LOTEAMENTO

Prof. Zuleika Kalinka Schlemmer

zuleika.schlemmer@yahoo.com.br
CONCEITO E COMPETÊNCIA LEGISLATIVA
• No estudo dos loteamentos, o Direito
Urbanístico vai contribuir e influenciar na busca
pela QUALIDADE da urbanização, instituída por
diretrizes contidas nos artigos da CF referentes à
política urbana e no Estatuto das Cidades.
 Conceito
• O direito urbanístico é o “ramo do Direito
Administrativo que impõe a disciplina físico-
social dos espaços habitáveis” (MOREIRA
NETO, 2010, p. 183).

• Segundo José Afonso da Silva, “consiste no

conjunto de normas que têm por objeto
organizar os espaços habitáveis, de modo a
proporcionar melhores condições de vida ao
homem e à comunidade”.(SILVA, 2006, p. 37)
• O qualificativo URBANÍSTICO indica a realidade
sobre a qual esse direito incide: o urbanismo –
palavra que vem do latim urbs/urbe.
 O conceito de “urbanismo” é, portanto,
estreitamente ligado à cidade e às
necessidades conexas com o
estabelecimento humano na cidade.

Por isso, o urbanismo deveria evoluir com a

cidade AFINAL, a INFRAESTRUTURA é
essencial para o desenvolvimento econômico.
(SILVA, 2010. p. 19)
 Urbanificação x Urbanização
• A URBANIFICAÇÃO “consiste em toda
atividade deliberada de beneficiamento ou de
rebeneficiamento do solo para fins urbanos, quer
criando áreas urbanas novas, pelo
beneficiamento de solo ainda não urbanificado,
quer modificando solo já urbanizado”. (SILVA,
2006, p. 325)
Pode-se dizer que as obras de URBANIFICAÇÃO
PRIMÁRIA correspondem às obras e serviços de
infra-estrutura básica, como telefone, água, gás,
luz, esgoto;
enquanto as obras de URBANIFICAÇÃO
SECUNDÁRIA correspondem às obras e serviços
institucionais, sociais e recreativos. (SILVA, 2006,
p. 326)
• A urbanificação é, assim, uma forma
importante de ordenação urbanística do solo,
PORQUE, diferentemente da URBANIZAÇÃO
(fenômeno espontâneo), ela constitui um meio
de aplicar os princípios do urbanismo, a fim de
propiciar o desenvolvimento urbano
equilibrado, por meio do beneficiamento do
solo bruto ou do rebeneficiamento de solo já
urbanificado, carente de renovação. (SILVA,
2006, p. 324)
• Por sua vez, a URBANIZAÇÃO é entendida
como o fenômeno ESPONTÂNEO do
crescimento das cidades, tanto em população
quanto em extensão territorial.
• Para José Afonso da Silva, é “o fenômeno
espontâneo de crescimento das aglomerações
urbanas em relação com a população rural”.
• De acordo com a CF e o Estatuto das Cidades, a
URBANIFICAÇÃO é uma atividade de
competência do Poder Público,
essencialmente de responsabilidade dos
municípios, que têm a competência
determinada pelo interesse local, no
entanto, sem exclusão da competência dos
Estados e da União para fixar regras gerais, a fim
de atender a exigências de higiene, saúde e
segurança e de normas gerais de direito
urbanístico.
 COMPETÊNCIA LEGISLATIVA
Como visto, as regras de direito urbanístico se
aplicam ao parcelamento do solo.

• Segundo a CF, trata-se de COMPETÊNCIA

CONCORRENTE da União, dos Estados e do
Distrito Federal para legislar sobre normas de
direito urbanístico.

• A Lei do Parcelamento do Solo Urbano é

decorrente da competência legislativa da União,
facultando aos Estados e aos Municípios legislar
complementarmente (art. 24, inc. I e art. 30, incs. II
e VIII da CF).
• Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao
Distrito Federal legislar concorrentemente
sobre:
• I – direito tributário, financeiro, penitenciário,
econômico e urbanístico;

• § 1º - No âmbito da legislação concorrente, a

competência da União limitar-se-á a estabelecer
normas gerais.
• § 2º - A competência da União para legislar
sobre normas gerais não exclui a competência
suplementar dos Estados.
• § 3º - Inexistindo lei federal sobre normas
gerais, os Estados exercerão a
competência legislativa plena, para atender
a suas peculiaridades.
• § 4º - A superveniência de lei federal sobre
normas gerais suspende a eficácia da lei
estadual, no que lhe for contrário.
• Art. 30. Compete aos Municípios:

• II - suplementar a legislação federal e a estadual

no que couber;

• VIII - promover, no que couber, adequado

ordenamento territorial, mediante
planejamento e controle do uso, do
parcelamento e da ocupação do solo urbano;
• A CF estabeleceu que a UNIÃO elaborasse as
regras gerais, deixando a complementação
aos ESTADOS e aos MUNICÍPIOS, dando
importância à atuação destes na promoção do
desenvolvimento social e na solução dos
problemas urbanísticos. (RIZZARDO, 2008, p.
36).
• Conforme o inciso I do art. 30, a Constituição
Federal outorgou aos Municípios a competência
para legislar sobre assuntos de interesse local,
podendo suplementar as legislações federais
e estaduais, como determinou ainda que cabe a
eles promover o ordenamento territorial,
mediante aprovação de um plano diretor
(art. 182, § 1º, da CF).
 Estatuto das Cidades – Lei
10.257/2001
• Art. 2o A política urbana tem por objetivo
ordenar o pleno desenvolvimento das
funções sociais da cidade e da
propriedade urbana, mediante as seguintes
diretrizes gerais:
• VI – ordenação e controle do uso do solo, de
forma a evitar:
• c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso
excessivos ou inadequados em relação à infra-
estrutura urbana;
• XV – simplificação da legislação de parcelamento,
uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com
vistas a permitir a redução dos custos e o
aumento da oferta dos lotes e unidades
habitacionais;
• XVII - estímulo à utilização, nos parcelamentos
do solo e nas edificações urbanas, de sistemas
operacionais, padrões construtivos e aportes
tecnológicos que objetivem a redução de
impactos ambientais e a economia de
recursos naturais.
No âmbito do estado de Santa Catarina temos a Lei n.
17.492, de 22/01/2018, que dispõe sobre a
responsabilidade territorial urbana, o parcelamento do
solo, e as novas modalidades urbanísticas, para fins
urbanos e rurais, no Estado de Santa Catarina
• Verifica-se, assim, que as limitações urbanísticas
podem ser impostas pelas três entidades estatais
(União, Estados e Municípios), no âmbito das
respectivas competências.
LOTEAMENTOS CLANDESTINOS E IRREGULARES –
PENALIDADES
•O DESENVOLVIMENTO URBANO
ORDENADO, para o qual são ditadas normas
urbanísticas pelo três entes estatais,
responsáveis pela qualidade de vida e bem estar
social, constitui INTERESSE DIFUSO, porque
interessa a toda a comunidade, a um número
indeterminado de pessoas, e não apenas aos
adquirentes de lotes de determinado
parcelamento.
• Todos têm o direito de não sofrer, ainda que
indiretamente, as consequências do
PARCELAMENTO ILEGAL, que se faz no
interesse exclusivo dos especuladores e se traduz
em enorme problema social, e normalmente
compromete a regularidade da saúde
pública, transporte, segurança e a própria
qualidade de vida. (VIEIRA, Fernando Grella,
2012).
• A distinção de LOTEAMENTO CLANDESTINO e
LOTEAMENTO IRREGULAR baseia-se
unicamente na APROVAÇÃO do parcelamento
do solo.

• A clandestinidade ou a irregularidade alcança

também os desmembramentos, dada a falta de
aprovação ou a execução contrária a
legislação.
 Parcelamento Clandestino
• O PARCELAMENTO É CLANDESTINO
quando o Poder Público competente não tem
conhecimento de sua existência, ou
quando, levado a seu conhecimento, o pedido de
licença do parcelamento não é aprovado,
sendo a CLANDESTINIDADE consequência do
indeferimento do pedido ou da própria ausência
dessa solicitação.
 Parcelamento Clandestino
CN-CGJ/SC - Art. 715. Para a configuração de
loteamento clandestino, deve-se considerar, dentre
outros, dados objetivos a serem isolada ou
conjuntamente valorados:
I – a disparidade entre a área fracionada e a do
todo maior;
II – a forma de pagamento em prestações; e
III – os critérios de rescisão contratual.
 Parcelamento Clandestino
CN-CGJ/SC - Art. 717. Diante de indícios da
existência de loteamento clandestino, o oficial
noticiará tal fato ao representante do Ministério
Público, com remessa de cópia da documentação
disponível.
 Parcelamento Irregular
• PARCELAMENTO IRREGULAR:
• 1) O Poder Público competente o aprova,
podendo ser registrado ou não, mas o parcelador
deixa de executá-lo;
• 2) Aprovado o parcelamento, o loteador o
executa em desconformidade com o ato de
aprovação ou com a legislação vigente;
• 3) Com aprovação e execução regular, o loteador
não o registra no prazo legal.
• Os parcelamentos ilegais (clandestinos ou
irregulares) trazem problemas de ordem social e
urbanística.
• No que tange a ordem social, os
prejudicados são na maioria os
adquirentes dos lotes, pessoas comuns, que
não sabem quais as exigências mínimas e
necessárias de um parcelamento do solo legal, e
podem acabar sem conseguir seu título de
propriedade.
• NO ÂMBITO ADMINISTRATIVO, o maior
prejudicado pela implantação dos
parcelamentos ilegais é o Poder Público, uma vez
que são descumpridos os requisitos urbanísticos
mínimos e necessários ao bem estar da
comunidade.
• Por não realizar uma fiscalização e
administração adequada, o próprio Poder
Público está onerando-se, haja vista ter o dever
de regularizar essas áreas ilegais com o propósito
de evitar o desenvolvimento de mais problemas
para a coletividade.
• Devido ao CRESCIMENTO
DESORDENADO DAS CIDADES, surgem
diversos problemas urbanísticos, tais como:
problemas viários, pluviais, saneamento básico,
energia elétrica, falta de espaços para lazer e
principalmente os problemas ambientais.
 PENALIDADES DA LEI 6.766/79 AOS
LOTEAMENTOS ILEGAIS

• Art. 37. É vedado vender ou prometer vender

parcela de loteamento ou desmembramento não
registrado.

• Art. 39. Será nula de pleno direito a cláusula de

rescisão de contrato por inadimplemento do
adquirente, quando o loteamento não estiver
regularmente inscrito.
• LEI 6.766/79 - Art. 50. Constitui crime contra a
Administração Pública, com Pena de Reclusão, de
1 a 4 anos, e multa de 5 a 50 vezes o maior
salário mínimo vigente no País.

• I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar

loteamento ou desmembramento do solo para
fins urbanos, sem autorização do órgão público
competente, ou em desacordo com as
disposições desta Lei ou das normas pertinentes
do Distrito Federal, Estados e Municipíos;
• II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar
loteamento ou desmembramento do solo para
fins urbanos sem observância das determinações
constantes do ato administrativo de licença;

• III - fazer ou veicular em proposta, contrato,

prospecto ou comunicação ao público ou a
interessados, afirmação falsa sobre a
legalidade de loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos, ou
ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
• Parágrafo único - O crime definido neste artigo
é QUALIFICADO, se cometido:
• I - por meio de venda, promessa de venda,
reserva de lote ou quaisquer outros
instrumentos que manifestem a intenção de
vender lote em loteamento ou
desmembramento não registrado no
Registro de Imóveis competente.
II - com inexistência de título legítimo de
propriedade do imóvel loteado ou
desmembrado, ressalvado o disposto no art.
18, §§ 4o e 5o* desta Lei, ou com omissão
fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não
constituir crime mais grave. *parcelamento popular,
destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade
pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão
provisória na posse, promovido pela União, Estados, Distrito Federal,
Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar
projetos de habitação

• Pena: Reclusão, de 1 a 5 anos, e multa de 10

a 100 vezes o maior salário mínimo vigente
no País.
Penalidade ao Registrador
• Art. 19. § 4o - O Oficial do Registro de Imóveis
que efetuar o registro em desacordo com as
exigências desta Lei ficará sujeito a multa
equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos
regimentais fixados para o registro, na época em
que for aplicada a penalidade pelo juiz
corregedor do cartório, sem prejuízo das sanções
penais e administrativas cabíveis. (Em 2023 =
10*R$ 894,74)
 PARCELAMENTO URBANÍSTICO DO
SOLO URBANO E RURAL.

• O PARCELAMENTO URBANÍSTICO NA
ZONA URBANA pode manifestar-se em
qualquer de suas formas (arruamento,
loteamento, desmembramento ou desdobro de
lote), e o respectivo plano e plantas ficam
sujeitos à aprovação da Prefeitura, ouvidas,
quanto ao que lhes disser respeito, as
autoridades competentes.
•O PARCELAMENTO FORA DO
PERÍMETRO URBANO, destinado à:
• Expansão residencial e comercial,
• Implantação de indústrias,
• Formação de núcleos urbanos ou
• Formação de sítios de recreio,
- Além da necessidade de obediência às condições
gerais de urbanificação estabelecidas pela
Prefeitura Municipal em que estiver localizado o
imóvel rural, dependerá, ainda, de PRÉVIA
aprovação do respectivo projeto pelo INCRA
(Instituto Nacional de Colonização e Reforma
Agrária).
• L. 6.766/79 - Art. 3º Somente será admitido
o parcelamento do solo para fins urbanos
em zonas urbanas, de expansão urbana
ou de urbanização específica, assim
definidas pelo plano diretor ou aprovadas
por lei municipal.
 Critério diferenciador entre imóvel
rural e imóvel urbano.
• Estatuto da Terra – Lei 4.504/64
(DESTINAÇÃO):

Art. 4º PARA OS EFEITOS DESTA LEI definem-se:

I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área

contínua qualquer que seja a sua localização
QUE SE DESTINA À EXPLORAÇÃO
EXTRATIVA AGRÍCOLA, PECUÁRIA OU
AGRO-INDUSTRIAL, quer através de planos
públicos de valorização, quer através de iniciativa
privada;
• No entanto, surge a discussão acerca do critério
diferenciador quando estão em jogo questões
tributárias, pois o Código Tributário Nacional (Lei
5.172/66) adotou o CRITÉRIO GEOGRÁFICO
para diferenciar imóvel rural de imóvel urbano para
fins tributários.

• Art. 29. O imposto de competência da União

sobre propriedade territorial rural (ITR) tem
como fato gerador a propriedade, o domínio útil, ou
a posse de imóvel por natureza, como definido na lei
civil, localizado fora da zona urbana do
município.
• A linha do perímetro urbano que separa as áreas
urbanas e rurais é fixada de acordo com o que
estabelece o art. 32 do Código Tributário Nacional:
• Art. 32. O IMPOSTO, DE COMPETÊNCIA DOS
MUNICÍPIOS, SOBRE A PROPRIEDADE
PREDIAL E TERRITORIAL URBANA (IPTU)
tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil
ou a posse de bem imóvel por natureza ou por
acessão física, como definido na lei civil, localizado
na zona urbana do Município.
• § 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se
como zona urbana a definida em lei
municipal; observado o requisito mínimo da
existência de melhoramentos indicados em
pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes,
construídos ou mantidos pelo Poder Público:
• I - meio-fio ou calçamento, com canalização de
águas pluviais;
• II - abastecimento de água;
• III - sistema de esgotos sanitários;
• IV - rede de iluminação pública, com ou sem
posteamento para distribuição domiciliar;
• V - escola primária ou posto de saúde a uma
distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel
considerado.
• Os imóveis urbanos, como todos os imóveis em
geral, estão disciplinados pelo Código Civil, mas
os urbanos estão submetidos às posturas
municipais, pois estas é que regulam as
autorizações para construção ou reformas,
gabaritos, destinação (comercial, industrial,
residencial), desmembramentos e
remembramentos e, especialmente, sobre
imposto predial e territorial urbano. (AVVAD,
2009, p. 28)
• Na mesma toada, a Lei n. 9.393/96, que
regulamentou o Imposto sobre a
Propriedade Territorial Rural (ITR), também
adotou o critério da localização do imóvel:

• Art. 1º O Imposto sobre a Propriedade Territorial

Rural - ITR, de apuração anual, tem como fato
gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de
imóvel por natureza, localizado fora da zona urbana
do município, em 1º de janeiro de cada ano.
• [...]
• § 2º Para os efeitos desta Lei, considera-se imóvel
rural a área contínua, formada de uma ou mais
parcelas de terras, localizada na zona rural do
município.
• No entanto, conforme afirma Carvalho Filho
(2012), mesmo que o imóvel esteja situado
em zona rural, caso não se destine à
exploração de atividade agrícola,
agropastoril ou extrativista mineral, ele
passa a ser imóvel urbano, as prefeituras
municipais passam a cobrar o Imposto Predial e
Territorial Urbano (IPTU) destas propriedades,
não mais incidindo o Imposto Territorial Rural
(ITR). (CARVALHO, 2012)
• Neste sentido já se manifestou o e. Tribunal de
Justiça de Santa Catarina:

• TRIBUTÁRIO - APELAÇÃO CÍVEL -

EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL - IPTU E
ITR - IMÓVEL RURAL SITUADO NA ZONA
URBANA - AUSÊNCIA DE PROVA DA
DESTINAÇÃO ECONÔMICA PARA
EFEITO DE EXCLUIR A INCIDÊNCIA DO
IPTU – [...]
• 1. "O art. 15, do Decreto-lei n. 57, de 18/11/1966,
determina que 'o disposto no art. 32 da Lei n. 5.172
(CTN), de 25 de outubro de 1966, não abrange o
imóvel de que, comprovadamente, seja utilizado em
exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou
agro-industrial, incidindo assim, sobre o mesmo o
ITR e demais tributos com o mesmo cobrados', vale
dizer, adotou o critério da destinação em
detrimento do da localização e, por isso,
comprovada a utilização/destinação do
imóvel à exploração de uma das atividades
indicadas no citado dispositivo legal, sobre o
imóvel não incidirá o IPTU, mas o ITR, ainda
que a lei municipal o considere inserido no perímetro
urbano e seja servido por pelo menos dois
melhoramentos urbanos" [...] (TJSC, Apelação Cível
n. 2011.088827-1, de Criciúma, rel. Des. Rodrigo
Collaço , j. 23-02-2012)
• O parcelamento de solo para fins
urbanos, de imóvel rural localizado fora
de zona urbana ou de expansão urbana,
assim definidas por lei municipal, conforme
Instrução INCRA n. 17-B de 22-12-80, regem-
se pelas disposições do Decreto n. 59.428,
de 27-10-66, e do art. 53 da Lei n.
6.766/79.
• Lei 6.766/79 - Art. 53. Todas as alterações de
uso do solo rural para fins urbanos dependerão
de prévia audiência do Instituto Nacional de
Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do
Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza
o Município, e da aprovação da Prefeitura
municipal, ou do Distrito Federal quando for o
caso, segundo as exigências da legislação
pertinente.
• Já o parcelamento de solo, para fins
agrícolas, de imóvel rural localizado fora de
zona urbana ou de expansão urbana, assim
definidas por lei municipal, rege-se pelas
disposições do art. 61 da Lei n. 4.504/64, do art.
10 da Lei n. 4.947/66, do art. 93, e seguintes, do
Decreto n. 59.428/66, e do art. 8º da Lei n.
5.868/72.
• Lei 4.504/64 - Art. 61. (...)
• § 2º O proprietário de terras próprias para a lavoura
ou pecuária, interessados em loteá-las para
fins de urbanização ou formação de sítios de
recreio, deverá submeter o respectivo projeto à
prévia aprovação e fiscalização do órgão competente
do Ministério da Agricultura ou do Instituto
Brasileiro de Reforma Agrária, conforme o caso.
• Desta forma, quando a ocupação do solo
nos imóveis rurais ocorrer para fins
nitidamente urbanos, com a utilização
precípua dos terrenos para finalidades
outras que não a agricultura ou pecuária,
não há que se falar em imóvel rural, mas
sim em imóvel urbano.
A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
• A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE é um
limite do direito do particular, frente ao interesse público
e ao interesse social, e está voltada para o interesse
coletivo, atribuindo uma obrigação ao privado, ou seja,
ao proprietário.
• A propriedade é um direito garantido
constitucionalmente, no entanto está condicionada a
atender à sua função social. Segundo Haroldo Guilherme
Vieira Fazano: “almeja-se a satisfação equilibrada
entre os direitos do proprietário e os deveres
que lhe são impostos pela política legislativa,
harmonizando o interesse individual com o
coletivo (2001. p. 10.)
• CF - Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem
distinção de qualquer natureza, garantindo-se
aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no
País a inviolabilidade do direito à vida, à
liberdade, à igualdade, à segurança e à
propriedade, nos termos seguintes:
• XXII - é garantido o direito de propriedade;
• XXIII - a propriedade atenderá a sua função
social;
• A função social da propriedade, ilustrada no
conceito doutrinário acima, também está positivada
no art.170 da Constituição Federal de 1988, que
trata da Ordem Econômica:
• Art. 170. A ordem econômica, fundada na
valorização do trabalho humano e na livre iniciativa,
tem por fim assegurar a todos existência digna,
conforme os ditames da justiça social, observados os
seguintes princípios:
• [...]
• II - propriedade privada;
• III - função social da propriedade
• CF - art. 182, § 2º, dispõe que: “a propriedade
urbana cumpre sua função social quando atende
às exigências fundamentais de ordenação da
cidade, expressas no plano diretor”.

• Como o Plano Diretor é uma lei específica,

poderá esta lei exigir do proprietário do terreno
que ele se ajuste para o correto aproveitamento
da propriedade.
• A função social da propriedade urbana
baseada nos planos urbanísticos, nas
regras do plano diretor e na fiscalização
da Administração Pública, cumpre o seu
objetivo quando de fato preenche os
requisitos impostos por meio da
observância da legislação pertinente.
 GLEBA
• Gleba é a área de terreno que ainda não foi
objeto de loteamento ou desmembramento
regular, isto é, aprovado e registrado. Após o
registro do parcelamento, o imóvel deixa de
existir juridicamente como gleba e passa a existir
como coisa loteada ou desmembrada, composta
de lotes e áreas públicas. (MINISTÉRIO
PÚBLICO DE SANTA CATARINA. Guia de
Parcelamento do Solo Urbano: Perguntas
e Respostas. Florianópolis: MPSC, 2010, p. 19
• Ou seja, a GLEBA é a área de um terreno inteiro,
que ainda não foi dividido em lotes, isto é, ainda
não foi parcelado em lotes para que, dividido, se
dê início a um loteamento
• Quando parcelada a gleba deixa de existir como
um todo sendo dividida em vários lotes de
menor tamanho que pronto o loteamento
receberão matricula em separado. Portanto,
juridicamente na matricula a Gleba se extingue,
com o REGISTRO do LOTEAMENTO, abertura
das matrículas de cada lote e consequente
encerramento da matrícula da gleba.
 LOTE
• O conceito de lote se extrai da Lei 6.766/79:
• Art. 2º. [...]
• § 4º Considera-se lote o terreno servido de infra-
estrutura básica cujas dimensões atendam aos
índices urbanísticos definidos pelo plano diretor
ou lei municipal para a zona em que se situe.

• Lote é a parcela de terreno para urbanificação.

 ESPÉCIES DE PARCELAMENTO
DO SOLO URBANO

• A função precípua do instituto do parcelamento

do solo urbano é ordenar a cidade, e para
cumprir este objetivo é necessário que se
estabeleçam regras claras e que se promova
efetiva fiscalização pelo poder público, que é o
responsável pela sua efetividade.
 ARRUAMENTO
• CIRCULAÇÃO URBANA é uma forma de
ordenação que é dada ao trânsito de pessoas em
determinadas regiões.

• ARRUAMENTO é a forma como é distribuído

um bairro, por exemplo, com suas ruas,
avenidas, vielas, alamedas etc.
 Conceito de Arruamento
• É a divisão do solo mediante a abertura de
vias de circulação e a formação de
quadras entre elas. Desse conceito decorre
que a simples abertura de ruas não basta para
definir o arruamento, como instituto do
parcelamento do solo. Mesmo a abertura de mais
de uma via de circulação, só por si, não
caracteriza arruamento. Para que este se
verifique é necessário que ocorram a
abertura de vias de circulação e a
formação de quadras. (SILVA, 2006, p. 332)
• Nesse caso, o parcelamento do solo se dá por
fato da Administração Pública, razão pela
qual basta requerer ao registrador que averbe o
arruamento e abra a matrícula correspondente a
cada imóvel superveniente, com requerimento
acompanhado de mapas, memoriais descritivos e
ARTs das áreas resultantes do arruamento da
gleba e da Certidão de Arruamento emitida pela
Prefeitura.
 DESDOBRO
• É difícil estabelecer a precisa distinção entre caso de
DESMEMBRAMENTO, sujeito às formalidades
da lei, e o DESDOBRO (ou desdobramento),
simples divisão de LOTE preexistente para a
anexação a outro ou formação de nova área.
• O desdobro constitui a divisão de um lote sem o
objetivo de urbanização, não se sujeitando aos
efeitos da referida Lei, considerando que não detém
potencialidade de influir nos padrões urbanísticos
de uma cidade. (MPSC. 2010)
A Lei Federal 6.766/79 não disciplinou o
desdobro de lote, embora o admita, tendo
deixado ao alvitre do município a fixação das
normas e critérios de sua aprovação.

Como do desdobro do lote resultam dois ou mais

novos lotes, a lei municipal deverá levar em conta a
área mínima permissível do lote, fixada na Lei
Federal n.º 6.766/79 (art. 4º, inciso II).
• Se não é a gleba que está sendo dividida em
lotes, mas, simplesmente, um LOTE que está
sendo desdobrado em duas partes, não se trata
de desmembramento, mas de simples desdobre,
não sujeito à Lei n. 6.766/79.
• O desdobro se constitui na divisão de um
LOTE e sem o objetivo de urbanização
(pois já servido de infraestrutura
urbana), constituindo novos lotes, com
matrículas distintas.
• Já a UNIFICAÇÃO (ou remembramento)
destina-se a realizar a fusão de dois ou mais lotes,
para a formação de novo lote, pelo (re)agrupamento
de lotes contíguos, com a decorrente constituição de
um terreno maior.
• Assim como no desdobro, o terreno resultante do
remembramento é considerado juridicamente um
novo imóvel, com matrícula própria e área distinta,
o qual possuirá limites e confrontações diferentes.
• LEI 6015/73 - Art. 234 - Quando dois ou mais
imóveis contíguos pertencentes ao mesmo
proprietário, constarem de matrículas autônomas,
pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo
número, encerrando-se as primitivas.
 • UNIFICAÇÃO
Art. 235 - Podem, ainda, ser unificados, com
abertura de matrícula única:

I - dois ou mais imóveis constantes de transcrições

anteriores a esta Lei, à margem das quais será
averbada a abertura da matrícula que os unificar;

II - dois ou mais imóveis, registrados por ambos os

sistemas, caso em que, nas transcrições, será feita a
averbação prevista no item anterior, as matrículas
serão encerradas na forma do artigo anterior.
• UNIFICAÇÃO

• III - 2 (dois) ou mais imóveis contíguos objeto de

imissão provisória na posse registrada em nome
da União, Estado, Município ou Distrito Federal.
• § 1º Os imóveis de que trata este artigo, bem
como os oriundos de desmembramentos,
partilha e glebas destacadas de maior porção,
serão desdobrados em novas matrículas,
juntamente com os ônus que sobre eles
existirem, sempre que ocorrer a transferência de
1 (uma) ou mais unidades, procedendo-se, em
seguida, ao que estipula o inciso II do art. 233.
 DESMEMBRAMENTO
• O desmembramento e o loteamento são
espécies do parcelamento do solo urbano,
previstos na Lei 6.766/79.
• Apesar de ambos os instrumentos apresentarem a
mesma finalidade (destinação à edificação), A
DIFERENÇA DESTES ESTÁ NO
APROVEITAMENTO OU NÃO DE UM
SISTEMA VIÁRIO PRÉ EXISTENTE.
• Mostra-se também a existência de uma maior
complexidade do loteamento com relação ao
desmembramento, por toda estruturação a ser
projetada, implicando em maior exigência legal para
sua aprovação.
• Lei 6.766/79 - Art. 2º - O parcelamento do solo
urbano poderá ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposições
desta Lei e as das legislações estaduais e
municipais pertinentes.
• § 1º - considera-se LOTEAMENTO a subdivisão de
GLEBA em lotes destinados a edificação, COM
ABERTURA DE NOVAS VIAS DE
CIRCULAÇÃO, de logradouros públicos ou
prolongamento, modificação ou ampliação das vias
existentes.
• § 2º - considera-se DESMEMBRAMENTO a
subdivisão de GLEBA em lotes destinados a
edificação, COM APROVEITAMENTO DO
SISTEMA VIÁRIO EXISTENTE, desde que não
implique na abertura de novas vias e logradouros
públicos, nem no prolongamento, modificação ou
ampliação dos já existentes.
• O desmembramento é a divisão de uma
gleba, já cortada por vias públicas, no qual não
é exigido maiores cuidados urbanísticos.

• Neste caso, não existe qualquer abertura de novas

vias e logradouros públicos, nem o prolongamento,
modificação ou ampliação das vias públicas já
existentes.

• Assim, o desmembramento constitui-se de

uma forma mais simples de parcelamento,
que resulta, NA PRÁTICA, na exigência do
cumprimento, pelo interessado, de um
número menor de requisitos do que aqueles
solicitados para os loteamentos. (SARMENTO
FILHO, 2009, p. 20)
• CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA
GERAL DA JUSTIÇA DE SANTA CATARINA:

Art. 719-B. O oficial exigirá a observância do regime

especial, quando verificar que: (redação acrescentada
por meio do Provimento n. 11, de 12 de março de 2021)

I - o registro implicará transferência de área para o

ente público;
II - a presença de indícios de burla a lei de regência,
baseada em recente transferência de área ao ente
público destinada à arruamento, que permita ou
melhore o acesso a via pública;

III - a gleba necessite de execução de obras ou

melhoramentos públicos, conforme certidão
expedida pelo ente público.
•A CARACTERIZAÇÃO DO
PARCELAMENTO DO SOLO, NA
MODALIDADE DESMEMBRAMENTO,
pressupõe um estado de coisas mais avançado
que o loteamento, dispensando-se o
parcelador exclusivamente da execução
de obras, infraestruturas e equipamentos
já pré-existentes à aprovação do
empreendimento
• O desmembramento é uma forma de parcelamento
do solo, em tese, mais simplificada e conveniente ao
empreendedor do que o loteamento, já que o ônus
referente à abertura de novas vias ou ampliação de
vias existentes e instalação da respectiva infra-
estrutura é de responsabilidade do requerente,
dando azo a burlas e, no mais das vezes, gerando
déficits de áreas de uso comum (destinadas à
implantação de áreas verdes e de uso comunitário,
ex.: parques, praças, creches, postos de saúde,
escolas, ..).
• O desmembramento inicia-se com um
PROJETO, que contém o número de lotes, a
descrição da área maior e das áreas
resultantes, conforme as exigências da
legislação federal, estadual e municipal, que
deverá ser aprovado pelo poder público
conforme prevê o art. 10º da Lei 6.766/79,
para depois ser levado ao Registro Imobiliário
para a averbação do desmembramento e
individualização dos lotes. (OLIVEIRA, 2007, p.
318)
• Lei 6.766/79 - Art. 10. PARA A APROVAÇÃO
DE PROJETO DE DESMEMBRAMENTO, o
interessado apresentará requerimento à
Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal
quando for o caso, acompanhado de certidão
atualizada da matrícula da gleba, expedida
pelo Cartório de Registro de Imóveis competente
e de planta do imóvel a ser desmembrado
contendo:
• I - a indicação das vias existentes e dos
loteamentos próximos;

• II - a indicação do tipo de uso predominante no

local;

• III - a indicação da divisão de lotes pretendida

na área.
• O loteamento pode e deve ser entendido como
uma forma de organização do espaço urbano na
busca da concretização da cidadania. (IPEA,
2012)
• Difere-se do desmembramento principalmente
por se tratar de empreendimento imobiliário de
grande porte, que pode constituir a principal
atividade comercial de muitos empresários.
• Os particulares, em nome próprio, no interesse
próprio e à própria custa e riscos, estarão
exercendo uma atividade que pertence ao Poder
Público Municipal – qual seja, a de oferecer
condições de habitabilidade à população urbana.
Por isso é que os particulares, para
desempenharem licitamente tal atividade,
dependem de autorização municipal. (SILVA,
2006, p. 328)
QUEM É O LOTEADOR?

Art. 2º-A. Considera-se empreendedor, para fins

de parcelamento do solo urbano, o responsável
pela implantação do parcelamento, o qual, além
daqueles indicados em regulamento, poderá ser:
(Incluído pela Lei nº 14.118, de 2021)

a) o proprietário do imóvel a ser parcelado;

(Incluída pela Lei nº 14.118, de 2021)
b) o compromissário comprador, cessionário ou
promitente cessionário, ou o foreiro, desde que o
proprietário expresse sua anuência em relação ao
empreendimento e sub-rogue-se nas
obrigações do compromissário comprador,
cessionário ou promitente cessionário, ou do
foreiro, em caso de extinção do contrato;
(Incluída pela Lei nº 14.118, de 2021)
c) o ente da administração pública direta ou
indireta habilitado a promover a desapropriação
com a finalidade de implantação de parcelamento
habitacional ou de realização de regularização
fundiária de interesse social, desde que tenha
ocorrido a regular imissão na posse; (Incluída
pela Lei nº 14.118, de 2021)
d) a pessoa física ou jurídica contratada pelo
proprietário do imóvel a ser parcelado ou pelo
poder público para executar o parcelamento ou a
regularização fundiária, em forma de parceria, sob
regime de obrigação solidária, devendo o
contrato ser averbado na matrícula do imóvel no
competente registro de imóveis; (Incluída pela Lei
nº 14.118, de 2021)
e) a cooperativa habitacional ou associação de
moradores, quando autorizada pelo titular do
domínio, ou associação de proprietários ou
compradores que assuma a responsabilidade pela
implantação do parcelamento. (Incluída pela Lei
nº 14.118, de 2021)
• Para o loteamento ser aprovado pelo poder
público, exige uma série de AÇÕES,
ORDENADAS, previstas na Lei do
parcelamento do solo urbano, na legislação
ambiental e no plano diretor do município.
• TAIS AÇÕES CONSUBSTANCIAM-SE EM
implementação de infraestrutura básica, com
equipamentos urbanos de:
• escoamento das águas pluviais,
• iluminação pública,
• esgotamento sanitário,
• abastecimento de água potável,
• energia elétrica pública e domiciliar e
• vias de circulação,
• Que levarão à aprovação do loteamento, bem
como seu registro no cartório de registro de
imóveis, o que finalmente dará a ele, certeza de
legalidade.
Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o
interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao
Distrito Federal quando for o caso, que defina as
diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do
sistema viário, dos espaços livres e das áreas
reservadas para equipamento urbano e
comunitário, apresentando, para este fim, requerimento
e planta do imóvel contendo, pelo menos:

I - as divisas da gleba a ser loteada;

II - as curvas de nível à distância adequada, quando

exigidas por lei estadual ou municipal;

III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções

existentes;
IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o
perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas
livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes
no local ou em suas adjacências, com as respectivas
distâncias da área a ser loteada;

V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se

destina;

VI - as caracteristicas, dimensões e localização das zonas de

uso contíguas.
• Como bem ressalta Silva (2006, p. 333), o
processo de loteamento se subordina a dois tipos
de normas jurídicas: as urbanísticas e as civis.

• AS NORMAS JURÍDICAS URBANÍSTICAS

são de competência municipal e visam a
assegurar aos loteamentos os equipamentos e as
condições mínimas de habitabilidade e conforto,
bem como harmonizá-los com o plano diretor do
Município, para o correto desenvolvimento
urbano.
• AS NORMAS CIVIS são de competência exclusiva
da União (CF, art. 22, I), que dela se utilizou,
editando a Lei 6.766, de 19.12.1979, visando a
garantir a existência das áreas loteáveis e assegurar
a regularidade das alienações dos lotes.
• Para isso, estabeleceu os instrumentos formais
necessários ao loteamento e os registros
convenientes à seriedade dessas transações
imobiliárias, sem afetar, e até reforçando, os
aspectos urbanísticos a cargo da legislação
municipal – agora, contudo, sujeita à observância
das normas gerais estabelecidas pela União, nos
termos do art. 24, I, e 1º, da CF. (SILVA, 2006, p.
333-334)
• São também considerados como REQUISITOS
MÍNIMOS PARA APROVAÇÃO DO
LOTEAMENTO, conforme o artigo 4º da lei
6.766/79:

• Inciso I:
Áreas destinadas a:
• sistemas de circulação,
• implantação de equipamento urbano e comunitário,
• espaços livres de uso público,
• Os quais serão proporcionais à densidade de
ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada
por lei municipal para a zona em que se situem.
• Inciso II - os lotes terão área mínima de
125m² e frente mínima de 5 metros, salvo
quando o loteamento se destinar a urbanização
específica ou edificação de conjuntos
habitacionais de interesse social, previamente
aprovados pelos órgãos públicos competentes;
 ÁREA NON AEDIFICANDI

Inciso III - ao longo das faixas de domínio

público das rodovias, a reserva de faixa não
edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de
cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou
distrital que aprovar o instrumento do
planejamento territorial, até o limite mínimo de 5
(cinco) metros de cada lado. (Redação dada pela
Lei nº 13.913, de 2019)
III-A - ao longo da faixa de domínio das ferrovias,
será obrigatória a reserva de uma faixa não
edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de
cada lado; (Redação dada Lei nº 14.285, de 2021)
Inciso III-B - ao longo das águas correntes e dormentes,
as áreas de faixas não edificáveis deverão respeitar a lei
municipal ou distrital que aprovar o instrumento de
planejamento territorial e que definir e regulamentar a
largura das faixas marginais de cursos d´água naturais em
área urbana consolidada, nos termos da Lei nº 12.651, de
25 de maio de 2012, com obrigatoriedade de reserva de
uma faixa não edificável para cada trecho de margem,
indicada em diagnóstico socioambiental elaborado pelo
Município; (Incluído pela Lei nº 14.285, de 2021)

Inciso IV - as vias de loteamento deverão articular-se com

as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e
harmonizar-se com a topografia local.
 ÁREAS PÚBLICAS
• Com o registro do loteamento, conforme dispõe
o art. 22 da Lei 6.766/79, as áreas públicas
passam imediatamente à titularidade do Poder
Público, independentemente de escritura de
doação ou qualquer outro título translativo da
propriedade.
• A transferência de áreas particulares do
loteamento para o domínio público sequer
passam por ação especifica do loteador, ou do
ente público, não necessitando do seu
consentimento, sequer expressão da vontade do
loteador, por ser expressa determinação legal.
• Art. 22. Desde a data de registro do
loteamento, passam a integrar o domínio
do Município as vias e praças, os espaços livres
e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros
equipamentos urbanos, constantes do projeto e
do memorial descritivo.
• Parágrafo único. Na hipótese de
parcelamento do solo implantado e não
registrado, o Município poderá requerer, por
meio da apresentação de planta de parcelamento
elaborada pelo loteador ou aprovada pelo
Município e de declaração de que o
parcelamento se encontra implantado, o registro
das áreas destinadas a uso público, que passarão
dessa forma a integrar o seu domínio.
• Atualmente, o Código de Normas da Corregedoria
Geral da Justiça de Santa Catarina exige a abertura
das matrículas para as áreas públicas:

• Art. 738. Registrado o loteamento, o oficial

deverá abrir, às expensas do interessado,
matrículas para as vias e praças, espaços livres
e outros equipamentos urbanos constantes do
memorial descritivo e do projeto.
Loteamento de Acesso Controlado
• A discussão em torno do fechamento dos
loteamentos, mesmo que sob a denominação de
condomínios fechados, pois OS BENS DE USO
COMUM PASSAM AO DOMÍNIO
PÚBLICO, e não há regra que permita a
exclusão da população em geral da infra-
estrutura urbana de um loteamento
fechado.
• BENS PÚBLICOS são todos aqueles que integram
o patrimônio da Administração Pública direta e
indireta. Todos os demais são considerados
particulares. Segundo o Código Civil:

• Art. 98. São públicos os bens de domínio nacional

pertencentes às pessoas jurídicas de direito público
interno; todos os outros são particulares, seja qual
for a pessoa a que pertencerem.
• Bens públicos são todos os bens que pertencem
às pessoas jurídicas de Direito Público, isto é,
União, Estados, Distrito Federal, Municípios,
respectivamente autarquias e fundações de
Direito Público (estas últimas, aliás, não passam
de autarquias designadas pela base estrutural
que possuem), [...]. O conjunto de bens
públicos forma o “DOMÍNIO PÚBLICO”,
que inclui tanto bens móveis como
imóveis. (MELLO, 2007, p. 876)
• A inserção da possibilidade de controle de acesso
aos loteamentos ocorreu com o acréscimo de um
§8º ao art. 2º da lei 6.766/19 pela lei
13.465/2017:
• "§ 8º. Constitui loteamento de acesso controlado
a modalidade de loteamento, definida nos
termos do §1º deste artigo, cujo controle de
acesso será regulamentado por ato do poder
público Municipal, sendo vedado o impedimento
de acesso a pedestres ou a condutores de
veículos, não residentes, devidamente
identificados ou cadastrados".
• A inserção da possibilidade de controle de acesso
aos loteamentos ocorreu com o acréscimo de um
§8º ao art. 2º da lei 6.766/19 pela lei
13.465/2017:
• "§ 8º. Constitui loteamento de acesso controlado
a modalidade de loteamento, definida nos
termos do §1º deste artigo, cujo controle de
acesso será regulamentado por ato do poder
público Municipal, sendo vedado o impedimento
de acesso a pedestres ou a condutores de
veículos, não residentes, devidamente
identificados ou cadastrados".
Condomínio de lotes x loteamento
• O condomínio de lotes foi positivado no art.
1.358-A do Código Civil de 2002, incluído
também pela Lei nº 13.465, de 2017:

• "Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes

designadas de lotes que são propriedade
exclusiva e partes que são propriedade comum
dos condôminos.”
LEI 6766. Art. 4°. § 4o No caso de lotes
integrantes de condomínio de lotes, poderão ser
instituídas limitações administrativas e direitos
reais sobre coisa alheia em benefício do poder
público, da população em geral e da proteção da
paisagem urbana, tais como servidões de
passagem, usufrutos e restrições à construção de
muros. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
• A Lei 17492/2018, que trata do PARCELAMENTO
DO SOLO URBANO EM SANTA CATARINA,
previu a exigência do percentual mínimo da gleba
a ser destinada às áreas PÚBLICAS:

• Art. 7º - não poderão ser inferiores a 35% da

gleba;
• A interpretação que vem sendo dada a esta exigência
pelo Órgão Licenciador Estadual (FATMA), e pela
Lei Estadual, é a de que os 35% deverão recair
sobre a área útil passível de parcelamento do
solo, excluindo-se deste montante a área de
preservação permanente eventualmente
existente na gleba.
•
• Ex. Imóvel com 110 hectares, sendo 10 hectares de
área de preservação permanente, a área PÚBLICA
deverá ser de, no mínimo, 35 hectares ou 35% da
área útil do imóvel para fins de
parcelamento.
• Segundo José Afonso da Silva, “as regras, mais
ou menos, são do seguinte teor: da área total do
plano de arruamento e loteamento serão
destinados, no mínimo: I – 20% para vias de
circulação; II – 15% para áreas verdes; III –
5% para áreas institucionais.”
• Vale ressaltar que os requisitos traçados na Lei
do Parcelamento são considerados mínimos, ou
seja, necessário ater-se, sempre, às disposições
constantes na legislação esparsa, notadamente
na legislação estadual e municipal.
• As áreas de uso comum, com vistas a assegurar o
pleno desenvolvimento das funções sociais da
cidade e da propriedade urbana, levando em
consideração o lazer, a infra-estrutura necessária
e a integração do homem com o meio ambiente
são constituídas por:
• 1) ÁREA INSTITUCIONAL - destinada à
edificação de equipamentos comunitários como
praças, ginásios de esporte, salão
comunitário, entre outros conforme o art. 4º
§2º da Lei 6.766/79:

• § 2° - ‘Consideram-se comunitários os
equipamentos públicos de educação, cultura,
saúde, lazer e similares’.
• 2) ÁREA DE ARRUAMENTO – destinada à
abertura de vias de circulação na gleba, feita pelo
proprietário, com prévia aprovação da Prefeitura
e transferência gratuita das áreas das ruas ao
Município.
• 3) ÁREA VERDE – destinada aos espaços de
domínio público que desempenhem função
ecológica, paisagística e recreativa,
propiciando a melhoria da qualidade ambiental,
funcional e estética da cidade, sendo dotados de
vegetação e espaços livres de
impermeabilização, admitindo-se
intervenções mínimas como caminhos, trilhas,
brinquedos infantis e outros meios de passeios e
divertimentos leves.
• Então, pode-se dizer que há DISTINÇÃO
ENTRE ÁREA VERDE E OUTRAS ÁREAS
DE PRESERVAÇÃO: apesar da preservação
arbórea comum às duas, a primeira permite
construções e a intervenção direta do homem
para o lazer, a segunda não.
• Enquanto as áreas de preservação permanente o
são por características naturais, as áreas verdes
podem ser criadas e ter sua localização
determinada pelo loteador.
• O MPSC entende que, sendo 35% da gleba
destinados às áreas de uso comum, estes deverão
recair sobre a área útil passível de parcelamento
do solo, excluindo-se deste montante a Área de
Preservação Permanente (APP)
eventualmente existente na gleba.
• Já, com relação à Reserva Legal, considera
possível e “aconselhável”, sobretudo à luz das
diretrizes do art. 2.º do Estatuto da Cidade, uma
vez que a mutação dos institutos – Reserva Legal
para Área Verde - objetiva justamente evitar
distorções do crescimento urbano sobre
os meios natural e construído, ou
parcelamento excessivo ou inadequado em
relação à infraestrutura urbana (disponível ou
disponibilizável).
 Documentação e Procedimento
• ART. 18 e ss. da Lei 6.766/79 e ART. 745 -
CN-CGJ/SC.

Lei 6.766/79 - Art. 18. Aprovado o projeto de

loteamento ou de desmembramento, o
loteador deverá submetê-lo ao registro
imobiliário dentro de 180 dias, sob pena de
caducidade da aprovação, acompanhado dos
seguintes DOCUMENTOS:
• I - título de propriedade do imóvel ou certidão
da matrícula;

• II - histórico dos títulos de propriedade do

imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos),
acompanhados dos respectivos
comprovantes; (Histórico + Certidão
vintenária)
• III - certidões negativas:
• a) de tributos federais, estaduais e municipais
incidentes sobre o imóvel;
• b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo
período de 10 (dez) anos;
• c) de ações penais com respeito ao crime contra
o patrimônio e contra a Administração Pública.
• V - cópia do ato de aprovação do loteamento e
comprovante do termo de verificação pela
Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da
execução das obras exigidas por legislação
municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das
vias de circulação do loteamento, demarcação dos
lotes, quadras e logradouros e das obras de
escoamento das águas pluviais ou da aprovação de
um cronograma, com a duração máxima de
quatro 4 anos, prorrogáveis por mais 4 anos,
acompanhado de competente instrumento de
garantia para a execução das obras;
§ 1o - Os períodos referidos nos incisos III, alínea
b e IV, alíneas a, e d, tomarão por base a data do
pedido de registro do loteamento, devendo todas
elas serem extraídas em nome daqueles que,
nos mencionados períodos, tenham sido
titulares de direitos reais sobre o imóvel.

• Art. 12. § 1º O projeto aprovado deverá ser

executado no prazo constante do
CRONOGRAMA DE EXECUÇÃO, sob pena
de caducidade da aprovação.
(Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
• VI - exemplar do contrato padrão de promessa
de venda, ou de cessão ou de promessa de
cessão, do qual constarão obrigatoriamente as
indicações previstas no art. 26 desta Lei;

• VII - declaração do cônjuge do requerente de que

consente no registro do loteamento.
• § 2º - A existência de protestos, de ações
pessoais ou de ações penais, EXCETO AS
REFERENTES A CRIME CONTRA O
PATRIMÔNIO E CONTRA A
ADMINISTRAÇÃO, não impedirá o registro do
loteamento se o requerente comprovar que esses
protestos ou ações não poderão prejudicar os
adquirentes dos lotes.
• Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar
insuficiente a comprovação feita, suscitará a
dúvida perante o juiz competente.
§ 6º Na hipótese de o loteador ser companhia
aberta, as certidões referidas na alínea “c” do inciso
III e nas alíneas “a”, “b” e “d” do inciso IV do caput
poderão ser substituídas por exibição das
informações trimestrais e demonstrações
financeiras anuais constantes do sítio eletrônico da
Comissão de Valores Mobiliários. (Redação dada
pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 7º Quando demonstrar de modo suficiente o

estado do processo e a repercussão econômica do
litígio, a certidão esclarecedora de ação cível ou
penal poderá ser substituída por impressão do
andamento do processo digital. (Redação dada
pela Lei nº 14.382, de 2022)
• Art. 21. Quando a ÁREA LOTEADA estiver
SITUADA EM MAIS DE UMA
CIRCUNSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA, o registro
será requerido primeiramente perante aquela em
que estiver localizada a maior parte da área
loteada. Procedido o registro nessa
circunscrição, o interessado requererá,
sucessivamente, o registro do loteamento em
cada uma das demais, comprovando perante
cada qual o registro efetuado na anterior, até que
o loteamento seja registrado em todas.
• Denegado registro em qualquer das
circunscrições, essa decisão será comunicada,
pelo Oficial do Registro de Imóveis, às demais
para efeito de cancelamento dos registros feitos,
salvo se ocorrer a hipótese prevista no § 4º deste
artigo.

• § 3o - Enquanto não procedidos todos os

registros de que trata este artigo, considerar-se-á
o loteamento como não registrado para os efeitos
desta Lei.
• CN-CGJ/SC - Art. 745. Para a abertura de
matrícula de lote, serão exigidos, ainda, os
seguintes documentos:

• I – aprovação municipal urbanística;

• II – original do projeto de edificação aprovado,

quando dele derivar a aprovação do
desmembramento;
Publicidade do parcelamento do solo
• Art. 19 - Examinada a documentação e encontrada em
ordem, o oficial do registro de imóveis encaminhará
comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo
e com pequeno desenho de localização da área,
edital do pedido de registro em 3 (três) dias
consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de
15 (quinze) dias contados da data da última publicação.
• [...]
• § 3º - Nas capitais, a publicação do edital se fará no
Diário Oficial do Estado e num dos jornais de circulação
diária. Nos demais Municípios, a publicação se fará
apenas num dos jornais locais, se houver, ou, não
havendo, em jornal da região. (BRASIL, 2012)
• II - a requerimento do loteador, com anuência da
Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o
caso, enquanto nenhum lote houver sido
objeto de contrato;
• III - a requerimento conjunto do loteador e de
todos os adquirentes de lotes, com anuência da
Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o
caso, e do Estado.
• § 1º - A Prefeitura e o Estado só poderão se opor
ao cancelamento se disto resultar inconveniente
comprovado para o desenvolvimento urbano ou
se já se tiver realizado qualquer melhoramento
na área loteada ou adjacências.
• § 2o - Nas hipóteses dos incisos II e III, o Oficial
do Registro de Imóveis fará publicar, em
resumo, edital do pedido de cancelamento,
podendo este ser impugnado no prazo de 30
(trinta) dias contados da data da última
publicação. Findo esse prazo, com ou sem
impugnação, o processo será remetido ao juiz
competente para homologação do pedido de
cancelamento, ouvido o Ministério Público.
• Art. 24. O processo de loteamento e os contratos
de depositados em Cartório poderão ser
examinados por qualquer pessoa, a qualquer
tempo, independentemente do pagamento de
custas ou emolumentos, ainda que a título de
busca.
 Cláusulas do contrato padrão
Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão
ou promessa de cessão de loteamento devem ser
iniciados por quadro-resumo, que deverá conter,
além das indicações constantes do art. 26 desta
Lei: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

II - o valor referente à corretagem, suas condições
de pagamento e a identificação precisa de seu
beneficiário;
Regularização Fundiária Urbana–
LEI 13.465/2017.
• REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
(Reurb) é o processo que inclui medidas
jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais com
a finalidade de incorporar os núcleos urbanos
informais (ou assentamentos irregulares) ao
ordenamento territorial urbano e à titulação de
seus ocupantes.
• Somente poderá ser aplicada para os núcleos
urbanos informais comprovadamente existentes,
na forma desta Lei, até 22 de dezembro de 2016.
• a. Regularização Fundiária de Interesse Social
(Reurb – S) - art. 13, I, da Lei 13.465/2017

• b. Regularização Fundiária de Interesse

Específico (Reurb-E) – art. 13, II, da Lei
13.465/2017

• c. Regularização Fundiária Inominada (Reurb–I)

- art. 69, da Lei 13.465/2017
 REURB-S
• A regularização fundiária de interesse social
(REURB-S), é aplicável aos núcleos urbanos
informais ocupados predominantemente por
população de baixa renda.
• A característica significativa da REURB-S é a
“população de baixa renda”, tendo em vista as
isenções e particularidades deste tipo de
regularização. Necessário a regulamentação
caso a caso para fixação de critérios de definição
de “baixa renda”.
 REURB-E
A regularização urbana de interesse específico
(REURB-E) pode ser utilizada população que não se
enquadra como “baixa renda”, não recebendo,
portanto, as isenções de emolumentos e demais
benefícios dispostos.
A aquisição de direitos reais pelo particular ficará
condicionada ao pagamento do justo valor da
unidade imobiliária regularizada, a ser
apurado na forma estabelecida em ato do
Poder Executivo titular do domínio.
 REURB-I
Regularização Fundiária Inominada: As
glebas parceladas para fins urbanos
anteriormente a 19/12/1979 que não
possuírem registro, poderão ter a sua situação
jurídica regularizada mediante o registro do
parcelamento, desde que esteja implantado e
integrado à cidade, podendo para tanto, utilizar-se
dos instrumentos previstos na Lei de Regularização
Fundiária.
 Dimensões dos lotes –
requisitos urbanísticos
• Para fins da Reurb, os Municípios poderão
dispensar as exigências relativas ao percentual e
às dimensões de áreas destinadas ao uso público
ou ao tamanho dos lotes regularizados, assim
como a outros parâmetros urbanísticos e
edilícios (art. 11, § 1º).
 LEGITIMADOS PARA
PROMOVER A REURB
• I - a União, os Estados, o Distrito Federal e os
Municípios, diretamente ou por meio de
entidades da administração pública indireta;
• II - os seus beneficiários, individual ou
coletivamente, diretamente ou por meio de
cooperativas habitacionais, associações de
moradores, fundações, OSs, OSCIPs ou outras
associações civis que tenham por finalidade
atividades nas áreas de desenvolvimento urbano
ou regularização fundiária urbana;
• III - os proprietários de imóveis ou de terrenos,
loteadores ou incorporadores;

• IV - a Defensoria Pública, em nome dos

beneficiários hipossuficientes; e

• V - o Ministério Público.
PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO
• A REURB será instaurada por decisão
administrativa do Município, por meio de
requerimento de um dos legitimados elencados
no item anterior. Depois de instaurada a
REURB, compete ao Município aprovar o projeto
de regularização fundiária, do qual deverão
constar as responsabilidades das partes
envolvidas.
• Na Reurb-S caberá ao referido ente público ou
ao Município promotor a responsabilidade de
elaborar o projeto de regularização fundiária nos
termos do ajuste que venha a ser celebrado e a
implantação da infraestrutura essencial, quando
necessária.
• Na Reurb-E, a regularização fundiária será
contratada e custeada por seus potenciais
beneficiários ou requerentes privados; e sobre
áreas públicas, se houver interesse público, o
Município poderá proceder à elaboração e ao
custeio do projeto de regularização fundiária e
da implantação da infraestrutura essencial, com
posterior cobrança aos seus beneficiários.
 REGISTRO DA REURB
• Após o termino do procedimento administrativo
perante o Município é emitida a CERTIDÃO
DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA - CRF,
juntamente com o projeto de regularização e a
lista de ocupantes, com os respectivos direitos
• Após o recebimento da Certidão de
Regularização Fundiária, cumprirá ao oficial do
Registro de Imóveis prenotá-la, autuá-la,
instaurar o procedimento registral e, no prazo de
15 dias, emitir a respectiva nota de exigência ou
praticar os atos tendentes ao registro.
• O registro da Certidão de Regularização
Fundiária dispensa a comprovação do
pagamento de tributos ou penalidades
tributárias de responsabilidade dos legitimados e
quando aprovado independe de averbação
prévia do cancelamento do cadastro de
imóvel rural no Instituto Nacional de
Colonização e Reforma Agrária (Incra),
contudo, após o registro o referido órgão será
oficiado pelo Registro de Imóveis.
• O procedimento registral deverá ser concluído
no prazo de 60 dias, prorrogável por até igual
período, mediante justificativa fundamentada.
• Na falta de identificação da transcrição ou da
matrícula da área regularizada, o oficial do
cartório de registro abrirá matrícula com a
descrição do perímetro do núcleo urbano
informal que constar da CRF e nela efetuará o
registro. Registrada a CRF, será aberta
matrícula para cada uma das unidades
imobiliárias regularizadas.
• Com o registro da CRF, serão incorporados
automaticamente ao patrimônio público as vias
públicas, as áreas destinadas ao uso comum do
povo, os prédios públicos e os equipamentos
urbanos, na forma indicada no projeto de
regularização fundiária aprovado.
• As unidades desocupadas e não
comercializadas alcançadas pela Reurb terão
as suas matrículas abertas em nome do titular
originário do domínio da área.
 ESTREMAÇÃO DE IMÓVEIS EM
CONDOMÍNIO DE FATO

CN – CGJ/SC - Capítulo acrescentado por meio do

Provimento n. 63, de 24 de novembro de 2020

Art. 712-A. A regularização de parcelas de imóveis

rurais e urbanos em condomínio, porém em
situação localizada de fato, obedecerá ao disposto
neste capítulo.
REQUISITOS:

POSSE exclusiva de 5 anos SOBRE A PARCELA A

ESTREMAR: permitida a soma do tempo dos
proprietários anteriores

A identificação do imóvel DEVE atender aos requisitos

legais;

DEVE ser RESPEITADA a FMP de imóvel rural ou a área

mínima de lote urbano, tanto na área a ser estremada
quanto na remanescente.
REQUISITOS para IMÓVEIS URBANOS:

Art. 712-E. Para a localização da parcela, o oficial exigirá

apresentação de planta, memorial descritivo e, caso não
estejam descritos na escritura pública:
II - para imóveis urbanos:
a) a anuência do Município;
b) a comprovação da preexistência de infraestrutura
essencial (Lei n. 13.645/2017, art. 36, § 1º),
vedada a mera declaração do interessado.