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INSPEÇÃO
PREDIAL
NA PRÁTICA
Uma leitura da NBR 16.747:2020
MATHEUS LEONI | LAIS PIRES | ANA RIBEIRO

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Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

(Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Leoni, Matheus
Inspeção predial na prática [livro eletrônico] :
uma leitura da NBR 16.747:2020 / Matheus Leoni, Lais
Pires, Ana Ribeiro. -- 1. ed. -- Brasília, DF :
Ed. do Autor, 2021.
PDF.
Bibliografia.
ISBN 978-65-00-39645-4
1. Inspeção predial 2. Inspeção predial - Brasil

I. Pires, Lais. II. Ribeiro, Ana. III. Título.
22-101154 CDD-690.220981
Índices para catálogo sistemático:
1. Inspeção predial : Construção : Tecnologia : Brasil 690.220981
Aline Graziele Benitez - Bibliotecária - CRB-1/3129
ISBN 978-65-00-39645-4
MATHEUS LEONI | LAIS PIRES | ANA RIBEIRO

AUTORES
ANA PAULA ARAUJO RIBEIRO

Graduada em Engenharia Civil. Tem como
experiência profissional a análise de projetos,
planejamento, acompanhamento e execução de
obras. Coordenadora estratégica das obras do
Bora na Obra.
Co-autora do livro Patologia das Construções.
LAIS ALVES DA SILVA PIRES

Engenheira Civil e Perita Judicial com
especialização em Avaliações e Perícias.
Integrante técnica da ML Engenharia
Diagnóstica.
Co-autora do livro Patologia das Construções.
MATHEUS LEONI MARTINS NASCIMENTO

Engenheiro Civil, Mestre em Estruturas e Construção Civil
(UnB) e pós-graduado em Gestão de Projetos. É professor
em cursos de graduação e pós-graduação em Engenharia
Civil em vários estados do Brasil. Consultor na área de
Patologia das Construções e diretor técnico da ML
Engenharia Diagnóstica. Autor do livro Patologia das
Construções.
Atualmente também divulga conteúdos relacionados à
Patologia das Construções nas redes sociais por meio das
plataformas:
"Compartilhar conhecimento é o mesmo que

disseminar o desenvolvimento.”
Helciane Angélica
Brasília, 2021
Inspeção predial - Uma leitura da norma NBR 16747/2020

APRESENTAÇÃO
O Ebook Inspeção Predial na Prática: uma leitura da

NBR 16747 foi elaborado para que você possa ter o
entendimento completo das etapas de uma inspeção
predial. Neste sentido, e de maneira bastante didática,
dividimos o mesmo de forma detalhada com informações,
teorias e casos práticos para te ajudar a entender melhor
o "mundo das inspeções prediais".
Não tenha dúvida que este é um mercado em plena

ascensão e as demandas por inspeções só tendem a
crescer. O mercado precisará cada vez mais de
profissionais técnicos qualificados para o
desenvolvimento deste e outros serviços da Engenharia
Diagnóstica.
Desfrute desta obra que tem linguagem simples, clara e

objetiva. Nós, autores, acreditamos que o conhecimento
deve ser compartilhado e por isso, dividimos aqui com
você nossa experiência e conhecimentos adquiridos ao
longo de anos fazendo inspeções.
Bons estudos e boas inspeções!
Este Ebook é complementado por outros materiais e vídeo aulas para

auxiliar no seu entendimento.
Procure pelos ÍCONES INTERATIVOS ao longo do material e tenha acesso a
eles.
Este é o símbolo do ícone interativo de materiais. Sempre
que estiver disponível ao longo da leitura, clique sobre ele
e será automaticamente redirecionado.
Este é o símbolo que mostra vídeo aulas complementares

que você deve assistir. Sempre que estiver disponível ao
longo deste material, procure pelo vídeo no módulo
referenciado abaixo da imagem.
MÓDULO X
Aproveite e boa leitura!
Inspeção predial - Uma leitura da norma NBR 16474/2020 | 4

O QUE VAMOS VER POR AQUI?
INTRODUÇÃO
PARTE I - TEORIA
1 Inspeção predial (A teoria) 11

2 Conceitos Importantes 12
3 As normas técnicas 16
PARTE II - PRÁTICA
4 Visita Preliminar 20
5 Conhecendo o paciente 23
6 A preparação 27
7 O procedimento de investigação 33
8 Quais problemas procurar? 37
9 Análise Técnica: Parte I 40
10 Análise Técnica: Parte II - Classificação das
irregularidades 42
11 Recomendações 43
12 Patamares de prioridades 47
13 Avaliação da manutenção e do uso 52
14 Redação e emissão do Laudo Técnico de
Inspeção Predial 54
15 Expandindo o conhecimento 59
Referências bibliográficas 60

INTRODUÇÃO
Você já reparou que estamos sempre falando em fazer um

“checkup” para verificar como está nossa saúde? E que sempre
que vamos ao médico, mesmo em situações não emergenciais,
ele nos pede uma bateria de exames? Saiba, a partir de
agora, que as edificações funcionam da mesma forma!
Os edifícios são estruturalmente similares ao corpo humano, ou

seja, podemos dizer que a estrutura é como o esqueleto
humano, a alvenaria como a musculatura, o revestimento como
a pele, as instalações são o sistema circulatório e a ventilação
é o sistema respiratório, e ,ainda mais que isso, os mecanismos
também são análogos, de forma que as doenças humanas que
geram sintomas, são as manifestações patológicas da
edificação (SILVA, 2011).
O esquema a seguir demonstra de forma ilustrada essa comparação.
FONTE: PORTAL AMAZONIA, 2021.

Dentro dessa perspectiva, as edificações também precisam passar por exames

periódicos para identificar as “doenças”, tratá-las e acompanhá-las. E a
medicina corresponde a Engenharia Diagnóstica na construção civil, e por
terem tanto em comum, vários termos técnicos medicinais também são
compartilhados entre elas, dentre os quais podemos destacar a anamnese,
profilaxia, diagnóstico, prognóstico entre outros.
Nos últimos anos observamos vários colapsos em construções no

Brasil e em 2019, por exemplo, algumas chamaram a atenção,
tais como as duas tragédias envolvendo desabamentos de
prédios que custaram, além dos danos materiais, a vida de
pessoas. O primeiro foi um prédio de sete andares em Fortaleza
e o segundo em Muzema, comunidade na Zona Oeste do Rio de
Janeiro. Além dessas, que foram bastante expressivas, têm as
inúmeras reportagens envolvendo construções irregulares,
interdições, queda parcial, que sempre estamos ouvindo. E todas
elas têm em comum a falta de manutenção, dos exames
periódicos para verificar a saúde da edificação. Possivelmente,
se tivesse sido realizado, o desfecho seria diferente e positivo.
É por esses acontecimentos e a visão de prevenção,

que a Engenharia Diagnóstica vem ascendendo no
mercado não só por parte dos profissionais, como
também dos usuários. Sente-se cada vez mais a
necessidade e importância de se ter um
acompanhamento da saúde, ou tecnicamente
falando, do desempenho das edificações.
Além das tragédias, o envelhecimento das edificações em geral, a modernização

da construção civil, e a evolução social, mesmo que a curtos passos, perante a
importância da engenharia diagnóstica nos últimos anos também contribuem
para essa consciência sobre a necessidade do cuidado e da avaliação periódica
das edificações.
Um dado interessante sobre as inspeções prediais é que, no Brasil, os estudos

desta área foram acelerados apenas a partir de 1999, através de normas, cursos,
seminários, diretrizes, além das diversas legislações municipais e estaduais
(FLOR, 2016). E, atualmente, temos uma grande quantidade de conteúdos
disponíveis, como cursos, livros, artigos, voltados às inspeções prediais, as
manifestações patológicas e ao universo da Engenharia Diagnóstica.
E à vista desse crescimento e principalmente da

necessidade de estabelecer as diretrizes e
exigências, a Associação Brasileira de Normas
Técnicas publicou, em maio de 2020, a NBR 16.747,
que traz as diretrizes, conceitos, terminologias e
procedimentos de uma inspeção predial, que
trouxe, além da padronização, mais segurança aos
profissionais que executam os serviços, e aos
clientes que procuram por tal.

É válido mencionar que a pouca presença desse ramo da

engenharia também se deve às questões culturais. No
Brasil, mais de 85% das construções ou reformas foram
feitas sem a instrução de um profissional técnico
habilitado, segundo uma pesquisa realizada pelo Conselho
de Arquitetura e Urbanismo no Brasil – CAU/BR e Instituto
Datafolha em 2015, e sabemos que este fato ainda faz
parte da realidade.
As pessoas acreditam que a contratação do engenheiro ou

arquiteto é um gasto desnecessário, ou pior, que encarece
a obra. Entretanto sabemos que isso está atrelado a falta
de conhecimento dos usuários sobre a importância destes
profissionais em relação à segurança, uma vez que haverá
obediência às normas técnicas, e a economia que isso
pode trazer tanto para a execução, quanto para os pós.
Há um estudo conhecido como Lei de Sitter ou Lei dos 5, que aponta que o custo
de evolução das manutenções cresce numa progressão geométrica de razão 5,
ou seja, a correção (ação reativa) chega ser até 125 vezes mais cara que a
prevenção na fase de projeto da edificação. Assim, as fases de projeto,
execução e prevenção são mais econômicas e efetivas que a correção do
problema. Isso sem mencionar que previne a ocorrência dos desastres.
LEI DE SITTER
125
125
Custo relativo à intervenção
100
75
50
25
25
1 5
0 Projeto Manutenção Manutenção

Execução
Preventiva Corretuva
FONTE: AUTORES
Diante disso, fica claro que cabe a nós profissionais, detentores do conhecimento
técnico, desmistificar e orientar as pessoas quanto ao que deve ser feito,
principalmente, nas construções já existentes, por meio da inspeção predial, que
você aprenderá como fazer ao longo deste material.

Além disso, você como profissional, pode considerar este um mercado muito
promissor, com grandes oportunidades e boa rentabilidade, pois a cada vez mais
estão sendo construídos edifícios verticais, para atender a nova necessidade da
sociedade.
Tenha em mente que o mercado de inspeção

predial é quase infinito, afinal as edificações
nascem e envelhecem a todo tempo!!!
Mas antes de começarmos a falar da inspeção predial de fato, é importante

entender como funciona a Engenharia Diagnóstica, e quais suas ferramentas de
investigação para que você saiba o nível da sua investigação.
Gomide et al. (2021) explicam a Engenharia Diagnóstica como a disciplina das

investigações técnicas para determinar os diagnósticos de manifestações
patológicas e níveis de desempenho das construções, visando aprimorar
qualidade ou apurar responsabilidades.
Assim, Gomide et al. (2011) determinam que para o

diagnóstico correto e completo da edificação, uma
sequência de etapas progressivas devem ser executadas,
que são:
VISTORIA: Consiste na constatação técnica de determinado fato, condição ou

direito relativo a uma edificação, que se apresentem de forma aparente. Não
envolve o estudo técnico de origem, causas e mecanismos, tampouco
recomendações para a correção dos problemas. As vistorias cautelares,
também chamadas de vistorias de vizinhança, entram como principal exemplo
deste tipo de ferramenta.
INSPEÇÃO: É uma atividade que requer a apresentação dos problemas

encontrados, e sua correção, portanto exige uma análise técnica de fato,
condição ou direito relativos à edificação, com base em informações
genéricas e na experiência do engenheiro diagnóstico. Zandonello (2016)
estabelece que a inspeção predial ocorre de forma preventiva e visa ainda
diminuir os riscos de acidentes prediais, auxiliar na execução de reparos e
adequar o plano de manutenção de acordo com as prioridades reais do
edifício. As inspeções prediais enquadram-se como exemplo deste tipo de
serviço.
AUDITORIA: É o atestamento das conformidades, ou não, de um fato,

condição ou direito relativo a uma edificação. Aqui podemos citar a
verificação de atendimento às normas técnicas em edificações, tal como a
verificação de cumprimento de requisitos e critérios exigidos pela norma de
desempenho ABNT NBR 15575 em suas várias partes.
PERÍCIA: É um estudo técnico mais aprofundado de um fato, condição ou direito

relativo a uma edificação, visando a determinação da origem, da causa e do
mecanismo de ação. Esta é uma atividade recorrente do processo judicial
(perícias judiciais), pois consiste na produção de prova técnica que auxilia o
juízo na conclusão/sentença.

CONSULTORIA: É prescrição técnica a respeito de um fato, condição ou direito

relativo a uma edificação. Em palavras mais claras, é a ferramenta mais
completa na Engenharia Diagnóstica, pois constata o problema, sua origem,
causa e mecanismo, bem como aponta as soluções de correção técnicas
adequadas (ZANDONELLO, 2016). Em um serviço de consultoria podemos citar
como exemplo um projeto de reforço estrutural que irá prever todos os aspectos
e especificações importantes para possibilitar a execução desta obra.
De forma sucinta e mais clara, as ferramentas da

Engenharia Diagnóstica são divididas conforme o nível
de investigação que deve ser realizada, sendo que a
escolha depende de variáveis como a gravidade do
problema e o objetivo da avaliação.
O quadro a seguir apresenta o resumo das ferramentas

da Engenharia Diagnóstica.
FONTE: LIMA, 2021
Assista também a vídeo aula que fizemos para você

abordando o tema da inspeção predial e entenda mais
ainda a importância desta ferramenta da Engenharia
Diagnóstica.
ASSISTA A VÍDEO AULA DO MÓDULO 3
MÓDULO 3

INSPEÇÃO PREDIAL:
PARTE
A TEORIA
Nesta parte, mostraremos conceitos e pontos relevantes

que você precisa saber antes de realizar uma inspeção
predial.
Aprender é a única coisa que a mente nunca se cansa,

nunca tem medo e nunca se arrepende.
Leonardo da Vinci
INSPEÇÃO PREDIAL: A TEORIA
De acordo com a ABNT NBR 16.747: 2020, a inspeção predial é o

processo de avaliação das condições técnicas, de uso,
operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de
seus sistemas e subsistemas construtivos, de forma sistêmica e
predominantemente sensorial referente ao momento da vistoria,
considerando os requisitos dos usuários.
De forma mais clara, a inspeção predial é como uma consulta

médica com o clínico geral. É um exame generalizado da
edificação, que inclui os seus sistemas e subsistemas, no intuito de
verificar a presença de falhas. Ela é realizada a partir do senso
crítico do profissional, o qual vai investigar, entender e fazer as
recomendações, seja para análise específica ou solução. Como a
referida norma determina que é sensorial, a inspeção predial não
traz a obrigatoriedade de uso de equipamentos específicos.
Na prática, a inspeção é uma investigação feita, obrigatoriamente, por
profissionais habilitados para saber se está tudo funcionando como deveria nos
edifícios, ou seja, se o desempenho está satisfatório segundo os requisitos dos
usuários.
É, de fato, uma atividade bastante técnica, pois demanda principalmente o

conhecimento específico de quem aprendeu sobre o comportamento das
construções, desde sua concepção, e entende os seus efeitos posteriores ou, a
grosso modo, a famosa relação de causa e consequência.
Uma dúvida que é bastante comum é a periodicidade de uma inspeção predial.
A resposta está na legislação local, entretanto não são todos os
estados/municípios que possuem essa determinação. Assim, na falta podemos
usar a recomendação do CREA/SP (2018):
FONTE: CREA/SP (2018)
A recente publicação da NBR 16.747: 2020 trouxe mais segurança e a

normatização que precisávamos nessa área, uma vez que antes as inspeções
eram realizadas seguindo recomendações de alguns documentos, tais como os
elaborados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
(IBAPE) e do Instituto de Engenharia (IE), pois eram os materiais técnicos
disponíveis para orientação e direcionamento. Estes documentos anteriores
contribuíram muito para a evolução da discussão sobre o tema, mas a criação
de uma norma técnica enfatiza ainda mais a questão das responsabilidades de
nós profissionais da área. Essa norma vem regularizando essa atividade e
estabelecendo como este serviço deve ser realizado. E o nosso objetivo é que
ao longo deste conteúdo você consiga entender como ela funciona e possa
aplicá-la na prática.

2 CONCEITOS IMPORTANTES
Antes de começar a explicar os procedimentos da inspeção

predial, é necessário trazer alguns conceitos, que são
fundamentais para o entendimento da metodologia. Entretanto
eles serão apresentados de forma sucinta, pois como não é o
objetivo deste material, poderia deixá-lo extenso e moroso.
PROFILAXIA
É a aplicação de meios para evitar ou prevenir as anomalias ou problemas na
edificação, bem como suas propagações.
DIAGNÓSTICO
Refere-se ao conhecimento sobre algo, que pode ser obtido com a realização de
exames; ou a descrição minuciosa de algo, feita pelo examinador, classificador
ou pesquisador.
O diagnóstico tem a função de identificar e descrever o mecanismo, as origens e
as causas dos problemas na edificação.
PROGNÓSTICO
Remete-se ao julgamento técnico. Está associado ao diagnóstico, e tem como
objetivo de estimar a acerca da duração e evolução do problema no decorrer do
tempo.
TERAPIA
É o tratamento para os problemas, ou seja, as soluções ou
medidas, com base nas etapas anteriores, visando resolução
das anomalias
ANAMNESE
Significa o conhecimento do histórico da edificação. É realizada através de uma
entrevista com o paciente, visando obter um ponto de partida no diagnóstico,
bem como relacionar os fatos aos problemas e anomalias identificadas.
VIDA ÚTIL (VU) E VIDA ÚTIL DE PROJETO (VUP)

A vida útil de projeto (VUP) é o tempo de duração projetado para um
determinado sistema. Já a vida útil (VU) é o tempo real de duração do material,
ou, no nosso caso, da edificação e de seus sistemas. A VU e VUP podem ser
diferentes, e o ideal é que a VU ultrapasse a VUP, o que pode e vai ocorrer caso
as devidas manutenções sejam realizadas. A NBR 15575 traz algumas VUP
mínimas dos sistemas de uma edificação:
FONTE: ADAPTADO DA NORMA ABNT 15575:2021-1

No Anexo C da parte 1 da ABNT NBR 15.575 você vai encontrar prazos de vida útil, já
considerando a aplicação dos conceitos da norma, do diversos sistemas.
DESEMPENHO
Segundo a norma de ABNT NBR 15575, o desempenho é o

comportamento em uso de uma edificação e de seus sistemas,
ou seja, é a capacidade de um sistema de cumprir a sua
função de modo a satisfazer completamente a necessidade do
usuário.
De forma geral, para entender o desempenho, é preciso
relacioná-lo com a durabilidade, com a deterioração e com a
manutenção. Se o desempenho da estrutura é a capacidade de
cumprir uma função, a deterioração o diminui. Para que ele
seja retomado, é necessário intervir com as manutenções, o
que aumenta a durabilidade e prolonga a VU. Veja essa
relação esquematizada na figura abaixo:
Manutenção Predial x Vida Útil das Edificações
FONTE: GUIA CBIC ADAPTADO DA ABNT NBR 15.575
AGENTES DE DEGRADAÇÃO
São todos aqueles que agridem as edificações provocando

a perda do desempenho. Sabe-se que a degradação é um
processo natural, mas que pode ser acelerado através de
diversos fatores. A tabela a seguir apresenta os diferentes
tipos de agentes degradantes:

TIPOS DE AGENTES DE DEGRADAÇÃO
FONTE: ADAPTADO DA ASTM 632:1996 E ISO 15686-1: 2011
MANUTENÇÃO E MANUTENIBILIDADE
As manutenções são intervenções que visam garantir ou

retomar o desempenho da edificação ao longo do tempo,
e elas são classificadas em três tipos:
FONTE: AUTORES
Já a manutenibilidade é a capacidade do edifício em receber as manutenções,

ou melhor dizendo, é a facilidade dele receber a manutenção. Para entender
melhor, pergunte-se:
Como posso fazer a manutenção em algo que não tenho acesso
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA
As manifestações patológicas são os problemas identificados na edificação que

diminuem o desempenho dos sistemas e subsistemas, e podem comprometer o
conforto, a saúde e a segurança dos usuários, causando também a desvalorização
do imóvel. Se retomarmos a analogia com a medicina, as manifestações são as
doenças do edifício, e elas podem ter origem desde a idealização do projeto.
Então, elas precisam ser verificadas, diagnosticadas e reparadas!
É importante salientar que o correto diagnóstico de uma
manifestação exige um conhecimento específico do profissional
sobre o assunto, assim, recomendamos um estudo complementar
sobre o assunto, que pode ser encontrado no livro Patologia das
Construções.
CLIQUE NO ÍCONE INTERATIVO E ADQUIRA O SEU!!

NÃO CONFUNDA!!
MANIFESTAÇÃO PATÓLOGICA PATOLOGIA
Manifestação patológica é a Já a Patologia é ciência que

expressão do problema, ou estuda as origens, causas
seja, o sintoma que indica um e mecanismos das
mecanismo de degradação. manifestações patológicas.
(FRANÇA et al., 2011)
Abaixo estão listadas alguns exemplos de manifestações

patológicas, em forma de menu dinamizado.
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ESSES PROBLEMAS.
CORROSÃO EM CONCRETO ARMADO TRINCAS EM REVESTIMENTOS
DESPLACAMENTO E DESCOLAMENTO
EFLORESCÊNCIA
DE REVESTIMENTO CERÂMICO

3 AS NORMAS TÉCNICAS
A norma ABNT NBR 16.747/2020 vem para estabelecer as

exigências mínimas e o procedimento para a realização de
uma inspeção predial. Como já mencionamos, antes dela as
inspeções eram realizadas com base em documentos
desenvolvidos por instituições como o IBAPE e o IE.
Um dos pontos que deve ser levado em consideração é

que, pela norma, a atividade de inspeção predial tem
como objetivo apoiar a gestão da manutenção, avaliando
de forma global o comportamento em uso da edificação,
de forma a garantir as condições mínimas à segurança,
habitabilidade e durabilidade da edificação. E por
esse objetivo, ela não tem valor para processos judiciais
que apuram responsabilidades por irregularidades
construtivas.
Além disso, como o uso da edificação é dinâmico, a inspeção predial deve ser
uma atividade periódica e sua avaliação refere-se ao momento em que foi
realizada.
A norma estabelece já no início, e frisa com frequência
ao longo do seu conteúdo, que a inspeção predial é
predominantemente sensorial, ou seja, não
necessariamente você usará de equipamentos e testes
ao longo do procedimento de investigação. Entretanto,
se partirmos para o mercado na prática, os síndicos
querem que resolvamos os problemas. Então, a
utilização de equipamentos agregam valor ao seu
trabalho, e ao resultado que o cliente receberá.
A norma estabelece os requisitos mínimos, mas você pode entregar
mais que isso. E é o que pode ser o seu diferencial durante a análise
das propostas. Em vez de recomendar um teste que é relativamente
simples, inclua esse teste na sua proposta. Com certeza, no final o
seu produto será mais completo e terá mais valor ao gestor do
condomínio, que está focado na solução dos problemas.
Nessa mesma linha, está a necessidade de outros

profissionais para a realização do procedimento e
emissão do parecer. A norma traz que a inspeção é
multidisciplinar, então quando você for conhecer o
objeto a ser estudado, já veja se precisará de mais
profissionais, e inclua também na sua proposta. A
ideia é bem simples, simplifique para o seu cliente!
Certamente é mais burocrático fazer várias
contratações, do que realizar apenas uma de forma
completa.

Outro ponto a ser abordado, é a determinação do nível de inspeção

que é apresentado na norma do IBAPE e do IE, mas não é estabelecido
pela ABNT NBR 16.747:2020. Mas, novamente, nada impede a sua
utilização uma vez que é algo a mais que você pode colocar no seu
laudo. A tabela a seguir demonstra essa classificação segundo as duas
instituições.
Fonte: IBAPE (2011) e IE (2017)
Além da NBR 16.747/2020 é fundamental ter conhecimento sobre outras normas

que direta ou indiretamente estão ligadas ao processo de inspeção predial.
Listamos, não de forma exaustiva, as mais importantes no quadro abaixo:
FONTE: AUTORES
É claro que as manifestações patológicas apontadas no laudo de inspeção

predial são referentes ao funcionamento dos sistemas existentes na edificação, e
para cada um deles há normativos específicos, que devem ser consultados. A
tabela abaixo traz algumas normas que são bastantes consultadas considerando
as tipologias construtivas mais comuns dos edifícios brasileiros.

INSPEÇÃO PREDIAL:
PARTE
A PRÁTICA
Agora, aprenda na prática o procedimento de

Inspeção Predial.
A prática leva à perfeição, e o erro à excelência.

Larisse Ribeiro
12
A ABNT NBR 16.747:2020 estabelece as etapas que a Inspeção

Predial deve seguir e todas elas serão apresentadas e
explicadas ao longo dos capítulos seguintes desta parte 2
deste livro.
Abaixo, relacionamos as etapas das normas com os capítulos deste livro.
CAPÍTULO
a) Levantamento de dados e documentação;
5
b) Análise dos dados e documentação solicitados e CAPÍTULO

5
disponibilizados;
c) Anamnese para identificação de características construtivas CAPÍTULO

da edificação, como idade, histórico de manutenção, 5
intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas;
d) Vistoria da edificação de forma sistêmica, considerando CAPÍTULO

a complexidade das instalações existentes; 7
CAPÍTULO
e) Classificação das irregularidades constatadas; 10
f) Recomendações das ações necessárias para restaurar ou

preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos
construtivos da edificação afetados por falhas de uso operação CAPÍTULO
e manutenção, anomalias ou manifestações patológicas 11
constatadas e/ou não conformidade com a documentação
analisada (considerando, para tanto, o entendimento dos
mecanismos de deterioração atuantes e as possíveis causas das
falhas, anomalias e manifestações patológicas);
g) Organização das prioridades, em patamares de urgência,

tendo em conta as recomendações apresentadas pelo inspetor CAPÍTULO
12
predial;
h) Avaliação da manutenção, conforme a ABNT NBR 5674; CAPÍTULO

13
CAPÍTULO
i) Avaliação do uso;
13
CAPÍTULO
j) Redação e emissão do laudo técnico de inspeção; 14
Observe e vem aprender na prática como

fazer uma Inspeção Predial.

4 A VISITA PRELIMINAR
Para dar início ao processo de inspeção predial é necessário

que se passe pelo processo de contratação, onde são
entendidos quais os objetivos do cliente e qual a necessidade
da edificação, que, ao fim, serão o objeto do seu contrato. E,
é claro, qual o valor para a prestação dos serviços que foram
definidos.
Dessa forma, para a contratação é necessário passar pelo
processo negocial, que parte da visita preliminar.
A visita preliminar consiste no primeiro contato do profissional com a edificação

a ser investigada em que você buscará uma noção prévia do procedimento da
realização daquele trabalho. Nela, é importante a observação de forma breve da
tipologia construtiva do edifício, localização, idade aparente, manifestações
patológicas aparentes, estado de conservação, entre outros. Além disso, deve
haver uma conversa com o solicitante para que você entenda o objetivo e a
expectativa do resultado daquele trabalho. Afinal de contas, você precisa
atender aos anseios de quem te contrata, dentro dos normativos técnicos.
E é por isso que ela é tão importante e necessária antes de

passar o orçamento pelo seu serviço. Hoje, com a tecnologia,
sabemos que é comum alguns orçamentos serem passados
somente por fotos recebidas, entretanto isso faz com que o
preço proposto possa não ser justo para o profissional, ou
para o cliente, uma vez que o serviço pode ser maior ou
menor que a interpretação realizada através das fotografias.
Lembre-se sempre de uma coisa: fotos não substituem os olhos

humanos, e nem o seu senso técnico investigativo. Nós
profissionais da área, olhamos as construções de forma diferente
que as demais pessoas, e, mesmo com apenas uma visita, já
temos uma noção do que encontraremos durante a investigação e
consequentemente sabemos quanto tempo estimamos para este
trabalho (o que condiciona diretamente o custo da inspeção).
É importante lembrar que a investigação predial pode ser

multidisciplinar, a depender do tipo de edificação que será
estudada. A visita preliminar também permite verificar a
necessidade da participação de outros profissionais e a
realização de ensaios que, caso confirmados, devem ser
considerados dentro da proposta entregue.
Talvez você se pergunte: mas fazer ensaios seria

necessário em uma Inspeção Predial?

De fato, a ABNT NBR 16747: 2021 destaca que a inspeção será

predominantemente sensorial, ou seja, utilizando nossos
sentidos mesmo e sem necessariamente a realização de ensaios.
Mas, lembre-se de que o intuito de qualquer trabalho para o
cliente será resolver os seus problemas e por isso cada caso
sempre deverá ser avaliado de modo que possamos entender as
necessidades do nosso cliente e consequentemente ajudá-lo.
Imagine que você chegue a um edifício que tem o subsolo bastante deteriorado
e com vários pontos de corrosão de armaduras, assim como este abaixo nas
fotos.
Fonte: ACERVO DOS AUTORES

Nestes casos hoje temos já incluídos na proposta alguns ensaios para melhorar a
avaliação dos problemas, para auxiliar no correto diagnóstico e com isso
estabalecermos os próximos passos ao cliente.
Alguns ensaios e análises seriam: realização de ensaio
colorimétrico com fenolftaleína (avaliar carbonatação do
concreto), medição de perda de seção de armaduras, verificação
da existência de fissuras, e outros.
Assista a aula do módulo 4 e veja como o uso da termografia

pode ajudar em uma Inspeção Predial! MÓDULO 4

Com esse tipo de análise conseguimos entender por exemplo

se seriam recomendados apenas tratamentos pontuais ou até
mesmo um reforço estrutural em alguns elementos estruturais.
A ideia aqui não é incluir o projeto de reforço neste momento,
mas indicar ao cliente a necessidade de contratação após a
realização do nosso laudo de inspeção. Porém, o levantamento
realizado por nós seria utilizado para subsidiar esta próxima
etapa (caso ela exista).
SE LIGA NA DICA!
Procure profissionais de sua confiança para realizar os serviços
multidisciplinares, lembre-se que ao final, a sua análise também será
com base nas considerações deles. No geral você precisará ter parceiros
que sejam engenheiros mecânicos e eletricistas, tendo em vista que
vários sistemas em muitos casos serão atribuições destes profissionais.
Mas como a visita preliminar funciona na prática? É simples!!
Em algum momento, você pode receber uma ligação, ou uma

indicação, uma mensagem, ou ser procurado para a
realização de uma inspeção predial. Antes de qualquer ação
ou de valoração, agende uma visita para conhecer a
edificação. Na visita, observe os detalhes do edifício, e
converse com o síndico, ou quem está lhe atendendo, de
forma que consiga estimar o que você, como profissional,
precisará para entregar o laudo de inspeção predial, como a
realização de ensaios, a necessidade de outros profissionais
especializados, entre outros.
SE LIGA NA DICA!
Na visita preliminar, procure conhecer os reservatórios e olhar o seu
interior. Não precisa entrar, utilize a câmera do seu celular. É muito
comum encontrarmos edifícios, cujos reservatórios não possuem
impermeabilização no teto, e por isso, apresentam corrosão de
armadura, muitas vezes em estado crítico. Como é um local de pouco
acesso, na maioria dos casos os gestores não têm conhecimento da
existência deste problema.
Neste caso, já considere na proposta realizar ensaios como: medição dos

diâmetros das armaduras (avaliar perda de seção), utilização do nitrato de prata
(presença de íons cloro), entre outros.
Na mesma linha, são os subsolos. Devido a alta incidência de dióxido de carbono
(CO2) eliminado pelos processo de combustão dos veículos, é muito comum a
corrosão de armadura neste local devido a ocorrência da carbonatação.
FAÇA DO LIMÃO, UMA LIMONADA!!!
Entenda os problemas do edifício e agregue mais valor ao seu

trabalho. Certamente fará diferença quando o condomínio for escolher
entre as propostas recebidas!!!

5 CONHECENDO O PACIENTE
Após a contratação efetivada, começam os estudos

sobre o seu “paciente” e efetivamente a aplicação da
metodologia proposta na ABNT NBR 16.747: 2020 no item
5.2 Assim como ocorre numa consulta médica, é preciso
descobrir o máximo de coisas sobre o passado do
edifício, desde sua concepção a um caso relatado pelo
porteiro ou a senhora do terceiro andar, que mora lá
desde a inauguração.
No momento da vistoria preliminar já efetuamos o levantamento de várias

informações importantes que nos auxiliaram na elaboração da proposta, mas é a
partir das próximas etapas que levantaremos as informações de maneira mais
detalhada e por isso papel e caneta na mão serão fundamentais para você não
perder nenhum detalhe.
Dizemos que nesta fase, duas coisas ocorrem em paralelo: (i) o levantamento
da documentação e (ii) a anamnese.
No momento da vistoria preliminar já efetuamos o levantamento de várias
informações importantes que nos auxiliaram na elaboração da proposta, mas é a
partir das próximas etapas que levantaremos as informações de maneira mais
detalhada e por isso papel e caneta na mão serão fundamentais para você não
perder nenhum detalhe.
O levantamento da documentação consiste na busca pelos
arquivos que contam a história do edifício, como projetos,
reformas e manuais. E é muito comum que o condomínio não
tenha todos ou parte da documentação solicitada, então, nesses
casos, vale buscar na administração, prefeitura ou repartição
pública local que possivelmente detenha algum dado. Vale
ressaltar que qualquer registro é importante para a análise
técnica dos problemas, mas infelizmente nem sempre teremos
estes registros.
SE LIGA NA DICA!
Vale aconselhar que é bom fazer um filtro nas

informações recebidas, pois nem tudo é de fato da
forma como contam. Então, se algum relato te
interessou, pergunte a mais pessoas a título de
confirmação!
Para esta etapa da inspeção predial, a NBR 16.747/2020 disponibiliza uma

tabela como modelo para orientar as documentações que devem ser solicitadas.
É importante salientar que nem todos os documentos dessa lista se aplicam a
todos os casos. Então será papel nosso (inspetores prediais) filtrarmos as
informações e documentos pertinentes a cada caso.

FONTE: ABNT NBR 16.747/2020
A anamnese funciona como uma entrevista que é feita

com os principais envolvidos na intenção de coletar dados
históricos da edificação. Ela é bastante útil, porque
muitas vezes as pessoas relatam casos em que não há o
registro físico e, acredite, acabam facilitando o
entendimento e a detecção dos problemas que serão
encontrados.

A fim de facilitar, também disponibilizamos algumas

sugestões de perguntas a se fazer durante a anamnese. Para
esta etapa procure anotar e registrar todas as informações,
para que nenhuma seja perdida e possa te auxiliar durante a
elaboração do documento técnico.
Fonte: Autores
Tendo finalizado a coleta de informações e documentações, partimos para a

sua análise. A NBR 16.747 é bem clara quanto a esse quesito:
"O profissional habilitado deve verificar se os documentos

técnicos, em geral, estão devidamente arquivados e em poder
do responsável legal, proprietário, síndico ou gestor
predial,conforme ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037.
As não conformidades e falhas constatadas na análise da
documentação devem estar relacionadas e descritas no laudo
técnico de inspeção predial."

Ou seja, faz parte do procedimento de inspeção predial a verificação da

existência dos documentos, e se eles estão em conformidade com as normas de
manutenção, de uso, operação e manutenção das edificações. E que qualquer
irregularidade ou não cumprimento deve estar descrito no relatório final.
Nesta etapa é importante verificar, por exemplo, as datas dos
mesmos em relação a periodicidade recomendada por normas
ou legislação. Como exemplo podemos citar o relatório de
testes de estanqueidade de rede de distribuição interna de gás,
que pela legislação do Corpo de Bombeiros deve ser realizado
com periodicidade de um ano. Além deste tipo de análise, ter
os projetos em mãos será de grande importância para auxiliar
durante as inspeções.
Agora para mostrar na prática o procedimento até aqui, vamos considerar que
fomos contratados para inspecionar um edifício. As informações obtidas na
vistoria preliminar, que subsidiaram a contratação, a anamnese e o
levantamento da documentação tiveram o seguinte resultado:
VISTORIA PRELIMINAR
Idade aparente: acima de 30 anos
Localização: Asa Norte, Brasília – DF
Tipologia construtiva: Sistema viga -pilar- laje
em concreto armado.
Quantidade de pavimentos: 4 pavimentos (3
andares mais pilotis)
Quantidade de apartamentos: 24 unidades
Revestimento de fachada: Pastilhas cerâmicas
Quantidade de reservatórios: 5
Observações: Edifício sem elevador, com estado
de deterioração aparente médio.
Objetivo do contratante: Direcionamento para a
realização de reformas e a saúde da edificação.
Queixas específicas do contratante: Relatos de
odor de esgoto nos banheiros da dependência de
empregada. Corrosão no teto dos reservatórios
superiores
ANAMNESE
Não há registros de manutenções
Não há reformas recentes
Não sabe a localização do Habite-se
Não há projeto de incêndio aprovado, nem a
vistoria do Corpo de Bombeiros
Não há controle de reformas
LEVANTAMENTO DA DOCUMENTAÇÃO
Projetos estruturais dos pavimentos tipo,

arquitetônicos, de instalações elétricas e
hidrossanitários, telecomunicação;
Convenção do condomínio datado de 1978,
inferindo que a idade do edifício é
aproximadamente 43 anos.
FONTE: AUTORES

A PREPARAÇÃO
Essa é a etapa imediatamente anterior ao ato de

inspecionar de fato, e consiste na preparação de um
material que vai servir de suporte, o qual permitirá
localizar e reconhecer mais facilmente o ambiente
inspecionado, bem como fazer marcações e
apontamentos de modo organizado que facilitará a
identificação, análise dos problemas e elaboração do
laudo técnico de inspeção predial.
Vale salientar que, se ela for realizada adequadamente, permite uma maior
agilidade e fluidez durante a investigação.
O material de preparação é a base da coleta de

informação da vistoria in loco, uma vez que ele
permite o registro das anotações de maneira
organizada, ou seja, já se sabe onde anotar e/ou
registrar, e ainda que material utilizar nos
momentos específicos. Essa estratégia
certamente vai te permitir mais agilidade e
economia de tempo, pois essas vistorias
investigativas são cansativas e longas, podendo
levar dias.
Além disso, o impacto mais importante da preparação

está no momento do estudo dos problemas. É preciso
entender que as informações anotadas, as fotos tiradas,
os dados registrados serão lidos e revistos várias vezes
para a emissão do laudo técnico. É por isso que eles
devem estar organizados, da forma mais lógica e real
possível, pois, do contrário, pode ocasionar retrabalho
e, na pior das hipóteses, levar a resultados
inconsistentes.
Para a preparação dos materiais, já

COM PROJETO devemos ter em mente que podemos nos
deparar com dois tipos de situações: I)
com projeto e II) sem projeto. É muito
comum que os condomínios não tenham
todos os projetos, principalmente em
edifícios mais antigos, mas isso não torna
SEM PROJETO a sua inspeção impossível. Veja a seguir
como proceder diante das diferentes
situações:

COM PROJETO
Se o seu objeto de estudo possuir os projetos, mesmo

que apenas alguns, tente extrair a arquitetura dos
ambientes que passarão pela análise, por exemplo
planta do subsolo, vista da fachada, planta do
pavimento tipo. Com eles, você montará uma espécie
de MAPA. Pode acontecer de os projetos serem
manuais, então, caso não consiga digitalizá-los, poderá
transformá-los para o digital usando os softwares, como
Revit, Autocad e Sketchup.
Depois que estiver com todos os croquis que conseguiu,

comece a montagem do seu MAPA. Divida a edificação em
partes, dos conjuntos maiores para os menores, por
exemplo por junta de dilatação, por torres, por ambientes
ou da forma que achar melhor e mais adequada, porque
esta divisão depende do modelo arquitetônico do objeto.
Assim, utilize as divisões da forma que melhor te ajudar, lembre-se que o

objetivo desse material é facilitar a coleta de informações e identificação dos
problemas e ajudá-lo durante a análise técnica.
Não esqueça de identificar os locais do MAPA utilizado, quando

for separá-los nas folhas.
Trazendo um exemplo real, fomos inspecionar um edifício em Brasília. Esta

edificação era em formato retangular, com 3 pavimentos e pilotis. Possui 4
prumadas e 3 juntas de dilatação, comportando em sua totalidade 24 unidades
habitacionais.
Neste caso, utilizaremos como exemplo os pavimentos tipos e fachadas. Assim,

para os pavimentos tipos, foi optado por dividir as folhas em juntas e
pavimentos, de forma que em cada folha constavam dois apartamentos e as
áreas comuns de escada, conforme exemplo abaixo:
FONTE: AUTORES

As fachadas também funcionam de forma equivalente. Como este caso é em

formato retangular, só há 4 panos de fachadas, que foram separados da
seguinte forma:
FACHADA: NORTE FACHADA: LESTE
FACHADA: OESTE
FACHADA: SUL
As outras áreas específicas que passarão pela inspeção, o pilotis, área de lazer,
entre outras, também devem estar mapeadas, e a lógica da separação é a
mesma.
Após impressas as pranchas, confira as

identificações dos locais e, se necessário,
anote manualmente as adicionais, como numerar
os pavimentos pelo número do andar, ou o
número do apartamento, bem como a qual parte
que pertence. As fachadas podem ser pela sua
orientação (norte, sul, leste, oeste). Aqui, use a
identificação que achar melhor. O importante é
saber identificar a prancha quando chegar ao
respectivo local.
Perceba que não há segredo, pois se trata basicamente de colocar as

informações do projeto para possibilitar o mapeamento. Verá que no tratamento
das informações coletadas, estas marcações lhe ajudarão a identificar o
problema e apontar a sua localização, além de, às vezes, ser possível perceber
correlações entre as manifestações.

SEM PROJETO
Essa situação é muito comum de ser encontrada, podemos até arriscar a dizer
que é a mais recorrente, mas não precisa se desesperar, você ainda conseguirá
inspecionar a edificação tranquilamente.
As built, ao pé da letra,
Ela é bem similar a quando temos o
significa "como
projeto, a grande diferença é que
construído". É o
não teremos um MAPA. É claro que
levantamento em obra de
tem a possibilidade da realização de
todas as medidas
um as built, mas é uma atividade
existentes na edificação.
que demanda tempo. Então, fica a
É a representação de
seu critério usar material com
como exatamente foi
projeto ou sem projeto.
construído .
Para gerar o seu material guia, você fará as mesmas divisões e

subdivisões da situação anterior, e a separação das folhas também
funcionará da mesma forma. A diferença aqui é que, ao invés de
lançar o projeto na folha, você irá criar o campo para as anotações
das regiões.
Então, usando como exemplo um pavimento de um bloco, faça quadros nas folhas
com os locais a serem inspecionados. Veja o exemplo abaixo:
FONTE: AUTORES
É bem simples! O importante é você já deixar separado os

ambientes, com todas as indicações de localização necessária
(nº do pavimento, ambiente, torre, etc), pois ao chegar no local
pegará a folha correspondente e fará as anotações.

Este tipo de material é genérico, e você pode ter guardado nos seus
arquivos e usar em várias inspeções, basta fazer o preenchimento
adequado, e os ajustes necessários. Para te ajudar, disponibilizamos
esse material em arquivos editáveis, para você usar em suas
inspeções. Nele, você encontra diversos ambientes, e pode
acrescentar quantos quiser. Use e abuse!
CLIQUE NO ÍCONE INTERATIVO E TENHA ACESSO AGORA MESMO AO MATERIAL
Pronto! Feito isso coloque as pranchas em ordem e seu material está

finalizado. Esse material te guiará durante a inspeção, e certamente facilitará,
e muito, o seu trabalho.
SE LIGA NA DICA!
Utilize a tecnologia a seu favor! Se você já possui, em vez de imprimir,
use um tablet para visualizar as pranchas e fazer as anotações. É mais
leve, mais sustentável, mais prático e você não perde os documentos
com facilidade.
Nós autores, particularmente, já adotamos o tablet há
algum tempo e realmente ele nos facilita bastante o fluxo
das inspeções, pois temos muitos documentos nas palmas
das nossas mãos.
Além do material guia, alguns equipamentos poderão ser úteis durante o

procedimento. Como itens básicos leve papel, caneta, trena, câmera
fotográfica e um fissurômetro. Mas existem diversos outros equipamentos que
podem ser levados nas inspeções, o seu Kit Inspetor pode ser montado da
maneira que quiser! Na figura abaixo é possível observar alguns itens indicados
para o kit de inspeção, mas não se preocupe, pois com o passar do tempo você
também irá montar o seu de acordo com suas necessidades. Nós mesmos, não
compramos todos os itens de uma só vez, mas sim de acordo com os serviços
prestados ao longo do tempo e necessidade de uso.
FONTE: FERNANDES & GROSSI ENGENHARIA

Um outro ponto importante que deve ser considerado na preparação é a

programação das visitas. É fundamental que cada dia de inspeção seja planejado,
para que a preparação tanto do material guia, quanto de equipamentos seja
eficaz. Dessa forma, faça um cronograma relacionando os dias e ambientes que
serão inspecionados. Um exemplo de cronograma que pode ser utilizado:
Na inspeção predial, a vistoria dentro das unidades privativas não é obrigatória.

Entretanto, é interessante realizar a verificação dentro das unidades para
avaliar a existência de problemas que são de responsabilidade do condomínio, e
que, muitas vezes não é possível identificar de forma externa, como infiltrações
oriundas de fachadas, trincas estruturais, entre outros.
SE LIGA NA DICA!
Por não ser obrigatória, a visita nas unidades privativas tornam-se
um diferencial do seu trabalho. Utilize a seu favor! Mas, cuidado!
Defina previamente a quantidade de apartamentos que serão
visitados e deixe estabelecido em contrato, para que não tenha
problemas contratuais. Uma boa dica para resolver o problema do
seu cliente é que na vistoria preliminar você pergunte ao síndico ou
aos responsáveis pelo condomínio se há reclamações de unidades
privativas que possuem infiltrações ou outros problemas.
Assim você conseguirá estimar quantas unidades precisará visitar e colocar isso
na sua proposta e também em contrato.
Recomendamos também que as visitas nas unidades privativas
sejam concentradas para os mesmos dias. Passe uma agenda de
horários que deverá ser preenchida pelo condomínio para que os
moradores agendem os melhores horários em que cada um poderá
receber você e sua equipe. No dia agendado, siga o cronograma
dos apartamentos e horários estabelecidos.
Para ajudar você, estamos disponibilizando modelos de

comunicados a serem enviados ao condomínio, e que inclui o
modelo para agendamento das vistorias das unidades
privativas.
CLIQUE NO ÍCONE INTERATIVO E UTILIZE OS MODELOS!!
Saiba que esse planejamento também deve ser repassado ao condomínio

previamente, para que também haja uma preparação para receber você e sua
equipe. Por isso, divulgue ao condomínio as datas que ocorrerão as inspeções e
faça os pedidos necessários para possibilitar o bom andamento da sua
investigação.
Finalizada a preparação, e comunicado previamente o condomínio, vamos em
frente que no próximo capítulo falaremos da visita investigativa!

7
O PROCEDIMENTO DE
INVESTIGAÇÃO
É nesta parte que você iniciará a caça aos problemas do

edifício!!
Para a melhor identificação, é importante definir a sequência

em que a investigação deve ser realizada. Assim, a inspeção é
feita simultaneamente em dois sentidos: vertical e horizontal.
O sentido vertical é adotado iniciando a inspeção da parte superior

para a inferior, ou seja, de cima para baixo. Esse método parte do
princípio de que a edificação tem o seu comportamento estrutural
de cima para baixo, ou seja, o fluxo das ações dos carregamentos é
da estrutura superior para inferior (ALVA, 2008).
Imagem ilustrativa
para demonstrar o
sentido vertical
do comportamento
da estrutura.
FONTE: AUTORES
Vale destacar que essa sequência facilita o entendimento da causa de diversas

manifestações devido às influências nos andares.
Já o sentido horizontal visa organizar de forma uniforme as

informações. Por exemplo, na cobertura, quando for iniciar a
inspeção, faça toda a vistoria de leste a oeste, ou direita
para a esquerda do ambiente e siga esse padrão nos demais
andares abaixo. Anote as manifestações indicando o setor que
elas estão no respectivo pavimento. Por exemplo, trinca
diagonal de 10mm na parede oeste do 10º andar. Esse método
ajuda a relacionar eventuais problemas que se repetem pelos
andares.

SE LIGA NA DICA!
Ao realizar o registro fotográfico sempre identifique com ao

menos uma foto o local em que está. Dê preferência a uma foto
mais ampla com um ponto de referência e outra mais fechada nas
manifestações patológicas. Assim, você evita confundir os
registros na hora de elaborar o relatório.
Entendendo a importância da adoção dos sentidos, sugere-se que a

investigação comece pela cobertura e vá descendo. Uma sequência que pode
ser utilizada:
RESERVATÓRIOS SUPERIORES
COBERTURA
ÁREAS COMUNS
ÁREAS PRIVATIVAS
PILOTIS OU ÁREA DE LAZER (SE HOUVER)
SUBSOLOS/ RESERVATÓRIOS INFERIORES
Veja o nosso modelo de checklist por

ambiente/sistemas na próxima página. E se precisar
baixá-lo, basta clicar na interação ao lado.
CLIQUE NO ÍCONE INTERATIVO E ACESSE O MODELO!!

FONTE: AUTORES

Esta é apenas uma sugestão, pois depende da tipologia arquitetônica da

edificação e você vai definir a sequência que se adeque à sua inspeção.
Lembre-se que a inspeção predial deve englobar todos os

sistemas construtivos e seus elementos, tais como: estruturas,
instalações hidráulicas (água fria, água quente, gás, esgoto,
águas pluviais), instalações elétricas, instalações de gás,
revestimentos em geral, impermeabilização, esquadrias,
acessibilidade, elevadores, exaustão, climatização, ventilação,
combate a incêndio, coberturas, telhados e o Sistema de
Proteção contra Descargas Atmosféricas - SPDA (IBAPE, 2012).
Como outra alternativa, também disponibilizamos o checklist

de inspeção predial proposto por CARVALHO e ALMEIDA, 2017.
CLIQUE NO ÍCONE INTERATIVO E ACESSE O MATERIAL
E, se forem necessários testes ou ensaios para auxiliar na identificação das

manifestações e/ou causas, os faça e registre da mesma maneira descrita
anteriormente. É importante destacar que grande parte destes ensaios não
serão feitos em uma inspeção predial, mas podem ser indicados posteriormente
para aprofundamento das análises. Veja a seguir alguns exemplos de ensaios
que podem ser realizados e suas respectivas aplicações.
FONTE: AUTORES
Agora que você sabe o procedimento para investigar, creio que esteja se
perguntando sobre que tipo de problemas deve procurar durante a investigação.
Calma, vamos te ajudar com isso também!
Segue para o próximo capítulo que ele traz muitos exemplos práticos dos
problemas e o que é importante ser verificado na atividade de inspeção predial.

8 QUAIS PROBLEMAS PROCURAR?
Antes de mais nada, é importante destacar que a ABNT NBR 16.747:

2020 estabelece que as vistorias devem ser sistêmicas, ou seja,
organizadas, generalizadas e metódicas. Além disso, devem
considerar as características construtivas, a idade da edificação e
dos sistemas, vida útil prevista, exposição ambiental, agentes de
degradação e expectativa sobre o comportamento em uso da
edificação.
Como já falado no início deste livro, a inspeção predial pode
ser realizada por equipe multidisciplinar e a verificação é
sensorial, ou seja, não é obrigatório, na atividade de inspeção
predial, a realização de inspeções especializadas, podendo ser
uma indicação de serviço a ser realizado pelo condomínio após
a inspeção predial.
A ideia principal da inspeção predial é verificar se a edificação está
funcionando satisfatoriamente sob o ponto de vista de segurança, de
habitabilidade e sustentabilidade.
Ou seja, em palavras mais claras, é verificar e apontar se há riscos
aos usuários, seja da estrutura ou dos sistemas, se está habitável,
quais problemas existentes que precisam ser tratados ou melhorados,
e se há a realização das manutenções para que a saúde da
edificação permaneça íntegra e seja mais durável.
Além disso, menciona-se o auxílio da inspeção predial nas tomadas

de decisão a curto, médio e longo prazo.
LEMBRE-SE QUE NA INSPEÇÃO PREDIAL VOCÊ É O MÉDICO CLÍNICO GERAL!
É importante destacar que neste ponto da inspeção predial, o

seu conhecimento de inspetor é o que indicará a quantidade
de problemas identificados e a completude da análise
técnica. É por isso que é fundamental que você, inspetor,
busque conhecimento para entender o funcionamento dos
sistemas e os tipos de manifestações patológicas que podem
apresentar.
Trazendo a norma de inspeção predial, a ABNT NBR 16.747 determina que

avaliação do desempenho da edificação na inspeção predial deve considerar no
mínimo os seguintes subconjuntos de requisitos dos usuários:
QUER ENTENDER MAIS

ESTES REQUISITOS?
Acesse o Guia da
norma de desempenho
FONTE: ADAPTADO DA ABNT NBR 16.747 (2020) da CBIC

Explicando de forma mais objetiva, a edificação sob investigação

deve atender no mínimo estes critérios para apresentar um bom
desempenho. Ou seja, na prática, você deve verificar a existência
das anomalias e falhas tomando como base os parâmetros acima,
e qualquer problema que infrinja algum destes requisitos impacta
no desempenho da edificação, e deve ser apontado.
Importante salientar que nem todos os requisitos da norma de desempenho (NBR

15.575:2013) são contemplados na ABNT NBR 16.747:2020, pois “esta não tem a
finalidade de avaliar de forma exaustiva o cumprimento de todas as normas
técnicas, que se aplicam às edificações (...), ou avaliar o atendimento aos
requisitos da ABNT NBR 15.575, pois se baseia na premissa de que, no ato do
recebimento da edificação por parte do proprietário, é responsabilidade das
construtoras e incorporadoras entregar o imóvel em consonância a todas as
normas técnicas vigentes.“
SE LIGA NA DICA!
Estes requisitos podem ajudar você durante a identificação
do problema. Ao se deparar com alguma situação ou possível
problema que tenha dúvidas, verifique se ele desobedece
algum destes itens. Se a resposta for sim, é problema na
certa!
Partindo para a identificação dos problemas, entra na fase que é variável, de

edificação para edificação, e é seu papel encontrá-las, apresentá-las e
solucioná-las.
Não se apavore!! Você não precisa saber de tudo, afinal a engenharia é
gigantesca. Porém, é fundamental ter uma noção geral para que identifique as
anomalias e não conformidades que uma edificação possui. Saiba também que
a análise dos problemas requer estudos, então, acostume-se a estar sempre
estudando para entender os problemas que acometem os edifícios.
Para ajudar você, trouxemos uma lista de problemas que são facilmente
encontrados em edifícios durante uma inspeção predial. Ressaltamos que aqui
não estão exaustivamente apresentadas as manifestações patológicas possíveis
de ser encontradas, e de forma geral, as manifestações patológicas mais
comuns encontradas em inspeções prediais
COBERTURAS
Exemplo prático de um problema encontrado
em coberturas:
Falhas na fixação de telhas;
Sobreposição inadequada das telhas; Ex: Impermeabilização das calhas, rufos e
Ressecamentos das borrachas de vedação/ platibandas deterioradas
vedantes de calhas e rufos Identificação da impermeabilização dos
Deslocamentos, desalinhamentos e quebras de elementos da cobertura (calhas, rufos,
telhas platibandas, cobertura dos shafts), de forma
Ausência de rufos e/ou pingadeiras; geral, apresenta-se bastante deteriorada, com
Corrosão de parafusos de fixação/rufo fissuras por ressecamento, fazendo com que a
metálico/calha metálica estanqueidade seja afetada e não eficiente.
Transbordamento e entupimento de calha/ralo
Ausência da grelha do ralo
Ausência de extravasor da calha
Diâmetro dos ralos inadequados;
Fiação exposta;
Apoio dos telhados irregulares;
Impermeabilização das calhas deterioradas;
Caimento do telhado insuficiente;

RESERVATÓRIOS
em reservatórios:
EX: Degradação e inadequação da
Escada de acesso aos reservatórios impermeabilização
inadequada; Verificada a degradação e pontos falhos na
Impermeabilização da laje da tampa impermeabilização dos reservatórios, tais
deteriorada; como descascamentos, bolhas e fissuras. Não
Corrosão da armadura no teto dos foi identificado a presença de fibras ou telas
reservatórios; na argamassa, sugerindo que ela não é
Degradação e inadequação da estruturada, o que a torna rígida, não sendo
impermeabilização dos reservatórios; então adequada para este tipo de local.
FPO
r eNsTeEn:ç A
a DdAeP TeAs tDaOl a D
c tAi t A
e BnNoT r Ne Bs eR r v1 6a .t7ó4r i7o ;( 2 0 2 0 )
Fissuras e trincas;
Deterioração da pintura;
Limpeza dos reservatórios;
Obstrução dos ralos;
ÁREAS PRIVATIVAS
em áreas privativas;
EX: Sinais de infiltração nas paredes abaixo
Infiltração nas paredes abaixo das esquadrias;
das esquadrias
Fissuras;
Esquadrias deterioradas; Identificadas infiltrações em algumas unidades
Infiltrações nos banheiros de um apartamento privativas, especialmente abaixo das
para outro; esquadrias. Indicando que há falha na
Pintura deteriorada; estanqueidade da fachada.
FONTE: ADAPTADO DA ABNT NBR 16.747 (2020)
ÁREAS COMUNS/CIRCULAÇÃO
em áreas comuns/circulação:
Fissuras; EX: Degradação de pintura e surgimento de

Infiltrações oriundas da fachada; fissuras na pintura
Infiltrações oriundas das instalações; Identificadas deterioração na pintura e
Pintura deteriorada; algumas fissuras nas áreas comuns oriundas da
Corrimão em desconformidade com a norma de degradação natural que ocorre ao longo do
incêndio; tempo. A presença de fissuras com o tempo
Ausência de mangueira de incêndio provoca o descascamento da pintura.
Fitas antiderrapante deterioradas;
Rejunte deteriorado;
Sistema de gás;
Sistema Contra Incêndio e Pânico;
Abrigo das mangueiras de incêndio
desconforme;

9 ANÁLISE TÉCNICA:
PARTE I
Enfim chegamos na parte em que mais assusta o cliente:
A ANÁLISE TÉCNICA.
Nós dividimos esta etapa em 2 partes para que o entendimento

deste procedimento seja o melhor possível, visto que exige
atenção aos detalhes.
Após a investigação, o próximo passo é a organização e análise das informações

que foram coletadas.
Uma vez seguidas as orientações dos capítulos anteriores,
você agora fará a leitura minuciosa e técnica dos
problemas encontrados.
Tenha em mente que para que seja feito a análise

técnica corretamente, é preciso avaliar não só a
manifestação patológica de forma pontual, mas de
forma global, ou seja, verifique se o problema
específico não se repete ou apresenta um
comportamento lógico que pode ser a causa ou a
consequência de outro problema.
É importante também salientar que nesse momento muito provavelmente você já

sabe ou tem ideia da origem do problema, de sua causa e de recomendações a
serem feitas. Isso porque o seu senso de inspetor é acionado durante todas as
fases da inspeção. Mas atenção, como diria Sherlock Holmes.
“É um erro grave formular teorias antes de se conhecerem os

fatos. Sem querer, começamos a distorcer os fatos para se
adaptarem às teorias, em vez de formular teorias que se
ajustem aos fatos” (Doyle, 2015).
POR ISSO, LEVANTE OS FATOS, ANTES DE FORMULAR AS TEORIAS.
Para a execução desta análise, você precisará apresentar as suas anotações e

verificações realizadas na vistoria, trazendo a explicação técnica do que foi
identificado.
Assim, nesta fase o seu foco é escrever da forma mais clara e
possível para que o seu cliente entenda. Tenha sempre o
produto deste trabalho lido por pessoas leigas sobre o assunto.
SE LIGA NA DICA!
Se você tiver dúvidas sobre a clareza das suas ideias no seu
documento, peça a uma pessoa próxima, que não tenha
conhecimento da área, para ler e apontar se entendeu.
Perceberá que às vezes, uma palavra pode fazer toda a
diferença

É importante também salientar que nesse momento muito provavelmente você já

sabe ou tem ideia da origem do problema, de sua causa e de como solucionar.
Isso porque o seu senso de inspetor é acionado durante todas as fases da
inspeção.
É fundamental ter em mente que quando se é contratado

para realizar essa atividade, você precisa, além de apontar
as manifestações patológicas ou não conformidades
encontradas, necessita-se explicá-las ao cliente. Assim, na
sua análise técnica, escrita em seu documento, busque
responder às seguintes perguntas:
ANÁLISE TÉCNICA.
Qual o problema ?
Qual o sistema afetado?
Onde está acontecendo?
Por que ele ocorre?
Como ele ocorre?
Quais as consequências?
Qual a origem? - Item de classificação

das irregularidades
Como resolver? - Item de
recomendações
Qual a prioridade da resolução? -
Item de priorizações
As perguntas A a F são a primeira parte da explicação da manifestação

patológica, que envolve o seu conhecimento técnico sobre o problema e o
mecanismo, e quanto melhor esclarecidos, menos dúvidas serão geradas para
quem recebe o documento. Já as perguntas G a I compreendem etapas
obrigatórias que devem constar no laudo de inspeção, conforme pede a ABNT
NBR 16.747:2020.
No Módulo 5, disponibilizamos uma vídeo aula que aborda

as origens, causas e mecanismos das manifestações
patológicas. Assista a aula e entenda melhor sobre a
ocorrências dos problemas.
ASSISTA A VÍDEO AULA DO MÓDULO 5
MÓDULO 5

10 ANÁLISE TÉCNICA:PARTE II
CLASSIFICAÇÃO DAS IRREGULARIDADES
A segunda parte da análise técnica compreende um item exigido

pela ABNT NBR 16.747:2020, e responde a pergunta "Qual a
origem?" que deve constar na explicação do seu problema,
conforme a lista apresentada no capítulo anterior.
Esta pergunta corresponde ao item 5.3.5 da referida norma, e é

denominado como “Classificação das Irregularidades
Constatadas”. Basicamente, é para dizer a origem do problema
identificado.
A norma diz que as irregularidades constatadas devem ser classificadas em

anomalias ou falhas, considerando os seguintes conceitos:
É claro que como a inspeção é sensorial, em alguns casos pode não ser
possível apontar apenas pela inspeção, neste caso deve ser recomendado uma
inspeção especializada para melhor avaliação.
Esclarecemos que é possível se deparar com situações em que há uma ou

mais classificações, assim, cabe a você, inspetor, avaliar no momento da
investigação, junto com os documentos e informações coletadas.
Na prática, é muito comum encontrarmos problemas

que são anomalias construtivas, e tiveram, também,
seu desempenho afetado pela falta de manutenção,
considerados como falhas. E é muito importante que
essas classificações sejam feitas adequadamente,
afinal, estamos falando de quem causou.

11 RECOMENDAÇÕES
Esta é uma das etapas mais importantes para o condomínio, pois é onde ele
encontrará a recomendação de ações a serem tomadas para os problemas do
edifício!
É nesta etapa que você informará quais ações devem
ser realizadas a fim de reparar, restaurar ou
preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e
elementos construtivos. Essa abordagem deve ser
feita de forma clara e simples, para orientar os
responsáveis que farão a correção dos problemas
encontrados. Essas correções serão executadas por
outros profissionais ou empresas contratadas. Desta
forma, é bem interessante a utilização de ilustrações,
tabelas e passo a passo para indicar o procedimento
de correção.
Já vimos muitos laudos em que as recomendações são bastante sucintas, mas

por aqui temos implementado a ideia de que podemos e devemos especificar
ações da maneira mais detalhada possível. É importante ressaltar que nem todos
os problemas, conforme já falado, tem recomendação imediata e podem ser
necessárias inspeções especializadas ou outras análises para subsidiar o melhor
entendimento dos mesmos, e consequentemente a recomendação.
Essas correções serão executadas por outros profissionais ou empresas
contratadas. Desta forma, é bem interessante a utilização de ilustrações,
tabelas e passo a passo para indicar o procedimento de correção. Use a
imaginação!
Avalie também a necessidade da criação de um caderno técnico detalhado, que
poderá ser anexado ao laudo. Sempre tendo em mente que as informações e
procedimentos devem estar de forma didática e mais simples possível.
NA SOLUÇÃO, SINTA-SE COMO UM PROFESSOR E

ENSINE DIDATICAMENTE!
Como já mencionado, as recomendações podem indicar também

a contratação de investigações ou ensaios específicos, quando
não for possível fazê-los apenas com a inspeção predial, bem
como a contratação de projetos, como por exemplo, a
solicitação de um projeto de reforço estrutural, ou a
solicitação de ensaio de resistência de aderência à tração
para revestimentos.
Outra questão que deve ser observada na hora de

recomendar é o tipo de solução apresentada. Procure dar
soluções que sejam viáveis ao edifício e estejam dentro da
realidade financeira do condomínio ou do proprietário. Ou
apresente mais de um tipo de correção, para que o
condomínio faça a escolha dentro da sua situação financeira
ou até mesmo, da melhor logística. Dessa forma, você
facilita a adoção das correções pelo cliente.

Procure também apresentar, nas recomendações, as

manutenções necessárias, conforme o Manual de Uso,
Operação e Manutenção do condomínio e a ABNT NBR
5.674:2012 - Manutenção de edificações — Requisitos para
o sistema de gestão de manutenção. Você verá que é muito
comum que os edifícios antigos não possuem o Manual e
muito menos um plano de manutenção implementado, então
deixe claro as necessidades das manutenções periódicas e
quais devem ser realizadas.
A tabela abaixo foi retirada parcialmente da ABNT NBR 5.674:2012, e traz
alguns exemplos de manutenções e suas periodicidades em alguns sistemas da
edificação. Ela está disponível na íntegra na referida norma.
FONTE: ADAPTADO ABNT NBR 5.674 (2012)

Abaixo, apresentamos alguns exemplos de recomendações dadas para os

problemas identificados em uma edificação. Estes exemplos são os mesmos
utilizados no capítulo 8.
COBERTURAS
Seguindo o exemplo citado na página 38
EX: Impermeabilização das calhas, rufos e platibandas deterioradas
Recomendação:
Recomenda-se que seja refeita a Dessa forma, fica a critério do condomínio
impermeabilização de todos os elementos escolher entre os dois modelos
da cobertura, tais como calhas, platibandas, apresentados, uma vez que o fator
rufos, lajes de cobertura dos shafts e laje desempenho será cumprido em ambos
dos reservatórios com manta asfáltica. Pode desde que feitas as manutenções. Em todo
ser utilizada manta asfáltica auto protegida o caso, deve ser contratada empresa
aluminizada ou manta asfáltica com especializada neste tipo de serviço, pois o
proteção mecânica. Entretanto é importante sistema impermeabilizante exige técnica
observar que a durabilidade entre os dois para ser aplicado e garantir seu bom
modelos é bem diferente, e deve ser levada desempenho. O processo executivo para
em consideração no momento da aplicação dos dois tipos de mantas está
escolha. descrito a seguir, porém não são
apontados detalhes específicos que
De acordo com os requisitos da ABNT NBR devem ser levantados no local para a
15.575:2013, a manta asfáltica aluminizada correta recomposição do sistema.
tem uma vida útil mínima de 8 anos, e não
suporta tráfego constante de pessoas,
apenas de forma eventual, tomando as
devidas precauções. A manta asfáltica com
proteção mecânica tem durabilidade mínima
de 20 anos, e o tráfego de pessoas não
compromete a sua durabilidade, uma vez
que é protegida.
RESERVATÓRIOS
EX: Degradação e inadequação da impermeabilização
Recomendação:
É indicado que seja refeita a Após a execução da impermeabilização,
impermeabilização das paredes de todos os deverá ser feito um laudo de
reservatório, uma vez que há a presença de potabilidade conforme a ABNT NBR
pontos falhos, e a impermeabilização 12.170:2017 - Materiais de
existente não foi aplicada adequadamente. impermeabilização - Determinação da
potabilidade da água após o contato
Deve ser impermeabilizado o teto dos
reservatórios com impermeabilizante do
tipo membrana líquida de poliuretano.
ANTES DA COMPRA DEVE SER VERIFICADA
AS ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS PARA SABER
SE O PRODUTO GARANTE A POTABILIDADE
DA ÁGUA. Salienta-se que a
impermeabilização deve ser realizada após
o tratamento da corrosão.

ÀREAS PRIVATIVAS
EX: Sinais de infiltração nas paredes abaixo das esquadrias
Recomendação:
Realizar o rejuntamento das pastilhas E reforçar os cantos com selante
cerâmicas da fachada com rejunte de poliuretano aumentar a
acrílico ou cimentício, indicado para durabilidade à estanqueidade
áreas externas e fachadas, Deve ser tendo em vista a criticidade dos
realizado o rejuntamento de todos os pontos. Além disso, recomenda-se
pontos falhos da fachada. E deve ser que seja feita uma revisão
inspecionado anualmente para verificar a anualmente para verificar a
presença de pontos falhos, e em caso existência de falhas.
positivo, seu rejuntamento.
Além disso, sugere-se limpeza de fachada

para que a estética do sistema seja
mantida. A NBR 5674:2012 – Manutenção
de edificações, requisitos para o sistema
de gestão de manutenção recomenda que
a cada 3 anos seja realizada uma
manutenção na fachada, que consiste em
uma lavagem completa e verificação de
todos os elementos do sistema.
ÀREAS COMUNS/CIRCULAÇÃO
EX: Degradação de pintura e surgimento de fissuras na pintura
Recomendação:
Regularizar todas as falhas do reboco, e
refazer a pintura. II.A longo prazo: Refazer todo o
reboco e o acabamento de pintura.
A NBR 5674:2012 – Manutenção de O traço recomendado para reboco
edificações, requisitos para o sistema de é de 1:2:6 de cimento, cal, areia
gestão de manutenção recomenda que a fina e água. Salienta-se que esta
cada 2 anos seja realizada uma revisão solução é a mais adequada, pois
da pintura das áreas secas e, se aumenta a qualidade do reboco,
necessário, repintá-las evitando o aumenta a sua durabilidade e,
envelhecimento, a perda de brilho, o consequentemente, evita o
descascamento e eventuais fissuras. aparecimento desse tipo de
manifestações patológicas.
Para as fissuras encontradas:
FONTE: AUTORES
I.A curto prazo: Refazer apenas a pintura
substituindo, aplicando vedatrinca sobre
as trincas existentes para aumentar a
resistência. Esclarece-se que esta
solução pode não ter a durabilidade
prolongada, uma vez que há composição
de saibro no reboco, diminuindo
relevantemente a resistência do
revestimento, e aumentando o
aparecimento de manifestações
patológicas.

12 PATAMARES DE PRIORIDADES
Outro item que a ABNT NBR 16.747:2020 traz é a

organização das manifestações patológicas
encontradas em patamares de urgência.
Outro item que a ABNT NBR 16.747:2020 traz é a organização das

manifestações patológicas encontradas em patamares de urgência. Isso
significa que você deixar explícito quais problemas devem ser resolvidos a
curto prazo ou imediatamente, por apresentar uma condição mais crítica e que
pode oferecer riscos aos usuários. A médio prazo, quando forem problemas que
afetam o desempenho, mas não apresentam riscos iminentes aos usuários. E a
longo prazo, quando não apresentam uma perda de desempenho significativa.
PRIORIDADE
Ações necessárias quando a perda de desempenho compromete a
saúde e/ou a segurança dos usuários, e/ou a funcionalidade dos
sistemas construtivos, com possíveis paralisações;
comprometimento de durabilidade (vida útil) e/ou aumento
expressivo de custo de manutenção e de recuperação. Também
devem ser classificadas no patamar “prioridade 1” as ações
necessárias quando a perda de desempenho, real ou potencial,
pode gerar riscos ao meio ambiente;
PRIORIDADE
Ações necessárias quando a perda parcial de desempenho (real
ou potencial) tem impacto sobre a funcionalidade da edificação,
sem prejuízo à operação direta de sistemas e sem comprometer a
saúde e segurança dos usuários;
PRIORIDADE
Ações necessárias quando a perda de desempenho (real ou
potencial) pode ocasionar pequenos prejuízos à estética ou
quando as ações necessárias são atividades programáveis e
passíveis de planejamento, além de baixo ou nenhum
comprometimento do valor da edificação. Neste caso, as ações
podem ser feitas sem urgência porque a perda parcial de
desempenho não tem impacto sobre a funcionalidade da
edificação, não causa prejuízo à operação direta de sistemas e
não compromete a saúde e segurança do usuário.

Olhando sob uma perspectiva mais prática e objetiva, a

organização dos patamares de urgência é um meio de
auxiliar o condomínio a elaborar o plano de ação para
as correções necessárias apontadas na inspeção,
considerando ainda a sua condição financeira. Você
perceberá que a falta de recursos é um dos grandes
gargalos dos condomínios, e este é um fator que deve
ser levado em consideração até mesmo na proposição
das recomendações, como já mencionado no item
anterior.
Na prática, a classificação do patamar de prioridade ocorre paralelamente à

explanação do problema, onde você apresenta a análise técnica. A
classificação é aplicada em cada problema apontado, e ao final do laudo, é
necessário retomar estas classificações, por meio de uma relação dos problemas
de forma crescente, de acordo com o patamar de prioridade (1 a 3), e em
formato de lista.
Além da classificação proposta pela ABNT NBR 16.747:2020,

existem outras ferramentas de classificação que permitem
apontar a criticidade dos problemas e ordenar a priorização
das ações de correção a serem realizadas. Uma dessas
ferramentas que pode ser aplicada de forma complementar à
sugerida pela norma, e que traz resultados mais claros é o
método GUT.
Este método tem bastante importância, porque

possibilita a avaliação dos problemas de forma
numérica, deixando-a mais didática. E sua utilização
auxilia tanto na montagem da organização das
prioridades, quanto no entendimento do cliente para a
elaboração do plano de ação. É um método
relativamente simples e de fácil entendimento.
Explicando melhor o método GUT - Gravidade, Urgência e Tendência, ele é uma

ferramenta desenvolvida por Charles H. Kepner e Benjamin B. Tregoe, em 1981,
que se fundamenta na ponderação do grau de comprometimento (ou da
criticidade) para cada item analisado das irregularidades construtivas, para
posterior combinação matemática entre os itens ponderados (pesos dados para
cada criticidade). Ao final, a combinação gera um resultado numérico para
cada problema encontrado, sendo possível fazer uma priorização eficaz para a
execução das manutenções corretivas e preditivas (GOMIDE et al, 2019).
LISTAR OS PROBLEMAS OU OS PONTOS DE ANÁLISES A SEREM SANADOS;
PONTUAR CADA PROBLEMA DE ACORDO COM OS PARÂMETROS;
REALIZAR A CLASSIFICAÇÃO DOS PROBLEMAS QUANTO A PRIORIZAÇÃO;
COM BASE NAS ETAPAS, TOMAR AS DECISÕES ESTRATÉGICAS.

Destarte, a realização da classificação consiste na aplicação

de três parâmetros de análise para as incorreções
construtivas, que são: G - Gravidade, U - Urgência e T -
Tendência (GUT). Segundo GOMIDE et al (2019), cada
parâmetro apresenta cinco graus de criticidade, elencados
como Mínimo, Baixo, Médio, Alto e Máximo que deverá ser
ponderado pelo profissional através de uma escala numérica,
sendo que cada grau representa uma nota ou peso
previamente estabelecido.
Em relação aos parâmetros, a gravidade está relacionada à intensidade dos

danos que o problema pode causar se não houver atuação sobre ele. A
urgência é definida como o tempo que os danos ou resultados farão eclodir,
caso o problema não seja resolvido. E por fim, as tendências são efeitos que o
problema terá caso não for estabelecido uma ação (SOTILLE, 2014).
Por fim, o resultado da avaliação do grau de comprometimento de

cada item problemático é a soma ou a multiplicação das notas ou
pesos dos parâmetros aplicados. Dessa forma, através dos
resultados, é possível ordenar as irregularidades encontradas na
edificação
FONTE: GOMIDE ET AL (2019)
COMO ISSO É APLICADO NA PRÁTICA?
Para melhor entendimento, vamos fazer uma aplicação prática abordando os

assuntos apresentados nos capítulos anteriores (Análise técnica I e II,
Recomendações e Patamares de Prioridades). Veja a explanação de uma
manifestação encontrada:

FONTE: ACERVO DOS AUTORES
Observa-se que com esta explanação, foram atendidas todas as perguntas

propostas no capítulo 9, em resumo:

Dessa forma, é aplicado o mesmo procedimento para cada

problema encontrado. Ao final, conforme é pedido pela norma,
deve ser gerada uma lista com as prioridades organizadas dos
problemas mais críticos para os menos críticos, ou em ordem
crescente de prioridade.
Caso seja aplicado também o Método GUT, os problemas devem ser organizados
em ordem decrescente, respeitando a classificação da norma. A tabela a seguir
foi retirada de nosso acervo e apresenta a lista de prioridades geradas após a
inspeção de um edifício.
FONTE: ACERVO DOS AUTORES

13 AVALIAÇÃO DA
MANUTENÇÃO E DO USO
Neste capítulo falaremos da avaliação do estado de
manutenção e condição de uso da edificação. Este é um
item abordado pela norma que é relativamente novo, pois
traz a questão da análise das manutenções, se elas estão
sendo realizadas adequadamente, e em relação ao uso, se a
utilização está conforme projeto ou normas técnicas.
É sabível que ainda não faz parte da cultura brasileira a

realização de manutenções preventivas e preditivas, assim,
ainda é difícil de encontrar edifícios e proprietários que
realizam todas as manutenções contidas no Manual de Uso,
Operação e Manutenção ou até da ABNT NBR 5.674:2012 -
Gestão de Manutenção em Edificações.
A ABNT NBR 16.747:2020 traz que a avaliação da manutenção e

uso deve ser realizada observando o comportamento em uso dos
sistemas frente às falhas de uso, operação e manutenção e
confrontando-os com os projetos, informações existentes e o
atendimento à ABNT NBR 5.674, referentes às responsabilidades
pela manutenção da edificação.
Tratando da avaliação da manutenção, especificamente ao Plano de Manutenção

do edifício, a NBR 16.747 considera que devem ser apontadas:
A coerência do plano de manutenção em relação ao que foi

recomendado pela construtora e ao que foi especificado por
fabricantes de equipamentos e sistemas inspecionados nos
respectivos manuais de uso e manutenção, que devem ter
sido elaborados em conformidade com a ABNT NBR 14.037.
Constatação da efetiva execução das atividades dispostas

no plano de manutenção quanto aos procedimentos
técnicos, periodicidades e demais recomendações de
Normas, manuais de fabricantes e outros documentos, tudo
com a devida evidência do histórico da manutenção.
Frequência e adequação de rotinas à idade das instalações,

ao uso, exposição ambiental, entre outros aspectos técnicos
que permitam que o profissional habilitado avalie a eficácia
do plano de manutenção executado.
De forma mais clara, você deve avaliar a coerência e conformidade técnica

do Plano de Manutenção em relação aos sistemas existentes na edificação, se
a manutenção está sendo executada efetivamente, e a frequência e
adequação no Plano de Manutenção frente a idade da edificação.

No caso da ausência do Plano de Manutenções, devem ser

considerados os dispostos na ABNT NBR 5.647:2012.
Para a avaliação do uso, a norma estabelece que a avaliação é

parametrizada com o tipo de uso previsto em projeto. Sendo
classificadas em regular e irregular:
Para as situações em que inexistir as informações de projeto, devem ser

usados como parâmetros as normas técnicas, dados do fabricante, legislação
específica e outros documentos que indiquem o uso adequado dos sistemas,
elementos e equipamentos.
É importante destacar que a norma enfatiza que cada

sistema, subsistema e elementos construtivos devem ser
avaliados sob a condição da manutenção e do uso, ou seja,
você deve apontar individualmente a condição de cada
sistema existente na edificação.
Para entender ainda mais, assista a vídeo

aula do Módulo 6, que disponibilizamos
sobre o que você precisa saber sobre as
manutenções nas edificações.
MÓDULO 6

14
REDAÇÃO E EMISSÃO DO LAUDO
TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL
Por fim, chegamos à parte final e obrigatória da inspeção: A

emissão do Laudo Técnico de Inspeção Predial.
De acordo com a ABNT NBR 16.747:2020, o laudo técnico é o

documento completo resultante da inspeção realizada, e
minimamente deve apresentar o seguinte conteúdo:
A. Identificação do solicitante
B. Descrição técnica da edificação(localização, mês, ano e início da
ocupação, tipo de uso, número de edificações quando for empreendimento
de múltiplas edificações, número de pavimentos, número de unidades
quando for edificação com unidades privativas, área construída,, tipologia
dos principais sistemas construtivos e descrição mais detalhada, quando
necessário).
C. Data das vistorias que compuseram a inspeção;
D. Documentação solicitada e documentação disponibilizada;
E. Análise da documentação disponibilizada;
F. Descrição completa da metodologia de inspeção predial, acompanhada
de dados, fotos, croquis, normas ou documentos técnicos utilizados, ou o
que for necessário para deixar claro os métodos utilizados.
G. Lista dos sistemas, elementos, componentes construtivos e
equipamentos inspecionados e não inspecionados.
H. Descrição das anomalias e falhas de uso, operação ou manutenção e
não conformidades constatadas nos sistemas construtivos e na
documentação analisada, inclusive nos laudos de inspeção predial
anteriores;
I. Classificação das irregularidades constatadas;
J. Recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o
desempenho dos sistemas, subsistemas, e elementos construtivos da
edificação;
K. Organização das prioridades em patamares de urgência, tendo em
conta as recomendações apresentadas pelo inspetor predial;
L. Avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e das condições
de uso da edificação;
M. Conclusões e considerações finais;
N. Encerramento, onde deve conter a seguinte nota obrigatória: Este
laudo foi desenvolvido por solicitação de (nome do contratante) e
contempla o parecer técnico dos subscritores, elaborado com base nos
critérios da ABNT NBR 16.747;
O. Data do laudo técnico de inspeção predial;
P. Assinatura do(s) profissional(ais)responsável (eis), acompanhada do nº
do respectivo conselho de classe;
Q. Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de
Responsabilidade Técnica (RRT)

Ou seja, todos os procedimentos realizados devem constar no laudo técnico, e

descritos da forma mais detalhada possível!!
Lembre-se que o seu laudo técnico será lido principalmente por

pessoas leigas, então as informações precisam estar organizadas e de
forma clara, oferecendo detalhes necessários para possibilitar o
entendimento de quem lê.
Em relação ao formato do laudo técnico, você pode personalizar para

se adequar a sua personalidade, e da forma que julgar mais fácil para
o entendimento do seu cliente, desde que obedeça os requisitos e
conteúdo mínimo exigidos pela norma.
Para ajudá-lo ainda mais, daremos uma sugestão da estrutura

que o Laudo Técnico de Inspeção Predial poderá conter,
atendendo aos requisitos da norma e organizando as
informações de forma clara e prática para o seu cliente.
Esses serão os itens que comporão o Laudo Técnico.

Veja a seguir a abordagem de cada item, com o respectivo atendimento ao

conteúdo mínimo da ABNT NBR 16.747:2020.
CAPA
A capa é a primeira página do laudo técnico. Nela deve conter o título
do documento, que é LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL,
identificação dos profissionais técnicos responsáveis, lugar e data da
emissão.
SUMÁRIO
Enumeração da divisão dos capítulos do Laudo Técnico.
1 IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
Apresentação dos dados do contratante, ou seja, da pessoa física
ou jurídica que contratou a emissão do documento.
Item da NORMA
2 OBJETIVO
Descreva o objetivo da inspeção predial.
3 CARACTERÍSTICAS DO OBJETO
Apresente todas as informações técnicas acerca da edificação
como localização com referência geográfica, mês, ano e início da
ocupação, tipo de uso, número de edificações quando for
empreendimento de múltiplas edificações, número de pavimentos,
número de unidades quando for edificação com unidades
privativas, área construída, tipologia dos principais sistemas Item da NORMA
construtivos e outras descrição mais detalhadas que julgar
necessário.
4 DILIGÊNCIAS
Datas em que foram realizadas as vistorias. Sugere-se ainda listar
os equipamentos utilizados durante a inspeção.
Item da NORMA
5 METODOLOGIA ADOTADA
Descreva como ocorreu todo o processo de inspeção predial,
apresentando todas as fases exigidas pela ABNT NBR 16.747:2020,
bem como todos os parâmetros de avaliação e classificação.
Item da NORMA
6 DETERMINAÇÃO DO NÍVEL DE INSPEÇÃO

Classifique o nível de inspeção realizada. Pode ser usada a classificação
proposta pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia -
IBAPE ou Instituto de Engenharia - IE, apresentadas no capítulo 3 deste livro.

7 SISTEMAS INSPECIONADOS
Liste os sistemas, elementos, componentes construtivos e
equipamentos inspecionados e não inspecionados.
Item da NORMA
8 INSPEÇÃO PREDIAL
8.1 Levantamento da documentação e anamnese

Informe todas as documentações que foram solicitadas ao
contratante. Elenque as que foram recebidas, e faça a
análise de todas elas, seguindo as orientações do capítulo
5.
Item da NORMA
8.2 Problemas encontrados

Consiste na apresentação de todos os problemas
apresentados, bem como a descrição detalhada das anomalias
e falhas de uso, operação ou manutenção e não
conformidades constatadas nos sistemas construtivos e na
documentação analisada, inclusive nos laudos de inspeção Item da NORMA
predial anteriores.
Neste tópico, deve ser apresentado cada problema

individualmente, colocando os registros fotográficos
comprobatórios e em cada item de problema deve ser
realizada a:
Classificação das Irregularidades

Constatadas
Aplicação da classificação da norma, conforme
explicado no capítulo 10. Item da NORMA
Classificação do patamar de prioridade

Classificação do problemas nos patamares de urgência,
como apresentado no capítulo 12. Sugere-se ainda a
aplicação do Método GUT para classificação quantitativa
da prioridade dos problemas encontrados, o qual também Item da NORMA
no mesmo capitulo.
Recomendação
Apresentação de proposta de correção para o problema
identificado visando restaurar ou preservar o
desempenho. O capitulo 11 aborda sobre este assunto com
exemplos práticos. Item da NORMA
9 AVALIAÇÃO DA MANUTENÇÃO E DO USO

Aborda a avaliação da manutenção e da condição do uso dos
sistemas, subsistemas e equipamentos existentes, conforme
apresentado no capítulo 13.
Item da NORMA

10 PRIORIZAÇÃO DA EXECUÇÃO
Apresenta uma lista organizando os problemas de acordo com os
patamares de urgência, em ordem crescente de criticidade. Caso
você aplique o método GUT, os problemas devem estar
apresentados em ordem crescente do patamar de prioridade, e
posteriormente em ordem decrescente do resultado da Matriz Item da NORMA
GUT. Veja exemplo desta lista no capítulo 12.
11 CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS

Conclua o documento de forma a trazer o seu parecer acerca da
inspeção predial realizada, e coloque as considerações finais
necessárias.
Item da NORMA
12 ENCERRAMENTO
Conclua o documento de forma a trazer o seu parecer acerca da
inspeção predial realizada, e coloque as considerações finais
necessárias.
Item da NORMA
ANEXOS
Coloque o documento da ART ou RRT, devidamente assinado, bem
como outros anexos necessários, como resultados de ensaios,
croquis, entre outros.
Pronto! A partir de agora, você já consegue realizar uma

Inspeção Predial, nos termos da ABNT NBR 16.747:2020 e,
melhor ainda, poderá fazer dessa área da Engenharia
Diagnóstica a sua renda extra e, até mesmo, sua renda
principal.
Aplique as orientações e as dicas dadas ao longo deste livro e dos materiais

complementares, e vá em frente!
AH, E SE TIVER MEDO, VÁ COM MEDO MESMO! O MEDO FAZ

PARTE DO PROCESSO.
LAUDO TÉCNICO
Como um presente nosso a você, por nos acompanhar até aqui,
DE INSPEÇÃO
PREDIAL disponibilizamos um Modelo de Laudo Técnico de Inspeção
Predial para que não perca mais tempo e comece a praticar a
partir de agora. Baixe agora mesmo o documento no Módulo 9.
Faça as alterações que julgar necessárias e personalize-o do
MÓDULO 9
jeito que quiser!!!
Ah, para deixar ainda mais claro, disponibilizamos uma

série de vídeo aulas da Jornada dos Laudos Técnicas, que
aborda ainda mais este tema.
ACESSE JÁ O MÓDULO 7 E VEJA O CONTEÚDO! MÓDULO 7

15 EXPANDINDO O CONHECIMENTO
Como você pôde perceber ao longo deste livro, a

Inspeção Predial está diretamente ligada à experiência,
e principalmente ao expertise do profissional que a
executa. Assim, é fundamental que haja sempre a busca
por conhecimentos e entendimentos dos diversos sistemas
construtivos, para que você domine, com tranquilidade, a
área da Engenharia Diagnóstica e se destaque entre os
profissionais.
Disponibilizamos abaixo lista e uma vídeo aula com
recomendações de livros para estudo complementar, e como
cada um pode te ajudar nesta área. Certamento eles irão
agregar mais conhecimento na tua jornada de inspeção
predial. Alguns deles não são gratuitos, mas vale o
investimento!
GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; FLORA, Stella Marys Della; BRAGA, Antonio Guilherme
Menezes; GULLO, Marco Antônio; NETO, Jerônimo Cabral P. Fagundes. Manual de
Engenharia Disgnóstica Desempenho, Manifestações Patológicas e Perícias na
Construção Civil. 2ª Edição. São Paulo: Leud, 2021.
ALVES, Jefferson Luis Alves; MESQUITA, Esequiel Fernandes Teixeira. Patologias

Das Edificações. São Paulo: Leud, 2020.
GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; NETO, Jerônimo Cabral P. Fagundes; GULLO, Marco
Antonio. Inspeção Predial Total. Diretrizes e Laudos no Enfoque da Qualidade
Total. 3ª Edição. São Paulo: Pini, 2020.
GROSSI, Marcus Vinícius Fernandes. Inspeção e Recebimento de Obras -

Edificações Habitacionais. 1ª Edição. São Paulo: Leud, 2021.
CÓIAS, Vítor. Inspeções e Ensaios na Reabilitação de Edifícios. 2ª edição. IST

Press: 2007.
IBAPE SP INSPEÇÃO PREDIAL - a Saúde dos

Edifícios/Acessibilidade/Equipamentos e Espaços de
Lazer/Mecanização/Prevenção e Combate a Incêndio.
Disponível na Biblioteca IBAPE (https://ibape-nacional.com.br/biblioteca/)
Diretrizes técnicas do Instituto de Engenharia (Diversos).

Disponível no site do Instituto de Engenharia
(https://www.institutodeengenharia.org.br/site/news/).
BERTOLINI, Luca; HELENE, Paulo. Materiais de Construção:

Patologia, Reabilitação e Prevenção. 1ª Edição. Editora
Oficina de Textos: 2010.
A VÍDEO AULA DO MÓDULO 8 APRESENTA ESTES E

OUTROS MATERIAIS QUE VÃO AGREGAR MAIS
CONHECIMENTOS EM VOCÊ!
MÓDULO 8

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ALVA, G. M. S. Concepção estrutural e pré-formas: Desenvolvimento do
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Inspeção predial - Uma leitura da norma NBR 16747/2020 60

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NASCIMENTO, Matheus Leoni Martins. RIBEIRO, Ana Paula Araújo; PIRES, Laís Alves
da Silva Pires. PROPOSTA DE ROTEIRO DE INSPEÇÃO PARA EDIFICAÇÕES – ESTUDO
DE CASO EM BRASÍLIA - DF. Instituto de Ensino Superior de Brasília. Brasília, 2018.
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SITTER, W. R. Costs for service life optimization: The ìlaw of fivesî. In: CEB-
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SOTILLE, M. A. (2014). A Ferramenta GUT – Gravidade, Urgência e Tendência.

Disponível em: < https://www.pmtech.com.br/PMP/Dicas%20PMP%20-
%20Matriz%20GUT.pdf> Acesso em: 02 de junho de 2018.
ZANDONELLO. (2016). Engenharia Diagnóstica: o que é e qual a sua importância?

Disponível <http://zandonello.com.br/engenharia-diagnostica-o-que-e-e-qual-a-
sua-importancia> Acesso em 31 de março de 2018.

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Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

1. Inspeção predial 2. Inspeção predial - Brasil

Índices para catálogo sistemático:

1. Inspeção predial : Construção : Tecnologia : Brasil 690.220981

Aline Graziele Benitez - Bibliotecária - CRB-1/3129

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LAIS ALVES DA SILVA PIRES

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"Compartilhar conhecimento é o mesmo que

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Bons estudos e boas inspeções!

Este Ebook é complementado por outros materiais e vídeo aulas para

Este é o símbolo que mostra vídeo aulas complementares

Aproveite e boa leitura!

Inspeção predial - Uma leitura da norma NBR 16474/2020 | 4

O QUE VAMOS VER POR AQUI?

1 Inspeção predial (A teoria) 11

Inspeção predial - Uma leitura da norma NBR 16747/2020

Você já reparou que estamos sempre falando em fazer um

Os edifícios são estruturalmente similares ao corpo humano, ou

O esquema a seguir demonstra de forma ilustrada essa comparação.

FONTE: PORTAL AMAZONIA, 2021.

Inspeção predial - Uma leitura da norma NBR 16747/2020 | 5

Dentro dessa perspectiva, as edificações também precisam passar por exames

Nos últimos anos observamos vários colapsos em construções no

É por esses acontecimentos e a visão de prevenção,

Além das tragédias, o envelhecimento das edificações em geral, a modernização

Um dado interessante sobre as inspeções prediais é que, no Brasil, os estudos

E à vista desse crescimento e principalmente da

Inspeção predial - Uma leitura da norma NBR 16747/2020 | 6

É válido mencionar que a pouca presença desse ramo da

As pessoas acreditam que a contratação do engenheiro ou

0 Projeto Manutenção Manutenção

Inspeção predial - Uma leitura da norma NBR 16747/2020 | 7

Tenha em mente que o mercado de inspeção

Mas antes de começarmos a falar da inspeção predial de fato, é importante

Gomide et al. (2021) explicam a Engenharia Diagnóstica como a disciplina das

Assim, Gomide et al. (2011) determinam que para o

VISTORIA: Consiste na constatação técnica de determinado fato, condição ou

INSPEÇÃO: É uma atividade que requer a apresentação dos problemas

AUDITORIA: É o atestamento das conformidades, ou não, de um fato,

PERÍCIA: É um estudo técnico mais aprofundado de um fato, condição ou direito

Inspeção predial - Uma leitura da norma NBR 16747/2020 | 8

CONSULTORIA: É prescrição técnica a respeito de um fato, condição ou direito

De forma sucinta e mais clara, as ferramentas da

O quadro a seguir apresenta o resumo das ferramentas

FONTE: LIMA, 2021

Assista também a vídeo aula que fizemos para você

Inspeção predial - Uma leitura da norma NBR 16747/2020 | 9

Nesta parte, mostraremos conceitos e pontos relevantes

Aprender é a única coisa que a mente nunca se cansa,

INSPEÇÃO PREDIAL: A TEORIA

De acordo com a ABNT NBR 16.747: 2020, a inspeção predial é o

De forma mais clara, a inspeção predial é como uma consulta

É, de fato, uma atividade bastante técnica, pois demanda principalmente o

FONTE: CREA/SP (2018)

A recente publicação da NBR 16.747: 2020 trouxe mais segurança e a