24 de Abril de 2024

Ofício 052_2024

A(o) Blue Condomínio Clube – Conselho Técnico

Biguaçu/SC
REF: BLUE – Resposta aos Questionamentos do Conselho Técnico

01. NBR e ISO de licitude de instalação na praia e Lagos, da lona aplicada e seu
destino de aplicação.

A geomembrana de PEAD (Polietileno de Alta Densidade), utilizadas no

Condomínio Blue, são frequentemente utilizadas em lagos e praias artificiais devido às
suas propriedades impermeáveis e duráveis. Elas podem ser empregadas para revestir o
fundo e as laterais dessas estruturas, ajudando a evitar vazamentos e protegendo o meio
ambiente de possíveis contaminações. Além disso, as mantas PEAD são flexíveis e
adaptáveis a diferentes formas de terreno, o que facilita sua aplicação em projetos de
diversas complexidades. Como existem pouca normatização nacional sobre o tema, as
normas de fabricação baseiam-se em normas americanas: ASTM (American Society for
Testing and Materials), conforme laudos em anexo. O fabricante é certificado ISO 9001.
Normativa para instalação baseia-se na norma nacional abaixo:

 ABNT NBR 16199:2020 – Barreiras Geossintéticas – Instalação de

Geomembranas Poliméricas.

02. Teste de resistência a cloro para não reação química a fundente e material da
manta.

Os lagos do condomínio têm volume de água elevada, ocupando uma área de

12.789,54m². Desde a concepção do empreendimento, foi pensado no tratamento através
de ultravioleta, de forma a reduzir a utilização de cloro. Em contato com o fabricante da
geomembrana, este informa, que não tem valores determinados para quantidade de cloro
limite de forma a comprometer as propriedades químicas da geomembrana. Como a
geomembrana é utilizada em larga escala para reservatórios de água, sistemas de
tratamento com cloro não tem restrição de uso, desde que sejam diluídos, em hipótese
alguma deve ser lançado cloro sem diluição nos lagos. Utilização de pastilha ou cloro a
granel, são tolerados, conforme indicação de fabricante, normalmente utilizado na
proporção de 4 gramas de cloro para cada 1.000 litros de água. A parte do descoloramento
verificado in loco não refere-se a geomembrana, mas sim a pintura realizada nas soldas.

03. Resistência a esforço pontual aplicado sobre material, se resiste a carga existente.

No dimensionamento da geomembrana foi considerada a resistência a tração

informada pelo fabricante de 22KN/m mínima e alongamento mínimo de 726,6%
(Fornecedor Roma - Lote B15345A). Considerando que a lâmina de água apresenta uma
profundidade média de 40cm de água, isto equivale a uma carga de 400kg/m², ou 4KN/m².
Supondo que os lagos encham até a crista do bloco de concreto, ou seja, em carga extrema,
teria uma lâmina de água de 80cm de água, o que equivale a uma carga de 800kg/m², ou
8KN/m².
Podemos supor, que mesmo que a manta estivesse em tração plena, a
geomembrana resiste a carga solicitada, porém ainda temos fatores redutores importantes,
como o fato de a manta estar em contato direto com solo compactado, reduzindo
significativamente o esforço de tração. Como observamos no decorrer de mais de um ano
do enchimento dos lagos, o mesmo não apresenta recalques diferenciais aparentes.
Temos ainda o fator de ser deixado o “franzimento” da geomembrana durante a
instalação, isto melhora o desempenho na variação térmica, onde a manta irá dilatar e
contrair e reduz o efeito de tração influente na geomembrana.

04. Resolução da manutenção entre praia e piscina de areia, onde hoje impossibilita
o uso geral em caso de vazamento, e tem sua manutenção prejudicada pela
quantidade de areia que se deposita na piscina.

Os serviços de manutenção de garantia de obras civis estão em andamento.

Em projeto foi previsto que inevitavelmente iria ocorrer acúmulo de areia na parte
da piscina, seja pela ação de crianças, ou pela própria mudança de local do usuário com
areia no corpo. No filtro, existem as opções de “aspiração filtrando”, “aspiração
drenando” e “recirculação”. Trata-se de operar de forma correta do sistema.
Na “aspiração filtrando”, toda aspiração passa pelo sistema de filtro e retorna a
piscina, esta opção é inviável para remover areia, pois a areia aspirada passaria pelo filtro
e o mesmo material voltaria a piscina.
A opção de “aspiração drenando” também não se aplica visto que o material
aspirado é descartado na rede pluvial.
A forma correta de aspirar a areia é na função “recircular”, pois o material
aspirado succionado vai direto a prainha, ou seja, limpa a piscina e devolve a areia aonde
ela deve ser depositada, evitando o desperdício da mesma.
Esta operação envolve abertura e fechamento de registros e foi realizada no
treinamento de operação logo após a entrega do condomínio. Caso o operador atual não
tenha ciência deste procedimento, o síndico pode nos comunicar que agendaremos novo
treinamento.

05. Emendas do lago apresentam descolamento, qual a solução.

A geomembrana é fornecida em rolos de 5,90m x 100,00m, para solidarizar a

impermeabilização dos lagos utiliza-se solda por extrusão. As soldas deixam sobra de
geomembrana no transpasse, não necessariamente esta “sobra” trata-se de ponto
“descolado”. Com os serviços de limpeza dos lagos iniciados, está sendo realizada uma
inspeção visual em todo a extensão de lagos, caso observado algum ponto com
descolamento, será soldado. Observou-se pontos de rasgo na geomembrana em
alinhamento com lotes em obra em execução. Esta situação já foi constatada e
comunicada ao condomínio na fase de execução de alguns decks, onde utilizou-se o
cimbramento apoiado diretamente na geomembrana. O Regulamento Interno é claro
quanto a construção dos decks, conforme item 5.2.3, b:

b) Nas unidades autônomas com fundo para o espelho d’água será permitida a ocupação
para uso de deck, obrigatoriamente construído em balanço, e respeitando os limites da
área privativa de cada lote.

Foto 01 – Construção de vigas com Foto 02 – Detalhe de cimbramento

cimbramento apoiado na manta PEAD. apoiado na manta PEAD.

Foto 03 – Cimbramento apoiado na manta Foto 04 – Rasgo na manta PEAD

PEAD. proveniente de cimbramento das obras
residenciais.
Foto 05 – Rasgo na manta PEAD proveniente Foto 06 – Rasgo na manta PEAD
de cimbramento das obras residenciais. proveniente de cimbramento das
obras residenciais.

Foto 07 – Rasgo na manta PEAD Foto 08 – Rasgo na manta PEAD

proveniente de cimbramento das obras proveniente de cimbramento das obras
residenciais. residenciais.
 Foto 09 – Pregos e pedaços de arames Foto 10 – Pregos deixados por obras
oxidados no fundo dos lagos, próximo à obras das residências próximas aos lagos.
residenciais.

Ao longo de todo perímetro externo dos lagos estão instalados drenos, para
direcionamento da água, evitando subpressão na geomembrana. Por esta razão foi
previsto também em Regulamento Interno, uma faixa de 0,50m livre no fundo dos lotes,
conforme 5.2.3:

5.2.3 - Dos Recuos de Fundo

a) Além dos recuos exigidos na Lei Municipal, nas unidades autônomas com fundos para
o espelho d’água será obrigatório, nesta face do lote, o recuo de 0,5m na infraestrutura
das edificações a partir do limite da borda de contenção. Fica autorizada a edificação
dentro desta faixa de 0,5m desde que executada em balanço, cujas infraestruturas sejam
executadas fora do recuo.

A marcação dos piquetes de fundo de lotes foi justamente deixada no início da

faixa de dreno para que pudesse ser facilmente visualizada no local, conforme informado
no Manual de Operação e Utilização.
 Figura 01 – Perfil da faixa não edificante e faixa de dreno dos lagos.

Todas estas instruções constam não somente no Regulamento Interno do

condomínio, como no Manual de Operação e Utilização, documentação fornecida na
entrega do empreendimento.
Todos os cuidados relativos a manta estão descritos no Manual de Operação e
Utilização, conforme item 11.2 abaixo:

11.2 CUIDADOS COM A MANTA PEAD

Os lagos do Condomínio Blue foram executados com manta PEAD de cor azul, com
espessura de 0,8mm a fim de impermeabilizar a área dos lagos e permitir que água possa
ser filtrada e tratada ficando com aspecto e tonalidade cristalina.
A recomendação ao Condomínio, é que todos os proprietários sejam orientados a tomar
alguns cuidados, precauções e seguir algumas restrições afim de manter a manta livre
de danos oriundos de processos executivos das residências ou até mesmo evitar algum
dano por fatores externos. Para tanto, pontuamos abaixo alguns dos cuidados e medidas
a serem tomadas em relação aos lagos contemplativos do condomínio:
 Durante a construção de residências, deve-se fazer o uso de telas fachadeiras e
bandejas de proteção evitando a queda de objetos pontiagudos, materiais
perfurantes ou qualquer outro tipo de material utilizado na construção;
 Se atentar ao método executivo de decks, buscando não haver nenhuma
interferência com a manta para que a mesma não seja alvo de furos, rasgos ou
qualquer outro dano que possa fazê-la perder sua função de vedar os lagos;
 É proibida a entrada de animais nos lagos;
 É proibida a entrada de pessoas nos lagos, exceto para fins de limpeza e
manutenção;
 É proibido a prática de qualquer atividade esportiva no interior dos lagos;
 É proibido o arremesso de qualquer objeto ou brinquedos;
  É proibido o deságue de águas pluviais dentro dos lagos;
Ressalta-se os perigos e responsabilidades aos proprietários no que se refere a
quaisquer prejuízos causados na manta, independente dos motivos que levaram a causar
algum dano na mesma.
A perfuração em algum ponto da manta acarretará no esvaziamento total do lago
para o seu devido reparo. O reparo só pode ser executado com o lago totalmente vazio e
livre de qualquer resquício de água, bem como, implica na contratação de empresa
especializada com equipamentos indicados para tal serviço.
Negligenciar os cuidados com a manta implicará em vários prejuízos, tanto visual
quanto financeiro ao condomínio e proprietários.

O que percebemos já nas primeiras construções é a falta de qualquer proteção

fachadeira e bandejas nas construções, requisitos básicos para preservação da
geomembrana. Diversos pregos encontrados já na limpeza do primeiro lago, falta de
proteção na própria roçada de grama, onde a mesma deposita-se no fundo do lago.
A própria operação de limpeza dos lagos, exige dimensionamento de pessoal
compatível com a área de 12.789,54m² de lagos.

Foto 11 – Obra residencial não respeitando a faixa não edificante e prejudicando

infraestrutura de drenagem aos fundos do meio fio do lago.
 Foto 12 – Detalhe da interferência da obra Foto 13 – Detalhe da interferência
residencial com a infraestrutura de drenagem da obra residencial com a
do lago. infraestrutura de drenagem do lago.

06. Aterramento dos lagos para mudança pra jardim ou outra opção

A concepção do Empreendimento Blue Condomínio Clube sustenta-se

principalmente em torno dos lagos contemplativos, interferir neste espaço comum não
altera apenas a estética do Empreendimento como retira, diretamente, o seu diferencial.

Ademais, frisa-se que a vida em condomínio deve respeitar a vontade da maioria

e, neste sentido, deve ser observada a dos diversos proprietários em manter os lagos em
sua concepção original.

Isto posto, a Deltaville informa que não possui intenção de modificar as áreas
comuns do Empreendimento e, ainda, salienta quanto a necessidade de cumprimento a
Convenção do Condomínio para com eventuais deliberações que venham a ser tomadas.

Neste sentido, dispõe o artigo 5º do referido Instrumento que “todas as pessoas,

condôminos e ocupantes, a qualquer título, que residem no Condomínio, suas famílias e
empregados, são obrigados a cumprir, respeitar e fiscalizar a observância das disposições
desta Convenção”, já o artigo 22 estabelece o quorum de 2/3 dos proprietários para
realização de obras nas partes comuns e, por fim, o artigo 27 determina que cada unidade
corresponderá a um voto, proferido pelo proprietário devidamente registrado na matrícula
da unidade autônoma.

Ou seja, para eventual desejo de alteração das áreas comuns, faz-se necessário o
voto de ao menos 329 (trezentos e vinte e nove) proprietários, devidamente registrados
junto à matrícula do imóvel votante.
07. Retirada da praia, aumento da área de piscina para resolução definitiva de
vazamentos.

A Ábaco irá prestar toda garantia de obras civis. Esta alteração, entraria no
mesmo quesito de regulamentação do item anterior.

08. Manutenção operacional dos lagos com a troca das mantas pós 10 anos com
Decks como fazer

O prazo de vida útil da geomembrana varia devido a vários fatores como

insolação, temperaturas extremas, produtos químicos agressivos, abrasão mecânica e a
própria limpeza periódica podem prolongar sua vida útil. A recomendação é que seja
substituída a manta quando começar a perder suas propriedades químicas e inicie o
fissuramento. Como os lagos são individuais, não necessariamente será preciso substituir
a geomembrana de todos os lagos de uma única vez. Porém quando optar-se por nova
geomembrana, faz-se necessário substituir o lago inteiro que se pretende renovar. Em
hipótese alguma deve ser soldado geomembrana antiga com nova.
O sistema atual de instalação da geomembrana (linha vermelha abaixo), passa por
baixo dos blocos de concreto e é fixado na parte de trás da peça, conforme Figura 02
abaixo:

Figura 02 – Perfil da localização da geomembrana atual dos lagos.

A substituição por nova geomembrana pode ser realizada sobre a antiga, sem
problema algum. Como o prazo de vida útil é longo e até lá o condomínio já terá diversas
edificações concluídas com decks sobre os lagos, o questionamento do condomínio se faz
pertinente. Como os decks avançam somente 1,50m sobre os lagos e altura livre do fundo
do lago até a parte inferior da viga é de 0,80m, o profissional terá livre acesso para
executar a instalação da manta (linha azul na Figura 03 abaixo). A geomembrana pode
ser fixada na própria face do bloco de concreto, visto que com a ocupação dos decks os
blocos não serão mais visíveis da parte externa.
 Figura 03 – Perfil da localização proposta da geomembrana dos lagos.

09. Possibilidade de lagos naturais , com comportas e rebaixo de leito

Conforme explanado na reunião com o conselho, a opção de adoção do sistema

de impermeabilização dos lagos ocorreu devido ao nível do lençol freático ser muito baixo
em relação aos lotes, sendo que prejudicaria a vista da água dos lotes para o lago, por este
estar em nível muito inferior, cerca de 2,00m.
Toda a região da planície de Biguaçu caracteriza-se por um solo aluvionar, com
bolsões de areia. Estes bolsões funcionam como drenos. Como o empreendimento teve
regiões de corte e aterro, estes variando de poucos centímetros a pouco mais de 2,00m de
argila, conforme o primitivo natural do terreno, os lagos ficariam sujeitos a variação dos
níveis em função da presença ou não de veios de areia. Alguns lagos poderiam ficar
totalmente impermeáveis, enquanto outros, drenariam água pelos veios de areia, ou seja,
os níveis de água de cada lago, ficariam em cotas variáveis.
A solução por impermeabilização dos lagos visa garantir que o nível de água
permaneça constante e em cota mais elevada, como também garante a homogeneização
do nível da lâmina de água em todos os lagos. A adoção de comportas e rebaixo do leito
não resolvem a situação, visto que a água continuaria sendo drenada na parte arenosa,
sendo obrigatoriamente necessário a impermeabilização para se atingir o objetivo
proposto.

Isto posto, uma vez esclarecidos cada um dos tópicos solicitados, agradecemos a
compreenção e permanecemos à disposição.