Legislao, valorizao e mercados

As configuraes das vilas e cortios, formas de ocupao intensas dos

miolos de quadras com espaos individualizados diminutos, contrariava por
completo os regulamentos municipais de construo, que definiam desde 1886 as
dimenses mnimas dos "cortios, casas de operrios e cubculos". De acordo
co Cdi o Municipal, exi ia-se uma frente mnima de terreno de 15 metros,
e a separao de cada fileira de casas por 5 metros no mmimo: area rmruma
de cada cmodo deveria ser de 7,5 metros quadrados, com uma latrina para cada
duas habitaes e uma rea livre de 30 metros quadrados frente de cada
habitao."
Como vimos no captulo 2, boa parte dos subrbios populares foi edificada
"fora da lei". O mapeamento dos alvars, cotejado com o jncremento
demogrfico dos bairros, revela tal discrepncia. Na dcada de 1880; a maior
concentrao de alvars de edificaes se encontrava nos distritos de Santa
Efignia - excludo o ~~ro - e\fonsolao, enquanto o maior
incremento demogrfico ocorria no distrito do\B~i; (10 mil novos habitantes entre
1,88? e 1?90).49Nos anos de 1890, os pedidos 'de alinhamento chegaram at o
BelenzinhorMooca, Bom Retiro e Barra Funda (Mapas 21 e 22).
Em \l., 9 5 , um relatrio oficial publicado pelo Estado fazia meno
existencia de 121 indstrias na capital. Onze empregavam mais de cem operrios:
trs fiaes, uma fbrica de cerveja, trs fbricas de chapus, uma fbrica de
fsforos, uma fundio e duas oficinas ferrovirias." Das onze maiores mencio-
nadas, pelo menos nove situavam-se no Brs, no Belenzinho e na Mooca -
Cervejaria Bavria, Cotonifcio Crespi, Fbrica Santana, Funilaria Mecnica a
Vapor, Companhia Mecnica Importadora, entre outras J a$tiie<18WifB 93-,o_r
crescimento demogrfi o no distrito do Brs (que inclua Belenzinho e Mooca)
foi de mais de~~ No mesmo perodo, houve Q~y-ec!id~s-Ele:.alinha-
mento na Mooca, 28 no Belenzinho e 30 no Brs. Evidentemente, nesses bairros
foram construdas casas populares que no obedeciam s disposies legais."
Em(8~, o primeiro Cdigo Sanitrio Estadual adotou um posicionamento
ainda mais rgido em relao s habitaes coletivas: elas foram proibidas e as
existentes teriam de desaparecer, assim como as casas subdivididas ~i1as.
0_peI--ria~qlH5 s podem agrupar-se em conjuntos de at seis moradas. - deve-
riam ficar fora da aglomerao urbana (Mapa 3).52 No entanto, o relatrio de uma
123
Comisso de Exame e Inspeo das Habitaes Operrias e Cortios no Distrito
_ de Santa Efignia publicado no mesmo ano, constatou, apenas em uma rea de
::- 14 quadras, a existncia de 65 cortios."
No mesmo relatrio, formulou-se pela primeira vez, como resposta gra-
. vidade da situao, a proposta de incentivar empresrios a construir casas
. operrias "higinicas" em terrenos situados numa raio de 15 quilmetros da
\cidade:
~"A situao mais conveniente para as vilas operrias deve ser, sem dvida,
aquela que rena a facilidade de comunicao barateza dos terrenos."
Os incentivos eram de vrios tipos: o estabelecimento legal de um padro
distinto - leia-se de uma maior intensidade de ocupao horizontal do lote ("um
conforto operrio") - e a implantao, por parte do governo, de trens de subr-
bio ligando os locais aos centros de emprego, alm de iseno de todos os impos-
~ tos municipais e estaduais que incidiam sobre construes.
\, -: Ainda em 1893 um projeto foi submetido Cmara solicitando o afora-
" > 1'/mento de terrenos municipais e a isen o de im ostos sobre constru o e trans-
\
Porte que levasse ao local por vinte anos; o empreendedor comprometia-se, por
:' sua vez, a construir habitaes higinicas eequipamentos pblicos no local. Ape-
sar do parecer favorvel do ento presidente da Cmara Guilherme Maxwell
Rudge, o projeto foi rejeitado."
-, Em 1897, projeto semelhante foi apresentado pelo prprio Guilherme
Maxwell Rudge, solicitando a concesso de uma rea de 500 mil metros quadra-
dos com iseno de foros por 25 anos, iseno de impostos,' direito de desa-
propriao por utilidade pblica dos terrenos necessrios e extenso da rede de
gua eesgotos por conta do municpio. Como contrapartida, oferecia aconstruo
de 2 mil casas e um aluguel anual de no mximo 12% do custo real da casa.
Contra aproposio de Maxwell Rudge, articulou-se uma feroz oposio na C-
mara, capitaneada por Pedra Vicente de Azevedo, que defendia o estabelecimento
de critrios gerais para a concesso de direitos para a construo de vilas
operrias e que se manifestou contrariamente aconcesses individualizadas. De-
pois de grande polmica alei foi aprovada, mas um ano depois foi declarada nula
"na pa~ so de terrenos municipaisP
Final ente, em 1900 aprovou-se a Lei 498, que "estabelece prescries
para a construo e sas de habitao operria". A lei determinava um per-
metro urbano (excluindo Brs, Belenzinho, Mooca, Pari, Luz, Barra Funda, Agua
Branca, Ipiranga, Vila Prudente) fora do qual seria permitida a construo de
vilas operrias com padres especiais, que ficariam isentas de impostos
124
municipais, "assim como as empresas que seconstitussem para edific-las"."
(Mapa 3)
P debate em torno dessa questo, e sobretudo as vrias posies que se
estabeleceram no seio da burguesia paulistana representada na Cmara, foi sig-
nificativo para a anlise da relao da legislao urbanstica com o mercado
imobilirio. ~lp\i(rimeiro lugar, havia um pressuposto de que um negcio rentvel
de casas operrias requeria uma utilizao mais intensa do lote euma localizao
fora da "cidade". Com isso consegue-se proteger o valor dos imveis contidos na
rea central ou urbana - como foi sucessivamente denominada nos projetos de
lei - e, ao mesmo tempo, garantir uma alta remunerao do investimento. ~
alta re~nerao_a.d.'linha...fu$tamgnte Eia-PQs.sibilid_~Q.l?_.?!'::.rtar-~!D:maior
nmero de unidades no mesmo terreno, alm das isenes de impostos. Sobre
isso todos estavam de acordo. Divergncias ocorriam quando se tratava de utilizar
terrenos municipais, ou agarantia de concesso e explorao de servios pblicos
para essa finalidade.
Na linha divisria demarcada sobre este tema, de um lado estavam os ~
precisavam dess~or.eB-es.pe.cficQs-~;-dg-0I:llf0,0s-ql:l.pFe8Gindiam-de tais.con-
loes para viabilizar ~!1J legci.o-Na votao da proposta de Rudge, em 1897,
alguns vereadores que se posicionaram contra seu projeto j eram proprietrios
de grandes reas de terreno na rea "liberada" para aedificao das vilas. Alguns,
alm de proprietrios, eram ou haviam sido acionistas de companhias concessio-
nrias de servios pblicos, muitas delas oriundas de concesses do governo
provincial.
Vejamos: Elias Fausto Pacheco J ordo era scio do prefeito conselheiro
Antonio Prado, na Fbrica de Santa Marina Vidraria, localizada na gua Branca.
A fbrica estava situada em uma grande geba, onde tambm foram construdas
casas para moradia dos operrios." O c~l Antonio Proost Rodovalho era
grande proprietrio de terras na capital, foi um dos principais acionistas da Com-
panhia Cantareira (responsvel pelo abastecimento de gua) e da So Paulo Gas
Co., concessionria de iluminao pblica. Era proprietrio da Companhia Loco-
motora, empresa de aluguel de veculos e concessionria do transporte funerrio
da capital. Possua tambm uma fbrica de carros tracionados por animais e
terrenos na rua da Mooca." Pedro Vicente de Azevedo, que foi presidente da
provncia de So Paulo, em 1888-89, foi scio de J oaquim Eugnio de Lima na
Cia. do Viaduto do Ch; era tambm grande herdeiro de datas e aforamentos nos
arredores da capital.
125
Qualquer um desses vereadores poderia se beneficiar imediatamente de
uma lei genrica. Conceder terrenos municipais e vantagens na explorao de ser-
vios pblicos significaria abrir O crculo restrito dos acionistas de servios/pro-
prietrios de terras para uma concorrncia perigosa. Para estes - que, apesar dos
opositores, tambm j se encontravam nesse mercado -, restava a vala comum
da cidade ilegal.
Ao que tudo indica, sem resolver nem de longe o problema da moradia
operria, a lei de 1900 solucionava Q problema de um certo grupo de empreende-
dores, entre eles industriais interessados -em construir casas de aluguel para os
operrios, gara~tind!? para eles, empreendedcres, ,a pos~ilid~de,d~ um investi-
mento de alta'rntabilidade~m<plel\o"wil~ west. A questo, ento, desapareceu
do debate parlamentar. por alguns anos. Mesmo quando reapareceu, em 1908, por
meio de uma nova lei que concedia favores, depois de uma conjuntura agitada
por protestos operrios quanto ao valor dos aluguis epor uma proposta de greve
de inquilinos convocada pela imprensa e sindicatos anarquistas, reiterou as pro-
postas anteriores: favores, isenes etc."
Alm de permitir possibilidades seguras de retomo para grandes investi-
dores, a forma de expanso clandestina era de interesse de massas de imigrantes,
na medida em que representava um dos meios disponveis para sua ascenso
social. A demanda era, desta forma, acomodada, de tal sorte que as nicas pres-
ses e reclamaes por parte dos operrios diziam respeito ao alto custo dos alu-
guis pagos por opes precrias de moradia.
A "questo da moradia", entretanto, aparecia como questo social em con-
junturas de crise e alta inflacionria, sobretudo quando ocorria uma defasagem
entre os nveis salariais e os valores cobrados pelos aluguis. Isto se deu durante
a Prime~l, quando desapareceram do mercado os materiais de
construo, que eram importados. Com exceo da areia, do tijolo eda cal, fabri-
cados aqui, os demais eram europeus: telhas de Marselha, grades e portes, do-
bradias, trincos, vidros, materiais eltricos e hidrulicos, bacias e torneiras, pisos
cermicas eladrilhos hidrulicos, tinta, alm depregos, parafusos, colas e outros
materiais.s? A crise de materiais atingia mais agudamente as construes mais
abastadas, embora interferisse na produo de vilas e casas populares de aluguel.
O resultado foi uma diminuio radical do ritmo de construes e aconseqente
elevao dos aluguis das casas j existentes, conforme demonstra a tabela a
seguir.
126
/
Tabela IX - Preos esalrios em So Paulo
preos salrios
ano alimentao aluguel indstria ferrovia
I
1913 95 94 100
1914 100 100 100 100
1915 117 107 75 101
1916 119 113 86 101
1917 132 119 86 104
1918 148 125 130 122
1919 146 138 160 119
Fonte: Mrio Cardim. "Ensaio de anlise de fatores econmicos efinanceiros do estado de So Paulo
eBrasil". Secretaria da Agricultura, Indstria eComrcio do estado de So Paulo, 1936, apud Wilson
Cano. Op cit., p. 171.
Os preos da comida e do aluguel subiram mais que os salrios, gerando
uma onda de protestos contra o custo de vida e desestabilizando o mercado de
aluguis.
A elevao dos aluguis desestabilizou o mercado de tal forma que, no in-
cio dos anos 20, houve aum~~das presses p.or mudanas em sua estruturao.
As presses resultaram basicamente em uma nova expanso da fronteira,
invadindo a zona rural com arruamentos e ocupaes de terras municipais ou
devolutas." (Veja os mapas 13 e 14)
Porm, o limite para tal expanso era dado pela rede de bondes que, desde
1914, crescia mais no ritmo dos anos anteriores. Nesse ano a rede atingia 230
quilmetros de trilhos, tendo crescido 40 quilmetros em dois anos. Em 1924, a
malha de trilhos tinha uma extenso total de 266 quilmetros - crescera desde
1915 auma razo de 3,5 quilmetros de novas linhas ao ano (o mais baixo ndice
desde a entrada em operaes da Light &Power). Alm disso, a demanda por
energia eltrica por parte da indstria elevou-se muito, e o preo da passagem
estava fixado desde 1900, de tal forma que aLight comeou afazer uma poltica
de economizar energia no transporte e dirigi-Ia alimentao da indstria. A
grande seca de 1924, que determinou um racionamento de energia da ordem de
40%, recrudesceu am a mais asmechdas de ecnomla adotadas: diminuiu o
nmero de viagens e aumentou o espaamento das paradas."
Ao limite de adensamento dado pelo bonde se articulavam duas respostas
do ponto de vista da reestruturao do mercado imobilirio: na regio central,
127
teve incio um processo de verticalizao e-.-nossubrbios populares, aexpanso
da fronteira comeou a se libertar do bonde em percursos percorridos pelos
nibus movidos a diesel:
A cidade vertical e a expanso horizontal ilimitada
Do ponto de vista da legislao urbanstica, o tema da verticalizao foi
ainda cedo introduzido na cidade, quando se estabeleceu, em 1911, que na zona
central e nas ruas da Conceio, Baro de Itapetininga, So J oo e Conselheiro
Crispiniano as construes e reconstrues teriam, no mnimo, trs andares" Foi
na dcada de 1920, entretanto, que a legislao realmente incorporou o tema,
introduzindo a questo dos elevadores e do controle das alturas. A Lei 2 332 de
1920 estabelecia para os edifcios construdos no alinhamento das vias pblicas
as seguintes especificaes de altura: no mnimo de 5 metros, no mximo duas
vezes a largura da rua, quando este for menor do que 9 metros (dois ou trs
andares), no mximo duas vezes e meia alargura da via; quando este for superior
a 9 metros e inferior a 12 metros (cinco a sete andares), ou trs vezes a largura
da rua, quando este for maior do que 12 metros (mais de nove andares). O artigo
seguinte, inspirado no Building Code de New York, abria a possibilidade de
aumentar a altura dos edifcios, desde que se recuasse da via pblica o nmero
de metros necessrios para atingir as larguras de rua tratadas no artigo anterior."
Como, de acordo com adefinio dada pela mesma lei, na zona central no eram
permitidas edificaes recuadas do alinhamento, sinalizava-se claramente para a
verticalizao do Centro, ao mesmo tempo em que se enunciavam seus limites e
critrios. No podemos nos esquecer de que, nesse perodo, uma parte das ruas
da zona central j havia sofrido alargamentos e remodelaes, abrindo maiores
possibilidades de adensamento construtivo.
No entanto, at 1920 os prdios com mais de trs ou quatro pavimentos
eram excees; essa proporo foi crescendo nos anos 20 e, em 1929, os prdios
novos com mais de dois andares j constituam 45% do total de prdios apro-
vados.f Comearam, ento, os conflitos em torno dos limites de altura dos edi-
fcios. O edifcio Sampaio Moreira, em 1924, foi o primeiro acontrariar as dispo-
sies da lei, com 14pavimentos ou 50 metros de altura, na rua Lbero Badar,
de 15 metros de largura. O ento diretor de Obras, Victor da Silva Freire, foi
convencido pelo engenheiro Christiano Stockler das Neves, autor do projeto, a
12