Direito do Urbanismo e Ordenamento do

Território – Curso de Preparação - CENOR

Dulce Lopes – dulce.rdgr@gmail.com

O direito do urbanismo (em Portugal)
1. As duas grandes temáticas

} O planeamento urbanístico: definição das regras

de ocupação, uso e transformação do território
(previsão)

} A gestão urbanística: decisões sobre as concretas

operações de ocupação territorial (de acordo com as
regras dos planos) - concretização
 3. O urbanismo como tarefa pública

} As principais decisões são da responsabilidade de

entidades públicas:
} Quer em matéria de planeamento: não há
planeamento privado, ainda que possam ser celebrados
contratos para planeamento
} Quer em matéria de gestão urbanística: com
especial relevo para os atos de controlo preventivo das
várias intervenções (operações urbanísticas ou outras
similares): os licenciamentos/as comunicações prévias e
a sua titulação
Atos (normativos ou administrativos) dotados
de imperatividade (auto-tutela declarativa)
Urbanismo e registo (o necessário cruzamento)
} “Não pode manter-se a dissociação que tem existido
tradicionalmente entre as faculdades públicas de carácter
urbanístico e o tráfico jurídico imobiliário que está
confiado ao registo predial.”

Mercedes Fuente, Urbanismo y Publicidad Registral, 2ª ed. Revista e Ampliada,

Madrid/Barcelona, Marcial Pons, 2001.
IRN- P.º R.P. 68/2008 DSJ-CT
} a «crescente importância que as normas urbanísticas vêem
assumindo nos nossos dias, e as inevitáveis repercussões que as
operações (urbanísticas), gizadas ao seu abrigo, têm na
conformação do direito de propriedade dos particulares sobre os
prédios a que respeitam já que das mesmas resultam limitações
e condicionantes ao exercício dos poderes contidos naquele
direito, designadamente, no que concerne ao exercício do
chamado “ius aedificandi”.»
} «Sendo o prédio – realidade física e material com determinada
conformação – o objecto eleito das normas de registo,
compreende-se que, no âmbito do comércio jurídico imobiliário
em que este ramo de direito pontifica, ganhe relevância, no
plano de veículo da publicidade que lhe incumbe, o acto
praticado pela entidade administrativa competente (…)»
Lei de bases gerais da política pública de solos, de
ordenamento do território e de urbanismo – Lei
31/2014

Artigo 76.º
Registo predial, inscrição matricial e cadastral
Estão sujeitos a registo predial, a inscrição matricial, bem
como a georreferenciação e a inscrição no cadastro predial, os
factos que afetem direitos reais relativos a um determinado
imóvel ou lhe imponham um ónus, nos termos da lei.
Os instrumentos (referência aos mais impressivos)
Em especial

} Os planos que definem regras vinculativas dos

particulares quanto à ocupação, uso e transformação
do território
} Os atos de transformação fundiária
a) Os planos
a) Os Planos
} Instrumentos de planeamento territorial como
definidores das regras de ocupação, uso e
transformação do território.
} Referencia aos planos diretamente vinculativos
dos particulares: classificam os solos (destino
básico rural/urbano) e qualificam o solo (uso
dominante e regime de edificabilidade) –
conformam o direito de propriedade
Devem as normas constantes dos planos territoriais, em
especial as que são diretamente vinculativas dos
particulares, ser levadas a registo?
a) Os Planos

} Apenas aqueles que tenham como efeito imediato (isto é,

sem necessidade de um ato autorizativo) a transformação
da situação fundiária da sua área de intervenção:
referência aos planos de pormenor com efeitos
registais (remissão)
b) Operações de
transformação
fundiária
Dos conceitos no
RJIGT e no RJUE
Operações de reestruturação da propriedade/
operações urbanísticas de transformação fundiária
} Fracionamento versus loteamento
} Reparcelamento
} Emparcelamento da propriedade
} (Re)estruturação da compropriedade
} As soluções previstas no Regime Jurídico da Estruturação
Fundiária
Transformação fundiária na LBPSOTU (art.19.º)

} 1.O dimensionamento, fracionamento, emparcelamento

e reparcelamento da propriedade do solo realiza-se de
acordo com o previsto nos planos territoriais, devendo
as unidades prediais ser adequadas ao aproveitamento
do solo neles estabelecido.
} 2. Sem prejuízo da fixação legal de unidades mínimas
de cultura em solo rústico, os planos territoriais de
âmbito intermunicipal ou municipal podem estabelecer
critérios e regras para o dimensionamento dos prédios,
nomeadamente para os lotes ou parcelas resultantes das
operações de transformação fundiária realizadas no
âmbito da sua execução.
Transformação fundiária na LBPSOTU (art.19.º)
} 3 - As associações de municípios e as autarquias locais podem promover, por
sua iniciativa ou em cooperação com os proprietários de prédios, a
reestruturação da propriedade, nos termos da lei, com vista a:
a) Reduzir ou eliminar os inconvenientes socioeconómicos da fragmentação
e da dispersão da propriedade;
b) Viabilizar a reconfiguração de limites cadastrais de terrenos;
c) Contribuir para a execução de operações de reabilitação e regeneração;
d) Assegurar a implementação da política pública de solos prevista nos
programas e planos territoriais;
e) Ajustar a dimensão e a configuração dos prédios à estrutura fundiária
definida pelo programa ou plano territorial;
f) Distribuir equitativamente, entre os proprietários, os benefícios e
encargos resultantes da entrada em vigor do plano territorial;
g) Localizar adequadamente as áreas necessárias à implantação de
infraestruturas, equipamentos, espaços verdes ou outros espaços de
utilização coletiva, designadamente as áreas de cedência obrigatória.
}
Transformação fundiária na LBPSOTU (art.19.º)
4.Os proprietários do solo rústico podem, individualmente
ou em associação, promover a reestruturação da
propriedade, nomeadamente para reduzir ou eliminar os
inconvenientes socioeconómicos da fragmentação e da
dispersão da propriedade.
5. Os proprietários do solo urbano podem reestruturar a
propriedade, nomeadamente promovendo o fraci-
onamento ou reparcelamento de prédios destinados à
construção urbana, mediante operações urbanísticas de
loteamento que definam a edificabilidade e os prazos da
sua concretização.
Transformação fundiária RJIGT – artigo 162.º
do Decreto-Lei 80/2015

} (Re)estruturação da propriedade
“1. São operações de reestruturação da propriedade o
fracionamento, o emparcelamento e o reparcelamento da
propriedade.
2. O fracionamento, o emparcelamento e o reparcelamento da
propriedade do solo realiza-se de acordo com o previsto nos planos
territoriais, devendo as unidades prediais ser adequadas ao
aproveitamento do solo neles estabelecido.”
Finalidades (n.º 3)
} a) Viabilizar a reconfiguração de limites cadastrais de terrenos;
} b) Contribuir para a execução de operações de regeneração e
reabilitação urbanas;
} c) Assegurar a implementação de políticas públicas e de planos
territoriais;
} d) Ajustar a dimensão e a configuração do solo à estrutura
fundiária definida pelo plano intermunicipal ou plano municipal;
} e) Distribuir equitativamente, entre os proprietários, os
benefícios e encargos resultantes do plano intermunicipal ou
plano municipal;
} f) Localizar as áreas a ceder obrigatoriamente pelos
proprietários destinadas à implantação de infraestruturas, de
espaços verdes ou de outros espaços e equipamentos de
utilização coletiva.
Finalidades:

Artigo 162.º do RJIGT, n.º 8 “As operações de reestruturação

respeitam o uso do solo estabelecido nos planos intermunicipais e
municipais e adequam-se à localização, configuração, função
predominante e utilização da propriedade.”
} As finalidades podem ser:
} Estritamente urbanas: de urbanização, edificação e
reabilitação urbana (no final, para efeitos de construção
urbana)
} Fracionamento de prédios rústicos, para outros fins que
não os de edificação urbana, designadamente agrícola (cfr.
artigos 1376.º e 1377.º do CC e a Lei n.º 111/2015)
Conclusão

} Âmbito alargado dos instrumentos de transformação

fundiária previstos na LBPSOTU e no RJIGT (são
apresentados como instrumentos de execução/
implementação dos IGT)
} Em causa estão apenas os IGT diretamente
vinculativos dos particulares (planos territoriais e que
abrangem os planos municipais e intermunicipais), que
são os únicos que preveem intervenções no território
com possibilidade de alterar a situação fundiária
preexistente
 O que releva:

Não é a situação de partida (rústica ou urbana), mas a

finalidade a que se destinam as parcelas/solos
Loteamento urbano

Reparcelamento urbano
Fins urbanos reestruturação da compropriedade
Finalidade da Destaques
Reestruturação
Fins distintos dos urbanos

Outros fins
Conclusões
} Fins urbanos e fins distintos dos urbanos:
} Objectivos diferenciados
} Pressupostos distintos
} Procedimentos e títulos variados
} Competências parcialmente coincidentes

} Admissibilidade de operações urbanísticas (sobretudo de

edificação) em solo rústico, inclusive em prédios fracionados
de acordo com a legislação agrícola/florestal, de acordo com
os planos territoriais.
} A diferenciação basilar entre prédios rústicos e urbanos e solo
rústico e urbano.
A transformação fundiária
para fins urbanos
As operações
Destaque
 Destaque
} Verdadeiras operações de loteamento simplificadas (de
apenas 2 parcelas), isentas, por isso, de procedimento de
licenciamento?
} Ou instituto diverso, em face da proibição regra de
loteamentos fora de perímetro (Proc. CP 89/2002 DST-CT
e das suas caraterísticas próprias)?
} O destaque efetua-se diretamente no notário ou na
conservatória, devendo sempre ser instruído com certidão
que demonstre o cumprimento dos requisitos previstos no
artigo 6.º do RJUE
} A ausência de controlo preventivo municipal: a emissão de
um ato com efeitos certificativos (verificação constitutiva) e
não autorizativos.
} No sentido de que “a dispensa do regime de loteamento
«não tem que ser pedida», visto ser um direito do
proprietário”, logo que a intervenção do conservador é
declarativa: Proc. N.º 109/92 R.P.4.
Ónus de não fraccionamento
} O registo oficioso do ónus de não fraccionamento das
parcelas resultantes do destaque (a sua restrição a
novas operações de destaque mas já não de
loteamento) e do condicionamento de uso
(habitacional)
} A reunião (anexação) de dois prédios, antes distintos,
não é prejudicada pelo facto de sobre um deles se
encontrar inscrito o ónus de não fraccionamento (não
configura uma oneração que impeça a anexação de
prédios) – Proc. R.P. 15/2003 DSJ-CT.
} Nos casos em que não existe um verdadeiro
destaque, é indevido o registo do ónus de não
fraccionamento, devendo este ser cancelado em
processo de rectificação (Proc. CP 21/2001 DSJ-CT)
Destaque dentro de perímetro urbano

} Dentro de perímetro urbano, a emissão da certidão de

destaque é possível, desde que as duas parcelas
resultantes do destaque confrontem com arruamentos
públicos, o que exclui, para este efeito, a relevância de
caminhos de natureza privada ou de servidões prediais
que permitam o acesso a prédios encravados.
} Deixou de se exigir que o Municipio aprovasse um
projeto da obra a construir sobre o prédio a destacar.
} Mas tal não significa que não haja lugar a definição da
capacidade edificativa da área a destacar, mas não está
associada a um projeto concreto.
Destaque fora de perímetro urbano

} A lei exige, cumulativamente que:

} na parcela a destacar só seja construído edifício que se
destine exclusivamente a fins habitacionais e não tenha
mais de dois fogos
} e que na parcela sobrante se respeite a área mínima fixada
na lei (geral ou especial, como a da RAN) ou no plano de
intervenção em espaço rústico
Destaque pela linha do perímetro urbano
} Os actos que tenham por efeito o destaque de parcela
(leia-se prédio) com descrição predial que se situe em
perímetro urbano e fora deste devem observar o
disposto nos n.ºs 4 ou 5 do artigo 6.º do RJUE, consoante
a localização da parcela a destacar (definida pelo
proprietário).
} Ou seja, se a parcela a destacar se situar dentro de perímetro,
tanto esta, como a parcela sobrante, devem confrontar com
arruamentos públicos
} Se a parcela a destacar se situar fora de perímetro, fica nesta a
edificação condicionada às regras do destaque fora de
perímetro (ainda que não faça sentido exigir a unidade mínima
de cultura)
 Destaque de parcela situada
sinultaneamente dentro e fora de perímetro

} Se a parcela a destacar se
localizar em perímetro
urbano e fora deste devem
ser aplicadas as regras dos
destaques em perímetro ou
fora de perímetro deste,
consoante a localização da
área maior (da parcela a
destacar).
Em especial, os
loteamentos
As operações de transformação fundiária
para fins urbanos

} Loteamentos urbanos (RJUE)

} Reparcelamentos urbanos (RJUE e RJIGT)
} (Re)estruturação da compropriedade (por regra no
âmbito de operações de reparcelamento ou com
dimensão de reabilitação – RJIGT e RJRU)
As operações urbanísticas de transformação
fundiária para fins urbanos

} Operações de transformação fundiária sujeitas a registo: o

loteamento, o reparcelamento e a estruturação da
compropriedade – artigo 2.º, n.º 1, alínea d) do C.R.P.

} O que vai a registo é a operação; o título pode variar

(alvará, títulos da comunicação prévia, planos de
pormenor). As figuras são sempre as mesmas (loteamento,
reparcelamento e estruturação da compropriedade),
independentemente da forma (procedimento) como se
concretizam.
(1) Loteamento
} Loteamento: “ações que tenham por objeto ou por efeito a
constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou
subsequentemente, à edificação urbana e que resulte da
divisão de um ou vários prédios ou do seu reparcelamento”
} Noção ampla de loteamento, aferida de forma objetiva
} Do loteamento resultam:
} Lotes para construção (objeto de propriedade privada)
} Parcelas para finalidades coletivas (com distintos estatutos em
termos de propriedade) artigos 43.º e 44.º do RJUE;
} O conceito (e estatuto jurídico) de lote: os loteamentos são
operações de transformação fundiária, mas nem todas as
operações de transformação fundiária são loteamentos
} Redefinição do âmbito da operação de destaque para efeitos do
RJUE e artigo 4.º/3 do RJUE
Função

• Loteamento “destina-se a evitar, não só a

desagregação da propriedade rústica, mas,
sobretudo, a sua desagregação selvagem, que, não
controlada, levaria à proliferação da construção sem
estruturas básicas mínimas de enquadramento
urbanístico” (Acórdão do STA, de 2 de Novembro de
2004, Rec. 34069)

• Os loteamentos ilegais e a dificuldade da sua

resolução (a legislação das AUGI – Lei 91/95)
Caraterização
A mais recente noção de loteamento:
} “as ações que tenham por objeto ou por efeito a
constituição de um ou mais lotes destinados,
imediata ou subsequentemente, à edificação urbana e
que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do
seu reparcelamento ”

} Loteamentos de um lote só
} Exclusão dos emparcelamentos
} Inclusão dos loteamentos conjuntos e dos
reparcelamentos
Caraterização
} A reformulação da noção de lote (o prédio destinado a
edificação e que tenha as menções previstas no artigo
77.º) - os loteamentos antigos, sem menções
suficientes relativas à edificabilidade
} A possibilidade de loteamentos parciais: O estatuto da
“parcela sobrante” (não faz parte da operação de
loteamento, sendo passível de um desenvolvimento
urbanístico autónomo, i.e. fora do regime das
alterações ao loteamento)
} Nas situações em que existem atos jurídicos que
implicam proceder à divisão fundiária, necessidade de
aferir se há um loteamento: diferença entre a criação
de novos prédios e de lotes;
} Dificuldades no controlo desta diferenciação
Encargos dos loteamentos
} Taxas urbanísticas

} Cedências (para domínio privado ou público)

} Compensações (no caso de não cedência, por os espaços

verdes/equipamentos ficarem como espaços comuns dos
lotes)

} artigos 43.º e 44.º RJUE

Procedimento
} Solução mais garantística prevista no artigo 4.º, n.º
2, alínea a)
} Sujeição a licenciamento (a titulação por alvará)
} Sujeição a comunicação prévia apenas nos casos
em que o loteamento seja precedido de informação
prévia favorável “qualificada” (artigo 4.º, n.º 4, alínea
f)].
} A realização de cedências por instrumento notarial próprio
(44.º, n.º 3)
} Obras de urbanização e de edificação subsequentes
sujeitas a comunicação prévia
} Exceto nas situações de loteamentos antigos com
menções extremamente amplas.
} Os loteamentos de iniciativa pública (artigo 7.º)
} Planos de pormenor com efeitos registais
Efeitos do loteamento (PGR 33/2016)

} Procuradoria Geral da República, (Parecer n.º

33/2016)

} A licença de loteamento é um ato administrativo e é

constitutiva de direitos e interesses legalmente
protegidos, gozando da proteção
constitucionalmente devida a estas posições
jurídicas ativas ora por força de limites à revisão
destes atos, ora por condicionar eventuais efeitos
retroativos de outros atos administrativos, de
regulamentos ou contratos administrativos e até da
lei.

} O direito a edificar, porém, revela-se um direito

incompleto, condicional e condicionado.
Efeitos do loteamento (PGR 33/2016)
• O referido direito encontra-se sujeito, fundamentalmente, a
duas condições. A primeira, de natureza suspensiva, impede
o início das obras de construção nos lotes sem estarem
concluídas - ou devidamente garantida a conclusão - das
obras de urbanização.
• A segunda é de natureza resolutiva e impede a comunicação
prévia (ou o licenciamento) de obras de edificação nos lotes
se a licença de loteamento tiver caducado, designadamente
por incumprimento de prazos fixados ao loteador, se tiver
sido anulada ou declarada nula ou se o objeto e conteúdo
respetivos tiverem sido alterados restritivamente.
• O direito a edificar nos lotes é ainda condicionado, com o
sentido de a edificação a empreender estar salvaguardada
apenas pelas especificações contidas no título da operação
de loteamento, o que significa que as obras não ficam
desobrigadas de cumprir as prescrições legais e
regulamentares a que pela sua natureza, características e
localização devam subordinar-se.
(-) Alternativa aos loteamentos: os conjuntos
imobiliários
} Alternativas aos loteamentos também sujeitas a registo
mas sem restruturar a propriedade (a propriedade
horizontal sobre “conjuntos imobiliários”):
1. Voluntário: “…pode ser aplicado…”.
2. É o regime da propriedade horizontal para um único prédio
“…com as necessárias adaptações…”: apenas as necessárias
e impostas pela pluralidade de edifícios e não resultantes da
vontade das partes.
3. Edifícios contíguos: significa prédios vizinhos sem necessidade
de ligação estrutural ou material entre eles. Tem é de existir
uma relação entre edifícios que revele uma situação
condominial unitária (unidade espacial ou territorial).
(-) Alternativa aos loteamentos: os conjuntos
imobiliários
} Alternativas aos loteamentos também sujeitas a registo
mas sem restruturar a propriedade (a propriedade
horizontal sobre “conjuntos imobiliários”):
4. Ligação funcional: tendo autonomia estrutural, a ligação funcional será o elo
que sustenta a aplicação do regime. A ligação funcional pode ter
intensidades diferentes; necessário é que exista qualquer ligação, que não
tem de ser em termos de acessoriedade ou necessidade.
5. Existência de partes comuns: cada vez são mais complexas (da necessidade
à comodidade; da subordinação à complementaridade e da acessoriedade
ao igual). V.g. partes comuns estruturais (quando exista ligação estrutural:
entradas, vestíbulos, escadas ou corredores comuns a dois ou mais
edifícios, ou as instalações gerais de gás, eletricidade, água, etc.), partes
comuns de envolvente ou cobertura; partes comuns de comunicação e
partes comuns funcionais.
6. Afetas ao uso de todas ou algumas unidades ou frações que o compõem:
cada unidade ou fração tem de estar ligada a outra, pela existência de
partes comuns (não pode existir autonomia absoluta, independência
funcional).
(-) Alternativa aos loteamentos: os conjuntos
imobiliários

} Alternativas aos loteamentos também sujeitas a registo mas

sem restruturar a propriedade (a propriedade horizontal
sobre “conjuntos imobiliários”):
} O supercondomínio: o regime da propriedade horizontal
mantém-se na sua estrutura, aplicando-se em bloco, sendo
apenas diferente o seu objeto: não se aplica apenas a um
edifício, mas a vários e não se aplica a várias frações
autónomas, mas a várias unidades imobiliárias ou moradias (um
só direito, uma multiplicidade de objetos).

} O condomínio complexo: existência de um regime duplo da

propriedade horizontal (e de permilagens).
Encargos
} Taxas Urbanísticas

} Exigência do cumprimento do disposto nos artigos 43.º e

44.º do RJUE, apenas se houver regulamento municipal a
determinar que as edificações a erigir têm impactes
semelhantes a um loteamento (artigo 57.º, n.º 5)ou
impactes relevantes (artigo 44.º, n.º 5)
Hipóteses práticas
Caso Prático
} António pretende promover uma operação urbanística de
vários edifícios destinados a habitação num prédio rústico de
que é proprietário e que se encontra localizado numa área
classificada no PDM como solo urbano
} Como qualificaria a operação em causa do ponto de vista
urbanístico? E qual o regime a que se encontra sujeita?
} Por sua vez José pretende vender parte de um prédio na
mesma área a Manuel, que a pretende usar para a construção
da sua casa de habitação
} Como qualificaria esta operação e a que regime(s) estaria sujeita?
} Se lhe fosse solicitada a intervenção neste ato, que documentos
exigiria que fossem apresentados? E se concretizada a edificação no
lote se pretendesse alienar a mesma a terceiros
Caso Prático
} O Senhor António pretende instalar um empreendimento
turístico constituído por várias edificações em solo
rústico, querendo para o efeito saber se pode lotear o
terreno, de modo a alienar os lotes assim constituídos a
terceiros ou se poderá/terá de constituir uma
propriedade horizontal ou plural sobre os mesmos,
caso em que apenas poderá alienar as frações
correspondentes a unidades de alojamento.
} Que lhe responderia?

} Artigos 41.º e 38.º do RJUE

Proposta de resposta
} Apesar de os loteamentos apenas serem possíveis em solo
urbano, uma vez que com eles se pretende ordenar e
programar o espaço para fins iminentemente urbanísticos,
criando “cidade” (artigo 41.º do RJUE), há uma exceção a essa
regra: a prevista no artigo 38.º do RJUE.
} Neste se estipula que “1 - Os empreendimentos turísticos
estão sujeitos ao regime jurídico das operações de loteamento
nos casos em que se pretenda efetuar a divisão jurídica do
terreno em lotes.
2 - Nas situações referidas no número anterior não é aplicável
o disposto no artigo 41.º, podendo a operação de loteamento
realizar-se em áreas em que o uso turístico seja compatível
com o disposto nos instrumentos de gestão territorial válidos
e eficazes.”
Proposta de resposta
} Ou seja, sempre que o uso turístico seja admitido em solo
rústico à luz dos planos vigentes (e sem que essa utilização
demande a reclassificação do solo para urbano), então poderá
intervir o loteamento como mecanismo de reconfiguração
fundiária (não se aplicando por isso, porque o CC assim o
admite e o RJUE assim o permite, as regras de fracionamento
em solo rústico, inclusive a unidade de cultura).
} Assim, para permitir uma individualização em lotes das
unidades de alojamento (designadamente para as colocar no
mercado do “turismo residencial”), mesmo no caso dos
empreendimentos turísticos no espaço rural, o legislador
flexibilizou as regras da localização dos loteamentos.
} É uma opção do promotor, assim, manter o empreendimento
em propriedade plena, dividir o empreendimento turístico – as
suas unidades de alojamento - em lotes ou constituí-lo em
propriedade horizontal (ou mesmo ambos).
Proposta de resposta
} Há igualmente que recusar a associação feita entre propriedade
horizontal e plural.
} De acordo com o RJET (Decreto-Lei n.º 39/2008, alterada por
último pelo Decreto-Lei n.º 80/2017), para que um
empreendimento possa ser sujeito a propriedade plural, as unidades
de alojamento devem consistir em lotes ou frações de um ou vários
prédios (artigo 52.º, n.º 1).
} De acordo com a “definição-descrição” legislativa de
“empreendimentos turísticos em propriedade plural”, estes incluem
três situações distintas: i) os empreendimentos compreendidos em
lotes; ii) os empreendimentos compreendidos em lotes e fracções
autónomas; iii) os empreendimentos apenas compreendidos em
fracções autónomas.
} O que o legislador pretendeu com esta obrigação foi a de que,
sempre que existam ou possam vir a existir distintos direitos de
propriedade sobre as unidades de alojamento, fiquem pré-definidos
as obrigações e os direitos destes titulares e os moldes de
exploração necessariamente global do empreendimento.
Proposta de resposta
} Note-se que esta propriedade plural nada constitui, modifica ou
extingue no que se refere aos aspetos urbanísticos e fundiários do
empreendimento, limitando-se a definir as regras que regularão as
relações entre os proprietários e a entidade exploradora no âmbito
do empreendimento e que, contudo, não poderão contrariar o
constante do título da propriedade horizontal se esta já existir nem
o alvará de loteamento em vigor, quando se tenha optado por esta
via (artigo 54.º, n.º 2 do RJET).
} Com isto pretendemos dizer que sempre que já exista um
loteamento ou tenha sido constituída propriedade horizontal sobre
o empreendimento turístico – o que corresponde a uma opção do
promotor – tem adicionalmente este de aprovar um título
constitutivo da propriedade plural, do qual constem os aspetos de
exploração (e não de instalação) do empreendimento constantes
genericamente do artigo 55.º do RJET.
Proposta de resposta
} Neste caso, como já houve definição vinculativa e estável dos
termos da divisão ou conformação fundiária do empreendimento,
não terá de se solicitar qualquer certidão municipal sobre a
propriedade plural. O município já se pronunciou constitutivamente
sobre o loteamento ou já certificou a possibilidade de o conjunto
imobiliário ser constituído em propriedade horizontal, pelo que não
se justifica – nem está prevista legalmente – uma nova intervenção
desta entidade.
} Nalguns casos, porém, de modo a evitar a necessária constituição de
propriedade horizontal e, posteriormente, da propriedade plural, o
legislador permite concentrar estes dois passos num só, ao referir
que, nestas circunstâncias, "o título constitutivo de empreendimento
turístico que se encontre instalado em edifício ou edifícios implantados
num único lote consubstancia o título constitutivo da propriedade
horizontal do empreendimento, quando esta não tenha sido previamente
constituída (...)” – artigo 54.º, n.º 3 RJUE
Proposta de resposta
} Assim, neste caso, a propriedade plural terá, porque vale
igualmente ex lege como título constitutivo da propriedade
horizontal do empreendimento, de conter as menções desta,
sendo a propriedade plural aquela que procede
constitutivamente (em virtude daquela associação legal de
efeitos) à individualização das respetivas frações autónomas.
} Trata-se de um exercício de simplificação procedimental –
dadas as analogias nítidas entre alguns aspetos dos dois
regimes –, que evita a duplicação de atos com conteúdos
similares.
} Portanto, apenas nestas situações serão os municípios
chamados a intervir no que aos títulos de propriedade plural
diz respeito e apenas quando e na medida em que desta
resultem frações autónomas, cujos requisitos legais cumpre
aos municípios certificar.
 (2) Loteamentos versus reparcelamentos
} Os loteamentos urbanos resultantes da divisão de um ou vários
prédios (conceito de loteamento urbano do RJUE)
} Reparcelamentos urbanos: “reconfiguração” (transformação) da
situação fundiária (propriedade) que dá origem:
} a lotes para construção e parcelas para espaços “coletivos”
(conceito de loteamento urbano do RJUE) remissão
} a parcelas para (futura) urbanização e parcelas para fins “coletivos”
[conceito de reparcelamento urbano do RJIGT (?)]

Tem especificidades, embora se lhes aplique em geral o regime dos

loteamentos, em termos procedimentais e de encargos (Fernanda Paula
Oliveira, Dulce Lopes, Execução Programada de Planos Municipais”, As Unidades de
Execução como Instrumento de Programação Urbanística e o Reparcelamento Urbano
como Figura Pluriforme, Coimbra, Almedina, 2013).
 Designação da Caraterização da Resultado da Previsão
operação intervenção operação legal
Divisão de um prédio Lotes para construção e Alínea i) do
Loteamento simples ou de vários prédios parcelas para espaços artigo 2.º do
do mesmo verdes, equipamentos de RJUE
.
proprietário (desde que utilização coletiva e
sobre eles não existam infraestruturas
direitos distintos)

Reparcelamento Todas as modalidades Lotes para construção e Alínea i), in fine,

de transformação parcelas para espaços do artigo 2.º do
fundiária verdes, equipamentos de RJUE e artigo
utilização coletiva e artigos 164.º a
infraestruturas 170.º do RJIGT
(loteamento conjunto)

Parcelas destinadas a Artigo 162.º, n.º

urbanização 3, alínea d) e
(reparcelamento) 164.º a 170.º do
RJIGT
(2) Loteamentos versus reparcelamentos

} Altera o estatuto jurídico (urbanístico) das “parcelas”

resultantes: os deveres e os direitos urbanísticos que
decorrem destas operações

} Altera o estatuto fiscal, designadamente, para efeitos de

IMI
Estatuto fiscal: terreno para construção (artigo 4.º
e 6.º CIMI)

} a) Os terrenos para os quais tenha sido concedida licença ou

autorização de operação de loteamento;
} b) Aqueles para os quais tenha sido concedida licença ou
autorização de construção;
} c) Aqueles para os quais tenha sido admitida comunicação
prévia ou emitida informação prévia favorável de operação de
loteamento ou de construção;
} d) Aqueles que tenham sido declarados como sendo para
construção, no título aquisitivo (exceto os terrenos em que as
entidades competentes vedem qualquer das operações acima
referidas, designadamente, os localizados em zonas verdes,
áreas protegidas ou estejam afetos a espaços, infraestruturas
ou equipamentos públicos)
Estatuto fiscal: terreno para construção (artigo 4.º
e 6.º CIMI)
} Do que fica dito resulta que, para que se verifique qualquer
das situações exigidas para que um terreno seja considerado
para construção, o seu proprietário terá que desenvolver uma
ação concreta. Essa ação concreta, como se viu, pode consistir
no seguinte:
a) Ter requerido uma licença de construção ou um alvará de
loteamento;
b) Ter pedido uma informação prévia de viabilidade de
construção ou de loteamento (excluída quando pedida por
terceiros);
c) Ter feito no título aquisitivo (escritura pública ou outro), a
declaração de que aquele terreno se destina a nele
construir.
Estatuto fiscal: terrenos para outros fins
} Quando um terreno já não reúna condições para ser
classificado como prédio rústico (v.g. está dentro do
perímetro urbano e o plano prevê uma edificabilidade
para ele), mas, por outro lado, também não reúne
condições para ser classificado como terreno para
construção (porque ainda não tem as caraterísticas
referidas anteriormente), o mesmo deverá passar a
terreno urbano, mas ser classificado na classe «outros».
(2) Loteamentos versus reparcelamentos
— as “entradas” de cada um dos interessados (em regra a área ou
o valor dos prédios com que cada um entra na operação de
reparcelamento, mas também, quando não se trate de
proprietário, o valor do capital a investir ou da obra a realizar
na concretização da operação);

— os benefícios que são concretizados com a operação urbanística

(os m2 de construção que a mesma contém e que serão
distribuídos pelos interessados na proporção das suas
“entradas”: área ou valor);

— os encargos que cada um terá de assumir na proporção dos

benefícios que lhe cabem;
— o eventual acerto e redistribuição de benefícios daqueles que
não possam ou não queiram assumir a totalidade dos encargos
que lhes cabe assumir;

— Eventual entrada de um investidor: definição do valor da sua

entrada e dos encargos que assume (e de quem assume)
(2) Loteamentos versus reparcelamentos

Avaliação Encargos
Propriet da (totalidade dos
ário Parcela Benefícios encargos do
Inicial % no (a edificabilidade projecto a assumir Edificabilidade Adjudicação de
capital do projecto na na Final casa
total proporção da sua proporcionalidade (lote/parcela) lote/parcela
Investid Montante posição) dos beneficios que
or Investido receber)
Os instrumentos de concretização dos
loteamentos/reparcelamentos
Os instrumentos de concretização dos
loteamentos/reparcelamentos

} Atualmente todo o território nacional coberto por

planos, pelo que os instrumentos de restruturação
fundiária que são vistos como instrumentos de execução
} Instrumentos de execução não sistemática
(loteamentos/reparcelamentos fora de sistemas e
unidades de execução): comum nos loteamentos, raro
nos reparcelamentos
} Instrumentos de execução sistemática: no âmbito de
unidades de execução, delimitadas a partir de planos
de pormenor ou não
Os instrumentos de concretização dos
loteamentos/reparcelamentos
Podem estar previstos em plano de pormenor
} Sem efeitos registais: as operações de loteamento/ reparcelamento
são concretizadas por via de ato administrativo: a legitimidade é um
pressuposto (na eventualidade de algum dos proprietários
manifestarem o seu desacordo, a falta de legitimidade é superada
pela via das expropriações): o titulo é o alvará ou documento
equivalente (v.g. certidão de aprovação; títulos da comunicação
prévia)
} Com efeitos registais: Dispensam-se os atos de gestão urbanística e
os loteamentos/reparcelamentos operam por força do plano a
legitimidade só é aferida em momento posterior (registo é titulado
pela certidão do plano acompanhada dos respetivos contratos de
urbanização ou de desenvolvimento urbano).
} Nota: o que se regista não é o plano, o que se regista é a operação de
transformação findiária nele prevista, sendo o plano (a sua certidão)
apenas a o título para o registo
Os instrumentos de concretização dos
loteamentos/reparcelamentos
Os instrumentos do RJUE
} Os licenciamentos como procedimento de controlo
preventivo; as comunicações prévias (CP) não são
procedimentos administrativos de controlo preventivo
(caraterização);
} Os título das licenças (n.º 1 do artigo 74.º) e os títulos das
comunicações prévias (n.º 2 do artigo 74.º)
} As hipóteses
} Licença de loteamento + CP das obras de urbanização - um alvará de
loteamento (com obras de urbanização) – n.º 3 do artigo 76.ª
} CP prévia de loteamento + CP de obras de urbanização – um só título
ou dois títulos? Qual o momento do registo?
Os instrumentos de concretização dos
loteamentos/reparcelamentos
Cedências de parcelas para o município
} Havendo alvará integram automaticamente o domínio
municipal com a emissão do alvará.
} Na CP não há alvará: o efeito translativo decorre do
instrumento notarial próprio, mas a não celebração deste
impede a comunicação de produzir os efeitos a que tende
(sem aquela transmissão, o interessado não pode
legitimamente executar a operação);
} Cedências previstas em planos de pormenor com efeitos
registais: o n.º 6 do artigo 108.º do RJIGT determina que as
parcelas cedidas se integram no domínio municipal no ato de
individualização no registo predial dos lotes respetivos.
} Nesta situação, o registo possui natureza constitutiva, dele decorrendo
o efeito real translativo da propriedade das parcelas de terreno para o
município, ocorrendo este efeito translativo em bloco por o
reparcelamento dever ser registado de forma unitária
Os instrumentos de concretização dos
loteamentos/reparcelamentos
Reparcelamento e terceiros
} Possibilidade de entrada de terceiros que não os
proprietários iniciais do solo participarem nas
operações urbanísticas em sede de execução do plano
(v.g. o investidor)
} e de beneficiarem da adjudicação de parcelas
decorrentes da operação de transformação fundiária,
nos termos dos adequados instrumentos contratuais
} Diferenciação legítima: o título –
independentemente de qual seja e do regime jurídico
base – integra (ou não) a adjudicação dos lotes (para
além dos efeitos reais/ criação de lotes e parcelas)
Os instrumentos de concretização dos
loteamentos/reparcelamentos
Reparcelamento e terceiros
} Se no panorama da gestão urbanística actual se pode, na esmagadora
maioria das situações, falar de subrogação real para justificar as
recomposições fundiárias operadas pelo plano e concretizadas pelo
reparcelamento, esta categorização deixará de ser a mais adequada
se se permitir a entrega de lotes a titulares de capitais
públicos e privados distintos dos originários proprietários
dos prédios.
} Esta solução é justificada pelo facto de os proprietários iniciais
terem dado o seu consentimento prévio à repartição
fundiária pretendida e pelo facto de, sendo os reparcelamentos
actos jurídico-públicos (por vezes fundados em plano de pormenor),
poderem legitimamente desencadear os efeitos reais apontados.
 Os instrumentos de concretização dos
loteamentos/reparcelamentos

A tese do Dr. Mouteira Guerreiro que permite justificar a

adjudicação direta a terceiros
} Natureza originária da aquisição resultante da adjudicação.

} os lotes e parcelas resultantes da operação vêm a ser “novos prédios”,

adquiridos originariamente pelos seus também novos proprietários

} “Não haverá sub-rogação mas sim “morte” dos antigos prédios e, no solo
onde ocorreram esses óbitos, a formação das massas de concentração e
de distribuição para permitir a criação ex-novo de uma outra realidade,
concretizada no “nascimento” dos lotes, parcelas e demais espaços
resultantes da operação de reparcelamento.” – que por isso podem ser
adjudicados a terceiros
Reparcelamento urbano e registo
Proc. nº C.P. 148/2002 DSJ-CT (aplicável aos loteamentos conjuntos)
I - O reparcelamento (…) produz os seguintes efeitos reais: a)
constituição de lotes para construção e/ou parcelas para
urbanização; - b) substituição, com plena eficácia real, dos antigos
terrenos pelos novos lotes e/ou parcelas; c) transmissão para o
município das parcelas para espaços, infraestruturas e equipamentos
públicos que, de acordo com a operação de reparcelamento, devam
integrar o domínio público.
II - Os efeitos reais anteriormente assinalados são produzidos direta e
imediatamente pelo licenciamento ou aprovação da operação de
reparcelamento, devendo esta contemplar a «adjudicação» a cada
interessado do direito de propriedade e de outros direitos sobre os
novos lotes e parcelas que definam a respetiva situação jurídica, os
quais ficam sub-rogados no lugar dos prédios de que o mesmo era
titular antes do reparcelamento.
Proc. nº C.P. 148/2002 DSJ-CT (aplicável aos loteamentos conjuntos)
III - Este reparcelamento qua tale é facto sujeito a registo, ainda
que dele não resultem lotes para construção mas apenas
parcelas para urbanização.
IV - O título para o registo deverá revestir a forma de documento
administrativo que comprove o licenciamento ou a aprovação da
operação de reparcelamento, dele devendo constar a descrição
da situação existente à data do licenciamento ou da aprovação
da operação, com a identificação dos prédios nela envolvidos e
das respetivas titularidades (direitos, ónus e encargos), e a
descrição da nova situação, também com a identificação dos
“lotes” e “parcelas” e das respetivas titularidades.
V - O registo do reparcelamento compreende a) a abertura da
descrição do “prédio” correspondente à “massa de
concentração”; b) a inscrição na ficha deste prédio do facto
(reparcelamento), e c) a abertura da descrição dos “lotes” e
“parcelas” e a inscrição nas respetivas fichas dos factos e direitos
que definem a sua situação jurídica.
Requisitos dos negócios jurídicos que constituam lotes
Artigo 49.º, n.º 1 do RJUE
} Negócios jurídicos
} 1 – Nos títulos de arrematação ou outros documentos
judiciais, bem como nos instrumentos relativos a atos ou
negócios jurídicos de que resulte, direta ou
indiretamente, a constituição de lotes nos termos da
alínea i) do artigo 2.º, sem prejuízo do disposto nos
artigos 6.º e 7.º, ou a transmissão de lotes legalmente
constituídos, devem constar o número do alvará ou da
comunicação prévia, a data da emissão do título, a data
de caducidade e a certidão do registo predial.
} 2 – Não podem ser realizados atos de primeira transmissão de
imóveis construídos nos lotes ou de frações autónomas desses
imóveis sem que seja exibida, perante a entidade que celebre a
escritura pública ou autentique o documento particular,
certidão emitida pela câmara municipal, comprovativa da
receção provisória das obras de urbanização ou certidão,
emitida pela câmara municipal, comprovativa de que a caução a
que se refere o artigo 54.º é suficiente para garantir a boa
execução das obras de urbanização.
} 3 – Caso as obras de urbanização sejam realizadas nos termos
dos artigos 84.º e 85.º, os atos referidos no número anterior
podem ser efetuados mediante a exibição de certidão, emitida
pela câmara municipal, comprovativa da conclusão de tais
obras, devidamente executadas em conformidade com os
projetos aprovados.
} 4 – A exibição das certidões referidas nos n.os 2 e 3 é
dispensada sempre que o alvará de loteamento tenha sido
emitido ao abrigo dos Decretos-Leis n.os 289/73, de 6 de
junho, e 400/84, de 31 de dezembro.
Artigo 49.º, n.º 1
} Contituição direta ou indireta (constituição, por exemplo,
de vários direitos reais menores)
} Ausência de indicação da sanção (nulidade), como sucedia
anteriormente.
} A simples ausência de identificação do alvará de loteamento
(existindo este), não gera esta forma de invalidade, que
apenas está reservada para a própria inexistência de alvará:
o título – a escritura, o auto de arrematação ou qualquer
outro documento – permanece válido se efetivamente o
alvará existir e apenas tiver acontecido que, por alguma
circunstância, ele não foi mencionado (Registo provisório
por dúvidas: Processo R.P. 165/2001 DJS-CT )
Artigo 49.º, n.º 1
} Caso o loteamento inexista, há manifesto incumprimento
de disposições legais de carácter imperativo, o que, nos
termos do estatuído no artigo 294.º do Código Civil,
implicará a nulidade substantiva do negócio.
} O negócio de que resulte a divisão fundiária destinada a
construção será em regra legalmente impossível se os lotes
se situarem em solo rústico (salvo se em causa estiverem
empreendimentos turísticos) e será contrário à lei se os
prédios de que resulte a divisão fundiária não licenciada
(ou sem comunicação prévia) se situarem em perímetro
urbano.
Artigos 49.º, n.º 2 e ss.
} Mecanismos de proteção dos terceiros adquirentes de
imóveis erigidos nos lotes ou de frações autónomas, na
medida em que se comete às entidades responsáveis pela
celebração dos atos ou negócios jurídicos, mediante
recurso a certidões emitidas pela câmara municipal, o
controlo de que as obras de urbanização se encontram
concluídas ou que a caução existente é suficiente para
serem promovidas, diretamente pelo titular do alvará ou
através de mecanismos supletivos, por forma a assegurar
a existência de condições urbanísticas de base, evitando,
assim, a alienação de lotes ou frações autónomas não
servidos pelos serviços mínimos atualmente exigíveis.
Artigo 54.º da LAUGI
Medidas preventivas

} 1 - A celebração de quaisquer atos ou negócios jurídicos

entre vivos de que resulte ou possa vir a resultar a
constituição de compropriedade ou a ampliação do
número de compartes de prédios rústicos carece de
parecer favorável da câmara municipal do local da
situação dos prédios.
} 2 - O parecer previsto no número anterior só pode ser
desfavorável com fundamento em que o ato ou negócio
visa ou dele resulta parcelamento físico em violação ao
regime legal dos loteamentos urbanos, nomeadamente
pela exiguidade da quota ideal a transmitir para qualquer
rendibilidade económica não urbana.
Questões:
} Âmbito de aplicação espacial e temporal do artigo: todo o
território nacional e em prédios rústicos (incluídos ou
não em solo rústico)
} Dearazoabilidade das consequências: deferimento tácito e
nulidade
} O que são negócios jurídicos entre vivos? Uma partilha?
} Tipo de justificação?
} A unidade mínima de cultura
} Outros fundamentos (ampliação de explorações contíguas,
acesso a financiamento, projectos já aprovados ou
viabilizados, número de compartes a ampliar conjugado com
a dimensão da propriedade?)
Hipóteses práticas
Caso Prático

} O Senhor António e o Senhor José pretendem

proceder, num terreno de que são comproprietários,
localizado em área classificada como urbana no PDM,
à divisão de coisa comum, pretendendo o Senhor
José que fique logo definido, na parcela de que será
proprietário, a ocupação urbanística concreta que lhe
será permitida (área de construção, área de
implantação, número de fogos)
Caso Prático
} A) Como qualificaria a operação em causa do ponto de
vista urbanístico? E qual o regime a que ela se encontra
sujeita?
} Artigo 2.º, i) ou 6.º, n.º 4 do RJUE

} B) Se lhe fosse solicitada a intervenção na realização

desse ato, que documentos exigiria que lhe fossem
apresentados? E que documentos exigiria caso o Senhor
José, depois de concretizada a sua pretensão, quisesse,
proceder à venda da sua “parcela”
} Artigo 6.º, n.º 9 ou 49.º, n.º 1 / Artigo 49.º, n.º 2 RJUE
 Caso Prático
} Imagine que o Senhor António pretende doar, em partes iguais,
aos seus dois filhos, um terreno de que é proprietário, inserido
em perímetro urbano, como tal delimitado no PDM em vigor,
que classifica aquela área como destinada a habitação unifamiliar.
} a) Na escritura pública de doação não foi mencionada a
existência de prévio alvará de loteamento. Padecerá este acto
de qualquer vício?
} Artigo 2.º, i) ou 6.º, n.º 4 do RJUE ou 54.º LAUGI – interligação
com o artigo 49.º, n.º 1 do RJUE (vício formal ou,
eventualmente, substancial)
} b) Supondo que, na escritura pública, as partes afirmaram não
pretender utilizar as parcelas resultantes da doação para
edificação, poderia o notário dispensar a apresentação de alvará
de loteamento?
} A aferição dos pressupostos da noção de loteamento – A
adequada leitura do art. 4.º, n.º 3 do RJUE
Propriedade horizontal
e autorização de
utilização
 Autorização de utilização
} É o único procedimento de controlo da utilização de edifícios
Funções distintas:
} O controlo da utilização (nova ou alteração) na sequência de
operações sujeitas a controlo (n.º 1 do artigo 62.º):
licenciamento ou comunicação prévia
} O controlo da utilização não antecedida de operações sujeitas a
controlo (n.º 2):
} Introduz-se nos n.ºs 1 e 2 do artigo 62.º a indicação de que a
autorização se destina a verificar a conformidade da utilização
prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os
usos e utilizações admissíveis, podendo contemplar utilizações
mistas.
} A aferição destas regras na aprovação do projeto de arquitetura –
se ele existiu - (relevo para efeitos do funcionamento do tempus
regit actum e o princípio da garantia do existente)
Autorização de utilização
} A autorização de utilização deve ser emitida no prazo de
10 dias, a não ser que se ordene a realização de vistoria,
devendo o alvará ser emitido no prazo curto de 5 dias
} A aplicação do artigo 113.º no caso de autorizações de
utilização omitidas (que geram deferimento tácito –
artigo 111.º): a possibilidade de a sentença substituir o
alvará/no Regime Jurídico da Reabilitação Urbana o alvará
é “substituído” pela apresentação da comunicação e pelo
termo de responsabilidade
} A ausência de caducidades na autorização de utilização.
Como agir quando a autorização de utilização só é pedida
10 anos depois da licença, ou quando a autorização de
utilização é pedida e deferida, mas não há pagamento de
taxas e emissão do alvará?
Certificação da constituição de
propriedade horizontal
} Artigo 66.º do RJUE (momento e termos da apreciação municipal)
} 1 - No caso de edifícios constituídos em regime de propriedade
horizontal, a autorização pode ter por objeto o edifício na sua
totalidade ou cada uma das suas frações autónomas.
2 - A autorização de utilização só pode ser concedida
autonomamente para uma ou mais frações autónomas quando as
partes comuns dos edifícios em que se integram estejam também
em condições de serem utilizadas.
3 - Caso o interessado não tenha ainda requerido a
certificação pela câmara municipal de que o edifício satisfaz os
requisitos legais para a sua constituição em regime de
propriedade horizontal, tal pedido pode integrar o requerimento
de autorização de utilização.
4 - O disposto nos n.os 2 e 3 é aplicável, com as necessárias
adaptações, aos edifícios compostos por unidades suscetíveis de
utilização independente que não estejam sujeitos ao regime da
propriedade horizontal.
Autorização de utilização na reabilitação
urbana

} Caso não se determine a realização de vistoria no prazo de 10 dias

úteis a contar da receção do requerimento, o termo de
responsabilidade, acompanhado daquele requerimento e do
comprovativo da apresentação de ambos à entidade gestora, vale como
autorização de utilização, para os efeitos do disposto no artigo 62.º do
RJUE, substituindo o alvará de utilização referido no n.º 3 do artigo 74.º
do mesmo regime
} Esta norma, ao estar incluída na Subsecção II do Capítulo VI da Parte II,
que rege o procedimento simplificado de controlo prévio de operações
urbanísticas, apenas parece aplicável às situações de comunicação prévia
aí previstas (e antes analisadas) e às operações que seguem o regime
especial de reabilitação previsto nos artigos 77.º-A e 77.º-B (por força
da remissão operada no n.º 1 do artigo referido em último lugar) e não
a todas as demais operações incluídas em área de reabilitação urbana, o
que achamos criticável.
Certificação da possibilidade de
constituição da PH na reabilitação urbana
} Simplificação do regime de constituição da propriedade
horizontal – artigo 81.º-A:
} O termo de responsabilidade subscrito por técnico
legalmente habilitado atestando que estão verificados os
requisitos legais para a constituição da propriedade
horizontal, acompanhado de comprovativo da sua
apresentação ao município ou à entidade gestora vale
como documento comprovativo de que as frações
autónomas satisfazem os requisitos legais, para os efeitos
do disposto no artigo 59.º do Código do Notariado
} A questão da relação com a Autorização de utilização
} A essencialidade de uma Portaria?
Negócios jurídicos sobre prédios urbanos ou
frações autónomas
} Decreto-Lei n.o 281/99 de 26 de julho, alterado pelo Decreto-Lei
116/2008
} Artigo 1.o
} 1 — Não podem ser realizados actos que envolvam a transmissão da
propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que
se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização,
perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento
particular.
} 2 — Nos actos de transmissão de imóveis é feita sempre menção do alvará
da autorização de utilização, com a indicação do respectivo número e data
de emissão, ou da sua isenção.
} 3 — Nos prédios submetidos ao regime da propriedade horizontal, a
menção deve especificar se a autorização de utilização foi atribuída ao
prédio na sua totalidade ou apenas à fracção autónoma a transmitir.
} 4 — A apresentação de autorização de utilização nos termos do n.o 1 é
dispensada se a existência desta estiver anotada no registo predial e o
prédio não tiver sofrido alterações.»
Negócios Jurídicos sobre prédios urbanos
ou frações autónomas
} Artigo 2.º
} 1 — A apresentação do alvará de licença de utilização, no caso
de já ter sido requerido e não emitido, pode ser substituída
pela exibição do alvará da licença de construção do imóvel,
independentemente do respectivo prazo de validade, desde
que:
} a) O transmitente faça prova de que está requerida a licença
de utilização;
} b) O transmitente declare que a construção se encontra
concluída, que não está embargada, que não foi notificado de
apreensão do alvará de licença de construção, que o pedido
de licença de utilização não foi indeferido, que decorreram
mais de 50 dias sobre a data do seu requerimento e que não
foi notificado para o pagamento das taxas devidas.
Negócios jurídicos sobre prédios urbanos ou
frações autónomas
} (…) 4 — Na transmissão de prédios urbanos que o alie- nante
declare como não concluídos, com licença de cons- trução em
vigor, ou na situação dos edifícios inacabados prevista no
artigo 73.o-A do Decreto-Lei n.o 445/91, de 20 de
Novembro, na redacção dada pelo Decreto-Lei n.o 250/94, de
15 de Outubro, é bastante a exibição do alvará de licença de
construção, independentemente do seu prazo de validade.
} 5 — O disposto no número anterior não é aplicável à
transmissão de fracções autónomas de prédios urbanos
constituídos em propriedade horizontal nem a moradias
unifamiliares.
} 6 — O notário deve consignar no documento o número e a
data de emissão da licença de construção e o respectivo prazo
de validade, bem como a adver- tência aos outorgantes sobre
o teor dos n.os 2 e 3 do presente artigo e do artigo seguinte.
Problemas
} O desacerto entre esta disposição e as regras do RJUE
sobre a emissão de alvará de autorização de utilização
(autoliquidação e intimação judicial com efeitos
substitutivos)
} Nem sempre a autorização de utilização espelha o que
está no local (obras isentas de controlo, obras ilegais): o
relevo limitado da ficha técnica da habitação
} A questão dos prédios anteriores ao RGEU : nem sempre
uma certidão de que estes são anteriores ao RGEU
significa ou deve significar isenção da autorização de
utilização (sempre que haja obras sujeitas a procedimento
de controlo prévio)
Hipótese prática
A um notário foram apresentados os seguintes documentos como
elementos instrutórios da titulação da propriedade horizontal de um
prédio situado numa área de reabilitação urbana:
}
} 1. Comprovativo de apresentação da comunicação prévia de obras de
alteraçãp acompanhada do comprovativo de pagamento das taxas.
} 2. Comprovativo do requerimento de autorização de utilização
acompanhado do termo de responsabilidade e do pagamento de taxas.
} 3. Termo de responsabilidade subscrito por técnico legalmente
habilitado nos termos do artigo 81º-A do Regime da Reabilitação
Urbana (DL 307/2009), acompanhado de comprovativo da sua
apresentação ao município.

} Serão eles elementos suficientes para constituir a propriedade

horizontal?
Vicissitudes dos
loteamentos
(1) Alterações os loteamentos/ reparce-
lamento
} No caso dos loteamentos/reparcelamentos objeto de atos
de controlo por parte da Administração: artigo 27.º do
RJUE:
} Proc. R. P. 267/2004 – DSJ-CT
} A alteração ao loteamento como não detendo efeitos reais, necessitando
de atos de concretização posteriores.

} Proc R.P. 106/2008 SJC-CT-

} 3- Decorrendo dos documentos juntos ao procedimento de
licenciamento da alteração da operação urbanística e do próprio
licenciamento o acordo de vontades entre o município e o proprietário
dos lotes envolvidos naquele pedido de licenciamento quanto à
transmissão da parcela de terreno em causa, o aditamento ao alvará de
loteamento constituirá título não apenas do licenciamento da alteração
da transformação fundiária, mas também da desafetação do domínio
público e da transmissão da parcela de terreno do município para o
proprietário dos lotes.
(1) Alterações os loteamentos/ reparce-
lamento

} No caso dos loteamentos/reparcelamentos que tenham

sido efetivados por via de planos de pormenor com
efeitos registais: alteração do plano (procedimentos de
dinâmica previstos no RJIGT)

} E quando há flexibilidade do plano (ou mesmo de

loteamentos), admitindo a anexação ou divisão posterior
de lotes?
} Proc. CP.44/2015.STJSR-CC ou n.º 64/CC/2015.
(2) As caducidades urbanísticas

} Os casos (situações de caducidade) – artigo 71.º RJUE

} O ato administrativo de declaração de caducidade

} As caducidades previstas no presente artigo devem ser
declaradas pela câmara municipal, verificadas as situações
previstas no presente artigo, após audiência prévia do
interessado.
} Os efeitos da declaração de caducidade (n.º 7 do artigo
71.º do RJUE)
Caducidade

} A declaração de caducidade
} O trâmite da audiência prévia
} A natureza discricionária da caducidade
} A inoperância (mas não invalidade) do loteamento

} Artigo 71.º
} As situações tradicionais (não pagamento de taxas, não
realização das obras de urbanização)
} Uma nova causa de caducidade (para futuro): as obras
de edificação previstas no loteamento não tenham sido
concluídas no prazo fixado para o efeito no loteamento
(as exigências de programação)
 Nova caducidade
} Consequências: passado o prazo máximo fixado no título (ou o prazo
fixado no instrumento de execução) os lotes “perdem” o caráter de lotes
urbanos, por neles já não poder ser concretizada a obra de edificação
prevista na operação de loteamento.
} Regra que não se aplica aos loteamentos com título já emanado (por aqueles
prazos não constarem do alvará de loteamento)

Antes da alteração Depois da alteração de 2014

Tendo sido realizadas as Ainda que a área esteja devidamente urbanizada (por
obras de urbanização do as obras de urbanização terem sido realizadas
loteamento, este não atempadamente) pode ainda assim caducar o
caduca mesmo que nos loteamento, “desaparecendo” as especificações
lotes não se cheguem a urbanísticas dos lotes, o que ocorrerá sempre que
erigir as construções não sejam concluídas nos mesmos, e no prazo
previstas. definido no título da operação em consonância com
o previsto no instrumento de programação, as obras
de edificação para eles previstas ou estas não sejam
efetuadas nesses prazos.
(2) As caducidades urbanísticas
} 7 - Tratando-se de licença para a realização de operação de
loteamento ou de obras de urbanização, a caducidade pelos motivos
previstos na alínea c) do n.º 1 e nos n.os 3 e 4 observa os seguintes
termos:
a) A caducidade não produz efeitos relativamente aos lotes para os
quais já haja sido deferido pedido de licenciamento para obras de
edificação ou já tenha sido apresentada comunicação prévia da
realização dessas obras;
b) A caducidade não produz efeitos relativamente às parcelas
cedidas para implantação de espaços verdes públicos e
equipamentos de utilização coletiva e infraestruturas que sejam
indispensáveis aos lotes referidos no número anterior e sejam
identificadas pela Câmara Municipal na declaração prevista no n.º 5;
c) Nas situações previstas na alínea c) do n.º 1, a caducidade não
produz efeitos, ainda, quanto à divisão ou reparcelamento fundiário
resultante da operação de loteamento, mantendo-se os lotes
constituídos por esta operação, a respetiva área e localização e
extinguindo-se as demais especificações relativas aos lotes, previstas
na alínea e) do n.º 1 do artigo 77.º
Efeitos registais da caducidade da licença
(e da comunicação prévia) de loteamento
Proc. R.P. 52/2013 DSJ-CT: A consequência não é o
retorno à situação fundiária anterior (prédio-mãe)
} A declaração de caducidade apenas faz desaparecer, do
ponto de vista jurídico, o ato administrativo de gestão
urbanística (a licença):
} A declaração de caducidade não tem a capacidade de
“apagar” os negócios jurídicos que foram realizados
sobre os lotes:
} Assim, procede-se ao cancelamento do registo (inscrição) do ato
administrativo: a comunicação da declaração de caducidade à
conservatória apenas apaga o loteamento (isto é, as prescrições
urbanísticas que dele resultavam para cada um dos lotes), pelo que
os lotes que constavam do loteamento deixam de o ser, passando a
corresponder, antes, a meras unidades prediais sem as especificações
próprias que o alvará para eles determinava.
 Efeitos registais da caducidade da licença
(e da comunicação prévia) de loteamento
Proc. R.P. 52/2013 DSJ-CT:
} Mais, por conservarem o estatuto de prédios autónomos, nada
impede os titulares dos ex-lotes de sobre eles celebrarem
negócios jurídicos, não estando sequer vedado às partes, no
espaço de autonomia da vontade negocial que forma ou declaram,
a possibilidade de qualificação dum tal objeto negocial como
prédio urbano composto por prédio destinado a construção – ao
contrário da possibilidade de qualificação com o lote, que, essa
sim, lhe está vedada, porquanto a validade duma tal qualificação
pressupõe a imprescindível vigência e eficácia do ato de
licenciamento (ou ato equivalente) da operação de loteamento
Ou seja, a declaração de caducidade do ato não tem por efeito o
regresso à situação cadastral anterior (mantém-se a transformação
fundiária) ainda que, por força daquela declaração de caducidade,
deixem de subsistir os efeitos urbanísticos decorrentes da licença de
loteamento: as prescrições urbanísticas aplicáveis a cada lote.
(3) As nulidades urbanísticas

} As nulidades urbanísticas

} Os efeitos das nulidades urbanísticas (e os efeitos

putativos dos atos nulos)

} Os “impactos” da declaração (administrativa ou judicial)

da nulidade
Efeitos registais da nulidade da licença de
loteamento (P.º n.º C.P. 55/2010 SJC-CT)

Fruto da declaração de nulidade

} todas as unidades prediais, quer tenham quer não tenham
sido entretanto objecto de relações jurídicas de conteúdo
privatístico deixam de ser lotes.
} Todas elas deixam, mesmo, de ser prédios, enquanto coisa
autónoma (e isto porque a declaração de nulidade desfaz
a divisão fundiária).
Efeitos registais da nulidade da licença de
loteamento (P.º n.º C.P. 55/2010 SJC-CT)
Deste modo, e inscritivamente:
} o registo da declaração de nulidade determina o
cancelamento do registo da operação de loteamento.
} O cancelamento será parcial na hipótese de sobre algum
dos lotes haver registo de direitos a favor de terceiros
(porque a declaração de nulidade não tem consequências
imediatas na validade dos negócios donde tais direitos
brotaram).
Efeitos registais da nulidade da licença de
loteamento (P.º n.º C.P. 55/2010 SJC-CT)

Descritivamente a solução é mais complexa:

} Quanto às descrições respeitantes a lotes cuja
titularidade registal se mantenha nas mãos do loteador,
devem ser inutilizadas com fundamento na declaração de
nulidade, e a área respectiva devolvida (reanexada) à
descrição do prédio inicial.
} Mantêm-se as descrições respeitantes aos lotes
transacionados anotando-se-lhes a declaração de
nulidade do acto administrativo que deu origem ao lote
} mas estes deixam de ser lotes e deixam de ser
prédios!
Legalização/ Jurisdicização
Proc.RP.135/2012.SJC-CC
} Legalização: tradução da declaração de nulidade nos registos e
a aprovação de nova operação sobre os prédios originários.
} Jurisdicização: compatível com a racionalidade ínsita no artigo
2.º/1/d) do CRP que no registo predial se publicite o ato
administrativo de atribuição de certos efeitos jurídicos
situação de facto decorrente do ato nulo (jurisdicizacão),
permitindo que a área correspondente a cada um dos lotes
possa ser objeto de direitos, com as caraterística e nos
precisos termos definidos no ato de licenciamento nulo.
Inadmissibilidade de quaisquer atos que traduzam alteração da
situação de facto, tal como ela se encontra depois do ato de
jurisdicização ou que não se destinem a desagravar a situação
de ilegalidade.
Hipóteses práticas
 Caso Prático
} O Promotor Imobiliário do Loteamento X transmitiu
edifícios localizados em lotes a terceiros antes de executadas
e recebidas as obras de urbanização:
} A) Em que termos foram celebrados esses negócios jurídicos
} Artigo 49.º, n.º 2 (caução)
} As obras de urbanização não foram concluídas nos prazos
previstos no alvará de loteamento, nem nas suas
prorrogações, pelo que foi declarada a caducidade parcial do
loteamento.
} O Sr. A titular do lote 1 apresentou uma comunicação prévia de
uma obra de edificação para o mesmo. Terá sucesso?
} Não, já não existe um lote, apenas um prédio, pelo que deveria ter
iniciado um procedimento de licenciamento e não uma
comunicação prévia (art. 4.º, n.º 2/c) e n.º 3/c) do RJUE).
Caso Prático
} A Câmara Municipal de Coimbra declarou a caducidade de
uma licença de loteamento por não conclusão das obras de
urbanização dentro do prazo estipulado no respectivo alvará.
} O senhor Manuel é proprietário de um dos lotes desse
loteamento no qual se encontra erigida, depois de
desencadeado o procedimento adequado, uma vivenda
unifamiliar.
} O senhor José é, por sua vez, proprietário de um lote ainda
sem qualquer edificação.
} Imagine que estes dois proprietários o procuram com o
intuito de perceber quais as consequências, designadamente
do ponto de vista registal, que decorrem da declaração de
caducidade em relação aos respectivos lotes. O que lhes
responderia?
 Proposta de resolução
} A situação vertente materializa uma situação em que existiu já
uma declaração de caducidade parcial de uma operação de
loteamento, pela não realização de obras de urbanização, motivo
este indicado no artigo 71.º, n.º 3, alínea d) do RJUE.
} Assinale-se, portanto, que não obstante se tratar esta de uma
caducidade por incumprimento (e não preclusiva), a câmara
municipal competente já tramitou o procedimento respetivo,
procedimento no qual se inclui a audiência prévia do promotor e
dos demais adquirentes dos lotes, tendo concluído não haver
interesse público na concessão de mais prazo para a realização
das obras de urbanização em falta.
} Ainda assim, concretizando as indicações dadas naquele mesmo
artigo 71.º, n.º 7, resolveu o município apenas declarar
parcialmente a caducidade do loteamento, tornando-o apenas
inoperante (e não inválido, uma vez que aquele não padecia de
qualquer vício congénito) numa certa área territorial, que terá de
ser claramente definida, inclusive por via cartográfica.
Proposta de resolução
} De facto, determina aquele artigo que a caducidade não
produz efeitos relativamente aos lotes para os quais já haja
sido deferido pedido de licenciamento para obras de
edificação ou já tenha sido apresentada comunicação prévia da
realização dessas obras, ao que se junta as áreas
correspondentes aos parâmetros de dimensionamento (que
tenham sido cedidas ao município ou mantidas como espaços
comuns aos lotes, nos termos previstos nos artigos 43.º e 44.º
do RJUE) que sejam indispensáveis para o funcionamento
daqueles lotes.
} Trata-se esta de uma forma de garantir as expetativas dos
adquirentes dos lotes que já tenham “materializado” pelo
menos do ponto de vista jurídico, a sua intenção concreta de
construir nos lotes e, portanto de lhes dar o fim a que eles se
destinam.
Proposta de resolução
} Podemos, então, em face das indicações legais e do
sentido provável da declaração municipal, cujo conteúdo
concreto desconhecemos, concluir que o lote do Senhor
Manuel não será abrangido pela declaração de
caducidade, desde logo por ter desencadeado o
procedimento de edificação, este ter sido concluído e já
ter, inclusive, edificado no lote.
} Assim, este permanecerá como lote, podendo o Sr.
Manuel aliená-lo como tal, promover alterações ao
mesmo, etc., beneficiando das prescrições do
loteamento.
Proposta de resolução
} Já quanto ao Senhor José, tudo dependerá se já tem um
ato que lhe permita edificar no lote (licença ou
comunicação prévia), caso em que deverá ver a sua
posição salvaguardada pela concretização jurídica que
aquele recebeu previamente à declaração de caducidade.
} Caso não conte com um daqueles atos, o “lote” do
Senhor José terá sido incluído no âmbito territorial e
material da declaração de caducidade, pelo que
permanecerá proprietário (a declaração de caducidade
não tem a capacidade de “apagar” os negócios jurídicos
que foram realizados sobre os lotes), já não de um lote,
mas de um prédio, que, todavia, poderá continuar a
colocar no comércio jurídico enquanto tal.
Proposta de resolução
} Isto porque ainda que a declaração de caducidade do ato não
tenha por efeito o regresso à situação cadastral anterior
(mantém-se a transformação fundiária), deixam de subsistir os
efeitos urbanísticos decorrentes da licença de loteamento: as
prescrições urbanísticas aplicáveis a cada lote, nos termos do
artigo 71.º, n.º 7, alínea c) do RJUE e conforme análise detida
feita no âmbito do Proc. R.P. 52/2013 DSJ-CT.
} Tanto não significa que o prédio (antes lote) tenha perdido
qualquer capacidade edificativa, mas esta terá de ser aferida ex
novo à luz das normas aplicáveis no momento em que o
pedido que faça (em regra formulado no âmbito de um
procedimento de licenciamento) seja decidido.
Bibliografia

} Fernanda Paula Oliveira, Dulce Lopes, Implicações

Notariais e Registais das Normas Urbanísticas, Coimbra,
Almedina, 2005

} Fernanda Paula Oliveira, Direito Registral e Urbanismo,

Cadernos do Centro de Estudos Notariais e Registais,
N.º 4, 2016
Obrigada pela atenção

dulce.rdgr@gmail.com