SPE E SCP PARA VIABILIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS

Tanto a Sociedade de Propósito Especifico - SPE, quanto a Sociedade em Conta

de Participação - SCP são opções societárias muito utilizadas no mercado imobiliário e
muito apreciadas por investidores, pois através das SPEs ou SCPs facilita-se o processo
de edificação de novos empreendimentos imobiliários.
Esse setor da economia brasileira foi um dos poucos setores que registraram
crescimento no ano de 2020, durante a pandemia da COVID-19 e também é a maior fonte
de vagas de empregos. Com isso, percebe-se a grande demanda existente neste setor e a
importância das SPEs e SCPs.

SPE – SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECIFICO

Diferente do que muitos pensam e do que o próprio nome diz, a SPE não é um
tipo societário, mas sim uma estrutura negocial que visa reunir interesses e recursos de
duas ou mais pessoas com um objetivo específico e determinado, através da constituição
de uma nova sociedade com personalidade jurídica própria e distinta da de seus sócios,
que podem ser pessoas físicas ou jurídicas.
Dessa forma, a SPE passa a ser vista como uma nova empresa, necessitando ser
devidamente formalizada na Junta Comercial. Seu objetivo deve ser claro e determinado,
pois sua finalidade não é unir os sócios para exercer uma atividade por tempo indefinido,
mas sim a realização de um ou mais projetos escolhidos pelos sócios, com prazo final
determinado, porém, se necessário, esse prazo pode ser prorrogado. Essa forma de
organização é prevista pelo parágrafo único do artigo 981 do Código Civil:
Art. 981. Celebram contrato de sociedade as pessoas que
reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o
exercício de atividade econômica e a partilha, entre si, dos resultados.
Parágrafo único. A atividade pode restringir-se à realização de um ou
mais negócios determinados.
No ramo da construção civil, as SPEs são comumente utilizadas por construtoras
e incorporadoras que fornecem seus serviços a preço de custo, sendo ao final remuneradas
pela própria SPE, com os resultados do empreendimento. Essa participação também pode
ser feita por outros investidores, os quais eventualmente poderão ser parceiros na
edificação, por atuarem em áreas que possam contribuir de alguma forma para o
empreendimento, podendo haver participação maior caso o parceiro que fornece seus
serviços a preço de custo ou o sócio que apenas investe capital, optar por injetar mais
recursos próprios na obra. Outra possibilidade é trazer para a SPE o proprietário do
terreno pretendido, que além de disponibilizar o lote, contribuirá para o custo da obra,
tornando-se um verdadeiro sócio investidor.
Dessa forma é possível diluir e segregar os riscos de empreendimentos distintos
entre os sócios, por isso tornou-se comum a abertura de uma nova SPE, para cada novo
empreendimento iniciado, delimitando as responsabilidades por quaisquer ônus daquele
empreendimento, sem que um eventual insucesso comercial possa interferir nos demais
negócios da empresa idealizadora, além de facilitar a administração e a obtenção de
certidões e documentos destinados ao registro da incorporação ou loteamento, por se
tratar de uma nova empresa, sem passivo ou ativo, , com o CNPJ livre de restrições.
A maioria das incorporadoras acabam optando pela figura da SPE por possuir
independência administrativa, obrigacional e fiscal do empreendimento perante os
demais; celeridade na obtenção de empréstimos bancários (desde que o contrato social
não proíba a aquisição de empréstimos), flexibilidade na realização de parcerias para
incorporação e melhor transparência entre as partes envolvidas no negócio.

SCP – SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO

Prevista no Código Civil nos artigos 991 ao 996, a SCP traz consigo a figura do
sócio ostensivo e sócio participante, também chamado de sócio oculto. O sócio ostensivo
é a pessoa física ou jurídica que vai estar em evidencia na SCP, ou seja, é a pessoa
incumbida de administrar e gerenciar todo o desenvolvimento do empreendimento, seja
por ser um idealizador ou por ter a expertise de mercado. No caso do sócio participante
ou oculto, este não possui obrigações administrativas ou qualquer dever de participar de
alguma forma no desenvolvimento do empreendimento, sua única obrigação é contribuir
com o seu capital e, querendo, pode fiscalizar a forma como seu capital está sendo
empregado no empreendimento.
Essa distinção entre sócio ostensivo e sócio participante, gera para o sócio
ostensivo a obrigação de comandar todo o desenvolvimento do empreendimento,
enquanto o sócio participante não aparece em nenhum momento, mantendo sua
identidade preservada assim como seu sigilo fiscal.
As SCPs não possuem personalidade jurídica própria, logo não possuem natureza
jurídica de empresa e seu CNPJ é criado pela Receita Federal apenas para fins de
contabilidade do sócio ostensivo, mas pode ter seus atos constitutivos registrados no
Registro de Títulos e Documentos, com a finalidade de proteger os interesses dos
contratantes. Dessa forma, a SCP não precisa ter sede ou estabelecimento, não pode ser
registrada na Junta Comercial e por fim, é uma sociedade oculta, mas não é irregular.

ATRATIVOS DA SPE E SCP NOS INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Tanto SPE quanto SCP são formas de investimento muito difundidas no mercado
imobiliário, e com alta possibilidade de lucratividade. A SPE tem sua formação e
estruturação separada da incorporadora, o que protege os investidores de eventuais
confusões entre o ativo e o passivo do empreendimento, com o ativo e o passivo da
incorporadora. Com essa dissociação entre o capital da incorporadora com o da SPE, fica
limitada a responsabilidade financeira apenas ao empreendimento, dando ao investidor
maior transparência.
Assim, sua vantagem é captar investimentos com a redução de custos e riscos.
Nessa modalidade os sócios possuem participação ativa e responsabilidade dividida, ou
seja, se por algum motivo o valor previsto para a conclusão da edificação aumente, a
diferença desse valor poderá ser acrescido na quantia de integralização que o sócio deve
fazer, o que a torna mais indicada para grandes projetos e empreendimentos, sendo que
essa divisão de responsabilidade traz segurança para o empreendimento como um todo, o
que faz com que os custos de administração do empreendimento na SPE seja inferior aos
custos de administração na SCP.
Por outro lado, na SCP, a principal característica está na diferenciação entre as
categorias de sócios, sendo enxergado como um dos maiores atrativos da modalidade,
isso por que os investidores participam dos lucros ou divisão de dividendos na forma do
contrato social, sem estar diretamente comprometido com o funcionamento ou
administração da sociedade. Enquanto para o sócio ostensivo existe facilidade para captar
recursos externo sem custo financeiro imediato e sem perder o controle, porém a SCP
acabou caindo em desuso pelo fato de precisar ser registrada na Receita Federal, registro
este que retira os sócios ocultos do anonimato, e desqualifica a sua principal vantagem.
Ao contrário da SPE, a SCP é indicada para investidores que buscam investir em
pequenos projetos ou empreendimentos, sendo que essa diferenciação na categoria dos
sócios, faz com que a administração do empreendimento tenha um valor elevado quando
comparado com a SPE, justamente por centralizar os riscos na figura do sócio ostensivo,
porém eventuais custos não previsto que resultem no aumento do custo do
empreendimento - como por exemplo ressarcimento á terceiros que venham a ser lesados,
ou o aumento no valor previsto para conclusão da obra, entre outros fatores – este valor
poderá ser distribuído entre os sócios ocultos, devendo o sócio arcar com essa diferença
de custo na proporção do valor investido.