Estudo 1.

Empreendimento horizontal de baixa densidade

A. EscolhA do tErrEno E simulAo

Para implantao da tipologia de EMPREENDIMENTOS situao, driblem as restries ambientais, gerando danos
HORIzONTAIS, optou-se por um terreno em rea de expanso irreparveis.
de uma metrpole paulista em bairro em fase de consolidao, No levantamento da produo do segmento
com diversos loteamentos surgindo com as caractersticas da econmico, de um universo de cerca de 100
urbanizao dispersa. Ligada rea central da cidade por vias empreendimentos em todo o pas, verificou-se que, para
estruturais, a gleba tem as caractersticas tpicas do padro de esta tipologia, a densidade dos empreendimentos varia de
unidades horizontais, existindo inclusive empreendimentos 93 habitantes por hectare (hab/ha), a 330 hab/ha. Em mdia,
desse tipo na vizinhana. As solues comumente apresentadas os empreendimentos apresentam uma densidade de 100
pelo mercado para tal situao adotam baixas densidades, com hab/ha, nas reas metropolitanas de So Paulo.
unidades isoladas em longos e montonos renques de casas, Criou-se uma simulao do que seria normalmente
sistemas virios ortogonais em terrenos acidentados (gerando produzido no segmento econmico, dentro das restries
ruas com grande declive), grande movimentao de terra, do terreno e da cidade, e tomando por base a mdia de
deteriorao de crregos e nascentes, unidades habitacionais densidade para esta tipologia, resultando no seguinte
mnimas e pssimas condies de conforto ambiental. modelo, semelhante a vrios empreendimentos mostrados
O terreno conta com duas nascentes, um desafio ao no captulo anterior:
projeto, pois comum que empreendimentos desse tipo, nessa

Nmero de uNidades: 883 unidades

deNsidade: 164 hab/ha
Tipologias: 2 e 3 dormitrios
Nmero de pavimeNTos: casas trreas
rea da uNidade: 2 dorm. 40m / 3 dorm. 50m

4.1

Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 133 .


O projeto desenvolvido pela assessoria tcnica Peabiru
Trabalhos Comunitrios apresenta, como se ver adiante,
alternativa diametralmente oposta. A partir de um desenho
urbano pautado no respeito s condicionantes ambientais,
desenham-se quadras abertas, com variaes tipolgicas em
todo o conjunto.
A existncia de nascentes no terreno, que poderiam
inibir o projeto, foi ponto de partida para o desenho dos espaos
pblicos e sistema virio. A implantao do conjunto segue a
lgica no do enfileiramento de unidades, mas de criao de
ambiente urbano de qualidade. Outro fundamento central a
proposta de trabalhar a questo fundiria do empreendimento
atravs do parcelamento da gleba em diversos pequenos
condomnios, integrando o conjunto ao tecido urbano e criando,
ao mesmo tempo, espaos de uso comum nos miolos de quadra.
A proposta toma partido dos desnveis internos s quadras
para criar solues que adaptam as construes topografia e
reduzem as movimentaes de terra. Em situaes especficas
de acesso so criadas unidades comerciais, garantindo assim a
variedade de usos to importante dinmica urbana.
As unidades habitacionais se diferenciam
substancialmente de padres difundidos pela produo do
segmento econmico. Desde a soluo de quadra at a escala
dos ambientes internos, o usurio a referncia. Unidades
facilmente adaptveis garantem flexibilidade de uso. A
diversidade de tipos habitacionais garante respostas s variadas
demandas e s mudanas nas composies familiares.
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. 134 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
B. ProjEto
peaBiru TraBalHos ComuNiTrios e amBieNTais
maro 2011
equipe do projeTo: Alexandre Hodapp Olivera Marques,
Caio Santo Amore, Maria Rita Brasil de S Horigoshi, Rafael
Borges Pereira (arquitetos e urbanistas), Nunes Lopes dos
Reis, Marina Barrio Pereira, Jlia Paccola Ferreira Nogueira
(estagirios).
Equipe da Peabiru (2011): Coordenao (2010-11): Andr
Drummond Soares de Moura (arquiteto e urbanista), Andrea
Quintanilha de Castro (arquiteta e urbanista), Maria Rita
Brasil de S Horigoshi (arquiteta e urbanista); Membros: Caio
Santo Amore de Carvalho (arquiteto e urbanista), Fernando
Nigro Rodrigues (arquiteto e urbanista), Joana da Silva Barros
(mestre e doutoranda em sociologia), Leandro de Oliveira
Coelho (engenheiro civil), Nunes Lopes dos Reis (estagirio
de arquitetura e urbanismo); Colaboradores: Alexandre
Hoddap Oliveira Marques (arquiteto e urbanista), Angela
Pilloto (arquiteta e urbanista), Rafael Borges Pereira (arquiteto
e urbanista), Daiane da Silva Santos (auxiliar administrativa),
Dimitri Pinheiro da Silva (socilogo), Jlia Paccola F. Nogueira
(estagiria de arquitetura e urbanismo), Marina Barrio Pereira
(estagiria de arquitetura e urbanismo) Michele Lima de
Souza (sociloga), Thelma Luiza de A. Cardoso (estagiria de
arquitetura e urbanismo)
A PEABIRU TRABALHOS COMUNITRIOS E
AMBIENTAIS uma ONG de Assessoria Tcnica fundada em
1993 e que tem como misso contribuir para a universalizao
do direito cidade e moradia digna por meio da construo
e efetivao de polticas pblicas e da assessoria tcnica
voltada a populaes vulnerveis e organizaes populares
e sociais. Para tanto compe equipes interdisciplinares para a
prestao de servios nas reas socioambiental, de arquitetura,
urbanismo, engenharia e tecnologia, atendendo a rgos do
poder pblico, associaes de direito privado e movimentos
populares e sociais.

rea do TerreNo: 19,33 ha
Nmero de uNidades: 1.071
rea das uNidades: de 48,26 a 68,47 m
rea CoNsTruda - HaBiTaes: 79.069,20 m
rea CoNsTruda - ouTros usos: 3.382,26 m
rea CoNsTruda ToTal: 82.451,46 m
deNsidade HaBiTaCioNal BruTa: 199,48 hab/ha
Nmero de vagas: 1.071
A proposta da Peabiru foi elaborada para um bairro
perifrico e consolidado, rea de expanso de municpio-polo
de Regio Metropolitana, classificado como tipologia B no Plano
Nacional de Habitao. Trata-se de rea dotada de infraestrutura
completa, oferta satisfatria de equipamentos pblicos, comrcio
e servios, considerada a demanda existente.
O padro usual para esse tipo de conjunto o parcelamento
do tipo loteamento, com quadras alongadas, de at 200m de
comprimento, compostas por lotes unifamiliares com reas que
variam entre 125m e 250m, a depender da legislao municipal
e da disponibilidade e preo da terra. Nos casos de quadras com
os lotes mnimos, a densidade lquida resultante (excludas todas
as reas pblicas) gira em torno de 285 habitantes por hectare e
a densidade bruta prxima a 150 hab/Ha.
Como DIRETRIZ URBANSTICA, foi mantida a modalidade
de parcelamento do solo tipo loteamento, com reserva mnima
de 35% de rea pblica, formada por sistema de circulao,
reas para implantao de equipamentos pblicos e comunitrios
e espaos livres de uso pblico, como determina a lei federal
6766/79. O lote mnimo adotado foi o de 125m, definido pela
mesma lei.
Apesar dessas definies preliminares, no se partiu de
quadras padro, que do pouca relevncia s condies do stio,
adotando como nico determinante o aproveitamento mximo
das redes de infraestrutura implantadas. O partido urbanstico
baseou-se nas caractersticas naturais do stio, em particular a
topografia e presena de nascentes e cursos dgua, j que a
gleba no possua outras referncias como afloramentos rochosos
e massas de vegetao. Os aspectos naturais foram cruzados s
diretrizes municipais de melhoramento virio e s caractersticas
do entorno imediato, visando integrao do sistema virio
existente ao do novo conjunto.
O stio tem declividade pouco acentuada (chega a 16%
nos casos mais crticos) e abriga duas nascentes que formam
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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico
cursos dgua que correm em sentidos opostos, em linhas de
talvegue bem definidas. O desenho das faixas de proteo
permanente ao redor desses fios de gua (30m) e das nascentes
(50m), respeitando os parmetros da legislao ambiental, tornou-
se a referncia inicial do desenho urbano. As duas APPs foram
unidas por uma rea verde que a praa central do conjunto,
formando uma espcie de corredor verde, que se integrar a um
futuro parque linear, tambm previsto como diretriz do municpio.
As reas livres ao redor dos crregos e nascentes tero funo
contemplativa, com propostas de revegetao e uso controlado,
enquanto a praa central ser tomada efetivamente como espao
de lazer, dotada de mobilirio urbano, mini-quadra poliesportiva,
parquinho infantil e estao de ginstica, propiciando convvio
de crianas, jovens, adultos e idosos.
A partir da definio dessas REAS VERDES, que
abrangem 13,2% da rea total do loteamento, o traado virio
priorizou minimizar movimentos de terra, com vias de baixa
declividade, que possibilitam passeios com maior acessibilidade
a pessoas com alguma dificuldade (permanente ou temporria) de
locomoo, o trnsito de carrinhos de beb ou de compras. Em
relao s REAS INSTITUCIONAIS, que participam com 5,24%
da rea da gleba parcelada, incorporou-se o terreno de uma
escola j implantada. Correspondendo a 22,74% do loteamento,
o sistema virio foi hierarquizado a partir das vias coletoras
definidas na diretriz de melhoramento e que praticamente
contornam o conjunto. A malha de penetrao no loteamento
aberta e formada por vias locais de dois nveis, com larguras
diferenciadas de leitos carroveis e passeios. As vias locais de
nvel 1 (com 6m de via e 2m de passeio) s fazem interseo com
as de nvel 2 (com 9m de via e 2,5m de passeio) e essas, por sua
vez, levam s vias coletoras.
Este traado virio bsico resultou em quadras que
apresentam formatos no regulares, difceis de serem moduladas
com lotes padronizados, mais prximos da forma quadrada e
com desnveis internos, em funo da priorizao de vias menos
ngremes. Ao se definir, de modo ainda geral, lotes unifamiliares
convencionais voltados para as vias, so criados miolos de
quadra que se configuram como lotes multifamiliares, tratados
como vilas ou condomnios horizontais que compartilham
abastecimento de gua e energia eltrica, estacionamento na
proporo de 1 vaga por unidade e as reas livres de uso comum
que devem receber tratamento paisagstico.
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. 136 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
 1

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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 141 .
 Os TIPOS HABITACIONAIS foram desenvolvidos de modo a oferecer diferentes
alternativas ao pblico consumidor e, ao mesmo tempo, responder a essa diversidade de
situaes de implantao: com dois ou trs dormitrios; trreas e adaptveis a portadores
de deficincia ou assobradadas; isoladas em lotes unifamiliares ou agrupadas para
implantao nos multifamiliares; geminadas ou recuadas em pleno menos em das laterais;
implantadas em terreno plano ou em desnvel; evolutivas ou completas; com uso estritamente
residencial ou misto; com ou sem garagem incorporada? Foram algumas das questes que
nortearam o desenvolvimento das unidades habitacionais.
Considerando os desastres da poltica habitacional baseada em unidades evolutivas,
que na verdade justificam de modo torto a cultura do puxadinho pela ausncia de alternativas
de atendimento habitacional, foi entendido que as unidades deveriam ser apresentadas
como produtos acabados e que a diversidade de tipos teria como potencial responder s
diferentes demandas habitacionais e s naturais mudanas nas composies familiares.
Chegou-se enfim a quatro TIPOS-HABITACIONAIS: dois destinados implantao em lote
unifamiliar, ambas para terreno aplainado e com garagem incorporada edificao, sendo
uma TRREA, geminada nas duas laterais, adaptada a portadores de deficincia e com
programa de dois dormitrios; e outra ASSOBRADADA, com trs dormitrios, geminada de
um dos lados. O sobrado tambm possibilita implantao em renque, geminado dos dois
lados, compondo os condomnios em lotes multifamiliares. Dois outros tipos so escalonados
em MEIO NVEL, adequando-se s declividades internas das quadras: um INDIVIDUAL e
outro SOBREPOSTO, com duas unidades autnomas. Esses tipos possibilitam acessos
diametralmente opostos (frente e fundos) e em nveis diferentes, o que os tornam viveis tanto
para situaes de aclive quanto de declive. No tipo individual ainda se prev a implantao
de pequenas UNIDADES COMERCIAIS OU DE SERVIO, com acesso e funcionamento

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. 142 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
 independentes da habitao, situao que ocorre nas faces de
quadra voltadas s vias coletoras.
A organizao dos programas nos quatro tipos no
pretendeu fugir muito ao convencional, exceto pela integrao dos
espaos de sala e cozinha que favorecem a ventilao cruzada,
muito embora em todas as unidades seja possvel essa separao
posteriormente.
Os ambientes e vos esto modulados em 15cm, de modo
que possam ser executados em alvenaria estrutural armada de
blocos de concreto ou cermicos da famlia 29cm. Trata-se de um
processo construtivo bastante dominado e com possibilidade de
fornecimento de material em praticamente todo o pas, com bons
resultados em relao racionalizao construtiva e diminuio
de desperdcios. A espessura das paredes estruturais (com 15cm)
confere adequado desempenho trmico e acstico edificao.
Todas as unidades tm laje de forro e telhado leve embutido
em platibandas, com telhas em fibrocimento sem amianto sobre
estrutura de madeira, formando um colcho de ar que contribui
com o isolamento trmico. Com essa soluo para cobertura
tambm se procurou fugir ao padro duas guas, to presente
no imaginrio da habitao popular, conferindo aspecto formal
de apelo imediato de um produto diferenciado. Os sistemas
hidrulicos e eltricos devem ser concebidos como independentes
da estrutura de modo a criarem frentes paralelas de obra e so
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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico
previstos sistemas de aquecimento solar que melhoram a eficincia
do edifcio no consumo de energia. As esquadrias adotadas tm
medidas comerciais, com contramarcos ou guarda-corpos que
criam diferenciais nas fachadas.
As CONCEPES urbansticas e habitacionais dessa
proposta resultam em densidades lquidas que superam em pelo
menos 15% aquelas que so obtidas no padro de parcelamento
usualmente adotado para esse tipo de conjunto, com nmeros que
giram em torno dos 350 hab/Ha. Em relao ao empreendimento
como um todo, nota-se que mesmo com a reserva das reas
verdes em torno das nascentes e cursos dgua, que aumentam o
percentual mnimo de rea pblica, a densidade bruta supera em
30% a do parcelamento convencional, passando de cerca de 150
para 200 hab/Ha.
bvio que no existe soluo nica e que a melhor
soluo costuma ser a mais adequada s condies reais impostas
no processo de projeto e de produo, da cidade ou do edifcio.
Contudo, o que esse ensaio possibilita a demonstrao de que
desenhos especficos para situaes especficas, considerando
todas as exigncias legais, criando espaos livres de uso coletivo
com carter pblico ou comunitrio, no se contrapem ao
aproveitamento do potencial construtivo, o que tambm representa
que a infraestrutura e demais benesses.
. 143 .
 QUADRO DE REAS (m)
Sala de estar 6,95 14%
2 quartos 15,25 31%
Cozinha / sala de jantar 12,62 26%
Banheiro 2,58 5%
rea de servio 2,41 5%
rea de circulao 2,47 5%
rea de contato piso-parede 6,55 13%
REA TOTAL CONSTRUDA 48,83 100%

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 QUADRO DE REAS (m)
Sala de estar 7,46 11%
3 dormitrios 21,08 31%
Cozinha / sala de jantar 14,48 21%
Banheiro 2,89 4%
rea de servio 1,82 3%
Lavabo 1,68 2%
rea de estudo 1,31 2%
rea de circulao 8,54 12%
reas de contato piso-parede 9,20 13%
REA TOTAL CONSTRUDA 68,47 100%

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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 147 .
 QUADRO DE REAS (m)
Sala de estar 8,06 14%
2 dormitrios 15,98 27%
Cozinha / sala de jantar 10,09 17%
Banheiro 2,75 5%
rea de servio 2,96 5%
rea de estudo 0,60 1%
rea de circulao 9,65 16%
reas de contato piso-parede 9,27 16%
REA TOTAL CONSTRUDA 59,36 100%

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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 149 .
 QUADRO DE REAS (m)
Sala de estar 8,03 17%
2 quartos 15,73 33%
Cozinha / sala de jantar 9,79 20%
Banheiro 2,57 5%
rea de servio 2,47 5%
rea de circulao 3,51 7%
rea de contato piso-parede 6,16 13%
REA TOTAL CONSTRUDA UH 48,26 100%
REA TOTAL CONSTRUDA
TIPOLOGIA (2 UH) 96,53

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. 150 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
 Peabiru TCA

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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 151 .
c. Estudo dE PrEo do EmPrEEndimEnto ProjEtAdo

. 152 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
Estudo 2.
Projeto para empreendimento vertical sem elevador

A. EscolhA do tErrEno E simulAo

Para a tipologia de EMPREENDIMENTOS VERTICAIS SEM ELEVADOR,

foi escolhido um terreno situado na Regio Metropolitana de So Paulo, em rea
urbanisticamente consolidada, prximo a equipamentos pblicos, com vias estruturais
de transporte, junto a uma grande rea verde.
ndices urbansticos, dimenses, condies topogrficas, possibilidade de
adensamento e o preo do terreno aproximam-no do que o mercado tem aproveitado
para implantao da tipologia vertical sem elevador. Na pesquisa realizada, verificou-
se que nesta tipologia, o mercado trabalha com densidades muito variadas, indo de 360
hab/ha at 1065 hab/ha, com uma mdia de 440 hab/ha, nas reas metropolitanas de So
Paulo. A simulao da proposta do mercado baseou-se na mdia, tambm neste caso,
dentro das restries especficas do local, resultando no modelo apresentado abaixo. O
mercado busca compatibilizar estacionamentos no trreo com a implantao do maior
nmero possvel de blocos, isolando o conjunto em relao ao tecido urbano por meio
de muros e guarita. O padro adotado no modelo abaixo pode ser visto em muitos
registros fotogrficos dos captulos anteriores.

Nmero de uNidades: 576 apartamentos

deNsidade: 460 hab/ha
Tipologias: 2 e 3 dormitrios
Nmero de BloCos: 36 blocos
Nmero de pavimeNTos: 4 pavimentos
rea da uNidade: 2 dorm. 40m / 3 dorm. 50m
4.2

Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 153 .

 B. ProjEto
O escritrio Hector Vigliecca Arquitetos Associados
enfrenta o desafio apresentado pela gleba, com a maximizao
da densidade bruta, visando reduo da influncia do preo
da terra no valor final do empreendimento (pois este se divide
por um nmero maior de unidades). Por outro lado, trata-se de
uma rea com fluxos interrompidos por barreiras fsicas, que
juno de tecidos desconexos. Prope-se ento nova costura arquiTeTo HCTor viglieCCa e assoCiados
urbana, com definio de hierarquia viria e criao de grande maro 2011
eixo com edifcios sobre pilotis, abrindo a quadra para as
caladas. Uma via com trreos comerciais traz a variedade de equipe do projeTo: Hctor Vigliecca, Luciene Quel,
usos necessria vida urbana com qualidade. Ronald Werner Fiedler, Neli Shimizu, Caroline Bertoldi,
As quadras so implantadas de forma a criar ptios Bianca Riotto, Pedro Ichimaru Bedendo, Kelly Bozzato,
internos, grande relao com rea verde e uso dos trreos como Srgio Faraulo.
rea de lazer. A topografia original respeitada, com o uso de admiNisTraTivo: Paulo Serra, Luci Maie
plats e edifcios escalonados como soluo para os desnveis, e
aproveitamento de meio nvel para criao de estacionamentos O escritrio VIGLIECCA E ASSOCIADOS foi fundado
semienterrados. Alm de diminuir a movimentao de terra, a em 1995 por Hector Vigliecca, arquiteto uruguaio com
soluo se destaca por permitir a oferta de estacionamento em mais de 35 anos de trabalhos realizados no Brasil, onde
nmero razovel, sem ser a custosa alternativa de construo tambm se dedica ao ensino da arquitetura; e pela
de pisos subterrneos. arquiteta e urbanista Luciene Quel, formada em 1995 pela
A relao topografia/morfologia do conjunto se Faculdade de Arquitetura da Universidade Mackenzie.
evidencia nos desenhos, em que se ressalta a qualidade do A atuao do escritrio se estende por todo o territrio
espao livre resultante: prope-se a criao de praas internas, nacional e tem como principais focos os projetos nos
com soluo paisagstica integrada aos estacionamentos ao ar campos da habitao, instituies educacionais, culturais
livre, o plantio de vegetao definindo novos eixos visuais e e esportivas, alm de planos e projetos urbanos.
virios. Solues de drenagem superficial e reteno de guas
pluviais, somadas a razovel rea permevel, graas soluo
dada aos estacionamentos, conferem qualidades ambientais
raramente encontradas em condomnios semelhantes.
O projeto recupera valores urbanos clssicos, como a
especial ateno dada esquina e seu papel de cruzamento e
encontro, recuperao de alinhamentos dos edifcios com a
rua, s ruas comerciais e passagens de pedestres para acesso
aos miolos de quadras, alm da ateno aos edifcios sobre rea do TerreNo: 40.507 m
Nmero de uNidades: 887
pilotis.
rea das uNidades: de 52 a 65 m
As unidades habitacionais propostas, com diferentes rea CoNsTruda - HaBiTaes: 56.232 m
configuraes, buscam atender a diferentes composies rea CoNsTruda - ouTros usos: 12.231 m
rea CoNsTruda ToTal: 68.463 m
familiares, com flexibilidade interna e possibilidade de deNsidade HaBiTaCioNal BruTa: 788,44 hab/ha
usos compartilhados em vrios cmodos. Solues simples Nmero de vagas: 872
garantem bom desempenho trmico das unidades. O uso de
mobilirio fixo para ordenamento dos espaos outro aspecto
que diferencia a proposta.

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. 154 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
 HABITAO CIDADE

Entendemos que a habitao no pode ser mais uma
preocupao quantitativa ou sanitria, mas sim qualitativa e
ambiental. Os planos de habitao como o Minha Casa Minha
Vida esto empurrando as novas habitaes s periferias mais
inspitas, esbanjando territrios em uma colonizao dispersa,
cujas conseqncias sero catastrficas para os custos de energia.
Entendemos tambm que a arquitetura das habitaes
no hoje um problema que reclame experimentos estticos ou
inovaes estilsticas; um problema urbano, de la civitas ou
polis, ou seja, cidado e poltico. Necessitamos mais arquitetura,
certo; mas sobre tudo, necessitamos mais cidade. 1
Definitivamente a urbanidade contempornea depende
de forma muito clara da qualidade dos espaos pblicos
oferecidos para a populao exercer sua vida cotidiana. Diante
dessa premissa assume-se que o territrio sobre o qual se atua
sempre ator do processo de transformao da sociedade e nunca
resultante.2
Um projeto que adota os edifcios como pontos de inflexo
urbana, que podem receber habitaes, comrcios e servios
pblicos; que conformem centralidades, e tenham configuraes
resultantes da geografia e das suturas da malha viria do entorno,
ir gerar, sem dvida, realidades urbanas de formas insuspeitas,
inseridas no contexto da cidade com um valor inequvoco de
identidade e urbanidade prprias.

1. AV Monografias 1997. Luis Fernndez Galiano

2. A leste do centro: territrios do urbanismo. Regina Meyer; Marta Dora Grostein

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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 155 .
 a CoNeXo Com a a Forma da malHa
malHa esTruTural da urBaNa pBliCa e a
Cidade e o TraNsporTe geograFia.
pBliCo. Evidenciar a geografia
Suturar o tecido urbano, e desenhar as infra-
reestruturando as estruturas de modo
vias e ruas internas, compatvel so dois valores
eliminando os pontos insubstituveis para se
cegos e estabelecendo com obter uma paisagem
legibilidade as conexes urbana prpria.
e continuidades com a
hierarquia da malha viria
do entorno e da cidade.

as reas verdes e os os veTores ComerCiais

equipameNTos de laZer e a iNduo ao uso.
Valorizar os espaos livres A insero de edificaes
de carter local com o valor de uso misto
de praas urbanas, que habitacional, institucional,
marquem espacialmente de comrcio e servios
a hierarquia das de carter local e
centralidades e de reas regional - estabelecendo
livres na escala regional centralidades, e
como parques, que possam constituindo pautas para
se transformar em pontos ativar a urbanidade, age
de referncia tanto para a como dinamizador de
populao do complexo transformao no setor
quanto do local onde se urbano onde se insere o
insere. projeto. Resulta, portanto,
na valorizao da prpria
interveno.

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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 157 .
 a esquiNa CoNsTruda e o resTaBeleCimeNTo do
volume urBaNo.
Uma revalorizao de elementos formais da cidade
tradicional nunca invlidos.

a solidariedade Com a viZiNHaNa.

Consideramos tica a ao de ponderar as novas
volumetrias de acordo com as existentes no entorno,
evitando sombras indesejadas e espaos tridimensionais
residuais.

o direiTo a esTaCioNameNTo e o uso perTiNeNTe

do solo.
O projeto evita a ocupao exclusiva do solo pblico
e privado com os estacionamentos. Aproveitando os
desnveis seria pouco oneroso estabelecer uma laje
pr-fabricada, criando um subsolo com o mnimo de
escavao. Libera-se assim o solo do interior das quadras
para arborizao e lazer de crianas e adultos.

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. 158 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 159 .
 CoNForTo, veNTilao, iNsolao e isolameNTo
TrmiCo.
Todas as tipologias tem duas fachadas opostas e portanto
ventilao cruzada garantida . Alm disso a configurao
das paredes externas induz sua ocupao por armrios,
que funcionaro de fato como eficientes isolantes trmicos.

o moBilirio FiXo esTruTurador e a iNduo ao

uso.
Quando se trata de habitaes de reas menores que
50m2 recomendado o uso de um mobilirio fixo como
estruturador da organizao dos espaos internos.

.........................................................................
. 160 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
 as variedades TipolgiCas.
As variedades tipolgicas se configuram como uma
ampliao da oferta de espao a diferentes constituies
familiares, assim como a espaos comerciais e de servios
comunitrios.

.........................................................................
Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 161 .
 o sisTema de dreNagem e susTeNTaBilidade.
Implantao de sistema de drenagem sob o eixo das vielas
conectado caixas de reteno sob as reas livres, permitindo
assim o armazenamento de guas pluviais no caso de grandes
volumes de chuva, de forma a conter os alagamentos. Caixas de
gua para reuso em irrigao, limpeza e bacias. Tubos de vidro
a vcuo na cobertura dos prdios geraro gua quente sem
custo de energia.

deFiNio de parmeTros urBaNsTiCos espeCFiCos

para o permeTro/eNTorNo do projeTo.
Tal ao se faz necessria para regular e induzir uma ocupao
que valorize e potencialize as intervenes j realizadas.
Cada interveno deveria gerar, por direito e obrigao, uma
condio de expanso associada que evite as descontinuidades
estranhas.

.........................................................................
. 162 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
.........................................................................
Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 163 .
....................................................... .................
. 164 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
 O objetivo essencial propor o entendimento de que
a habitao para o segmento econmico no um problema
de quantidade, nem de custo, nem de tecnologia, o objetivo
essencial a construo da cidade.
Temos conscincia de que no faremos revoluo com
o urbanismo nem com a arquitetura, mas verificamos tambm
que o baixo grau de urbanizao acaba por revelar a
incompletude da nossa constituio como sociedade civil3 e
somos conscientes de que no podemos confundir as aes
necessrias provenientes do pacto social urbano com uma
proposta de cidade.

Hector Vigliecca

3. Memorial da Operao Urbana Carandiru Vila Maria SP. Arq. Anne

Marie Sumner

.........................................................................
Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 165 .
c. Estudo dE PrEo do EmPrEEndimEnto ProjEtAdo

. 166 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
Estudo 3.
Projeto para empreendimento vertical com elevador

A. EscolhA do tErrEno E simulAo

Para a tipologia de EMPREENDIMENTOS VERTICAIS COM ELEVADOR,

escolheu-se um terreno na Regio Metropolitana de So Paulo, em rea urbana lindeira
uma rodovia de grande fluxo de carros. A regio passa por mudana na sua vocao
fabril, com surgimento de diversos condomnios e reas comerciais. O preo do terreno,
a facilidade de acesso, e o perfil dos empreendimentos na regio apontam para a
tipologia de torres com elevador, implantadas em meio a um condomnio fechado, com
mnima rea de lazer e praticamente todo o trreo tomado por vagas de estacionamento.
Alguns terrenos no seu entorno j oferecem empreendimentos assim, para o segmento
econmico.
Nesta tipologia, a pesquisa da produo do segmento econmico apontou
densidades que variam de 550 hab/ha at impressionantes 2250 hab/ha! Mais uma vez,
destaca-se a grande variao de densidade, em todo o pas, conforme as especificidades
locais. A mdia de cerca de 1100 hab/ha, nas reas metropolitanas de So Paulo. No
caso desta simulao, atendendo as restries locais, foi possvel trabalhar com os
valores mdios de densidade, resultando no modelo abaixo, tambm semelhante aos
apresentados no captulo anterior:

Nmero de uNidades: 288 apartamentos

deNsidade: 1008 hab/ha
Tipologias: 2 dormitrios
Nmero de BloCos: 3 blocos
Nmero de pavimeNTos: 12 pavimentos
rea da uNidade: 45m
4.3

Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 167 .

 B. ProjEto
A proposta apresentada pelo escritrio Piratininga Arquitetos
Associados se diferencia ao abrir o lote, criar reas comerciais no trreo,
propor usos comunitrios e solucionar a questo do estacionamento de
modo a no ocupar todo o trreo do empreendimento.
A grande oferta de transporte pblico e a proximidade a vias expressas
encorajaram os arquitetos a tratar o lote como uma pea a mais na lgica urbana
da fluidez. Dessa forma, permite-se o acesso de no moradores aos ambientes
do trreo, com criao de galeria comercial, creche e outros usos. Uma praa
elevada garante rea de recreao sobre a garagem, e inusitado fechamento piraTiNiNga
pira
piraTiNiNga arquiTeTos assoCiados
no bloco junto rodovia isola as unidades do rudo dos automveis e confere
identidade ao conjunto. Solues no usuais para o segmento econmico, equipe: Jos Armnio de Brito Cruz, Marcos
com requinte arquitetnico. O projeto difere tambm da tipologia habitual Artigas Forti, Mariana Martinez Wilderom e
de mercado por uma menor verticalizao, e conseqentemente menor Renata Semin
densidade. Os arquitetos optaram por tal soluo, com o objetivo de otimizar
questes de conforto como a insolao e a ventilao naturais nos pavimentos
inferiores e na rea de trreo do conjunto, evitando sombreamento exagerado
que as simulaes com maior altura indicaram. Ainda assim, seria possvel,
por determinaes mercadolgicas, aumentar os pavimentos, chegando a
uma maior densidade, porm perdendo-se em conforto, o que mostra que
muitas vezes a soluo mercadolgica mais favorvel impacta o resultado
arquitetnico e urbanstico. As unidades se distribuem ao longo das lminas,
tambm neste caso com grande diversidade tipolgica, atendendo s mais
variadas formaes familiares.
Neste terreno, solicitou-se tambm ao escritrio belgo-dinamarqus
JDS Architects uma proposta conceitual. Sem se prender s mesmas restries
quanto densidade populacional e os custos, a proposta traz elementos
interessantes e pouco usuais no universo da produo arquitetnica local.
A implantao dos prdios e o conceito de alternncia dos gabaritos entre
eles visam equalizar entre os apartamentos a vista externa. A tipologia em
lmina favorece a insolao e a ventilao das unidades. No trreo, tambm
so propostos usos de comrcio e servios. Os arquitetos propem uma
grande variedade de tamanhos nas unidades, buscando a maior diversidade
possvel dos perfis de usurios. Com uma densidade muito menor do que a
praticada pelo mercado local, chega a ter apartamentos de mais de 100m.
A adoo de terraos em alguns apartamentos, que chegam a ter 25% da
rea til (apto de 75m para terrao de 25m) sugere uma tipologia de uso
diferente, em que o acesso rea aberta e ensolarada no precisa ser somente
em espaos coletivos no trreo. Por outro lado, os terraos superiores
convertem-se em reas comuns para os apartamentos que no dispem
de terraos individuais. Por fim, o projeto prope o uso generalizado de
cermica alveolar em espuma, custoso material (no Brasil) mas que permite
paredes vegetais respirantes.

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. 168 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
 Desde 1984 a empresa Piratininga Arquitetos Associados
(PAA) atua no desenvolvimento de projetos de Urbanismo e
Arquitetura. constituda por 4 socios arquitetos e equipe de 25
profissionais.
O exerccio de projeto tem sido tambm sobre projetos de
regenerao urbana
urbana, principalmente em reas centrais de grandes
centros urbanos, como o Plano Habitacional para reabilitao da
rea central de Fortaleza/ Cear exposto e aprovado em frum
pblico em 2009, e com as intervenes realizadas na cidade de So
Paulo/ So Paulo como as novas caladas da Av. Paulista e aquelas
em fase de implementao como a requalificao urbana dos espaos
pblicos da regio Nova Luz. Alm das proposies em reas
centrais, novos plos de desenvolvimento urbano tem sido objeto de
dedicao profissional como o Parque Tecnolgico de So Paulo, no
bairro do Jaguar no municpio de So Paulo/ So Paulo, o Parque
Empresarial de Piracicaba/ So Paulo, o Projeto Paisagstico da
Praia do Sol, na margem da represa Guarapiranga em So Paulo/ So
Paulo, a Urbanizao e Remanejamento de Moradias de Interesse
Social na cidade de So Lus/ Maranho e o desenvolvimento
imobilirio privado em Cotia/ So Paulo. So de grande interesse
tambm o projeto de incluso econmico-territorial da regio Sul
de So Paulo que abrange uma rea de 2.260 hectares com propostas
de intervenes urbansticas e edilcias e a consultoria Companhia
de Desenvolvimento Habitacional Urbano do Estado de So Paulo
(CDHU), coordenou o levantamento (identificao de tipologias,
determinao de intervenes e estimativa de investimento) em nove
subdistritos da regio central do municpio de So Paulo para estudo
de viabilidade tcnica e financeira para o adensamento de domiclios
na rea central.
O histrico de projetos de edificaes realizados relaciona,
entre outros: o restauro e modernizao da Biblioteca da Faculdade
USP o projeto da Biblioteca
de Arquitetura e Urbanismo da USP,
Central e a Faculdade de Fisioterapia do campus II da Pontifcia
Universidade Catlica de Campinas, o restauro e modernizao da
sede da Associao de Advogados de So Paulo, a Escola Palanque
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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico
para a Fundao para o Desenvolvimento da Educao; as galerias
de arte Luciana Brito e Vermelho, o Teatro Municipal e o Pao
Municipal de So Carlos / So Paulo; ao uso habitacional, como o
Conjunto Residencial Comandante Taylor (habitao de interesse
social), edifcios de apartamentos e residncias unifamiliares; ao
uso empresarial, como o Centro de Apoio ao Negcio da COSAN,
em Piracicaba/ So Paulo, o Instituto Tecnolgico da Vale do Rio
Doce, em Belm/ Par (em parceria com o arquiteto Paulo Mendes
da Rocha), o Laboratrio de Bionanomanufatura do Instituto de
Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo (IPT), o Centro de
Monitoramento Territorial da Prefeitura do Municpio de So
Paulo, a Unidade tecnico-administrativa Fleury S.A.
Para o desenvolvimento dos projetos os arquitetos
coordenam equipes multidisciplinares, necessrias em razo da
complementaridade de suas especialidades tcnicas, e interagem com
as instituies pblicas, privadas e mistas no sentido de viabilizar
a implementao dos projetos contratados. Nos projetos acima
so envolvidas as empresas e profissionais de Engenharia Civil,
de Economia, Geotecnia, Geografia, Pedagogia, Sociologia, Direito
Urbanstico que compem com o Urbanismo e com a Arquitetura no
sentido de consolidar a integridade do projeto.
Alm do processo de desenho de projeto, dedica-se tambm
superviso tcnica dos servios de execuo de obras com o objetivo
de preservar a qualidade e monitorar a conformidade do projeto at
sua concretizao.
. 169 .
 rea do TerreNo: 11.448m
Nmero de uNidades: 207
rea das uNidades: de 28,12 a 82,81m
rea CoNsTruda - HaBiTaes:
T
Taes: 13.637,65m
rea CoNsTruda - ouTros usos: 3.802,79m
rea CoNsTruda ToTal:
T
Tal: 17.440,44m
deNsidade HaBiTa
HaBiTaCioNal
T CioNal
Ta al B T : 650,94 hab/ha
BruTa:
ruTa
Ta
Nmero de vagas: 140
Este estudo projetual para habitao insere-se em lote
urbano localizado na Regio Metropolitana de So Paulo e
delimitado por vias de acesso de grande fluxo de veculos. Esta
localizao proporciona condio de implantao de volumes
com altura entre 18 e 25 metros com o objetivo de adensar a rea
construda e gerar rea livre e sempre que oportuno, permevel
no lote.
O entendimento da localizao junto s 2 vias pblicas
conduz o estudo a organizar espacialmente zonas de transio
para o interior do lote. O conjunto projetado dispe 3 volumes
de forma a criar ptios internos acessveis aos moradores, como
atributos de qualidade arquitetnica e urbanstica.
O estudo prev um volume transverso conectado ao trreo
do bloco C para atividades de comrcio e servios e uma praa
de acesso que estende o percurso da via pblica para o interior
do lote, realizando a rea de transio entre os usos pblico e
privado.
O acesso ao estacionamento de veculos dos moradores
aproveita-se da condio topogrfica da rua, com diferena de nvel
de 3 metros, que permite o projeto de uma superfcie de 2680m
para 120 veculos (1,7 vaga por apartamento). A cobertura do
estacionamento gera uma rea de convivncia delimitada pelos
blocos de apartamentos B e C - e est conectada torre de
circulao vertical do bloco A.
Os espaos abertos propostos no interior do lote (3100m)
so dedicados a jardins e ptios para atender s necessidades
de lazer e entretenimento dos moradores. A conexo com os
equipamentos comunitrios propostos creche e centro comunitrio
amplia os limites dos ambientes construdos em direo reas
externas locadas na extenso de cada um dos usos.
Com o objetivo de abrigar diferentes composies sociais
indivduos sozinhos at famlias de 6 pessoas, o estudo desenha
uma diversidade de tipologias para as unidades habitacionais
.........................................................................
. 170 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
(quitinete, um, dois e trs dormitrios) e suas respectivas dimenses
(de 28 a 77 m) induz a uma dinmica social intensa e rica de
experincias de convvio. So 207 unidades, com 9 tipologias,
que ocupam 28% da rea do lote e que comportam at 745
pessoas. A densidade populacional lquida resultante de 650,94
habitantes por hectare o que potencializa o uso da infra-estrutura
de servios disponvel nesta regio da cidade.
Alm das reas descobertas no trreo, a circulao
horizontal para acesso aos apartamentos projetada como
caladas suspensas em cada pavimento, com o afastamento
conveniente para garantir a privacidade de cada unidade. Estas
reas de circulao so construdas com sistema estrutural de
ao para justaposio aos volumes de alvenaria e concreto dos
apartamentos. Esta soluo propicia maior leveza das peas
estruturais e da composio arquitetnica, alm de oferecer uma
extenso de convvio alm da soleira de cada apartamento. As
torres de circulao vertical com escadas e elevadores esto
distribudas ao longo do percurso das caladas suspensas.
O volume paralelo rodovia tem 8 pavimentos e protegido
por um grande painel de placas pr-fabricadas de concreto que
atua como barreira acstica e de insolao voltada para o poente
e estrutura-se com os elementos de circulao vertical escadas e
elevadores - do bloco A. Uma passarela para pedestres conecta
em nvel a rea verde, ao longo do oleoduto (rea no edificvel)
paralela rodovia, torre de circulao do bloco A.
Os outros dois volumes projetados como lminas ao longo
do lote, voltados para orientao Norte, tm alturas distintas para
permitir a insolao dos pavimentos inferiores e dos ptios. A
soluo construtiva adotada de estrutura de concreto armado
com vos de 7,5 X 7,5m para permitir variedade de organizao
espacial, com plantas variadas por pavimento e ao longo deles.
Desta forma, a independncia dos sistemas estrutura e vedao
leva diversidade de configuraes no apenas das plantas, mas
tambm das fachadas de cada bloco.
No sentido de aumentar o rendimento para uso dos espaos
internos, a circulao se mescla aos usos coletivos o que implica
na necessidade e convenincia de dispor o mobilirio de forma a
organizar os percursos sem prejuzo das atividades desenvolvidas
em cada ambiente. O uso compartilhado e mltiplo dos espaos
requer a disponibilidade de instalaes para equipamentos e para
o desempenho de atividades especficas como locais para estudo,
para trabalho em casa ou para entretenimento.
 permeaBilidade urBaNa

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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 171 .
 CORTE LONGITUDINAL

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. 172 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
 0 10 50 100

PLANTA PAVIMENTO TIPO

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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 173 .
 28,12 m2 28,12 m2 42,19 m2 42,19 m2

C1 56,25 m2 C2 56,28 m2 56,25 m2

82,81 m2 56,25 m2

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. 174 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
.........................................................................
Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 175 .
 Piratininga

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. 176 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
c. Estudo dE PrEo do EmPrEEndimEnto ProjEtAdo

Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 177 .

 d. ProPostA concEituAl

jds arCHiTeCTs

arquiTeTo: Julien De Smedt.

equipe jds: Renaud Pereira, Lasse Lyhne-Hansen, Francisco Villeda

JDS um escritrio multidisciplinar focado em arquitetura

e design que desenvolve desde projetos de grande escala at
projetos de mobilirio. Atravs do contnuo desenvolvimento
de rigorosos mtodos de anlise e execuo, JDS capaz de rea do TerreNo: 11.448m
Nmero de uNidades: 75
combinar pensamento inovador com produo eficiente. O
rea das uNidades: de 37,5m2 a 179m2
escritrio conta com a colaborao de 30 profissionais, possui um rea iNTerNa s HaBiTaes: 5963m2
vasto portifolio de trabalhos internacionais e costuma envolver rea de Terraos privados: 875m2
rea de Terraos ColeTivos: 237,5m2
consultores externos quando necessrio. JDS foi fundado e rea de CirCulao: 1270m2
dirigido por Julien De Smedt.

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. 178 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
 volume inicial reduo de altura vistas

B1

B2

terraos criados volumes verdes

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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 179 .
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. 180 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 181 .
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. 182 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
 JDS

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Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 183 .
Notas sobre os projetos apresentados
Destaca-se em todos os projetos o cuidado com
alguns parmetros essenciais boa qualidade arquitetnica,
apontados no captulo anterior: integrao urbana, por meio de
espaos pblicos e condominiais corretamente equacionados,
implantao que no privilegia apenas o carro, com criao
de reas verdes e espaos de convvio, busca de vitalidade
urbana por meio da variedade de usos e presena de comrcio,
valorizao dos espaos externos que conformam uma
disposio dos edifcios que foge monotonia dos alinhamentos
convencionais, variedade de tipologias das unidades que
possibilita o atendimentos a perfis familiares diversos, uso
cuidadoso do terreno, minimizando a movimentao de terra
e outros impactos ambientais.
interessante observar que, ao oferecer espaos
pblicos e condominiais ricos e integrados, ao favorecer a
vitalidade e a integrao urbanstica, os projetos apresentados
estabelecem outros padres de vida em apartamentos, fugindo
das solues atualmente muito valorizadas pelo mercado
como atrativos para o consumidor: os projetos apresentados
no se preocupam em oferecer a churrasqueira individual no
terrao, comum aos lanamentos imobilirios nas faixas de
mais alto padro do segmento econmico, ou ainda as piscinas
condominiais. Em contrapartida, oferecem plantas de unidade
mais variadas, as vezes em dois pavimentos e, sobretudo,
com reas teis mais generosas, proporcionando indiscutvel
qualidade de vida, independentemente de tais equipamentos,
que muitas vezes mais servem de chamariz de vendas do que
so efetivamente utilizados no dia a dia.
Outra questo interessante diz respeito s tipologias de
empreendimentos verticais sem e com elevador. O mercado
tende a engessar sua produo nessas duas variantes, uma
de gabarito mais baixo, para evitar o uso de elevador, outra
mais verticalizada, justamente para diluir os custos do
mesmo. Os projetos realizados mostram que essa diviso
acaba eliminando alternativas intermedirias de ocupao
. 184 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
de lote e densidade, que podem gerar melhores resultados
urbansticos. sintomtico observar que ambos os projetos, do
Hector Vigliecca ou do Piratininga, optaram por escapar desse
engessamento: nem o primeiro ateve-se tipologia de quatro
pavimentos sem elevador, que seria mais provavelmente
realizada pelo mercado, nem o segundo limitou-se a produzir
torres. Alis, nem mesmo o escritrio Peabiru restringiu-se
nica tipologia de casas geminadas, propondo tambm casas
sobrepostas e uma grande variedade de plantas. No caso das
duas tipologias verticais, cada um dos escritrios apresenta
solues que diversificam as tipologias, das unidades e dos
edifcios, chegando a uma densidade parecida, entre 500 e
800 hab/ha, bastante adequada para uma boa relao entre o
espao construdo e os moradores. Ambos diferem tambm,
em alguns aspectos, das tipologias solicitadas: o escritrio
Hector Vigliecca chega a propor elevador em alguns edifcios
do conjunto, enquanto que o escritrio Piratininga Arquitetos
Associados opta por um nmero de pavimentos menor do
que o mximo possvel. Como j foi dito, a opo consciente
dos arquitetos por uma reduo de densidade decorreu
de simulaes que mostraram a necessidade de reduzir as
reas sombreadas e aumentar a insolao e a ventilao
nas unidades dos andares inferiores, resultando em maior
conforto. A questo das densidades possveis e as desejveis,
do nvel de verticalizao ou das configuraes dos edifcios,
so elementos que devem ser incorporados anlise das
construtoras e incorporadoras em seus empreendimentos.
Uma observao detalhada dos projetos apresentados
permite verificar sua indiscutvel qualidade. Ainda assim,
resta a questo: essa qualidade possvel dentro dos custos
atuais do mercado da construo civil? Pode ser alcanada,
como nos projetos propostos, dentro dos preos mximos
estabelecidos, por exemplo, pelo Programa Minha Casa Minha
Vida (R$ 130.000 de teto mximo no MCMV1)? o que se
tentou verificar a seguir.
Anlise dos projetos a partir do levantamento de custos
com contribuio de Khaled Ghoubar
Aplicando-se aos trs projetos apresentados uma mesma
metodologia de anlise de custos (ver nota metodolgica),
verificou-se que absolutamente possvel desenvolver,
com preos equivalentes aos praticados pelo mercado,
empreendimentos com qualidade arquitetnica e urbanstica
superiores.
Os projetos desenvolvidos se enquadraram nos
valores do PMCMV1, maior programa habitacional federal
em desenvolvimento, que serviu de base para o estudo aqui
apresentado2.
As solues apresentadas seguiram os parmetros de
qualidade apontados no captulo trs, para a garantia de bons
projetos arquitetnicos e urbansticos, como por exemplo:
dimenses espaciais mais generosas para as unidades
habitacionais e seus ambientes; mais conforto trmico e
ambiental; maior integrao dos empreendimentos com o
tecido urbano; uso misto nos conjuntos; boa insero urbana;
menor impacto ambiental.
Os oramentos dos projetos apresentados foram
estimados com custos de construo elaborados a partir de
bases de preos de insumos e servios praticados no varejo,
considerando os mesmos padres tecnolgicos adotados na
construo civil habitacional, trazendo nas suas composies
uma baixa produtividade relativa, e sem levar em conta
possveis redues de custos em negociaes com fornecedores
ou ganhos de escala de produo e produtividade do trabalho.
Assim, a rigor, os preos de insumos considerados nesta
simulao de custos so provavelmente mais elevados do que
aqueles que uma construtora conseguiria.
Alm dessa possvel economia nos custos de construo,
o preo dos imveis dos projetos analisados tambm pode
2 Vale lembrar que estes valores foram aumentados recentemente, para
R$ 170 mil nas regies metropolitanas, para a modalidade do programa
promovida pelo mercado.
Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico
ser reduzido com a racionalizao nos processos de gesto
da construo e outras modalidades de aquisio do terreno
como permuta, por exemplo, que no foram considerados na
simulao.
Ou seja, nos oramentos apresentados, o retorno
financeiro das empresas foi assegurado, havendo ainda
margem para ampliao da sua lucratividade, mesmo em
projetos de qualidade bastante superior aos das trs tipologias
predominantes no mercado e repetidas pelo pas, mostradas no
captulo trs e que foram a base comparativa para os projetos
solicitados.
As tabelas apresentadas anteriormente, para cada
um dos trs projetos propostos, mostram que apesar da
importncia do custo do terreno para a composio final do
preo dos imveis nos projetos estudados, constata-se que
este menos impactante do que geralmente se argumenta: nas
simulaes realizadas, um acrscimo de 100 a 150% no preo
do metro quadrado dos terrenos, resultou em uma variao
mdia de apenas 15 a 20% no preo final da unidade.
Cabe ressaltar tambm que, observados a normativa
urbanstica e os parmetros de qualidade arquitetnica e
urbana, um maior adensamento do nmero de unidades no
terreno pode viabilizar economicamente empreendimentos
localizados em reas mais valorizadas. O que indica que
a opo por terrenos mais bem localizados no por si s
impeditiva para a viabilizao de empreendimentos no
segmento residencial econmico.
. 185 .