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All content following this page was uploaded by Jorge de Brito on 13 December 2015.
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO
Considera-se hoje que a Manutenção é cada vez mais um elemento decisivo na gestão dos
edifícios e um peso importante em termos das despesas globais ao longo da vida útil dos
edifícios, suas instalações e equipamentos, sendo o único meio para aumentar o tempo de
vida, impedindo o envelhecimento precoce do parque habitacional que culmina em
imprevisíveis derrocadas e perdas de vidas humanas.
Dada a importância da Manutenção na construção civil, é cada vez mais urgente a reformu-
lação das mentalidades e o abandono de acções correctivas de carácter imediato, com a in-
trodução de acções pró-activas e de racional disponibilidade de custos e recursos.
Há muito que países mais desenvolvidos economicamente aplicam metodologias próprias
na área da manutenção em resposta à necessidade de conservação dos edifícios existentes,
construídos na sua maior parte, nos anos 60 e 70, mobilizando meios económicos importan-
tes para o sector da Manutenção e Reabilitação em prejuízo da construção nova. Pelo con-
trário, Portugal ocupa os lugares cimeiros no ranking Europeu em termos de construção de
novos edifícios e o último lugar no sector da manutenção. No entanto, esta situação terá que
mudar em nome da qualidade de vida das populações e sustentabilidade da nossa economia.
É urgente a implementação de adequadas acções de formação / informação que passam
necessariamente pela sensibilização de todos os intervenientes no processo construtivo.
Segundo a metodologia Forrehail [3] e para um custo médio da reabilitação entre 89 e 100
contos/m2, a preços de 1995, o mercado potencial da reabilitação habitacional, a nível do
País, incluindo Lisboa, deverá situar-se entre os 4,65 e os 5,75 mil milhões de contos. Estes
valores são, ainda, coincidentes com as estimativas para 1995 da Fédération Nationale du
Bâtiment (FNB), para o mercado potencial de reabilitação francês, estimado em cerca de 30
mil milhões de contos para o mesmo ano.
Não existe legislação nacional específica para acções de Manutenção, apesar do RGEU e do
DL n.º 555/99, de 16 de Dezembro, imporem a obrigatoriedade de obras de conservação
correntes, de 8 em 8 anos, e estas poderem ser efectuadas, pelos serviços camarários ou
pelos inquilinos (com dedução do valor da renda), obras estas raramente implementadas.
3. GESTÃO DA MANUTENÇÃO
Neste capítulo, com base em estudos publicados desde os anos 70 pela comissão W70
(Facilities Management and Maintenance) do CIB, são focados os aspectos mais
importantes para a definição de uma eficiente e efectiva gestão da manutenção dos edifícios
e respectivas tendências [4].
Os custos iniciais e a rentabilidade do investimento a curto prazo não podem ser, para o
Promotor / Dono da Obra, a única preocupação. Também os projectistas têm uma
importância capital na escolha adequada dos materiais em termos de durabilidade e
funcionalidade, assim como na previsão de acessibilidades, em condições de segurança,
para a execução das operações a implementar durante a vida útil dos edifícios. Estas
considerações devem complementar os manuais de informação do projecto.
Não será demais referir que a importância da manutenção é tanto maior quanto maior for a
dimensão e idade do parque construído, devido ao envelhecimento dos materiais e à
obsolescência funcional face às novas exigências.
O primeiro passo deve ser a implementação de um correcto sistema de dados, a nível nacio-
nal, em que seja possível registar, para além das características dos edifícios, a sua condição
física, nomeadamente, a identificação das patologias comuns e mecanismos de degradação
dos materiais, permitindo assim uma eficiente avaliação com base nas necessidades de manu-
tenção e consequente aplicação e optimização de estratégias. Neste campo, países como o
Reino Unido e a Holanda têm progredido efectuando consecutivas inspecções nacionais,
com o objectivo da melhoria da base de dados, enquanto outros países, como a Grécia, a
Alemanha, a Suécia, a Dinamarca e a Bélgica estão a dar os primeiros passos nesse sentido
[4].
O estado dos edifícios pode ser aferido pela sistemática e periódica inspecção dos seus ele-
mentos constituintes ou por observação em modelos experimentais e analíticos, monitori-
zando o seu desempenho e taxa de deterioração ao longo do tempo, com o objectivo de to-
mada de decisões futuras. Existem vários parâmetros difíceis de quantificar e que influenciam
directamente as operações de manutenção, os quais têm sido objecto de investigação para a
sua conveniente definição: a) vida útil dos elementos; b) sintomas de pré-patologia; c)
níveis de qualidade mínimos exigidos; d) mecanismos de deterioração (figura 2).
A utilização de métodos não objectivos para avaliar a condição dos edifícios origina gastos
excessivos em manutenção devidos à prematura substituição dos elementos. Segundo o
grupo W70 do CIB, juízos subjectivos durante as inspecções levaram, em 1/3 dos casos
avaliados como não reparação, a agravamentos na ordem dos 30% [4]. É consensual que os
custos sobem exponencialmente quando se verificam atrasos na correcção das anomalias.
Salienta-se o caso do “Regulamento Japonês” [8] que consagra uma metodologia desenvol-
vida pelo Architectural Institute of Japan desde o final dos anos 70 e divulgada na Europa
pela sua tradução inglesa, que equaciona aspectos relevantes para o estabelecimento da vida
útil dos edifícios, relacionando-a com a periodicidade das operações de manutenção.
A nível da normativa internacional está a cargo do comité TC59 SC14 (Design life) o
estudo da norma ISO 15686 (Buildings and constructed assets - Service life planning),
sobre os aspectos relacionados com o planeamento da vida útil dos edifícios, dividida pelas
seguintes partes a publicar: Parte 1 - Princípios gerais (ISO/DIS 15686: Part 1: General
principles); Parte 2 - Procedimentos (ISO/DIS 15686: Part 2: Service life prediction
procedures); Parte 3 - Inspecções (ISO/DIS 15686-3: Performance audits and reviews);
Parte 4 - Requisitos dos dados (ISO/AWI 15686-4: Data requirements); Parte 5 -
Estratégias de manutenção e custos do LCC (ISO/AWI 15686-5: Life cycle costing).
Em geral, na maioria dos países, o Orçamento Geral do Estado não contempla as verbas
necessárias a uma adequada manutenção do parque habitacional do sector público. No caso
português, onde o Estado e as Autarquias aparecem como os maiores proprietários, torna-se
importante uma gestão racional e programada dos custos ao longo da vida útil dos edifícios.
Com algumas particularidades, no sector privado repetem-se as dificuldades.
Como índice orientador para Portugal [14], refere-se que, nos primeiros 20 anos de vida útil
de um edifício, se verificam necessidades imediatas de intervenção em dois períodos
distintos, nos primeiros três anos e entre o oitavo e o décimo quinto anos. Os encargos no
primeiro período variam entre 0,3% e 0,8% do valor actual de construção e os encargos no
segundo período situam-se entre 1% e 5% desse valor (num intervalo de confiança de 80%).
O método LCC pode ser utilizado como suporte de decisão logo na fase de projecto, na
escolha da melhor estratégia de conservação do ponto de vista custo - eficácia, possibilitan-
do a análise dos vários cenários de Manutenção.
4.CONCLUSÕES
5. REFERÊNCIAS