NBR 14.653-2 Imoveis Urbanos Revisada 2010 1

ABNT/CB- 02
2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2

NOVEMBRO:2010
Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos

APRESENTAO
1) Este 2 Projeto de reviso foi elaborado pela Comisso de Estudo de Avaliao na
construo civil - (02:134.02) do Comit Brasileiro da Construo Civil (ABNT/CB-02), nas
reunies de:
16/08/2007
16/10/2007
06/11/2007
13/12/2007
28/02/2008
26/03/2008
08/05/2008
12/06/2008
14/08/2008
25/09/2008
11/11/2008
11/12/2008
05/02/2009
12/03/2009
16/04/2009
26-27/11/2009
11/03/2010
06/05/2010
30/09 e 01/10/2010
28-29/10/2010
2) Este 2 Projeto previsto para cancelar e substituir a ABNT NBR 14653-2:2004, quando
aprovado, sendo que nesse nterim a referida norma continua em vigor;
3) No tem valor Normativo;
4) Aqueles que tiverem conhecimento de qualquer direito de patente devem apresentar esta
informao em seus comentrios, com documentao comprobatria.
5) Este Projeto de Norma ser diagramado conforme as regras de editorao da ABNT quando
de sua publicao como Norma Brasileira.
6) Tomaram parte na elaborao deste Projeto de Reviso:
Participante
Representante
AUTNOMO
Paulo Grandiski
AUTNOMO
Ronaldo Foster Vidal
CAIXA
Antonio Pelli Neto
CAIXA
Benedicto Franco Silveira Netto
CAIXA
Carlos Abrantes de Souza e Silva
CAIXA
Cristina Uematsu de Mendona
CAIXA
Cynthia Marilia Carraro de Assis
NO TEM VALOR NORMATIVO
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CAIXA
Edson Kanagusuko
CAIXA
Emlia Massae Murakami
CAIXA
Franck Esteves Ruffo
CAIXA
Lusa Lima de Holanda
CAIXA
Luiz Guilherme Delgado Sampaio
CAIXA
Mauro Damato
CAIXA
Rubens Alves Dantas
CAIXA
Srgio Anto Paiva
CAIXA
Silvia Mary Cortelletti
CAIXA
Valria Martins Salgado
CREA/ES
Radegaz Nasser Jnior
EMBRAVAL
Jos Fiker
IBAPE
Octvio Galvo Neto
IBAPE/MG
Frederico Correia Lima Coelho
IBAPE/PR
Vera Lucia de Campos C. Shebali
IBAPE/SP
Ana Maria de Biazzi dOliveira
IBAPE/SP
Osrio Accioly Gatto
IGEL
Isabela Beck da Silva Giannakos
SABOYA ENGENHARIA
Maria Clara Saboya Toledo
SOBREA
Domingos de Saboya Barbosa Filho
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Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos

Assets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate
Palavras-chave: Avaliao
Descriptors: Appraisal
Sumrio
Scope
Introduo
1
Escopo
2
Referncias normativas
3
Termos e definies
4
Smbolos e termos abreviados
5
Classificao dos imveis urbanos
6
Procedimentos de excelncia
7
Atividades bsicas
8
Procedimentos metodolgicos
9
Especificao das avaliaes
10 Apresentao do laudo de avaliao
11 Procedimentos especficos
Anexo A (Normativo) Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear
A.1 Introduo
A.2 Pressupostos bsicos
A.3 Testes de significncia
A.4 Poder de explicao
A.5 Variveis dicotmicas
A.6 Cdigos alocados
A.7 Cdigos ajustados
A.8 Diferentes agrupamentos
A.9 Apresentao do modelo
A.10 Avaliao intervalar
Anexo B (Normativo) Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores
Anexo C (informativo) Recomendaes para tratamento de dados por regresso espacial
C.1 Introduo
C.2 Pressupostos bsicos
C.3 Recomendaes
Anexo D (infomativo) Recomendaes para a utilizao de anlise envoltria de dados
(envoltria sob dupla tica) (EDO/DEA)
D.1 Introduo
D.2 Pressupostos bsicos
D.3 Recomendaes
D.4 Estimativa pontual
Anexo E (infomativo) Recomendaes para tratamento de dados por redes neurais
artificiais
E.1 Introduo
E.2 Recomendaes
E.3 Apresentao do modelo
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Prefcio
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) o Foro Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras,
cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizao
Setorial (ABNT/ONS) e das Comisses de Estudo Especiais (ABNT/CEE), so elaboradas por Comisses de
Estudo (ABNT/CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores,
consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros).
Os documentos Tcnicos ABNT so elaborados conforme as regras das Diretivas ABNT, Parte 2.
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito dos ABNT/CB e ABNT/ONS, circulam para Consulta
Nacional entre os associados da ABNT e demais interessados.
A ABNT NBR 14653, sob o ttulo geral Avaliao de bens, tem previso de conter as seguintes partes:
Parte 1: Procedimentos gerais;
Parte 2: Imveis urbanos;
Parte 3: imveis rurais;
Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral;
Parte 6: Avaliao de bens;
Parte 7: Bens de patrimnios histricos e artsticos.
O Escopo deste Projeto de Norma Brasileira em ingls o seguinte:
Scope
This part of ABNT NBR 14653 specifies procedures for the appraisal process of urban property on the following
aspects:
a) typology of urban property;
b) terminology, definitions, symbols and abbreviations;
c) basic activities of the appraisal process;
d) basic methodology;
e) specification of appraisals;
f)
basic requirements of appraisal reports.
Introduo
Esta parte da ABNT NBR 14653 de uso obrigatrio em qualquer manifestao escrita sobre avaliao de
imveis urbanos e visa complementar os conceitos, mtodos e procedimentos gerais especificados na ABNT NBR
14.653-1 para os servios tcnicos de avaliao de imveis urbanos.
Nesta Norma, so utilizadas as formas verbais em conformidade com as Diretivas ABNT, Parte 2. A forma verbal
deve utilizada para indicar os requisitos a serem seguidos rigorosamente. As formas verbais convm que,
recomendvel, recomendado e recomenda-se so utilizadas para indicar que, entre vrias possibilidades,
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uma mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou que um certo modo de proceder prefervel, mas no
necessariamente exigvel.
Escopo
Esta parte da ABNT NBR 14653 fornece os procedimentos para a avaliao de imveis urbanos, quanto a:
a)
classificao da sua natureza;
b)
instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas;
c)
descrio das atividades bsicas;
d)
definio da metodologia bsica;
e)
especificao das avaliaes;
f)
requisitos bsicos de laudos de avaliao.
Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da Norma de avaliao de bens ABNT
NBR 14653-1, no que diz respeito avaliao de imveis urbanos, inclusive glebas urbanizveis, unidades
padronizadas e servides urbanas.
Referncias normativas
Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao deste documento. Para referncias datadas,
aplicam-se somente as edies citadas. Para referncias no datadas, aplicam-se as edies mais recentes do
referido (incluindo emendas).
Leis Federais n 6766/79 e 9785/99, que dispem sobre o parcelamento do solo urbano
Decreto Federal n 81.621/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida
Decreto-Lei n 9760/46, que dispe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha
ABNT NBR 12721:2006, Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao
de edifcios em condomnio Procedimento
ABNT NBR 13752:1996, Percias de engenharia na construo civil
ABNT NBR 14653-1:2001, Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais
ABNT NBR 14653-4:2002, Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos
Termos e definies
Para os efeitos desta Parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se os termos e definies da ABNT NBR 14653-1 e os
seguintes.
3.1
aproveitamento eficiente
aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observada a atual e efetiva
tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente
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3.2
rea de servido
parte do imvel serviente diretamente atingida pela servido
3.3
rea total de construo de unidades em condomnio
rea resultante do somatrio da rea real privativa e da parcela de rea comum a ela atribuda, definidas conforme
a ABNT NBR 12721.
3.4
rea til da unidade
rea real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtrada a rea ocupada pelas paredes e outros elementos
construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao1
3.5
BDI
percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construo
3.6
cdigos ajustados
escala extrada dos elementos amostrais originais por meio de modelo de regresso, com a utilizao de variveis
dicotmicas, para diferenciar as caractersticas qualitativas dos imveis
3.7
cdigos alocados
escala lgica ordenada para diferenciar as caractersticas qualitativas dos imveis
3.8
conciliao
adoo do valor final da avaliao, devidamente justificado, em funo dos resultados obtidos, quando utilizado
mais de um mtodo
3.9
conduta do mercado
prticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transaes
3.10
conjuntura do mercado
conjunto de circunstncias, tais como estrutura, conduta e desempenho, que influenciam no comportamento do
mercado em determinado perodo
3.11
defeitos construtivos
anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa potencial sade ou segurana do usurio,
decorrentes de falhas do projeto, do servio ou do material aplicado na execuo da construo
3.12
depreciao fsica
perda de valor em funo do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude,
deteriorao ou mutilao
1 A rea til da unidade no se confunde com a rea privativa nem com a rea total calculadas conforme a ABNT NBR 12721,
usualmente utilizadas nas matrculas dos Registros de Imveis e nos cadastros municipais para a cobrana de IPTU e outras
finalidades.
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3.13
desempenho do mercado
evidncias da evoluo do mercado, pela anlise do seu comportamento num determinado perodo de tempo
3.14
desmembramento
subdiviso de um terreno em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde
que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem o prolongamento, modificao ou
ampliao dos j existentes
3.15
domnio
direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de algum
3.16
domnio direto
aquele pertencente ao proprietrio do imvel sob o instituto da enfiteuse
3.17
domnio pleno
domnio total, que a soma do domnio til com o domnio direto
3.18
domnio til
direito atribudo ao enfiteuta de se utilizar do imvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos
econmicos
3.19
equipamento comunitrio
benfeitoria que visa atender s necessidades bsicas de sade, educao, transporte, segurana ou lazer da
comunidade
3.20
entidades tcnicas reconhecidas
organizaes e instituies, representativas dos engenheiros de avaliaes e registradas no sistema
CONFEA/CREA
3.21
estado de conservao
situao das caractersticas fsicas de um bem, em um determinado instante, em decorrncia da sua utilizao e
da manuteno a que foi submetido
3.22
estimador
funo baseada nos dados de uma amostra usada para estimar um parmetro da populao
3.23
estimativa de tendncia central
estimativa pontual obtida por um estimador de tendncia central (por exemplo, mdia)
3.24
estimativa pontual
valor obtido para o estimador pontual
3.25
estrutura do mercado
decomposio analtica dos agentes predominantes no mercado
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3.26
frente de referncia
frente da situao paradigma adotada
3.27
frente projetada
projeo da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda, no caso de frente em curva
3.28
frente real
comprimento efetivo da linha divisria do imvel com a via de acesso, em projeo horizontal
3.29
gabarito de altura
altura mxima de uma edificao permitida legalmente para um determinado local
3.30
gleba urbanizvel
terreno passvel de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, por meio de
loteamento, desmembramento ou implantao de empreendimento
3.31
idade estimada
aproximao da idade real do imvel, levando em considerao as suas caractersticas construtivas,
arquitetnicas e funcionais
3.32
idade real
tempo decorrido desde a concluso de fato da construo at a data de referncia adotada no laudo
3.33
imvel alodial
aquele livre de quaisquer nus, encargos, foros ou penses
3.34
imvel com vocao urbana
imvel em local com caractersticas, uso, ocupao, acesso e melhoramentos pblicos disponveis, que
possibilitam sua utilizao imediata para fins urbanos
3.35
imvel dominante
imvel que impe restrio a outro, por servido
3.36
imvel paradigma
imvel hipottico cujas caractersticas so adotadas como padro representativo da regio ou referencial da
avaliao
3.37
imvel serviente
imvel que sofre restrio imposta por servido
3.38
imvel urbano
imvel situado dentro do permetro urbano definido em lei
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3.39
infra-estrutura bsica
equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio,
abastecimento de gua potvel, de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de acesso
3.40
intervalo de confiana
intervalo de valores dentro do qual est contido o parmetro populacional com determinada confiana
3.41
intervalo de predio
estimativa de um intervalo de valores, a partir de dados de mercado observados, dentro do qual novos dados do
mesmo contexto estaro contidos, com determinada probabilidade
3.42
lote
poro de terreno resultante de parcelamento do solo urbano
3.43
loteamento
subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros
pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes
3.44
luvas
quantia estabelecida para assinatura ou transferncia do contrato de locao, a ttulo de remunerao do ponto
comercial
3.45
manuteno
aes preventivas ou corretivas necessrias para preservar as condies normais de utilizao de um bem
3.46
modelo dinmico
modelo no qual as despesas e receitas so previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa
3.47
modelo esttico
modelo que utiliza frmulas simplificadas e que no leva em conta o tempo de ocorrncia das despesas e receitas
3.48
outlier
ponto atpico, identificado como estranho massa de dados
3.49
padro construtivo
qualidade das benfeitorias em funo das especificaes de projetos, materiais, execuo e mo-de-obra
efetivamente utilizados na construo
3.50
p-direito
distncia vertical livre entre o piso e o teto
3.51
percentual de comprometimento de rea
relao entre a rea objeto de gravame e a rea total do imvel
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3.52
percentual de comprometimento de valor
relao entre os valores da rea atingida por um gravame, antes e depois da sua instituio
3.53
planta de valores
representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de terreno ou do imvel numa mesma
data
3.54
polo de influncia
local que, por suas caractersticas, influencia os valores dos imveis, em funo de sua proximidade com o
elemento avaliando
3.55
ponto comercial
bem intangvel que agrega valor ao imvel comercial, decorrente de sua localizao e expectativa de explorao
comercial
3.56
ponto influenciante
ponto atpico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parmetros estimados ou a estrutura
do modelo
3.57
posse
deteno ou ocupao, com ou sem fruio, de coisa ou direito
3.58
profundidade equivalente
resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente projetada principal
3.59
quota parte
nmero atribudo a uma frao ideal
3.60
renda
fruto da explorao de bens ou direitos, ou aplicao de capital
3.61
segmento de rea diretamente desmembrvel
parte de um terreno com frente para vias ou logradouros pblicos oficiais, passvel de aproveitamento econmico
e legal
3.62
terreno de fundo
aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pblica por um corredor de acesso
3.63
terreno encravado
aquele que no se comunica com a via pblica
3.64
terreno interno
aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessrio da malha viria do Municpio ou
de propriedade de particulares, e que no consta oficialmente na Planta Genrica de Valores do Municpio
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3.65
terrenos acrescidos de marinha
terrenos formados, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos
de marinha2
3.66
terrenos de marinha
terrenos em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posio da linha do
preamar-mdio de 1831, sendo os situados no continente, na costa martima, nas ilhas e nas margens dos rios e
lagoas, at onde se faa sentir a influncia das mars, ou contornando as ilhas situadas em zonas onde se faa
sentir a influncia das mars3
3.67
testada
medida da frente do imvel
3.68
unidade imobiliria padronizada
imvel de ocorrncia usual e repetitiva no mercado imobilirio, comprovada atravs de pesquisa especfica, e
identificado de acordo com suas caractersticas construtivas
3.69
validao
procedimento destinado a testar o modelo utilizado na avaliao ou o seu resultado (por exemplo, a utilizao de
dados de mercado conhecidos, mas no empregados na elaborao do modelo)
3.70
valor arbitrado
valor pontual adotado como resultado final da avaliao, dentro dos limites do campo de arbtrio estabelecido
nesta norma
3.71
valor deprecivel
diferena entre o custo de reproduo da benfeitoria e o seu valor residual
3.72
variveis independentes
variveis que do contedo lgico variao dos preos de mercado coletados na amostra
3.73
variveis qualitativas
variveis que no podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com
atributos inerentes ao bem
3.74
variveis quantitativas
variveis que podem ser medidas ou contadas
3.75
varivel dependente
varivel cujo comportamento se pretende explicar pelas variveis independentes
2 Ver Decreto Lei n 9760 de 5/9/1946, Seo II, artigo 3.

3 Ver Decreto Lei n 9760 de 5/9/1946, Seo II, artigo 2.
9/51
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3.76
varivel dicotmica
varivel que assume apenas duas posies 4
3.77
varivel proxy
varivel utilizada para substituir outra de difcil mensurao e que se presume guardar com ela relao de
pertinncia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado
3.78
vcio
anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servios, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam,
causando transtornos ou prejuzos materiais ao consumidor
3.79
vcio construtivo
vcio que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construo ou de execuo
3.80
vcio de utilizao
vcio que decorre de uso inadequado ou de falha na manuteno
3.81
vocao do imvel
uso presumivelmente mais adequado de determinado imvel em funo das caractersticas prprias e do entorno,
respeitadas as limitaes legais
Smbolos e termos abreviados
As notaes adotadas pelo engenheiro de avaliaes devem ser devidamente explicitadas no laudo, indicando-se
tambm suas respectivas unidades de medida, de acordo com o Decreto Federal 81 621, de 03/05/78.
Classificao dos imveis urbanos5
5.1 Quanto ao uso

a)
residencial;
b)
comercial;
c)
industrial;
d)
institucional;
e)
misto.
5.2 Quanto ao tipo do imvel

a)
terreno (lote ou gleba);
b)
apartamento;
4 As variveis dicotmicas tambm so conhecidas na literatura como variveis binrias, dummies, de estado, zero-um e
outros termos.
5 A classificao no exaustiva.
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c)
casa;
d)
escritrio (sala ou andar corrido);
e)
loja;
f)
galpo;
g)
vaga de garagem;
h)
misto;
i)
hotis e motis;
j)
hospitais;
k)
escolas;
l)
cinemas e teatros;
m) clubes recreativos;
n)
prdios industriais.
5.3 Quanto ao agrupamento dos imveis

a)
loteamento;
b)
condomnio de casas;
c)
prdio de apartamentos;
d)
conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos);
e)
conjunto de salas comerciais;
f)
prdio comercial;
g)
conjunto de prdios comerciais;
h)
conjunto de unidades comerciais;
i)
complexo industrial.
Procedimentos de excelncia
Consultar Seo 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.
Atividades bsicas
recomendvel que o engenheiro de avaliaes, ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliao,
esclarea aspectos essenciais para a adoo do mtodo avaliatrio e eventuais nveis de fundamentao e
preciso que se pretende atingir, entre outros:
finalidade: locao, aquisio, doao, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis,
seguro, arrematao, adjudicao e outros;
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objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locao; outros valores, tais como: valor em risco, valor
patrimonial, custo de reedio, valor de liquidao forada, valor de desmonte (ver definio na ABNT NBR
14653-4:2002); indicadores de viabilidade e outros;
prazo-limite para apresentao do laudo;
condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.
7.1 Documentao
Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.
7.2 Legislao a consultar

Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries
(inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imvel.
7.3 Vistoria
Alm do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descrito em 7.3.1 a 7.3.4.
7.3.1
Caracterizao da regio
aspectos gerais: anlise das condies econmicas, polticas e sociais, quando relevantes para o mercado,
inclusive usos anteriores atpicos ou estigmas;
aspectos fsicos: condies de relevo, natureza predominante do solo, condies ambientais;
localizao: situao no contexto urbano, com indicao dos principais plos de influncia;
uso e ocupao do solo: confrontar a ocupao existente com as leis de zoneamento e uso do solo do
municpio, para concluir sobre as tendncias de modificao a curto e mdio prazos;
infra-estrutura urbana: sistema virio, transporte coletivo, coleta de resduos slidos, gua potvel, energia
eltrica, telefone, redes de cabeamento para transmisso de dados, comunicao e televiso, esgotamento
sanitrio, guas pluviais e gs canalizado;
atividades existentes: comrcio, indstria e servio;
equipamentos comunitrios: segurana, educao, sade, cultura e lazer.
7.3.2 Caracterizao do terreno
localizao: situao na regio e na via pblica, com indicao de limites e confrontaes definidas de acordo
com a posio do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
utilizao atual e vocao, em confronto com a legislao em vigor;
aspectos fsicos: dimenses, forma, topografia, superfcie, solo;
infra-estrutura urbana disponvel;
restries fsicas e legais ao aproveitamento;
sub ou superaproveitamento.
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7.3.3 Caracterizao das edificaes e benfeitorias
aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos, comparados com a documentao disponvel;
aspectos arquitetnicos, paisagsticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;
adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a regio;
condies de ocupao;
patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme definidas na ABNT
NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variao dos preos relativos dos elementos
amostrais.
7.3.4 Edificaes e benfeitorias no documentadas

No caso da existncia de edificaes e benfeitorias que no constem na documentao, observar o disposto em
7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.
7.3.5
Situaes especiais
7.3.5.1 Vistoria por amostragem

Na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem
aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, o engenheiro
de avaliaes deve definir o tamanho da amostra utilizando critrios estatsticos.
7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria
Quando no for possvel o acesso do avaliador ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo de
avaliao. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliao
pode prosseguir com base nos elementos que for possvel obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:
a)
descrio interna;
b)
no caso de apartamentos, escritrios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de reas comuns, a vistoria
de outras unidades do mesmo edifcio e informaes da respectiva administrao;
c)
no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.
As consideraes hipotticas sobre o imvel, que configuram a situao paradigma, devem estar claramente
explicitadas no laudo de avaliao.
7.3.5.3 Planta de valores
Nas avaliaes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de
aferir os critrios e percepes considerados no cadastro.
Procedimentos metodolgicos
Na aplicao dos mtodos avaliatrios referidos na Seo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomendam-se os
procedimentos metodolgicos relacionados em 8.1 a 8.3.
8.1 Procedimentos gerais

8.1.1 Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel preferir o mtodo comparativo direto de
dados de mercado, conforme definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.
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8.1.2 Quando couber e o objetivo for a identificao do valor de mercado, recomendvel que sejam
apresentadas consideraes quanto ao aproveitamento eficiente do imvel.
8.1.3 Nos mercados em transio recomendvel a anlise e diagnstico da situao do mercado,
eventualmente com a adoo de outro enfoque, procedendo-se conciliao.
8.1.4
Mtodos utilizados no detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho.
8.2 Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos

8.2.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado
8.2.1.1 Planejamento da pesquisa
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra representativa de dados
de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda
a evidncia disponvel. Esta etapa que envolve estrutura e estratgia da pesquisa deve iniciar-se pela
caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos existentes ou hipteses
advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor.
Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a tendncia de
formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel dependente.
A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na coleta e
anlise dos dados, como a seleo e abordagem de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise
(quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas,
roteiros de entrevistas, entre outros).
8.2.1.2 Identificao das variveis do modelo
8.2.1.2.1 Varivel dependente
Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma investigao no mercado em relao
sua conduta e s formas de expresso dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de referncia,
formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.
8.2.1.2.2
Variveis independentes
As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo, rea, frente), de localizao (como
bairro, logradouro, distncia ao plo de influncia, entre outros) e econmicas (como oferta ou transao, poca e
condio do negcio vista ou a prazo). As variveis devem ser escolhidas com base em teorias existentes,
conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos,
pois algumas variveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes na
explicao do comportamento da varivel explicada e vice-versa.
Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As diferenas qualitativas das
caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:
a)
pelo emprego de tantas variveis dicotmicas quantas forem necessrias, especialmente quando a
quantidade de dados for abundante e puderem ser preservados os graus de liberdade necessrios
modelagem estatstica definidos nesta Norma (por exemplo, aplicao de condies booleanas do tipo maior
do que ou menor do que, sim ou no);
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b)
pelo emprego de variveis proxy6, por exemplo:

custos unitrios bsicos de entidades setoriais, para expressar padro construtivo;
ndice fiscal, ndice de desenvolvimento humano, renda mdia do chefe de domiclio, nveis de renda da
populao, para expressar localizao;
coeficientes de depreciao para expressar estado de conservao das benfeitorias;
valores unitrios de lojas em locao para expressar a localizao na avaliao de lojas para venda;
c) por meio de cdigos ajustados, quando seus valores so extrados da amostra com a utilizao dos
coeficientes de variveis dicotmicas que representem cada uma das caractersticas. O modelo intermedirio
gerador dos cdigos deve constar no laudo de avaliao (ver A.7);
d) por meio de cdigos alocados construdos de acordo com A.6.
8.2.1.3
Levantamento de dados de mercado
8.2.1.3.1 Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

8.2.1.3.2 O levantamento de dados tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa para explicar o
comportamento do mercado no qual o imvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatrio.
Nesta etapa o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta dados e informaes confiveis
preferentemente a respeito de negociaes realizadas e ofertas, contemporneas data de referncia da
avaliao, com suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao.
8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel e identificadas. A identificao das fontes
pode ser dispensada de comum acordo entre as partes contratantes.
8.2.1.3.4 Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas caractersticas verificadas pelo engenheiro de
avaliaes.
8.2.1.3.5 Os dados de oferta so indicaes importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se considerar
superestimativas que em geral acompanham esses preos e, sempre que possvel, quantific-las pelo confronto
com dados de transaes.
8.2.1.3.6 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informaes que impliquem opinies subjetivas do
informante e recomenda-se:
a)
visitar cada imvel tomado como referncia, com o intuito de verificar, tanto quanto possvel, todas as
informaes de interesse;
b)
atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
c)
confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados
coletados.
8.2.1.4
8.2.1.4.1
Tratamento de dados
Preliminares
recomendvel, preliminarmente, a sumarizao das informaes obtidas sob a forma de grficos que mostrem
as distribuies de freqncia para cada uma das variveis, bem como as relaes entre elas. Nesta etapa,
6 Observao: as variveis proxy, conforme definidas em 3.77, no devem ser confundidas com a atribuio de cdigos
alocados, nem obtidas de relaes ou conceitos deduzidos da prpria amostra.
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verificam-se o equilbrio da amostra, a influncia das variveis que presumivelmente expliquem a variao dos
preos a forma dessa variao, possveis dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre outros.
Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenas a priori do engenheiro de avaliaes,
bem como permitir a formulao de novas hipteses.
Nos casos de transformao de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preo vista, esta
deve ser realizada com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e representativa da mdia praticada
pelo mercado, data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em funo da qualidade e da quantidade de
dados e informaes disponveis:
tratamento por fatores: homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados por estudos conforme
8.2.1.4.2, e posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados.
tratamento cientfico: tratamento de evidncias empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve
induo de modelo validado para o comportamento do mercado.
Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado, uma vez que no
considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientficos na sua elaborao,
desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o exame final dos resultados.
O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de preos observados na abscissa versus
valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da bissetriz do primeiro
quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validao.
A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:
a) correta identificao dos dados de mercado, com especificao e quantificao das principais variveis
levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo;
b) iseno das fontes de informao;
c) identificao das fontes de informao, observada a exceo contida em 8.2.1.3.3;
d)
nmero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentao;
e)
sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito sua situao, destinao, ao grau
de aproveitamento e s caractersticas fsicas; diferenas relevantes perante o avaliando, devem ser tratadas
adequadamente nos modelos adotados;
f)
insero de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o engenheiro de avaliaes
deve se certificar de ter contemplado as diferenas significativas entre esses grupos, sendo obrigatria a
verificao da influncia das interaes entre as variveis.
Recomenda-se a incluso dos endereos completos dos dados de mercado.

8.2.1.4.2
Tratamento por fatores
O tratamento por fatores aplicvel a uma amostra composta por dados de mercado com as caractersticas mais
prximas possveis do imvel avaliando.
Os fatores devem ser calculados por metodologia cientfica, como citado em 8.2.1.4.3, justificados do ponto de
vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente. Devem caracterizar claramente sua
validade temporal e abrangncia regional e ser revisados no prazo mximo de quatro anos ou em prazo inferior,
sempre que for necessrio. Podem ser:
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a)
calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades tcnicas
regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem como por universidades ou entidades pblicas com
registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia
ou arquitetura;
b)
deduzidos ou referendados pelo prprio engenheiro de avaliaes, com a utilizao de metodologia cientfica,
conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia, a amostragem e os clculos que lhes deram origem sejam
anexados ao Laudo de Avaliao.
No caso de utilizao de tratamento por fatores, deve ser observado o Anexo B.

8.2.1.4.3
Tratamento cientfico
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao de valores, seus
pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser intentadas medidas
corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e preciso.
Outras ferramentas analticas para a induo do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo
engenheiro de avaliaes, tais como regresso espacial, anlise envoltria de dados e redes neurais artificiais,
podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico e prtico, com a incluso de
validao, quando pertinente.
Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as caractersticas e fundamentos bsicos dessas ferramentas
analticas, em carter informativo, visando sua difuso para o desenvolvimento tcnico da engenharia de
avaliaes.
No caso de utilizao de modelos de regresso linear, deve ser observado o Anexo A.
8.2.1.5
Campo de arbtrio
8.2.1.5.1
O campo de arbtrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 o intervalo com amplitude de 15%,
para mais e para menos, em torno da estimativa de tendncia central utilizada na avaliao.
8.2.1.5.2
O campo de arbtrio pode ser utilizado quando variveis relevantes para a avaliao do imvel no
tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por inexistncia de fatores de
homogeneizao aplicveis ou porque essas variveis no se apresentaram estatisticamente significantes em
modelos de regresso, desde que a amplitude de at mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as
influncias no consideradas e que os ajustes sejam justificados.
8.2.1.5.3
Quando a amplitude do campo de arbtrio no for suficiente para absorver as influncias no
consideradas, o modelo insuficiente para que a avaliao possa atingir o grau mnimo de fundamentao no
mtodo comparativo direto de dados de mercado e esse fato deve ser consignado no laudo.
8.2.1.5.4 O campo de arbtrio no se confunde com o intervalo de confiana de 80 % calculado para definir o grau
de preciso da estimativa.
8.2.2
Mtodo involutivo
O mtodo involutivo, conforme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas descritas
em 8.2.2.1 a 8.2.2.10.
8.2.2.1 Vistoria
Deve ser realizada de acordo com 7.3.
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8.2.2.2 Projeto hipottico
Na concepo do projeto hipottico, o engenheiro de avaliaes deve verificar o aproveitamento eficiente para o
imvel avaliando, como definido em 3.1.
8.2.2.3 Pesquisa de valores
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do mtodo comparativo direto de dados de
mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobilirio projetado para a
situao hipottica adotada e sua variao ao longo do tempo.
8.2.2.4
Previso de receitas
As receitas de venda das unidades do projeto hipottico so calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.2.3,
considerados a eventual valorizao imobiliria, preferencialmente inferida, a forma de comercializao
identificada na conduta do mercado e o tempo de absoro em face da evoluo conjuntural no mercado e
evidncias de seu desempenho.
8.2.2.5
Levantamento do custo de produo do projeto hipottico
Este levantamento corresponde apurao dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaborao e aprovao de
projetos, necessrios transformao do imvel para as condies do projeto hipottico.
8.2.2.6
Previso de despesas adicionais
Podem ser includas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:

a)
de compra do imvel;
b)
de administrao do empreendimento, inclusive vigilncia;
c)
com impostos, taxas e seguros;
d)
com publicidade;
e)
com a comercializao das unidades.
8.2.2.7
Margem de lucro do incorporador
Quando for usada margem de lucro em modelos que no utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser
considerada proporcional ao risco do empreendimento, que est diretamente ligado quantidade de unidades
resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro
adotada em modelos estticos deve ter relao com o que praticado no mercado.
8.2.2.8
Prazos
No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se que:

a)
o prazo para a execuo do projeto hipottico seja compatvel com as suas caractersticas fsicas,
disponibilidade de recursos, tecnologia e condies mercadolgicas;
b)
o prazo para a venda das unidades seja compatvel com a estrutura, conduta e desempenho do mercado.
8.2.2.9
Taxas
No caso de adoo de modelos dinmicos recomenda-se explicitar as taxas de valorizao imobiliria, de

evoluo de custos e despesas, de juros do capital investido e a mnima de atratividade.
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8.2.2.10
Modelo
A avaliao pode ser realizada com a utilizao dos seguintes modelos, em ordem de preferncia:
a)
por fluxos de caixa especficos;
b)
com a aplicao de modelos simplificados dinmicos;
c)
com a aplicao de modelos estticos.
8.2.3
Mtodo da renda
As avaliaes de empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros) devem observar as
prescries da ABNT NBR 14653-4:2002. No caso de avaliao de imvel que no se enquadre na situao
anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4.
8.2.3.1
Estimao das receitas e despesas
Em funo do tipo de imvel que se pretende avaliar so levantadas todas as despesas necessrias sua
manuteno e operao, impostos etc., e receitas provenientes da sua explorao.
8.2.3.2
Montagem do fluxo de caixa
A montagem do fluxo de caixa feita com base nas despesas e receitas previstas para o imvel e suas
respectivas pocas.
8.2.3.3
Estabelecimento da taxa mnima de atratividade
Esta taxa estimada em funo das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de
capitais e, tambm, dos riscos do negcio.
8.2.3.4
Estimao do valor do imvel
O valor mximo estimado para o imvel representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa
mnima de atratividade.
8.2.4
Mtodo evolutivo
A composio do valor total do imvel avaliando pode ser obtida atravs da conjugao de mtodos, a partir do
valor do terreno, considerados o custo de reproduo das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de
comercializao, ou seja:
VI = ( VT + CB ) . FC
Onde:
VI o valor do imvel;
VT o valor do terreno;
CB o custo de reedio da benfeitoria;
FC o fator de comercializao.
A aplicao do mtodo evolutivo exige que:
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a)
o valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade
deste, pelo mtodo involutivo;
b)
as benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo mtodo da quantificao
de custo;
c)
o fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a
unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.
8.2.4.1 Quando o imvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente
preponderante, o engenheiro de avaliaes deve analisar a adequao das benfeitorias, ressaltar o subaproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os clculos correspondentes.
8.2.4.2 Quando puder ser empregado, o mtodo evolutivo pode ser considerado mtodo eletivo para a avaliao
de imveis cujas caractersticas sui generis impliquem a inexistncia de dados de mercado em nmero suficiente
para a aplicao do mtodo comparativo direto de dados de mercado.
8.2.4.3 O mtodo evolutivo pode tambm ser empregado quando se deseja obter o valor do terreno ou o custo de
reedio da benfeitoria a partir do conhecimento do seu valor total, considerada a equao de 8.2.4.
8.3 Mtodos para identificar o custo de um imvel

Os mtodos a seguir so recomendados para a identificao do custo de todos os tipos de imveis, inclusive os
que compem os empreendimentos objeto da ABNT NBR 14653-4.
8.3.1
Mtodo da quantificao do custo
Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitrio bsico de
construo ou por oramento, com citao das fontes consultadas.
8.3.1.1
Identificao de custo pelo custo unitrio bsico (ABNT NBR 12721)
8.3.1.1.1
Vistoria
Tem como objetivo principal examinar as especificaes dos materiais aplicados, para estimao do padro
construtivo, a tipologia, o estado de conservao e a idade aparente.
8.3.1.1.2
Clculo da rea equivalente de construo
A rea equivalente de construo deve ser calculada de acordo com a seguinte frmula, em consonncia com o
previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prdios em condomnio:
n
S = Ap + ( Aqi Pi )
i
Onde:
S a rea equivalente de construo;
Ap a rea construda padro;
Aqi a rea construda de padro diferente;
Pi o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro diferente e a rea
padro, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721.
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8.3.1.1.3
Estimao do custo de construo
Para a estimao do custo de construo pode-se aplicar o modelo a seguir:
C = [ CUB +
OE + OI + ( OFe OFd )
](1 + A )(1 + F )(1 + L )
S
Onde:
C o custo unitrio de construo por metro quadrado de rea equivalente de construo;
CUB o custo unitrio bsico;
OE o oramento de elevadores;
OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteo contra
incndio, centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao, projetos etc.;
OFe o oramento de fundaes especiais;
OFd o oramento de fundaes diretas;
S a rea equivalente de construo, de acordo com a ABNT NBR 12721;
A a taxa de administrao da obra;
F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo;
L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora.
8.3.1.2
8.3.1.2.1
Identificao do custo pelo oramento detalhado

Vistoria
A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificaes dos materiais aplicados, o
estado de conservao e a idade estimada.
8.3.1.2.2
Levantamento dos quantitativos
Nesta etapa so levantados todos os quantitativos de materiais e servios aplicados na obra.

8.3.1.2.3
Pesquisa de custos
De acordo com as especificaes dos materiais e servios utilizados para execuo da benfeitoria, coletam-se os
seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas.
8.3.1.2.4
Preenchimento da planilha oramentria
O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR 12721, onde so
discriminados todos os servios, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitrio, o custo total e
a fonte de consulta.
8.3.1.3
Depreciao fsica
O clculo da depreciao fsica pode ser realizado de forma analtica por meio de oramento necessrio
recomposio do imvel na condio de novo ou por meio da aplicao de coeficiente de depreciao, que leve
em conta a idade e o estado de conservao. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor deprecivel.
8.3.1.4
Custo de reedio da benfeitoria
O custo de reedio da benfeitoria o resultado da subtrao do custo de reproduo da parcela relativa

depreciao.
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8.3.2
Mtodo comparativo direto de custo
A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra composta por
imveis de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais
do mtodo comparativo direto de dados de mercado.
Especificao das avaliaes
9.1 Generalidades
9.1.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes,
como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante
do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas
no representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este
depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de
fixao a priori.
9.1.2 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescries desta Norma sero denominados Laudos de
Avaliao. O grau de fundamentao atingido deve ser explicitado no corpo do laudo. Nos casos em que o grau
mnimo I no for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de especificao que no
puderam ser atendidos e os procedimentos e clculos utilizados na identificao do valor.
9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de
especificao, em comum acordo entre as partes.
9.2
Mtodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo
9.2.1 O grau de fundamentao, no caso de utilizao de modelos de regresso linear, deve ser determinado
conforme a Tabela 1, observando de 9.1 a 9.2.
Tabela 1 Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Grau
Item
Descrio
III
II
Caracterizao do
imvel avaliando
Completa quanto a
todas as variveis
analisadas
Completa quanto s
variveis utilizadas no
modelo
Adoo de situao
paradigma
Quantidade
mnima de dados
de mercado,
efetivamente
utilizados
6 (k + 1), onde k o
nmero de variveis
independentes
4 (k + 1), onde k o
nmero de variveis
independentes
3 (k + 1), onde k o
nmero de variveis
independentes
Identificao dos
dados de mercado
Apresentao de
informaes relativas a
todos os dados e
variveis analisados na
modelagem, com foto e
caractersticas
observadas no local
pelo autor do laudo
Apresentao de
todos os dados e
variveis analisados na
modelagem
Apresentao de
informaes relativas aos
dados e variveis
efetivamente utilizados
no modelo
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Admitida para apenas

uma varivel, desde que:
Extrapolao
No admitida
a) as medidas das
caractersticas do
imvel avaliando no
sejam superiores a
100 % do limite
amostral superior, nem
inferiores metade do
limite amostral inferior;
b) o valor estimado no
ultrapasse 15 % do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para a
referida varivel, em
mdulo
Nvel de
significncia
(somatrio do
valor das duas
caudas) mximo
para a rejeio da
hiptese nula de
cada regressor
(teste bicaudal)
10 %
20 %
Admitida, desde que:

a) as medidas das
caractersticas do
imvel avaliando no
sejam superiores a
100 % do limite
amostral superior,
nem inferiores
metade do limite
amostral inferior;
b) o valor estimado no
ultrapasse 20 % do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para as
referidas variveis, de
per si e
simultaneamente, e
em mdulo
30 %
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Tabela 1 (continuao)
Grau
Item
Descrio
Nvel de
significncia
mximo admitido
para a rejeio da
hiptese nula do
modelo atravs do
teste F de
Snedecor
III
II
1%
2%
5%
9.2.1.1 Para atingir o grau III, so obrigatrias:

a) apresentao do laudo na modalidade completa;
b) apresentao da anlise do modelo no laudo de avaliao, com a verificao da coerncia do comportamento
da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades em torno do ponto de
estimao.
c) identificao completa dos endereos dos dados de mercado usados no modelo, bem como das fontes de
informao;
d) adoo da estimativa de tendncia central.
9.2.1.2 permitido ao engenheiro de avaliaes fazer ajustes prvios nos atributos dos dados de mercado, sem
prejuzo do grau de fundamentao, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguintes:
a) converso de valores a prazo em valores vista, com taxas de desconto praticadas no mercado na data de
referncia da avaliao;
b) converso de valores para a moeda nacional na data de referncia da avaliao;
c) converso de reas reais de construo em reas equivalentes, desde que com base em coeficientes
publicados (por exemplo, os da ABNT NBR 12721) ou inferidos no mercado;
d) incorporao de luvas ao aluguel, com a considerao do prazo remanescente do contrato e taxas de
desconto praticadas no mercado financeiro.
9.2.1.3 permitida a utilizao de tratamento prvio dos preos observados, limitado a um nico fator de
homogeneizao, desde que fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem prejuzo dos ajustes citados em 9.2.1.2
(exemplo: aplicao do fator de fonte para a transformao de preos de oferta para as condies de transao).
9.2.1.4 Recomenda-se a no extrapolao de variveis que presumivelmente explicariam a variao dos preos e
que no foram contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbtrio no for suficiente para as
compensaes necessrias na estimativa de valor.
9.2.1.5 O engenheiro de avaliaes deve analisar o modelo, com a verificao da coerncia da variao das
variveis em relao ao mercado, bem como o exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimao.
9.2.1.6 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os
seguintes critrios:
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a)
na Tabela 1, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens;
b)
o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;
c)
o enquadramento global do laudo quanto fundamentao deve considerar a soma de pontos obtidos para o
conjunto de itens, atendendo Tabela 2.
9.2.1.6.1 No caso de amostras homogneas7, ser adotada a Tabela 1, com as seguintes particularidades:
a) sero admitidos os itens 3 e 4 apenas no Grau III, de forma a ficar caracterizada a homogeneidade;
b) ser atribudo o Grau III para os itens 5 e 6, por ser nulo o modelo de regresso.
Tabela 2 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de

modelos de regresso linear
9.2.2
Graus
III
II
Pontos mnimos
16
10
Itens obrigatrios
2, 4, 5 e 6 no grau
III e os demais no
mnimo no grau II
2, 4, 5 e 6 no mnimo
no grau II e os demais
no mnimo no grau I
Todos, no mnimo
no grau I
Grau de fundamentao com o uso do tratamento por fatores, conforme a Tabela 3.
Para o atendimento Tabela 3, observar as Sees de 9.1 a 9.2.

Tabela 3 Grau de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores
III
Grau
II
Caracterizao do
imvel avaliando
Completa quanto a
todos os fatores
analisados
Completa quanto aos

fatores utilizados no
tratamento
Adoo de situao
paradigma
Quantidade mnima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
12
Identificao dos dados

de mercado
Apresentao de
informaes relativas
a todas as
caractersticas dos
dados analisadas,
com foto e
caractersticas
observadas pelo
autor do laudo
Apresentao de
todas as caractersticas
dos dados analisadas
Apresentao de
informaes relativas
a todas as
caractersticas dos
dados
correspondentes aos
fatores utilizados
Item
Descrio
7 Em caso de dvida sobre a homogeneidade da amostra, esta pode ser analisada por meio da Distncia de Mahalanobis
entre os elementos amostrais e o centride amostral.
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Tabela 3 (continuao)
Item
Descrio
Intervalo admissvel de
ajuste para o conjunto
de fatores
III
Grau
II
0,80 a 1,25
0,50 a 2,00
0,40 a 2,50 a
No caso de utilizao de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissvel de ajuste de 0,80 a 1,25, pois desejvel
que, com um nmero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterognea.
9.2.2.1
Para atingir o Grau III so obrigatrias:
a) apresentao do laudo na modalidade completa;

b) identificao completa dos endereos dos dados de mercado, bem como das fontes de informao;
c) valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendncia central.
9.2.2.2
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os
seguintes critrios:
a)
na Tabela 3, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e itens;
b)
o atendimento a cada exigncia do Grau I ter 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos;
c)
o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo Tabela 4.
Para o atendimento Tabela 4, observar as Sees de 9.1 a 9.2.
Tabela 4 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de

utilizao de tratamento por fatores
9.2.3
Graus
III
II
Pontos mnimos
10
Itens obrigatrios
Itens 2 e 4 no grau
III, com os demais
no mnimo no grau II
Itens 2 e 4 no mnimo
no grau II e os demais
no mnimo no grau I
Todos, no mnimo no
grau I
Grau de preciso confome a Tabela 5.

Tabela 5 Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear
ou do tratamento por fatores
Descrio
Amplitude do intervalo de confiana de 80
% em torno da estimativa de tendncia
central
III
30 %
Grau
II
40 %
I
50 %
Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiana ultrapassar 50%, no h classificao do resultado quanto preciso e
necessria justificativa com base no diagnstico do mercado.
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9.3
Mtodo da quantificao de custo
Conforme a Tabela 6.
Para o atendimento Tabela 6, observar as Sees 9.1 a 9.3.
Tabela 6 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao de custo de
benfeitorias
Item
Descrio
Graus
II
III
I
Pela utilizao de
custo unitrio bsico
para projeto
diferente do projeto
padro, com os
devidos ajustes
Estimativa do custo
direto
Pela elaborao de
oramento, no mnimo
sinttico
Pela utilizao de custo

unitrio bsico para
projeto semelhante ao
projeto padro
BDI
Calculado
Justificado
Arbitrado
Depreciao fsica
Calculada por
levantamento do custo
de recuperao do
bem, para deix-lo no
estado de novo
Calculada por mtodos

tcnicos consagrados,
considerando-se idade,
vida til e estado de
conservao
Arbitrada
ou
Casos de bens novos
ou projetos hipotticos
9.3.1
Para atingir o Grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.
9.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os
seguintes critrios:
a)
na Tabela 6, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens;
b)
c)
atendendo Tabela 7.
Tabela 7 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do
mtodo da quantificao do custo de benfeitorias
Graus
III
II
Pontos mnimos
Itens obrigatrios no grau

correspondente
1, com os demais
no mnimo no grau
II
1 e 2, no mnimo no
grau II
todos, no mnimo no
grau I
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9.4
Mtodo involutivo
Conforme Tabela 8.
Tabela 8 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo
Grau
Item
9.4.1
Descrio
III
II
Nvel de
detalhamento do
projeto hipottico
Anteprojeto ou
projeto bsico
Estudo preliminar
Aproveitamento,
ocupao e usos
presumidos
Preo de venda das

unidades do projeto
hipottico
No mnimo grau II de
fundamentao no
mtodo comparativo
Grau I de
fundamentao no
mtodo comparativo
Estimativa
Estimativa dos
custos de produo
Grau III de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Grau II de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do custo
Grau I de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Prazos
Fundamentados com
dados obtidos no
mercado
Justificados
Arbitrados
Taxas
Fundamentadas com
dados obtidos no
mercado
Justificadas
Arbitradas
Modelo
Dinmico com fluxo

de caixa
Dinmico com
equaes predefinidas
Esttico
Anlise setorial e
diagnstico de
mercado
De estrutura,
conjuntura,
tendncias e conduta
Da conjuntura
Sintticos da
conjuntura
Cenrios
Mnimo de 3
Anlises de
sensibilidade do
modelo
Simulaes com
discusso do
comportamento do
modelo
Simulaes com
identificao das
variveis mais
significativas
Sem simulao
Para atingir o Grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.
seguintes critrios:
a)
na Tabela 8, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e nove itens;

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b)
c)
atendendo Tabela 9.
mtodo involutivo
9.5
Graus
III
II
Pontos mnimos
22
13
Itens obrigatrios no grau

correspondente
2,6,7 e 8, com os
demais no mnimo no
grau II
2,6,7 e 8, no mnimo
no grau II
Todos, no mnimo
no grau I
Mtodo evolutivo
Conforme a Tabela 10.

Tabela 10 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo
Grau
Item
9.5.1
Descrio
III
II
Grau II de
fundamentao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Grau I de
fundamentao no
mtodo
comparativo ou no
involutivo
Estimativa do
valor do terreno
Grau III de
fundamentao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Estimativa dos
custos de
reedio
Grau III de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do custo
Grau II de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Grau I de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Fator de
comercializao
Inferido em mercado
semelhante
Justificado
Arbitrado
Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.
seguintes critrios:
a)
na Tabela 10, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens;
b)
c)
atendendo Tabela 11.
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9.5.2.1
Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15 % do valor total do
imvel, podero ser adotados para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliao, dois pontos.
mtodo evolutivo
Graus
III
II
Pontos mnimos
8
1 e 2, com o 3 no
mnimo no
grau II
1 e 2, no mnimo no
grau II
Todos, no mnimo no
grau I
Itens obrigatrios no
grau correspondente
10 Apresentao do laudo de avaliao

10.1 Laudo de avaliao completo
O laudo de avaliao completo deve conter no mnimo os seguintes itens:
a)
identificao do solicitante;
b)
finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;
c)
objetivo da avaliao;
d)
pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - atender ao disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001;
e)
identificao e caracterizao do imvel avaliando atender ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001,
no que couber;
f)
diagnstico do mercado relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001;
g)
indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) relatar conforme Seo 8 da ABNT NBR 146531:2001;
h)
especificao da avaliao - indicar a especificao atingida, com relao aos graus de fundamentao e
preciso, conforme Seo 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo da
pontuao atingida;
i)
planilha dos dados utilizados;
j)
no caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, descrio das variveis do modelo,
com a definio do critrio de enquadramento de cada uma das caractersticas dos elementos amostrais. A
escala utilizada para definir as diferenas qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto
agrupamento dos dados de mercado;
k)
tratamento dos dados e identificao do resultado - Explicitar os clculos efetuados, o campo de arbtrio, se
for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilizao do mtodo comparativo direto de
dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados versus valores estimados pelo
modelo, conforme 8.2.1.4.1;
l)
resultado da avaliao e sua data de referncia;
m) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao.
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10.2 Laudo de avaliao simplificado

O laudo de avaliao simplificado deve atender no mnimo, de forma resumida, aos itens, 10.1 a) at 10.1 h) e
10.1.k), desta Parte 2.
10.3 Anexos
Para a identificao do valor de mercado, podem ser includos, de acordo com o grau de fundamentao, os
seguintes anexos: documentao dominial, fotografias do imvel avaliando, plantas, identificao dos dados de
mercado, memria de calculo ou relatrios originais dos programas computacionais utilizados.
11 Procedimentos especficos
11.1 Desapropriaes
11.1.1
11.1.1.1
Classificao das desapropriaes

Quanto extenso
total: aquela que atinge o imvel em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitvel;
parcial: aquela que atinge parte do imvel.
11.1.1.2
Quanto durao
temporria;
permanente.
11.1.2 Critrios
Nas desapropriaes totais, as avaliaes devem ser realizadas com a utilizao dos mtodos previstos nesta
Norma. O engenheiro de avaliaes dever apresentar, a ttulo de subsdio, o custo de reedio, o de reproduo
e o valor de mercado.
Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o da diferena entre as avaliaes do imvel original e do imvel
remanescente, na mesma data de referncia (critrio antes e depois). Devem ser apreciadas circunstncias
especiais, quando relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade, ocupao e aproveitamento.
No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptao do
remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser
necessria desocupao temporria para a execuo dos servios.
Se o engenheiro de avaliaes considerar como inaproveitvel o remanescente do imvel, esta condio deve ser
explicitada e seu valor apresentado em separado.
Nas desapropriaes temporrias, as indenizaes devem considerar a renda que seria auferida pelo imvel,
durante o perodo correspondente, bem como eventuais perdas adicionais.
11.2 Servides
11.2.1
11.2.1.1
Classificao
Quanto natureza, entre outras:
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administrativa ou pblica, quando o titular da servido for o Poder Pblico ou seu preposto, sem que exista
um imvel serviendo;
predial, quando a restrio for imposta a um imvel serviente para uso e utilidade do imvel serviendo.
11.2.1.2
Quanto finalidade, entre outras:
passagem de pedestres e veculos;
passagem de linhas de transmisso;
passagem de tubulaes.
11.2.1.3
Quanto interveno fsica:
aparente, quando h interveno fsica;
no aparente, quando no h interveno fsica.
1.2.1.4
Quanto durao:
temporria;
perptua.
11.2.2 Critrios
11.2.2.1
O valor da indenizao pela presena de servido corresponde perda do valor do imvel decorrente
das restries a ele impostas, calculadas alternativamente por:
a)
diferena entre as avaliaes do imvel original e do imvel serviente, na mesma data de referncia (critrio
antes e depois), com considerao de circunstncias especiais, tais como alteraes de uso, ocupao,
acessibilidade e aproveitamento;
b)
diferena entre os valores presentes dos rendimentos imobilirios lquidos relativos ao uso do imvel antes e
depois da instituio da servido.
11.2.2.2 Prejuzos causados s benfeitorias atingidas pela faixa de servido devem ser avaliados.
11.2.2.3 Perdas adicionais decorrentes da instituio da servido no imvel, como a cessao de atividade
econmica, devem ser consideradas, quando solicitadas.
11.3 Glebas urbanizveis

11.3.1 A avaliao das glebas urbanizveis deve ser feita preferivelmente com a utilizao do mtodo
comparativo direto de dados de mercado.
11.3.2 Quando for utilizado o mtodo involutivo, recomenda-se considerar os seguintes aspectos:
a)
a viabilidade legal da implantao do parcelamento do solo simulado, respeitadas as restries da Lei 6766 e
das Leis Estaduais e Municipais atinentes ao uso e ocupao do solo, com destaque para os parmetros
fsicos e urbansticos exigidos para o loteamento, tais como o percentual mximo de reas vendveis, infraestrutura mnima, leitos carroveis, declives mximos etc.;
b)
a possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradouros pblicos oficiais, desde
que legalmente viveis e economicamente vantajosos, com loteamento da rea remanescente;
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c)
o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais como a existncia de direitos reais e
possessrios, informados pelo contratante;
d)
caso a gleba urbanizvel seja avaliada como empreendimento, devem ser seguidos os preceitos da ABNT
NBR 14653-4;
e)
quando houver dvidas sobre a viabilidade da urbanizao da gleba, recomenda-se verificar o seu valor por
meio de seus frutos, tais como locao, arrendamento etc.
11.4 Avaliao de aluguis

11.4.1 Por comparao direta
11.4.1.1 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em aes renovatrias e revisionais.
Para a sua aplicao exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locaes de imveis
semelhantes.
11.4.1.2 Especial ateno deve ser dada quando forem comparados aluguis com distintos perodos de reajuste
ou estgios do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos:
a)
tornar os dados homogneos, com o auxlio de modelos que levem em conta a previso inflacionria;
b)
utilizar modelos de regresso com variveis que considerem as diferenas contratuais ou o estgio do
contrato.
11.4.1.3 No caso de antecipao de aluguis, devem ser adicionados aos aluguis nominais acrscimos
constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado.
11.4.2 Pela remunerao do capital
11.4.2.1 Neste caso, o aluguel determinado em funo do valor do imvel, podendo ser empregado em casos
de imveis isolados e atpicos, para os quais a utilizao da comparao direta seja impraticvel.
11.4.2.2 Sua utilizao exige a determinao da taxa de remunerao e do valor do imvel.
11.4.2.3 A taxa de remunerao deve ser objeto de pesquisa especfica para cada caso, pois varia para cada tipo
de imvel, localizao e, tambm, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econmica.
11.4.3 Reformas
O custo de reformas que beneficiem o imvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel,
durante prazo compatvel.
NOTA
A legislao federal referente a aluguis consta na Bibliografia de [34] a [38].
11.5 Liquidao forada

Quando solicitado, alm do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliao o valor para liquidao forada,
para uma certa data, adotando-se critrios acordados entre contratantes e contratados.
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Anexo A
(Normativo)
Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear
A.1 Introduo
A.1.1 A tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel dependente em
relao a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso.
A.1.2 No modelo linear para representar o mercado, a varivel dependente expressa por uma combinao
linear das variveis independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas estimativas dos parmetros
populacionais, acrescida de erro aleatrio, oriundo de:
efeitos de variveis no detectadas e de variveis irrelevantes no includas no modelo;
imperfeies acidentais de observao ou de medida;
variaes do comportamento humano, como habilidades diversas de negociao, desejos, necessidades,
compulses, caprichos, ansiedades, diferenas de poder aquisitivo, diferenas culturais, entre outros
A.1.3 Com base em uma amostra extrada do mercado, os parmetros populacionais so estimados por
inferncia estatstica.
A.1.4 Na modelagem devem ser expostas as hipteses relativas aos comportamentos das variveis
dependentes e independentes, com base no conhecimento que o engenheiro de avaliaes tem a respeito do
mercado, quando sero formuladas as hipteses nula e alternativa para cada parmetro.
A.2 Pressupostos bsicos

Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regresso, de observar os seus pressupostos bsicos,
apresentados a seguir, principalmente no que concerne sua especificao, normalidade, homocedasticidadede,
no-multicolinearidade, no-autocorrelao, independncia e inexistncia de pontos atpicos, com o objetivo de
obter avaliaes no tendenciosas, eficientes e consistentes, em especial as seguintes:
a) para evitar a micronumerosidade, o nmero mnimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve
obedecer aos seguintes critrios, com respeito ao nmero de variveis independentes (k):
n 3 (k + 1)
para n 30, ni 3
para 30 < n 100, ni 10% n
para n > 100, ni 10
onde:
ni o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis dicotmicas e variveis
qualitativas expressas por cdigos alocados ou cdigos ajustados;
recomenda-se que as caractersticas especficas do imvel avaliando estejam contempladas na amostra
utilizada em nmero representativo de dados de mercado;
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b) atentar para o equilbrio da amostra, com dados bem distribudos para cada varivel no intervalo amostral;
c) os erros so variveis aleatrias com varincia constante, ou seja, so homocedsticos;
d) os erros so variveis aleatrias com distribuio normal;
e) os erros so no autocorrelacionados, isto , so independentes sob a condio de normalidade;
f)
o engenheiro de avaliaes deve se empenhar para que as variveis importantes estejam incorporadas no
8
modelo inclusive as decorrentes de interao e as variveis irrelevantes no estejam presentes;
g) em caso de correlao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variveis independentes, isto ,
multicolinearidade, deve-se examinar a coerncia das caractersticas do imvel avaliando com a estrutura de
multicolinearidade inferida, vedada a utilizao do modelo em caso de incoerncia;
h) no devem existir correlaes evidentes entre o erro aleatrio e as variveis independentes do modelo, ou
seja,o grfico de resduos no deve sugerir evidncias de regularidade estatstica com respeito s variveis
independentes;
i)
possveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica
condicionada apresentao de justificativas.
A.2.1 Verificao dos pressupostos do modelo

A.2.1.1
Linearidade
Recomenda-se ser analisado, primeiramente, o comportamento grfico da varivel dependente em relao a cada
varivel independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na transformao a adotar. Existem
formas estatsticas de se buscar a transformao mais adequada, como, por exemplo, os procedimentos de Box e
Cox.
As transformaes utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possvel, refletir o comportamento do
mercado, com preferncia pelas transformaes mais simples de variveis, que resultem em modelo satisfatrio.
Aps as transformaes realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela construo de grficos
dos valores observados para a varivel dependente versus cada varivel independente, com as respectivas
transformaes.
A.2.1.2
Normalidade
A verificao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas:
a)
pelo exame de histograma dos resduos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma
guarda semelhana com a da curva normal;
b)
pela anlise do grfico de resduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos
dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [ -2; +2 ].
c)
pela comparao da freqncia relativa dos resduos amostrais padronizados nos intervalos de [ -1; +1 ],
[ -1,64; +1,64 ] e [ -1,96; +1,96 ], com as probabilidades da distribuio normal padro nos mesmos
intervalos, ou seja, 68 %, 90 % e 95 %;
8 Para justificar o valor escolhido dentro do campo de arbtrio, o engenheiro de avaliaes pode utilizar um modelo auxiliar com
a reintroduo de variveis recusadas no teste da hiptese nula.
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d)
pelo exame do grfico dos resduos ordenados padronizados versus quantis da distribuio normal
padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante;
e)
pelos testes de aderncia no-paramtricos, como, por exemplo, o qui-quadrado, o de Kolmogorov-Smirnov

ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera.
A.2.1.3
Homocedasticidade
A verificao da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos:
a)
anlise grfica dos resduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos
aleatoriamente, sem nenhum padro definido;
b)
pelos testes de Park e de White.
A.2.1.4
Verificao da autocorrelao
O exame da autocorrelao deve ser precedido pelo pr-ordenamento dos elementos amostrais, em relao aos
valores ajustados e, se for o caso, s variveis independentes possivelmente causadoras do problema.
Sua verificao pode ser feita, entre outros procedimentos, pela anlise do grfico dos resduos cotejados com os
valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido.
A.2.1.5
Colinearidade ou multicolinearidade
A.2.1.5.1 Uma forte dependncia linear entre duas ou mais variveis independentes provoca degeneraes no
modelo e limita a sua utilizao. As varincias das estimativas dos parmetros podem ser muito grandes e
acarretar a aceitao da hiptese nula e a eliminao de variveis fundamentais.
A.2.1.5.2 Para verificao da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das correlaes,
que espelha as dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com ateno especial
para resultados superiores a 0,80. Como tambm possvel ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a matriz
de correlao apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, tambm, verificar o correlacionamento de
cada varivel com subconjuntos de outras variveis independentes, por meio de regresses auxiliares, como pela
anlise de varincia por partes.
A.2.1.5.3 Para tratar dados na presena de multicolinearidade, recomendvel que sejam tomadas medidas
corretivas, como a ampliao da amostra ou adoo de tcnicas estatsticas mais avanadas, a exemplo do uso
de regresso de componentes principais.
A.2.1.5.4 Nos casos em que o imvel avaliando segue os padres estruturais do modelo, a existncia de
multicolinearidade pode ser negligenciada.
A.2.1.6
Pontos influenciantes ou outliers
A existncia desses pontos atpicos pode ser verificada pelo grfico dos resduos versus cada varivel
independente, como tambm em relao aos valores ajustados, ou usando tcnicas estatsticas mais avanadas,
como a estatstica de Cook ou a distncia de Mahalanobis para detectar pontos influenciantes.
A.3 Testes de significncia

A.3.1 O nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos (aqueles no citados na Tabela 1)
no deve ser superior a 10 %.
A.3.2 A significncia de subconjuntos de parmetros, quando pertinente, pode ser testada pela anlise da
varincia por partes.
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A.3.3 Os nveis de significncia utilizados nos testes citados em A.3 sero compatveis com a especificao da
avaliao.
A.4 Poder de explicao

Em uma mesma amostra, a explicao do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determinao. Devido
ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do nmero de variveis independentes e no leva
em conta o nmero de graus de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, deve-se considerar o coeficiente
de determinao ajustado.
A.5 Variveis dicotmicas

Toda varivel que possa assumir apenas dois valores deve ser tratada como varivel dicotmica, vedada a
extrapolao ou interpolao nessa situao.
usual a varivel dicotmica assumir os valores 0 e 1.
A.6 Cdigos alocados

Os critrios da construo dos cdigos alocados devem ser explicitados, com a descrio necessria e suficiente
de cada cdigo adotado, de forma a permitir o claro enquadramento dos dados de mercado e do imvel avaliando
e assegurar que todos os elementos de mesma caracterstica estejam agrupados no mesmo item da escala.
A escala ser composta por nmeros naturais consecutivos em ordem crescente (1, 2, 3...), em funo da
importncia das caractersticas possveis na formao do valor, com valor inicial igual a 1. No necessrio que a
amostra contenha dados de mercado em cada uma das posies da escala construda.
Recomenda-se a utilizao prvia da anlise de agrupamento de dados para a construo dos cdigos alocados.
vedada a extrapolao de variveis expressas por cdigos alocados.
A.7 Cdigos ajustados

Admite-se que os cdigos sejam extrados da amostra por meio de modelo de regresso com a utilizao de
variveis dicotmicas, desde que haja pelo menos trs dados por caracterstica.
vedada a extrapolao ou a interpolao de variveis expressas por cdigos ajustados.
A.8 Diferentes agrupamentos

No caso de utilizao no mesmo modelo de regresso de diferentes agrupamentos (tipologia, mercados,
localizao, usos etc.), recomenda-se verificar a independncia entre os agrupamentos, entre as variveis
utilizadas e possveis interaes entre elas.
A.9 Apresentao do modelo

A varivel dependente no modelo de regresso deve ser apresentada no laudo na forma no transformada.
A.10 Avaliao intervalar

A.10.1 A avaliao intervalar, prevista em 7.7.1.b da ABNT NBR 14653-1, tem como objetivo estabelecer, quando
solicitado pelo contratante, um intervalo de valores admissveis em torno da estimativa de tendncia central ou do
valor arbitrado.
A.10.1.1 Quando for adotada a estimativa de tendncia central, o intervalo de valores admissveis deve estar
limitado simultaneamente (ver Figura A.1):
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a) ao intervalo de predio ou ao intervalo de confiana de 80 % para a estimativa de tendncia central9;
b) ao campo de arbtrio.
Figura A.1 Valores admissveis quando for adotada a estimativa de tendncia central
A.10.1.2 Quando for adotado o valor arbitrado, o intervalo de valores admissveis deve estar limitado
simultaneamente (ver Figura A.2):
a) ao intervalo em torno do valor arbitrado com amplitude igual do intervalo de predio ou ao intervalo de
confiana10 de 80% para a estimativa de tendncia central;
b) ao campo de arbtrio em torno da estimativa de tendncia central.
Figura A.2 Valores admissveis quando for adotado o valor arbitrado

A.10.2 No caso de utilizao do valor arbitrado, este fato dever ser citado e no ser calculada a probabilidade
associada ao intervalo.
9 O intervalo de confiana ser utilizado se o objetivo for estimar o valor de mercado. Se o objetivo for estimar preos, utiliza-se
o intervalo de predio.
10 O intervalo de confiana ser utilizado se o objetivo for estimar o valor de mercado. Se o objetivo for estimar preos, utilizase o intervalo de predio.
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Anexo B
(Normativo)
Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores
B.1 Introduo
Neste tratamento de dados, aplicvel ao Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, admitida a priori a
validade da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos.
B.1.1 Homogeneizao
Devero ser utilizados fatores de homogeneizao calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia cientfica, que
reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangncia espacial e temporal.
Os fatores de homogeneizao no podem ser utilizados fora do campo de aplicao para o qual foram
calculados, em relao s caractersticas quantitativas e qualitativas do imvel, tipologia, regio e validade
temporal do estudo que gerou os fatores.
B.2 Recomendaes quanto amostra

Recomenda-se que no tratamento por fatores a amostra seja composta por dados de mercado com caractersticas
fsicas, socioeconmicas e de localizao as mais semelhantes possveis entre si e em relao ao imvel
avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na homogeneizao.
B.2.1
Assim, recomendvel que sejam utilizados dados de mercado:
a)
com atributos mais semelhantes possveis aos do imvel avaliando e ao imvel paradigma;
b)
que sejam contemporneos. Nos casos de exame de dados no contemporneos, desaconselhvel a

atualizao de preo do mercado imobilirio atravs de ndice econmico, quando no houver paridade entre
eles, devendo, neste caso, o preo ser atualizado mediante consulta direta fonte. Quando a atualizao na
forma mencionada for impraticvel, s ser admitida a correo dos dados por ndices resultantes de
pesquisa no mercado.
B.2.2 Para a utilizao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes
aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em relao ao avaliando ou ao paradigma,
estejam contidos entre 0,50 e 2,00.
B.3 Saneamento da amostra

Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios estatsticos consagrados de eliminao de dados
discrepantes, para o saneamento da amostra. Os dados discrepantes devem ser retirados um a um, com incio
pelo que esteja mais distante da mdia. Admite-se a reintroduo de dados anteriormente retirados no processo.
B.4 Erros de especificao

O engenheiro de avaliaes deve se empenhar para que as variveis importantes estejam incorporadas e as
variveis irrelevantes no estejam presente no modelo.
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B.5 Fatores de homogeneizao

Os fatores de homogeneizao devem apresentar, para cada tipologia, os seus critrios de apurao e respectivos
campos de aplicao, bem como a abrangncia regional e temporal.
B.5.1 Os fatores de homogeneizao no podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de aplicao e
abrangncias regional e temporal.
B.5.2
A fonte dos fatores utilizados na homogeneizao deve ser explicitada no trabalho avaliatrio.
B.6 Efeito de heterogeneizao

Para a utilizao deste tratamento recomendvel que seja evitado o uso de fatores que, aplicados isoladamente
em relao ao avaliando ou ao paradigma, heterogeneizem os valores originais. Essa recomendao s vlida
com a confirmao do efeito de heterogeneizao, aps a aplicao conjunta dos fatores.
B.7 Avaliao intervalar

Utilizar os mesmos critrios de A.10.
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Anexo C
(informativo)
Recomendaes para tratamento de dados por regresso espacial
C.1 Introduo
C.1.1 A regresso espacial a tcnica utilizada quando se deseja explicar a variabilidade observada em uma
determinada varivel dependente em relao s variveis independentes, levando-se em conta a posio
geogrfica de cada uma das observaes e as suas influncias sobre os vizinhos.
C.1.2 Esta tcnica recomendada quando for constatada a existncia de autocorrelao espacial entre os
dados observados. O procedimento tem se mostrado especialmente til em avaliaes em massa, plantas de
valores genricos, estudos de velocidades de vendas e de demandas habitacionais, entre outros.
C.2 Pressupostos bsicos

C.2.1
Devem ser observados todos os pressupostos da regresso linear clssica, expostos no Anexo A.
C.2.2 Caso seja verificada a existncia de autocorrelao espacial, proveniente de interao ou dependncia
espacial entre os dados, recomenda-se incorporar os efeitos de dependncia espacial ao modelo clssico de
regresso, com o objetivo de assegurar s estimativas caractersticas de no tendenciosidade, eficincia e
consistncia.
C.3 Recomendaes
C.3.1 Diagnstico da autocorrelao espacial
C.3.1.1
O exame da autocorrelao espacial deve ser precedido do georreferenciamento dos elementos
amostrais e da espacializao dos resduos do modelo. Sua verificao pode ser feita:
a)
pela anlise do grfico espacial dos resduos, que deve apresentar pontos com sinais dispersos
aleatoriamente, sem nenhum padro definido em termos de clusters ou agrupamentos;
b)
pela anlise do semivariograma, que um grfico da semivarincia ( h ) versus h,

onde:
2
( h ) = ( 1/2n ) {z( xi ) z( xi + h )} , sendo n o nmero de pares de pontos amostrais, com atributos z,

separados por uma distncia h. Geralmente so ajustados modelos tericos a estes pontos: modelo
esfrico, exponencial, linear ou gaussiano;
c)
pela aplicao dos testes de Moran I, LM (erro) ou LM (defasagem), pela definio prvia de uma matriz de
pesos espaciais, conhecida como W, como, por exemplo, de contiguidade ou de distncia.
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C.3.2 Incorporao de efeitos de dependncia espacial

C.3.2.1
Quando os efeitos de dependncia espacial forem inferidos pelo semivariograma, podem ser
empregados mtodos para determinar os pesos necessrios a uma interpolao local, como, por exemplo, o
11.
mtodo da Krigagem
C.3.2.2
Quando os efeitos de dependncia espacial forem inferidos por testes estatsticos, recomenda-se
introduzir extenses convenientes no modelo clssico de regresso, considerando-se os efeitos de autocorrelao
espacial nos erros, atravs do Modelo de Erro Espacial ou os efeitos ocasionados pelas interaes entre os
preos, pelo Modelo de Defasagem Espacial.
C.3.2.2.1 A escolha do modelo a adotar Modelo de Erro Espacial ou Modelo de Defasagem Espacial - pode
12.
ser feita com a utilizao dos critrios de informao de Akaike (AIC) e de Scwartz (SC)
NOTA
a [43].
As recomendaes bibliogrficas para tratamento de dados por regresso espacial constam na Bibliografia, de [39]
11 Detalhes sobre esta metodologia podem ser encontrados em Matheron, G. (1965): Les Variables Regionalises et Leur
Estimation, Masson, Paris. Uma aplicao pode ser encontrada em Dantas et al. Avaliao de Cidades por Inferncia
Espacial , Anais do XIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias, Fortaleza - CE
12 Detalhes sobre estes testes e aplicaes desta metodologia podem ser encontrados em Dantas, et al. (2003) Modelos
Espaciais Aplicados ao Mercado de Apartamentos de Recife, Anais do XII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes
e Percias, Belo Horizonte - MG.
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Anexo D
(infomativo)
Recomendaes para a utilizao de anlise envoltria de dados (envoltria
sob dupla tica) (EDO/DEA)
D.1 Introduo
D.1.1 A anlise envoltria de dados uma tcnica consagrada para a avaliao de produtividade e eficincia,
que se baseia em modelagem economtrica para a estimao de uma funo de produo formada pelas
unidades analisadas mais eficientes (unidades benchmarking).
D.1.1.1
A partir dos dados coletados, define-se o espao vivel de produo, delimitado pela envoltria
representativa dos melhores resultados, orientada segundo a minimizao dos insumos ou a maximizao dos
produtos. A eficincia de cada uma das unidades observadas determinada pela distncia normalizada
envoltria, atravs da soluo de problemas de programao linear (PPL).
D.1.1.2
A anlise envoltria de dados sob dupla tica EDO-DEA explica as variaes observadas em uma
ou mais variveis de interesse (variveis dependentes), utilizando outras variveis explicativas do fenmeno
(variveis independentes).
D.1.1.3
No caso de utilizao da tcnica para avaliaes imobilirias, na tica do vendedor, os insumos so
representados pelas caractersticas relevantes do imvel e o produto, pelo seu preo. Na tica do comprador, o
insumo o preo do imvel e os produtos, suas caractersticas relevantes. Atravs dos PPL, so definidos os
hiperplanos convexos que correspondem envoltria da tica do vendedor, onde ocorrem os maiores preos, e os
que correspondem envoltria da tica do comprador, onde ocorrem os menores preos.
D.1.2 O emprego da anlise envoltria de dados sob dupla tica (EDO-DEA) especialmente til para a
realizao de avaliaes quando o tamanho da amostra de dados de mercado aproxima-se da prpria populao
de eventos, para determinado tipo de imvel, localizao e perodo de tempo.
D.1.2.1
O procedimento tambm til nos casos de anlise de viabilidade e eficincia de empreendimentos,
velocidade de vendas, anlise de custos de construo de empreendimentos, avaliao em massa, entre outros.
D.2 Pressupostos bsicos

D.2.1 As variveis independentes devem ter correlao positiva com a varivel dependente. Caso isso no
ocorra, devem ser realizadas transformaes das variveis independentes, de forma a alcanar esse pressuposto
bsico.
D.2.2 O nmero mximo de variveis independentes (k) efetivamente utilizadas no modelo deve obedecer ao
seguinte critrio:
k<n/3
D.3 Recomendaes
D.3.1 No caso de utilizao de EDO/DEA em amostra com tamanho muito inferior ao da populao, recomendase verificar se a estimativa pontual encontra-se dentro do intervalo de confiana a 80 % calculado com o uso de
modelo de regresso linear.
D.3.2 Recomenda-se que, no caso de utilizao de variveis expressas por dicotomias ou cdigos alocados,
haja pelo menos trs dados para a mesma caracterstica de cada varivel.
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D.3.3 A importncia de cada uma das variveis pode ser identificada pelo exame dos respectivos pesos,
calculados pelo problema de programao linear (PPL) segundo o modelo dos multiplicadores, em cada tica.
D.3.4 Possveis dados de mercado atpicos devem ser investigados e sua retirada do modelo fica condicionada
apresentao de justificativas. Deve-se observar se um dado atpico pode tornar uma envoltria menos aderente
massa de dados. Nesse sentido, recomenda-se que pelo menos 20 % dos dados de mercado pertenam a cada
uma das envoltrias.
D.3.5 Uma forte dependncia linear entre duas variveis independentes pode provocar degeneraes no modelo
EDO/DEA e limita a sua utilizao.
D.3.6 Para verificao da colinearidade, recomenda-se a anlise da matriz de correlaes, que espelha as
dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com ateno especial para resultados
superiores a 0,80.
D.3.6.1
Para tratar dados na presena de colinearidade, recomendvel que sejam tomadas medidas
corretivas, como a ampliao da amostra, a eliminao da varivel redundante ou o uso de componentes
principais.
D.4 Estimativa pontual

D.4.1 A tcnica do EDO/DEA determina as distncias s envoltrias do comprador e do vendedor, para cada
dado observado. A partir dessas distncias, estima-se o valor da varivel dependente (estimativa pontual).
D.4.2 A estimativa pontual do valor do imvel, que corresponde ao resultado da avaliao, calculada com a
utilizao da curva de tendncia central (CTC/EDO), pela minimizao dos erros, conforme a seguinte expresso:
^
y = z ( yv yc ) + yc
Onde:
z=
y h y
1
( h h ) y
obs
c obs
obs
z a constante resultante da minimizao dos erros;

^
y a estimativa pontual do valor do imvel;

yobs o preo observado do dado de mercado j;
yv o valor do imvel projetado na envoltria do vendedor para o dado de mercado j;
yc o valor do imvel projetado na envoltria do comprador para o dado de mercado j;
hc o distncia normalizada do dado de mercado j envoltria do comprador;
hv = distncia normalizada do dado de mercado j envoltria do vendedor.
NOTA
As recomendaes bibliogrficas para a utilizao de anlise envoltria de dados (envoltria sob dupla tica)
(EDO/DEA) constam na Bibliografia de [44] a [53].
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Anexo E
(infomativo)
Recomendaes para tratamento de dados por redes neurais artificiais
E.1 Introduo
E.1.1 As redes neurais artificiais (RNA) so modelos matemticos assemelhados s estruturas neurais
biolgicas e que podem, entre outras finalidades, ser utilizadas para o aprendizado e posterior generalizao. As
RNA do tipo multicamadas permitem obter respostas com modelos lineares e no lineares e melhorar o seu
desempenho gradativamente, na medida em que interagem com o meio externo, quando se deseja estudar o
comportamento de uma ou mais variveis independentes em relao outra varivel dependente.
E.1.2 Nos modelos construdos com base nas RNA para representar o mercado, a varivel dependente
expressa em funo das variveis independentes, nas escalas originais ou normalizadas, e das respectivas
estimativas dos parmetros populacionais, acrescidas de erro aleatrio.
E.1.3 Com base em uma amostra extrada do mercado, os parmetros populacionais so estimados por
aprendizado e posterior generalizao. As RNA so compostas por camadas de neurnios interconectados. Uma
rede composta de um neurnio na camada de sada e de uma nica camada intermediria , em geral, suficiente
para modelar o mercado imobilirio e gera, numa nica sada, uma funo no linear do tipo:
m
n
y (k ) = f s wi f i wij x j + bi + bs
i =1
j =1
Onde:
y(k) o valor estimado para o imvel avaliando k;
bs o termo de polarizao do neurnio da camada de sada (bias);
bi o termo de polarizao do neurnio da camada intermediria (bias);
wi representa os pesos da sada de cada neurnio da camada intermediria;
wij representa os pesos da entrada j, conectado na sada do i-simo neurnio da camada intermediria;
xj representa os valores das variveis independentes para o imvel avaliando;
fs a funo de ativao da camada de sada;
fi a funo de ativao da camada intermediria;
n o nmero de entradas (variveis independentes);
m o nmero de neurnios da camada intermediria.
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E.2 Recomendaes
E.2.1 necessrio determinar, utilizando algoritmos de poda ou construtivos, a tipologia adequada da rede, o
nmero de neurnios, o nmero de camadas e o tipo de funo de ativao.
E.2.2
Recomenda-se observar, para as RNA, as prescries contidas em A.2.1, A.6, A.7 e A.8.
E.2.3 Para cada treinamento da RNA encontram-se, em geral, resultados distintos. Recomenda-se a utilizao
de algoritmos para minimizar a varincia na sada da rede, tais como o algoritmo de bagging ou o algoritmo
multiobjetivo.
E.3 Apresentao do modelo

O modelo de RNA pode ser apresentado no laudo na forma e estrutura exemplificadas na Figura E.1, com
indicao das funes de ativao utilizadas durante o processo de treinamento.
Camada intermediria
Camada de entrada
y0 = bias = 1
W10
W34
x4
Camada de sada
N3
W13
W24
x3
W12
x2
N2
x1
W11
W10
X0 = bias = 1
N1
Legenda:
w1 (pesos da entrada para a camada intermediria) (n x m n entradas por m neuronios)
w10
w20
w30
wm0
w11
w21
w31
wm1
w1n
w2n
w3n
wmn
w2 (pesos da camada intermediria para a camada de sada)

w10
w11
w12
w13
w1n
Figura E.1 Modelo de RNA com indicao das funes de ativao utilizadas durante o processo de
treinamento
NOTA
As recomendaes bibliogrficas para a utilizao de redes neurais artificiais constam na Bibliografia de [54] a [90].
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Bibliografia
Aspectos gerais
[1] Appraisal Institute The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute, 1996.
[2] Bain, Joe S. - Industrial Organization (1968). Industrial Organization, John Wiley and Sons, 1968.
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[4] Castro, C. Moura A Prtica da Pesquisa, Mc Graw-Hill, 1977.
[5] Champness, P. (TEGOVA) Normas Europeas Aprobadas sobre Tasacin de Bienes Inmuebles,
CSCAE/ATASA, 1998.
[6] Damodaran, A. Avaliao de Investimentos Ferramentas para Avaliar qualquer Ativo - Qualitymark
Editora, 1997.
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[8] Gujarati, D. Econometria Bsica Makron Books, 2000.
[9] Henderson e Quandt Teoria Microeconmica - Uma abordagem matemtica, McGrawHill, 1994.
[10] Horngren, C. T., G. Foster, e S. M. Datar Cost Accounting: a Managerial Emphasis, Prentice Hall, 1999.
[11] IBAPE, Diversos, Engenharia de Avaliaes, Editora PINI, So Paulo, 1974.
[12] IBAPE, Diversos, Avaliao para Garantias, Editora PINI, So Paulo, 1983.
[13] IBAPE-SP Norma para Avaliao de Imveis Urbanos - 2005, IBAPE-SP, 2005.
[14] IBAPE-SP Glossrio de Terminologia Bsica Aplicvel Engenharia de Avaliaes e Percias do IBAPESP, IBAPE-SP, So Paulo, 2002.
[15] IBAPE-SP Glossrio de Terminologia Bsica Aplicvel Engenharia de Avaliaes e Percias do IBAPESP, IBAPE-SP, So Paulo, 2002.
[16] IBAPE-SP, Diversos, Engenharia de Avaliaes, Editora PINI, So Paulo, 2007.
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[19] Kmenta, J. Elementos de Econometria Atlas, 1978.
[20] Law, A., Kelton, W.D. Simulation Modeling and Analysis, McGrawHill, 1991.
[21] Maddala, G.S. Econometrics, McGraw-Hill, 1977.
[22] Netter, J. e Wasserman, W. Applied Linear Statistical Models Richard D. Irwin, 1974.
[23] Richardson, H.W., Economia Urbana, Intercincia, 1978.
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[24] Ross, Stephen A., Westerfield, R. e Jaffe, J.F. , Westerfield, R. e Jaffe, J.F. Administrao Financeira:
Corporate Finance, Atlas, 1995.
[25] Simonsen, M.H. - Teoria Microeconmica, FGV, 1979.
[26] Smith, H., Tschappat, C. e Racster, R. Real Estate and Urban Development, Irwin, 1977.
[27] Van Horne, J.C.- Financial Management and Policy, Prentice Hall, 1998.
[28] Wonnacott, R. e Wonnacott, T., Fundamentos de Estatstica. , Livros Tcnicos e Cientficos Editora, 1985.
Normas da ABNT
[29] ABNT NBR 13752, Percias de engenharia na construo civil;
[30] ABNT NBR 14653-3, Avaliao de bens Parte 3: Imveis rurais;
[31] ABNT NBR 14653-5, Avaliao de bens Parte 5: Mquinas e equipamentos;
[32] ABNT NBR 14653-6, Avaliao de bens Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
[33] ABNT NBR 14653-7, Avaliao de bens Parte 7: Patrimnios histricos e artsticos.
Legislao federal para a avaliao de aluguis
[34] Lei n 10.406, de 10/01/2002 Institui o Cdigo Civil (especialmente o Captulo V, artigos 565 a 578 Da
locao de coisas).
[35] Lei n 8.178 de 01/03/1991 - Estabelece regras sobre preos e salrios, e d outras providncias.
[36] Lei n 8.245, de 18/10/1991 Dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas
pertinentes.
[37] Lei n 8.880, de 27/05/1994 Dispe sobre o programa de Estabilizao Econmica e o Sistema Monetrio
Nacional, instituiu a Unidade Real de Valor (URV).
[38] Lei n 9.069, de 29/06/1995 - Dispe sobre o Plano Real, o Sistema Monetrio Nacional, estabelece as
regras e condies de emisso do Real e os critrios para converso das obrigaes para o Real, e d
outras providncias.
Regresso espacial (Anexo C)
[39] Anselin, L. e. A. Bera Spatial dependence in linear regression models with an introduction to spatial
econometrics. In A. Ullah and D. Giles (Eds.), Handbook of Applied Economic Statistics, Marcel Dekker,
New York, 1998.
[40] Anselin, L. Exploratory spatial data analysis in a geocomputational environment. In P. Longley, S. Brooks,
B. Macmillan and R. McDonnell (Eds.), Geocomputation, a Primer, Wiley, New York, 1998.
[41] Dantas, R. et al. Modelos Espaciais Aplicados ao Mercado de Apartamentos de Recife, Anais do XII
Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias, Belo Horizonte, 2003.
[42] Dantas, R. at al Avaliao de Cidades por Inferncia Espacial, Anais do XIII Congresso Brasileiro de
Engenharia de Avaliaes e Percias, Fortaleza, 2006.
[43] Matheron, G. Les Variables Regionalises et Leur Estimation, Masson, Paris, 1965.
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Anlise envoltria de dados (Anexo D)
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Data Envelopment Analysis, Management Science, v. 30, n. 9, p. 1078-1092, 1984.
[45] Charnes, A.; Cooper, W.W.; Rhodes E. Measuring the efficiency of decision-making units, European
Journal of Operational Research, v. 2, p. 429-444, 1978.
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[47] Debreu, G. Theory of Value: An Axiomatic Analysis of Economic Equilibrium, Cowles Foundation for
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Desempenho, Editora Intercincia, Rio de Janeiro, 2006.
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Analysis Approach, Springer Science + Business Media, 2005.
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Deciso, Ed. COPPE/UFRJ, Rio de Janeiro, 2000.
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ABNT/CB- 02

2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2

Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos

Ronaldo Foster Vidal

Antonio Pelli Neto

Benedicto Franco Silveira Netto

Carlos Abrantes de Souza e Silva

Cristina Uematsu de Mendona

Cynthia Marilia Carraro de Assis

NO TEM VALOR NORMATIVO

Emlia Massae Murakami

Franck Esteves Ruffo

Lusa Lima de Holanda

Luiz Guilherme Delgado Sampaio

Rubens Alves Dantas

Srgio Anto Paiva

Silvia Mary Cortelletti

Valria Martins Salgado

Radegaz Nasser Jnior

Octvio Galvo Neto

Frederico Correia Lima Coelho

Vera Lucia de Campos C. Shebali

Ana Maria de Biazzi dOliveira

Osrio Accioly Gatto

Isabela Beck da Silva Giannakos

Maria Clara Saboya Toledo

Domingos de Saboya Barbosa Filho

NO TEM VALOR NORMATIVO

Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos

basic requirements of appraisal reports.

classificao da sua natureza;

instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas;

descrio das atividades bsicas;

definio da metodologia bsica;

especificao das avaliaes;

requisitos bsicos de laudos de avaliao.

NO TEM VALOR NORMATIVO

NO TEM VALOR NORMATIVO

NO TEM VALOR NORMATIVO

NO TEM VALOR NORMATIVO

NO TEM VALOR NORMATIVO

NO TEM VALOR NORMATIVO

2 Ver Decreto Lei n 9760 de 5/9/1946, Seo II, artigo 3.

NO TEM VALOR NORMATIVO

Smbolos e termos abreviados

Classificao dos imveis urbanos5

5.1 Quanto ao uso

5.2 Quanto ao tipo do imvel

terreno (lote ou gleba);

NO TEM VALOR NORMATIVO

escritrio (sala ou andar corrido);

5.3 Quanto ao agrupamento dos imveis

conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos);

conjunto de salas comerciais;

conjunto de prdios comerciais;

conjunto de unidades comerciais;

Consultar Seo 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.

prazo-limite para apresentao do laudo;

condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.

7.2 Legislao a consultar

aspectos fsicos: condies de relevo, natureza predominante do solo, condies ambientais;

atividades existentes: comrcio, indstria e servio;

equipamentos comunitrios: segurana, educao, sade, cultura e lazer.