Lei do parcelamento do solo urbano

Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979

Art. 1 O parcelamento do solo para fins urbanos ser regido por esta
Lei.
Pargrafo nico. Os Estados, o Distrito Federal e os Municpios podero
estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei s peculiaridades regionais e locais.

1. Diferena entre solo urbano e solo rural. A Lei 6766/79 traz regras sobre
o parcelamento do solo urbano. A primeira grande questo saber distinguir o solo urbano do solo rural. A identificao da rea como urbana
ou rural definir a normativa aplicvel, bem como o ente federativo competente para legislar sobre a matria.

O Cdigo Tributrio Nacional delega lei municipal a definio de solo

urbano, na forma do art. 32, 1. Traz, no entanto, a exigncia do critrio da oferta de servios pblicos para qualificar o solo como urbano e,
por conseqncia, determinar a incidncia de IPTU. Assim, caso o terreno seja servido de dois dos cinco servios pblicos elencados na lei, ele
ser considerado urbano e, portanto, objeto de IPTU. A jurisprudncia
tambm adota o critrio da destinao econmica para definir o imvel
como rural ou urbano.
Aplicao pelo STJ.
TRIBUTRIO. IPTU E ITR. INCIDNCIA. IMVEL URBANO. IMVEL RURAL.
CRITRIOS A SEREM OBSERVADOS. LOCALIZAO E DESTINAO. DECRETO-LEI N. 57/66. VIGNCIA. (...) O Decreto-Lei n. 57/66, recebido pela
Constituio de 1967 como lei complementar, por versar normas gerais
de direito tributrio, particularmente sobre o ITR, abrandou o princpio da
localizao do imvel, consolidando a prevalncia do critrio da destinao econmica. O referido diploma legal permanece em vigor, sobretudo
porque, alado condio de lei complementar, no poderia ser atingido
pela revogao prescrita na forma do art. 12 da Lei n. 5.868/72 (...). (STJ,
REsp 472628/RS, Rel. Min. Joo Otvio de Noronha, DJ 27.09.2004)

Aplicao pelo STJ.

TRIBUTRIO. IMVEL NA REA URBANA. DESTINAO RURAL. IPTU.
NO-INCIDNCIA. ART. 15 DO DL 57/1966. RECURSO REPETITIVO. ART.

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543-C DO CPC. 1. No incide IPTU, mas ITR, sobre imvel localizado na
rea urbana do Municpio, desde que comprovadamente utilizado em
explorao extrativa, vegetal, agrcola, pecuria ou agroindustrial (art.
15 do DL 57/1966). 2. Recurso Especial provido. Acrdo sujeito ao
regime do art. 543-C do CPC e da Resoluo 8/2008 do STJ. (STJ, REsp
1.112.646/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, DJ 28/08/2009).

O art. 32, 2, CTN traz o conceito de rea de expanso urbana ou urbanizvel. Este dispositivo viabiliza a aplicao da legislao urbanstica em
zonas rurais que interfiram no agrupamento urbano regulado.
O art. 46 da Lei 11977/2009 conceitua em seu inciso I a rea urbana e no
inciso II a rea urbana consolidada.
2. Parcelamento do solo para fins urbanos. A finalidade urbana do imvel
o que determina a aplicao da Lei 6766/79, na forma do art. 1. As
quatro funes primordiais do solo urbano so, segundo a doutrina, moradia, circulao, lazer e trabalho. Para melhor alcanar a funcionalidade
do espao urbano, o Poder Pblico ordena sua ocupao, de modo a
preservar os interesses da populao.
A legislao agrria define o solo rural com base na natureza das terras,
prprias para a agricultura e pecuria, no se importando com a finalidade a ser dada aos novos lotes. Por esta razo, possvel que o mesmo
loteamento seja urbano, por conta de seu uso, e tambm rural, em razo da natureza da terra, na forma do art. 61, 2, Lei 4504/64. Nesta
hiptese, o parcelamento deve observar as normas da Lei 6766/79 e ser
submetido ao crivo do INCRA.
3. Histrico legislativo. A Lei 6766/79 lei federal que estabelece normas
gerais de parcelamento do solo urbano. Revogou parcialmente os Decretos-lei 58/37 e 271/67 e inovou ao tratar o parcelamento do solo urbano
sob a tica pblica. A Lei 6766/79 reconheceu o Estado como sujeito
interessado na adequada ocupao do espao urbano, imputando-lhe
deveres e direitos na dinmica firmada com o proprietrio privado e a
coletividade, moradora e usuria da regio.
Aplicao em concurso.
Procurador do Municpio de Natal 2008. CESPE
No que concerne ao Estatuto da Cidade, assinale a opo correta.
a) O Estatuto da Cidade uma lei nacional de desenvolvimento urbano, exigida internacionalmente, e que regulamenta os instrumentos de poltica
urbana que devem ser aplicados pelos municpios exclusivamente.

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b) Segundo o texto constitucional, o plano diretor o instrumento bsico, de
mbito regional, referente ao desenvolvimento e expanso das cidades, e
sua elaborao atribuio dos estados.
c) O plano diretor deve estabelecer diretrizes referentes a circulao, habitao, patrimnio histrico e gentico e meio ambiente, bem como a outros
aspectos relacionados com o desenvolvimento das cidades, como poltica
educacional, taxa de mortalidade infantil e controle da natalidade.
d) O Estatuto da Cidade uma lei federal exigida constitucionalmente que
regulamenta os instrumentos de poltica urbana que devem ser aplicados
pela Unio, pelos estados e, especialmente, pelos municpios.
Gabarito: letra D

4. Competncia legislativa. A Constituio da Repblica estabeleceu a

competncia concorrente de Unio, Estados e Distrito Federal para legislar sobre Direito Urbanstico, conforme o art. 24, I, CRFB. No mesmo
passo, conferiu aos Municpios competncia para legislar sobre assuntos
de interesse local, na forma do art. 30, I, CRFB.
Assim, por exemplo, compete aos entes municipais estabelecer o zoneamento de cada regio e as limitaes administrativas incidentes no solo
urbano. Na ausncia de lei municipal tratando sobre o tema, aplicarse- o estabelecido pela lei geral, Lei 6766/79. A complementariedade
prevista no pargrafo nico deste artigo deve ser entendida luz dos
dispositivos constitucionais hoje em vigor, preservando a harmonia e independncia federativa.
Aplicao em concurso.
Procurador do Municpio de Aracaju 2007 CESPE
Somente o Distrito Federal (DF) e os territrios podem editar normas gerais
de direito urbanstico, na ausncia de lei federal que vise capacitar os municpios (no caso dos territrios) e as regies administrativas (em se tratando
do DF) para a execuo da poltica urbana municipal. Essas normas tero sua
eficcia suspensa se estiverem em desacordo com as normas gerais estabelecidas pela Unio por meio da lei federal de desenvolvimento urbano.
A afirmativa est errada. A competncia legislativa urbanstica concorrente, na forma do art. 24, I c/c art. 30, I, CRFB e art 1 da Lei 6766/79.
DP/PA-2006.
Da leitura do art. 24, I da Constituio Federal, deduz-se que ao municpio
no cabe o direito de legislar sobre a questo urbana, posto que no se
inclui entre os entes federativos para legislar concorrentemente.
A afirmativa est errada. A competncia legislativa municipal sobre matria urbanstica decorre do art. 30, I, CRFB.

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5. Competncia Administrativa. O art. 21, XX, CRFB confere Unio competncia para instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano. O art.
23, IX, CRFB prev a competncia comum dos trs nveis da federao
para promover a melhorias de habitao e saneamento bsico. Em razo
deste dispositivo, possvel ver programas federais, estaduais e municipais de regularizao fundiria.
CAPTULO I
Disposies Preliminares
Art. 2 O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta Lei e as das
legislaes estaduais e municipais pertinentes.
1 Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados
a edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros
pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes.
2 considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde
que no implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no
prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.
3 (VETADO)
4 Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura bsica cujas
dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor
ou lei municipal para a zona em que se situe.(Includo pela Lei n 9.785,
29.1.99)
5 A infra-estrutura bsica dos parcelamentos constituda pelos equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica,
esgotamento sanitrio, abastecimento de gua potvel, energia eltrica pblica e domiciliar e vias de circulao. (Redao dada pela Lei n 11.445,
de 2007).
6 A infra-estrutura bsica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistir, no
mnimo, de: (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
I vias de circulao; (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
II escoamento das guas pluviais; (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
III rede para o abastecimento de gua potvel; e(Includo pela Lei n
9.785, 29.1.99)
IV solues para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica domiciliar.(Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)

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1. reas de estudo do Direito Urbanstico. O parcelamento do solo urbano

uma das reas de estudo do Direito Urbanstico, juntamente com o zoneamento, a polcia edilcia e o planejamento urbano. Todas elas envolvem normas e princpios dirigidos organizao dos espaos habitveis.

O parcelamento consiste na diviso do solo em pores juridicamente

autnomas e s deve ser promovido pelo proprietrio ou co-proprietrio da rea.

2. Espcies de parcelamento. A redao deste artigo aproveitou a ideia

presente no Decreto-Lei 271/67 para distinguir as espcies de parcelamento. O loteamento e o desmembramento so espcies de parcelamento. A diferena entre eles est na criao de espaos pblicos. Enquanto o loteamento cria ruas, praas, alterando o desenho urbano da
regio, o desmembramento apenas divide o espao privado em unidades menores, no alterando a configurao da cidade. Ambos so meios
de dividir o solo urbano.
O loteamento s surge voluntariamente, ao passo que o desmembramento pode ocorrer por fora de deciso judicial, como ocorre na hiptese de partilha ou arrematao de bens. Nesses casos, no necessria
a elaborao de projeto a ser submetido Prefeitura e levado a registro,
por se tratar de formas mais singelas de parcelar o solo urbano.
O loteamento objeto de registro pblico, ao passo que o desmembramento averbado, na forma do art. 167, III, 4, Lei 6015/73.
Aplicao em concurso.
TJ/AC 2006 juiz CESPE.
Loteamento no se confunde com desmembramento. Ambos so formas
de parcelamento do solo urbano, mas somente o segundo implica a abertura de novas vias de circulao e de logradouros pblicos ou, ainda, o
prolongamento, a modificao ou a ampliao das vias existentes.
A afirmativa est errada. O parcelamento que gera espao pblico, alterando o desenho urbano.
MP/GO 2005.
O desmembramento a subdiviso de gleba em lotes urbanos, com o
aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na
abertura de novas vias e logradouros pblicos, podendo, no entanto, haver
o prolongamento e ampliao das vias existentes.
A afirmativa est errada. No pode haver prolongamento de vias no desmembramento, nem qualquer outra alterao do desenho urbano.

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Fernanda Lousada Cardoso

Aplicao pelo STJ.

ADMINISTRATIVO PARCELAMENTO DO SOLO LOTEAMENTO OBRAS
DE INFRA-ESTRUTURA: RESPONSABILIDADE. 1. Embora conceitualmente
distintas as modalidades de parcelamento do solo, desmembramento e loteamento, com a Lei 9.785/99, que alterou a Lei de Parcelamento do Solo
Lei 6.766/79, no mais se questiona as obrigaes do desmembrador ou
do loteador. Ambos so obrigados a cumprir as regras do plano diretor.
2. As obras de infra-estrutura de um loteamento so debitadas ao loteador, e quando ele oficialmente aprovado, solidariza-se o Municpio. 3.
Obrigao solidria a que se incumbe o loteador, o devedor solidrio acionado pelo Ministrio Pblico. 4. Recurso especial improvido. (STJ, REsp.
2000/00601390, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ 24/05/2004).

3. Remembramento. o oposto do desmembramento. Consiste na unio

de duas unidades, criando uma rea maior. Assim como o desmembramento, no cria espao pblico.
4. Desdobro. O desdobro a repartio do lote, sem necessidade de urbanizao ou venda por oferta pblica. No gera alterao no desenho
urbano da cidade, nem representa a criao de um novo aglomerado populacional. Difere do desmembramento por incidir apenas sobre o lote e
no necessariamente se destinar edificao.
5. Aplicao da Lei 6766/79. A produo dos diversos documentos e a submisso ao controle da Prefeitura s sero exigidas quando o proprietrio do imvel realizar oferta pblica dos terrenos, tendo uma finalidade
comercial nesta alienao. As normas aqui comentadas no se aplicam,
por exemplo, quando se pretende desfazer um condomnio, com a alienao do todo a terceiro, ou ainda quando houver diviso em razo de
deciso judicial.

Do mesmo modo, quando o terreno a ser loteado possui algum valor ambiental, como cobertura de florestas, devero ser observadas as normas
ambientais pertinentes, no bastando a aplicao da lei aqui comentada.

6. Veto ao pargrafo terceiro. O pargrafo terceiro foi vetado por definir

gleba como todo o terreno que no tenha sido objeto de parcelamento
aprovado ou regularizado e registrado em cartrio. Com tal conceito,
seria possvel a prtica de desdobro de lotes pelos particulares, sem a
observncia dos requisitos da Lei 6766/79, que ento se aplicaria apenas
subdiviso de glebas em lotes e no a desdobro destes.
A ausncia de um conceito de gleba no deixa a lei incompleta, porquanto em seu pargrafo quarto h a conceituao de lote, instituto complementar gleba.
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7. Competncia constitucional. Especificamente em relao ao parcelamento, h a previso do art. 30, VIII, CRFB, que d competncia administrativa aos municpios para ordenarem seus territrios.
8. ZHIS. As zonas habitacionais de interesse social, tambm conhecidas
como reas de especial interesse social (AEIS), so estabelecidas em
regies onde o adensamento populacional j intenso, com a diviso
desordenada do solo urbano, como ocorre em favelas e invases. Nesses casos, a lei exige, em razo da situao ftica j consolidada, menos
requisitos para a regularizao e implantao do loteamento urbano. O
art. 47, V, Lei 11977/2009 traz uma definio das zonas especiais de interesse social ZEIS.
Aplicao em concurso.
MPE/RR 2008 CESPE. Quanto ao parcelamento do solo urbano, julgue
os itens subseqentes.
So considerados infra-estrutura bsica os equipamentos urbanos de escoamento de guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio
e abastecimento de gua potvel, de energia eltrica pblica e domiciliar,
bem como as vias de circulao pavimentadas ou no.
A afirmativa est correta.
Para as ZHIS, as exigncias para o parcelamento restringem-se s vias de
circulao, ao escoamento de guas pluviais, rede de abastecimento de
gua potvel e s solues para o esgotamento sanitrio, para a biodigesto de resduos slidos e a energia eltrica domiciliar.
A afirmativa est errada. Aplica-se o art. 2, 6.
Os equipamentos pblicos de educao, sade e lazer no fazem parte
obrigatria da infra-estrutura bsica, salvo no que se refere s ZHIS, onde,
por fora de lei, fica o poder pblico local obrigado a restabelecer as condies mnimas de insero social das comunidades carentes.
A afirmativa est errada. Aplica-se o art. 2, 5.
Art. 3 Somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos
em zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, assim
definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (NR) (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Pargrafo nico. No ser permitido o parcelamento do solo:
I em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, antes de tomadas as
providncias para assegurar o escoamento das guas;

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II em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade

pblica, sem que sejam previamente saneados;
III em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento),
salvo se atendidas exigncias especficas das autoridades competentes;
IV em terrenos onde as condies geolgicas no aconselham a edificao;
V em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio impea condies sanitrias suportveis, at a sua correo.

1. rea Rural. Mais uma vez a lei utiliza a distino entre rea rural e urbana para vedar o parcelamento de reas rurais, adequadamente divididas
em glebas e no em lotes. O loteamento de rea rural capitulado como
crime, previsto no art. 50 desta lei.

A lei igualmente veda o loteamento de reas de risco sade de seus

ocupantes e de regies de preservao ambiental. Tal artigo propicia o
embate entre o desenvolvimento das cidades e a preservao do meio
ambiente, assim como o conflito entre regras urbansticas municipais e
ambientais de nvel federal e estadual.
Aplicao pelo STJ.
RECURSO ESPECIAL. PEDIDO DE REGISTRO DE LOTEAMENTO S MARGENS DE HIDRELTRICA. AUTORIZAO DA MUNICIPALIDADE. IMPUGNAO OFERECIDA PELO MINISTRIO PBLICO. REA DE PROTEO
AMBIENTAL. RESOLUO N. 4/85CONAMA. INTERESSE NACIONAL. SUPERIORIDADE DAS NORMAS FEDERAIS. No que tange proteo ao meio
ambiente, no se pode dizer que h predominncia do interesse do Municpio. Pelo contrrio, escusado afirmar que o interesse proteo ao
meio ambiente de todos e de cada um dos habitantes do pas e, certamente, de todo o mundo. Possui o CONAMA autorizao legal para editar resolues que visem proteo das reservas ecolgicas, entendidas
como as reas de preservao permanentes existentes s margens dos
lagos formados por hidreltricas. Consistem elas normas de carter geral,
s quais devem estar vinculadas as normas estaduais e municipais, nos
termos do artigo 24, inciso VI e 1 e 4, da Constituio Federal e do artigo 6, incisos IV e V, e 1 e 2, da Lei n. 6.938/81. Uma vez concedida
a autorizao em desobedincia s determinaes legais, tal ato passvel
de anulao pelo Judicirio e pela prpria Administrao Pblica, porque
dele no se originam direitos. A rea de 100 metros em torno dos lagos
formados por hidreltricas, por fora de lei, considerada de preservao
permanente e, como tal, caso no esteja coberta por floresta natural ou
qualquer outra forma de vegetao natural, deve ser reflorestada, nos termos do art. 18, caput, do Cdigo Florestal. Qualquer discusso a respeito

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Lei do parcelamento do solo urbano Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979

do eventual prejuzo sofrido pelos proprietrios deve ser travada em ao
prpria, e jamais para garantir o registro, sob pena de irreversvel dano
ambiental. Segundo as disposies da Lei 6.766/79, no ser permitido
o parcelamento do solo em reas de preservao ecolgica (...) (art. 3,
inciso V). Recurso especial provido.(STJ, REsp 194617/PR, Rel. Min. Franciulli Netto, DJ 01/07/2002)

Aplicao pelo STJ.

LEIS AMBIENTAIS. APLICAO. REA URBANA. A Turma, ao prosseguir
o julgamento, por maioria, conheceu do agravo regimental e deu provimento ao REsp para anular o acrdo recorrido e determinar que o
Tribunal a quo realize novo julgamento da apelao na ao popular.
Na espcie, trata-se de construo de supermercado que, segundo o
autor da ao popular e o MPF, violou a legislao ambiental. O Tribunal a quo entendeu que a legislao ambiental inaplicvel rea
urbana ao afirmar que no h de se cogitar de limitaes ambientais
ao direito de construir, dentro de zona urbana, mediante licena da
administrao municipal. Assim o Tribunal a quo deve reexaminar a
causa sob pena de supresso de instncia com a aplicao das normas
atinentes ao meio ambiente (Decreto de Mata Atlntica e Cdigo Florestal) rea urbana. (STJ, AgRg no REsp 664.886-SC, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em 4/2/2010. Informativo STJ 421)

Aplicao em concurso.
MP-RJ XXVII Concurso Prova Especfica
Atravs de lei de poltica urbana um Municpio proibiu edificaes em quadras
de um loteamento, em razo dessas terras constantemente se verem alagadas
com o transbordamento de um rio, sendo vedada concesso de licenas de
obras. O proprietrio de um lote, sem obter a licena para edificar construiu
em seu terreno uma habitao e quando a obra j se encontrava em acabamento nela passou a morar com a famlia. O Municpio embargou administrativamente obstando a finalizao da construo, e a sua Procuradoria ingressou
com ao visando obter autorizao judicial para demolir a casa. O Juiz julgou
extinto o processo entendendo faltar ao Municpio interesse, j que a demolio decorreria do poder de polcia da prpria administrao municipal. Responda fundamentando justificadamente:
a) Pode o municpio administrativamente impedir ao proprietrio de construir?
b) Quanto demolio quem tem razo, o juiz ou o municpio?
O Municpio tem o poder-dever de exercer seu poder de polcia edilcia administrativamente e impedir a construo em rea cujo parcelamento
vedado. Os atos administrativos so dotados de auto-executoriedade e por
esta razo no possui o Municpio necessidade de recorrer ao Judicirio
para realizar aquilo a Constituio lhe determinou como dever, na forma do
art. 30, VIII, CRFB. Por tal motivo, o juiz tem razo em sua deciso.

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Fernanda Lousada Cardoso

MP/SP2005
O parcelamento de solo urbano para formao de chcaras de recreio,
mediante venda de fraes ideais da respectiva gleba de terras, havido
como
a) ilegal, por afrontar as disposies contidas na Lei n. 6.766/79.
b) ilegal, porquanto a formao de chcaras de recreio somente admissvel
em zona rural.
c) legal, uma vez que a Lei n. 6.766/79 admite o parcelamento do solo para
fins urbanos em zonas urbanas, e a finalidade lazer considerada como
destinao urbana.
d) legal, desde que o loteador providencie a infra-estrutura bsica, como equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica,
redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, e de energia
eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao.
e) legal, desde que, alm de toda infra-estrutura bsica, o loteador delimite claramente a rea que cada condmino ocupar no regime de quotas ideais, providenciando as necessrias averbaes margem da respectiva matrcula.
Gabarito: letra A
CAPTULO II
Dos Requisitos Urbansticos para Loteamento
Art. 4 Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I as reas destinadas a sistemas de circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio, bem como a espaos livres de uso pblico,
sero proporcionais densidade de ocupao prevista pelo plano diretor ou
aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. (Redao dada
pela Lei n 9.785, 29.1.99)
II os lotes tero rea mnima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros
quadrados) e frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislao
estadual ou municipal determinar maiores exigncias, ou quando o loteamento se destinar a urbanizao especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos rgos pblicos
competentes;
III ao longo das guas correntes e dormentes e das faixas de domnio pblico das rodovias e ferrovias, ser obrigatria a reserva de uma faixa noedificvel de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigncias da
legislao especfica; (Redao dada pela Lei n 10.932, de 2004)
IV as vias de loteamento devero articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

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