Caderno de Orientações Complementares - COC

CADERNO DE ORIENTAÇÕES COMPLEMENTARES (COC) - CIHARPO
Versão 02 – 10/03/2021
OBJETIVO
O objetivo desse documento é complementar as orientações repassadas nos Cadernos de
Orientação Técnica (COT), comunicações e treinamentos online e presenciais.
CONTEÚDO
Objetivo 1
Conteúdo ..................................................................................................................................................................................................... 1
1. ORIENTAÇÕES GERAIS ................................................................................................................................................................... 3
1.1. INFORMATIVOS ANTERIORES ........................................................................................................................................................ 3
1.2. ROTEIRO - PROCEDIMENTOS BÁSICOS........................................................................................................................................... 3
1.3. FUNDAMENTOS PARA ELABORAÇÃO DE PEÇAS TÉCNICAS ............................................................................................................ 4
1.4. VERIFICAÇÃO DE SERVIÇOS / ESPECIFICAÇõES NÃO VISÍVEIS ........................................................................................................ 5
1.5. DÚVIDAS TÉCNICAS ........................................................................................................................................................................ 5
1.6. SOBRE FORMULÁRIOS DE PEÇAS TÉCNICAS................................................................................................................................... 5
1.7. SIGILO DOS SERVIÇOS PRESTADOS ................................................................................................................................................ 6
2. SOBRE AS ESPECIFICAÇÕES MÍNIMAS ............................................................................................................................................ 7
2.1. INTRODUÇÃO – ESPECIFICAÇÕES MÍNIMAS .................................................................................................................................. 7
2.2. SOBRE ENQUADRAMENTO DE IMÓVEIS EM REGRAMENTOS DISTINTOS ...................................................................................... 7
2.3. ÁREA DE SERVIÇO .......................................................................................................................................................................... 8
2.4. AFASTAMENTOS E CóDIGO CIVIL ................................................................................................................................................... 8
2.5. SOBRE LAJE E COBERTURA ............................................................................................................................................................. 9
2.6. CASAS GEMINADAS ........................................................................................................................................................................ 9
2.7. CARACTERIZAÇÃO DE IMÓVEL MULTIFAMILIAR .......................................................................................................................... 10
2.8. SISTEMA CONSTRUTIVO INOVADOR OU NÃO CONVENCIONAL (UH ISOLADA) ........................................................................... 10
2.9. CONTRATO DE CESSÃO DE TECNOLOGIA ..................................................................................................................................... 13
2.10. IMÓVEIS COM TIJOLO À VISTA ..................................................................................................................................................... 13
3. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL (VÁLIDO PARA ATIVIDADE A E B)............................................................................................................ 15
3.1. ROTEIRO – A401 (A413, A414) ..................................................................................................................................................... 15
3.2. PEPT DOCUMENTAL – ATIVIDADES A........................................................................................................................................... 15
3.3. CONTROLE DE PRAZOS – ATIVIDADES A ...................................................................................................................................... 16
3.4. MATRÍCULA ATUALIZADA / CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR ............................................................................................................ 16
3.5. DOCUMENTAÇÃO COMPLEMENTAR – ART/RRT/TRT, DEEC ........................................................................................................ 17
3.6. DEFINIÇÃO DE IMÓVEL NOVO ..................................................................................................................................................... 17
3.7. VALOR DE AVALIAÇÃO ≠ PREÇO................................................................................................................................................... 18
3.8. FUNDAMENTOS DA AVALIAÇÃO .................................................................................................................................................. 18
3.9. VARIÁVEL DEPENDENTE ............................................................................................................................................................... 19
3.10. VARIÁVEIS INDEPENDENTES ........................................................................................................................................................ 19
3.11. ÁREA PRIVATIVA PRINCIPAL......................................................................................................................................................... 20
3.12. ATUALIZAÇÃO DE MODELOS ESTATÍSTICOS................................................................................................................................. 20
Anexos – Página 1 de 35
3.13. DESCONTO DE NEGOCIAÇÃO ....................................................................................................................................................... 21
3.14. VIDA ÚTIL DE IMÓVEIS USADOS................................................................................................................................................... 21
3.15. EXISTÊNCIA DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS ....................................................................................................................................... 21
3.16. REVISÃO DO VALOR DE AVALIAÇÃO ............................................................................................................................................ 21
3.17. ANÁLISE DOCUMENTAL E DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL ............................................................................................................ 22
3.18. IMÓVEIS PASSÍVEIS DE EMBARGO ............................................................................................................................................... 23
3.19. FICHAS DE PESQUISA ................................................................................................................................................................... 24
4. ANÁLISE DE CONSTRUÇÃO – ATIVIDADE B ................................................................................................................................... 25
4.1. INTRODUÇÃO – ANÁLISE DE PROPOSTAS .................................................................................................................................... 25
4.2. ROTEIRO – B401 ........................................................................................................................................................................... 25
4.3. PEPT – ATIVIDADE B ..................................................................................................................................................................... 26
4.4. FUNDAMENTOS DA ANÁLISE ....................................................................................................................................................... 26
4.5. VALOR DE AVALIAÇÃO ≠ VALOR DE ORÇAMENTO + TERRENO .................................................................................................... 27
4.6. ANÁLISE DE ORÇAMENTO ............................................................................................................................................................ 27
4.7. ANÁLISE DE CRONOGRAMA ......................................................................................................................................................... 28
4.8. OBRAS EM PILOTIS ....................................................................................................................................................................... 28
4.9. DEMOLIÇÃO – CONSTRUÇÃO EM TERRENOS C/ EDIFICAÇÕES A DEMOLIR ................................................................................. 28
4.10. REANÁLISE ................................................................................................................................................................................... 29
5. VISTORIAS PARA MEDIÇÃO – ATIV. E ........................................................................................................................................... 30
5.1. ROTEIRO – E401 – PRIMEIRA MEDIçÃO ....................................................................................................................................... 30
5.2. ROTEIRO GERAL – E401 (VÁlIDO PARA QUALQUER MEDIÇÃO) ................................................................................................... 30
5.3. PEPT – ATIVIDADE E401 ............................................................................................................................................................... 31
5.4. ACOMPANHAMENTO DE OBRAS EM VIAS DE CONCLUSÃO (MAIS QUE 95% EXECUTADO) ........................................................ 31
5.5. LOCALIZAÇÃO DA OBRA ............................................................................................................................................................... 32
5.6. SOBRE O PREENCHIMENTO DA PFUI-RAE .................................................................................................................................... 32
5.7. REPROGRAMAÇÃO DE CRONOGRAMA ........................................................................................................................................ 33
5.8. FUNDAMENTOS DO ACOMPANHAMENTO .................................................................................................................................. 33
5.9. OBRAS EM PILOTIS ....................................................................................................................................................................... 33
5.10. EDIFICAÇÕES COM INDÍCIO DE USO MULTIFAMILIAR, MISTO ou COMERCIAL............................................................................ 34
5.11. ALTERAÇÕES DE PROJETO QUE NÃO ENSEJAM REANÁLISE ......................................................................................................... 34
5.12. ALTERAÇÕES DE PROJETO QUE ENSEJAM REANÁLISE ................................................................................................................. 34
5.13. CONSTATAÇÃO DE ERROS DE ANÁLISE ........................................................................................................................................ 35
1. ORIENTAÇÕES GERAIS
1.1. INFORMATIVOS ANTERIORES

Este caderno de orientações tem como objetivo consolidar e complementar todos os
informativos emitidos até esta data.
Estão revogados todos os informativos anteriores sobre os temas abarcados no presente
documento.
Recomendamos LEITURA INTEGRAL deste documento, em virtude da quantidade das
alterações feitas.
Os itens alterados nesta versão encontram-se na cor cinza.
1.2. ROTEIRO - PROCEDIMENTOS BÁSICOS

Os serviços a serem prestados pelas empresas credenciadas são solicitados pelas
unidades CAIXA ou Correspondentes CAIXA Aqui (CCA) a partir da abertura de Ordens de Serviço
(O.S.).
1.2.1.1. As O.S. chegam às empresas credenciadas através do SIOPI e/ou mensagens enviadas
diretamente ao correio eletrônico da empresa credenciada.
1.2.1.2. A empresa credenciada deve consultar diariamente a sua caixa postal eletrônica e,
também, o SIOPI para verificar se há novos serviços para execução.
Observação: Além das O.S., a empresa pode receber outros tipos de solicitações e comunicações
da Contratante sobre demandas em atendimento ou já concluídas, como, por exemplo, pedidos de
esclarecimentos, revisões de peças técnicas ou, até orientações específicas. O não atendimento de
qualquer solicitação ou orientação da Contratante pode ser considerada uma falta contratual e
resultar em sanções administrativas.
1.2.1.3. Em cada convocação, verificar a documentação recebida com tempestividade (no mesmo
dia da convocação), agendar a vistoria o mais rapidamente possível (entrar em contato no mesmo
dia ou, no máximo, no dia seguinte à convocação), realizar o serviço conforme orientações e dentro
do prazo previsto para cada atividade, de acordo com os COT e COC vigentes.
1.2.1.4. Quando verificada a abertura de O.S. via SIOPI com cadastro incorreto de matrícula (ex.:
o número da matrícula no cadastro é diferente do número no documento disponibilizado, ou é o
número do RGI que está equivocado, ou foi cadastrado o box de estacionamento em vez do
apartamento, etc) o serviço não deve ser realizado e deve ser solicitado o cancelamento imediato
desta O.S. à unidade demandante.
A O.S. somente será concluída após upload da peça técnica no SIOPI, inserção/ajustes
dos Dados de Engenharia e finalização no menu Concluir ou, ainda, após o encaminhamento por
e-mail da peça técnica ao demandante para que este a conclua em outro sistema (situação que
ocorre somente para O.S. fora do sistema SIOPI.
1.2.2.1. Todas as peças técnicas apresentadas à CAIXA, em qualquer circunstância, devem ser
digitais (com boa resolução), coloridas, legíveis e devem possuir assinaturas digitais válidas
(certificado digital padrão ICP-Brasil) do responsável técnico (RT) e do representante legal (RL) da
empresa credenciada.
• Caso os RT e RL da empresa ainda não possuam certificados ICP-Brasil, excepcionalmente
as peças técnicas físicas poderão ser digitalizadas (com boa resolução) para
encaminhamento à CAIXA, isto é, deverão ser impressas (em cores), assinadas à caneta
(preferencialmente, da cor azul) e digitalizadas (em cores) por scanner.
ATENÇÃO: informamos que a CAIXA somente aceitará este tipo de entrega, em caráter de
exceção, até 31/04/2021.
1.3. FUNDAMENTOS PARA ELABORAÇÃO DE PEÇAS TÉCNICAS

As peças técnicas emitidas devem possuir completude na descrição do imóvel e informar
os aspectos técnicos envolvidos no desenvolvimento do serviço, inclusive as considerações
realizadas pela empresa.
O relatório fotográfico da peça técnica deve ser adequado e suficiente para caracterizar
o imóvel vistoriado.
Observação: se necessário, orientamos anexar arquivo aos documentos complementares para fiel
caracterização do imóvel e compreensão por parte de quem acessar o laudo/relatório.
1.3.2.1. Deve ser composto por, no mínimo, 12 (doze) fotografias coloridas com boa resolução e
adequadamente legendadas, explicitando claramente a que se refere a foto, com ênfase nos
motivos de negativa.
1.3.2.2. Sugerimos que, durante as vistorias aos imóveis, os senhores registrem mais do que 12
(doze) fotografias em cada trabalho, incluindo nas peças técnicas, no mínimo, as 12 (doze) mais
relevantes.
1.3.2.3. Nos casos de terrenos simples ou imóveis não vistoriados internamente (avaliações por
paradigma ou vistorias infrutíferas), o mínimo é de 6 (seis) fotografias na peça técnica.
Nas peças técnicas de avaliação ou análise (atividades A e B, respectivamente), sempre
registrar: fachada frontal (aparecendo parte dos imóveis vizinhos), logradouro (visão da rua para
ambos os lados com o imóvel também aparecendo nas fotografias), áreas comuns e equipamentos
coletivos (caso de condomínios), pátio dos fundos, fachada dos fundos, fotografias internas de todos
os cômodos aparecendo piso e teto (lembrar das áreas de serviço e outras áreas externas),
patologias/vícios construtivos, placas de identificação dos imóveis, quando possível fotografar
acima do forro (estrutura, reservatório, fiação elétrica), entre outros, a depender de cada situação.
Importante: SEMPRE registrar e incluir na peça técnica o problema (vício construtivo ou construção
em desconformidade com o aprovado ou outra situação) que motive a não aceitação do imóvel
como garantia ou a não liberação de recursos. Esta fotografia deverá ter legenda descritiva clara
sobre o problema e isto deverá constar por escrito em campo adequado da peça técnica.
Assim, quando os senhores retornarem, por ventura, ao mesmo imóvel para verificar se alguma
pendência física foi sanada ou não, deverão fotografar o local onde havia (ou ainda persista) o
problema, indicando descritivamente no campo Informações Complementares qual era o problema
e se este foi ou não resolvido.
Nas peças técnicas de acompanhamento de obra (atividade E), devem constar fotos da
testada do terreno com o logradouro, vista geral da obra, todos os itens mensurados na PFUI-RAE
em questão, glosas realizadas, vistas de serviços com má execução ou suspeitas de
irregularidades, incompatibilidades com projeto ou memorial, entre outras situações.
Ao identificar situação restritiva que impacte no aceite em garantia ou na medição da
obra, isto deverá ser consignado no campo adequado da peça técnica, transcrevendo o item do
checklist, COT, COC, orientação da CIHAR/PO, NBR e/ou legislação que deu origem à questão,
explicando adequadamente o motivo de enquadramento neste item/orientação.
Todos os documentos utilizados para a elaboração do trabalho devem ser relacionados
no campo observações/informações complementares da peça técnica.
As coordenadas geográficas inseridas no laudo de avaliação ou análise devem estar
sobre o imóvel conforme DATUM WGS-84 (utilizado pelo Google Earth).
1.3.7.1. Na necessidade de transformação de coordenadas, sugerimos o endereço
http://www.dpi.inpe.br/calcula/.
1.3.7.2. Nos RAEs (relatórios de acompanhamento da atividade E-401), solicitamos a inclusão
das coordenadas da obra nas observações do relatório.
1.4. VERIFICAÇÃO DE SERVIÇOS / ESPECIFICAÇÕES NÃO VISÍVEIS

Nas vistorias de imóveis NOVOS de tipologia CASA, a confirmação da execução dos itens
ou serviços com verificação impossibilitada será declarada pelo Responsável Técnico da obra na
"Declaração de Execução dos Elementos Construtivos - DEEC". O preenchimento adequado deste
documento será o suficiente para o atendimento das exigências.
1.4.1.1. Caso a tipologia ou produto não preveja a apresentação deste formulário, considerar os
serviços impossibilitados de verificação como executados.
Para imóveis em construção, caso o serviço já tenha sido executado e não seja mais
visível (impermeabilização das fundações, por exemplo), lembramos que o Responsável Técnico
da obra já informou no "Itens Declarados pelo Responsável Técnico" do PFUI-Proponente a
execução destes serviços. Assim, caso não haja indícios de inconformidade, o preenchimento
adequado deste documento será o suficiente para o atendimento da exigência.
Caso haja indícios de irregularidade em serviços não visíveis, poderá ser realizada a
glosa, solicitação de solução dos problemas apontados, ou de complementação documental, a
depender do caso. Não devem ser solicitadas ações destrutivas para a verificação de serviços
encobertos.
No caso de indícios ou identificação de problemas, não devem ser indicadas soluções
técnicas.
1.5. DÚVIDAS TÉCNICAS

Os procedimentos para apoio da CIHAR/PO em dúvidas técnicas foram encaminhados
por comunicado eletrônico no dia 29/01/2021. Para as dúvidas técnicas deve ser utilizado o site
https://tinyurl.com/montaemail, no item GESTÃO TÉCNICA.
1.5.1.1. É responsabilidade da empresa credenciada manter estrita organização dos informes
recebidos, para não utilizar orientações desatualizadas.
Salientamos que a maioria de suas dúvidas podem ser sanadas nos documentos
enviados previamente pela CIHAR/PO (COT, COC e e-mails), assim, antes do envio de consulta à
CIHAR/PO, a empresa credenciada deve verificar os documentos disponíveis.
1.6. SOBRE FORMULÁRIOS DE PEÇAS TÉCNICAS

A empresa credenciada deve utilizar sempre o formulário mais atualizado disponível
(especialmente na emissão dos Relatórios de Acompanhamento – PFUI-RAE). Assim, ao receber
novos formulários, a empresa credenciada deve descartar os antigos, não devendo utilizar-se de
formulários preenchidos por outras empresas em demandas anteriores.
2. SOBRE AS ESPECIFICAÇÕES MÍNIMAS
2.1. INTRODUÇÃO – ESPECIFICAÇÕES MÍNIMAS

Para as propostas habitacionais, a consolidação das especificações mínimas para
construção e aquisição de imóvel pronto (novo e usado) está no arquivo “Resumo das condições
mínimas obrigatórias para aceite do imóvel como garantia de financiamento individual residencial
(CHECKLIST DE ESPECIFICAÇÕES MÍNIMAS)” que acompanha o presente Caderno de
Orientações Complementares. Orientamos sempre utilizar a versão mais atual do Checklist.
2.1.1.1. Para as avaliações de demais imóveis (não referente a financiamento individual
habitacional), orientamos seguir os requisitos mínimos gerais que constam no COT-Avaliações.
2.1.1.2. Mesmo para imóveis residenciais, as orientações deste capítulo são complementares aos
COT. Em todas as atividades, orientamos consultar primeiro os Cadernos de Orientação Técnica
antes da leitura dos itens a seguir.
Quando ocorrer alteração de exigências mínimas, caso não haja determinação da regra
de transição no COT ou orientação específica da CIHAR/PO, seguir itens abaixo:
• Em análises e avaliações, seguir as orientações vigentes da data de abertura da demanda
inicial;
• Obras em execução possuem como referência o regramento vigente na data da análise;
• Caso a nova exigência seja menos restritiva, poderá ser adotada a mais recente.
2.2. SOBRE ENQUADRAMENTO DE IMÓVEIS EM REGRAMENTOS DISTINTOS

No Checklist de especificações mínimas há regramentos exclusivos para cada produto e
fonte de recursos.
A critério de conhecimento, seguem abaixo os tipos de financiamentos imobiliários
ofertados pela CAIXA:
Considerando a diversidade de situações, orientamos que a empresa credenciada

considere sempre a fonte de recurso e programa mais restritivo e verifique todos os critérios.
Caso o imóvel atenda a todos os requisitos de todas as fontes e programas, deverá ser
realizado o aceite em garantia sem qualquer condicional.
Caso o imóvel não atenda às exigências de determinada fonte de recursos (FGTS, por
exemplo) ou condição de financiamento (imóvel novo, por exemplo), deverá ser indicado no laudo
frase específica restringindo o uso do laudo. Verificar exemplos abaixo:
• “O IMÓVEL NÃO PODE SER FINANCIADO COM RECURSOS FGTS, pois...”, relatando
após esta frase o motivo;
• “O IMÓVEL NÃO PODE SER FINANCIADO COMO NOVO, pois...”;
• Ou ainda, “O IMÓVEL SÓ PODE SER FINANCIADO COMO USADO, pois...”;
Sobre as condições mínimas especificas, não havendo outras restrições, orientamos o
aceite em garantia, restringido apenas a fonte de recursos ou condições do imóvel (novo ou usado).
Caso o imóvel não atenda aos requisitos mínimos comuns a todos os produtos, fontes de
recurso ou condições do imóvel, a garantia deve ser negada.
Reforçamos que a verificação da exigência de construtor PJ do ramo da construção civil
é de responsabilidade da unidade demandante (agência ou CCA), assim, orientamos não incluir
manifestação sobre a exigência.
2.3. ÁREA DE SERVIÇO

Área de Serviço é obrigatória para que se garanta funcionalidade à unidade habitacional,
seja nova, usada, FGTS ou SBPE.
A Área de Serviço deve ser, preferencialmente, interna ao imóvel, podendo também ser
aceita na área externa de casas e em terraços de apartamentos.
Caso o condomínio possua Área de Serviço comunitária, esta atende ao requisito.
Em imóveis prontos, quando a Área de Serviço externa não estiver averbada e se possuir
uma metragem construída pequena e padrão diferente da residência, pode ser desconsiderada na
área privativa do imóvel para efeitos de avaliação.
No caso de propostas de construção (Atividade B), a Área de Serviço, mesmo que
externa, deverá estar indicada no projeto.
Verificar o Checklist quanto a dimensões de calçada e cobertura na área de serviço
externa, e necessidade de pontos de água/esgoto.
2.4. AFASTAMENTOS E CÓDIGO CIVIL

Os afastamentos descritos no COT e Código Civil devem ser observados tanto para
loteamentos quanto para condomínios (divisas virtuais – quando não demarcadas).
O ambiente aberto protegido por elemento antidevassa a que se refere o COT pode ser
tanto coberto quanto descoberto.
Não deverão ser aceitas placas de gesso acartonado ou outra solução similarmente
provisória aplicada sobre a janela já executada a fim de regularizar a questão do afastamento. Tal
ação se configura em vício construtivo grave e motivo para a negativa de garantia.
Portas (com exceção de portas-janela) não estão contempladas no Código Civil e,
portanto, não há restrição de abertura das mesmas a menos do que 1,50m da divisa se paralelas
ou 0,75m da divisa se perpendiculares.
2.4.4.1. Todavia, a referida porta deve ter funcionalidade, ou seja, o acesso deve ser possível por
meio de corredor com largura superior ao vão da porta ou, caso a porta abra diretamente para outro
lote, a existência de servidão de passagem averbada na matrícula do lote que cede a passagem.
O imóvel avaliando não deve despejar águas pluviais sobre lotes vizinhos.
Não é impedimento para aceite em garantia quando os imóveis vizinhos estão em
desacordo com o Código Civil (afastamentos e despejo de águas pluviais). Todavia, deverá ser
considerado o aspecto desvalorizante desta situação na avaliação.
Conforme COT, tijolos de vidro ou cobogós não são considerados esquadrias (não devem
ser considerados como ventilação ou iluminação do cômodo), mas sim elementos decorativos.
Deste modo, tais elementos não são abrangidos pelas restrições do Código Civil.
2.5. SOBRE LAJE E COBERTURA

Para origem de recursos FGTS são admitidos elementos estéticos em laje
impermeabilizada (beirais, breezes, etc.) desde que não se configurem em coberturas de ambientes
internos.
As telhas metálicas (telhas galvanizadas) e telhas termoacústicas (telhas sanduíche)
podem ser aceitas em imóveis, desde que acompanhadas de forro de laje.
Sobre telhas asfálticas (sistema Shingle), informamos que estas coberturas poderão ser
aceitas, somente para imóveis financiados com recursos SBPE, desde que atendidos os requisitos
abaixo:
• Forro de laje;
• ART/RRT/TRT com menção ao projeto e execução de cobertura no sistema Shingle;
• Certificado de garantia das telhas de no mínimo 10 anos, fornecido exclusivamente pelo
fabricante/representante do produto. Não será aceita declaração emitida pelo responsável
técnico da obra. Nos casos de proposta de construção, o certificado pode ser apresentado
durante a obra, no momento da execução do telhado.
2.6. CASAS GEMINADAS

Em loteamentos de casas térreas e sobrados (unidades em lotes diferentes), as paredes
de geminação devem ser duplas e devem ser estendidas até ultrapassarem o telhado, realizando o
fechamento do "oitão".
Em condomínios de casas térreas e sobrados, recomenda-se que as paredes de
geminação sejam duplas, sendo admitidas paredes simples desde que comprovado o atendimento
aos requisitos da NBR 15.575 ou que sua espessura seja superior à 19 cm. No caso de condomínio,
não há exigência de transpasse do telhado.
2.7. CARACTERIZAÇÃO DE IMÓVEL MULTIFAMILIAR
Nas atividades de análise e avaliação, a empresa credenciada deve observar se o
imóvel apresenta características compatíveis com a finalidade a ser contratada (usualmente de
imóvel unifamiliar).
2.7.1.1. Não é vedado o aceite em garantia de imóveis comerciais ou mistos (comercial e
residencial). Todavia, o imóvel deve ser descrito no laudo indicando as áreas comerciais e
residenciais.
2.7.1.2. Não é possível a aquisição ou construção de imóvel multifamiliar por meio de
financiamento habitacional. Exemplo: Imóvel de dois pavimentos onde existam duas unidades
habitacionais isoladas sem estar devidamente individualizado.
Os principais exemplos de indícios que podem caracterizar um imóvel como misto,
comercial ou multifamiliar são:
• Compartimentação (projetos em que se verifica facilmente a compartimentação entre áreas
da edificação: portas na entrada e saída de escadas, uma região inteira facilmente isolável
e com acesso externo independente etc.);
• Previsão de cômodos em disposição, formato ou tamanho pouco usual a imóveis
residenciais similares;
• Existência de cômodos sem interligação interna com a unidade;
• Previsão de paredes em dry-wall em pontos específicos do projeto visando a alteração da
funcionalidade daqueles ambientes posteriormente;
• Funcionalidade completa de um pavimento independentemente do outro;
• Área de festas com grandes dimensões, porém sem previsão de espaço para churrasqueira,
pia, etc.;
• Previsão de instalações hidráulicas e hidrossanitárias em ambientes diferentes de
banheiro/lavabo/cozinha/área de serviço;
• Quadros de disjuntores independentes (sugerindo instalações elétricas individualizáveis,
seja no mesmo pavimento ou em pavimentos diferentes);
• Padrão de entrada com mais de um medidor;
• Mais de um hidrômetro ou previsão de instalações hidráulicas individualizáveis;
• Outras situações atípicas.
Caso seja identificado imóvel com os aspectos mencionados acima ou outros que
caracterizem uma destinação divergente da proposta, solicitamos consultar previamente a
CIHAR/PO para que possamos subsidiar a análise.
Importante destacar que características arquitetônicas ou construtivas atípicas
comumente são desvalorizantes, além de influírem na liquidez e absorção pelo mercado. Portanto,
tal situação deverá ser tratada na avaliação, quando for o caso.
2.8. SISTEMA CONSTRUTIVO INOVADOR OU NÃO CONVENCIONAL (UH ISOLADA)

Considera-se, para fins deste regramento, como Sistema Construtivo a maior parte
funcional de uma edificação, sendo o conjunto de elementos e componentes destinados a cumprir
com uma macro função que a define. Pode ser classificado em:
2.8.1.1. Convencional: é aquele que emprega material, componente e/ou processo convencional
ou consagrado já normalizado ou regulado em uma instância pública, seja federal, estadual ou
municipal (restrito à sua jurisdição) ou por órgão normativo.
2.8.1.2. Não-Convencional: sistema construtivo que possui norma brasileira prescritiva, mas não
é usual ou não tem seu uso consagrado no país.
2.8.1.3. Inovador: aquele executado com aperfeiçoamento tecnológico e que representa uma
alternativa à tecnologia convencional, que não seja objeto de norma brasileira prescritiva.
A partir da publicação deste documento, as empresas credenciadas poderão emitir
manifestação conclusiva em seus laudos a respeito do aceite ou da negativa de imóveis em garantia
quando se tratar de sistema construtivo inovador ou não-convencional.
As unidades devem atender às condições mínimas para aceitação de imóvel como
garantia previstas no COT-Avaliações, COT-Análise e Acompanhamento e COC.
2.8.3.1. Se a tecnologia construtiva utilizada possuir DATec válido é possível que o imóvel siga
os preceitos do DATec específico, ainda que porventura este possa estar em desacordo com os
requisitos mínimos CAIXA. Neste caso devem-se atentar aos documentos mínimos exigíveis
constantes no item abaixo.
No caso de financiamento com recursos do FGTS para produção/aquisição de unidades
isoladas novas com uso de sistemas construtivos inovadores, é necessária a comprovação dos
requisitos mínimos de desempenho exigíveis para unidades habitacionais por meio do DATec, com
a apresentação da seguinte documentação:
2.8.4.1. Caso seja constatado que o imóvel possui sistema construtivo inovador, e não haja o
fornecimento preliminar de algum dos documentos complementares da tabela acima, os mesmos
deverão ser solicitados à agência/CCA por meio de PEPT.
2.8.4.2. Os sistemas inovadores que possuem DATec válido podem ser consultados no seguinte
endereço: http://pbqp-h.mdr.gov.br/projetos_sinat.php.
2.8.4.3. Havendo DATec válido, caso o construtor não seja o detentor do sistema, é necessária a
apresentação do contrato de cessão de tecnologia, conforme item 2.9.
No financiamento de produção/aquisição de unidades isoladas novas com recursos do
SBPE e de aquisição de unidade usada com qualquer fonte de recurso, a apresentação de DATec
válido poderá ser dispensada caso sejam atendidas as condicionantes previstas no quadro abaixo:
Caso não exista um DATec emitido ou válido e a proposta se enquadre numa das
soluções previstas no quadro 2 acima é necessário que:
2.8.6.1. Os profissionais responsáveis pelos projetos e pela execução da obra apresentem
declaração de que o imóvel atenderá a Diretriz SiNAT vigente aplicável, se houver. As diretrizes
SiNAT vigentes podem ser consultadas no seguinte endereço: http://pbqp-
h.mdr.gov.br/projetos_sinat.php.
2.8.6.2. A construtora apresente Parecer de APO (Avaliação Pós Ocupação), abrangendo ao
menos 03 unidades isoladas com a mesma tipologia da unidade proposta, localizadas em
projetos/empreendimentos distintos, com resultados que demonstrem de forma clara e objetiva em
sua conclusão que foram executadas conforme previsto nos projetos/DATec/Diretriz e que os
elementos e soluções construtivas aplicadas atenderam aos requisitos mínimos de desempenho
esperados conforme NBR 15.575 no que se refere a segurança estrutural, resistência ao fogo,
estanqueidade, durabilidade, desempenho térmico, desempenho acústico e outros específicos do
sistema, inclusive o de resistência do concreto, quando for o caso.
Propostas para a produção de unidade em sistema Wood Framing sem um DATec válido
só serão aceitas se adotarem as tipologias casa térrea ou sobrado (isoladas ou geminadas). A
aceitação na tipologia apartamento só é possível com DATec válido prevendo essa solução.
Para fins desse regramento, edificações totalmente construídas em madeira são
consideradas como inovadoras. Propostas prevendo o uso de estrutura em madeira conforme NBR
7190 e vedação com soluções convencionais não estão sujeitas as condições constantes neste
item por não serem consideradas inovadoras.
Para produção de unidades em madeira é necessário comprovar a extração de madeira
de floresta com manejo controlado com apresentação do DOF. Caso não sejam utilizadas madeiras
nativas, ou seja, não seja passível a emissão de DOF, deve-se solicitar declaração de não uso de
madeira nativa em nenhuma das etapas construtivas emitida pelo RT da obra.
A produção de unidade isolada em madeira e sistemas de Steel-Framing é restrita as
tipologias de casa térrea ou sobrado. Não serão aceitas propostas com tipologia de unidades
geminadas com Steel-Framing, exceto quando houver DATec válido prevendo essa solução.
Além de toda a documentação acima citada, devem ser apresentados para qualquer fonte
de recursos:
2.8.11.1. Plano de monitoramento da obra (diretrizes para verificação no Anexo I);
2.8.11.2. Compromisso de realização da Avaliação Técnica em Uso, após 24 meses da expedição
do “habite-se”;
Unidades habitacionais em um mesmo local, utilizando o mesmo sistema inovador e que
caracterizem empreendimento conforme orientado no COT, deverão ser objeto de consulta à
CIHAR/PO, para que sejam repassadas as orientações cabíveis.
Lembramos que o sistema construtivo pode influenciar a liquidez e absorção do imóvel
pelo mercado, portanto, a situação deve ser analisada na avaliação quando for o caso.
2.9. CONTRATO DE CESSÃO DE TECNOLOGIA

O detentor de sistema inovador que possua DATec válido pode autorizar que outras
empresas utilizem a sua tecnologia para contratar unidades habitacionais junto à CAIXA. Nesses
casos é necessária a apresentação do contrato que comprove a cessão de tecnologia, que deve
ser assinado pelo detentor do sistema e pelo construtor, e conter necessariamente:
2.9.1.1. Qualificação das partes: contratante e contratada;
2.9.1.2. Objeto do contrato;
2.9.1.3. Condições da cessão da tecnologia contendo, entre outros:
 Obrigação da contratada (detentora dos direitos sobre o sistema) em realizar acompanhamento
periódico nas obras, assumindo a corresponsabilidade técnica pela execução das obras com
emissão de ART/RRT de corresponsabilidade (por obra) assinada por profissional, empregado
registrado do quadro de funcionários da contratada;
 Compromisso, por parte da contratada, de emitir relatórios periódicos sobre o desempenho da
contratante no que diz respeito à qualidade e conformidade da execução do sistema na referida
obra;
 Compromisso, de uma das partes, de contratação de entidade habilitada de terceira parte para
realizar o Controle Tecnológico e o Monitoramento da Obra;
 Compromisso da contratada, em oferecer à contratante, todos os subsídios necessários
à transferência da tecnologia, inclusive com realização de treinamento se for o caso;
 Compromisso da contratada, em fornecer à contratante, manual de procedimentos de execução
do sistema, contendo, em detalhes, todos os serviços e etapas a serem observados;
 Responsabilidade da contratada pelos serviços realizados pela contratante relacionados ao
sistema construtivo inovador, conforme descrito no DATec;
 Responsabilidade da contratada em informar qualquer alteração do sistema na fase de
execução, à CAIXA e à Instituição Técnica Avaliadora (ITA);
 Informação em forma de ciência por parte da contratada, de que eventuais alterações no sistema
inovador na fase de execução, ou qualquer constatação de problemas no sistema, seja durante a
obra ou após a sua conclusão, caso não sejam informadas à CAIXA e à ITA, poderá ter o DATec
suspenso pelo SiNAT;
 Comprovação dos direitos de patente sobre o sistema proposto;
2.10. IMÓVEIS COM TIJOLO À VISTA

Podem ser aceitos em garantia imóveis com tijolo à vista, nos financiamentos SBPE
desde que:
2.10.1.1. Sejam imóveis usados com, no mínimo, 5 anos de uso.
2.10.1.2. Sejam utilizados tijolos maciços adequados para este fim.
2.10.1.3. Seja utilizado selante ou verniz para proteção da alvenaria.
2.10.1.4. O imóvel tenha bom padrão construtivo (no mínimo padrão normal).
2.10.1.5. Não podem existir patologias no imóvel.
Quando todos os itens forem atendidos, solicitamos incluir indicação nas observações do
laudo de que o imóvel somente pode ser financiado com fonte de recursos SBPE.
3. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL (VÁLIDO PARA ATIVIDADE A
E B)
3.1. ROTEIRO – A401 (A413, A414)

Ao receber a convocação da O.S., verificar com tempestividade (no mesmo dia) a
documentação disponível no SIOPI.
Se a documentação estiver correta, proceder o agendamento da vistoria (no mesmo dia
ou, no máximo, no dia seguinte à convocação).
Se a documentação estiver incompleta ou incorreta, registrar PEPT (ver item 3.2 abaixo)
no SIOPI.
3.1.3.1. Mesmo com a documentação incorreta ou incompleta, a vistoria deve ser agendada e
realizada.
O agendamento (contato para marcar dia e horário para a vistoria) deve ser feito no
mesmo dia da CONVOCAÇÃO da O.S. ou, no máximo no dia posterior.
A vistoria (ida do RT da empresa ao imóvel) deverá ocorrer em dia e horário combinados
com o contato presente na O.S., de modo a permitir a conclusão da O.S. no SIOPI em, no máximo,
7 dias corridos a partir da CONVOCAÇÃO da O.S.
Em caso de dificuldade para agendar a vistoria (telefone não atende ou número do celular
está equivocado, por exemplo), orientamos entrar em contato com o demandante (agência ou CCA)
para auxílio no agendamento. Formalizar a solicitação de auxílio em comunicado eletrônico.
Nas situações em que foi registrada PEPT, no iminente encerramento do prazo de 7 dias
corridos da CONVOCAÇÃO da O.S., caso a pendência documental não tenha sido resolvida, o
laudo deverá ser finalizado com a garantia negada e com avaliação realizada, e quando não for
possível avaliá-lo, deverá ser consignado valor zero.
3.1.7.1. Para ser possível finalizar o laudo, a PEPT inserida deve ser “Resolvida” no SIOPI pela
própria empresa credenciada.
Para emissão de um Laudo de Avaliação com negativa de garantia, solicitamos que sejam
verificados TODOS os critérios necessários (documentais e físicos no imóvel) e todas as
pendências sejam apontadas em uma única vez.
O profissional responsável pela vistoria deverá tirar uma “SELFIE” (autorretrato) em frente
ao imóvel e armazená-la para si (nomeando-a com o número da respectiva O.S.), uma vez que
poderá ser solicitada pela CAIXA a qualquer tempo.
3.2. PEPT DOCUMENTAL – ATIVIDADES A

Nos atendimentos que ocorrem pelo SIOPI, a solicitação de documentação complementar
deve ser feita utilizando o menu PEPT na tela da demanda no SIOPI.
3.2.1.1. Caso a demanda tenha sido solicitada em sistema diferente do SIOPI, utilizar o formulário
PEPT, anexo ao COT-Avaliações, e enviar por comunicação eletrônica ao demandante.
Nos atendimentos para avaliação de imóvel pronto, quando necessário, orientamos até
um registro de PEPT para cada Ordem de Serviço e somente por pendência documental (não há
previsão de PEPT para problemas no imóvel neste tipo de atividade).
3.2.2.1. Assim, antes da vistoria, orientamos verificar se há alguma pendência documental que
possa prejudicar o aceite do imóvel (falta de documento, incompatibilidade entre documentos,
documento incompleto, documento ilegível, documento de outro imóvel, etc.).
3.2.2.2. Esclarecimentos adicionais para abertura de PEPT no SIOPI podem ser consultados no
tutorial PEPT disponível no SIMIL (Manual do Usuário).
3.2.2.3. Caso não haja solução das pendências, proceder conforme item 3.1.7.
3.2.2.4. Quando recebido o retorno do demandante nas solicitações da PEPT via SIOPI,
independente da suficiência das correções, a empresa credenciada deve acionar o menu
“VALIDAR” e indicar que a PEPT foi “resolvida”.
3.2.2.5. A manifestação que a PEPT foi resolvida não significa que os documentos atenderam a
pendência. A suficiência das correções será manifestada no Laudo emitido pela empresa.
Detalhar da melhor forma possível a PEPT no menu observações, levando em
consideração as restrições de caracteres (952) do campo. Não inserir somente observações como
“enviada por e-mail”, sem minimamente descrever quais são as pendências, mesmo que estas
sejam enviadas posteriormente via e-mail para agência ou cliente devido à grande quantidade de
pendências. Segue abaixo exemplo de texto quando a pendência for muito extensa e não couber
nos 952 caracteres:
“Pendencias nas incidências do orçamento (fundações, revestimento, hidráulico), no valor total do
orçamento (15% acima do SINAPI) e nas especificações mínimas do projeto (falta forro de laje,
ausência de impermeabilizações, dentre outros). PEPT completa enviada por e-mail.”
3.3. CONTROLE DE PRAZOS – ATIVIDADES A

O prazo máximo para conclusão dos Laudos de Avaliação é de 7 dias corridos, contados
a partir da CONVOCAÇÃO da Ordem de Serviço, e os atendimentos devem estar concluídos no
SIOPI dentro deste prazo.
3.3.1.1. Em caso de falhas ou lentidão crítica dos sistemas, orientamos salvar as telas que
demonstrem o ocorrido (utilizar a função print-screen) e mantê-las caso haja eventual
questionamento da CAIXA.
• Falhas nos sistemas CAIXA não são justificativas caso o preenchimento do laudo tenha sido
deixado para o final do prazo de 7 dias corridos;
• Havendo dúvida técnica encaminhada à CIHARPO, o prazo decorrido até a resposta da
dúvida não será descontado do prazo para conclusão da O.S. Destacamos, porém, que a
empresa não será penalizada em caso de dúvida grave sem resposta dentro do prazo de
conclusão da OS.
O descumprimento destas orientações será tratado conforme previsto no Edital de
Credenciamento e Contrato de Prestação de Serviços.
3.4. MATRÍCULA ATUALIZADA / CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR

Para as avaliações e análises de Engenharia, uma matrícula passível de ser recebida,
analisada e aceita pela empresa credenciada é aquela que, independente da data de emissão da
certidão desta matrícula, contenha as informações físicas necessárias para a caracterização do
imóvel em questão, isto é, o que estiver averbado/registrado na matrícula deve ser compatível com
o imóvel existente verificado na vistoria.
3.4.1.1. Quando houver áreas não averbadas na matrícula, devem ser verificados os
condicionantes descritos no COT-Avaliações, bem como eventuais informações prestadas pela
unidade demandante.
A matrícula deve ser, no mínimo, COMPLETA e LEGÍVEL, mesmo que a data de emissão
da certidão desta matrícula não seja atualizada (mais de 30 dias).
3.4.2.1. Completa = todas as páginas, sem cortes significativos que atrapalhem sua análise;
3.4.2.2. Legível = passível de ser examinada sem quaisquer dificuldades.
Caso a emissão da matrícula não seja atualizada (30 dias ou menos), recomendamos a
adoção da seguinte observação: “A cópia apresentada no SIOPI do documento da matrícula do
imóvel não está válida (autenticação em xx/xx/xxxx). Se no decorrer do processo de contratação da
operação for solicitada cópia atualizada da matrícula, e, constado novos registros/averbações, o
documento deverá sofrer nova análise técnica, podendo requerer novo processo de avaliação.”
Informamos que a certidão atualizada da matrícula (30 dias ou menos) será solicitada ao
cliente pela unidade demandante (CCA ou Agência) e será verificada pela área de Conformidade
da CAIXA antes da efetiva contratação do financiamento.
3.5. DOCUMENTAÇÃO COMPLEMENTAR – ART/RRT/TRT, DEEC

Na aquisição de imóvel novo, é necessária a apresentação de ART/RRT/TRT de projeto
legal e execução de obra.
A Declaração de Execução de Elementos Construtivos (DEEC) é documento exigido
apenas para aquisição de CASA NOVA.
A documentação deverá ser analisada juntamente com a matrícula e restante da
proposta, verificando-se seu completo preenchimento, assinatura pelo responsável técnico e cliente
e compatibilidade entre as peças.
3.5.3.1. Caso os documentos complementares apresentados estejam conformes, descrever no
campo Informações Complementares quando apartamento, “As ART/RRT/TRT de projeto e
execução de obra apresentadas estão conformes”, ou, quando casa, “As ART/RRT/TRT de projeto
e execução de obra e a DEEC apresentadas estão conformes”.
3.5.3.2. Se estes documentos não forem apresentados ou não estiverem conformes, abrir PEPT
o mais rapidamente possível (ver item 3.2) e, em caso de não atendimento até o limite do prazo da
O.S., manifestar negativa de aceite do imóvel como garantia, descrevendo os motivos no campo
Informações Complementares.
3.6. DEFINIÇÃO DE IMÓVEL NOVO

Para fins de solicitação dos documentos mínimos exigíveis, enquadra-se como imóvel
novo aquele:
• Com até 180 dias da data de emissão do “habite-se” ou documento equivalente, expedido
por órgão municipal competente;
• Que tenha ultrapassado 180 dias da data de emissão do “habite-se”, mas não tenha sido
habitado ou alienado.
Considerar a classificação acima para solicitação dos documentos mínimos exigíveis.
Há, ainda, outras duas possibilidades que enquadram o imóvel como novo, porém estas
ocorrem pouco frequentemente:
3.6.3.1. Imóvel que tenha ultrapassado 180 dias da data de emissão do “habite-se” e esteja ou
tenha sido habitado pelo proponente que será o primeiro comprado do imóvel, comprovado pela
vistoria e/ou documentação (conta de luz, telefone, etc.).
3.6.3.2. Imóvel que tenha ultrapassado 180 dias da data de emissão do “habite-se” e tenha sido
alienado ao vendedor do terreno do empreendimento que o recebeu como dação em pagamento.
3.7. VALOR DE AVALIAÇÃO ≠ PREÇO

A avaliação do imóvel deve ser realizada conforme a NBR 14.653 e tem como finalidade
a qualificação da garantia. A avaliação deve utilizar o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, e caso necessária a adoção de metodologia diferente (evolutivo, por exemplo), esta
somente poderá ser feita com autorização prévia da CIHAR/PO.
Não devem ser consideradas informações sobre o valor pago pelo proponente no imóvel
para ajuste da avaliação, pois, para fins de garantia, se o imóvel foi adquirido em valor inferior ou
superior ao mercado, tal questão é irrelevante. O valor da garantia deve refletir seu valor de mercado
em condições normais de negociação.
Não devem ser consideradas opiniões de valor (por exemplo, de corretores ou loteadores)
como justificativas para adequação do valor de avaliação.
3.8. FUNDAMENTOS DA AVALIAÇÃO

Caso seja verificada, em vistoria ou na documentação, situação que impacte na avaliação
do imóvel, mesmo que não esteja contemplada nas variáveis da modelagem, esta situação deverá
ser explicitada no laudo, juntamente com fotos que a ilustrem e com descrição das medidas tomadas
na valoração do imóvel para a consideração do fato.
Todos os laudos devem ser elaborados no SIMIL e devem ser completos e possuir todas
as informações e dados possíveis que a empresa credenciada tiver condições de verificar com base
na documentação e na vistoria ao imóvel e seu entorno, como fração ideal, características do imóvel,
do empreendimento e de seu entorno, aspectos valorizantes/desvalorizantes, patologias e vícios de
construção, compartimentação do imóvel etc.
As considerações realizadas pela empresa credenciada devem ser bem descritas no
Laudo de Avaliação, como, por exemplo:
• Justificativa para a utilização do campo de arbítrio (devidamente embasada, nos termos da
NBR 14.653).
• Justificativa para a não apropriação dos efeitos de Oferta e Transação em modelos
compostos majoritariamente por dados de Oferta;
• Os exemplos acima não esgotam as possibilidades, visto que toda consideração ou situação
diferenciada deve ter seu tratamento descrito no laudo para que o trabalho técnico esteja
devidamente fundamentado.
A avaliação de imóvel com área parcialmente não averbada tem tratamento específico
apontado pelo COT-Avaliações e o Laudo de Avaliação deve obrigatoriamente apresentar
manifestação sobre esta área (possibilidade de averbação/regularização e situação de vinculação
estrutural).
• Deverá ser informada ainda a forma de levantamento desta área não averbada (visual,
imagens de satélite, projeto, croqui, IPTU, entre outros);
• Caso solicitado formalmente pela Unidade Demandante, a avaliação poderá ser feita
somente sobre a área averbada em matrícula, sendo necessário descrever esta situação no
campo Informações Complementares, não esquecendo de informar o quantitativo de área
não averbada no campo específico para isto.
A equação de regressão e os parâmetros do avaliando atribuídos a cada variável devem
estar informados no campo Informações complementares do Laudo de Avaliação.
Quando utilizados os programas SISREN ou SISREG, o arquivo do modelo estatístico
deve ser obrigatoriamente incluído nos anexos do Laudo de Avaliação e Análise do SIMIL e, para
os demais programas de regressão, deve-se obrigatoriamente incluir o relatório completo dos
resultados estatísticos (com planilha amostral) em formato de planilha eletrônica editável, também
nos anexos da peça técnica no SIMIL.
3.8.6.1. Nas avaliações do tipo A-414, a planilha de subsídios fornecida pela CAIXA preenchida
pela empresa credenciada deve ser obrigatoriamente incluída nos anexos do Laudo de Avalição no
SIMIL.
3.8.6.2. Além das informações da modelagem, toda a documentação utilizada para a elaboração
do trabalho (matrícula, ART/RRT/TRT, DEEC, laudos anteriores no caso de imóveis adjudicados,
entre outros) deve ser incluída nos anexos do Laudo de Avaliação no SIMIL.
As informações da data de coleta e do evento (oferta e transação) devem estar
disponíveis no modelo estatístico. As informações Data e Evento devem, de preferência, ser
informadas para cada dado coletado (mesmo que em variáveis desativadas), podendo ainda ser
especificadas em campos apropriados.
Os dados do modelo devem ser adequadamente descritos e referenciados, ou seja,
devem possuir endereço completo (com numeração predial, bloco e número da unidade) e
identificação da fonte (com forma de contato, sendo telefone, e-mail ou link do anúncio).
• Na ausência de numeração predial, é admitida a utilização de coordenadas ou demais
referências que identifiquem inequivocamente a localização do dado.
3.9. VARIÁVEL DEPENDENTE

As avaliações de imóveis realizadas no âmbito da CAIXA devem utilizar como variável
dependente o Valor Unitário (R$/m²), ou seja, para terrenos e unidades isoladas (valor total/área
total) e imóveis construídos em condomínio (valor total/área privativa principal).
Em casos específicos, pode ser admitida a utilização do Valor Total do imóvel, entretanto,
os parâmetros da CIHARPO para análise destas modelagens estatísticas serão mais restritivos.
Recomendamos evitar o uso do Valor Total como variável dependente.
3.10. VARIÁVEIS INDEPENDENTES

Os modelos estatísticos devem ser refinados conforme o porte da cidade e quantidade
de dados disponíveis, ou seja, quanto maior o mercado em análise, mais detalhada deve ser a
modelagem.
A empresa credenciada deve compreender o mercado no qual se habilitou a atuar, para
tanto, deve aprofundar estudos de mercado (modelos estatísticos) a partir de amostra e variáveis
representativas. O modelo deve conter as variáveis relevantes que diferenciam os elementos
amostrais (por exemplo, variável elevador quando a amostra contemple apartamentos em prédios
com ou sem o equipamento).
3.10.2.1. A ausência de variáveis que distinguem os elementos amostrais em cidades onde é
verificado a influência dessas variáveis, pode ser considerado inadequação do modelo estatístico.
3.10.2.2. Todas as variáveis do modelo, inclusive as não utilizadas, devem estar adequadamente
descritas no arquivo do modelo estatístico, ou seja, devem conter descrição suficiente para o
entendimento de outro profissional. Atentar para as exigências do item A.6 da NBR 14.653-2.
• Salientamos que, caso a variável seja apropriada em classes (código alocado, código
ajustado, dicotômica isolada, proxy), a descrição de cada uma delas baseada em critério
objetivo é essencial ao entendimento da variável. Por exemplo, não é aceitável classificar a
variável Localização como Boa - 1; Não merece destaque - 2; Ruim - 3.
3.11. ÁREA PRIVATIVA PRINCIPAL

Baseado no cálculo da NBR 12.721, para a área total construída (que pode considerar a
inclusão de áreas descobertas tais como quadras esportivas, playground etc.), utilizar
preferencialmente a variável “área construída privativa principal coberta” ao invés de “área total
construída”.
Todas as variáveis quantitativas e qualitativas, referentes às características intrínsecas e
extrínsecas do avaliando, importantes na formação do valor de avaliação deverão estar presentes
no modelo, portanto a utilização da área total não substitui as variáveis referentes à equipamentos
condominiais (garagens, piscina, salões de festas, etc.).
3.12. ATUALIZAÇÃO DE MODELOS ESTATÍSTICOS

Conforme item 8.2.1.3.2 da NBR 14.653-2, o avaliador deve considerar “coleta dados e
informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas,
contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais características econômicas,
físicas e de localização.”.
Deste modo, exige-se que os dados do modelo estejam atualizados e sejam
representativos do comportamento do mercado na data que se deseja avaliar. É imperativo que seja
informada a data de coleta dos dados no modelo de regressão.
3.12.2.1. Tal questão não veda a utilização de variável “data” para apropriação da variação
temporal do valor dos imóveis.
3.12.2.2. Todavia a amostra deve sempre ser complementada com nova coleta representativa (não
tendenciosa, aleatória, etc.) contemporânea à avaliação, pois estatisticamente não se pode afirmar
que o comportamento do modelo representa adequadamente o mercado atual sem utilizar dados
atuais.
Entende-se apropriada a atualização do modelo estatístico a cada 6 meses.
Sobre a concepção da variável “data”, deve ser dada atenção especial para eventos
pontuais relevantes para o comportamento do mercado quando englobados na série histórica,
como: alterações dos valores de faixa de enquadramento; crises setoriais; criação de elementos
valorizantes ou desvalorizantes na região estudada (exemplo: abertura de uma indústria em cidade
pequena, aquecendo o mercado), entre outras situações.
3.12.4.1. A existência destes eventos na série histórica distorce o comportamento da variável “data”
e não é aconselhável. Aconselha-se a desconsideração de dados anteriores a estes eventos ou a
readequação da variável para consideração pontual do evento.
3.13. DESCONTO DE NEGOCIAÇÃO
Salvo em condições não usuais de mercado, deve-se sempre considerar o desconto de
negociação para apropriar a diferença entre Oferta e Transação, seja por meio de variável
específica ou campo de arbítrio.
Caso a existência de outro fator valorizante suprima o desconto, tal situação deverá ser
devidamente explicitada nas observações do laudo. Por exemplo: “Apesar dos dados utilizados no
modelo serem em sua maioria de Oferta, dada a existência do aspecto valorizante X no imóvel (não
apropriado pelas variáveis) não foi procedido desconto, sendo utilizada a tendência central”.
3.14. VIDA ÚTIL DE IMÓVEIS USADOS

Caso a vida útil estimada do imóvel avaliando seja inferior a 30 anos, a empresa
credenciada deve indicar o fato no campo Informações Complementares do Laudo de Avaliação.
Esta característica deve ser estimada com base no método construtivo, idade aparente e
conservação do imóvel.
3.15. EXISTÊNCIA DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS

No caso de observância de vícios construtivos graves no avaliando, como por exemplo,
umidade ascendente ou problemas estruturais, a garantia deve ser negada.
No campo Informações Complementares do Laudo de Avaliação, deverá ser:
3.15.2.1. Especificado o vício construtivo observado e em quais ambientes ele ocorre;
3.15.2.2. Solicitada a apresentação dos documentos abaixo listados, para uma possível reversão
da negativa em garantia, após obra de recuperação acompanhada por responsável técnico
(arquiteto, engenheiro civil ou técnico em edificações [este não pode responsabilizar-se por
recuperações que envolvam estruturas]):
• ART/RRT/TRT da Execução da recuperação (não pode ser referente a apenas laudo
técnico);
• Atestado de garantia de 5 anos por esta recuperação, devidamente assinado pelo
Responsável Técnico e pelo vendedor, com ambas as assinaturas reconhecidas em
cartório.”
Deverão ser incluídas fotos no laudo ilustrando os vícios construtivos identificados com
legendas apropriadas para o pleno entendimento da situação.
3.16. REVISÃO DO VALOR DE AVALIAÇÃO

Nas Ordens de Serviço convocadas no SIOPI, a solicitação de revisão de valor de
avaliação é feita através do menu Revisão de Laudo na tela da Ordem de Serviço.
A documentação mínima para pedidos de revisão de avaliação é:
3.16.2.1. MO 27402 devidamente preenchido pelo proponente com todas as assinaturas nos
campos adequados, descrevendo detalhadamente os motivos para que se revise o valor de
avaliação, inclusive com indicação do valor pretendido pelo proponente.
3.16.2.2. Subsídios técnicos que justifiquem o valor pretendido. Podem ser considerados subsídios
ofertas em imobiliárias (distintas) de imóveis similares (arquivos ou links), contratos de compra e
venda de imóveis similares, dentre outros, desde que embasem e sustentem o valor pretendido.
3.16.2.3. Caso a documentação acima não esteja disponibilizada no SIOPI, total ou parcialmente,
a empresa credenciada deverá solicitar que o demandante a inclua no SIOPI, como arquivo do tipo
"Outros".
Na conclusão da revisão, a empresa credenciada deverá inserir a resposta de sua análise
devidamente justificada em caso de discordância ou providenciar a substituição de seu laudo inicial,
em caso de concordância.
3.16.3.1. Não são aceitas como justificativas pelas empresas credenciadas simples respostas
como “Inconforme” ou “Não aceito”. A não concordância com a revisão do valor de avaliação deverá
ser devidamente explicada pela empresa credenciada.
Para o caso de dúvidas quanto ao funcionamento do botão Revisão de Laudo, verificar o
“Informativo: 0005/2020 - REVISÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO”, que se encontra na tela inicial
do SIOPI, em “ACESSO RÁPIDO”, “Informativos”, “Consultar”, Gestor: GEHPA.
Nos casos em que a Ordem de Serviço não estiver disponível no SIOPI, o pedido de
revisão da avaliação ser encaminhado ao correio eletrônico da empresa.
Pedidos que simplesmente informam que o valor avaliado não foi o valor pago pelo imóvel
devem ser negados por falta de fundamentação.
Independentemente da justificativa apresentada pelo cliente, o credenciado deve revisar
seu trabalho quanto à projeção das variáveis, uso do campo de arbítrio, preenchimento da planilha
de subsídios da CAIXA (para O.S. A-414) etc. de forma que se assegure da inexistência de erro.
O cliente deverá apresentar os subsídios técnicos, porém o credenciado não deve se
basear exclusivamente nestes subsídios para acatar ou retificar seu valor.
Caso o credenciado julgar necessário (eventualmente motivado pela justificativa do
cliente), pode averiguar o mercado em busca de dados para confirmar ou refutar o valor pleiteado.
Não devem ser aceitos como fundamentação do pedido de revisão outros Laudos de
Avaliação (principalmente aqueles emitidos para a CAIXA), opiniões pessoais de valor ou opiniões
de valor por imobiliárias ou corretores de imóveis.
3.17. ANÁLISE DOCUMENTAL E DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

Embora as observações in loco sejam feitas sem instrumentos de medição, é
indispensável que a empresa credenciada tenha convicção na localização do imóvel.
A NBR 14653 orienta sobre a relevância da correta identificação do imóvel:
• item 7.2 Legislação a consultar – “Recomenda-se consultar as legislações municipal,
estadual e federal, bem como examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo
ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imóvel”;
• item 7.3.1 Caracterização da região – “Deve-se confrontar a ocupação existente com as leis
de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de
modificação a curto e médio prazos;
• item 7.3.2 Caracterização do terreno – “Verificar restrições físicas e legais ao aproveitamento
e sub ou superaproveitamento”.
O imóvel deve ser passível de localização exclusivamente por meio de documentação,
podendo ser pela matrícula (número predial, distância à esquina, coordenada georreferenciada) ou
documento legal complementar (planta de situação aprovada, projeto do loteamento, declaração da
prefeitura informando a localização). Todos os documentos utilizados na localização e avaliação do
imóvel devem estar incluídos no SIOPI e nos anexos do Laudo no SIMIL.
3.17.3.1. Quando a única informação de localização for o número predial deve-se atentar para
alguns fatores. Unidades em prédios usados em regiões bem consolidadas, e sem indícios de
irregularidades na localização, podem ter o quesito localização acatado somente pela numeração
predial. Em contrapartida, casas térreas ou sobrados, principalmente em loteamentos novos, devem
ter a sua localização confirmada com mais alguma informação, seja a distância à esquina ou planta
do loteamento indicando o local do lote.
3.17.3.2. Para a localização do imóvel (apartamento e bloco) dentro do condomínio deve-se atentar
para a existência de identificação do bloco e do apartamento para sua localização, quando não
houver detalhamento de sua localização dentro da planta na matrícula. É fundamental a formação
de convicção da localização do imóvel, e em havendo indícios de irregularidades deve-se solicitar
documentação complementar. Ademais, nestes casos solicitamos a inserção de foto das placas de
identificação no relatório fotográfico do SIMIL.
3.17.3.3. Para condomínios de casas, em que não houver o detalhamento em matrícula da
localização do imóvel dentro do terreno do empreendimento, deve ser solicitada complementação
documental (projeto aprovado do condomínio) por meio de PEPT, para correta localização do
imóvel, não sendo suficiente somente descrições como “casa 1”. Lembramos que toda
documentação complementar deve ser inserida como anexo do SIMIL e estar presente no SIOPI.
A indicação da localização do imóvel pelas pessoas que acompanham a vistoria (cliente,
proprietário, responsável técnico, corretor de imóveis etc.) não deve ser tomada como verdade
absoluta.
A não localização do imóvel por meio da matrícula resulta na emissão de PEPT e, em
caso de não esclarecimento na documentação complementar, orientamos manifestação negativa
de aceite do imóvel como garantia.
3.18. IMÓVEIS PASSÍVEIS DE EMBARGO

Conforme item 3.2.12.2 do COT – Avaliações:
“Não pode o imóvel ser aceito como garantia se possuir área construída não averbada que, pelas
suas especificidades, sujeite o imóvel a uma intervenção, autuação ou embargo, principalmente
pela administração condominial ou pelo poder público, de acordo com legislação local ou federal”
Deve-se considerar a dificuldade da correção e/ou demolição da área passível de
embargo, ou até, a eventual possibilidade de que a eventual alteração resulte em não habitabilidade
e insalubridade no imóvel.
Seguem abaixo alguns exemplos:
3.18.3.1. A existência de uma calçada que aumenta a área impermeabilizada no terreno não enseja
a negativa do imóvel em garantia, uma vez que sua demolição é bastante simples;
3.18.3.2. A presença de pergolados, construídos sobre os recuos obrigatórios dos imóveis, não
ensejam a negativa do imóvel em garantia, uma vez que sua demolição é bastante simples;
3.18.3.3. A existência de ambientes principais em condições restritivas no imóvel que impactem
em sua habitabilidade, apontam para uma provável negativa do imóvel em garantia;
3.18.3.4. Acréscimos de áreas sobre recuos de ajardinamento ou em áreas condominiais que
contenham vinculação estrutural à parte principal do imóvel são motivos para que segue o imóvel
como garantia.
Os custos com as eventuais demolições devem ser descontados do valor de avaliação
do imóvel.
3.19. FICHAS DE PESQUISA

A partir do mês de janeiro/2021, em toda a região da CIHAR/PO, a cada atividade A-401
(A-413 e A-414) realizada pela empresa credenciada, deverá ser incluído no SIMIL, no mínimo, um
dado de mercado de mesma tipologia e mesmo município que o imóvel avaliado, utilizando a opção
Ficha de Pesquisa.
3.19.1.1. Poderá ser cadastrado como ficha de pesquisa o imóvel avaliado, desde que a informação
do preço seja obtida por outra fonte que não os envolvidos na operação CAIXA.
As fichas deverão ser incluídas e finalizadas no sistema no mesmo mês da finalização da
O.S., pois a verificação da inclusão das fichas de pesquisa por cada empresa será mensal, tendo
como referência a data de finalização da O.S. e data de finalização da Ficha de Pesquisa no
sistema.
Os dados cadastrados pelas empresas serão compartilhados, trimestralmente, com as
empresas que contribuíram no período.
É fundamental que seja realizado o preenchimento correto de todas as informações do
imóvel na Ficha de Pesquisa, para que o banco de dados gerado ao longo deste trabalho possua
qualidade e coerência.
O não fornecimento das Fichas de Pesquisa no formato e quantidade definidos pela
CIHAR/PO poderá ensejar em Erro Técnico dentro do estabelecido no Edital de Credenciamento
(EF1 - Não observar as orientações estabelecidas no COT)
Esclarecimentos adicionais devem ser reportados à ciharpo02@caixa.gov.br tendo
como Assunto/Título – BANCO DE DADOS SIMIL.
4. ANÁLISE DE CONSTRUÇÃO – ATIVIDADE B
4.1. INTRODUÇÃO – ANÁLISE DE PROPOSTAS

Uma vez que análises de propostas de financiamento (atividades do grupo B) também
englobam a avaliação de imóveis, informamos que toda orientação disponível no item 3 acima é
válida também para as atividades de análise, sendo inclusive pré-requisito para a leitura desta
seção.
4.2. ROTEIRO – B401

Antes do início do roteiro, cabe salientar que o COT-Pessoa Física já é formatado como
um passo a passo, contendo diversas questões técnicas que devem ser consideradas no serviço.
Este item tem a função apenas de resumir os procedimentos operacionais do serviço, facilitando
sua compreensão. Segue abaixo:
Ao receber a convocação da Ordem de Serviço, verificar com tempestividade (no mesmo
dia) a documentação disponível no SIOPI.
Se a documentação estiver correta, proceder o agendamento da vistoria (no mesmo dia
ou, no máximo, no dia seguinte à convocação);
4.2.3.1. Se a documentação estiver incompleta ou incorreta, registrar PEPT documental no SIOPI
conforme item 4.3 abaixo;
A vistoria (ida do RT da empresa ao imóvel) deverá ocorrer em dia e horário combinados
com o contato presente na O.S., de modo a permitir a manifestação da empresa no SIOPI em, no
máximo, 7 dias corridos a partir da CONVOCAÇÃO da O.S., seja por meio da emissão do Laudo de
Análise (caso toda a documentação esteja completa, coerente e coordenada entre si) ou através de
PEPT (item 4.3).
equivocado, por exemplo), orientamos entrar em contato com o demandante (agência ou CCA) para
auxílio no agendamento. Formalizar a solicitação de auxílio em comunicado eletrônico.
Após a vistoria, realizar a análise técnica e documental conforme COT e orientações
complementares da CIHAR/PO constantes neste documento.
4.2.6.1. Havendo pendências de ordem técnica, incompatibilidade entre as peças técnicas ou
outro erro que impeça o aceite em garantia, deverá ser emitida PEPT conforme item 4.3.
4.2.6.2. O atendimento de uma eventual PEPT documental somente se dará por meio da inclusão
no SIOPI dos documentos pendentes e/ou ajustados, não sendo aceitos estes por e-mail ou em
meio físico.
4.2.6.3. Assim, para a conclusão da análise e da O.S., todos os documentos utilizados como base
para a elaboração do laudo de análise deverão estar disponíveis em sua versão definitiva no SIOPI.
O atendimento não deve ser finalizado como viável, antes da inserção de toda a documentação no
SIOPI..
O Laudo de Análise deve ser emitido no SIMIL, solicitamos que sejam verificados TODOS
os critérios necessários, de modo que, havendo negativa de garantia, todas as pendências sejam
apontadas em uma única vez.
Considerando que o Laudo de Análise é subsídio de contratação para a Unidade
Demandante, nas observações não devem ser incluídas orientações técnicas dirigidas ao
proponente ou Responsável Técnico da obra ou condicionantes para o aceite em garantia (por
exemplo, é obrigatória execução de calçada periférica). Todas as exigências devem ser verificadas
na proposta do cliente e, se necessário, solicitar durante a análise, a complementação do PFUI-
Proponente e/ou projeto através de PEPT (item 4.3).
Nas observações do Laudo de Análise incluir apenas as informações pertinentes ao
trabalho realizado e eventuais documentos excepcionados para a primeira liberação (exemplos:
projeto aprovado, alvará, ART/RRT/TRT execução).
O profissional responsável pela vistoria deverá tirar uma “selfie” (autorretrato) em frente
ao imóvel e armazená-la para si, nomeando-a com o número da respectiva O.S., uma vez que
poderá ser solicitada pela CAIXA.
4.3. PEPT – ATIVIDADE B

Nos atendimentos que ocorrem pelo SIOPI, a solicitação de documentação complementar
deve ser feita utilizando o menu PEPT na tela da demanda no SIOPI.
4.3.1.1. Caso a demanda não tenha sido solicitada no SIOPI, utilizar o formulário PEPT, anexo ao
COT-Avaliações, e enviar por comunicação eletrônica ao demandante.
Nos atendimentos para análise de construção, quando necessário, orientamos até dois
registros de PEPT para cada O.S.
4.3.2.1. A primeira PEPT é para pendência documental e deve ser emitida antes da vistoria para
complementação documental.
4.3.2.2. A segunda PEPT é para pendência de ordem técnica e deve ser emitida somente após a
vistoria, para correção de questões técnicas que impeçam o aceite do imóvel em garantia.
4.3.2.3. Salientamos que deverá ser informado o prazo para atendimento pelo demandante
quando da emissão de PEPT.
Caso não haja solução das pendências em até 7 dias úteis, concluir a Ordem de Serviço
no SIOPI com negativa de garantia, listando as pendências.
Não havendo pendências ou estas sendo solucionadas, procede-se a elaboração do
Laudo de Análise no SIMIL com manifestação favorável de garantia.
4.4. FUNDAMENTOS DA ANÁLISE

As orientações sobre fundamentos para a avaliação do item 3.8 são válidas também para
atividades de análise.
Na atividade de análise, o relatório fotográfico deve caracterizar adequadamente a região
e o lote (se necessário, incluir croquis e demais documentos como anexo do laudo). Segue exemplo
de situações que devem ser consideradas nas fotos:
• Infraestrutura local;
• Impactos à garantia;
• Influências sobre o valor do imóvel;
• Existência de APP;
• Características físicas a tratar (taludes, pilotis, afloramento de rocha, drenagem etc.);
• Situações restritivas.
4.5. VALOR DE AVALIAÇÃO ≠ VALOR DE ORÇAMENTO + TERRENO
Para a Análise de proposta de unidade isolada, reforçamos que: “no geral, o valor de
mercado do imóvel difere da simples adição do custo de produção, representado pelos custos das
obras, mais o valor do terreno”.
Portanto, a avaliação do imóvel como se pronto estivesse deve refletir o valor de mercado
para esta tipologia, devem ser ignoradas as solicitações de adequação do valor de avaliação de
forma que represente a simples adição do valor de terreno e do valor do orçamento.
4.6. ANÁLISE DE ORÇAMENTO

O Caderno de Orientações Técnicas – Análise e Acompanhamento de Obra em unidade
Isolada (COT-Análise e Acompanhamento) determina as bases para análise do orçamento.
4.6.1.1. Completude do orçamento: O orçamento apresentado pelo proponente deve possuir
todos os serviços necessários à execução completa da obra, inclusive aqueles já executados. É
esperado da empresa credenciada que, a partir da análise do orçamento, seja assegurada a
completude da peça técnica. Seguem alguns exemplos de custos usualmente negligenciados nos
orçamentos (quando necessários ou previstos em projeto):
• Movimentação de terra;
• Paredes de contenção ou arrimos (com impermeabilização, drenagem etc);
• Muros de divisa;
• Calçadas (perimetrais);
• Estruturas de Pilotis;
• Drenagem do lote;
• Equipamentos especiais etc.;
4.6.1.2. Descrição adequada: A descrição dos serviços, somada às demais peças técnicas, deve
transmitir de forma inequívoca informações de características, padrão de acabamento e locais de
emprego, sendo tais informações necessárias para o credenciado realizar uma análise adequada
do orçamento.
4.6.1.3. Coerência técnica do orçamento e critérios de análise: Os serviços orçados e seus custos
devem ser compatíveis com os projetos e especificações apresentadas pelo proponente, e as
incidências destes serviços também devem estar adequadas ao custo total da obra.
4.6.1.4. Referências para análise: A referência para comparação de custos é o SINAPI, sendo
que demais referências são admitidas na omissão ou inadequação desta fonte. Atentar para os itens
a serem descontados na comparação com a referência SINAPI (ou outra adotada).
4.6.1.5. Referências para análise: O orçamento deve estar, preferencialmente, atendendo as
incidências do Anexo IV do COT – Análise de Projetos e Acompanhamento de Obras. O não
atendimento a estas incidências devem estar tecnicamente justificado pelo projeto. Caso não seja
possível, deverá ser solicitada manifestação do RT do proponente para análise.
4.6.1.6. Somente nos casos em que a comparação dos custos por m² e incidências não explicar
os custos propostos é que a análise prossegue por meio da verificação dos custos unitários e
quantitativos significativos (PARETO 20/80).
Ao solicitar a inclusão de serviços negligenciados pelo proponente, a empresa
credenciada analisará novamente o orçamento, devendo este estar coerente com a proposta.
Quanto à adoção de BDI (Bonificação e Despesas Indiretas), atentar para o limite máximo
constante no COT – Análise de Projetos e Acompanhamento de Obras.
4.6.3.1. A adoção de BDI é possível no caso de obras executadas no regime empreitada global.
Neste caso, verificar se a ART/RRT/TRT emitida encontra-se com contratação de uma empresa
construtora.
4.6.3.2. Para contratos em administração direta não é admitida a adoção de BDI.
4.7. ANÁLISE DE CRONOGRAMA

Orientamos seguir regramentos de prazo e percentual da última parcela conforme COT-
PF.
Caso a obra já tenha sido iniciada, o percentual de obra executada indicado no
cronograma deverá ser condizente com o estágio em que está a obra. Não é necessário buscar
exatidão neste campo.
O cronograma deve guardar coerência técnica, com quantidade e valor de parcelas
condizentes com o método construtivo e tamanho da construção, dentre outros aspectos.
4.7.3.1. Atentar para propostas de prazos muito curtos em relação às suas características. Caso
o prazo proposto seja exequível, mas com pouca ou nenhuma “folga”, havendo a eventual
necessidade de emissão de PEPT por outro motivo, sugerir também a ampliação do cronograma.
4.8. OBRAS EM PILOTIS

Sobre propostas de construção em terrenos com aclive/declive acentuado com solução
necessária em Pilotis:
• Os custos extras da solução devem ser previstos no orçamento;
• A solução deve ser prevista em projeto;
• Caso a solução para terrenos em aclive/declive seja corte, aterro, talude, contenção e/ou
muro de arrimo, também deve estar previsto em projeto, memorial e orçamento. Deverá ser
apresentada ART/RRT específica destas movimentações de terra e elementos estruturais.
4.9. DEMOLIÇÃO – CONSTRUÇÃO EM TERRENOS C/ EDIFICAÇÕES A DEMOLIR

Nas análises das propostas de construção, quando houver edificações sobre o terreno
não previstas na proposta, deve haver previsão para demolição destas em projeto e orçamento.
É necessário constar no projeto arquitetônico a edificação a ser demolida e a edificação
a ser construída.
4.9.2.1. Se a edificação a demolir não estiver averbada, não é necessário que conste nos
desenhos arquitetônicos, mas terá que constar no orçamento.
Pode ser emitido Laudo de Análise, conforme orientações do Checklist, com a pendência
de demolição devidamente descrita no campo observações do laudo.
4.10. REANÁLISE
A reanálise deve ser realizada de acordo com os critérios e parâmetros vigentes na
análise original. Deverá ser realizado somente a avaliação do imóvel como se pronto estivesse (não
há necessidade de reavaliar o terreno).
A reanálise contempla também a reprogramação do cronograma. Portanto, caso
verificada qualquer das situações abaixo, deverá ser solicitada a adequação do cronograma antes
da finalização da reanálise:
4.10.2.1. A obra encontra-se em atraso;
4.10.2.2. A evolução das medições anteriores sugere que a obra entrará em atraso ou não será
concluída no prazo originalmente previsto.
A demanda para reanálise de engenharia não é convocada no SIOPI, e a documentação
pode ser disponibilizada pelo demandante por correio eletrônico. A resposta a essa documentação,
seja PEPT ou o Laudo de Análise, deve ser remetida conforme orientação na Ordem de Serviço, e
deverá constar observação no Laudo de Análise de que a documentação utilizada para análise foi
recebida por e-mail e os novos documentos devem ser disponibilizados pela agência no SIOPI para
o próximo acompanhamento, bem como a presente peça técnica.
Os documentos recebidos pela empresa credenciada devem ser incluídos nos anexos do
Laudo de Análise no SIMIL.
Caso a obra esteja em execução, o percentual de obra executada a ser adotado para a
reanálise deve ser aquele medido na última PFUI-RAE.
5. VISTORIAS PARA MEDIÇÃO – ATIV. E
5.1. ROTEIRO – E401 – PRIMEIRA MEDIÇÃO

Antes do início deste e dos próximos roteiros, cabe salientar que o COT-Pessoa Física já
é formatado com um passo a passo, contendo diversas questões técnicas que devem ser
consideradas no serviço. Este item tem a função apenas de resumir os procedimentos operacionais
do serviço, facilitando sua compreensão.
dia em que a O.S. for convocada):
5.1.2.1. A compatibilidade e completude da documentação no SIOPI;
5.1.2.2. O atendimento às eventuais pendências do Laudo de Análise.
Na primeira vistoria, é fundamental verificar a disponibilidade dos seguintes documentos:
• Alvará de construção;
• Projeto Legal aprovado pela prefeitura – verificar se está compatível com o projeto
disponibilizado na etapa de Análise;
• Matrícula da obra (CNO);
• Adesivo da CAIXA (dispensável caso a agência não tenha fornecido).
Na vistoria, verificar se a obra está sendo executada no lote correto e na implantação
indicada. Havendo inconformidade, zerar a medição.
Para sequência do atendimento, orientamos proceder conforme item 5.2.
5.2. ROTEIRO GERAL – E401 (VÁLIDO PARA QUALQUER MEDIÇÃO)

Para realização dos serviços intermediários de acompanhamento de obra, proceder
conforme abaixo:
dia em que a O.S. for convocada):
5.2.2.1. A compatibilidade e completude da documentação no SIOPI;
5.2.2.2. Eventuais pendências contidas nos Relatórios anteriores.
Se a documentação estiver correta, proceder o agendamento da vistoria.
5.2.3.1. Caso a documentação esteja incompleta ou incompatível com o imóvel da demanda,
emitir PEPT documental conforme item 5.3;
Orientamos o agendamento com antecedência (preferencialmente no mínimo 1 dia antes
da vistoria). No entanto, a empresa credenciada deve agendar a vistoria de modo a permitir a
conclusão do atendimento em, no máximo, 7 dias corridos a partir da emissão da Ordem de Serviço.
está equivocado, por exemplo), orientamos entrar em contato com o demandante para auxílio no
agendamento. Formalizar a solicitação de auxílio em comunicado eletrônico.
Em caso de execução parcial dos serviços, medir cada serviço de acordo com o
percentual executado.
Não indicar soluções, técnicas construtivas ou fornecedores.
Desconsiderar materiais e equipamentos estocados e não instalados.
Caso haja necessidade de utilização de espaço maior para anotações do que o disponível
nas observações do formulário PFUI-RAE, utilizar uma folha anexa relacionando o número da
Ordem de Serviço e incluir no SIOPI juntamente ao RAE (no mesmo arquivo PDF).
Após emissão da PFUI-RAE, anexar o documento assinado no SIOPI e acessar a aba
“Dados de Engenharia”, incluindo o percentual de obra indicado no campo “variação do período”.
• Caso as observações da PFUI-RAE sejam muito extensas para transcrever no menu “Dados
de Engenheira”, sugerimos que seja incluído um resumo significativo;
• A data solicitada no menu “Dados de Engenharia” se refere à data de emissão do RAE;
• O percentual de obra a ser indicado na aba “Dados de Engenharia” é a “variação do período”,
não é o percentual acumulado. Sendo preenchido de forma diferente do indicado, resultará
em problema de somatório, com o SIOPI informando não aceitar por ser maior que 100%
executado. Se isto ocorrer, contatar a CIHAR/PO.
Após preenchido os “Dados de Engenharia”, finalizar o atendimento no menu Concluir.
• Havendo pertinência de remuneração por deslocamento extra, após a conclusão,
orientamos solicitar à CEHOE o ajuste de valor do deslocamento;
• A não conclusão da Ordem de Serviço será considerada atraso, portanto, caso o sistema
não permita a conclusão, contatar a Unidade Demandante e a CEHOE informando a
situação e encaminhando cópia de tela com o problema que estiver ocorrendo no sistema.
5.3. PEPT – ATIVIDADE E401

Havendo falta de documentação no SIOPI, a empresa deve solicitar com tempestividade
(no dia da convocação ou no próximo dia) os documentos necessários no menu PEPT, informando
prazo de até 3 dias para atendimento pelo demandante.
Quando em Relatórios anteriores for constatado atraso, deverá ser verificada a existência
de reprogramação de cronograma. Caso não seja identificada esta documentação no SIOPI, deverá
ser solicitado ao demandante no menu PEPT.
5.3.2.1. Caso, durante o acompanhamento da obra, seja constatado que foi atingido o percentual
do cronograma suficiente para a não caracterização de atraso, a empresa emite RAE revogando a
solicitação de reprogramação de cronograma do trabalho anterior.
Orientamos agendar e realizar o acompanhamento e se a documentação não for
apresentada até o limite concedido, a empresa deve emitir a PFUI-RAE sem informar a evolução
da obra.
Independente da emissão de PEPT, o prazo final deve ser respeitado.
5.4. ACOMPANHAMENTO DE OBRAS EM VIAS DE CONCLUSÃO (MAIS QUE 95%

EXECUTADO)
Caso a obra física esteja concluída, e os itens restantes do orçamento se refiram ao
“Habite-se”, averbação da construção ou apresentação da matrícula atualizada (itens que não
deveriam constar no orçamento de obra), deverá ser emitido RAE com 100% de obra executada, e
a verificação da parte documental será incumbência da Agência.
5.4.1.1. Listar nas observações da PFUI-RAE quais são estes documentos, indicando que os
mesmos deverão ser apresentados para a agência.
Caso haja edificação a ser demolida, somente finalizar a medição da evolução da obra
se a edificação houver de fato sido demolida.
5.5. LOCALIZAÇÃO DA OBRA

Salientamos que é parte integrante do serviço contratado a verificação da adequada
localização do imóvel. Desta forma, em todas as vistorias de medição de obra, a empresa
credenciada deve ter certeza de que o terreno em que se situa a obra é o mesmo da documentação
disponível no SIOPI.
5.5.1.1. Sugerimos verificar as instruções do item 3.17 para auxiliar a confirmação da localização.
Havendo dúvida quanto à localização da obra, deverá ser emitida PEPT solicitando
complementação que esclareça as dúvidas existentes. Caso o atendimento da PEPT não solucione
a dúvida, emitir PFUI-RAE sem evolução de obra (informar a CIHAR/PO para revisionamento das
Peças Técnicas anteriores).
5.6. SOBRE O PREENCHIMENTO DA PFUI-RAE

Os Relatórios de Acompanhamentos anteriores podem conter algum equívoco no
preenchimento e/ou o modelo do formulário pode estar desatualizado. Portanto, não recomendamos
o aproveitamento do arquivo de PFUI-RAE emitido em demanda anterior.
A empresa credenciada deve utilizar o formulário PFUI-RAE mais recentemente fornecido
pela CIHAR/PO. Caso seja constatado atraso de obra em alguma medição, tendo o documento sido
corretamente preenchido, a situação de atraso será indicada automaticamente na PFUI-RAE –
“Obra em atraso, o cronograma necessita de reprogramação”.
5.6.2.1. A informação da PFUI-RAE não exime a empresa credenciada de verificar a situação da
obra em relação ao cronograma, validando a adequação à regra descrita no COT vigente.
Na ausência de informação da data de assinatura do contrato, orientamos considerar a
data da primeira vistoria subtraída de 30 dias.
Exemplo: Se a primeira vistoria foi realizada em 15/10/2020, considera-se o dia 15/09/2020
como o início da obra.
A contagem de etapas previstas e de vistorias é diferente. O número de etapas previstas
é a quantidade de meses decorridos desde a data da contratação. Deste modo, pouco importa se
foram realizadas 3 vistorias, se foram decorridos 5 meses desde a data de contratação, deverá ser
indicada a quinta etapa prevista na PFUI-RAE.
5.6.4.1. Caso tenha ocorrido reprogramação de cronograma, a contagem das etapas deverá ser
iniciada a partir da data da reprogramação do cronograma (exemplo: um mês após a data da
reprogramação corresponde à primeira etapa).
Sobre o campo de preenchimento do cronograma:
5.6.5.1. Caso o cronograma aceito na análise ou em reprogramação preveja um percentual de
obra já executada, este percentual deverá ser informado no campo “Executado”;
5.6.5.2. As demais etapas devem ser preenchidas com os percentuais de evolução mensal.
Em caso de reprogramação de cronograma, deve ser considerado o cronograma vigente
para o preenchimento dos campos.
5.7. REPROGRAMAÇÃO DE CRONOGRAMA

Em caso de reprogramação de cronograma, verificar primeiramente se não se trata de
reanálise devido a alterações no projeto ou orçamento (as reanálises de projeto ou orçamento
devem ser rejeitadas nas atividades de acompanhamento).
Caso seja somente uma reprogramação de cronograma, utilizar o anexo ORIENTAÇÕES
PARA REPROGRAMAÇÃO DE CRONOGRAMA CIHAR/PO como base para verificação do
preenchimento do documento pelo RT do Proponente.
5.7.2.1. O cronograma reprogramado deve estar preenchido com o campo percentual executado
de acordo com o aferido na última PFUI-RAE. O restante deverá estar distribuído no número de
etapas subsequentes necessárias, a partir da etapa 1 do cronograma.
Após concluída a reprogramação, encaminhar para a agência o formulário RAE-
REPROG, disponível em anexo.
5.8. FUNDAMENTOS DO ACOMPANHAMENTO

Para atividades de acompanhamento de obra, as fotos da PFUI-RAE devem caracterizar
a evolução de uma forma geral (fotos amplas e de fachada) e os serviços medidos na ocasião
(revestimento cerâmico etc.). Seguem abaixo exemplos de outras situações que devem ser
incluídas no relatório fotográfico:
• Alterações de projeto;
• Impactos à garantia;
• Situações restritivas ou motivos para eventuais glosas.
Todos documentos novos recebidos durante o acompanhamento devem ser citados nas
observações da PFUI-RAE e incluídos pela empresa ou demandante no SIOPI, incluir na PFUI-
RAE, parecer da empresa sobre este documento (ex.: manifestação do RT sobre pendência anterior
apresentada e acatada).
5.8.2.1. Caso os novos documentos apresentados não tenham sido incluídos no SIOPI pela
unidade demandante ou CCA, a empresa credenciada deverá incluí-los como documento do tipo
“Outros” para embasar o conteúdo do seu PFUI-RAE.
5.9. OBRAS EM PILOTIS

Caso seja constatada a execução de Pilotis não prevista no projeto, ou em desacordo
com o projetado, verificar se a solução técnica tem a função de viabilizar a execução da obra
(pequenos desníveis) ou se há indícios de que a intenção é promover aumento de área da edificação
(desníveis com altura compatível com um pé direito útil - verificar croquis exemplificativos no
Checklist).
5.9.1.1. Caso sejam constatadas modificações na execução com a intenção de aproveitamento
da área sob Pilotis sem que houvesse esta previsão em projeto, orientamos não informar a evolução
da obra, e incluir nas observações na PFUI-RAE “OBRA EXECUTADA EM DESACORDO COM O
PROJETO ANALISADO. SOLICITAR A REANÁLISE DA PROPOSTA”.
5.9.1.2. Caso seja constatado que apenas houve erro de projeto, e que o desnível do terreno é
pequeno, e que a solução de construção com Pilotis é a melhor alternativa técnica para a solução
da execução da obra, apenas anotar a situação nas observações e proceder a medição
normalmente.
Atentar para situações em que há previsão de pilotis na proposta, mas os níveis da
residência foram alterados para permitir o uso da área inferior à casa.
5.10. EDIFICAÇÕES COM INDÍCIO DE USO MULTIFAMILIAR, MISTO OU COMERCIAL

A empresa credenciada deve permanecer atenta para modificações no projeto que
possam alterar a finalidade da edificação inicialmente contratada.
5.10.1.1. Utilizar as instruções do item 2.7 como referência. Caso constatada qualquer destas
situações, encaminhar consulta para a CIHAR/PO.
5.11. ALTERAÇÕES DE PROJETO QUE NÃO ENSEJAM REANÁLISE

Alterações de baixo impacto: Alterações de projeto que não causem impacto à garantia e
não sejam motivo para reanálise ou glosa devem ser analisadas pela empresa que realizou a
vistoria. Tais alterações devem ser descritas no campo observações da PFUI-RAE e devem ser
acompanhadas de parecer da empresa credenciada. Por exemplo:
• “Alteração do piso da sala de cerâmica extra para porcelanato, não havendo alteração
significativa de valor que impacte o orçamento, e não há alteração de padrão da obra que
motive reavaliação. Alteração aceita”.
Caso seja verificado algum serviço executado em desacordo com a boa técnica, passível
de reversão ou justificativa técnica, orientamos emitir a PFUI-RAE com a glosa do serviço em
questão e subsequentes, solicitando a devida correção ou justificativa no campo observações.
Caso a alteração seja impactante na garantia, a empresa credenciada deve emitir a PFUI-
RAE sem evolução e incluir na peça técnica a necessidade de adequação informando o motivo.
5.11.3.1. São situações impactantes para a garantia: indícios de deficiências na execução que
comprometam a segurança, estabilidade e solidez e, futuramente, possam resultar em danos
físicos; alterações em desacordo com a legislação ou que impeçam a emissão do Habite-se.
5.11.3.2. Caso identificadas esperas para ampliação da unidade, não é necessária a solicitação de
reanálise e poderá ser realizada a medição da obra. Porém, indicar nas observações do RAE, que
foram verificadas estas esperas e solicitar apresentação até a próxima etapa de manifestação do
RT da obra sobre os custos aportados para a execução das vigas baldrame e esperas não previstas
em projeto. Recomendar à Agência, no RAE: “Contatar o cliente para a paralisação das ampliações
não autorizadas. Caso contrário, será necessária a reanálise da proposta. Destacamos que em
qualquer etapa do financiamento somente pode ser executada ampliação com anuência da CAIXA.”.
5.12. ALTERAÇÕES DE PROJETO QUE ENSEJAM REANÁLISE

Durante a execução, caso sejam constatadas alterações de especificação de
acabamento, que impactem significativamente o valor ou o padrão de acabamento do imóvel, a
proposta deve ser encaminhada para reanálise. São exemplos:
• Inserção de laje de concreto, quando as especificações originais não a contemplarem;
• Alteração de especificação de telha de fibrocimento para cobertura com telhas cerâmica ou
concreto ou o contrário, alteração de telhas cerâmicas ou de concreto para telhas de
fibrocimento;
• Acréscimo de área construída.
Constatadas alterações conforme os itens acima, a empresa credenciada deve emitir a
PFUI-RAE sem evolução e incluir na peça técnica a seguinte frase: “OBRA EXECUTADA EM
DESACORDO COM O PROJETO ANALISADO”, complementando com o motivo e informando a
necessidade de REANÁLISE.
Caso se verificada, durante o acompanhamento de obras, a execução de piscina não
prevista em projeto:
5.12.3.1. Em se tratando de financiamento FGTS, orientamos que a proposta seja encaminhada
para reanálise, conforme item 5.12.2.
5.12.3.2. Em se tratando de financiamento SBPE, será dispensada a reanálise da proposta e será
autorizado o prosseguimento do acompanhamento. Para tanto será necessária a apresentação
dos seguintes documentos para a próxima vistoria:
 Projeto arquitetônico atualizado (que inclua a piscina) aprovado pela PM;
 ART/RRT/TRT de projeto e execução da piscina ou declaração da RT executora de que
as ART/RRT/TRT já apresentadas contemplam a execução da piscina;
 Inserir a observação de que a Agência deverá arrecadar declaração do cliente de que a
piscina será executada com recursos próprios, incluindo os valores aproximados gastos,
devendo a Agência se encarregar de verificar a capacidade de aporte de recurso do
cliente.
5.13. CONSTATAÇÃO DE ERROS DE ANÁLISE

Caso seja verificado erro de análise (por exemplo, proposta viabilizada em desacordo
com as especificações mínimas da CAIXA), solicitamos informar a CIHAR/PO.
5.13.1.1. Caso a situação restritiva da obra seja pouco impactante para a garantia, consignar a
questão nas observações do relatório e prosseguir com a medição.
Construção
Aquisição
RESUMO DAS CONDIÇÕES MÍNIMAS OBRIGATÓRIAS PARA ACEITE DO IMÓVEL COMO GARANTIA DE FINANCIAMENTO
Usado
Novo
INDIVIDUAL RESIDENCIAL - V2 (07/01/2021)
Sistema de abastecimento de água - Ligação domiciliar à rede pública de água potável ou, na sua ausência, sistema que
1
possua licença ou autorização para operação (será exigida documentação específica comprobatória). x x x
Solução para esgotamento sanitário - ligação domiciliar à rede pública de esgoto ou, na sua ausência, solução admitida pela
2 Prefeitura/Concessionária. Caso a solução seja somente por fossa, deve ser acompanhada, no mínimo, de sumidouro. x x x
INFRAESTRUTURA
Existência de equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais ou solução aplicável para o esgotamento pluvial da via
3 em que se situa o imóvel (nos casos em que não há exigência de pavimentação na via, é admitida solução por escoamento x x x
superficial).
4 Energia elétrica fornecida por Concessionária local. x x x
5 Existência de iluminação pública na via do lote. x x x
6 Existência de via de acesso pavimentada ou não ao lote. x x x
Em se tratando de unidades novas concluídas vinculadas a empreendimento, ao identificar via não pavimentada, deverão
constar as seguintes observações no campo informações complementares:
7 - "Inexistência de via pavimentada na fachada principal do imóvel." x
- "Imóvel pertencente a loteamento/condomínio com x unidades."
(verificar critério de contagem nos Requisitos Mínimos Crédito Pessoa Física anexo ao COT).
8 Características multifamiliares não são admitidas (mais de uma unidade numa única matrícula). x x x
O imóvel deve ser localizado exclusivamente por meio de documentação, podendo ser pela matrícula ou documento legal
9 complementar (ex.: planta de situação aprovada, projeto do loteamento, declaração da PM com distância do terreno à esquina). x x x
Sobre Áreas de Preservação Permanente (APP):

10.a) Não deve haver construção ou benfeitoria sobre APP;
10 10.b) Não deve haver intervenções que configurem degradação ambiental na APP; x x x
10.c) No caso de construção, deverá estar demilitado, no projeto, a influência da APP sobre o terreno.
Atendimento às determinações do Código Civil (Lei 10.406), inclusive entre unidades condominiais. Atentar principalmente às
questões abaixo (ver Croquis em Anexo também):
11.a) Os imóveis novos ofertados como garantia imobiliária, bem como os projetos de intervenções construtivas que pleiteiam
financiamento para sua execução não podem ter ou prever abertura de janelas, eirados, terraços ou varandas em paredes
paralelas à divisa do terreno, a menos 1,50 m da linha divisória que delimita as propriedades contíguas, tanto em loteamentos
ASPECTOS GERAIS DO IMÓVEL
quanto em condomínios;
11.b) Em condomínios, quando não existir divisa física ou demarcada, a regra se aplica à divisa virtual ou imaginária a ser
verificada no local;
11.c) As janelas cuja visão não incida diretamente sobre a linha divisória, como as perpendiculares, não serão abertas a menos
11 de 0,75 m desta divisa; x x x
11.d) O afastamento perpendicular à divisa poderá ser inferior a 0,75 m quando for abertura para varanda, garagem ou
ambiente aberto desde que protegido por elemento antidevassa, com altura igual ou superior ao pé-direito e profundidade
mínima de 0,75 m;
11.e) Para imóveis usados, a ausência de atendimento às condições descritas nos itens 11.a a 11.d, não se constitui em
impeditivo para o seu aceite como garantia imobiliária, desde que a obra tenha sido concluída há mais de 01 ano, conforme
prazo máximo estabelecido pelo Código Civil para formalização de reclamação por parte do vizinho que se sinta prejudicado;
11.e.1) A condição não atendida deve ser indicada no campo de observações dos Laudo de Avaliação e Relatório de Vistoria e
considerada na valoração do imóvel quando da sua avaliação.
Inexistência de indícios de contaminação no terreno:

Especial atenção às seguintes situações:
12.a) Terrenos onde se desenvolveram atividades com potencial poluidor, como: Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu
aberto; Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento; Produtos químicos
armazenados em recipientes como bombonas, tambores ou sacos; Manchas no solo, odores de substâncias químicas,
alterações na vegetação ou ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água; Explosão ou incêndio, vazamento
12 ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível; Indústrias; Mineradoras; Infraestrutura ferroviária ou x x x
portuária; Postos de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível; Oficina mecânica, troca de óleo, garagens
de ônibus e caminhões; Galvanoplastia, lavanderia, tinturaria, gráfica; Bota-fora, armazenamento de entulho, lixão, aterreno
sanitário, ferro-velho; Cemitério; Armazenamento de baterias automotivas ou industriais, derivados de petróleo, pesticidas,
herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas.
13 Solução de drenagem interna ao lote. Atenção para pátio enclausurado. x x

14 Diferença de nível entre ambientes internos e externos que impeça a entrada de água por escoamento superficial. x x x
Rede elétrica com no mínimo 04 (quatro) circuitos com respectivos disjuntores (1 para tomadas de uso geral, 1 para iluminação,
15 1 para o chuveiro e 1 para as tomadas da cozinha/área de serviço). O disjuntor geral, disjuntores para ar condicionado ou outros x x
equipamentos não são considerados na contagem destes circuitos.
16 Medição individualizada de energia elétrica. x x x
Medição individualizada de gás. É admitida medição comum de gás para condomínio de apartamentos, desde que a medição
17 x x x
individualizada não seja uma exigência da legislação local.
Medição individualizada de água. É admitida medição comum de água para condomínios de apartamentos, desde que a
18 medição individualizada não seja exigida pela legislação local ou pelas práticas da concessionária de abastecimento. x x x
19 Previsão de um reservatório com volume mínimo de 500 litros para cada unidade em loteamento ou condomínio de casas. x x x
Previsão de pontos hidrossanitários para pia da cozinha, tanque da área de serviço e lavatório do banheiro (todos estes pontos
20 devem estar instalados). É necessária a instalação do vaso sanitário e um dos equipamentos de abastecimento de água (pia da x x x
cozinha, tanque ou lavatório do banheiro), garantindo a habitabilidade do imóvel.
Necessidade ou não de laje (regras gerais para coberturas:)
Construção
Aquisição
Usado
Novo
21.a) As coberturas devem ser de telha de cerâmica, de concreto ou material com desempenho equivalente (comprovação por
meio Normas da ABNT). x x
21.b) Para imóveis novos (prontos e a construir), é admitida telha de fibrocimento (esp. maior que 6mm) e telha metálica (de
x x
acordo com as Normas da ABNT) em imóveis com laje.
21.c) Para imóveis usados (prontos) com cobertura em telhas de fibrocimento ou metálica, a existência de laje é desejável.
x
Caso não seja atendida, será aplicado fator desvalorizante na avaliação do imóvel.
21.d) Em imóveis financiados com recursos do SBPE, é admitido o uso de cobertura com laje impermeabilizada, desde que
21 obedecidos os requisitos das Normas da ABNT, de forma a garantir as condições mínimas de salubridade, segurança, conforto x x x
e de estanqueidade das partes construtivas da cobertura.
21.e) Para imóveis financiados no Programa Minha Casa Minha Vida/Casa Verde e Amarela é exigido de cobertura sobre área
de serviço:
21.e.1) As dimensões da cobertura e calçada devem ser no mínimo as indicadas nos croquis em anexo;
ASPECTOS CONSTRUTIVOS ASPECTOS CONSTRUTIVOS
21.e.2) A cobertura da lavanderia deve, preferencialmente, seguir o padrão da casa. Sendo no mínimo admitido coberturas que
x x
garantam estanqueidade e que não seja provisórias (exemplo: policarbonato com estrutura metálica; telhas de fibrocimento,
telhas de concreto ou de cerâmica).
21.f) Não é necessário forro ou laje em ambientes externos (edícula, área de churrasqueira, lavanderia externa, etc.). x x x
22 Existência de cinta de respaldo em concreto armado sobre todas as paredes portantes. x x
Vergas em todas as portas e janelas e contravergas em todas as janelas com vão acima de 1,00m. O apoio / traspasse mínimo
23 x x
deve ser de 20 cm (Ver Croquis em Anexo).
Em loteamentos de casas térreas e sobrados (unidades em lotes diferentes), as paredes de geminação devem ser duplas e
devem ser estendidas até ultrapassarem o telhado, realizando o fechamento do "oitão":
24.a) Recomenda-se em condomínios de casas térreas e sobrados, nas paredes de divisa entre unidades do condomínio, que
as paredes de geminação sejam duplas. Admite-se que sejam paredes simples desde que comprovado o atendimento aos
24 requisitos da NBR 15.575 ou caso a parede possua espessura superior à 19 cm (ver Croquis em Anexo também). No caso de x x x
condomínio, não há exigência de transpasse do telhado;
24.b) Estas exigências não se aplicam nos imóveis usados de condomínios e loteamentos, com habite-se emitido em data
anterior à vigência da NBR 15.575 – Edificações Habitacionais – Desempenho (19 de julho de 2013) à exceção das unidades
oriundas de empreendimentos cuja construção foi financiada pela CAIXA.
Na utilização de alvenaria estrutural, esta deve ser executada conforme as normas vigentes (blocos estruturais c/ furos na
25 vertical ou bloco maciço estrutural). Não é admitida a utilização de blocos de vedação para função estrutural. x x
Impermeabilizações segundo as boas práticas em:
26.a) Fundações - Impermeabilizar alicerces / baldrames / radiers em todas as faces em contato com o solo;
26
26.b) Três primeiras fiadas de alvenaria, assentadas com argamassa com impermeabilizante; x x
26.c) Áreas úmidas/molhadas (banheiros, cozinhas, sacadas e áreas de serviço / lavanderias);
Para imóveis financiados com recursos CCFGTS e Minha Casa Minha Vida/Casa Verde e Amarela, é exigido revestimento com
27 x x x
piso impermeável nas áreas molhadas (ex: cerâmica).
Calçada de proteção no perímetro da edificação que esteja dentro do lote, com inclinação em direção contrária às suas paredes
28 e largura mínima de 50 cm (especificação exclusiva para CASAS financiadas com recursos CCFGTS e Minha Casa Minha x x x
Vida/Casa Verde e Amarela).
Revestimento com acabamento final (pintura, revestimento cerâmico ou solução equivalente) em todas as paredes visíveis
29 (internas ou externas), inclusive as de geminação caso as construções geminadas não sejam simultâneas. x x x
Para imóveis financiados com recursos CCFGTS e Minha Casa Minha Vida/Casa Verde e Amarela, é exigido revestimento
30 interno, externo e pintura, com barra impermeável no box do banheiro, com altura mínima de 1,50 m, e barra impermeável sobre x x x
o lavatório, a pia da cozinha e o tanque.
Existência de esquadrias (portas ou janelas) em todas as aberturas de quartos, banheiros e vãos externos:
31.a) Ambientes de permanência prolongada (salas e dormitórios) devem apresentar janelas que permitam sua iluminação e
ventilação;
31.a.1) Atendem à disposição acima (item a): Janelas voltadas para áreas livres fechadas (poços de luz e prismas de
iluminação) em edificações de até 02 (dois) pavimentos, a área livre deverá permitir a inscrição de um círculo com diâmetro
mínimo de 1,50 m. Poderão ter vão de iluminação e ventilação voltado para varandas e garagens, obedecidas as exigências da
municipalidade local;
31 31.a.2) Existindo legislação municipal mais restritiva, deve-se seguir o disposto na referida lei; x x x
31.a.3) Atentar ao disposto no item "D" das observações complementares deste checklist;
31.b) Admite-se ventilação forçada em banheiros. Inexistindo ventilação forçada, é necessária a existência de ventilação natural,
seja esta por janela (que permita abertura e fechamento) ou permanente (veneziana);
31.c) Não é admitido o uso de cobogós/tijolos de vidro em substituição à esquadrias, somente como decoração;
31.d) O regramento acima poderá ser flexibilizado para imóveis usados, desde que não haja prejuízos à funcionalidade,
salubridade/habitabilidade, etc.;
32 Proteção contra cupim em todo tipo de madeira aplicada na estrutura da cobertura e das esquadrias. x x x
Proteção de talude ou muro de arrimo, para desníveis acentuados entre os lotes, em todas as divisas. No caso de muro de
33
arrimo, deverá ser solicitada ART/RRT para imóveis novos e a construir.
x x x
34 Indícios de contaminação do terreno. x x x
35 Inexistência de indícios de umidade nas paredes (próximo a pisos, esquadrias e tetos), nas lajes ou forros e nos pisos. x x
CONSTRUTIVOS
36 Inexistência de solapamento visível de alicerces ou de fundações. x x

VÍCIOS
37 Inexistência de trincas ou rachaduras que comprometam a estabilidade e solidez do imóvel. x x

Inexistência de abaulamento da cobertura/danos visíveis na sua estrutura (madeira podre/trincada, aço enferrujado, etc.) no
38
caso de casas. x x
Inexistência de indícios de cupim em todo tipo de madeira aplicada na estrutura da cobertura e das esquadrias (folhas, caixilhos,
39
marcos, contramarcos e alisares).
x x
OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES / BOAS PRÁTICAS

Construção
Aquisição
Usado
Novo
O construtor responde, sem reservas, pela execução, integridade e bom funcionamento do empreendimento e de cada uma das partes
componentes, mesmo as realizadas sob a responsabilidade de terceiros. Tanto o construtor quanto o responsável técnico podem ser incluídos no
A CONRES (Cadastro Restritivo CAIXA), impossibilitando o financiamento de novas unidades caso seja constatada a existência de vícios construtivos
nas edificações financiadas.
Alertamos que casos específicos podem não estar contemplados nestas especificações, como interferências de entorno, condições de relevo e
B tratamento de desníveis, tratamento hidrológico, sistemas construtivos não convencionais (por mais que normatizados), dentre outros casos
exclusivos da edificação que serão verificados com base na vistoria e na documentação apresentada.
Os profissionais da área técnica da CAIXA realizam vistorias nos imóveis a financiar com o único fim de verificar a aceitabilidade da proposta de financiamento
segundo os regramentos da Instituição Financeira. Como resultado deste serviço podem ser emitidos Laudos de Análise de Proposta de Financiamento à
Construção ou Laudos de Avaliação (no caso de imóveis prontos);
C a) Para o caso das vistorias de medição em propostas de construção, a vistoria tem como único fim a liberação das parcelas e a verificação do cumprimento
da proposta inicial, não havendo qualquer responsabilidade dos profissionais que realizaram a vistoria pela execução da obra;
b) O profissional responsável pela obra é EXCLUSIVAMENTE aquele que emitiu ART/RRT/TRT específica de Execução/Projeto e consta registrado no
Alvará de Construção, ou seja, os RESPONSÁVEIS TÉCNICOS;
As unidades habitacionais devem contar com ambientes adequados para a realização das atividades essenciais, com espaço disponível para mobiliário
correspondente, áreas de circulação suficientes para as suas funções e aberturas que permitam a iluminação e ventilação adequada destes ambientes.
D Tipologias atípicas ou com funcionalidade restritiva podem ser desvalorizadas na avaliação ou, caso impliquem em falta de funcionabilidade ou inabitabilidade
/ insalubridade podem levar à negativa de garantia. Caso restem dúvidas quanto a boas referências sobre o assunto, sugerimos consultar a NBR 15.575, que
possui parâmetros para a definição de tamanhos mínimos de cômodos e também de esquadrias para que os ambientes tenham um desempenho adequado.
Desde 2013, as construções devem seguir aos requisitos mínimos de desempenho constantes na NBR 15.575:2013. Tal atendimento é declarado na
E Declaração de Elementos Construtivos.
Imóveis já financiados pela CAIXA se sujeitam às mesmas regras que imóveis nunca antes financiados por esta instituição. Desta forma, se o imóvel não
F atender às especificações mínimas, não será aceito como garantia de financiamento, independentemente se já aceito em garantia no passado.
Atentar às boas práticas construtivas. Salientamos que os regramentos dos programas habitacionais são dinâmicos e podem sofrer alteração,
G todavia, todas as exigências são baseadas nas boas práticas construtivas, normas e etc.
Sobre a verificação de exigências "não visíveis":

a) Para imóveis prontos, itens com verificação impossibilitada em vistoria serão declarados na "Declaração de elementos construtivos" e o preenchimento
adequado deste documento será o suficiente para o atendimento da exigência;
H b) Para imóveis em construção, caso o serviço já tenha sido executado e não seja mais visível (impermeabilização das fundações, por exemplo), lembramos
que o RT já informou no "Itens declarado pelo Responsável Técnico" do PFUI-Proponente a execução destes serviços. Assim, caso não haja indícios de
inconformidade, o preenchimento adequado deste documento será o suficiente para o atendimento da exigência.
Caso haja no lote construção a demolir:

Para construção, a edificação deverá ser demolida até o final do acompanhamento, sendo pendência para conclusão das obras junto à CAIXA. Este serviço
I de demolição deverá estar previsto em orçamento. Caso esta construção a ser demolida esteja averbada em matrícula, deverá constar a averbação desta
demolição.
Sobre propostas de construção em terrenos com aclive/declive acentuado com solução necessária em pilotis:
a) Os custos extras da solução devem ser previstos no orçamento;
b) A solução deve ser prevista em projeto;
c) Caso não haja previsão de pilotis em projeto, mas este seja executado durante a construção, ou a previsão em projeto não condiga com o executado,
J caracterizando assim incompatibilidade com o projeto, a proposta será encaminhada para reanálise e reavaliação;
d) A reavaliação pode implicar em desenquadramento do Prog. Minha Casa Minha Vida/ Casa Verde e Amarelo ou do SFH, havendo impacto no contrato de
financiamento;
e) Caso a solução para terrenos em aclive/declive, seja corte, aterro, talude, contenção e/ou muro de arrimo, também deve estar previsto em projeto, memorial
e orçamento. Deverá ser apresentada ART/RRT/TRT específica destas movimentações de terra e elementos estruturais.
Conforme COT-Avaliações, item 3.2.11.7, admite-se que imóveis novos sejam entregues sem acabamento interno no todo ou em parte.
Para financiamento FGTS, são dispensáveis os pisos dos dormitórios e sala;
L Para financiamento SBPE, permanecem exigíveis forro ou laje revestida, revestimento argamassado fino ou massa corrida, instalações elétricas concluídas
com exceção dos espelhos, portas e janelas completas, instalações hidrossanitárias concluídas com exceção das louças e metais, soleira externa. A
inexistência dos acabamentos será motivo desvalorizante na avaliações do imóvel.
CÓDIGO CIVIL
ÁREA DE SERVIÇO
Condição aceita
VERGAS / CONTRAVERGAS ÁREA DE SERVIÇO
Condição aceita
Condição aceita
PAREDE DE GEMINAÇÃO
Situação Aceita em Loteamento Situação Aceita em Condomínio
Situação Aceita em Condomínio

Situação Aceita em Condomínio
ILUMINAÇÃO E VENTILAÇÃO
Situação Aceita Situação Aceita

PILOTIS
Prezados (as) credenciados (as),
1. Seguem abaixo algumas orientações sobre a análise documental para a Reprogramação de

Cronograma:
a. Caso seja fornecido o PFUI completo pelo cliente, ou a página cronograma, realizar PEPT
solicitando o fornecimento da aba Reprog.
b. Verificar se os valores dos serviços e valor total do orçamento permanecem compatíveis com
o PFUI apresentado no momento da análise.
c. Salientamos que não é escopo da reprogramação de cronograma a alteração de orçamento

ou especificações, sendo assim, se qualquer mudança for verificada deve ser solicitada a sua
correção.
d. O campo “Local e data” deve estar adequadamente preenchido com o nome da cidade sede
da obra e com a data da criação do novo cronograma na célula indicada na imagem abaixo.
e. O percentual executado “Executado %” marcado na imagem abaixo deve ser o mesmo

percentual aferido no último RAE, sendo aceitáveis pequenos arredondamentos no valor.
f. Via de regra, para se obter um percentual próximo ao percentual executado constante na
célula acima, deve ser realizado preenchimento do percentual dos itens conforme aferido no
RAE. Não obstante, é aceitável o preenchimento destes valores aproximadas aos constantes
no último RAE, desde que o valor total esteja correto.
g. A soma do número de etapas propostas com a data de assinatura do documento, deve ser
igual à data de término da obra, conforme é possível observar na imagem abaixo.
a. Lembramos que cada parcela corresponde ao período de 1 mês.
b. Os campos estão destacados na imagem abaixo.
16/07/2020 + 5 meses
5 etapas (etapas) = 16/12/2020
DATA
16/07/2020
h. Lembramos que o prazo de obra deve ser previsto entre 2 e 24 meses a partir da contratação
do financiamento;
i. Não deve ser aceito cronograma em que o percentual previsto para a última parcela seja
inferior a 5%. Verificar exemplo na imagem abaixo;
2. Após análise da documentação, e estando o novo cronograma proposto conforme o acima

elencado, deve ser preenchido o arquivo “RAE_REPROG_CIHAR_PO_CREDENCIADOS”.
a. Atentar para o correto preenchimento de todo o cabeçalho conforme o PFUI.
b. Preencher o número da ordem de serviço no campo correspondente.
c. Em “Data do último RAE” indicar a data de vistoria no último RAE emitido para a obra:
d. Em “Data do contrato” indicar a data do contrato conforme informado pela agência, ou

constante no último RAE:
e. As células verdes possuem seu preenchimento automático, à exceção da célula

“Término”, que deverá ser preenchida manualmente.
f. Preencher o percentual executado conforme constante no último RAE e no cronograma

proposto pelo cliente na célula “Executado %”, conforme imagem abaixo:
g. Preencher o percentual acumulado conforme o novo cronograma proposto pelo cliente

nas linhas indicadas abaixo. O cálculo do percentual mensal é feito automaticamente:
h. Preencher as informações sobre responsável técnico e legal da empresa, assinar e datar
o documento.
i. Os arquivos devem ser assinados digitalmente (assinatura padrão ICP).
i. Colagem de assinatura escaneada não é aceita como assinatura válida.

Caderno de Orientações Complementares - COC

Enviado por

Dados do documento

Descrição original:

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Caderno de Orientações Complementares - COC

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

CADERNO DE ORIENTAÇÕES COMPLEMENTARES (COC) - CIHARPO

1.1. INFORMATIVOS ANTERIORES

1.2. ROTEIRO - PROCEDIMENTOS BÁSICOS

1.3. FUNDAMENTOS PARA ELABORAÇÃO DE PEÇAS TÉCNICAS

1.4. VERIFICAÇÃO DE SERVIÇOS / ESPECIFICAÇÕES NÃO VISÍVEIS

1.5. DÚVIDAS TÉCNICAS

1.6. SOBRE FORMULÁRIOS DE PEÇAS TÉCNICAS

2.1. INTRODUÇÃO – ESPECIFICAÇÕES MÍNIMAS

2.2. SOBRE ENQUADRAMENTO DE IMÓVEIS EM REGRAMENTOS DISTINTOS

Considerando a diversidade de situações, orientamos que a empresa credenciada

2.3. ÁREA DE SERVIÇO

2.4. AFASTAMENTOS E CÓDIGO CIVIL

2.5. SOBRE LAJE E COBERTURA

2.6. CASAS GEMINADAS

2.8. SISTEMA CONSTRUTIVO INOVADOR OU NÃO CONVENCIONAL (UH ISOLADA)

2.9. CONTRATO DE CESSÃO DE TECNOLOGIA

2.10. IMÓVEIS COM TIJOLO À VISTA

3.1. ROTEIRO – A401 (A413, A414)

3.2. PEPT DOCUMENTAL – ATIVIDADES A

3.3. CONTROLE DE PRAZOS – ATIVIDADES A

3.4. MATRÍCULA ATUALIZADA / CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR

3.5. DOCUMENTAÇÃO COMPLEMENTAR – ART/RRT/TRT, DEEC

3.6. DEFINIÇÃO DE IMÓVEL NOVO

3.7. VALOR DE AVALIAÇÃO ≠ PREÇO

3.8. FUNDAMENTOS DA AVALIAÇÃO

3.9. VARIÁVEL DEPENDENTE

3.10. VARIÁVEIS INDEPENDENTES

3.11. ÁREA PRIVATIVA PRINCIPAL

3.12. ATUALIZAÇÃO DE MODELOS ESTATÍSTICOS

3.14. VIDA ÚTIL DE IMÓVEIS USADOS

3.15. EXISTÊNCIA DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS

3.16. REVISÃO DO VALOR DE AVALIAÇÃO

3.17. ANÁLISE DOCUMENTAL E DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

3.18. IMÓVEIS PASSÍVEIS DE EMBARGO

3.19. FICHAS DE PESQUISA

4.1. INTRODUÇÃO – ANÁLISE DE PROPOSTAS

4.2. ROTEIRO – B401

4.3. PEPT – ATIVIDADE B

4.4. FUNDAMENTOS DA ANÁLISE

4.6. ANÁLISE DE ORÇAMENTO

4.7. ANÁLISE DE CRONOGRAMA

4.8. OBRAS EM PILOTIS

4.9. DEMOLIÇÃO – CONSTRUÇÃO EM TERRENOS C/ EDIFICAÇÕES A DEMOLIR

5.1. ROTEIRO – E401 – PRIMEIRA MEDIÇÃO

5.2. ROTEIRO GERAL – E401 (VÁLIDO PARA QUALQUER MEDIÇÃO)

5.3. PEPT – ATIVIDADE E401

5.4. ACOMPANHAMENTO DE OBRAS EM VIAS DE CONCLUSÃO (MAIS QUE 95%

5.5. LOCALIZAÇÃO DA OBRA

5.6. SOBRE O PREENCHIMENTO DA PFUI-RAE

5.7. REPROGRAMAÇÃO DE CRONOGRAMA

5.8. FUNDAMENTOS DO ACOMPANHAMENTO

5.9. OBRAS EM PILOTIS

5.10. EDIFICAÇÕES COM INDÍCIO DE USO MULTIFAMILIAR, MISTO OU COMERCIAL

5.11. ALTERAÇÕES DE PROJETO QUE NÃO ENSEJAM REANÁLISE

5.12. ALTERAÇÕES DE PROJETO QUE ENSEJAM REANÁLISE

5.13. CONSTATAÇÃO DE ERROS DE ANÁLISE

Sobre Áreas de Preservação Permanente (APP):

Inexistência de indícios de contaminação no terreno:

13 Solução de drenagem interna ao lote. Atenção para pátio enclausurado. x x

36 Inexistência de solapamento visível de alicerces ou de fundações. x x

37 Inexistência de trincas ou rachaduras que comprometam a estabilidade e solidez do imóvel. x x

OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES / BOAS PRÁTICAS