Gabriel Bolaffi e Henry Cherkezian

1. Introduo O longo perodo do autoritarismo contribuiu decisivamente para desmoralizar a grande maioria das instituies da Repblica. A Constituio foi transformada numa irrecupervel colcha de retalhos, quer pelo seu carter outorgado quer pela triste sucesso de emendas casustas. O Poder Legislativo, salvo as honrosas e conhecidas excees, foi reduzido, merc da
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subservincia e do fisiologismo, a uma indecorosa funo decorativa. Quanto ao resto, o Judicirio, a polcia, a previdncia social e a impunidade da mar de corruptos que submergiram a Nao , tm seu grau de desmoralizao atestado pelo noticirio cotidiano da imprensa. O BNH, envolvido por tantas distores e tantos escndalos, como o da Delfin, certamente no constitui uma exceo no processo geral de desmoralizao, do
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qual, com muito esforo e resultados relativamente tmidos, a Nova Repblica tenta nos resgatar. Ainda assim, por um conjunto de razes que se examinar, o BNH parece ter sido elegido, com algum exagero e muita desinformao, o grande bode expiatrio dos males passados, presentes e futuros. Para o que ele mesmo contribuiu, at o passado recente, com a propaganda bombstica dos milhes de habitaes nunca construdos e a sistemtica recusa em informar a sociedade. Como se buscar demonstrar, por mais que o conjunto de polticas impostas ao BNH tenha comprometido os seus ob-

jetivos populares no passado e decretado uma situao econmica concordatria no presente, o problema no irremedivel. Antes de passar s propostas julgadas oportunas, necessrio resgatar uma longa srie de fatos e de nmeros que vm sendo amplamente ignorados. 2. Entre 1970 e 1981 o Sistema Financeiro da Habitao beneficiou excessivamente seus muturios Como se pode observar na Tabela I, durante os onze anos compreendidos entre 1973 e 1982 as prestaes dos mutuTabela I

Fonte: Revista da Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana 46

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rios do Sistema foram reajustadas a nveis sistematicamente inferiores queles dos salrios. Em segundo lugar, os muturios das faixas mdias e superiores de renda, at 1975, foram beneficiados por sensveis redues nos seus recolhimentos do Imposto de Renda, pois gozaram do direito de abater a correo monetria alm de juros. A partir de 12/11/74 esse privilgio foi substitudo por um benefcio fiscal que reduziu as prestaes de 3% a 12% (de acordo com a faixa de prestao, at o limite de 2.000 UPCs), mantido o abatimento dos juros, que os muturios de baixa renda evidentemente no tinham de onde abater. Por essas e outras razes, entre as quais cabe destacar o boom especulativo gerado pela poltica indiscriminada de investimentos dos agentes privados do BNH, durante muitos anos as prestaes cobradas pelo Sistema foram sensivelmente inferiores aos aluguis de mercado dos imveis financiados pelo prprio Sistema. Essa distoro, que infelizmente se mantm at o presente para a esmagadora maioria dos imveis adquiridos antes de 1981, levou muitos investidores das faixas mdias e altas de renda a constiturem um verdadeiro patrimnio imobilirio, especulativo e lucrativo, por meio dos financiamentos baratos do SFH. Isso inclui uma proporo nada desprezvel de

recursos do Sistema, fortemente subsidiados, que foram aplicados na aquisio de imveis de veraneio, nas praias de Guaruj e Cabo Frio, em Garanhuns, em Pernambuco, em Parnaba, no Piau, e em todos os demais Estados. Tantos e to grandes foram as contradies e os casusmos do Sistema Financeiro de Habitao que, como se pode observar na Tabela II, teoricamente at possvel afirmar que os muturios de baixa renda foram at mais beneficiados do que aqueles de rendas mdias e altas. A Tabela II explicita a porcentagem de comprometimento da renda familiar na data da assinatura do contrato, e como essa porcentagem evoluiu entre aquela data e os reajustes ocorridos nos ltimos dois anos, para muturios situados nas faixas de 3, 10 e 15 salrios mnimos, respectivamente. Note-se na tabela que, para os contratos assinados em 1972, o comprometimento da renda familiar pela prestao caiu, na faixa de trs salrios mnimos, de 25,3% para 13,3%, ou seja, menos 12%. Nas faixas de renda de dez a quinze salrios mnimos, a queda foi para 12,6% e 11,2%, respectivamente. Essa situao, como se pode verificar na tabela, ir manter-se praticamente at 1980, quando a tendncia se inverte. somente a partir de 1981 que o comprometimento volta a aumentar, provavelTabela II

Evoluo do Comprometimento da Renda Familiar Segundo Diferentes Faixas de Renda para Imveis Adquiridos entre 1972 e 1984
Ano Assinatura Contrato
1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984

Faixas de 3 Salrios Mnimos Na Data do Contrato

25,3 25,7 26,2 26,0 26,6 27,1 27,9 28,2 29,4 30,6 34,1 33,4 32,9

Faixas de 10 Salrios Mnimos Na Data do Contrato

34,8 35,0 36,2 36,0 36,9 37,1 37,7 38,0 39,0 30,9 43,6 43,0 42,8

Faixas de 15 Salrios Mnimos Na Data do Contrato

38,2 38,4 39,6 38,9 39,5 39,5 38,5 40,2 40,2 40,2 43,7 43,7 43,7

Em 07 / 84
13,312,0 13,811,9 14,411,8 15,110,9 17,39,3 18,38,8 19,08,9 20,08,2 24,54,9 31,1+0,5 38,0+3,9 34,8+1,4 32,9 0

Em 07 / 84
22,212,6 22,912,1 24,511,7 25,510,5 29,17,8 30,5 6,6 31,26,5 32,75,3 38,70,3 36,2+5,3 54,0+10,4 48,6+5,6 42,8 0

Em 07 / 84
27,011,2 27,810,6 30,78,9 30,68,3 34,64,9 36,03,5 36,12,4 38,51,7 49,8+9,6 51,8+11,6 58,7+15,0 52,4+8,7 43,7 0

Fonte: Grupo de Trabalho institudo pela instruo I.P. 008/85 do presidente do BNH. OUTUBRO DE 1985

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mente em virtude do encarecimento dos custos de construo decorrentes da recesso que ento se iniciava. Mas enquanto a Tabela I rigorosamente correta porquanto os achatamentos salariais s passaram a ocorrer a partir de 1983, a Tabela II merece uma srie de reparos. Ela decorre de uma simulao feita em computador, ignora as faixas salariais superiores a quinze salrios mnimos e toda a ampla variedade de situaes concretas em que se encontram os cerca de 3 milhes de muturios do SFH, tais como os desempregados e os que foram induzidos a forjar rendas superiores ou inferiores s reais. Por fim, por ignorar a grande quantidade de muturios com rendas de 20, 30 ou at mais salrios mnimos, ela tem sua validade limitada a um parmetro geral, capaz de refletir, quando muito, as tendncias gerais de cerca de 50% dos muturios. S para dar dois exemplos, a Tabela II no deixa transparecer que em muitas Cohabs pelo Brasil afora h uma proporo nada desprezvel de muturios com renda entre 3 e 10 salrios mnimos cujo comprometimento atual se situa em torno de 6% ou 7% e nem revela que h muturios em faixas superiores a vinte salrios mnimos com comprometimentos, no caso, irrisrios, de 9% da respectiva renda familiar. Esta uma das razes pelas quais se assinalou, pargrafos acima, que a afirmao de que o SFH teria beneficiado mais os muturios pobres do que aqueles de rendas mdias e altas apenas terica. Infelizmente, no a nica e nem a principal razo. A distoro mais grave e at imperdovel da atuao do BNH resulta do fato de que se computados os investimentos habitacionais com recursos originados do FGTS, isto , aqueles recursos baratos e concebidos para a habitao de baixa renda, verifica-se que apenas 18% dos mesmos foram destinados a famlias com renda inferior a cinco salrios mnimos1. Mas se, como seria mais correto para um banco que foi constitudo sob a gide de um "Plano de Habitao Popular", computa-se os recursos globais do SFH, a porcentagem acima referida certamente cai para menos da metade. Entre os benefcios concedidos aos muturios que geraram graves efeitos econmicos e financeiros sobre o Sistema e distores sociais ainda mais graves, importante lembrar a liberao indiscri48

minada dos fundos do FGTS para o abatimento de at 80% do valor das prestaes. Convm esclarecer que, ao contrrio dos recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo), gerados pelos depsitos das Cadernetas de Poupana, melhor remunerados e portanto menos baratos, os recursos do FGTS so compulsrios e baratos. Na sua origem, foram concebidos para serem destinados prioritariamente aos programas de baixa renda. Nessas condies, a liberalidade acima referida, alm de representar uma transferncia de recursos destinados aos programas de baixa renda para subsidiar os muturios de rendas mdias/altas, ao contribuir para esvaziar o FGTS, enfraquece substancialmente a capacidade do sistema de atender demanda popular. Alis, esse aspecto somente pode ser avaliado em toda a sua plenitude se se tiver em mente que o muturio de baixa renda, na prtica, sempre foi impedido de recorrer a esse benefcio, seja pela sua maior rotatividade no emprego, seja pela sua desinformao e incapacidade at material de percorrer os necessrios trmites burocrticos. O processo de desmoralizao do BNH e sua transformao em "bode expiatrio" de todos os males Perante todo esse elenco de vantagens que, embora socialmente regressivas, foram to generosas a ponto de ser plausvel afirmar que, para a maioria dos muturios, a obteno de um financiamento na prtica significava a compra de um bilhete premiado de loteria, como se explica a grita generalizada contra o BNH e sua inegvel desmoralizao de alguns anos para c? H uma explicao, que passa por fatores to complexos e to contraditrios quanto foram paradoxais e contraditrias as polticas e as prticas adotadas pelo SFH desde a sua criao. Limitar-se- a explicao apenas a seus aspectos essenciais. Primeiro, preciso assinalar que pelo menos desde 1972 o SFH j vinha sendo forte e reiteradamente criticado por muitos autores em virtude dos efeitos econmicos e socialmente regressivos de sua atuao. Na medida em que essas crticas geralmente transcendiam o BNH, reduzindo-o a um simples aspecto do carter ilusrio, incompetente e antisocial do modelo econmico concentrador

BNH. Estatstica Fev./Mar. 84 - Aplicaes do BNH.

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da renda que vinha sendo imposto ao pas, elas logo se tornaram uma das bandeiras mais agitadas pelas oposies. Em outras palavras, em tempos de falso "milagre", o BNH era de longe a ponta mais visvel do iceberg. Em segundo lugar, pelo menos entre 1968 e 1981 muitas famlias, tanto das baixas quanto das mdias faixas de renda, foram induzidas ou optaram por forjar rendas superiores s de que realmente dispunham no ato da compra dos respectivos imveis. Nas faixas de baixa renda, em pesquisa realizada em 1971, verificou-se uma elevada incidncia de casos nos quais corretores imobilirios inescrupulosos sonegaram aos seus clientes, pobres e desinformados, a existncia da correo monetria para induzi-los a forjarem rendas superiores s reais. Assim, podiam alegar que aps um curto perodo de sacrifcios, o oramento familiar seria rapidamente aliviado pela reduo do valor real da prestao decorrente da inflao. J na classe mdia informada e sempre disposta a "tirar vantagem", durante a dcada de 1970 foi possvel planejar uma fase de compresso do consumo familiar com base na "certeza" de que as evidentes vantagens ento concedidas pelo Sistema se acumulariam progressivamente (como realmente vinha ocorrendo) e que portanto a operao seria altamente rentvel. Mais ainda, nessa mesma classe, como j se mencionou, muitas famlias adquiriram dois, trs e at quatro ou mais imveis financiados pelo SFH. Era a poca na qual os anncios imobilirios estampavam com destaque: compre seu apartamento a prestaes inferiores ao aluguel!!!, e era a pura verdade! Essa conjuntura, to surrealista, foi ainda mais agravada pelo rpido processo de valorizao dos imveis que ela mesmo contribuiu para estimular. Quando, a partir de 1975, a curva inflacionria recomea a se acentuar, desencadeia-se um fenmeno paradoxal. Nesse perodo todos os muturios do Sistema estavam sendo amplamente beneficiados. Mas, como o reajuste anual das suas prestaes comeou a constituir uma pancada, brasileiro que tira vantagem sabe que no custa chorar. Nesse momento, as crticas ao BNH j referidas acima, cujo endereo era exatamente o oposto, comeam paulatinamente a ser assumidas exatamente pelos mais beneficiados e sutilmente manipulados pelos incorporadores e pelas empresas
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de crdito imobilirio, sempre presentes nos corredores do BNH. Os efeitos desse processo, com a correo das prestaes abaixo da elevao dos salrios, so claramente visveis na Tabela I. Mas a complicao continua. No obstante, a afirmao irrefutvel de que no perodo compreendido entre 1973 e 1982 todos os muturios, salvo rarssimas excees, vinham sendo beneficiados, seria injusto deixar de assinalar que o aumento da taxa inflacionria submeteu muitos deles a choques transitrios peridicos. Esses choques, que foram tanto maiores quanto maior a defasagem entre a data dos respectivos reajustes salariais e o ms de julho, quando ocorria o reajuste das prestaes, geraram desequilbrios graves mesmo na classe mdia (quase toda j beneficiada pela semestralidade). Quanto aos operrios, condenados ao violento confisco embutido na anualidade dos reajustes salariais, o choque passou a ser quase insuportvel. Para concluir a explicao de como o BNH se transformou de me em madrasta, restam algumas consideraes adicionais em torno da Tabela II. Como j fez-se notar, ela mostra que todos os muturios que adquiriram seus imveis at 1979 foram beneficiados, ainda que em graus variveis, por uma reduo do comprometimento das respectivas rendas familiares com a prestao. Ocorre que, quando a partir de 1975 a elevao da curva inflacionria se acelera, o confisco de renda dos assalariados, embutido em toda inflao, comea a comprimir progressivamente todos os oramentos familiares. Nesse contexto, no obstante a prestao paga aos agentes do BNH, pelo menos at 1979, objetivamente no constitusse um fator real de perda de capacidade aquisitiva, subjetivamente ela, ilusoriamente, parecia conter essa implicao. Ela era at percebida sincera, mas equivocadamente, como uma das principais causas do rpido processo de empobrecimento a que todos os assalariados vm sendo submetidos at o presente. A pr-fixao das ORTNs ocorrida em 1980 talvez tenha constitudo o mais contraditrio e paradoxal dos golpes aplicados sobre o SFH. Os muturios que haviam contratado os seus financiamentos nos dois ou trs anos anteriores quela data realizaram lucros milionrios via uma substancial reduo dos seus saldos devedores, e todos indiscriminadamente tiveram suas prestaes
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substancialmente reduzidas. Em compensao, para o mercado imobilirio, para a construo civil e para os milhes de famlias de baixa renda, ainda no atendidas pelo Sistema, esse episdio marcou o comeo do fim. As conseqncias somente comeariam a ser sentidas no ano seguinte, e vm se tornando cada vez mais graves, reforadas pela recesso de 1983. O achatamento salarial a partir de 1983, associado aos fatores j discutidos, gerou um paradoxo adicional para uma proporo considervel dos muturios de classe mdia: deixou-os patrimonialmente mais ricos, mas financeiramente insolventes. Terminaria, assim, a "corrente de felicidade" qual no Brasil j se chegou a chamar de "milagre econmico"! Alguns aspectos merecem referncia, para entender-se o descrdito generalizado do BNH. Em primeiro lugar, a questo do crescimento dos saldos devedores. Trata-se de uma questo mais complexa do que parece primeira vista, at porque economicamente no h nada de errado nesse crescimento. Alis, se os responsveis pelo BNH durante o velho regime tivessem dado um pouco mais de ateno opinio pblica, em vez de se encastelarem na impunidade politicamente assegurada, muitos problemas e incompreenses poderiam ter sido evitados. Bastaria ter lembrado ao pblico, de forma clara e didtica, que a explicao do crescimento dos saldos devedores exatamente a mesma pela qual uma geladeira comprada vista custa Cr$ . . . 890.000, enquanto em 12 pagamentos custar Cr$ 2.154.000, bem mais que o dobro ou precisamente 242% a mais; e ningum chama o Mappin de ladro! Quanto ela no custaria em 120 ou 240 pagamentos?! Pior ainda, essa falta de explicaes de parte do BNH e dos seus agentes ainda mais grave na medida que os juros e a correo monetria que cobraram, alm de terem sido sempre muito inferiores s taxas vigentes no mercado, no caso da esmagadora maioria dos muturios simplesmente jamais sero cobrados. Por incrvel que parea, na Repblica autoritria foi to grande o desprezo do BNH e dos seus agentes pela opinio pblica que, contrariando os seus prprios interesses institucionais, jamais se deram ao trabalho de esclarecer seus muturios que, encerrado o prazo contra50

tual, o saldo devedor remanescente seria automaticamente quitado (e coberto pelo FCVS Fundo de Compensao das Variaes Salariais). Nem esclareceram, e isso ainda mais grave, que essa quitao na verdade constitua um polpudo subsdio a cada muturio. Eis como vendedores de bilhetes premiados de loteria podem ganhar a injusta pecha de usurrios! A verdade que a pecha no parecer to injusta se se levar em conta que, embora de forma indireta, a conta poder ser paga por milhes de brasileiros pobres, os quais, embora contribuindo para o FGTS, ainda moram em cortios e favelas! Outro aspecto psicologicamente importante, por mais que possa ser considerado estatisticamente pouco significativo, a m qualidade de boa parte das habitaes que foram edificadas para famlias pobres. Tomemos o exemplo da Cohab-SP, que at o presente j entregou cerca de 90.000 habitaes para famlias com renda at o limite de cinco salrios mnimos. A esmagadora maioria dessas habitaes, casas, apartamentos, embries e lotes urbanizados so de qualidade aceitvel, servidos por ruas asfaltadas e iluminadas, e localizados em conjuntos habitacionais dotados de toda a infra-estrutura e de equipamentos como escolas, creches, postos de sade, bibliotecas, centros comunitrios, supermercados, centros comerciais, reas de esporte e lazer muito superiores como qualidade de vida s favelas e mocambos. Note-se tambm que, com arrocho salarial e tudo o mais, a grande maioria dessas famlias ainda hoje paga prestaes inferiores aos aluguis de imveis da mesma classe. Pois bem, cerca de 4.000 dessas edificaes, ou seja, 4% do total, notadamente aquelas construdas pelo programa Promorar por uma srie de circunstncias decorrentes da prpria natureza do Programa, realmente so de pssima qualidade. Desde a data de entrega aos respectivos moradores, vm apresentando toda sorte de problemas, que se estenderam da alvenaria imprestvel aos curto-circuitos ocasionados pela precariedade da rede eltrica. A Cohab est agora reconstruindo quase integralmente essas casas sem qualquer nus para os moradores, e espera-se que em breve o problema esteja resolvido. Ainda assim, nenhum dinheiro do mundo ser suficiente para indenizar o desconforto que os moraNOVOS ESTUDOS N. 13

dores sofreram durante dois ou trs anos e somas considerveis precisaro ser investidas pelo BNH para desfazer os prejuzos causados imagem do Sistema, ocasionados por este e por tantos outros episdios anlogos pelo Brasil afora. Por mais que, como j se afirmou, a quantidade de casas defeituosas edificadas por empreiteiros inescrupulosos para agentes do Sistema possa ser hoje estatisticamente insignificante, os prejuzos que elas causaram no passado e continuam a causar imagem do BNH so enormes. Cerca de 100.000 habitaes adequadas e satisfatrias em cidades como So Paulo, Goinia ou Rio de Janeiro geram pouca ou nenhuma manchete de jornal, no s porque mesmo o que se esperaria normalmente, como porque so insuficientes para atender demanda. Mas uma centena de casas ruins suficiente para dar manchetes de jornais por semanas e bom que seja assim. por isso que em muitas cidades, para as famlias pobres, "casa do BNH" tornou-se sinnimo de pardieiro defeituoso e insuficiente. 3. Distores adicionais Na segunda metade da dcada de 1970, o Banco contava com abundantes recursos econmicos e financeiros. Infelizmente, em vez de serem utilizados para atender demanda solvvel existente nas faixas de renda entre trs e cinco salrios mnimos, esses recursos foram investidos na aquisio de ORTNs e LTNs para financiar grandes obras pblicas, estranhas aos objetivos do Sistema, ou para financiar parte da dvida interna do governo. Pior do que isso, at pelo menos 1983, recursos considerveis do Banco foram desperdiados em empreendimentos economicamente inviveis, como o "Projeto Rio" e tantos outros, cujos objetivos se limitaram promoo pessoal de polticos inescrupulosos. Cabe ainda acrescentar, nessa mesma linha de anlise, que, em virtude dos mesmos objetivos polticos, somas considerveis de recursos do Banco foram investidas a fundo perdido, em projetos realizados no Nordeste com objetivos sociais perfeitamente justificveis. Contudo, como o SFH opera com recursos vinculados e que portanto precisam ser retornados , imprescindvel que o Banco seja agora ressarcido por esses investimentos.
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Descompasso sistemtico entre oferta e procura A permanente omisso no atendimento da demanda solvvel existente nas faixas de renda situadas entre trs e cinco salrios mnimos provocou uma situao paradoxal. Enquanto em So Paulo, Belo Horizonte, Campinas, Rio de Janeiro, So Jos dos Campos e tantas outras cidades, sempre houve um estoque agregado de dezenas de milhares de apartamentos vazios, ociosos e freqentemente invendveis, destinados ao saturado mercado das classes mdias altas, as filas de espera de muitas Cohabs atingem a magnitude de muitas centenas de milhares. Como de conhecimento geral, as taxas de inadimplncia dos muturios dessas Cohabs so baixas quando comparadas com aquelas dos muturios do SBPE. Ainda assim, essa enorme massa de muturios carentes e relativamente adimplentes sempre foi preterida, porque as prprias regras do Sistema impediram que ela fosse objeto de operaes rentveis. Sofisticao e encarecimento desnecessrio dos imveis financiados durante o boom de 1972-1980 Ainda que o SFH sempre tenha simulado a imposio de tetos at mesmo para os financiamentos via SBPE, tais limites magnitude do valor dos imveis financiados no s foram permanentemente burlados como esses tetos foram sendo paulatinamente elevados: por volta de 1975, quando o teto das Cohabs era de 320 UPCs e o do SBPE j havia atingido 3.500 UPCs, os cadernos classificados dos jornais estavam saturados de ofertas de imveis a preos de 5.000 UPCs ou mais. Para refrescar a memria do leitor, pois se refere a eventos recentes e notrios, a frmula era a seguinte: a) 1.500 UPCs, poupana do cliente; e b) outras 3.500 UPCs financiadas com recursos originados do SBPE, cujos juros eram sensivelmente inferiores queles do mercado. Posteriormente, outra facilidade foi concedida aos clientes para apartamentos de luxo: a superposio de vrias formas de financiamento. Enquanto a parcela do preo do imvel at o limite de 3.500 UPCs era financiada via SBPE a juros baixos, uma segunda parcela pde ser financiada pelos recursos menos "popu51

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lares" das Carteiras de Crdito Hipotecrio das Caixas Econmicas e de outros bancos. Evidentemente, quanto mais liberais as fontes de crdito, tanto mais sofisticada a mercadoria. A est (ainda que associado ao arrocho salarial dos operrios e ao violento processo de concentrao da renda j demonstrado pelo Censo de 1970 e em curso ainda mais acelerado na dcada de 80) a generalizao dos mrmores, das piscinas, das saunas, das sutes e do maior ndice de latrinas per capita do Ocidente. Desvalorizao artificial dos imveis usados Posto que o principal objetivo do "Plano de Habitao Popular" lanado em 1964 foi estimular a indstria da construo civil e que a criao de facilidades para aquisio de casa prpria representou uma inteno acessria e subordinada quele objetivo2, o financiamento de imveis usados sempre constituiu um tabu do Sistema. Como a habitao constitui um bem de consumo durvel de valor praticamente inacessvel, seno pela mediao de alguma forma de financiamento, os valores dos imveis usados despencaram por no disporem exatamente de financiamento, e terminaram por ser acessveis apenas para quem pode pagar vista, gerandose, com isso, um reforo s tendncias de concentrao da renda e da propriedade. Eis que, ainda hoje, um slido apartamento com 300m 2 de rea til em Higienpolis ou Copacabana, construdo h mais de 20 ou 25 anos, vale menos do que os frgeis pombais com 100m2 , exilados nos "altos" do Morumbi, ou na Barra da Tijuca. H alguma lgica nisso? Elevao artificial dos preos dos imveis estocados Para concluir esse elenco parcial das principais distores provocadas pelo SFH no mercado imobilirio, preciso lembrar o processo de encarecimento a que esto submetidos os apartamentos invendveis. Na medida que constituem um capital ocioso e imobilizado, sujeito a juros e correo monetria computados cumulativamente a cada trimestre, rapidamente os preos atingem magnitudes surrealistas. Que haja "bnus" para promover sua desova!
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4. Os erros acumulados emergem At 1981, enquanto a economia do pas conseguiu aparentar um desempenho razovel, muitas das distores do Sistema conseguiram ser mantidas latentes e no se manifestaram em toda a sua plenitude. Contudo, quando depois daquela data a inflao atinge patamares muito superiores s piores expectativas, as distores emergem. Na realidade, o quadro que se configurou bastante anlogo quele ocorrido com as Caixas Econmicas e Institutos de Previdncia no perodo anterior a 1964, quando essas instituies tiveram seus programas habitacionais inviabilizados por concederem financiamentos que no consideraram os ndices inflacionrios vigentes na ocasio. O Sistema no foi mal concebido e no ignorou esses riscos. Sob esse ponto de vista cabe at reconhecer que foi bem estruturado. Ele previu: a) correo monetria para neutralizar os efeitos da inflao; e b) a sintonia entre a correo dos saldos devedores e as fontes geradoras dos recursos, isto , o FGTS e as cadernetas de poupana, tambm corrigidas e remuneradas com juros. Quando o Sistema foi montado, ele at previa uma sincronia entre a correo das prestaes, do saldo devedor e das remuneraes das fontes geradoras, por meio da correo trimestral das prestaes segundo um plano denominado PCM (Plano de Correo Monetria). Numa poca na qual o salrio da maioria da populao s era reajustado anualmente, em pouco tempo a correo trimestral das prestaes revelou-se socialmente invivel. Criou-se ento o PES (Plano de Equivalncia Salarial), pelo qual, enquanto as prestaes passaram a ser corrigidas anualmente, os saldos devedores continuaram a ser corrigidos trimestralmente. Vale lembrar que, tendo em vista a correo e a remunerao trimestral dos recursos captados pelo SFH (FGTS e cadernetas de poupana), teria sido impossvel evitar a trimestralidade da correo dos saldos devedores. Mas a nova frmula adotada passou a conter uma defasagem entre a correo monetria dos saldos devedores e aquela das prestaes, impedindo a plena quitao das dvidas no final dos prazos contratuais e a conseqente perspectiva de insolvncia do Sistema a mdio ou longo prazo. Para eliminar o desequil-

Bolaffi, G. "Habitao e urbanismo: o problema e o falso problema", in Revista Opinio, n. 2, 1975.

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brio acima referido e os graves riscos que ele continha, criou-se um "Coeficiente de Equiparao Salarial (CES)", estimado a partir da expectativa da taxa mdia de inflao durante o perodo de vigncia de cada contrato. Simplificando, o objetivo do CES foi elevar ligeiramente a prestao mensal, de modo a compensar a ausncia de sua correo trimestral. Perante a elevao das taxas de inflao muito acima das previses pessimistas, os coeficientes sucessivamente fixados para o CES revelaram-se totalmente insuficientes para permitir a plena quitao da dvida no final do prazo contratual. Nessas condies, foi necessrio acrescentar mais um captulo nesse complexo processo de sucessivas adaptaes, por meio da criao de um fundo cujo objetivo deveria ser saldar a parcela no quitada, residual ao final dos contratos: o FCVS (Fundo de Compensao de Variaes Salariais), constitudo por contribuies dos novos muturios e outras dos agentes financeiros, do prprio BNH e da Unio. Certamente as leis salariais de 1982 para c e o estado de recesso em que se encontra a economia do pas contriburam significativamente para a crise atual do SFH. O achatamento salarial e o desemprego no s reduziram os depsitos no FGTS e nas cadernetas de poupana como aumentaram os ndices de inadimplncia dos muturios. Ainda assim importante assinalar que, perante a elevao brutal dos patamares inflacionrios, o grande rombo do Sistema, constitudo pela insuficincia do FCVS, tenha atingido o montante atual de nada menos do que 11,3 trilhes de cruzeiros (em moeda de abril de 1985)3 , mesmo sem o evento das leis salariais e da recesso. At para fazer justia aos tcnicos que durante toda a dcada de 1970 se empenharam na procura de solues viveis para problemas cuja responsabilidade no lhes pode ser imputada, importante assinalar que os artifcios frustrados sumariados anteriormente apareciam como inteligentes e engenhosos, nos diferentes momentos em que foram concebidos. Para deixar isso mais claro basta lembrar que o CES (Coeficiente de Equiparao Salarial) foi criado em 1972, data na qual a inflao no s havia atingido o patamar mais baixo dos 20 anos precedentes, como, tendo em
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vista a experincia anterior, podia at ter seu comportamento imaginado como uma curva da famlia das senides, cujos altos e baixos se neutralizariam em torno de um valor prximo a 30%. Se essa expectativa, perfeitamente plausvel na poca, tivesse se confirmado, o CES teria constitudo uma soluo brilhante. Um raciocnio anlogo pode ser feito com relao ao FCVS que, quando foi criado, teria tido, desde que tomado isoladamente, efeitos socialmente positivos. Sob essa tica, o grande vilo da novela foi o aumento de erros e de decises polticas e econmicas irresponsveis, tomadas fora do mbito do SFH, que resultaram na espiral inflacionria dos ltimos sete anos. Mas se, como j se mostrou, a grave crise em que agora se encontra o BNH no pode ser imputada s leis salariais, no resta dvida, como tambm j se demonstrou, que o achatamento salarial e a recesso contriburam sensivelmente para ampliar o atual descrdito da instituio perante a opinio pblica. Finalmente, tambm muito importante assinalar que todo o conjunto de medidas, tomadas a partir de junho de 1983, por seu carter imediatista, paliativo, ineficaz, mal articulado e conseqentemente inconveniente, foi recusado pela maioria dos muturios e s contribuiu para aumentar a desmoralizao do sistema e dos governos que o geriram. 5. Alguns requisitos para a recuperao do SFH Por mais grave que seja atualmente a situao financeira e econmica do BNH e do SFH, um e outro ainda podem ser recuperados e devolvidos s suas finalidades sociais legtimas. Mais ainda, essa recuperao poder ocorrer sem prejuzo de se restituir ao BNH alguma capacidade imediata de investimento em habitaes, contribuindo para o estmulo da construo civil e da economia como um todo. Evidentemente, no esto disponveis todos os dados necessrios, e nem se tem a pretenso de se esgotar o problema. Entretanto, urgente uma discusso sobre a matria, ainda que necessariamente parcial e insuficiente. Essa limitao ser tanto maior se se tem em conta que muitas das variveis intervenientes, tais como a evoluo da conjuntura econmica ou a reforma tributria,

Fonte: Relatrio Final do Grupo de Trabalho institudo pela Instruo IP n. 008/85 do Dr. Jos Maria Arago, presidente do BNH, do qual participaram representantes do DIEESE, dos muturios, da ABECIP e da Associao Brasileira de Cohabs.

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BNH, BODE EXPIATRIO

por serem de carter macropoltico e macroeconmico, localizam-se fora do mbito de deciso do BNH e do SFH e, embora decisivas para a problemtica da habitao, no cabem no presente debate seno como hipteses. A deciso recente sobre os ndices de reajuste para os muturios do SFH vai no sentido da sua recuperao. Embora muito demorada e, pior ainda, mal divulgada e mal explicada opinio pblica, a deciso de fixar os reajustes em 112% para os muturios que vierem a optar pela semestralidade e em 246% para os demais, no contexto em que foi tomada, foi politicamente sbia, economicamente conveniente e tecnicamente certa. Talvez, a nica ressalva que em teoria se possa fazer aos ndices estabelecidos a de que eles favoreceram exageradamente os muturios, comprometendo o FCVS mais do que necessrio. Ainda assim, seria injusto deixar de reconhecer o grande avano representado por essa deciso, com relao aos remendos casustas autoritrios, at porque, ao tornar a opo pela semestralidade legitimamente atraente e, ao mesmo tempo, manter os reajustes a nveis suportveis para a maioria dos muturios, ela abriu o caminho para medidas complementares possveis, capazes de sanear definitivamente o Sistema. A recuperao social do BNH Como se insistiu ao longo de todo o texto, a principal crtica que pode ser legitimamente feita ao BNH desde sua criao decorre da contradio entre a retrica oficial do Banco e do Sistema, sempre dirigida para fins sociais e sua prtica, que sempre beneficiou interesses especulativos e as faixas mdias e altas de renda, necessrio comear pela recuperao social. Habitao realmente popular, como se sabe, no pode prescindir de subsdios e at por essa razo que em 1966, quando foi criado o FGTS, sua gesto foi confiada ao BNH exatamente para que o Banco pudesse dispor de recursos abundantes e baratos para financiar habitaes para as populaes pobres e remediadas com rendas at o limite de cinco salrios mnimos. Infelizmente, somente uma porcentagem nfima, 18% dos investimentos habitacionais realizados com recursos do FGTS, foi destina54

da a habitaes para a classe de famlias acima referida. A primeira proposta portanto a de que o BNH da Nova Repblica passe a investir todos os financiamentos habitacionais realizados com recursos do FGTS na edificao de habitaes destinadas a famlias com rendas entre um e cinco salrios mnimos mensais. Em segundo lugar necessrio atentar para a distribuio regional desses mesmos recursos. Como j sabido, existe uma forte correlao estatstica entre gerao de FGTS e demanda habitacional solvvel. Portanto, necessrio que uma porcentagem significativa dos recursos arrecadados pelo FGTS seja necessariamente reaplicada nos Estados e municpios onde esses recursos foram gerados, e que a parcela remanescente seja realmente aplicada em Estados e regies menos desenvolvidos, particularmente o Nordeste, contribuindo assim para atenuar as disparidades regionais. Ainda quanto ao FGTS, necessrio limitar a faculdade, atualmente concedida indiscriminadamente aos muturios do SBPE, de utilizarem at 80% das respectivas contribuies para o Fundo, para abaterem suas prestaes. O FGTS foi concebido especificamente para atender famlias de baixa renda e, portanto, o uso indiscriminado desses recursos pelos muturios do SBPE implica, na prtica, a utilizao de recursos baratos, por quem, pelas normas vigentes, deveria estar utilizando recursos no to baratos (j que, em termos das taxas vigentes no mercado, tais recursos so baratos). Os atuais 80% poderiam ser paulatinamente reduzidos e, aps um determinado perodo, essa utilizao seria limitada: a) aos muturios que possuam apenas um imvel; e b) aos muturios capazes de demonstrar que o comprometimento da respectiva renda pela prestao exceda os 25%. A adoo dessa proposta, na medida que reforar o montante dos recursos disponveis para investimento no FGTS, contribuir para aumentar a curto prazo a capacidade do BNH de investir em novas edificaes. Esses investimentos, pelo seu efeito multiplicador, contribuiro para estimular a economia e indiretamente ampliaro ainda mais as captaes do prprio FGTS. Uma segunda medida importante e necessria para a recuperao da imagem do BNH enquanto banco social consiste
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na descentralizao das decises de investimento. Essas decises, ao contrrio do que veio ocorrendo durante os ltimos vinte anos, no podem continuar a ser tomadas no Rio de Janeiro, para serem aplicadas na forma da triste sucesso de programas (Cura, Promorar, Joo de Barro etc. etc.) uniformes e uniformemente falidos, como se do Oiapoque ao Chu as condies e necessidades fossem exatamente iguais. Ao Banco, mas no de forma centralizada e sim ao nvel de suas agncias estaduais, que devem adquirir a autonomia para tanto, compete a aprovao da viabilidade econmica dos projetos apresentados por Estados e municpios, apenas do ponto de vista da consistncia interna desses projetos. No deve caber ao Banco, como vem acontecendo com o BNH, a interferncia na poltica habitacional representada por esses mesmos projetos, sobre os quais as administraes locais e regionais esto muito melhor equipadas para decidir. Finalmente, por mais que um Banco seja um instrumento financeiro imprescindvel a uma poltica habitacional, ele no deve, necessariamente, ser o nico instrumento dessa poltica. Contudo, importante salientar que, em muitas circunstncias, os subsdios gerados pelo Banco podero no ser suficientes e precisaro ser completados por recursos oramentrios destinados pela Unio, Estados e municpios. Essa participao s poder ser efetivada com a reformulao da poltica econmica vigente, objetivando a descentralizao de recursos atravs dos municpios e Estados 4 . Essa maior integrao do BNH com as administraes estaduais e municipais do pas, alm de melhorar a eficcia da sua atuao e de retirar dessa mesma atuao o carter paternalista, tutelador, autoritrio e quase imperial que a tem caracterizado, certamente contribuir sensivelmente para restituir o Banco aos seus objetivos sociais. Um dos argumentos que serviram para justificar o centralismo autoritrio do velho regime foi o da suposta corrupo e incompetncia tcnica a nvel de Estados e municpios. V l!, infelizmente at existem; mas os ltimos 20 anos demonstraram sociedade que corrupo e incompetncia no so apangios estaduais e municipais, e num regime autoritrio tendem a aparecer ali onde o poder mais concentrado, diga-se no nvel federal.
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Finalmente resta acrescentar a redefinio do Fundo Fiel. Na situao de recesso da economia, o que aumenta as possibilidades de desemprego, no se pode falar em recuperao social do BNH sem a redefinio acima referida. Como j do conhecimento geral, em princpio o Fundo Fiel foi criado para proteger os muturios desempregados. Contudo, sua regulamentao assim como os procedimentos necessrios para valer-se de seu amparo so to incoerentes que na prtica tornam esses recursos inacessveis. portanto imprescindvel rever e agilizar essa opo que legitimamente deve ser concedida aos muturios. Recuperao econmica e financeira A recuperao econmica e financeira do BNH depender necessariamente de uma srie de variveis conjunturais, exteriores ao seu mbito e independentes de sua atuao. A principal delas a taxa de inflao, com seus graves efeitos sobre o FCVS, os quais na prtica geram uma significativa, indiscriminada e indesejvel transferncia de recursos do Banco para os muturios. Se a inflao persistir nos nveis atuais ou prximos deles, talvez tenha-se que produzir uma nova frmula jurdico-financeira capaz de corrigir as prestaes a cada semestre de modo a neutralizar integralmente os efeitos inflacionrios sobre os saldos devedores, para que estes venham a ser efetivamente quitados no prazo contratual. Ainda assim, restar o problema dos atuais muturios, cujos contratos no podem ser alterados unilateralmente. Com relao a esses, parece que a melhor soluo para o Banco seria conceder descontos suficientemente atraentes para induzir aqueles que assim preferirem a quitar os respectivos saldos devedores. Essa soluo, alm de gerar o retorno de uma soma considervel de recursos ao Banco, ampliando a sua capacidade imediata de investimento em novas edificaes, poder reduzir sensivelmente presses futuras sobre o FCVS. O efeito positivo, portanto, ser tanto financeiro quanto econmico.
Novos Estudos CEBRAP, So Paulo n. 13, pp. 45-55, out. 85
Gabriel Bolaffi socilogo e professor da FAU/USP. Henry Cherkezian engenheiro, assessor especial do presidente da Cohab-SP.

"Proposta para a reformulao da poltica e do Sistema Financeiro da Habitao". Documento aprovado no 34. Encontro Nacional de Cohabs, Braslia, outubro de 1984.

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ranz Kafka comeou a escrever o romance O Castelo em fins de fevereiro ou incio de maro de 1922, deixando-o inacabado em setembro desse mesmo ano. Os motivos apresentados pelos especialistas para essa interrupo so vrios, e vo desde questes de sade nessa poca, o escritor j estava gravemente enfermo at outros de natureza literria, pois segundo alguns o fragmento era a forma privilegiada pelo autor. Seja como for, este romance notvel j chamado de Fausto do sculo XX s chegou a ns depois de algumas peripcias histricas. Assim, a ltima vontade de Kafka, expressa ao seu amigo e testamenteiro Max Brod, foi de que O Castelo fosse queimado junto com os demais escritos inditos os quais, como se sabe, perfazem a maior parte da obra. Brod recusou-se a cumprir essa ordem e acabou publicando uma verso reduzida do romance em 1926 (dois anos depois da morte do amigo), ampliando-a porm uma dcada mais tarde. Este ltimo texto no teria conhecido uma segunda edio se, em 1939, Brod no o tivesse salvo pela segunda vez: nesse ano, Praga foi ocupada pelas tropas nazistas e ele conseguiu levar o esplio literrio de Kafka para Tel Aviv. S desse modo puderam vir luz, em Nova York (Schocken Books) e Frankfurt (S. Fischer), as edies de aps guerra das obras kafkianas entre as quais, com destaque, os romances O Processo e O Castelo. Mas a histria no pra a, porque em 1956, quando a guerra ameaava o Oriente Mdio, grande parte dos manuscritos foi enviada para a Sua, de onde afinal chegaram, em 1961, Bodleian Library de Oxford, onde hoje se encontram. O resumo das vicissitudes externas obra se justifica, no contexto desta apresentao, porque foi a partir dos manuscritos conservados em Oxford que uma equipe internacional de germanistas deu incio primeira edio crtica dos trabalhos de Franz Kafka. O primeiro volume a sair, no ano de 1982, pela editora S. Fischer, foi O Castelo; em 1983, publicou-se O Desaparecido (ex-Amrica), esperando-se que venham em breve os contos e as novelas, os dirios e as cartas. O trecho aqui reproduzido a traduo do captulo I de O Castelo, tal como
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consta na edio crtica de 1982. Nas verses conhecidas at ento (inclusive nas brasileiras, que alis nunca foram traduzidas do original, mas sempre de segunda mo), o captulo terminava no momento em que K. entrava no tren de Gerstcker rumo aldeia; na verso atual o episdio se estende at o encontro com os ajudantes de K. na hospedaria (que antes figurava no captulo II). Segundo anotao feita de prprio punho por Kafka, a ao do captulo I obedecia seguinte seqncia: Chegada Cena com Schwarzer Com o hospedeiro Caminho para o castelo Com o professor Cansao Em casa de Lasemann Na rua No tren de Gerstcker Os ajudantes. A edio crtica respeita essa seqncia, alm de restabelecer peculiaridades da pontuao e da ortografia originais. Embora adotando a maneira brasileira de reproduzir graficamente os dilogos (travesso no lugar de aspas, com abertura de pargrafo para cada fala), a traduo ora apresentada acompanhou de perto o texto alemo, mantendo a fidelidade possvel no s sua letra, mas tambm sintaxe personalssima de Kafka. Nela o lxico pobre sustenta o recorte ntido dos perodos, facilitando o encadeamento sem comentrios das cenas justapostas, o que confere narrativa um tom cinzento e uniforme, tematicamente assinalado pelo tempo quase imvel e pela paisagem gelada que alterna com os interiores abafados. Em termos gerais no difcil reconhecer, tambm aqui, que o fascnio da escrita kafkiana deriva da coliso entre o pormenor realista e a fantasmagoria evocada, lance em que esta assume a credibilidade do real. No conjunto, a trama do romance, movida pelas tentativas sempre frustradas do heri K. para ser acolhido e aceito pela comunidade da aldeia e pelo Castelo representante de uma autoridade manhosa e arbitrria , reproduz aquilo que define a essncia do universo kafkiano: um mesmo padro de iniciativas inteis diante de um superpoder indecifrvel, encarnado na burocracia. Se verdade que Kafka estava disposto a exprimir o que havia de negativo no seu tempo que tambm o nosso ento O Castelo uma prova de que chegou aonde queria.
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