TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2014.0000027203

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 0066294-82.2010.8.26.0002, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SO PAULO BANCOOP, apelado MARLENE DOS REIS DE SOUZA. ACORDAM, em 10 Cmara de Direito Privado do Tribunal de

Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores JOO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), COELHO MENDES E ROBERTO MAIA. So Paulo, 28 de janeiro de 2014.

CARLOS ALBERTO GARBI

RELATOR
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VOTO N 14720 APELAO N 00066294-82.2010.8.26.0002 COMARCA APELANTE APELADO

: SO PAULO (6 VARA CVEL) : COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP : MARLENE DOS REIS DE SOUZA

APELAO. TERMO DE ADESO COOPERATIVA HABITACIONAL. Aquisio de unidade habitacional. Inadimplncia da cooperativa. Atraso na entrega da obra. Aplicao das regras do CDC. Resoluo. Devoluo integral e imediata das parcelas. Deduo de valores afastada. Ainda que a r seja uma cooperativa e o negcio pelas partes celebrado no possa ser confundido com mero compromisso de compra e venda, no se pode desconsiderar as normas gerais do contrato e inclusive as normas do Cdigo de Defesa do Consumidor, que tambm aplicvel hiptese. O prazo estimado para concluso das obras na qual se inseria o imvel compromissado a autora se encerrou em maro de 2006. Sucede que, decorrido o prazo previsto, as obras no foram concludas, razo pela qual a autora ajuizou a presente ao. Resolvido o contrato por culpa exclusiva da compromissria vendedora, a compromissria compradora tem direito devoluo integral e imediata das parcelas pagas. Uma vez resolvido o contrato por culpa exclusiva da parte contratada, devem as partes voltar ao estado anterior e responder a culpada pelas perdas e danos sofridos pela autora, nos termos do art. 389 do Cdigo Civil, afastada qualquer previso de reteno estabelecida no ajuste. Sentena mantida. Recurso no provido.

1.

Recorreu a r da sentena, proferida pelo Doutor Ewerton

Meirelis Gonalves, que julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato firmado entre as partes, bem como para conden-la devoluo integral dos valores pagos pela autora, corrigidos monetariamente a partir do desembolso de cada uma das parcelas e acrescidos de juros de mora
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de 12% ao ano, contados da citao. A sentena, ainda, condenou a r ao pagamento das custas, despesas processuais e honorrios advocatcios fixados em 10% sobre o valor da condenao. Sustentou que no h que se falar em aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor, visto que no estabelecida relao de consumo. Afirmou que o atraso na entrega da obra se deu em razo da inadimplncia dos cooperados. Alegou que a devoluo dos valores deve obedecer ao estabelecido no estatuto da cooperativa. Acrescentou que os honorrios advocatcios fixados so excessivos, de modo que devem ser reduzidos. A autora respondeu ao recurso. Sustentou que o fato de a r ser uma cooperativa no afasta a incidncia das regras do Cdigo de Defesa do Consumidor. Afirmou que a previso de entrega das obras se esgotou em maro de 2006, sendo certo que at o momento a entrega no ocorreu, encontrando-se as obras paralisadas, o que confirma a inadimplncia da r. Pediu a manuteno da sentena. o relatrio. 2. Primeiramente, no h que se falar em ofensa Lei n 5.764/71. Ainda que a r seja uma cooperativa e o negcio pelas partes celebrado no possa ser confundido com mero compromisso de compra e venda, no se pode desconsiderar as normas gerais do contrato e inclusive as normas do Cdigo de Defesa do Consumidor, que tambm aplicvel hiptese. Nesse sentido, a orientao da jurisprudncia do Tribunal: Ap. n. 123.380-4, rel. Des. Ribeiro dos Santos, dj. 29.04.2002; Ap. n. 316.483-4/7-00 rel. Des. Francisco Loureiro, dj. 13.12.07; Ap. n. 994.09.038694-4, rel. Des. Enio Zuliani, dj. 24.06.2010.
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Diante da natureza das suas atividades e condies contratuais, a cooperativa deve ser considerada como incorporadora imobiliria, pois a relao jurdica estabelecida entre as partes decorreu de contrato sem qualquer finalidade de natureza cooperativa. Assim, ao contrrio do que afirma a apelante, as disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor se aplicam relao jurdica discutida nos autos, de modo a afastar a pretenso da r de aplicao das regras previstas no estatuto da cooperativa. Nesse ponto, vale destacar deciso deste Tribunal, da relatoria do Desembargador MOREIRA VIEGAS, em caso semelhante: Dentro desse enfoque atpico, em que a cooperativa atua desvinculada de sua atividade tradicional, executando tarefas mais harmonizadas com a incorporao e a construo de empreendimento imobilirio, a relao entre as partes se identifica com a prevista no artigo 2, caput, da Lei n 8.078/90 (Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final) e, ao mesmo tempo, subtrai a possibilidade de serem adotadas as regras estatutrias e assembleares aludidas na contestao e na apelao. Desse modo, em relao ao caso concreto, apesar do valor do imvel ser calculado com base no custo do empreendimento, no possvel deixar o consumidor desamparado, sem que seja observado prazo ou demonstradas as despesas cobradas residualmente, j que evidentemente colocam o consumidor em situao de desvantagem exagerada (Cdigo de Defesa do Consumidor, artigo 51, IV) (Ap. n. 0063153-68.2010.8.26.0224, dj. 04.09.2013). A autora se associou cooperativa r tendo em vista adquirir uma unidade habitacional no empreendimento denominado Conjunto dos Bancrios Vila Inglesa, localizado na Rua Rubem de Souza, n 387
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Vila

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Inglesa, na cidade de So Paulo. O valor estimado de cada unidade era de R$ 29.600,00, sendo certo que o pagamento foi ajustado atravs de termo de adeso firmado em 10.12.1999 (fls. 18/26). O prazo estimado para concluso das obras na qual se inseria o imvel compromissado ao autor se encerrou em maro de 2006 (fls. 21 clusula 8). Sucede que, decorridos sete anos do prazo de entrega, o imvel no foi entregue. Sustentou o autor que entrou em contato com a cooperativa para reaver as quantias at ento desembolsadas, mas ante a inrcia da r em lhe restituir o valor pago, ajuizou a presente ao. Por sua vez, a r no contestou o descumprimento de sua obrigao, pelo contrrio, tentou justificar o inadimplemento em razo da inadimplncia dos cooperados, o que resultou na falta de condies financeiras de dar andamento s obras, o que no foi comprovado e no representa, objetivamente considerado, fortuito ou fora maior. Define-se como fortuito interno que no desobriga a r de fazer a entrega do bem que vendeu. Em que pese as alegaes da r de que teria direito reteno no percentual de 10%, certo que resolvido o contrato por culpa exclusiva da compromissria vendedora, a compromissria compradora tem direito devoluo integral e imediata das parcelas pagas. O negcio foi firmado, a autora pagou o preo inicialmente estabelecido, mas houve descumprimento total do contrato pela r. No se trata, portanto, de desfazimento do negcio por impossibilidade de pagamento pelo comprador, mas de inadimplemento da r, de forma que a reteno do preo pretendida ofende as disposies de ordem
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pblica do Cdigo de Defesa do Consumidor. Nesse sentido o entendimento do Tribunal, em especial, desta Cmara: Ap. n. 0118584-85.2007.8.26.0000, rel. Des. Cesar Ciampolini, dj. 03/07/2012; Ap. n.

9041481-53.2001.8.26.0000, rel. Des. Coelho Mendes, dj. 08/11/2011; Ap. n. 0001946-67.2011.8.26.0019, rel. Des. Alexandre Lazzarini, dj. 13.09.2012; Ap. n. 9191329-07.2007.8.26.0000, rel. Des. Erickson Gavazza Marques, dj. 29.08.2012; Ap. n. 0168617-65.2010.8.26.0100/50000, rel. Des. Maia da Cunha, dj. 02.08.2012; Ap. n. 9072521-72.2009.8.26.0000, rel. Des Grava Brazil, j. 11.12.2012; Ap. n. 0019303-80.2011.8.26.0562, rel. Des Fortes Barbosa, j. 13.12.2012. O Egrgio Superior Tribunal de Justia tambm j decidiu nesse sentido: REsp n. 1129881/RJ, rel. Min. Massami Uyeda, dj. 15.09.2011; REsp n. 620257 / RJ, Min. Sidnei Beneti, dj.18/09/2008. Igualmente no procede o pedido da r para que a restituio dos valores pagos pela autora seja feita de forma parcelada em obedincia ao estabelecido no estatuto social da cooperativa. Uma vez resolvido o contrato por culpa exclusiva da parte contratada, devem as partes voltar ao estado anterior e responder a culpada pelas perdas e danos sofridos pela autora, nos termos do art. 389 do Cdigo Civil. Ressalta-se, ainda, que o acordo judicial firmado entre o Ministrio Pblico de So Paulo e a autora na ao civil pblica n 583.00.2007.245877-1 (fls. 45/59) em nada modifica a situao das partes neste processo. Por fim, no assiste razo apelante quanto reduo dos honorrios advocatcios fixados em 10% sobre o valor da condenao. Os
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honorrios foram fixados no mnimo legal e esto bem justificados. 3. Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Des. CARLOS ALBERTO GARBI

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