UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE

CENTRO DE CIÊNCIAS HUMANAS, LETRAS E ARTES

PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO E PESQUISA EM GEOGRAFIA

CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS FECHADOS E O USO DO SOLO URBANO

EM CAMPINA GRANDE-PB (2000-2017)

ADJAEL MARACAJÁ DE LIMA

Natal
2018
 2

ADJAEL MARACAJÁ DE LIMA

CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS FECHADOS E O USO DO SOLO URBANO EM

CAMPINA GRANDE-PB (2000-2017)

Dissertação apresentada ao Programa de Pós-

Graduação e Pesquisa em Geografia, do Centro de
Ciência Humanas, Letras e Artes da Universidade
Federal do Rio Grande do Norte, como requisito
para obtenção do título de Mestre em Geografia.

Orientadora: Dra. Eugênia Maria Dantas.

Natal
2018
 3

FICHA CATALOGRÁFICA

Universidade Federal do Rio Grande do Norte - UFRN

Sistema de Bibliotecas - SISBI
Catalogação de Publicação na Fonte. UFRN - Biblioteca Setorial do Centro de Ciências Humanas, Letras e Artes - CCHLA

Lima, Adjael Maracajá de.

Condomínios horizontais fechados e o uso do solo urbano em
Campina Grande-PB (2000-2017) / Adjael Maracajá de Lima. - 2018.
119f.: il.

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal do Rio Grande do

Norte. Centro de Ciências Humanas, Letras e Artes. Programa de
Pós-graduação e Pesquisa em Geografia. Natal, RN, 2018.
Orientadora: Prof.ª Dr.ª Eugênia Maria Dantas.

1. Moradia. 2. Uso do solo urbano. 3. Condomínios Horizontais

Fechados. 4. Campina Grande - (Paraíba). I. Dantas, Eugênia
Maria. II. Título.

RN/UF/BS-CCHLA CDU 351.778.5(813.3)

Elaborado por Ana Luísa Lincka de Sousa - CRB-15/748

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Aos Geógrafos,
que pensam o espaço do homem
com a mente e com o coração.
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AGRADECIMENTOS

O caminho percorrido até aqui, finalizado com certo nível de amadurecimento pessoal
e acadêmico, me trouxe transformações enquanto ser pensante e político. Buscando melhorar
o “eu” professor e cientista, com certa dose de ativismo, encontrei dificuldades e estímulos ao
longo desses dois anos na pós-graduação. Algo que naturalmente o universo acadêmico
proporciona dentro e fora das paredes da universidade. Esse caminho foi facilitado por
pessoas que de bom grado contribuíram direta ou indiretamente com a pesquisa, com o apoio
pessoal e com minha vida profissional como um todo. A lista é relativamente grande e, desde
já, peço perdão aos que aqui não foram citados, mas sabem que de alguma forma me
ajudaram no processo.
Andreia Braz, mãe, amiga, irmã e conselheira, que me acolheu em Natal, depositando
todos os níveis de confiança possíveis para um então “estranho” que por aí chegava em 2016.
Além de cama, casa e comida, tive a honra de aprender lições de humanidade com cada
atitude sua durante dois anos; muitas vezes criticadas pelos mais próximos, mas sempre
guiada pela vontade de ajudar, sem escolher padrões ou proximidade. Tenho certeza que
muitos como eu, seu Francisco, Lindalva e outros vão lembrar para sempre cada gesto seu. Se
eu pudesse escolher a pessoa mais importante nesses dois anos, essa pessoa seria você, sem
dúvida.
Mariana Melo, como sempre ao meu lado em todas as etapas desde a graduação, sendo
não só a namorada invejável por muitos, mas a amiga e companheira de todas as horas,
dividindo as alegrias de cada conquista e as crises e choros dos momentos mais bizarros que
passei ultimamente, coisas que apenas eu e você sabemos. Encontrei conforto e paz ao teu
lado, por isso agradeço o acolhimento e a ajuda em todas as fases desde que te conheci.
André Pessoa, coordenador do projeto Barco Escola, que me acolheu como professor,
pesquisador e, acima de tudo, amigo. Explorou todas as potencialidades possíveis, me dando
oportunidades únicas e possibilitando experiências profissionais desejáveis por muitos.
Agradeço por todos os caminhos percorridos no projeto e pelo amadurecimento que isso me
trouxe.
À equipe do Barco Escola Chama Maré, aos monitores, também colegas de curso, e,
especialmente aos professores de História e Biologia Lorena e Thiago, que deram confiança a
esse geógrafo invasor paraibano e oportunidade de pensar e estudar Natal em todas as
atividades desenvolvidas.
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Eugênia Dantas, professora e orientadora rigorosa e cética, por quem tive o prazer de
ser guiado na academia. Admirada por muitos colegas de curso, parece conseguir desatar os
nós que endurecem qualquer pesquisa, ao mesmo tempo que faz da escrita acadêmica poemas
que são lidos sem nenhum esforço.
Aos colegas de turma (2016.1), especialmente o piauiense Ricardo e o potiguar Hugo.
Crises, perspectivas, otimismo e fofocas não faltaram nas conversas a caminho do RU ou no
Circular. Espero que o futuro de vocês seja como sonham; espero encontrar vocês pelas
estradas da academia ou no São João de Campina Grande no mês de junho.
Aos amigos de longa data Rodrigo, Jonathan e Ramon. História, geografia e economia
se misturam a boas doses de humor e sarcasmo nas tradicionais Ramonzadas, regadas a
comida, bebidas e conversas sobre política, cosmos e futuro pessoal. Sou uma pessoa melhor
devido a vocês. Obrigado!
Aos eternos amigos da graduação Danilo, Dênis, Aliery, Silvano, Renalle e Letícia
(falsa). Nossas vidas profissionais e pessoais já se cruzam como a intimidade e confiança
existente entre nós. Nesses últimos dois anos de pós-graduação, devo agradecer especialmente
à Aliery, que fez a ponte com a família de Pedro e, consequentemente, com Andreia, na
minha acolhida em Natal.
Pedro Vitor e dona Tereza, sua mãe, que nos acolheram na seleção do mestrado e
sempre estiveram dispostos a ajudar mesmo distantes e em lares diferentes. Obrigado por
tudo.
Ângela Patrícia, amiga paulista que mesmo distante fez questão de corrigir o trabalho,
depositando toda sua delicadeza e profissionalismo que enriqueceram a dissertação. Outra
figura cheia de humanidade e carinho que vou guardar no meu coração para sempre.
A todos esses meu muito obrigado, espero ter vocês ao meu lado sempre e me coloco à
disposição para um dia retribuir de alguma forma o que me foi dado nesse importante
momento.
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RESUMO

A moradia na cidade manifesta-se como uma temática para os estudos geográficos, dentre
outros motivos, por marcar a paisagem de diferentes formas. Nesse contexto, os condomínios
horizontais fechados aparecem como formas “exclusivas” de morar, ampliando as
possibilidades para a acumulação de capital, no processo de produção do espaço urbano. Em
Campina Grande-PB, esse tipo de moradia configurou-se a partir dos anos 2000 como uma
das estratégias utilizadas pelo mercado imobiliário para uso do solo urbano voltado para a
obtenção de lucro e sobrelucros. Este estudo tem por objetivo analisar a configuração da
produção/organização do solo urbano de Campina Grande, considerando a ação do mercado
imobiliário na estruturação dos condomínios horizontais fechados. A base teórica está
assentada nas contribuições de David Harvey (1980, 2005, 2011, 2013), quando discute o
processo de produção do espaço urbano a partir da lógica de acumulação do capital e da renda
da terra, e nas análises de Ribeiro (2015), que coloca a moradia como mercadoria situada na
dinâmica que envolve uso e troca, mercado e consumo. Essas contribuições estão amparadas
pelas análises de base dialética, sendo a principal forma de abordagem a pesquisa qualitativa,
que se deu a partir de procedimentos metodológicos como: análise do Plano Diretor
Municipal de Campina Grande e de documentos encontrados no site da Secretaria de
Planejamento da cidade, observações de campo, análise de anúncios publicitários dos
condomínios e dados fornecidos pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE),
também alguns dados encontrados em trabalhos acadêmicos já desenvolvidos. Dessa forma,
esses procedimentos nos permitem aprofundar o entendimento de como os condomínios
horizontais fechados se inserem na lógica do mercado imobiliário na cidade, utilizando
estrategicamente as vantagens de localização e monopólio para ampliar as possibilidades de
negócio da moradia e de uso do solo urbano no contexto social e espacial de Campina Grande.

Palavras-chave: Moradia. Uso do solo urbano. Condomínios Fechados. Campina Grande.

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ABSTRACT

The dwelling in the city manifests itself as a theme for geographic studies, among other
reasons, for marking the landscape in different ways. In this context, the closed horizontal
condominiums appear as a “new” way of living, expanding the possibilities for the
accumulation of capital in the process of production of the urban space. In Campina Grande-
PB, this type of housing was configured from the 2000s as one of the strategies used by the
real estate market to use urban land for profit and surpluses. This study aims to analyze the
configuration of the urban land production/organization of Campina Grande considering the
real estate market action in the structuring of the closed horizontal condominiums. The
theoretical basis is based on the contributions of David Harvey (1980, 2005, 2011, 2013)
when he discusses the process of production of urban space from the logic of accumulation of
capital and income of the land and the analyzes of Ribeiro (2015) that places the dwelling as a
commodity situated in the dynamics that involves use and exchange, market and
consumption. These contributions are supported by dialectical analyzes and the main
approach to qualitative research is the methodological procedures such as: analysis of the
Municipal Master Plan of Campina Grande and documents found on the website of the City
Planning Department, observations field analysis, commercial advertisements analysis of
condominiums and data provided by Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE),
also some data found in academic papers already developed. Thus, these procedures allow us
to deepen the understanding of how closed horizontal condominiums fit into the logic of the
real estate market in the city, strategically using the advantages of location and monopoly to
expand the business possibilities of housing and urban land use in the context social and
spatial development of Campina Grande.

Keywords: Housing. Urban Land Use. Closed Condo. Campina Grande.

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LISTA DE FIGURAS

Figura 1: Avenida Floriano Peixoto, década de 1940 (Destaque para o Grande Hotel ao fundo)
.................................................................................................................................................. 38

Figura 2: Expansão urbana de Campina Grande (1943-1992). Desenhado a partir da PMCG,

2003. ......................................................................................................................................... 41

Figura 3: Cartaz publicitário americano (século XIX), veículo da ideologia do subúrbio-

jardim e da casa unifamiliar implantada em meio a uma área verde como requisitos para a
felicidade. ................................................................................................................................. 64

Figura 4: Anúncio do condomínio vertical Vivant Club, no bairro do Catolé.Erro! Indicador

não definido.

Figura 5: Anúncio do condomínio vertical Ivan Farias, no bairro da Prata.Erro! Indicador

não definido.

Figura 6: Anúncio do condomínio vertical Privilége Residence, no bairro do Mirante ..... Erro!
Indicador não definido.

Figura 7: Anúncio do condomínio vertical Palazzo Roberto Pinto, no bairro do Alto Branco.
................................................................................................... Erro! Indicador não definido.

Figura 8: Perfil esquemático barlavento e sotavento no Planalto da Borborema. .................... 70

Figura 9: Perfil da vegetação predominante na região de Campina Grande-PB. ..................... 71

Figura 10: Perfil da vegetação predominante condomínio na porção nordeste. ....................... 72

Figura 11: Perfil da vegetação predominante condomínio na porção oeste. ............................ 72

Figura 12: Anúncio do condomínio Serra Ville. ....................... Erro! Indicador não definido.

Figura 13: Anúncio do condomínio Atmosphera Eco. .............. Erro! Indicador não definido.

Figura 14: Anúncio do condomínio Alphaville. ....................................................................... 89

Figura 15: Anúncio do condomínio TerrasAlphaville.............................................................. 90

Figura 16: Anúncio do condomínio Reino Verde. ................................................................... 90

 10

LISTA DE MAPAS

Mapa 1: Ferrovias no Nordeste com destaque para Campina Grande-PB (2017).............. Erro!
Indicador não definido.

Mapa 2: Principais vias de Campina Grande (2017). ............................................................... 43

Mapa 3: Principais atividades e serviços especializados em Campina Grande-PB (2017) ...... 47

Mapa 4: Renda per capita por bairro – Campina Grande-PB (2010). ...................................... 50

Mapa 5: Remuneração média mensal por bairro – Campina Grande-PB (2010). .................... 52

Mapa 6: Bairros com preços do m² mais elevados em 2010 (Mais de 200 R$ até 320 R$ o m²).
.................................................................................................................................................. 54

Mapa 7: Bairros mais verticalizados em 2017 (mais de 10 edifícios com cinco ou mais
pavimentos). ............................................................................................................................. 57

Mapa 8: Bairros com maior densidade demográfica em Campina Grande – 2010. ................. 59

Mapa 9: Campina Grande: bairros rentáveis e eixos de valorização na cidade (2010). ........... 61

Mapa 10: Condomínios horizontais fechados e os bairros valorizados – Campina Grande-PB

(2017). ...................................................................................................................................... 82

Mapa 11: Grandes obras viárias e setores de valorização em Campina Grande-PB (2017). .. 93
 11

LISTA DE TABELAS

Tabela 1: Expansão da malha urbana de Campina Grande – PB.Erro! Indicador não

definido.

Tabela 2: Número de estabelecimentos industriais e funcionários em Campina Grande e João

Pessoa (1940-1960). ................................................................................................................ 40

LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 1: Número de Estabelecimentos em Campina Grande (Grandes Setores 1994-2004)

.................................................................................................................................................. 44

Gráfico 2: Evolução do número de estabelecimentos na Indústria da Construção Civil de

Campina Grande-PB (1985-2003). ............................................ Erro! Indicador não definido.

Gráfico 3: Preço médio do m² dos terrenos por bairro na cidade em 2010. ............................. 55

Gráfico 4: Elementos de valorização destacados em cada condomínio. .................................. 79

LISTA DE QUADROS

Quadro 1: Características Gerais dos Condomínios. ................................................................ 75

Quadro 2: Valores do m² condomínios X locais de instalação. ................................................ 85

 12

LISTA DE SIGLAS

FIEP – Federação das Industrias do Estado da Paraíba.

IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária
ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
SEPLAN/CG – Secretaria de Planejamento Urbano
UEPB – Universidade Estadual da Paraíba
UFCG – Universidade Federal de Campina Grande
UFPB – Universidade Federal da Paraíba
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SUMÁRIO

INTRODUÇÃO ...................................................................................................................... 14

1 O USO DO SOLO URBANO E A MORADIA COMO NEGÓCIO: ASPECTOS

TEÓRICO-CONCEITUAIS .................................................................................................. 19

1.1. A terra como mercadoria: reflexões sobre o uso do solo urbano. ........................... 19

1.2. Os agentes imobiliários e a produção da moradia como mercadoria. .................... 28

2 A TERRA URBANA E OS SETORES DE VALORIZAÇÃO DE CAMPINA

GRANDE. ................................................................................................................................ 36

2.1 Formação histórica e expansão da cidade .................................................................. 36

2.2 Setores rentáveis e o uso do solo urbano em Campina Grande. ............................... 48

3 NOVAS FORMAS DE USO DO SOLO COM OS CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS

FECHADOS ............................................................................................................................ 67

3.1. Moradias de alto valor “fora” da cidade. .................................................................. 67

3.1.1. Elementos naturais ................................................................................................. 73

3.1.2. Elementos estruturais ............................................................................................. 77

3.1.3. Acessibilidade. ........................................................................................................ 78

3.2 Elementos de valorização e os anúncios publicitários. .............................................. 78

3.2.1 Padronização dos elementos de valorização nos anúncios.................................... 81

3.3 Novas lógicas no uso do solo urbano em Campina Grande. ..................................... 84

CONCLUSÃO....................................................................................................................... 105

REFERÊNCIAS ................................................................................................................... 108

APÊNDICES ......................................................................................................................... 110

 14

INTRODUÇÃO

A cidade é uma das formas em que a marca do homem se faz presente. Mais do que
um conjunto de obras que configuram uma paisagem, a cidade reflete, em grande medida, o
processo de urbanização, estando sujeita a transformações, ordenamentos e reordenamentos
em sua organização interna. Analisar a cidade é um desafio, pois implica compreender um
conjunto de problemas que a cada dia se avoluma, revelando para o geógrafo possibilidades
de encontrar em velhas temáticas novos objetos.
Assim, adentrar o tecido citadino é perceber em suas formas vestígios de um passado
que tende a resistir à presença de erupções que provocam outras perspectivas para o olhar
geográfico. Nesse caminho de persistências e mudanças, a moradia vai se delineando como
um tema/problema em um amálgama de múltiplas edificações, espelhando práticas espaciais e
interesses sociais diversos.
A moradia pode ser vista como a parte da cidade que ocupa as maiores frações de uso
do solo urbano, ela é um elemento essencial à vida humana. Pensar a moradia hoje nos faz
considerar as inúmeras transformações sociais, econômicas e espaciais que marcam o tecido
urbano. Sendo assim, notamos que o significado da moradia mudou não somente para o
morador (enquanto indivíduo que obtém um lar), mas também para os agentes da produção
urbana, que passaram a tratá-la como mercadoria dentro do processo produtivo.
As mudanças relativas ao significado da moradia vão se comportar como reflexo e
condição daquilo que acontece no cenário urbano como um todo, seja nos comportamentos
sociais multifacetados, seja no próprio uso do solo urbano através do ambiente construído. A
investigação sobre a questão da moradia como mercadoria coloca em pauta agentes que
associam o ato de morar (como necessidade básica individual), a uma série de estratégias
mercadológicas do setor imobiliário para viabilizar a acumulação de capital.
Nesse contexto, as formas de morar na cidade contemporânea são diversas e vão sendo
construídas, em certa medida, para atender a lógica desse mercado. Casas de alvenaria,
apartamentos em grandes torres, habitações em condomínios horizontais fechados são
exemplos da dinâmica imobiliária que se contrapõe a outros tipos de moradia como casas de
papelão, de madeira, que surgem sem aparatos mercadológicos diretos.
 15

Esses tipos de moradia servem para abrigar diferentes indivíduos, de distintas classes
sociais, sendo a cidade um cenário composto de vilas, condomínios fechados, sejam
horizontais ou verticais, favelas, cortiços, casas isoladas e conjugadas. Observar e
compreender esses diferentes modelos é situar no tecido citadino os agentes, as formas e as
condições socioespaciais que se configuram tramando o uso e ocupação do solo urbano e, por
conseguinte, a atuação do mercado de terras na confecção do espaço urbano.
Em Campina Grande, cidade do interior da Paraíba com 407.754 habitantes (IBGE,
2016), essas formas de moradia estão presentes como marcas do passado ou emergências de
uma estratégia de produção do espaço mais recente. Nesse sentido, no começo do milênio,
surgem os condomínios horizontais fechados como alternativas “exclusivas” de moradia para
aqueles segmentos sociais com condições econômicas de adquirir um modelo habitacional de
alto-valor. Esses condomínios se efetivam dentro de um cenário de crescimento imobiliário na
cidade, onde não só a mancha urbana se espraia, mas ocorre um significativo e visível
processo de verticalização (COSTA, 2013).
A partir dos anos 2000, verificamos em Campina Grande o surgimento dos
condomínios horizontais fechados como resultado de uma lógica de mercado que tem
incorporado agora a proposição de um “modelo de moradias exclusivas”, que oferecem
vantagens como o contato com a natureza, a segurança, a tranquilidade, o conforto, induzindo
a criação de um “modo de vida único”. Os condomínios horizontais fechados situados às
margens da mancha urbana e fora do setor mais valorizado, parecem corresponder a essa
lógica, ocupando na paisagem campinense um lugar de destaque.
Observamos que a escolha da moradia é condicionada por diferentes fatores, mesmo
que aquele ligado ao poder aquisitivo se sobreponha. No entanto, não podemos deixar de
considerar que o mercado imobiliário tem criado cada vez mais artifícios para justificar
valores de uso ligados a essas moradias e assim expande suas condições de acumulação de
capital.
Considerando o exposto, a questão geral que norteia a pesquisa é: como se dá a
configuração da produção/organização do solo urbano de Campina Grande, considerando a
ação do mercado imobiliário na estruturação dos condomínios horizontais fechados? A essa
questão se associam outras, tais como: como se dá o processo de produção do espaço urbano a
partir da lógica de acumulação do capital e da renda da terra? Quais as estratégias utilizadas
pelos agentes imobiliários para incorporar a moradia como mercadoria? Como os
condomínios horizontais fechados se apresentam na trama do uso do solo na cidade se
configurando como modelos de moradia de alto valor fora dos tradicionais eixos valorizados?
 16

A partir de tais questões, delineamos os objetivos da pesquisa, sendo o de caráter geral

analisar a configuração da produção/organização do solo urbano de Campina Grande,
considerando a ação do mercado imobiliário na estruturação dos condomínios horizontais
fechados. Para verticalizar os estudos, temos por objetivos específicos:

 Compreender o processo de produção do espaço urbano a partir da lógica de

acumulação do capital e da renda da terra.

 Refletir sobre as estratégias utilizadas pelos agentes imobiliários para incorporar a

moradia como mercadoria, considerando usos do solo urbano e os bairros
valorizados de Campina Grande.

 Discutir os condomínios horizontais fechados na trama do uso do solo na cidade,

fora dos tradicionais eixos de valorização.

No que diz respeito à metodologia do trabalho, estivemos aportados em um campo

teórico e de dados secundários e primários. Quanto à referência teórica, destacamos David
Harvey (1980, 2005, 2011, 2013), que apresenta uma reflexão não só sobre o uso do solo
urbano, mas também sobre as características do ambiente construído para a consolidação do
processo de acumulação de capital. Esse autor discute sobre valor, valor de uso, valor de
troca e renda da terra¸ considerando a produção do espaço urbano um cenário de mudanças
constantes voltadas para o uso estratégico do solo urbano. Esse campo teórico nos permite
refletir sobre como a produção do espaço da cidade se apresenta no processo de acumulação
do capital, sendo que para isso é preciso entender a consolidação dos valores gerados pelas
rendas de monopólio e renda diferencial.
Outro autor que figura dando suporte à análise é Luiz César Ribeiro (2015), quando
discute sobre a moradia como uma mercadoria, também dentro da lógica de acumulação de
capital. Segundo ele, a incorporação de novos espaços urbanos, bem como a “criação” de
vantagens específicas para viabilização das moradias, podem ser vistas no contexto das rendas
de monopólio e da inserção da cidade sobre a ótica dos empreendedores na busca por lucros e
sobrelucros. Desse modo, a produção do espaço é encarada como produto no processo de
reprodução do capitalismo.
No que se refere à pesquisa em fontes secundárias analisamos o Plano Diretor
Municipal (2006), bem como trabalhos acadêmicos (teses e dissertações) sobre Campina
 17

Grande, visando dá suporte a reflexão sobre aspectos que regulam o uso e ocupação do solo e
como o problema foi analisado.
Para entendermos a dinâmica da rentabilidade do mercado imobiliário considerando o
uso do solo, trabalhamos com cinco variáveis: 1- concentração de serviços de alto valor; 2 –
renda per capita por bairro; 3 – remuneração média salarial dos moradores; 4- preço do metro
quadrado e 5 – Verticalização (bairros mais verticalizados). Para trabalhar com as variáveis
realizamos levantamentos in loco nas diferentes áreas da cidade para identificar serviços que
compreendem escolas privadas, universidades, hipermercados, serviços de saúde, academias,
casas de shows, hotéis, shoppings etc.; para obter os dados, por bairro, sobre renda per capita
dos moradores, remuneração média salarial, fizemos levantamentos no site Observa Campina
da Secretaria de Planejamento de Campina (SEPLAN), que disponibiliza dados dos bairros de
Campina Grande incluindo o perfil socioeconômico dos moradores; no que diz respeito ao
preço da terra por metro quadrado, consideramos os dados levantados por COSTA (2013); e
sobre a verticalização fizemos coleta no campo, sendo que para isso consideramos o número
total de edificações com cinco ou mais pavimentos por bairro. A partir dessas visitas de
campo podemos ainda identificar e analisar as obras de infraestrutura que interferem na
dinâmica de valorização de determinadas áreas da cidade, a partir da ação dos incorporadores
no mercado imobiliário de Campina.
Essas variáveis foram tratadas e permitiram a elaboração de mapas que favoreceram
identificar como se dá a distribuição das atividades e serviços de alto valor, a renda per capita
por bairro, remuneração média, o preço do m² mais elevado, os bairros mais verticalizados, as
menores densidades demográficas. Esse mapeamento foi importante para situarmos os bairros
rentáveis e os eixos de valorização, o que nos colocou diante dos condomínios horizontais
fechados fora desses eixos.
Também nas visitas in loco registramos por meio de fotografias aspectos da paisagem
natural onde estão inseridos os condomínios. Essas imagens serviram de subsídios a análise
das características físicas que vão ser destacadas nos anúncios dos empreendimentos
horizontais de acordo com sua localização; fizemos a descrição das características internas e
externas de cada condomínio; colhemos e analisamos os anúncios publicitários de todos os
empreendimentos para juntamente com outras fontes secundárias subsidiar a análise do perfil
de cada condomínio destacando suas especificidades quando são negociados no mercado da
cidade; por fim coletamos dados referentes ao preço do metro quadrado dentro de cada
empreendimento, considerando o tamanho médio dos lotes que são vendidos e o preço médio
dos lotes, para só assim relacionarmos com o preço do solo de cada bairro/zona da cidade
 18

onde estão localizados os empreendimentos. Desse modo consideramos três variáveis que
aparecem para justificar a valorização dos condomínios horizontais: 1- elementos naturais; 2 –
elementos estruturais e 3- acessibilidade.
Nesse contexto, organizamos o trabalho em três capítulos. O primeiro diz respeito à
análise sobre mecanismos socioespaciais e econômicos que dão forma ao ambiente construído
e à produção do espaço sobre a lógica de acumulação, considerando os processos econômicos
no uso do solo urbano e as estratégias de incorporação da moradia como negócio. O capítulo
tem como proposta um resgate teórico geral sobre o tema/problema da pesquisa, alicerçado
nas contribuições de alguns autores já mencionados aqui.
No segundo capítulo, refletimos sobre o contexto do mercado imobiliário e a cidade de
Campina Grande, a condução de práticas nos diferentes usos do solo e a formação das
diferenças de preço do solo na cidade. Analisamos a localização e concentração de serviços
em determinados bairros, com o intuito de observar como isso pode interferir na elevação dos
preços nos arredores dos principais equipamentos e como o mercado local interage com as
ações do Estado através de políticas de uso e ocupação do solo urbano, considerando
documentos legais como o Plano Diretor Municipal e as obras públicas de infraestrutura em
alguns setores.
No terceiro e último capítulo, discutimos sobre os condomínios horizontais fechados
no contexto citadino de Campina Grande, considerando os arranjos geográficos preexistentes
a instalação de cada condomínio, a configuração econômica inerente a cada recorte da cidade
onde existem condomínios e sua relação com os diferentes usos de solo e com os setores mais
rentáveis do núcleo urbano.
 19

1 O USO DO SOLO URBANO E A MORADIA COMO NEGÓCIO: ASPECTOS

TEÓRICO-CONCEITUAIS

1.1. A terra como mercadoria: reflexões sobre o uso do solo urbano

A terra urbana é utilizada de diversas formas visando atender diferentes finalidades.

Entender como ocorre o seu uso exige uma análise ampla sobre a questão da terra urbana
como produto comerciável e os diferentes usos do solo. Dessa forma, cabe refletir sobre o uso
da terra urbana vinculada a ideia de mercadoria, o que remete a abordagem de conceitos
relacionados à troca, valor e renda.
As trocas ocorridas entre os diferentes grupos e indivíduos nos primeiros arranjos
sociais estavam relacionadas à quantidade de trabalho necessário para produzir determinada
coisa ou produto. “Tal comércio era a troca simples, o escambo” (SANTOS, 2004, p. 206). A
ampliação das trocas comerciais entre povos, nações e territórios altera essa forma direta de
troca por um conjunto de mediações, agregando ao valor de troca um valor especulativo para
o bem comercializado. Esse valor especulativo considera, além da quantidade de trabalho
fornecido durante o processo de produção, outro valor relacionado ao que lhe poderá ser
agregado, pois não se trata mais de produto simples, mas de uma mercadoria. Isso altera a
noção de valor no processo produtivo (que transforma as coisas em mercadorias para serem
trocadas) e o próprio ato de trabalhar do homem, que agora troca sua força de trabalho por
algum tipo de mercadoria, seja produto ou dinheiro. “Por esse mesmo processo [de mudança
nas relações de troca], o produto se transforma em mercadoria” (SANTOS, 2004, p. 206).
Essa condição de valor imbricada na mercadoria produzida pelo trabalho humano, já
nos permite progredir sobre o próprio conceito de valor que cada mercadoria contém.
Segundo a perspectiva marxista, a “regra” geral seria que, para ser mercadoria, uma coisa
deve esta carregada de valor de uso, valor de troca e deve ser produzida necessariamente pelo
trabalho humano.
A condição de valor de uso das mercadorias pode ser atribuída por sua relação com as
necessidades ou desejos humanos. Está diretamente relacionada com a sua “funcionalidade”
ou condição de uso que determinada “coisa” (mercadoria) tem para determinado indivíduo ou
grupo. Nas palavras de Marx (2013, p. 113),
 20

a utilidade de uma coisa faz dela um valor de uso. Mas essa utilidade não
flutua no ar. Condicionada pelas propriedades do corpo da mercadoria ela
não existe sem esse corpo. Por isso, o próprio corpo da mercadoria, como
ferro, trigo, diamante etc., é um valor de uso ou um bem.

A mercadoria com valor de uso está relacionada diretamente com o quantitativo de

trabalho necessário empregado para produzi-la, mas também com qualitativo da mercadoria
no que se refere aos desejos e necessidades de quem a adquire. Esse quantitativo de trabalho
que fora necessário para produzi-la, é o trabalho útil.

O trabalho, cuja utilidade se representa, assim, no valor de uso de seu

produto, ou no fato de que seu produto é um valor de uso, chamaremos aqui,
resumidamente, de trabalho útil. Sob esse ponto de vista, ele será sempre
considerado em relação a seu efeito útil (MARX, 2013, p. 117).

A condição de valor de uso das mercadorias de alguma forma faz de nós

“prisioneiros” do sistema de produção, que cria constantemente “necessidades” e uma razão
de valor de uso para quase tudo que consumimos. O caráter material real e utilizável das
coisas que consumimos é o que faz dela um objeto carregado de valor de uso, incluindo aí a
moradia enquanto necessidade humana. Segundo Harvey (2013, p. 37):

Esse lado material das mercadorias é capturado em sua relação com os

desejos e necessidades humanos pelo conceito do seu valor de uso. O valor
de uso pode ser encarado ‘sob um duplo ponto de vista: o da qualidade e o
da quantidade’. Como um “conjunto de muitas propriedades” que podem ser
úteis “sob diversos aspectos”, a mercadoria possui algumas qualidades que
se relacionam a diferentes tipos de desejos e necessidades humanos. O
alimento satisfaz a nossa fome, as roupas a nossa necessidade de
aquecimento, e a habitação a nossa necessidade de abrigo.

O valor de troca está caracterizado por uma definição social que se altera no tempo e
no espaço e que está para além do objeto material em si. Ele surge obrigatoriamente em
relação a outros tipos de mercadorias, especificamente na relação com a quantidade de outras
mercadorias, incluindo aí o dinheiro. “O valor de troca aparece inicialmente como a relação
quantitativa, a proporção na qual valores de uso de um tipo são trocados por valores de uso de
outro tipo, uma relação que se altera constantemente no tempo e no espaço” (MARX, 2013, p.
113).
Levando em consideração essa primeira abordagem sobre os valores das mercadorias,
notaremos que dentro dessa perspectiva, ocorre uma abstração dos valores de uso, uma vez
 21

que o objeto concreto (a expressão física ou química da mercadoria) fica abstraído em relação
a sua funcionalidade ou utilidade real.
No caso do valor de troca, a característica do trabalho empregado também muda em
relação ao valor de uso. O trabalho (trabalho útil) que fora empregado no ato de produzir a
mercadoria e seu devido valor de uso, também se torna abstrato no ato da troca. Temos nesse
caso o surgimento do conceito do trabalho abstrato, diretamente ligado ao valor de troca das
mercadorias. Sobre isso, Marx (2013, p. 115) mais uma vez esclarece:

Se abstraímos seu valor de uso, abstraímos também os componentes e

formas corpóreas que fazem dele um valor de uso. O produto não é mais
uma mesa, uma casa, um fio ou qualquer outra coisa útil. Todas as suas
qualidades sensíveis foram apagadas. E também já não é mais o produto do
carpinteiro, do pedreiro, do fiandeiro ou de qualquer outro trabalho
produtivo determinado. Com o caráter útil dos produtos do trabalho
desaparece o caráter útil dos trabalhos neles representados e, portanto,
também as diferentes formas concretas desses trabalhos, que não mais se
distinguem uns dos outros, sendo todos reduzidos a trabalho humano igual, a
trabalho humano abstrato.

Com essa expressão do valor de troca já determinada teoricamente, podemos refletir

sobre as diversas formas de troca que se estabelecem nos mais variados tipos de organização
social. Um importante elemento que está diretamente ligado a esse processo de troca e que se
expressa em forma de mercadoria numeraria é o próprio dinheiro.
A transformação dos produtos em mercadorias condiciona mudanças na forma do
trabalho e na maneira de lidar com os produtos (mercadorias) que são negociados agora em
torno da moeda – um valor monetário que é atribuído a alguma forma numerária de negociar
as mercadorias produzidas com seus devidos valores. Surge dessa forma a expressão dinheiro
(HARVEY, 2013, p. 41), que expressa um quantitativo de valor que serve para facilitar os
processos de troca.
A moeda em sua expressão de dinheiro, no princípio, torna-se estranha aos grupos
sociais e as suas relações de troca, mas se impõe como uma forma de obter dinheiro líquido
para se comprar aquilo que é preciso e útil individual ou coletivamente, incentivando dessa
forma ainda mais os atos de troca através da troca do dinheiro como mercadoria.

Para poder comprar mercadorias com dinheiro, é necessário produzir aquilo

que permite obter mais dinheiro e negligenciar o que é menos monetarizável.
O valor dos bens produzidos pelo grupo é agora fornecido não mais pelo seu
papel tradicional na vida coletiva. De agora por diante, o valor de cada
produto é dado pelo valor [de troca] estranho ao grupo, das mercadorias que
é preciso comprar (SANTOS, 2004, p. 206).
 22

As relações de troca, o sentido dos valores de troca, estão expressas através da forma
mercadoria dinheiro, que hoje mais do que nunca, se estabelece dentro do sistema de preço
das mercadorias e aparece como um equivalente universal que norteia os diversos atos de
trocas por todas as partes. Em outras palavras, o dinheiro é uma mercadoria essencial para as
trocas se realizarem de forma rápida e eficiente. Harvey (2013, p. 41) mostra que:

A forma do dinheiro é uma criação social. “A natureza”, argumenta Marx,

“não produz nenhum dinheiro, da mesma maneira que não produz taxa de
câmbio ou banqueiros”. E o dinheiro não é estabelecido arbitrariamente ou
por mera convenção. A mercadoria dinheiro é produzida no curso da história
por um processo social específico – a participação nos atos de troca – que
tem de ser entendido se quisermos nos aprofundar na lógica interna do
sistema de preços.

O valor pode ser encarado como uma manifestação de medida para definir preços das
mercadorias dentro do processo produtivo, mas manifesta-se muito além do que simples
questões de medidas. O valor é acima de tudo uma condição social importante que está
imbricado dentro do meio de produção, especialmente de trabalho humano socialmente
necessário para seu surgimento (HARVEY, 2013, p. 45). Essa condição do valor faz dele um
conceito caro não só as análises econômicas, mas em todo plano das ciências sociais.
A teoria do valor deixa claro o caminho a ser percorrido em busca dos processos e
elementos que compõem o meio de produção capitalista, aparecendo como sistema que
norteia o processo produtivo, mas que compõe um quadro que integra também as relações
sociais, os mecanismos que se estabelecem em diversas escalas e suas manifestações espaciais
através do ambiente construído na forma de moradias nas cidades.
A renda da terra aparece nesse sentido para justificar os mecanismos econômicos que
dão base à produção do ambiente construído e da cidade como um produto trocado como
mercadoria. Podemos conceber a renda da terra como sendo a quantidade monetária que é
paga para o proprietário de parcela da terra, podendo ser essa urbana ou rural, pois devemos
considerar que a terra é um bem e vai se comportar nesse caso como mercadoria, uma vez que
ela está contida de valor. Esse pagamento se fará pelo ato de usar a terra de outrem, seja para
uso conforme necessidade ou desejo, seja para incorporá-la a algum processo produtivo que
venha a ser implantado por quem paga o arrendamento. Em outras palavras:

A renda, [...] é simplesmente um pagamento feito aos proprietários pelo

direito de usar a terra e seus pertences (os recursos nela incorporados, os
prédios nela construídos etc.). A terra, concebida nesse sentido muito amplo,
evidentemente tem tanto valor de uso quanto valor de troca. Então, será que
 23

ela tem também um valor? Se tem, como a existência desse valor pode ser
conciliado com as teorias do valor que se baseiam no tempo de trabalho
incorporado (como a de Ricardo) ou, no caso de Marx, no tempo de trabalho
socialmente necessário? (HARVEY, 2013, p. 333).

A questão levantada por Harvey nos insere em outro patamar. Mostramos

anteriormente que para uma coisa se tornar mercadoria e se inserir dentro do processo de
produção, ela deve ter valor de uso, de troca e especialmente deve ser empregado trabalho
humano durante sua produção. Mas se, para usar a terra de outro é necessário o pagamento de
algum valor em forma de renda, então se entende que supostamente fora empregado algum
tipo de trabalho nessa terra. Mas como atribuir então esse mecanismo as terras “brutas”
fornecidas pela natureza sem nenhum tipo de trabalho humano despendido? Harvey (2013, p.
333) prossegue:

As melhoras incorporadas na terra são, certamente, resultado do trabalho

humano. Casas, lojas, fábricas, estradas e assim por diante podem ser
produzidas como mercadorias e, por isso, tratadas como valores no curso da
circulação mediante o ambiente construído. [...] A parte da renda que gera o
problema é o simples pagamento da terra bruta, independente das melhorias
a ela incorporadas. Marx se refere a esse componente como renda fundiária.

A renda fundiária nesse caso existe independente de qualquer trabalho humano

empregado sobre a terra, uma vez que ela é um bem fornecido pela natureza, mas que é
incorporada à produção como mercadoria. Esse tipo de renda existe especialmente devido à
localização de parcela da terra, aos componentes espaciais que uma certa porção da terra
detém e a sua relação com esses componentes no seu entorno. É a parcela da terra que está
contida naquilo que Harvey vai conceber como Espaço Absoluto. A renda fundiária, portanto,
faz sentido simplesmente por se localizar em algum lugar “privilegiado” por demandas
produtivas, por isso ela pode se inserir em qualquer processo produtivo independente do
trabalho humano empregado diretamente na terra, pois nada ocorre fora de algum recorte
espacial. Imaginemos por exemplo às diversas atividades humanas de produção, todas vão
precisar de algum recorte do espaço, que também é um recorte da terra.
Notamos que o valor de uso de determinada porção de terra está relacionado
diretamente com a sua localização. O que implica considerar no valor de uso as condições
pré-existentes que podem se transformar em possibilidades de novos usos. Isso significa que o
espaço é condição e possibilidade para indicar o uso no que diz respeito a sua valorização ou
desvalorização. Na cidade, para os produtores imobiliários (incorporadores, construtores etc.)
 24

o valor de uso vai se dá pela necessidade da terra para produzir algo, nesse caso temos as
moradias como exemplo de produto final. “Não posso existir sem ocupar espaço; não posso
trabalhar sem ocupar um lugar e fazer uso de objetos materiais aí localizados; e não posso
viver sem moradia de alguma espécie” (HARVEY, 1980, p. 135). Dessa forma, percebemos
que o próprio espaço é produzido em virtude de processos de acumulação, onde incorporar e
valorizar novos recortes espaciais torna-se uma atividade comum, sendo na cidade a expansão
da franja urbana um caso típico.
Se ocupar espaço é produzir um uso e se este uso conduz a reforma das condições pré-
existentes, a localização da terra urbana é um dado variável que incorpora valores, sejam
esses de natureza material ou imaterial, mas que, em todo caso, altera as condições valorativas
do espaço. A terra ganha significado especial frente a outras mercadorias na medida em que
pode ser renda de monopólio e renda diferencial. Na condição de renda de monopólio, a terra
é uma mercadoria especial na medida em que pode obter renda a partir de sua localização.
Nesse contexto, o detentor de terras torna-se um agente importante dentro do processo
produtivo na/da cidade enquanto ambiente construído, uma vez que as ações dos outros
agentes (incorporadores, construtores, moradores etc.) vão depender das ações dos detentores
de terra que podem ou não as inserir no processo de produção da cidade.
Nesse caso, já temos uma consideração plausível sobre a renda da terra e sua condição
de monopólio, ligada, nesse caso, ao valor de uso. No entanto, não podemos desprezar a outra
dimensão que esta relacionada e contida na renda da terra: a renda diferencial. No caso da
renda diferencial, o solo também assume uma condição especial ligado à composição dos
elementos espaciais do entorno de determinado recorte da terra, que pode ser relativamente
“favorável” à produção de valores ou não. “Relativamente”, pois se considera outros recortes
espaciais no entorno à determinada parcela do solo, principalmente quando consideramos o
ambiente urbano em constante movimento e processo de produção.
A renda diferencial surge justamente pelo seu caráter diferencial de lucros além do que
é “planejado” e que é obtido ao final do processo produtivo em relação a outras mercadorias,
não podendo entrar no custo da produção ou no preço final dos produtos justificado pelo seu
caráter excessivo e diferencial. “Ele surge novamente do excesso de lucros de certos
produtores em virtude de sua situação vantajosa. Esses lucros excessivos são embolsados
pelos proprietários na forma de renda” (HARVEY, 1980, p. 154). No caso do solo urbano,
essa condição diferencial se faz justamente por determinada localização vantajosa de algum
empreendimento (proximidade de vias de acesso, pontos turísticos, amenidades naturais,
prédios públicos de importância etc.).
 25

Todo esse processo descrito acima possibilitado pelas dinâmicas de valor de uso, valor
de troca e renda da terra, faz da cidade um fervoroso celeiro de investimentos e olhares
interessados nas melhores condições de localização, cenário que pode ser condicionado
justamente por intervenções públicas com grandes obras. A construção de um viaduto, por
exemplo, nem sempre aparece como um “beneficio” comum a toda sociedade, mas pode
alterar o sistema de preços de determinada região da cidade beneficiando empreendedores do
setor imobiliário.
A renda de monopólio pode explicar fenômenos no qual o detentor da terra (dono)
obtém valores e lucros apenas por deter um recorte da terra, que nesse caso é monopolizável
por ser única. Já no caso da renda diferencial, para ser mensurada ela precisa ser relacionada
com os objetos que compõem o seu entorno, com o espaço que a circunda (em diferentes
escalas). A especificidade espacial é que faz surgir à condição de monopólio da terra e as
características do entorno é que podem levar o aparecimento da renda diferencial por uma
suposta situação vantajosa de localização. Nem todas as moradias podem estar ao lado do
shopping ou de uma grande via de acesso, por exemplo, isso justifica os processos de escolha,
especulação e reprodução do solo através da verticalização, praticadas pelos produtores
imobiliários. “Marx não achava que esse tipo de renda monopolista iria ser muito disseminado
na agricultura, mas sugere que em áreas densamente povoadas as rendas advindas de casas e
terras só podem ser explicáveis nesses termos” (HARVEY, 2013, p. 349).
Se considerarmos todas as particularidades espaciais que determinado recorte da terra
(do espaço) na cidade contem como praias, amenidades naturais, proximidade com pontos
turísticos, proximidade de serviços etc., notaremos que a base da renda de monopólio é a
própria condição do espaço em si, o espaço absoluto, que particulariza os diversos recortes
que podem ser monopolizáveis, seja por condições da natureza, seja por intervenções
humanas, seja pelas duas coisas integradas. Nesse caso, os condomínios horizontais fechados,
por estarem relativamente “desprivilegiados” pela localização, distante da área valorizada da
cidade de Campina Grande, desenvolvem uma lógica diferente das demais moradias de alto
valor, pois acabam se apropriando de características naturais do seu entorno em alguns casos,
mas parecem desprezar as demais características espaciais do entorno justamente por não
estarem contidos nos tradicionais bairros valorizados, o que pode permitir “criar” vantagens
de monopólio dentro do empreendimento.1

1
Discutiremos esse fenômeno de maneira mais aprofundada no último capítulo, averiguando o caso dos
condomínios em Campina Grande.
 26

A caracterização do espaço absoluto, segundo Harvey, é o que vai fazer dele (em seus
recortes locais) único, em diversas escalas, principalmente na condição dos objetos
localizados no espaço urbano, em constante processo de produção e movimento. Segundo o
autor:

Espaço absoluto é fixo e nós registramos ou planejamos eventos dentro da

moldura que o constitui. [...] É o espaço primário de individuação – a res
extensa, como afirma Descartes – e refere-se a todos os fenômenos discretos
e delimitados, e do qual você e eu fazemos parte enquanto pessoas
individuais. Socialmente, é o espaço da propriedade privada e de outras
entidades territoriais delimitadas (como Estados, unidades administrativas,
planos urbanos e grades urbanas) (HARVEY, 2006, p. 10).

A noção de espaço relativo também esta ligada a localização e deve ser considerada
em relação às diferentes dimensões do espaço em sua totalidade, observando nesse caso a rede
de interação que existe entre indivíduos e o meio, especialmente como cada indivíduo ou
grupo enxerga o espaço que o cerca. “Todas as formas de medição dependem do modelo de
referência do observador” (HARVEY, 2006, p. 11). Essa característica do espaço relativo tem
ainda como condição a própria formatação material (ambiente físico) que compõe o espaço
absoluto e isso de certa maneira vai alterar as visões e interpretações que fazemos do espaço
quando consideramos, por exemplo, o tempo de deslocamento de um ponto a outro. Harvey
(2006, p. 11) afirma que:

O caráter único da localização e da individualização, definido pelos

territórios limitados do espaço absoluto, oferece um caminho para uma
multiplicidade de localizações que são equidistantes de, digamos, alguma
localização central da cidade. Podemos criar mapas completamente
diferentes de localizações relativas diferenciando-as entre distâncias medidas
em termos de custo, tempo, modo de transporte (carro, bicicleta ou skate) e
mesmo interromper continuidades espaciais ao olhar para redes, relações
topológicas (a rota ótima para o carteiro), e assim por diante.

Por último, podemos analisar a noção de espaço relacional, também defendida por
Harvey (2006) que aparece como uma condição do espaço enquanto “recorte” que não
acontece de maneira isolada do seu entorno. O espaço relacional se dá por que uma série de
características, processos, fenômenos e manifestações na paisagem acontecem “fora” de
determinado ponto do espaço. Essas características existem para podermos relacionar esse
ponto com o que existe no espaço de seu entorno. Sendo assim, esses componentes “externos”
a determinado recorte espacial são relacionáveis com esse ponto. O espaço absoluto só existe
 27

por que acontecem outras formas, características, processos, fenômenos e formas da paisagem
externas a ele (recorte) para termos uma referência para relacioná-lo. Nas palavras de Harvey
(2006, p. 12):

Um evento ou uma coisa situada em um ponto no espaço não pode ser

compreendido em referência apenas ao que existe somente naquele ponto.
Ele depende de tudo o que acontece ao redor dele (do mesmo modo que
todos aqueles que entram em uma sala para discutir trazem com eles um
vasto espectro de dados da experiência acumulados na sua relação com o
mundo). Uma grande variedade de influências diferentes que turbilham
sobre o espaço no passado, no presente e no futuro concentram e congelam
em um certo ponto (por exemplo, em uma sala de conferência) para definir a
natureza daquele ponto.

Sabendo disso, podemos conceber que os acontecimentos no espaço urbano estão

voltados para os processos que incorporam ao mesmo tempo as noções de espaço absoluto,
relativo e relacional e dessa forma justificam o surgimento de rendas de monopólio e
diferencial contidas na terra urbana. Nessas condições, o sistema de uso do solo urbano pela
lógica de produção faz da cidade um grande monumento para investimentos econômicos
através da incorporação e produção de “novos espaços” cotidianamente. Esse espaço é de
produção e consumo, onde valores de uso e valores de troca são periodicamente produzidos
através do trabalho empregado no ambiente construído e na incorporação desses novos
recortes à cidade. Essa característica faz da cidade um espaço heterogêneo, principalmente no
que se refere à moradia e aos diversos usos que ocorrem no solo do espaço urbano.
A cidade e os devidos usos do solo urbano são dessa forma um campo produtivo de
mercadorias dentro do sistema de produção e reprodução de capital. As casas, as ruas, as
redes elétricas e de internet, os parques, as tubulações e tudo que é produzido através do
trabalho, toma razão de mercadoria quando incorporada ao sistema de uso do solo urbano,
estando essas mercadorias contidas de valor de uso e/ou valor de troca. Tudo que é produzido
ganha razão de consumo na produção da cidade, no uso do solo urbano, seja por necessidade
ou para ser incorporado em outro nível do processo produtivo. O uso do solo urbano ganhou
notória significação com o processo de produção capitalista. Harvey (2011, p. 122)
complementa:

A produção do “urbano”, onde a maioria da população mundial em

crescimento agora vive, tornou-se ao longo do tempo mais estreitamente
ligada à acumulação do capital, até o ponto em que é difícil distinguir uma
da outra. Mesmo nas favelas da autoconstrução de moradias, o ferro
 28

ondulado, as caixas de embalagem e as lonas foram primeiro produzidos

como mercadorias.

A diversidade gerada por tudo isso vai se refletir não só no ambiente construído das
cidades, mas também nas manifestações culturais, num estilo de vida urbano e nos problemas
sociais mais diversos, gerando demandas por “necessidades” que antes não eram comuns e
agora são como uso do automóvel, as compras no shopping ou a moradia em espaços isolados
e “seguros” nos condomínios, por exemplo. Essa mesma diversidade é também o que vai
fundamentar ainda mais a questão da renda de monopólio e da especificidade locacional em
relação a esse panorama tão heterogêneo que é a cidade, ampliando dessa forma as
possibilidades de negociação do solo urbano e do que é construído sobre ele.
A moradia nas cidades passa a ser peça principal de sua composição enquanto espaço
de produção e acumulação. Os diferentes usos do solo para melhor aproveitamento no
processo acumulativo de capital fazem da moradia um elemento essencial para a ampliação
dos lucros. Dessa forma, notamos que as diferentes formas de moradias na cidade (casas,
condomínios verticais, condomínios horizontais etc.) aparecem não apenas como formas de
valor de uso para o individuo que obtém um lar, mas são representações espaciais das
constantes relações de troca que se dão no mercado que é a própria cidade.
A exemplo do que está sendo discutido, podemos citar os condomínios horizontais
fechados que faz parte deste estudo. Eles, embora estejam localizados nas franjas da cidade,
não podem ser considerados formas isoladas da dinâmica urbana de Campina Grande. A rede
elétrica, a rede de esgoto, a mobilidade dos moradores, o modo de vida, a hierarquização de
preços das casas e do solo, todos são elementos que integram de alguma forma esses espaços
a dinâmica do ambiente citadino de Campina Grande. Nesse contexto, podemos entender a
cidade com um constante movimento de usos de solos em diferentes escalas e configurações
econômicas.

1.2. Os agentes imobiliários e a produção da moradia como mercadoria

A diversidade do ambiente construído nas cidades é composta principalmente por

residências. Isso porque, ao longo do tempo, essa forma espacial tem se constituído o
ambiente escolhido pela maioria da população e, com isso, a habitação se configura um
conteúdo do uso do solo mais premente e que a faz se expandir.
A moradia urbana vai aparecer a partir de duas frentes principais: a primeira
relacionada à necessidade humana de habitar, entendida desse modo como valor de uso; a
 29

segunda como objeto de investimento no mercado de terras, vista a partir do seu valor de
troca. As duas frentes estão diretamente relacionadas, assim com as demais mercadorias que
alimentam a dinâmica do capitalismo. Para Ribeiro (2015, p. 124),

Podemos imediatamente identificar a existência de dois grandes segmentos

de produção: o capitalista e o não capitalista. A este ultimo correspondem
todas as formas de autoprodução de moradia, que tem como traço comum o
fato de não ser a acumulação de capital o que orienta a produção, mas a
produção de valores de uso. Assim sendo, quando estas moradias são
colocadas no mercado, seus preços são fixados por condições totalmente
alheias à sua produção.

Para entendermos melhor como se dá esse processo de formação da moradia-

mercadoria, precisamos observar como ocorre a formação de preços nos diferentes locais da
cidade de acordo com os diferentes usos do solo. Nesse caso, já estamos antecipando que a
mercadoria moradia tem seu preço regulado não apenas por sua composição física (paredes,
quantidade de cômodos etc.), mas principalmente por onde está localizada. O mercado
imobiliário no geral é regulado pelas condições de localização do imóvel, por isso a busca por
margens de lucro relacionadas a fatores espaciais sempre é observada pelo agente
incorporador na hora da aquisição de determinado recorte do espaço urbano. Isso justifica
também a heterogeneidade dos diferentes usos do solo na cidade.
O incorporador é o principal agente no processo de produção de moradias-
mercadorias, uma vez que ele está em posição central nesse processo, criando elos com outros
agentes como o proprietário da terra, o construtor, o financiador, o Estado e o
cliente/consumidor. Ele é o agente que transforma determinado pedaço da cidade em
mercadoria através de sua incorporação ao processo produtivo. Construindo moradias ou
especulando em áreas não urbanizadas, suas ações vão desde a escolha do terreno até a
fiscalização dos serviços da obra (RIBEIRO, 2015, p. 94). Será ele também o agente com
maior vantagem de lucros em alguns casos, pois se beneficia de ocorrências relacionadas à
localização que podem favorecer o surgimento da renda diferencial e do sobrelucro após a
construção do imóvel.
O papel do incorporador se dá basicamente em dois momentos. No primeiro através da
compra do terreno, ou seja, na transformação do capital-dinheiro em terras que serão
incorporadas ao processo produtivo na/da cidade. O segundo momento se dá pela
transformação dessa terra em mercadoria, construída através do loteamento e/ou de
edificações, que posteriormente se transformarão em mais dinheiro, que agora vem
adicionado com o lucro e possivelmente com sobrelucro.
 30

O fator localização é uma peça-chave para os incorporadores, pois uma vez que foi
investido determina quantia de capital para a produção da mercadoria-moradia, seu capital
ficará “imóvel” no espaço através da edificação. Sobre isso Harvey (2013, p. 243) explica:

A imobilidade no espaço significa que uma mercadoria não pode ser movida
sem que o valor nela incorporado seja destruído. Os elementos do ambiente
construído têm uma posição ou localização espacial como atributo mais
fundamental do que incidental. Por isso eles têm de ser construídos ou
reunidos in situ na terra, de forma que a terra e a apropriação do
arrendamento da terra se tornem significativas. Além disso, a utilidade de
elementos particulares depende da sua localização em relação a outros –
lojas, moradias, escolas e fábricas devem todas ser razoavelmente próximas
umas das outras. Toda a questão da ordenação espacial do ambiente
construído tem então de ser considerada; a decisão de onde colocar um
elemento não pode ser divorciada do “onde” dos outros. O ambiente
construído tem então de ser encarado como uma mercadoria
geograficamente ordenada, complexa e composta.

O preço da moradia, diferente de outros tipos de mercadoria, não está relacionado

apenas à quantidade de trabalho empregada durante o processo de produção. O preço será
regulado pelo uso do solo relacionado à localização e pelos diferentes usos de solo do seu
entorno, nesse caso, aspectos como a infraestrutura do local, distância de locais como praias,
lagos, ou proximidade com equipamentos como escolas, hospitais, shoppings e hipermercados
vão fazer toda diferença no preço final e na margem de lucro e sobrelucro desse tipo de
mercadoria. Ribeiro (2015, p. 81) complementa:

A utilidade da moradia enquanto unidade central de consumo não é apenas

definida pelas suas características internas enquanto objeto construído. Seu
valor de uso é também determinado pela sua articulação com o sistema
espacial de objetos imobiliários que compõem o valor de uso complexo
representado pelo espaço urbano. O que é vendido não são apenas “quatros
muros”, mas também um “ticket” para o uso deste sistema de objetos. [...] a
importância destes elementos locacionais na diferenciação dos valores de
uso da moradia cresce na razão direta da diferenciação do espaço em termos
objetivos- desigualdades quantitativas, qualitativas e locacionais do sistema
de objetos imobiliários-, e em termos subjetivos diferentes conteúdos sociais
e simbólicos dos vários pontos do espaço urbano.

A forma do ambiente construído nos diferentes locais da cidade, o arranjo das ruas e as
formas arquitetônicas das residências, vão nos mostrar através da heterogeneidade da
paisagem como se dá essa variação de preços em diferentes usos do solo. Essa
heterogeneidade deve ser compreendida a partir dos distintos processos que fazem da moradia
uma mercadoria, com produção, consumo, distribuição e circulação complexos.
 31

O que faz da moradia uma mercadoria diferente, além da questão da localização em

todos os estágios de produção e consumo, é também seu preço final muito elevado em relação
a outros tipos de mercadoria. Dessa forma, o valor pago pelo consumir final quase sempre
precisa ser diluído através de financiamento em parcelas. Para facilitar o processo de
circulação e consumo desse tipo de mercadoria, o agente financiador tem papel essencial
nesse processo, fornecendo o crédito necessário para a venda dessa mercadoria,
“emprestando” dinheiro para a efetivação da compra. Através do sistema de credito o
financiador atuará “facilitando” a troca de capital dinheiro pelo capital moradia entre o
incorporador e o consumidor final “O sistema de crédito pode ser encarado como uma
espécie de sistema nervoso central por meio do qual a circulação total do capital é
coordenada” (HARVEY, 2013, p. 292). Quando consideremos o papel do financiador,
devemos destacar que nem todas as moradias construídas na cidade estão submetidas ao
financiamento por parte de uma entidade, instituição ou mesmo do Estado. A composição e
diversidade residencial urbana devem ser analisadas caso-a-caso, considerando os agentes,
processos e fenômenos em cada tipologia de moradia. No caso estudado aqui, estamos
considerando uma tipologia especifica de residência de alto valor que está inserida em uma
camada de produção e consumo voltados para o mercado imobiliário e de terras na cidade.
O agente financiador também atuará em alguns casos no processo de produção da
moradia, nesse caso concedendo crédito para o incorporador adquirir determinado recorte do
solo para incorporá-lo ao processo produtivo através do melhoramento, loteamento e
construção. Portanto, “o crédito pode ser usado para acelerar simultaneamente a produção e o
consumo” (HARVEY (2013, p. 292), do incorporador e do consumir final, respectivamente.
Outro agente importante que facilitará e possibilitará o consumo da moradia
mercadoria é o Estado, que pode subsidiar parte do valor ou o valor total da residência,
geralmente através de programas sociais de habitação e financiamento, pois:

Alguns itens de bens de consumo, como moradia, requerem um desembolso

inicial tão grande que estão além dos meios de aquisição direta para todos,
com exceção dos muito ricos. Para a moradia ser produzida como uma
mercadoria, torna-se essencial o aluguel ou o empréstimo de dinheiro. Sem
as intervenções do proprietário do sistema de crédito e do Estado, o acesso
ao capital seria negado a uma forma de produção muito extensa e muito
básica (HARVEY, 2013, p. 240).

O papel do Estado também terá peso relevante na valorização de determinadas partes

da cidade através de obras públicas e/ou zoneamento. A abertura de vias, construção de
pontes, alocação de um hospital ou escola e serviços públicos de infraestrutura básica como
 32

rede de esgoto e energia, são exemplos de como a atuação do Estado pode interferir no preço
do solo e por consequência da moradia. Nesse caso, alguns setores já valorizados na cidade
podem gerar uma centralização e vetorizar serviços públicos e privados diversos, gerando
ainda mais centralização e valorização.
O que observamos é que a mercadoria moradia é um tipo complexo de
empreendimento na medida em que ela tem seu preço regulado pelo fator da localização, que
também interfere de forma simultânea nos outros preços dos terrenos e das moradias no seu
entorno. Quanto mais a malha urbana cresce, mais complexa será a variação de preços de
determinado local. A instalação de um único equipamento de relativo impacto pode alterar os
preços das moradias e do solo no seu entorno em um curto período de tempo.
Entendemos, portanto que, assim como o preço da terra urbana, o preço da moradia é
determinado pelo valor de monopólio, uma vez que as condições locacionais vão engrenar
vantagens especificas a determinados pontos do espaço e consequentemente para a moradia
que ali for construída. Essa condição tem como base a teoria da “concorrência monopolista
elaborada por E.H. Chambelein” (RIBEIRO, (2015, p. 114), em que os investidores sempre
vão disputar por vantagens de monopólio os diferentes locais da cidade ou mesmo produzir
essas vantagens, como no caso dos condomínios horizontais fechados, tentando reproduzir
condições especificas de segurança, qualidade, conforto ou lazer dentro do muro dos
condomínios. A exclusividade nesse caso aparece como elemento primordial para ocorrência
da vantagem de monopólio.
Segundo Ribeiro (2015, p. 117), a ocorrência do preço de monopólio tem como
pressuposto ainda a ocorrência de três fatores que vão influenciar no preço relacionado ao
local: 1- fatores de microlocalização, relacionados ao meio ambiente local (natural e
construído) que tem uma escala mais limitada próximo ao terreno da moradia como a
qualidade da infraestrutura, por exemplo; 2- fatores de macrolocalização, relacionados ao
bairro ou a zona homogênea em que determinado conjunto de sistema espacial está inserido
na cidade; e 3- fatores gerais, ligados à conjuntura econômica, crescimento populacional e
condições da propriedade em si.
Se considerarmos os condomínios horizontais fechados de Campina nessa dinâmica,
perceberemos que o fator de maior peso nesse caso será o de microlocalização, apropriado
para dentro do empreendimento pela lógica de um “modo de vida exclusivo” que inclui
natureza, conforto, segurança, privacidade e lazer no mesmo espaço. No que se refere aos
fatores de macrolocalização, não haverá tanta interferência direta desse fator, uma vez que por
estarem localizados quase sempre à margem da mancha urbana ou em áreas rurais, os
 33

incorporadores terão que se apropriar de amenidades de microlocalização mais próximas,

muitas vezes criando um “modo de vida exclusivo” no que se refere à moradia. No entanto,
devemos considerar que, por não estarem completamente isolados da dinâmica urbana e do
cotidiano da cidade, os condomínios ainda dependem da dinâmica de mercado ocorrida na
região central, indicando que o que está à venda não é só o que contem o intramuros, mas
ainda a cidade que concentra os principais serviços e valorização em sua região central.
Por último, temos como principais fatores gerais em Campina Grande, a centralização
da cidade em relação à rede urbana do Nordeste em atividades econômicas de grande impacto
como o ensino superior, serviços de saúde, indústria e comércio varejista e atacadista, criando
uma dinâmica econômica favorável para a instalação e consumo de moradias de alto padrão.
Desse modo, cada ponto da cidade nas mãos dos investidores será algum tipo de
vantagem monopolista de acordo com os fatores de localização, criando assim hierarquias de
preços com diferentes usos do solo urbano, seja através da construção da mercadoria moradia
ou da transformação espacial visando à elevação desses preços. Essas condições de
transformações espaciais podem ser inclusive promovidas pela ação do Estado, através de
políticas públicas voltadas para a infraestrutura, o que acaba beneficiando, em alguns casos,
os investidores na promoção da mercadoria moradia. A esse respeito Ribeiro (2015, p. 118)
afirma:

A segmentação do mercado tornará possível a formação de preços de

mercado diferenciados, não determinados pela concorrência entre todos os
produtores, já que cada um estará ofertando no mercado utilidades
diferenciadas: aqui a “privacidade”, lá o “verde”, acola a “praia”, mais
adiante um menor tempo de transporte, ou, por outro lado um endividamento
menos pesado.

Nessa situação percebemos que a própria produção do espaço urbano está

condicionada ao processo de acumulação de capital. O investimento na cidade torna-se um
negócio lucrativo e a incorporação de novos espaços para “dentro” da cidade é uma questão a
ser considerada, principalmente com os modelos de moradia que surgem na franja da cidade.
“A urbanização é também um processo de transformação da renda do solo em valor do solo,
valor dos imóveis e valor do espaço urbano, dados pelo trabalho social e pela constituição de
um mercado imobiliário urbano” (VOLOCHKO, 2015, p. 101).
A expansão da franja urbana com a construção de loteamentos e condomínios
fechados ou com políticas públicas de infraestrutura deve ser considerada a partir dessa ótica
dos investimentos urbanos “exclusivos”, que tem como base o caráter lucrativo através da
 34

produção do espaço. A valorização do solo urbano e dos imóveis que são construídos tem
como ponta de lança a própria valorização do espaço produzido. A acumulação capitalista tem
na produção do espaço a sua condição de se realizar. O espaço não é mais o meio de
produção, ele próprio é produto do processo acumulativo. Sobre isso Lefebvre (2002, p. 142)
prossegue:

O desenvolvimento do mundo da mercadoria alcança o continente dos

objetos. Esse mundo não se limita mais aos conteúdos, aos objetos no
espaço. Ultimamente o próprio espaço é comprado e vendido. Não se trata
mais da terra, do solo, mas do espaço social como tal, produzido como tal,
ou seja, com esse objetivo, com essa finalidade (como se diz). O espaço não
é mais simplesmente o meio indiferente, a soma dos lugares onde a mais
valia se forma, se realiza e se distribui. Ele se torna produto do trabalho
social, isto é, objeto muito geral da produção, e, por conseguinte, da
formação da mais valia.

A busca por vantagens de monopólio para elevação de preços faz com que a condição
de monopólio seja criada ou recriada em determinados setores da cidade através da produção
do espaço. Essa condição é viabilizada pela inserção de “s espaços” ao ambiente construído
na cidade, criando assim novas condições monopolistas para os investidores. Sendo assim,
três práticas aparecem nesse cenário, segundo Ribeiro (2015, p. 128):

a) a destruição física maciça de espaços construídos através de programas de

renovação urbana; b) a degradação simbólica de certos espaços para a
produção de outros que encarnem melhores condições de habitação, do
ponto de vista objetivo e/ou subjetivo; c) a expansão das fronteiras urbanas,
criando-se novos espaços de moradia em zonas anteriores não urbanizadas.

A lógica para criar um modelo “exclusivo” de moradias aparece como forma rentável
de produzir a moradia mercadoria. Dessa forma, observa-se que as vantagens obtidas através
da “seletividade espacial” por parte dos incorporadores podem ser criadas a partir de
diferentes frentes, incluindo aí ações articuladas às políticas públicas do Estado. Segundo
Moreira (2001), essa “seletividade espacial” está atribuída como uma das práticas sociais que
vão ser direcionadas pela escolha dos “melhores locais” para consolidação de determinada
atividade humana, no caso do objeto de investigação desse estudo, elas são direcionadas pelas
lógicas de acumulação de capital.

Nas sociedades modernas, a seletividade ganha outro sentido. Governado

pela lógica do mercado, a seletividade é transformada numa prática de
ocupação especializada e fragmentária do espaço, orientada pela e para a
 35

divisão territorial do trabalho e o aumento contínuo da produtividade

(MOREIRA, 2001).

O resultado disso são as configurações espaciais heterogêneas que encontramos na cidade,

referente à localização e as diferentes formas de moradia. A arquitetura residencial e a suas
devidas localizações relativas no espaço citadino, vão revelar a hierarquia de preços do solo
de cada recorte do espaço urbano, condicionadas pela ação do mercado imobiliário e pelo
poder do Estado em modificar e interferir na variação de preços.
Desse modo, observamos que esse tipo de mercado e seus agentes estarão presentes
não mais apenas em grandes cidades ou metrópoles, ele se modificara para atender agora
demandas que aparecem em cidades de pequeno e médio porte como Campina Grande-PB,
por exemplo. As demandas tipologias do tipo condomínios horizontais fechados se faz
presente em Campina desde ano 2000, refletindo-se com a aparição de 11 empreendimentos
na cidade. Sendo assim, nossa investigação encontra condições de empiria no caso
campinense, especialmente na composição do uso do solo dessa cidade e de seus condomínios
horizontais fechados.
 36

2 A TERRA URBANA E OS SETORES DE VALORIZAÇÃO DE CAMPINA

GRANDE

2.1. Formação histórica e expansão da cidade

Os primeiros indícios de ocupação no local que hoje se encontra a cidade de Campina

Grande são datados, segundo Freire (2007), por volta do ano de 1697 e se refere “ao
aldeamento de um grupo de índios Ariús ou Ariás, trazidos do arraial Piranhas pelo capitão-
mor Teodósio de Oliveira Ledo” (FREIRE, 2007, p. 2).
Durante muito tempo Campina Grande permaneceu como a Vila Nova da Rainha e só
em 1864 foi emancipada como cidade. Desde então, acontecimentos como a chegada do trem,
em 1907, e a implantação da energia elétrica em 1920 – todas ligadas desenvolvimento
econômico causado pelo comércio do algodão e pela industrialização entre as décadas de
1900 e 1970 (FILHO, 2009) – implicaram grandes impactos para a dinâmica urbana dessa
cidade, com o crescimento do seu ambiente construído e de sua população.
Privilegiada pela sua posição geográfica por estar localizada entre o litoral e o sertão
paraibano, a cidade é até hoje a “porta de entrada” para a região do semiárido do Nordeste
para os fluxos vindos de importantes capitais litorâneas como Recife-PE, João Pessoa-PB e
Natal-RN. Sobre isso Diniz (2012, p. 53), explica:

Caracterizada como ponto de cruzamento de importantes estradas vindas de

distantes e distintas regiões, a cidade tornou-se, portanto, ponto de passagem
dos comerciantes de gado e de cereais, dos tropeiros, que por ali passavam
com suas tropas de burros, muares, boiadas, vindos dos Sertões dos Estados
do Ceará, Pernambuco, Rio Grande do Norte e até do Piauí, com destino aos
centros urbanos litorâneos, como o Recife.

Uma atividade importante para a dinamização econômica da cidade foi à

comercialização do algodão no início do século XX. O comércio desse produto serviu de base
para a instalação do parque industrial e também foi essencial para a entrada de atividades
importantes como a educação superior, os serviços de saúde e o comércio varejista e
atacadista presentes até hoje. Essa ideia ratifica o argumento de Diniz (2012, p. 62):

Campina Grande, como centro convergente da produção algodoeira da

região, tornou-se então o principal centro comercial deste produto. A riqueza
produzida pelo algodão transformou-a intensamente numa grande praça do
comércio algodoeiro. A cidade, naquele momento, começa a crescer agora
em função principalmente deste tipo de comércio.
 37

Em seu período de maior atividade comercial Campina Grande se tornou a segunda

produtora de algodão do mundo, ficando atrás apenas de Liverpool na Inglaterra. É nesse
momento que a cidade apresenta um crescimento populacional extraordinário, passando de
vinte mil habitantes para cento e trinta mil em pouco mais de trinta anos, no início no século
XX (COSTA, 2012, p. 26).
Considerando os dados contidos na Tabela 1, Costa (2013), é possível notar que a
cidade expande sua malha urbana e sua área de ocupação, além de apresentar um significativo
crescimento no número de edificações em seu ambiente construído, refletindo dessa forma o
contingente populacional que cada vez mais se agrupava em Campina, em função de
atividades como o comércio do algodão, a instalação do parque industrial e posteriormente do
setor varejista.

Tabela 1 – Expansão da malha urbana de Campina Grande – PB

Área Nº de Acréscimo da malha Acréscimo % da malha

Ano
urbana edificações urbana urbana
1790 0,8 Km² 410 _ _
1907 1,3 Km² 731 0,5 Km² 162
1930 3,5 Km² 7.069 2,2Km² 269
1945 4,2 Km² 13.259 0,7 Km² 120
1964 10,9 Km² 21.640 6,7 Km² 243
1980 45,3 Km² 42.120 34,4 Km² 416
2005 100 Km² 85.000 54,7 Km² 201
Fonte: Costa (2013).

Com os dados da tabela, apresentados originalmente por Costa (2013), percebemos

que Campina Grande passa por alguns ciclos de crescimento que podem estar relacionados a
fenômenos históricos importantes como a chegada do trem no ano de 1907, o ciclo econômico
do algodão e posteriormente a consolidação do setor industrial. Vislumbramos, também, que
os maiores crescimentos no número de edificações e na malha urbana se dão no primeiro ciclo
(entre 1907 e 1930) com a chegada do trem à cidade; e no segundo ciclo (entre 1945 e 1980),
que reflete a dinâmica econômica impulsionada partir da comercialização do algodão e
instalação de indústrias na cidade. Nesse último período identificamos o surgimento do bairro
Distrito Industrial na porção sul e a instalação da sede da Federação das Indústrias do Estado
da Paraíba (FIEP).
A chegada do trem no ano de 1907, um dos eventos marcantes desse processo, diz
respeito a um transporte que vem associado ao símbolo da modernidade e a articulação mais
 38

efetiva entre Campina a importantes centros urbanos como Recife-PE. No período da chegada
do trem, a cidade funcionou como “ponta de trilho”, pois a linha férrea que vinha do litoral se
encerrava aqui; e, desse modo, os produtos transportados do interior da Paraíba e de parte dos
estados vizinhos, entre eles o algodão, eram trazidos para Campina Grande através de
caminhões e daqui levados de trem para o porto em Recife-PE. Segundo Diniz (2012, p. 64-
65, grifo do autor)

A instalação do terminal ferroviário na cidade representou uma grande

conquista para os campinenses que viam neste transporte um futuro
promissor [...] A presença do primeiro trem ferroviário da empresa Great
Western of Brazil Railway em Campina Grande foi conferindo à cidade um
amplo raio de influência na região. A partir deste importante evento histórico
– a chegada do trem – o comércio ligado ao circuito superior da economia
campinense passou a alcançar uma comunicação maior com os centros
urbanos litorâneos, sobretudo, com a capital pernambucana.

No Mapa 1, temos a representação da rede ferroviária existente no Nordeste, que até a

primeira metade do século XX partia das capitais litorâneas e se encerrava em Campina
Grande. Posteriormente, na década de 1950, a linha se expande para as demais cidades do
estado, refletindo quase a mesma trajetória dos antigos caminhos percorridos pelos tropeiros e
comerciantes, utilizando Campina Grande como ponto de parada para abastecimento e
comercialização dos produtos gerados em diferentes partes da Paraíba.
 39

Mapa 1: Ferrovias no Nordeste com destaque para Campina Grande-PB (2017)

Fonte: elaborado pelo autor (2017).

A localização de Campina Grande entre a região do litoral e o interior paraibano

favoreceu seu pioneirismo em alguns aspectos no cenário econômico e tecnológico da
Paraíba, um deles foi justamente à instalação da rede ferroviária até a cidade. Nesse sentido o
impulso para a dinamização econômica viabilizada pelo comércio do algodão é forjada
também por esse aparato técnico, o trem.

Observando os aspectos paisagísticos ou os aspectos da forma urbana apresentados de

Campina Grande podemos dizer que, até as primeiras décadas do século XX, a cidade se
configurava com características de uma pequena vila, ainda com arquitetura típica do período
colonial, condição que só foi quebrada com as grandes reformas urbanísticas, a partir de 1930,
que romperam com o modelo arquitetônico tradicional.
Essa “passagem de tempos” é apresentada por Filho (2009, p. 57), que mostra como
exemplo o movimento modernista da arquitetura europeia que se implantava na cidade na
 40

década de 1930: “A construção em Art déco2, com quatro pavimentos, não apenas rompe com
um estilo arquitetônico tradicional característico do período colonial, mas ajuda-nos a pensar
sobre uma cidade cuja remodelação foi pensada para também impressionar aqueles que a
visitavam”.
A construção a qual o autor se refere é a do Grande Hotel, erguido no cruzamento da
Avenida Floriano Peixoto com a Rua Maciel Pinheiro no centro da cidade na década de 1930,
mostrada no canto superior esquerdo da Figura 1. Na imagem, é possível observar o destaque
dado ao hotel devido a sua construção em pavimentos verticais. O prédio construído em
andares situa os primeiros indícios de uma cidade que se projeta para novos tipos de uso e
ocupação do solo, uma mudança que se dá nesse caso através da arquitetura moderna da
verticalização.

Figura 1: Avenida Floriano Peixoto década de 1940 (Destaque para o Grande Hotel ao fundo)

Fonte: Acervo: Dr. Severino Bezerra de Carvalho Filho. (Modificado por Adjael Maracajá).

Esse movimento de metamorfose do ambiente construído pode ser exemplificado pelas

alterações na paisagem, como visto na Figura 1, e pelas reformas urbanísticas promovidas na
gestão do prefeito Vergniaud Wanderley (1936-1937 e 1940-1945), que derruba grande parte
dos casarões tradicionais do centro para abrir ruas e alargar avenidas. Essas mudanças, além
de remodelar a estrutura física do ambiente da cidade, refletem as projeções de mobilidade

2
Movimento artístico internacional que começa na Europa em 1910 e conhece o seu apogeu nos anos de 1920 e
1930.
 41

interna que também começam a mudar pela inserção dos primeiros automóveis, resultantes
também das mudanças ocorridas pela dinamização econômicas causadas pela chegada do trem
e pelo comércio do algodão.
Através do binômio algodão-trem, Campina Grande conheceu seu primeiro grande
boom demográfico no inicio do século XX como demonstrando anteriormente por Costa
(2012), uma vez que sua dinamização econômica atraiu migrantes de cidades circunvizinhas e
de outras partes do interior do estado, que viam na cidade oportunidades de emprego e
possíveis melhorias de vida. Segundo Diniz (2012, p. 65),

a cidade recebe, então, novos empreendimentos no seu espaço, vindo este a

crescer significativamente, pois décadas após a instalação deste objeto
técnico-mecânico [o trem], ela começa a apresentar um crescimento urbano
mais intenso. Neste período, registram-se grandes transformações no seu
espaço, a sua população cresce na ordem de aproximadamente 245,0%,
passando de 33.800 habitantes, em 1940, para 116.200 habitantes, em 1960.

Muitas dessas pessoas eram antigos agricultores e assim como em outros centros
urbanos acabaram sendo “empurrados” para as áreas mais pobres da cidade. Esse fato se deu
pela absorção dessa população em trabalhos precários (principalmente na indústria), que
pagavam baixos salários e não eram suficientes para suprir necessidades básicas como a
moradia, por exemplo. Na interpretação de Diniz (2012, p. 69),

O grande contingente de imigrantes presentes na cidade irá intensificar o

processo de expansão urbana. Numerosos trechos, áreas inóspitas da cidade,
espaços de antigas propriedades rurais, áreas periféricas diversas (encostas,
várzeas de riachos, áreas de difícil acesso, amplos terrenos etc.), antes
ocupadas com matas, criatórios, gados, pastos, plantações, começam a ser
loteadas e ocupadas por novas construções; velhas estradas transformam-se
em importantes vias de acesso, ruas, avenidas, dando origem assim no futuro
a diversos bairros.

A indústria campinense começa a se modelar também com base no comércio do

algodão, uma das primeiras indústrias instaladas na cidade é a da Sociedade Algodoeira do
Nordeste Brasileiro (SANBRA). Essa firma instalou-se em Campina Grande no ano de 1935,
sendo filial da empresa argentina Bunge y Borne (ALVES, 2012, p. 46). Com o surgimento
das indústrias de diversos segmentos, Campina Grande recebe a instalação da sede da
Federação das Indústrias do Estado Paraíba (FIEP) em 1949, sendo essa a única sede estadual
em uma cidade não-capital do Brasil.
 42

Os incentivos da Superintendência do Desenvolvimento do Nordeste (Sudene)

também trouxeram grandes impactos para o parque industrial da cidade, garantindo assim o
crescimento desse setor durante boa parte do século XX. A Tabela 2, apresentada
originalmente por Alves (2012), mostra que na década de 1960 o número de estabelecimentos
industriais em Campina Grande superava quase que em dobro os da capital paraibana, João
Pessoa.

Tabela 2: Número de estabelecimentos industriais e funcionários em Campina Grande e João

Pessoa (1940-1960)

Nº de estabelecimentos Diferença Nº de Operários Diferença

MUNICÍPIOS 1940 1950 1960 1950/40 1960/50 1950 1960 1960/50
Campina Grande 87 93 212
6.8% 127.0% 1.202 2.588 115.30%
João Pessoa 96 111 186
15.6% 67.5% 2.396 1.446 -39.64%

Fonte: Alves (2012).

Esse significativo aumento no número de estabelecimentos industriais e no número

total de operários tem como base as mudanças na economia interna da cidade ocorrida em
décadas anteriores, condicionadas principalmente pela chegada do trem em 1907 e pela
dinamização ocorrida pelo comércio do algodão. Esse aumento no parque industrial, vai se
refletir no futuro com a criação de bairros como o Distrito Industrial, por exemplo, e com o
crescimento e dinamização de outros setores como o de serviços, comércio e construção civil.
A chegada do trem, o comércio do algodão e o desenvolvimento do parque industrial
são elementos que elucidam em parte o crescimento e a formação do espaço urbano de
Campina Grande. No período de maior crescimento e expansão da cidade as atividades
especializadas e a concentração de serviços em alguns bairros começam a ser delineados.
Dessa forma, o Centro deixa de ser o único ponto de concentração de serviços como
comércio e indústria e os bairros do seu entorno começam a demandar padrões de uso e
ocupação diferenciados. A produção da moradia, sempre fazendo parte desse contexto de
expansão, vai sendo condicionada agora também por demandas de outros setores da produção
econômica, passando a compor a maior parte do solo urbano que foi expandido.
As políticas de governo criadas para estimular setores da indústria e da construção
civil também foram responsáveis por estimular a expansão da mancha urbana de Campina,
dentre eles, temos como exemplo o Banco Nacional de Habitação (BNH), criado na década de
 43

1960, que financiava a construção de habitação popular em diversas cidades, dentre elas
Campina Grande. Sobre isso, Costa (2013, p. 50) completa:

Essas políticas, que beneficiavam diretamente indústrias, construtoras e

imobiliárias, através dos diversos incentivos fiscais e financeiros, com
recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), foram os
precursores de uma reconfiguração na estrutura espacial da cidade, com
destaque para o Programa Nacional de Capitais e Cidades de Porte Médio
(PNCCPM) e o Comunidade Urbana para Recuperação Acelerada (CURA).

A expansão da malha urbana de Campina e a ampliação na diversidade de serviços são

elementos que mostram as mudanças nos tipos de uso e ocupação do solo na cidade. A
pequena vila muda e cresce em função do ciclo do algodão, da inserção do parque industrial e
do crescimento populacional, projetando a cidade para o ambiente que temos hoje. Na figura
02 percebemos como a mancha urbana da cidade se altera em pouco mais de 40 anos,
agregando novos espaços à lógica de expansão e produção da/na cidade.
 44

Figura 2 – Expansão urbana de Campina Grande 1943-1992. Desenhado a partir da PMCG,

2003

Elaboração: Albino (2016).

Essa expansão ocorrida rapidamente se deu em função da intervenção de alguns

agentes, incluindo aí o Estado como mencionado anteriormente, uma vez que a partir da
produção de moradias, sobretudo com habitação popular nos conjuntos e loteamentos nas
áreas periféricas da cidade, o contingente populacional vindo de outras cidades e do campo foi
sendo absorvido. Maia (2014, p. 100) mostra que:

Quando se analisa o processo de urbanização de Campina Grande, percebe-

se que é de fato a partir dos anos 1960 que ele se instala com maior
intensidade, quando ocorre a expansão urbana promovida pela intervenção
 45

do Estado brasileiro (governo militar), com a produção de habitações por

meio da construção massiva de conjuntos habitacionais. Essas novas áreas
residenciais não foram edificadas contíguas à malha urbana, produzindo,
assim, grandes vazios urbanos, ou seja, as cidades espraiadas, traduzidas por
Milton Santos (1993), ou a descontinuidade territorial, expressa por Sposito
(2007).

A função do Estado como condicionador da expansão da mancha urbana de Campina

não ocorreu apenas com a construção de habitações em zonas específicas da cidade,
Equipamentos públicos de grande porte tiveram peso significativo na promoção da expansão e
espraiamento da malha urbana, como a construção do Campus II da Universidade Federal da
Paraíba (UFPB) nas proximidades do bairro Bodocongó. A esse respeito Maia (2014, p. 100)
informa que:

É com essas características que ocorreu a expansão de Campina Grande a

partir dos anos 1960, intensificadas nas décadas de 1970 e 1980. Data
também desse período, a criação do Campus II da Universidade Federal da
Paraíba (UFPB), com sede na referida cidade. Executada pelo governo
federal, tal implementação teve grande repercussão, uma vez que Campina
Grande passou a receber pessoas qualificadas e com rendimentos que
impulsionaram o comércio, a demanda por serviços e o setor imobiliário.

A construção do Campus trouxe para a cidade um contingente populacional ligado à

elite acadêmica e, posteriormente, de estudantes vindos de diversas partes da Paraíba e de
estados vizinhos. Dessa forma, alguns bairros foram sendo criados e modificados em função
da instalação desse equipamento, como por exemplo, a criação do Conjunto dos Professores e
a dinamização econômica de bairros vizinhos ao campus, como Bodocongó e Bela Vista.
Podemos ainda mencionar a construção de grandes corredores viários e ampliação de
importantes avenidas de Campina, também promovidas pela ação do Estado, que ajudaram a
impulsionar o processo de ocupação (Mapa 2), a exemplo da expansão da Avenida Floriano
Peixoto no sentido oeste em direção ao conjunto Álvaro Gaudêncio (atual bairro Malvinas), a
criação e urbanização da Avenida Manoel Tavares no sentido norte no bairro do Alto Branco
e saída para o Brejo paraibano, Avenida Almirante Barroso/Francisco Lopes em direção ao
eixo sudoeste, Avenida Severino Bezerra Cabral na direção sudeste e saída para a capital João
Pessoa e Avenida Assis Chateaubriand (BR 104) direcionada para o Distrito Industrial da
cidade no extremo sul.
 46

Mapa 2: Principais vias de Campina Grande (2017)

Fonte: elaborado pelo autor (2017).

Ao longo das margens dessas avenidas foram se instalando mais residências e serviços
diversificados em virtude do surgimento e ampliação de outros setores econômicos na cidade.
 47

Desde então, cada vez mais o processo de expansão da mancha urbana foi ocorrendo com
abertura de novas vias, reestruturação urbana promovidas pelo Estado e especialização de
serviços em alguns pontos da mancha urbana.
No início da década de 1990, a indústria da construção civil, e por consequência a do
mercado imobiliário, começa a se estabelecer na cidade de maneira mais significativa, pois
agora, além das habitações promovidas pelos programas do Estado, a produção de residências
passa a contar também com os setores da sociedade com rendas mais elevadas. Essa indústria
tem como base o estímulo causado pelo período anterior (produção de moradias populares), e
pela concentração cada vez maior de elites e populações ricas causadas pelos setores
industriais, de educação superior, de saúde e comércio varejista que vieram a se estabelecer
em Campina. Nos Gráficos 1 e 2, notaremos que é a partir dessa década que a construção
civil começa a ganhar força.

Grafico 1: Número de Estabelecimentos em Campina Grande (Grandes Setores 1994-2004)

Fonte: Pereira (2008).

 48

Gráfico 2: Evolução do número de estabelecimentos na Indústria da Construção Civil de Campina

Grande-PB (1985-2003)

Fonte: Pereira (2008).

O grafico 01 aponta para um significativo aumento do setor da contrução civil no final

do século XX, especialmente na segunda metade da década de 1990; já o gráfico 02 mostra a
evolução desse segmento, indicando a partir de 1994 esse setor cresceu associado as micro e
pequenas empresas. Os dados favorecem a explicação, em parte, das mudanças paisagísticas
que teremos na cidade com um representativo incremento do processo de verticalização e com
o surgimento de moradias em condominios horizontais fechados.
O crescimento da construção civil na cidade tem base na dinamização econômica
ocorrida ao longo do século XX. Nesse sentido, a expansão desse setor, assim como a
concentração e especialização de serviços em alguns bairros, vai alterar a dinâmica de uso e
ocupaçao do solo de Campina, que agora mais do que antes passa a ser planejado para atender
demandas imobilárias específicas, ampliando os fenômenos de especulação e de
planejamento estratégico do uso do solo urbano.

2.2 Setores rentáveis e o uso do solo urbano em Campina Grande

A expansão, a concentração de serviços em determinados bairros ou a especialização

por um tipo de atividade, resultou na configuração de setores diferenciados e na formação de
bairros com diferenças de preços de terra e moradia, de modos de vida e de funcionalidades.
A especialidade de atividades de alto valor em determinados locais e a concentração de certos
 49

serviços vai condicionar a valorização do solo do seu entorno possibilitando uma dinamização
econômica para a formação dos bairros com preços mais elevados, ampliando a atuação do
mercado imobiliário, uma vez que esses pontos funcionam como vetores que geram demandas
de mercado de terras e de moradias cada vez maiores, levando a uma hierarquia de preços
mais complexa e heterogênea no uso do solo urbano. Segundo de Harvey (1980, p. 160),

Visualiza-se a hierarquia de usos de solo como uma série de círculos

concêntricos. A demanda por usos mais altos não é plenamente satisfeita em
seus próprios círculos, por causa dos especuladores do solo. A demanda não
satisfeita examina a parte de fora, lançando um “valor incerto” difuso sobre
as zonas exteriores. Esse valor incerto levanta os preços do solo de tal modo
que o solo exterior é também valorizado alto para renovar seu uso atual,
embora ainda prematuro para uso mais alto. [...] (O proprietário do solo
deixará), provavelmente, os velhos edifícios envelhecerem, por enquanto,
reservando o solo para uso melhor. Os construtores precisando de solo para
uso inferior são empurrados para outro anel, lançando seu valor incerto sobre
o uso seguinte inferior etc. numa series de ondas de impulso; resultado:
maior expansão em cada margem de uso de solo.

Cada setor ou ponto é visto, portanto de uma perspectiva hierárquica em relação a

outros pontos presentes na cidade e isso vai comandar decisões de uso e ocupação múltiplos,
seja na esfera privada ou pública. Essa hierarquia também comanda os mecanismos de
especulação dos “espaços vazios”, incluindo aí a franja urbana e até mesmo as áreas rurais
próximas à cidade, mas também influenciará a especulação de ambientes já construídos nas
áreas centrais através da “destruição criativa”, que serão futuramente substituídas e
direcionadas por outras funções em virtude do aumento do preço da terra no seu entorno.
A concentração de certos serviços e a elevação de preços em determinados setores vão
se forma a partir de pontos-chave no uso do solo e/ou na especialização de atividades em
determinados bairros, tendo como local de referência geralmente à área central da cidade (o
bairro Centro) e se espraiando em seguida para as margens da mancha de seu entorno,
podendo se iniciar também com a concentração de um único serviço como, por exemplo, os
de educação, saúde ou comércio, através da instalação de uma universidade, clínicas médicas
ou um shopping Center como observamos no caso de Campina.
A partir dessa noção de uso e ocupação do solo urbano, observamos Campina Grande
e identificamos pontos de investimentos ou equipamentos de alto valor que interferem na
dinâmica de valorização do solo e no mercado de terras e de moradia. No Mapa 3,
apresentamos esses pontos que podem ser vistos como vetores para o processo de valorização
do solo, fazendo surgir bairros com hierarquias de preços diferenciados a partir de uma lógica
 50

de uso e ocupação estratégica que é dada por demandas populacionais com rendimentos mais
elevados que passam a frequentar esses locais.
 51

Mapa 3 – Principais atividades e serviços especializados em Campina Grande-PB (2017)

Fonte: elaborado pelo autor (2017).

 52

Analisando o mapa, destacamos os principais equipamentos que vão gerar demandas

de camadas sociais de rendimento elevado para consumir esses serviços, principalmente
quando consideramos a moradia como ponto central a partir da “necessidade” de residir nas
proximidades desses locais. Nesse sentido, temos uma concentração de atividades no Centro
da cidade e em três eixos que partem desse bairro em três direções distintas: o eixo
sul/sudeste, o oeste e o nordeste.
No eixo sul/sudeste, além do principal e maior shopping da cidade, o Partage, temos
ainda o Garden Hotel, o Hotel Village, Colégio Motiva3, Extra Hiper supermercado, Avenida
Severino Cabral (concessionárias), polo jurídico, Shopping Luiza Mota, Makro
Supermercado, Assaí supermercado atacadista, Hiperbompreço, casa de show Spazzio,
Unifacisa4, Parque da Criança e o Açude Velho.
No eixo nordeste temos como destaque as imediações da Avenida Manoel Tavares,
conhecida por seus restaurantes e lanchonetes de gastronomia de alto valor (Tábua de Carne,
Campina Grill, Subway, Picanha 200, Domino’s, Casa Galioto), Escola Virgens de Lourdes e
Atacadão Supermercados da rede Carrefour.
Por fim no eixo oeste se destacam o setor de serviços de saúde no bairro da Prata e
parte da Bela Vista, as imediações do Parque do Povo, da Vila do Artesão, a Korpus
Academia5 e Associação Atlética Banco do Brasil (AABB).
Os serviços identificados bem como os equipamentos presentes no mapa, dizem
respeito, no geral, a um padrão econômico específico de consumo, que está relacionado com
populações de renda mais elevada (média e alta) ou são equipamentos que de alguma forma
geram uma demanda valorativa para o setor onde está localizado, como no caso das
universidades públicas. Com o mapa, podemos visualizar que há uma densidade maior de
serviços e equipamentos situados na porção nordeste da cidade, fazendo fluir para essa porção
as principais atividades do setor imobiliário em Campina.

3
O Colégio Motiva é uma tradicional escola particular da cidade, conhecida pelo alto padrão de preços nas
mensalidades e modelos de escolas “estilizadas” em Campina Grande e João Pessoa. No bairro do Catolé se
destaca o “Motiva Jardim Ambiental”, que proporciona para os alunos o contato com a “natureza” através da
oferta do “Mini Rancho” com animais (minivaca, poney, tartarugas, galinhas, pássaros) e plantas, além de
comportar um teatro dentro das dependências da Escola.
4
Campina Grande apresenta, além da UniFacisa, outras universidades e faculdades particulares, no entanto
decidimos escolher essa como destaque pois ela concentra os cursos com os maiores valores das mensalidades da
cidade como por exemplo os cursos de Medicina, Direito e Aviação Civil, além de ser a instituição particular de
ensino superior melhor estrutura em relação a laboratórios e aparelhos técnicos.

5
A Korpus Academia é também conhecida por seu alto padrão e por atender um público de alto rendimento. A
academia tem duas unidades na cidade, uma no bairro da Prata e outra as margens do Açude Velho no Centro.
 53

O aumento da atividade do mercado imobiliário nas proximidades desses locais vai

gerar ainda mais centralização no que se refere ao uso estratégico do solo para a produção e
consumo, possibilitando o surgimento de preços mais elevados no entorno de cada casa,
prédio ou avenida que é construída dentro raio de influência desses setores.
Quando consideramos os dados que tratam da renda per capita por bairro, da
remuneração média salarial por bairro, a média de preços do metro quadrado e o processo de
verticalização, percebemos que existe uma relação de localização que justifica como se
formam os principais setores rentáveis para a atuação do mercado imobiliário e os bairros
mais valorizados de Campina.
Os dados de renda per capita e da remuneração média salarial foram levantados no site
www.observacampina.com da Secretaria de Planejamento de Campina Grande (SEPLAN),
são referentes ao ano de 2010, visto que nossa pesquisa está pautada na dinâmica de produção
dos condomínios horizontais fechados e esses foram instalados na cidade em sua maioria
nesse período. Dos onze condomínios que atualmente existem na cidade, nove foram
construídos depois desse ano. Portanto, como pretendemos analisar a lógica de incorporação
desses empreendimentos em relação à dinâmica do mercado da cidade, decidimos considerar
o contexto espacial e econômico desse período.
Os dados referentes à renda per capita por bairro estão classificados de acordo com
quatro subdivisões referentes ao valor médio de rendimento pessoal em Reais. Assim, temos
as seguintes faixas: 1- Menor ou igual a R$ 380; 2- Entre R$ 380 e R$ 570; 3- Entre R$ 570 e
R$ 800 e 4 – Maior ou igual a R$ 800. Quando consideramos apenas a ultima classificação
com maior valor de rendimento (maior ou igual a R$ 800), notaremos que a concentração
desses valores se dá em uma região na cidade que se estrutura também em três eixos a partir
do bairro Centro, com bairros que se avizinham. Nesse sentido, os bairros com maiores
rendimentos que aparecem são: Centro, Catolé, Mirante, Sandra Cavalcante, Itararé, Alto
Branco, Conceição, Jardim Tavares, Nações, Lauritzen, Prata, Bela Vista e São José como
visto no Mapa 4.
 54

Mapa 4: Renda per capita por bairro – Campina Grande-PB (2010)

SANDRA
CAVALCANTE

Fonte: elaborado pelo autor (2017).

 55

Os dados referentes à remuneração média mensal por bairro, também coletados no site
da SEPLAN, encontramos os valores divididos em quatro classificações, são elas: 1- Menor
ou igual a R$ 715; 2- De R$ 715 a R$ 1038; 3 – De R$ 1038 a R$ 1426 e 4- Maior ou igual a
R$ 1426. Desse modo, considerando apenas os dados com maiores valores de rendimento
mensal (maior ou igual a R$ 1426) teremos como destaque basicamente os mesmos bairros:
Centro, Catolé, Mirante, Sandra Cavalcante, Itararé, Alto Branco, Conceição, Jardim Tavares,
Nações, Lauritzen, Santo Antônio, Prata e São José. Comparando com a lista de bairros de
renda mensal per capita, temos nesse caso apenas à troca do bairro Bela Vista, pelo bairro
Santo Antônio, que não apareceu na primeira classificação (Mapa 5).
 56

Mapa 5: Remuneração média mensal por bairro – Campina Grande-PB (2010)

SANDRA
CAVALCANTE

Fonte: elaborado pelo autor (2017).

 57

O preço médio do metro quadrado por bairro foi considerado a partir do levantamento
de dados e elaborado por Costa (2013). Nesse caso, a metodologia utilizada pelo autor foi
assim descrita: primeiramente obtiveram-se os preços das áreas por metro quadrado, através
da divisão do preço anunciado dos terrenos nos classificados de jornais, dividido pela medida
em metros do terreno; em seguida somaram-se os preços dos metros quadrados dos terrenos
de cada bairro anunciados e dividiu-se pelo número de guias do Imposto de Transmissão de
Bens Imóveis (ITBI) computados por cada bairro. “Tal procedimento foi repetido para todos
os bairros até se chegar ao preço médio do metro quadrado para cada bairro” (COSTA, 2013,
p. 131).
Os preços foram divididos em cinco classificações, são elas: 1- até 50R$ o m²; 2- mais
de 50R$ até 100R$ o m²; 3- mais de 100R$ até 150 o m²; 4- mais de 150R$ até 200R$ o m² e
5- mais de 200R$ até 320R$ o m². Considerando apenas a variável de preço mais alta (mais
de 200R$ até 320R$ o m²), três bairros se destacam em Campina: Centro, Catolé e Bela Vista.
No Mapa 6, podemos visualizar a fragmentação apresentada por Campina Grande,
considerando o preço médio do metro quadro e os três bairros com os maiores preços do
metro quadrado em 2010.
 58

Mapa 6: Bairros com preços do m² mais elevados em 2010 (Mais de 200R$ até 320R$ o m²)
 59

Fonte: elaborado pelo autor (2017).

Grafico 3 : Preço médio do m² dos terrenos por bairro na cidade em 2010.

Fonte: Costa (2013).

Na análise do Mapa 6 e dos dados do gráfico elaborados por Costa (2013),

percebemos que os bairros que têm os terrenos com preços mais elevados são, no geral,
aqueles que detêm o maior número de serviços e concentração de grandes equipamentos em
Campina Grande, como é caso do Centro da cidade, historicamente privilegiado pela
concentração de uma multiplicidade desses serviços, e os bairros do Catolé e Bela Vista.
Aqui o bairro do Catolé aparece mais uma vez, privilegiado por uma série de
elementos contidos dentro dos seus limites territoriais, especificamente os arredores do Açude
Velho entre esse bairro e o Centro da cidade, que desde o começo dos anos 2000 vem se
“elitizando” através da consolidação de obras de urbanização promovidas pela prefeitura,
instalação de empresas de serviços diversificados (Subway, Korpus Academia,
MegaShopping, Bar do Cuscuz, Hospital da Visão, Bobs lanches) e instalação de dois
museus: o Museu de Arte Popular da Paraíba (conhecido popularmente como museu dos Três
Pandeiros) e o Museu Digital (memorial dos 150 anos da cidade). Também às margens do
Açude Velho, dentro do limite do bairro do Catolé, temos o Parque da Criança, uma das
primeiras áreas de lazer construídas da cidade na década de 1990, conhecido por sua
multiplicidade de atividades, áreas verdes e arborizadas. No Mapa 6, também aparece com
destaque o bairro Bela Vista, privilegiado por sua proximidade com o setor de serviços de
saúde do bairro da Prata e proximidade com a Universidade Federal de Campina Grande
(UFCG). ´
 60

No gráfico 3 também é possível observar o crescimento no preço do solo de bairros

populares como o José Pinheiro. Curiosamente esse espaço concentra populações de baixa
renda e em alguns casos pessoas em vulnerabilidade social. Podemos associar esse aumento
no valor do solo a proximidade com bairros cujo valor do terreno é mais elevado, como é o
caso do Centro, do Catolé e do Mirante. Os limites dos bairros mais pobres nem sempre são
“respeitados” quando ocorre a ação do setor imobiliário comercializando terrenos para serem
ocupados por populações de alta renda.
Por último, destacamos também como resultado de parte de nossa investigação, o
Mapa 7, que trata da verticalização de Campina Grande em 2017. Para chegarmos aos dados
desse mapa foi realizado um estudo de campo onde se contabilizou todas as edificações da
cidade com cinco ou mais pavimentos, considerando a concentração de edifícios desse tipo
por bairros. No levantamento também foram contabilizadas as edificações que estão em
construção.
Na análise dos dados aparecem como destaque os bairros localizados nas imediações
do Centro da cidade e que se destacam também nos dados de renda per capita por bairro, da
remuneração média salarial por bairro e na média de preços do metro quadrado. Os bairros
aparecem respectivamente com a seguinte distribuição de edificações: Catolé (55), Centro
(46), Jardim Tavares (21), Mirante (21), Alto Branco (18), Bela Vista (16) e Prata (14). Na
coleta de dados também aparecem outros bairros com edificações com mais de cinco
pavimentos, mas a concentração e o número de edifícios é relativamente menor. São eles:
Itararé (5), Liberdade (4), Lauritzen (3), Conceição (3), Malvinas (3), Bodocongó (3), São
José (3), José Pinheiro (2), Universitário (2), Nações (2) e Jardim 40 (1).
 61

Mapa 7 – Bairros mais verticalizados em 2017 (mais de 10 edifícios com cinco ou mais pavimentos)

Fonte: elaborado pelo autor (2017).

 62

Na análise do mapa de verticalização, percebemos também a concordância de

localização das edificações de cinco pavimentos ou mais em relação aos bairros já destacados
nos mapas de renda per capita, da remuneração média salarial por bairro e da média de preços
do metro quadrado. A verticalização torna-se um importante indicador de uso estratégico do
solo pelo mercado imobiliário uma vez que ela aponta onde estão localizados os principais
locais de produção e valorização, através de residências em pavimentos verticais, que surgem
nesse contexto como uma forma de reprodução do solo valorizado.
Quando analisamos e comparamos o mapa da verticalização com o mapa de densidade
populacional da cidade (Mapa 8), percebemos que não há relação direta no que diz respeito à
verticalização para atender um aglomerado populacional maior. Essa tipologia de construção
e moradia vem atender uma demanda de mercado na reprodução do solo urbano em áreas
valorizadas. O Mapa 8 foi elaborado a partir dos dados encontrados no site da SEPLAN
referentes ao censo demográfico de 2010 do IBGE e refere-se à densidade demográfica de
Campina Grande por setor censitário.
No comparativo com o mapa de verticalização, percebemos que os bairros mais
densamente povoados não tem relação com a verticalização ocorrida na cidade. No geral,
classificamos os dados em três variáveis de densidade por bairro: 1- até 5 mil habitantes por
Km²; 2 – de 5 mil até 10 mil habitantes por Km² e 3- acima de 10 mil habitantes por Km². No
mapa 08 destacamos apenas os bairros com maior densidade demográfica (acima de 10 mil
habitantes por Km²).
 63

Mapa 8: Bairros com maior densidade demográfica em Campina Grande – 2010

Fonte: elaborado pelo autor (2017).

 64

Os mapas apresentados acima demonstram uma atividade diferenciada em alguns

bairros em relação ao que acontece no restante da cidade, concentrando um quantitativo de
serviços, renda de moradores e atuação do mercado imobiliário relativamente superior aos
outros bairros. Percebemos que o uso estratégico do solo nesses locais vai ser direcionado
pela centralização de atividades e concentração de equipamentos já descritos anteriormente.
Os preços do solo e das moradias nesses setores vão ser diferenciados pelo seu alto valor e
pela possibilidade de negociação com grandes investimentos por parte do mercado
imobiliário, atribuídos sempre ao fator “melhor localização” e proximidade com serviços que
geram demandas valorativas superiores ao restante da dinâmica fundiária da cidade,
justificando a ocorrência de lucro e sobrelucros a partir de arrendamento da terra por renda de
monopólio e/ou renda diferencial.
Nesse cenário, dos 53 bairros existentes, 13 ganham destaque nos três eixos de
valorização que ocorrem a partir do ponto referencial iniciado no bairro Centro. São eles:
Centro, Alto Branco, Jardim Tavares, Conceição, Lauritzen, Santo Antônio, Catolé, Mirante,
Sandra Cavalcante, Itararé, São José, Prata e Bela Vista. Nesses três eixos, especificamente
nesses bairros, a possibilidade de negociação com moradias e terras de alto valor será maior,
pois, são nesses locais onde a produção da cidade como mercadoria e para o mercado se fará
de forma mais evidente. O Mapa 9 apresenta como destaque esses bairros e os setores de
maior valorização de Campina.
 65

Mapa 9: Campina Grande: bairros rentáveis e eixos de valorização na cidade (2010)

Fonte: elaborado pelo autor (2017).

 66

Definidos os bairros mais valorizados e os setores mais rentáveis de Campina,

avançamos agora para entendermos como se dá a formação de moradias de alto valor fora
desses locais. É o que parece acontecer no caso dos condomínios horizontais fechados, que
estão espacialmente “desprivilegiados” pelas distâncias dos setores de valorização. Notamos
que esses tipos de moradia irão se instalar em áreas relativamente desvalorizadas, muitas
vezes nas zonas rurais dos municípios de Campina Grande e Lagoa Seca, tendo outro tipo de
lógica de organização para justificar a elevação de preços e assim operar no mercado
imobiliário da cidade. Notaremos também que mesmo alguns empreendimentos estando
localizados em outro município vizinho, a lógica de produção e consumo dessas moradias
estará vinculada ao mercado de Campina Grande.
A identificação de setores rentáveis deixa pistas para entendermos como os
condomínios horizontais fechados funcionam na lógica de mercado da cidade. Localizados
fora desses setores, estão dependentes da existência dos mesmos, pois estão ao mesmo tempo
“distantes dos problemas”, mas “próximos” de suas amenidades. Incorporaram valores as
terras na franja urbana que se apresentam com baixo valor de uso e potencial valor de troca,
incrementando essas terras no mercado fundiário que se concentra na região central; cria um
modelo de residência de alto valor específica que se insere e se exclui da cidade.
 67

3 NOVAS FORMAS DE USO DO SOLO COM OS CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS

FECHADOS

3.1 Moradias de alto valor “fora” da cidade

A imagem “inovadora” atribuída aos condomínios horizontais parece ser uma das
principais características associadas a esses espaços enquanto produtos para a comercialização
no contexto imobiliário na cidade. Alguns rótulos como “novo modo de vida”, “novo estilo”
ou “exclusividade” são, com frequência, utilizados nos anúncios desses empreendimentos,
criando atributos para justificar a valorização desses espaços.
Características naturais, segurança, conforto e privacidade são alguns dos elementos
que aparecem para justificar essa condição “inovadora” desses espaços no mercado
imobiliário e, consequentemente, validar sua valorização frente ao mercado de terras no
contexto urbano. O que identificamos com o resgate histórico desse modelo de moradia é que
na verdade o padrão de organização de residências de alto valor nos subúrbios da cidade já era
identificado no final do século XVIII com algumas das características observadas nos
condôminos fechados da atualidade.
Segundo D’Ottaviano (2008, p. 37), essas moradias de alto valor nos subúrbios dos
centros urbanos surgem na Inglaterra no final do século XVIII e tinham como primeiro padrão
geral a lógica de inversão do centro rico versus periferia pobre, uma vez que esses espaços
residenciais nas zonas periféricas pretendiam “afastar” elementos da cidade que de alguma
forma destoavam com o padrão socioeconômico dos moradores dessas novas áreas
residenciais. É identificada nesse momento a separação entre residência, indústria, áreas
comerciais e áreas pobres nos principais centros urbanos ingleses.
Uma outra característica identificada pela autora nessas residências de alto padrão na
Inglaterra, e que é vista até hoje nos condomínios em Campina Grande, é o “casamento” do
rural com o urbano. Esse modelo residencial tinha em sua forma de apresentação um padrão
“rural urbanizado”, uma vez que apenas sua localização e as características arquitetônicas da
moradia faziam referencia ao campo, todavia o estilo de vida de seus moradores tinha ligação
direta com a cidade, pois ainda precisavam usufruir dos serviços, facilidades e amenidades
encontradas na urbe.
Nesse período identifica-se a incorporação de áreas periféricas de baixo valor para a
construção das novas residências burguesas, onde o acesso era praticamente restrito devido a
distancias e se faziam apenas pelas carruagens privadas pelas estradas que partiam até esses
 68

locais a partir dos centros urbanos. Um padrão de mobilidade e deslocamento também

identificado nos dias de hoje através das rodovias e grandes vias de acesso aos condomínios
fechados.
Quando esse modelo chega aos Estados Unidos já no século XIX, carrega traços do
modelo inglês, porém com um uso intensificado da propaganda e de um “ideal de vida
americano” associado agora aos subúrbios destinados para as novas classes ricas.

A moradia no subúrbio passa a ser, então, um modelo espacial ideal, que

representa um novo “estilo de vida” das novas classes burguesas. [...] No
contexto norte-americano a expansão dos subúrbios tem uma característica
especial: o uso intensivo da propaganda. As casas no subúrbio e seu novo
estilo de vida são vendidos como o ideal norte-americano de habitação
(D’OTTAVIANO, 2008, p. 43-44).

Figura 3: Cartaz publicitário americano (século XIX), veículo da ideologia do subúrbio-jardim e da

casa unifamiliar implantada em meio a uma área verde como requisitos para a felicidade

Fonte: <http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/minhacidade>.
 69

Nesse momento percebe-se que o subúrbio urbano americano é um dos principais

destinos para as classes ricas morarem e, dessa forma, passam a ser locais valorizados nas
periferias das cidades, identificados principalmente pelos “bairros jardins” que aparecem
nessa época nas margens dos principais centros urbanos nos Estados Unidos.
Já no início do século XX, a disseminação desse tipo de moradia também provoca o
surgimento de outro fenômeno: o acesso das classes médias as residências nos subúrbios
valorizados. Dessa forma, “uma nova questão se coloca: se os subúrbios passam a ser
acessível às novas classes sociais, como manter seu princípio básico de exclusão?”
(D’OTTAVIANO, 2008, p. 44). Identificando essa nova lógica de acesso aos subúrbios
americanos, as classes ricas criam as Associações de Moradores Norte-americanas, onde
tinham como um dos princípios a “regulamentação” de uso e acesso a esses bairros. É nesse
momento que se identifica os primeiros espaços cercados e murados para segregar moradias
com diferentes padrões econômicos, dando forma aos primeiros condomínios fechados com
as características que conhecemos hoje.
Ainda segundo D’Ottaviano (2008), nos Estados Unidos, se consolidam três tipos de
condomínios fechados: 1- “comunidades de estilo de vida” 2- “comunidades de prestígio” e 3-
“áreas de segurança”. Nesses três padrões identifica-se que sua formação está associada
respectivamente a: recreação e lazer; manutenção e valorização no mercado imobiliário; e
preocupação com a segurança. Contudo, a análise histórica dessa tipologia residencial mostra
que esses espaços não estão relacionados diretamente com a questão da segurança e sim com
um padrão cultural surgido desde o início do século XX de homogeneização socioeconômica
em espaços isolados (D’OTTAVIANO, 2008, p. 51).
No caso do Brasil, os primeiros condomínios aparecem por volta da década de 1970,
na região de São Paulo-SP, tendo como principal exemplo o Alphaville Residencial (1975),
caracterizado como espaço residencial que surgirá para atender as necessidades de moradia
dos executivos industriais que se instalavam na região. Atualmente a legislação brasileira
regulamenta três tipologias de espaços residenciais dessa natureza: os loteamentos,
loteamentos fechados e o condomínio residencial que, segundo Rodrigues (2009, p. 3) se
caracterizam da seguinte forma:

O “loteamento” é definido como a subdivisão de gleba em lotes destinados a

edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros
públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes
onde a percentagem de áreas públicas prevista não poderá ser inferior a 35%
(trinta e cinco por cento) da gleba. Os “loteamentos fechados” são os
loteamentos convencionais, regidos pela Lei 6766/79, fechados por ato do
 70

loteador ou de uma associação de moradores. E os “condomínios

residenciais” são regulamentados pela lei 4591/64 onde tudo que está dentro
da área do projeto é área privada.

No caso de nossa pesquisa, decidimos adotar o termo “condomínio horizontal

fechado” no que se refere aos condomínios residenciais, não como padrão legal utilizado
regularmente, mas como forma de identificação de uma tipologia especifica de moradia que
se caracteriza por sua forma (horizontal) de acesso restrito (fechado).
Essa tipologia residencial de alto valor em Campina Grande-PB aparece diluída no
tecido urbano longe dos tradicionais eixos de valorização, já destacados aqui. Dessa forma,
precisamos entender como essas moradias de alto padrão “justificam” sua valorização em
locais tipicamente desvalorizadas, destoando daquilo que se identifica no uso do solo urbano
da cidade, onde residências de alto padrão (casas e apartamentos) estão localizadas
geralmente em bairros tipicamente ricos ou no entorno dos principais serviços oferecidos na
parte central (shopping, bancos, clinicas médicas, lazer, escolas etc.).
Uma primeira característica que conseguimos identificar é que os atributos internos
dos condomínios aparecem como condição central para justificar a valorização dessas
residências. Elementos como natureza, segurança, conforto, lazer e privacidade são
destacados para “compensar” a distância dos serviços da cidade que fora ampliada devido à
localização dessas moradias. Percebemos que a valorização não vai se dá necessariamente
pelo uso e ocupação dos elementos urbanos do entorno imediato dessas residências, mas sim
pelos atributos internos que cada condomínio oferece. No entanto, devemos destacar que em
alguns casos as características naturais do entorno de alguns condomínios aparecem como um
dos elementos importantes para a valorização dessa tipologia residencial.
Identificamos que outra lógica de incorporação é adotada para esse modelo
residencial, resultando na necessidade de um apelo publicitário voltado para os atributos do
condomínio e não do local que fora instalado. Algo que não observamos, por exemplo, com a
tipologia de residência em apartamentos em condomínios verticais, geralmente localizados em
setores valorizados da cidade com uma oferta de serviços e facilidades relativamente próxima.
No caso dos condomínios verticais o bairro onde ele está inserido sempre é destacado nos
anúncios, uma vez que são bairros tradicionalmente valorizados como os que identificamos no
capítulo anterior (Figuras 4, 5, 6 e 7).
 71

Figura 4: anúncio do condomínio vertical Vivant Club, no bairro do Catolé

Fonte: <www.andrademarinholmf.com.br>.

Figura 5: anúncio do condomínio vertical Ivan Farias, no bairro da Prata

Fonte: <www.andrademarinholmf.com.br>.
 72

Figura 6: Anúncio do condomínio vertical Privilége Residence no bairro do Mirante

Fonte: <www.andrademarinholmf.com.br>.

Figura 7: anúncio do condomínio vertical Palazzo Roberto Pinto no bairro do Alto Branco

Fonte: <www.massai.com.br>.

Identificamos que a venda das residências em condomínios horizontais faz referência

ao bairro em apenas um dos empreendimentos (o Alphaville Campina Grande, localizado no
Mirante). Alguns desses anúncios mencionam inclusive outros bairros valorizados que estão
nas adjacências, mas não fazem referência propriamente ao bairro onde estão inseridos. No
entanto, observamos que as características locais não são totalmente dispensadas nesse
modelo de incorporação residencial. As condições naturais dos locais onde estão os
 73

condomínios são destacadas, por exemplo, como um dos principais atributos nesse modelo de
produção de moradias. Dessa forma, consideramos três características gerais relacionadas aos
anúncios dos condomínios que nesse caso funcionam como elementos para justificar a
valorização: 1- elementos naturais (verde, campo, clima, lagos, eco, green, sustentabilidade,
meio ambiente); 2- elementos estruturais (segurança, lazer, privacidade, status, conforto,
tranquilidade, moderno, padrão) e 3- Acessibilidade (facilidade em acessar áreas centras da
cidade por rodovia ou grandes avenidas).
Essas características vão conduzir uma lógica de valorização residencial ligada
especialmente à tipologia residencial em condomínios horizontais fechados, uma vez que o
fator bairro/localização não será evidenciado como um componente importante como ocorre
nas outras tipologias residenciais de alto valor na cidade. Dessa forma, identificar os
elementos que justificam a valorização das moradias em condomínios horizontais, nos dará
uma outra perspectiva para entender como a dinâmica imobiliária ocorre e como a lógica de
produção, valorização e consumo de moradias é mutável em virtude da dinâmica de mercado
e das diferentes lógicas de produção do espaço urbano.

3.1.1 Elementos naturais

As características naturais que são destacadas nos anúncios dos condomínios

horizontais de Campina Grande terão duas condições especificas para ocorrerem. A primeira
tem relação direta com as distâncias de alguns condomínios à parte central da cidade (e a
mancha urbana). Observamos que quanto mais distante são os condomínios mais os
elementos naturais aparecem como um atributo de valorização nos anúncios. Isso tem relação
também com a tipologia de moradia urbano-rural que, historicamente, está associada ao
modelo residencial de alto padrão nas áreas marginais da cidade. A venda de um estilo de vida
associada à natureza, com traços da vida no campo, ainda hoje tem relativo significado na
qualidade de vida que é vendida nos condomínios.
A segunda característica está mais intimamente ligada às condições morfoclimáticas
que predominam em Campina Grande, uma vez que a cidade está localizada em uma área de
transição entre duas mesorregiões com características naturais especificas: o litoral paraibano
(leste) e a região de semiárido (oeste). Ao norte, podemos identificar também a influência do
microclima do brejo de altitude paraibano localizado na porção norte do estado, caracterizado
por vegetação arbórea e clima mais úmido.
 74

Apesar de estar oficialmente localizada no semiárido nordestino, Campina Grande

apresenta características morfoclimáticas especificas em diferentes zonas da cidade devido à
proximidade com áreas limites entre as duas zonas mencionadas. No esquema abaixo
podemos notar isso, onde a porção leste da cidade será influenciada pelos ventos úmidos
vindos do litoral e a porção oeste se caracterizara pelas condições morfoclimáticas do
semiárido. Essa condição é proporcionada pelo esquema de barlavento e sotavento, muito
comum em regiões elevadas como o Planalto da Borborema, local onde está localizada
Campina Grande.

Figura 8: Perfil esquemático barlavento e sotavento no Planalto da Borborema

C. Grande
Fonte: Porto (2004).

Na porção nordeste da cidade há um predomínio de vegetação e clima tipicamente

encontrados no litoral e brejo de altitude. Essa porção da cidade se caracteriza por um
microclima relativamente mais ameno, com mais umidade e vegetação arbórea. Na outra
margem da cidade (oeste) há predomínio de microclima mais quente, umidade relativamente
baixa e vegetação arbustiva da caatinga.
Na Figura 9, que mostra a imagem de satélite do Google maps, verificamos essas
condições pela coloração da vegetação observadas na margem leste e oeste de Campina
Grande. O predomínio do verde no quadrante direito da imagem caracteriza a área mais úmida
e arbórea e o branco, no quadrante esquerdo caracteriza a zona de semiárido com clima mais
seco e vegetação arbustiva de caatinga.
 75

Figura 9: Perfil da vegetação predominante na região de Campina Grande-PB

Fonte: Google maps – 2017 (adaptado pelo autor).

Esse perfil natural também pode ser observado com a tipologia da vegetação
observado nos arredores dos condomínios, capturados pelas imagens fotográficas feitas em
campo durante a pesquisa. Na primeira imagem (Figura 10), é possível observar o condomínio
AtmospheraEco localizado na parte nordeste da cidade, com predominância de vegetação
arbórea e úmida no seu entorno. Na segunda imagem (Figura 11), observamos o condomínio
Parkville, localizado na parte oeste da cidade com predominância de vegetação típica de
regiões semiáridas.
 76

Figura 10: Perfil da vegetação predominante condomínio na porção nordeste

Vegetação
predominante
Condomínio

Fonte: Adjael Maracajá (2017).

Figura 11: Perfil da vegetação predominante condomínio na porção oeste

Condomínio
Vegetação
predominante

Fonte: Adjael Maracajá (2017).

.
 77

Essas condições morfoclimáticas vão influenciar diretamente na “apresentação” dos

atributos de valorização que serão destacados em alguns anúncios publicitários dos
condomínios de acordo com sua localização, uma vez que os empreendimentos localizados na
porção norte e leste, e que estão relativamente mais longe da mancha urbana da cidade, vão
evidenciar as condições naturais com mais frequência do que os outros condomínios, que
geralmente não fazem referência aos elementos naturais.
Essas características naturais que são destacadas nos anúncios desses
empreendimentos vão aparecer diluídas em outros termos nos anúncios como, por exemplo:
verde, campo, clima, lagos, eco, green, sustentabilidade e meio ambiente e irão proporcionar
uma condição de valorização especial, ligada a “qualidade” relacionada a natureza, longe de
um suposto “aspecto negativo” contido na vida no núcleo urbano, ratificando esse “novo
estilo de morar” proporcionado nas áreas mais afastadas.

3.1.2. Elementos estruturais

Os elementos estruturais dentro da lógica de valorização dos condomínios fechados

estão associados à aparelhagem técnica e construtiva que são incorporadas para a efetivação
do empreendimento. Essas condições também são encontradas em outras tipologias
residências de alto valor na cidade como no caso dos condomínios verticais, mas terão de ser
evidenciadas nos condomínios horizontais para também compensar a “perda” do fator
valorativo ligado ao bairro/localização.
Caracterizadas a partir de condições materialmente criadas pelo empreendedor, os
elementos estruturais vão desde os aparatos de segurança dos condomínios (guarita, cerca,
câmeras, rondas de agentes armados, controle de entrada e saída), até a possibilidade de viver
um estilo de vida “único” proporcionado pelas condições de morar em um ambiente
“diferenciado” que é a vida dentro dos muros dos condomínios.
As condições estruturais que destacamos aqui também aparecem distribuídas em
termos específicos nos anúncios publicitários dos condomínios como: segurança, lazer,
privacidade, conforto, tranquilidade, qualidade de vida e status. Esses termos aparecem
genericamente para classificar uma característica especifica da condição de morar em um
condomínio, mas que tem relação direta com sua estrutura física interna, uma vez que essas
características só poderão ser viabilizadas por algum tipo de estrutura material mínima
incorporada no empreendimento como muros, áreas comuns e padrão das casas, por exemplo.
 78

3.1.3 Acessibilidade

Por último temos o elemento de acesso aos condomínios, que nesse caso será
evidenciado nos anúncios justamente pelas distancias dessas moradias em relação às partes
centrais mais valorizadas da cidade. A localização dos condomínios horizontais irá fugir do
padrão tradicional de uso do solo urbano a partir da lógica de valorização dada pela
proximidade do bairro/setor de onde o empreendimento se instalará, pois no caso dessa
tipologia residencial, os locais escolhidos para construção serão geralmente as margens da
mancha urbana ou mesmo a zonas rurais de Campina Grande e Lagoa Seca. Dessa forma, essa
tipologia de moradia terá que “compensar” essas distancias “perdidas” dos serviços da cidade
através da instalação dos empreendimentos nas margens das rodovias ou grandes vias de
acesso rápido existentes em Campina.
O elemento “acessibilidade” aparece em quase todos os anúncios publicitários dos
condomínios, distribuídos em termos como “poucos minutos do centro” ou “a 8 minutos do
shopping”, por exemplo. O elemento de acessibilidade também será possibilitado pelas
condições de locomoção dos moradores dessas residências, pois sabendo do padrão
econômico dessa tipologia residencial, entende-se que seus moradores fazem parte de uma
camada social de alto valor e o acesso desses será realizado por veículos particulares, sem a
necessidade de dependência de transporte público.

3.2 Elementos de valorização e os anúncios publicitários

Considerando as características de valorização que adotamos (elementos naturais,

elementos estruturais e acessibilidade) para compreendermos como o incorporador viabiliza
os condomínios no mercado imobiliário, é importante mencionar que esses elementos não vão
aparecer de forma padrão em todos os anúncios, pois à condição espacial (bairro/localização)
irá interferir na forma de “apresentação” desses atributos, principalmente quando nos
referimos aos elementos naturais, uma vez que as características morfoclimáticas da cidade
vão condicionar o aparecimento e destaque de alguns elementos de forma diferente, de acordo
com a localização dos condomínios.
Antes de analisarmos os anúncios publicitários dentro das três variáveis de atributos de
valorização que adotamos, iremos identificar cada condomínio, considerando suas
características gerais, características internas e claro, sua localização, de acordo com o que foi
visto nas visitas de campo e na análise dos anúncios publicitários encontrados na internet.
 Quadro 1: Características Gerais dos Condomínios

Distância
Transporte
Localização Ano de Incorporadora/construto até o Centro Existência de Via de
Condomínio público até o
(bairro/zona) lançamento ra da cidade vizinhança acesso
condomínio
(em Km)
Av.
Andrade Marinho LMF Sim (Condomínio
SERRAVILLE Malvinas 2013 7,3 Floriano Não
(Campina Grande-PB) Montville)
Peixoto
Av.
Andrade Marinho LMF
PARKVILLE Malvinas 2015 7,3 Não Floriano Não
(Campina Grande-PB)
Peixoto
Av.
Andrade Marinho LMF Sim (Condomínio
MONTEVILLE Malvinas Em construção 7,3 Floriano Não
(Campina Grande-PB) Serraville)
Peixoto
ATMOSPHERA Zona Rural mun. Lagoa Andrade Marinho LMF Sim (Condomínio
2011 6,4 BR 104 Não
ECO Seca. (Campina Grande-PB) Atmosphera Green)
ATMOSPHERA Zona rural mun. Lagoa Andrade Marinho LMF Sim (Condômino
2012 6,4 BR 104 Não
GREEN Seca. (Campina Grande-PB) Atmosphera Eco)
Rua
Engenheiro
Mirante 2009 Alphaville Urbanismo 3 Não
ALPHAVILLE José Celino Não
Filho

Av. Sen.
Itararé
TERRAS 2017 Alphaville Urbanismo 5,4 Não Argemiro
Não
ALPHAVILLE de
Figueiredo
SIERRA HOME Rocha (Campina Grande- Sim (poucas casas) Av. Manoel
Jardim Tavares 2012 3,3 Sim.
RESORT PB) Tavares
NAÇOES RES. Zona Rural Mun. de
* * 5,7 Não BR 104 Não
PRIVÊ Campina Grande.
CAMPOS DO Zona Rural Mun.
* 9,5 Não BR 230 Não
CONDE Campina Grande 2013
Zona Rural Mun.
REINO VERDE 2010 Rocha (Campina Grande) 12 Não BR 230
Campina Grande Não
 Na análise do Quadro 1, que se refere às características externas, notamos que sete dos
11 condomínios foram construídos/incorporados por empresas locais, tendo predominância do
grupo Andrade Marinho LMF, responsável pela construção de cinco condomínios em
diferentes zonas da cidade. O grupo também comercializa outras tipologias residenciais com
predominância de condomínios verticais, sendo sete no total e quatro bairros planejados em
loteamentos.
Outra característica observada é que quase todos os empreendimentos não possuem
nenhum tipo de vizinhança no seu entorno imediato, salvo algumas exceções como no caso do
condomínio Atmosfhera Eco e Atmosphera Green que são vizinhos, bem como o Parkville e o
Montvile, todos pertencentes ao mesmo grupo empreendedor
No que se refere às características internas dos condomínios, identificamos que todos
os empreendimentos contêm: Muro ou cerca, Aparatos de segurança (câmeras cerca elétrica,
agentes), Serviços internos (portaria, zelador, faxineiros), Área de lazer infantil (play ground,
parquinho, brinquedoteca.), Área verde (campo, bosque, lago, jardim), Área de esportes
(pista, quadra, campo), Áreas comuns (churrasqueira, salão de festas, salão de eventos). Além
desses elementos que apresentamos, alguns condomínios possuem outros equipamentos como
capela ecumênica e centro comercial integrado ao condomínio.
O transporte público é algo que também notamos ser escasso nas proximidades de
alguns dos condôminos. No geral, existem pontos de ônibus nas proximidades de cinco dos 11
condomínios, mas com apenas uma linha para servir a região. Essa condição prejudica os
trabalhadores desses locais, uma vez que boa parte depende do transporte público para a
locomoção diária casa-trabalho-casa.
O dado mais relevante que podemos considerar para a natureza de nossa pesquisa é
justamente a localização dos condomínios, predominantemente distantes da parte central da
cidade. Consideramos o Centro da cidade como local de referência para medir as distancias
até os condomínios, pois é desse bairro onde se inicia e se centraliza os três eixos de
valorização identificados e os bairros mais rentáveis no seu entorno. É também no Centro na
cidade que temos grande parte dos serviços oferecidos em Campina Grande, sendo esse bairro
o que concentra o maior número de serviços comerciais, bancários, serviços públicos e sede
de empresas locais.
A característica distancia até o Centro da cidade se mostra muito variável quando
consideramos todos os dados coletados de todos os condomínios. Quando consideramos, por
exemplo, os dados referentes aos condomínios Alphaville e Sierra Home Resort, notamos que
esses estão relativamente próximos ao Centro se comparados aos demais, pois estão
 81

localizados a 3 km e 3,3 km, respectivamente. Esses também são os únicos condomínios mais
próximos dos eixos de valorização e dos bairros identificados como os mais rentáveis para o
mercado de terras, estando à margem de dois deles respectivamente: Mirante e Jardim
Tavares.
O condomínio Terras Alphaville, apesar de margear um dos bairros também
identificados dentre os 13 mais valorizados, encontra-se em distância relativamente maior ao
Centro (5,4 km), essa condição influencia diretamente na dinâmica geográfica do
empreendimento através da perda gradual das vantagens e valorização oferecidas no Centro e
nos seus arredores.
Os condomínios localizados mais distantes são o Reino Verde e o Campos do Conde,
a 12 km e 9,5 km do Centro respectivamente. Para chegarmos ao dado sobre a distancia,
consideramos o percurso mais próximo sugerido no Google maps, ligando, através da
ferramenta “rotas”, os condomínios até o bairro Centro por meio da principal e mais curta via
de ligação existente.
Para os outros dados referentes à coluna de características externas, adotamos para a
localização os limites propostos por documentos oficiais como Plano Diretor da cidade, por
exemplo. Para o dado referente ao ano de lançamento, consideramos o período que o
condomínio foi lançado de acordo com informações coletadas nos sites oficiais dos
empreendimentos ou em sites de imobiliárias da cidade. Para o item da construtora ou
incorporadora responsável pelos empreendimentos também consideramos os dados coletados
nos sites na internet. Para os três últimos dados da coluna (existência de vizinhança, via de
acesso e existência de transporte público), consideramos as informações que foram
observadas e coletadas em campo.
De acordo com os dados e com as informações encontradas nos sites dos
empreendimentos, podemos agora classificar os elementos dos anúncios de acordo com os
três seguimentos que adotamos anteriormente (elementos naturais, elementos estruturais e
acessibilidade) para classificá-los em categorias especificas, bem como identificar como
ocorre a distribuição espacial dos atributos de valorização contidos e evidenciados em cada
condomínio.

3.2.1 Padronização dos elementos de valorização nos anúncios

Considerando os elementos e atributos que são destacados nos anúncios dos

condomínios, podemos classificá-los de acordo com os três padrões que adotamos para
 82

identificar como se dá a apresentação desses de acordo com a disposição geográfica de cada

empreendimento.
Para caracterizar e classificar esses elementos, decidimos analisar todos os anúncios
publicitários dos empreendimentos encontrados na internet, priorizando as informações
obtidas nos sites oficiais ou no site da sua construtora/incorporadora. No caso dos
empreendimentos que não possuem sites oficiais, consideramos as informações coletadas nos
sites das imobiliárias que comercializam esse tipo residencial ou os lotes que são vendidos
nos condomínios. Esse tipo de análise foi pensada como a maneira mais viável para
identificarmos os aparatos internos que são ofertados nos empreendimentos, que servem para
justificar a valorização desse tipo de produto: a moradia em condomínio fechado.
Os elementos escolhidos, dizem respeito a todos as condições que de alguma forma
vão gerar valorização para a moradia dentro do condomínio. Esses elementos podem ser todos
os itens de lazer, a oferta de segurança, a privacidade, o conforto, o padrão arquitetônico ou a
proximidade e contato com a natureza. Todos esses elementos aparecem distribuídos de
diferentes formas nos anúncios publicitários com certa diversidade de palavras, dessa forma
decidimos agrupa-las nos três grupos descritos acima para encontrar uma possive1
diferenciação dentre os empreendimentos.
Consideramos a seguinte metodologia para agruparmos os anúncios e depois
classificarmos de acordo com sua distribuição espacial: cada um dos três elementos
escolhidos anteriormente representará um grupo de palavras variados que iremos considerar
para classificar cada anúncio. De acordo com a frequência (número de vezes) que essas
palavras aparecerem ou forem repetidas, iremos classificar o anúncio dentro de um dos três
padrões escolhidos de acordo com as palavras que mais aparecerem no seu texto publicitário.
O grupo de palavras que cada elemento representa foi caracterizado por termos que
estejam associados ou a natureza, ou a estrutura do condomínio ou a acessibilidade. Temos
como exemplo o seguinte: 1- elementos naturais (verde, campo, clima, lagos, eco, green,
sustentabilidade, meio ambiente etc.); 2- elementos estruturais (segurança, lazer, privacidade,
status, conforto, tranquilidade, comodidade, moderno, estilo, arquitetura etc.) e 3-
Acessibilidade (“localização privilegiada”, “próximo a”, “a X minutos do centro” etc.). Os
termos “modo de vida”, “estilo de vida” ou “vida de sonhos” não foram considerados para
nenhum dos elementos adotados, pois eles representam uma amplitude de condições que estão
ligadas aos três elementos acima.
Cada condomínio deve ser analisado individualmente, comparando apenas a
frequência de palavras existentes em cada anúncio em relação aos três elementos que
 83

adotamos para classificar as palavras encontradas. Portanto, não foi feito comparativo entre os
anúncios dos condomínios, pois alguns textos publicitários são mais extensos do que outros e
naturalmente o número e a frequência de palavras foi maior. Dessa forma, tivemos a seguinte
classificação de acordo com o Gráfico 4, considerando a frequência de palavras existentes em
cada grupo variando entre 0 e 35 vezes (localizado na coluna esquerda do gráfico) relativo a
cada empreendimento.

Gráfico 4: Elementos de valorização destacados em cada condomínio

35

30

25

20

15

10

0
e
e

le

de
e
lle
lle

en

õe
ill
ill

nd
Ec

vil
vi
vi

r
e

av
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on

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os

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as

Si

po
m

os

rr

m
At

Te
m

Ca
At

Elementos naturais Elementos estruturais Acessibilidade

Fonte: elaborado pelo autor (2017).

Analisando os dados do gráfico, percebemos que no geral todos os empreendimentos

vão mencionar algum item da categoria elementos estruturais; 10 vão mencionar os elementos
naturais, com exceção do Nações Residence Privê; e 10 vão mencionar algum fator de
acessibilidade, com exceção do Parkville. Dentre os 11 condomínios, três vão ter
predominância de termos relacionados aos elementos naturais: o Atmosphera Eco, o
Atmosphera Grenn e o Reino Verde, justamente os condomínios localizados nas zonas da
cidade com incidência de microclima mais ameno e características morfoclimáticas de regiões
úmidas, relacionado ao trecho de barlavento da cidade.
Sobre a característica acessibilidade, percebemos que mesmo estando em locais
tradicionalmente desvalorizados, os anúncios sempre vão mencionar algum tipo de facilidade
 84

de acesso ao Centro da cidade ou a equipamentos de grande impacto valorativo, localizados

em outros bairros como shopping, escolas, universidades e serviços no geral. Essa
característica relacionada à localização e distância é um indicador importante para caracterizar
uma estratégia de venda residencial de alto padrão fora dos eixos valorizados de Campina,
uma vez que nos anúncios existe a necessidade de fazer referencia a outros bairros para
“justificar” as carências espaciais e o que fora perdido no entorno dos empreendimentos. Algo
que já vimos ocorrer de forma diferente com a tipologia residencial em apartamentos nos
condomínios verticais, que faz referencia ao bairro onde fora instalado, por exemplo.
Os dados vão nos mostrar que no geral existem duas grandes predominâncias de
tipologias de anúncio relacionadas aos empreendimentos horizontais: uma tem relação com os
elementos estruturais e proximidade da parte central e outra com os elementos naturais. A
localização dos empreendimentos que dão ênfase as características naturais coincidem
justamente com as regiões da cidade com predominância de microclima da zona de
barlavento. No caso: a saída para o brejo paraibano na BR 104 e saída para o litoral pela BR
230, nas zonas norte e leste respectiva mente.
Além dessas características apresentadas, os condomínios horizontais demonstram
uma condição de uso do solo muito peculiar, se diferenciando da lógica incorporadora do
mercado de terras urbanas que ocorre no resto da cidade. Sua localização é o ponto chave para
entendermos como essa diferenciação vai se dá a partir de uma dinâmica de uso e ocupação
de terras, muitas vezes rurais.
Essa diferenciação na lógica de produção e consumo dessa tipologia residencial vai
interferir diretamente nas decisões e estratégias dos incorporadores, que agora deveram
utilizar outras formas de negociação para garantir os lucros com esse modelo de moradia,
além de possivelmente elevar os preços da terra dentro dos empreendimentos em escalas
muito superiores ao que estamos acostumados a presenciar no mercado fundiário urbano.

3.3 Novas lógicas no uso do solo urbano em Campina Grande

Os setores de valorização de Campina Grande apresentados anteriormente vão nos

mostrar que o uso do solo nesses locais será atrativo para o mercado imobiliário em virtude
das vantagens de localização que circundam esses espaços. Percebemos que o “ponto de
partida” desses setores será o Centro histórico, administrativo e comercial de Campina, se
expandindo para os bairros circunvizinhos em virtude da especialização e novos subcentros
surgidos no processo de urbanização. Dessa forma, percebemos a dinâmica de formação dos
 85

setores e eixos de valorização em Campina a partir de um gradiente que se inicia na parte

central e se expande para as três direções já identificadas. Segundo Singer (1978, p. 29),

[...] um “gradiente” de valores de uso do solo, que a partir do máximo no

centro principal iria diminuindo até atingir um mínimo nos limites do
perímetro da cidade. Na medida em que a cidade vai crescendo, centros
secundários de serviços vão surgindo em bairros que formam novos focos de
valorização do espaço urbano. [...] Assim, por exemplo, o centro principal
tem que se expandir à medida que aumenta a população que ele serve. Esta
expansão esbarra nos bairros residenciais “finos” que o circundavam,
determinando o deslocamento de seus habitantes para novas áreas
residenciais “exclusivas”, providencialmente criadas pelos promotores
imobiliários.

Essas áreas residenciais “exclusivas” irão surgir, no caso de Campina Grande, fora dos
eixos de valorização identificados, em alguns casos fora do perímetro urbano da cidade e irão
se materializar através dos condomínios horizontais fechados que aparecem na cidade a partir
dos anos 2000, especificamente do ano de 2010 em diante.
Ao observarmos o local onde estão instalados os condomínios de Campina Grande
percebemos que eles estão inseridos em bairros relativamente desvalorizados (com exceção
do Sierra Home Resort e do Alphaville) ou mesmo em áreas rurais, afastados das vantagens
locacionais oferecidas pela concentração de serviços na parte central, nos bairros valorizados.
O Mapa 10 apresenta a configuração espacial de Campina com os condomínios
horizontais no que se refere ao contexto do mercado fundiário e imobiliário da cidade, onde a
distância das áreas mais valorizadas é o principal elemento a ser considerado nessa análise.
Mapa 10: Condomínios horizontais fechados e os bairros valorizados – Campina Grande –PB (2017)

Fonte: elaborado pelo autor (2017).

 Dos 11 condomínios, apenas dois estão inseridos integralmente em áreas valorizadas:
o Sierra Home Resort, único condomínio da Zona Norte inserido totalmente na zona urbana
de Campina Grande localizado no bairro Jardim Tavares; e o Alphaville, instalado as margens
do bairro do Mirante, relativamente próximo ao shopping Partage e aos serviços do Catolé.
No entanto, quando analisamos as estratégias publicitárias desses empreendimentos,
notamos que elas seguem a mesma lógica de negociação dos outros condomínios, enfatizando
um estilo de vida “único” e “exclusivo” relacionado a esse modelo residencial que está
“afastado” da cidade.
Essa característica de negociação ligada aos condomínios fechados faz deles um tipo
diferenciado de moradia de alto valor, uma vez que a dinâmica de valorização da moradia
nesses locais não terá relação direta com os padrões de preços do solo do seu entorno onde
foram instalados, fazendo deles um tipo de empreendimento caracterizado por uma dinâmica
especifica: a de “criar” atributos de monopólio para justificar a valorização dentro do espaço
interno do condomínio, através da apropriação de amenidades locais (lagos, campos, áreas
verdes etc.), por exemplo, e/ou criação de um “modo de vida” ligado à segurança, conforto,
lazer e “exclusividade” atrelados a esse tipo de empreendimento.
A característica ligada à localização deve ser vista como um processo diferenciado de
incorporação de novos espaços para a produção e troca de moradias de alto valor, uma vez
que as moradias em condomínios horizontais fechados em Campina Grande têm como
característica principal o alto padrão de preço, voltados para públicos de classe média e classe
alta.
Dessa forma, devemos considerar a diferença de preço do metro quadrado que é
incorporado dentro dos empreendimentos em relação ao preço do que está fora dos muros do
bairro ou zona de instalação dos condomínios. Para identificarmos essa variação e
diferenciação, adotamos a seguinte metodologia:
Para obter os valores referentes ao preço médio dos lotes de cada condomínio, nos
apropriamos dos dados levantados no trabalho de Albino (2016), onde ela apresenta o preço
mínimo e máximo dos lotes de nove dos 11 condomínios identificados por nossa pesquisa. Os
dados dos outros dois condomínios restantes foram encontrados no site da imobiliária Lins
Imóveis (http://www.linsimoveis.net) onde é apresentado o tamanho e os valores de cada lote
vendido nesses dois condomínios. Somamos o valor do preço do lote mais caro com o preço
do lote mais barato e dividimos por 2, valor que utilizamos como média de preço para o
condomínio.
 88

Seguindo a mesma lógica, nos apropriamos dos valores dos tamanhos dos lotes
vendidos em cada condomínio, também coletando os dados de Albino (2016) e do site da Lins
Imóveis, somamos o tamanho do menor e do maior lote vendido, dividimos por 2 e chegamos
ao valor médio do tamanho de cada lote nos referidos condomínios.
Para obtermos o valor médio referente ao metro quadrado dentro de cada condomínio,
dividimos o valor do preço médio do lote pelo tamanho médio do lote. Por exemplo, o preço
médio dos lotes no condomínio Serraville custa R$130.000, sendo que o tamanho médio de
cada lote desse condomínio é de 200 m², logo, 130.000 ÷ 200 = 650. O preço médio do metro
quadrado no Serraville é de R$650.
A coluna da do quadro referente à localização de cada condomínio foi elaborada de
acordo com o mapeamento dos condomínios seguindo a normatização do solo elaborada pelo
Plano Diretor Municipal de 2006. Nos dados observamos que cinco dos 11 condomínios estão
localizados na Zona Rural dos municípios de Campina Grande e Lagoa Seca.
Por fim, para chegarmos aos dados referentes ao valor do preço médio do metro
quadrado dos terrenos por bairro onde estão localizados os condôminos, consideramos os
dados de preços levantados por Costa (2013), apresentados no mapa 06. Os dados são
referentes ao ano de 2010, período mais próximo da instalação da maioria dos condomínios da
cidade com valores aproximados aos anos de lançamento dos empreendimentos para os
clientes em 2009, 2011, 2012, 2013 e 2015.
Para obtermos o valor referente às terras rurais que aparecem no quadro, consultamos
o site do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), onde coletamos os
dados da Planilha de Preços Referencial para fins de titulação de projetos de assentamento e
regularização fundiária, que apresenta os valores (mínimo, médio e máximo) da terra nua de
cada hectare proposto para cada região.
Os valores apresentados são apenas para fins de titulação, segundo advertência do
próprio site, porém, foi à única referencia segura de valores de terras rurais que conseguimos
obter para fazer os comparativos dos valores do solo dentro e fora dos condomínios. Segundo
a Planilha apresentada no site do INCRA, o valor médio do hectare na região de Campina
Grande é de R$ 545. Considerando que um hectare corresponde a 10.000 m², o valor do metro
quadrado na região é de R$ 0,05.
No Quadro 2, é possível observar a divergência de preços entre o metro quadrado
dentro do condomínio e o metro quadrado do setor/bairro onde ele foi instalado, justificando a
dinâmica de incorporação de novos espaços (muitas vezes rurais) para a produção de
 89

moradias de alto padrão na cidade, obtendo margens de lucro superiores a outras tipologias de
moradias na cidade.
Para a elaboração do quadro, obtivemos cinco dados essenciais para fazermos o
comparativo de valores: 1- a localização (bairro/setor) onde foi instalado; 2- o tamanho médio
dos lotes; 3- o preço médio dos lotes de cada condomínio; 4- o valor médio do metro
quadrado no interior do condomínio e 5- o valor do metro quadrado de onde foi instalado.

Quadro 2: Valores do m² condomínios X locais de instalação

Valor do m²
Tamanho Preço Valor médio do
Condomínio Localização médio dos médio dos do m² no bairro/zona
lotes lotes (R$) condomínio onde foi
instalado.
SERRAVILLE Malvinas 200 m² R$ 130.000 R$ 650 R$ 75
PARKVILLE Malvinas 240 m² R$ 150.239 R$ 625 R$ 75
MONTEVILLE Malvinas 240 m² R$ 136.950 R$ 570 R$ 75
Zona Rural
ATMOSPHERA
Mun. de 733,5 m² R$ 211.000 R$ 287 R$ 0,05
ECO
Lagoa Seca
Zona Rural
ATMOSPHERA
Mun. de 733,5 m² R$ 211.000 R$ 287 R$ 0,05
GREEN
Lagoa Seca
ALPHAVILLE Mirante 542 m² R$ 210.000 R$ 387 R$ 125
TERRAS Valor não
Itararé 340 m² R$ 173.350 R$ 509
ALPHAVILLE identificado
SIERRA HOME Jardim
535 m² R$ 400.000 R$ 747 R$ 125
RESORT Tavares
Zona Rural
NAÇOES RES.
Mun. de 487,5 m² R$ 140.000 R$ 287 R$ 0,05
PRIVÊ
Lagoa Seca
Zona Rural
CAMPOS DO Mun.
360 m² R$ 200.000 R$ 555 R$ 0,05
CONDE Campina
Grande
Zona Rural
mun.
REINO VERDE 850 m² R$ 94.000 R$ 110 R$ 0,05
Campina
Grande

Fonte: elaborado pelo autor (2017)

Considerando os dados do quadro podemos identificar que o preço referente ao metro

quadrado comercializado dentro do condomínio é mais elevado do que o que é vendido no seu
entorno, mesmo em casos como os dos Condomínios Alphaville e Sierra Home, localizados
 90

em bairros (Mirante e Jardim Tavares), cujos metros quadrados são mais caros. A situação
fica mais evidente nos condomínios situados na Zona Rural, uma vez que o preço do solo
nesses locais é relativamente mais baixos em virtude da inexistência de serviços e
“amenidades” ligadas à cidade e ao modo de vida urbano (comercio, indústria, infraestrutura,
serviços públicos, lazer, transporte etc.).
Os altos preços identificados dentro dos condomínios podem ser justificados pelas
características “criadas” pelos incorporadores junto ao empreendimento, muitas vezes se
apropriando daquelas existentes nos locais do entorno, convidando o cliente a morar em
contato com a natureza ou distante dos “problemas” ligados à vida na cidade. Esses atributos
criados para valorizar o condomínio, também aparecem de maneira subjetiva, ao venderem
um “modo de vida exclusivo” ligado a esse tipo de empreendimento.
O contexto da “exclusividade” tem relação direta com os atributos encontrados nos
anúncios publicitários dos empreendimentos como: privacidade (devido aos muros que
cercam os condomínios), “segurança” (devido aos aparatos técnicos encontrados nesses
locais), lazer (pela oferta de serviços como playground, piscina, lagos naturais, pista de
cooper, bosque etc.) e “conforto” (pela possibilidade de morar longe dos problemas da cidade,
mas ter acesso rápido aos serviços da parte central devido a ligação por grandes vias de
acesso).
O fator localização nesse tipo de empreendimento de alto valor é uma característica
fundamental para entendermos sua dinâmica de comercialização. Verifica-se que essas
moradias sempre estão conectadas por uma grande via de acesso, permitindo uma ligação
rápida e viável dos moradores desses locais com os serviços centrais da cidade. Nesse caso, a
acessibilidade por essas vias torna-se um fator essencial para a ocorrência dessas moradias
como mercadorias, pois esses empreendimentos de alto valor ainda dependem de uma lógica
valorativa ocorrida nos setores centrais da cidade, mesmo estando mais afastados, e as vias de
conexão serão elementos fixos do espaço que proporcionaram demandas na relação de troca
entre os condomínios e a cidade.
Nesse caso, quatro grandes vias da cidade vão dar suporte e viabilizar a conexão dos
condomínios fechados com os serviços centrais de Campina Grande. Na parte norte, a rodovia
BR 104 conecta quatro condomínios à cidade, sendo que dois desses encontram-se fora dos
limites municipais administrativos de Campina, estando localizados na zona rural do
município de Lagoa Seca. Na parte leste a rodovia BR 230 (transamazônica) conecta três
condomínios, sendo que dois deles fazem parte da zona rural da cidade e estão fora do
 91

perímetro urbano segundo o Plano Diretor Municipal de 20066. Na parte sul a continuação da
BR 230 (alça sudoeste) dá suporte ao único condomínio dessa região da cidade, e na parte
leste a maior via arterial da cidade, Avenida Floriano Peixoto, conecta três condomínios.
A relativa distância desses empreendimentos da parte central da cidade e dos setores
de valorização aparece com dois aspectos na lógica de produção do espaço com as moradias
de alto valor “fora” da cidade. O primeiro tem relação com a “perda” das vantagens de
localização ligadas à parte central da cidade. O tempo gasto e os problemas com o trânsito, ou
a “falta” de serviços nos arredores, por exemplo, poderiam ser vistos como aspectos negativos
nesse contexto. Porém, o segundo aspecto compensa isso, pois está relacionado com a
possibilidade de criar novas vantagens de monopólio. O que foi perdido por conta da distância
do centro pode ser relativizado pela proximidade do verde, da natureza, pela exclusividade,
pela segurança, pelo conforto e pelo lazer ofertado dentro desses espaços. Os atributos
internos do condomínio é que vão direcionar a valorização do empreendimento como medida
compensatória na dinâmica do mercado.
Grande parte das vantagens de localização que foram “perdidas” pela distancia das
áreas centrais, devem ser compensadas com as “economias internas” desses espaços. A
vantagem de monopólio nesse caso não surge necessariamente pela localização dos
condomínios em “locais exclusivos” do tecido urbano, mas surgem principalmente pelo que
eles oferecem no intramuros ou simbolicamente no contexto do “exclusivo”. A vantagem de
monopólio é criada com os atributos do próprio empreendimento. Sobre isso Ribeiro (2015, p.
133), afirma que,

Para tanto, eles devem realizar importantes investimentos adicionais à

construção em campanhas publicitarias que associam ao empreendimento
certos simbolismos que incentivem o comprador a abrir mão do conforto,
comodidade e, sobretudo, dos valores relacionados com a ideia de morar “no
centro”, “perto dos acontecimentos”, “na civilização”. Os incorporadores
tentam, então, vender um “novo modo de vida”, convidando os compradores
a “recriar o contato com a natureza, perdido na grande cidade” e a
“participar de um novo estilo de vida, protegido da violência da metrópole
desumanizada”.

Os atributos criados estão relacionados aos aparatos internos ofertados pelo

condomínio já descritos aqui: segurança, lazer, conforto, tranquilidade e/ou proximidade com

6
Segundo o Estatuto da Cidade, os Planos Diretos Municipais devem ser revisados a cada 10 anos, mas até a
elaboração da pesquisa nenhum documento oficial de revisão havia sido promulgado. Vale observar que a
instalação dos condôminos que aparecem no mapa de nossa pesquisa, foram ordenados pelo Plano Diretor de
2006, uma vez que quase todos foram construídos após esse período, com exceção de um na parte norte,
instalado antes de 2006.
 92

a natureza, uma vez que ao se instalarem em áreas com características rurais, os

empreendedores acabam se apropriando das condições naturais do local para vende-las
também como atributo valorativo do condomínio.
Apesar de se apropriarem das vantagens naturais do entorno como medida
compensatória para justificar parte da valorização perdida pela distancia do centro,
percebemos que os empreendimentos sempre anunciam a “vantagem” do curto tempo
percorrido para a área central e para os serviços da cidade, demonstrando que a força de
valorização possibilitada pelos serviços do Centro e subcentros da cidade ainda pesa como um
atributo importante, mesmo nesse tipo de empreendimento. Essa característica do “curto
tempo de deslocamento” dos condomínios horizontais é possibilitada graças à ligação pelas
grandes vias de acesso já identificadas.
Ao analisarmos alguns exemplos de anúncios publicitários dos condomínios em
diferentes zonas da cidade, percebemos que quase sempre haverá a menção ao Centro ou aos
serviços prestados em outros bairros valorizados. As figuras 12, 13, 14, 15 e 16, demonstram
isso com exemplos de condôminos localizados nas três zonas onde eles foram construídos:
leste, norte e sul.

Figura 12: Anúncio do condomínio Serra Ville

Fonte: <www.andrademarinholmf.com.br>.
 93

Figura 13: Anúncio do condomínio Atmosphera Eco

Fonte: <www.andrademarinholmf.com.br>.

Figura 14: Anúncio do condomínio Alphaville

Fonte: <www.alphaville.com.br/>.
 94

Figura 15: Anúncio do condomínio Terras Alphaville

Fonte: <www.alphaville.com.br/>.

Figura 16: Anúncio do condomínio Reino Verde

Fonte: <www.reinoverde.com.br>.
 95

Outro elemento importante para destacarmos em relação ao uso do solo urbano de

Campina e aos condomínios fechados é que percebemos que as grandes obras viárias da
cidade estão sempre conectadas aos setores de valorização ou algum dos empreendimentos
horizontais identificados na cidade. Boa parte dessas obras (financiadas com dinheiro público)
acaba servindo nesse caso a uma minoria da população que utiliza veículo particular e que
reside nesses locais.
A lógica de construção dessas obras viárias de grande impacto em Campina pode ser
vista no contexto daquilo que Harvey (2005) denomina de “empresariamento urbano”, onde,
grandes investimentos no ambiente construído das cidades estão relacionados a lógica de
setores privados como o de turismo e do mercado imobiliário, por exemplo. A incorporação
da dinâmica empresarial de concorrência entre as cidades é outro fator que define a ideia de
empresariamento urbano definida por Harvey.
As decisões políticas que regem o direcionamento de grandes investimentos em
infraestrutura e acontecimentos da cidade como núcleo de concorrência com turismo, lazer e
entretenimento, são características desse modo de administração urbana sobre a lógica de
acumulação capitalista. Aparentemente esse tipo de lógica na administração pública urbana é
vista de modo positivo, pois irá “atrair” emprego e renda para a cidade, porém,

Deve-se reconhecer que, sob a camuflagem de muitos projetos de sucesso,

existem alguns problemas sociais e econômicos muito sérios, e que isso, em
muitas cidades, está assumindo um caráter geográfico, na forma de uma
cidade dupla com a regeneração de um centro da cidade decadente e um mar
circundante de pobreza crescente (HARVEY, 2005, p. 188, grifo nosso).

A ação do Estado nesse caso é de fundamental importância para reorganizar e orientar

grandes empreendimentos privados na cidade como os do setor imobiliário. Através de
investimentos públicos e obras de reestruturação, ou até mesmo no ordenamento do solo para
futuros investimentos, o Estado é capaz de condicionar um uso estratégico do solo urbano por
outros setores privados e consequentemente a demanda por cada recorte do solo pelos
diferentes agentes na produção da cidade como mercadoria, fazendo dele, o Estado, o agente
central que pode direcionar a valorização para certos pontos da mancha urbana (SINGER
1978, p. 34).
Essas obras de reestruturação, por mais que não sejam construídas especificamente
para atender as demandas do mercado imobiliário, acabam beneficiando a ação dos
incorporadores na aquisição de terrenos nas proximidades dessas obras, sugerindo que os
 96

investimentos públicos podem beneficiar também a ação do mercado, valorizando ainda mais
os setores já valorizados na cidade e beneficiando os novos empreendimentos que se
consolidam na margem da malha urbana de Campina.
Ao averiguarmos a localização dessas obras, percebemos a confluência com os setores
valorizados da cidade e com os condomínios horizontais fechados. No Mapa 11, podemos
observar que os grandes corredores viários construídos na cidade nos últimos dez anos estão
direcionados para atender os setores de valorização identificados em Campina. No geral
identificamos cinco grandes obras viárias na cidade, quase todas localizadas na parte sudeste,
incluindo a construção do viaduto Elpídio de Almeida (no Centro) dois viadutos na Avenida
Argemiro Figueiredo (BR 230, no Itararé), a duplicação da Avenida Argemiro Figueiredo
(Itararé) e abertura da Alça Leste (no Mirante).
Mapa 11: Grandes obras viárias e setores de valorização em Campina Grande-PB (2017)
 98

Fonte: elaborado pelo autor (2017).

 Um dado importante que deve ser destacado são as finalidades das recentes obras
viárias da Alça Leste, encontradas no anuncio do site da Prefeitura Municipal de Campina
Grande (2017), contendo inclusive falas do atual prefeito da cidade sobre as obras. No site é
possível identificar trechos referentes à execução e planejamento das obras e o possível
beneficiamento ao mercado imobiliário:

Esta obra é muito importante para a cidade de Campina Grande e nossa

expectativa é poder concluí-la o quanto antes. Aqui esperamos ter uma
grande expansão imobiliária e vários bairros serão beneficiados, visto que a
extensão total da Alça Leste é de 6,2 Km, passando pelos bairros Mirante,
Monte Castelo, José Pinheiro e Santo Antônio, em áreas que eram
predominantemente rurais. [...] “nós consideramos esta obra como essencial,
tanto no ponto de vista de mobilidade urbana, como de expansão imobiliária.
Queremos transformar essa área em uma área urbana”, disse Romero”.
Segundo o prefeito, também está sendo discutida uma expansão, que
interligue a Alça Leste ao Condomínio Campos do Conde, passando por
dentro do bairro Santa Terezinha. [...]. Prefeitura Municipal de Campina
(2017).

Esses investimentos viários e os setores de valorização em Campina, muitas vezes

estão ladeados por bolsões de pobreza e populações de baixa renda que não conseguem pagar
pela moradia de alto valor nesses locais nem ter acesso a certos recortes da cidade através da
moradia. Algo diferente do que acontece no caso das moradias nos condomínios fechados,
que, apesar de se localizarem em áreas tipicamente desvalorizadas e afastadas dos serviços da
cidade, estão conectados à dinâmica do mercado de moradias de alto valor e ao acesso aos
principais serviços urbanos de Campina.
Isso acontece materialmente através da conexão desses espaços pelas grandes avenidas
e obras viárias da cidade e subjetivamente através da incorporação de um “exclusivo” modelo
de moradia que serve as populações de renda elevada que podem pagar pelo acesso aos
“recortes mais caros” do espaço urbano.
Essa nova lógica de incorporação que está ligada aos condomínios, nos indica que o
fator localização imediata pode ser relativamente negligenciado, uma vez que os tradicionais
bairros valorizados e seus serviços não terão o mesmo peso dentro dessa nova lógica de
produção de moradias de alto valor. Criar “condições especiais” será importante para
justificar a produção e valorização desses espaços.
A tipologia residencial em condomínios horizontais fechados apresenta-se de forma
diferente em virtude de uma série de fatores que já destacamos anteriormente. A própria
característica arquitetônica dessas moradias tem importância ao analisarmos esses
 100

empreendimentos sob as lógicas de produção, consumo e circulação da mercadoria moradia.

Os muros ou as cercas nesses espaços delimitam, além do território privado desses ambientes,
as características para diferenciar o que acontece fora ou dentro dos condomínios, como o
estilo de vida, o perfil socioeconômico dos moradores, o preço do solo, a segurança (ou a falta
dela), o contato com a natureza ou as regras de sociabilidade.
Os condomínios fechados em Campina Grande terão que adaptar suas condições de
comercialização em virtude do afastamento de setores valorizados, para assim justificar a
produção de moradias de alto valor em setores “desfavorecidos” da cidade. Essa adaptação irá
gerar dinâmicas de uso do solo diferenciadas no que diz respeito à formação de rendas de
terra também diferentes quando comparamos a outras moradias de alto valor que ocorrem na
cidade,
Para identificarmos como ocorrem essas mutações em relação aos condomínios,
precisamos resgatar alguns pontos do que foi discutido no primeiro capítulo. Pensando
inicialmente na renda fundiária como a renda paga ao proprietário de algum recorte de terra
bruta, consideremos que, a renda paga pelo incorporador aos donos das terras onde estão
localizados os condomínios será dada pelo preço geral dos terrenos (metro quadrado) do
bairro, zona ou setor onde ele foi incorporado.
Após essa primeira etapa de aquisição do terreno pelo incorporador, as transformações
materiais e a construção do condomínio, promovidas pelo incorporador, fará com que os
preços pagos pelo consumidor final sejam relativamente muito maiores do que o que foi
praticado no primeiro momento de comercialização entre o dono da terra e o incorporador.
Esse aumento significativo de preços será “justificado” não mais pela dinâmica de valores
relacionada à localização do condomínio e sim pelos atributos incorporados ou criados
intramuros (a segurança, o isolamento, a natureza, o estilo de vida, o conforto, as áreas de
lazer etc.). Essa variação de preços fica evidente na Tabela 2 apresentada no capítulo 3
quando comparamos o preço médio do metro quadrado dos terrenos do bairro/zona com o
preço final do metro quadrado praticado dentro dos empreendimentos.
Nota-se que a maior variação de preços é dada justamente pelos empreendimentos
localizados nas zonas rurais dos municípios de Campina Grande e Lagoa Seca, onde a terra
foi incorporada inicialmente como terra rural (compradas em hectares) com preços muito
baixos, e são vendidas nos condomínios como terra urbana (vendida com metro quadrado),
com preços que são praticados em bairros nobres e nos setores mais valorizados da cidade
dentro da mancha urbana.
 101

Essa dinâmica de incorporação de terras baratas fora dos eixos valorizados e até
mesmo fora da zona urbana, transformados e vendidos com preços elevados como os
praticados em setores rentáveis da cidade, faz dos condomínios horizontais um tipo de
empreendimento muito mais lucrativo para o empreendedor em relação às outras tipologias
residenciais praticadas pelos agentes incorporadores.
Além dessa “facilidade” de lucro que é dada pelos preços praticados, as vantagens de
escolha de localização também será uma característica importante para o incorporador, uma
vez que ele não precisará mais disputar com tanta frequência os melhores recortes da cidade
para valorizar o seu empreendimento. A busca de localização será atribuída apenas à
proximidade da margem de uma grande via de acesso para as áreas centrais da cidade. A
dinâmica de valorização dada pela renda de monopólio condicionada pelo que acontece no
entorno dos empreendimentos também será algo mutável com os condomínios fechados.
A dimensão de renda de monopólio possibilitada pelas especificidades do espaço
(melhor localização) será negligenciada em parte nesse caso. Ela será criada a partir do que é
incorporado dentro do condomínio, uma vez que a renda de monopólio não será, no caso
desse tipo de empreendimento, relacionada ao que está contido no seu entorno e sim ao que
eles podem construir no seu interior. Nesse caso, as características naturais nas proximidades
dos empreendimentos, que são enaltecidas em alguns dos condomínios, também sofrem
influencia dessa monopolização.
A renda de monopólio será forjada por um “microespaço” criado exclusivamente para
justificar a valorização que é dada por esse tipo especifico de renda ligada às moradias nos
condomínios. Não haverá a necessidade de referência a equipamentos de valorização que
estejam localizados (ou não) no entorno dos empreendimentos (shopping, escolas,
universidades, áreas de lazer etc.).
Essas condições serão criadas dentro do próprio empreendimento com segurança,
áreas de lazer, contato com a natureza e em alguns casos, serviços comerciais no próprio
empreendimento. Não podemos considerar que todos os condomínios serão autossuficientes,
ao ponto de tornar irrelevante os serviços ofertados na cidade, mas a lógica de valorização que
é dada pela renda de monopólio será suprida, em parte, por esses atributos que são criados
neles.
Considerando que os empreendimentos não vão depender da valorização que é dada
por aquilo que contém no seu entorno, uma questão nos aparece: a renda diferencial será
nesse caso aniquilada? Ou haverá a necessidade de justificar a renda diferencial a partir das
conexões que são dadas pelas grandes vias de acesso que ligam os condôminos a parte central
 102

da cidade? Sabendo que a renda diferencial é dada por uma situação espacial vantajosa que é
atribuída a determinado empreendimento na cidade e que essa situação vantajosa irá
possibilitar o surgimento de renda diferencial justamente pelos lucros obtidos além dos que
foram programados pelas vantagens locacionais, consideramos que esse tipo de renda pode
ser desconsiderado no caso dos condomínios fechados, excluindo-se a situação em que as
características morfoclimáticas serão consideradas como elementos na valorização dos
empreendimentos. Porém, ao analisarmos mais a fundo, notaremos que essas características
naturais também serão incorporadas como vantagens internas ao condomínio, nesse caso,
como um tipo de renda de monopólio específico como vimos anteriormente.
Percebemos, portanto, que no caso dos condomínios horizontais a valorização será
atribuída por uma dinâmica espacial diferenciada, onde duas características vão predominar: 1
– a característica espacial micro, limitada ao que institui os condomínios na sua configuração
interna, ou seja, o que eles conseguem incorporar e criar a partir de atributos de valorização já
descritos aqui; 2- a característica espacial macro, relacionada ao contexto geral da cidade, ao
que acontece nas áreas centrais, no Centro e nos bairros valorizados, facilitados pela conexão
das vias de acesso rápido. A dimensão espacial meso, ou seja entre a micro e a macro,
relacionada ao bairro/zona dos empreendimentos será “perdida” nesse caso, pois a localização
dos empreendimentos não será algo vantajoso em relação à dinâmica de uso do solo urbano,
já discutida aqui.
Consideremos que os condomínios se apresentam como uma tipologia residencial no
qual se criam lógicas diferenciadas no uso do solo na cidade. Esses empreendimentos tem a
capacidade de criar um microambiente urbano único, segregado, diferenciando-se, nesse caso,
da dinâmica tradicional de uso estratégico do solo urbano. Esses recortes do espaço urbano
(os condomínios) funcionam como algo mais parecido com uma mutação em relação ao
espaço do seu entorno, pois nem dependem das dinâmicas espaciais ligadas ao mercado de
terras que os circundam de modo mais imediato, nem garantem que vão gerar algum tipo de
valorização para o setor onde estão instalados.
Dessa forma, eles se mostram especificidades no uso do solo, no que se refere à
moradia, ao mercado imobiliário e ao mercado de terras. A chave para entender essa dinâmica
é a visualização da localização dos empreendimentos. No esquema abaixo, resumimos o que
parece acontecer com o uso do solo urbano a partir dos condomínios horizontais fechados.
 103

ESQUEMA ECONÔMICO/ESPACIAL DE USO DO SOLO URBANO COM

CONDOMÍNIOS FECHADOS

Espaço macro (contexto

geral da cidade): de Espaço meso
caráter importante para (bairro/zona de
valorização dos instalação): de
condomínios. caráter não
importante para
valorização dos Espaço micro (área
condomínios. interna dos
condomínios): de caráter
importante para
valorização dos
condomínios.

Sistemas de ligação com a cidade

Condomínios Horizontais
Fechados: microespaço de alto
valor. Rendas de monopólio
criadas e incorporadas
internamente
Centro de serviços e
concentração de bairros
valorizados. Uso estratégico
do solo urbano incorporando
valor ao entorno imediato de
cada moradia.
(vias; redes elétrica, de água,
esgoto, internet; estilo de vida;
padrão de preço das moradias;
perfil socioeconômico dos
moradores; padrão residencial):
elementos de ligação
importantes para justificar a
aparição dos condomínios.

Nota-se, portanto que, quando mais afastado for o condomínio da área da mancha
urbana, mais sua possibilidade de valorização terá que ser compensada de outra forma, a
partir dos atributos de microespaço incorporados ao condomínio, seja enaltecendo os
elementos naturais, seja vendendo um modo de vida único afastado da caótica vida urbana.
 104

Capazes de criar condições de valorização especiais, sem relativa dependência do que

ocorre no seu entorno (localização), os condomínios horizontais fechados podem gerar suas
próprias “vantagens” de valorização a partir de rendas de monopólio especiais? Eles estão
independentes da renda diferencial por não necessitarem do que está contido no seu entorno?
Podemos atribuir à renda diferencial, no caso dos condomínios, a partir dos elementos
naturais que os circundam e são apropriados para valorização? O distanciamento da cidade
serve como um atributo para valorizar e criar um “estilo de vida” diferenciado, justificando
ainda mais as rendas de monopólio incorporadas?
Surgem muitas questões relacionadas à dinâmica espacial e econômica de uso do solo
urbano a partir dos condomínios fechados. Devemos considerar que sua valorização não está
completamente isolada do que acontece na produção do espaço urbano, uma vez que esses
empreendimentos necessitam de uma referência espacial para justificar sua aparição e
valorização, que nesse caso é o centro urbano e seus serviços. Para tal, as grandes vias da
cidade têm papel fundamental na materialização dessa dinâmica, uma vez que possibilitam
relativo acesso rápido aos serviços da cidade e aos condicionantes de valorização na mancha
urbana.
Os fatores de valorização destacados por Ribeiro (2015, p. 117) vão funcionar de
forma diferenciada nas moradias em condomínios fechados, pois: 1- os fatores de
microlocalização, destacados por ele, serão incorporados dentro dos muros dos condomínios,
nesse caso, as características naturais apenas; 2- os fatores de macrolocalização serão
desconsiderados, pois não haverá dependência da dinâmica econômica do bairro ou setor onde
foi instalado o condomínio; e 3- os fatores gerais terão importância no que se refere à
infraestrutura do condomínio, a possibilidade de acessar áreas centrais com facilidade devido
a infraestrutura viária da cidade com rodovias e grandes corredores arteriais e a dinâmica
econômica geral da cidade possibilitada pelos serviços de saúde, educação superior, comercio
e indústria no geral.
O fenômeno que se visualiza com os condomínios fechados é o da expansão das
fronteiras urbanas (RIBEIRO, 2015, p. 128), possibilitando a criação de espaços de moradias
de alto valor em zonas não urbanizadas, justificando dessa forma a produção do espaço
urbano sob uma nova lógica de acumulação, consumo e valorização na/da cidade.
 105

CONCLUSÃO

Os condomínios fechados nos mostram a “fuga” de um padrão de ordenamento

espacial/econômico que estamos acostumados a presenciar na dinâmica de produção do
espaço urbano a partir da lógica de acumulação, desvinculando-se do contexto de localização
imediata onde foram instalados. A principal característica desses empreendimentos
imobiliários que podemos considerar é dada pelo aumento significativo dos lucros ao
empreendedor, pois incorporam terras relativamente mais baratas e as vendem com preços de
áreas nobres. Dessa forma, o condomínio acaba sendo uma tipologia residencial muito
vantajosa para o incorporador, pois o lucro e o sobrelucro são mais elevados do que no
restante dos imóveis comercializados na cidade, justamente por estarem localizados em áreas
com baixos valores de terras brutas.
Consideramos, portanto, que a moradia em condomínios horizontais acaba se tornando
relativamente mais cara, pois, se o preço do solo que foi incorporado pelo empreendedor está
muito abaixo dos praticados no mercado de terras nobres da cidade, as moradias em
condomínios acabam saindo com preço final muito elevado, se comparando com tipologias
residenciais em áreas nobres da cidade com preço de solo mais caro e localização
relativamente melhor.
A moradia como um bem necessário à humanidade figura também a condição de
necessidade espacial dos indivíduos enquanto seres que produzem o seu espaço
constantemente. Entender que a cidade através do ambiente construído representa o que
acontece de mais complexo no espaço urbano, refletindo contradições e interesses de diversos
agentes, é pensar que esses interesses e contradições se apresentam também geograficamente
na paisagem e a moradia se mostra como um fenômeno socioespacial importante para pensar
esses fenômenos.
Como parte fundamental do ambiente construído, a moradia parece agora não ser
apenas um recorte do espaço para suprir a necessidade de morar, mas representa também as
demandas de produção e consumo do mercado imobiliário, comum no modelo urbano e de
oferta de serviços, que devem ser acessíveis, embora a distância real seja relativamente
compensada em nossa época.
Enxergar a cidade sobre essa perspectiva traz à tona anseios que se mostram a partir de
contradições e injustiças espaciais que aparecem nesse modelo de cidade. A moradia tratada
como mercadoria na dinâmica de produção e uso do espaço urbano traz relativos impactos
negativos para alguns moradores da cidade, uma vez que nem todas as camadas sociais vão
 106

ter condições de acessar essas áreas “comerciáveis” do espaço urbano, sejam as moradias, os
serviços de alto valor em espaços privados como shoppings, escolas privadas, museus etc.
seja as grandes obras viárias voltadas para as parcelas da população que tem o carro como
meio de locomoção na cidade. Podemos pensar que parte dessas contradições se se deve à
produção do/no espaço urbano apenas para atender a interesses mercantis, onde a moradia e a
terra urbana passam a ter papel fundamental na absorção de capital e produção cada vez maior
de lucros.
Visualiza-se, dessa forma, a cidade como um grande mercado onde seus recortes são
comercializados e valorizados constantemente. Cada um desses recortes e uso do solo que vai
se valorizando, acaba sendo limitado às populações que podem pagar pelos preços ali
incorporados; e é nessa dinâmica que observamos também o “não acesso” e a negação de
populações de baixa renda a esses recortes, sugerindo que as partes comerciáveis da cidade
apenas são acessíveis a quem pode pagar, seja pela moradia, seja pelos serviços de alto valor
que estão agregados a esses setores, obrigando constantemente o deslocamento dessas
populações pobres para as zonas mais afastadas e “baratas” ainda não “comerciáveis”.
Os condomínios horizontais fechados parecem ser uma das tipologias residenciais
mais rentáveis no mercado imobiliário e no mercado de terras urbano atualmente. Não é à toa
que cada vez mais ocorre o surgimento e a reprodução de moradias desse tipo, mesmo em
cidades com demandas imobiliárias ainda tímidas, mesmo identificando que essa tipologia
residencial necessita de um recorte espacial maior do que qualquer outro modelo de habitação
praticado pelo mercado imobiliário.
Observamos também que há certo aceleramento na produção de moradias de alto valor
através da produção dos condomínios, uma vez que a busca por dinâmicas espaciais urbanas
de valorização imobiliária, que acontecem geralmente no núcleo mais central, próximos aos
serviços urbanos, pode ser em parte negligenciada e direcionada agora pelo “microespaço”
criado no ambiente interno dos condomínios, justificando dessa forma a prática da valorização
de moradias nos subúrbios desvalorizados da cidade, fugindo do tradicional padrão centro rico
versus periferia pobre.
Os padrões de renda de monopólio e renda diferencial que regulam em parte os preços
das moradias na cidade, podem se somar à dinâmica de renda de monopólio que ocorre
especialmente nos condomínios, fazendo os preços dessas moradias aumentar além do que
fora programado, gerando uma margem de lucro e sobrelucro ainda maior.
Na tentativa de entender a função e o impacto desse modelo residencial no espaço
urbano, perseguimos análises teóricas que são base para compreender muitos fenômenos que
 107

acontecem na produção do/no espaço urbano. Percebemos que esse modelo residencial de alto
valor nos subúrbios conduz outra lógica de valorização do espaço que parece ter origem em
uma dinâmica que integra novas áreas não urbanizadas à cidade e as novas demandas no
cotidiano urbano.
Pensar a reprodução desses espaços ligada a essas demandas, principalmente em
cidades de porte médio como Campina Grande, cria um caminho analítico para entender
como essa tipologia residencial é resultado de uma série de mudanças na estrutura
socioespacial ligada à vida urbana. O aumento da violência, a sensação de medo constante, a
mobilidade ligada ao automóvel, o consumo em locais fechados como o shopping e a busca
por um estilo de vida exclusivo, são demandas que devem ser pensadas paralelamente ao um
boom de moradias em condomínios fechados que acontece nas ultimas décadas.
Enxergando essas modificações na estrutura social das cidades, os incorporadores
criam, dessa forma, um modelo de moradia “ideal” para atender tais demandas urbanas. A
moradia em condomínios fechados é, portanto, um modelo habitacional que se integrará cada
vez mais à produção do espaço urbano, seja por “necessidades” de uso dos seus moradores,
seja por possibilidades de arrendamento em um negócio altamente lucrativo que surgem nas
cidades.
Portanto, a busca por outra lógica que vá de encontro a um modelo de produção
residencial que sirva apenas ao mercado imobiliário deve ser pensada considerando as
dinâmicas sociais, politicas e culturais que estão contidos no espaço urbano. A reprodução de
moradias em condomínios fechados é nesse caso reflexo de mudanças em macro escala que
são incorporadas e muitas vezes enaltecidas pelos agentes imobiliários (vide o caso da
violência e a busca por “espaço seguros”).
 108

REFERÊNCIAS
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APÊNDICES

Recortes dos anúncios publicitários dos condomínios de Campina Grande-PB

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Terras Alphaville
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