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Perícia
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
1. PRINCÍPIOS GERAIS
2. HISTÓRICO
3. MERCADO E APLICAÇÃO
4. NORMAS
AVALIAÇÕES
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SINOPSE/OBJETIVO
• SINOPSE
Apresentar as atividades básicas envolvidas na Engenharia de
Avaliações, fornecendo informações conceituais fundamentais,
objetivos, finalidades e noções sobre a amplitude do mercado de
trabalho.
• OBJETIVO
Esclarecer conceitos básicos;
Apresentar o mercado de trabalho (áreas de atuação);
Fomentar o interesse no desenvolvimento profissional,
especificamente na área da Engenharia de Avaliações.
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1. PRINCÍPIOS GERAIS
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1. PRINCÍPIOS GERAIS
• Definições - Perícia
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1. PRINCÍPIOS GERAIS
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2. HISTÓRICO
• Até o ano de 1850 a propriedade da terra era tratada através do SISTEMA DE
CONCESSÕES, instituído pelo estado português desde 1375.
• A terra passou a ser vista como uma reserva e um patrimônio que trazia a
expectativa de ganhos financeiros, seja como resultado de sua valorização, ou
proveniente de rendas locatícias.
• Com estas características, aos poucos passou também a servir como instrumento
de garantia de empréstimos bancários, e na solução de discussões em processos
judiciais.
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2. HISTÓRICO
• O trabalho mais antigo que se tem notícia no país foi a monografia do Prof. eng°
Vitor da Silva Freire, intitulada “Códigos Sanitários e Posturas Municipais sobre
Habitações”, publicada em 1918 no Boletim do Instituto de Engenharia.
• O eng° Luiz Carlos Berrini publicou diversos artigos a esse respeito entre 1929 e
1939. Em 1941 publicou o livro “AVALIAÇÕES DE TERRENOS”, e em 1949 publicou
o “AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS”, no qual desenvolveu teses e conceitos, e que era
(como é até hoje) considerada uma “Bíblia” nesta matéria.
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2. HISTÓRICO
• Em 1974, por iniciativa de seu presidente José Carlos Pellegrino promoveu o I
Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações, com o lançamento conjunto do
livro “ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES”, que passou a ser a moderna “Bíblia II” da
avaliação.
FONTE: INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Engenharia
de Avaliações Volume 1. São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2014.
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3. MERCADO E APLICAÇÃO
• JUDICIAL
ENGENHARIA
LEGAL:
Parte da
engenharia que
atua na
Engenharia e interface
Direito técnico-legal
Arquitetura
envolvendo
avaliações e
toda espécie de
perícias
relativas a
procedimentos
judiciais.
FONTE: NBR 14.653-1:2001
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3. MERCADO E APLICAÇÃO
• JUDICIAL
• Tribunal de Justiça de São Paulo: FONTE: APRESENTAÇÃO DAS AULAS DO CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO EM
PERÍCIAS DE ENGENHARIA E AVALIAÇÕES, MATÉRIA: PERÍCIAS DE
ENGENHARIA: JUDICIAIS, EXTRAJUDICIAIS, CAUTELARES E ARBITRAGENS
OCTAVIO GALVÃO NETO E FLÁVIO F. DE FIGUEIREDO (ANO 2016).
• Maior Tribunal do Mundo:
• 25 milhões de processos
• ALGUMAS FINALIDADES
• AÇÕES DE DESAPROPRIAÇÃO,
• REVISIONAIS, RENOVATÓRIAS,
• EXECUÇÕES, FALÊNCIAS,
• SEPARAÇÕES SOCIETÁRIAS,
• INVENTÁRIOS,
• ASSISTÊNCIAS TÉCNICAS
• DIVÓRCIOS, ETC.
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3. MERCADO E APLICAÇÃO
• EXTRA JUDICIAL
CREDITÍCIO
• GARANTIAS PARA EMPRÉSTIMOS COMERCIAIS
• HIPOTECAS OU ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (CRÉDITO
IMOBILIÁRIO)
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3. MERCADO E APLICAÇÃO
• EXTRA JUDICIAL
CREDITÍCIO
• ALGUNS DOS PRINCIPAIS CLIENTES:
• Bancos Públicos e Privados
• Banco do Brasil
• Caixa Econômica Federal
• Banco Itaú
• Banco Bradesco
• Banco Santander
• Outros
• Factoring
• Outros
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3. MERCADO E APLICAÇÃO
• EXTRA JUDICIAL
ADMINISTRATIVO
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3. MERCADO E APLICAÇÃO
• EXTRA JUDICIAL
ADMINISTRATIVO
• BALANÇOS PATRIMONIAIS
• AJUSTES CONTRATUAIS
(REVISÕES EXTRAJUDICIAIS)
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3. MERCADO E APLICAÇÃO
• EXTRA JUDICIAL
ADMINISTRATIVO
• TRANSFERÊNCIA DE
PROPRIEDADE: AUXILIAR
COMPRADOR/ VENDEDOR
/ BASES DE PERMUTA DE
PROPRIEDADES.
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3. MERCADO E APLICAÇÃO
• EXTRA JUDICIAL
ADMINISTRATIVO
• ALGUNS DOS PRINCIPAIS CLIENTES:
• Bancos Públicos e Privados (atualização patrimonial,
renovação de contratos locatícios);
• Empresas de Telefonia (Oi, Vivo, Tim, etc..);
• Prefeituras;
• Fundos de Previdência (PREVI, PETROS, etc.)
• Usinas de Álcool e Açúcar ;
• Construtoras, Loteadoras;
• Hospitais, hotéis;
• Pessoas Jurídicas e Físicas em geral
• Outros
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3. MERCADO E APLICAÇÃO
MARKET SHARE – ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES (MERCADO BRASILEIRO – ESTIMATIVA ANUAL)
BANCOS - CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Credito Imobiliário Valor Unitário por Avaliação Participação
Avaliações Valor Mensal (R$) Valor Anual (R$)
(Volume Mensal) (R$) no mercado
GRANDES BANCOS - ITAÚ,
39.500,00 350,00 13.825.000,00 165.900.000,00 27%
SANTANDER, BRADESCO,
BANCOS PEQUENOS E MÉDIOS 1.450,00 400,00 580.000,00 6.960.000,00 1%
Total 40.950,00 351,77 14.405.000,00 172.860.000,00 28%
BANCOS - GARANTIA E DEMAIS OPERAÇÕES
Credito Imobiliário Valor Unitário por Avaliação
Avaliações Valor Mensal (R$) Valor Anual (R$) %
(Volume Mensal) (R$)
GRANDES BANCOS - ITAÚ,
SANTANDER, BRADESCO,
4.900,00 3.000,00 14.700.000,00 176.400.000,00 29%
CAIXA E BANCO DO BRASIL
(CONTRATAÇÃO PELO
BANCOS PEQUENOS E MÉDIOS 180,00 3.000,00 540.000,00 6.480.000,00 1%
Total 5.080,00 3.000,00 15.240.000,00 182.880.000,00 30%
FUNDOS DE PENSÃO
Avaliações Volume Mensal Valor Unitário por Avaliação Valor Mensal (R$) Valor Anual (R$) %
GRANDES FUNDOS DE
400,00 2.000,00 800.000,00 9.600.000,00 2%
PENSÃO - PETROS PREVI E
EQUENOS FUNDOS DE PENSÃO 150,00 3.000,00 450.000,00 5.400.000,00 1%
Total 550,00 2.272,73 1.250.000,00 15.000.000,00 2%
PARTICULARES
PROPÓSITO Volume Mensal Valor Unitário por Avaliação Valor Mensal (R$) Valor Anual (R$) %
nvestimentos - Tomada de Decisão 300,00 10.000,00 3.000.000,00 36.000.000,00 6%
Contabilização - CPC/Auditoria 500,00 2.500,00 1.250.000,00 15.000.000,00 2%
Legal - Perícias 2.500,00 6.000,00 15.000.000,00 180.000.000,00 29%
Internacionais (com uso normas
30,00 12.000,00 360.000,00 4.320.000,00 1%
internacionais)
Outros (Seguros, etc) 1.000,00 500,00 500.000,00 6.000.000,00 1%
Total 4.330,00 4.644,34 20.110.000,00 241.320.000,00 39%
BANCOS - CRÉDITO
IMOBILIÁRIO
10%
BANCOS - GARANTIA E
DEMAIS OPERAÇÕES 28%
FUNDOS DE PENSÃO
29%
PARTICULARES - LEGAL
PERÍCIAS
PARTICULARES - OUTROS
30%
2%
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4. NORMAS
• NORMAS BRASILEIRAS PARA AVALIAÇÃO
NBR 14653: AVALIAÇÃO DE BENS
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5. CONCEITOS BÁSICOS
• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001)
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5. CONCEITOS BÁSICOS
• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001)
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5. CONCEITOS BÁSICOS
• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001)
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5. CONCEITOS BÁSICOS
• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS
UTILIDADE
RARIDADE
DESEJO
Fonte: BERRINI JÚNIOR, Luiz Carlos, Avaliações de Imóveis. 3. ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1949 (pág. 27).
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5. CONCEITOS BÁSICOS
• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS
VM = (VT +VCC)xFC
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5. CONCEITOS BÁSICOS
• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS
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5. CONCEITOS BÁSICOS
• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001)
+
VP = VT +VCC
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5. CONCEITOS BÁSICOS
• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001)
Valor para fins de seguros de um determinado imóvel, representado pelo valor das
benfeitorias, equipamentos e instalações, conforme objeto da apólice ou da
contratação, observada a máxima depreciação.
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5. CONCEITOS BÁSICOS
• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001)
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5. CONCEITOS BÁSICOS
• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001)
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5. CONCEITOS BÁSICOS
• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001)
Item 3.7 - VALOR DE INDENIZAÇÃO:
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5. CONCEITOS BÁSICOS
• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO PROJETO DE ATUALIZAÇÃO DA
NBR 14.653-1)
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5. CONCEITOS BÁSICOS
• DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO PROJETO DE ATUALIZAÇÃO DA
NBR 14.653-1)
• 3.51 valor em risco: Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar e que
pode corresponder ao valor máximo segurável
• 3.52 valor em uso: Valor de um bem em condições de operação no estado observado na
data de referência, incluídas, quando pertinentes, as despesas de projeto, embalagem,
impostos, fretes e montagem
• 3.53 valor especial: Valor que considera atributos particulares de um bem ou direito, que
teriam valor somente para um comprador especial ou sob as condições de uma premissa
especial.
• 3.54 valor patrimonial: Valor de um bem, partes de um bem ou conjunto de bens de pessoa
física ou jurídica, determinado conforme o objetivo, a finalidade e a abrangência da avaliação
• 3.55 valor residual: Valor do bem ao final de sua vida útil ou de seu horizonte projetivo
• 3.56 valor sinérgico: Valor resultante da interação de dois ou mais bens ou direitos, quando
o valor global for maior do que a soma dos valores individuais
• Esta definição geral é particularizada em algumas partes desta Norma, de acordo com suas
especificidades.
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6. METODOLOGIAS APLICADAS
• METODOLOGIA APLICADA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
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6. METODOLOGIAS APLICADAS
• METODOLOGIA APLICADA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
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6. METODOLOGIAS APLICADAS
• METODOLOGIA APLICADA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra (NBR 14.653-1).
Nesse casso é admitido que existem relações fixas entre as características físicas de um
imóvel com seu preço (Exemplo: Quanto melhor o padrão construtivo de um imóvel mais
caro será seu preço).
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6. METODOLOGIAS APLICADAS
• METODOLOGIA APLICADA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
TRATAMENTO CIENTÍFICO:
Tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica (DENTRE ELAS A
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA) que leve à indução de modelo validado para o comportamento do
mercado. Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do
mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados
cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o
exame final dos resultados.
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6. METODOLOGIAS APLICADAS
• METODOLOGIA APLICADA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
• Método Involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,
baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e
comercialização do produto. (Nesse caso os cálculos podem ser realizados com
modelos Estáticos, Dinâmicos com equações pré definidas e Dinâmicos )
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6. METODOLOGIAS APLICADAS
• METODOLOGIA APLICADA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
• Método da Renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida
prevista, considerando-se cenários viáveis.
Tal metodologia pode ser calculada com base na capitalização da renda direta
(forma estática) ou com base no Valor Presente Líquido (VPL) da renda líquida
analisada em fluxo de caixa (dinâmico) considerando uma perpetuidade deste
fluxo em cerca de 10 a 15 anos (VPL).
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6. METODOLOGIAS APLICADAS
• METODOLOGIA APLICADA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E
DIREITOS
• Método Evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização.
VM = (VT +VCC)xFC
com base no método comparativo e/ou
involutivo e o valor das benfeitorias pode
ser estudado pelo método da
quantificação de custos e/ou comparativo
direto de custos
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6. METODOLOGIAS APLICADAS
• METODOLOGIA APLICADA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
• Estimativas de Custos:
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7. SUGESTÕES DE REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
• ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. São Paulo: PINI, 2008.
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12721: avaliação de custos unitários de construção para
incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios - Procedimento. Rio de Janeiro, 2006.
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13752: Perícias de engenharia na construção civil. Rio de
Janeiro, 1996.
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: avaliação de bens Parte 1: procedimentos gerais. Rio
de Janeiro, 2001.
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2: avaliação de bens Parte 2: imóveis urbanos. Rio de
Janeiro, 2011.
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-3: avaliação de bens Parte 3: imóveis rurais. Rio de
Janeiro, 2004.
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-4: avaliação de Bens Parte 4: empreendimentos. Rio de
Janeiro, 2002.
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-5: avaliação de Bens Parte 5: máquinas, equipamentos,
instalações e bens industriais em geral. Rio de Janeiro, 2008.
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7. SUGESTÕES DE REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-6 Avaliação de Bens Parte 6: Recursos naturais e
ambientais. Rio de Janeiro, 2008.
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-7 Avaliação de Bens Parte 7: bens de patrimônios
históricos e artísticos. Rio de Janeiro, 2009.
• BERRINI JÚNIOR, Luiz Carlos, Avaliações de Imóveis. 3. ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1949.
• BRASIL. Lei 5.194, de 24 de dezembro de 1966. Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-
Agrônomo, e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 20 de abril de 1967. Disponível em
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5194.htm>. Acesso em 06 mar. 2015.
• BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Diário
Oficial da União, Brasília, DF, 11 de setembro de 1990; 169° da Independência e 102° da República. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm>. Acesso em: 05 de mar. de 2015.
• GOMIDE, Tito Livio Ferreira. Engenharia Legal 3. São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2009.
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7. SUGESTÕES DE REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
• INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Avaliação: o que é e como
contratar. São Paulo, 2007.
• INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Norma para avaliações de
imóveis urbanos do IBAPE/SP. São Paulo, 2011
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AGRADECIMENTO/ CONTATO
OBRIGADO!!!
ENGENHEIRO CIVIL MARCOS MANSOUR CHEBIB AWAD
CONTATO:
MARCOS.MANSOUR@VALIDARENGENHARIA.COM.BR
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