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Date: 4/24/2018 1:17:59 PM
[Pericias e Avaliacoes] Re: DESCOLAMENTO EM FACHADA - ANÁLISE E
Subject:
VÍCIOS DE ORIGEM

Prezado Marcos
Em sua pergunta sobre descolamento de revestimento de cerâmica em fachada V. indaga “É de
responsabilidade da construtora resolver o assunto?”

Essa pergunta, embora pareça ser bem objetiva, do ponto de vista dos consumidores, ela é MUITO
GENÉRICA, do ponto de vista jurídico, pois nem sempre a incorporadora e a construtora sejam a
mesma pessoa jurídica.

Apenas para início de conversa: o prazo de garantia da CONSTRUTORA perante a incorporadora

é de 5 anos, conforme art. 618 do Código Civil.

Acontece que a relação entre a INCORPORADORA perante o CONDOMÍNIO é regida pelo

Código de Defesa do Consumidor, cujo art. 26, parágrafo terceiro, dá um prazo decadencial para
reclamar de vícios ocultos de 90 dias, dizendo “Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial
inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito”.
Perceba que essa frase não estabelece um prazo limite para o fim dessa responsabilidade. Aí entra
em vigor a doutrina jurídica mais recente, que vem interpretando que esse prazo limite seria dado
pelo término da VUP, ou seja, da vida útil de projeto daquele produto.

Na prática, entram em vigor as normas de desempenho. O anexo C da ABNT NBR 15575, PARTE
1, dá as regras gerais de determinação das VUP.

A CBIC publicou um trabalho gratuito do eng. ERCIO THOMAZ, de 300 páginas, intitulado
DESEMPENHO DE EDIFICAÇÕES – Guia orientativo para atendimento à norma ABNT NBR
15575/2013, em cuja página 236 apresenta a Tabela C6 de EXEMPLOS DE VUP APLICANDO
OS CONCEITO DO ANEXO C da NBR15575, na qual consta explicitamente que:
VUP DE REVESTIMENTO DE FACHADA ADERIDO E NÃO ADERIDO
Para padrão mínimo – VUP maior ou igual a 20 anos
Para padrão intermediário – VUP maior ou igual a 25 anos
Para padrão superior – VUP maior ou igual a 30 anos

Assim sendo, a responsabilidade da INCORPORADORA, perante o CONDOMÍNIO poderia ser

pleiteada de 20 a 30 anos, no caso dos revestimentos de fachada cerâmica aderida, conforme o
padrão construtivo do prédio. Diz a norma que se ess padrão não for declarado, será considerado
como o mínimo.
ATENÇÃO: Essa responsabilidade NÃO É PRESUMIDA, precisa ser provada pelo reclamante
(condomínio). Como decorreu pequeno prazo além dos 5 anos do CC, seria recomendavel fazer
uma constatação (ou produção antecipada de provas) para verificar o estado de aderência de todo o
revestimento, mediante teste de percussão, verificar se o descolamento é localizado em pequena
área, ou é muito extenso, visando definir a eventual responsabilidade da construtora.

Nas zonas não descoladas é possível fazer testes de aderência, para verificar se atingiram o mínimo
valor normativo (0,3Mpa), e nas zonas já descoladas é possível para um bom técnico identificar a
existência de “falhas de origem”, ou seja, falhas provocadas no dia da aplicação, que afetam a VUP
muitos anos depois. Por exemplo: aplicação da argamassa colante fora do seu respectivo tempo em
aberto, não esmagamento total dos filetes de A.C., não aplicação da dupla camada de A.C. nas
placas de maior tamanho, não retirada do engobe do tardoz das placas cerâmicas, etc., além de
falhas mais básicas de especificação das características mínimas para as placas (classe de absorção
máxima d água ou de E.P.U., por exemplo).

Finalmente, quanto aos aspectos jurídicos das “falhas de origem”, embora eu seja suspeito,
recomendo, com muita ênfase, a leitura de meu livro “PROBLEMAS CONSTRUTIVOS – I –
Aspectos Técnico- Jurídicos da construção civil”, em particular na sua 10ª. edição, atualmente à
venda, ao seu item 72.1, que trata exatamente das falhas de origem, páginas 210 até 213, onde cito
decisão do STJ abordando o caso de uma máquina agrícola, mas com comentários aplicados à
construção civil.

Desconheço que já tenha havido aplicação dessa “teoria das falhas de origem” à construção civil.
Mas informo que essa teoria já era aplicada antes de 2001, às fabricantes de automóveis. No dia
11/09/2001 (dia da queda das torres gêmeas de Nova York) eu estava dando aulas para engenheiros
da VOLKSWAGEN, mostrando caso de decisão do STJ, na época, atribuindo responsabilidade à
fabricante aos 19 anos depois da entrega do veículo, por ter ficada provada a falha de origem de
parafuso da direção, que provocou o acidente. O prazo de garantia dado pela fabricante era de 3
anos.

PAULO GRANDISKI

Em tempo: em SP o citado livro pode ser comprado na livraria da OFICINA DE TEXTOS, Rua
Cubatão 798, telefone (11) 3085-7933. Ela aceita pedidos via INTERNET, para entrega a domicílio
pelos CORREIOS, bastando acessar o link
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