Superando Fronteiras

Conteúdo Programático

1 Avaliação de Imóveis
2 Desenho Arquitetônico
3 Direito e Legislação
4 Economia e Mercado
5 Língua Portuguesa
 Superando Fronteiras

Avaliação de Imóveis
 Curso técnico em transações imobiliárias

INTRODUÇÃO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 02

Avaliação de Imóveis
1 - INFORMAÇÕES HISTÓRICAS 02
1.1 - CONCEITOS BÁSICOS 02
1.2 - OUTRAS DEFINIÇÕES 03
1.3 - CÓDIGO DE ÉTICA E A RESPONSABILIDADE CIVIL 03
1.4 - PRINCIPAIS GERAIS DE AVALIAÇÃO 05

2 - NORMALIZAÇÃO DA ABNT 05
2.1 - ASPECTOS LEGAIS 06
2.2 - Instrumentos Reguladores (COFECI) 06

3 - MÉTODOS PREVISTOS PELA NBR 14653-1 06

3.1 - Método Comparativo direto de dados do mercado 07

4 - VISTORIANDO UM IMÓVEL. 07
4.1 - Vistoria 07
4.2 - Localização 08
4.3 - Vistoria do bem avaliando 08
4.4 - FICHA DE VISTORIA DE IMÓVEL AVALIANDO 08
4.5 - Pesquisa de Mercado 10

5 - COMPOSIÇÃO DA AMOSTRA E HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS 10

5.1 - Homogeneização 10

6 - VALOR DE MERCADO 12
6.1 - Compra de Venda 11
6.2 - Valor de locação 12

7- PTAM CONTEÚDO MÍNIMO PARA SUA APRESENTAÇÃO 13

8 - HONORÁRIOS PELA ELABORAÇÃO DO PTAM 13

Exercício 16
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INTRODUÇÃO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Avaliação de Imóveis

1. INFORMAÇÕES HISTÓRICAS

Como surgiu a Avaliação de Imóveis? Neste item iremos fazer uma retrospectiva
histórica dos fatos que foram referência e o alicerce para esta atividade.

Os primeiros textos sobre o assunto Avaliação de Imóveis, no Brasil surgiu no século XX, em publicações
de revistas técnicas de engenharia do estado de São Paulo, meados de 1918, através do Engenheiro Victor da Silva
Freire, que publicou um artigo sobre avaliação racional de terrenos, prática adotadas por outros países. Depois
disso, durante algumas décadas (1920-1930) diversos trabalhos surgiram procurando difundir essa técnica. Foi
quando em 1941 o Sr. Luis Carlos Berrini lançou seu primeiro livro chamado “Avaliações de Terrenos”.

As primeiras normas de avaliações de terrenos surgiu na década de 1950, organizados por entidades
públicas e institutos voltados para a área. Foi quando em 1952. O primeiro anteprojeto de Normas de Avaliação de
Imóveis, feito por um engenheiro chamado Augusto Luis Duprat, que foi examinado pela Associação Brasileira de
Normas Técnicas (ABNT).

Outros estudos surgiram no decorrer dos anos, elaborados por institutos que atuavam no setor. Mas
aquela época houve um grande surto de desapropriação (1960), com os estudos produzidos por comissões de
profissionais dedicados a pericias e avaliação judiciais, foi quando o assunto Avaliação de Imóveis ganhou maior
relevância.

Em 1975, o Banco Nacional de Habitação (BNH) com o objetivo de padronizar essa atividade, firmou um
acordo com a ABNT para elaboração de uma norma para avaliar imóveis urbanos. Com isso foi instalada a
Comissão de Estudo de Vistorias e Avaliações (CEVA) do Comitê Brasileiro de Construção Civil – CB 2 da ABNT.

Com os trabalhos iniciais surgiram em 1977, a primeira Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis
Urbanos da ABNT sob a sigla NB 502. Na mesma época também a ABNT começou a produzir outras normas para
avaliações de imóveis rurais, unidades padronizadas, máquinas e equipamentos e complexos industriais e glebas
urbanizáveis.
Em 1989 essa norma passou pela primeira revisão e foi registrada pelo IMETRO como NBR 5676 –
Avaliações de Imóveis Urbanos, Oportunidade essa onde os níveis de precisão foram transformados em níveis de
rigor. Depois surgiu as normas NBR 8799 e para avaliações de imóveis rurais e a NBR 8951, para glebas
urbanizáveis.

1.2 Conceitos Básicos - Nesta apostila iremos abordar as definições utilizadas nos artigos,
normas e publicações da área. São conceitos específicos para a avaliação de imóveis, que se
diferem do significado mais simples, que de domínio público. Isso é importante para melhor
compreensão.

A norma NBR 14.653 diz que a avaliação de imóveis é a análise técnica, realizada por um engenheiro de
avaliações, para identificar o valor de mercado dos bens (tangíveis) ou de direitos, ou de frutos sobre eles
(intangíveis), assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica.

Avaliação: Ato ou efeito de avaliar/apreciação. (Cálculo do valor de um bem ou de bens/valor determinado por
quem avalia).

Avaliar: Determinar a avaliar ou valor de alguma coisa. (Estabelecer a valia, o valor ou o preço de alguma coisa).
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Laudo: Por sua vez é definido na norma como “relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em
conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar um bem”. Um parecer técnico é definido pela norma

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como um relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e
legalmente habilitado sobre o assunto de sua especialidade.

Parecer: Ter semelhança com/Ser verossímil, crível, provável, conceito opinião.

Técnico: Peculiar a um determinada arte, oficio, profissão ou ciência que aplica determinada técnica, especialista,
perito ou experto.

OUTRAS DEFINIÇÕES: Acessório: Bem que se incorpora ao principal e que possui valor isoladamente,
incorporado ou não a ele.

Amostra: Conjunto de dados de mercado representativos de uma população.

Amostragem: Procedimento utilizado para constituir uma amostra. Avaliação de Bens: Analise técnica, realizada
por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como
determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica para uma determinada finalidade, situação e
data.

Bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou pode ser objeto de direito, que se integra um patrimônio.

Bem tangível: Bem identificado materialmente. Ex.: imóveis, equipamentos.

Bem intangível: Bem não identificado materialmente. Ex.: Fundo de comercio, marcas e patentes.

Benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura
do dano.

Benfeitoria necessária: Benfeitoria é indispensável para conversar o bem ou evitar a sua deterioração.
Custo: Total de gastos diretos e indiretos necessários a produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa
determinada data e situação.

Dados de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem.

Depreciação: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade. Ocasionadas
por: Decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural,
em condições normais de utilização e manutenção. Deterioração: Desgaste de seus componentes em razão
de uso ou manutenção inadequados. Mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente
existentes. Obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional.

1.3 Código de Ética e a Responsabilidade Civil

Um bom profissional envolve além da competência e conhecimentos técnicos

para exercer a função, uma delas fundamental para o exercício de qualquer profissão é
a ética. A profissão é regulamentada pela Lei 6.530/78 e é permitida ao possuidor de
título de Técnico em Transações Imobiliárias. O Código de Ética dos Corretores de
Imóveis, aprovado pela Resolução-Cofeci n. 326/92, disciplina diversas obrigações no
relacionamento com os colegas, com a classe profissional e com os clientes. Há
também a incidência do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.
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A responsabilidade desse profissional, como a de todos os outros, deve ser analisada com base em suas
obrigações contratuais, legais e éticas. Dessa forma, o artigo 5º do Código de Ética prevê que o Corretor de
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Imóveis responde civilmente pelos atos que se revelem danosos aos clientes em virtude de infrações éticas. Já o
Código Civil estabelece que a responsabilidade é derivada da culpa decorrente de imprudência, negligência ou
imperícia.

Dentro do Código de Ética, três obrigações chamam a atenção: (I) inteirar-se de todas as circunstâncias
do negócio, antes de oferecê-lo; (II) ao oferecer um negócio, apresentar dados rigorosamente certos, nunca
omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam
comprometer o negócio e (III) recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral.

Essas obrigações éticas estão em total sintonia com as normas previstas no Código Civil: “o corretor é
obrigado a executar a mediação com diligência e prudência...” e “... prestará ao cliente todos os esclarecimentos
da segurança ou do risco do negócio...”.
Nota-se que a função do Corretor de Imóveis não se resume em aproximar comprador e vendedor, mas vai muito
além, pois um dos grandes deveres de sua atividade é o de prestar informações rigorosamente corretas, pautadas
pela diligência e pela prudência, a fim de evitar negócios imobiliários que possam ser futuramente anulados por
questões que sabia, ou deveria saber, serem ilegais, injustas ou imorais.

Evidente, por outro lado, que o mesmo não responde pelo cumprimento das obrigações assumidas pelas
partes (comprador e vendedor, locador e inquilino), tais como o pagamento das parcelas, o pagamento dos
aluguéis, a entrega do imóvel ou a solidez estrutural, mas isso não significa que possa, por exemplo, ocultar
detalhes que depreciam o imóvel negociado. Aliás, isso é expressamente vedado.

Em alguns casos o Código de Defesa do Consumidor (CDC) também pode ser aplicado, mas precisa ser
avaliada a forma de atuação do Corretor, bem como quem está adquirindo o imóvel e a destinação que será dada
ao mesmo. Apesar de o CDC também exigir a comprovação da culpa do profissional, há a vantagem da inversão
do ônus da prova (que transfere ao Corretor a obrigação de provar que não agiu contrário ao Código de Ética ou à
lei), bem como haverá presunções em favor do consumidor, por ser considerado a parte mais frágil da relação.

Cuidado especial que os Corretores devem ter é com a propaganda para venda ou locação do imóvel. O
CDC considera enganosa a publicidade inteira ou parcialmente falsa, capaz de induzir em erro o consumidor a
respeito da natureza, características, qualidade e quantidade do imóvel ofertado, dizendo ainda que toda
informação integra o contrato que vier a ser celebrado. Ou seja, o consumidor poderá exigir aquilo que foi
anunciado.

Para se resguardar, antes de fazer qualquer anúncio, deve o Corretor adquirir o hábito de ter uma
declaração assinada pelo proprietário do imóvel dizendo que todas aquelas informações são verdadeiras. Isso não
afasta sua responsabilidade perante o consumidor, mas, em eventual condenação a indenizar, o Corretor poderá
cobrar o prejuízo do proprietário que prestou aquelas informações.

A atividade do Corretor de Imóveis, apesar de repleta de grandes e boas oportunidades, é permeada de

riscos, mas que são passíveis de serem diminuídos. Uma cautela adotada usualmente no meio médico e que
deveria ser mais praticada pelos Corretores é a elaboração de “termos de esclarecimento” em que são dadas às
partes todas as informações acerca do negócio, do imóvel, dos contratantes, do contrato, inclusive alertando para
eventuais riscos.

Aliás, vale lembrar que esse profissional presta serviços de grande relevância econômica e social, e cuida
de assuntos que, muitas vezes, envolvem sonhos como o da aquisição da casa própria e o da constituição de
renda para a aposentadoria.
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1.4 Princípios Gerais de Avaliação – O comitê internacional de normas de avaliação (IVSC) e a união pan-
americana de associações de avaliação (UPAV) que devem nortear os avaliadores quando a elaboração,

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destacamos:

a) Princípio do maior e melhor uso.

b) Principio da Oferta e da Procura.
c) Princípio da permanência.
d) Princípio da Proporcionalidade.
e) Princípio da Rentabilidade.
f) Princípio da Finalidade.
g) Princípio da Probabilidade.
h) Princípio da Prudência.
i) Princípio da Transparência.

2. NORMALIZAÇÃO DA ABNT

É através das normas da série NBR 14653 que, atualmente, são deliberados os
procedimentos, conceitos e diretrizes que realizam a Avaliação de Bens. Tudo isso é
resultado da revisão da Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos. A NBR
5676/89, por exemplo, foi criada, entre outras, para suprir essa atividade.

A ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - é o Fórum Nacional de

Normalização. As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês
Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS), são elaboradas por Comissões
de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores,
consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros).

Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no âmbito dos ABNT/CB e ABNT/ONS, circulam para Consulta
Pública entre os associados da ABNT e demais interessados. A NBR 14653 será constituída pelas seguintes
partes, sob o título geral “Avaliação de bens”.

Parte 1: Procedimentos gerais;

Parte 2: Imóveis urbanos;
Parte 3: Imóveis rurais;
Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

NBR 14653-1 – Procedimentos gerais – Fixa as diretrizes para avaliação de bens em geral,
quanto à classificação da sua natureza; instituição de terminologias, definições, símbolos e
abreviaturas; classificação de sua natureza; descrição das atividades básicas; definições de
metodologias básicas; especificações das avaliações; requisitos básicos de laudos e pareceres
técnicos de avaliação.

NBR 14653-2 – Imóveis urbanos – Fixa as diretrizes para avaliação de imóveis urbanos, segundo os parâmetros
descritos na NBR 14653-1:2001, objetivando a identificação do valor de mercado do imóvel urbano.

NBR 14653-3 – Imóveis rurais – Detalha as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a avaliação de
imóveis rurais, segundo os parâmetros descritos na NBR 14653-1:2001, objetivando a identificação do valor de
mercado do imóvel rural.
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NBR 14653-4 – Empreendimentos – Fixa as diretrizes para avaliação de empreendimentos, segundo os

parâmetros descritos na NBR 14653-1:2001.
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NBR 14653-5 – Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral – Fixa as diretrizes para
avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral, segundo os parâmetros descritos
na NBR 14653-1:2001.

2.1 Aspectos Legais - A atenção às normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e ao código de
ética profissional dos corretores de imóveis, é muito importante para uma boa conduta profissional. Essas
diretrizes são, inclusive, uma obrigação legal, expressa no Art. 39 do Código de Defesa do Consumidor. Lei nº
8.078/90.

2.2 Instrumentos Reguladores (COFECI) - Existe uma grande discursão a respeito de

quem pode e quem não pode realizar a avaliação de um imóvel. A NBR 14653 da ABNT
restringe a competência para a elaboração da avaliação de imóveis, assim como para a
emissão de laudo de avaliação, aos profissionais de nível superior, devidamente registrado
no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA).

A lei 6530/78 que regulamenta a profissional de corretor de imóveis, dispõe no artigo 3 que “Compete ao
Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda,
opinar quanto à comercialização Imobiliária”. Com a norma NBR 14653, à definição de Parecer Técnico tem que
ser elaborado por um profissional capacitado e legalmente habilitado, e é dessa forma que nasceu o Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) emitido por corretores de imóveis e fiscalizado pelo COFECI-CRECI.
A emissão desse documento, bem como Cadastro Nacional de Avaliadores de Imobiliários (CNAI). A declaração
de Avaliação mercadológica e o selo certificador, foram regrados através da resolução COFECI Nº 1066/2007.

A regulamentação para o Cadastro Nacional de Avaliadores de Imobiliário é a condição para inscrição ser
corretor de imóveis, com inscrição regular junto ao CRECI de sua região, sendo que:

a) Se formado em curso técnico em transações imobiliárias (TTI), deverá ter certificado de conclusão de Curso de
Avaliação de Imóveis.
b) Se formado em curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente, com conteúdo programático e carga
horaria que atendam o exigido na resolução.

O corretor deverá requerer junto ao CRECI ou Delegacia de sua região a inscrição. Padrões mínimos
obrigatórios que deverão ser atendidos quando da emissão do PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Imobiliária,
além da obrigatoriedade de fixação do Selo Certificador. Tempo mínimo de arquivamento da terceira via do PTAM
de cinco anos.

3. MÉTODOS PREVISTOS PELA NBR 14653-1

Quais os métodos previsto pela norma da NBR 14653-1?

Identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos, é necessário primeiro definir a metodologia que será
utilizada. Os métodos de avaliação usuais estão descritos no item 8.2 da NBR 14.653-1 da ABNT.

Método comparativo direto de dados do mercado: é o valor definido através da comparação com dados de
mercado assemelhados quanto as suas características, para isso e fundamental a existência de um conjunto de
dados que possa ser tomado como amostra representativa do mercado.
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Método Involutivo: É baseado em um modelo de estudo de viabilidade técnico – econômico para a análise do valor
do terreno, buscando seu aproveitamento eficiente mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível

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com as características do imóvel e condições do mercado.

Método Evolutivo: É uma forma de análise que consiste em partir dos valor do terreno, acrescendo o valor de
construção com seus custos diretos e indiretos, custos financeiros, despesas de venda e lucros, fator
comercialização, impostos, etc. Calcula-se o valor do imóvel a partir dos custos para sua obtenção.

3.1 Método Comparativo direto de dados do mercado

O processo do PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) é iniciada quando é solicitada a um

corretor de imóveis que avalie o valor de um determinado imóvel, nesse caso, será chamado de imóvel objeto ou
avaliando.

Utilizando o método comparativo direto de dados do mercado, o primeiro passo é a escolha de outros
imóveis para compor a amostra. São chamados de imóveis comparando, que devem ser similares ao imóvel
objeto e estarem a venda ou terem sido recentemente vendido.

É recomendado o número mínimo de cinco imóveis, nunca inferior. Entretanto encontrar cinco imóveis
com semelhança total ao imóvel objeto nem sempre é possível. Nesses casos, devem ser feitas as
homogeneização dos dados da amostra.

Nas avaliações tratadas nas normas da série NBR 14653, o tratamento da amostra é um procedimento
cientifico, que segue a seguinte proporção: Quanto maior o grau desejado de precisão e fundamentação mais
elaborado e profundo será o estudo. Nos casos dos PTAM, é fundamental que seja composta a amostra de imóveis
semelhantes para que a comparação possa ser realizada sem a necessidade da homogeneização, pois ai o fator
da subjetividade.

O PTAM não tem como objetivo se tornar um trabalho cientifico, e sim expressar uma opinião técnica
sobre o valor de mercado do imóvel objeto. Assim a homogeneização da amostra, quando não puder ser evitada,
deve ser feita por alguns fatores que representam, por exemplo: o acréscimo de valor unitário que existe entre o de
um terreno de esquina e o um de meio de quadra na mesma rua e bairro. Para zonas estritamente residenciais esse
valor se situa ao redor de 10%, já para zonas de uso misto, pode chegar a 20%, e para zonas em que predominam o
comercio pode chegar a 50%.

4. VISTORIANDO UM IMÓVEL.

Como vistoriar um imóvel?

O primeiro passo para avaliação que é imprescindível de acordo com as normas

da NBR 14653, é a vistoria. Em casos excepcionais quando for impossível o acesso ao
bem, admite-se a adoção de situação paradigma, desde que seja acordada entre as partes
explicitas no trabalho técnico.

4.1 Vistoria

Na vistoria o corretor de imóveis deve observar todas as características, assim como em seu entorno,
realizando registro fotográfico. Devemos observar em imóveis urbanos para os que possuem edificações verificar
o seu uso (residencial ou comercial), o padrão de construção, os tipos de materiais empregados, a idade aparente
e o estado de conservação.
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4.2 Localização - É preciso verificar as condições do logradouro onde é situado o imóvel objeto, os serviços
públicos de que é dotado, suas dimensões reais e as constantes na matricula de registro imobiliário e se as
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edificações estão averbadas na matricula, pois a ausência pode representar redução no valor de mercado.

De acordo com a NBR 14653-1, diz no item:

4.3 Vistoria do bem avaliando

4.3.1 Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o
acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e
explicitada no laudo.

4.3.2 A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o
bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da
coleta de dados.

4.3.3 É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à
formação do valor.

4.3.4 O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem
avaliando deverá ser explicitado e suas consequências apreciadas.

4.4 FICHA DE VISTORIA DE IMÓVEL AVALIANDO

Endereço/Identificação do bem: Bairro:

Município:
Estado:

TERRENO
Topografia Planta Ondulada Aclive Declive
Forma Regular Irregular Triangular
Solo Arenoso Argiloso Rochoso Alagadiço
Vegetação Mato Pomar Pasto
Proteção Muro Cerca Prédio divisa Nenhuma
Situação Meia quadra Esquina Duas frentes
Orientação Norte Sul Leste Oeste
Área do terreno Frent m² Fundos: m² Lado direito: m² Lado esquerdo: m²
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EDIFICAÇÃO
Apartamento Casa Loja Sala

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Tipo
Prédio Comercial Prédio Industrial Galpão Imóvel Rural
Área de construção Área útil: m² Área Comum: m² Alagadiço
Padrão de Construção Alto Médio Baixo
Estrutura Concreto Metálica Alvenaria
Piso Cerâmica Granito Concreto Madeira
Paredes Pintura sobre reboco Pintura sobre massa Azulejo
Cobertura Pintura sobre reboco Telha de barro Fibrocimento
Conservação Nova Muito boa Boa Regular
Reparo Simples Reparo diversos Precária
Orientação Norte Sul Leste Oeste
Posição Frente Fundos Lateral

CÔMODOS DO IMÓVEL
Sala de estar Terraço Banheiro Área de serviço
Sala de jantar Escritório Lavabo DEC
Sala de TV Quarto Cozinha Despensa
Varanda Suíte Closet Corredor

INFRA ESTRUTURA
Rede de Água Sim Não Esgoto Sim Não
Energia Sim Não Iluminação Sim Não
Coleta de lixo Sim Não Transporte Sim Não
Pavimentação Sim Não Telefone Sim Não

ZONEAMENTO
Rede de Água Esgoto
Energia Iluminação
Coleta de lixo Transporte
Pavimentação Telefone

VIZINHANÇA
Padrão de construção Escolas Shopping
Atividades poluentes Comercio Supermercados
Atividades incomodas Estacionamento Galerias
Arborização / área verde Transito Restaurantes
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OBSERVAÇÃO / CROQUIS
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4.5 Pesquisa de Mercado

A pesquisa de mercado é um dos mais importantes procedimentos numa avaliação com já comentamos,
por ser através dela que obtemos as informações necessárias (amostras representativas) do mercado,
possibilitando assim, a comparação dos dados coletados com o imóvel avaliando, bem como a homogeneização
das amostras.

Coletar o maior número possível de dados no mercado com as características semelhantes ao imóvel
avaliando. Se for o caso, que seja no mesmo empreendimento ou rua. Identificar as principais características do
imóvel das amostras. Citar as fontes consultadas.

Localização do Imóvel Fonte Consultada Valor (R$) R$ (m²)

Pau Amarelo Imobiliária X 280.000,00 622,22
Janga Imobiliária Y 320.000,00 842,11
Maria Farinha Imobiliária Z 190.000,00 678,57
Manépa Imobiliária H 245.000,00 765,62
5. COMPOSIÇÃO DA AMOSTRA E HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS

O objetivo do PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) é expressar uma opinião técnica e
abalizada sobre o valor de mercado de um imóvel avaliando. Diante da impossibilidade de conseguir imóveis em
número suficiente para aplicar o método comparativo direto de dados do mercado, deve ser feita a
homogeneização dos dados das amostras. Esse processo é recomendado pela norma, tem como objetivo de
corrigir a discordância dos elementos comparativos, seguindo a metodologia de aplicação de fatores objetivos ou
científicos.

O fator objetivo é aquele que representa, o acréscimo de valor unitário que existe entre um terreno de
esquina e um terreno de meio de quadra, como exemplo, na mesma rua e bairro. Para zona estritamente para
residenciais unifamiliares, esse fator situa-se ao redor de 10%, para aquelas de uso misto pode chegar a 20% e
para zonas comerciais podendo chegar até 50%.

Outros atributos podem ser homogeneizados por fatores objetivos como por exemplo a testada de um
terreno e profundidade, condições topográficas (declividade, ondulações, drenagem, entre outros).

5.1 Homogeneização

A homogeneização das amostras, faz-se necessária uma vez que só é possível compararmos uma coisa
com outra, entre elas, existirem semelhança. Os Corretores Avaliadores, em suas avaliações, procedem à
homogeneização, valendo-se de alguns dos seguintes procedimentos:
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a)Média aritmética – Soma os valores das amostras e dividi pela quantidade amostras levantadas.
b)Média Ponderada – Considerando-se um intervalo percentual (x%), isto é, eliminando os imóveis cujo valores do

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metro quadrado sejam inferiores ou superiores ao percentual estabelecido.
c)Fator Fonte ou Oferta – Aplicamos um redutor de 10% sobre o valor do metro quadrado das amostras expostas a
venda, suponhamos que estejam superestimadas e que por isso ainda estão à venda, o preço é menor do que o
ofertado.
d)Fator Testada – Testada é a linha que separa o imóvel do logradouro público (Rua, Avenida, etc.). É a medida de
frente do terreno. A valorização ou desvalorização de um terreno, em virtude da sua testada é algo que varia de
um local para outro. Para efeito de cálculo do fator testada, sugerimos a tabela a seguir:

TABELA DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIZAÇÃO PELA TESTADA

10,00 12,00 15,00 16,00 16,00
Testada
metros metros metros metros metros
Referência
% % % % %
Efetiva
Des. Val. Des. Val. Des. Val. Des. Val. Des. Val.
5,00 0,840 0,800 0,760 0,750 0,700
6,00 0,880 0,840 0,800 0,780 0,740
7,50 0,930 0,890 0,840 0,830 0,780
8,00 0,945 0,900 0,860 0,840 0,800
9,00 0,974 0,930 0,880 0,870 0,820
10,00 0,960 0,900 0,890 0,840
11,00 1,024 0,980 0,930 0,910 0,860
12,00 1,046 0,950 0,930 0,880
13,00 1,067 1,020 0,970 0,950 0,900
14,00 1,106 1,039 0,980 0,970 0,910
15,00 1,124 1,057 0,980 0,930
16,00 1,141 1,074 1,016 0,950
17,00 1,174 1,090 1,031 1,015 0,960
18,00 1,189 1,106 1,046 1,029 0,970
19,00 1,189 1,121 1,060 1,044 0,990
20,00 1,189 1,136 1,074 1,057
21,00 1,189 1,163 1,087 1,070 1,012
22,00 1,189 1,176 1,000 1,082 1,024
23,00 1,189 1,189 1,112 1,094 1,035
24,00 1,189 1,189 1,124 1,106 1,046
25,00 1,189 1,189 1,136 1,118 1,057
26,00 1,189 1,189 1,147 1,129 1,067
27,00 1,189 1,189 1,158 1,139 1,078
28,00 1,189 1,189 1,168 1,150 1,087
29,00 1,189 1,189 1,179 1,160 1,097
30,00 1,189 1,189 1,189 1,170 1,106
32,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,125
35,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,150
40,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189
45,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189
 Curso técnico em transações imobiliárias

e)Profundidade - A profundidade do terreno influenciará diretamente no valor final. Comparando dois terrenos com
áreas iguais e profundidades diferentes, observamos ser o terreno com maior profundidade será prejudicado,
Avaliação de Imóveis

mesmo com a área igual.

TABELA DE DEPRECIAÇÃO PELA PROFUNDIDADE - FATOR PROFUNDIDADE

Profundidade efetiva Depreciação Fator
Menor ou igual a 10 metros 30% 0,70
12,50 20% 0,80
15,00 15% 0,95
16,00 10% 0,90
18,00 5% 0,95
De 20,00 a 40,00 metros 0% 1,00
45,00 5% 0,95
50,00 10% 0,90
55,00 15% 0,85
60,00 20% 0,80
65,00 22% 0,78
70,00 25% 0,75
75,00 27% 0,73
80,00 30% 0,70
f) Esquina - Terrenos em meio de quadra ou de esquina possuem valorização diferenciada, igualmente diferente se
comercial ou residencial, utilize a tabela.
TABELA FATOR ESQUINA EM RELAÇÃO A ZONAS
ZONA Fator ZONA Fator
Residenciais comuns 10% Comerciais 20 a 25%
Residenciais Valor Alto 15 a 20% Comerciais centrais 25 a 30%

Além dos 6 itens mencionados ainda temos o fator de melhoramento público, percepção do mercado,
fator topografia e fator idade. São assuntos mais aprofundados onde são melhores citados no Curso de Perito
Avaliador de Imóveis.

6. VALOR DE MERCADO

6.1 Compra e Venda

O valor de mercado para compra e venda é estabelecido pela comparação com os
imóveis semelhantes, com essa comparação ela é feita com imóveis oferecidos à venda
ou recentemente comercializados.

No caso de imóveis que estão à venda não existe a certeza de que venha a ser vendido
pelo valor de oferta, sendo normalmente corrigido pelo fator de oferta (0,9 ou 0,8) que
representa um deságio entre 10% e até 20%, previsto pela ocasião do fechamento do
negócio.

6.2 Valor de locação

Quando o objetivo do PTAM é a determinação do valor de mercado para locação de imóveis objeto, o
método empregado é o de comparação direta com outros imóveis semelhantes, mesma utilização, fazendo-se a
proporção entre áreas dos imóveis, ou seja, através do valor unitário da locação.

12
 Curso técnico em transações imobiliárias

Pode-se ainda, no caso de dificuldade em constituir uma amostra dele, pelo menos cinco imóveis,
empregar o método da renda. Esse método consiste em conhecendo-se o valor do imóvel previamente ou

Avaliação de Imóveis
determinado dentro do procedimento do PTAM, estimar o valor da locação pela aplicação de um percentual usual
de renda (taxa de retorno) à esse valor previamente conhecido em 0,5% e 1,2% sendo o mais comum a fixação de
0,8%.

7. PTAM CONTEÚDO MÍNIMO PARA SUA APRESENTAÇÃO

A resolução COFECI nº 1066/2007, em seu ato normativo, anexo III, determina os requisitos mínimos do PTAM
(Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) o seguinte:

a) Identificação do solicitante.
b) Finalidade do PTAM.
c) Identificação e caracterização do imóvel.
d) Situação e localização (Estado, Município, Logradouro, nº)
e) Número da matricula e cartório de registro.
f) Áreas (do terreno, de construção, real privativa de uso comum).
g) Características e infraestrutura disponível no local.
h) Descrição detalhada do imóvel.
i) Relatório fotográfico e data da vistoria do imóvel.
j) Pesquisa de imóveis comparando, para aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.
l) Identificação dos imóveis escolhidos para compor as amostras.
m) Fontes.
n) Homogeneização dos itens das amostras.

É importante a criação do PTAM que o texto seja bem claro e apresente opinião técnica sobre o valor de
mercado do imóvel objeto com uma fundamentação em forma de raciocínio logico. O mesmo ainda é impresso
em três vias com a posição do selo certificador numerado ao lado da assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.

O selo certificador é fornecido pelo CRECI de sua região, mediante declaração (formulário) de Emissão de
PTAM e o recolhimento da taxa, na forma prevista Resolução COFECI nº 1066/2007.

8. HONORÁRIOS PELA ELABORAÇÃO DO PTAM

A maneira mais correta de se estabelecer a relação com o cliente é através de um contrato de prestação de
serviço, onde haja descrição das obrigações do corretor de imóveis que emitira o PTAM e a remuneração em
contrapartida, ou seja, honorários profissionais. Ainda não existe uma tabela válida de honorários pela emissão do
PTAM, embora alguns CRECI´s surgiram valores como você pode ver a seguir
 Curso técnico em transações imobiliárias

HONORÁRIOS PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Avaliação de Imóveis

VALOR DA LOCAÇÃO HONORÁRIOS

até R$ 2.500,00 100%
até R$ 2.501,00 até 4.000,00 95%
de R$ 4.001,00 até R$ 5.500,00 90%
de R$ 5.501,00 até R$ 7.000,00 85%
de R$ 7.001,00 até R$ 8.500,00 80%
de R$ 8.501,00 até R$ 10.000,00 75%
de R$ 10.001,00 até R$ 11.500,00 70%
de R$ 11.501,00 até R$ 12.500,00 65%
de R$ 12.501,00 até R$ 15.000,00 60%
de R$ 15.001,00 até R$ 20.000,00 55%
de R$ 20.001,00 até R$ 25.000,00 50%
O percentual para cálculo dos honorários, deverá ser aplicado sobre o valor encontrado para a locação.
Para locações de valor superior a R$ 25.001,00, justificar o percentual de acordo com a complexidade do trabalho.

HONORÁRIOS PARA VENDA DE IMÓVEIS

VALOR DO IMÓVEL HONORÁRIOS

até R$ 35.000,00 R$ 706,08
de R$ 35.001,00 até R$ 45.000,00 R$ 776,71
de R$ 45.001,00 até R$ 55.000,00 R$ 854,38
de R$ 55.001,00 até R$ 65.000,00 R$ 939,82
de R$ 65.001,00 até R$ 75.000,00 R$ 1.033,80
de R$ 75.001,00 até R$ 85.000,00 R$ 1.137,18
de R$ 85.001,00 até R$ 105.000,00 R$ 1.302,00
de R$ 105.001,00 até R$ 110.000,00 R$ 1.375,73
de R$ 110.001,00 até R$ 120.000,00 R$ 1.470,07
de R$ 120.001,00 até R$ 130.000,00 R$ 1.548,54
de R$ 130.001,00 até R$ 140.000,00 R$ 1.619,30
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HONORÁRIOS PARA VENDA DE IMÓVEIS

Avaliação de Imóveis
VALOR DO IMÓVEL HONORÁRIOS
de R$ 140.001,00 até R$ 150.000,00 R$ 1.685,12
de R$ 150.001,00 até R$ 200.000,00 R$ 1.972,98
de R$ 200.001,00 até R$ 250.000,00 R$ 2.223,40
de R$ 250.001,00 até R$ 300.000,00 R$ 2.425,66
de R$ 300.001,00 até R$ 400.000,00 R$ 2.871,60
de R$ 400.001,00 até R$ 500.000,00 R$ 3.255,75
de R$ 500.001,00 até R$ 600.000,00 R$ 3.616,06
de R$ 600.001,00 até R$ 700.000,00 R$ 3.958,50
de R$ 700.001,00 até R$ 800.000,00 R$ 4.286,77
de R$ 800.001,00 até R$ 900.000,00 R$ 4.603,39
de R$ 900.001,00 até R$ 1.000.000,00 R$ 4.910,18
de R$ 1.000.001,00 até R$ 1.500.000,00 R$ 6.335,30
de R$ 1.500.001,00 até R$ 2.000.000,00 R$ 7.635,28
de R$ 2.000.001,00 até R$ 3.000.000,00 R$ 10.004,78
de R$ 3.000.001,00 até R$ 4.000.000,00 R$ 12.173,82
de R$ 4.000.001,00 até R$ 5.000.000,00 R$ 14.206,35
de R$ 5.000.001,00 até R$ 10.000.000,00 R$ 23.178,78

Valores diferentes dos acima previstos poderão ser obtidos mediante aplicação de simples regra de três.

IMPORTANTE

1.Constituem, entre outras, infrações graves ao código de ética instituído pela Resolução-COFECI nº 326/1992:

a)A cobrança de honorários inferiores a esta Tabela;

b)A cobrança de qualquer valor ou percentual além do convencionado na autorização ou no contrato de
prestação de serviços.
c)A cobrança de sobre – preço (over-price).

INFORTEC (TTI – Técnico em Transações Imobiliárias) Curso de Introdução a Avaliação de Imóveis

2.Esta Tabela substitui e revoga todas as anteriores e deve ser colocada em local visível ao público.
3.A presente Tabela de Honorários foi homologada em Reunião Plenária do CRECI – PR (Paraná). Em 27/11/2008.
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Exercício
Avaliação de Imóveis

1. Como surgiu a Avaliação de Imóveis?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

2. Qual o século que surgiu os primeiros textos sobre Avaliação de Imóveis?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

3. Em que ano foi lançado o primeiro livro sobre Avaliação de Imóveis e quem foi o escritor?
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

4. As primeiras ____________ de avaliações de terrenos surgiu na década de ____________, organizados

por entidades ____________
e institutos voltados para a ________, Foi quando em ___________. O primeiro ________________ de
___________ de Avaliação de Imóveis, feito por engenheiro chamado _______________________ que
foi examinado pela associação brasileira de normas técnicas (abnt).

5. Em que ano teve um grande surto de desapropriações de imóveis?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

6. Qual o significado de BNH?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

7. Qual o significado de CEVA?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

8. Com os trabalhos iniciais em 1977, a primeira norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos da
ABNT qual foi a sigla?
______________________________________________________________________________

9. Em 1989 essa norma passou pela primeira revisão e foi registrada pelo IMETRO como?
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

10. A norma NBR 14653 diz que?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

11. O que é Avaliação?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
 Curso técnico em transações imobiliárias

Exercício

Avaliação de Imóveis
12. Avaliar é?
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

13. O que é laudo?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

14. Parecer é?
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

15. Quais as 12 opções fundamentais da uma avaliação técnica de imóveis?

_____________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

16. Defina código de ética e responsabilidade civil?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

17. Em alguns caso o código de defesa do consumidor (CDC) também pode ser aplicado?
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

18. Quais os princípios gerais da avaliação de imóveis?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

19. Qual a serie normalizada da ABNT para avaliação de imóveis?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
________________________________________________________________

20. O que significa ABNT?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
________________________________________________________________

21. A NBR 14653 será constituída pelas seguintes partes, sob o titulo geral de Avaliação de Bens?
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
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Exercício
Avaliação de Imóveis

22. Quais os reguladores da NBR 14653?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

23. O que diz a lei 6530/78?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

24. Quais os métodos previstos pela NBR 14653-1?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

25. Defina como vistoriar um imóvel?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

26. O que significa PTAM?

______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
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Exercício

Avaliação de Imóveis
27. Para apresentação de um PTAM enquanto sua apresentação de acordo com a resolução COFECI nº
1066/2007, é o seguinte:
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
___________________________
28. Com as amostras coletadas vamos elaborar um PTAM, vejamos, então a forma pratica, como se procede
à avaliação de um apartamento, com as seguintes características:

Apartamento localizando no bairro de Casa Forte, na cidade do Recife, estado de Pernambuco, com 3
quartos sendo uma suíte, no 20º andar, cozinha, área de serviço, DEC, 2 vagas de garagem, posição leste (de
frente) com área total de 125m².

1. Passo é fazer a pesquisa de mercado. (Levem em consideração as opções que estão em negrito).
Planilha de Pesquisa Amostra Quartos Andar Garagem Posição Área Total (m²)Valor (R$)

1. Casa Forte

Imobiliária A352Frente100500.000,002. Casa Forte

Imobiliária B3112Lateral98475.000,003. Casa Forte
Imobiliária C322Frente110490.000,004. Casa Forte
Imobiliária D342Frente112510.000,005. Casa Forte
Imobiliária E381Lateral105450.000,00

2. As amostras expostas à venda geralmente possuem valores superiores ao mercado. Fazendo assim
necessário a aplicação do fator Oferta ou Fonte (-10%) em todas as amostras.

3. Apura a média ponderada dessas amostras considerando-se um intervalo percentual de 10%, isto
significa que iremos descartar os imóveis pesquisado cujo valores do m² sejam inferiores ou superiores a
10% do valor do m² da média aritmética.

4. Pronto, quando determinamos o valor de mercado do imóvel avaliando, o avaliador deverá proceder aos
acréscimos ou decréscimo necessários, valendo de sua experiência.

Levando em consideração o imóvel avaliando e o valor de avaliação encontrado devemos observar

algumas peculiaridades que pode implicar na valorização do imóvel, nesse exemplo a PM (Percepção de
Mercado) do corretor avaliador é de acréscimo de 10% no valor do imóvel.