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CNAI 17.743 (22) 99846-9549

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA (PTAM)

Data: 15/06/22
IMÓVEL AVALIANDO: Fazenda Paraíso Localizada com Acesso pela Rodivia BR-101 - Trecho dos Quarenta á
Ingázeira, há 2 km na Estrada da CTR Macaé - Imburo - Macaé - RJ;

FINALIDADE DO PARECER: Determinação do Valor de Bens Imóveis Para Fins de Atualização do Valor de
Mercado;

SOLICITANTE: Sr. José Eduardo Pinto de Souza Santos;

PROPRIETÁRIO: Sr. José Eduardo Pinto de Souza Santos;

RESPONSABILIDADE TÉCNICA

O Presente parecer no seguimento imobiliário, de acordo com a solicitação de V.S ª foi devidamente elaborado pelo
Sr. Olavo Vieira Pires, Avaliador de imóveis no CRECI 53.990/O RJ - CNAI 17.743, conforme resolução - COFECI
da lei Nº 1.066/07 com ato normativo - COFECI Nº 001/11, Perito Judicial no N° 01.00.3050/RJ – CONPEJ.

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Macaé 15 de Junho de 2022.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA (PTAM)

Finalidade

A finalidade do presente parecer é a determinação do valor de mercado do bem imóvel.

Este parecer está em conformidade com disposto na Resolução COFECI N° 1.066/07 e ABNT 14.653.

Imóvel Avaliando

O imóvel avaliando trata-se de uma fazenda com 338,58 Hectares, totalizando 3.385.898,00 m², sendo atualmente
para cultura de gado, imóvel entre região com morros e matas, possuindo sede completa, áreas de estabulos e casa
de caseiro, com uma pequena variedade de frutas e hortaliças.

O imóvel avaliando encontra-se nos seguintes termos:

De acordo com a inspeção e vistoria realizado no local em 11 de junho de 2022, acompanhado do Sr. Fernando,
onde os elementos fornecidos pelo solicitante e dados coletados e as características principais do objeto da avaliação
são as seguintes:

Equipamento Utilizado para Levantamento Fotográfico: Samsung Tab3 SM-T211 IMEI 367561/05/123819/4

Apêndices

I - Localização .................................................................................... Pag. 03

II - Ocupação da Circunvizinhança
III - Documentação Básica
IV - Premissas para Avaliação
V - Fundamentação
VI - Metodologia Aplicada
VII - Tratamento de Dados
VIII - Conclusão
IX - Resumo Fotográfico
X - Análise das Amostras
XI - Anexos
XII - Complementos
.................................................................................... Pag. 04
.................................................................................... Pag. 05
.................................................................................... Pag. 05
.................................................................................... Pag. 06
.................................................................................... Pag. 07
.................................................................................... Pag. 07
.................................................................................... Pag. 09
.................................................................................... Pag. 10
.................................................................................... Pag. 11
.................................................................................... Pag. 21
.................................................................................... Pag. 22

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Apêndice I: Localização

Tipo de Imóvel Rural

Endereço Rodovia BR 101, 2 km na Estrada CTR Macaé
Bairro Imburo
Município Macaé
Estado Rio de Janeiro

* Mapa de Localização do Imóvel Avaliando

* Zoneamento

De acordo com o Código de Urbanismo vigente do Município de Macaé, o Zoneamento, a localidade do imóvel
avaliando encontra-se classificado como Área Rural, sendo fora da área de classificação de zona urbana, qualquer
tipo de alteração ou liberação deverá ser consutado na secretária de obras.

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* Logradouro

Logradouro Mão/Direção Largura Qtd. Pistas Traçado Pavimentação Calçadas Guias Sarjetas

Imburo Único 4 Metros 1 Sinuoso Barro Não Não Não

* Meus Normais de Acesso

O imóvel avaliando tem acesso pela rodovia BR 101, entre os quarenta e a ingázeira, tendo acesso em estrada de
chão ao lado da CTR Macaé, ficando a 2 km.

* Características da Região

Uso Predominante Rural

Densidade de Ocupação Baixa
Padrão Econômico Baixo
Melhoramentos Públicos Energia Elétrica, Coleta de Lixo
Distribuição da Ocupação Horizontal
Nível de Escoamento Excelente
Área Sujeita e Enchentes Não
Principal Polo de Influência Cidade de Macaé com Pólo Offshore

Apêndice II - Ocupação da Circunvizinhança

O imóvel avaliando encontra-se numa área de uso predominante rural, sendo a cultara de gado sendo o mais
relevante nesta região, nas proximidades encotra-se cidades limítrofes econômicamente, sendo as cidades de
Carapebus, Quissamã e Conceição de Macabu, mais próximas.

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III - Documentação Básica

Conforme escrituras em anexo o imóvel avaliando possui área de 338,58 Hectares sendo 3.385.898,00 m², encontra-
se no apêndice IX - anexos.

IV - Premissas para Avaliação

Sobre a área do imóvel avaliando existem construções, cujas descrições serão fornecidas a seguir: considerou-
se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos
ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização.
As informações e dados técnicos, bem como a documentação fornecida para elaboração deste parecer são, por
determinação, consideradas únicas e válidas, não tendo sido efetuadas análise jurídica ou medições de campo
exceto estimativas “in loco” para as benfeitorias e construções.
Não foram efetuadas medições para comprovação da área acima, sendo possível tecnicamente conciliar a
vistoria física do imóvel com a documentação do mesmo em anexo, bem como análise da matéria jurídica nela
expressa, pois não é o objeto deste parecer.
Presume-se que não existam condições obscuras ou não aparentes, com relação ao imóvel avaliando e suas
benfeitorias que os tornariam com mais ou menos liquidez. Nenhuma responsabilidade é assumida por estas
condições ou pelos serviços que possam vir a se tornar necessários para a descoberta desses fatores.
O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste parecer, ou seja, valor de mercado do bem imóvel,
não podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os critérios de avaliação bem como os valores
deverão ser reanalisados.

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Apêndice V - Fundamentação - Tratamento de Fatores

* Pontos de Fundamentação
Item Pontos
1 2
2 2
3 3
4 1
Total 8

* Conclusão da Fundamentação no Grau II

Fatores Utilizados

Grau de Precisão

Descrição Grau
Amplitude do intervalo de III II I
confiança de 80% em torno da
≤ 30 % ≤ 40 % ≤ 50 %
estimativa de tendencia central

Conclusão de Precisão no Grau III

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Apêndice VI - Metodologia Utilizada

Para a realização do presente parecer foi utilizado Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, para
determinação do valor do real locatício, usando dos procedimentos básicos para a sua apuração;

• Pesquisa de Mercado da área do imóvel avaliando

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, onde se pesquisa, o que se pretende comparar com o
imóvel avaliando com base de amostras representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto
quanto possível, semelhantes às do imóvel avaliando, usando-se toda a evidência disponível, com o auxílio de
teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do
valor. Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a
formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise
dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise
(quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas,
roteiros de entrevistas pesquisa em web sites), entre outros, usando tais procedimentos básicos para a sua
apuração;

* Fator de homogeização - Descrição

Oferta

Também é chamado de Fator de Fonte ou Fator de Elasticidade. É o primeiro que deve ser considerado no
tratamento. Leva em conta que o valor dos elementos da amostra pode ser oriundo tanto de valores de negociação
quanto de valores de oferta.
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade do mercado) deverá ser descontada do valor total pela
aplicação do fator médio observado no mercado. O coeficiente não deve ser menor que 0,85 e, na impossibilidade
de sua determinação, pode ser usado o fator consagrado 0,9 ("desconto" de 10% sobre o preço original pedido).

• Pesquisa de Mercado
A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 06 (seis), imóveis com características intrínsecas e extrínsecas
semelhantes ao imóvel avaliando, enumeradas a seguir, coletadas entre os dias 13 e 14 de junho de 2022, cuja as
características encontram-se no quadro amostral de que se segue:

Apêndice VII - Tratamento de Dados

I. Resultados do levantamento

Área Distância
Gleba Valor - VGN F1 Sede
(m2) (Km)
1 R$ 2.500.000,00 1.425.000,00 18,5 0,9 Sim
2 R$ 5.800.000,00 2.807.200,00 12,2 0,9 Sim
3 R$ 2.500.000,00 1.650.000,00 12,6 0,9 Sim
4 R$ 4.800.000,00 2.660.000,00 10,4 0,9 Não
5 R$ 13.500.000,00 7.986.000,00 22,3 0,9 Sim
6 R$ 2.600.000,00 2.053.800,00 25,8 0,9 Sim

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II. Resultados unitários

Gleba Valor - R$/m2 z nA Chauvenet, Ok?

1 R$ 1,58 0,263724541 2,3 TáOkey!
2 R$ 1,86 1,411527133 0,9 TáOkey!
3 R$ 1,36 -0,617147215 2,0 TáOkey!
4 R$ 1,62 0,448288147 2,2 TáOkey!
5 R$ 1,52 0,028340077 2,4 TáOkey!
6 R$ 1,14 -1,534732684 0,7 TáOkey!

m R$ 1,51
s R$ 0,24

II. Fator de extensão

Verificação de Fator de Extensão

R$2,00
R$1,80
Valor unitário da Gleba/m2

R$1,60 R² = 0,0167
R$1,40
R$1,20
R$1,00
R$0,80
R$0,60
R$0,40
R$0,20
R$-
60,00 1.000.060,00 2.000.060,00 3.000.060,00 4.000.060,00 5.000.060,00 6.000.060,00 7.000.060,00 8.000.060,00 9.000.060,00

Área (m2)

III. Fator de transposição

Verificação de Fator de Extensão

R$2,00
Valor unitário da Gleba/m2

R$1,50
R² = 0,412
R$1,00

R$0,50

R$-
0 5 10 15 20 25 30
Área (m2)

IV. Valor unitário da Gleba paradigma

2
Vu R$ 1,51 /m

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IV. Limites para 80% de grau de confiança - Grau de precisão (GP)

LS R$ 1,66 Alfa 80%

LI R$ 1,37
GP 19%

Apêndice VIII-Conclusão

Derminação do Valor Real do Imóvel

Valor Real = m² x Média Aritmética
m² Média Aritmética
3385989,00 R$ 1,51
Conclusão:
Valor Real
R$ 5.128.030,64 (cinco milhoes e cento e vinte oito mil e trinta reais e sessenta e quatro centavos)

Valor Médio Estimado

R$ 5.130.000,00 (arredondamento máximo de até 1%)

Esteja à vontade para qualquer outro esclarecimento que se fizer necessário.

Macaé, 15/06/2022

Responsabilidade Técnica

____________________________
Olavo Vieira Pires
Perito Avaliador Imobiliário
CRECI 53.990/RJ CNAI 17.743

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Apêndice IX - Resumo Fotográfico

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Apêndice X - Amostra - 01
Este questinário destina-se a coleta de informações sobre cada uma das amostras
I. Dados principais Foto
Cidade Conc. de Macabu
Bairro Santo Agostinho
Endereço Praça N. da Conc.
Fonte Macaé Imob
Valor: R$ 285.000,00 R$
2
Área: 1.425.000,00 m
II. Informações para determinação de fatores de homogenização
II.1 - Topografia Justificativa Sumária
Plano Região cercada por morros.
Ondulado
Montanhoso x

II.2 - Superfície Justificativa Sumária

Seco x Parte do imóvel com mata.
Brejoso
Alagadiço
Sempre alagado

II.3 - Melhoramentos
Água x
Esgoto x
Luz Pública
Luz Domiciliar x
Guias e Sargetas
Pavimentação
Telefone x
Conalização de gás
Arborização x
II.4- Aproveitamento Justificativa Sumária
Loteamento Possibilidade de cultura mista.
Industria
Culturas x
II.5- Acesso
Ótima
Muito Boa
Boa x
Desfavorável
Má
Péssima
III. Distância do Imóvel Avaliando e localização
Distância 18,50 Km
IV. Fator de oferta
0,90 F1

V. Link de Acesso - Site https://www.vivareal.com.br/imovel/chacara-5-quartos-santo-agostinho-bairros-conceicao-de-macabu-340m2-venda-RS250000

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Apêndice X - Amostra - 02
Este questinário destina-se a coleta de informações sobre cada uma das amostras
I. Dados principais Foto
Cidade Conc. de Macabu
Bairro Centro
Endereço Av. Victor Sende
Fonte Kiffer Ferreira
Valor: R$ 5.800.000,00 R$
2
Área: 2.807.720,00 m
II. Informações para determinação de fatores de homogenização
II.1 - Topografia Justificativa Sumária
Plano Região cercada por morros.
Ondulado x
Montanhoso

II.2 - Superfície Justificativa Sumária

Seco x Parte do imóvel com mata.
Brejoso
Alagadiço
Sempre alagado

II.3 - Melhoramentos
Água x
Esgoto x
Luz Pública x
Luz Domiciliar x
Guias e Sargetas
Pavimentação x
Telefone x
Conalização de gás
Arborização x
II.4- Aproveitamento Justificativa Sumária
Loteamento Possibilidade de cultura mista.
Industria
Culturas x
II.5- Acesso
Ótima
Muito Boa x
Boa
Desfavorável
Má
Péssima
III. Distância do Imóvel Avaliando e localização
Distância 12,20 Km
IV. Fator de oferta
0,90 F1
V. Link de Acesso - Site https://www.vivareal.com.br/imovel/fazenda---sitio-3-quartos-centro-bairros-conceicao-de-macabu-com-garagem-500m2-vend

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Apêndice X - Amostra - 03
Este questinário destina-se a coleta de informações sobre cada uma das amostras
I. Dados principais Foto
Cidade Conc. de Macabu
Bairro Santo Antonio
Endereço Santo Antonio
Fonte IDM Empreend.
Valor: R$ 2.500.000,00 R$
2
Área: 1.650.000,00 m
II. Informações para determinação de fatores de homogenização
II.1 - Topografia Justificativa Sumária
Plano Região com morros.
Ondulado x
Montanhoso

II.2 - Superfície Justificativa Sumária

Seco x Parte do imóvel com mata.
Brejoso
Alagadiço
Sempre alagado

II.3 - Melhoramentos
Água x
Esgoto
Luz Pública
Luz Domiciliar x
Guias e Sargetas
Pavimentação
Telefone
Conalização de gás
Arborização x
II.4- Aproveitamento Justificativa Sumária
Loteamento Possibilidade de cultura mista.
Industria
Culturas x
II.5- Acesso
Ótima
Muito Boa x
Boa
Desfavorável
Má
Péssima
III. Distância do Imóvel Avaliando e localização
Distância 12,60 Km
IV. Fator de oferta
0,90 F1
V. Link de Acesso - Site https://www.vivareal.com.br/imovel/fazenda---sitio-5-quartos-zona-rural-bairros-conceicao-de-macabu-com-garagem-1650000

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Apêndice X - Amostra - 04
Este questinário destina-se a coleta de informações sobre cada uma das amostras
I. Dados principais Foto
Cidade Carapebus
Bairro RJ-182
Endereço Estr. RJ-182
Fonte Macaé Imóveis
Valor: R$ 4.800.000,00 R$
2
Área: 2.660.000,00 m
II. Informações para determinação de fatores de homogenização
II.1 - Topografia Justificativa Sumária
Plano Região com morros.
Ondulado x
Montanhoso

II.2 - Superfície Justificativa Sumária

Seco x Parte do imóvel com mata.
Brejoso
Alagadiço
Sempre alagado

II.3 - Melhoramentos
Água x
Esgoto
Luz Pública
Luz Domiciliar x
Guias e Sargetas
Pavimentação x
Telefone x
Conalização de gás
Arborização x
II.4- Aproveitamento Justificativa Sumária
Loteamento Possibilidade e cultura mista.
Industria
Culturas x
II.5- Acesso
Ótima
Muito Boa x
Boa
Desfavorável
Má
Péssima
III. Distância do Imóvel Avaliando e localização
Distância 10,40 Km
IV. Fator de oferta
0,90 F1
V. Link de Acesso - Site https://www.vivareal.com.br/imovel/fazenda---sitio-carapebus-2660000m2-venda-RS4800000-id-2561081192/

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Apêndice X - Amostra - 05
Este questinário destina-se a coleta de informações sobre cada uma das amostras
I. Dados principais Foto
Cidade Quissamã
Bairro São Francisco
Endereço Est. RJ-178
Fonte Grand Home
Valor: R$ 13.500.000,00 R$
2
Área: 7.986.000,00 m
II. Informações para determinação de fatores de homogenização
II.1 - Topografia Justificativa Sumária
Plano Área 80% plana.
Ondulado x
Montanhoso

II.2 - Superfície Justificativa Sumária

Seco x Imóvel preparado para culturas.
Brejoso
Alagadiço
Sempre alagado

II.3 - Melhoramentos
Água x
Esgoto
Luz Pública x
Luz Domiciliar x
Guias e Sargetas
Pavimentação x
Telefone x
Conalização de gás
Arborização x
II.4- Aproveitamento Justificativa Sumária
Loteamento Possibilidade de cultura mista.
Industria
Culturas x
II.5- Acesso
Ótima
Muito Boa
Boa x
Desfavorável
Má
Péssima
III. Distância do Imóvel Avaliando e localização
Distância 22,30 Km
IV. Fator de oferta
0,90 F1
V. Link de Acesso - Site https://rj.olx.com.br/norte-do-estado-do-rio/terrenos/quissama-fazenda-centro-1044034298?

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Apêndice X - Amostra - 06
Este questinário destina-se a coleta de informações sobre cada uma das amostras
I. Dados principais Foto
Cidade Macaé
Bairro Glicério
Endereço Est. RJ-162
Fonte Léo Pinheiro
Valor: R$ 2.600.000,00 R$
2
Área: 2.053.000,00 m
II. Informações para determinação de fatores de homogenização
II.1 - Topografia Justificativa Sumária
Plano Região cercade de morros.
Ondulado
Montanhoso x

II.2 - Superfície Justificativa Sumária

Seco x Parte do imóvel com mata.
Brejoso
Alagadiço
Sempre alagado

II.3 - Melhoramentos
Água x
Esgoto
Luz Pública
Luz Domiciliar x
Guias e Sargetas
Pavimentação
Telefone x
Conalização de gás
Arborização x
II.4- Aproveitamento Justificativa Sumária
Loteamento Possibilidade de cultara mista.
Industria
Culturas x
II.5- Acesso
Ótima
Muito Boa x
Boa
Desfavorável
Má
Péssima
III. Distância do Imóvel Avaliando e localização
Distância 25,80 Km
IV. Fator de oferta
0,90 F1
V. Link de Acesso - Site https://www.vivareal.com.br/imovel/fazenda---sitio-2-quartos-glicerio-bairros-macae-com-garagem-2053m2-venda-RS2600000

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XI - Documentação

Escritura Pag. 01 a Pag. 04.

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XI - Documentação

Escritura Pag. 01 a Pag. 04.

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XI - Documentação

Escritura Pag. 01 a Pag. 04.

Pag. 03

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XI - Documentação

Escritura Pag. 01 a Pag. 04

Pag. 04

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XI - Documentação

Escritura Pag. 01 a Pag. 06

Pag. 01

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XI - Documentação

Escritura Pag. 01 a Pag. 06

Pag. 02

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XI - Documentação

Escritura Pag. 01 a Pag. 06

Pag. 03

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XI - Documentação

Escritura Pag. 01 a Pag. 06

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CNAI 17.743 (22) 99846-9549

XI - Documentação

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XI - Documentação

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CNAI 17.743 (22) 99846-9549

XI - Complementos
CURRICULUM DO AVALIADOR

Olavo Vieira Pires

Qualificação: Avaliador Imobiliário CNAI: 17.743

Corretor de Imóveis CRECI: 053.990/O – 1ª Região (RJ)
Formação Profissional: Técnico em Transações Imobiliárias – C. Arnaldo Pietro
Perito Judicial N° 01.00.3050 CONPEJ/RJ
Curso de Avaliador de Imóveis – UNICRECI/RJ
Curso de Perito Judicial – CONPEJ/RJ
Graduação em Negócios Imobiliários – UNESA/RJ
Experiência Profissional: Corretor de Imóveis desde 2011, com larga experiência compra, venda e locação de
imóveis.
Tel: (22) 99846-9549 - E-mail: pericia@olavovieira.com.br

Registro

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