Manutenção preventiva x corretiva: análise de custos

UNIVERSIDADE DO ESTADO DE SANTA CATARINA
CENTRO DE CIÊNCIAS TECNOLÓGICAS – CCT

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
HELENA BECKER DA SILVA
MANUTENÇÃO PREVENTIVA E CORRETIVA: análise comparativa de custos

para uma edificação
JOINVILLE
2022
HELENA BECKER DA SILVA
MANUTENÇÃO PREVENTIVA E CORRETIVA: análise comparativa de custos

para uma edificação
Trabalho de conclusão de curso

apresentado ao Departamento de
Engenharia Civil da Universidade do
Estado de Santa Catarina, como requisito
parcial para obtenção do título de Bacharel
em Engenharia Civil.
Orientador: Prof. Dr. Romualdo T. de
França Júnior
JOINVILLE
2022
“É capaz quem pensa que é capaz”.
Buda
RESUMO
Toda edificação é executada a fim de atender as necessidades de seus

habitantes. É de suma importância, portanto, que o desempenho seja garantido em
todos os sistemas que a edificação compõe, de maneira a antever falhas que possam
surgir e colocar em risco a segurança dos que ali habitam. Assim, a única maneira de
obter o prognóstico de tais falhas seria estabelecendo um plano de manutenção
preventiva, no qual conste os sistemas da edificação, com os respectivos serviços e
sua periodicidade. Além disso, sabendo que a manutenção envolve de 1 até 2% do
custo total da edificação, torna-se necessário o gestor aliar tal serviço técnico ao
planejamento de gastos, o que pode ser vinculado a rotina estabelecida no plano de
manutenção preventiva elaborado, evitando gastos exorbitantes de manutenções
corretivas não planejadas. Visando o alcance dos objetivos propostos realiza-se um
levantamento bibliográfico sobre manutenção de edificações, e apresenta-se por
diferentes autores e normativas os conceitos e definições abordados sobre a
manutenção predial. Em seguida, buscou-se apresentar o plano de manutenção
preventivo para a edificação em estudo, além dos custos que seriam investidos no
sistema de impermeabilização deste plano. Também se evidenciou os custos da
manutenção corretiva das falhas encontradas em inspeção predial de parte dos
componentes do sistema. Com isso, foi possível concluir que a manutenção
preventiva se mostra mais vantajosa em relação a manutenção corretiva.
Palavras chave: Manutenção preventiva. Manutenção corretiva. Plano de

manutenção. Inspeção predial. Desempenho.
ABSTRACT
Every building is built to meet the needs of its users. It is of paramount

importance, therefore, that performance is guaranteed in all systems that the building
is composed of, in order to anticipate failures that may arise and endanger the safety
of the habitants. Thus, the only way to predict such failures would be to establish a
preventive maintenance plan, in which the building systems are listed, with their
respective services and frequency. In addition, knowing that maintenance involves
from 1 to 2% of the total cost of the building, it becomes necessary for the manager to
combine such technical service with the planning of expenses, which can be linked to
the routine established in the preventive maintenance plan prepared, avoiding
exorbitant expenses of unplanned corrective maintenance. In order to reach the
proposed objectives, a bibliographical survey about building maintenance is carried
out, and it is presented by different authors and norms the concepts and definitions
approached about building maintenance. Next, the preventive maintenance plan for
the building under study was presented, as well as the costs that would be invested in
the waterproofing system of this plan. The costs of the corrective maintenance of the
failures found during the building inspection of part of the system's components were
also made evident. Thus, it was possible to conclude that preventive maintenance is
more advantageous than corrective maintenance.
Key words: Preventive maintenance. Corrective maintenance. Maintenance plan.

Building inspection. Performance.
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
Figura 1 - Progressividade diagnóstica ..................................................................... 13
Figura 2 - Tríplice da avaliação predial ..................................................................... 15
Figura 3 - Primeiras etapas para a realização da inspeção ...................................... 16
Figura 4 - Distribuição de leis no Brasil ..................................................................... 18
Figura 5 - Desempenho ao longo do tempo .............................................................. 21
Figura 6 - Fluxograma de desempenho nas fases da edificação .............................. 22
Figura 7 - Classificação da manutenção de edifícios ................................................ 27
Figura 8 - Evolução dos custos pela fase de intervenção (Regra de Sitter) .............. 30
Figura 9 - Croqui da cobertura .................................................................................. 35
Figura 10 - Esquema simplificado do reservatório .................................................... 36
Figura 11 - Etapas de elaboração de um plano de manutenção ............................... 38
Figura 12 - Desagregação de material na lateral do reservatório.............................. 39
Figura 13 – Corrosão de aço no forro do pavimento barrilete. .................................. 40
Figura 14 - Desagregação da manta asfáltica da cobertura ...................................... 41
Figura 15 - Regiões de concentração da curva ABC ................................................ 50
Figura 16 - Curva ABC do orçamento corretivo não planejado ................................. 50
Figura 17 - Curva ABC do orçamento preventivo ...................................................... 51
LISTA DE QUADROS E TABELAS
Quadro 1 - Desempenho ao longo do tempo ............................................................ 23
Quadro 2 - Efeitos de falhas no desempenho ........................................................... 24
Quadro 3 - Categoria de vida útil de projeto por partes do edifício ........................... 24
Quadro 4 - Custo da manutenção e reposição ao longo da vida útil ......................... 25
Quadro 5 - Critérios para estabelecimento da VUP das partes do edifício ............... 25
Quadro 6 - Ficha do sistema de impermeabilização ................................................. 40
Quadro 7 - Ficha do sistema estrutural ..................................................................... 41
Quadro 8 - Ficha do sistema de cobertura ................................................................ 42
Quadro 9 - Ficha do sistema hidráulico ..................................................................... 43
Quadro 10 - Ficha do sistema de águas pluviais, esgoto e drenagem ...................... 44
Quadro 11 - Ficha do sistema elétrico ....................................................................... 45
Quadro 12 - Ficha do sistema de segurança contra incêndio ................................... 46
Quadro 13 - Ficha do sistema de revestimentos ....................................................... 47
Quadro 14 - Ficha do sistema de equipamentos ....................................................... 47
Tabela 1 - Catalogação das anomalias e falhas........................................................ 29

Tabela 2 - Classificação de anomalias e falhas quanto ao grau de risco .................. 30
Tabela 3 - Concentração das curvas ABC ................................................................ 51
Tabela 4 - Relação das curvas por proporção........................................................... 51
SUMÁRIO
RESUMO ........................................................................................................4
ABSTRACT ....................................................................................................5
LISTA DE ILUSTRAÇÕES .............................................................................6
LISTA DE QUADROS E TABELAS ...............................................................7
SUMÁRIO .......................................................................................................8
1 INTRODUÇÃO ........................................................................................ 10
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA .............................................................. 13

2.1 Inspeção predial ............................................................................. 13
2.2 Fases da inspeção predial ............................................................. 15
2.3 Normas e leis pertinentes .............................................................. 17
2.4 Manutenção predial x desempenho .............................................. 20
2.5 Vida útil da edificação .................................................................... 23
2.6 Histórico de manutenção............................................................... 26
2.7 Classificação da manutenção ....................................................... 27
2.8 Classificação de anomalias e falhas ............................................ 28
2.9 Regra de Sitter ................................................................................ 30
3 DESENVOLVIMENTO METODOLÓGICO ................................................ 32

3.1 Pesquisa bibliográfica ................................................................... 32
3.2 Classificação metodológica .......................................................... 32
3.3 Objeto da pesquisa ........................................................................ 33
4 APLICAÇÃO METODOLÓGICA ............................................................... 37

4.1 Plano de manutenção preventivo (PMP) ......................................... 37
4.1.1 Sistema de impermeabilização .................................................. 38
4.1.2 Sistema estrutural ...................................................................... 40
4.1.3 Sistema de cobertura ................................................................. 41
4.1.4 Sistema hidráulico ...................................................................... 42
4.1.5 Sistema de águas pluviais, esgoto e drenagem ...................... 44
4.1.6 Sistema elétrico .......................................................................... 44
4.1.7 Sistema de segurança contra incêndio .................................... 45
4.1.8 Sistema de revestimento............................................................ 46
4.1.9 Sistema de equipamentos.......................................................... 47
4.2 Levantamento de custos da manutenção preventiva versus
corretiva................................................................................................................ 48
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ...................................................................... 53
REFERÊNCIAS ............................................................................................ 54
ANEXO A - DOCUMENTOS ANALISADOS NA INVESTIGAÇÃO ............. 58
ANEXO B – ORÇAMENTO DE MANUTENÇÃO CORRETIVA ................... 59
ANEXO C – ORÇAMENTO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA ................. 59

1 INTRODUÇÃO
Com a finalização da construção de uma edificação tem-se a ideia de que os
gastos foram cessados, porém não se pode esquecer que quando a edificação entra
em uso todos os seus sistemas estarão em constante funcionamento, ficando sujeitos
a falhas. Sendo assim, será necessário passar por constantes manutenções de modo
a aumentar sua vida útil, permitindo que o edifício mantenha as suas funções
(GOMIDE et al., 2011).
Mesmo com a existência de normas de desempenho (NBR 15575:2013), no
Brasil, tragédias ocorreram e ocorrem em edificações em uso, onde verifica-se baixa
ou nenhuma qualidade na atividade de manutenção (CÂMARA DE INSPEÇÃO
PREDIAL DO IBAPE/SP, 2009).
Dentre os acidentes, estão os colapsos estruturais ocorridos no Edifício
Liberdade no Rio de Janeiro (2012), na marquise em Goiânia (2014), no Edifício Grand
Parc em Vitória (2016), no Edifício Andréa em Fortaleza (2019), na marquise em São
Paulo (2019) e no prédio de 4 (quatro) pavimentos na Comunidade Rio das Pedras no
Rio de Janeiro (2021) (RIBEIRO e SANTOS, 2021).
Segundo a Cartilha de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2015) muitas destas
tragédias acontecem em edificações com mais de 20 anos, situação em que se
verifica a baixa ocorrência nas atividades de manutenção.
Na maioria das vezes as causas são complexas, e exigem um longo estudo
que faça detectar o problema em cada situação, porém o que é de comum
consentimento é que muitos destes desastres poderiam ser evitados caso um
cronograma de manutenção preventiva com inspeções prediais periódicas fosse
realizado em todas as edificações, como indica a NBR 5674, definindo os serviços em
curto, médio e longo prazo (ABNT, 1999).
Em 2009 a Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP realizou um estudo
sobre os acidentes ocorridos em edificações com mais de 30 anos. Os resultados
indicaram que 66% das possíveis causas e origens dos acidentes são relacionadas à
deficiência com a manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração
acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuem causa e origem relaciona aos
chamados vícios construtivos, ou, ainda, anomalias endógenas.
Em relação aos acidentes prediais divididos entre os sistemas das
edificações, o IBAPE/SP (2009) encontrou a seguinte relação: 57% de acidentes em
estrutura, 29% divididos entre telhados, revestimentos e fachadas, sendo os 13%
restantes em alvenaria, elevador, gás e sistema hidráulico.
Conforme cita o IBAPE-SP (2015), a alta taxa de acidentes por falha de
manutenção e uso leva ao questionamento da pouca ou até mesmo ausência de
planejamento para inspeções prediais periódicas, além disso, manutenções muitas
vezes são realizadas de forma errônea. Segundo aquele instituto, corrigir uma
deficiência sem a orientação correta ou sem o acompanhamento técnico podem
ocultar o problema, levar a falso diagnóstico e colocar em risco a segurança das
edificações.
Segundo Villanueva (2015), a correta manutenção rotineira preventiva
promove a valorização do bem no mercado imobiliário, a melhoria no desempenho de
equipamentos e instalações em geral, o aumento da vida útil das moradias, além de
garantir a segurança, o conforto e a economia para os proprietários e usuários das
edificações.
Porém, Nour (2003, p.7) cita que “para se trabalhar com custos mais
competitivos, comumente elimina-se a consideração da manutenção das edificações.
No entanto, as conseqüências deste ato são danosas e, certamente, mais onerosas
para os usuários do edifício”.
Além de que, ao contrário do que acontece com os veículos, o brasileiro não
tem a cultura de realizar manutenções preventivas e nem de assegurar seus imóveis.
Seria necessário um maior entendimento e aprimoramento dos processos de
manutenção para convencer as organizações e os gestores prediais da importância
do item (BAMBIRRA, 2019).
De acordo com a NBR 5674 (2012), ao realizarem estudos em diversos
países, em diferentes tipos de edificações, encontrou-se que os custos anuais
envolvidos na operação e manutenção das edificações em uso, variam entre 1% e 2%
do seu custo inicial. Segundo Frazão (2020), este valor, apesar de aparentar ínfimo,
revela-se um grande custo quando acumulado ao longo da vida útil da edificação,
chegando a equivaler-se ou até a superar o custo de construção.
No contexto do que aqui se debate, a presente pesquisa adota como objetivo
geral, averiguar relação entre manutenção preventiva e manutenção corretiva não
planejada em uma edificação com mais de 30 anos.
Para alcançar adequadamente a principal meta da pesquisa adota-se os
seguintes objetivos específicos:
a) Aplicar a curva ABC como ferramenta relacional entre custos de
correção e prevenção;
b) Apresentar revisão de custos na pós-ocupação de uma edificação em
que não se aplicou adequadamente o plano de manutenção;
c) Elaborar um plano de manutenção para a edificação estudada;
No contexto organizacional deste trabalho, subdividiu-se a monografia em 5
capítulos com a seguinte caracterização: no capítulo 1 destaca-se a temática da
pesquisa com o seu problema original, a justificativa e os objetivos; no capítulo 2
apresenta-se aspectos conceituais que são relevantes para a compreensão dos
estudos; o capítulo 3 é destinado para relatar a metodologia aplicada; no capítulo 4
referencia-se os aspectos resultantes e suas análises específicas; e, o capítulo 5 é
voltado para elencar as considerações gerais e conclusões.
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
Neste capítulo são abordadas leis e normas, além dos aspectos conceituais
suficientes para delinear os pontos importantes de uma inspeção predial, assim como
permitir a compreensão básica a respeito de manutenção preventiva e manutenção
corretiva não planejada.
2.1 Inspeção predial

Para iniciar o conceito de inspeção predial, é necessário primeiramente
introduzir o que é engenharia diagnóstica, que, segundo Gomide et. al (2009) é a arte
de criar ações através de prognósticos, diagnósticos e prescrições técnicas, visando
a qualidade da edificação, por meio de ferramentas diagnósticas.
Nestas ferramentas, conforme o pesquisador, estão inclusas a vistoria na
edificação, assim como a inspeção, a auditoria, a perícia e a consultoria; serviços
estes que estão hierarquizados por meio do grau de serviço prestado, que é oferecido
de acordo com o nível requisitado pela edificação, ou condição na qual a mesma se
encontra, conforme indica a Figura 1.
Figura 1 - Progressividade diagnóstica
Fonte: (GOMIDE, 2009)

Para Gomide et al. (2009):
a mais básica, vistoria, se classifica como a constatação técnica da condição,
fato ou direito relativo à edificação, de acordo com a verificação “in loco”. Até
o nível máximo mais abrangente que é na consultoria, o prognóstico e
prescrição técnica da condição, fato ou direito relativo à edificação.
A respeito da inspeção predial, classificação intermediária que faz parte da
rotina de manutenção, aquele autor afirma que é a análise técnica da condição, fato
ou direito relativo a uma edificação.
Portanto, com base em Gomide et al. (2009), ao finalizar uma inspeção
predial, ou qualquer outra ferramenta diagnóstica abordada acima, é necessário a
execução de um relatório técnico, no caso de vistorias, laudo técnico no caso de
inspeções, auditorias e perícias, e parecer, para o caso de consultorias.
Apesar do conceito de manutenção predial e inspeção se complementarem,
não devem ser confundidos, “Inspeção Predial não é Manutenção da Edificação. É
uma das ferramentas que auxiliam na elaboração ou na revisão do plano de
manutenção e na gestão predial“ (IBAPE, 2015, p. 21).
Segundo o IBAPE/SP (2015) pode se comparar a inspeção predial com uma
consulta ao médico, portanto, avalia-se cada parte ou elemento construtivo, assim
com um check-up feito no hospital. O autor ainda afirma que, ao final da mesma, deve-
se lembrar que não é somente um check-list com imagens, mas um documento que
traz detalhadamente as condições físicas da edificação.
Em relação ao objetivo da inspeção predial, considerado como uma
orientação da manutenção, onde as condições citadas devem ser abordadas e
analisadas no laudo. Tal check-up implica na classificação das não-conformidades
(GOMIDE et al, 2006).
Conforme o pesquisador, as inspeções podem ser consideradas vistorias
mais aprimoradas devido ao caráter interpretativo, podendo ser consideradas
análises; e mesmo que sejam mensuradas através de procedimentos técnicos,
assumem caráter de subjetividade analítica, pois os embasamentos muitas vezes
possuem teor interpretativo.
Segundo Gomide et al. (2009), a verificação no local é importantíssima, pois
eventuais análises documentais ou mesmo fotográficas não substituem o exame
minucioso que só pode ocorrer in loco, e a averiguação, além disso, requer uma
análise do objeto com foco na qualidade e segurança. À vista disso, para Pujadas
(2007), a atividade da investigação in loco deve dar foco tríplice à avaliação da
edificação (Figura 2).
Figura 2 - Tríplice da avaliação predial
Fonte: Adaptado de PUJADAS (2007)

No que se deve à observância ao atendimento do Manual do Síndico ou do
Proprietário, documento entregue pela construtora ao condômino, o laudo de inspeção
pode também indicar deficiências no atendimento do mesmo, ou retratar a
inobservância de tais documentos, quando a manutenção estiver negligenciada,
quando encontrar-se incompleto, ou até mesmo quando inexistir plano de manutenção
(GOMIDE et al., 2009).
2.2 Fases da inspeção predial

Em síntese, para uma análise minuciosa e bem avaliada, o IBAPE (2012)
estabeleceu as principais etapas para a realização da atividade de Inspeção Predial.
Desse jeito, ficou estabelecido, que para uma boa averiguação das patologias, a
análise será feita em sempre em nove etapas, conforme Figura 3.
Figura 3 - Primeiras etapas para a realização da inspeção
Fonte: IBAPE (2015)

Para cada tipo de edificação, haverá um planejamento adequado para
execução de sua inspeção, considerando as características construtivas, a qualidade
da documentação entregue ao inspetor e o nível de inspeção determinado (IBAPE,
2012).
A norma do IBAPE (2012) divide os documentos em três tipologias:
administrativos, técnicos e de manutenção e operação, listados no ANEXO A, além
de recomendar a análise dos mesmos, quando disponíveis e existentes.
De acordo com Moura (2017), a relação completa de documentos a serem
analisados para a investigação de um edifício deve ser estabelecida pelo inspetor
predial, de acordo com o tipo e a complexidade da edificação, suas instalações e com
seus sistemas construtivos. Todavia, Neves e Branco (2009) afirmam que, na hipótese
da edificação a ser inspecionada não dispor das documentações, isto será relatado
no laudo, pois não se trata de uma restrição para a realização do serviço.
Segundo Silva (2016), a análise técnica mais aprofundada, como a análise
dos projetos da edificação, por exemplo, não deve fazer parte do escopo da inspeção
predial, devendo ser uma recomendação, caso seja necessário.
Para Neves e Branco (2009), o engenheiro deverá vistoriar a edificação na
íntegra, de maneira a serem verificadas todos os sistemas expostos, como por
exemplo estrutura e hidráulico. Para isso, devem ser inspecionados partindo do topo
do edifício à parte mais inferior, verificando as avalias que indicam perdas de
desempenho ou outros problemas em trechos não aparentes, como manchas de
infiltração junto a tubulações hidráulicas embutidas. Entretanto, nos sistemas
elétricos, a inspeção deve ser executada a partir do ponto de entrada de energia da
edificação até as suas ramificações de distribuição internas, ou seja, de baixo para
cima da edificação, de modo que todos os quadros elétricos, fiações aparentes e cada
dispositivo de segurança instalado sejam inspecionados.
Vale ressaltar que as vistorias possuem natureza visual e, caso o inspetor
acredite ser necessário ensaios tecnológicos, por serem ensaios mais específicos,
essa orientação deverá ser registrada em item destinado a orientações técnicas no
Laudo de inspeção (IBAPE/SP, 2015).
O IBAPE/RS (2016, p. 8) define que: “A inspeção predial é a atividade que
possui norma e definições próprias, denominada “Check-Up”, a qual classifica as
deficiências constatadas na edificação, aponta o grau de risco observado para cada
uma delas [...]”. Para a elaboração do relatório de inspeção predial é utilizado como
base a NBR 14.037/2011, no que diz respeito à periodicidade da inspeção (ABNT,
2012, p. 3).
A inspeção predial deve ser implementada de forma organizada de modo a
simplificar sua realização e conferência pela da equipe de manutenção local ou
empresa contratada (ABNT, 2012).
2.3 Normas e leis pertinentes

Pacheco et al. (2013) afirmam que as leis de inspeção predial no país tiveram
sua primeira manifestação na cidade gaúcha de Porto Alegre, onde foi instituída a Lei
6.323 de 1988 que não abordava uma inspeção predial total, mas sim de marquises e
elementos em balanço, exigindo como resultado a elaboração de laudos técnicos por
profissionais qualificados.
Aquele autor também evidencia outras cidades brasileiras normativas, como
se demonstra na Figura 4.
Figura 4 - Distribuição de leis no Brasil
.
Fonte: Adaptado de Pacheco et. al (2013)
No âmbito do cenário federal, segundo Pacheco et. al (2013), existem projetos
de lei que tramitam desde 2011, na tentativa de determinar a realização de inspeções
prediais em edificações, porém ainda não foram aprovados.
Segundo ao mesmo autor, no Brasil, portanto, existem apenas normas que
norteiam o profissional inspetor, a mais nova foi lançada em 2020 na qual aborda as
exigências mínimas de um laudo de inspeção predial - a ABNT NBR 16747, como
descrição:
A norma fornece diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos
à inspeção predial, visando uniformizar metodologia, estabelecendo métodos
e etapas mínimas da atividade. Se aplica às edificações de qualquer tipologia,
públicas ou privadas, para avaliação global da edificação, fundamentalmente
através de exames sensoriais por profissional habilitado (ABNT, 2020, p. 1).
Albert (2021) destaca que a ausência de uma lei federal que obrigue a
inspeção predial prejudica a conservação das edificações. Mas, algumas cidades vêm
tomando medidas legislativas para obrigar a realização da inspeção. No Rio de
Janeiro, por exemplo, foram aplicadas a Lei Complementar nº 126/2013 no município
e a Lei nº 6400/2013 no estado, tornando obrigatória a realização do auto vistoria
predial nas edificações, além de projetos de lei para aplicação em nível federal.
Segundo o CREA-RJ (2013), estas leis são avanços fundamentais para proteger o
cidadão de acidentes iminentes, causados por má conservação ou mau uso de uma
edificação.
No âmbito internacional, Pacheco et al. (2013) retrata que se tem como
obrigatoriedade avaliar o imóvel antes de adquirir ou vender. É o caso dos Estados
Unidos, Canadá, França e Austrália, que normalmente já existem empresas
especializadas neste tipo de serviço, em construções residenciais e comerciais.
O mesmo autor ainda cita que, nestes países, existem também cursos
capacitantes para profissionais que desejam trabalhar na área, estas atividades
acontecem porque é mais garantido conhecer as condições de conservação e
manutenção do imóvel que se está comprando ou vendendo, antes de realizar a
transação.
No Brasil, em relação às normas pertinentes ao assunto, cita-se
primeiramente a norma de desempenho NBR 15575 (2013), na qual a inspeção
predial deve se atentar, verificando-se a existência ou não do cronograma de
manutenções instaurado para a edificação, e se atendem ou não os requisitos
exigidos por norma.
Além da norma de desempenho, segundo Villanueva (2015), a NBR 5674
(2012) é responsável por definir os requisitos para a gestão do sistema de
manutenção de edificações. Na norma, é determinado que a gestão do sistema de
manutenção preserve as características originais das edificações, além de prevenir a
perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou
componentes.
A norma retoma também a cultura de que uma edificação é construída para
atender seus usuários durante muitos anos e não cessa seu processo de construção
na sua entrega. A função da normativa, portanto, é auxiliar na gestão dos meios de
manutenção.
Soma-se às normas citadas a NBR 14037 (2011), que é voltada para as
construtoras e incorporadoras. Entretanto, é importante que o gestor predial tenha
conhecimento da NBR para saber exatamente como deve ser composto o manual que
lhe será entregue no final da obra. A norma “estabelece os requisitos para elaboração
e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e
manutenção das edificações elaborado e entregue pelo construtor/incorporador”.
(NBR 14037, 2011).
Ademais, a NBR 5462 (1994) traz conceitos e terminologias de confiabilidade
e de mantenabilidade, além de definir a segmentação das atividades de manutenção
em preventiva, corretiva e preditiva. A norma também traz informações e orientações
críticas de como proceder em cada segmento de manutenção, com o intuito de
preservar a segurança e a integridade física das pessoas e do próprio imóvel.
A norma mais recente competente ao estudo é a NBR 16747 (2020), a norma
de inspeção predial. Esta vem em contexto de ações decorrentes de diversos
desabamentos de prédios, com vítimas fatais no país, como o caso do edifício Andrea,
em Fortaleza em 2019.
2.4 Manutenção predial x desempenho

Para a ABNT (2013), manutenção predial é o conjunto de atividades a serem
realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional de uma edificação e
seu sistemas constituintes, a fim de atender as necessidades e segurança dos seus
usuários.
Já Gomide et al. (2003) explica manutenção como o conjunto de atividades e
recursos que garantem o melhor desempenho da edificação para atender as
necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, além do menor
custo possível.
Segundo Rocha (2007), um bom projeto, o correto atendimento das normas e
programa de uso, a qualidade dos materiais empregados e o apuro técnico adotado
na sua construção determinam essa durabilidade. Portanto, quando se é analisada a
durabilidade de uma edificação deve-se refletir em dois cenários, o da construção e o
do uso.
Durante o uso, muitos condomínios negligenciam cuidados que irão refletir na
mesma durabilidade e, somado muitas vezes do uso indevido de sistemas
empregados na edificação, inicia-se uma série de problemas. Em pouco tempo,
portanto, a edificação demandará inúmeros serviços necessários para repor suas
condições originais, que possibilitarão o usuário realizar melhor uso da construção.
Este ato resulta muitos gastos condominiais adicionais não previstos, visto que custa
mais caro consertar do que manter (ROCHA, 2007).
De acordo com Villanueva (2015), muito se vê a população investindo em
manutenções em seus bens que exigem que os façam caso não perdem a sua
garantia. Carros, motos e eletrônicos entram nesta linha de pensamento. O que pouco
se compreende, portanto, é que edifícios também possuem sua garantia determinada
e que devem ser adequadamente administrados.
Já o CREA-PR (2011) afirma que devido à manutenção predial ser uma área
de estudo relativamente nova no Brasil, está longe de se encontrar com qualidade à
nível industrial, o que pode ser explicado por dois motivos: indústria é transformação,
portanto a manutenção traz lucros imediatos, gerando a maior produtividade contra a
minimização das perdas. Enquanto a manutenção predial, principalmente em
residências, é vista como um gasto e não um investimento à longo prazo.
Portanto, segundo Rocha (2007), a fim de evitar tais circunstâncias, é de suma
importância elaborar procedimentos regulares que estabeleçam conservação e
eficácia no desempenho da edificação, permitindo assim, gastos controlados no
orçamento do condomínio.
A observância do desempenho deve ser a verificação mais importante da
inspeção predial, pois ela irá diagnosticar de fato se as atividades de manutenção
estão sendo programadas e realizadas corretamente. Segundo Pujadas (2013), A
elevação de desempenho, demonstrada no gráfico da Figura 5, ilustra as ações das
atividades de manutenção programadas, ou seja, a execução de um plano de
manutenção com tarefas preventivas e corretivas.
Figura 5 - Desempenho ao longo do tempo
Fonte: ABNT NBR 15575 (2013)

Segundo Villanueva (2015), a aplicação de trabalhos de manutenção pode ser
então colocada como a reconstrução de níveis de desempenho perdidos, com intuito
de manter as condições de uso, e tem como resultado imediato a prolongação da vida
útil do edifício em função da estratégia de manutenção aplicada. Dependendo da
estratégia utilizada, pode-se passar a gerenciar as atividades de manutenção não
apenas como uma solução de problemas analisados no edifício construído, mas
também como uma programação preventiva de problemas futuros.
Portanto, na inspeção predial, utilizada como ferramenta de avaliação da
manutenção, deve-se observar se as manutenções existentes na edificação alcançam
efetivo aumento do desempenho. Caso seja avaliado que não há incremento de
desempenho, ou pior, há deterioração precoce, a qualidade de manutenção não
atende o mínimo necessário (PUJADAS, 2013).
Para se garantir o desempenho, o Instituto de Engenharia (2017) demonstra
em formato de fluxograma a metodologia para garantia de desempenho em cada fase
da edificação (projeto, concepção e uso), tal análise é demonstrada na Figura 6,
abaixo.
Figura 6 - Fluxograma de desempenho nas fases da edificação
Fonte: Instituto de Engenharia (2017)

O instituto lembra também que, apesar das necessidades abordadas acima,
a inexistência dos laudos de avaliação das três primeiras fases não impede a
avaliação de desempenho de entrega da obra. Isto acontece pois é possível implantar,
nesta fase, a auditoria técnica “in loco” com foco na norma 15.575 da ABNT, assim
como demais normas pertinentes, para avaliação dos sistemas que compõem a
edificação.
2.5 Vida útil da edificação
Para a NBR 15575 (2013), a Vida Útil (VU) é o período de tempo em que um
edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados
e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos. A norma NBR
15575 (2013) considera ainda a periodicidade e a correta execução dos processos de
manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção.
Já para Moreira (2020, p.42)
é importante salientar que, além da correta manutenção, diversos outros
fatores interferem na vida útil da edificação, como o correto uso e operação
da edificação e de suas partes, alterações climáticas, mudanças no entorno
da obra, dentre outros; logo, o valor final atingido de Vida útil será uma
composição do valor teórico calculado como vida útil de projeto (VUP),
influenciado negativamente ou positivamente pelos fatores externos.
A norma NBR 15575 (2013), conforme apresentado na Figura 5, mostra que
em sua linha intermitente que, com o passar do tempo (T0 – T11) o desempenho
tende a cair devido ao desgaste natural dos componentes dos sistemas. Contudo,
realizando manutenções obrigatórias pelo usuário, o tempo que a edificação leva para
alcançar o mesmo patamar de desempenho, é muito maior. (T0 – T12).
Além disso, a NBR 15575 (2013) traz prazos mínimo, intermediário e superior
para cada sistema da edificação. Estes são colocados no Quadro 1 abaixo.
Quadro 1 - Desempenho ao longo do tempo

A norma apresenta também a determinação da vida útil de projeto (VUP) de
outros sistemas por outra metodologia, que incorpora três conceitos essenciais: o que
uma falha no desempenho do sistema ou elemento acarreta, a maior facilidade ou
dificuldade de manutenção e reparação no caso de falha e o custo de correção da
falha.
Para relacionar os parâmetros deste conceito, foram utilizados conhecimentos
já consolidados internacionalmente, segundo a NBR 15575 (2013).
Os quadros 2, 3, 4 e 5 abaixo relacionam a parametrização adotada.
Quadro 2 - Efeitos de falhas no desempenho
Quadro 3 - Categoria de vida útil de projeto por partes do edifício

Quadro 4 - Custo da manutenção e reposição ao longo da vida útil
Quadro 5 - Critérios para estabelecimento da VUP das partes do edifício

Apesar do destacado pela norma, entende-se que a obtenção de uma
durabilidade regular se dá por meio do emprego de materiais adequados e também
da operação adequada por parte do usuário. “A realização das manutenções,
indicadas pelo fornecedor de forma periódica, recupera parcialmente a perda de
desempenho advindas da degradação” (VILLANUEVA, 2015).
2.6 Histórico de manutenção
Castro (2007) indica que o início da manutenção na Europa foi ao final da
década de 50, e de forma muito moderada, e que as pesquisas só tomaram destaque
mundial quando houve a criação do Comitê de Manutenção das Construções pelo
Ministério de Construções e Serviços Públicos do Governo Britânico, em 1965.
Ao passar dos anos, segundo Antunes (2004), muitos países começaram a
valorizar o patrimônio cultural herdado por seus antigos edifícios, e, em paralelo,
organismos culturais tais como a Organização das Nações Unidas para a Ciência,
Educação e Cultura (UNESCO), ofereciam apoio internacional ao movimento de
conservação.
Segundo Castro (2007), com o assunto criando mais destaque a nível
mundial, em 1970 foi fundado o grupo W70 do CIB (International Council for
Researchand Innovation in Buildingand Construction), desde então, o grupo de estudo
se aprofundou em pesquisas na área.
No Brasil, este tema começou a ser discutido em 1977, com a criação da NBR
5674, porém, Lopes (1993) afirma que a norma não fornecia informações precisas o
suficiente, portanto, incipientes para estabelecer diretrizes para um sistema de
manutenção predial adequado.
Apesar disso, Neto (2012) verifica que a versão atualizada da Norma de 2012
proporcionou melhoria significativa na abordagem do assunto, além de delinear
metodologia de implantação e abordar aspectos associados à gestão do programa de
manutenção.
Castro (2007) afirma que a NBR 5674 estimulou a elaboração de trabalhos
técnicos com tema de manutenção, diversos autores publicaram trabalhos técnicos
no final da década de 1980, alguns deles CREMONINI (1989), DAL MOLIN (1988),
HELENE (1988), IOSHIMOTO (1988) e LICHTENSTEIN (1986). Estes exploraram
estudos sobre durabilidade de materiais e componentes, como também,
manifestações patológicas e suas prováveis causas.
Em trabalhos mais recentes são explorados sistemas de manutenção
aplicados às edificações não residenciais e destacam-se trabalhos com enfoque no
gerenciamento da manutenção (LOPES, 1993).
2.7 Classificação da manutenção
Para entender o tipo de intervenção que cada edificação necessita receber, é
necessário esclarecer as categorias de manutenção que vão de acordo com cada
procedimento.
Segundo Bonin (1998) apud Nour (2003) há tipos de classificações diferentes
para as atividades de manutenção predial, conforme a Figura 7.
Figura 7 - Classificação da manutenção de edifícios
Fonte: BONIN (1988) apud NOUR (2003)

Portanto, quanto aos tipos de intervenção, podem ter caráter conservativo,
reparador, restaurador ou modernizador. Sendo a manutenção de conservação ligada
a atividades ligadas a limpeza e higienização, a de reparação ligada a atividades
preventivas e corretivas de manter os sistemas em boas condições, a de restauração
para recuperar o desempenho pela correção e a de modernização proporcionar um
novo patamar de desempenho para a edificação. (BONIN 1988 apud NOUR 2003).
Em relação a estratégia de manutenção, a manutenção preventiva representa
um conjunto de atividades que visa evitar falhas nas instalações, com o
comprometimento do seu desempenho. Ela depende diretamente de informações a
respeito da edificação, sendo alimentados por dados dos fabricantes, históricos de
manutenção e avaliações das instalações através de rotinas periódicas e de vistorias
de inspeção predial (MARTINS, 2012).
No que diz respeito às atividades de correção, a NBR 5674 (2012, p.3), cita
que a manutenção corretiva é “caracterizada por serviços que demandam ação ou
intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos
ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou
patrimoniais aos seus usuários ou proprietários”.
Já Marques apud Bambirra (2019, p.10) divide a manutenção corretiva em
planejada e não planejada:
Manutenção corretiva planejada é a correção que se faz em função de um
acompanhamento preditivo, detectivo, ou até pela decisão gerencial de se
operar até a falha. Esta decisão, para ser eficaz, deve ser calcada em estudos
técnico-financeiros. Decide-se pela manutenção corretiva porque, no
equipamento ou componente específico, o custo será menor que outros
métodos.
Manutenção corretiva não planejada é a correção da falha de maneira
aleatória, ou seja, é a manutenção atuando no momento da falha do
equipamento, agindo de forma impulsiva. Caracteriza-se pela ação, sempre
após a ocorrência da falha, que é aleatória, e sua adoção leva em conta
fatores técnicos e econômicos.
Acerca da manutenção preditiva, Nour (2003) indica que a atividade se utiliza
de procedimentos da inspeção para descobrir falhas em algum sistema, e que logo
poderia gerar uma manutenção corretiva se nada for feito. Segundo o autor, esta
atividade é mais comum em outras áreas da engenharia, pois na engenharia civil a
relação custo/benefício normalmente não é compensadora.
2.8 Classificação de anomalias e falhas

Durante a execução da inspeção predial, anomalias serão listadas com visão
sistêmica, determinando o grau de risco observado para cada uma delas e a lista de
prioridades técnicas com orientações ou recomendações para sua correção (IBAPE,
2012).
No laudo de inspeção, os dados apontados de não-conformidades indicam
designações técnicas diferenciadas, sendo considerada a anomalia construtiva o
termo mais adequado para problemas provenientes da própria construção civil. Já a
anomalia funcional seria a terminologia mais indicada para o revés de uso, e o termo
apropriado para não-conformidades decorrentes da manutenção seria falha.
Segundo a NBR 15575 (2013), os danos e defeitos são não conformidades
que implicam na perda antecipada do desempenho dos elementos e sistemas
construtivos, além de que é nítida a redução da vida útil da edificação. Assim, podem
afetar, por exemplo, a segurança, funcionalidades, operacionalidade, a saúde de
usuários, o conforto termo acústico, acessibilidade, durabilidade, vida útil, dentre
outros parâmetros de desempenho definidos.
Para Pujadas (2009), os danos possuem início ainda nas etapas de projeto,
execução ou especificação de materiais, já as anomalias confrontam-se a deficiências
na etapa de uso, operação e/ou manutenção. É possível averiguar a classificação das
anomalias e falhas, além de suas definições, conforme apresentado na Tabela 1.
Tabela 1 - Catalogação das anomalias e falhas
Fonte: Adaptado do IBAPE (2012)

Segundo Lopes e Soares (2017), na realização da inspeção, cada sistema,
elemento ou componente da edificação é analisado, classificando-se as anomalias ou
falhas encontradas conforme seu grau de risco ou grau de urgência (Tabela 2).
De acordo com o mesmo autor, para classificar, leva-se em consideração
critérios de conservação, rotinas de manutenção, agentes de deterioração precoce,
depreciação, riscos à saúde, segurança, funcionalidade e comprometimento de vida
útil.
Tabela 2 - Classificação de anomalias e falhas quanto ao grau de risco
Fonte: Adaptado do IBAPE (2012)
2.9 Regra de Sitter

Segundo Helene (1992) as negligências em submeter problemas patológicos
a métodos corretivos acarretam elevados custos de recuperação e reparo. Porquanto
sua evolução permite o agravamento e/ou surgimento de outros danos, podendo
resultar em condições de inabitabilidade da edificação.
Portanto, Sitter (1984) afirma pela sua lei de evolução de custos que os custos
da correção crescem segundo uma progressão geométrica de razão cinco. “Para cada
real que eu gasto no planejamento/projeto eu economizo 5 reais para execução, 25
reais para manutenção preventiva e 125 reais em manutenção corretiva”.
A Figura 8 evidencia graficamente a evolução exponencial dos custos de
intervenção, ao longo das fases de um empreendimento.
Figura 8 - Evolução dos custos pela fase de intervenção (Regra de Sitter)
Fonte: SITTER apud HELENE, 1997

Helene (1997) para exemplificar as fases da lei de Sitter, as distribui da
seguinte forma:
a) Fase de projeto: as decisões tomadas na fase de elaboração de projeto,
com o intuito de maximizar a vida útil e a durabilidade, e visando facilitar as
manutenções posteriores, associa-se ao custo ao número 1 (um).
b) Fase de execução: quando realizada alterações durante a fase de
execução, com a finalidade de melhorar a durabilidade da estrutura, o custo é 5 vezes
maior que se fossem realizadas ações na fase anterior.
c) Fase de manutenção preventiva: as ações isoladas tomadas nessa fase,
são necessárias para manter as condições adequadas da estrutura durante sua vida
útil, podendo custar até 25 vezes que se as medidas fossem tomadas na fase de
projeto.
d) Fase de manutenção corretiva: nessa fase as ações são necessárias
quando as estruturas já perderam sua vida útil de projeto, sendo necessário realizar
reparos e reforços das estruturas que apresentam manifestações patológicas que se
agravaram no decorrer do tempo, podendo chegar ao custo de 125 vezes maior se as
medidas necessárias fossem tomadas na fase de projeto.
3 DESENVOLVIMENTO METODOLÓGICO
O presente capítulo trata do percurso metodológico da pesquisa. O trabalho
inicia com a introdução, a qual engloba a justificativa e objetivos que estimularam a
realização desta monografia. Neste item, ressalta-se a relevância da manutenção e
inspeção predial no desempenho e segurança de edificações e seus componentes.
O capítulo seguinte é a fundamentação teórica, que é a pesquisa e coleta de
dados nas literaturas. Juntas, formam a base de conhecimento para a aplicação
metodológica, onde ocorre de fato, o desenvolvimento da pesquisa e a análise pela
visão da autora.
É nas considerações finais que há a conclusão da monografia. Esse capítulo
oferece a compreensão da autora com relação à realização do trabalho e principais
percepções do mesmo.
3.1 Pesquisa bibliográfica

A pesquisa teórica do presente trabalho está baseada em normas,
monografias, teses, livros, entre outros. Em um primeiro momento o estudo apresenta
a definição de inspeção e manutenção predial e o histórico destes itens no Brasil e
mundo.
Em seguida, o foco passa para o conceito de desempenho em relação à
manutenção predial, a vida útil das edificações assim como normas e leis pertinentes
ao estudo. A relação do custo da correção com a prevenção vem em seguida, onde
irá ser demonstrada a necessidade de planejar manutenções preventivas.
Mais especificamente a comparação do planejamento da manutenção com a
solução corretiva é o próximo tópico. Neste, a elaboração do plano de manutenção e
o levantamento de custos do plano de manutenção versus a manutenção corretiva
irão apresentar pontos essenciais a serem considerados na gestão de manutenção.
3.2 Classificação metodológica

Quanto a natureza, esta monografia pode ser considerada uma pesquisa
aplicada. Esta categoria, no entendimento de Marconi e Lakatos (2017), interessa-se
de maneira prática, isto é, que os resultados sejam aplicados ou utilizados,
imediatamente, na solução de problemas que ocorrem na realidade.
Por sua vez, este trabalho gera ferramentas para a gestão de manutenção
que podem ser utilizadas a fim de auxiliar na redução dos impactos financeiros
causados pelo mau planejamento ou a negligência das atividades de manutenção.
A abordagem é qualitativa e quantitativa. As pesquisas quantitativas são
usadas em situações nas quais você pretende validar estatisticamente uma hipótese.
Já a pesquisa qualitativa explora informações mais subjetivas e em profundidade
(D’ANGELO, 2020). Dentro desta monografia, a apresentação e relação de custos
apresentam dados majoritariamente quantitativos, enquanto que a elaboração do
plano de manutenção é qualitativa, pois dependendo do autor e dos sistemas das
edificações, este item se torna particular.
A pesquisa é dita descritiva, pois segundo Gil (2009), a pesquisa descritiva
não tem o intuito de compreender, mas sim de coletar dados. Para o autor, neste tipo
de pesquisa os autores possuem um vasto conhecimento do objeto de estudo, em
virtude dos resultados gerados por outras pesquisas.
Quanto ao procedimento técnico, a pesquisa é documental, pois baseia-se em
material já publicado, recorre a fontes mais diversificadas e dispersas, sem tratamento
analítico, tais como: tabelas estatísticas, jornais, revistas, relatórios, documentos
oficiais, etc. (FONSECA, 2002). E experimental, pois determina um objeto de estudo,
propicia o exame de um tema sob novo enfoque ou abordagem, chegando em
conclusões inovadoras (MARCONI; LAKATOS, 2019). Nesta monografia, os objetos
de estudo são as edificações em pós-ocupação, mais especificamente o hotel, e a
variável é a manutenção predial.
3.3 Objeto da pesquisa

A edificação estudada foi inspecionada em outubro de 2021, e o motivo da
inspeção eram vazamentos existentes no local, sendo o objeto de estudo os
reservatórios de água.
De caráter comercial (hotelaria), com cerca de 30 anos, a edificação possui
área aproximada de 11.245 m², sendo constituída por subsolo, térreo, mezanino, 12
pavimentos tipo e piso técnico. O edifício possui estrutura em concreto armado
convencional com paredes de alvenaria e as esquadrias são em alumínio anodizado.
A cobertura é em telhas de fibrocimento sobre estrutura de madeira, estando a laje
descoberta em alguns pontos, como por exemplo a parcela de laje superior aos
reservatórios.
A edificação possui 2 reservatórios, 1 e 2, o 1 se localiza na parte frontal do
edifício, enquanto o 2 na parte posterior. Ambos ficam na laje acima do barrilete, e
foram executados com impermeabilização de reboco com aditivo.
O edifício foi escolhido devido aos sistemas que contempla e o status em que
se encontrava a edificação devido à ausência de plano de manutenção preventivo.
A edificação contempla 84 apartamentos com área total de 80m² e 40,32m²
de área privativa, os flats contém copa/cozinha, banheiro e podem ser acessados por
2 elevadores. A infraestrutura do hotel dispõe de rede de gás central, água quente,
piscina coletiva e lavanderia.
O hotel passou por uma inspeção predial, devido ao surgimento de patologias
na laje do barrilete que preocuparam o gestor do hotel. Em conversa com o gerente
do hotel, foi relatado que existe um plano de manutenção preventiva para a edificação,
mas não se tem certeza se houveram manutenções anteriores nos reservatórios, o
que expõe a desajustada gestão de manutenção através da ausência de registros.
Em outubro de 2021, após a realização da inspeção predial, constatou-se que
os problemas decorriam de infiltrações na laje onde estão apoiados os reservatórios,
devido ao desgaste do sistema de impermeabilização ultrapassado. Foram
inspecionados os reservatórios da parte superior frontal do edifício. A Figura 9, em
seguida, mostra o croqui da edificação, e a Figura 10 o esquema simplificado dos
reservatórios em questão. Ambos foram retirados do laudo resultante da inspeção.
Figura 9 - Croqui da cobertura
Fonte: Laudo técnico de engenharia (2020)

Figura 10 - Esquema simplificado do reservatório
Fonte: Laudo técnico de engenharia (2020)

4 APLICAÇÃO METODOLÓGICA
Baseando-se na pesquisa realizada para a fundamentação teórica desta
monografia, o presente capítulo aplica três ferramentas para a análise da manutenção
predial em edificações, com estudo experimental no hotel. A primeira, elaboração do
plano de manutenção, é embasada nas exigências da NBR 15575 (2013). A segunda,
apresenta a revisão de custos da manutenção corretiva na edificação pós-ocupação.
Já a terceira, se relaciona o orçamento da manutenção corretiva com um orçamento
proposto de manutenção preventiva através da ferramenta de curva ABC.
4.1 Plano de manutenção preventivo (PMP)

Com o intuito de cumprir com o exigido pela NBR 15575 (2013), foi elaborado
um plano de manutenção para a edificação específica que foi submetida a
manutenção corretiva não planejada devido à não aplicação adequada do plano de
manutenção para a estrutura de concreto da edificação.
Para que seja um plano de manutenção preventiva de fácil aplicação e
compreensão, as atividades foram divididas em fichas com formato de planilha, as
quais na primeira coluna abordam a periodicidade, na segunda contém o elemento ou
sistema a ser diagnosticado e a terceira a descrição da atividade na vistoria. Já na
coluna quatro se encontra a designação da tarefa, a equipe responsável pela inspeção
e operação. Os dados para cada sistema foram adaptados do Guia nacional para a
elaboração do manual de uso, operação e manutenção das edificações, da CBIC
(2014).
Os sistemas de inspeção se encontram expostos na seguinte ordem:
impermeabilização; estrutural; cobertura; hidráulico; águas pluviais, esgoto e
drenagem; elétrico; segurança contra incêndio e revestimentos e equipamentos.
A elaboração do plano de manutenção seguiu o passo a passo demonstrado
no fluxograma da figura 11.
Figura 11 - Etapas de elaboração de um plano de manutenção
PLANO DE
MANUTENÇÃO
PREVENTIVA
(PMP)
O que Como (descrição do Quem (profissional que

Quando (periodicidade)
(sistema/elemento) serviço) executa o serviço)
Fonte: A autora (2022)
4.1.1 Sistema de impermeabilização

O sistema de impermeabilização foi o primeiro a ser estudado pois é o item
no qual mais se encontra problemas na planta de estudo. A impermeabilização efetiva
da laje dos reservatórios e da laje superior aos mesmos são pontos fundamentais do
presente plano de manutenção, uma vez que os problemas estruturais apontados no
laudo de inspeção são originários de infiltrações provenientes dos reservatórios.
No laudo, foram apontados pontos de infiltração na laje da casa de máquinas
e no barrilete, que se tratam de uma anomalia progressiva, tendendo a evoluir com o
passar do tempo e ocasionar outros problemas, como manchas de umidade, corrosão
da armadura e desplacamento do reboco, evidenciados na edificação em foco.
Estruturalmente a laje também estava com a carga de resistência reduzida, devido a
corrosão da armadura.
A laje dos reservatórios estava com a impermeabilização comprometida,
assim como as paredes do mesmo, como visto nas fotos abaixo.
Figura 12 - Desagregação de material na lateral do reservatório
Fonte: Laudo técnico (2021)

A edificação tem 30 anos de uso, o que faz com que grande parte dos seus
sistemas estejam com vida útil ultrapassada, porém, caso as manutenções tivessem
sido adequadas, os problemas estruturais encontrados teriam sido evitados, como por
exemplo a armadura em processo de corrosão devido a infiltração da laje do
reservatório, que será representada no sistema estrutural.
Para o plano de manutenção, a periodicidade da inspeção seria anual,
atentando-se à laje dos reservatórios e da laje superior aos mesmos, onde houveram
pontos de infiltração apontados em laudo. É necessário, inclusive, verificar a
integridade da manta asfáltica da laje superior aos reservatórios, sendo este também
um dos pontos colocados para manutenção corretiva no laudo, pois nela existem
algumas antenas fixadas, prejudicando a proteção mecânica da mesma.
Quadro 6 - Ficha do sistema de impermeabilização
Periodicidade Elemento/Sistema Atividade Responsável
Verificar a integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e Empresa
externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peças capacitada/
sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, empresa
grelhas de ventilação e de outros elementos especializada
Empresa
Inspecionar a camada drenante do jardim. capacitada/
Anual Impermeabilização
Caso haja obstrução na tubulação e entupimento dos ralos ou empresa
grelas, efetuar a limpeza especializada
Empresa
Verificar a integridade dos sistemas de impermeabilização capacitada/
e reconstituir a proteção mecânica, os sinais de infiltração empresa
ou as falhas da impermeabilização exposta especializada
Fonte: Adaptado de CBIC (2014)
4.1.2 Sistema estrutural

A inclusão deste item logo em sequência da impermeabilização consiste no
fato de que a estrutura sofreu os efeitos diretos da deficiência da impermeabilização,
como evidenciado na imagem abaixo.
Figura 13 – Corrosão de aço no forro do pavimento barrilete.

A ausência da manutenção da impermeabilização dos reservatórios impactou
diretamente na estrutura da laje, trazendo danos irreversíveis a armadura, através da
corrosão.
Caso a integridade do material impermeabilizante tivesse sido conservada, a
fim de garantir o desempenho planejado, a infiltração teria sido evitada e a corrosão
da armadura também, por consequência. O desplacamento do reboco e manchas de
umidade também são resultantes deste processo. O fato é que a armadura em
corrosão reduz consideravelmente a capacidade de resistência de projeto, eliminando
a capacidade de respostas aos efeitos dos esforços de tração, flambagem e
cisalhamento, ou seja, comprometendo a segurança estrutural da edificação.
Para o plano de manutenção, como a estrutura é de concreto armado, o que
é passível de manutenção é o envoltório da estrutura: paredes, teto e pisos. Portanto,
é planejada a inspeção visual rotineira, de 5 em 5 anos, pelo profissional da área de
construção civil.
Quadro 7 - Ficha do sistema estrutural
Analisar e identificar quaisquer Profissional
A cada 5 anos Estrutura alterações nos elementos estruturais dispostos (vigas, lajes e competente à
pilares) função
4.1.3 Sistema de cobertura

O sistema em foco é originário de diversos problemas nas edificações, seja
por falha de projeto ou degradação. Devido ao sistema estar exposto às intempéries
e forças da natureza, costuma apresentar degradação acelerada comparado a outros
sistemas. Na edificação em estudo, as telhas são em fibrocimento, porém, há uma
parcela da laje e vigas descoberta, onde existe uma manta asfáltica em processo de
desagregação, devendo ser refeita.
Figura 14 - Desagregação da manta asfáltica da cobertura

No plano de manutenção, a verificação tem de ser feita anualmente, por
profissional responsável, utilizando linhas de vida provisórias para ancoragem. O
responsável percorrerá o telhado externamente, para localizar fissuras, pontos de
fixação desconectados e verificar calhas e rufos. Além de internamente revisar a
situação das terças e caibros. Conforme o quadro abaixo, fica indicado a troca de
telhas fissuradas que impeçam a estanqueidade do local, e parafusos e pregos que
não estejam exercendo a função requerida.
Quadro 8 - Ficha do sistema de cobertura
Verificar a integridade das calhas, telhas e protetores térmicos
Empresa
e, se necessário, efetuar limpeza e reparos,
A cada 6 capacitada/
para garantir a funcionalidade, quando necessário.
meses empresa
Em épocas de chuvas fortes, é recomendada a inspeção das
especializada
Cobertura calhas semanalmente
Empresa
Verificar a integridade estrutural dos componentes, capacitada/
A cada 1 ano
vedações, fixações, e reconstituir e tratar onde necessário empresa
especializada
4.1.4 Sistema hidráulico

No plano de manutenção de um hotel, é de suma importância a manutenção
preventiva de todos os elementos que compõem o sistema hidráulico. Os hóspedes
devem estar garantidos de conforto e integridade física, uma vez que o mau
funcionamento de algum dos aparelhos pode trazer consequências adversas,
provocando uma experiência negativa do cliente.
Para este sistema, as atividades são divididas em inspeções feitas pela
equipe de manutenção local e outras com equipes especializadas e capacitadas
(equipe com treinamento para a função).
O quadro abaixo apresenta melhor o panorama desta disciplina, subdividindo
as atividades do sistema hidráulico.
Quadro 9 - Ficha do sistema hidráulico
Equipe de
Verificar o nível dos reservatórios, o funcionamento das
A cada 1 semana manutenção
torneiras de boia e a chave de boia para controle de nível
local
Utilizar e limpar as bombas em sistema de rodízio, por meio da Equipe de
A cada
chave de alternância no painel elétrico (quando o quadro manutenção
15 dias
elétrico não realizar a reversão automática); local
Equipe de
Verificar a estanqueidade e a pressão especificada para a
A cada 1 mês manutenção
válvula redutora de pressão das colunas de água potável
local
Verificar funcionalidade do extravasor (ladrão) dos Equipe de
reservatórios, evitando entupimentos por incrustações ou manutenção
sujeiras local
Equipe de
Verificar mecanismos internos da caixa acoplada manutenção
local
Equipe de
Verifique as estanqueidade dos registros de gaveta manutenção
local
Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos Equipe de
e cobertura (barrilete) de modo a evitar emperramentos e manutenção
A cada os mantendo em condições de manobra local
6 meses Equipe de
Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de descarga manutenção
local
Empresa
Efetuar manutenção nas bombas de recalque de água potável
especializada
Equipe de
Limpar os aeradores (bicos removíveis) das torneiras manutenção
local
Verificar o sistema de pressurização de água, a regulagem
Hidráulico da pressão, reaperto dos componentes e parametrização dos Empresa
sistemas elétricos e eletrônicos e caso haja necessidade especializada
proceder ajustes e reparos necessários.
A cada 6 meses
(ou quando ocorrerem
Limpar os reservatórios e fornecer atestado de potabilidade;
indícios de
Obs.: Isolar as tubulações da válvula redutora de pressão Empresa
contaminação ou
durante a limpeza dos reservatórios superiores, quando especializada
problemas no
existentes;
fornecimento de água
potável da rede pública)
A cada 6 meses ou
conforme orientações Limpar os filtros e efetuar revisão nas válvulas redutoras de Empresa
do pressão conforme orientações do fabricante; especializada
fabricante
Empresa de
Verificar a estanqueidade da válvula de descarga,
manutenção
torneira automática e torneira eletrônica.
local
Equipe de
Verificar as tubulações de água potável para detectar manutenção
obstruções, perda de estanqueidade e sua fixação, local/
recuperar sua integridade onde necessário. Empresa
capacitada
A cada 1 ano
Equipe de
Verificar e se necessário substituir os vedantes (courinhos) manutenção
das torneiras, misturadores e registros de pressão para local/
garantir a vedação e evitar vazamentos; Empresa
capacitada
Verificar o funcionamento do Sistema de
Empresa
aquecimento individual e efetuar limpeza
capacitada
e regulagem, conforme legislação vigente.

4.1.5 Sistema de águas pluviais, esgoto e drenagem
Apesar dos sistemas serem distintos em concepção, se aproximam na
finalidade: canalizar água não potável. Portanto, as manutenções serão
caracterizadas pelo mesmo tipo de serviço: detecções e manutenções em toda as
estruturas de águas não potáveis, o que possibilita a junção dos sistemas em uma
única ficha.
Quadro 10 - Ficha do sistema de águas pluviais, esgoto e drenagem
A cada 3 meses (ou Equipe de
Limpar os reservatórios de água não potável e realizar
quando for detectada manutenção
eventual manutenção do revestimento impermeável
obstrução) local
Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos Equipe de
e cobertura (barrilete) de modo a evitar emperramentos e manutenção
os mantendo em condições de manobra local
Equipe de
A cada 6 meses
Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de descarga manutenção
local
Águas pluviais, Efetuar manutenção nas bombas de recalque de esgoto, águas Empresa
esgoto pluviais e drenagem especializada
e drenagem
A cada 6 meses nas Verificar se bombas submersas não estão encostadas no fundo Equipe de
épocas de estiagem e do reservatório ou em contato com depósito de resíduos/solo manutenção
semanalmente nas de modo a evitar obstrução ou danos nas bombas. Em caso local/
épocas de chuvas afirmativo, contratar empresa especializada para limpar o Empresa
intensas reservatório e regular altura de posicionamento da bomba. especializada
Empresa
Verificar as tubulações de água servida, para detectar
capacitada/
A cada 1 ano obstruções, perda de estanqueidade, sua fixação,
empresa
reconstituindo sua integridade onde necessária.
especializada
4.1.6 Sistema elétrico

A manutenção elétrica é fundamental como medida de precaução das
instalações, ela permite o bom funcionamento dos equipamentos elétricos instalados,
permitindo que os aparelhos trabalhem da maneira mais eficiente possível, impedindo
o desgaste indesejado, danos materiais e garantindo a segurança dos hóspedes.
Neste sistema, é realizada a manutenção de grandes equipamentos bem
como a verificação de quadros, disjuntores, interruptores, lâmpadas, fiações entre
outros componentes importantes, de maneira a garantir que aparelhos eletrônicos
estejam seguros para manuseio.
No quadro abaixo, estão as atividades do sistema, que devem ser executadas
sempre por empresas capacitadas ou especializadas, dependendo da complexidade,
e com os circuitos desenergizados, desligando os disjuntores correspondentes.
Quadro 11 - Ficha do sistema elétrico
Empresa
Testar o disjuntor tipo DR apertando o botão localizado no
A cada 2 capacitada/
próprio aparelho. Ao apertar o botão, a energia será
meses empresa
interrompida. Caso isso não ocorra, trocar o DR
especializada
Rever o estado de isolamento das emendas de fios e, no

caso de problemas, providenciar as correções
Empresa
capacitada/
A cada 1 ano Elétrico Verificar e, se necessário, reapertar as conexões do quadro
empresa
de distribuição
especializada
Verificar o estado dos contatos elétricos.
Caso possua desgaste, substitua as peças (tomadas,
interruptores, ponto de luz e outros)
Empresa
Reapertar todas as conexões (tomadas, interruptores, capacitada/
A cada 2 anos
ponto de luz e outros) empresa
especializada
4.1.7 Sistema de segurança contra incêndio

Diferentemente dos sistemas citados anteriormente, o sistema de segurança
de incêndio deve ser inspecionado periodicamente para que assegure de que todos
os equipamentos estejam funcionando corretamente e possam ser acionados em
qualquer eventualidade, aumentando sua confiabilidade e segurança.
A manutenção tem um roteiro a ser seguido e deve contar com uma inspeção
técnica de qualidade. Para isso, é fundamental que os profissionais envolvidos na
atividade tenham o conhecimento e experiência adequados, passem por treinamentos
constantes e contem com o apoio necessário para a atividade. As atividades estão
divididas no quadro abaixo.
Quadro 12 - Ficha do sistema de segurança contra incêndio
Equipe de
Verificar o nível dos reservatórios e o funcionamento das manutenção
A cada 1 semana torneiras de boia e a chave de boia para controle de nível local
Equipe de
manutenção
Verificar a estanqueidade do sistema local
A cada 1 mês Acionar a bomba de incêndio (para tanto pode-se acionar o

Equipe de
dreno da tubulação) ou por meio de botoeira ao lado do
manutenção
hidrante. Devem ser observadas as orientações da
local
companhia de seguros do edifício ou do projeto de
instalações específico.
Mangueiras e Mangotinhos - Desconectar e desenrolar as
Equipe de
mangueiras de incêndio para uma inspeção visual. Tornar a
manutenção
enrolara ou dobrar de forma que s acomodem sem vincos
local
A cada 4 meses Segurança ou torções reconectando-as ao registro
contra Equipe de
incêndio manutenção
Verificar a estanqueidade dos registros de gaveta local
Abrir completamente os registros dos subsolos e da Equipe de
A cada 6 meses
cobertura (barrilete) evitando emperramento e os mantendo manutenção
em condições de manobra local
Empresa
Efetuar manutenção nas bombas de incêndio especializada
Mangueiras de Incêndio e Mangotinhos - Realizar ensaio
A cada 5 anos conforme norma ABNT NBR 11861 - solicitar certificado Empresa
do ensaio especializada
Em caso de sinistro onde as mangueiras tenham sido

Quando necessário utilizadas, ou mesmo sem uso, tenham sido expostas a calor
intenso as mesmas deverão ser enviadas para ensaio Empresa
independente do prazo de validade. especializada
4.1.8 Sistema de revestimento

O item está ligado a estética da edificação, porém, o mau estado do sistema
pode ocasionar infiltrações, levando a patologias que afetam até mesmo outros
sistemas, por exemplo o estrutural, como visto no laudo indicado, onde o revestimento
interno do reservatório estava comprometido, levando a uma infiltração e
comprometendo a armadura da laje.
O quadro abaixo sintetiza as atividades e as características envolvidas na
inspeção.
Quadro 13 - Ficha do sistema de revestimentos
Empresa
capacitada/
empresa
Repintar os forros dos banheiros e áreas úmidas especializada
A cada 1 ano
Empresa
capacitada/
Revestimentos de Verificar a calafetação e fixação de rufos, para-raios, empresa
paredes antenas, esquadrias, elementos decorativos etc especializada
e tetos em Empresa
argamassa Revisar a pintura das áreas secas e, se necessário, repintá-las capacitada/
A cada 2 anos
evitando o envelhecimento, a perda de brilho, o empresa
descascamento e eventuais fissuras especializada
Empresa
capacitada/
A cada 3 anos
empresa
Repintar paredes e tetos das áreas secas especializada
Empresa
capacitada/
Verificar e, se necessário, efetuar as manutenções e manter a empresa
estanqueidade do sistema especializada
A cada 1 ano
Empresa
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos
capacitada/
Revestimento internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras,
empresa
cerâmico interno ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, grelhas
especializada
de ventilação e outros elementos
Empresa
capacitada/
A cada 3 anos É recomendada a lavagem das paredes externas, por exemplo,
empresa
terraços ou sacadas, para retirar o acúmulo de sujeira, fuligem,
especializada
fungos e sua proliferação. Utilizar sabão neutro para lavagem
4.1.9 Sistema de equipamentos

Os subsistemas que estão envolvidos neste sistema são inúmeros e,
facilmente se encontram muitas solicitações de correção em hotéis. Foi escolhido para
salientar sua importância para os hóspedes do hotel, principalmente no que diz
respeito às áreas de quartos. Além do mais, manutenção predial compõe proporcionar
o bem-estar de qualquer frequentador dos ambientes da edificação, o que torna
necessária a plena atenção a este sistema. Abaixo apresenta-se a ficha referente ao
item de inspeção.
Quadro 14 - Ficha do sistema de equipamentos
Verificar funcionalidade dos eletrodomésticos (TV, frigobar e Equipe de
A cada 1 semana Equipamentos ar condicionado) e móveis (fechadura de portas e desgaste de manutenção
materiais) local

4.2 Levantamento de custos da manutenção preventiva versus corretiva
Para a visualização dos custos de manutenções prediais contra a recuperação
predial citada na metodologia, foram elaboradas planilhas orçamentárias
demonstradas a seguir.
Para os orçamentos, se utilizou as composições e insumos da tabela SINAPI,
com referência no mês de outubro de 2022 e localidade de Florianópolis (SC), além
de cotações locais ou TCPO (15ª edição).
Como visto no capítulo anterior, atividades de manutenção corretiva
planejadas são executadas no término da vida útil do sistema, como o preconizado na
NBR 15575 (2013). Esta situação foi levada para o orçamento de manutenção
preventiva, onde os prazos de reconstituição dos elementos/sistemas foram
considerados de acordo com a vida útil dos mesmos ao longo da idade da edificação
estudada.
Portanto, o orçamento de manutenção preventiva elaborado prevê
manutenções planejadas do sistema de impermeabilização e pintura pois o sistema
estrutural tem a vida útil de 50 anos, ou seja, ainda estaria dentro do desempenho
estimado.
Foram estudados os 3 sistemas que foram recuperados: impermeabilização
do reservatório, revestimentos (pintura da laje) e estrutura (concreto e armadura da
laje).
O orçamento inicial realizado foi o da manutenção corretiva não planejada,
que trouxe um custo total de R$ 44.190,07, contra um custo de R$ 30.654,44 do
orçamento de manutenção preventivo, conforme orçamentos analíticos expostos nos
Anexos B e C.
O orçamento de manutenção preventiva calcula a “quantidade total” através
da multiplicação do quantitativo unitário do item levantado pela regeneração do
sistema de impermeabilização no término da vida útil, considerando a vida útil de 20
anos para este sistema, que é a vida útil mínima. Considerando que a manutenção
preventiva seria conforme as exigências da NBR 5674 (2012) e seguindo o plano de
manutenção elaborado, poderia até mesmo ser considerado a vida útil superior.
Porém, foi utilizado o valor mínimo para que seja considerada a pior hipótese.
Para que a junção dos itens dos orçamentos ocorresse de forma padronizada,
em todos os casos, foram adotados alguns procedimentos para sistematizar o
tratamento dos dados levantados. Feita a organização dos dados, foi possível iniciar
o processo de elaboração das curvas ABC de cada orçamento, e análises dos gráficos
gerados. O processo de elaboração de uma curva ABC segue procedimentos que
podem ser operacionalizados e sistematizados com a utilização de planilhas
eletrônicas. No trabalho utilizou-se a planilha eletrônica Microsoft Excel.
Para gerar as informações necessárias, numeraram-se todos os serviços que
compõem a planilha, obtendo como resultado o total de serviços executados, assim
como a porcentagem unitária dos serviços em relação ao total dos mesmos, bem
como a porcentagem acumulada. A tabela utilizada compõe da fonte de pesquisa do
item (código SINAPI, cotação local ou TCPO), descrição do item, total do item em
porcentagens individuais e acumuladas, possibilitando a elaboração da curva ABC.
A partir destes valores, os itens foram organizados em ordem decrescente
dos custos de cada linha orçamentária (material e serviço), apresentando-se as
porcentagens dos custos em relação ao total do orçamento e a porcentagem
acumulada dos custos.
Após a elaboração das curvas ABC, foi executada uma análise dos formatos
obtidos, julgando conforme a Figura 15, o tipo de concentração e relacionando com
os resultados obtidos com as duas curvas.
Se utilizou, para todos os casos, o seguinte critério de divisão:
 Classe A: Porcentagem de serviços acumulados que representam 60% do
custo total da obra ou a primeira porcentagem acima desse valor.
 Classe B: Porcentagem de serviços acumulados que representam 95% do
custo ou a primeira porcentagem acima desse valor (menos os de classe A).
 Classe C: Porcentagem de serviços acumulados que representam 100% do
custo ou a primeira porcentagem acima desse valor (menos os de Classe A e
B).
Por fim, para classificar as concentrações das curvas resultantes, foram
adotados os seguintes critérios:
- Concentração forte (1): 0% - 15% dos serviços equivalem a 60% total do custo;
- Concentração média (2): 15% - 30% dos serviços equivalem a 60% total do custo;
- Concentração fraca (3): 30% - 40% dos serviços equivalem a 60% total do custo;
- Nenhuma concentração (4): 40% - 60% dos serviços equivalem a 60% total do
custo;
Para a apresentação das curvas dos orçamentos elaborados, optou-se por
expô-las inicialmente na curva ABC gerada, e posteriormente comparadas pelas
regiões de concentração, conforme a Figura 15 abaixo.
Figura 15 - Regiões de concentração da curva ABC

As curvas ABC dos orçamentos corretivo não planejado e preventivo, a seguir,
foram elaboradas através de cada item da planilha orçamentária, no eixo horizontal
se encontram os códigos dos itens utilizados para cada serviço a ser executado.
Figura 16 - Curva ABC do orçamento corretivo não planejado

Figura 17 - Curva ABC do orçamento preventivo

Através das curvas ABC, os orçamentos foram categorizados conforme
concentração, como citado anteriormente, resultando na seguinte classificação
apontada nas Tabelas 3 e 4, abaixo.
Tabela 3 - Concentração das curvas ABC
REGIÃO DE
TIPO DE ORÇAMENTO CUSTO
CONCENTRAÇÃO
PREVENTIVO R$ 30.654,44 MÉDIA
CORRETIVO R$ 44.190,07 FORTE
Tabela 4 - Relação das curvas por proporção

Preventivo Corretivo
Classe Corte Proporção Proporção Proporção Proporção
dos itens de valor dos itens de valor
A 60% 20,0% 53,21% 11,11% 49,80%
B 95% 20,0% 41,54% 38,89% 44,09%

C 100% 60,0% 5,26% 50,00% 6,11%

Como visto acima, o orçamento preventivo terá concentração média de itens,
onde 20% dos itens manterão 53,21% do custo, enquanto no orçamento corretivo,
11,1% dos itens manterão 49,80% do custo.
Este fator influencia no momento de arrecadação de capital pois, além da
manutenção corretiva ser não planejada, ou seja, o caixa do hotel não previa o custo
destes serviços, a maior parte do custo está distribuído em poucas categorias de
serviço. Cabe ao gerenciador, portanto, prever a contratação de tais serviços de
maneira mais cuidadosa e com atenção extra na negociação com o fornecedor do
insumo, devido à falta de homogeneidade no orçamento. Apesar de, os itens de
correção normalmente serem emergenciais, não havendo tempo hábil o suficiente
para a preparação.
Além dos orçamentos terem resultado na diferença de R$13.535,64, o
orçamento preventivo foi previsto para 30 anos de edificação, o que une inspeções
prediais preventivas (contratação de profissional para realização de vistoria estrutural
a cada 5 anos) e restituições do sistema de impermeabilização (a cada 20 anos),
levando a um custo do plano preventivo que, caso fosse aplicado a realidade, custaria
R$1.021,81 por ano, ou R$85,15 por mês.
Por fim, ressalta-se que a obtenção da curva sem nenhuma concentração na
construção civil é pouco provável, devido aos itens serem de diversas disciplinas, os
custos para mão de obra são elevados e tornam o orçamento com um grande fator de
concentração, sempre existindo um diferencial de custo nos itens.
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Como reforçado durante o desenvolvimento da monografia, a consciência
sobre manutenção preventiva deve ser cada vez mais difundida. A construção civil
tem evoluído muito nos últimos tempos, porém o conceito de manutenção preventiva
ainda é pouco disseminado. O plano de manutenção, quando existe, é mal planejado
financeiramente, o que resulta em correções não planejadas somente quando a
patologia já está avançada, muitas vezes comprometendo até mesmo outros sistemas
da edificação e a segurança dos usuários.
Difundir o conceito de manutenção preventiva nada mais é do que focar no
que é necessário. Planejar os custos é ter um condomínio saudável, no âmbito
financeiro e físico, quando se garante a segurança para os que ali habitam.
Apesar da estética das edificações ser importante para habitantes leigos da
construção, há de se trazer a consciência, inicialmente financeira, de que a correção
da estética muitas vezes não soluciona o problema, ou pior, os oculta, tornando ainda
mais difícil o diagnóstico e correção.
Pensando nisto, este trabalho foca de maneira pontual na consciência
financeira e na elaboração de um plano de manutenção eficaz, que trará bom
desempenho, além de garantir a segurança dos usuários do hotel.
Em relação a consciência financeira, fica evidente que a manutenção
preventiva tem vantagens frente a manutenção corretiva, além de resultar em um
custo menor para o gestor, a manutenção preventiva irá prevenir surgimento de falhas
e problemas, além de reduzir os custos da manutenção e prolongar a vida útil da
edificação, como o exposto no capítulo anterior.
Já o plano de manutenção torna simples a visualização dos sistemas e o
registro dos problemas neles encontrados, possibilitando maior facilidade da
manutenção preventiva. Além disso, no caso estudado, a rotina da manutenção
evidenciaria o problema da impermeabilização muito tempo antes de afetar a estrutura
da laje.
Portanto, para atingir a maior eficiência da manutenção é necessária a
abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de
manutenção, seguindo a lógica de qualidade e custo, através da estratégia de ação
estabelecida pelo gestor da manutenção. Somente com ações e com previsões
orçamentárias as edificações alcançariam os indicativos ideais de desempenho.
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ANEXO A - DOCUMENTOS ANALISADOS NA INVESTIGAÇÃO
ANEXO B – ORÇAMENTO DE MANUTENÇÃO CORRETIVA
Preço total
Quantidade Materiais Mão de obra
Código Item Descrição Unidade TOTAL % ITEM
orçada
Unit. Total Unit. Total
1 Serviços preliminares R$ 11.058,24 R$ 11.058,24
CREA-SC 1.1 Anotação de responsabilidade técnica - ART R$ 233,94 R$ 233,94 0,5%
1.2 Engenheiro civil de obra pleno com encargos H 90 120,27 R$ 10.824,30 R$ 10.824,30 24,5%
90778
complementares
2 Preparo da superfície R$ 10.901,63 R$ 10.901,63
101452 2.1 Esvaziamento total do reservatório superior frontal A e B M³ 8,48 1001,02 R$ 8.488,63 R$ 8.488,63 19,21%
2.2 Remoção do resíduo anterior com espessura média de 2 M³ 1,78 1355,62 R$ 2.413,00 R$ 2.413,00 5,46%
101452
cm
3 Reforço estrutural R$ 4.460,70 R$ 4.598,03 R$ 9.058,73
TCPO/SINAPI 3.1 Escarificação manual do concreto desagregado M² 11,4 208,20 R$ 2.373,48 R$ 2.373,48 5,37%
92456 3.2 Aluguel de andaime e escoramento metálico vb 1 R$ 211,50 R$ 211,50 0,48%
3.3 Substituição de armadura por solda ou traspasse (mais KG 343,63 7,00 R$ 2.407,00 1,4 R$ 481,08 R$ 2.888,08 6,54%
100764 e 92771
de 20% de perda de seção)
Cotação 3.4 Limpeza da armadura com escova de aço M² 11,4 22,9 R$ 62,70 65,75 R$ 749,52 R$ 812,22 1,84%
3.5 Pintura e proteção catódica de armaduras (menos de M² 11,4 5,88 R$ 67,00 17,41 R$ 198,47 R$ 265,47 0,60%
100722
20% de perda de seção)
3.6 Grauteamento da região reforçada da laje com M³ 0,342 4426,90 R$ 1.514,00 81,87 R$ 28,00 R$ 1.542,00 3,49%
90285
espessura média de 3 cm
92452 3.7 Execução de forma para fundo da laje M² 11,4 35,96 R$ 410,00 48,77 R$ 555,98 R$ 965,98 2,19%
4 Aplicação da impermeabilização R$ 8.444,00 R$ 2.740,31 R$ 11.184,31
4.1 Aplicação do viaplus 7000 (argamassa impermeabilizante M² 89 94,88 R$ 8.444,00 30,79 R$ 2.740,31 R$ 11.184,31 25,31%
98556
com fibras) com instalação de tela de poliéster
5 Ensaio de estanqueidade R$ 500,00 R$ 93,45 R$ 593,45
88316 5.1 Ensaio de estanqueidade M² 89 1,05 R$ 93,45 R$ 93,45 0,21%
Cotação 5.2 Aluguel de câmera térmica VB 1 R$ 500,00 R$ 500,00 1,13%
6 Serviços complementares R$ 170,00 R$ 503,71 R$ 673,71

88488 6.1 Pintura da laje M² 45,6 3,73 R$ 170,00 9,22 R$ 420,43 R$ 590,43 1,34%
101452 6.2 Limpeza geral VB 1 R$ 83,28 R$ 83,28 0,19%
7 Equipamentos R$ 720,00 R$ - R$ 720,00
7.1 Caçamba 5m³ para remoção de entulhos e descarte VB R$ 300,00 R$ 300,00 0,68%
Cotação
correto
Cotação 7.2 Betoneira 400L DIÁRIA 14 30 R$ 420,00 R$ 420,00 0,95%
- Valor total - - - R$ 14.294,70 - R$ 29.895,37 R$ 44.190,07 100,00%
ANEXO C – ORÇAMENTO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Preço total
Quantidade
Código Item Descrição Unidade Materiais Mão de obra TOTAL % ITEM
total
Unit. Total Unit. Total
1 Inspeção predial R$ 721,62 R$ 721,62
90778 1 Análise e identificação de alterações nos elementos H 120,27 R$ 721,62 R$ 721,62 2,35%
estruturais dispostos (vigas, lajes e pilares)
2 Preparo da superfície R$ 12.732,95 R$ 12.732,95
101452 2.1 Esvaziamento total do reservatório superior frontal A e B M³ 12,72 1001,02 R$ 12.732,95 R$ 12.732,95 41,54%
3 Aplicação da impermeabilização R$ 12.666,48 R$ 3.643,22 R$ 16.309,70
98556 3.1 Reconstituição da impermeabilização M² 133,50 94,88 R$ 12.666,48 27,29 R$ 3.643,22 R$ 16.309,70 53%
4 Ensaio de estanqueidade R$ 750,00 R$ 140,18 R$ 890,18
88316 4.1 Ensaio de estanqueidade M² 133,5 1,05 R$ 140,18 R$ 140,18 0,46%
cotação 4.2 Aluguel de câmera térmica VB R$ 750,00 R$ 750,00 2,45%
- Valor total - - - R$ 12.666,48 - R$ 17.097,78 R$ 30.654,44 100,00%

Manutenção preventiva x corretiva: análise de custos

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UNIVERSIDADE DO ESTADO DE SANTA CATARINA

CENTRO DE CIÊNCIAS TECNOLÓGICAS – CCT

HELENA BECKER DA SILVA

MANUTENÇÃO PREVENTIVA E CORRETIVA: análise comparativa de custos

MANUTENÇÃO PREVENTIVA E CORRETIVA: análise comparativa de custos

Trabalho de conclusão de curso

Toda edificação é executada a fim de atender as necessidades de seus

Palavras chave: Manutenção preventiva. Manutenção corretiva. Plano de

Every building is built to meet the needs of its users. It is of paramount

Key words: Preventive maintenance. Corrective maintenance. Maintenance plan.

Tabela 1 - Catalogação das anomalias e falhas........................................................ 29

LISTA DE ILUSTRAÇÕES .............................................................................6

LISTA DE QUADROS E TABELAS ...............................................................7

2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA .............................................................. 13

3 DESENVOLVIMENTO METODOLÓGICO ................................................ 32

4 APLICAÇÃO METODOLÓGICA ............................................................... 37

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ...................................................................... 53

ANEXO A - DOCUMENTOS ANALISADOS NA INVESTIGAÇÃO ............. 58

ANEXO B – ORÇAMENTO DE MANUTENÇÃO CORRETIVA ................... 59

ANEXO C – ORÇAMENTO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA ................. 59

2.1 Inspeção predial

Fonte: (GOMIDE, 2009)

Fonte: Adaptado de PUJADAS (2007)

2.2 Fases da inspeção predial

Fonte: IBAPE (2015)

2.3 Normas e leis pertinentes

2.4 Manutenção predial x desempenho

Fonte: ABNT NBR 15575 (2013)

Fonte: Instituto de Engenharia (2017)

Fonte: ABNT NBR 15575 (2013)

Fonte: ABNT NBR 15575 (2013)

Quadro 3 - Categoria de vida útil de projeto por partes do edifício

Fonte: ABNT NBR 15575 (2013)

Fonte: ABNT NBR 15575 (2013)

Quadro 5 - Critérios para estabelecimento da VUP das partes do edifício

Fonte: ABNT NBR 15575 (2013)

Fonte: BONIN (1988) apud NOUR (2003)

2.8 Classificação de anomalias e falhas

Fonte: Adaptado do IBAPE (2012)

Fonte: Adaptado do IBAPE (2012)

2.9 Regra de Sitter

Fonte: SITTER apud HELENE, 1997

3.1 Pesquisa bibliográfica

3.2 Classificação metodológica

3.3 Objeto da pesquisa

Fonte: Laudo técnico de engenharia (2020)

Fonte: Laudo técnico de engenharia (2020)

4.1 Plano de manutenção preventivo (PMP)

O que Como (descrição do Quem (profissional que

Fonte: A autora (2022)

4.1.1 Sistema de impermeabilização

Fonte: Laudo técnico (2021)

Fonte: Adaptado de CBIC (2014)

4.1.2 Sistema estrutural

Fonte: Laudo técnico (2021)

Fonte: Adaptado de CBIC (2014)

4.1.3 Sistema de cobertura

Fonte: Laudo técnico (2021)

Fonte: Adaptado de CBIC (2014)

4.1.4 Sistema hidráulico

Fonte: Adaptado de CBIC (2014)

Fonte: Adaptado de CBIC (2014)