NBR 5676

AGO 1990

A.

Avaliao de imveis urbanos

para
siva

Procedimento

xclu

Origem: Projeto 02:006.01-001/1989

CB-02 - Comit Brasileiro de Construo Civil
CE-02:006.01 - Comisso de Estudo de Avaliao de Imveis Urbanos
NBR 5676 - Building construction - Evaluation of property in urban areas Procedure
Descriptors: Evaluation. Property
Incorpora Errata de MAIO 1991
Esta Norma substitui a NBR 5676/1980
Reimpresso da NB-502 de DEZ 1989

na

de u

so e

Sede:
Rio de Janeiro
Av. Treze de Maio, 13 - 28 andar
CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680
Rio de Janeiro - RJ
Tel.: PABX (021) 210 -3122
Fax: (021) 220-1762/220-6436
Endereo Telegrfico:
NORMATCNICA

Petr

obr

s S.

ABNT-Associao
Brasileira de
Normas Tcnicas

Lice

Copyright 1990,
ABNTAssociao Brasileira
de Normas Tcnicas
Printed in Brazil/
Impresso no Brasil
Todos os direitos reservados

Palavras-chave: Avaliao. Imvel

SUMRIO

Petr

obr

s S.

A.

1 Objetivo
2 Documentos complementares
3 Definies
4 Classificao do objeto quanto natureza
5 Notaes, simbologia e convenes
6 Metodologia bsica aplicvel
7 Nveis de rigor
8 Condies gerais
9 Condies especficas
10 Apresentao de laudos
ANEXO - Tabela

para

1 Objetivo

xclu

siva

1.1 Esta Norma fixa as diretrizes para avaliao dos imveis urbanos, dos seus frutos e dos direitos, quais sejam:

so e

a) classificao da natureza dos imveis urbanos,

dos seus frutos e dos direitos;

de u

b) instituio da terminologia, das convenes e das

notaes em trabalhos avaliatrios;

na

c) definio da metodologia bsica aplicvel;

Lice

d) fixao dos nveis de rigor pretendido;

e) estabelecimento dos critrios a serem empregados;
f) prescrio das diretrizes para apresentao de laudos.

12 pginas

1.2 Esta Norma exigida em todas as manifestaes

escritas de trabalhos avaliatrios de imveis urbanos, de
seus frutos e de direitos. A determinao do valor de
responsabilidade e da competncia exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA,
em acordo com a Lei Federal n 5.194 e com as Resolues n 205 e n 218, do CONFEA.
1.3 O valor a ser determinado corresponde sempre quele
que, em um dado instante, nico, qualquer que seja a
finalidade da avaliao, bem como quele que se definiria em um mercado de concorrncia perfeita, caracterizado pelas seguintes exigncias:
a) homogeneidade dos bens levados a mercado;
b) nmero elevado de compradores e vendedores,
de tal sorte que no possam, individualmente ou
em grupos, alterar o mercado;
c) inexistncia de influncias externas;
d) racionalidade dos participantes e conhecimento
absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as
suas tendncias;
e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes,
oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e sada do mercado.
1.4 Em casos especiais, quando for solicitada a determinao de outra referncia que no o valor de mercado
ou frao deste, deve-se proceder tambm, se possvel,
determinao do valor real do mercado, conceituando-se esta referncia.

NBR 5676/1990

2 Documentos complementares

3.3 Aproveitamento eficiente

2.1 Na aplicao desta Norma necessrio consultar:

Aquele recomendvel para o local, em uma certa poca,

observada a tendncia de uso circunvizinho, entre os
permitidos pela legislao pertinente.

Lice

Decreto Federal n 81.621, de 03/05/78, que aprova

o Quadro Geral de Unidades de Medida

na

Lei Federal n 5.194, de 24/12/66, que regula o exerccio das profisses de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrnomo, e d outras providncias

de u

so e

Resoluo n 205, do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, de 30/09/71, que adota
o Cdigo de tica Profissional

xclu

siva

Resoluo n 218, do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, e demais resolues

pertinentes, que fixam as atribuies profissionais
do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrnomo
nas diversas modalidades

para

Petr

Lei n 6.496/77, que institui a Anotao de Responsabilidade Tcnica na prestao de servios de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia; autoriza a
criao pelo CONFEA de uma Mtua de Assistncia
Profissional e d outras providncias

obr

s S.

A.

NBR 8951 - Avaliao de glebas urbanizveis Procedimento

NBR 8976 - Avaliao de unidades padronizadas Procedimento
NBR 8977 - Avaliao de mquinas, equipamentos,
instalaes e complexos industriais - Procedimento
Nota: As normas citadas so aplicveis nos seus casos especficos, naquilo que no conflitar com a presente Norma.

2.2 A aplicao desta Norma deve ainda estar em conformidade com os seguintes documentos:

Razo entre o valor de mercado e o custo de reedio

de um imvel assemelhado.
3.8 Frente projetada
Projeo da frente sobre a normal a um dos lados, quando ambas as divisas laterais so paralelas, ou a corda,
no caso de frente em curva, ressalvadas as condies
especiais.
3.9 Frente real
Dimenso do desenvolvimento da testada ao longo do
alinhamento da via pblica.
3.10 Frente de referncia
Aquela adotada pelo engenheiro de avaliaes como
representativa dos terrenos pesquisados, visando ao processo de homogeneizao, em decorrncia do conceito
de que as dimenses da testada influem no valor do
terreno.
3.11 Gleba urbanizvel

para

Grande extenso de terreno passvel de receber obras

de infra-estrutura urbana, por sua localizao, seus aspectos fsicos, sua destinao legal e existncia de mercado comprador.

Petr

obr

s S.

Determinao tcnica de valor de um imvel ou de um

direito sobre o imvel.

3.7 Fator de comercializao (coeficiente de valor

adicionado, efeito sinrgico, vantagem da coisa feita)

siva

3.1 Avaliao

Profissional mencionado em 1.2.

xclu

Para os efeitos desta Norma so adotadas as definies

de 3.1 a 3.22.

3.6 Engenheiro de avaliaes

so e

3 Definies

Intervalo fechado de valores, obtido por processo estatstico compatvel com a amostra, dentro do qual o engenheiro de avaliaes pode adotar, justificando, aquele
que seja representativo do valor do imvel avaliado.

de u

Projetos de obras pblicas que possam afetar o

aproveitamento do imvel avaliado

3.5 Campo de arbtrio

na

Toda a Legislao Federal, Estadual e Municipal relativa ao uso e ocupao do solo, bem como defesa do meio ambiente

Qualquer melhoramento, incorporado permanentemente ao solo pelo homem, que no pode ser retirado, sem
destruio, fratura ou dano.

Lice

A Constituio Federal, os Cdigos Civil Brasileiro,

de Processo Civil, Penal, Comercial, de guas, a Lei
de Contravenes Penais, bem como a legislao
complementar pertinente

3.4 Benfeitoria

3.12 Homogeneizao

Aquela que se louva em informaes e/ou escolha arbitrria do engenheiro de avaliaes, sem se pautar por
metodologia definida nesta Norma e sem comprovao
expressa dos elementos ou critrios que levaram convico do valor.

Tratamento tcnico dos preos observados, mediante a

aplicao de coeficientes ou transformaes matemticas que expressem, em termos relativos, as diferenas
de atributos entre os imveis pesquisados e o avaliando.

A.

3.2 Avaliao expedita

NBR 5676/1990

3.13 Imveis de referncia

4.1.3 Terrenos com benfeitorias.

Aqueles identificados em pesquisa e que, pela semelhana de caractersticas com o imvel avaliando, servem de base avaliao.

4.2 Frutos (renda)

Poro de terreno com frente para vias pblicas ou particulares, em condies de ser aproveitada de imediato
para fins urbanos.

A.
s S.

d) outras.
4.3 Direitos
a) servides;
b) usufrutos;

Conjunto de procedimentos de identificao, investigao, coleta, seleo, processamento, anlise e interpretao de resultados sobre dados relativos a imveis
assemelhados ao avaliando, para fornecer estrutura tcnica ao laudo.

c)concesses;

so e

xclu

3.16 Pesquisa

de u

d) comodatos;

e) direitos hereditrios;

na

3.17 Preo

obr

c) explotaes;

Petr

3.15 Lote

b) arrendamentos;

para

Parte da cincia estatstica que permite extrair concluses a partir do conhecimento de amostragem tcnica
da populao.

siva

3.14 Inferncia estatstica

a) aluguis;

3.18 Profundidade equivalente

3.19 Segmento de rea diretamente desmembrvel

Parte de um terreno ou gleba, com frente para vias ou
logradouros pblicos oficiais, passvel de aproveitamento econmico e legal.

obr

s S.

A.

Imvel de ocorrncia usual e repetitiva no mercado imobilirio, comprovada atravs de pesquisa especfica, identificado de acordo com suas caractersticas construtivas
(ver NBR 8976).

Petr

xclu

siva

para

Expresso monetria do bem, data de referncia da

avaliao, em uma situao em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em
sua transao, no estejam compelidas negociao,
conforme estabelecido em 1.3.

so e

Exame circunstanciado de um imvel.

de u

4 Classificao do objeto quanto natureza

4.1 Imveis

na

4.1.1 Terrenos:

Lice

a) glebas;
b) lotes.

4.1.2 Benfeitorias:

a) edificaes;
b) outras.

5.1 Para os efeitos desta Norma, recomendam-se as

notaes, os smbolos grficos e as convenes literais
j normalizadas em normas brasileiras de simbologia,
complementados pelas seguintes convenes literais:
At = rea do terreno
Cf = coeficiente de frente

3.20 Unidade padronizada

3.22 Vistoria

g) outros.

5 Notaes, simbologia e convenes

Resultado numrico da diviso da rea de um lote pela

sua frente projetada.

3.21 Valor

Lice

f) direitos possessrios;

Quantidade de dinheiro pelo qual se efetua uma operao imobiliria.

Cp = coeficiente de profundidade
f = expoente do modelo de frente
Fp = frente projetada do terreno
Fr = frente de referncia do terreno
p = expoente do modelo de profundidade
Pe = profundidade equivalente
Pm = profundidade recomendada para a zona
Pma = profundidade mxima recomendada para a
zona
Pmi = profundidade mnima recomendada para a
zona
Vt = valor total do terreno
Vu = valor bsico unitrio
5.2 As notaes relacionadas em 5.1 e as que vierem a
ser adotadas pelo engenheiro de avaliaes devem ser
devidamente explicitadas no laudo, indicando-se tambm suas respectivas unidades de medida, de acordo
com o Decreto Federal n 81.621, de 03/05/78.

NBR 5676/1990

6 Metodologia bsica aplicvel

6.2.4 Mtodo involutivo

6.1 Metodologia avaliatria

Lice

A metodologia avaliatria a ser utilizada deve alicerar-se

em pesquisa de mercado, envolvendo, alm dos preos
comercializados e/ou ofertados, as demais caractersticas e atributos que exeram influncia no valor.

na

de u

6.2.4.1 A avaliao por este processo considera a receita

6.2 Classificao dos mtodos

so e

xclu

Os mtodos classificam-se em diretos e indiretos, podendo ser, em determinadas circunstncias, conjugados.

Subdividem-se em:

siva

a) diretos:

para

- comparativo de dados de mercado;

Petr

s S.
A.

- da renda;

obr

- comparativo de custo de reproduo de benfeitorias;

b) indiretos:

Aquele baseado em modelo de estudo de viabilidade

tcnico-econmica para apropriao do valor do terreno, alicerado no seu aproveitamento eficiente (ver 3.3),
mediante hipottico empreendimento imobilirio compatvel com as caractersticas do imvel e com as condies do mercado.

- involutivo;
- residual.

provvel da comercializao das unidades hipotticas

com base em preos obtidos em pesquisas; considera
todas as despesas inerentes transformao do terreno
no empreendimento projetado; prev margem de lucro
lquido ao empreendedor, despesas de comercializao,
remunerao do capital-terreno, computados em prazos
viveis ao projeto, execuo e comercializao das
unidades, mediante taxas financeiras operacionais
reais, expressamente justificadas. Para a aplicao deste mtodo exige-se que:
a) o imvel avaliando esteja inserido em zona de
tendncia mercadolgica com empreendimentos
semelhantes ao concebido, alm de legalmente
permitidos seu uso e sua ocupao;
b) as unidades admitidas no modelo adotado sejam
de caractersticas e em quantidade absorvveis
pelo mercado, no prazo preestabelecido pelo estudo e compatvel com a realidade;
c) as formulaes matemtico-financeiras sejam expressas no laudo.

6.2.1 Mtodo comparativo de dados de mercado

6.2.5 Mtodo residual

Aquele que define o valor atravs da comparao com

dados de mercado assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas. As caractersticas e os atributos dos dados pesquisados que exercem influncia
na formao dos preos e, conseqentemente, no valor,
devem ser ponderados por homogeneizao ou por inferncia estatstica, respeitados os nveis de rigor definidos nesta Norma. condio fundamental para aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados
que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra
do mercado imobilirio.

Aquele que define o valor do terreno por diferena entre

o valor total do imvel e o das benfeitorias; ou o valor
destas subtraindo o valor do terreno. Deve ser considerado, tambm, quando for o caso, o indicado em 3.7.

so e

xclu

a) o valor do terreno seja determinado pelo mtodo

comparativo de dados de mercado (ver 6.2.1) ou,
na impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo
(ver 6.2.4);

siva

para

b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo

comparativo de custo de reproduo (ver 6.2.2);

Petr

c) o fator de comercializao seja levado em conta,

admitindo-se que pode ser maior ou menor do
que a unidade, dependendo da conjuntura do
mercado, na poca da avaliao.

obr

s S.

6.3.3 Quando o imvel estiver situado em zona de alta

densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente
preponderante, deve o engenheiro de avaliaes analisar a adequao das benfeitorias, ressaltando o subaproveitamento ou o superaproveitamento do terreno, explicitando os clculos correspondentes.

A.

Aquele que apropria o valor do imvel ou de suas partes

constitutivas, com base na capitalizao presente da sua
renda lquida, real ou prevista. Os aspectos fundamentais do mtodo so a determinao do perodo de capitalizao e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem
ser expressamente justificadas pelo engenheiro de avaliaes.

6.3.2 A composio do valor total do imvel avaliando a

partir do valor do terreno, considerados o custo de reproduo das benfeitorias e o fator de comercializao, exige que:

de u

6.2.3 Mtodo da renda

6.3.1 A eventual necessidade de conjugao de mtodos

avaliatrios deve ser expressa no laudo.

na

Aquele que apropria o valor de benfeitorias, atravs da

reproduo dos custos de seus componentes. A composio dos custos feita com base em oramento detalhado ou sumrio, em funo do rigor do trabalho avaliatrio.
Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste fsico e/ou do obsoletismo funcional das benfeitorias.

Lice

6.2.2 Mtodo comparativo de custo de reproduo de

benfeitorias

6.3 Conjugao de mtodos

NBR 5676/1990

a) quanto ao(s) mtodo(s) empregado(s):

- adequao do(s) mtodo(s) empregado(s) s
condies da avaliao, no que se refere s
caractersticas do objeto e do mercado;
b) quanto coleta de dados (elementos):
- identificao, diversificao e idoneidade das
fontes de informao;
- identificao, nmero e descrio das caracters
ticas dos dados coletados;

A.

- tcnica da amostragem e forma de obteno

dos dados;

s S.

- contemporaneidade dos dados coletados;

Petr

obr

- grau de semelhana das referncias entre si e

com o imvel avaliando, no que diz respeito
localizao no contexto urbano, destinao,
grau de aproveitamento e caractersticas fsicas;

para

c) quanto ao tratamento dos dados coletados e tra

zidos amostra:

A.

s S.

obr
Petr

b) normal;

para

c) rigoroso.

siva

7.4 A avaliao expedita define o trabalho avaliatrio

onde prepondera a subjetividade, ou que no utiliza qualquer instrumento matemtico de suporte convico de
valor expressa pelo engenheiro de avaliaes.

xclu

7.2 O rigor de uma avaliao est condicionado abrangncia da pesquisa, confiabilidade e adequao dos
dados coletados, qualidade do tratamento aplicado ao
processo avaliatrio, ao menor grau de subjetividade emprestado pelo engenheiro de avaliaes em sua manifestao, sendo esses aspectos definidos pelos seguintes pontos:

a) expedito;

7.4.1 Este nvel tolerado em determinadas circunstncias onde pode haver a necessidade de procedimento
rpido que possibilite a apreciao sobre o valor de um
bem em prazo exguo.

so e

7.1 O nvel de rigor pretendido em uma avaliao est diretamente relacionado com as informaes que possam
ser extradas do mercado; este nvel, que mede a preciso do trabalho, ser tanto maior quanto menor for a
subjetividade contida na avaliao. A especificao a
priori dos nveis de rigor mais elevados somente ser estabelecida para determinao do empenho no trabalho
avaliatrio, e no na garantia de um grau mnimo na sua
preciso final, independendo, portanto, da vontade do
engenheiro de avaliaes e/ou de seu contratante.

de u

7 Nveis de rigor

7.4.2 Nesses casos, em que geralmente as condies

na

Quaisquer mtodos usados devem ter sua metodologia

detalhadamente descrita e fundamentada no trabalho
avaliatrio.

7.3 O maior rigor pretendido em uma avaliao no leva

necessariamente maior preciso. Na medida em que
forem atendidos atributos previamente pretendidos quanto ao rigor, um trabalho avaliatrio ser classificado de
acordo com os seguintes nveis alcanados (ver Tabela
no Anexo):

no permitem a elaborao de trabalho cujo nvel seja

mais alto, admitida a apresentao sucinta da opinio
de valor, onde no estaro necessariamente comprovados os elementos que tenham levado sua convico.
Caso estes elementos sejam explicitados e apresentados, esta condio deve ser ressaltada.

Lice

6.4 Fundamentao do trabalho

7.4.3 Exige-se, inclusive neste caso, o atendimento s

demais disposies desta Norma, em particular ao disposto em 1.2.

7.5 A avaliao normal define o trabalho avaliatrio desenvolvido atravs de metodologia adequada e que atende a todos os requisitos de 7.5.1 a 7.5.7.
7.5.1 A coleta de dados deve trazer todas as informaes
disponveis que permitam ao engenheiro de avaliaes
formar sua convico de valor.
7.5.2 A qualidade da amostra deve estar assegurada

quanto:

a) idoneidade das fontes de informao;

b) sua atualidade, observado o prescrito em 7.5.5;

- utilizao de mtodo adequado;

c) sua semelhana com o imvel objeto da avalia

o, no que diz respeito sua situao, destinao, ao grau de aproveitamento e s caractersticas fsicas;

- adequao do tratamento estatstico-matemtico;

d) ao nmero de elementos efetivamente utilizados

maior ou igual a cinco.

so e

xclu

siva

- adequao da pesquisa ao rigor pretendido;

de u

d) quanto maior ou menor subjetividade inserida

no trabalho, respectivamente:

Lice

na

- pela aplicao de frmulas, modelos e ponderaes arbitrrias e de consagraes empricas,

no tratamento aplicado a priori sobre os dados
coletados; ou

- pela adoo de modelos resultantes de mtodos cientficos sustentados pela inferncia estatstica, na qual se define um intervalo de confiana, que caracterizar o campo de arbtrio do
engenheiro de avaliaes, que no deve ser extrapolado.

7.5.3 O tratamento dispensado aos elementos para serem levados formao do valor deve ser feito atravs
de estatstica descritiva, homogeneizando-se os elementos observados, quando no perfeitamente comparveis.
O uso de mtodos estatsticos para eliminar dados supostamente discrepantes admissvel neste nvel.
7.5.4 A transformao do preo com pagamento a prazo
de um elemento para o preo vista feita com a adoo
de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e praticada
pelo mercado financeiro, data correspondente a este
elemento.

NBR 5676/1990

7.5.5 Nos casos de exame de elementos no contempo-

Lice

rneos, pretritos, a equivalncia do preo no tempo ser

obtida, no mnimo, atravs de ndices econmicos oficiais, limitados a prazo compatvel com a conjuntura em
vigor poca da avaliao. Sempre que o mercado no
acompanhar a evoluo dos ndices econmicos, s ser
permitida a utilizao de elementos atualizados mediante
consulta fonte.

na

de u

7.5.6 So admitidas as homogeneizaes feitas atravs

so e

de fatores ou ponderaes empricas, porm consagradas, que consideram as diferenas entre os elementos ou
seus atributos.

xclu

7.5.7 As caractersticas do bem avaliando devem preferen-

siva

cialmente estar contidas no intervalo ou espao amostral

dos atributos de mesma natureza levantados entre os bens
observados. Sempre que isso no ocorrer, deve o engenheiro de avaliaes enfatizar e justificar a medida adotada para considerar tal circunstncia.

para

Petr

obr

7.6 Avaliao rigorosa define o trabalho avaliatrio desenvolvido atravs de metodologia adequada, com grande
iseno de subjetividade, e que atende a todos os requisitos de 7.6.1 a 7.6.10.

s S.

A.

7.6.1 Cada um dos elementos que contribuem para formar

a convico de valor tem de estar expressamente caracterizado e o seu conjunto deve formar uma amostra to
aleatria quanto possvel, usando-se toda a evidncia disponvel.

7.6.2 A qualidade da amostra tem de estar assegurada

quanto:

a) idoneidade e completa identificao das fontes

de informao;

7.6.8 O valor final da avaliao, a ser indicado pelo enge-

nheiro de avaliaes em funo do tratamento estatstico adotado, tem de estar contido em um intervalo de
confiana fechado e mximo de 80%. O trabalho pode
ser enquadrado neste nvel se, testadas as hipteses
nulas de no haver regresso da equao e dos respectivos coeficientes, elas forem rejeitadas ao nvel de
significncia mxima de 5%.

7.6.9 Nos trabalhos compostos por avaliaes parciais,

este nvel de rigor estar atendido se, em pelo menos

85% do montante da avaliao, ele for alcanado.

7.6.10 A avaliao considerada rigorosa especial sem-

pre que o tratamento inferencial adotado encontrar um

modelo estatstico o mais abrangente possvel, incorporando o maior nmero de caractersticas que estejam
contribuindo para a formao do valor e atendendo, necessariamente, s condies abaixo relacionadas:
a) identificada a funo estimativa da formao de
valor, esta tem de ser no tendenciosa e eficiente no conceito formal da estimao estatstica;
para tanto, devem ser rejeitadas as hipteses nulas da equao de regresso, ao nvel de significncia mximo de 1%, e dos respectivos regressores, ao nvel de significncia mximo de
10% unicaudal (ou 5% em cada ramo do teste
bicaudal), bem como verificadas as condies
bsicas referentes aos resduos no explicados:
normalidade, homocedasticidade e no
auto-regresso, alm de independncia entre as
variveis;

obr

s S.

A.

7.6.3 O tratamento para alcanar a convico do valor deve

ser baseado em processos de inferncia estatstica que
permitam calcular estimativas no tendenciosas de valor,
estabelecendo intervalos de confiana para elas, alm de
submet-las a testes de hipteses, cujos resultados satisfaam s exigncias do nvel de rigor.

vem estar necessariamente contidas no intervalo

amostral correspondente. E, alm da fronteira, obrigatoriamente se impe a discusso da inelasticidade da funo estimativa naquele ponto; neste caso, a caracterstica assinttica explicitada, admitindo-se uma diferena de valor do bem avaliando de no mximo 10% do
valor inferido na fronteira amostral da mesma caracterstica.

Petr

e) comprovao de todos os elementos de referncia que concorrerem elaborao do trabalho avaliatrio.

7.6.7 Todas as caractersticas do imvel avaliando de-

para

- caractersticas fsicas;

pretritos deve considerar a desvalorizao monetria

e a valorizao real dos imveis inferidas e justificadas
pela equao por regresso.

siva

- grau de aproveitamento;

7.6.6 A atualizao de preos referentes a elementos

xclu

- destinao;

de um dado elemento para o preo vista deve ser feita

com adoo de uma taxa de desconto efetiva, lquida e
praticada pelo mercado financeiro, data correspondente a este elemento.

so e

- localizao no contexto urbano;

7.6.5 A transformao do preo com pagamento a prazo

de u

d) sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, e/ou sua consistncia com o modelo utilizado nos termos de 7.6.3, no que diz respeito a:

N K+5

na

c) ao detalhamento da descrio de suas caractersticas;

tivamente usado no tratamento inferencial definido

pela soma do nmero (K) de variveis (explicada e
explicativas), utilizada no modelo de regresso, mais
um mnimo de 5 graus de liberdade, isto :

Lice

b) sua atualidade, observando o estabelecido em

7.6.3 e 7.6.6;

7.6.4 O nmero (N) de dados de mesma natureza efe-

b) as caractersticas do bem avaliando devem estar

contidas no intervalo dos atributos de mesma natureza dos elementos de referncia, sendo rejeitadas as extrapolaes;

NBR 5676/1990

c) o campo de arbtrio do engenheiro de avaliaes

correspondente ao intervalo de confiana mximo de 80% e de menor amplitude, estabelecido
para cada um dos regressores de per si para um
subconjunto deles, caso haja evidncia de multicolinearidade entre as variveis relevantes levadas ao modelo e, para os resduos, sejam satisfeitas as condies bsicas de normalidade, homocedasticidade e no auto-regresso;

8.2.1 Vistoria

d) o nmero (N) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento inferencial definido
em funo do nmero (K) de variveis (explicada
e explicativas), atendendo s seguintes condies:

8.2.1.1 Caracterizao da regio, compreendendo:

A.

s S.

obr

Petr

para

a) aspectos fsicos:

siva

- condies topogrficas, natureza predominante do solo, condies ambientais, ocupao

existente e tendncias de modificao a curto
e mdio prazos;

xclu

N 2K + 5, e N 3K

Visa a permitir ao engenheiro de avaliaes conhecer

da melhor maneira possvel o imvel avaliando e o contexto imobilirio a que pertence, da resultando condies para a adequada orientao da coleta de dados.
Devem ser ressaltados to somente aspectos relevantes
formao do valor, em especial os subitens ordenados
a seguir.

so e

8 Condies gerais

b) aspectos ligados infra-estrutura urbana:

a) caracterizao do objetivo da avaliao para permitir ao engenheiro de avaliaes:

- estabelecer o grau de detalhamento das atividades bsicas;
- definir as medidas necessrias para alcanar o
nvel de rigor pretendido;
- identificar as circunstncias que podem influir
no valor do imvel;

s S.

A.

b) individualizao do objeto de avaliao, obtida a

partir de plantas, memoriais descritivos e documentos, em grau de detalhamento correspondente ao nvel de rigor pretendido, englobando a totalidade do imvel;

para

Petr

obr

c) complementao das informaes, se necessrio

ao desenvolvimento da tarefa avaliatria, devendo, em tal caso, ser conhecidos os elementos relativos ao estado de propriedade do objeto de avaliao, para que possam ser levados em conta os
fatores valorizantes ou desvalorizantes dele decorrentes.

siva

8.2 Atividades bsicas

xclu

Correspondem s seguintes etapas:

so e

- vistoria;

de u

- diagnstico do mercado;

na

- coleta de dados;

Lice

- escolha e justificativa dos mtodos e critrios de

avaliao;
- tratamento dos elementos que compem a amostra;
- clculo do valor do imvel;
- consideraes finais e concluso.

de u

na

As seguintes condies devem ser observadas e preceder o processo avaliatrio:

- sistemas virio e de coleta de lixo e redes de

abastecimento de gua potvel, energia eltrica,
telefone, esgotamento sanitrio, guas pluviais
e gs canalizado;

Lice

8.1 Pressupostos

c) equipamento comunitrio e indicao de nveis

de atividades existentes:
- sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comrcio, rede bancria, segurana, sade e lazer;
d) aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o uso e a ocupao do solo, restries fsicas e legais condicionantes ao aproveitamento.

8.2.1.2 Caracterizao do terreno de imvel avaliando,

abrangendo:

a) aspectos fsicos:
- topografia, superfcie, solo, porte, forma, localiza
o e divisas definidas de acordo com a posio do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
b) infra-estrutura urbana;
c) equipamento comunitrio disponvel;
d) utilizao atual, legal e econmica.
8.2.1.3 Caracterizao das edificaes e benfeitorias, en-

globando os aspectos:
a) fsicos:

- construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos;

b) funcionais:
- arquitetnicos, de projetos e paisagsticos;
c) ambientais:
- adequao da edificao em relao aos usos
recomendveis para a regio e preservao do
meio ambiente.

NBR 5676/1990

8.2.1.4 Complementao da caracterizao do bem ava-

liando: apresentao de desenhos, fotografias e outros

documentos que esclaream aspectos relevantes.

8.2.2 Diagnstico do mercado

Lice

na

Anlise do grau de concorrncia imperfeita do mercado

onde se situa o imvel avaliando, conferindo ao engenheiro de avaliaes a condio de transmitir em seu trabalho o nvel de representatividade dos preos praticados,
com respeito ao valor do imvel. O diagnstico deve,
tanto quanto possvel, relatar a estrutura, a conduta e o
desempenho do mercado.

de u

so e

xclu

8.2.3 Pesquisa

siva

Principal segmento do processo avaliatrio, constitudo

pelas seguintes etapas:

para

a) preparao do trabalho, planejamento;

h) dados referentes a ofertas podem ser considerados eventos do mercado imobilirio, desde que
sejam:
- atuais, observado o disposto em 7.5.5 e 7.6.6,
recomendando-se, neste ltimo caso, a verificao de existncia de diferenas de preo entre
oferta e transao, feita atravs de aplicao de
variveis dicotmicas, no modelo de regresso;
- completos (valor, data, condies de pagamentos);
- perfeitamente identificados quanto ao objeto e
fonte.
8.2.4 Escolha e justificativa dos mtodos e critrios de
avaliao

c) processamento e anlise dos dados;

8.2.5 Tratamento dos elementos que compem a amostra

d) interpretaes dos resultados.

Em funo da metodologia adotada, os dados obtidos

devem ser tratados atravs de exames e clculos para
se assimilarem; exemplificadamente: qualidade dos dados, freqncia dos atributos, regularidade das ocorrncias, influncia dos atributos na formao dos preos e
suas inter-relaes.

Petr

b) trabalho de campo, coleta de dados;

Deve ser utilizado o mtodo avaliatrio que, em funo

dos dados observados em pesquisa, permita conferir a
maior consistncia manifestao do valor.

obr
s S.
A.

8.2.3.1 Coleta de dados

a) a qualidade depende de um conjunto de elemen

tos, entre os quais se destacam a tcnica de amostragem, a forma de obteno dos dados, a diversidade de fontes, a contemporaneidade, o tipo e a
quantidade de dados;
b) cada dado de mercado deve ser verificado pelo
engenheiro de avaliaes at o grau de detalhamento que confira as condies de cotej-lo com
o bem avaliando, observando-se o disposto em
7.5.7, ou 7.6.7, ou ainda 7.6.10-b), conforme o nvel de rigor;

c) explicitar o prazo de validade da avaliao.

xclu

8.2.7 Consideraes finais e concluso

siva

Condicionantes no explicitadas no corpo do trabalho,

peculiaridades do bem avaliando ou consideraes inerentes ao valor e ao contexto em que este se definiu
devem ser apresentadas na concluso do trabalho,
fazendo-se, nesta fase, meno expressa ao nvel de
rigor alcanado.

para

Petr

A.

9.1 Terrenos

s S.

9 Condies especficas

obr

g) no caso de aplicao de mtodos indiretos, a pesquisa deve considerar referncias que apresentem
a maior semelhana possvel com a situao paradigma e com as condies econmico-mercadolgicas da regio onde se situa o imvel avaliando;

so e

f) no caso de insuficincia de dados semelhantes

aos do imvel avaliando, podem ser admitidos
dados de condies distintas, desde que interpretados e justificados por equaes de regresso, observado o disposto no Captulo 7 para a
fixao do nvel de rigor do trabalho;

b) indicar a faixa de variao de preos do mercado

admitida como tolervel em relao ao valor final,
respeitados os limites dos intervalos de confiana
inferidos de tratamento estatstico;

de u

e) a excluso de referncias ou a sua no considerao deve ser justificada pelo engenheiro de avaliaes;

a) arredondar o resultado de sua avaliao, desde

que o ajuste final no exceda 1% o valor apurado, para mais ou para menos;

na

d) as referncias devem ter a indicao completa da

fonte informante, comprovadas tanto quanto possvel;

Verificando as caractersticas da amostra obtida e os resultados do tratamento efetuado, definido o rigor da

avaliao, em conformidade com os requisitos constantes em 7.2, os quais esto sintetizados na Tabela do
Anexo. O engenheiro de avaliaes pode facultativamente:

Lice

c) as referncias de valor devem ser buscadas em

fontes diversas e as informaes cruzadas, tanto
quanto possvel, aumentando-se a oportunidade
de consulta a bancos de dados de mercado disponveis em instituies de classe e/ou devotados ao mercado imobilirio;

8.2.6 Clculo do valor do imvel

9.1.1 Glebas

Na avaliao de terrenos loteveis devem ser atendidas

as disposies da NBR 8951, no que no conflitar com
as da presente.

NBR 5676/1990

9.1.2.2.5 Os lotes de frentes mltiplas e/ou de esquina

admite-se a considerao das influncias de profundidade e testada, segundo os critrios a seguir indicados.

9.1.2.2.1 A influncia da profundidade (P) levada em

conta no valor (Vt) atravs de relao entre profundidade
equivalente (Pe) e a profundidade recomendada para a
zona, segundo o modelo:

b) o expoente (p) deve estar entre os limites 0 e 1

(0 < p 1), quando a profundidade equivalente for
inferior mnima recomendvel (Pe < Pmi);
c) o expoente (p) deve estar entre os limites -1 e 0
(-1 p < 0), quando a profundidade equivalente
for superior mxima recomendvel (Pe > Pma).

obr

s S.

A.

9.1.2.2.2 A influncia da frente ser levada em conta no

valor (Vt), atravs de relao entre a projetada (Fp) e a
de referncia (Fr), segundo o modelo:

Petr

Vt = At . Vu . Cf

para

em que:
Cf = (Fp/Fr)f

siva
xclu

na

de u

so e

9.1.2.2.3 Os expoentes (p) e (f), os limites de influncia

por profundidade e frente, bem como aqueles decorrentes de frentes mltiplas e/ou de esquina, devem ser
estabelecidos para cada regio ou local, com base em
anlise experimental-estatstica e referendados por entidade tcnica especializada, levando em conta as vocaes de uso e os dispositivos legais.

Lice

A.
s S.
obr

de u

(Pmi Pe Pma)

9.1.2.2.4 Os lotes de grandes dimenses, os de pequenas dimenses de difcil aproveitamento, e os de formas

inusitadas devem ser avaliados, observando-se essas
caractersticas e estudando-se a possibilidade de desmembramento ou remembramento, bem como o aproveitamento eficiente dos lotes.

na

a) o expoente (p) deve ser igual a zero (p = 0), enquanto a profundidade equivalente ou efetiva (Pe)
se mantiver entre a mnima (Pmi) e a mxima
(Pma), correspondendo ao aproveitamento eficiente para o bairro ou local de sua situao

Lice

Cp = (Pe/Pm)p para m = mi,ma

0f1

9.2.1 As avaliaes, quando no usado o mtodo comparativo de dados de mercado, devem ser feitas atravs de
oramentos qualitativos e quantitativos, compatveis com
o grau de rigor do trabalho avaliatrio.
9.2.2 Nas avaliaes normais, quando empregado o mtodo comparativo de custo de reproduo, podem ser utilizados tabelas, custos, registros e os ndices de entidades e publicaes tcnicas especializadas, fidedignas e
obrigatoriamente mencionadas.

Onde:

onde:

9.2 Benfeitorias

so e

Vt = At. Vu . Cp

Os lotes industriais devem ser avaliados levando-se em

conta os fatores relacionados em 8.2.1.2 e adotando-se
os parmetros especiais pertinentes a essa utilizao.

Petr

9.1.2.2 Nas avaliaes normais, em lotes no industriais,

9.1.3 Lotes industriais

para

sideradas as caractersticas mencionadas em 8.2.1 e

8.2.2 e as influncias de rea, profundidade e testada.
Preferencialmente, estas podem ser consideradas, se inferidos comportamentos em relao ao valor unitrio, atravs de modelos de regresso.

devem ser avaliados, observando-se as vantagens ou

desvantagens decorrentes das suas caractersticas especiais.

siva

9.1.2.1 Na avaliao de terrenos loteados devem ser con-

xclu

9.1.2 Lotes

9.2.3 A depreciao deve levar em conta os aspectos

fsicos e funcionais, a idade, a expectativa de vida e o
estado de conservao.
9.2.4 Nas avaliaes em que as benfeitorias apresentam
caractersticas especficas e/ou atpicas, ou ainda de
carter histrico, ou artstico e/ou de monumentos, estas
devem ser consideradas, com a justificativa de qualquer
alterao do valor delas decorrente.

9.3 Terrenos com benfeitorias

Quando utilizado o mtodo comparativo, o valor obtido
pelo somatrio das parcelas componentes deste mtodo
ou por comparao direta.
9.3.1 No primeiro caso, quando a benfeitoria apresentar
aproveitamento eficiente, deve ser considerado o fator
de comercializao ou o valor atual da renda do conjunto, pelo prazo necessrio sua montagem, ou ainda o
equivalente s despesas financeiras, compensao de
riscos do empreendimento e remunerao do empreendedor.
9.3.2 No caso de comparao direta, devem ser levados
em conta localizao, rea, padro, idade, estado e estgio tecnolgico das benfeitorias, equipamentos, infraestrutura e servios urbanos, bem como outras caractersticas que possam estar contribuindo para a formao do
valor (ver NBR 8977).

9.4 Frutos
Os frutos conforme classificados em 4.2 devem ser avaliados em funo dos preos vigentes no mercado, com
base em vistorias e levantamentos efetuados no local,
para verificao da situao real existente.
9.5 Servides
So avaliadas em funo das restries que acarretam
ou so impostas ao imvel.

NBR 5676/1990

10

9.6 Demais direitos reais e possessrios

Lice

So avaliados mediante vistoria local e em funo da

renda real ou estimada para o prazo, estabelecido ou
previsto, de sua durao.

na

10 Apresentao de laudos

de u

10.1 Os laudos avaliatrios devem incluir obrigatoriamente os seguintes itens:

so e

xclu

a) indicao da pessoa fsica ou jurdica que tenha

encomendado o trabalho;

siva

b) nvel de rigor atingido na avaliao, com indicao da categoria em que se enquadra, segundo a
classificao constante no Captulo 7;

para

Petr

c) relato e data da vistoria, com as informaes relacionadas em 8.2.1;

f) definio do mtodo utilizado, com justificativa da

escolha;
g) clculos, com indicao dos tratamentos utilizados;
h) determinao do valor final, com indicao explcita da data de referncia e consideraes finais
relativas ao valor e contexto, local, data, em que o
valor se definiu;
i) nome, assinatura, nmero do registro no CREA e
credenciais do engenheiro de avaliaes.
10.2 Os laudos avaliatrios devem ser acompanhados
da ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica), conforme estabelece a Lei n 6.496/77.
10.3 Os laudos avaliatrios devem incluir, sempre que
possvel, os seguintes itens:

obr

a) indicao do proprietrio do imvel avaliando;

e) pesquisa de valores, atendidas as disposies de

8.2.3;

b) objetivo do trabalho, segundo a informao de

quem o tenha solicitado.

s S.

d) diagnstico do mercado, conforme citado em

8.2.2;

A.

/ANEXO

Lice
na
de u
so e
xclu
siva
para
Petr
obr
s S.
A.

11

NBR 5676/1990

Tabela - Requisitos exigidos para o enquadramento de trabalhos avaliatrios nos nveis de rigor
Avaliao

- Completa identificao das fontes de informao

- Atualidade dos dados, ressalvado o caso de dados pretritos tratados em itens

especficos

obr

Petr

- Idoneidade das fontes de informao

s S.

A.

Rigorosa Normal Expedita

para

- Semelhana dos dados com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito
situao, destinao, grau de aproveitamento e s caractersticas fsicas

- Detalhamento da descrio das caractersticas dos elementos de pesquisa

de u

so e

xclu

siva

- Semelhana dos dados com o imvel objeto da avaliao e/ou consistncia com o
modelo baseado em processos de inferncia estatstica que permitam calcular
estimativas no tendenciosas de valor, estabelecendo intervalos de confiana para
elas, alm de submet-las a testes de hipteses, cujos resultados satisfaam s
exigncias do nvel de rigor

a) maior ou igual a cinco

Lice

- Nmero de elementos efetivamente utilizados:

na

- Comprovao de todos os elementos de referncia que concorrem elaborao do

trabalho avaliatrio

b) maior ou igual a (K+5), onde (K) a soma do nmero das variveis explicada e
explicativas, utilizada no modelo de regresso

x
x

- Tratamento atravs de estatstica descritiva, homogeneizando-se os elementos

observados quando no perfeitamente comparveis

- Uso de mtodos estatsticos para eliminao de dados supostamente discrepantes

- Transformao do preo com pagamento a prazo de um elemento para pagamento

vista, feita com adoo de uma taxa de desconto efetiva, lquida e praticada pelo
mercado financeiro, data correspondente a este elemento

Atualizao de preos referentes a elementos pretritos:

x

obr

s S.

A.

a) obtida, no mnimo, atravs de ndices econmicos oficiais, limitados a prazo

compatvel com a conjuntura em vigor poca da avaliao. Sempre que o
mercado no acompanhar a evoluo dos ndices econmicos, s ser
permitida a utilizao de elementos atualizados mediante consulta fonte
x

Petr

b) deve considerar a desvalorizao monetria e valorizao real dos imveis,

inferidas e justificadas por funo de regresso

para

- Homogeneizao atravs de fatores de ponderaes empricas, porm

consagradas, que consideram as diferenas entre os elementos ou seus atributos
x

siva

- Uso da inferncia estatstica para clculo de estimativas no tendenciosas de valor,

estabelecendo intervalos de confiana para elas, alm de submet-las a testes de
hiptese, cujos resultados satisfaam s exigncias do nvel de rigor

xclu

- As caractersticas do bem avaliando devem estar contidas:

x

de u

so e

a) preferencialmente, no intervalo ou espao amostral dos atributos de mesma

natureza levantados entre os bens observados. Sempre que isso no ocorrer,
deve o engenheiro de avaliaes enfatizar e justificar a medida adotada para
considerar tal circunstncia
x

c) no intervalo dos atributos de mesma natureza dos elementos de referncia,

sendo rejeitadas as extrapolaes

( )

Lice

na

b) necessariamente, no intervalo amostral correspondente. E, se alm da

fronteira, obrigatoriamente se impe a discusso de inelasticidade da funo
estimativa naquele ponto; neste caso, a caracterstica assinttica explicitada,
admitindo-se uma diferena de valor do bem avaliando de no mximo 10% do
valor inferido na fronteira amostral da mesma caracterstica

/continua

NBR 5676/1990

12

/continuao

Avaliao
Rigorosa Normal Expedita

Lice

na

- O valor final da avaliao, a ser indicado pelo engenheiro de avaliaes em funo

do tratamento estatstico adotado, tem de estar contido em um intervalo de confiana
fechado e mximo de 80%. O trabalho pode ser enquadrado neste nvel se, testadas
as hipteses nulas de no haver regresso da equao e dos respectivos
coeficientes, elas forem rejeitadas ao nvel de significncia mximo de 5%

de u

so e

- Identificada a funo estimativa da formao de valor, esta tem que ser no

tendenciosa e eficiente no conceito formal da estimao estatstica; para tanto,
devem ser rejeitadas as hipteses nulas da equao de regresso, ao nvel de
significncia mximo de 1%, e dos respectivos regressores, ao nvel de
significncia mximo de 10% para o teste unicaudal (ou 5% em cada ramo do
teste bicaudal), bem como verificadas as condies bsicas referentes aos resduos
no explicados: normalidade, homocedasticidade e no auto-regresso, alm de
independncia entre as variveis

( )

xclu

- Nos trabalhos compostos de avaliaes parciais, o nvel de rigor estar atendido se,
pelo menos em 85% do montante da avaliao, ele for alcanado

siva

para

Petr

obr

- O campo de arbtrio do engenheiro de avaliaes correspondente ao intervalo de

confiana mximo de 80% e de menor amplitude, estabelecido para cada um dos
regressores de per si, ou para um subconjunto deles, caso haja evidncias de
multicolinearidade entre as variveis relevantes levadas ao modelo e, para os
resduos, sejam satisfeitas as condies bsicas de normalidade,
homocedasticidade e no auto-regresso

( )

s S.

A.

- O nmero (N) de dados da mesma natureza efetivamente usado no tratamento

inferencial definido em funo do nmero (K) de variveis (explicada e
explicativas), atendendo s seguintes condies:

( )

N 2 K+5 e N 3 K
- Identificao do responsvel tcnico pela avaliao

* Rigorosa especial.

( )

Lice
na
de u
so e
xclu
siva
para
Petr
obr
s S.
A.