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 MÓDULO 7: TEORIA GERAL DO
NEGÓCIO JURÍDICO E DIREITO
IMOBILIÁRIO

TEMA 10 – PROPRIEDADE VI. CONDOMÍNIO

EDILÍCIO. DEVERES E SANÇÕES AOS
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CONDÔMINOS E SUAS POLÊMICAS. A

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ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO.
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 RESUMO

Sanções aplicáveis ao condômino infrator

Sanções aplicáveis aos condôminos que descumprirem deveres legais e estatutários são
divididas, em três modalidades.

Porém, se nada estipula a convenção, ainda assim, é possível a aplicação de sanção conforme
1.336, §2º do CC, não podendo aplicar multa superior a 5 vezes valor das contribuições
mensais, contanto que 2/3 da assembleia concorde.

a) Multa pelo atraso (cláusula penal): conforme se verifica, a multa pelo inadimplemento das
despesas comuns na Lei n.º 4.591/64 é de 20% sobre o débito, porem com a entrada em vigor
do código civil de 2002, com o art. 1.336, §1° esta multa passou a ser de 2%.

Nos casos das convenções antigas, aprovadas antes da entrada em vigor do CC2002,
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conforme STJ Resp 746.589/RS e 689.150/SP, aplica-se nova taxa inclusive aos condomínios
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já existentes. Sendo nula, portanto, multa abusiva, com desconto decrescente fora dos limites
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do CC.

b) Multa por infração específica: o descumprimento dos incisos II a IV do art. 1.336 do CC

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poderá o condômino ser multado nos termos da prevista no ato constitutivo ou na convenção,
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não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais,
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independentemente das perdas e danos que se apurarem (1.336, §2º do CC);

c) Descumprimento reiterado: poderá levar a nova multa, de até cinco vezes, contanto que haja
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deliberação de ¾ da assembléia. Essas multas, assim, não precisam de previsão estatutária.

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STF tem entendido Rext 201.819/RJ. Porém, nos termos do referido julgado, aplicam os
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direitos fundamentais até nessa circunstância, devendo-se garantir ao condômino ampla

defesa (1.337 do CC).
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d) Condutas antissociais: O condômino que, por seu reiterado comportamento antissocial,

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 gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, poderá ser constrangido a
pagar multa correspondente ao 10 vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais (1.337, parágrafo único do CC).

Em complementaridade a esta sanção Silvio de Salvo Venosa, Maria Helena Diniz e Christiano
Chaves de Farias e José Fernando Simão entendem que em casos extremos é admissível à
possibilidade de impedir o proprietário de utilizar a sua unidade autônoma. Em contrapartida,
Flavio Tartuce e Dabus de Abreu Maluf entendem que não situação não é possível, pois viola o
direito fundamental da propriedade previsto na CF.

Referente a esta temática foram aprovados dois Enunciados do CJF/STJ aponta o 92 que
aponta ser “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que
se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”

E o 508 Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da

função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao
abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino
antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art.
1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas
as garantias inerentes ao devido processo legal.

Da administração do condomínio – Assembleia Geral

Referente a administração do condomínio temos a figura do síndico, seu mandato tem prazo
máximo de 2 anos, podendo haver reeleição (1.347 do CC). O síndico poderá ser condômino
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ou não, porem sendo condomínio terá a isenção das taxas condominiais.

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Suas atribuições estão previstas no art. 1.348 do CC, bem como cabe ao síndico convocar as
assembleias (art. 1.350 do CC), aprovando orçamentos, despesas e outras providencias
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necessárias quanto a manutenção do condomínio, nos termos da convenção e do regimento

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interno.
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Ainda sobre a regulamentação do sindico, este pode delegar suas atribuições a terceiro, ou
seja, aos administradores profissionais. Neste caso conforme elementos característicos
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aplicam-se as regras do CDC. (TJRS Apelação 70005583265)

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Nos termos da legislação em vigor temos duas assembleias, a ordinária e a extraordinária.

A assembleia ordinária trata de matérias específicas previstas no art. 1.350 do CC, todavia, a
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assembleia extraordinária não possui objeto próprio, porém pode tratar de destituição do
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 sindico ou reparos emergenciais

Por fim, temos a figura do conselho fiscal previsto no artigo 1.356 do CC, composto de três
membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar
parecer sobre as contas do síndico

BIBLIOGRAFIA

TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Coisas. 9ª Ed. Rio de Janeiro: Grupo Gen,
2017.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 28ª Ed. São
Paulo: Saraiva, 2017.

PAMPLONA FILHO, Rodolfo; GAGLIANO, Pablo Stolze. Manual de Direito Civil. 1ª Ed.
São Paulo: Saraiva, 2017.
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