Operações de transformação fundiária:

Loteamento, emparcelamento e destaque

Formação online da Ordem dos Notários – 1.ª Ed. – 22 de outubro
de 2022

Raquel Carvalho – rmcarvalho@ucp.pt

 Introdução

• Operações urbanísticas com relevância registral:

– operações de loteamento;

– operações de destaque;

– operações de emparcelamento.

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 Introdução

• Operações de transformação:
– fracionamento (divisão), de emparcelamento (junção ou anexação) de
reparcelamento (anexação com vista a uma distinta divisão) da propriedade;

– atenção às operações de reparcelamento previstas e reguladas no artigos 164.º e ss.

do RJIGT;

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 Lei de Bases de Política dos Solos, Ordenamento do Território e Urbanismo

• Artigo 19.º, n.º 1: “O dimensionamento, fracionamento, emparcelamento e

reparcelamento da propriedade do solo realiza-se de acordo com o previsto nos
planos territoriais*, devendo as unidades prediais ser adequadas ao aproveitamento
do solo neles estabelecido”

• Artigo 19.º, n.º 2: estruturação da propriedade: “os planos territoriais de âmbito

intermunicipal ou municipal podem estabelecer critérios e regras para o
dimensionamento dos prédios, nomeadamente para os lotes ou parcelas resultantes
das operações de transformação fundiária realizadas no âmbito da sua execução”;
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 Lei de Bases de Política dos Solos, Ordenamento do Território e Urbanismo

• Artigo 19.º, n.º 5: “Os proprietários do solo urbano podem reestruturar a propriedade,
nomeadamente promovendo o fracionamento ou reparcelamento de prédios destinados à
construção urbana, mediante operações urbanísticas de loteamento que definam a
edificabilidade e os prazos da sua concretização”.
• Artigo 55.º, n.º 3: “execução sistemática dos planos territoriais de âmbito intermunicipal ou
municipal é concretizada através de políticas urbanas integradas, nomeadamente, mediante a
aquisição ou disponibilização de terrenos, operações de transformação fundiária e formas de
parceria ou contratualização que incentivem a concertação dos diversos interesses em
presença, no âmbito de unidades de execução delimitadas nos termos da lei”.

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 Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial

• O artigo 19.º, n.º 2 da LB implica a conexão com o RJIGT: são os planos territoriais
que (i) classificam os solos (rústicos e urbanos); (ii) que estabelecem critérios e regras
para o dimensionamento dos prédios, designadamente para os lotes ou parcelas
resultantes das operações de transformação;

• As operações de transformação podem ser promovidas pelos proprietários ou pelos

municípios (sozinhos ou em associação com os proprietários);

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 Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial

• Artigo 162.º do RJIGT:” 1 - São operações de reestruturação da propriedade o

fracionamento, o emparcelamento e o reparcelamento da propriedade. 2 - O fracionamento, o
emparcelamento e o reparcelamento da propriedade do solo realiza-se de acordo com o
previsto nos planos territoriais, devendo as unidades prediais ser adequadas ao
aproveitamento do solo neles estabelecido.”
• Objetivos: (n.º 3): “a) Viabilizar a reconfiguração de limites cadastrais de terrenos; b)
Contribuir para a execução de operações de regeneração e reabilitação urbanas; c)
Assegurar a implementação de políticas públicas e de planos territoriais; d) Ajustar a
dimensão e a configuração do solo à estrutura fundiária definida pelo plano intermunicipal
ou plano municipal;

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 Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial

–e) Distribuir equitativamente, entre os proprietários, os benefícios e encargos resultantes do

plano intermunicipal ou plano municipal; f) Localizar as áreas a ceder obrigatoriamente
pelos proprietários destinadas à implantação de infraestruturas, de espaços verdes ou de
outros espaços e equipamentos de utilização coletiva.

• “8 - As operações de reestruturação respeitam o uso do solo estabelecido

nos planos intermunicipais e municipais e adequam-se à localização,
configuração, função predominante e utilização da propriedade”.

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 Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial

• O regime do loteamento, no RJIGT, aplica-se:

–“Às operações de reparcelamento do solo urbano por iniciativa particular são aplicáveis as
disposições legais e regulamentares relativas às operações de loteamento” (artigo 166.º, n.º 2); se a
iniciativa for da autarquia, “em tudo o que não se encontre expressamente previsto no presente
decreto-lei, são aplicáveis às operações previstas nos números anteriores, as disposições legais e
regulamentares relativas às operações de loteamento” (artigo 167.º, n.º 3);

– “O licenciamento, apresentação da comunicação prévia ou a aprovação da operação de

reparcelamento está sujeita às normas legais e regulamentares aplicáveis às operações de loteamento”
(artigo 169.º, n.º 1).

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 Estruturação fundiária em prédios rústicos

• A estruturação fundiária em prédios rústicos – Lei n.º 111/2015, de 27 de agosto

(Cap. III): emparcelamento simples e emparcelamento integral.

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 Loteamento

• Artigo 2.º, i): “«Operações de loteamento», as ações que tenham por objeto ou por efeito a
constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à edificação
urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu reparcelamento”.
– formas de intervenção no solo, com criação de novos espaços (novos prédios urbanos), excluindo-se
por exemplo a retificação de extremas ou constituição de logradouros;

– não tem natureza regulamentar – é titulado por ato administrativo;

– recomposição fundiária, resultante de operação de transformação;

– divisão fundiária.

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 Loteamento

• Divisão predial, jurídica ou material, que origina lotes (novos prédios urbanos), destinados a
construção urbana, contendo uma edificabilidade definida e estabilizada – cfr. o disposto na
alínea e) do n.º 1 do artigo 77.º do RJUE a propósito das especificações do alvará (“Número
de lotes e indicação da área, localização, finalidade, área de implantação, área de construção,
número de pisos e número de fogos de cada um dos lotes, com especificação dos fogos
destinados a habitações a custos controlados, quando previstos”)
–≠ das situações em que a divisão não é intencional, mas antes o resultado de um ato ou negócio jurídico
(venda, partilha de herança, divisão de coisa comum) ou mesmo cedência amigável, em contexto de
expropriação;

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 Loteamento

• A noção do artigo 2.º, i), inclui o reparcelamento urbano, mas já não o

emparcelamento;

• Reparcelamento: operação de loteamento incidente sobre vários prédios de

proprietários distintos e implicando, por isso, uma associação entre eles.
– o regime jurídico está não só no RJUE, mas também no RJIGT.

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 Loteamento

• Condições especiais de licença de loteamento:

– apenas podem realizar-se em áreas situadas dentro de perímetro urbano e em terrenos já
urbanizados ou cuja urbanização se encontre programada em plano municipal ou
intermunicipal (artigo 41.º):
• A restrição do conceito de “perímetro urbano” na LB: integra apenas os solos que estão total ou
parcialmente urbanizados afetos por plano territorial (artigo 10.º, n.º 2 da LB);

• Não basta a mera programação para operar a transformação de solo rústico em urbano;

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 Loteamento

• exigência de parecer favorável da CCDR, se a área do loteamento não for abrangida por
qualquer plano municipal ou intermunicipal – função de controlo (n.ºs 1 e 2 do artigo 42.º
do RJUE);
– conceito de parecer conforme e o regime do CPA;

– cfr. o disposto na alínea c) do n.º 1 do artigo 24.º com o artigo 68.º do RJUE.

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 Loteamento

Regime do CPA Regime dos pareceres urbaníticos

Pareceres obrigatórios ou facultativos; Em regra, pareceres conformes

vinculativos ou não vinculativos; pareceres
conformes
Ausência de parecer obrigatório não Ausência de parecer obrigatório – nulidade –
vinculativo: se tiver sido pedido, artigo 92.º, artigo 68.º, alínea c)
n.º 5 do CPA – o procedimento pode
prosseguir;
Ausência de parecer vinculativo – necessidade Ausência de parecer vinculativo – não se prevê
de interpelação; artigo 92.º, n.º 6 – o a interpelação; nulidade – artigo 68.º, alínea c)
procedimento pode prosseguir

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 Loteamento

– previsão de espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas e equipamentos

(artigo 43.º do RJUE);
• a importância da definição contida nos planos (n.º 2);

• consideração de parcelas de natureza privada a afetar e parcelas a ceder nos termos do

artigo 44.º (cfr. com o disposto no n.º 1 do artigo 22.º da LB: “1 - Os espaços de uso
público e os equipamentos e infraestruturas de utilização coletiva integram o domínio
público ou privado da administração”).

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 Loteamento

• Acórdão do STA de 18/6/2015, Proc. N.º 1447/12: “I - Um hospital [privado ou público] pode,
para vários outros efeitos, ser considerado como um “equipamento coletivo” mas tal não implica
que o mesmo deva integrar o conceito de “equipamento de utilização coletiva” previsto no art. 43.º
do RJUE face àquilo que são as exigências do normativo na sua articulação e conexão com o
demais quadro normativo [legal e regulamentar]. II - Destinando-se o lote a ser edificado tal
implica uma sobrecarga no território que exige e justifica a definição de áreas destinadas a
prosseguir fins coletivos ou de utilização/uso coletivo, assegurando dessa forma um ordenamento
do território e um ambiente urbano equilibrados e adequados. III - Tais exigências de cedências só
não existirão quando a área já estiver servida a esse nível, isoladamente ou em conjunto, por
espaços, infraestruturas e equipamentos públicos, sendo que numa tal situação caímos no âmbito
da previsão do n.º 4 do art. 44.º do RJUE e no mecanismo da compensação ali instituído”.

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 Loteamento

– cedências nos termos do disposto no artigo 44.º do RJUE [as questões notariais
associadas à situação de licença e de comunicação prévia – remissão]
• as cedências podem ser para o domínio público ou para o domínio privado, não
estabelecendo a lei qualquer preferência;

• necessidade de a opção constar do alvará ou do instrumento notarial;

• necessidade de aprovação de regulamento municipal para pagamento da compensação a

que alude o n.º 4.

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 Loteamento

–o direito de reversão previsto no artigo 45.º do RJUE (obrigatórias); atenção à maior

liberdade de afetação – veja-se o disposto no n.º 2;
• a reafectação precisa de alteração prévia do loteamento?

• a mais ampla legitimidade para exercer o direito de reversão (n.º 6 do artigo 45.º);

• o direito de reversão não funciona em casos de alteração da licença do artigo 48.º (n.º 10 do
artigo 45.º), nem nos casos de alteração ao abrigo do artigo 27.º

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 Loteamento

– modelos de gestão das infraestruturas – artigo 46.º do RJUE:

•Contratos de cooperação;

•Contratos de concessão do domínio municipal (artigo 47.º do RJUE) – a

aplicação do CCP;

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 Loteamento

• Alteração da licença por iniciativa da CM (artigo 48.º do RJUE):

–necessidade para executar plano municipal ou intermunicipal ou área de reabilitação
urbana;
– emissão de novo alvará e respetivo registo;
– audiência dos interessados;
– princípio da garantia da existência ou manutenção – a indemnização por afetação de
direitos constituídos;
– exigência de fundamentação.

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 Loteamento

– as medidas preventivas não podem justificar a aplicação do regime previsto no artigo 48.º devido à
taxatividade e definitividade dos instrumentos mencionados no n.º 1;
– necessidade de articular com o artigo 134.º, n.ºs 5 e 6 do RJIGT: “5 - Ficam excluídas do âmbito
de aplicação das medidas preventivas, as ações validamente autorizadas antes da sua entrada em
vigor, bem como aquelas em relação às quais exista já informação prévia favorável ou aprovação do
projeto de arquitetura válidas. 6 - Em casos excecionais, quando a ação em causa prejudique de
forma grave e irreversível a finalidade do plano, a disposição do número anterior pode ser afastada,
sem prejuízo do direito de indemnização a que houver lugar”.
– as normas provisórias, por serem a antecipação de vigência dos planos, devem equiparar-se a eles e,
por conseguinte, aplicar-se o regime deste artigo.

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 Loteamento

• Os negócios jurídicos previstos no artigo 49.º que resultem na constituição ou

transmissão de lotes ou constituam ónus de carácter real sobre lotes:

– n.º de alvará ou comunicação prévia;

– data de emissão do título;

– data de caducidade;

– certidão do registo predial.

[As questões sobre a inexistência ou não exibição do alvará e suas implicações registrais e de validade –
remissão]

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 Loteamento

• A informação registral prevista no artigo 51.º do RJUE;

• A publicidade na alienação – artigo 52.º do RJUE

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 Loteamento

• Vicissitudes da licença de loteamento:

– caducidade – artigo 71.º - dos atos e não dos alvarás (estes devem ser
cancelados se ocorrer caducidade – artigo 79.º):
• (i) prazos para a obtenção de títulos;
– o regime da licença (1 ano) e comunicação prévia (prazo definido em
regulamento municipal)

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 Loteamento

• (ii) Prazos relacionados com a execução da operação urbanística;

– obras não iniciadas no prazo de 12 meses desde a emissão do alvará
(licença) ou pagamento de taxas (comunicação prévia); silêncio
(aplica-se o artigo 113.º);
– obras suspensas pro período superior a 6 meses;
– obras abandonadas por período superior a 6 meses;
– não conclusão das obras no prazo fixado.
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 Loteamento

• necessidade de declaração da caducidade – n.º 5 do artigo

71.º;
– a caducidade declarada “não apaga” a divisão fundiária, apenas impede a
edificação à luz da operação de loteamento (remissão para Registos e
Notariado);
– a declaração tem natureza constitutiva atendendo ao espaço de
conformação autónoma da Administração Pública
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 Loteamento

• Vicissitudes da licença de loteamento:

– possibilidade de “renovação” – artigo 72.º - e o aproveitamento de elementos da

instrução anterior: (i) apresentação do requerimento dentro dos 18 meses
subsequentes à caducidade; (ii) se se tiver esgotado o prazo, se mantêm as
circunstâncias anteriores se mantiverem;

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 Loteamento

• Acórdão do TCA (N) de 18/6/2021, Proc. N.º 02509/20.0BEPRT (relator: Paulo Magalhães): “1 – Se uma requerente deixou
caducar a licença emitida no âmbito de um procedimento de licenciamento de uma operação urbanística aprovada, na qual
estava prevista a construção de um hotel, pelo decurso do prazo para requerer a emissão do respectivo alvará, continua a
mesma, por vontade do legislador, a dispor de um direito sobre esse procedimento, na medida em que pode requerer nova
licença. É o que dispõe o artigo 72.º, n.º 1 do RJUE. E se a interessada não detivesse de facto esse direito, não faria sentido que
o legislador lhe conferisse este poder de petição, pois que, na realidade, enquanto proprietária/interessada, sempre poderia fazer
aquilo por que se autodeterminasse e no tempo que entendesse, já que do que dispunha era do seu património, e do direito de
implantar no solo, a construção que lhe viesse a ser licenciada, quando quisesse iniciar um procedimento licenciatório. 2 – Se
uma interessada está enquadrada no âmbito normativo daquele artigo 72.º do RJUE, e se decide por fazer o pedido de nova
licença antes de ter decorrido o prazo de 18 meses sobre a data da declaração de caducidade, não tem o dever de juntar ao
processo quaisquer outros elementos documentais, e se o Requerido Município a notificar a Requerente para o fazer, mais não
está do que a obstaculizar a sua pretensão licenciatória.”

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 Loteamento

– revogação ao abrigo do regime dos atos constitutivos de direitos – artigo 73.º;

–título da licença – o alvará como condição de eficácia: artigo 74.º; competência do

PCM (artigo 75.º); necessidade de ser pedido (artigo 76.º) no prazo de um ano, com
possibilidade de prorrogação, sob pena de caducidade; especificações (artigo 77.º);
publicidade (artigo 78.º); situações de cassação do alvará: caducidade, revogação,
anulação ou declaração de nulidade da licença (artigo 79.º).

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 Loteamento

• A licença de loteamento contém o estatuto urbanístico dos lotes, incluindo os termos da

respetiva edificabilidade:
– fator de estabilidade e segurança: (i) garantia de concretização da operação urbanística (edificação)
prevista e nas condições definidas no respetivo no alvará de loteamento; (ii) execução efetiva das
obras de urbanização, beneficiando das garantias previstas nos artigos 84.º e 85.º do RJUE; (iii)
cumprimento das condições estabelecidas no alvará por todos – artigo 77.º, n.º 3; (iv) estabilidade
das regras constantes do alvará – artigo 48.º e artigo 27.º, n.º 3;

–Não prescinde de ato subsequente para a concretização da edificação – comunicação prévia;

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 Loteamento

– previsão de áreas destinadas a espaços verdes e de utilização coletiva infraestruturas viárias e

equipamentos (artigo 43.º, n.º 1 do RJUE) ou compensação se as infraestruturas já
existirem;

– cedências nos termos do artigo 44.º do RJUE;

– realização de obras de urbanização [cfr. o disposto na alínea h) do artigo 2.º do RJUE]

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 Loteamento

• Os lotes distinguem-se assim de outras unidades prediais que implicam outros atos de
gestão urbanística (devido aos instrumentos de planeamento municipal): (i) ou de uma
informação prévia favorável à edificação; (ii) uma licença ou (iii) comunicação prévia
de obras de edificação.

• As vantagens de promoção de operação de loteamento relacionam-se com a

estabilidade das condições de edificabilidade e a sua certeza e segurança.
– o loteamento implica o direito à divisão fundiária e à edificabilidade nos termos aí
estabelecidos – cfr. o regime de alteração do loteamento (artigo 48.º do RJUE).

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 Loteamento

• O loteamento e os planos de pormenor com efeitos registrais – as exigências:

– pagamento da taxa pela realização, manutenção e reforço das infraestruturas urbanísticas;

– pagamento das compensações devidas em numerário nos termos do n.º 4 do artigo 44.º do
RJUE.

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 Destaque

• Artigo 6.º, n.º 4 do RJUE: “Os atos que tenham por efeito o destaque de uma única parcela
de prédio com descrição predial que se situe em perímetro urbano estão isentos de licença
desde que as duas parcelas resultantes do destaque confrontem com arruamentos públicos” –
considerado um loteamento simples;
– figura especial que se situa “numa combinação entre um ato certificativo da Administração e um ato
final, de concretização fundiária, de responsabilidade do proprietário” (FPO);
– o ato certificativo destina-se a verificar se os requisitos do artigo 6.º estão preenchidos;
– a certidão deve ser emitida em 10 dias, prazo do CPA (artigo 86.º); o decurso do prazo sem a
competente emissão deverá conduzir ao recurso à tutela judicial através do mecanismo da “Intimação
para a prestação de informações, consulta de processos ou passagem de certidões, regulada no CPTA.

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 Destaque

• Situação de isenção de controlo prévio se: (i) única parcela, daí resultando duas parcelas
apenas; (ii) perímetro urbano; (iii) confronto com arruamentos;
– perímetro urbano: artigo 71.º do RJIGT (fins de construção urbana);

• Possibilidade de destaque fora do perímetro urbano: só pode, na parcela destacada, construir-

se edifício para fins habitacionais;

• Ónus de não fracionamento, por novos destaques, pelo prazo de 10 anos (mas permite-se uma
operação de loteamento nesse prazo sujeita a controlo ou comunicação prévia);

• Os destaques podem realizar-se na Conservatória do Registo Predial ou por negócio jurídico.

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 Destaque

• A questão dos prédios que estão em simultâneo dentro e fora do perímetro:

– correção material ao plano – artigo 122.º do RJIGT;

– previsão de normas de ajustamento ao cadastro;

– se a parcela a destacar ficar fora do perímetro, redução teleológica do disposto do n.º 10 do

artigo 6.º

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 Emparcelamento

• Não cabe na noção de loteamento;

• “agrupamento de terrenos localizados dentro de perímetros urbanos delimitados em plano

municipal de ordenamento do território” (no reparcelamento, é a primeira fase da operação
urbanística, a que se segue nova divisão).

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 Emparcelamento

• Artigo 162.º do RJIGT: “1 - São operações de reestruturação da propriedade o fracionamento, o

emparcelamento e o reparcelamento da propriedade. 2 - O fracionamento, o emparcelamento e o
reparcelamento da propriedade do solo realiza-se de acordo com o previsto nos planos territoriais, devendo
as unidades prediais ser adequadas ao aproveitamento do solo neles estabelecido. 3 - As operações de
reestruturação da propriedade visam: a) Viabilizar a reconfiguração de limites cadastrais de terrenos;
b) Contribuir para a execução de operações de regeneração e reabilitação urbanas; c) Assegurar a
implementação de políticas públicas e de planos territoriais; d) Ajustar a dimensão e a configuração do solo
à estrutura fundiária definida pelo plano intermunicipal ou plano municipal; e) Distribuir equitativamente,
entre os proprietários, os benefícios e encargos resultantes do plano intermunicipal ou plano municipal; f)
Localizar as áreas a ceder obrigatoriamente pelos proprietários destinadas à implantação de
infraestruturas, de espaços verdes ou de outros espaços e equipamentos de utilização coletiva.

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 Emparcelamento

• 4 - As operações de reestruturação em solo urbano são promovidas pela câmara municipal, por associação de municípios
ou pelos proprietários dos solos urbanos. 5 - As operações de reestruturação de iniciativa pública podem ser promovidas
mediante imposição administrativa ou mediante proposta de acordo para reestruturação da propriedade sobre as
unidades prediais a reestruturar. 6 - O município pode proceder à expropriação por causa da utilidade pública da
execução do plano, nos termos do artigo 159.º: a) Se os proprietários não subscreverem o acordo proposto ou outro
alternativo no prazo fixado; b) Se os mesmos não derem início às obras ou não as concluírem nos prazos fixados. 7 - Nos
casos previstos no número anterior, os edifícios ou prédios devem ser alienados pela câmara municipal em hasta pública,
tendo os anteriores proprietários direito de preferência, a exercer na referida hasta pública, cuja realização lhes é
notificada pessoalmente ou, quando tal não seja possível, através de edital. 8 - As operações de reestruturação respeitam
o uso do solo estabelecido nos planos intermunicipais e municipais e adequam-se à localização, configuração, função
predominante e utilização da propriedade.

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