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PROPERTIES
DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO

MERCADO IMOBILIRIO
Informativo Bimestral
Edio n 03 - Maio/Junho 2013
www.msproperties.com.br

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Editorial
Os preos no mercado imobilirio seguem aumentando, porm de forma bem mais comportada e em algumas regies os preos at caram como o caso das capitais Belo Horizonte e Florianpolis. O Rio de Janeiro um contraponto. A cidade possui os preos mais caros do Brasil atualmente e Vitria tambm vive um momento de altas significativas dos preos dos imveis. Estes fenmenos adversos ocorrem em funo das leis de oferta e demanda como em qualquer mercado. Quando a demanda fica muito maior do que a oferta em um determinado local, as incorporadoras aproveitam este movimento e lanam uma gama de novos empreendimentos - o que gera um fenmeno de ciclos. No Brasil, o movimento de altas substanciais demonstra estar chegando ao seu final, mas a tendncia ao equilbrio tem sido suave. Com o preo dos imveis deixa de ser um fenmeno generalizado, os mercados de cada cidade voltam a funcionar determinantemente de acordo com as suas caractersticas, e com a inflao em alta, o que ocorre que os preos dos imveis esto subindo menos, mas a valorizao segue, em mdia, superior aos nveis de inflao. Por outro lado, o cenrio tambm favorvel ao comprador, pois os juros de crdito imobilirio esto em nveis muito baixos. Na terceira edio do boletim informativo MSProperties, brao da empresa de consultoria M.Stortti, especializado em solues e resultados para o mercado imobilirio, so abordados os fundos imobilirios e os imveis para aluguel, como alternativa de investimento em um cenrio com juros baixos e inflao em alta, o mercado imobilirio de So Paulo e as suas altas de preos, as elevaes e vacncia no mercado brasileiro de shopping centers e o e-commerce como uma oportunidade de economizar com os gastos fsicos iniciais.

Fundos Imobilirios Alternativas de Investimentos

O cenrio brasileiro tem se tornado difcil para investidores. Em um cenrio de juros baixos, quem aplica em renda fixa corre o risco de perder da inflao. A bolsa continua em patamares morosos nos ltimos anos com aes, em mdia, no mesmo patamar de meados de 2009. Diante disto, o fenmeno natural que os investidores estejam buscando os imveis, como alternativa para aplicar. Duas vertentes tm atrados os investidores: os fundos imobilirios, em maioria, lastreados no aluguel pago em imveis comerciais e a compra de imveis para alugar, j que o rendimento mdio de 6% ao ano mais inflao, o que representa rentabilidade maior do que os fundos de renda fixa, por exemplo. O perfil deste tipo de empreendimento como forma alternativa de investimento , em geral, de apartamentos minsculos, em torno de 40 metros quadrados, em bairros centrais, prximos de escritrios e grandes empresas, e so alugados, normalmente, por estudantes, jovens recmformados, ou divorciados. De acordo com a Cushman & Wakefield a expectativa de rentabilidade mensal, via aluguel, varia de 0,7% a 1% do valor do imvel.

O mercado de So Paulo e Regio Metropolitana

De acordo com o Guia de Imveis 2013 da Revista Exame, os imveis em So Paulo esto cada vez menores e bem mais caros. Os apartamentos lanados h cinco anos na cidade tinham, em mdia, 100 m. O tamanho caiu para cerca de 60 m e pode chegar a 45 m nos prximos anos, conforme previso da incorporadora Eztec. Desde 2008, os imveis de So Paulo quase dobraram de preo em termos reais. Assim, quem deseja bairros centrais, acaba abdicando de tamanho para comprar seu imvel.

Crescimento do crdito imobilirio

O crdito imobilirio que, em 2012 teve um desembolso de R$ 82,8 bilhes e at maro de 2013 registrava um saldo em carteira de R$ 318,5 bilhes, crescer mais que o PIB nacional. Um dos reflexos o volume de lanamentos do primeiro trimestre em So Paulo, com 2.145 unidades novas contra 1.578 do mesmo perodo de 2012 80,35% de aumento. Nos trs primeiros meses do ano, o desembolso atingiu R$ 20,4 bilhes, 15,9% a mais na comparao com o mesmo perodo de 2012, que movimentou R$ 17,6 bilhes. A expectativa que o crdito cresa 20% em 2013. 143,5% foi o aumento do volume de financiamento de 2009 a 2012, de acordo com o Valor Econmico.

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Negcios e Resultados

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O mercado de So Paulo e Regio Metropolitana

De 2700 a 3500 Brasilndia, Cidade Tiradentes e Limo De 3501 a 4500 Campo Limpo, Cangaba, Itaquera, Jaan, So Mateus e So Miguel Paulista De 4501 a 5500 Bom Retiro, Butant, Cambuci, Freguesia do , Horto, Jardim Aricanduva, Jardim Sul, Mandaqui, Parque Bristol, Penha, Sapopemba, Tremenb, Tucuruvi e Vila Matilde De 5501 a 6000 Cupec, Jaguara, Liberdade, Parim Pirituba, Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila Maria e Vila Snia De 6001 a 7000 Anlia Franco, Belm, Brs, Casa Verde, Mooca, Morumbi, Sacom, Socorro, Tatuap, Vila Carro, Vila Prudente e Vila Santa Catarina De 7001 a 7500 Barra Funda, Ipiranga, Lapa, Panamby e Santana De 7501 a 8000 Bosque da Sade, Jabaquara e Jardim Sade De 8001 a 8500 Pompia, Santo Amaro, S e Vila Mascote De 9500 a 10200 Brooklin e Campo Belo De 10700 a 11400 Aclimao, Chcara Santo Antnio, Granja Julieta, Perdizes e Vila Mariana De 12200 a 12700 Bela Vista, Paraso, Pinheiros e Vila Madalena De 12900 a 14600 Jardim Paulista e Vila Nova Conceio

Preo Mdio do m de imveis novos

6.870 Reais
ALTA DE 12,4% EM 12 MESES

Mercado de Aluguis em Shoppings

Tendo em vista o oferta agressiva nos anos de 2010 e 2011 no mercado imobilirio de So Paulo, havia a necessidade de um tempo maior para absorver as unidades lanadas. Em 2012, foram lanadas 424 condomnios com 442 empreendimentos. Os preos por metro quadrado til e metro quadrado total apresentaramse os mais elevados da histria para todos os perfis de unidades. Um fenmeno que vem ocorrendo que a capital continua expulsando o cidado paulistano para cidades vizinhas, dentre as quais se destacam, de acordo com estudo da Embraesp: Guarulhos 5.333 unidades-tipo; Alphaville/Tambor/Barueri 3.639 e Santo Andr 3.211. Diadema foi um destaque, atraindo empreendedores (foram 9 lanamentos e 2,314 unidades. Com terrenos mais baratos, podem oferecer produtos mais competitivos e de melhor qualidade, absorvendo boa parcela da demanda, com origem da cidade de So Paulo.

Migrao de lojas fsicas para o e-commerce

Devido ao alto custo de aluguel de lojas, as lojas de internet cada vez mais ganham espao, pois no ecommerce possvel comear com uma estrutura menor e sem a necessidade de um endereo famoso, atendendo com apenas um site. Alm do custo alto de abrir uma loja prpria, as marcas enfrentam uma espcie de fila para alugar os melhores espaos em shopping centers. No entanto, para entrar no e-commerce multimarcas preciso arcar com os custos do estoque, que um custo que a loja fsica tambm tem, mas o empresrio no precisa se comprometer com despesas mensais de aluguel e salrio de funcionrios.

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Indicadores Econmicos
Taxa Selic
Ms mar/13 abr/13 mai/13 mai/13 Mensalizada 0,5962 0,5769 0,6187 0,6346 Anual Real 7,25 7,25 7,25 7,53 Acumulada Acumulada Ano 12 meses 1,74 2,34 2,97 3,62 7,83 7,66 7,54 7,50 Anual Oficial 7,14 7,16 7,40 7,90

Fonte: FGV - Fundao Getlio Vargas

ndices de Preos

Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV

Glossrio de Termos
A seguir so apresentadas as definies dos termos utilizados nesta publicao. Mercado imobilirio Fundo Imobilirio: Fundo de Investimento formado por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em todo o tipo de negcios de base imobiliria, seja no desenvolvimento de empreendimentos imobilirios ou em imveis prontos, como edifcios comerciais, shopping centers e hospitais. Taxa de Vacncia: Porcentagem de escritrios vagos calculada em relao ao estoque total. Mercado hoteleiro Taxa de ocupao: Para o mercado hoteleiro, a taxa de ocupao obtida dividindo-se o nmero total de apartamentos ocupados pelo nmero de apartamentos disponveis no ano. a porcentagem de tempo em que os quartos ficam ocupados no perodo de um ms. Perfil econmico: Apartamentos de dimenses em torno de 20 m, materiais e decorao de boa qualidade, conforto, servios reduzidos (no h room service, nem mensageiros, frigobar abastecido pelo hspede), tarifas econmicas.

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Perfil midscale: Apartamentos de dimenses em torno de 25 m, materiais e decorao de qualidade superior, conforto, servios mais abrangentes (room service, mensageiros, frigobar previamente abastecido, sauna, piscina, salas de eventos, fitness center, etc.), tarifas intermedirias. Perfil upscale: Apartamentos de dimenses em torno de 32 m, materiais e decorao de alta qualidade, extremo conforto, servios completos (centro de eventos, mais de um restaurante, spa, piscina, fitness center, instalaes eletrnicas de ltima gerao), tarifas altas. Unidades Habitacionais (UHs): Denominao dada a cada apartamento de uma construo com fins hoteleiros, mas tambm aplicvel a edifcios residenciais. Na indstria hoteleira, o nmero de UHs um dos principais indicadores do tamanho de um hotel. Indicadores econmicos Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores monetrios de todos os bens e servios finais produzidos em uma determinada regio, durante um perodo determinado, considerando apensas bens e servios finais, excluindo da conta todos os bens de consumo intermedirio. Possui o objetivo de mensurar a atividade econmica de uma regio.

ndice Geral de Preos (IGP): ndice calculado pela Fundao Getlio Vargas desde os anos 40. O IGP composto pelo ndice de Preos por Atacado (IPA), que participa com 60%, pelo ndice de Preos ao Consumidor (IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participao de 30%, e do ndice Nacional de Custo da Construo Civil (INCC), com o peso de 10%. ndice de Preos ao Consumidor (IPC): ndice referncia para avaliao do poder de compra do consumidor. O ndice de Preos ao Consumidor (IPC) mede a variao de preos de um conjunto fixo de bens e servios componentes de despesas habituais de famlias com nvel de renda situado entre 1 e 33 salrios mnimos mensais. ndice Nacional da Construo Civil (INCC): ndice que representa as mudanas nos preos da construo civil devido variao da inflao. Inclui tanto a variao nos preos dos materiais como a variao no custo de mo de obra. O INCC emitido mensalmente pela Fundao Getlio Vargas (FGV). Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comit de Poltica Monetria (COPOM) do Banco Central do Brasil que remunera os investidores no negcio de compra e venda de ttulos pblicos. Ela obtida mediante clculo da taxa mdia ponderada dos juros praticados pelas instituies financeiras.

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