LAUDOS E PERICIAS

SUMÁRIO

UNIDADE I

ATIVIDADES E METODOLOGIAS BÁSICAS NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

CONCEITOS GERAIS ............................................................................................................................. 15

CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS ........................................................................................................... 25

ATIVIDADES BÁSICAS ........................................................................................................................... 28

UNIDADE II

MÉTODOS PARA CÁLCULO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS ................................................................................................ 41

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DIREITOS ................ 46

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM IMÓVEL ................................................................ 55

TRATAMENTO POR FATORES .............................................................................................................. 59

PROCEDIMENTOS ESPECÍFICOS ........................................................................................................ 73

HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES .................................................................................................... 77

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS ........................................................................................................ 80

UNIDADE III

A EXECUÇÃO DA ATIVIDADE PERICIAL

ATIVIDADES DO PERITO ....................................................................................................................... 87

REQUISITOS PARA PERÍCIAS ..............................................................................................................90

APRESENTAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO ..................................................................................... 99

CONCLUSÃO ....................................................................................................................................... 107

REFERÊNCIAS .................................................................................................................................... 108

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 UNIDADE I

ATIVIDADES E METODOLOGIAS BÁSICAS

NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Objetivos de Aprendizagem

• Entender as diretrizes atuais relativas à classificação da sua natureza dos bens avaliados, assim
como a instituição de terminologia, definições,símbolos e abreviaturas.

• Compreender quais são as atividades básicas e a metodologia básica do trabalho de avaliação.

Plano de Estudo

A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade:

• Conceitos Gerais

• Classificação dos imóveis

• Atividades básicas
INTRODUÇÃO

Nesta unidade serão abordados alguns conceitos relativos à avaliação de ativos e, também, sobre
avaliações no mercado imobiliário, especificamente. Ainda serão abordados também alguns itens da
Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis Urbanos - NBR5676 (1989) em vigor considerados importantes,
como os métodos de avaliação e os níveis de rigor.

Qualquer ativo, quer real como os imóveis, quer financeiro como as ações, tem valor e desta forma
pode ser avaliado. Alguns são menos complexos para ser avaliado do que outros. Conforme Damodaran
(1999), não basta conhecer o montante de seu valor para se investir em ativos e ainda gerenciá-los
com sucesso, mas é necessário a compreensão das fontes deste valor. O ditado popular sacramentou
a ideia de que o valor está nos olhos de quem vê e que um preço pode ser justificado se há diversos
investidores preparados para pagá-lo. Entretanto, as percepções de valor têm que ter a base da realidade
e o preço pago por qualquer ativo deve traduzir os fluxos de caixa dele desejados. Uma aquisição segura
é aquela na qual o investidor não pague mais por um bem do que ele verdadeiramente vale, assim como
a determinação adequada do valor de um ativo está sujeito à característica da avaliação realizada.

Evolução da Avaliação de Bens Imóveis no Brasil

A evolução do trabalho e metodologias da avaliação de bens no Brasil pode ser resumida no exposto
abaixo:

• Década de 50 – surgem as primeiras normas de avaliação de imóveis organizadas por entidades

públicas e institutos voltados para a engenharia de avaliações.

• 1957 – surge o primeiro anteprojeto de normas da ABNT; sendo que outros se sucedem elaborados
por institutos que atuam no ramo.

• Década de 60 – o assunto ganha destaque em função do grande número de desapropriações cujos

estudos foram realizados por comissões de profissionais de perícias e avaliações judiciais.

• 1973 – elaboração de Normas para Avaliação de Imóveis nas desapropriações, aprovadas pelo IBAPE
(Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) e pela Divisão de Avaliações e Perícias
do Instituto de Engenharia.

• 1974 – realização do I Congresso Brasileiro de Avaliações, em São Paulo.

• 1977 – publicação da 1ª Norma Brasileira sobre o assunto. A NB-502/77 (Avaliação de Imóveis

Urbanos) cuja principal novidade é o estabelecimento de níveis de precisão sendo também desta época
a elaboração de normas para outras tipologias, tais como imóveis rurais, máquinas e equipamentos
e glebas urbanizáveis.

• 1979 – publicada a NB 613/79, 2ª Norma Brasileira que trata sobre Avaliações, mais especificamente

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 sobre avaliação de imóveis rurais.

• 1980 – I Congresso Mundial de Avaliações, realizado no Brasil.

• 1980 – 1º Curso de Engenharia de Avaliações - Escola Politécnica da USP.

• 1990 – a norma brasileira para avaliações de imóveis urbanos é registrada no INMETRO como NBR
5676 sendo os níveis de precisão transformados em níveis de rigor (expedito, normal, rigoroso e
rigoroso especial).

• 2001 – lançada a primeira parte da NBR 14653 que trata especificamente da parte de procedimentos
gerais, servindo como guia de procedimentos gerais para as demais partes, sendo utilizável somente
em conjunto com cada uma delas, razão pela qual não trouxe contribuição significativa até o
lançamento das partes 2, 3 e 4.

• 2003 – lançamento da parte 4 da NBR 14653 e que trata da avaliação de empreendimentos, assunto
até então não tratado em norma específica.

• 2004 – lançamento das partes 2 e 3 da NBR 14653 e que tratam, respectivamente, da avaliação de
imóveis urbanos e imóveis rurais.

• 2006 – lançamento da parte 5 da NBR 14653 e que trata da avaliação de Máquinas, equipamentos,
instalações e bens industriais em geral.

• 2011 – atualização da NBR 14653-2, com mudanças no intervalo de predição, na identificação das
variáveis (independentes) do modelo, assim como na especificação das avaliações. Tratou ainda
de mudanças na verificação da autocorrelação, não mais citando o teste de Durbon-Watson para
verificação de autocorrelação, e ainda tratou sobre os critérios de alocação de códigos e códigos
ajustados.

Os pioneiros das atividades trabalhavam em fórmulas baseadas em suas próprias experiências,

desenvolvidas para centros urbanos específicos que, em seguida, eram usadas como modelos verdadeiros
para outras municipalidades ou mesmo regiões nas quais, por vezes, não percebiam a mesma realidade do
local onde tais procedimentos foram desenvolvidos, não traduzindo assim uma metodologia tecnicamente
correta e muito menos confiável e consistente.

Frederico Mendonça realiza palestra sobre avaliação de imóveis, o mercado de trabalho e a metodologia de
avaliação, discutindo temas relevantes na profissão do avaliador de imóveis.
<http://www.youtube.com/watch?v=lIg5oVpFROk>.

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CONCEITOS GERAIS

Para iniciarmos nosso trabalho devemos primeiro relacionar alguns conceitos pertinentes à técnica de
avaliação.

FONTE: SHUTTERSTOCK.COM
O que é Avaliação

A definição de avaliação pode ser dada como o conjunto de operações técnicas que leva a formação de
juízo sobre o valor mais provável de um bem, de seus frutos ou de um direito sobre ele. Neste sentido a
Norma NBR-14653 (Parte 1), em seu item 3.5 define avaliação de bens como sendo:

“Análise técnica... [é utilizada] para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim
como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade,
situação e data”.

A publicação das partes 1 e 2 do conjunto de Normas que compõem a NBR 14653, que recebe o título
geral de Avaliação de bens, fortalece o conceito de valor único de um bem, o que confirma o entendimento
da escola univalente, de que o valor de um bem, em determinado instante, é único, independente do fim
a que se destina a avaliação, em contraposição a escola plurivalente, que correlaciona o valor de um
bem com a finalidade para o qual é avaliado, podendo o mesmo atingir diversos tipos de valor. Veja que
a definição dada pela Norma, conforme transcrevemos acima, indica a obtenção “do valor” (no singular)
e não “dos valores” (no plural).

Bens

De outro lado, ao tratarmos a respeito de bens, esses podem ser classificados como:

• Bens Tangíveis - são aqueles que podem ser tocados, têm existência física, tais como: terrenos,
edifícios, máquinas, instalações e assim por diante.

• Bens Intangíveis - são aqueles representados por direitos, tais como: marcas, patentes, fundo de

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 comércio, ponto comercial e outros também não materializáveis diretamente por objetos ou bens
físicos.

Diferenças conceituais entre Preço, custo e valor

Valor

O objeto específico da avaliação de imóveis é a obtenção do “valor de mercado”, embora a Parte 1 da

NBR 14653 indique também valor em risco, patrimonial e residual. Não parece pretender a norma indicar
que existam vários tipos de valores para um mesmo bem, mas valores diferentes em função da parcela
ou conjunto de bens que se pretende avaliar.

Valor de Mercado

O valor mais usual no campo de avaliação de bens é o de mercado, que será extraído de um intervalo de
valores prováveis cuja amplitude, por sua vez, será diretamente decorrente da dispersão dos elementos
amostrais e da probabilidade estatística que representará a confiança de que o valor real de mercado
esteja contido no intervalo estipulado.

O ”valor de mercado” de um bem está relacionado com a sua utilidade, ou seja, com a sua capacidade de
atender a uma necessidade, a um desejo e até mesmo a um capricho, entretanto, o valor advindo desta
relação estará diretamente ligado às condições do mercado ao qual o bem avaliando pertence.

A NBR-14653-1 (Norma Brasileira para Avaliações de bens - Procedimento Geral) prescreve, em seu
item 3.44, que valor de mercado é a “quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”.

A definição presume que o bem esteja livre e sem ônus, que devem ser considerados quando existirem.
Se for solicitada a determinação de outro valor que não o de mercado, esse fato deve ser destacado junto
ao respectivo valor. Os valores de mercado são mensurados em ambientes em que é possível se fazer
uma comparação direta, ou ter suporte de mercado para tal assertiva.

É importante destacar que o Valor de Mercado definido acima é uma estimação objetiva do bem e/ou
seus direitos, para uma determinada situação e data. Implícito dentro desta definição está o contexto do
Mercado no qual o bem está inserido e reflete a motivação dos seus participantes. Desta forma, o Valor
de Mercado está associado a um estimador, seus intervalos, calculado e fundamentado de acordo com
as metodologias e critérios da presente Norma.

O Valor de Mercado de um bem imobiliário é mais uma decorrência de sua utilidade, reconhecida pelo
mercado, do que por sua condição física. A utilidade dos ativos para uma empresa ou pessoa física, pode
diferir daquela que um mercado ou uma indústria em particular reconhecem. Portanto, é necessário que
a avaliação de ativos e os relatórios resultantes para propósitos contábeis estabeleçam a diferença entre
os valores reconhecidos no mercado.

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Uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e muitos elementos modificadores e a fim de não nos
estendermos muito na matéria, apresentaremos algumas das mais usuais definições utilizadas no assunto
e que podem ser consideradas na tabela abaixo:

Tabela 1 - Tipos de Valor

Tipo de Valor Descrição

O valor de mercado deve ser entendido como o valor estimado de um
bem, sem considerar os custos adicionais relativos comprador, aplicáveis
Valor de Mercado aos valores finais de compra e venda, tais como ITBI, despesas de
escritura e registro, e já embutidas as despesas inerentes do vendedor,
tais como comissões.
Somatório do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos
de um imóvel. Para que o mesmo represente o valor de mercado
Valor patrimonial deve ser apurado e aplicado o fator de comercialização com base em
informações de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de
caráter regional, previamente publicada.
Valor para fins de seguros de um determinado imóvel, representado pelo
Valor em risco valor das benfeitorias, equipamentos e instalações, conforme objeto da
apólice ou da contratação, observada a máxima depreciação.
Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicação do método
Valor econômico
da capitalização da renda.
Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e
Valor de liquidação
também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve
forçada
ser também apresentado o valor de mercado.
Total dos custos necessários para se repor o bem, com explicitação do
Valor de custo
estado em que se encontra ou sem considerar eventual depreciação.
Valor de bens, não obrigatoriamente de mercado, destinado a
Valor de indenização
ressarcimento de débitos, desapropriações ou congêneres.

Fonte: ABNT (2002)

Preço

Por sua vez, preço representa a quantidade de dinheiro pela qual se realiza ou se pretende realizar uma
operação de transição de propriedade sobre um determinado bem (inclusive imóveis), seus frutos ou
direitos. Nessa operação, logicamente, devem ser considerados outros fatores, que podem aumentar ou
diminuir o preço como, por exemplo, uma necessidade urgente de parte do vendedor ou do comprador; a
inexistência de um mercado livre; desequilíbrio entre oferta e procura ou ainda outros que impossibilitem
o equilíbrio necessário entre as partes envolvidas. Assim, o preço pode ser inferior, igual ou superior ao
valor. A ABNT (NBR-14.653-1, p.5) define preço como sendo a “quantia pela qual se efetua, ou se propõe
efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele”.

Custo

Custo, por sua vez, é o preço acrescido de todas as outras despesas em que incorre o comprador da
propriedade quer se refiram a regularizações legais (registro em cartório de imóveis, legalização em

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órgãos públicos etc.) ou mesmo regularizações físicas (construções, reformas, ampliações etc.). Ressalte-
-se que algumas regularizações físicas podem estar relacionadas às regularizações legais como, por
exemplo, de intervenções necessárias à regularização de recuos mínimos, coeficientes de ocupação,
áreas de iluminação e ventilação, dentre outras. A ABNT (NBR-14.653-1, p.3) define custo como sendo o
“total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa
determinada data e situação”.

Terminologia

Para um melhor entendimento e complementação de informações, elencamos abaixo as conceituações

recorrentes utilizadas nas avaliações:

APROVEITAMENTO EFICIENTE DE TERRENO - é aquele recomendável para o local, observada a

tendência do uso circunvizinho dentre os permitidos pelas posturas municipais.

ÁREA COBERTA PADRÃO - é a área coberta de acabamento semelhante ao tipo considerado para
avaliação do custo global da construção.

ÁREA COBERTA DE PADRÃO DIFERENTE - é a área coberta de padrão de acabamento substancialmente

inferior ou superior ao tipo considerado para avaliação do custo global da construção.

ÁREA COBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é a medida de superfície de qualquer dependência coberta,

nela incluídas as superfícies das projeções de paredes, pilares e demais elementos construtivos.

ÁREA DE CONSTRUÇÃO - é a soma das áreas cobertas-padrão e equivalentes da construção.

ÁREA DESCOBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é a medida da superfície de qualquer dependência

descoberta, que se destina a outros fins, que não apenas o de simples cobertura (terraços, “playgrounds”
etc.), incluídas as superfícies das projeções de paredes, pilares e demais elementos construtivos.

ÁREA EDIFICADA - é qualquer construção que caracterize um imóvel, tais como: casas, edifícios, galpões,
garagens etc.

ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO - é a área estimada, fictícia, que, ao Custo Unitário Básico,
tenha o mesmo valor que o efetivamente estimado para a área real de construção correspondente,
descoberta ou coberta de padrão diferente.

ÁREA HOMOGÊNEA - é a região cujas características locais (tais como: paisagismo, topografia, pedologia
e serviços urbanos) se assemelham e cuja legislação quanto ao uso e parcelamento do solo, percentual
de construção admissível, gabarito e áreas mínimas dos lotes é a mesma.

ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO PRIVATIVA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma das áreas cobertas
e descobertas reais, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade considerada.

ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO TOTAL DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma da área real de construção

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privativa da unidade imobiliária e a parcela da área real de construção de uso comum correspondente à
unidade autônoma considerada.

ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO DE USO COMUM - é a soma das áreas coberta e descoberta reais,
contidas nos limites das dependências de uso comum.

BENEFÍCIOS E DESPESAS INDIRETAS - BDI - de uma construção compreendem o custo da administração

central, financiamentos, bonificações da construtora e da incorporadora etc.

BENFEITORIA - é qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo homem, de modo

que não se possa retirá-lo sem destruição, modificação, fratura ou dano, e que vise a conservá-lo, torná-lo
mais útil ou produtivo. Excetuam-se cercas, muros limítrofes, aterros e gramados.

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA - em áreas rurais são os melhoramentos permanentes que

se incorporam ao solo, cuja remoção implica destruição, alteração, fratura ou dano, compreendendo
edificações, vedos, terreiros, instalações para abastecimento de água, de energia elétrica, de irrigação e
outras que, por sua natureza e função, e por se acharem aderidas ao chão, não são negociáveis e nem
rentáveis separadamente das terras.

BENFEITORIA REPRODUTIVA - em áreas rurais são as culturas comerciais ou domésticas implantadas

no terreno, cuja remoção implica perda total ou parcial, compreendendo culturas permanentes, florestas
e pastagens cultivadas e que, embora não negociáveis separadamente do solo, poderão ter cotação em
separado, para base de negócios de propriedades rurais.

CADASTRO DE LOGRADOUROS - é o sistema organizado de informações que, mediante códigos

apropriados, atribui a cada logradouro ou seção um valor genérico do m² do terreno, observados os
fatores de desvalorização ou valorização que incidem sobre sua localização e características próprias.

COEFICIENTE OU FATOR DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL - Fd - é o multiplicador que visa a

depreciar o imóvel novo para atingir condições semelhantes às do imóvel avaliando.

COEFICIENTE DO VALOR PLENO - Kp - é o multiplicador que permite passar do valor do m² de construção

publicado pelas revistas técnicas especializadas ao valor de reprodução da benfeitoria. Nele se incluem
as despesas complementares, não contempladas no Custo Unitário Básico (elevadores, fundações etc.)
e os benefícios e despesas indiretas (BDI). Este coeficiente não incorpora a vantagem da coisa feita,
nem o fator de valorização comercial, que devem ser usados, quando for o caso, para obter-se o valor de
mercado de benfeitoria.

DEPRECIAÇÃO - é a perda de parte do valor da benfeitoria causada por obsolescência física, econômica
ou funcional.

DESPESAS COMPLEMENTARES - de uma construção compreendem: custos de projetos de arquitetura,

estrutura e instalações (elétrica, hidráulica, águas pluviais, esgoto etc.), licenças, seguros, despachantes,

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instalações provisórias, equipamentos mecânicos (elevadores, compactadores, exaustores etc.),
administração local e outras.

DIVISAS DO TERRENO - são os seus limites que confinem diretamente com os de outras unidades.

FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO - são multiplicadores que visam a transformar os dados provenientes

dos imóveis utilizados como amostra, para fins de levantamento de valores adequados ao imóvel avaliando.

FRENTE OU TESTADA EFETIVA - distância real, medida pelo desenvolvimento da frente ao longo da via
ou logradouro público, servidão, orla marítima, lacustre ou fluvial, ou ainda costões e canais.

FRENTE PROJETADA - “Projeção da frente sobre a normal a um dos lados, quando ambas as divisas
laterais são oblíquas no mesmo sentido, ou a corda, no caso da frente curva, ressalvadas condições
especiais de melhor aproveitamento, em função da zona e da norma. A medida do fundo em lotes de
esquina com laterais paralelas” (Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos - CURSO DE ENGENHARIA
DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997).

FRENTE DE REFERÊNCIA - “É a frente adotada pelo avaliador como representativa dos terrenos
pesquisados, visando ao processo de homogeneização em decorrência do conceito de que as dimensões
da testada influem no valor do terreno” (Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos - CURSO DE
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997).

GLEBA INDUSTRIAL - Gleba urbanizável que resulta na criação de lotes de destinação industrial.

GLEBA URBANA - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, em princípio com área
superior a 10.000m², cujo aproveitamento eficiente não depende de parcelamento, em geral sendo
potencial ou efetivamente utilizado como terreno industrial.

GLEBA URBANIZÁVEL - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, cujo aproveitamento
eficiente depende de parcelamento e urbanização, tendo, em princípio, uma área superior a 10.000m².
Este limite no tamanho da área deve ser considerado meramente indicativo, não devendo ser tomado
como fator decisório no enquadramento da gleba como urbanizável.

IMÓVEL RURAL - prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja sua localização, que se destine à
exploração extrativa, agrícola, pecuária, ou agroindustrial, quer por meio de planos públicos de valorização,
quer por meio da iniciativa privada.

LOTE-PADRÃO URBANO - é aquele de forma retangular, com uma só frente ou testada, com as medidas-
-padrão adotadas pela municipalidade em que esteja localizado ou estabelecidas pela SPU quando da
elaboração da Planta Genérica de Valores.

LOTE URBANO - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, como tal definida na lei
municipal de zoneamento urbano, passível de ser aceito como unidade autônoma conforme o disposto na
Lei 6.766 de 19.12.79, especialmente nos artigos 2º, 4º e 6º, e na legislação local do uso do solo e cujo

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aproveitamento eficiente não dependa de parcelamento.

PROFUNDIDADE EQUIVALENTE - “Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente
projetada, nos lotes de centro de quadra e pela frente principal nos de frente múltipla” (Básico de Avaliações
de Imóveis Urbanos - CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997).

PLANTA GENÉRICA DE VALORES - é a representação gráfica de uma localidade na escala conveniente,

onde estão indicados os códigos de logradouros correspondentes aos valores de m² de terreno em moeda
vigente, determinados em uma mesma data e segundo um padrão de comparação.

SEÇÃO OU TRECHO DE LOGRADOURO - é constituída por um trecho de logradouro com igual valor
genérico para o m² dos terrenos nele situados. O ponto inicial da seção deve ser o início do logradouro
ou o término de um trecho anterior, e o seu ponto final o início do trecho subsequente. A seção pode
corresponder apenas ao lado direito ou esquerdo de um determinado logradouro no trecho considerado.
SERVIDÃO - Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito coletivo ou de outrem.
Pode ser classificada em:
• Servidão acessória: aquela necessária para que a principal possa surtir efeito. Servidão
administrativa: aquela em que o titular é o poder público.
• Servidão aparente: aquela que se manifesta concretamente por intervenção física.
• Servidão múltipla: aquela que, embora instituída sobre a mesma parte de um imóvel, destina-se
a usos de naturezas diversas.
• Servidão não aparente: aquela que não se manifesta por intervenção física. Servidão perpétua
ou permanente: aquela instituída por prazo indeterminado.
• Servidão predial: restrição imposta a um prédio para uso e utilidade de outro prédio, pertencente
a proprietário diverso.
• Servidão temporária: aquela instituída por prazo determinado.
• Servidão voluntária: aquela que decorre de ato espontâneo de vontade (Atuação Profissional -
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, IBAPE, 1996).

TABELA DE VALORES - é o relatório de saída do sistema eletrônico de cadastro em que estão listados os
códigos, a descrição dos trechos de logradouros e os correspondentes valores do m² de terreno.

TERRENO INDUSTRIAL - é aquele utilizado ou próprio para finalidade produtiva “lato sensu” de caráter
industrial, tais como fábricas, instalações industriais, depósitos, armazéns, “shoppings”, supermercados,
instalações de apoio à pesca, clubes de serviços náuticos etc.

TÍTULO DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL - é o instrumento ou escritura pelo qual se transfere o domínio

do imóvel, mediante seu registro no Cartório de Registro Geral de Imóveis competente. O título de
propriedade é denominado comumente escritura ou título de domínio de imóvel.

VALOR GENÉRICO DO M² DE TERRENO - é o valor mais provável de mercado, resultante de pesquisa

do mercado imobiliário local, do m² de terreno para os lotes situados em um trecho ou todo um logradouro.

VALOR MAIS PROVÁVEL DE MERCADO DE UM IMÓVEL - é o resultante da livre ação dos fatores
e forças de mercado pela lei da oferta e da procura. Salvo referência em contrário, esse valor é para

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pagamento à vista, considerando-se o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive locação.

VANTAGEM OU VALOR DA COISA FEITA - é a diferença entre o valor de mercado e o custo de reprodução
depreciado do imóvel.

UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA - é o terreno ou sua fração ideal, com ou sem benfeitorias, objeto
de Matrícula individual no Cartório de Registro Geral de Imóveis.

ZONAS OU CATEGORIAS HOMOGÊNEAS - “Aquelas que apresentam características semelhantes

quanto à dimensão dos lotes e construções, infraestrutura urbana e entorno, tipo de uso e ocupação de
solo estabelecidos, vocação e capacidade de aproveitamento” (Atuação Profissional - AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS, IBAPE, 1996).

Simbologia

A simbologia adotada é aquela da ABNT, complementada com as convenções literais que seguem.

Medidas

Att Área total do terreno

Atu Área do terreno da União
T Frente ou testada real
Tef Frente ou testada efetiva (projeção da frente sobre a normal a um dos lados)
Tr Frente ou testada de referência
Tmín Frente ou testada mínima recomendada para a zona, segundo sua categoria
Peq Profundidade equivalente
Pmáx Profundidade máxima recomendada para a zona, segundo sua categoria
Pmín Profundidade mínima recomendada para a zona, segundo sua categoria
N Profundidade padrão (ou do lote Padrão)
Ab Área de construção das benfeitorias
Abp Área de construção privativa da unidade imobiliária

Idade

Iap Idade aparente (ou estimada) do imóvel

Ir Idade remanescente
Ip Vida útil provável (Iap + Ir)

Valores e custos

Vtt Valor do terreno total

Vtu Valor do domínio pleno do terreno da União
Vdu Valor do domínio útil do terreno da União
Vg Valor genérico unitário (por m²) do terreno para o trecho de logradouro ou de área
rural
Vo Valor genérico da faixa retangular com 1 (um) metro de frente e profundidade padrão
no trecho do logradouro
Vb Valor das benfeitorias

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 Vbp Valor da benfeitoria proporcional à relação entre a área do terreno da União e do
terreno total
Vti Valor total do imóvel
Vip Valor proporcional do imóvel para fins de laudêmio
Vir Valor de referência do imóvel para cálculo do laudêmio
Vr Valor residual
Vl Valor locativo
Vui Valor unitário inicial (por m² ou por ha)
Vuh Valor unitário homogeneizado
Vd Valor declarado
Vad Valor adotado
Pa Percentagem de aproveitamento para lotear glebas urbanizáveis
Pgv Produto geral de vendas
Mgd Montante global das despesas
Dp Despesas em percentagem do Pgv
Li Lucro do incorporador
Lp Lucro percentual em relação ao Pgv
Rlo Receita líquida operacional
Rlef Receita líquida efetiva
Rlt Receita líquida total
Cr Custo de reprodução
Cub Custo Unitário Básico de construção por m²
Yi Índice de valor do trecho de logradouro do imóvel pesquisado
Ylp Índice de valor do trecho de logradouro do lote padrão

Coeficientes e taxas

r Coeficiente de proporcionalidade (Atu / Att)

i Taxa de juros (por período ou mensal)
f Taxa de inflação (por período ou mensal)
Kp Coeficiente do valor pleno
Kcf Coeficiente de vantagem da coisa feita
Kr Coeficiente do valor residual
Kv Coeficiente de vacância
fi Fração ideal em condomínios horizontais ou verticais

Estatística

n Número de elementos da amostra

xi Elemento da amostra
x Média aritmética
s Desvio-padrão da amostra
σ Desvio-padrão da população
t Abscissa da distribuição de Student
Ls Limite superior de aceitação
Li Limite inferior de aceitação

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Fatores de homogeneização e correção

Os fatores de homogeneização são extraídos das diversas características encontradas nos elementos
pesquisados, tais como: frente, área, profundidade etc. As características destes fatores podem ser
quantitativas, quando seu valor pode ser medido efetivamente (área, frente, profundidade, coeficiente
de aproveitamento etc.) ou qualitativas (localização, zoneamento, topografia etc.), quando são arbitradas
determinadas pontuações para as diversas situações encontradas.

Fat Fator de acidentação topográfica

Fp Fator de profundidade
Ft Fator de frente ou de testada
Ftm Fator de frentes ou de testadas múltiplas
Ftr Fator de transposição de local
Frl Fator de restrição legal
Fpd Fator de pedologia
Fd Fator de depreciação física e funcional ou de idade
Flj Fator de loja ou de valorização comercial
Fpj Fator de projeto
Fac Fator de acabamento
Fa Fator de atualização monetária
Ff Fator de fonte
Fh Fator de homogeneização ou corretivo total
Fc Fator de condomínio
Ftc Fator devido ao tipo de construção
Fx Fator genérico a ser usado conforme a necessidade
Fk Fator de comercialização

Estes coeficientes são aplicados sobre os valores unitários ou valores por metro quadrado dos elementos
pesquisados, no sentido de se obter os valores homogeneizados que representam os primitivos valores
corrigidos em função das características do imóvel objeto da avaliação.

Os corretores de imóveis agora podem determinar o valor de mercado de um imóvel, atribuição que antes era
exclusiva dos engenheiros e arquitetos. A legitimidade foi atribuída pelo Conselho Federal de Corretores de
Imóveis (Cofeci), que dispôs na resolução 957/2006 a competência do corretor de imóveis para elaborar parecer
técnico de avaliação imobiliária. “A lei 6530/78 já definia a competência do profissional para opinar quanto ao
valor de comercialização de imóveis, porém não eram definidos os critérios para a elaboração do parecer técnico
de avaliação mercadológica. Com a resolução, o Cofeci não apenas definiu os requisitos básicos do documento
como estabeleceu a formação necessária para o corretor de imóveis atuar na atividade”, explica o presidente do
Creci-MG, Márcio Almeida.
Para conquistar o título de avaliador imobiliário é necessário estar regulamente inscrito no Creci (Conselho Re-
gional dos Corretores de Imóveis) e ainda ter diploma de curso superior em gestão imobiliária ou de especialista
em avaliação imobiliária concedido por um dos cursos reconhecidos pelo Cofeci. Após essa capacitação, é ne-

24
cessário apresentar alguns documentos ao Creci, que serão remitidos ao Cofeci para análise. Uma vez cumpri-
dos os requisitos necessários, o Conselho Federal concederá ao corretor o Certificado de Registro de Avaliador
Imobiliário e ainda o inscreverá no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).
Após emitir o parecer técnico, o avaliador deverá recolher uma via do documento no Creci. O Conselho emitirá
um selo para cada documento recolhido, que deverá constar obrigatoriamente no laudo. “Esse controle garantirá
segurança ao cliente e credibilidade aos laudos elaborados pelos corretores de imóveis”, explica Márcio Almeida.
Esta parametrização da atividade gera garantias tanto para o profissional, que participará de um mercadoem
franco crescimento e de alta concorrência, assim como para o mercado consumidor, que de um lado estava su-
jeito à reserva de mercadopor um limitado grupo de profissionais e de outro à inconsistência técnica apresentada
por muitos “curiosos” e aventureiros alteravam perniciosamente as regras do mercado.
Fonte: CRECI PR. Disponível em: <http://www.crecipr.gov.br/creci/index.php?option=%20com_content&view=
article&id=318>. Acesso em: 06 nov. 2012.

CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS

FONTE: SHUTTERSTOCK.COM

Reconhecendo a separação em dois grandes grupos na avaliação imobiliária, nosso foco agora está
voltado para aqueles situados nas áreas urbanas.

Imóveis urbanos

Os imóveis urbanos poderão ser classificados conforme abaixo:

Quanto ao uso:

a. Residencial.

b. Comercial.

c. Industrial.

d. Institucional.

e. Misto.

25
Quanto ao tipo do imóvel entre outros:

a. Terreno (lote ou gleba).

b. Apartamento.

c. Casa.

d. Escritório (sala ou andar corrido).

e. Loja.

f. Galpão.

g. Vaga de garagem.

h. Misto.

i. Hotéis e motéis.

j. Hospitais.

k. Escolas.

l. Cinemas e teatros.

m. Clubes recreativos.

n. Prédios industriais.

Quanto ao agrupamento dos imóveis:

a. Loteamento.

b. Condomínio de casas.

c. Prédio de apartamentos.

d. Conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos).

e. Conjunto de salas comerciais.

f. Prédio comercial.

g. Conjunto de prédios comerciais.

h. Conjunto de unidades comerciais.

i. Complexo industrial.

Imóveis Rurais

Os imóveis rurais, quanto à classificação dos bens, seus frutos e direitos, podem ser segregados de

26
acordo com a instrução normativa da ABNT (2001) conforme abaixo:

Dimensão

a. Pequeno - até 4 módulos fiscais.

b. Médio - de 4 a 15 módulos fiscais.

Exploração

a. Não explorado.

b. De lazer e turismo.

c. De agricultura.

d. De pecuária.

e. De silvicultura.

f. Agroindustrial.

g. Misto.

Classificação dos componentes dos imóveis rurais

Terras

As terras são enquadradas segundo o Sistema de Classificação da Capacidade de Uso das Terras,
conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra - III, aproximação ou o
que vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais.

Quanto ao seu estágio de exploração atual as terras são classificadas como:

a. Terra bruta.

b. Terra nua.

c. Terra cultivada.

Benfeitorias

a. Produção vegetal (culturas).

b. Construções (exemplos: casa, galpão, cercas) e instalações (exemplos: rede de energia elétrica, rede
de distribuição de água).

c. Obras e trabalhos de melhoria das terras.

27
Máquinas e equipamentos fixos ou removíveis

• Veículos

• Semoventes

• Recursos naturais:

a. Florestais.

b. Hídricos.

c. Minerais.

Frutos

a. Rendas de exploração direta.

b. Aluguel.

c. Arrendamento.

d. Parcerias.

Direitos

a. Servidões.

b. Usufrutos.

c. Concessões.

d. Comodatos.

e. Direitos hereditários.

f. Direitos possessórios.

g. Outros.

ATIVIDADES BÁSICAS

É recomendável que o profissional de avaliações ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliação
esclareça aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e
precisão que se pretende atingir, entre outros:

• Finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins

28
 contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros.

• Objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores, tais como: valor em risco,
valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada, valor de desmonte (ver definição na
ABNT NBR 14653-4); indicadores de viabilidade e outros.

• Prazo limite para apresentação do laudo.

• Condições a serem utilizadas no caso de laudos de uso restrito.

Cabe ainda neste tópico considerar a estruturação do trabalho a ser realizado nas seguintes etapas:

• Conhecimento e requisição de documentação.

• Vistoria.

• Coleta de dados.

• Diagnóstico do mercado.

• Escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação.

• Tratamento dos dados de mercado.

• Cálculo do valor do imóvel.

Passaremos a ver em melhores detalhes estas etapas.

Gilberto Yogui, Diretor do Creci - SP, aborda, nesta série de vídeos, a respeito do tema de Avaliação de Imóveis,
assim como seus aspectos legais, questões técnicas e considerações éticas na profissão do Corretor de Imóveis.
CRECI Esclarece - Avaliação de Imóveis:
<http://www.youtube.com/watch?v=QzXXSKA43XQ>.
<http://www.youtube.com/watch?v=T9m3vGWjlKQ>.

Documentação

• Cabe ao profissional avaliador solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentação

relativa ao bem, necessária à realização do trabalho.

• Conhecimento da documentação: é recomendável que ao iniciar o procedimento de avaliação, a

29
 primeira providência do profissional avaliador seja tomar conhecimento da documentação disponível.

• Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação necessária ou

esclarecer eventuais incoerências, o profissional avaliador deverá julgar sobre a possibilidade de
elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à
insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas
condições.

Legislação a consultar

FONTE: SHUTTERSTOCK.COM

Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como examinar outras
restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do
imóvel.

Vistoria do Imóvel Urbano

Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso
ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes
e explicitada no laudo.

A vistoria deve ser efetuada pelo profissional avaliador com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem
avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da
coleta de dados.

É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à

formação do valor.

O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem

30
avaliando deverá ser explicitado e suas consequências apreciadas.

Caracterização da região:

• Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o
mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.

• Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo e condições ambientais.

• Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais polos de influência.

• Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo
do município para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo.

• Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável,
energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão,
esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado.

• Atividades existentes: comércio, indústria e serviço.

• Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.

Caracterização do terreno:

• Localização: situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações.

• Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor.

• Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo.

• Infraestrutura urbana disponível.

• Restrições físicas e legais ao aproveitamento.

• Sub ou superaproveitamento.

Caracterização das edificações e benfeitorias:

Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação

disponível.

• Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental.

• Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região.

• Condições de ocupação.

31
• Patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme definidas na
ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variação dos preços relativos dos
elementos amostrais.

Edificações e benfeitorias não documentadas:

No caso da existência de edificações e benfeitorias que não constem na documentação, observar o

disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1.

Situações especiais:

Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é

permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade
Vistoria por
definida previamente pelas partes ou se houver omissão no contrato, de
amostragem
um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou
conjunto de unidades de mesma tipologia.
Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel,
o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em
comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida
e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível
obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:

a) Descrição interna;
Impossibilidade de
vistoria b) No caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais,
a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do
mesmo edifício e informações da respectiva administração;

c) No caso de unidades isoladas, a vistoria externa.

As considerações hipotéticas sobre o imóvel que configuram a situação

paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.
Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-
Planta de valores -se vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir os critérios e
percepções considerados no cadastro.

Vistoria do Imóvel Rural

A vistoria visa permitir ao profissional de avaliações conhecer, da melhor maneira possível, o imóvel
avaliando e o contexto imobiliário a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Além do previsto
na ABNT NBR 14653-1, devem ser observados os aspectos relevantes na formação do valor, de acordo
com o objeto, o objetivo e a finalidade da avaliação, constantes no respectivo item.

Caracterização da região:

a. Aspectos físicos: relevo e classes de solos predominantes, ocupação existente e tendências de

modificação a curto e médio prazos, clima, recursos hídricos.

32
b. Aspectos ligados à infraestrutura pública, como canais de irrigação, energia elétrica, telefonia, sistema
viário e sua praticabilidade durante o ano agrícola.

c. Sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercialização dos produtos, cooperativas,

agroindústrias, assistência técnica agrícola, sistemas de armazenagem de produtos e insumos,
comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária.

d. Estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de mão de obra.

e. Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o uso e a ocupação
do solo, restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento.

Caracterização do imóvel

Abrangendo outros aspectos além daqueles enumerados nos imóveis urbanos, os rurais exigem especial
atenção quanto as seguintes características.

Quanto a suas características gerais:

a. Denominação.

b. Dimensões - área registrada e área levantada topograficamente, quando existente.

c. Limites e confrontações.

d. Situação.

e. Destinação.

f. Recursos naturais.

g. Sistema viário interno.

h. Telefonia; rede de energia elétrica interna.

i. Utilização econômica atual e condicionantes legais.

Quanto à caracterização das terras:

a. Aspectos físicos.

b. Identificação pedológica.

c. Classificação da capacidade de uso das terras, conforme 1.3.3.1 Terras.

d. Condicionantes legais.

33
Quanto à caracterização das construções e instalações:

a. Dimensões.

b. Aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnológicos).

c. Estado de conservação, idade aparente, vida útil.

d. Aspectos funcionais.

e. Condicionantes legais.

Quanto à caracterização das produções vegetais:

a. Estado vegetativo.

b. Estágio atual de desenvolvimento, estado fitossanitário (infestação de doenças, pragas e invasoras),

nível tecnológico.

c. Produtividades esperadas, riscos de comercialização.

d. Adaptação à região, considerando o risco de ocorrência de intempéries.

e. Condicionantes legais.

Quanto à caracterização das obras e trabalhos de melhoria das terras:

Devem ser caracterizadas as obras e trabalhos de melhoria que não foram enquadrados quando da
classificação da capacidade de uso das terras, nos seguintes aspectos:

a. Dimensões e quantidade.

b. Aspectos qualitativos e tecnológicos.

c. Estado de conservação, idade aparente e vida útil.

d. Aspectos funcionais.

e. Condicionantes legais.

Quanto à caracterização das máquinas e equipamentos:

a. Fabricante, tipo (marca, modelo, ano de fabricação, número de série).

b. Características técnicas (exemplo: potência, capacidade operacional).

c. Estado de conservação e funcionalidade.

34
Quanto à caracterização das atividades pecuárias:

a. Espécie, raça, categoria dos animais.

b. Índices zootécnicos e aspectos sanitários

c. Manejo, alimentação e outros.

Quanto à caracterização de outras atividades (agroindústria, turismo rural, hotelaria, mineração):

Recomenda-se que a caracterização do bem avaliando seja complementada com a apresentação de

cartografia, desenhos, fotografias, imagens de satélite e outros documentos que esclareçam aspectos
relevantes, com citação da respectiva autoria.

O trabalho do perito avaliador tem literalmente o poder de mudar destinos quando sua função é executada com
lisura, ética e independência. Em caso recente divulgado na mídia nacional, estiveram envolvidos o Metro de São
Paulo e um dono de motel na Zona Leste, cujo imóvel estava em desapropriação para ampliação de linhas. O
trabalho do perito foi essencial para garantir o patrimônio do empresário, pois o valor inicial ofertado era apenas
25% do valor do bem e com o realinhamento da perícia alcançou quase R$ 23 MILHÕES.
Veja mais sobre esta notícia em: <http://www1.folha.uol.com.br/fsp/cotidiano/68984-apos-pericia-valor-de-imo-
vel-aumenta-r-17-mi.shtml>.

O livro Avaliação de Imóveis para Corretores de Imóveis e

Gestores Imobiliários vem preencher o vazio de livros escri-
tos sobre avaliação de imóveis. O Livro foi escrito de acordo
com a norma técnica e com o parecer 1.066/07 do COFECI.
Trabalha o entendimento da norma e da resolução, bem como
traz exemplos de impactos e de laudos feitos de acordo com a
norma e de acordo com a resolução.
Autor: Luís Portella Pereira
Editora: ULBRA
Número de Páginas: 250
Ano: 2012

35
CONSIDERAÇÕES FINAIS

Após entendermos que a vistoria é o exame criterioso do imóvel a ser avaliado, em que verificamos
a localização, assim como informações sobre vizinhança, as características físicas, topografia, estado
de conservação, padrão construtivo e outros atributos intrínsecos e extrínsecos que possam exercer
qualquer influência no preço do imóvel, reconhecemos que é de grande utilidade o avaliador se dirigir ao
imóvel munido de formulário (Veja modelo anexo) para anotar as informações do imóvel, inclusive fazendo
o uso do registro de imagens, como fotografias até mesmo filmes, se necessário.

Tais procedimentos e ações metódicas garantem a qualidade da informação procurada, assim como
geram reflexos diretos sobre o resultado de seu trabalho, como veremos na Unidade a seguir, tratando
sobre as questões de avaliação dos bens.

ATIVIDADE DE AUTOESTUDO

Atividade 1

Localize nas letras abaixo doze palavras que são encontradas nas terminologias de avaliação e perícia
de imóveis.

36
Atividade 2

Veja abaixo as frases que lhe permitirão preencher as palavras cruzadas a seguir.

Horizontais:

3. ... aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme definidas na ABNT
NBR 13752, que possam influenciar de forma significativa a variação dos preços relativos dos elementos
amostrais.

6. Em casos excepcionais, quando for impossível sua realização, admite-se a adoção de uma situação

37
paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.

7. ... urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica,
telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento
sanitário, águas pluviais e gás canalizado.

8. Situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações.

Verticais

1. É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência do profissional

avaliador seja tomar conhecimento da documentação disponível.

2. Análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive
usos anteriores atípicos ou estigmas.

4. Dimensões, forma, topografia, superfície, solo.

5. ... comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.

38
UNIDADE II

MÉTODOS PARA CÁLCULO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Objetivos de Aprendizagem
• Assimilar as especificações das avaliações e os requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de
avaliação.
• Reconhecer os métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos.
• Desenvolver estudo de avaliação baseada no grau de fundamentação da análise, conforme
metodologia sacramentada na ABNT.

Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade:

• Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos

• Métodos para identificar o custo de um imóvel
• Especificação das avaliações
• Apresentação do laudo de avaliação
• Procedimentos específicos
INTRODUÇÃO

Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de
dados de mercado, conforme definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. Quando couber e o objetivo
for a identificação do valor de mercado, é recomendável que sejam apresentadas considerações quanto
ao aproveitamento eficiente do imóvel.

Nos mercados em transição são recomendáveis a análise e o diagnóstico da situação do mercado,

eventualmente com a adoção de outro enfoque, procedendo-se a conciliação. Métodos utilizados não
detalhados na norma da ABNT devem ser descritos e fundamentados no trabalho, de forma a manter a
consistência da análise desenvolvida e laudos produzidos.

PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS

As metodologias aplicáveis à avaliação de bens, seus frutos e direitos dependem basicamente:

• Da natureza do bem avaliando.

• Da finalidade da avaliação (explicitada no laudo junto ao valor encontrado).

• Da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.

• Do prazo para sua execução.

Consideradas as peculiaridades regionais, o IBAPE/SP recomenda adotar os procedimentos desta

Norma, que detalham e complementam aqueles constantes da ABNT NBR 14653-2.

Zonas de características homogêneas

Na Região Metropolitana de São Paulo os bairros possuem diversas características de diferenciação,

classificadas para efeito desta Norma, em quatro grupos, totalizando onze zonas descritas a seguir, cujos
critérios e parâmetros devem servir para enquadramento do elemento avaliando em relação à região
geoeconômica a que pertence.

41
GRUPO I - ZONAS DE USO PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL E OCUPAÇÃO HORIZONTAL

FONTE: PHOTOS.COM
1ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Popular

Encontradas em regiões periféricas ou de ocupações irregulares, dotadas de pouca infraestrutura urbana,

alta densidade de ocupação e concentração de famílias de baixa renda. Os lotes possuem dimensões
reduzidas, em torno de 125m², e as edificações predominantes são de padrão proletário, geralmente
associadas à autoconstrução e no uso mínimo de materiais de acabamento.

2ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Médio

Zonas cuja característica é de ocupação horizontal, com predominância de casas e rara presença de
comércio. São dotadas de infraestrutura básica, com população concentrada em renda média. Os lotes
possuem dimensões em torno de 250m² e as edificações são de padrão médio, podendo ser térreas ou
assobradadas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos acabamentos econômicos, porém de boa
qualidade.

3ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Alto

Compreendem as regiões dotadas de infraestrutura completa e ocupadas exclusivamente por casas

de alto padrão, com arquitetura das edificações diferenciada, geralmente com projetos personalizados.
Nestes locais, predominam terrenos de grandes proporções, em torno de 600m2.

42
GRUPO II - ZONAS DE USO RESIDENCIAL OU COMERCIAL E OCUPAÇÃO VERTICAL (ZONAS DE
INCORPORAÇÃO):

FONTE: SHUTTERSTOCK.COM

4ª Zona: Prédios de Apartamentos de Padrão Popular

Encontradas em diversas regiões, dotadas de infraestrutura básica e com concentração de população

de baixa renda. Apresentam vocação para ocupação de prédios de apartamentos de padrão popular,
geralmente sem elevadores, até quatro andares.

5ª Zona: Prédios de Apartamentos ou de Escritórios de Padrão Médio

Dotadas de infraestrutura completa com concentração de população de renda média. Para classificação
nesta zona é necessário verificar a vocação legal e a predominância de ocupação que necessariamente
tem que refletir verticalização, por meio de edifícios de apartamentos ou escritórios de padrão médio ou
superior.

6ª Zona: Prédios de Apartamentos ou de Escritórios de Padrão Alto

Compreendem as regiões ocupadas por edifícios de apartamentos ou escritórios com arquitetura

diferenciada, projetos personalizados e de padrão elevado, destinadas à população de alta renda.

43
GRUPO III - ZONAS DE USO COMERCIAL OU DE SERVIÇOS COM OCUPAÇÃO
PREDOMINANTEMENTE HORIZONTAL

FONTE: SHUTTERSTOCK.COM
7ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão Popular

Podem ser identificadas em regiões periféricas ou de população de baixa renda, onde é constatada a
concentração de comércio ou prestação de serviços populares.

8ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão Médio

É constatada a concentração de comércio ou prestação de serviços de padrão médio.

9ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão Alto

Identificadas em regiões que apresentam arquitetura diferenciada, com projetos personalizados e de

padrão elevado, presentes em corredores e ruas de bairros de alto padrão.

GRUPO IV - ZONAS DE USO INDUSTRIAL OU DE ARMAZÉNS

FONTE: SHUTTERSTOCK.COM

44
10ª Zona: Indústrias

São zonas cuja vocação é geralmente definida pelas legislações estaduais e municipais, com
restrições de uso específicas e com ocupação predominantemente industrial.

11ª Zona: Galpões

São identificadas pela presença de armazéns ou galpões, sem características industriais podendo ser
encontradas em regiões cerealistas ou de comércio.

Método comparativo direto de dados de mercado

Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de

formação de seus preços.

A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre
os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência estatística.

Pesquisa de dados

Principal etapa do processo avaliatório e compreende o planejamento da pesquisa, a coleta de dados e

vistoria de dados amostrais.

Planejamento da pesquisa

O planejamento da pesquisa define a abrangência da amostragem, quantitativa e qualitativa, e a forma de

sua coleta e compilação, com utilização de fichas, planilhas, roteiro de entrevistas entre outros. Caracteriza
e delimita a região na qual o bem avaliando está inserido para a obtenção de uma amostra representativa
de dados de mercado a ele semelhantes.

Coleta de dados

Obtenção de dados e informações confiáveis de ofertas e preferencialmente de negociações realizadas,

contemporâneos à data de referência, com suas principais características físicas, econômicas e de
localização e investigação do mercado. É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de
mercado e com atributos comparáveis aos do bem avaliando.

Serão considerados semelhantes elementos que:

a. Estejam na mesma região e em condições econômico-mercadológicas equivalentes às do bem

avaliando.

b. Constituam amostra onde o bem avaliando fique o mais próximo possível do centroide amostral.

c. Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas, apartamentos etc.).

45
d. Em relação ao bem avaliando, sempre que possível, tenham:

i. Dimensões compatíveis.

ii. Número compatível de dependências (vagas de estacionamento, dormitórios entre outros).

iii. Padrão construtivo semelhante.

iv. Estado de conservação e obsoletismo similares.

Além destas condições de semelhança, observar que:

a. As referências de valor sejam buscadas em fontes diversas e, quando repetidas, as informações

devem ser cruzadas e averiguadas para utilização da mais confiável.

b. As fontes de informações sejam identificadas, com o fornecimento de, no mínimo, nome e telefone
para averiguação.

c. No caso de insuficiência de dados semelhantes, possam ser coletados outros de condições distintas
para estudos ou fundamentações complementares.

d. Nos preços ofertados sejam consideradas eventuais superestimativas, sempre que possível
quantificadas pelo confronto com dados de transações.

e. Os dados referentes às ofertas contemplem, sempre que possível, o tempo de exposição no mercado.

f. Não serão admitidos como dados de mercado opiniões, mesmo que emitidas por agentes do mercado
imobiliário.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DIREITOS

Método comparativo direto de dados de mercado

Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de

formação de seus preços. A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso
de procedimentos, dentre os quais se destaca o tratamento por fatores e a inferência estatística.

Planejamento da pesquisa

É a principal fase de qualquer avaliação, pois se trata da etapa inicial, em que serão escolhidos os
elementos cuja semelhança orientará as conclusões relativas ao valor do bem avaliando. No planejamento
de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado
de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a
evidência disponível.

46
Esta etapa, que envolve estrutura e estratégia da pesquisa, deve iniciar-se pela caracterização e
delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas
de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor.

Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a tendência
de formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente.

A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na

coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha
do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta
de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas entre outros).

Sistema de Avaliação online de imóveis apresentado ao CRECI/SP por Johan Klauss em que expõe novos pro-
cessos tecnológicos na metodologia de avaliação de imóveis.
<http://www.youtube.com/watch?v=rEWCU80YV0Y>.

Identificação das variáveis do modelo

Variável dependente:

Para a especificação correta da variável dependente é necessária uma investigação no mercado em

relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda
de referência, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.

Variáveis independentes:

As variáveis independentes referem-se às características físicas (por exemplo, área, frente), de localização
(como bairro, logradouro, distância ao polo de influência entre outros) e econômicas (como oferta ou
transação, época e condição do negócio — à vista ou a prazo). As variáveis devem ser escolhidas com
base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem
importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis consideradas no planejamento da pesquisa
podem se mostrar pouco relevantes na explicação do comportamento da variável explicada e vice-versa,
e adotando-se, sempre que possível, a adoção de variáveis quantitativas, que podem ser especificadas
na seguinte ordem de prioridade:

a. Pelo emprego de tantas variáveis dicotômicas quantas forem necessárias, especialmente quando a
quantidade de dados for abundante e puderem ser preservados os graus de liberdade necessários
à modelagem estatística definidos nesta Norma (por exemplo, aplicação de condições booleanas do

47
 tipo “maior do que” ou “menor do que”, “sim” ou “não”).

b. Pelo emprego de variáveis proxy, por exemplo:

• custos unitários básicos de entidades setoriais, para expressar padrão construtivo;

• índice fiscal, índice de desenvolvimento humano, renda média do chefe de domicílio, níveis de renda
da população, para expressar localização;

• coeficientes de depreciação para expressar estado de conservação das benfeitorias;

• valores unitários de lojas em locação para expressar a localização na avaliação de lojas para venda.

c. E por meio de códigos ajustados, quando seus valores são extraídos da amostra com a utilização
dos coeficientes de variáveis dicotômicas que representem cada uma das características. O modelo
intermediário gerador dos códigos deve constar no laudo de avaliação.

Levantamento de dados de mercado

A primeira etapa realizada no campo, designada coleta, é onde se realizam levantamentos junto ao
mercado imobiliário, no sentido de se obter o maior número de informações possíveis sobre os elementos
disponíveis, sejam eles ofertas de imóveis ou transações realizadas.

Na fase de coleta de dados é recomendável:

a. Buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando.

b. Identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas,
tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado.

c. Identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados.

d. Buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação.

O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o
comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo
avaliatório. Nesta etapa, o profissional de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações
confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de
referência da avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização.

As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível e identificadas. A identificação das fontes pode
ser dispensada em comum acordo entre as partes contratantes. Recomenda-se que os dados de mercado
tenham suas características verificadas pelo profissional de avaliações.

Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se considerar
superestimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo

48
confronto com dados de transações. Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que
impliquem opiniões subjetivas do informante e recomenda-se:

a. Visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar, tanto quanto possível, todas as
informações de interesse.

b. Atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos.

c. Confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados
coletados.

Tratamento de dados

Preliminares:

É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos

que mostrem as distribuições de frequência para cada uma das variáveis, bem como as relações entre
elas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das variáveis que presumivelmente
expliquem a variação dos preços, a forma dessa variação, possíveis dependências entre elas, identificação
de pontos atípicos entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as
crenças a priori do profissional de avaliações, bem como permitir a formulação de novas hipóteses.

Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preço à
vista, esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da
média praticada pelo mercado, a data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.

No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade
de dados e informações disponíveis:

• Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos conforme
especificado no tópico Tratamento de Fatores, a seguir, e posterior análise estatística dos resultados
homogeneizados.

• Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve
à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado, uma vez
que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua
elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados.

O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa
versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do
primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validação.

49
A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:

a. Correta identificação dos dados de mercado, com especificação e quantificação das principais
variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo.

b. Isenção das fontes de informação.

c. Identificação das fontes de informação, salvo houver acordo quanto à sua dispensa, conforme já
abordado.

d. Número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentação.

e. Sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua situação, à destinação,
ao grau de aproveitamento e às características físicas; diferenças relevantes perante o avaliando
devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados.

f. Inserção de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o profissional de

avaliações deve se certificar de ter contemplado as diferenças significativas entre esses grupos,
sendo obrigatória a verificação da influência das interações entre as variáveis.

Recomenda-se a inclusão dos endereços completos dos dados de mercado.

Tratamento por fatores:

O tratamento por fatores é aplicável a uma amostra composta por dados de mercado com as características
mais próximas possíveis do imóvel avaliando.

Os fatores devem ser calculados por metodologia científica, como citado anteriormente, justificados do
ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação, quando pertinente. Devem caracterizar
claramente sua validade temporal e abrangência regional e ser revisados no prazo máximo de quatro
anos ou em prazo inferior, sempre que for necessário. Podem ser:

a. Calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades técnicas
regionais reconhecidas, bem como por universidades ou entidades públicas com registro no sistema
CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura.

b. Deduzidos ou referendados pelo próprio profissional de avaliações, com a utilização de metodologia

científica, conforme tópico Tratamento científico a seguir, desde que a metodologia, a amostragem e
os cálculos que lhes deram origem sejam anexados ao laudo de avaliação.

No caso de utilização de tratamento por fatores, deve ser observado o ANEXO II – Resumo dos fatores
de ajuste e respectivos intervalos recomendados (IBAPE/SP).

50
Tratamento científico:

Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de
valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados. Quando necessário, devem
ser intentadas medidas corretivas, com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e
precisão.

Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado, consideradas de interesse

pelo profissional de avaliações, tais como regressão espacial, análise envoltória de dados e redes neurais
artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático,
com a inclusão de validação, quando pertinente.

Os Anexos C, D e E na NBR 145653-2:2011 apresentam de forma resumida as características e

fundamentos básicos dessas ferramentas analíticas em caráter informativo, visando sua difusão para o
desenvolvimento técnico da engenharia de avaliações. No caso de utilização de modelos de regressão
linear, deve ser observado o Anexo A da mesma norma.

Campo de arbítrio:

O campo de arbítrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 é o intervalo com amplitude de 15%,
para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação.

O campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não
tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por inexistência de fatores de
homogeneização aplicáveis ou porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes
em modelos de regressão, desde que a amplitude de até mais ou menos 15 % seja suficiente para
absorver as influências não consideradas e que os ajustes sejam justificados.

Quando a amplitude do campo de arbítrio não for suficiente para absorver as influências não consideradas,
o modelo é insuficiente para que a avaliação possa atingir o grau mínimo de fundamentação no método
comparativo direto de dados de mercado e esse fato deve ser consignado no laudo.

O campo de arbítrio não se confunde com o intervalo de confiança de 80% calculado para definir o grau
de precisão da estimativa.

Método involutivo

Este método exige a vistoria conforme já abordado na Unidade I, devendo ainda serem realizados:

Projeto hipotético:

Na concepção do projeto hipotético, o profissional de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente

para o imóvel em avaliação, como definido anteriormente.

51
Pesquisa de valores:

FONTE: SHUTTERSTOCK.COM
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de
mercado e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação
hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.

Previsão de receitas:

As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos na
pesquisa de valores, considerados a eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a forma
de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de absorção em face da evolução
conjuntural no mercado e evidências de seu desempenho.

Levantamento do custo de produção do projeto hipotético:

Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e
aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético.

Previsão de despesas adicionais:

Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:

a. De compra do imóvel.

b. De administração do empreendimento, inclusive vigilância.

c. Com impostos, taxas e seguros.

d. Com publicidade.

e. Com a comercialização das unidades.

52
Margem de lucro do incorporador:

Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve
ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de
unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital.
A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado.

Prazos:

No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:

a. o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas,
disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;

b. o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do
mercado.

Taxas:

No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorização imobiliária,

de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a mínima de atratividade.

Modelo:

A avaliação pode ser realizada com a utilização dos seguintes modelos, em ordem de preferência:

a. Por fluxos de caixa específicos.

b. Com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos.

c. Com a aplicação de modelos estáticos.

Método da renda

As avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros) devem observar
as prescrições da ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliação de imóvel que não se enquadre na situação
anterior, devem ser observados os aspectos descritos dos tópicos 2.2.6.1 a 2.2.6.4.

Estimação das receitas e despesas:

Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar, são levantadas todas as despesas necessárias à sua
manutenção e operação, impostos etc., e receitas provenientes da sua exploração.

Montagem do fluxo de caixa:

A montagem do fluxo de caixa é feita com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas

53
respectivas épocas.

Estabelecimento da taxa mínima de atratividade:

Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado
de capitais e, também, dos riscos do negócio.

Estimação do valor do imóvel:

O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela
taxa mínima de atratividade.

Método evolutivo

Método em que o valor de mercado do imóvel é obtido por meio da composição do valor do terreno com
o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

Vi = ( VT + CB ) . FC

Onde:

• Vi é o valor do imóvel;

• VT é o valor do terreno;

• CB é o custo de reedição da benfeitoria;

• FC é o fator de comercialização.

Sempre que possível, recomenda-se que o fator de comercialização seja inferido no mercado da região,
a partir de imóveis similares, observando-se o mínimo de 03 (três) elementos. A aplicação deste método
exige que:

a. O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na
impossibilidade deste, pelo método involutivo.

b. As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da
quantificação de custo.

c. O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que
a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.

Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente
é preponderante, o profissional de avaliações deve analisar a adequação das benfeitorias, ressaltar o
subaproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes.

54
 Valor do terreno
Bruto
+
Valor de Custo de Fator de
incorporação = reedição X comercialização = Valor do imóvel

+
Valor de
Construção

Figura 1 - Método Evolutivo

Fonte: Elaborado pelo Autor

Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado método eletivo para a avaliação
de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número
suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.

O método evolutivo pode também ser empregado quando se deseja obter o valor do terreno ou o custo de
reedição da benfeitoria a partir do conhecimento do seu valor total, considerada a equação acima.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM IMÓVEL

FONTE: PHOTOS.COM

Os métodos a seguir são recomendados para a identificação do custo de todos os tipos de imóveis,
conforme atesta a ABNT em suas normas. A seguir, trataremos de cada um deles.

Método da quantificação do custo

Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário
básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas.

55
Identificação de custo pelo custo unitário básico (ABNT NBR 12721)

Vistoria

Tendo como objetivo principal examinar as especificações dos materiais aplicados, para estimação do
padrão construtivo, a tipologia, o estado de conservação e a idade aparente, a vistoria novamente aqui é
exigida.

Cálculo da área equivalente de construção

Se os custos das edificações em condomínio forem estimados conforme previsto na ABNT NBR 12721,
devem ser utilizadas as áreas equivalentes de construções para os custos unitários padrão, representadas
pela seguinte fórmula:

/
n
S = Ap + ( Aqi .P i)
i

Onde:

• S é a área equivalente de construção;

• Ap é a área construída padrão;

• Aqi é a área construída de padrão diferente;

• Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e a área
padrão, de acordo com os limites estabelecidos na NBR 12721.

Ao custo das edificações resultante da multiplicação da área S pelo Custo Unitário Básico com
características mais próximas às do elemento avaliando, devem ser acrescidos os itens de custo não
contemplados pela NBR12721.

Estimação do custo de construção

Para a estimação do custo de construção pode-se aplicar o modelo a seguir:

OE + OI + ^OFe - OFdh
C = ; CUB + S E^1 + Ah^1 + F h^1 + L h

Onde:

• C é o custo unitário de construção por m² de área equivalente de construção;

• CUB é o custo unitário básico;

• OE é o orçamento de elevadores;

• OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteção

56
 contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização, projetos etc.

• OFe é o orçamento de fundações especiais;

• OFd é o orçamento de fundações diretas;

• S é a área equivalente de construção, de acordo com a NBR 12721;

• A é a taxa de administração da obra;

• F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção;

• L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.

Em 1918, em nosso país, mostram-se os primeiros estudos de avaliação de imóveis e já em 1923 foram introduzi-
dos novos métodos de avaliação de terrenos, que a partir de 1929 começaram a ser sistematicamente aplicados.
Nesse contexto a engenharia de avaliação no Brasil tomou corpo e continua crescendo e evoluindo nas técnicas
de avaliação. Atualmente um grande número de profissionais e entidades desenvolve estudos nesse campo,
visando dar ao tema o suporte científico necessário aos métodostécnicos até então utilizados (FIKER, 1997).
Considere que, além da vivência de mercadoe experiência de campo, é necessário ao profissional avaliador ha-
bilidades que se somam para dar conta da complexidade percebida no mundo contemporâneo. Conhecimentos
em matemática básica, matemática financeira e estatística são apenas alguns dos pontos exigidos daqueles que
atendemcom agilidade as demandas do mercado. O uso de sistemas de informação e programas específicos,
inclusiveaqueles acessíveis via web. Prescindir ou ignorar tais ferramentas encantona o profissional, limitando
seriamente tanto seu desenvolvimento quanto suas possibilidades profissionais.

Identificação do custo pelo orçamento detalhado

Vistoria:

A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificações dos materiais aplicados,
o estado de conservação e a idade estimada.

Levantamento dos quantitativos:

Nesta etapa são levantados todos os quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra.

Pesquisa de custos:

De acordo com as especificações dos materiais e serviços utilizados para execução da benfeitoria,
coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas.

57
Preenchimento da planilha orçamentária:

O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR 12721, onde
são discriminados todos os serviços, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitário,
o custo total e a fonte de consulta.

Depreciação física

O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica por meio de orçamento necessário
à recomposição do imóvel na condição de novo ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação,
que leve em conta a idade e o estado de conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor
depreciável.

Coeficiente de Estado de Conservação (FCONSERV )

É aquele que corrige as diferenças em ter o estado de conservação das edificações, em função da
manutenção aplicada à benfeitoria.

a) Tipo de estado de conservação:

Estado de Conservação Nota
Novo 100
Boa 90
Entre Boa e Regular 85
Regular 80
Desgastada 70
Ruim 65
Péssimo 60

Coeficiente de Estado de Conservação:

Ao relacionarmos o fator de estado de conservação do imóvel avaliando com o fator de estado de

conservação do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação entre estes imóveis.
Fator de Estado de Conservação do Avaliando Fconserv A
Fator de Estado de Conservação do Pesquisado
Wconserv = F conserv P

Exemplo:
Estado de Conservação do avaliando = Regular = 80
Fator do Estado de Conservação
Avali ando 80
Estado de Conservação da Pesquisa 01 = 90 1 90 O,89
Estado de Conservação da Pesquisa 02 = 85 2 85 0,94
Estado de Conservação da Pesquisa 03 = 75 3 75 1,07
Estado de Conservação da Pesquisa 04 = 70 4 70 1,14
Estado de Conservação da Pesquisa 05 = 60 5 60 1,33

58
Para uma compreensão pontual sobre o processo de avaliação da conservação de um imóvel, considere
analisar o disposto no ANEXO IV – Estado de Conservação.

Custo de reedição da benfeitoria

O custo de reedição da benfeitoria é o resultado da subtração do custo de reprodução da parcela relativa

à depreciação.

Método comparativo direto de custo:

A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar uma amostra
composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os
procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

TRATAMENTO POR FATORES

No tratamento por fatores devem ser utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis
ao avaliando em todas as suas características cujas diferenças perante o mesmo, para mais ou para
menos, são levadas em conta. É admitida a priori a existência de relações fixas entre as diferenças dos
atributos específicos e os respectivos preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original
do elemento comparativo na forma de somatório. No valor original do elemento devem ser considerados
quando aplicáveis:

• A elasticidade de preços representada pelo fator oferta.

• A transformação de preços à vista e a prazo, e/ou conversões de preços que sejam ofertados em
outras moedas.

O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como homogeneizante quando
após a aplicação dos respectivos ajustes se verificar que o conjunto de novos valores homogeneizados
apresenta menor coeficiente de variação dos dados que o conjunto original. Devem refletir, em termos
relativos, o comportamento do mercado, em uma determinada abrangência espacial e temporal, com a
consideração de:

• Localização.

• Fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas frentes).

• Fatores padrão construtivo e depreciação.

Fator oferta

A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total
pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser

59
aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores
devem ser considerados após a aplicação do fator oferta.

Fator Oferta:

• Transação = 1,00
• Oferta = 0,90 ou 0,95

Geralmente, os imóveis são ofertados em valor superior ao que são efetivamente transacionados devido à
elasticidade de preço por parte do vendedor que tende a ceder no curso da negociação. Deve ser aferido
por meio de uma contínua observação de mercado. Este fator é utilizado de forma direta na planilha de
homogeneização.

Em valores captados como “Ofertas” (possibilidade de superestima e margem de negociação). Redução

de 5% a 10%, ou seja, multiplicar os valores unitários por redutores, de 0,95 ou 0,90.

Em valores captados como “Vendas” tendem a ser reduzidos por motivos fiscais, no entanto, após certa
ponderação podem ser mantidos ou multiplicados por 1,0.

Fator localização

Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para outro, poderá ser empregada
a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores Genéricos editada pela
Prefeitura Municipal se for constatada a coerência dos mesmos. Nos casos de inexistência desses valores
ou se forem constatadas incoerências nas suas inter-relações, deverá ser procedido estudo devidamente
fundamentado de novos índices para a região.

Tanto quanto possível, deverá ser evitada a utilização de valores oriundos de locais cujos índices de
transposição discrepem excessivamente daquele para o qual a pesquisa deve ser feita, limitando-os entre
a metade e o dobro do local a avaliar.

No caso de terrenos com edificações, os fatores referentes à localização devem incidir exclusivamente na
parcela do valor do comparativo correspondente ao terreno.

Segundo a NBR 14653-2, a localização indica a situação no contexto urbano, com indicação dos principais
polos de influência. Refere-se assim às diferenças de valores entre imóveis situados em locais distintos,
uma vez que, por mais assemelhados que os elementos sejam, a amostragem possui discrepâncias
relativas à localização.

A variação relativa pode ser referente ao Polo Urbano Central ou a um Polo Urbano localizado. Os valores
a serem estabelecidos podem ser obtidos ou pesquisados da seguinte maneira:

a) Por meio do “Valor Fiscal” estabelecidos nas PVG – Plantas de Valores das Prefeituras para cobranças
do IPTU e ITBI. Estes valores devem ser pesquisados com muito cuidado e paciência, pois não são raras

60
as vezes em que percebe-se a existência de distorções ou desatualização. Nestas condições devem ser
comparados com os valores locais e com as devidas justificativas ajustadas com fatores de correções
explícitos à situação local.

Assim, Floc = R$ 85,00 / m2, R$ 91,00 / m2, R$ 89,00 / m2, R$ 75,00 / m2 etc.

b) Por meio de “pontuação percentual” em escala estudada estatisticamente no local. A região de influência
do terreno avaliando determina-se por pesquisa o polo de maior valor no mapa urbano (ponto de 100%).

Por meio da mesma pesquisa determinam-se linhas curvas fechadas de valores aproximadamente iguais
e concêntricas ao polo e entre si (linha de 90%, linha de 80%, linha de 70% etc.) Essas linhas são
identificadas como Isovalor, pois representam tendências de valor equivalente em sua trajetória, aplicados
aos imóveis tocados pelas mesmas.

Assim, Floc = 85%, 75%, 100%, 90% etc.

Coeficiente de Localização:

Ao relacionarmos o fator de localização do imóvel avaliando com o fator de localização do imóvel

pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação entre estes imóveis.
Fator de Localiza ção do Avaliando F A
W loc = Floc P
Fator de Localiza ção do Pesquisado loc

Como situação hipotética, exemplificando a localização de terrenos em uma planta urbana, podemos
considerar a figura a seguir.

1
5
7

RUA
CENTRO
2 A 6 PRINCIPAL

3 9
4

10 RUA
8
SECUNDÁRIA
Fonte: laborado pelo Autor
Figura 2 - Determinação do Coeficiente de Localização
Assim, é necessário Nota: também WLOC = Coeficiente de
Fonte: Elaborado
agora analisarpelo Autor
o melhor denominada Fator de Localização. Ao
e o pior posicionado no Localização é atribuída à relacionarmos o fator de
contexto urbano,
devendo a seguir
melhor e pior
localização.
localização do imóvel
avaliando com o fator de
61
classificá-los localização do imóvel
numerando e pesquisado, estamos
informando nota estabelecendo uma
para sua localização. comparação
entre esses imóveis.
 RUA
SECUNDÁRIA
Fonte: laborado pelo Autor

Assim, é necessário Nota: também WLOC = Coeficiente de

agora analisar o melhor denominada Fator de Localização. Ao
e o pior posicionado no Localização é atribuída à relacionarmos o fator de
contexto urbano, melhor e pior localização do imóvel
devendo a seguir localização. avaliando com o fator de
classificá-los localização do imóvel
numerando e pesquisado, estamos
informando nota estabelecendo uma
para sua localização. comparação
entre esses imóveis.

Classificação Floc Wloc

Avaliando 2 95
1 4 85 1,12
2 2 95 1,00
3 2 95 1,00
4 3 90 1,06
5 3 90 1,06
6 1 100 0,95
7 2 95 1,00
8 4 85 1,12
9 2 95 1,00
10 5 80 1,19

Fatores aplicáveis ao valor de terrenos

As fórmulas dos fatores previstas nesta Norma estão relacionadas com o tratamento da pesquisa de
mercado, ou seja, na condição de transportar os valores estimados para a situação paradigma.

Fatores profundidade e testada:

As influências de profundidade e testada podem ser calculadas pelos seguintes fatores:

a) Profundidade: função exponencial da proporção entre a profundidade equivalenteE) (P

e as profundidades
limites indicadas para as zonas (PMI e PMA).

• Entre PMI e PMA admite-se que o fator profundidade Cp é igual a 1,00

• Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da metade da mesma

(1/2 PMI < PE< PMI), deverá ser empregada a seguinte fórmula:

Cp = (PMI / PE ) p

• Para PE inferior a ½ PMI adota-se:

Cp = (0,5) p

62
• Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da mesma (PMA < PE < 3PMA), a fórmula
a ser empregada é a seguinte:

Cp =1 / [(PMA /PE) + {[1-( PMA /PE )] . (PMA / PE)}]

• Para PE superior a 3 PMA , adota-se na fórmula acima PE = 3 PMA

b) Testada: função exponencial da proporção entre a frente projetada (F p) e a de referência (Fr), pela
seguinte expressão:

CF = (FR / FP)F, dentro dos limites: FR / 2 < Fp < 2FR

Os intervalos dos expoentes P e F, os limites de influência por profundidade e frente, bem como
os ajustes decorrentes de áreas e frentes múltiplas e/ou de esquina, estabelecidos para cada
zona recomendados pelo IBAPE – SP, estão resumidos nas tabelas apresentadas no anexo II.

Assim como a frente, a influência da profundidade de um terreno é equalizada por meio de fórmula
empírica, a partir da existência de profundidades mínimas e máximas que variam de acordo com a
localização do imóvel.

• PMI = Profundidade Mínima obtida no local.

• PMA = Profundidade Máxima obtida no local.

Se a profundidade efetiva do térreo (P) (avaliando ou pesquisado) estiver compreendida entre a

profundidade mínima (PMI) e a profundidade máxima (PMA), então:

• Para: PMA > P > PMI → Fprof = 1,00

Caso esteja entre a profundidade mínima (PMI) e a metade da profundidade mínima (PMI/2), teremos:

• Para: PMI > P > PMI / 2 → Fprof = ( P / PMI ) 0,50

Onde:

• P = profundidade efetiva do terreno avaliando ou pesquisado.

• PMI = Profundidade mínima obtida no local.

Na hipótese da profundidade efetiva do terreno (P) encontrar-se além da profundidade máxima (P MA

)e
antes do triplo da profundidade máxima (3PMA), teremos:

• Para: 3PMA > P > PMA → F prof = (PMA / P) + {[ 1 – (PMA / P)] x (PMA / P) 0,50}

Onde:

• P = Profundidade efetiva do terreno avaliando ou pesquisado.

63
• PMA = Profundidade máxima obtida no local.

Se a profundidade efetiva do terreno (P) estiver abaixo da metade da profundidade mínima MI(P/ 2), então:

• Para: P < 0,5PMI → Fprof = 0,7071

Ou se a profundidade efetiva do terreno (P) estiver acima do triplo da profundidade máxima (3P
MA
), então:

• Para: P > 3PMA → Fprof = (PMA / 3PMA) + {[ 1 – (PMA / 3PMA)] x (PMA / 3PMA) 0,50 }

Coeficiente de Profundidade:
Fator de Profundidade do Avali ando F A
Fator de Profundidade do Pesquisado
W prof = F prof P
prof

Exemplo:

Para intervalos de profundidade na região:

• PMA = 30,00 m e PMA = 55,00 m

Profundidade do Avaliando = 60,00 m

Fprof AV = (PMA / P) + {[1-(PMA / P)] x (PMA / P)0,50 } → Fprof AV = (55/60) + {[1-(55/60)] x (55/60)0,50 }

Fprof AV = 0,9167 + {[1-0,9167] x 0,9574}→ Fprof AV = 0,9167 + {0,0833 x 0,9574}

Fprof AV = 0,9965

Profundidade da Pesquisa 01 = 16,00 m

Fprof 01 = (P/ PMA)0,50 → Fprof 01 = (16 / 30)0,50

Fprof 01 = 0,7303

Profundidade da Pesquisa 02 = 14,00 m

Fprof 02 = 0,7071

Profundidade da Pesquisa 03 = 180,00 m

Fprof 03 = (PMA / 3PMA) + {[ 1 – (PMA / 3PMA)] x (PMA / 3PMA) 0,50 }

Fprof 03 = (165 / 180) + {[ 1 – (165/ 180)] x (165 / 180)0,50 }

Fprof 03 = 0,9167 + (0 ,0833 + 0,9574)

Fprof 03 = 0,9965

64
Profundidade da Pesquisa 04 = 40,00 m

Fprof 04 = 1,0000

Profundidade da Pesquisa 05 = 140,00 m

Fprof 05 = (PMA / P)+{[ 1-(PMA / P)] x (PMA / P) 0,50 } → Fprof 05 = (55/140)+{[1-(55/140)]x(55/140)0,50 }

Fprof 05 = 0,3929 + {[1-(0,3929)]x(0,6268}→ Fprof 05 = 0,3929 + {0,6071 x 0,6268}

Fprof 05 = 0,7734

Profundidade da Pesquisa 06 = 12,00 m

Fprof 06 = 0,7071

Profundidade da Pesquisa 07 = 50,00 m

Fprof 07 = 1,0000

Profundidade da Pesquisa 08 = 29,00 m

Fprof 08 = ( P / PMI )0,50 → Fprof 08 = ( 29/30 )0,50 →

Fprof 08 = 0,9832

Fator de Área
Avaliando = 60,00 m 0,9965
1 16,00 0,7303 1,3645
2 14,00 0,7071 1,4093
3 180,00 0,9965 1,0000
4 40,00 1,0000 0,9965
5 140,00 0,7734 1,2885
6 12,00 0,7071 1,4093
7 50,00 1,0000 0,9965
8 29,00 0,9832 1,0135

Fator área

Em zona residencial horizontal popular (1a zona) aplica-se somente o fator área utilizado dentro dos limites
de áreas previstas, sem aplicação dos fatores testada e profundidade pela seguinte fórmula:

Ca = ( A/125) 0,20 , onde A = área do comparativo

A influência da área em outras zonas, se utilizada, deve ser fundamentada.

Este fator, de aplicação ampla, permite observar que, usualmente, o valor unitário por metro quadrado

65
diminui quando a área aumenta. Sendo que o índice é calculado de duas formas:

a) Se a área do terreno pesquisado (Ap) encontrar-se acima do acréscimo de 30% sobre a área do terreno
avaliando (AAV), utilizar a fórmula empírica exponencial (n) da raiz oitava sobre a divisão da área do imóvel,
pesquisado sobre a área do imóvel avaliando:

A 0, 125

=a k
pesquisado
Para A p # 1. 30 x A A V " n = 0, 125 fa reaP
A avaliando

b) Se a área do terreno pesquisa (Ap) encontrar-se abaixo do acréscimo de 30% sobre a área do terreno
avaliando (AAV), utilizar a fórmula empírica exponencial (n) da raiz quarta sobre a divisão da área do imóvel
pesquisado sobre a área do imóvel avaliando:

A 0, 25

=a k
pesquisado
Para A p # 1. 30 x A A V " n = 0, 25 fa reaP
A avaliando

Caso o avaliador resolva adotar o Fator de Área, deve estar seguro que o mesmo traduz adequadamente
determinada situação em estudo.

Estudo fator é utilizado na forma direta na planilha de homogeneização.

Exemplo:

Área do Avaliando: 442,57m2

1,30 x AAV = 575,21m2

Fator de Área
Avaliando 442,47
Área da Pesquisa 01 = 600,00 m > 1,30AAV → n = 0,125
2
1 600,00 1,0388
Área da Pesquisa 02 = 283,05 m2 ≤ → n =1,30
AAV
0,25 2 283,05 0,8943
Área da Pesquisa 03 = 287,28 m2
≤ → n =1,30
AAV
0,25 3 287,28 0,8976
Área da Pesquisa 04 = 360,00 m 2
≤ → n =1,30
AAV
0,25 4 360,00 0,9497
Área da Pesquisa 05 = 600,00 m > 1,30AAV → n = 0,125
2
5 600,00 1,0388
Área da Pesquisa 06 = 230,00 m2 ≤ → n =1,30
AAV
0,25 6 230,00 0,8491
Área da Pesquisa 07 = 350,00 m2 ≤ → n =1,30
AAV
0,25 7 350,00 0,9431
Área da Pesquisa 08 = 600,00 m > 1,30AAV → n = 0,125
2
8 600,00 1,0388
Área da Pesquisa 09 = 680,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125 9 680,00 1,0552
Área da Pesquisa 10 = 600,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125 10 600,00 1,0388

Fator frentes múltiplas

Os terrenos de esquina ou de frentes múltiplas devem ser avaliados como tendo uma só frente, principal,

66
escolhida como sendo a que implica no seu maior valor, aplicando-se os fatores indicados na tabela
abaixo diretamente às áreas mínimas dos intervalos apresentados nas tabelas presentes no anexo II.

Zona Valorização Fator*

4º Zona Incorporações Padrão Popular 10% 0,91
5º Zona Incorporações Padrão Médio 10% 0,91
6º Zona específicos Padrão Alto 5% 0,95
7º Zona Comercial Padrão Popular 10% 0,91
8º Zona Comercial Padrão Médio 10% 0,91
9º Zona Comercial Padrão Alto 5% 0,95
*Fatores aplicáveis às expressões previstas em 10.6

Nota: os terrenos devem ser avaliados levando-se em consideração as várias possibilidades de

aproveitamento, mediante o desmembramento de lotes ou remembramento, no caso de pertencerem ao
mesmo proprietário. Para uma visão completa deste quadro, verifique o Anexo II.

A influência da variação da frente ou testada de um terreno na formação do valor é obtida por meio de
fórmula empírica. Desta forma, para calcularmos o fator de frente, relacionamos a frente efetiva do terreno
pesquisado ou do terreno avaliando, com a frente de referência predominante na região.

Fator de Frente:

FFRENTE = ( F / FREF )0,25

Onde:

• F = Frente do avaliando ou do pesquisado.

• FREF = Frente do elemento de referência (Frente predominante na região).

Condição onde o fator torna-se constante:

Para frente menor que FREF/2 → 0,8409

Para frente maior que 2 x FREF → 1,1892

Coeficiente de Frente:

Ao relacionarmos o fator de frente do imóvel avaliando com o fator de frente do imóvel pesquisado,
estamos estabelecendo uma comparação entre esses imóveis.

Fator de Frente do Avaliando FFrenteA

W frente =
Fator de Frente do Pesquisado FFrenteP

67
Exemplo:

Adotada uma frente de referência na região igual a 14,00 m.

Frente do Avaliando = 16,00 m

FFRENTE = ( F / FREF )0,25 → FFRENTE = ( 16,00 / 14,00 )0,25 → FFRENTE = 1,0339

Frente da Pesquisa 01 = 10,00 m

FFRENTE = ( F / FREF )0,25 → FFRENTE = ( 10,00 / 14,00 )0,25 → FFRENTE = 0,9193

Fator de Área
Avaliando: 1,0339
1 10,00 0,9193 1,12
Frente da Pesquisa 02 = 14,00 m 2 14,00 1,0000 1,03
Frente da Pesquisa 03 = 27,00 m 3 27,00 1,1784 0,88
Frente da Pesquisa 04 = 6,00 m 4 6,00 0,8409 1,23
Frente da Pesquisa 05 = 30,00 m 5 30,00 1,1892 0,87
Frente da Pesquisa 06 = 16,00 m 6 16,00 1,0339 1,00

Fatores relativos à topografia

Para a utilização do fator de topografia devem ser examinadas detalhadamente as condições topográficas
de todos os elementos componentes da amostra. A topografia do terreno, em elevação ou depressão, em
aclive ou declive, poderá ser valorizante ou desvalorizante.

Na utilização destes fatores, além de sua validação deve ser fundamentada sua aplicação. No caso de
impossibilidade da fundamentação, podem ser adotados os seguintes fatores corretivos genéricos:

Topografia Depreciação Fator*

Situação Paradigma: Terreno Plano - 1,00
Declive até 5% 5% 1,05
Declive de 5% até 10% 10% 1,11
Declive de 10% até 20% 20% 1,25
Declive acima de 20% 30% 1,43
Em aclive até 10% 5% 1,05
Em aclive até 20% 10% 1,11
Em aclive acima de 20% 15% 1,18
Abaixo do nível da rua até 1.00m - 1,00
Abaixo do nível da rua de 1,00m até 2,50m 10% 1,11
Abaixo do nível da rua 2,50m até 4,00m 20% 1,25
Acima do nível da rua até 2,00m - 1,00
Acima do nível da rua de 2,00m até 4,00m 10% 1,11
Fatores aplicáveis às expressões previstas em 10.6

68
Nos casos de valorização, tais como os terrenos em zona de incorporação, em que o declive existente
pode resultar em economia de escavações, muros de arrimo, atirantamentos etc., sendo menos frequentes,
deverão ser detalhados e justificados.

Coeficiente de Topografia:

Ao relacionarmos o fator de Topografia do imóvel avaliando com o fator de topografia do imóvel pesquisado,
estamos estabelecendo uma comparação entre estes imóveis.

Fator de Topografia do Avaliando Ftopo A

W topo =
Fator de Topografia do Pesquisado Ftopo P

Exemplo:

Topografia do avaliando = Declive até 5% = 95

Coeficiente de Topografia
Avaliando 95
Topografia da Pesquisa 01 = Plano = 0,125 1 100 0,95
Topografia da Pesquisa 02 = Declive entre 5% e 10% = 90 2 90 1,06
Topografia da Pesquisa 03 = Declive acima de 10% = 80 3 80 1,19
Topografia da Pesquisa 04 = Aclive suave = 95 4 95 1,00
Topografia da Pesquisa 05 = Aclive acentuado = 90 5 90 1,06

Os valores constantes no coeficiente de

topografia são inseridos na planilha de
homogeneização.

Outros aspectos topográficos podem ainda surgir, tais como o fato de o terreno estar situado acima ou
abaixo do logradouro com necessidade de corte ou aterro etc. Todos os casos devem ser apreciados, e
com base nas informações coletadas o avaliador deve analisar as vantagens ou desvantagens decorrentes
da topografia.

Fatores quanto à consistência do terreno devido à presença ou ação da água

FONTE: SHUTTERSTOCK.COM

69
A existência de água aflorante no solo, devida ao nível elevado de lençol freático ou ações da natureza,
tais como inundações periódicas, alagamentos, terrenos brejosos ou pantanosos rotineiramente pode ser
considerada como desvalorizante, condição essa que deve ser verificada no mercado da vizinhança do
elemento avaliando. Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se a adoção dos seguintes fatores:

Situação Depreciação Fator*

Situação Paradigma: Terreno Seco - 1,00
Terreno situado em região inundável, que impede ou dificulta o seu
10% 1,11
acesso, mas não atinge o próprio terreno, situado em posição mais alta
Terreno situado em região inundável e que é atingido ou afetado
30% 1,43
periodicamente pela inundação
Terreno permanentemente alagado 40% 1,67
Fatores aplicáveis às expressões previstas em 10.6

Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenções necessárias para a solução do problema. Em
áreas de grande porte devem ser aplicados somente nas áreas diretamente afetadas.

Nos lotes contíguos a córregos, além da consistência deve ser observada a restrição legal pertinente. Caso
essa condição afete o uso da benfeitoria deve ser verificado o seu obsoletismo.

Esta variável diferencia os imóveis da amostra dimensionando sua maior ou menor valorização em
função do tipo e diversas qualidades de terreno que compõem o imóvel, comparando a condição do
solo superficial entre o imóvel avaliando e os elementos pesquisados, em função das dificuldades que
venham a acarretar terrenos com características distintas da situação paradigma igual a 1,00.

Ao relacionarmos o fator de superfície do imóvel avaliando como fator de superfície do imóvel pesquisado
estamos estabelecendo uma comparação entre estes imóveis.

Coeficiente de Superfície:
Fator de Superficie do Avaliando F sup A
Fator de Superficie do Pesquisado W sup = F sup P
Exemplo:
Superfície do avaliando = 100
Coeficiente de Superfície
Avaliando 100
Superfície da Pesquisa 01 = 90 1 90 1,11
Superfície da Pesquisa 02 = 90 2 90 1,11
Superfície da Pesquisa 03 = 75 3 75 1,33
Superfície da Pesquisa 04 = 60 4 60 1,67
Superfície da Pesquisa 05 = 100 5 100 1,00

Os valores constantes no coeficiente de

superfície são inseridos na planilha de
homogeneização.

70
Gilberto Yogui, Diretor do Creci – SP, trata nesta série de vídeos a respeito do tema de Avaliação de Imóveis,
assim como seus aspectos legais, questões técnicas e considerações éticas na profissão do Corretor de Imóveis.
CRECI Esclarece - Avaliação de Imóveis:
• <http://www.youtube.com/watch?v=n3u3cRPW8nQ>.
• <http://www.youtube.com/watch?v=dl06fWQ_mfA>.

Melhoramentos Públicos

A existência de melhoramentos públicos é um item relevante na valorização imobiliária, sendo que a forma
mais usual de tratar este coeficiente é por meio da utilização da tabela abaixo, baseada no critério do
Engenheiro João Ruy Canteiro.

Fator Índice Fator Índice

Água 0 a 15 Pavimentação Asfáltica 30
Esgoto 0 a 10 Pavim. com Pedra Irregular 20
Luz 0a5 Pavim. com Cascalho 10
Calçada e Meio Fio 0 a 10 Sem Pavimentação Primária 0
Telefone 0a5 Rede Pluvial 0 a 10
Iluminação Pública 0a5 Comércio 0 a 15

Podemos ordenar uma planilha de forma que durante a pesquisa em campo já obtenhamos o resultado
deste fator de melhoramentos públicos:

Água Luz Resid. Telefone Ilum. Publ. Pluvial

15 5 5 5 10
0 – 15 0-5 0–5 0–5 0 - 10
Transp.
Esgoto Calçada Paviment. Comércio
10 5 20 Col. 5 5
0 – 10 0 - 10 0 - 30 0-5 0 – 15

NOTA GERAL DO DADO: 80

Coeficiente de Melhoramentos Públicos:

Ao relacionarmos o fator de melhoramentos públicos do imóvel avaliando com o fator de melhoramentos

públicos do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação entre esses imóveis.

Fator de Melhoramentos Públi cosdo Avaliando Fmp A

W mp =
Fator de Melhoramentos Públi cosdo Pesquisado FmpP

71
Melhoramentos Públicos do Avaliando = 80

Coeficiente de Melhoramentos
Públicos
Avaliando 80
Superfície da Pesquisa 01 = 90 1 95 0,84
Superfície da Pesquisa 02 = 90 2 65 1,24
Superfície da Pesquisa 03 = 75 3 110 0,73
Superfície da Pesquisa 04 = 60 4 80 1,00
Superfície da Pesquisa 05 = 100 5 75 1,07

Fator de Padrão de Acabamento

É aquele que corrige as diferenças entre o padrão de acabamento das edificações em função do tipo e
qualidade do material que compõem a construção.

a) Tipo de padrão de acabamento:

Padrão de Acabamento Nota

Alto 100
Alto / Normal 90
Normal 80
Normal / Baixo 75
Baixo 70
Popular 65
Mínimo 60

Coeficiente de Padrão de Acabamento:

Ao relacionarmos o fator de padrão de acabamento do imóvel avaliando como fator de padrão de

acabamento do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação entre estes imóveis.
Fator de Padr ão de Acabamento do Avaliando F A
Fator de Padr ão de Acabamento do Pesquisado W padr ão = Fpadr ão P
padr ão

Exemplo:

Padrão de Acabamento do avaliando = Normal / Alto = 90 Coeficiente de Padrão de

Acabamento
Avaliando 90
Padrão de Acabamento da Pesquisa 01 = 100 1 100 0,90
Padrão de Acabamento da Pesquisa 02 = 90 2 90 1,00
Padrão de Acabamento da Pesquisa 03 = 75 3 75 1,20
Padrão de Acabamento da Pesquisa 04 = 70 4 70 1,29
Padrão de Acabamento da Pesquisa 05 = 65 5 65 1,38

72
Para compreensão mais detalhada relativa à ponderação sobre o padrão de acabamento e seus aspectos
determinantes, veja o ANEXO III - Padrão Construtivo.

PROCEDIMENTOS ESPECÍFICOS

Avaliação de terrenos em zonas de incorporações

Em princípio, só devem ser utilizados como elementos comparáveis os diretamente incorporáveis. Se

esta condição não for atendida, estudar a relação entre valores unitários dos terrenos incorporáveis
com:

• Terrenos passíveis de incorporações por agrupamento com lotes contíguos.

• Terrenos que não permitem incorporações.

Os valores unitários são homogeneizados em função da localização. A influência de áreas acima dos
limites previstos na tabela 2 apresentada no anexo II deve ser estudada a parte.

Consideram-se elementos semelhantes para comparação direta apenas aqueles que apresentem
dimensões que permitam incorporação, ou seja, frente igual ou maior que 16m e as áreas indicadas na
tabela 2 apresentada no anexo II.

Avaliação de Lojas

Para a avaliação de lojas, na determinação de valores de mercado de venda ou locação, deve-se utilizar
preferencialmente o método comparativo direto de dados. Caso o mercado não apresente condições de
comparação direta, utilizar o método evolutivo com a valoração da parcela do terreno pelas condições da
tabela 2 apresentada no anexo II.

Terrenos em zoneamentos diferentes

Na eventualidade de insuficiência de dados de mesmo zoneamento urbanístico poderão ser utilizados

elementos diferentes, os quais se detectada divergência de resultados, deverão ser corrigidos para
a condição procurada, mediante análise fundamentada, levando em conta não só os coeficientes de
aproveitamento, taxas de ocupação e usos possíveis pelas posturas, como a assimilação, na época, pelo
mercado local, dos efeitos das restrições e permissibilidades deles decorrentes.

Lotes industriais

A avaliação de lotes industriais deve ser feita, em princípio, pelo unitário e pela localização. A pesquisa
deve compreender terrenos com áreas e dimensões equivalentes, próximos dos da área avalianda.
Não necessitarão obrigatoriamente ser levados em conta os fatores de testada, profundidade e frentes
múltiplas, desde que o acesso seja suficiente e proporcional às superfícies.

73
Na eventualidade de inexistirem dados em número suficiente preenchendo as condições de área e frente,
poderão ser usados outros com superfícies e extensões menores, ou maiores, desde que feita análise
demonstrando a relação valor unitário/área.

Fatores Alternativos

Alternativamente podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o
estudo de mercado específico, que lhes deu origem, seja anexado ao laudo de avaliação.

A função homogeneizante de novos fatores, não listados nesta norma como obrigatórios, deve ser
validada previamente.

Desapropriações

As desapropriações podem ser classificadas quanto à sua extensão, em:

• Total: aquela que atinge o imóvel em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitável.

• Parcial: aquela que atinge parte do imóvel.

Quanto à sua duração, estas podem ser:

• Temporárias ou

• Permanente.

Critérios:

Nas desapropriações totais as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos
nesta NBR ABNT 14653-2. O profissional de avaliações deve apresentar, a título de subsídio, o custo de
reedição, o de reprodução e o valor de mercado.

Nas desapropriações parciais, o critério básico é o da diferença entre as avaliações do imóvel original e
do imóvel remanescente, na mesma data de referência (critério “antes e depois”). Devem ser apreciadas
circunstâncias especiais, quando relevantes, tais como alterações de forma, uso, acessibilidade, ocupação
e aproveitamento.

No caso de benfeitorias atingidas devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptação
do remanescente, possível desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no
caso de ser necessária desocupação temporária para a execução dos serviços.

Se o profissional de avaliações considerar inaproveitável o remanescente do imóvel, esta condição deve

ser explicitada e seu valor apresentado em separado. Nas desapropriações temporárias, as indenizações
devem considerar a renda que seria auferida pelo imóvel, durante o período correspondente, bem como
eventuais perdas adicionais.

74
Servidões

Quanto à sua natureza pode, entre outras, as servidões serem classificadas em:

• Administrativa ou pública, quando o titular da servidão for o Poder Público ou seu preposto, sem que
exista um imóvel serviendo.

• Predial, quando a restrição for imposta a um imóvel serviente para uso e utilidade do imóvel serviendo.

Já quanto à sua finalidade, figuram ainda:

• Passagem de pedestres e veículos.

• Passagem de linhas de transmissão.

• Passagem de tubulações.

No tocante à intervenção física, estas podem ser:

• Aparente, quando há intervenção física.

• Não aparente, quando não há intervenção física.

Finalmente, quanto à sua duração, as servidões classificam-se em:

• Temporária.

• Perpétua.

Critérios:

O valor da indenização pela presença de servidão corresponde à perda do valor do imóvel decorrente das
restrições a ele impostas, calculadas alternativamente por:

a) Diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente, na mesma data de referência
(critério “antes e depois”), com consideração de circunstâncias especiais, tais como alterações de
uso, ocupação, acessibilidade e aproveitamento.

b) Diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários líquidos relativos ao uso do imóvel
antes e depois da instituição da servidão.

Prejuízos causados às benfeitorias atingidas pela faixa de servidão devem ser avaliados, assim como
perdas adicionais decorrentes da instituição da servidão no imóvel, como a cessação de atividade
econômica devem ser consideradas quando solicitadas.

75
Glebas urbanizáveis

A avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferivelmente com a utilização do método comparativo
direto de dados de mercado. Quando for utilizado o método involutivo, recomenda-se considerar os
seguintes aspectos:

a) A viabilidade legal da implantação do parcelamento do solo simulado, respeitadas as restrições da

Lei 6766 e das Leis Estaduais e Municipais atinentes ao uso e ocupação do solo, com destaque para
os parâmetros físicos e urbanísticos exigidos para o loteamento, tais como o percentual máximo de
áreas vendáveis, infraestrutura mínima, leitos carroçáveis, declives máximos etc.

b) A possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradouros públicos oficiais,
desde que legalmente viáveis e economicamente vantajosos, com loteamento da área remanescente.

c) O estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais como a existência de direitos reais e
possessórios, informados pelo contratante.

d) Caso a gleba urbanizável seja avaliada como empreendimento, devem ser seguidos os preceitos da
ABNT NBR 14653-4.

e) Quando houver dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da gleba, recomenda-se verificar o seu
valor por meio de seus frutos, tais como locação, arrendamento etc.

Avaliação de aluguéis

A avaliação de aluguéis ocorre por comparação direta quando tratar-se do procedimento preferencial,
usualmente empregado em ações renovatórias e revisionais. Para a sua aplicação é exigido o conhecimento
de dados de mercado referentes a locações de imóveis semelhantes.

Especial atenção deve ser dada quando forem comparados aluguéis com distintos períodos de reajuste
ou estágios do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos:

a) Tornar os dados homogêneos, com o auxílio de modelos que levem em conta a previsão inflacionária.

b) Utilizar modelos de regressão com variáveis que considerem as diferenças contratuais ou o estágio
do contrato.

76
 FONTE: SHUTTERSTOCK.COM
No caso de antecipação de aluguéis, devem ser adicionados aos aluguéis nominais acréscimos constantes,
financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado.

Pela remuneração do capital

Neste caso, o aluguel é determinado em função do valor do imóvel, podendo ser empregado em casos de
imóveis isolados e atípicos, para os quais a utilização da comparação direta seja impraticável.

Sua utilização exige a determinação da taxa de remuneração e do valor do imóvel e a taxa de remuneração
deve ser objeto de pesquisa específica para cada caso, pois varia para cada tipo de imóvel, localização e,
também, ao longo do tempo dependendo da conjuntura econômica.

Reformas

O custo de reformas que beneficiem o imóvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do
aluguel, durante prazo compatível.

Liquidação forçada

Quando solicitado, além do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliação o valor para liquidação
forçada, para uma certa data, adotando-se critérios acordados entre contratantes e contratados.

HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES

Esta é a etapa do processo de avaliação em que se procura uniformizar as diferenças existentes entre
os diversos elementos pesquisados, no qual são lançados os valores pesquisados e determinados
elementos que influenciam a formação destes valores, por meio da utilização dos fatores e coeficientes
de homogeneização.

O Tratamento Estatístico usado em Engenharia de Avaliações de Bens varia de acordo com a precisão e

77
complexidade exigida nos trabalhos (Estatística Descritiva ou Estatística Inferencial).

Após os cálculos dos valores unitários homogeneizados, ou seja, dos valores/m² dos elementos
pesquisados multiplicados pelos fatores de homogeneização, obtém-se o rol de dados (VUH) que deverão
ser submetidos ao tratamento estatístico, objetivando a determinação do valor do imóvel avaliando por
meio da estatística descritiva.

Veja o exemplo a seguir de uma tabela para homogeneização aplicados em seus diversos termos.

Tabela 2 – Tabela de Homogeneização

VU FO WLOC WFR WTOPO WAREA VUH

1 38,10 0,90 1,00 1,1023 1,00 0,97 36,66
2 37,50 0,90 1,11 1,0000 1,05 1,02 40,12
3 41,18 1,00 1,18 0,9622 1,05 0,91 44,67
4 41,05 0,90 1,05 1,0174 1,00 1,04 41,05
5 40,24 1,00 1,00 1,0105 1,00 1,03 41,88
6 33,93 1,00 1,00 1,0000 1,00 1,02 34,61
Fonte: Elaborado pelo Autor

Adotado para o imóvel avaliando uma área de terreno = 450 m2

Onde:

• VU = Valor Unitário

• FO = Fator de Oferta

• WLOC = Fator de Localização

• WMP = Fator de Melhoramentos Públicos

• WTOPO = Fator de Topografia

• WPAV = Fator de Pavimentação

• VUH = Valor Unitário Homogeneizado

Nesta etapa é importante registrar que a avaliação é um trabalho cujo resultado é fruto de um estudo
estatístico, no qual procura se obter resultados situados junto ao elemento de tendência central, ou melhor,
procura-se um intervalo de valores, em cujo interior pode-se garantir, com um nível de certeza compatível,
o valor de mercado do bem avaliando.

No caso das avaliações determinadas por meio da estatística descritiva, o trabalho inicia-se com a
determinação de um valor de tendência central (média aritmética), calcula-se a medida de dispersão

78
 (desvio-padrão), procede-se ao saneamento amostral, no sentido de eliminar elementos estatisticamente
indesejáveis à avaliação e calcula-se o intervalo de confiança por meio da distribuição t de Student.

Com o desenvolvimento das políticas de incentivo para habitação pelo poder público, houve um crescimento
significativo do crédito imobiliário disponível, tal crescimento gerou uma proporcional demanda para o nicho
de avaliações. Antes da liberação do crédito, existe a necessidade da avaliação do imóvel cedido à instituição
financeira, o que se atribui ao profissional de avaliações. Este precisa fundamentar o valor das garantias cedidas
às instituições bancárias.
É a respeito da etapa de homogeneização e dos fatores a serem levados em consideração, que se entende ser
necessário um aprofundamento das características analisadas na malha de amostras, para compor o valor final
da forma mais justa e precisa possível. Ao determinar as características das amostras a serem utilizadas para
efeito de cálculo na etapa da homogeneização dos valores, por mais perfeita que seja a busca, sempre envolve
uma análise de imóveis com características heterogêneas, distintas daquele que está sendo avaliado, tendo em
vista as particularidades de cada amostra. Há diferenças na área construída, no padrão de acabamento, no esta-
do de conservação, quantidade de vagas de garagem, na localização dentro do mesmo bairro, andar, no tempo
decorrido com a oferta disponível (mercado vendedor ou comprador), das possíveis ofertas e vendas efetivas, da
variação nos preços com o tempo e das conjunturas econômicas.
Além do sistema tradicional, estruturado em cálculos por tabelas e ainda aqueles desenvolvidos em planilhas
eletrônicas, hoje a internet é recurso acessível à maioria dos profissionais. Assim, uma pesquisa rápida na wide
world web certamente lhe retornará uma dezena de sistemas e sites que prometem facilitar a vida como avaliador.
A exemplo disso visite e analise os resultados gerados pelo site Cálculo Exato, que em uma de suas seções
possibilita uma Avaliação de imóvel por comparação direta com tratamento por fatores. Saiba mais em: <http://
www.calculoexato.com.br/adel/pericia/comparativoFatores>.

O mercado imobiliário é um dos setores mais complexos

da economia. Um dos motivos dessa complexidade são
as características de seus produtos, bastante distintas da-
quelas dos demais bens de consumo. Os imóveis, dentre
outras particularidades, são compostos por diversos pro-
dutos (materiais, sistemas etc.).
KUHN, Eugenia Aumond. Avaliação de Imóveis e
Perícias. Curitiba: IESDE Brasil S/A, 2009, 148p.
ISBN: 978-85-7638-729-9
Ano: 2009
Edição: 1
Número de páginas: 148

79
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

A avaliação de imóveis rurais, em princípio, pressupõe sempre a determinação do valor do imóvel como
um todo, estando aí incluídas as benfeitorias reprodutivas, não reprodutivas (construções), semoventes,
máquinas e implementos agrícolas, como definidas na NBR 14653-3 Avaliação de Bens - Imóveis Rurais.

Método de avaliação

Os métodos a usar são os adotados por essa mesma Norma, a saber, os diretos (comparativo e de custo)
e os indiretos (de renda e residual), com peculiaridades de aplicação a cada componente do valor, ou seja,
terra nua, construções, instalações, culturas etc.

Terra nua

No caso dos imóveis rurais, o valor da terra nua está diretamente relacionado:

a) Com a sua capacidade de uso, isto é, quanto maior o grau de aproveitamento e quanto maior a gama
de uso que o solo permite, maior o valor desse.

b) Com a situação ou localização.

c) Com a dimensão.

Um só terreno rural pode conter solos de diversos tipos, devendo o mesmo, para fins de avaliação, ser
subdividido em parcelas conforme a tabela de classificação que o avaliador entenda ser a mais adequada.
Quando utilizados os métodos diretos, o valor da terra é dado ou por comparação do valor global ou pelo
somatório das parcelas de seus componentes (conforme a classificação de solo/acessos/fertilidade etc.).

A localização de um imóvel rural refere-se, principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos
mercados consumidores dos produtos explorados. A dimensão das propriedades também tem influência
determinante no valor, devendo se constatar na região como se comporta o mercado imobiliário em
relação a esse fator.

Além desses 3 (três) fatores, existirão outros que dependendo da região, devem ser considerados na
determinação do valor do imóvel, tais como declividade do terreno, potencial de irrigação, pluviosidade,
percentagem de área coberta de mata nativa etc.

Benfeitorias

Benfeitorias não reprodutivas ou não produtivas:

São as edificações em geral (casas, galpões, currais etc.) e os melhoramentos fundiários (trabalhos de
conservação de solo, sistemas de irrigação e drenagem etc.).

A norma informa que “as avaliações das construções (edificações e instalações) são feitas por meio de

80
orçamentos qualitativos e quantitativos ou com o emprego de custos unitários oriundos de tabelas, desde
que provenientes de fontes fidedignas e obrigatoriamente mencionadas” (ABNT, 2004, p.16).

A depreciação das construções e das instalações deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais,
com a consideração da vida útil, aparente e provável, bem como do estado de conservação.

Ou seja:
Vb = Custo unitário x Área x depreciação

Na depreciação das benfeitorias não produtivas considera-se mais o estado de conservação

que a idade. Outrossim, o avaliador deve considerar, principalmente, a utilidade das benfeitorias e
sua adequação ao potencial de produção do imóvel.

Para o caso de máquinas e implementos agrícolas, a avaliação deve ser feita pelo método direto,
com citação obrigatória das fontes de consulta. A depreciação deve levar em conta, além dos aspectos já
mencionados, o eventual obsoletismo, a manutenção e as condições de funcionamento.

Na impossibilidade de comparação, faz-se a pesquisa de equipamentos novos, determina- se a vida útil

provável e calcula-se o valor do bem depreciado.

Benfeitorias reprodutivas ou produtivas são as inovações capazes de proporcionar rendimentos por meio
da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados etc.

Culturas

As culturas permanentes, existentes no meio rural, podem ser domésticas ou comerciais. Para a avaliação
de culturas domésticas o critério empregado deverá ser o de reposição, isto é, avaliação pelo custo de
formação. O custo de formação compreende o custo da muda e das despesas necessárias ao plantio e
à manutenção, até a idade em que se iniciaria nova produção, caso o pomar já estivesse em produção;
caso contrário, até a idade em que a avaliação está sendo feita.

No caso das culturas comerciais, além do valor da reposição, considera-se o valor econômico do
pé, segundo a produtividade da própria propriedade ou em estudos publicados.

Florestas
FONTE: SHUTTERSTOCK.COM

81
Para a avaliação de florestas, de forma resumida, de acordo com o trabalho do Eng. Adilson José Magossi,
pelo método do valor econômico, a fórmula avaliatória básica é bastante simples e pode ser representada
pela expressão:

V = RL x A x r

Onde :

• V = Valor econômico procurado.

• RL = Renda líquida esperada.

• A = Fator de atualização das receitas para obtenção do valor presente das receitas futuras.

• R = Coeficiente de risco.

Entretanto, há elementos que o avaliador deve observar, primeiramente, a fim de melhor organizar os
dados, tais como a idade de corte e diâmetro das espécies existentes, restrições (legais ou
ambientais) quanto à extração, madeiras de primeira e segunda categoria, aspectos dificultadores da
extração como declividade, proximidade de centros consumidores etc.

Pastos

A pastagem é uma cultura perene e o seu cultivo representa o embasamento da pecuária de corte e leite.
Na avaliação, devem ser observados os aspectos relativos à topografia do terreno, conservação de solo, a
natureza do desmatamento e preparo do solo, os anos de uso do solo com cultivos anteriores, as espécies
de cultivares, o estado de conservação da pastagem e sua capacidade de suporte, em cabeças/ha/ano.

Outros itens importantes são as operações destinadas à formação de pastagem, a forma de aquisição
das sementes e semeadura e o preparo do solo. Não há parâmetros para medir o preço de venda de
pastagens, uma vez que não é praxe oferecer à venda o feno. É mais comum o aluguel dessa cultura.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O processo de avaliação de imóveis, uma vez que fugiu do empirismo e tratativas tendenciosas,
ingressando de corpo e alma em metodologias científicas para a determinação de valor de bens, exige do
avaliador o mesmo preparo científico implícito nas metodologias.

O que pretendemos expor é que este processo de desenvolvimento da análise do valor de bens é
resultado da compreensão das múltiplas facetas de um mercado dinâmico, não limitado a uma ou outra
forma de visão, e que ainda assim, com toda a flexibilidade apresentada, coloca o profissional avaliador
como agente de suma importância na determinação de investimentos, recuperação de perdas, garantia
de resultados etc., cuja informação sustentará e desencadeará uma série de eventos.

82
Visando minimizar as questões supervenientes, assim como querelas relativas, laudos e avaliações, cabe
ao perito desenvolver um trabalho pautado objetivamente nos termos detalhados pelas normas brasileiras,
fazendo-o fugir de quaisquer avaliações tendenciosas e viciadas, que tem o poder de macular e muitas
vezes inviabilizar a continuidade de uma carreira promissora.

Esta unidade tratou de trabalhar tais questões objetivas com concisão e detalhe, cuja prática resultará
na melhoria contínua da compreensão do tema e no amadurecimento profissional, criando bases sólidas
para a evolução não apenas de um trabalho, mas sim de toda uma vida pautada na ação responsável de
perito e avaliador de bens.

ATIVIDADE DE AUTOESTUDO

Atividade 1

Duplo Quebra-Cabeça

Reordene as letras, formando frases, e após isso, identifique as letras numeradas e descubra a frase final
que trata sobre a importância da avaliação profissional.

83
Agora que você reordenou as letras das palavras acima, localize as letras numeradas na sentença abaixo
e fixe bem esta ideia.

Atividade 2

Criptograma
Analise o exercício abaixo e conforme for descobrindo as palavras, vá registrando as letras e números
equivalentes, preenchendo as demais de mesmo valor, de forma a obter uma sentença que trata sobre as
questões de preço e elasticidade de imóveis durante a avaliação do perito.

K W Y

84
UNIDADE III

A EXECUÇÃO DA ATIVIDADE PERICIAL

Objetivos de Aprendizagem
• Perceber a necessidade de conhecimentos técnicos e extracurriculares aprimorados para a execução
da atividade pericial.
• Entender a visão geral nos diversos procedimentos que conduzem à elaboração de um laudo pericial.

Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade:

• Atividades do perito
• Requisitos para perícias
• Apresentação do laudo de avaliação
INTRODUÇÃO

A perícia é a atividade concernente a exame realizado por profissional especialista, legalmente habilitado,
destinada a verificar ou esclarecer determinados fatos físicos reais que envolvem um imóvel. Inclui, ainda,
a apuração das causas motivadoras da valorização ou desvalorização do mesmo, verificar as alegações
de direitos ou a estimação da coisa que é objeto de litígio ou processo, para dar subsídio ao magistrado.

A resolução de diversos problemas relacionados a imóveis, seja no campo judicial ou fora dele, é alcançada
mediante a emissão de um parecer por profissionais habilitados e capazes que elabora um laudo pericial
relativo a uma situação encontrada, permitindo ao juiz, ou às partes em litígio, buscarem uma solução
para as divergências utilizando-se das conclusões colocadas no parecer.

A perícia não é feita para atender os interesses da parte ou em seu benefício, já que ela não deve ser
dirigida nem conduzida para alcançar determinado fim, mas sim para almejar a finalidade teleológica do
processo, que é a distribuição equânime da justiça, isto é, a prestação jurisdicional.

No âmbito judicial, os exames periciais são específicos para cada mérito de determinada ação. Assim, em
uma ação judicial pela qual as partes (autor e réu da ação) litiguem sobre qual o justo valor da locação de
um imóvel, deverá o perito, e, eventualmente, seus assistentes técnicos, proceder ao exame desse justo
valor, vigente à época em que o réu ficou ciente da existência do processo (data da citação).

A perícia é, portanto, uma das formas de prova admitidas pelo direito brasileiro, daí sua importância
no curso do processo, chegando mesmo a ser superior à própria confissão da parte. Ela é a base do
julgamento do Juiz.

ATIVIDADES DO PERITO

Os peritos são profissionais legalmente habilitados, idôneos e especialistas que são convocados para
realizar uma perícia. Esta convocação poderá se dar por meio de Termo de Audiência de Conciliação,
em que não se havendo atingido acordo entre as partes é solicitada por elas, a realização de uma perícia
judicial. O Juízo defere o pedido, entendendo ser necessária a presença de um “expert” no tema da
controvérsia, objetivando o esclarecimento. Assim, nomeará um perito de sua confiança cujo despacho
se dará nos seguintes termos: ... “Defiro a prova pericial requerida... nomeio perito deste Juízo dos autos...
e aceitando apresentará a proposta de honorários, faculto às partes a indicação de seus assistentes
técnicos e apresentação de quesitos em 05 dias”.

87
 FONTE: PHOTOS.COM
As intimações, inclusive da nomeação, se dará por meio do “Mandato de Intimação” por via postal - AR
- Aviso de Recebimento ou também por via telefone devidamente certificado pela Diretora de Secretaria,
junto aos autos. A falta de intimação do despacho de nomeação do perito pode ser suprida pelo Juiz com
ampliação do prazo estipulado no Código de Processo Civil, artigo 421, § 1º “Incumbe às partes dentro
em (5) dias, contados da intimação do despacho de nomeação do perito”.

Cabe ao perito:

• Inteirar-se dos autos: (Designa todas as peças pertencentes ao processo judicial ou administrativo,
constituindo-se da petição, documentos, laudos, articulados, termos de diligências, de audiências,
certidões, sentença etc.) justificando-a sem prejuízo de posterior petição nesse sentido ao MM
(Meritíssimo) Juiz; verificar se não há incompatibilidade e se realmente encontra-se em condições de
assumir o compromisso e de realizar o trabalho.

• No caso de impedimento: o perito ao ser nomeado deverá manifestar o seu impedimento para
execução da perícia contábil, nos termos do item 2.4.1, e/ou ainda escusar-se dos serviços sempre que
reconhecer não estar capacitado à altura do encargo confiado, conforme o item 2.2.3 da Resolução
nº 857; 2.4.1 (anexo).

• Quando o Perito Judicial, submeter petição ao Juiz sobre seus honorários, por meio de petição adotar
a Tabela de Honorários (item 2.5.1 da Resolução nº 857 NBC P2), considerando dentre outros os
fatores da relevância, do vulto, do risco, da complexidade interprofissional inerentes à elaboração
do trabalho; que terá que ser realizado, dentro do prazo estabelecido, geralmente de cinco dias,
recomendando-se a apresentação de um plano de trabalho detalhado, estimando o número de horas
previstas para a execução do trabalho, mediante avaliação de todas as atividades da vistoria, perícia,

88
 avaliação e arbitramento que deverá ser objeto de Anotação de Responsabilidade Técnica - ART.

• Quando atuando como Perito ou Assistente Técnico submeter Proposta por escrito à parte que o
indicou, igualmente adotando Tabela de Honorários e Tipos de perícias informando o valor por hora
e o tempo previsto para elaboração da perícia, por meio de orçamento prévio com os vencimentos
respectivos, prevendo eventual complementação de honorários, se necessário, e obtendo da parte
que o indicou seu “de acordo”.

• Quando atuando como Perito Assistente Técnico comunicar à parte que o indicou, de preferência por
escrito, o mais breve possível, a escusa justificando-a sem prejuízo de posterior petição nesse sentido
ao MM Juiz.

• Aceita a nomeação ou indicação, respectivamente, devem o Perito Judicial e o Perito Assistente

Técnico compromissar-se no prazo determinado, qualificando-se no Termo de Compromisso
informando de sua profissão regulamentada, com número de registro, de sua categoria profissional o
órgão que fiscaliza e o exercício.

• Pedido de redução ou parcelamento ou Arbitramento pelo Juízo - havendo solicitação de redução

ou parcelamento da verba honorária pela parte interessada, o Juízo submeterá ao Perito que
manifestará, por meio de petição se aceita a contraproposta. Não havendo acordo sobre o valor, o
juiz, considerando a necessidade da perícia, poderá arbitrar o valor ou então poderá nomear outro
perito, se assim o desejar.

• Havendo o acordo após depósito dos Honorários e Início dos Trabalhos - depósito total ou da parcela
inicial dos honorários, o perito será intimado a comparecer à instalação da perícia ou simplesmente ser
intimado e retirar (com carga de responsabilidade) o processo do Cartório para o início dos trabalhos.

• Retirada dos autos: dar-se-á após cumprimento do prazo estipulado pelo Juízo, para indicação dos
Assistentes e apresentação dos quesitos, o Perito será notificado via intimação AR ou via telefone
para conhecimento e comparecer à Secretaria para retirar o processo.

Procedimentos na fase das diligências

A partir do momento em que o Perito Judicial estiver com a atividade, é necessário familiarizar-se com
o processo, obtendo os autos e examinando-os, colhendo os dados e demais elementos que julgarem
necessários, incluindo os quesitos e estudando a matéria.

No caso de ter sido fixada pelo juiz diligência em Cartório para a prestação de compromisso pelo Perito
Judicial e pelos Peritos Assistentes Técnicos, com eventual retirada dos autos pelo primeiro, deve este
aproveitar a oportunidade para manter contato com aqueles, planejando em conjunto o trabalho e de
modo especial, combinando a utilização dos autos e a próxima diligência (IBAPE, 2002).

Não tendo sido fixada pelo juiz diligência em Cartório, deve o Perito Judicial, após a retirada e o exame

89
dos autos, entrar em contato com os Peritos Assistentes Técnicos, facultando-lhes o acesso aos autos em
seu escritório ou em outro local que combinarem e deve ele, fixar, sempre que possível, de comum acordo
com os Peritos Assistentes Técnicos, dia, hora e local para o início efetivo das diligências, comunicando-
-lhes tais dados com a necessária antecedência (IBAPE, 2002).

Para melhor garantir a veracidade das investigações deve-se conservar todos os documentos de interesse
do objeto da perícia, no mínimo pelo prazo de três anos, contados da data da apresentação do laudo
respectivo. Exceto se o processo encerrar-se antes deste prazo (IBAPE, 2002).

No início das diligências, devem o Perito Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos relacionar os documentos,
livros e dados de que necessitem, solicitando-os por escrito por meio de Termo de Diligência, retendo
cópia de solicitação, com o visto do representante da parte ou do responsável pela área sob exame.

A recusa da exibição ou qualquer dificuldade para o bom andamento do trabalho pericial deve ser anotada,
e sempre comunicar ao juiz mediante petição. O trabalho pericial deve ser planejado e organizado,
mantendo controle do tempo despendido registrando as horas trabalhadas, locais e datas das diligências,
nome das pessoas que os atenderam, documentos examinados, dados e particularidades de interesse
para a perícia, rubricando eventualmente, e quando julgar necessário, os documentos examinados.

Admite-se assessoramento no trabalho pericial, desde que sob controle, revisão e responsabilidade do
Perito Judicial ou dos Peritos Assistentes Técnicos, sendo indispensável sua participação em diligências
e na preparação das respostas aos quesitos.

O Perito Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos inserem no seu laudo os fatos e atos examinados e
estudados, não fundados em simples suposições ou probabilidades, devendo apresentar suas conclusões
com toda a objetividade, mantendo sempre a isenção e a imparcialidade.

Gilberto Yogui, Diretor do Creci - SP, trata nesta série de vídeos a respeito do tema de Avaliação de Imóveis,
assim como seus aspectos legais, questões técnicas e considerações éticas na profissão do Corretor de Imóveis.
CRECI Esclarece - Avaliação de Imóveis:
• <http://www.youtube.com/watch?v=rG0KaJSb_eo>.
• <http://www.youtube.com/watch?v=BDkguxXcwS4>.

REQUISITOS PARA PERÍCIAS

O requisito exigido em uma perícia está ligado diretamente com as informações a qual se pretende atingir.
É necessário indicar o nível de detalhamento e profundidade da análise ou, no caso da especificação das

90
avaliações, os respectivos graus de fundamentação e precisão (IBAPE, 2002).

O desempenho do perito quando da elaboração do laudo pericial será em função desses requisitos e do
nível de aprofundamento pretendido no parecer, sem, contudo, garantir os graus de fundamentação e
precisão final, em se tratando de avaliações que independem da vontade do mesmo ou do requerente.

Conforme consta no manual (IBAPE, 2002), os requisitos de uma perícia serão condicionados à
abrangência das investigações à confiabilidade e adequação das informações obtidas, à qualidade
das análises técnicas efetuadas e ao menor grau de subjetividade empregado pelo perito, sendo esses
aspectos definidos pelos seguintes pontos:

• Quanto à metodologia empregada.

• Quanto aos dados, informados e documentos levantados.

• Quanto ao tratamento dos elementos coletados e trazidos ao laudo ou parecer.

A metodologia empregada inicia-se pela identificação do solicitante, sejam pessoas físicas, jurídicas ou
autoridade judicial; passa-se para a fase da indicação do tribunal: vara, número dos autos e respectivo ano;
objeto da perícia, sendo esta identificada pelo cadastro físico; vistoria; exame e avaliação ou arbitramento.

Deverá ser observada a data da diligência em função do prazo judicial, verificando nos autos se há parecer
técnico com data divergente, e se for o caso, explicitá-la claramente, observar o valor ou o respectivo fato
de ocorrência.

A identificação do objeto da perícia se faz necessário para estabelecer o grau de detalhamento das
atividades a serem desenvolvidas no trabalho.

Descrever sumariamente, todos os dados disponíveis para fundamentar a convicção e conclusão

(dimensões, áreas, utilidades, materiais construtivos, detalhamentos técnicos) devendo constar:

• Descrição da situação do bem a ser avaliado se há danos ou eventos, e se necessário croqui, plantas,
fotografias etc.

• Se necessário, o parecer de outro profissional especializado. É recomendável utilizar etapas com

datas e assinatura em que conste vistoria ou exame do objeto da perícia, diagnóstico dos itens objeto
da perícia, coletas de informações, análise das ocorrências e elementos periciais, condições de
estabilidade imóvel, prognóstico de evoluções patológicas, quando possível, solução propostas e
considerações finais.

• Requisitos envolvendo o imóvel como: aspecto físico, condições topográficas e relevo, natureza
predominante do solo e subsolo, condições ambientais e clima, ocupação existente e tendências de
modificação em curto e médio prazo, aspectos ligados a melhoramentos públicos, vias de acesso,
urbanização e infraestrutura urbana, equipamentos e serviços comunitários e indicação de níveis de
atividades existente e aspecto ligados à possibilidade de desenvolvimento local.

91
• Requisitos sobre a característica do imóvel e de elementos: localização e identificação do bairro,
logradouro, número, acesso e elementos de cadastro legais e fiscais, equipamentos, serviços e
melhoramento públicos que atendem ao imóvel, ocupação ou utilização legais e reais, previstas e
atuais, adequação à região, condições de segurança, viabilidade econômica de aproveitamento, em
relação aos usos recomendáveis para a região e à preservação do meio ambiente, fotografias, croqui
da situação.

• Benfeitorias referentes à construção informando detalhadamente, os aspectos físicos construtivos,

qualitativos e quantitativos, tecnológicos, enfatizando as fundações, estruturas, vedações,
cobertura, acabamento, número de pavimento ou dependências, dimensões, áreas, idade real ou
aparente, estada geral de conservação, instalações mecânicas, eletromecânicas, eletrônicas de ar
condicionado, elétricas, hidráulicas, de gás, de lixo, equipamentos de comunicação interna e externa,
de sonorização, tratamento acústico etc.

• Constatação de danos classificando e quantificando a extensão dos mesmos, observando e

apontando as causas se forem conhecidas, com nível de detalhamento adequado às finalidades do
parecer, cujas próprias dimensões definirão a natureza das avarias, qualquer que seja a nomenclatura
(fissura, trinca, rachadura, brecha, fenda, se há estabilidade no imóvel etc.).

Dependendo da natureza da perícia poderão ser anexados outros documentos como plantas, cópias de
escrituras, esquema e diagrama de esclarecimentos gráficos e croqui de avarias progressivas, resultado
de sondagens do terreno, gráficos de recalques, memória de cálculo, resultado de ensaios não destrutivos
etc.

Perícias Avaliatórias

As perícias, quando avaliatórias, podem ser classificadas em:

• Revisionais de Aluguel: pelas quais uma das partes envolvidas em um contrato de locação, postula a
revisão, mediante avaliação judicial, do valor da locação do imóvel.

• Renovatórias: pelas quais o inquilino em um contrato de locação busca a renovação de seu contrato
de locação, bem como a avaliação judicial do justo valor locativo para a época do início do novo
contrato.

• Execuções: ações pelas quais um credor visa o recebimento de quantia devida, obtendo a penhora
de um determinado bem do devedor, bem esse objeto de avaliação judicial.

• Desapropriações: ações nas quais o Poder Público expropria alguém de seu bem imóvel, nas quais é
fundamental o trabalho do perito judicial para avaliar o custo da indenização cabível ao expropriado.

Produções de provas

Vistoria “Ad Perpetuam Rei Memoriam”: trata-se de uma prova produzida judicialmente para a qual não há

92
julgamento específico, e sim, uma homologação para que possa produzir efeitos jurídicos futuros. Cabe
ao perito, mediante apresentação de seu laudo, constatar fatos, arbitrar danos eventuais ou fundamentar
causas de um determinado acontecimento. Tome-se como exemplo, o proprietário de um imóvel vizinho a
uma obra a ser erigida nas circunvizinhanças, que, temendo eventuais danos futuros face à obra, requeira,
judicialmente, uma vistoria que ateste as reais condições estruturais e de conservação de sua edificação.

Questões de terras

Todas as ações que envolvem posse e domínio de terras, sejam elas urbanas ou rurais. Ações de
Manutenção ou Reintegração de Posse, Ações de Usucapião, Ações Reivindicatórias ou Demarcatórias,
frequentemente exigem o trabalho do perito judicial engenheiro. Caberá ao profissional proceder à análise
dos títulos dominiais, das sucessões possessórias, obtendo informações locais durante a vistoria, bem
como elaborar plantas e confrontá-las com as plantas já disponíveis, conforme o caso em lide.

Ações de nunciação de obras novas

Na qual eventual prejudicado pela execução de uma obra pode conseguir seu embargo, desde que fiquem
provados, mediante perícia técnica, eventuais danos que lhe sejam causados.

Nas perícias de engenharia a apresentação de laudos periciais deve obedecer às prescrições da Norma
NBR 13.752 da ABNT. O modelo de laudo a ser adotado deve contemplar, obrigatoriamente, os seguintes
aspectos principais:

a) Indicação da pessoa física ou jurídicaque tenha contratado a produção da prova técnica e do

proprietário do bem objeto do laudo pericial.

b) Requisitos atendidos na perícia conforme abaixo:

Os requisitos exigidos em uma perícia estão diretamente relacionados com as informações que possam
ser extraídas. Esses requisitos, que medem a exatidão dos resultados, são tanto maiores quanto menor
for a subjetividade contida na perícia.

A especificação dos requisitos a priori somente é estabelecida para determinação do empenho no trabalho
pericial e não na garantia de um grau mínimo na sua precisão final, independendo, portanto, da vontade
do perito e/ou do contratante.

Os requisitos de uma perícia são condicionados à abrangência das investigações, à confiabilidade e

adequação das informações obtidas, à qualidade das análises técnicas efetuadas e ao menor grau de
subjetividade emprestado pelo perito, sendo estes aspectos definidos pelos seguintes pontos, quanto:

1. à metodologia empregada;

2. aos dados levantados;

3. ao tratamento dos elementos coletados e trazidos ao laudo;

93
4. a menor subjetividade inserida no laudo.

Requisitos Essenciais:

Um laudo pericial, cujo desenvolvimento se faz por meio de metodologia adequada, deve atender a todos
os requisitos essenciais seguintes:

O levantamento de dados deve trazer todas as informações disponíveis que permitam ao perito elaborar
seu parecer técnico.

A qualidade do laudo pericial deve estar assegurada quanto à:

1. Inclusão de um número adequado de fotografias por cada bem periciado, com exceção dos casos em
que ocorrer impossibilidade técnica.

2. Execução de um croqui de situação.

3. Descrição sumária dos bens nos seus aspectos físicos, dimensões, áreas, utilidades, materiais
construtivos etc.

4. Indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados.

Nas perícias judiciais torna-se obrigatória a obediência aos requisitos essenciais, sendo que, quando se
tratar de avaliações, devem ser obedecidos ainda os critérios das normas aplicadas à espécie, salvo no
caso de relatório ou parecer técnico de cunho provisório ou quando a situação assim o obrigar, desde que
perfeitamente fundamentado.

Requisitos Complementares
FONTE: SHUTTERSTOCK.COM

Com o objetivo de garantir maior abrangência e profundidade ao trabalho pericial, cujo desenvolvimento
ocorre com grande isenção de superficialidade, devem ser atendidos, além daqueles descritos, os
requisitos complementares a seguir:

O conjunto de dados que contribuem para a elaboração do parecer técnico deve estar expressamente

94
caracterizado, usando-se toda a evidência disponível.

A qualidade do laudo pericial deve estar assegurada quanto à:

1. Inclusão de um número ampliado de fotografias, garantindo maior detalhamento por bem periciado.

2. Descrição detalhada dos bens nos seus aspectos físicos, dimensões, áreas, utilidades, materiais
construtivos etc.

3. Apresentação de plantas individualizadas dos bens que podem ser obtidas sob forma de croqui.

4. Indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados, com planta de
articulação das fotos perfeitamente numeradas.

5. Análise dos danos e/ou eventos encontrados, apontando as prováveis causas e consequências.

6. Juntada de orçamento detalhado e comprovante de ensaios laboratoriais, quando se fizerem

necessários.

Perícias especiais

Podem ocorrer trabalhos periciais onde prepondera a superficialidade, ou que não utilizem qualquer
instrumento de suporte às conclusões desejadas, não se observando os requisitos contidos na Norma
técnica.

Esta situação é tolerada em determinadas circunstâncias em que pode haver a necessidade de

procedimento rápido que possibilite a elaboração do laudo pericial ou quando as condições gerais assim
o permitirem.

Nestes casos, em que geralmente as condições não permitem a elaboração de um laudo pericial cujos
requisitos sejam atendidos, é admitida a apresentação do laudo sumário, objetivando uma informação
preliminar sem maiores detalhamentos.

Também se enquadram, nesta categoria, todos os trabalhos periciais cujo desenvolvimento não atingiu os
requisitos descritos anteriormente.

Condições a serem observadas

Ao perito é obrigatória a especificação, em qualquer parte do laudo pericial, dos requisitos obedecidos,
sejam eles essenciais ou complementares, devendo apresentar justificativa fundamentada nas hipóteses
em que isto não ocorrer (situações especiais).

Tratando-se de perícias que envolvam avaliação ou arbitramento, cujo fundamento seja a determinação
de valor, os requisitos devem obedecer aos níveis de rigor previstos nas normas específicas editadas pela
ABNT, mantida a obrigatoriedade determinada nos requisitos essenciais acima descritos.

95
c) Relato e data da vistoria, com as informações relacionadas em:

Caracterização do imóvel e de seus elementos.

A caracterização do imóvel compreende:

1. Localização e identificação do bairro, logradouro(s), número(s), acessos e elementos de cadastro

legais e fiscais.

2. Equipamento urbano, serviços e melhoramentos públicos.

3. Ocupação e/ou utilização legal e real, prevista e atual, adequada à região.

Terreno

A caracterização do terreno compreende perímetro, relevo, forma geométrica, características de solo e

subsolo, dimensões, área e confrontantes.

Benfeitorias

A caracterização das benfeitorias compreende:

1. Construções: descrição, compreendendo classificação; características da construção, com ênfase

para fundações, estrutura, vedações, cobertura e acabamentos; quantificação, abrangendo número
de pavimentos e/ou dependências, dimensões, áreas, idade real e/ou aparente e estado geral de
conservação.

2. Instalações, equipamentos e tratamentos: compreendendo as instalações mecânicas, eletromecânicas

e eletrônicas de ar condicionado; elétricas e hidráulicas, de gás; de lixo; equipamentos de comunicação
interna e externa de sonorização, tratamento acústico e outros.

Constatação de danos: caracterizar, classificar e quantificar a extensão de todos os danos observados; as

próprias dimensões dos danos definem a natureza das avarias, qualquer que seja a nomenclatura (fissura,
trinca, rachadura, brecha, fenda etc.).

Condições de estabilidade do prédio: qualquer anormalidade deve ser assinalada e adequadamente

fundamentada.

Fotografias

Documentar a vistoria com fotografias esclarecedoras, em tamanho adequado, gerais e/ou detalhadas.
As fotografias devem ser numeradas correspondentemente ao detalhe que se quer documentar e, sempre
que possível, datadas pelos profissionais envolvidos no laudo.

Plantas do prédio: sempre que possível, devem ser obtidas plantas ou elaborados croquis do terreno, do
prédio e das instalações, inclusive de detalhes, de acordo com a natureza e objetivo da perícia.

96
Subsídios esclarecedores: documentos adicionais podem ser anexados, sempre que a natureza da perícia
assim exigir, tais como:

1. Gráficos de avarias progressivas.

2. Resultados de sondagens do terreno.

3. Gráficos de recalques.

4. Cópia de escritura.

5. Outros.

d) Diagnóstico da situação encontrada.

e) Nos laudos periciais de cunho avaliatório, pesquisa de valores, definição da metodologia,

cálculos e determinação do valor final.

f) Memórias de cálculo, resultados de ensaios e outras informações relativas à sequência utilizada

no laudo pericial.

g) Nome, assinatura, número de registro no CREA e credenciais do perito de engenharia.

Perícias de engenharia devem ser acompanhadas da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica),

conforme estabelece a Lei nº 6496/77.

O Sistema COFECI-CRECI é composto por um Conselho Federal e 26 Conselhos Regionais de Corretores de

Imóveis em todo o Brasil; normatiza e fiscaliza uma profissão de grande relevância para o desenvolvimento da
nação, e congrega com base na lei 6.530, de 12 de maio de 1978, cerca de 280 mil profissionais e
sas de intermediação de negócios imobiliários, proporcionando uma movimentação nesse mercado que viabiliza
a cadeia produtiva da construção civil, a qual representa cerca de 18% do PIB (Produto Interno Bruto) brasileiro,
além de representar a profissão que proporciona através de seu trabalho,a realização do sonho maior de cad
brasileiro: o sonho da casa própria.
A profissionalização e especialização da área, que avança sobre novos segmentos, é sinal de maturidade.
Faça uma busca em sua área sobre os corretores habilitados e considere que ações estratégicas você deverá
desenvolver para estabelecer um diferencial no mercado.
Saiba mais em: <http://www.cofeci.gov.br>.

97
 Os casos abaixo apresentados sob o tema “Aspectos Hilariantes das Avaliações e das Perícias”, é uma
transcrição do Informativo nº 2 do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE, apre-
sentado pelo Engº. José Carlos Pellegrino. Ainda que engraçados em determinados momentos, e inverossímeis
em outros, revelam muitas vezes um despreparo não mais cabível em nossos tempos. As chances de um juiz
ser obrigado a desconstituir prova em razão de avaliação inapropriada, provocado por uma das partes, é algo
sempre presenteno trabalho do perito. Divirta-se um pouco por hora refletindo sobre isso.
1) Frase retirada de um laudo judicial (Estado do Nordeste) mais particularmente do capítulo relativo à descrição
do imóvel vistoriado: “O Imóvel Está uma Bo neca”.
2) Relatório sobre a aplicação de financiamento concedido a fazendeiro do interior: “As Garantias Permanecem
em Perfeito Estado de Abandono e Conserva ção. Mutuários Mantêm Vida Privada na Fazenda”.
3) Sugestão oferecida por perito após vistoria feita no local onde deveria ter sido aplicado o empréstimo: “Acho
Bom o Banco Suspender o Negócio do Cliente, para não ter Aborrecimentos Futuros”.
4) De um relatório elaborado por fiscal da CREAI do Banco do Brasil S/A: “Fi nanciado Executou o Trabalho
Braçalmente e Animalmente”.
5) Frase extraída de um termo de encerramento de laudo judicial, em processo, que tramitou perante Vara Cível
do Fórum João Mendes Jr.: “Os Anexos Seguem em Separado”.
6) Início de relatório de perito - avaliador, em Estado do Nordeste: “Chegando na Fazenda do Sr. Pedro Jacaré
e não Encontrando o Réptil ...”
7) Opinião de fiscal do CREAI do Banco do Brasil S/A: “Desconfio que o Mutu ário Está com Intenção de Pagar
o Débito”.
8) De um relatório de inspeção de propriedade agrícola que recebeu financiamento de estabelecimento bancário:
“Cliente Faz Roçado Juntamente com a Mu lher”.
9) Informação de fiscal de CREAI do Banco do Brasil SI A: “O Mutuário foi para São Paulo para Melhorar de
Vida. Quando Voltar Vai Liquidar com o Banco”.
10) Descrição de máquinaelétrica, integrante do relatório sobre um financiamento: “A Máquina Elétrica Finan-
ciada é Toda Manual e Velha”.
11) Relato de perito que gosta de ter o seu trabalho valorizado: “Visitamos um Açude nos Fundos da Fazenda
e Depois de Longos e Demorados Estudos Constatamos que o Mesmo Estava Vazio”.
12) De um Relatório de fiscal da CREAI do Banco do Brasil S/A: “O Mutuário Vendeu o Touro Financiado
Porque o Mesmo Estava Frouxo; Trocou-o por um Mais Potente”.
13) Sugestão do mesmo fiscal: “Tendo em Vista que o Mutuário Adquiriu Apa relhagem para Processar In-
seminação Artificial, e que um dos Touros Ho landeses Morreu, Sugerimos que se Fizesse o Treinamento
de uma Pessoa para tal Função”.
14)Memorando de justificação de falta de funcionário de Banco: “Ref.: Cobra Comunico que Faltei ao Expe-
diente do Dia 14 em Virtude de ter Sido Mordido Pela Epigrafada”.
15)Frase de um relatório de perito - avaliador com tendência a profeta: “Não Há bem que Sempre Dure, nem
Mal que Nunca se Acabe; Ele Vai Terminar Sendo Executado Pelo Banco”.
16) Perito tentandodar uma imagem real de topografia de uma área: “Era uma Ribanceira tão Ribanceada que
se Estivesse Chovendo e Eu Andasse a Cavalo e o Escorregasse, Adeus Perito”.

98
A avaliação imobiliária é um documento muito criterioso e isento, que quando solicitada é realizada por um pro-
fissional especializado, como o Corretor de Imóveis, Perito Imobiliário e outros que farão uso de metodologias
específicas, compilação e homogeneização de dados estatísticos, dentre outras e que através da mesma o
solicitante terá segurança para realizar qualquer tipo de negociação imobiliária.
Quais as consequências de uma avaliação imobiliária realizada por uma pessoa inapta?
Supervalorizaçãoou Subvalorização do imóvel dificultando a venda e/ou locação do mesmo.
Prejuízos monetários.
Prejuízos gerais em desapropriações, ações revisionais de locação, usucapião, bens para penhora dentre outros.
É comum vermos anúncios nos jornais oferecendo “AVALIAÇÕES GRÁTIS”, quando na verdade referem-se a
ESTIMATIVAS DE PREÇO, baseadas nas opiniões sobre comercialização imobiliária, enquanto que LAUDOS
DE AVALIAÇÃO são competências exclusivas de Corretores de Imóveis, Peritos Imobiliários entre outros, e são
pautados em normas técnicas e estudos matemático-estatísticos, cujo objetivo é a determinação do valor.
Fonte: <http://www.setelagoas.com.br/sete-lagoas/colunistas/graziela/16548-colunas-mercado-imobiliario-a-im-
portancia-da-avaliacao-imobiliaria>. Acesso em: 06 nov. 2012.

APRESENTAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO

FONTE: SHUTTERSTOCK.COM

Laudo de avaliação completo

Os laudos de avaliação completos devem conter, no mínimo, os seguintes itens:

a) Folha resumo:

• O laudo de avaliação deve conter uma ficha resumo ou folha de rosto, que tem por finalidade identificar,
de forma rápida, o bem avaliado, a data da avaliação, o proprietário, a metodologia utilizada e o valor

99
 final adotado.

b) Identificação do solicitante:

• citar o solicitante do laudo de avaliação, conforme indicado pelo contratante.

Neste item ainda podem ser citados os proprietários do(s) imóvel(eis) avaliado(s):

c) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante. As principais finalidades do Laudo de Avaliação
são:

• alienação de bens;

• aquisição de imóveis novos ou usados;

• arrematação em leilão ou adjudicação (retomada do imóvel);

• doação;

• dação em pagamento, normalmente para quitação de dívidas contraídas em banco pela área comercial;

• garantia de operação comercial;

• locação de imóveis comerciais ou residenciais;

• levantamento patrimonial;

• permuta.

d) Objetivo da avaliação:

• O objetivo da avaliação está normalmente focado na determinação dos valores de mercado (venda e
locação), de liquidação forçada ou liquidação imediata e de outros valores definidos na NBR 14.653:
valor em risco, valor de desmonte, custo de reprodução, custo de reedição e custo de reposição.

a) Objeto da avaliação. Os tipos de bens normalmente avaliados são:

• centros comerciais, shopping centers, lojas, prédios comerciais;

• hospitais, hotéis, universidades;

• complexos industriais;

• postos de combustíveis;

• apartamentos, casas;

• conjuntos residenciais;

100
• garagens autônomas, edifícios de garagem;

• galpões e armazéns;

• terrenos, glebas urbana;

• loteamentos;

• salas e andares corridos;

• terrenos de vocação comercial;

Neste item deve ser incluída a descrição sumária do bem, que tem por finalidade descrever sucintamente
o bem, visando identificar prontamente o(s) imóvel(is) avaliado(s), incluindo endereço completo. Além da
descrição, podem ser relacionados os seguintes itens:

• Área construída, em m².

• Área do terreno, em m².

• Ocupante do imóvel e o tipo de ocupação (ocupado pelo proprietário, locado para terceiros, invadido
etc.).

f) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - atender ao disposto em 7.2. da NBR 14653-1:2001.

Para início dos trabalhos de avaliação, a documentação referente ao imóvel a ser avaliado deve
estar disponível. Na ausência destas informações, neste item caberá ao engenheiro descrever os
pressupostos assumidos pela insuficiência nas informações, bem como as ressalvas e os fatores
limitantes.

g) Identificação e caracterização do imóvel avaliando - atender ao disposto em 7.3 da NBR 14653-1:2001.

Indicar a data ou o período da vistoria, relatando a vistoria ao bem avaliado e a sua adequação ao
contexto imobiliário no qual está inserido. Em nenhuma hipótese poderá ser elaborada uma avaliação
sem a vistoria ao imóvel avaliado. O engenheiro poderá valer-se de anexo, em caso de grande volume
de informações, citando neste campo o número do referido anexo.

h) Diagnóstico do mercado - atender ao disposto em 7.7.2 da NBR 14653-1:2001, indicando a expectativa

do avaliador em relação ao desempenho do avaliando no mercado, indicando a liquidez do imóvel. Os
conceitos mais frequentemente utilizados são:

• liquidez: baixa, normal ou alta;

• desempenho de mercado: recessivo, normal ou aquecido;

• quantidade de ofertas de bens similares: baixa, média ou alta;

• absorção do bem pelo mercado: inexistente, lenta ou demorada e rápida;

• público-alvo: indicar o público-alvo para absorção do bem.

101
 O profissional de avaliações, caso julgue necessário, poderá valer-se de anexo quando for grande o
volume de informações, citando o número do referido anexo.

i) Indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s) – atender ao disposto no item 8 da NBR

14653-1:2001, indicando a(s) metodologia(s) empregada(s), e justificando sucintamente sua utilização.
Os métodos tratados pela NBR 14.653 são:

• Método comparativo direto de dados de mercado.

• Método involutivo.

• Método evolutivo.

• Método da capitalização da renda.

• Método comparativo direto de custo.

• Método da quantificação de custo.

Quando não for possível aplicar um dos métodos relacionados acima, este procedimento deve ser citado
no Parecer Técnico, não podendo ser enquadrado como Laudo de Avaliação.

j) Especificação da avaliação - indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação
e precisão. Quando solicitado pelo contratante, deverá ser apresentado demonstrativo completo da
pontuação atingida; indicar a categoria em que se enquadra o laudo, segundo a classificação da
norma NBR 14.653-2 da ABNT. Sugerimos transcrever, para cada metodologia utilizada, as tabelas
da NBR 14.653-2 correspondentes, marcando com um (X) a coluna referente à pontuação alcançada
e indicando a pontuação final atingida, conforme exemplo abaixo:

Graus de Fundamentação
Item III II I
(3 pontos) (2 pontos) (1 ponto)
1 Caracterização do imóvel avaliando X
2 Coleta de dados de mercado X
Quantidade mínima de dados de mercado,
3 X
efetivamente utilizados
4 Identificação dos dados de mercado X
5 Extrapolação X
Nível de significância, somatório do valor das duas
6 caudas, máximo para a rejeição da hipótese nula de X
cada regressor (teste bicaudal)
Nível de significância máximo admitido nosdemais
7 X
testes estatísticos realizados
Total pontuação atingida 19
Grau de Fundamentação do Laudo II

102
 Graus de precisão
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do
≤30% 30%-50% >50%
valor central da estimativa

k) Tratamento dos dados e identificação dos resultados: explicitar os cálculos efetuados, o campo de
arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilização do método
comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços observados
versus valores estimados pelo modelo. Normalmente são indicados os seguintes itens:

• O período de pesquisa de dados de mercado.

• O tipo de tratamento adotado, indicando a regressão linear, as redes neurais artificiais, a regressão
espacial, a análise da envoltória de dados ou outros métodos (explicitar).

l) Resultados da avaliação e sua data de referência; indicar preferencialmente:

• Valor de Mercado:

◦ RS.......... (por extenso)

◦ Considerações finais quanto ao valor do bem.

• Valor para liquidação imediata (quando solicitado pelo contratante):

◦ Máximo (indicar o prazo de permanência mínimo)

◦ R$.......... (por extenso)

◦ Mínimo (indicar o prazo de permanência máximo)

◦ R$.......... (por extenso)

◦ Quando utilizadas as técnicas de simulação de monte carlo com a construção de cenários

probabilísticos, indicar o intervalo de confiança e o coeficiente de variação.

m) Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação, incluindo
observação complementares e a relação de anexos, conforme sugestão abaixo:

• Observações Complementares Importantes:

• Informações relevantes, quando do conhecimento do engenheiro avaliador, tais como: ônus, dívidas
e gravames, invasões, áreas parciais ou totais não averbadas, riscos de inundação e restrições de
órgãos de proteção ambiental ou de concessionárias de serviços públicos (energia elétrica, água e
esgoto, telecomunicações - áreas de servidão) etc. Sempre que for o caso, deverá ser enfatizada a
necessidade do exame da matéria pela área jurídica. Indicar documentos não anexados, que também

103
 subsidiaram o trabalho.

• Profissional(is) responsável(is):

◦ Deverá conter nomes dos profissionais com as respectivas assinaturas, títulos e indicação
do número do CPF/CGC e do registro no CREA do(s) profissional(is) e da(s) empresa(s)
responsável(is), com os respectivos números da ART referente ao trabalho.

• Local e Data do Laudo/Parecer Técnico.

• Anexos:

a) fotografias coloridas do avaliando que permitam a identificação do bem, destacando as fachadas e

interior do imóvel, o logradouro com a numeração e a vizinhança;

b) vistoria detalhada do bem avaliando quando não contemplada no corpo do laudo;

c) diagnóstico de mercado, especialmente para empreendimentos, quando não contemplado no corpo

do laudo;

d) documentação do objeto avaliado, incluindo plantas de engenharia e arquitetura, caso fornecidas pela
contratante ou pelo proprietário;

e) pesquisa de mercado, incluindo foto colorida de cada elemento da amostra (a foto é necessária para
o enquadramento no Grau de Fundamentação III).

f) croqui de localização do imóvel avaliando e dos elementos amostrais;

g) A.R.T - Anotação da Responsabilidade Técnica dos trabalhos junto ao CREA (via do contratante);

h) tratamento de dados e memorial de cálculos, incluindo o gráfico de preços observados versus valores
estimados;

i) resultados dos valores estimados para liquidação forçada (imediata) do bem;

j) demais documentos que fundamentaram o trabalho e arquivos gerados em meio digital, quando
solicitado pelo contratante.

Laudo de avaliação simplificado

O laudo de avaliação simplificado deve atender no mínimo, de forma resumida, aos itens de “a” a “h” de
10.1 da NBR 14653-1:2001. Para a identificação do valor de mercado podem ser incluídos, de acordo com
o grau de fundamentação, os seguintes anexos: documentação dominial, fotografias do imóvel avaliando,
plantas, identificação dos dados de mercado, memória de cálculo ou relatórios originais dos programas
computacionais utilizados.

104
 Os “modelos de avaliações” descritos nesta obra visam basicamente
oferecer subsídios a peritos avaliadores de imóveis, e abrangem laudos
efetivamente realizados pelo autor ao longo dos 36 anos de sua carreira.
Laudos para Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais - Modelos
Autor: Luiz Antonio Sgarabotto
Edição: 1 (2010)
Número de páginas: 85
Editora: Não Consta

Na obra, o autor, além de apresentar conceitos e definições, descreve

as atividades básicas que compõem um laudo de avaliação, segundo as
normas da ABNT, os elementos que devem conter e as sequências de
apresentação dos laudos do perito judicial e dos assistentes técnicos.
Autor: José Fiker
Editora: Pini
ISBN-10: 8572660321
Número de páginas: 119
Lançamento: 2000

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A perícia judicial é embasada em cálculos e pesquisa em ações de desapropriação; apuração de saldo

residual em ações de desapropriação, liquidadas ou não, decorrentes de expurgos inflacionários dos
diversos planos econômicos; ações indenizatórias por atos ilícitos, incluídos os danos materiais e morais;
ações de despejo por falta de pagamento; execuções; e embargos do devedor.

Em função do direito que têm as pessoas físicas ou jurídicas de demandar ou pleitear em juízo, perante
os tribunais, o que lhes pertence ou o que lhes é devido, faz-se necessário o exame ou vistoria, que tem
por finalidade apurar os fatos e estados de bens “in loco” e a avaliação para determinar tecnicamente o
valor desses bens.

A perícia, em grande número das ações judiciais, é conhecida como a ¨rainha das provas¨, embora
existam outros tipos válidos de provas, como a oral ou testemunhal e a prova documental. A perícia deve
ser impessoal e exata, embora podendo ser repetida por outros investigadores quando pairam dúvidas
sobre o seu resultado.

Objeto da perícia é tratar de matéria de fato. É comum à parte formular quesitos que tratam de matéria

105
 de direito. Cabe ao perito ficar alerta para não enveredar para esse tipo de matéria, pois além de não lhe
dizer respeito, é assunto que foge ao seu conhecimento técnico.

ATIVIDADE DE AUTOESTUDO

Atividade 1

Quando tratamos de laudos periciais precisamos saber qual a finalidade do trabalho que estaremos
realizando. Isto é importante porque poderemos dar toda a conotação desejada ao tema, sem desvirtuar
das questões éticas necessárias sempre ao bom profissional. Quais são as principais finalidades do laudo
pericial?

Atividade 2

Quais são os objetos de laudo pericial?

106
CONCLUSÃO

O trabalho de avaliador e perito tem dado claros sinais de crescimento e evolução. Antes restrito a um
segmento profissional, temos expandido a área de abrangência e alcançado níveis especializado de
atuação no mercado.

Acredito que você pôde, neste livro, perceber o quão intenso é esta atividade, pois tanto exige de você todas
as habilidades como corretor de imóveis, como engenheiro, ou arquiteto, mas impõe ainda necessidades
relativas à networking, desenvolvimento de relacionamentos, comunicação, tanto oral como escrita e
agora inserimos a aplicação de conhecimentos eventualmente já aprendidos como análise matemática e
estatística, mas reorientados para uma nova ótica.

Os pressupostos científicos são condição sine qua non para a credibilidade do perito avaliador, uma vez
que a fundamentação de suas análises é critério básico para a aceitação de suas respostas, e em um
mundo cada dia mais conectado, com mais informações disponíveis e em qualquer lugar, pessoas têm
acesso instantâneo àquilo que antes demorariam semanas ou meses para obter.

Quando você envereda por esta atividade, se demonstra disposto a aceitar o desafio de não parar nunca,
pois o mundo gira, os negócios acontecem e geralmente mais trabalho aparece para quem já está
trabalhando, sendo também verdade o oposto. Para iniciar seu trabalho como perito avaliador demonstrar
um diferencial é essencial. O básico é fundamental e quando você extrapola esse mínimo, começa a
considerar o quão relevante é transmitir solidez em suas análises, pois quando incontestes, resultam em
benefícios e estabelecimento da justiça.

Quando cito aqui justiça, não me limito apenas àquela realizada nos tribunais de nosso país, mas além
desta considero como justiça aquele sentimento de dever cumprido, de realização de um trabalho
perfeito e coeso, não tendencioso, ético e que daqui a alguns anos, você ainda sinta orgulho dele, que
é diametralmente inverso ao trabalho dedicado às falcatruas e golpes aplicados contra o erário público,
contra empresas, famílias e - em última análise - pessoas que com a aplicação de esforço extenuante
procuram garantir seu sustento e uma melhor qualidade de vida para os seus.

Ao trabalhar nesta área leve em conta tudo isto e com técnica, habilidades e tecnologias disponíveis, trate
de deixar seu nome gravado na história de sua região, como profissional qualificado.

Deus nos abençoe.

Prof. Dr. Daniel Eduardo dos Santos

107
 REFERÊNCIAS

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Gerais. Rio de Janeiro, 2001.

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. NBR 14653-3. Avaliação de Bens - Imóveis Rurais. Rio de Janeiro, 2004.

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