Relatório de Avaliação Técnica de Imóvel Rural

MONDELLI INDÚSTRIA DE ALIMENTOS S/A

Outubro 2015
 ÍNDICE

1. Introdução............................................................................3

2. Objetivo do Trabalho............................................................3

3. Alcance do Trabalho............................................................3

4. Considerações Gerais e Premissas.....................................4

5. Descrição da Fazenda Santo Antonio..................................4

6. Metodologia..........................................................................6

7. Resultado da Avaliação........................................................7

8. Anexos:................................................................................8

Anexo I Cálculo do Valor das Terras

Anexo II Relatório Fotográfico

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1. INTRODUÇÃO

O presente relatório contém o resultado da avaliação técnica de bens de imóvel rural de

propriedade de Mondelli Indústria de Alimentos S/A, na data-base de 31 de outubro de
2015.

No desenvolvimento dos trabalhos, tomamos como referência as informações técnicas e

contábeis e as documentações obtidas junto à direção da empresa, as quais foram objeto
de análise e aceitas como corretas.

Durante o transcorrer da avaliação técnica o imóvel, objeto do trabalho, foi verificado

fisicamente.

Fazem parte deste relatório o objetivo e alcance do trabalho, a descrição do imóvel, a

metodologia utilizada e o resultado da avaliação. Anexo, apresentamos a memória de
cálculo do valor das terras e relatório fotográfico da vistoria realizada em 26/10/2015.

2. OBJETIVO DO TRABALHO

O presente trabalho objetiva a avaliação técnica de imóvel rural de propriedade de

Mondelli Indústria de Alimentos S/A, conforme definido no alcance do trabalho, para
fins de determinação de seu valor de mercado.

3. ALCANCE DO TRABALHO

A avaliação técnica foi efetuada para o imóvel rural denominado Fazenda Santo Antonio,
localizado na Rodovia SP 321, km. 355, sentido Bauru – Iacanga, município de Bauru-SP.

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4. CONSIDERAÇÕES GERAIS E PREMISSAS

4.1 Os dados referentes à propriedade do imóvel e suas dimensões foram obtidos de

documentação fornecida pela Administração da empresa, que consideramos
como corretos;

4.2 Investigações específicas envolvendo aspectos legais, tais como alienações,

hipotecas, desapropriações e outros gravames, não fizeram parte do escopo do
trabalho;

4.3 O profissional envolvido neste trabalho possue as qualificações técnicas

necessárias para a sua execução;

4.4 As premissas técnicas para a formação dos valores foram baseadas em:
 Características físicas do imóvel;
 Contemporaneidade da pesquisa amostral;
 Confiabilidade das informações e fontes de consulta.

5. DESCRIÇÃO DA FAZENDA SANTO ANTONIO

A propriedade rural denominada Fazenda Santo Antonio, localiza-se às margens da

Rodovia SP-321, km. 355, no município Bauru-SP, ocupando uma área de 1.352,0524
hectares, equivalentes a 558,70 alqueires, conforme matriculas abaixo devidamente
registradas no 2º. Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Bauru:

Matricula No. Área (ha)

Matricula 102.773 16,2454
Matricula 102.772 476,2816
Matrícula 42.382 119,1265
Matrícula 43.406 47,1900
Matrícula 7.348 57,4677
Matrícula 9.172 77,3262
Matrícula 11.036 255,91500
Matrícula 11.037 302,5000

Total 1352,0524

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A região onde se localiza a propriedade tem as seguintes características e situação
geográfica:

TREVO ACESSO
AEROPORTO

SEDE

ESTRADA DE
Km. 355 ACESSO
PASTAGENS

Solo: predomina o Latosol roxo de textura argilosa.

Clima: tropical, com temperatura máxima de 36º, e mínima de 18º. A precipitação

pluviométrica anual é de 1200 mm a 1500 mm.

Estrutura viária: a região de Bauru é servida por 3 grandes meios de transporte:

ferroviário, hidroviário e rodoviário; apresenta elevado crescimento, estando a 330 km. da
Capital do Estado de São Paulo. A região é um pólo logístico consolidado.

Propriedade: a propriedade atualmente encontra-se sem atividade de produção agrícola

ou de criação de rebanho, apresentando as seguintes benfeitorias:

 Casa Sede
 Salão de Festas
 Capela
 Piscina
 Residências de funcionários
 Barracões para guarda de insumos e implementos agrícolas

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  Currais
 Cercas com palanques de madeira no perímetro da propriedade e nos piquetes
 Bebedouros
 Estradas de terra
 Eletrificação
 Represas.

6. METODOLOGIA

A metodologia utilizada na avaliação técnica é determinada pela Associação Brasileira de

Normas Técnicas-ABNT, NBR-14653-1 - Procedimentos Gerais e NBR-14653-3 -
Avaliação de Imóveis Rurais e orientações do IBAPE-Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia.

Para avaliação dos bens foi utilizado o grau de fundamentação I, dentre os três níveis de
precisão prescritos pela Norma NBR 14653-2.

AVALIAÇÃO DAS TERRAS

O valor de mercado das terras foi determinado aplicando-se o método comparativo de

dados de mercado, através da comparação das terras do imóvel avaliando, com outros
imóveis rurais similares, situados na mesma região geo-econômica, pesquisados junto a
imobiliárias e corretores autônomos atuantes na região. Foram igualmente levadas em
consideração as opiniões de corretores especializados na região em estudo para
formação do valor de mercado das terras.

Ajustes foram procedidos através da utilização de fatores que visam corrigir eventuais
diferenças entre os bens disponíveis no mercado e o bem objeto da avaliação.

As edificações e benfeitorias da propriedade foram incluídas no valor das terras.

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6. RESULTADO DA AVALIAÇÃO

De acordo com a metodologia adotada, concluímos que o valor atual do imóvel rural
denominado Fazenda Santo Antonio de propriedade de Mondelli Indústria de Alimentos
S/A, que foi objeto de avaliação pela E Cunha Consultoria, na data-base de 31 de outubro
de 2015, é de R$25.141.500,00 (vinte e cinco milhões, cento e quarenta e um mil e
quinhentos reais).

São Paulo, 3 de novembro de 2015

E CUNHA
Consultoria Empresarial Ltda.
CREA- 0552897

EDISON CUNHA
Responsável Técnico
CREA – 0600374212/SP

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 ANEXO I – CÁLCULO DO VALOR DAS TERRAS

Data Base:
TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES PESQUISADOS - TERRENOS 31/10/2015
CLIENTE:
Localização: Rodovia SP-321 - Bauru - Iacanga - Km. 355 Faz. Santo Antonio
Bauru-SP Data Pesquisa:
28/10/2015
FATORES DE CORREÇÃO

Fontes de Consulta Zoneamento Área (alq.) Preço R$/alq Transposição Oferta Topografia Forma PREÇO FINAL / m²

1,3
Fonte Referência 01 rural 56,00 46.428,00 1,20 0,90 1,00 0,75 37.607 (*)

Fonte Referência 02 rural 355,00 50.704,00 1,00 0,90 1,00 0,94 42.896

Fonte Referência 03 rural 160,00 60.000,00 1,00 0,90 1,00 0,85 45.900

Fonte Referência 05 rural 350,00 60.000,00 1,00 0,90 1,00 0,94 50.760 (*)

Fonte Referência 06 rural 355,00 47.887,00 1,00 0,90 1,00 0,94 40.512

Fonte Referência 07 rural 500,00 50.000,00 1,00 0,90 1,00 0,97 43.650

Fonte Referência 08 opinião 500,00 50.000,00 1,00 1,00 1,00 0,97 48.500

Fonte Referência 09 opinião 500,00 50.000,00 1,00 1,00 1,00 0,97 48.500

Preço Médio (PM) +/- desvio padrão (dp) 44.790,00 4.459,00

Preço unitário saneado (PS), onde: (PM - dp) < PS < (PM + dp) e n > ou = 05 45.000,00

VALOR ATUAL (VA), onde: VA = Área do Imóvel x PS + Melhoramentos 25.141.500

Responsável e verificação: Observações: Área (alq): 558,70 (*) Elemento Desconsiderado

EDISON CUNHA

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ANEXO II – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Casa Sede

Casa Sede

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Capela

Depósito

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Barracão Implementos

Barragem e Lago

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Residência Funcionário

Estradas Internas

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