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Apostila Contabilidade Construtoras
Apostila Contabilidade Construtoras
CONTABILIDADE DE CONSTRUTORAS
ANTONIO DORVALINO DOS SANTOS
KEILA M. HOOG PASTA
Janeiro/Fevereiro / 2007
SUMRIO
1. ASPECTOS CONTBEIS....................................................................................................................................... 3
1.1 INCORPORAO IMOBILIRIA........................................................................................................................... 3
1.2 PLANO DE CONTAS............................................................................................................................................. 3
1.3 FORMAO DO ESTOQUE................................................................................................................................. 5
1.3.1 REGISTRO PERMANENTE DE ESTOQUE................................................................................................................... 5
1.3.2 LIVRO REGISTRO DE INVENTRIO........................................................................................................................... 5
1.4 FORMAO DO CUSTO...................................................................................................................................... 6
1.4.1 APROPRIAO DOS CUSTOS.................................................................................................................................. 6
1.5 COMERCIALIZAO DE UNIDADE IMOBILIRIA............................................................................................. 13
1.5.1 VENDAS DE UNIDADES CONCLUDAS..................................................................................................................... 13
1.5.2 VENDA DE UNIDADES EM CONSTRUO................................................................................................................ 16
1.5.3 DIFERENA ENTRE O VALOR DO CUSTO ORADO E O CUSTO REALIZADO..............................................................26
1.5.4 PERMUTAS.......................................................................................................................................................... 30
1.5.5 DISTRATOS...................................................................................................................................................... 31
2 ASPECTOS TRIBUTRIOS................................................................................................................................... 34
2.1 LUCRO REAL..................................................................................................................................................... 34
2.1.1 TRATAMENTO FISCAL DA INSUFICINCIA DE CUSTO REALIZADO.........................................................34
2.1.2 TRATAMENTO FISCAL DO EXCESSO DE CUSTO REALIZADO..................................................................36
2.1.3 - APURAO DO LUCRO REAL TRIMESTRAL............................................................................................ 36
2.1.4 INCENTIVOS FISCAIS DEDUTVEIS............................................................................................................... 40
2.2 - TRIBUTAO DO LUCRO PRESUMIDO ATIVIDADES IMOBILIRIAS......................................................40
2.2.1 RESTRIO OPO PELO LUCRO PRESUMIDO....................................................................................40
2.2.2 OPO APS A CONCLUSO DAS OPERAES COM REGISTRO DE CUSTO ORADO.....................40
2.2.3 ADOO DO REGIME DE CAIXA................................................................................................................... 41
2.2.4 ALTERAO DO CRITRIO (DE CAIXA PARA COMPETNCIA).................................................................41
2.2.5 VARIAES MONETRIAS............................................................................................................................ 42
2.2.6 PERMUTA IRPJ E CSL................................................................................................................................. 42
2.2.7 - DETERMINAO DO IMPOSTO DEVIDO - ALQUOTA...............................................................................43
2.2.8 DISTRIBUIO DE LUCROS.......................................................................................................................... 44
2.2.9 CLCULO DA CONTRIBUIO SOCIAL PELO CRITRIO DE LUCRO PRESUMIDO................................44
2.3 PIS/PASEP E COFINS NO CUMULATIVO.................................................................................................... 44
2.3.1 FATO GERADOR............................................................................................................................................. 45
2.3.2 BASE DE CLCULO....................................................................................................................................... 45
2.3.3 ALQUOTAS..................................................................................................................................................... 45
2.3.4 UTILIZAO DE CRDITOS - CUSTOS DAS UNIDADES IMOBILIRIAS VENDIDAS................................45
2.3.5 CUSTOS ORADOS - CRDITO PRESUMIDO.............................................................................................. 47
2.4 PIS E COFINS NA PERMUTA DE IMVEIS....................................................................................................... 54
2 .5 PIS E COFINS CUMULATIVOS......................................................................................................................... 54
2.6 PATRIMNIO DE AFETAO............................................................................................................................ 55
3. DIMOB DECLARAO DE INFORMAES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIRIAS......................................57
3.1 PERGUNTA E REPOSTAS DA SRF.................................................................................................................... 59
4. COAF - NOVA OBRIGAO ACESSRIA.......................................................................................................... 63
Construo Civil Aspectos Contbeis e Tributrios
1. ASPECTOS CONTBEIS
A legislao fiscal brasileira, especificamente aquela que foi criada para regulamentar os tributos incidentes sobre o
lucro, que definida pela Secretaria da Receita Federal, veio delimitar os procedimentos para contabilizao das operaes
efetuadas pelas empresas de atividades imobilirias.
Tal regulamentao est definida, para fins de apurao do lucro Real, nos arts. 410 a 414 do RIR/1999 e tambm
pela Instruo Normativa (IN) n. 84, de 20 de dezembro de 1979, com as modificaes introduzidas pela IN 23/1983 e
posteriormente a IN 67/1988, que veio com normas alternativas e complementares e disciplinam a tributao nas atividades de
compra, venda, loteamento, incorporao e construo de imveis.
1.1 INCORPORAO IMOBILIRIA
A incorporao imobiliria definida pelo artigo 28 da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964 como sendo a
atividade exercida com a finalidade de promover e realizar a construo, para alienao, total ou parcial, de edificaes, ou
conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. Esta atividade se caracteriza por meio do comprometimento ou da
efetivao da venda de fraes ideais de terreno com vinculao de tais fraes s unidades autnomas.
A Formalizao da Incorporao Imobiliria d-se por meio do Instrumento de Incorporao Imobiliria que, registrado
em cartrio, permite que a empresa comercialize as unidades, provenientes de uma edificao, ainda em construo.
1.2 PLANO DE CONTAS
Modelo de um plano de contas para empresas Construtoras e Incorporadoras:
Contas Sintticas
Contas Analticas
ATIVO
1.1
CIRCULANTE
1.1.1
DISPONIVEL
1.1.1.1
CAIXA
1.1.1.1.01
1.1.1.2
Caixa geral
BANCOS
1.1.1.2.01
Banco do Brasil
1.1.1.3
1.1.2
1.1.2.1
Cliente A
1.1.2.1.98
1.1.2.1.99
1.1.3
1.1.4
1.1.4.1
ADIANTAMENTO A FORNECEDORES
1.1.4.1.01
Fornecedor X
1.1.5
ESTOQUES
1.1.5.1
1.1.5.1.01
Unidade A
1.1.5.2
1.1.5.2.01
Salrios
1.1.5.2.01.02
Empreiteiros
1.1.5.2.01.03
Material Aplicado
1.1.5.3
ESTOQUES DE MATERIAIS
1.1.5.3.01
Cimento
1.1.6
1.1.6.1
1.1.7
OUTROS CRDITOS
1.2
1.2.1
1.2.1.1
1.2.1.1.01
Cliente A
1.3
PERMANENTE
1.3.1
INVESTIMENTOS
1.3.2
IMOBILIZADO
1.3.3
DIFERIDO
PASSIVO
2.1
CIRCULANTE
2.1.1
2.1.1.1
2.1.1.2
EMPRSTIMOS E FINANCIAMENTOS
2.1.1.3
OBRIGAES SOCIAIS
2.1.1.4
OBRIGAES TRIBUTRIAS
2.1.1.5
2.1.1.5.01
ADIANTAMENTO DE CLIENTES
2.1.1.5.02
PROVISES
2.1.1.6
CUSTO ORADO
2.1.1.6.01
Custo Orado
2.1.1.6.01.02
2.1.1.7
CUSTO ORADO
2.1.1.7.01
Custo Orado
2.1.1.7.01.02
2.2
2.3
2.3.1
RECEITA DIFERIDA
2.3.1.1
2.3.1.1.02
2.3.1.1.03
2.3.2
CUSTO DIFERIDO
2.3.2.1
2.4
PATRIMNIO LIQUIDO
2.4.1
CAPITAL SOCIAL
2.4.2
RESERVAS DE CAPITAL
2.4.3
RESERVAS DE REAVALIAO
2.4.4
RESERVAS DE LUCROS
2.4.5
3.1
RECEITAS OPERACIONAIS
3.1.1
3.1.1.1
3.1.1.1.01
3.1.1.1.02
3.1.1.1.02.01
3.1.1.1.03
3.1.1.1.03.01
3.1.1.1.03.02
3.1.1.1.03.03
3.1.1.2
3.1.1.2.01
3.1.1.2.02
OUTRAS DEDUES
3.2
3.2.1
3.2.1.1
IMVEIS CONCLUDOS
3.2.1.1.01
3.2.1.2
3.2.1.2.01
3.2.1.2.02
3.2.2
DESPESAS OPERACIONAIS
3.2.2.1
DESPESAS ADMINISTRATIVAS
3.2.2.2
3.2.2.3
DESPESAS FINANCEIRAS
3.2.2.4
DESPESAS TRIBUTRIAS
3.2.2.5
3.3
RESULTADO NO OPERACIONAL
3.4
As atividades a que se refere o item II correspondem atividade de produo de bens mencionada no art. 290 o
RIR/1999. De acordo com o previsto neste artigo compe o custo da obra, desde que diretamente relacionados com o
respectivo projeto:
Os materiais aplicados ou bens consumidos na produo, inclusive os custos com transporte e tributos gastos na
aquisio desses insumos;
A mo de obra, prpria ou de terceiros, e seus encargos sociais, inclusive os servios de engenheiros, apontadores,
almoxarifes, segurana e demais responsveis que prestarem servios na obra;
Terreno e projeto;
A locao e manuteno de bens aplicados na produo alem dos seus encargos de depreciao;
a)
Os bens adquiridos para estocagem (portanto, sem destinao especfica) devem ser debitados a uma conta
de almoxarifado e somente se tornaro apropriveis ao custo de qualquer empreendimento quando nele
aplicados;
b)
Todos os custos pagos ou incorridos devem ser, primeiramente, debitados a uma conta representativa das
obras em andamento, classificvel no Ativo Circulante (obras em andamento), para depois serem
considerados na formao do custo de cada unidade vendida;
c)
Os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades
devero ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critrio usual no tipo de
empreendimento imobilirio.
453.750,00
8.250,00
38.000,00
C Fornecedores (PC)
500.000,00
Considerando que a empresa construtora iniciou uma obra em janeiro de X6, o Residencial Alfa composto por 05
unidades autnomas e respectivas garagens e utilizou 50% do material adquirido na mesma, teramos o seguinte:
a)
226.875,00
226.875,00
Empreendimento:
Residencial Alfa
1300
Custo Acumulado
226.875,00
Custo Incorrido no Ms
Unidade
226.875,00
rea m2
Saldo Inicial
01/X6
Saldo Final
A1 G1
250
56.718,75
56.718,75
A2 G2
250
56.718,75
56.718,75
A3 G3
250
56.718,75
56.718,75
A4 G4
250
56.718,75
56.718,75
226.875,00
226.875,00
A5 G5
Total
1000
rea permutada
300m2
rea Total
1300m2
Os custos incorridos durante a construo da obra devero ser controlados em planilha de controle de estoque e
rateados proporcionalmente entre todas as unidades do empreendimento respeitando a relao entre rea da unidade e rea
total. O documento necessrio para elaborao da planilha de controle de estoque denominado NB 140 e compe o
processo jurdico da incorporao Imobiliria.
A NB-140, que dever ser fornecida pela empresa incorporadora, o documento oficial que informa contabilidade a
rea total de cada unidade autnoma e a sua relao percentual com a rea total do empreendimento permitindo, dessa forma,
o rateio dos custos de construo entre todas as unidades, vendidas ou no. No exemplo 01, como a empresa construtora
ainda no vendeu nenhuma unidade do Residencial Alfa feito apenas o controle dos custos na planilha de Controle
Permanente de Estoque.
Como vimos os custos pagos ou incorridos na obra, durante o processo de construo, sero controlados em conta
especfica do plano de Contas chamada Estoque de Obras em Andamento. O registro destes custos ser realizado pelo regime
de competncia independente de ter sido pago ou no.
Os custos contratados relativos a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades devero ser apropriados, a
cada uma delas, mediante rateio baseado em critrio usual no tipo de empreendimento imobilirio.
b)
Os custos contratados podero ser atualizados monetariamente, desde que clusula contratual nesse sentido tenha sido
estipulada entre o contribuinte e o fornecedor de bens e servios.
c)
Os valores referentes atualizao monetria dos custos contratados sero computados, no custo de cada unidade
vendida, mediante rateio baseado em critrio usual no tipo de empreendimento imobilirio.
importante observar que o contribuinte fica obrigado a manter, disposio da fiscalizao ou dos rgos da
Receita Federal, demonstrao analtica, por empreendimento, dos custos contratados includos na formao do custo de
cada unidade vendida, assim como dos efeitos da atualizao monetria dos respectivos contratos de fornecimento de
bens ou servios. Embora estas demonstraes sejam dispensadas de registro ou autenticao em qualquer rgo ou
repartio, o contribuinte fica obrigado a manter em boa ordem e guarda tais demonstraes.
O custo contratado ser contabilizado apenas aps a venda das unidades. A contabilidade no registrar custos
contratados a unidades por vender. Vale ressaltar que a forma como foi realizada a venda, neste caso, influi diretamente
na forma de contabilizao destes custos.
Se a empresa optar por computar os custos contratados na formao do custo do imvel vendido, os lanamentos
contbeis ficariam registrados conforme segue:
a)
A IN SRF N. 84/1979 determina que no caso de venda a vista ou a prestao com pagamento total
contratado para o curso do perodo-base da venda o valor dos custos contratados referentes ao imvel
vendido devem ser contabilizados da seguinte forma:
b)
J na venda a prestao com pagamento restante ou total previsto para depois do perodo-base da venda, a
IN SRF N. 84/1979 prev o seguinte, quanto aos custos contratados:
c)
Os Custos contratados aps o dia da efetivao da venda, bem como as atualizaes dos contratos de
fornecimento de bens ou servios ocorridos depois dessa data, sero assim contabilizados:
D Custo do Imvel vendido (RE) ou Custo Diferido (REF)
d)
medida que os fornecedores de bens ou servios vo cumprindo os contratos em que sejam partes, o
contribuinte deve proceder, contabilmente, da seguinte forma pelo valor do custo contratado aproprivel a
cada unidade vendida:
56.718,75
56.718,75
Para registrar o custo contratado at o trmino do empreendimento, proporcional a unidade vendida, ser
necessrio manter controle a parte destes custos nos mesmos moldes de rateio dos custos incorridos conforme
planilha a seguir:
Controle dos Custos Contratados
Empresa :
Empreendimento:
Residencial Alfa
rea Total
1.300m2
rea m2
300.000,00
01/X6
A1 G1
250
75.000,00
A2 G2
250
75.000,00
A3 G3
250
75.000,00
A4 G4
250
75.000,00
1000
300.000,00
A5 G5
Total
rea permutada
300m2
rea Total
1300 m2
68.062,50
1.237,50
5.700,00
75.000,00
272.250,00
4.950,00
22.800,00
267.000,00
33.000,00
75.000,00
1.237,50
5.700,00
68.062,50
Hist.: Baixa do custo contratado apropriado por ocasio da venda da unidade A1 G1 Resid Alfa.
A vantagem de utilizar o custo contratado na apurao do resultado que, por meio deste instrumento legal,
o contribuinte poder evitar a antecipao de tributao. Por exemplo, na venda acima o resultado seria o
seguinte sem a apropriao do custo contratado:
Receita com Vendas
(-) Custo Incorrido at a data da venda
= Lucro Bruto
500.000,00
56.718,75
443.281,25
J com a apropriao dos servios de empreiteiro contratados at a data da venda, o resultado bruto
seria:
10
500.000,00
56.718,75
68.062,50
= Lucro Bruto
375.218,75
Como o contribuinte, no exemplo citado, optou por apropriar os custos contratados obteve uma reduo no lucro
bruto, para fins de Imposto de Renda e Contribuio Social de 68.062,50 (legalmente).
b)
ser feita, por empreendimento, at o momento da venda da primeira unidade. Aps a opo pelo cmputo dos custos orados
e contratados na apropriao dos custos, este critrio dever ser mantido at a venda da ltima unidade do empreendimento.
Os custos orados referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades e suas atualizaes ou
modificaes, devero ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critrios usuais em empreendimentos
imobilirios.
O tratamento contbil dos custos orados ser o seguinte:
a)
Quanto ao valor dos custos orados referentes ao imvel no concludo, vendido vista ou a prazo, com
pagamento total para o curso do perodo-base da venda:
b)
Quanto ao valor dos custos orados referentes ao imvel no concludo, vendido a prazo, com pagamento
restante ou total previsto para depois do curso do perodo-base da venda:
c)
D Custo do Imvel vendido (RE) ou Custo Diferido das unidades vendidas (REF)
C Custos Orados (PC ou PELP)
A IN da SRF n. 67/88 permite a atualizao monetria dos custos orados baseada no ndice estabelecido
no contrato. Se o contribuinte optar pela utilizao deste critrio dever contabilizar a atualizao conforme
segue:
D Variao monetria Passiva (RE)
C Custos Orados (PC ou PELP)
O contribuinte fica obrigado a manter, a disposio da fiscalizao da Receita Federal ou de qualquer outro
rgo fiscalizador, demonstrao analtica, por empreendimento, dos valores computados como custo orado de
cada unidade vendida, bem como dos efeitos da atualizao monetria e de alteraes nas especificaes do
oramento, independente do quadro demonstrativo do custo orado.
Exemplo Prtico 03:
Consideremos a mesma venda do exemplo prtico 02, agora de posse das seguintes informaes sobre a obra:
11
56.718,75
56.718,75
Para apropriao do custo orado referente unidade vendida, necessrio fazer o controle desse custo por meio de
planilha,
Empreendimento:
Residencial Alfa
rea Total
1.300m2
Custo Orcado
Custo Orcado
Total
01/X6
Saldo a Incorrer
Mo de Obra Prpria
100.000,00
Material de Construo
750.000,00
300.000,00
Encargos Sociais
100.000,00
250.000,00
300.000,00
40.000,00
Total
Unidade
500.000,00
40.000,00
1.190.000,00
250.000,00
940.000,00
rea m2
A1 G1
250
297.500,00
62.500,00
235.000,00
A2 G2
250
297.500,00
62.500,00
235.000,00
A3 G3
250
297.500,00
62.500,00
235.000,00
A4 G4
250
297.500,00
62.500,00
235.000,00
A5 G5
Total
1000
rea permutada
300m2
rea Total
1300 m2
1.190.000,00
250.000,00
940.000,00
Na hiptese de venda de unidade imobiliria no concluda, a pessoa jurdica pode utilizar crdito presumido, em
relao ao custo orado. Estes custos devem ser ajustados pela excluso dos valores a serem pagos a Pessoa Fsica,
encargos trabalhistas, sociais e previdencirios, e dos bens e servios, acrescidos dos tributos incidentes na importao,
adquiridos de pessoa fsica ou jurdica domiciliada no exterior. importante lembrar que estes crditos sero utilizados na
proporo da receita recebida em relao ao valor de venda da unidade imobiliria.
Registro dos custos Orados da unidade A1 G1 na data da venda, conforme Controle do Custo Orado e
Crdito Presumido:
D Custo do Imvel Vendido (RE)
216.500,00
3.300,00
15.200,00
235.000,00
Hist.: Apropriao dos Custos Orados para concluso da Unidade A1 G1 do Resid. Alfa
At o final da obra incorrero os custos apropriados como orados no momento da venda da unidade. O registro
destes a medida da execuo seriam os seguintes:
Lanamento das Notas Fiscais de compra de materiais emitidas pelo fornecedor:
D Obra em andamento Res. Alfa (AC)
453.750,00
8.250,00
38.000,00
500.000,00
272.250,00
4.950,00
22.800,00
267.000,00
33.000,00
100.000,00
100.000,00
12
40.000,00
40.000,00
235.000,00
3.300,00
15.200,00
216.500,00
Hist.: Baixa do custo Orado apropriado por ocasio da venda da unidade A1 G1 Resid Alfa.
Segue modelo de planilha para controle do custo orado apropriado unidade vendida, considerando os custos
incorridos em 02/X6 Custo incorrido da unidade vendida R$22.000,00.
Planilha 04 - Movimentao da Conta de Custo Orado - 02/X6
Empresa :
Empreendimento:
Residencial Alfa
1300
Area p/ Rateio:
1000
CUSTO ORADO
Cliente
Unidade
Fulano
Saldo Inicial
A1 G1
Adies
V. Monetria
235.000,00
Saldo Final
Saldo Inicial
235.000,00
Adies
22.000,00
SALDO
Saldo Final
A REALIZAR
22.000,00
213.000,00
NOTA ITC: Observe que o valor lanado como custo orado antes da deduo do credito presumido de PIS e
COFINS, porm pela apropriao dos crditos, o valor a ser registrado na conta estoque de obras e andamento e
posteriormente baixado da conta custo orado ser o valor do custo MENOS o crdito presumido de PIS e COFINS (para
empresas que pagam estas contribuies pela no-cumulatividade).
No final da obra, depois de incorridos todos os custos para concluso do empreendimento, devero ser transferidos
da conta Estoque de Obras em Andamento para a conta Estoque de Imveis Concludos detalhando os valores referentes
s unidades no comercializadas durante o processo de construo, conforme exemplo a seguir:
Exemplo Prtico 04:
D Estoque de Imveis Concludos Resid. Alfa (AC)
273.218,75
273.218,75
Hist.: transf. da conta estoque de obras em andamento para estoque de imveis concludos resid. Alfa unid. A2 G2 pela concluso da obra.
O valor contabilizado anteriormente foi informado por meio da atualizao da planilha de controle
permanente de estoque, conforme segue:
Planilha 01 - Controle Permanente de Estoque - Atualizao pela conclusao da obra
Empresa :
Empreendimento:
Residencial Alfa
1300
Custo Acumulado
226.875,00
Custo Incorrido no Ms
226.875,00
866.000,00
01/X6
conclusao da obra
Unidade
rea m2
Saldo Inicial
1.092.875,00
56.718,75
Saldo Final
A1 G1
250
A2 G2
250
56.718,75
216.500,00
273.218,75
A3 G3
250
56.718,75
216.500,00
273.218,75
A4 G4
250
56.718,75
216.500,00
273.218,75
A5 G5
Total
750
226.875,00
649.500,00
819.656,25
conclusao da obra
Saldo Final
273.218,75
273.218,75
273.218,75
273.218,75
922.718,75
1.092.875,00
rea m2
A1 G1
250
Total
250
Total Geral
Saldo Inicial
1000
rea permutada
300m2
rea Total
1300m2
01/X6
226.875,00
13
Os gastos incorridos aps o encerramento da obra, como IPTU, condomnio, manuteno, dentre outros, podero ser
registrados como despesas do exerccio na conta de resultado Despesas com Obras Concludas, pois estes valores no faro
parte do custo do imvel.
1.5 COMERCIALIZAO DE UNIDADE IMOBILIRIA
A legislao fiscal, por meio da IN 84/1979, considera efetivada ou realizada a venda de uma unidade imobiliria
quando:
a)
Contratada a operao de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva
com princpio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando
implementada a condio suspensiva a que estiver sujeita essa venda.
Subordine a aquisio do direito verificao ou ocorrncia do fato nela previsto, tal como a clusula que
faa a eficcia da operao de compra e venda dependente de financiamento do saldo devedor do preo, ou
a que sujeite essa eficcia liberao de hipoteca que esteja gravando o bem negociado.
O registro das vendas sob e aps condio suspensiva deve ser feito da seguinte forma:
a)
Enquanto o bem estiver sob condio suspensiva o contribuinte poder registrar os valores recebidos na
conta adiantamento de clientes, no grupo Passivo Circulante;
b)
No momento em que for implementada a condio suspensiva que tenha sido convencionada, o contribuinte
dever converter em receita do perodo de apurao da efetivao da venda.
Ainda em relao s vendas de unidades imobilirias, estas podem ser de unidades concludas ou no, e vista ou a
prestaes. A seguir verifica-se cada um desses casos individualmente.
1.5.1 Vendas de unidades concludas
1.5.1.1 Vendas a vista de unidades concludas
Quando se tratar de venda vista de unidade concluda, o lucro bruto ser apurado e reconhecido no resultado do
exerccio social, na data em que se efetivar a negociao. Os lanamentos contbeis sero os seguintes:
Pela venda vista de unidade concluda:
D Caixa/bancos (AC)
C Receita de Unidades Vendidas (RE)
Sendo assim, o lucro bruto ser igual ao valor da receita de unidades vendidas diminudo do valor do custo de
unidades vendidas. Nesse caso, o lucro bruto dever ser reconhecido no resultado do perodo-base, na data em que se
efetivar a transao.
Exemplo Prtico 05:
Consideremos a concluso da obra Residencial Alfa em 06/X6, aps todos os custos incorridos as unidades foram
transferidas da conta Estoque de Obras em Andamento para a conta Estoque de Imveis Concludos. Vamos supor que em
07/X6 foi vendida a unidade A2 G2 do residencial Alfa nas seguintes condies:
Valor da venda: 500.000,00 Condies: a vista
Pela venda vista da unidade A2 G2 do Residencial Alfa:
D Caixa/Bancos (AC)
500.000,00
500.000,00
273.218,75
273.218,75
500.000,00
273.218,75
= resultado bruto
226.781,25
14
Venda a prazo de unidades concludas, com pagamento total no mesmo exerccio o qual ocorreu a venda .
Os registros contbeis da venda e dos custos seriam assim representados:
Registro da Receita:
D Clientes (AC)
C Receita de Unidades Vendidas (RE)
Registro do Custo:
D Custo das Unidades Vendidas (RE)
C Estoque de Unidades Concludas (AC)
Nesse caso o lucro bruto dever ser apurado e reconhecido no resultado do exerccio social, na data em que ocorreu
a venda da mesma forma como ocorre nas vendas a vista.
b)
Vendas a prazo de unidade concluda, com pagamento restante ou total previsto para depois do exerccio
da venda. Segundo a IN 84/1979, o lucro bruto apurado poder, para efeito de determinao do lucro real, ser
reconhecido nas contas de resultado de cada exerccio social, proporcionalmente receita de venda recebida
observando-se as seguintes normas determinadas por esta instruo normativa:
O lucro bruto dever ser controlado mediante a utilizao de conta ou contas do grupo de resultados de
exerccios futuros, nas quais se registraro a receita bruta da venda e o custo do imvel.
Por ocasio da venda, ser determinada a relao entre o lucro bruto e a receita exclusiva da venda e, at o
final de cada perodo base, ser transferida, para o resultado do exerccio, parte do lucro bruto proporcional
referida receita nele recebida.
Dessa forma, os registros contbeis das operaes mencionadas na alnea b seriam os seguintes:
Pelo Registro da Venda:
D Clientes (AC)
C Receita Diferida de Unidades Vendidas (Resultado de Exerccios Futuros - REF)
Como se pode observar, o grupo Resultado de Exerccios Futuros bastante utilizado nas empresas de incorporao
imobiliria. As empresas assim o fazem devido s orientaes fornecidas pela legislao fiscal.
Observe que, o que determina a possibilidade, ou no, de diferir a tributao, o prazo de vencimento. Se a venda for
contratada com parcelas a vencer aps o ano-calendrio da venda, poder ser utilizado o critrio de diferimento. Ao contrrio
se as parcelas vencerem integralmente, de acordo com o contrato, at 31 de dezembro do prprio ano da venda, no poder
haver diferimento.
Exemplo Prtico 06:
Considerando a venda da unidade A2 G2 do Residencial Alfa, vendida a prazo em 07/X6, admitindo que o
recebimento pela venda fosse realizado da seguinte forma: uma parcela no ato da venda e o restante sendo dividido em 12
parcelas mensais, vencendo a primeira em 08/X6 e a ltima em 07/X7. Admitamos, ainda, os seguintes dados:
Valor da Venda
(-) Custo Incorridos e pagos
= Lucro Bruto Apurado
1 parcela no ato 10%
12 parcelas mensais
500.000,00
273.218,75
226.781,25
50.000,00
37.500,00
Os lanamentos contbeis pela venda, recebimento do ato e receita a ser tributada em 07/X6 sero assim
registrados:
D Caixa/Bancos (AC)
D Clientes (AC)
50.000,00
450.000,00
50.000,00
450.000,00
15
Pelo registro da baixa do estoque de imveis concludos e reconhecimento do custo proporcional receita
recebida no ms da venda:
D Custo das Unidades Vendidas (RE)
27.321,88
245.896,88
273.218,75
50.000,00
27.321,88
= resultado bruto
22.678,12
Primeiramente importante observar a relao existente entre o custo do imvel vendido e seu preo de venda, ou
seja, 273.218,75 dividido por 500.000,00 que igual a 54,6438%. Sabe-se ento que o Resultado Bruto representa 45,3563%
do valor da venda.
Como o valor recebido no ato da venda representa 10% do valor total do contrato, o mesmo percentual do custo da
unidade deve ser apropriado no resultado do perodo, enquanto os restantes 90% sero diferidos para apropriao quando do
recebimento das demais parcelas do Contrato de Venda. No exemplo acima teremos o seguinte clculo para conhecer o custo
a ser apropriado: 273.218,75 (custo total) X 10% (percentual recebido) igual a 27.321,88.
Outra forma de calcular o custo, porm chegando-se no mesmo resultado, seria: 50.000,00 (valor recebido) X
45,3563% (Resultado Bruto) = 22.678,12. Se conhecermos o resultado do perodo, para calcular o custo a ser apropriado basta
uma operao bsica de subtrao, ou seja, o valor recebido 50.000,00 menos o resultado bruto 22.678,12 que igual a
27.321,88.
Quando o cliente efetuar o pagamento da 1 parcela no valor de R$ 37.500,00, os seguintes lanamentos sero
necessrios:
37.500,00
C Clientes (AC)
37.500,00
37.500,00
37.500,00
20.491,41
20.491,41
A receita recebida no ms representa 7,50% do total do contrato (37.500,00 / 500.000,00 x100 = 7,5%). Ento o custo
a ser reconhecido no perodo ser igual a 273.218,75 X 7,5%, ou seja, 20.491,41. Se o clculo fosse realizado pelo outro
mtodo teramos o mesmo resultado, como segue:
Relao entre lucro bruto e Receita exclusiva de venda = 45,3563% - Lucro Bruto = 37.500,00 X 45,3563%
Lucro Bruto = 17.008,59 e Custo do Perodo = 37.500,00 17.008,59 = custo do Perodo = 20.491,41
Considerando o recebimento da parcela 01/12, o resultado do ms 08/X6 seria assim representado:
Demonstrao do resultado em 08/X6
Receita com Vendas
(-) Custo do Imvel Vendido
= Lucro Bruto
37.500,00
20.491,41
17.008,59
O mesmo lanamento contbil ser realizado para o recebimento das demais parcelas at 07/X7, quando ser
recebida a ltima parcela do contrato.
Observe que o reconhecimento da receita bem como do custo correspondente ser feito proporcionalmente a receita
recebida. Portanto, dever ser mantida planilha de controle de reconhecimento dos custos e receitas efetivos como segue:
Planilha 02 - Controle de Cliente e Receita X Custos Efetivos
Unidade:
A2 G2
Area Total
(m2)
250
16
Cliente :
Ciclano
Data :
31/07/2006
Valor de venda:
500.000,00
Valor Principal
Total
Recebido
jul/06
50.000,00
50.000,00
ago/06
37.500,00
37.500,00
Competncia
Saldo
Devedor
450
.000,00
41
2.500,00
% Receita
%
Receita Acumul.
10,0000%
10,0000%
7,5000%
17,5000%
Custo
Incorrido
Custo
Acumulado
273.218,
75
Custo Efetivo
Acum.
Custo
Efetivo do
Ms
27.321,88
27.321,88
47.813,28
20.491,41
273.218
,75
273.218
,75
Empreendimento:
Residencial Alfa
1300
Unidade
A2 G2
Area p/ Rateio:
Saldo Inicial
450.000,
00
Atualizada em 08/X6
1000
RECEITA DIFERIDA
V.
Receita
Adies
Monetria Realizada
37.500,
00
CUSTO DIFERIDO
Saldo Final
412.500,
00
Saldo
Inicial
245.896,
88
Adies
V. Monetria
-
Custo
Realizado
20.491,41
Saldo Final
225.405,
47
Inicialmente ser apurado o custo da unidade vendida at o dia da efetivao da venda, mediante
distribuio proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou
contratados at a data mencionada.
b)
Uma vez conhecido o custo da unidade vendida, o lucro dever ser apurado e, em seguida, computado
integralmente no resultado do perodo-base, na data em que se efetivar a venda.
c)
Dessa forma, os custos incorridos relacionados s unidades vendidas, sero registrados na medida em que
incorrerem e no exerccio a que pertencerem obedecendo ao mesmo critrio do lanamento anterior.
17
500.000,00
500.000,00
Apropriao dos custos incorridos at a data da venda, conforme planilha 1 Controle Permanente de
Estoque:
D Custo do Imvel Vendido (RE)
56.718,75
56.718,75
500.000,00
56.718,75
= resultado bruto
443.281,25
226.875,00
309.325,00
Custo Incorrido no Ms
226.875,00
82.450,00
01/X6
02/X6
Saldo Final
Unidade
rea m2
Saldo Inicial
A1 G1
250
56.718,75
A2 G2
250
56.718,75
20.612,50
77.331,25
A3 G3
250
56.718,75
20.612,50
77.331,25
A4 G4
250
56.718,75
20.612,50
77.331,25
A5 G5
Total
750
226.875,00
61.837,50
231.993,75
rea m2
A1 G1
250
Total
250
Total Geral
Saldo Inicial
01/X6
1000
Area permutada
300m2
rea Total
1300m2
02/X6
Saldo Final
77.331,25
77.331,25
77.331,25
77.331,25
309.325,00
Pelo Reconhecimento dos custos incorridos em 02/X6 referente unidade vendida: (77.331,25 56.718,75 =
20.612,50)
D Custo do Imvel Vendido (RE)
20.612,50
20.612,50
Hist.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 Referente custo adicional de venda.
O mesmo lanamento ser realizado at que incorram todos os custos da unidade vendida. Os custos incorridos aps
a data da venda podero ser reconhecidos em contas especficas de Resultado como Custo Adicional de Venda (RE), para a
parte apurada entre a data da venda e o final do perodo base em que esse fato ocorrer, ou Custo de Perodo Anterior (RE),
quando os custos incorrerem em exerccios posteriores ao da venda.
18
500.000,00
500.000,00
Apropriao dos custos incorridos at a data da venda, conforme planilha 1 Controle Permanente de
Estoque:
D Custo do Imvel Vendido (RE)
56.718,75
56.718,75
Empreendimento:
Residencial Alfa
rea Total
1.300m2
Custos
Mo de Obra Prpria
100.000,00
Material de Construo
500.000,00
300.000,00
Encargos Sociais
40.000,00
Total
940.000,00
Unidade
rea m2
A1 G1
250
235.000,00
A2 G2
250
235.000,00
A3 G3
250
235.000,00
A4 G4
250
235.000,00
1000
940.000,00
A5 G5
Total
rea permutada
300m2
rea Total
1300 m2
Material de Construo
8.250,00
4.950,00
Total
13.200,00
Unidade
rea m2
A1 G1
250
3.300,00
Material de Construo
38.000,00
22.800,00
Total
60.800,00
Unidade
rea m2
A1 G1
250
15.200,00
Essa planilha representa o rateio do valor do custo orado em 02/X6 para a concluso das unidades do Residencial
Alfa. Para realizar o prximo lanamento teremos que verificar o custo Orado da unidade A1G1. Considerando o
credito presumido de Pis e Cofins referentes ao custo orado, tem-se os seguintes lanamentos.
Registro dos custos Orados da unidade A1 G1 na data da venda, conforme Controle do Custo
Orado e Crdito Presumido:
D Custo do Imvel Vendido (RE)
D PIS a Recuperar (AC)
216.500,00
3.300,00
19
15.200,00
235.000,00
Hist.: Apropriao dos Custos Orados para concluso da Unidade A1 G1 do Resid. Alfa
500.000,00
273.218,75
= resultado bruto
226.781,25
22.000,00
247,50
1.140,00
20.612,50
Hist.: Baixa do custo Orado apropriado por ocasio da venda da unidade A1 G1 Resid Alfa.
Para obter os valores acima e necessrio manter a planilha de rateio de custos orados e credito
presumido atualizadas mensalmente.
Rateio do Custo Orado e Crdito Presumido - Atualizao em 02/X6
Empresa :
Construindo o Seu Futuro Ltda
Empreendimento:
Residencial Alfa
rea Total
1.300m2
Custo Orcado
Total
Mo de Obra Prpria
1.190.000,00
250
.000,00
88.000,00
297.500,00
62.
500,00
22.000,00
213.000
,00
100.000,00
750.000,00
300.000,00
Encargos Sociais
A1 G1
250
S/ Custo Orcado
Total
Material de Construo
12.375,00
4.950,00
Total
A1 G1
60.000,00
8.000,00
Custo Orcado
02/X6
990,00
Saldo a Incorrer
8.250
,00
3.960
,00
12.210
,00
247,50
3.052
,50
4.
125,00
17.325,00
4.
125,00
250
4.331,25
1.
031,25
S/ Custo Orcado
Total
Material de Construo
57.000,00
22.800,00
Total
A1 G1
990,00
rea m2
Unidade
20.000,00
rea m2
Unidade
02/X6
250
.000,00
40.000,00
Total
Custo Orcado
Saldo a Incorrer
80.000
,00
500.000
,00
240.000
,00
32.000
,00
852.000
,00
Material de Construo
Unidade
79.800,00
19.
000,00
19.950,00
4.
750,00
Custo Orcado
02/X6
4.560,00
Saldo a Incorrer
38.000
,00
18.240
,00
56.240
,00
1.140,00
14.060
,00
4.560,00
rea m2
250
20
Quando o Contribuinte efetuar venda a prazo com pagamento, total ou parcial contratado para depois do
perodo base da venda e no se interessar pela incluso do custo orado no custo do imvel vendido, dever
observar as normas a seguir:
Quanto ao registro da venda no momento da assinatura do contrato, o lanamento contbil ser o
seguinte:
D Clientes (AC)
C Receita Diferida de Unidades Vendidas (REF)
Quanto s apuraes iniciais do custo, do lucro bruto e da relao entre este e a receita bruta de venda:
a)
Deve ser apurado o custo da unidade vendida at o dia da efetivao da venda, mediante
distribuio proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos
ou contratados at a data mencionada.
b)
Uma vez conhecido o custo da unidade vendida, ser determinada a relao entre lucro bruto ate
ento apurado e a receita bruta de venda.
a) Que ser feito proporcionalmente a receita da venda recebida em cada perodo base,
mediante utilizao de contas do grupo de resultado de exerccios futuros em que se
registraro a receita bruta de venda e os custos pagos, incorridos ou contratados.
b) As transferncias parciais do lucro bruto de resultado de exerccios futuros para o resultado de
cada perodo base, sero feitas sempre com base na relao atualizada entre o lucro bruto e
a receita bruta de venda.
Pelo reconhecimento da receita recebida no perodo:
D Receita Diferida de Unidades Vendidas (REF)
C Receita de Unidades Vendidas (RE)
Efetuando os lanamentos acima j ser possvel definir o valor do lucro bruto a ser reconhecido referente
recebimento da primeira parcela (ato) do contrato. Receita Bruta (recebida) Custo = Lucro Bruto
Exemplo Prtico N. 09
Vamos supor a venda, a prazo, da unidade A1 G1 do Residencial Alfa por R$ 500.000,00 em 10/02/X6,
com entrada de 10% no ato do contrato:
Os lanamentos contbeis pela venda, recebimento do ato e receita a ser tributada em 02/X6 sero
assim registrados:
D Caixa/Bancos (AC)
D Clientes (AC)
50.000,00
450.000,00
50.000,00
450.000,00
21
Apropriao dos custos incorridos at a data da venda, conforme planilha 1 Controle Permanente
de Estoque:
Planilha 01 - Controle Permanente de Estoque
Empresa :
Construindo o Seu Futuro Ltda
Empreendimento:
Residencial Alfa
rea Total (m2)
1300
Area p/ Rateio (m2): 1.000
ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6
Custo Acumulado
Custo Incorrido no Ms
Unidade
rea m2
Saldo Inicial
A1 G1
250
A2 G2
250
A3 G3
250
A4 G4
250
A5 G5
Total
1000
rea permutada
300m2
rea Total
1300m2
226.875,00
226.875,00
01/X6
56.718,75
56.718,75
56.718,75
56.718,75
Saldo Final
56.718,75
56.718,75
56.718,75
56.718,75
226.875,00
226.875,00
56.718,75
56.718,75
Clculo e lanamento do custo a ser levado a resultado pelo recebimento da 1 parcela do contrato:
Planilha 02 - Controle de Cliente e Receita X Custos Efetivos
Unidade
A1 G1
Cliente :
Fulano
Data :
10/02/X6
Valor de Venda:
500.000,00
Competncia
Valor
Principal
jan/06
fev/06
50.000,00
Area Total
Total
Recebido
250m2
Saldo
Devedor
50.000
,00
450.0
00,00
% Receita
- Acumul.
Custo
Incorrido
0,0000%
0,0000%
56.718,75
10,0000%
10,0000%
% Receita
Custo
Acumulado
56.7
18,75
56.7
18,75
Custo Efetivo
Acum.
Custo Efetivo
do Ms
0,00
0,00
5.671,88
5.671,88
Como o valor recebido no ato da venda representa 10% do valor total do contrato, o mesmo percentual do
custo da unidade deve ser apropriado no resultado do perodo, enquanto os restantes 90% sero diferidos para
apropriao quando do recebimento das demais parcelas do Contrato de Venda. No exemplo acima teremos o
seguinte clculo para conhecer o custo a ser apropriado: 56.718,75 (custo total) X 10% (percentual recebido)
igual a 5.671,88.
Lanamento do custo a ser apropriado no resultado do perodo:
D Custo das Unidades Vendidas (RE)
C Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF)
5.671,88
5.671,88
50.000,00
5.671,88
44.328,12
De acordo com a IN 84/79, os custos referentes s unidades vendidas incorridos entre a data da
efetivao da venda e a data em que o cliente saldar o seu debito, sempre apurados mediante rateio de custos do
empreendimento, devem ser transferidos da conta de obras em andamento, ou imveis em construo, para conta
especifica de resultados de exerccios futuros.
Construo Civil Aspectos Contbeis e Tributrios
22
rea m2
250
250
Total Geral
Area permutada
rea Total
1000
300m2
1300m2
Saldo Final
77.331,25
77.331,25
77.331,25
231.993,75
Saldo Final
77.331,25
77.331,25
309.325,00
A1 G1
Cliente :
Fulano
Data :
10/02/X6
Valor de Venda:
500.000,00
Competncia
Valor
Principal
Area Total
Total
Recebido
jan/06
50.00
0,00
fev/06
250m2
Saldo
Devedor
50.000,
00
450.00
0,00
% Receita
- Acumul.
% Receita
0,0000%
0,0000%
10,0000%
10,0000%
Custo
Incorrido
Custo
Acumulado
5
6.718,75
2
0.612,50
Custo Efetivo
Acum.
Custo Efetivo
do Ms
0,00
0,00
7.733,13
7.733,13
56.7
18,75
77.3
31,25
Empreendimento:
Residencial Alfa
1300
Area p/ Rateio:
Unidade
A2 G2
Saldo Inicial
-
1000
RECEITA DIFERIDA
V.
Receita
Adies
Monetria Realizada
500.000,
50.000,
00
00
CUSTO DIFERIDO
Saldo Final
450.000,
00
Saldo
Inicial
Adies
-
V. Monetria
77.331,
25
Custo
Realizado
Saldo Final
69.598,
13
7.733,13
20.612,50
20.612,50
Hist.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 pelos custos incorridos aps a data da venda.
Pelo reconhecimento do custo referente a parcela de custo incorrido aps a data da venda:
7.733,13 - 5.671,88 = 2.062,25 ou seja 20.612,50 x 10%
D Custo das Unidades Vendidas (RE)
2.062,25
2.062,25
50.000,00
7.733,13
42.266,87
23
Quando o Contribuinte efetuar venda a prazo com pagamento, total ou parcial, contratado para depois do
perodo base da venda de unidades em construo e optar pela incluso dos custos orados no custo do imvel
vendido e pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente receita recebida, dever observar as normas
dispostas a segui:
Quanto s apuraes do custo, do lucro bruto e da relao entre este e a receita bruta de venda:
a) Inicialmente, deve ser apurado o custo da unidade vendida, considerando-se alm dos custos pagos,
incorridos ou contratados, os custos orados para concluso das obras at a data da venda.
b) Uma vez conhecido o custo da unidade vendida, ser determinada a relao entre lucro bruto at ento
apurado e a receita bruta de venda.
Exemplo Prtico N. 10
Venda a prazo, da unidade A1 G1 do Residencial Alfa por R$ 500.000,00 em 10/02/X6 nas seguintes
condies:
Entrada de 10% no ato do contrato = 50.000,00 e 12 parcelas mensais de 37.500,00
Os lanamentos contbeis pela venda, recebimento do ato e receita a ser tributada em 10/02/X6
sero assim registrados:
D Caixa/Bancos (AC)
50.000,00
D Clientes (AC)
450.000,00
50.000,00
450.000,00
56.718,75
56.718,75
Registro dos custos Orados da unidade A1 G1 na data da venda, conforme Controle do Custo Orado e
Crdito Presumido:
D Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF)
D PIS a Recuperar (AC)
216.500,00
3.300,00
15.200,00
235.000,00
Hist.: Apropriao dos Custos Orados para concluso da Unidade A1 G1 do Resid. Alfa
27.321,88
27.321,88
24
50.000,00
27.321,88
= resultado bruto
22.678,12
37.500,00
C Clientes (AC)
37.500,00
37.500,00
37.500,00
20.491,41
20.491,41
A1 G1
Cliente :
Fulano
Data :
10/02/X6
Valor de Venda:
500.000,00
Competncia
Valor
Principal
jan/06
fev/06
mar/06
50.00
0,00
37.50
0,00
Area Total
Total
Recebido
50.000,
00
37.500,
00
Saldo
Devedor
450.000
,00
412.50
0,00
250m2
%
Receita
%
Receita Acumul.
0,0000%
0,0000%
10,0000%
10,0000%
7,5000%
17,5000%
Custo Efetiv.
Realizado
56.71
8,75
20.61
2,50
54.643
,75
Custo
Orado
Custo Efetivo
Acum.
Custo
Efetivo
do Ms
0,00
0,00
27.321,88
47.81
3,28
27.321,88
273.
218,75
273.
218,75
273.
218,75
20.491,41
25
b) Em seguida, registrar o valor que exceder correo do saldo do lucro bruto referente a unidade vendida
registrado em conta de resultado de exerccio futuro, segundo o mesmo percentual utilizado na correo
do saldo credor do preo antes dessa correo:
D Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF)
C Variaes Monetrias Ativas (RE)
Para efeito da aplicao das regras mencionadas anteriormente, os juros no integram o saldo credor do
preo.
A legislao sugere, ao contribuinte, que os dbitos de correo monetria feitos ao cliente sejam
controlados separando-se as quantias relativas variaes monetrias ativas e a correes monetrias do
lucro bruto, levando-se esses valores para contas distintas do ativo circulante.
Com o objetivo de aperfeioar a sistemtica de apurao de resultados de operaes imobilirias, a
receita federal atravs da IN N 67/88, baixou as seguintes orientaes, que servem como alternativa aos
procedimentos mencionados pelas IN 84/1979 e 23/1983, como pode ser verificado a seguir:
A IN SRF n 67/88 estabelece que, ao se corrigir o valor devido pelo adquirente, conforme pactuado no contrato de
venda, deve-se contabilizar:
Exemplo Prtico N. 11
Considerando o exemplo citado anteriormente com correo monetria de 1% no perodo, conforme estipulado em
contrato. Os lanamentos contbeis ficariam assim demonstrados:
Pela correo do saldo devedor do preo no final do ms 02/X6:
Saldo devedor = 450.000,00 x 1% = 4.500,00
D Clientes (AC)
4.500,00
4.500,00
A instruo normativa mencionada anteriormente determina que o saldo da conta do custo diferido dever ser
corrigido segundo o mesmo percentual utilizado na correo do saldo credor do preo, e sua contrapartida apropriada como
receita do exerccio, apesar de ainda no recebida. Nesse caso o lanamento da atualizao do custo diferido do exemplo
acima seria o seguinte:
D Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF)
695,98
695,98
Empreendimento:
Residencial Alfa
1300
Area p/ Rateio:
1000
RECEITA DIFERIDA
Cliente
Fulano
Unidade
A1 G1
Saldo Inicial
450.000,
00
Adies
-
V.
Monetria
4.500,0
0
CUSTO DIFERIDO
Receita
Realizada
-
Saldo Final
454.500,
00
Saldo
Inicial
69.598,
13
Adies
-
Custo
V. Monetria Realizado
695,
98
0,00
Saldo Final
70.294,
11
O art. 413, 2, do RIR/1999 autoriza a empresa imobiliria a registrar como variao monetria passiva
as atualizaes monetrias do custo contratado e do custo orado, desde que o critrio seja aplicado
uniformemente.
Assim, no caso de venda a prazo ou prestao de unidade no concluda, contratada com clusula de
atualizao/correo monetria, com pagamento parcial ou total contratado depois do perodo-base da venda,
a pessoa jurdica pode, se optar pela incluso do custa contratado e/ou custo orado no custo do imvel
vendido e pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente receita da venda recebida, adotar os
Construo Civil Aspectos Contbeis e Tributrios
26
seguintes procedimentos alternativos para apurao e tributao do lucro (observadas as demais normas das
IN SRF ns 84/1979 e 23/1983, aqui focalizadas):
Aps a atualizao do saldo credor do preo, bem como do custo diferido, a empresa efetuar
a atualizao, pelos mesmos ndices dos saldos das contas de controle de custo orado e contratado, a dbito
de variaes monetrias passivas, conforme exemplo a seguir:
D Variao Monetria Passiva (RE)
2.130,00
2.130,00
Empreendimento:
Residencial Alfa
1300
Area p/ Rateio:
1000
CUSTO ORADO
Cliente
Fulano
Unidade
Saldo Inicial
A1 G1
Adies
V. Monetria
213.000,00
2.130,00
Saldo Inicial
215.130,00
Adies
SALDO
Saldo Final
A REALIZAR
215.130,00
50.000,00
27.321,88
695,98
2.130,00
21.244,10
No caso de unidade no concluda vendida a vista, ou vendida a prazo ou prestao com pagamento total
contratado para o curso do perodo-base da venda, a insuficincia de custo realizado ter o seguinte tratamento:
Se a concluso se der entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do perodo-base em que
dever ser:
D - Custo Orado (PC)
C Custo das Unidades Vendidas (RE) - Recuperao de Custos de Exerccios Anteriores
O lanamento acima representa um aumento do lucro bruto de vendas desse perodo-base posterior, j que houve em
exerccios anteriores a diminuio do lucro pelo reconhecimento desse custo a maior.
27
b)
No caso de unidade no concluda vendida a prazo ou prestao, com pagamento restante ou pagamento total
contratado para depois do perodo-base da venda, devem ser observados os seguintes procedimentos, em funo da
insuficincia de custo realizado:
b.1) Quando a concluso da obra ou melhoramento se der enquanto o cliente estiver pagando o seu dbito:
A insuficincia de custo ser registrada, com o conseqente reajustamento da relao entre o lucro bruto e a receita
bruta da venda;
D Custo Orado (PC)
C Custo Diferido das unidades vendidas (REF)
Em seguida, o contribuinte dever aplicar a relao reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o
total das prestaes recebidas at a data do lanamento citado em "b.1 ", inclusive valores recebidos em perodos-base
anteriores;
Por ltimo, o contribuinte deve subtrair, do produto da operao indicada em "b.2", as parcelas do lucro bruto
reconhecidas at a data do lanamento citado em "a.1", inclusive parcelas computadas em perodos-base anteriores,
encontrando, no resultado desta subtrao, o valor do lucro bruto adicional a ser transferido da conta prpria do grupo
de Resultados de Exerccios Futuros para o resultado do exerccio;
A relao reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda, a que se refere "b.1", passar a ser aplicada sobre
cada prestao recebida aps a concluso do empreendimento, sendo passvel de reajuste por ocasio de subseqente
correo monetria do saldo credor do preo.
b.2) quando a concluso da obra ou melhoramento se der aps a data em que o cliente houver saldado o seu dbito, a
insuficincia de custo realizado ter o seguinte tratamento:
D Custo Orado (PC)
C Custo das Unidades Vendidas (RE)
Exemplo Prtico N. 12
Vamos supor que o Residencial Alfa Termine em 06/X6. Em um dos exemplos utilizados anteriormente
verificamos a hiptese de venda da unidade A1G1 a prazo com recebimento aps o perodo base da venda. Informaes sobre
a venda:
Valor da venda
(-) Custo Incorrido at a data da venda
(-) Custo Orado (liquido de Pis e Cofins)
Lucro Bruto Apurado
Recebimentos at 06/X6
500.000,00
56.718,75
216.500,00
226.781,25
200.000,00
Aps a concluso da obra verificou-se a insuficincia de custo realizado conforme se verifica na planilha a seguir:
Planilha 04 Movimentao da Conta de Custo Orado 06/X6
Empresa :
Empreendimento:
Residencial Alfa
1300
Area p/ Rateio:
1000
CUSTO ORADO
Cliente
Fulano
Unidade
A1 G1
Saldo Inicial
273.218,75
Adies
V. Monetria
-
Saldo Final
Saldo Inicial
273.218,75
218.575,00
Adies
27.321,88
Saldo Final
245.896,88
SALDO
A REALIZAR
27.321,87
27.321,87
27.321,87
Hist.: Ref. Ajuste da conta de custo orado pela insuficincia de custo realizado unid. A1 G1
Para concluir necessrio apurar e contabilizar a diferena entre o lucro bruto reconhecido at o exerccio anterior e o
apurado na concluso da unidade. Para tanto, sugere-se o seguinte procedimento:
Ajuste da relao percentual entre o lucro bruto e a receita bruta:
Informaes
Anterior
Aps ajuste
28
Valor da venda
500.000,00
500.000,00
273.218,75
245.896,88
226.781,25
273.318,75
45,3563%
50,8206%
Consideramos, na data da venda, que o percentual do custo em relao receita era de 54,6437% , ou seja, (100% 45,3563%). Porm, devido ao reajuste pela insuficincia de custo realizado, o percentual reduziu-se para 49,1794%. Logo,
necessrio fazer o ajuste em relao s prestaes recebidas at ento.
De acordo com o disposto temos o seguinte:
Informaes
Antes do ajuste
Aps ajuste
200.000,00
200.000,00
109.287,50
98.358,74
90.712,50
101.641,26
45,3563%
50,8206%
Valor a ajustar
10.928,76
10.928,76
10.928,76
Hist.: Ref. Ajuste da conta de custo pela insuficincia de custo realizado unid. A1 G1
29
Se a concluso se der em perodo-base posterior ao mencionado anteriormente o excesso de custo deve ser
creditado conta de controle do custo orado e debitado conta de resultado desse exerccio, como custo adicional de
exerccio anterior, representando, em conseqncia, parcela redutora do lucro bruto em vendas desse perodo-base posterior.
Exemplo Prtico N. 13
Utilizando o mesmo exemplo citado anteriormente (sobre insuficincia de custo realizado), porm agora supondo um
excesso de custo realizado para a unidade A1 G1 teramos o seguinte ajuste, de acordo com o disposto:
Planilha 04 - Movimentao da Conta de Custo Orado - 06/X6
Empresa :
Empreendimento:
Residencial Alfa
1300
Area p/ Rateio:
1000
CUSTO ORADO
Cliente
Fulano
Unidade
A1 G1
Saldo Inicial
Adies
273.218,75
V. Monetria
-
SALDO
Saldo Final
Saldo Inicial
Adies
Saldo Final
A REALIZAR
273.218,75
218.575,00
60.108,13
278.683,13
(5.464,38)
5.464,38
5.464,38
Hist.: Ref. Ajuste da conta de custo pela insuficincia de custo realizado unid. A1 G1
Anterior
Aps ajuste
Valor da venda
500.000,00
500.000,00
273.218,75
278.683,13
226.781,25
221.316,87
45,3563%
44,2634%
Consideramos, na data da venda, que o percentual do custo em relao receita era de 54,6437% , ou seja, (100% 45,3563%). Porm, devido ao reajuste pelo excesso de custo realizado, o percentual aumentou para 55,7366% (100% menos
44,2634%). Logo, necessrio fazer o ajuste em relao s prestaes recebidas at ento.
Informaes
Antes do ajuste
Aps ajuste
200.000,00
200.000,00
109.287,50
111.473,20
90.712,50
88.526,80
45,3563%
44,2634%
Valor a ajustar
2.185,70
2.185,70
2.185,70
Hist.: Ref. Ajuste da conta de custo pelo excesso de custo realizado unid. A1 G1
1.5.4 Permutas
Para fins de apurao de resultados, assim como para determinao dos valores de baixa e de aquisio de bens,
nas operaes de permuta de unidades imobilirias, realizadas entre pessoas jurdicas ou entre pessoas jurdicas e pessoas
fsicas, devem ser observados os critrios explanados pela IN SRF n. 107/1988.
Considera-se permuta a troca de unidade imobiliria por outra ou outras unidades imobilirias. Importante salientar
que qualquer operao que no envolva imveis de ambas as partes ser considerada operao de compra e venda com
todos os efeitos tributrios. Por exemplo, no se considera permuta: troca de imvel por automvel, troca de imvel por aes
ou quotas, etc.
As operaes de permuta a preo de mercado devem estar apoiadas em laudo de avaliao dos imveis permutados,
feito por trs peritos, ou por entidade ou empresa especializada, desvinculados dos interesses dos contratantes. O laudo deve:
a) indicar os critrios de avaliao e os elementos de comparao adotados;
b) ser instrudo com os documentos relativos aos bens avaliados.
As operaes de permuta de unidades imobilirias, realizadas entre pessoas jurdicas coligadas, controladoras e
controladas, sob controle comum ou associadas por qualquer forma, ou entre a pessoa jurdica e seu scio, administrador ou
30
titular, ou com o cnjuge ou parente at o terceiro grau, inclusive afim, dessas pessoas fsicas, sero sempre realizadas
tomando-se por base o valor de mercado das unidades permutadas.
Nesses casos, o Fisco exige laudo de avaliao, nas condies mencionadas anteriormente, sob pena de
arbitramento do valor dos bens.
A permutante que se beneficiar por torna dever comput-Ia como receita, no perodo-base da operao, podendo
deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade dada em permuta que corresponder torna recebida ou a receber.
A parcela a deduzir ser determinada mediante a aplicao, sobre o custo atualizado ou o valor contbil da unidade,
na data da operao, do percentual obtido pela diviso do valor da torna pelo somatrio desta com o valor do custo da unidade
dada em permuta.
Clculo do %: torna / torna +custo do imvel dado em permuta X100 = %
Custo da Torna = % encontrado X custo do imvel dado em permuta
Exemplo Prtico N. 14
Supondo que fosse permutada a unidade A3 G3 do residencial Alfa com as seguintes condies:
Valor de Venda da unidade = R$500.000,00
Forma de pagamento: Um apartamento no valor de R$250.000,00 e o restante em dinheiro, ou seja, a torna ser de
R$250.000,00.
O custo Contbil da Unidade A3 G3, considerando que a operao foi realizada em 07/X6 quando a obra j estava concluda,
de R$273.218,75.
Inicialmente ser feito o clculo do custo da torna:
250.000/273.218,75+250.000 = 47,78%
273.218,75 X 47,78% = 130.543,91
O registro contbil da operao poderia ser o seguinte:
Pela sada do Estoque da unidade A3G3 e entrada do apartamento recebido em permuta:
D Estoque de imveis de terceiros (AC)
273.218,75
273.218,75
250.000,00
250.000,00
Se a torna fosse recebida a prazo, poderia haver o diferimento, observadas as mesmas condies das vendas a prazo
mencionadas no tpico que versa sobre o assunto.
Facultativamente, a pessoa jurdica poder atribuir custo para a torna, procedendo ao seu registro da seguinte forma:
D Custo dos imveis Permutados (RE)
130.543,91
130.543,91
273.218,75
273.218,75
273.218,75
273.218,75
250.000,00
250.000,00
Facultativamente, a pessoa jurdica poder atribuir custo para a torna, procedendo ao seu registro da
seguinte forma:
31
130.543,91
130.543,91
Dao em Pagamento
Essa operao est intimamente ligada a inadimplncia de adquirentes de imveis. Ocorre quando o comprador
incorre em atraso de algumas parcelas e, no dispondo de recursos financeiros, oferece um bem em pagamento total ou
parcial dessas parcelas. Em relao ao registro contbil, a dao em pagamento tem um tratamento semelhante a permuta,
pois, para quem realiza a dao, equivale a aquisio. Portanto, a prtica contbil assemelha-se aos exemplos citados
anteriormente com os tratamentos especficos s parcelas vencidas, no pagas e, no momento da dao, quitadas.
1.5.5 DISTRATOS
Os distratos, ou devoluo de vendas, ou outro nome semelhante que se queira utilizar nada mais so, em termos de
contabilizao, do que a inverso dos lanamentos de vendas.
Suponhamos que se tenha feito uma venda, conforme os lanamentos que sero demonstrados a seguir, e
posteriormente o cliente tenha devolvido o imvel, sendo que a empresa vendedora devolver 70% do valor recebido:
Exemplo Prtico:15
Valor da venda
500.000,00
273.218,75
226.781,25
Recebimentos at 06/X6
200.000,00
Sabendo que houve um Distrato do referido contrato em 07/X6, teramos os seguintes lanamentos:
Pelo saldo devedor do Cliente na data do Distrato:
D Receita Diferida das Unidades Vendidas (REF)
300.000,00
C Clientes (AC)
300.000,00
273.218,75
109.287,50
163.931,25
140.000,00
C Caixa (AC)
140.000,00
Anexo I Mode de Registro de Inventrio
REGISTRO
DE
INVENTRIO
EMPRESA:
DATA
32
Discriminao
Quant.
Unid.
V A L O R
Unitrio
Total
IMVEIS CONCLUDOS
SUB-TOTAL
IMOVEIS EM CONSTRUCAO
SUB-TOTAL
TOTAL GERAL
Reconhecemos a exatido deste registro de inventario,
cujo valor de estoque existente em___/___/______ importa em R$ (
2 ASPECTOS TRIBUTRIOS
2.1 LUCRO REAL
2.1.1 Tratamento Fiscal da Insuficincia de Custo Realizado
Para fins tributrios, o contribuinte deve determinar a relao percentual existente entre a insuficincia de custo e o total
do oramento, includo neste os respectivos acrscimos.
a)
b)
Insuficincia superior a 15% do total do oramento - A insuficincia de custo realizado superior a 15% do total
do oramento ser objeto de um dos seguintes tratamentos a seguir, aplicveis em funo da poca (ou pocas)
do reconhecimento do lucro bruto e da data da concluso do empreendimento:
b.1 ) Quando o empreendimento for concludo no mesmo perodo-base em que houver ocorrido todo o
reconhecimento do lucro bruto da venda, a insuficincia de custo ser includa normalmente no resultado desse
perodo-base, como recuperao de custo;
b.2) Quando verificada em perodo-base posterior quele em que tiver ocorrido parcial ou total reconhecimento do
lucro bruto da venda, a insuficincia de custo ter o seguinte tratamento:
Ensejar a cobrana de atualizao monetria (se cabvel) e de juros de mora sobre o valor do IRPJ e da
Contribuio Social sobre o Lucro postergado pela deduo de custo orado excedente do realizado (no h
incidncia de multa de mora).
Para efeito do disposto no subitem anterior, a insuficincia de custo ser distribuda, extra-contabilmente,
pelos perodos-base em que houver ocorrido reconhecimento do lucro bruto da venda, ou seja, no dever
ser alterada a contabilidade nem o LALUR, mediante a observncia das seguintes regras:
1)
A relao percentual definitiva entre o lucro bruto e a receita bruta da venda ser aplicada sobre o
total das prestaes recebidas em cada perodo-base, representando o resultado de cada operao
parte do lucro que deveria ter sido reconhecida em cada perodo-base.
2)
Observe-se que, se em determinado perodo-base o resultado da subtrao indicada no subitem 2 for negativo,
ele deve ser adicionado ao lucro bruto j reconhecido no perodo-base subseqente, para fins de determinao
da diferena a tributar relativa a este ltimo perodo-base, ou seja, reduzir o valor a tributar, deste perodo base
posterior.
Exemplo Prtico 16:
Considerando a situao abaixo, temos o seguinte:
33
Empreendimento:
Residencial Alfa
1300
Area p/ Rateio:
1000
CUSTO ORADO
Cliente
Fulano
Unidade
Saldo Inicial
A1 G1
Adies
273.218,75
V. Monetria
-
Saldo Final
Saldo Inicial
273.218,75
Informaes
218.575,00
SALDO
Saldo Final
27.321,88
A REALIZAR
245.896,88
27.321,87
Antes do ajuste
Aps ajuste
Valor a ajustar
273.218,75
245.896,88
27.321,87
Custo Orado
Calculo do percentual =
Adies
27.321,87 X 100
273.218,75
10%
Como a insuficincia, nesse caso, no foi maior do que 15%, o ajuste feito, no caso R$ 27.321,87, levado a resultado
no ensejar calculo de Imposto de Renda, e Contribuio Social postergados, apenas aumentaro a base de clculo de
ambos, no perodo-base da concluso da obra.
Se o percentual calculado acima fosse superior a 15% o contribuinte ficaria obrigado a seguir as seguintes regras:
a)
O imposto e a contribuio postergados devem ser calculados pela alquota vigente no perodo em que deveriam
ter sido recolhidos.
b)
O valor correspondente ao imposto postergado no pode servir de base de clculo de incentivos fiscais (IN SRF
n 267/2002, art. 127).
c)
A determinao da atualizao monetria (na poca em que cabvel) e dos juros de mora sobre o valor do IRPJ e
da CSL postergados pela deduo de custo orado excedente do realizado deve ser efetuada, pelo contribuinte,
com observncia da legislao de regncia.
d)
O imposto postergado e os juros de mora respectivos sero pagos juntamente com o imposto devido no exerccio
financeiro correspondente ao perodo-base em que o contribuinte houver concludo as obras ou os
melhoramentos orados. De acordo com as "Instrues para Preenchimento da DIPJ/2005", os juros de mora
sobre o valor do imposto postergado devem ser calculados parte e recolhidos em Darf distinto, nos mesmos
prazos de pagamento do imposto. Essas regras se aplicam tambm ao valor da Contribuio Social sobre o
Lucro postergado (conforme Instrues de Preenchimento da DIPJ/2005, constantes do programa gerador da
declarao)
e)
Consideram-se nulos, para efeitos fiscais, quaisquer estornos de valores creditados conta de controle do custo
orado que sejam efetuados com o propsito de evitar a ocorrncia da diferena de custo realizado.
Nota ITC: importante observar que o calculo do Imposto de Renda e da Contribuio Social postergados, dever ser
feito por perodo-base, ou seja, se a apurao for mensal, ms a ms, se trimestral, trimestre a trimestre, se for anual
por ano, e ainda por unidade vendida.
Todo contribuinte que optar pela utilizao do custo orado e apurar insuficincia de custo realizado superior
a 15%, devero preencher quadro demonstrativo, o qual est anexo IN 84/79.
34
As pessoas jurdicas tributadas com base no lucro real podero determinar o lucro com base no balano anual
levantado no dia 31 de dezembro ou mediante levantamento de balancetes trimestrais com base na Lei n
9.430/96.
2.1.3 - Apurao do Lucro Real Trimestral
A apurao trimestral do IRPJ e da CSLL foi instituda em 1997, sendo obrigatria somente para as empresas
tributadas com base no lucro presumido ou arbitrado. A empresa tributada pelo lucro real no est obrigada a se
enquadrar na apurao trimestral, podendo, se achar conveniente, adotar o lucro real anual.
2.1.3.1 Perodo e Apurao
As empresas que se enquadrarem o lucro real trimestral devem proceder apurao das bases de clculo do IRPJ e
da CSLL considerando as operaes realizadas nos seguintes perodos:
Trimestre: Perodo de apurao
1
1 de janeiro a 31 de maro;
1 de abril a 30 de junho;
1 de julho a 30 de setembro;
1 de outubro a 31 de dezembro.
Vencimento
1 Trimestre/07
30.04.2007
2 Trimestre/07
31.07.2007
3 Trimestre/07
31.10.2007
4 Trimestre/07
31.01.2008
35
36
As pessoas jurdicas enquadradas no regime de estimativa devem recolher o Imposto de Renda e a Contribuio
Social devidos em cada ms at o ltimo dia til do ms seguinte ao de encerramento do respectivo perodo de apurao.
Este prazo aplica-se, inclusive, ao IRPJ e a CSLL devidos no ms de dezembro do ano-calendrio.
Preenchimento do DARF
No preenchimento do DARF para o pagamento do IRPJ devido com base no lucro real anual utilizam-se, no campo
04, os seguintes cdigos:
2362: Demais Entidades obrigadas ao Lucro Real;
5993: Demais Entidades no obrigadas ao Lucro Real.
No preenchimento do DARF para o pagamento da CSLL devida com base no lucro real anual utilizam-se, no campo
04, os seguintes cdigos:
2484: Demais Entidades;
No preenchimento do DARF para o pagamento do IRPJ devido com base no lucro real anual, em relao ao saldo
anual apurado utiliza-se, no campo 04, os seguintes cdigos:
2430: Demais Entidades obrigadas ao Lucro Real;
2456: Demais Entidades no obrigadas ao Lucro Real.
No preenchimento do DARF para o pagamento da CSLL devida com base no lucro real anual, em relao ao saldo
anual apurado utilizam-se, no campo 04, os seguintes cdigos:
6773: Demais Entidades.
Exemplo Prtico 17:
Considerando o resultado contbil do perodo demonstrado referente venda a vista de unidade em construo
com adoo do custo orado, temos:
Demonstrao do resultado acumulado em 02/X6
Receita com Vendas
500.000,00
273.218,75
= resultado bruto
226.781,25
IRPJ 15%
226.781,25
CSLL 9%
34.017,19
20.410,31
Os lanamentos contbeis referentes aos tributos apurados com base no balancete de suspenso seriam assim
registrados:
D IRPJ Antecipado (AC)
34.017,19
34.017,19
20.410,31
20.410,31
Porm, se a empresa optar pelo pagamento do IRPJ e da CSLL pelo regime de estimativa, o calculo ser
o seguinte:
DEMONSTRATIVO DE CLCULO DO IRPJ
Com base na estimativa s/ receita bruta
Receita Bruta do ms
Base de calculo 8%
500.000,00
IRPJ 15%
40.000,00
6.000,00
CSLL 9%
37
500.000,00
60.000,00
5.400,00
Clculo do Adicional
De acordo com os exemplos citados anteriormente podemos verificar que se a empresa optar por levantar balancete
de suspenso o seu resultado ir exceder o limite da base de clculo imposto pela legislao que de R$20.000,00
ficando sujeita, dessa forma, ao adicional de IRPJ. Segue demonstrativo de clculo do adicional de IR referente ao perodo
em questo:
IRPJ 15%
226.781,25
34.017,19
186.781,25
Adicional IR - 10%
18.678,13
No sero permitidas quaisquer dedues do valor do adicional, o qual dever ser recolhido,
integralmente, como receita da Unio (RIR/1999, art. 543).
2.1.4 Incentivos Fiscais Dedutveis
Os incentivos fiscais dedutveis do imposto de renda devidos pelas pessoas jurdicas foram alterados pela Lei
9.532/97 e MP 2.189-49/01, com vigncia a partir de 01/01/98. O artigo 10 da Lei 9.532/97 dispe que o imposto apurado
com base no lucro arbitrado ou presumido no ser permitido qualquer deduo a ttulo de incentivo fiscal. Com isso, os
incentivos fiscais dedutveis do imposto de renda s podem ser utilizados pelas empresas tributadas com base no lucro
real.
O artigo 13 da Lei 9.249/95 (art. 365 do RIR/99) acabou com a maioria das contribuies de doaes dedutveis na
determinao do lucro real. Sendo assim a partir de 01/01/1996 somente so dedutveis as doaes para projetos culturais
de que trata a Lei 8.313/9, as efetuadas para instituies de ensino e pesquisa cuja criao tenha sido autorizada por Lei
federal e que preencham os requisitos I e II do artigo 213 da Constituio Federal e as efetuadas a entidades civis
sem fins lucrativos que prestem servios gratuitos em benefcio de empregados e dependentes da pessoa jurdica
doadora ou em benefcio da comunidade local.
Sendo assim os incentivos fiscais que podem ser deduzidos dos pagamentos mensais de imposto de renda so:
a) PAT - Programa de Alimentao do Trabalhador - Lei 6.321/76 - 4%;
b) Doao para fundo da criana - Decreto 794/96 - 1%;
c) Atividade Cultural - Lei 8.313/91 - 4%;
d) Atividade Audiovisual - Lei 8.685/93 - 3%; e
e) Entidades Civis Sem Fins Lucrativos - RIR/99 - 2%.
2.2 - TRIBUTAO DO LUCRO PRESUMIDO ATIVIDADES IMOBILIRIAS
Com a publicao da Lei n 9.18/98, a partir de 1.1999, passou ser permitido s pessoas jurdicas que exeram as
atividades de compra e venda, loteamento, incorporao e construo de imveis optar pelo lucro presumido, desde que
atendidos os demais requisitos para opo por essa modalidade de tributao.
Na tributao com base no lucro presumido, a base de clculo do Imposto de Renda (e respectivo adicional) em cada
trimestre determinada mediante a aplicao do percentual de 8% sobre a receita bruta auferida no perodo de apurao.
Cabe registrar que esse percentual consta da IN SRF n 93/1997 (art. 3, 7), para fins de clculo da estimativa
mensal de IRPJ de tais empresas (lucro real anual). Mas o entendimento que ele se aplica, igualmente, para o clculo
do lucro presumido, uma vez que no h percentual especfico previsto na legislao.
38
39
As regras em referncia so aplicveis, tambm, determinao das bases de clculo da contribuio ao PIS/Pasep,
da Cofins e da Contribuio Social sobre o Lucro (CSL).
Cabe salientar que IN SRF n 390/2004, que disciplina a apurao e o pagamento da Contribuio Social sobre o
Lucro, sublinha que a pessoa jurdica que apura a CSL com base no resultado presumido somente poder adotar o regime
de caixa se adotar esse mesmo regime para apurar o IRPJ com base no lucro presumido (art. 94).
2.2.4 Alterao do critrio (de caixa para competncia)
De acordo com a IN SRF n 345/2003 (art. 1), para fins de apurao do IRPJ, da Contribuio Social sobre o Lucro
(CSL), da Cofins e da contribuio para o PIS/ Pasep, a pessoa jurdica optante pelo regime de tributao com base no
lucro presumido que adotar o critrio de reconhecimento de suas receitas medida do recebimento e, por opo ou
obrigatoriedade, passar a adotar o critrio de reconhecimento de suas receitas segundo o regime de competncia, dever
reconhecer no ms de dezembro do ano-calendrio anterior quele em que ocorrer a mudana de regime as receitas
auferidas e ainda no recebidas, observado que:
a) a empresa que, durante o ano-calendrio, passar a ser obrigada apurao do lucro real dever oferecer tributao
as receitas auferidas e ainda no recebidas, no perodo de apurao anterior quele em que ocorrer a mudana do regime
de tributao;
b) na hiptese mencionada em "a", as receitas auferidas e ainda no recebidas sero adicionadas s receitas do perodo
de apurao anterior mudana do regime de tributao para fins de recalcular o imposto e as contribuies do perodo, A
diferena apurada, aps compensao do tributo pago, dever ser recolhida, sem multa e juros moratrios, at o ltimo
dia til do ms subseqente quele em que incorreu na situao de obrigatoriedade apurao do lucro real.
Os custos e as despesas associados s receitas supracitadas (auferidas e ainda no recebidas) incorridas aps a
mudana do regime de tributao no podero ser deduzidos da base de clculo do IRPJ e da CSL.
2.2.5 Variaes monetrias
Conforme art. 9 da Lei n 9.718/1998, as variaes monetrias dos direitos de crdito e das obrigaes do
contribuinte, em funo da taxa de cmbio ou de ndices ou coeficientes aplicveis por disposio legal ou contratual,
devem ser considerados, para efeitos da legislao do Imposto de Renda, da Contribuio Social sobre o Lucro, da
contribuio ao PIS/Pasep e da Cofins, como receitas ou despesas financeiras, conforme o caso.
Nas atividades de compra e venda, loteamento, incorporao e construo de imveis, essas variaes monetrias,
para efeitos do Imposto de Renda e da Contribuio Social sobre o Lucro, tm o seguinte tratamento, conforme o caso (IN
SRF n 25/1999, art. 1):
a)
b)
Tributao com base no lucro real: as receitas e despesas devem ser reconhecidas segundo as normas explanadas
anteriormente. Ou ainda, com observncia das regras relativas ao regime especial de tributao - RET, no caso de
opo por esse sistema;
Tributao com base no lucro presumido: as receitas sero adicionadas ao prprio lucro, pelo regime de competncia
ou de caixa, conforme opo do contribuinte.
Receita financeira da comercializao de imveis - incluso na base de clculo do lucro presumido
A partir de 1. 01.2006, a receita financeira decorrente da comercializao de imveis, apurada por meio de ndices ou
coeficientes previstos em contrato, passa a integrar a receita bruta sobre a qual se aplica o percentual de determinao de
base de clculo do IRPJ devido, trimestralmente, com base no lucro presumido.
Esse critrio se aplica tambm determinao da base de clculo da Contribuio Social sobre o Lucro.
(Art. 15 da Lei n 9.249/1995; art. 25, I, da Lei n 9.430/1996; e arts. 34 e 132, IV, "b", da Lei n 11.196/2005)
2.2.6 PERMUTA IRPJ e CSL
O que vem sendo questionado por muitos tributaristas como ser tributada a permuta de unidades imobilirias se a
empresa desse ramo de atividade for tributada com base no lucro presumido. Ou seja, o que deve ser considerado como
receita bruta.
Cabe primeiramente conceituar o instituto da permuta (ou troca, conforme art. 533 do Cdigo Civil/2002). Considerase permuta toda e qualquer operao que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobilirias por outra ou
outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes, o pagamento da parcela complementar em dinheiro,
denominada torna (Instruo Normativa SRF n 107/1988).
40
Para fins de apurao de resultados, assim como para determinao dos valores de baixa e de aquisio de bens,
nas operaes de permuta de unidades imobilirias, realizadas entre pessoas jurdicas ou entre pessoas jurdicas e
pessoas fsicas, existe toda uma disciplina baixada h muito tempo pela mencionada Instruo Normativa SRF n
107/1988.
Quando da edio dessa Instruo Normativa, as empresas imobilirias eram, obrigatoriamente, tributadas com base
no lucro real, no entanto partir de 1 de janeiro de 1999, passou a ser permitida a opo pelo lucro presumido.
Desta forma, no existe hoje um diploma legal, que disponha sobre a tributao no caso de permuta efetuada por
empresa imobiliria optante pela tributao pelo lucro presumido.
A Instruo Normativa n 107/1988, na sistemtica do lucro real, em linhas gerais, tributa-se apenas o valor da torna.
E, mesmo assim, a permuta que se beneficiar da torna pode deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade dada em
permuta que corresponder torna recebida ou a receber.
Ainda no sistema do lucro real, no caso de permuta sem pagamento de torna a permutante no tem resultado a
apurar, uma vez que dever atribuir ao bem que receber o mesmo valor contbil do bem baixado em sua escriturao.
aceitvel que a tributao ocorra desse modo, no lucro real, em que a deduo do custo do bem baixado , em
regra, admitida.
Salientamos, porm, que no regime do lucro presumido se tributa a receita bruta sem deduo de custos e despesas.
Isso da prpria essncia do sistema que se baseia numa efetiva presuno de lucro, calculada pela simples aplicao de
um percentual sobre a receita.
Por isso, entendemos que na permuta de imveis, a empresa imobiliria optante pela tributao com base no lucro
presumido deve considerar, como receita bruta, a soma do preo do imvel recebido em permuta com o eventual valor da
torna.
Por preo do imvel recebido, deve ser considerado o valor contbil do bem dado em permuta, baixado na
escriturao da permutante. Exemplo:
Suponhamos uma permuta em que a pessoa jurdica x, empresa imobiliria tributada com base no lucro presumido,
entrega um imvel cujo custo est registrado, em sua contabilidade, por R$ 60.000,00, sem recebimento de torna. Nesse
caso, entende-se que a receita bruta a ser considerada para fins de tributao com base no lucro presumido ser de R$
60.000,00.
De outro modo, se receber, em troca, um imvel mais uma importncia correspondente torna no valor de R$ 10.000,00,
infere-se que o valor a ser considerado como receita bruta ser de R$ 70.000,00, que a soma do preo do imvel
recebido em permuta com a torna.
Nessa mesma linha de entendimento a Superintendncia Regional da Receita Federal da 10 Regio Fiscal atravs da
Soluo de Consulta n 142/2005, proferiu o seguinte entendimento:
Lucro Presumido. Permuta de Imveis- Receita Bruta. Na operao de permuta de imveis com recebimento de
torna, realizada por pessoa jurdica tributada com base no lucro presumido, dedicada atividade imobiliria,
constitui receita bruta, alm da torna, o preo do imvel recebido em permuta."
2.2.7 - Determinao do Imposto Devido - Alquota
O imposto de renda devido em cada trimestre ser calculado mediante a aplicao da alquota de 15%.
Adicional IRPJ Lucro Presumido
A parcela da base de clculo, apurada trimestralmente, que exceder a R$ 20.000,00 (vinte mil reais) multiplicado pelo
nmero de meses (R$ 60.000,00 no caso de um trimestre completo) ficar sujeita incidncia de adicional de imposto de
renda alquota de dez por cento.
Dedues Diretas do IR Devido
Poder ser deduzido do imposto de renda devido:
O IRRF (imposto de renda retido na fonte) pago ou retido sobre as receitas que integrarem a base de clculo, inclusive no
caso de rendimentos de aplicaes financeiras e juros sobre o patrimnio lquido.
Para ilustrar os comentrios acima, demonstrar-se- a seguir um exemplo prtico.
Exemplo Prtico 18:
RESULTADO DO 1 TRIMESTRE X6
Receita com Vendas
500.000,00
41
10.000,00
Juros Recebidos
21.500,00
5.000,00
500.000,00
(-) Excluses
(-) Vendas Canceladas (Distratos)
(10.000,00)
490.000,00
8%
39.2000,00
21.500,00
5.000,00
65.700,00
9.855,00
570,00
10.425,00
500.000,00
10.000,00
21.500,00
5.000,00
500.000,00
(-) Excluses
(-) Vendas Canceladas (Distratos)
(10.000,00)
490.000,00
12%
58.800,00
21.500,00
5.000,00
85.300,00
42
7.677,00
43
b)
c)
d)
e)
As despesas com vendas, as despesas financeiras, as despesas gerais e administrativas e quaisquer outras,
operacionais e no operacionais, no integram o custo dos imveis vendidos.
As pessoas jurdicas podero descontar crditos, calculados em relao aos custos de bens e servios vinculados s
demais receitas auferidas, desde que seja observado o disposto neste trabalho.
Outros crditos
A pessoa jurdica pode, ainda, descontar crditos calculados em relao:
a) energia eltrica consumida em seus estabelecimentos;
b) aos aluguis de prdios, mquinas e equipamentos, pagos pessoa jurdica, utilizados nas atividades da empresa;
c) ao valor das contraprestaes de operaes de arrendamento mercantil de pessoa jurdica;
d) aos encargos de depreciao e amortizao, incorridos no ms, de:
d.1) bens incorporados ao Ativo Imobilizado, em relao Contribuio para o PIS/ Pasep, para fatos geradores
ocorridos at 31.01.2004;
d.2) mquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao Ativo Imobilizado, adquiridos para utilizao na produo
de bens destinados venda ou na prestao de servios, em relao ao PIS/Pasep, e Cofins, a partir de 1.02.2004 at
31.07.2004, para os bens adquiridos at 30.04.2004;
d.3) mquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao Ativo Imobilizado, adquiridos para utilizao na produo
de bens destinados venda ou na prestao de servios, em relao Contribuio para o PIS/Pasep e Cofins, a partir
de 1.05.2004, para os bens adquiridos a partir desta data;
d.4) edificaes e benfeitorias em imveis de terceiros quando o custo, inclusive de mo-de-obra, tenha sido
suportado pela locatria, em relao Contribuio para o PIS/Pasep, para fatos geradores ocorridos at 31.01.2004;
d.5) edificaes e benfeitorias em imveis prprios ou de terceiros, realizadas at 30.04.2004, utilizados nas
atividades da empresa, em relao Contribuio para o PIS/Pasep e Cofins, a partir de 1.02.2004 at 31.07.2004;
d.6) edificaes e benfeitorias em imveis prprios ou de terceiros, realizadas a partir de 1.05.2004, utilizados nas
atividades da empresa, em relao Contribuio para o PIS/Pasep e Cofins;
e) bens recebidos em devoluo cuja receita de venda tenha integrado faturamento do ms ou de ms anterior, e tributada
conforme o regime de no-cumulatividade das contribuies.
NOTA ITC:
Alternativamente, a pessoa jurdica pode descontar o crdito mencionado na letra "d", em relao aquisio de:
a)
Mquinas e equipamentos, destinados ao Ativo Imobilizado, no prazo de 4 anos, mediante a aplicao, a cada
ms, das alquotas das contribuies sobre o valor correspondente a 1/48 (um quarenta e oito avos) do valor de
aquisio do bem; e
b)
44
o direito a crdito aplica-se exclusivamente em relao aos bens e servios adquiridos de pessoa jurdica
domiciliada no Pas;
b)
c)
d)
o valor dos crditos apurados no constitui receita bruta da pessoa jurdica. Serve somente para deduo do
valor devido da contribuio.
45
b) excluso dos:
b.1) valores a serem pagos pessoa fsica, encargos trabalhistas, sociais e previdencirios; e
b.2) bens e servios, acrescidos dos tributos incidentes na importao, adquiridos de pessoa fsica ou jurdica
residente ou domiciliada no exterior (ressalvado o direito ao crdito em relao s contribuies sujeitas ao PIS/PasepImportao e Cofins-Importao).
Clculo do crdito presumido
O crdito presumido deve ser calculado mediante a aplicao da alquota de 1,65% (PIS/Pasep) e 7,6% (Cofins),
sobre o valor do custo orado para concluso da obra ou melhoramento ajustado pela adio e pelas excluses acima
mencionadas.
Os crditos sobre os custos incorridos e o crdito presumido sobre os custos orados devero ser
utilizados na proporo da receita relativa venda da unidade imobiliria, medida do recebimento.
Caso haja modificao do valor do custo orado, antes do trmino da obra ou melhoramento, nas hipteses previstas
na legislao do Imposto de Renda, o novo valor do custo orado dever ser considerado a partir do ms da modificao,
no clculo dos crditos presumidos.
NOTA ITC:
Quando o custo orado for modificado para mais, antes do trmino da obra ou melhoramento, a diferena do custo
orado correspondentes parte do preo de venda j recebida da unidade imobiliria poder ser computada como custo
adicional do perodo em que se verificar a modificao do custo orado, sem direito a qualquer atualizao monetria ou
juros.
Exemplo Prtico 20:
Para controlar os valores de custo orado e crdito presumido, segue modelo de planilha:
Rateio do Custo Orado e Crdito Presumido - Atualizao em 02/X6
Empresa :
Construindo o Seu Futuro Ltda
Empreendimento:
Residencial Alfa
rea Total
1.300m2
Custo Orcado
Total
Mo de Obra Prpria
1.190.000,00
250
.000,00
88.000,00
297.500,00
62.
500,00
22.000,00
213.000
,00
750.000,00
300.000,00
250
S/ Custo Orcado
Total
Material de Construo
12.375,00
4.950,00
Total
A1 G1
60.000,00
8.000,00
rea m2
Unidade
20.000,00
250
.000,00
40.000,00
Total
A1 G1
02/X6
100.000,00
Encargos Sociais
Custo Orcado
Saldo a Incorrer
80.000
,00
500.000
,00
240.000
,00
32.000
,00
852.000
,00
Material de Construo
Unidade
Custo Orcado
02/X6
990,00
Saldo a Incorrer
8.250
,00
3.960
,00
12.210
,00
247,50
3.052
,50
4.
125,00
17.325,00
4.
125,00
4.331,25
1.
031,25
990,00
rea m2
250
S/ Custo Orcado
Total
Material de Construo
57.000,00
22.800,00
Custo Orcado
02/X6
19.
000,00
-
4.560,00
Saldo a Incorrer
38.000
,00
18.240
,00
46
Total
Unidade
A1 G1
79.800,00
19.
000,00
4.560,00
56.240
,00
19.950,00
4.
750,00
1.140,00
14.060
,00
rea m2
250
47
receitas devero ser calculados com base no custo realizado (sem prejuzo do ajuste feito ao trmino da obra conforme
explanado neste subitem).
PIS/Pasep - Crdito relativo a estoques existentes em 1.12.2002
A pessoa jurdica sujeita ao regime no-cumulativo do PIS/Pasep no ms de dezembro/2002 obteve o direito ao
desconto correspondente ao estoque de abertura dos bens em almoxarifado e dos imveis destinados venda, concludos
ou no, existentes em 1.12.2002, observado que:
a)
O montante do crdito presumido igual ao resultado da aplicao do percentual de 0,65% sobre o valor do
estoque, no que se refere aos bens e insumos adquiridos de pessoas jurdicas domiciliadas no Pas;
b)
Foi autorizada a utilizao do crdito presumido calculado de acordo com a letra "a" em 12 parcelas mensais e
sucessivas, a partir de dezembro/2002.
48
b) o valor do crdito presumido a ser utilizado est limitado relao percentual entre o saldo credor do preo em
31.12.2002 e o preo total de venda da unidade, e deve ser utilizado na proporo das receitas recebidas em relao ao
referido saldo credor do preo.
PIS/Pasep - Mudana de lucro presumido para lucro real
A pessoa jurdica que, tributada com base no lucro presumido em 2002, passou a ser tributada com base no lucro real
em 2003, em relao contribuio ao PIS/ Pasep no-cumulativa, obteve direito a desconto correspondente ao estoque
de abertura dos bens em almoxarifado e dos imveis destinados venda, concludos ou no, existentes em 1.01.2003, do
seguinte modo:
a) o montante do crdito presumido foi o resultado da aplicao do percentual de 0,65% sobre o valor do estoque, no
que se refere aos bens e insumos adquiridos de pessoas jurdicas domiciliadas no Pas;
b) o crdito presumido calculado de acordo com a letra "a" pde ser utilizado em 12 parcelas mensais e sucessivas, a
partir de janeiro de 2003.
Critrio alternativo
Opcionalmente forma indicada em "a" e "b" acima, a pessoa jurdica, em relao s unidades imobilirias vendidas a
partir de 1.01.2003 at 31.12.2003, pde utilizar, quanto aos custos incorridos at 31.12.2002, crditos apurados na
seguinte forma:
a) mediante aplicao do percentual de 0,65% sobre o valor dos bens e dos servios, inclusive combustveis e
lubrificantes, adquiridos de pessoas jurdicas domiciliadas no Pas, utilizados como insumo na construo da unidade
imobiliria at 31.12.2002;
b) o crdito apurado conforme letra "a" pde ser utilizado na proporo da receita da unidade imobiliria recebida em
cada ms, a partir de 1.01.2003.
Unidades imobilirias vendidas at 31.12.2002
A pessoa jurdica sujeita incidncia no cumulativa do PIS/Pasep, em decorrncia de alterao do regime de
tributao (de lucro presumido para lucro real), em relao s unidades imobilirias vendidas at 31.12.2002, que tenha
incorrido em custos com estas unidades imobilirias at esta data, foi autorizada a calcular crdito presumido observado o
seguinte:
a) no clculo do crdito aplicou-se o percentual de 0,65% sobre o valor dos bens e dos servios, inclusive
combustveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas jurdicas domiciliadas no Pas, utilizados como insumo na construo
da unidade imobiliria at 31.12.2002;
b) o valor do crdito presumido a ser utilizado ficou limitado relao percentual entre o saldo credor do preo em
31.12.2002 e o preo total de venda da unidade, para utilizao na proporo das receitas recebidas em relao ao
referido saldo credor do preo.
Critrios a partir de 1.01.2004
A partir de 1 de janeiro de 2004, a pessoa jurdica que tenha incorrido em custos com unidade imobiliria, vendida ou
no, at a data da mudana do regime de tributao adotado para fins do Imposto de Renda, pode calcular crdito
presumido sobre os custos incorridos com estas unidades imobilirias at esta data, na seguinte forma:
a) no clculo do crdito presumido aplica-se o percentual de 0,65% sobre o valor dos bens e dos servios, inclusive
combustveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas jurdicas domiciliadas no Pas, utilizados como insumo na construo
da unidade imobiliria at o ltimo dia do perodo anterior ao da mudana do regime;
b) a partir de 1 de julho de 2004, a pessoa jurdica pode tambm calcular crdito presumido mediante a aplicao do
percentual de 1,65% sobre o valor dos bens e servios importados a partir de 1.05.2004, efetivamente sujeitos ao
pagamento da contribuio ao PIS/Pasep-Importao e utilizados como insumos na construo da unidade imobiliria at
o ltimo dia do perodo anterior ao da mudana do regime;
49
c) o valor do crdito presumido a ser utilizado est limitado relao percentual entre o saldo credor do preo no
ltimo dia do perodo anterior ao da mudana do regime e o preo total de venda da unidade, e dever ser utilizado na
proporo das receitas recebidas em relao ao referido saldo credor do preo.
Cofins - custos incorridos at 31.01.2004
A empresa que, antes da data de incio da incidncia no-cumulativa da Cofins, tenha incorrido em custos com
unidade imobiliria, vendida ou no at esta data, foi autorizada a calcular crdito presumido sobre esses custos,
observado que:
a) no clculo do crdito aplica-se o percentual de 3% sobre o valor dos bens e servios, inclusive combustveis e
lubrificantes, adquiridos de pessoas jurdicas domiciliadas no Pas, utilizados como insumo na construo at aquela data;
b) o valor do crdito presumido apurado deve ser assim utilizado:
b.1) integralmente, medida da receita recebida pela venda da unidade imobiliria em relao ao preo dessa
venda, efetivada a partir de 1.02.2004;
b.2) parcialmente, limitado relao percentual entre o saldo credor do preo em 31.01.2004 e o preo de venda da
unidade imobiliria, no caso de venda efetuada at essa data, e utilizado medida da receita recebida da unidade em
relao ao referido saldo credor.
Cofins - Mudana de lucro presumido para lucro real
A partir de 1 de julho de 2004, a pessoa jurdica que, tributada com base no lucro presumido, passar a ser tributada
com base no lucro real e que tenha incorrido em custos com unidade imobiliria, vendida ou no, at a data da mudana
do regime de tributao adotado para fins do Imposto de Renda, poder calcular crdito presumido sobre os custos
incorridos com essas unidades imobilirias at essa data, observados os seguintes critrios:
a) no clculo do crdito presumido deve ser aplicado o percentual de 3% sobre o valor dos bens e dos servios,
inclusive combustveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas jurdicas domiciliadas no Pas, utilizados como insumo na
construo da unidade imobiliria at o ltimo dia do perodo anterior ao da mudana do regime;
b) a pessoa jurdica pode ainda calcular crdito presumido mediante a aplicao do percentual de 7,6% sobre os bens
e servios importados a partir de 1 '05.2004, efetivamente sujeitos ao pagamento da contribuio Cofins-Importao,
utilizados como insumos na construo da unidade imobiliria at o ltimo dia do perodo anterior ao da mudana do
regime;
c) o valor do crdito presumido apurado conforme letras "a" e "b", a ser utilizado, est limitado relao percentual
entre o saldo credor do preo no ltimo dia do perodo anterior ao da mudana do regime e o preo de venda da unidade,
e dever ser utilizado na proporo da receita recebida da unidade em relao ao referido saldo credor do preo.
Bens recebidos em devoluo tributados antes do incio da incidncia no-cumulativa
Os bens recebidos em devoluo tributados antes do incio da incidncia no-cumulativa da contribuio para o
PIS/Pasep e da Cofins, ou da mudana de regime de lucro presumido para lucro real, sero considerados como
integrantes do estoque de abertura ou dos custos incorridos.
O crdito deve ser utilizado na forma mencionada naqueles subitens, mediante a aplicao das alquotas de 0,65%
(PIS/Pasep) e 3% (Cofins), respectivamente, sobre os valores dos bens devolvidos, a partir da data da devoluo.
Crditos referentes s importaes de bens e servios
A pessoa jurdica pode, ainda, descontar crdito em relao s importaes sujeitas ao pagamento da contribuio
para o PIS/Pasep-Importao e da Cofins-Importao (art. 1 da Lei n 10.865/2004), nas seguintes hipteses:
a) bens e servios utilizados como insumo na prestao de servios e na produo ou fabricao de bens ou produtos
destinados venda, inclusive combustvel e lubrificante;
b) aluguis e contraprestaes de arrendamento mercantil de prdios, mquinas e equipamentos, embarcaes e
aeronaves, utilizados na atividade da empresa;
50
c) mquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao ativo imobilizado, adquiridos para utilizao na produo
de bens destinados venda ou na prestao de servios.
Cabe salientar que:
a) o direito ao crdito aplicvel em relao s contribuies efetivamente pagas na importao de bens e servios, a
partir de 1.05.2004;
b) o crdito no aproveitado em determinado ms poder ser aproveitado nos meses subseqentes.
Determinao do montante do crdito
O crdito referente s importaes de bens e servios apurado mediante aplicao das alquotas de 1,65%
(PIS/Pasep) e de 7,6% (Cofins) sobre o valor que serviu de base de clculo das contribuies incidentes na importao,
acrescido do valor do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) vinculado importao, quando integrante do custo de
aquisio (observadas as normas que regem as contribuies sobre a importao).
Cabe salientar que, com relao s mquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao Ativo Imobilizado,
adquiridos para utilizao na produo de bens destinados venda ou na prestao de servios (hiptese mencionada na
letra "c" do subitem anterior):
a) determina-se o crdito mediante a aplicao das alquotas supracitadas sobre o valor da depreciao ou
amortizao apurado a cada ms;
b) opcionalmente, todavia, o contribuinte pode descontar o crdito de que trata a letra "a", em relao importao
de:
b.1) mquinas e equipamentos destinados ao Ativo Imobilizado, no prazo de 4 anos, mediante a aplicao, a cada
ms, das alquotas de 1,65% (PIS/Pasep) e 7,6% (Cofins) sobre o valor correspondente a 1/48 (um quarenta e oito avos)
do valor de aquisio do bem; e
b.2) mquinas, aparelhos, instrumentos e equipamentos, novos, relacionados nos Decretos n 4.955/2004 e n
5173/2004 (conforme determina o Decreto n 5.222/2004), adquiridos a partir de
Imobilizado e empregados em processo industrial do adquirente, no prazo de 2 anos, mediante a aplicao, a cada ms,
das alquotas indicadas em "b.1" sobre o valor correspondente a 1/24 (um vinte e quatro avos) do custo de aquisio do
bem.
No incidncia de atualizao monetria e juros no aproveitamento de crditos
O aproveitamento de crdito na forma aqui explanada no enseja atualizao monetria ou incidncia de juros sobre
os respectivos valores.
Contratos de longo prazo anteriores a 30.10.2003 - Aplicao do regime da cumulatividade
Voltararam ao regime da cumulatividade, para fins das contribuies para o PIS-Pasep e da Cofins, as receitas
relativas s atividades de revenda de imveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporao imobiliria e
construo de prdio destinado venda, quando decorrentes de contratos de longo prazo firmados antes de 31 de outubro
de 2003.
Essa disposio decorre da incluso do inciso XXVI ao art. 10 da Lei n 10.833/2003 pelo art. 43 da Lei n
11.196/2005 (com efeitos desde 14.10.2005 - art. 132, II, "b").
Regime de reconhecimento de receitas
Da o art. 7 da Lei n 11.051/2004 (com efeitos desde 1.11.2004), estabelece que, na determinao das bases de
clculo do PIS/Pasep e da Cofins, devidas pelas pessoas jurdicas, inclusive equiparadas, relativamente s atividades de
que trata o art. 4 da Lei n 10.833/2003, deve ser adotado o regime de reconhecimento de receitas previsto na legislao
do Imposto de Renda.
51
O art. 4 da Lei n 10.833/2003 refere-se justamente pessoa jurdica que adquirir imvel para venda ou promover
empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporao imobiliria ou construo de prdio
destinado venda.
Contratos com preo predeterminado
Ressaltamos que permanecem sujeitas ao PIS-Pasep e Cofins, na modalidade cumulativa, as receitas relativas a
contratos firmados anteriormente a 31 de outubro de 2003 (Lei n 10.833/2003, arts. 10, XI, "b" e "c"; e 15, V):
a) com prazo superior a um ano, de construo por empreitada ou de fornecimento, a preo predeterminado, de bens
ou servios;
b) de construo por empreitada ou de fornecimento, a preo predeterminado, de bens ou servios contratados com
pessoa jurdica de direito pblico, empresa pblica, sociedade de economia mista ou suas subsidirias, bem como os
contratos posteriormente firmados decorrentes de propostas apresentadas, em processo licitatrio, at aquela data.
Em decorrncia disso, o art. 109 da Lei n 11.196/2005 veio dispor que o reajuste de preos em funo do custo de
produo ou da variao de ndice que reflita a variao ponderada dos custos dos insumos utilizados no considerado
para fins da descaracterizao do preo predeterminado. Essa regra aplicvel desde 1.11.2003, por expressa
disposio do mencionado diploma legal.
NOTA ITC:
Nos contratos pelos quais a empresa se obrigue a vender bens para entrega futura, prestar ou fornecer servios a serem
produzidos. A Lei n 9.069/95 (art. 27, 1. II) admite o reajuste em funo do custo de produo ou da variao de ndice
que reflita a variao ponderada dos custos dos insumos utilizados.
2.4 PIS E COFINS NA PERMUTA DE IMVEIS
O Cdigo Civil considera como palavras sinnimas troca e a permuta. O seu art. 533 dispe que se aplicam troca
as disposies referentes compra e venda. Isso quer dizer que na permuta ocorreram duas operaes de compra e
venda.
A Secretaria da Receita Federal decidiu que a permuta equipara-se a uma operao de compra e venda, estando a
receita decorrente de tal operao sujeita incidncia de PIS e Cofins, uma vez que a base de clculo dessas
contribuies o faturamento, entendido como a totalidade das receitas auferidas pela pessoa jurdica. (Soluo de
Consulta n 06/2003 da 6 Regio Fiscal)
Como a SRF vem decidindo atravs de soluo de consultas, que a permuta uma operao de compra e venda,
somos pela adoo da tributao do PIS e Cofins como forma conservadora.
2 .5 PIS E COFINS CUMULATIVOS
Base de clculo
A base de clculo da Contribuio para o PIS/Pasep e Cofins, no regime de incidncia cumulativa, o faturamento
mensal, que corresponde receita bruta, assim entendida a totalidade das receitas auferidas pela pessoa jurdica, sendo
irrelevantes o tipo de atividade por ela exercida e a classificao contbil adotada para as receitas. (Lei n 9.718, de 1998,
art. 3, 1)
Excluses da Base de Clculo
Para fins de determinao da base de clculo, podem ser excludos do faturamento, quando o tenham integrado, os
valores: (Lei n 9.718, de 1998, art. 3, 2, com alteraes da MP 2.158-35/2001; IN SRF n 247, de 2002, art. 23):
a)
das receitas isentas ou no alcanadas pela incidncia da contribuio ou sujeitas alquota 0 (zero);
b)
c)
d)
do IPI;
52
e)
do ICMS, quando destacado em nota fiscal e cobrado pelo vendedor dos bens ou prestador dos servios na
condio de substituto tributrio;
f)
g)
das recuperaes de crditos baixados como perdas, que no representem ingresso de novas receitas;
h)
i)
dos lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisio, que tenham sido
computados como receita;
j)
Alquotas
As alquotas da Contribuio para o PIS/Pasep e da Cofins, no regime de incidncia cumulativa, so,
respectivamente, de sessenta e cinco centsimos por cento (0,65%) e de trs por cento (3%).
2.6 PATRIMNIO DE AFETAO
Regime Tributrio Especial - RET
A Lei 10.931/2004 instituiu, a partir de 03.08.2004, o regime especial de tributao - RET aplicvel s incorporaes
imobilirias, em carter opcional e irretratvel, enquanto perdurarem direitos de crditos ou obrigaes do incorporador
junto aos adquirentes dos imveis que compe a incorporao.
O RET est disciplinado pela IN SRF n 689/2006, conforme vamos demonstrar a seguir.
Definio de Incorporador e Incorporao Imobiliria
a) Incorporador, a pessoa fsica ou jurdica que, embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda
de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem
construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais
transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a
certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas;
Estende-se a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construo
de edifcios que se destinem constituio em condomnio, sempre que iniciarem as alienaes antes da concluso das
obras.
b) Incorporao Imobiliria, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao
total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.
Presuno da vinculao entre a alienao das fraes do terreno e o negcio de construo
Presume-se a vinculao entre a alienao das fraes do terreno e o negcio de construo, se, ao ser contratada a
venda, ou promessa de venda ou de cesso das fraes de terreno, j houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender
de aprovao de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construo, respondendo o alienante como
incorporador.
Regime Opcional
O sistema tributrio especial que trata este tpico tem carter opcional e irretratvel enquanto perdurarem direitos de
crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compem a incorporao.
A opo pelo regime especial de tributao ser efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
a)
afetao do terreno e das acesses objeto da incorporao imobiliria nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei n
4.591, de 16 de dezembro de 1964, includos pelo art. 53 da Lei n 10931/2004;
b)
inscrio de cada incorporao afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica (CNPJ), vinculada ao evento 109 Inscrio de Incorporao Imobiliria - Patrimnio de Afetao;
53
c)
apresentao do Termo de Opo pelo RET Delegacia da Receita Federal (DRF) ou Delegacia da Receita Federal
de Administrao Tributria (Derat) com jurisdio sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurdica.
Termo de Opo
O Termo de Opo dever ser entregue na unidade da Secretaria da Receita Federal (SRF) a que estiver
jurisdicionada a matriz da pessoa jurdica incorporadora, mesmo quando a incorporao, objeto de opo pelo RET, estiver
localizada fora da jurisdio dessa unidade da SRF.
O Termo de Opo pelo RET dever estar acompanhado do termo de constituio de patrimnio de afetao da
incorporao, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, tambm pelos titulares de direitos reais de aquisio, e
averbados no Cartrio de Registro de Imveis.
Tributao
Para cada incorporao submetida ao regime especial de tributao, a incorporadora ficar sujeita ao pagamento
equivalente a 7% (sete por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponder ao pagamento mensal unificado dos
seguintes impostos e contribuies:
I - IRPJ;
II - CSLL;
III - Contribuio para o PIS/Pasep; e
IV - Cofins.
A opo da incorporao no RET obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos, a partir do ms da opo.
Vedao de compensao
O pagamento dos tributos e contribuies no regime especial ser considerado definitivo, no gerando, em qualquer
hiptese, direito restituio ou compensao com o que for apurado pela incorporadora.
Conceito de Receita Mensal
Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobilirias
que compem cada incorporao submetida ao RET, bem assim, as receitas financeiras e variaes monetrias
decorrentes dessa operao.
Do total das receitas recebida podero ser deduzidas as vendas canceladas, as devolues de vendas e os
descontos incondicionais concedidos.
As demais receitas, operacionais e no operacionais, recebidas pela incorporadora, relativas s atividades da
incorporao submetida ao RET, sero tributadas na incorporadora. Aplica-se inclusive s receitas recebidas pela
incorporadora, decorrentes da aplicao dos recursos da incorporao submetida ao RET no mercado financeiro.
Vigncia
A opo pelo regime especial de tributao obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, sob o regime
adotado, a partir do ms da opo.
Pagamento
O pagamento unificado do IRPJ e das contribuies na opo do regime especial dever ser feito at o dcimo dia do
ms subseqente quele em que houver sido auferida a receita.
No caso de o dcimo dia do ms subseqente quele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia
considerado no-til, o pagamento poder ser feito no primeiro dia til subseqente.
A incorporadora dever utilizar no Documento de Arrecadao de Receitas Federais (Darf), o cdigo de arrecadao
4095 e o nmero especfico de inscrio da incorporao objeto de opo pelo RET no CNPJ.
Vedao de Parcelamento
54
Os crditos tributrios devidos pela incorporadora na forma do regime especial no podero ser objeto de
parcelamento.
Escriturao Contbil
O incorporador fica obrigado a manter escriturao contbil segregada para cada incorporao submetida ao regime
especial de tributao.
A escriturao contbil das operaes da incorporao objeto de opo pelo RET poder ser efetuada em livros
prprios ou nos da incorporadora, sem prejuzo das normas comerciais e fiscais aplicveis incorporadora em relao s
operaes da incorporao.
Na hiptese de adoo de livros prprios para cada incorporao objeto de opo no RET, a escriturao contbil das
operaes da incorporao poder ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos
saldos apurados nas contas relativas incorporao.
Repartio de Receita Tributria
Para fins de repartio de receita tributria e de compensao, o percentual de 7% do montante devido pelo regime
especial ser considerado:
a)
b)
c)
0,65% (sessenta e cinco centsimos por cento) como Contribuio para o PIS/Pasep; e
d)
De acordo com o art. 111 da lei 11.196, com efeitos desde 14.10.2005, no poder mais ser compensado ou restitudo
os valores pagos na forma do RET.
Suspenso da exigibilidade de tributos
No caso de a pessoa jurdica estar amparada pela suspenso da exigibilidade do crdito tributrio, nas hipteses a
que se referem os incisos II, IV e V do art. 151 da Lei n 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Cdigo Tributrio Nacional
(CTN), ou por sentena judicial transitada em julgado, determinando a suspenso do pagamento do IRPJ ou de qualquer
das contribuies referidas nesta Instruo Normativa, a incorporadora dever calcular, individualmente, os valores do
IRPJ e das contribuies considerados devidos pela incorporao sujeita ao RET, aplicando as alquotas correspondentes,
relacionadas nos incisos do art. 6, e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles, utilizando os seguintes
cdigos de arrecadao:
a)
b)
c)
d)
55
R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por ms-calendrio, no caso de falta de entrega da Declarao ou de entrega aps o
prazo;
b)
cinco por cento, no inferior a R$ 100,00 (cem reais), do valor das transaes comerciais, no caso de informao
omitida, inexata ou incompleta.
A omisso de informaes ou a prestao de informaes falsas na Dimob configura hiptese de crime contra a
ordem tributria prevista no art. 2 da Lei n 8.137, de 27 de dezembro de 1990, e d ensejo aplicao de regime
especial de fiscalizao previsto no art. 33 da Lei n 9.430, de 27 de dezembro de 1996.
56
O programa emitir logo aps a transmisso da declarao, notificao de multa por atraso na entrega, para o
contribuinte que apresentar a Dimob fora do prazo.
Declarao Retificadora
A Dimob poder ser retificada mediante apresentao de Dimob retificadora, que ser elaborada com observncia das
normas estabelecidas para a Dimob original (retificada), devendo dela constar no somente as informaes retificadas,
mas todas as informaes anteriormente declaradas, inclusive as que no forem alteradas, assim como as informaes a
serem adicionadas, se for o caso.
No sero informadas na Dimob retificadora as informaes a serem excludas.
A Dimob retificadora substituir integralmente as informaes apresentadas na declarao anterior.
Local de Entrega da Declarao Retificadora
A Dimob retificadora dever ser transmitida pela Internet, por meio do programa Receitanet, disponvel no endereo
<http://www.receita.fazenda.gov.br>, ou ser entregue na unidade da SRF.
Legislao Aplicvel
Lei n 9.779, de 19 de janeiro de 1999, art. 16;
Decreto n 3.000, de 26 de maro de 1999, arts. 928 e 968 (Regulamento do Imposto de Renda - RIR/99);
Decreto n 3.751, de 15 de fevereiro de 2001, art. 16;
Medida Provisria n 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, art. 57;
Lei n 8.137, de 27 de dezembro de 1990, art. 2;
Lei n 9.430, de 27 de dezembro de 1996, art. 33;
Instruo Normativa SRF n 694, de 13 de dezembro de 2006.
3.1 PERGUNTA E REPOSTAS DA SRF.
1. No que se refere a operaes imobilirias, em que casos a pessoa fsica est equiparada pessoa jurdica?
Quando efetuar incorporao ou loteamento, nos termos dos arts. 1 e 3, inciso III do Decreto-Lei n 1.381, de 23 de
dezembro de 1974 e art. 10, inciso I do Decreto-Lei n 1.510, de 27 de dezembro de 1976.
2. O corretor de imveis autnomo est obrigado a apresentar a Dimob?
Sim, se estiver equiparado pessoa jurdica por efetuar incorporao ou loteamento.
3. obrigatria a apresentao da Dimob por empresas que no tenham realizado operaes imobilirias no anocalendrio de referncia?
No, conforme determina o 3 do art. 1 da Instruo Normativa SRF n 694, de 13 de dezembro de 2006.
4. Devo informar os recebimentos, no exerccio de referncia, de vendas realizadas em anos anteriores?
No. Conforme determina o art. 2, inciso I da Instruo Normativa SRF n 694, de 13 de dezembro de 2006, as
informaes referem-se ao ano em que as operaes foram contratadas.
5. O que seria nmero de contrato?
o nmero que identifica o documento que formaliza a venda ou a locao.
6. Empresa incorporadora de imveis residenciais que comercializa seus imveis atravs da intermediao de
imobilirias deve apresentar a Dimob?
Sim. A apresentao da Dimob pela imobiliria, que tambm obrigatria, no dispensa a construtora/incorporadora do
cumprimento da obrigao acessria.
57
7. Empresa cuja atividade "a administrao, a locao ou a cesso de seu patrimnio", est obrigada a
apresentar a Dimob? E se utilizar os servios de uma imobiliria?
Se a empresa tiver feito operaes imobilirias no ano de referncia, sim. Se houver a contratao de outra empresa para
intermediar a locao ou venda, esta tambm deve apresentar a Dimob.
8. Empresa cuja atividade principal a construo, a administrao, a locao ou a alienao do patrimnio
prprio, de seus scios ou condminos est obrigada a apresentar a Dimob?
Sim, conforme determina o inciso III do art. 1 da Instruo Normativa SRF n 694, de 13 de dezembro de 2006.
9. Imobiliria que efetuou apenas compra e posterior revenda de imveis e que no efetuou nenhuma
intermediao est obrigada a entregar a Dimob?
No, desde que tais operaes no tenham decorrido de incorporao ou loteamento.
10. Uma empresa cuja receita durante o ano-calendrio de referncia tenha sido a taxa de administrao de um
condomnio dever entregar a Dimob?
Se a empresa houver sido contratada apenas para administrar questes de limpeza, segurana e demais servios gerais,
no.
11. Como preencher a Dimob quando o imvel foi comprado em nome de menor?
Em nome do menor, com o CPF deste, ou na sua ausncia, com o CPF do pai ou responsvel.
12. Quando um menor usar o CPF do responsvel, qual nome dever constar da Dimob, do menor ou do
responsvel?
A Dimob deve ser apresentada em nome do menor.
13. Empresa que, durante o ano-calendrio de referncia, somente recebeu comisses sobre aluguis cujos
contratos so de anos anteriores precisa apresentar a Dimob?
Sim.
14. Contratos antigos de aluguel com renovao automtica ensejam a apresentao da Dimob?
Sim, conforme previsto no inciso II do art. 2 da Instruo Normativa SRF n 694, de 13 de dezembro de 2006.
15. Uma pessoa fsica realizava intermediao de aquisio, alienao ou aluguis de imveis at metade do anocalendrio de referncia, quando constituiu imobiliria juntamente com outros scios. Pergunta-se: Como
apresentar a Dimob?
A Dimob dever ser apresentada pela pessoa jurdica, somente em relao s operaes efetuadas por esta.
16. Imobiliria que recebe comisso pela locao de garagens rotativas e pela locao de garagens para pessoas
fsicas que pagam por ms deve apresentar a Dimob?
A Dimob deve ser apresentada em relao s locaes formalizadas por contrato com identificao das partes.
17. O que se considera "Rendimento Bruto" pago mensalmente ao proprietrio pelo locatrio do imvel?
E o valor da comisso, como informar?
Rendimento bruto o valor total pago pelo locatrio no ms, sem nenhuma deduo. Na ficha "Locao", o valor do
rendimento deve ser informado no ms em que o locatrio efetuar o pagamento administradora do imvel, independente
de quando o mesmo tenha sido repassado ao locador, conforme determina o art. 12, 2 da Instruo Normativa SRF n
15, de 6 de fevereiro de 2001.
Valor da comisso o valor pago pelo locador imobiliria, a ttulo de comisso/taxa pela administrao do imvel,
conforme estabelecido em contrato. Deve ser informada no ms em que a comisso for paga.
18. No caso de pagamento de aluguel aps o vencimento, os valores dos acrscimos entram no valor do aluguel?
Existem contratos em que o valor dos acrscimos repassado aos proprietrios e outros em que o valor dos
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acrscimos fica com as imobilirias. No caso em que o valor dos acrscimos fica todo para as imobilirias, ele
considerado como comisso?
Sim, o valor dos acrscimos moratrios integrar o rendimento bruto do aluguel, se repassados ao locador. Caso os
acrscimos no sejam repassados ao locador, estes integraro o valor da comisso (receita) da imobiliria. Neste caso, o
valor correspondente taxa de administrao referente a estes acrscimos no deve ser somado ao valor da comisso
mensal paga pelo locador, na ficha "Locao".
19. As pessoas jurdicas que intermediarem aluguel de imveis devem declarar os valores totais recebidos dos
locatrios ou os valores j descontados os encargos que sejam dedutveis para os locadores para fins de
apurao do imposto de renda?
No caso de pessoas fsicas, devem ser declarados os valores totais recebidos, sem nenhuma deduo. No caso de
pessoas jurdicas, devem ser informados os valores auferidos, ainda que no integralmente recebidos no ano.
20. Numa intermediao de compra e venda, o contrato foi assinado em dezembro, com previso de pagamento,
tanto do valor do imvel quanto do valor da comisso, para janeiro do ano seguinte. Quando devo apresentar a
Dimob relativa a esta operao?
No ano da contratao, de acordo com o disposto no inciso I do art. 2 da Instruo Normativa SRF n 694, de 13 de
dezembro de 2006. O Valor da Venda ser o valor total da operao e o Valor da Comisso ser o valor auferido, ainda
que no recebido.
21. Uma imobiliria intermedeia a venda de imveis num loteamento, no recebe qualquer valor como comisso
por ocasio da celebrao do negcio. Entretanto passa a receber um percentual dos valores das prestaes
pagas pelo comprador a ttulo de administrao do loteamento. Estes valores recebidos pela imobiliria so
considerados como comisso?
No, mas a intermediao das vendas, ainda que no comissionada, deve ser declarada.
22. Como informar as operaes imobilirias quando um dos participantes for estrangeiro?
A pessoa fsica ou jurdica, residente ou domiciliada no exterior, que possua bens e direitos no Brasil, deve inscrever-se no
CPF ou no CNPJ independentemente da data de aquisio do bem, conforme rezam as Instrues Normativas SRF n
461, de 18 de outubro de 2004 e n 568, de 08 de setembro de 2005.
23. Como informar o CPF do locatrio quando este foi cancelado pela SRF?
Todas as operaes devem ser informadas na Dimob, independentemente da situao cadastral do locatrio/locador,
cabendo a este regularizar a sua situao perante a SRF.
24. O que fazer quando o locatrio for diplomata ou estrangeiro e s tiver o nmero do passaporte?
Informar no campo CPF/CNPJ do locatrio a sigla NDP (no domiciliado no pas).
25. O que informar no campo "Data do Contrato" quando a locao j estava em vigor antes do ano-calendrio de
referncia?
Informar a data do contrato original.
26. Construtoras que apenas trabalham com empreendimentos a preo de custo, regidos pela Lei n 4591/64
devem apresentar a Dimob, considerando que as unidades no so comercializadas? Nesse empreendimento os
clientes adquirem a cota do terreno e depois so apurados os gastos com construo anualmente.
Sim, o inciso III do art. 1 da Instruo Normativa SRF n 694, de 13/12/2006, estabelece que pessoas jurdicas
constitudas para a construo, administrao, locao ou alienao do patrimnio prprio, de seus condminos ou scios
esto obrigadas a apresentar a Dimob.
27. Contratos de promessa de cesso de imveis, na planta ou em construo, sujeitos resciso a qualquer
tempo, e ainda no registrados em cartrio, tendo sido j recebida alguma quantia de poupana dos adquirentes,
devem ser considerados na declarao como unidades negociadas?
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Penalidades
As pessoas jurdicas, ou seus administradores, que no cumprirem com o estabelecido na Resoluo estaro
incursos nas sanes previstas no artigo 12 da Lei n 9.613/1998 (advertncia; multa pecuniria varivel, de um por cento
at o dobro do valor da operao, ou at duzentos por cento do lucro obtido ou que presumivelmente seria obtido pela
realizao da operao, ou, ainda, multa de at R$ 200.000,00; inabilitao temporria, pelo prazo de at dez anos, para o
exerccio do cargo de administrador das pessoas jurdicas; cassao da autorizao para operao ou funcionamento).
A Resoluo produzir efeitos a partir de 23/11/2006 (trinta dias aps a publicao).
A ntegra da Resoluo n 14 do COAF poder ser obtida na pgina eletrnica (www.fazenda.gov.br/coaf), no item
legislao e normas.
O que o COAF quer com esta medida
A idia que esta resoluo traz obrigar que as diversas empresas integrantes do mercado imobilirio, tais como
construtoras, incorporadoras e corretoras de imveis, detectem e analisem os clientes que se enquadram em uma srie de
situaes previstas como suspeitas, por exemplo, transaes imobilirias cujo pagamento seja realizado em espcie ou
com recursos de origens diversas (cheques de vrias praas e/ou de vrios emitentes). Tambm so alvo de suspeitas s
negociaes com aparente superfaturamento ou subfaturamento do valor do imvel ou transaes incompatveis com o
patrimnio, a atividade econmica ou capacidade financeira presumida dos adquirentes, as quais devero ser
denunciadas ao Coaf no prazo de 24 horas.
NOTA DE ESCLARECIMENTO DA ASSESSORIA JURDICA DO SINDUSCON
COAF- RESOLUO N 14
Solicitamos as empresas associadas do SINDUSCON analisar com interesse a redao da Resoluo n 14, do COAF,
haja vista algumas empresas terem interpretado de forma equivocada sua redao.
a) a obrigao primeira das empresas construtoras, incorporadoras, imobilirias e loteadoras a de cadastrar-se e manter
seu cadastro atualizado no COAF (Conselho de Controle de Atividades Financeiras) conforme o art. 2 da resoluo.
b) Devero manter em seus arquivos, registros, identificao e cadastro atualizado de seus clientes e de todos os
intervenientes (aqueles que de uma forma ou outra participaram de algum negcio com a empresa com quem foram feitos
negcios no valor de R$ 100.000,00 ou acima disto). Conforme esclarecem os artigos 3; 4 e 5 da resoluo.
c) Comunicao ao COAF por parte da empresa dever ser feita em 24 horas, somente nos casos previstos no art. 7 da
Resoluo, ou nos casos previstos no anexo da Resoluo, que so os seguintes:
1. transao imobiliria cujo pagamento ou recebimento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) seja
realizado por terceiros
2. transao imobiliria cujo pagamento igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) seja realizado com recursos
de origens diversas (cheques de vrias praas e/ou de vrios emitentes ou de diversas naturezas);
3. transao imobiliria cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) seja realizado em espcie;
4. transao imobiliria ou proposta, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) cujo comprador tenha sido
anteriormente dono do mesmo imvel;
5. transao imobiliria cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (c em mil reais) em especial aqueles
oriundos de paraso fiscal, tenha sido realizado por meio de transferncia de recursos do exterior. A lista de pases
considerados parasos fiscais consta da instruo normativa SRF n 188, de 6 de agosto de 2002
(http://www.receita.fazenda.gov.br);
6. transaes imobiliria cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) seja realizado por
pessoas domiciliadas em cidades fronteirias;
7. transaes imobilirias com valores inferiores aos limites estabelecidos nos itens 1 a 6 deste anexo, que, por sua
habitualidade e forma, possam configurar artifcio para a burla dos referidos limites;
8. transaes imobilirias com aparente superfaturamento ou subfaturamento do valor do imvel;
9. transaes imobilirias ou propostas que, por suas caractersticas, no que se refere s partes envolvidas, valores,
forma de realizao,instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econmico ou legal, possam configurar indcios de
crime;
10. transao imobiliria incompatvel com patrimnio, a atividade econmica ou a capacidade financeira presumida
dos adquirentes;
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11. atuao no sentido de induzir os responsveis pelo negcio a no manter em arquivo registros de transao
realizada; e
12. resistncia em facilitar as informaes necessrias para a formalizao da transao imobiliria ou do cadastro,
oferecimento de informao falsa ou prestao de informao de difcil ou onerosa verificao.
d) no ocorrendo nenhum destes casos no h o que informar em 24 horas, mas to somente declarar no fim de cada
semestre civil em at 30 dias aps o final do semestre que no houve ocorrncias daquelas previstas na Resoluo.
e) Se houver informaes a prestar, estas sero prestadas atravs do formulrio eletrnico disponvel na pgina do COAF
(http://www.fazenda.gov.br/coaf) - Menegotto Advogados Associados - Assessoria Jurdica do Sinduscon
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