SUAREZ SALDANHA AVALIADORES INDEPENDENTES S/S LTDA.

Engenheiro MARCELO SUAREZ SALDANHA – Esp.

consultor em avaliações, engenharia diagnóstica e perícias judiciais

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Engenheiro Civil MARCELO SUAREZ SALDANHA, Pós-Graduado em Engenharia de Avaliações e Perícias,

registro no CREA-RS nº 53.446-D, vem, apresentar a Vossa Senhoria, o Laudo Avaliação para a
determinação técnica do valor de locação de imóvel, colocando-se ao inteiro dispor para
quaisquer esclarecimentos, que se façam necessários.

1. PRELIMINARES:

1.1. Imóvel Avaliando:

Conjunto Comercial, 2º Andar sito à Rua Moura Azevedo nº 517, esquina Presidente Roosevelt, São Geraldo
Centro, Porto Alegre-RS, Matrículas nº 52.058 a 52.060 do R.I. da 1ª Zona.

1.2. Solicitante:

Participações Ltda. - Sr. Arnaldo Antunes- Diretor

1.3. Fundamentação:

Método Comparativo de Dados de Mercado – Fundamentação e Precisão de Grau II, NBR 14653/04 – Parte 2 -
Avaliação de Imóveis Urbanos.

1.4. Data da Avaliação:

Agosto/2012.

2. CARACTERIZAÇÃO:

2.1. Do Prédio:

O prédio em questão é formado por três quatro pavimentos, loja térrea, mezanino, escada social e segundo
pavimento com entrada independente pela Rua Moura Azevedo nº 517, composto por um andar
superior constituído por três conjuntos comerciais, perfazendo uma área construída de 300m2,
sendo 250m2 de escritura e 50m2 de área fechada, encontra-se em fase de contratação de obras
de manutenção e reforma, incluindo a substituição dos revestimentos de pisos, paredes e forros e
instalações de sistema de ar condicionado, apresentando uma idade aparente de 15 anos.

Características construtivas:
- Elevações: pele de vidro com esquadria de alumínio e alvenaria de tijolos rebocada com
acabamento em pintura acrílica;
- Estrutura: concreto armado;
- Cobertura: telha ondulada de fibrocimento;
- Pavimentação: granito e piso cerâmico porcelanato;
- Revestimentos: reboco, pintura e azulejos;
- Esquadrias: de alumínio tipo maxim-ar;

Rua Washington Luiz,500/405, Tel-Fax (51) 3228-4511, Cel. (51) 9961.0056, Centro Histórico, Porto Alegre-RS, CEP 90.010-460
CEP 90.010-460, E-mail: suarezsaldanha@terra.com.br 1
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2.3. Do Contexto Urbano:

O imóvel encontra-se situado na Rua Moura Azevedo esquina Rua Presidente Roosevelt, próximo às avenidas São
Pedro e Farrapos, polo bancário e de comércio e serviços, e artéria importante de ligação a Av.
Farrapos, possuindo completa infraestrutura urbana e de serviços públicos, etc.

2.4. Enfoque Mercadológico:

As perspectivas de mercado para locação de imóveis comerciais, como o prédio em questão, considerando as
locações de conjunto e loja, juntos ou separados, podem ser consideradas como favoráveis,
uma vez que o tipo de produto possui uma boa posição de colocação no setor imobiliário de
locação, sendo a mesma absorvida pelo mercado imobiliário de Porto Alegre.

3. AVALIAÇÃO:

Para efeito de procedimento avaliatório foi adotado para a determinação do valor de locação do prédio em questão,
andar comercial com entrada independente, o Método Comparativo de Dados de Mercado,
definido no item 8.2.1. da norma brasileira NB 14653/04 – Parte 2 - Avaliação de Imóveis
Urbanos.

3.1. Método Comparativo de Dados de Mercado:

É aquele que define o valor através da comparação de dados de mercado assemelhados quanto às características
intrínsecas e extrínsecas do contexto urbano da região mercadológica.

As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços dos
alugueis, são ponderadas por metodologia científica, por estatística inferencial na busca de
encontrar um modelo estatístico válido, do qual se determina o valor da locação com base nas
evidencias oferecidas pelo mercado, em atendimento ao grau II de fundamentação e precisão,
definidos pela referida NB 14653/04.

3.2. Coleta de Dados:

Para obtenção dos elementos das pesquisas mercadológicas realizadas, buscamos um conjunto de elementos
amostrais homogêneos através de anúncios de imobiliárias locais quanto à tipologia de uso do
imóvel, de lojas e conjuntos, com as características do bem avaliando, para certificação de que
todos os elementos estejam sujeitos à mesma valorização imobiliária, conforme tabela a seguir:

Tabela - Pesquisa de Mercado – Locações Comerciais – lojas e Conjuntos

Aluguel Área Tipo Atrat. Unit

R$ 3.500,00 120 0 8 R$ 29,17
R$ 4.200,00 205 0 8 R$ 20,49
R$ 15.000,00 725 0 9 R$ 20,69
R$ 7.000,00 300 0 9 R$ 23,33
R$ 4.500,00 300 0 7 R$ 15,00
R$ 7.000,00 250 0 8 R$ 28,00
R$ 12.000,00 640 0 9 R$ 18,75

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Aluguel Área Tipo Atrat. Unit

R$ 4.500,00 360 0 7 R$ 12,50
R$ 6.900,00 370 0 8 R$ 18,65
R$ 4.000,00 145 0 8 R$ 27,59
R$ 4.600,00 230 0 7 R$ 20,00
R$ 10.000,00 750 1 8 R$ 13,33
R$ 3.500,00 200 1 9 R$ 17,50
R$ 17.000,00 770 1 9 R$ 22,08
R$ 650,00 35 1 8 R$ 18,57
R$ 1.000,00 50 1 8 R$ 20,00
R$ 2.400,00 260 1 5 R$ 9,23
R$ 1.490,00 126 1 7 R$ 11,83

A pesquisa mercadológica foi procedida através da busca de informações frente às diferentes administrações e
imobiliárias locais, tais como: City, Crédito Real, Auxiliadora Predial, Maffer, Sperinde, dentre
outras.

Os atributos das informações estão assim codificados:

Aluguel - variável contínua: valor monetário em R$;

Área - variável contínua: área locada em m2;
Tipo - variável dummy: (1) conjunto e (0) loja;
Atratividade - variável discreta, conceito ordenado de 5 a 10;
Unitário - variável contínua: valor monetário em R$/m2.

3.3. Tratamento Estatístico:

O tratamento estatístico adequado, por minimizar o emprego do subjetivismo na homogeneização dos dados, e a
análise de curvas por regressão estatística, a qual permite ao avaliador aferir o valor de uma
variável a partir dos valores conhecidos de outras variáveis, onde correlacionamos às colunas
das variáveis dos imóveis, o valor Unitário (R$/m2), como variável explicada; e, o Tipo
(conjunto/loja) e a Atratividade (conceito), como variáveis explicativas.

Parâmetros Estatísticos:

Estatística de regressão
R múltiplo 0,7549
R-Quadrado 0,5700
Erro padrão 0,21752
Observações 18

ANOVA
gl SQ MQ F F signif.
Regressão 2 0,9409 0,4704 9,9420 0,18%
Resíduo 15 0,7098 0,0473
Total 17 1,6506

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TESTE DE HIPÓTESES
Coeficientes Erro padrão Stat t valor-P
Interseção 1,5713 0,4220 3,7238 0,20%
Tipo -0,2393 0,1062 -2,2525 3,97%
Atratividade 0,1821 0,0521 3,4947 0,33%

Modelo Matemático:

Unitário (R$/m2) = Exp { 1,5713 - 0,2393*(Tipo) + 0,1821*(Atrat.) }

Interpretação: Como Fcal > Ftab, e, T(Tipo) e T(Atrat.) > tc, rejeita-se a hipótese nula de regressão, ou seja,
aceita-se com 95,0% de confiabilidade mínima o modelo de regressão como representativo dos
dados pesquisados, bem como os regressores são importantes para a formação do valor locativo.

Interpolação: Interpolação das variáveis com esperança pela média, para: o imóvel tipo conjunto (1) com
atratividade 10, temos:

Unitário (R$/m2) = Exp { 1,5713 - 0,2393*(1) + 0,1821*(10) } = R$ 23,41/m2

Campo de Arbítrio: O campo de arbítrio definido em 3.8 da NBR 14.653-1 é o intervalo de confiança de mais ou
menos 15%, em torno da estimativa pontual adotada na avaliação.
Limite Inferior = R$ 19,90/m2
Limite Superior = R$ 26,92/m2

3.4. Determinação do Valor Locativo:

Determina-se o valor locativo da área locada no Prédio Comercial em questão, conjunto comercial, andar
independente, com entrada pela Rua Moura Azevedo nº 517, através da multiplicação da área
locada pelo valor unitário adotado, conforme segue:
Área Total Locada = 300,00m2
Valor Unitário Adotado = R$ 26,00/m2

4. CONCLUSÃO:

É do entender do Perito Avaliador, que o valor de locação de mercado para o Conjunto Comercial, 2º Andar, sito à
Rua Moura Azevedo nº 517, esquina Presidente Roosevelt, São Geraldo Centro, Porto Alegre-
RS, Matrículas nº 52.058 a 52.060 do R.I. da 1ª Zona, importa na data-base da avaliação
(Agosto/2012), na quantia mensal de R$ 7.800,00 (sete mil e oitocentos reais).

5. ENCERRAMENTO:

O presente Laudo de Avaliação é composto por sete folhas impressas, sendo todas rubricadas pelo Perito
Avaliador, responsável técnico pela empresa SUAREZ SALDANHA Avaliadores Independentes
S/S Ltda., que o subscreve.
Porto Alegre,

Engº Civil MARCELO SUAREZ SALDANHA – Esp.

Cart. Prof. CREA/RS Nº 53.446-D

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