Análise da variável

data na inferência
estatística
ANDRÉ TAVARES PINA DE SOUSA
Engenheiro Civil (UCSAL)
Especialista em Avaliações e Perícias (UNIJORGE)
Especialista em Gestão da Qualidade das Construções (UNIFACS)
Certificação IBAPE - Nível AA
Vice-Presidente Financeiro IBAPE/BA

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Pergunto:
- Qual impacto do valor dos imóveis no tempo?
- Será que imóvel “sempre” valoriza?

- Será a variável data, é uma variável relevante para formação do valor unitário?

- Como podemos utilizá-la?

Esses são pontos importantes no que diz respeito a essa variável e que trataremos a
seguir.

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Comentários:

- De acordo com o gráfico apresentado, os preços nunca desceram;

- Imóvel a R$100,00 em 1979, em 2015 custaria algo por volta de

R$87 tri;

- Será que faz sentido ??

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Comentários:

- Valorização real de 53% em 36 anos;

- Oscilação nos preços;

- Movimentação cíclica;

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Variável Data do Evento:

Comumente conhecida como uma variável que visa explicar a

formação do valor unitário através da data relativa de sua observação
(dado coletado).

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

A NBR 14.653-1:2019 no seu item 6.4.2 diz:

“ Buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data

de referência de avaliação.”

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Normalmente quando falamos de variável data, logo pensamos:

DURBIN WATSON!!

Geofrey Watson James Durbin

Estatística de teste usada para detectar a presença de autocorrelação nos resíduos

de uma análise de regressão.

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

A estatística de Durbin Watson, visa identificar a existência de

autocorrelação ou correlação serial.

Isso acontece quando os resíduos são correlacionados com os seus

“vizinhos” (valor anterior ou posterior) da mesma série temporal.

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Correlação serial pode ser causada por:

- Má especificação do modelo;

- Exclusão de variáveis independentes importantes.

Embora a NBR 14.653 não mencione o teste de Durbin Watson, sua correta análise
pode indicar dispersão tendenciosa nos dados, e a ausência de variável importante,
em aplicações envolvendo séries temporais.

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

PONTO DE ATENÇÃO

Não deve-se utilizar a estatística de Durbin Watson para as avaliações pelo Método
Comparativo Direto, pois não representam séries temporais.

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

A variável pode ser utilizada da seguinte forma:

Sequencial – Considerando como proxy no tempo;

1=jan/21; 2=fev/21 ...

Binária – Considerando como dicotômica, quando se trabalha com dois

períodos distintos;

O – 1º sem/21; 1 – 2º sem/21

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Análise de dados de apartamento no mercado imobiliário de Salvador:

Informações do Macromodelo:

- Macromodelo com 773 dados;

- Macromodelo com 17 variáveis;

Variável Data considerada como Proxy, sendo:

1 = jan/19; 2 = fev/19 ...

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Preço unit. x Data do Evento

9.000,00

8.000,00

7.000,00

6.000,00
Preço Unit.

5.000,00

4.000,00

3.000,00

2.000,00

1.000,00

0,00
0 2 4 6 8 10 12
Data do Evento (1=jan/19)

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 ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Preço unit. x Data do Evento

9.000,00

8.000,00

7.000,00

6.000,00
Preço Unit.

5.000,00

4.000,00

3.000,00

2.000,00

1.000,00 y = -7,0231x + 4183,1

R² = 0,0003
0,00
0 2 4 6 8 10 12
Data do Evento (1=jan/19)

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Equação:
y = -7,0231x + 4183,1

Mês 01
y = -7,0231 x 1 + 4183,1 = R$ 4.176,07/m²

Mês 12
y = -7,0231 x 12 + 4183,1 = R$ 4.098,82/m²

Percebe-se que o preço unitário dos dados caiu quase 2%.

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Fazendo uma simples comparação com os índices de mercado:

FIPEZAP

INCC

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

FIPEZAP 2019
53

Acumulado no ano de 2019:

52

3,03%
51
Variação do período

50

49

48

47
JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV

20
ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

INCC 2019

74,00 Acumulado no ano de 2019:

4,142%
72,00
Variação do Período

70,00

68,00

66,00

64,00

62,00
JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

FIPEZAP X INCC
75

72

69

66

63

60

57

54

51

48

45
JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ

FIPEZAP INCC

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ANÁLISE DA VARIÁVEL DATA NA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Pontos de atenção:
- Utilização da variável data em macromodelos com grande amplitude temporal
pode apresentar distorções e não refletir a realidade do mercado;
- Importante verificar a coerência com mercado imobiliário;
- As diferentes características dos dados coletados podem afetar significativamente
a variável;
- Banco de dados com informações confiáveis.
- Não considerar a estatística de Durbin Watson para as avaliações pelo MCDDM,
pois não representam séries temporais;
- De preferência construir modelos com dados contemporâneos.

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