INSTITUTO FEDERAL DO PIAUÍ - IFPI

CAMPUS TERESINA ZONA SUL

BACHARELADO EM ENGENHARIA CIVIL

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO DO TERRENO PARA AS ATIVIDADES REFERENTE

DO PROJETO INTEGRADOR I.

BIANCA MURIEL DESIDÉRIO COSTA OLIVEIRA

GABRIEL PINHEIRO DE OLIVEIRA
JOÃO VICTOR CESÁRIO OLIVEIRA
NICOLLE CRISTINE LEITE PASSOS
RAFAEL DE SOUSA CASTRO

PROFESSORES: DR. AILTON SOARES FREIRE, DR. HELDER PONTES GOMES,

ME. MARIANA ALVES ADÃO

TERESINA - PI
2023
 BIANCA MURIEL DESIDÉRIO COSTA OLIVEIRA
GABRIEL PINHEIRO DE OLIVEIRA
JOÃO VICTOR CESÁRIO OLIVEIRA
NICOLLE CRISTINE LEITE PASSOS
RAFAEL DE SOUSA CASTRO

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO DO TERRENO PARA AS ATIVIDADES REFERENTE

DO PROJETO INTEGRADOR I.

Relatório desenvolvido como requisito para

entrega de primeira demanda da matéria de
Projeto Integrador I do curso de bacharelado
de Engenharia Civil do Instituto Federal do
Piauí - IFPI.

Professores: Dr. Ailton Soares Freire, Dr.

Helder Pontes Gomes, Me. Mariana Alves
Adão.

TERESINA - PI
2023
 LISTA DE FIGURAS

Figura 1 – Pontos de referência ............................................................................ 03

Figura 2 – Matriz de correlação ............................................................................. 04
Figura 3 - Perfis dos bairros de Teresina ............................................................. 05
Figura 4 - Dados amostrais para determinar o valor ........................................... 07
Figura 5 - Zoneamento de Urbano de Teresina/PI .............................................. 08
Figura 6 - Perfis dos bairros de Teresina ............................................................ 09
Figura 7 - Croqui de planta baixa de uma unidade de quitinete ........................ 09
Figura 8 - Pavilhão de Barcelona (1929) .............................................................. 10
Figura 9 – Neue National Gallery .......................................................................... 11
Figura 10 - Fig. 10 – Moodboard arquitetônico ................................................... 12
 SUMÁRIO

1 APRESENTAÇÃO DA 03
EMPRESA ......................................................................
2 DEFINIÇÃO DAS FUNÇÕES ENTRE OS INTEGRANTES ............................... 04
3 APRESENTAÇÃO DA TIPOLOGIA ................................................................... 05
4 APRESENTAÇÃO DO 06
TERRENO ......................................................................
5 PROGRAMAS DE NECESSIDADES ................................................................. 09
6 PARTIDO ARQUITETÔNICO ............................................................................. 10
REFERÊNCIAS ..................................................................................................... 13
 3

1 SOLICITANTE
Matéria de Projeto Integrador I do curso de bacharelado de Engenharia Civil
do Instituto Federal do Piauí – IFPI, sob orientação dos professores: Dr. Ailton
Soares Freire, Dr. Helder Pontes Gomes, Me. Mariana Alves Adão.

2 OBJETIVO
O presente laudo de avaliação de imóvel visa determinar o valor de mercado
de um terreno de área de 700m 2, situado na Rua Simplício Mendes N° 3704, Cep:
64019860, no bairro Pio XII, na Zona Sul da cidade de Teresina-PI.

3 OBSERVAÇÕES PRELIMINARES
Este laudo fundamenta-se na norma técnica ABNT NBR 14653 – Avaliação
de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais e Parte 2: Imóveis Urbanos.
Além disso, baseia-se em informações obtidas junto a agentes do mercado
imobiliário local (corretores e imobiliárias) e vizinhos.

4 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
O terreno possui área de 700m2 com dimensões de 20m de largura e 30m de
comprimento, encontra-se na Rua Simplício Mendes N° 3704, próximo à Avenida
Miguel Rosa e à Avenida Barão de Gurguéia, no bairro Pio XII.
Não possui infraestrutura, é um terreno murado, com uma vegetação robusta
e a topografia plana.
A entrada do terreno está direcionada para o leste (lado nascente),
favorecendo a iluminação da edificação. A ventilação proveniente do Sudeste,
entrará diretamente nas janelas da fachada.
Este imóvel encontra-se bem localizado, está centralizado e próximo dos
principais pontos de referência da cidade, conforme a figura abaixo:

Fig. 1 – Pontos de referência.

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2 km – hospital (HUT) 2,5 km – IFPI

2 km – supermercado 300 m – Fac. Sto. Agostinho
3,9 km – rodoviária 100 m – Posto de gasolina
3,4 km – centro de Teresina 100 m – Pizzaria
6 km – shoppings centers 350 m – Farmácia

Fonte: elaborado pelos autores, 2023.

5 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
A região do terreno escolhido, está em uma Zona de Desenvolvimento, o que
indica uma crescente razoável na população da área delimitada, tornando favorável
uma edificação que habita muitas pessoas em poucos metros quadrados.
As Zonas de Desenvolvimento de Corredor Sul 1, ZDCS 1, se distribuem pela
macrozona e caracterizam-se por serem os territórios que estão sob a influência
direta dos corredores de transporte coletivo e pela oferta de infraestrutura urbana, os
quais estimula a densificação da população e a implantação de atividades
diversificadas compatíveis com a moradia. Logo obtemos informações sobre a
densidade demográfica da região, demonstrando um favorável nicho para a
construção da edificação, pois há uma população razoavelmente alta para uma
pequena área, conforme a figura 2. Com uma tendência de aumentar rapidamente.

Fig. 2 – Perfis dos bairros de Teresina.

Região Superintendência Área Área Densidade
(IBGE) (SDU) (km²) (Hectares) Demográfica(hab/hectare)
Centro Sul 0,47 47 51,0

Fonte: Secretaria Municipal de Planejamento e Coordenação de Teresina/PI

6 DIAGNÓSTICO DE MERCADO
A avaliação de um terreno na zona sul de Teresina requer um diagnóstico de
mercado cuidadoso e abrangente, uma vez que a localização geográfica
desempenha um papel crucial na valorização de imóveis. Teresina tem
experimentado um crescimento econômico significativo nas últimas décadas, e a
zona sul da cidade não é exceção a essa tendência.
A primeira consideração é a localização. A zona sul de Teresina é uma região
que tem atraído a atenção de investidores e compradores de imóveis devido ao seu
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potencial de valorização. O terreno encontra-se próximo a pontos importantes, como

rodovias, hospitais, restaurantes, supermercado e transporte público. Além disso, o
terreno possui topografia plana contribuindo com a acessibilidade que é um fator-
chave para determinar o valor do terreno.

7 METODOLOGIA
Adotou-se o método Comparativo Direto de Dados de Mercado para definir o
valor do terreno, conforme a NBR 14.653-2, baseado no processo de inferência
estatística. Além disso, utilizou-se o software Microsoft Office Excel para tratar os
dados e montar as planilhas e gráficos.
Para definição do valor do terreno, em setembro de 2023, foram coletados 9
(nove) dados amostrais, conforme figura 3, em ofertas, bem como informações e
características que influenciem na formação do valor.
IMÓVEL COMPRIMENTO ÁREA VALOR PREÇO DO VALOR
Fig. 3 – Dados amostrais para determinar o valor.
DA FACHADA (m) (m2) UNITÁRIO (R$/m2)

01 10 300 R$ 250.000,00 R$ 833,33

02 11 341 R$ 250.00,00 R$ 733,138
03 20 600 R$ 400.000,00 R$ 666,66
04 10 310 R$ 400.000,00 R$ 1.290,32
05 31 1.162,50 R$ 1.000.00,00 R$ 860,21
06 10 305 R$ 250.000,00 R$ 819,67
07 21,5 456 R$ 450.000,00 R$ 986,84
08 50 3200 R$ 2.340.000,00 R$ 731,25
09 10 300 R$ 250.000,00 R$ 833,33
MÉDIA 19,278 774,94 R$ 482.222,2222 R$ 861,64

Fonte: elaborado pelos autores, 2023.

8 CÁLCULOS E RESULTADOS
Para calcular o valor do terreno, utiliza-se o passo a passo dos procedimentos
básicos do Método Comparativo Direto. O primeiro passo é calcular o número
mínimo de elementos pela fórmula abaixo:
n = 3 (k + 1)
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Onde n é o número de elementos e o k é o número de variáveis

independentes, em que a quantidade mínima de dados de mercado deve ser dois.
Nesse sentido, o k utilizado foi de 2, considerando duas variáveis
independentes, como área e comprimento da fachada. Portanto, o valor encontrado
para n foi de nove elementos.
Com os dados, analisa-se o comportamento, no Excel, do gráfico de
dispersão, conforme os gráficos 1 e 2, bem como linha de tendência para verificar a
influência da variável depende em relação a cada variável independente, bem como
a linha de tendência para verificar a influência das variáveis.

Gráfico 1 – preço unitário (R$/m2) x comp. fachada (m)

Fonte: elaborado pelos autores, 2023.

Gráfico 1 – preço unitário (R$/m2) x área (m2)

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Logo em seguida, calcula-se o coeficiente de Pearson, que demonstra a

influência de uma variável sobre a outra. No gráfico 1, encontrou-se um coeficiente
de Pearson de 0,088881944, relação fraca, e no gráfico 2, 0,297657521, também
relação fraca. Segue abaixo a matriz de correlação:

Fig. 2 – Matriz de correlação.

ÁREA PRIVATIVA COMPRIMENTO DA PREÇO DE VENDA
2
(m ) FACHADA (m) UNITÁRIO (R$/m2)
ÁREA PRIVATIVA 1
(m2)
COMPRIMENTO DA 0,160312195 1
FACHADA (m)
PREÇO DE VENDA 0,297657521 0,088881944 1
2
UNITÁRIO (R$/m )

Fonte: elaborado pelos autores, 2023.

Esse teste é representado pela estatística T e mede o erro da estimativa do

parâmetro, ou seja, o erro de cada variável independente para o modelo.
A correlação entre as variáveis é representada pelo coeficiente de Pearson (r) e
expressa o nível de influência de uma variável sobre outra e pode variar entre 0 e 1.
Dessa forma, quanto maior é a correlação entre uma variável independente e uma
variável dependente, melhor é o grau de explicação do modelo.
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Já em relação às variáveis independentes, o ideal é que a correlação entre elas seja

próximo de zero mas, quando isso não for possível, seu valor não deve ultrapassar
0,80. Sabendo disso, ao analisarmos a matriz de correlação a seguir, podemos
inferir que:
1) A correlação entre as variáveis independentes área e suítes (vermelho) é próxima
de zero;
2) A correlação entre as variáveis suíte e preço (verde) é próxima de zero, ou seja, é
fraca;
3) A correlação entre as variáveis área e preço (verde) é próxima de 1, ou seja, é
fortíssima.

9 DETERMINAÇÃO DO VALOR
Obtivemos o valor do terreno através de uma média de mercado da região,
com uma referência adequada para a situação, por meio da pesquisa com uma
corretora (profissional com experiência na área). Assim tivemos o valor mais
aproximado para o terreno.

10 DATA DE REFERÊNCIA DA AVALIAÇÃO

O valor de mercado do terreno de área de 700m 2, situado na Rua Simplício
Mendes N° 3704, Cep: 64019860, no bairro Pio XII, na Zona Sul da cidade de
Teresina-PI é de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) referente ao
mês de setembro de 2023.

REFERÊNCIAS

SEMPLAN. Secretaria Municipal de Planejamento e Coordenação de Teresina/PI.

Planos: Governos, Diretores e Municipais. Disponível em:
https://semplan.pmt.pi.gov.br/planos-diretores-3/. Acesso em: 17 set. 2023.
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