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PLMJ

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Julho 2009

DIREITO DO URBANISMO

REGIME DE USO DO SOLO: CLASSIFICAO E QUALIFICAO


A Esperada Uniformizao Legal
ConsiderAes PreLiMinAres dos actos praticados, aos procedimentos de elaborao, alterao ou reviso de PMOT iniciados anteriormente a 30 de Maio de 2009, salvo nos casos de procedimentos relativos a planos directores municipais (PDMs) em que j exista parecer final da comisso de acompanhamento ou relativos a planos de urbanizao e planos de pormenor cujas propostas tenham j sido apresentadas CCDR competente para efeitos de conferncia de servios. estipulado um prazo de cinco anos para a adequao dos PDMs ao novo regime regulamentar, a qual dever ser implementada por meio de procedimento de reviso sempre que tenha impacto ao nvel das opes estratgicas, dos princpios e objectivos do modelo territorial definido ou dos regimes de salvaguarda e valorizao dos recursos e valores territoriais. Este prazo no se aplica ao regime de obrigatoriedade de reclassificao do solo urbano em rural (n.s 2 a 5 do artigo 8 do Decreto Regulamentar n. 11/2009, de 29 de Maio) que tem aplicao imediata. CLAssifiCAo do soLo O Decreto Regulamentar n. 11/2009, de 29 de Maio, aplicvel, com salvaguarda
1 Cumpre notar, porm, que o RJIGT foi, entretanto, alterado pelo Decreto-Lei n. 46/2009, de 20 de Fevereiro. 2 O regime jurdico ora aprovado era aguardado desde 1999, dado que o RJIGT, na sua verso originria, j remetia, para decreto regulamentar posterior, a definio dos critrios de classificao e de reclassificao do solo, assim como os critrios e as categorias de qualificao do solo rural e urbano (cfr. n. 2, do artigo 74.).

Recorde-se que a classificao do solo assenta em duas classes fundamentais solo rural e urbano que determinam o destino principal dos terrenos.

Mais de um ano e meio volvidos sobre a entrada em vigor do Decreto-Lei n. 316/2007, de 19 de Setembro, que alterou o Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial (RJIGT)1, foi recentemente publicado por via do Decreto Regulamentar n. 11/2009, de 29 de Maio o to aguardado Regime de Uso do Solo, cujos traos gerais constavam j daqueloutro diploma2. Fixam-se, assim, os critrios uniformes de classificao e reclassificao do solo, bem como os que presidem, dentro de cada classe, respectiva qualificao e categorizao. Destinado essencialmente a orientar os procedimentos de elaborao, alterao e reviso dos planos de ordenamento do territrio de mbito municipal (PMOT) por via dos quais se procede classificao, reclassificao e qualificao do solo o presente Regulamento prev, no obstante, para os planos regionais de ordenamento do territrio, a tarefa de densificar os respectivos critrios uniformes ao nvel regional.

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Recorde-se que a classificao do solo assenta em duas classes fundamentais solo rural e urbano que determinam o destino principal dos terrenos. Classificando-se como solo urbano o destinado urbanizao e edificao urbana, actual ou programvel, a classe de solo rural assume um carcter residual, aglutinando os solos destinados ao aproveitamento agro-pecurio, florestal e de recursos geolgicos, bem como os
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RegiMe de Uso do soLo: CLAssifiCAo e QUALifiCAo


espaos naturais, de proteco ou lazer, e os solos vocacionados para qualquer tipo de ocupao humana incompatvel com a integrao urbana ou com a classificao de solo urbano. Classificao do Solo Rural No que respeita ao regime da classificao do solo como rural, o presente decreto Regulamentar, para alm de individualizar o conjunto dos critrios, alternativos, cuja verificao reconduz a essa classificao, prev que, na apreciao dos elementos que conformam cada um desses critrios, seja ponderada a ocupao actual do solo. so os seguintes os critrios subjacentes classificao do solo como rural: (i) Reconhecida aptido agrcola, pecuria, florestal ou para aproveitamento de recursos geolgicos; (ii) ocorrncia de recursos e valores naturais, ambientais, culturais ou paisagsticos que justifiquem ou beneficiem de estatuto de proteco, conservao ou valorizao incompatvel com a urbanizao e a edificao; (iii) ocorrncia de riscos naturais, tecnolgicos ou de outros factores de perturbao ambiental ou de segurana ou sade pblicas incompatveis com a integrao em solo urbano; (iv) Localizao de equipamentos de defesa nacional, segurana e proteco civil incompatveis com a integrao em solo urbano; (v) Afectao a quaisquer outros tipos de ocupao humana que no confiram o estatuto de solo urbano. Reclassificao do Solo Urbano Como Solo Rural Uma das principais inovaes introduzidas pelo decreto Regulamentar n. 11/2009, de 29 de Maio, decorre do regime de reclassificao do solo urbano como solo rural e prende-se com a obrigatoriedade de, em presena de situaes determinadas, se proceder a essa reclassificao.
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Rui Serra Detalhe Obra da Coleco da Fundao PLMJ

Assim, a reclassificao do solo urbano como solo rural ocorre: (i) quando tal resulte dos instrumentos de gesto territorial em vigor; (ii) quando, da actualizao das previses de evoluo demogrfica, econmica e social dos Municpios e da avaliao da execuo dos PMoT em vigor, se conclua, com fundamento nos critrios legalmente fixados, que a rea urbanizvel prevista nos planos excessiva; (iii) no mbito da relocalizao ou redistribuio de reas de urbanizao programada. Por outro lado, impe-se s Cmaras Municipais a obrigao de, no prazo de execuo dos PMoT, levar a cabo a programao das reas no urbanizadas integradas no permetro urbano. Na ausncia desta programao, ou caso a mesma no venha a ser executada no prazo definido para a execuo do PMoT em causa, fica a Cmara Municipal obrigada a proceder reclassificao das reas afectadas como solo rural, no mbito do procedimento de reviso do plano. Para este efeito, faz-se corresponder falta de execuo da programao a verificao da caducidade, por decurso do prazo, dos actos de licenciamento ou das admisses de comunicaes prvias praticados no seu mbito, incluindo eventuais prorrogaes, decorrido que seja o prazo de execuo da programao previsto pelo PMoT.

A obrigatoriedade de reclassificao admite, contudo, excepes, cedendo designadamente quando, em sede de reviso do PMoT, se conclua fundamentadamente pelo cabimento da manuteno da classificao como solo urbano, ou caso subsistam, em vigor, actos de licenciamento ou de admisso de comunicaes prvias de operaes de loteamento ou obras de urbanizao para essa rea. Reala-se que este regime de obrigatoriedade de reclassificao do solo urbano em rural imediatamente aplicvel a todos os PMoT em vigor data de 30 de Maio de 2009. de notar, ainda, que a reclassificao como solo rural deve obedecer verificao dos mesmos critrios, j acima enunciados, que regem no processo de classificao.

Reala-se que este regime de obrigatoriedade de reclassificao do solo urbano em rural imediatamente aplicvel a todos os PMoT em vigor data de 30 de Maio de 2009.

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Julho 2009

Na reclassificao do solo rural como solo urbano, o Decreto Regulamentar n. 11/2009, de 29 de Maio, faz eco do princpio de excepcionalidade j imposto pelo RJIGT.
Classificao do Solo Urbano Em matria de classificao do solo como urbano que deve obedecer a princpios de indispensabilidade e adequao, quantitativa e qualitativa, para implementao da estratgia de desenvolvimento local so reiterados os propsitos de sustentabilidade, valorizao e pleno aproveitamento das reas urbanas, subordinados ao ditame da economia dos recursos territoriais. Neste enquadramento, estabelecem-se quatro critrios, que devero verificar-se cumulativamente, para que o solo seja classificado como urbano, a saber: (i) insero no modelo de organizao do sistema urbano municipal, (ii) existncia ou previso de aglomerao de edificaes, populao e actividades geradoras de fluxos significativos de populao, bens e informao, (iii) existncia ou garantia da dotao, em conformidade e no horizonte temporal do PMOT, de infra-estruturas urbanas e de prestao de servios associados, incluindo, necessariamente, transportes pblicos, abastecimento de gua e saneamento, distribuio de energia e telecomunicaes e (iv) garantia de acesso da populao residente aos equipamentos que assegurem a satisfao das respectivas necessidades colectivas fundamentais, devendo a verificao destes dois ltimos critrios ser adaptada s especificidades de cada espao urbano. Reclassificao do Solo Rural Como Solo Urbano Na reclassificao do solo rural como solo urbano, o Decreto Regulamentar n. 11/2009, de 29 de Maio, faz eco do princpio de excepcionalidade j imposto pelo RJIGT. Deste modo, aos critrios cuja presena cumulativa se exige para efeitos de classificao como solo urbano, soma-se um conjunto de critrios complementares a verificar em sede de reclassificao:

(i) Fundamentao na avaliao da dinmica urbanstica e da execuo do PDM em vigor, com base em indicadores de execuo fsica e na quantificao dos compromissos urbansticos vigentes; (ii) Prevalncia do aproveitamento de reas urbanas susceptveis de reestruturao e maior densificao, cujo grau deve ser aferido; (iii) Indispensabilidade estruturao do espao urbano; da

podendo, antes, ser transversais s diversas categorias de solo, rural ou urbano. A Estrutura Ecolgica Municipal deve ser delimitada nos PDMs, em conformidade com os respectivos PROTs e com os planos sectoriais aplicveis, sendo constituda pelo conjunto de reas cuja funo principal a de contribuir para o equilbrio ecolgico e para a proteco, conservao e valorizao ambiental e paisagstica dos espaos rurais e urbanos. A afectao de solo urbano, independentemente da respectiva categoria, Estrutura Ecolgica Municipal dever despoletar a aplicao de mecanismos de perequao. As Categorias Operativas de Solo Urbano Para alm das categorias funcionais, so distinguidos dois tipos de categorias operativas de solo urbano Urbanizado e Urbanizvel sendo Solo Urbanizado aquele que se encontre dotado de infraestruturas urbanas e equipamentos de utilizao colectiva e Solo Urbanizvel aquele que se destine expanso urbana. Com base nas presentes categorias, os PMOTs podem estabelecer subcategorias operativas, diferenciando o solo em funo do grau de urbanizao e do tipo de operaes urbansticas previstos. A urbanizao sempre, obrigatoriamente, precedida de programao, por meio da delimitao de unidades de execuo. O programa de execuo da urbanizao fica sujeito a inscrio no plano de actividades municipal, bem como, sendo caso disso, a inscrio oramental. Os Municpios ficam obrigados a promover a urbanizao do Solo Urbanizvel delimitado em PMOT no perodo programado e a garantir os meios tcnicos e financeiros necessrios para esse efeito, podendo, para tanto, recorrer contratualizao com os interessados.

(iv) Compatibilidade com os planos sectoriais com incidncia territorial e com os planos regionais de ordenamento do territrio (PROTs), em particular com os limites mximos de expanso do solo urbano estabelecidos; (v) Programao da execuo da urbanizao e edificao do solo a reclassificar; (vi) Necessidade de relocalizao ou redistribuio de reas de urbanizao programada sem acrscimo da rea total do solo urbano. A reclassificao do solo rural em solo urbano efectua-se por via de alterao ou reviso dos PMOT. Qualificao do Solo Na regulamentao da qualificao do solo, destaca-se a sistematizao de um conjunto de princpios fundamentais que devero presidir ao estabelecimento do aproveitamento do solo em funo da utilizao dominante, por integrao em categorias e subcategorias de solo, rural ou urbano, a saber: (i) Princpio da compatibilidade de usos; (ii) Princpio da graduao; (iii) Princpio da preferncia de usos; (iv) Princpio da estabilidade. Autonomizam-se as figuras da Estrutura Ecolgica Municipal e dos Espaos-Canais, que tm em comum a circunstncia de no constiturem categorias autnomas,

A urbanizao sempre, obrigatoriamente, precedida de programao, por meio da delimitao de unidades de execuo.
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Regime de Uso do solo: ClassifiCao e QUalifiCao

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apresentao da equipa de Urbanismo


A Equipa de Urbanismo de PLMJ est especialmente vocacionada para o acompanhamento de assuntos directamente relacionados com o Urbanismo e o Ordenamento do Territrio, em ambos os sectores de actividade: pblico e privado.
A Equipa de Urbanismo de PLMJ est especialmente vocacionada para o acompanhamento de assuntos directamente relacionados com o Urbanismo e o Ordenamento do Territrio, em ambos os sectores de actividade: pblico e privado. A actividade desta Equipa reflecte, o seu carcter multidisciplinar. Com efeito, nela se incluem, no s o acompanhamento de procedimentos de aprovao de operaes urbansticas (loteamento, urbanizao, construo, entre outras) e da actividade administrativa de planeamento e reabilitao urbana (nomeadamente, definio de trmites e elaborao do contedo normativo dos planos) mas tambm a assessoria em sede de planeamento fiscal dos projectos, contencioso urbanstico e execuo dos diversos instrumentos de gesto territorial. Para melhor corresponder s crescentes solicitaes do mercado, quer a nvel interno, quer a nvel externo, a Equipa de Urbanismo, alm de contar com a colaborao e experincia do Dr. Jos Miguel Jdice e do Prof. Rui Chancerelle de Machete, integra um conjunto de Advogados com uma vasta experincia acadmica e profissional em todas as reas directamente relacionadas com o Direito do Urbanismo: direito administrativo; direito imobilirio; direito fiscal; contencioso e arbitragem.

A presente Nota Informativa destina-se a ser distribuda entre Clientes e Colegas e a informao nela contida prestada de forma geral e abstracta, no devendo servir de base para qualquer tomada de deciso sem assistncia profissional qualificada e dirigida ao caso concreto. O contedo desta Nota Informativa no pode ser reproduzido, no seu todo ou em parte, sem a expressa autorizao do editor. Caso deseje obter esclarecimentos adicionais sobre este assunto contacte Carla Madeira Papa-cpa@plmj.pt ou Tiago dos Santos Serro-tiss@plmj.pt.

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