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Avaliacoes Imobiliarias Parte 1 PDF
Avaliacoes Imobiliarias Parte 1 PDF
Professores:
Adriano de Paula e Silva
Cristiane Machado Parisi Jonov
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS
Engenharia de avaliações no Brasil
Cronologia de alguns fatos importantes
! 1918 – 1919
Primeiros trabalhos de engenharia de avaliações são publicados em revistas
técnicas de engenharia
! 1941
Luiz Carlos Berrini publica em são Paulo o primeiro livro sobre o assunto no
Brasil – Avaliação de Terrenos
! 1953
Criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro
! 1957
Surge a primeira norma brasileira de engenharia de avaliações que recebeu a
nomenclatura de P-NB-74 R da ABNT
! 1980
O Professor Hélio de Caires (USP) realiza o primeiro curso de engenharia de
avaliações numa universidade brasileira
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS
1.Introdução
2.Engenharia de Avaliações
O que significa
É uma especialidade da engenharia cujo objetivo principal é determinar
tecnicamente o valor de um bem
Honorários
São cobrados em função do nível de detalhamento exigido pelo contratante,
da quantidade de horas dedicadas ao trabalho e à sua complexidade
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS
3.Conceito de valor
Valor de mercado
Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições
de mercado vigentes
Valor em risco
Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS
Valor patrimonial
Valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica
Valor residual
Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil
Bens Tangíveis
(quando podem ser tocados)
- Imóveis em geral;
- Máquinas e equipamentos;
- Obras civis em geral (edificações, infra-estrutura, etc.)
- Instalações em geral (elétrica, mecânica, etc.)
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS
Bens Intangíveis
(quando não podem ser tocados)
- Frutos e direitos;
- Marcas e patentes;
- Empresas, softwares;
- Empreendimentos – shopping centers, cinemas, etc.
fc = L / (1+i)n
onde,
Fc – fundo de comércio da empresa avaliando
L – lucro líquido total no ciclo de três anos, imediatamente anteriores
I – taxa trimestral de juros (1,5% a.t.)
n – número de trimestres no ciclo de 03 anos (12)
- Parte 4: Empreendimentos;
Parte 1 a 4: Em vigor
Parte 5 a 7: Em discussão nas comissões da ABNT
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS
7.Aspectos Legais
Lei 5194/1966
Regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro
agrônomo, prevê como atribuições desses profissionais a realização de
avaliações, vistorias, perícias e pareceres
I1 I2
I0
I4 I3
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
PROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS
Método comparativo do custo de reedição de benfeitorias
R$ ?
Avaliando Hipotético
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
PROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS
Método da renda
VL = VV . i
onde,
VL – valor locativo mensal
VV – valor de venda do imóvel
i – taxa mensal de renda
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
PROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS
Método involutivo
X + D + L = VL
X = VL – D – L
onde,
X – valor da gleba bruta
D – despesas de urbanização e comercialização
L – lucro do empreendedor
Vl – valor de venda dos lotes
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
PROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS
Método evolutivo (criado pela NBR 14.653)
VI = (VT + CB) . fc
onde,
VI – valor do imóvel
VT – valor do terreno
CB – custo de reedição das benfeitorias
fc – “vantagem da coisa feita”
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
PROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS
2.Níveis de Rigor (antiga NBR 5676)
Avaliação expedita
Avaliação rigorosa
A seguir são mostradas as tabelas para a opção por tratamento por fatores:
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
PROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS
TABELA DE ENQUADRAMENTO PARA TRATAMENTO POR FATORES
Graus de Fundamentação
Itens a considerar
Item Descrição Grau III Grau II Grau I
1 Caracterização do imóvel Completa quanto a todas Completa quanto aos Adoção de situação
avaliando as variáveis analisadas fatores utilizados no paradigma
tratamento
3 Quantidade mínima de 12 6 3
dados de mercado,
efetivamente utilizados
Graus de Fundamentação
Graus III II I
Pontos mínimos 15 9 6
Graus de Precisão
0 – Introdução
“A NBR 14.653 é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre
avaliação de imóveis urbanos”
1 – Objetivo
- Definição da metodologia básica
- Especificação das avaliações
- Laudos e Pareceres Técnicos
2 – Referências normativas
- Leis e Normas de Referência (exemplo Lei 6766/79)
3 – Definições
- Exemplo:
Variável PROXY:
“Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se
presume guardar com ela relação de pertinência”
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
PROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS
4 – Símbolos e Abreviaturas
6 – Procedimentos de Excelência
- Exemplo:
Competição por preços:
“Evitar a participação em competições que aviltem honorários profissionais”
7 – Atividades básicas
- Exemplos:
Vistoria do bem avaliando
“Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria”
8 – Metodologia aplicável
Os métodos avaliatórios já descritos
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
PROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS
9 – Especificações das avaliações
“As avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão”
- Modalidades
- Uso restrito
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
PROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS
5.Seqüência de avaliação
(a) Vistoria
- exemplos:
aspectos físicos: solo, topografia, etc;
infra-estrutura urbana: sistema viário, energia elétrica, etc;
equipamentos comunitários – transporte coletivo, escolas, etc
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
PROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS
(b) Pesquisa de elementos
N Vpesq Fo Ft Fz Vhom
(R$/m2) (R$/m2)
1 38,89 X X X =
2 45,00 X X X =
3 46,88 X X X =
4 33,33 X X X =
5 24,44 X X X =
6 25,00 X X X =
7 25,00 X X X =
8 35,00 X X X =
9 25,00 X X X =
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
PROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS
N Vpesq Fo Ft Fz Vhom
(R$/m2) (R$/m2)
1 38,89 X 0,90 X 0,91 X 1,00 = 31,85
- Pesquisa de valores;
- Cálculos estatísticos;
- Cálculo das benfeitorias;
- Plantas, mapas e croquis;
- Fotografias;
- Anotação de Responsabilidade Técnica
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
TRATAMENTO ESTATÍSTICO - DESCRITIVO APLICADO À ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES
1.Introdução
3.Medidas de Dispersão
4.Saneamento amostral
Tabela de Chauvenet
n (d/s)crit n (d/s)crit
5 1,65 16 2,16
6 1,73 18 2,20
7 1,80 20 2,24
8 1,86 22 2,28
9 1,92 24 2,31
10 1,96 26 2,35
12 2,03 30 2,39
14 2,10 40 2,50
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
TRATAMENTO ESTATÍSTICO - DESCRITIVO APLICADO À ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES
- Caso contrário, elimina-se aqueles elementos indesejáveis e procede-se
novamente ao cálculo da média, desvio padrão, coeficiente de variação e
novo teste de saneamento
5.Intervalo de confiança
µ = xa ± σ
onde,
µ - média populacional
σ – erro de amostragem
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
TRATAMENTO ESTATÍSTICO - DESCRITIVO APLICADO À ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES
- A fórmula que expressa o erro da amostra é a seguinte:
σ = zc [ s / (n)0,5 ]
onde,
zc – coeficiente de confiança extraído da tabela de áreas delimitadas pela
curva normal reduzida (curva de GAUSS)
6.Distribuição t de Student
σ = tp [ s / (n - 1)0,5 ]
onde,
tp – extraído da tabela de Student partindo-se da confiança desejada e graus
de liberdade n – 1
Exercício
Efetuar o tratamento estatístico descritivo nos dados homogeneizados no exercício
realizado, obtendo:
Amostra nº Valores
homogeneizados
(R$/m2)
1 31,85
2 40,95
3 38,91
4 30,00
5 27,13
6 33,25
7 27,23
8 28,67
9 33,25
a) Amplitude
A = 40,95 – 27,13
A = 13,82
Número de elementos
n=9
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
TRATAMENTO ESTATÍSTICO - DESCRITIVO APLICADO À ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES
Média aritmética calculada
xa = 32,36
Desvio padrão
i xi xi – xa (xi – xa)2
1 27,13 -5,23 27,35
2 27,23 -5,13 26,32
3 28,67 -3,69 13,62
4 30,00 -2,36 5,57
5 31,85 -0,51 0,26
6 33,25 +0,89 0,79
7 33,25 +0,89 0,79
8 38,91 +6,55 42,90
9 40,95 +8,59 73,79
∑ (xi – xa)2 191,39
b) Saneamento amostral
d/s superior:
d/s = l 40,95 – 32,36 l = 1,76
4,89
d/s inferior:
d/s = l 27,13 – 32,36 l = 1,07
4,89
µ = xa ± σ com σ = tp [ s / (n - 1)0,5 ]
limite inferior:
xa - σ = 32,36 – 1,40 . 4,89/(9 - 1) 0,5
xa - σ = 29,94
limite superior:
xa + σ = 32,36 + 1,40 . 4,89/(9 - 1) 0,5
xa + σ = 34,78
O intervalo de confiança é, portanto,
[ 29,94 ____ 34,78 ]
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
TRATAMENTO ESTATÍSTICO - DESCRITIVO APLICADO À ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES
d) Campo de arbítrio da avaliação
1 Caracterização do imóvel Completa quanto a todas Completa quanto aos Adoção de situação
avaliando as variáveis analisadas fatores utilizados no paradigma
tratamento
3 Quantidade mínima de 12 6 3
dados de mercado,
efetivamente utilizados
Pontos mínimos 15 9 6
Itens 1 2 3 4 5 6 Somatório
Pontos Obtidos 2 2 2 2 2 1 10
Pontos mínimos: 9
Embora tenha-se atingido o mínimo de 9 pontos, não foi observada a
obrigatoriedade do item (6) no grau II
Grau de fundamentação alcançado: I
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
TRATAMENTO ESTATÍSTICO - DESCRITIVO APLICADO À ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES
g) Grau de precisão
Amplitude do intervalo de confiança obtido 34,78 – 29,94 = 4,84
(a) Vistoria
PADRÃO
Pintura Tinta Acrílica Tinta PVA (com Tinta PVA (sem Ausência
emassamento) emassamento)
S = Ap + Aq . p
onde,
S – área equivalente de construção
Ap – área construída padrão (privativa)
Aq – área construída de padrão diferente
p – percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de
padrão diferente e o custo estimado para a área padrão sendo que:
CF = CDI . BDI
onde,
CF – custo unitário de construção por m2 de área equivalente
CDI – custo direto
BDI – benefícios e despesas indiretas
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES
Os valores de CDI e BDI são calculados através de:
BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
onde,
CUB – custo unitário básico
OE – orçamento de elevadores
OI – orçamento de instalações especiais
OFe – orçamento das fundações efetivamente utilizadas
OFd – orçamento de fundações diretas geralmente tomado como
0,03 . S . CUB
S – área equivalente global de construção
A – taxa de administração da construtora para a obra
F – custos financeiros durante o período de construção
L – taxa de lucro da construtora
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES
5.Influência do Fator de comercialização
VI = (VT + CB) . fc
onde,
VI – valor total do imóvel
VT – valor do terreno
CB – custo de reedição das benfeitorias
fc – fator de comercialização
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES
7.Cálculo do Fator de comercialização
com,
com,
onde,
ca – coeficiente de atualização de uma série de pagamentos
tr – taxa de renda líquida mensal para o imóvel
i – taxa de juros mensal de mercado
n – prazo em meses de execução da obra para reprodução das benfeitorias
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES
8.Método do Custo de reprodução simplificado
Exercício 1
Elevadores: R$ 250.000,00
Fundações: R$ 270.000,00
Instalações Especiais: R$ 90.000,00
Juros: 18% aa
Prazo de empate de capital: 12 meses
Taxa de administração: 12%
Taxa de lucro da construtora: 15%
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES
RESOLUÇÃO
BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
BDI = (1 + 0,18) . (1 + 0,12) . (1 + 0,15)
BDI = 1,52
VI = (VT + CB) . fc
2.Importância da depreciação
3.Cálculo da depreciação
CASA 60 0,20
APARTAMENTO 50 0,10
SALA 50 0,10
LOJA 60 0,20
GALPÃO 60 0,20
- Um edifício que cessa de prestar serviço, pode ser adquirido por um demolidor
que queira revender seus materiais reaproveitáveis, como portas, janelas,
telhas, aparelhos sanitários, etc
d = 1 – [(1-r) (x/n)]
onde,
d – fator de depreciação
x – idade aparente (anos)
n – vida útil (anos)
r – valor residual
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS
Exemplo de aplicação
Um certo edifício, tendo uma vida útil provável de 50 anos, está atualmente
com 20 anos de uso após sua construção. O valor calculado pelo método do
custo de reprodução é de R$ 900,00/m2. Supondo que no final dos 50 anos
seu valor residual seja 20% do valor inicial, calcular o valor unitário atual do
imóvel.
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS
(b) Método da parábola de KUENTZLE
d = 1 – [(1-r) (x/n)2]
Exemplo de aplicação:
Exemplo de aplicação:
Tabela de HEIDECKE
ESTADO DEPRECIAÇÃO
a) Novo 0,00
b) Entre novo e regular 0,32
c) Regular 2,52
d) Entre regular e reparos simples 8,09
e) Reparos simples 18,10
f) Entre reparos simples e importantes 33,20
g) Reparos importantes 58,60
h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20
i) Sem valor 100,00
da vida útil a b c d e f g h
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 56,6 75,7
Exercício 1
Exercício 2
2.Conceitos básicos
X + D + L = VL
X = VL – D – L
onde,
X – valor da gleba bruta
D – despesas de urbanização e comercialização
L – lucro do empreendedor
Vl – valor de venda dos lotes
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
GLEBAS URBANIZÁVEIS
6.Métodos Simplificados
X = {[ S (1 – K) . q] / (1 + L)} - D
nessas equações:
X – valor da gleba bruta
S – área total da gleba
K – percentual da gleba a ser destinado a áreas institucionais, verdes e
circulação
q – valor médio unitário dos lotes circunvizinhos
L – lucro do empreendedor (para os métodos simplificados, o valor de L deve
entrar na equação pelo decimal correspondente ao percentual de lucro
sobre o valor de vendas dos lotes)
D – despesas de urbanização e comercialização
p – custo unitário médio das obras de urbanização
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
GLEBAS URBANIZÁVEIS
EXERCÍCIO PROPOSTO
AVALIAÇÃO DE GLEBA URBANIZÁVEL
Serviços de urbanização
(módulos de 1.000 m2 – Mensal Revista Construção):
(3) Maia Neto, Francisco - Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais, Editora
Del Rey, Belo Horizonte, 2003
(6) Moreira, Alberto Lélio - Princípio de Engenharia de Avaliações, Editora Pini, São
Paulo, 1994
(7) Abunahman, Sérgio Antônio – Engenharia Legal e de Avaliações, Editora Pini, São
Paulo, 1999
(8) Fiker, José - Avaliação de imóveis urbanos, Editora Pini, São Paulo, 1997