PARECER TÉCNICO DE ENGENHARIA

- INSPEÇÃO TÉCNICA -
Rua Da Consolação, 3288 - Cerqueira Cesar – S.P
Parecer de Assistência Técnica para a caracterização do estado físico, da segurança, estabilidade e
salubridade da edificação do Estabelecimento Comercial Restaurante O.M.G

Fernando P. dos Santos

Engº Civil
 5/3/2020

PARECER TÉCNICO DE ENGENHARIA

Rua Da Consolação, 3288 - Cerqueira Cesar – S.P

SUMÁRIO EXECUTIVO
Fernando Pereira dos Santos, CREA/SP 5070087037, residente e domiciliada à Rua Clemente
Cunha Ferreira, 660 Vila Perracini Poá – S.P, foi contratado pela Srª Patrícia Aranha Husni CPF:
282.830.798-08 e representada pela Empresa PORTO FELIZ COMÉRCIO DE ALIMENTOS –
EIRELI, CNPJ nº. 33.434.057/0001-58, a fim de, prestar serviço de Engenharia para o
estabelecimento comercial, restaurante O.M.G. ( nome Fantasia)
“Inspeção em edificações: É a análise isolada ou
combinada das condições técnicas, de uso e de
manutenção da edificação. IBAPE-SP”
O imóvel avaliado consiste em um condomínio composto de 02 (Dois) pavimentos,
sendo um térreo, composto por, recepção, 01 cozinha, 01 área de alimentação, 01 banheiro
(clientes), Fundos para Depósitos de materiais e 01 Banheiro. Piso superior, composto por 01
cozinha, sala (funcionários) e 02 banheiros (funcionários)

Este Laudo de Inspeção foi elaborado em consonância com as Normas e Resoluções

do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Entidade Nacional) e da
Norma de Manutenção em Edificações NBR 5674, da ABNT (Associação Brasileira de Normas
Técnicas), e as regras gerais e específicas a serem obedecidas na manutenção e conservação
das edificações.
Este trabalho caracteriza-se pela inspeção em edificações como um “Check-up” da
edificação, tendo como escopo um diagnóstico geral sobre o imóvel, identificando as anomalias
construtivas e falhas de manutenção – com a análise do risco oferecido aos usuários, ao meio
ambiente e ao patrimônio – que interferem e prejudicam a saúde e habitabilidade, frente ao
desempenho dos sistemas construtivos e elementos vistoriados da edificação, especialmente a
estrutura em concreto, fachadas e instalações elétricas e hidrossanitárias.
Por solicitação do contratante, esse laudo aponta a asserção de responsabilidades,
por arbitramento, quanto às manutenções ou reformas provenientes das anomalias decorrentes na
inspeção do imóvel, sendo assim problemas estruturais e as falhas de manutenção são de
responsabilidade do inquilino ou proprietário.
Neste contexto, a ANOMALIA representa a irregularidade relativa à construção e suas
instalações, enquanto que a FALHA diz respeito à manutenção, operação e uso da edificação.

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PRECEITOS LEGAIS
Resoluções do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, e
particularmente:
Resolução 1002 de 26/11/2002, que adota o Código de Ética Profissional; Resolução
Nº. 218, de 27/06/1973, que fixa as atribuições do Engenheiro e Agrônomo nas diversas
modalidades; Resolução Nº. 345, de 27/07/1990, que dispõe quanto ao exercício por profissionais
de nível superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia;
Decreto Federal nº 23596 de 11 de dezembro de 1933;

Leis Federais nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966;

Norma Técnica NBR 13.752/1996, editada pela ABNT;

Norma Técnica NBR 14.653/2011, editada pela ABNT;

Norma Técnica NBR 5674 de setembro de 1999, editada pela ABNT;

Norma Técnica NBR 9050 de 11 de setembro de 2015 – terceira edição da ABNT;

NBR 5410 – Instalações elétricas de baixa tensão;

NBR 5419 – Proteção de estruturas contra descargas atmosféricas;

NR 10 – Segurança em instalações e serviços em eletricidade;

NR 33 – Segurança e saúde nos trabalhos em espaços confinados;

NR 35 – Trabalho em altura;

Códigos de Vigilância Sanitária;

Leis de Ocupação, Parcelamento e Uso do Solo do Município;
Normas Técnicas da ABNT e do IBAPE.

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LAUDO.......................................................N° 011/2020 – PARECER TÉCNICO

DATA BASE...............................................05 de Março 2020
SOLICITANTE...............................................PORTO FELIZ COMÉRCIO DE ALIMENTOS - EIRELI
CNPJ:........................................................... 33.434.057/0001-58
ENDEREÇO:..................................................Rua Da Consolação, 3288 – Cerqueira Cesar – S.P

OBJETO........................................................Estabelecimento Comercial - OMG - Restaurantes

LOCAL DA AVALIAÇÃO..............................Latitude: 7393393.43 m S – Longitude:. 329690.29 m E.

FINALIDADE.....................................................Determinação das condições físicas, de segurança

e salubridade.

LOCAL DA VISTORIA
Rua Da Consolação, 3288 – Cerqueira César – S.P CEP. 01416-000

Figura 1: Localização Foto Google Earth

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Figura 2: Localização do Condomínio Residencial Bela Vista

LISTA DE VERIFICAÇÃO

Elencamos os principais itens vistoriados na Edificação

Lista de verificação - Unidades Autônomas Itens observados durante a vistoria

Verificado
Item Descrição Observação
SIM NÃO
1 Piso X - Reparos Simples
2 Parede X - Reparos importantes
3 Teto X - Reparos Importantes
4 Esquadrias X - -
5 Varanda X - -
6 Instalações de Gás X - Recomendações
7 Instalações Hidráulicas X - -
8 Instalações Sanitárias X - -
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9 Instalações Elétricas X - Reparos Importantes
10 Climatização X - -

Lista de Verificação - Áreas comuns Item observado durante a vistoria

Verificado
Item Descrição Observação
SIM NÃO
1 Localização X - -
2 Acesso X - -
3 Estrutura
3.1 Marquise - - Não contém
3.2 Fundações - - Não observada
3.3 Pilares X - -
3.4 Vigas X - -
3.5 Lajes X - -
3.6 Vergas - X -
3.7 Contra-Vergas - X -
3.8 Peitorisz - - Não contém
4 Revestimentos Externos - X -
4.1 Fachadas X - -
5 Muro Externo X - -
6 Escadas X - -
7 Circulações Pavimento-Tipo X - -
8 Garagem externa - - -
9 Salão de Festas - - -
10 Depósito de materiais X - -
11 Casa de Bombas e Cisterna - - -
12 Lixeira - - -
13 Portaria - - -
14 Quadra de esportes - - -
15 Ventilação - - -
16 Coberta - - -
17 Telhados - X -
18 Combate a incêndio e SPDA - X Não Fornecido
19 Instalações Hidráulicas X - -
20 Instalações Sanitárias X - -
21 Acessibilidade X -
22 Instalações Elétricas e Telefônicas - X -

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DOCUMENTOS COMPLEMENTARES
Documentos Complementares
Apresentação
Itens Descrição Emissão Validade Observação
Sim Não

1.0 Projetos
1.1 Arquitetônico X - - -
1.1.1 Planta Baixa X - - -
1.1.2 Subsolo - - - -
1.1.3 Pilotis - - - -
1.1.4 Pav. Tipo - - - -
1.1.5 Corte AA - X - - -
1.1.6 Corte BB - X - - -
1.1.7 Fachadas - X - - -
1.2 Estrutural - X - - -
1.3 Elétrico e Telefônico - X - - -
1.4 Hidrossanitário - X - - -
1.5 Instalações de Combate à Incêndio - X - - -
1.6 Sistema de Gás - X - - -
2.0 Matrícula de registro de compra e venda - X - - -
3.0 Matrícula do 1º proprietário - X - - -
4.0 Alvará de Construção - X - - -
5.0 IPTU X - - - -
6.0 Relatório de Conformidade do CB - - - - -
7.0 CNPJ - - - - -
8.0 Regimento Interno do Condomínio/Aditivo - - - - -
9.0 Convenção do Condomínio - - - - -

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NÍVEL DE INSPEÇÃO – RIGOR DO LAUDO

A inspeção de engenharia é classificada quanto a sua complexidade e elaboração do
Laudo. Consideradas as características técnicas da edificação, manutenção e operação existentes
e necessidade de formação de equipe multidisciplinar para execução dos trabalhos. Os níveis de
inspeção predial podem ser em Nível I, II e III.
NÍVEL I
Identificação das anomalias e falhas aparentes, elaborada por profissional habilitado.
NÍVEL II
Vistoria para identificação de anomalias e falhas aparentes, eventualmente, identificadas
com o auxílio de equipamentos e/ou aparelhos, bem como análises de documentos
técnicos específicos, consoantes a complexidade dos sistemas construtivos existentes. A
inspeção residencial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais
especialidades.
NIVEL III
Equivalente aos parâmetros definidos para a inspeção de NIVEL 2, acrescida de auditoria
técnica conjunta ou isolada de aspectos técnicos, de uso ou de manutenção predial
empregada no empreendimento, além de orientações para a melhoria e ajustes dos
procedimentos existentes no plano de manutenção.
A presente vistoria se enquadrou no NÍVEL I, identificando as anomalias e falhas
aparentes, sem a necessidade de equipamentos ou outros profissionais habilitados em
outras especialidades.

Nível de Inspeção: NIVEL I

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GRAU DE RISCO
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A análise do risco consiste na classificação das anomalias e falhas identificadas nos
diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu grau de risco, relacionado com fatores
de conservação, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, comprometimento de vida útil e
perda de desempenho.A classificação das falhas e anomalias quanto ao grau de risco deve
atender às seguintes definições e níveis de classificação, de acordo com a norma de Inspeção
Predial citada:

CRÍTICO
Anomalias ou falhas referentes aos riscos contra saúde, segurança, perda excessiva de
desempenho, causando possíveis paralisações, aumento de custos, comprometimento
sensível de vida útil, recomendando intervenção imediata.

REGULAR
Anomalias ou falhas referentes aos riscos de perda de funcionalidade sem prejuízos a
operação direta dos sistemas, perda pontual de desempenho com possibilidade de
recuperação, deterioração precoce, recomendando intervenção a curto prazo.

MÍNIMO
Anomalias ou falhas referentes aos riscos de perda estética e/ou atividades programáveis
e planejadas sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos acima
expostos, recomendando intervenção a médio prazo."

A presente inspeção residencial se enquadrou no REGULAR, identificando as

anomalias ou falhas aparentes, referentes aos riscos de perda de funcionalidade sem
prejuízos a operação direta dos sistemas, perda pontual de desempenho com possibilidade
de recuperação, deterioração precoce, recomendando intervenção a curto prazo.

Grau de risco: Regular

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CRITÉRIO E MÉTODO DA INSPEÇÃO PREDIAL

A inspeção predial está baseada na vistoria da edificação, que tem como resultado a
análise técnica do fato ou da condição relativa à utilização, mediante a verificação in loco de cada
sistema construtivo, no que tange a segurança e a manutenção predial, de acordo com as
diretrizes da Norma de Inspeção Predial do IBAPE – 2009 e da Norma de Manutenção em
Edificações - NBR 5674, da ABNT.
A inspeção procede ao diagnóstico das anomalias construtivas e falhas de manutenção
que interferem e prejudicam o estado de utilização do prédio e suas instalações, tendo como
objetivo verificar os aspectos de desempenho, vida útil, utilização e segurança que tenham
interface direta com os usuários.:

VISÃO SISTÊMICA DA EDIFICAÇÃO (VSE)

A VSE é a maneira mais comum de concepção e de execução das edificações. Neste

critério, divide-se a edificação em segmentos correlacionados e em seus subsistemas integrantes.
O relatório fotográfico das áreas do imóvel aponta as manifestações aparentes associadas a
ANOMALIAS e FALHAS de Manutenção, identificadas nesta edificação.

Classificação das Anomalias:

Serão consideradas ANOMALIAS CONSTRUTIVAS aquelas que prejudicam o
desempenho, a funcionalidade, a vida útil prevista, a utilização, etc., decorrentes de problemas de
projetos, execução, especificação de materiais, informações defeituosas sobre manutenção, uso e
operação de sistemas.

ENDÓGENAS: Aquelas originárias de vícios de projeto, materiais e execução;

EXÓGENAS: Aquelas decorrentes de danos causados por terceiros;
NATURAIS: Oriundas de danos causados pela natureza;
FUNCIONAIS: Provenientes de degradação.

Classificação das Anomalias: ENDÓGENAS

ORIENTAÇÃO DOS TRABALHOS

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Após o contato do representante do Estabelecimento, fizemos visita ao imóvel supracitado
para reconhecimento do que seria inspecionado. Diante do que foi observado, ocorreu a
celebração de contrato para que fosse procedida a inspeção nas áreas anteriormente
reconhecidas, com o intuito de se programar os trabalhos de manutenções corretivas das
anomalias preliminarmente observadas.

Foram solicitados alguns documentos para auxiliar na referida inspeção, tais como:
Documento de CNPJ, Alvará de Construção, Projetos de Arquitetura, Hidrossanitário e outros, que
pudessem ser úteis aos trabalhos periciais. A Contratante detinha somente a cópia do cadastro do
IPTU não fornecendo demais documentos complementares.

A metodologia aplicada seguiu a sequência determinada pela ABNT NBR 13.752/1996 –

Perícias de Engenharia na Construção Civil, com os seguintes procedimentos:

 Vistoria preliminar da edificação;

 Determinação/classificação do nível de inspeção;

 Solicitação da documentação da edificação;

 Análise da documentação;

 Planejamento da vistoria técnica;

 Realização da vistoria da edificação, preenchimento das listas de verificação

(checklist), registro técnico fotográfico e obtenção de informações
complementares dos usuários, responsáveis, proprietários e gestores da
edificação;

 Classificação das falhas e anomalias constatadas nos itens vistoriados e das

não-conformidades com a documentação examinada;

 Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco;

 Definição de prioridades com relação às anomalias e falhas;

 Avaliação da manutenção e uso;

 Avaliação das condições de estabilidade e segurança;

 Prescrições e recomendações técnicas para saneamento de anomalias e

correções de falhas;

Ao final, estabelecemos e recomendamos medidas necessárias de correção das anomalias

registradas neste Parecer de Vistoria Técnica.

TERMO DE ENCERRAMENTO

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É proibida a reprodução deste Parecer Técnico sem a prévia autorização do
subscritor, garantindo assim o bom uso das informações e a autoria dos critérios e metodologia
desenvolvidos neste processo.

O PARECER TÉNICO DE INSPEÇÃO tem como objetivo registrar na data da

inspeção, as características do imóvel, tipologia construtiva, informações documentais, estado de
conservação, segurança e habitabilidade, condições técnicas de uso e manutenção, falhas
construtivas, falhas de manutenção, anomalias e danos classificados segundo o grau de risco,
bem como as respectivas recomendações técnicas de intervenção, correção, reparo e
manutenção a serem seguidas e executadas pelo responsável do imóvel, garantido dessa forma,
A SEGURANÇA, ESTABILIDADE, MANUTENÇÃO E PERMANENTE VALORIZAÇÃO
IMOBILIÁRIA DA EDIFICAÇÃO.

Classificação de Grau de Risco desta peça: REGULAR

Os registros identificados referem-se ao estabelecimento comercial que funciona um

restaurante de nome O.M.G com foco nas falhas de manutenção e anomalias, identificadas na
inspeção e eventualmente indicadas pelo síndico para constatação, identificação e avaliação das
condições técnicas, funcionais e de conservação em que se encontram os sistemas da edificação.

A presente inspeção terá a função de orientar a manutenção da edificação mediante

o apontamento ou registro das Anomalias e Falhas de Manutenção, cuja urgência de reparo é
maior, de acordo com a classificação do grau de risco.

Na inspeção foram identificadas as Anomalias Construtivas, ou Falhas de

Manutenção, a serem sanadas pelo Responsável, segundo a ordem de prioridade máxima
sugerida na apresentação do Relatório Fotográfico, variando do grau Crítico, Regular até o
Mínimo.

Poá, 05 de Março de 2020

_______________________________
Contratante: Patrícia Aranha Husni
CPF nº. 282.830.798-08

________________________________
Engª Fernando Pereira dos Santos
CREA/S.P 5070087037

LISTA DE DOCUMENTOS ANEXOS

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1. CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DE IMÓVEIS - IPTU

2. ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA

RESPONSABILIDADES

O profissional aqui citado é o Responsável único e exclusivamente pelo escopo e pelo

nível de inspeção contratada.
Exime-se de qualquer responsabilidade técnica o profissional, quando as observações e
orientações existentes no Laudo de Inspeção não forem implementadas pelo proprietário ou
responsável legal da edificação, bem como por qualquer anomalia e falha decorrente de
deficiências de: projeto, execução, especificação de materiais, e/ou deficiência de manutenção,
bem como qualquer outra alheia ao trabalho de inspeção procedido.
Exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou profissional, sobre a análise
de elementos, componentes, subsistemas e locais onde não foi possível executar a Inspeção.
É imprescindível que todos os serviços de recuperação e/ou manutenção recomendados
no presente laudo devem ser realizados exclusivamente por um profissional habilitado e com a
devida e necessária ART - Anotação de Responsabilidade Técnica.

CONCLUSÕES
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Considerando;

A idade da edificação; Vícios construtivos antigos;

A inexistência do plano de manutenção periódica;
A necessidade de implementações das medidas recomendadas ao longo desta peça
técnica, nos seus respectivos prazos;

Concluímos:
A presente inspeção residencial se enquadrou no REGULAR, identificando as
anomalias ou falhas aparentes, problemas estes oriundos de falhas construtivas e
qualidade de materiais, bem como, a idade do imóvel referentes aos riscos de perda de
funcionalidade decorrente a sua deterioração precoce, devido a sua idade construtiva e a
falta de manutenção periódica, sem prejuízos a operação direta dos sistemas, perda
pontual de desempenho com possibilidade de recuperação, recomendando intervenção a
curto prazo.

Em tempo solicitamos o reparo um prazo de 120 dias sem prejuízo aos demais prazos
recomendados, para a total implementação das recomendações técnicas interpostas neste
Parecer Técnico de inspeção.

Poá, 05 de Março de 2020.

______________________________________
Engª Fernando Pereira dos Santos
CREA/S.P 5070087037

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1. CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DE IMÓVEIS - IPTU

2. ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA

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