Zuleica Cabrita

Compropriedade e Propriedade Horizontal

Universidade Rovuma

Lichinga

2025
 Zuleica Cabrita

Compropriedade e Propriedade Horizontal

(Licenciatura em direito)

Trabalho de carácter avaliativo, da cadeira de direito civil

reias, a ser entregue no departamento de direito, sob
orientação do dr. Benvindo Macoca

Universidade Rovuma

Lichinga

2025
Índice
[Link]ção.....................................................................................................................................4

2. Objectivos....................................................................................................................................4

2.1. Geral:....................................................................................................................................4

2.2. Específicos:...........................................................................................................................4

3. Metodologia.................................................................................................................................4

4. Compropriedade..........................................................................................................................5

4.1. Noção....................................................................................................................................5

4.2. Regime jurídico....................................................................................................................5

4.2.1. Fontes.............................................................................................................................5

5. Propriedade Horizontal................................................................................................................7

5.1. O tipo legal de propriedade horizontal.................................................................................7

5.2. frações autónomas................................................................................................................9

5.3. Título constitutivo e posição do condómino.......................................................................10

5.3. Efeitos da constituição da propriedade horizontal..............................................................10

5.4. Competência dos órgãos do condomínio - a administração das partes comuns.................11

5.5. Deliberações da assembleia de condóminos.......................................................................12

5.6. A natureza jurídica da propriedade horizontal....................................................................13

6. Conclusão..................................................................................................................................15

7. Referencias bibliográficas.........................................................................................................16
 4

[Link]ção

A compropriedade e a propriedade horizontal são dois sistemas jurídicos que regulam a posse
compartilhada de bens, cada um com suas particularidades e aplicações. Estes conceitos têm uma
importância central nas sociedades modernas, onde a interação entre interesses individuais e
coletivos exige soluções legais claras e eficientes. A compropriedade, por sua flexibilidade, trata
da posse conjunta de bens, permitindo divisão e ajustes conforme as necessidades dos titulares.
Por outro lado, a propriedade horizontal é um regime especializado na gestão de edifícios
divididos em frações autônomas, garantindo a organização e a preservação de partes comuns.
Ambos os modelos evidenciam como o direito busca equilibrar autonomia e cooperação na
administração de bens compartilhados.

2. Objectivos

2.1. Geral:

 Estudar de forma esgotada Compropriedade e Propriedade Horizontal

2.2. Específicos:

 Definir Compropriedade e Propriedade Horizontal;

 Classificar Compropriedade e Propriedade Horizontal;
 Caracterizar Compropriedade e Propriedade Horizontal.

3. Metodologia

O tipo de pesquisa destacado para este estudo toma como base os critérios de classificação
apresentados em Prodanov & Freitas (2013). Para o presente estudo, particularmente,
identificou-se quanto à natureza e aos objectivos.

No que concerne a natureza: o estudo é uma pesquisa aplicada, que é aquela que OBJECTIVA
gerar conhecimentos para aplicação prática, dirigidos à solução de problemas específicos,
envolvendo verdades e interesses locais.

No que tange aos objectivos: a pesquisa é descritiva, que procura classificar, explicar e
interpretar Compropriedade e Propriedade Horizontal
 5

4. Compropriedade

4.1. Noção

Nos termos do n.º 1 da arte. 1403.º, “existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando
duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma
coisa.” O que é o mesmo que dizer que a compropriedade é uma figura de comunhão, enquanto
é a titularidade do direito que se divide (“simultaneamente titulares do direito”) e não a
coisa (“propriedade sobre a mesma coisa”). Veremos, porém, infra e com maior
desenvolvimento, o debate doutrinal que vem ocupando os autores nacionais a propósito da
natureza jurídica da compropriedade, que mais facilmente se acompanhará, e como tem de ser,
depois de analisarmos o regime jurídico que encontramos no Código Civil.

4.2. Regime jurídico

4.2.1. Fontes

Embora não exista uma norma que se dedique a elencar os modos de constituição da
compropriedade, podem identificar-se com segurança as fontes desta comunhão, organizando-
as entre fontes voluntárias, legais e judiciais.

Na primeira categoria integrar-se-ão os negócios jurídicos, tenham efeitos inter vivos (assim
sucede quando dois ou mais sujeitos acordam comprar uma coisa em conjunto ou aceitam
a doação) ou mortis causa (por exemplo, o de cuius deixa um prédio, em legado, a dois dos seus
amigos).

À primeira categoria pertence também a aquisição da compropriedade por usucapião. Para

tanto, bastará que: 1) haja uma composse, i. e., que vários sujeitos, simultânea e
voluntariamente1, exerçam, sobre coisa certa e determinada, uma posse em termos de
compropriedade1 (é o que ocorre, por exemplo, quando duas ou mais pessoas compram um
prédio a non domino e entram na respectiva posse3); 2) que a composse seja pública e pacífica

1
Recorde-se que “podem adquirir a posse todos os que têm uso da razão, e ainda os que o não têm,
relativamente às coisas suceptíveis de ocupação” — art. 1266.º CCv
 6

(art. 1297.º)2 perdure um determinado período de tempo; 4) e, finalmente, seja invocada a

aquisição do direito de propriedade em comunhão (arts. 1292.º e 303.º).

Lê-se no art. 1291.º que “a usucapião por um compossuidor relativamente ao objecto da

posse comum aproveita igualmente aos demais compossuidores.” Temos aqui, então, “uma regra
de solidariedade entre os compossuidores”, “em oposição à regra geral de que os efeitos jurídicos
dos actos só atingem os que os praticaram ou as pessoas em nome de quem foram praticados.”4
Por outra parte, este preceito permite ainda que a melhor posse entre os compossuidores
aproveite a todos. Concretizando: se, por exemplo, um dos compossuidores estiver de boa fé o
outro de má fé, com os consequentes efeitos ao nível da contagem dos prazos, “a aquisição
por parte do compossuidor de boa fé aproveita a todos demais, embora de má fé” 3 (o que
é imediatamente relevante para efeitos de contagem do tempo).

Há, depois, casos em que própria lei determina o surgimento de uma compropriedade.

É o que sucede nas situações previstas nos arts. 1358.º (presunção de comunhão de valas,
regueiras e valados), 1359.º, n.º 2 (presunção de comunhão de sebes vivas) e 1371.º (presunção
de compropriedade de parede e muro). Concentremo-nos neste último caso como referência dos
restantes. Prevê-se no n.º 1 do art. 1371.º que “a parede ou muro divisório entre dois edifícios
presume-se comum em toda a sua altura, sendo os edifícios iguais e até à altura do inferior, se o
não forem”; estendendo-se a presunção aos muros entre prédios rústicos, ou entre pátios e
quintaisde prédios urbanos, se não houver sinal em contrário (n.º 2). O legislador partiu do
pressuposto, por um lado, de que a linha divisória se devia ao investimento de ambos os
proprietários (ou seus antecessores) atento o interesse comum que ela serve; e, por outro, não
descurou a comunhão coactiva prevista no art. 1370.º6 (v. infra). Tratando-se de uma
presunção legal, admite-se prova em contrário (art. 350.º, n.º 2). Mas não é disso que se trata
no n.º 3 do art. 1371.º, onde se elencam os sinais que excluem a presunção (i. e., os sinais que
não fazem funcionar a presunção de que há compropriedade).

Também é por intervenção da lei que se adquire a compropriedade nos termos do art. 1324.º: “se
aquele que descobrir coisa móvel de algum valor, escondida ou enterrada, torna-se proprietário
de metade do achado; a outra metade pertence ao proprietário da coisa móvel ou imóvel onde o

2
PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. III, p. 69.
3
5 PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. III, p. 70
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tesouro estava escondido ou enterrado.” Note-se que, embora a apreensão seja um acto
voluntário4, é a lei que determina a repartição do direito de propriedade quando o tesouro
encontrado consista em coisa autónoma, certa e determinada.

Entre as hipóteses de constituição de compropriedade por decisão judicialsalienta-se a

constante do art. 1370.º — comunhão forçada em parede ou muro alheio (que se encontre
precisamente encostado à linha divisória do prédio). Neste caso, o proprietário de um prédio
confinante pode adquirir comunhão num muro de meação, no todo ou em parte, pagando metade
do valor da parede ou do muro e do solo sobre queestiver construído. “Aqui, diversamente do
que acontece nos casos referidos [no número] anterior, a compropriedade não deriva
directamente da lei: esta limita-se a conferir a determinadas pessoas o poder legal de adquirir
comunhão em certos bens (por isso se fala, a este propósito, em comunhão forçada). Se a
comunhão não for constituída por acordo (ou adquirida por usucapião), poderá obter-se
coercivamente, por meio de decisão

judicial.5

5. Propriedade Horizontal

5.1. O tipo legal de propriedade horizontal

A propriedade horizontal representa um tipo especial de direito de propriedade que tem por
objeto uma fração autónoma de edifício constituído nesse regime. A sujeição de um edifício ao
regime da propriedade horizontal torna possível que cada uma das frações em que se decompõem
juridicamente o mesmo seja objeto de uma afetação jurídica diferenciada das demais; deixa de
haver uma propriedade sobre todo o edifício e passam a coexistir várias propriedades.

Para além das frações autónomas, subsiste o problema da atribuição jurídica das partes do
edifício que não fazem parte de nenhuma fração, as denominadas partes comuns. O art. 1421º/1
4
“É indiscutível que o acto de apreensão tem de ser voluntário, embora não seja requerida para o efeito
capacidade de exercício ou mesmo o uso da razão. (...) Mas não é já necessária a intenção de ocupar e muito
menos a intenção de adquirir a propriedade. (...) Em consonância com esta ideia, a aquisição da propriedade
dá-se por simples acto de aprensão, e nesse mesmo momento, como expressamente estabelece o art. 1317.º,
al. d)” — cfr. CARVALHO FERNANDES, Lições de Direitos Reais, p. 316.
Posição contrária é defendida por PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. III, p.
123-124. De facto, segundo estes autores, resulta do disposto no art. 1318.º que: “podem ser adquiridas por
ocupação” as coisas que nele se identificam, do que se retira que não basta ocupar/achar; é necessário ainda
que intervenha um elemento subjectivo que consiste na “intenção de adquirir”
5
HENRIQUE MESQUITA, Direitos Reais, p. 242 (substituímos o sublinhado por itálico).
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CC estabelece as partes do edifício que se consideram imperativamente comuns, ou seja, cuja

natureza comum não pode ser afastada no título constitutivo; o art. 1421º/2 CC fixa as partes do
edifício que podem ser incluídas em fração autónoma ou integrar as partes comuns do mesmo.

Assim, a propriedade horizontal contém uma posição dupla de condómino (art. 1420º/1 CC):

 Propriedades da fração autónoma.

 Compropriedade das partes comuns do edifício que não constituem frações autónomas
(não se aplica diretamente o regime da compropriedade, pelo que nenhum dos
condóminos pode pedir a divisão das partes comuns - art. 1423º CC).

Não se trata de dois direitos, mas apenas de um - o direito da propriedade horizontal. É o

conteúdo deste direito que exprime a duplicidade do seu objeto e o regime jurídico a que cada
parte do mesmo se encontra sujeita.

2. A delimitação negativa do tipo de propriedade horizontal A delimitação negativa está

expressa no art. 1422º/1 CC. No art. 1422º/2 está expresso o conteúdo proibido nas
frações autónomas.

As despesas com a conservação do edifício e as despesas com serviços de interesse comum

cabem aos condóminos na proporção das suas quotas (art. 1424º/1).

Sobre cada condómino cabe o dever de realizar um seguro contra o risco de incêndio, tanto na
fração autónoma quanto nas partes comuns.

3. A dualidade do objeto da propriedade horizontal Os objetos do direito de propriedade

horizontal compõem-se nas frações autónomas e nas partes comuns do edifício.

As partes imperativamente comuns encontram-se no art. 1421º/1; se o título constitutivo

especificar que alguma delas integra a fração autónoma, é nulo por violação de norma injuntiva
(art. 280º/1 e art. 294º).

As partes indicadas no art. 1421º/2 presumem-se comuns, ou seja, no título constitutivo da

propriedade horizontal pode estar determinado que fazem parte de uma dada fração autónoma ou
que constituem mesmo uma fração autónoma. Algumas partes consideradas comuns podem ser
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afetas ao uso exclusivo de um condómino (art. 1423º/3). Nesse caso, essa parte fica subtraída ao
uso de todos os condóminos, para permanecer reservada à utilização de um deles.

4. Requisitos civis de constituição da propriedade horizontal - o título constitutivo

Existem três requisitos civis, presentes no art. 1414º:

 A propriedade horizontal só pode recair sobre um edifício, portanto, sobre coisa imóvel
com determinadas características de construção.

 O edifício, por sua vez, tem de estar dividido em frações autónomas.

 As frações autónomas do edifício devem estar independentes entre si.

5.2. frações autónomas

São partes do edifício capazes de afetação individual a um fim. A lei exige que sejam
independentes todas elas e não apenas algumas. Quando se pode dizer que as frações autónomas
são independentes O art. 1415º define que as frações são independentes se forem distintas e
isoladas entre si e com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

A falta dos requisitos exigidos implica a nulidade do título constitutivo (art. 1416º/1). Em caso de
nulidade do título constitutivo, o edifício ficará sujeito ao regime de propriedade singular ou de
compropriedade, consoante o número de adquirentes das "frações autónomas".

Além dos requisitos civis exigidos, a lei exige requisitos de validade do próprio título
constitutivo (art. 1418º/1):

 As frações devem ser individualizadas.

 O valor atribuído a cada fração deve ser expresso em percentagem ou permilagem do

valor total do prédio.

A falta de especificações do título acarreta a nulidade do mesmo (art. 1418º/3).

O art. 1418º/2 ainda permite que o título constitutivo contenha:

 Menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum (al. a)).

 Regulamento do condomínio.
 10

 Previsão de compromisso arbitral para a resolução de litígios emergentes na relação de

condomínio.

5.3. Título constitutivo e posição do condómino

O título constitutivo deve especificar a percentagem ou a permilagem de cada fração no valor

total do prédio, sob pena de nulidade (art. 1418º/3). A percentagem ou permilagem da fração do
valor total do prédio repercute-se diretamente no exercício do direito de propriedade horizontal
do condómino, assim:

A cada condómino cabe a fruição dos rendimentos gerados pelas partes comuns do edifício, de
acordo com o valor da percentagem ou permilagem da sua fração. As despesas e os encargos
gerados pelas partes comuns, assim como as despesas com inovações, devem ser suportados
pelos condóminos na proporção do valor das suas frações (art. 1424º/1 e 1426º/1). O voto do
condomínio na assembleia de condóminos afere-se pelo valor, em percentagem ou permilagem,
da sua fração no conjunto do valor total do edifício.

O título constitutivo pode consagrar desvios a estas regras, conforme expresso no art. 1424º/1.
Estes desvios podem tanto dizer respeito ao pagamento das despesas e encargos do condomínio
como à própria fruição do condómino. No tocante à fruição, o título constitutivo não pode
eliminar de todo o poder de fruir do condómino, sob pena de violação da tipicidade legal e
consequente nulidade do título constitutivo (art. 1306º/1; não há propriedade sem fruição - art.
1305º).

A posição do condomínio no título constitutivo só pode ser alterada mediante modificação do

título; esta modificação está sujeita à forma de escritura pública e só pode ser feita se houver
unanimidade de todos os condóminos (art. 1419º/1). A lei permite que a escritura de modificação
seja feita pelo administrador em representação do condomínio, desde que haja acordo obtido em
assembleia e a ata da mesma seja assinada por todos os condóminos.

5.3. Efeitos da constituição da propriedade horizontal

Apenas o proprietário individual e os comproprietários, voluntariamente ou por ação de divisão

da coisa comum, podem submeter o edifício ao regime da propriedade horizontal.
 11

Constituída a propriedade horizontal, o anterior proprietário singular adquire tantos direitos de

propriedade horizontal quantas as frações autónomas individualizadas no título constitutivo. Se o
edifício estava em compropriedade, os direitos às frações podem resultar do título constitutivo;
se este for omisso, entende-se que os comunheiros adquirem a compropriedade sobre todas as
frações autónomas na proporção das respetivas quotas na compropriedade do edifício.

As fontes normativas da propriedade horizontal - especial referência ao título constitutivo e ao

regulamento do condomínio. A primeira fonte de regulação do condomínio está na lei; no
entanto, existe, no regime da propriedade horizontal, o reconhecimento de um amplo espaço de
autonomia privada.

Essa autonomia é exercida por quem constitui a propriedade horizontal, podendo determinar
normativamente a vida do condomínio em alguns aspetos.

 O valor das frações (art. 1418º/1);

 O fim da utilização de cada uma das frações autónomas (art. 1418º/2, al. a));

 A elaboração do regulamento do condomínio (art. 1418º/2, al. b)).

A segunda fonte de regulação do condomínio está no título constitutivo; tanto as deliberações da

assembleia como o regulamento devem estar de acordo com a lei, sob pena de nulidade.

A terceira fonte de regulação do condomínio está no regulamento do condomínio, cuja

elaboração é obrigatória em edifícios com mais de quatro frações autónomas (art. 1429º-A/1).

A quarta fonte de regulação do condomínio está nas deliberações da assembleia dos condóminos.
Estas deliberações devem incidir sobre a administração das partes comuns do edifício (única
matéria para a qual os órgãos do condomínio têm competência). As deliberações devem estar de
acordo com a lei, o regulamento (art. 1433º/1) e o título constitutivo (doutrina do JAV).

5.4. Competência dos órgãos do condomínio - a administração das partes comuns

Os órgãos do condomínio são a assembleia de condóminos, onde têm assento todos os

condóminos, e o administrador, que é eleito e exonerado pela assembleia (art. 1435º/1), sem
prejuízo de resultar de uma decisão judicial (art. 1435º/2 e 3).
 12

Segundo o art. 1430º/1, os órgãos do condomínio existem unicamente para a administração das
partes comuns, não tendo competência de deliberação ou de execução relativamente às frações
autónomas.

Exemplo: se um condómino utiliza uma aparelhagem sonora num volume superior ao permitido,
perturbando os vizinhos, isso viola o dever de não emissão (art. 1346º). Os condóminos afetados
podem reagir enquanto proprietários de prédios vizinhos, mas a assembleia de condóminos não
tem competência para tratar do caso, pois não se trata de administração das partes comuns.

5.5. Deliberações da assembleia de condóminos

A assembleia de condóminos constitui o órgão colegial do condomínio. Cabe-lhe a administração

das partes comuns e, em último caso, a revogação dos atos do administrador a recurso de
qualquer condómino (art. 1438º).

A assembleia reúne quando é convocada para tal. A convocação pode ser feita:

 Pelo administrador;

 Pelos condóminos que representem 25% do capital total do edifício;

 Por qualquer condómino, em recurso de ato do administrador (art. 1438º).

É necessário assegurar o conhecimento prévio dos condóminos sobre os assuntos sujeitos a

deliberação. Se o formalismo legal não for cumprido, as deliberações tomadas são inválidas e
podem ser impugnadas. A convocatória para a assembleia pode, nos termos do art. 1432º/2, ser
feita mediante carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou por aviso convocatório
assinado pelos condóminos.

Da convocatória deve constar, obrigatoriamente (art. 1432º/2):

 Dia, hora, local e ordem de trabalhos.

 Informação sobre os assuntos que devem ser aprovados por unanimidade.

A assembleia só pode reunir havendo quórum legal. O quórum corresponde ao número de

condóminos cujos votos possam perfazer a maioria legal para as deliberações anunciadas na
convocatória. Se a lei impuser a unanimidade, todos os condóminos devem estar presentes ou
representados por procurador.
 13

Se a assembleia não puder reunir na primeira convocatória por falta de condóminos, há uma
segunda convocatória (art. 1432º/4). Nesta segunda convocatória, o quórum desce para 1/4 dos
condóminos.

As deliberações devem ser comunicadas a todos os condóminos ausentes por carta registada com
aviso de receção no prazo de 30 dias (art. 1436º/6). Na falta de comunicação, as deliberações são
ineficazes relativamente aos condóminos ausentes.

Se um condómino ausente quiser rejeitar uma deliberação, tem 90 dias para comunicar por
escrito à assembleia a sua discordância com a deliberação.

10. O valor jurídico das deliberações da assembleia de condóminos

As deliberações da assembleia contrárias à lei ou ao regulamento (e, no entender do JAV, ao

título constitutivo) são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que não as tenha
aprovado (art. 1433º/1).

Se não for requerida a respetiva anulação no prazo legal, a deliberação pode vir a ser eficaz na
ordem jurídica. Isto aplica-se, nos termos do art. 1433º/1, aos casos em que a assembleia tenha
competência, ou seja, a administração das partes comuns.

Qualquer deliberação tomada fora das competências não só é anulável, como nula. Não tendo o
condómino afetado de lhe dar cumprimento, porque não o vincula.

Apenas o condómino que não aprovou a deliberação pode requerer a sua anulação, tendo três
alternativas:

 Exigir ao administrador, no prazo de 10 dias contado da deliberação ou da sua

comunicação para os ausentes, a convocação de uma assembleia extraordinária com a
finalidade de deliberar a revogação da deliberação contestada (art. 1433º/2).

Sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem, no prazo de 30 dias contado da deliberação

(art. 1433º/3). Propor ação de anulação da deliberação, no prazo de 20 dias da assembleia
extraordinária se esta teve lugar, ou de 60 dias se não for solicitada (art. 1433º/4).

O recurso a estas alternativas não impede o requerimento judicial da execução da deliberação,

nos termos do processo civil (art. 1433º/5).
 14

5.6. A natureza jurídica da propriedade horizontal

Há várias teses sobre a natureza da propriedade horizontal:

 A propriedade horizontal como propriedade superficiária: Não é adotada porque os

condóminos não são superficiários.

 A propriedade horizontal como organização personificada (pessoa coletiva): Poderia ser

adotada se houvesse um interesse coletivo sobre as posições individuais dos condóminos
(pessoa coletiva com os condóminos como associados).

 A propriedade horizontal como compropriedade: Esta tese não explica por que os
condóminos estão completamente excluídos do gozo das frações que não lhes pertencem,
não podendo usar ou fruir da maior parte da coisa comum.

 A propriedade horizontal como situação dualista, com incidência de dois direitos

distintos: O condómino teria dois direitos, o direito de propriedade sobre a fração
autónoma e o direito de compropriedade sobre as partes comuns. Contudo, essa tese é
refutada pelo art. 1420º/2, que afirma que só há um direito, o direito de propriedade
horizontal.

 A propriedade horizontal como direito real autónomo: Não se trata de um direito novo,
uma vez que o conteúdo típico do direito real de propriedade horizontal é a propriedade.

 A propriedade horizontal como propriedade especial: O direito de propriedade horizontal

é um direito de propriedade, embora seja uma propriedade especial.
 15

6. Conclusão

A compropriedade e a propriedade horizontal refletem a evolução do direito para atender às

demandas de convivência e administração compartilhada. Enquanto a compropriedade oferece
flexibilidade para dividir bens comuns e adaptar-se às necessidades dos titulares, a propriedade
horizontal organiza edifícios em frações autônomas e partes comuns, garantindo eficiência e
coesão. Ambos os regimes promovem equilíbrio entre autonomia individual e cooperação
coletiva, sendo fundamentais para a gestão de recursos e espaços em uma sociedade
interconectada. Estes sistemas não apenas regulam a posse de bens, mas também contribuem
para a convivência harmoniosa e a justiça na administração de patrimônios compartilhados.
 16

7. Referencias bibliográficas

Legislação

Código civil

Doutrinas

PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, Volume III, Coimbra
Editora, Ano: Primeira edição em 1968, com reimpressões posteriores, incluindo 2010,Coimbra,
Portugal.

CARVALHO FERNANDES, Lições de Direitos Reais, Quid Juris, Ano: Edição atualizada em
2005,: Lisboa, Portugal.

HENRIQUE MESQUITA, Direitos Reais, Coimbra Editora=,: Primeira edição em 1967,

Coimbra, Portugal.