Relatório

01
A Carta Por
Pedro Cerize

29 de agosto de 2017

O investimento de uma vida (O Ativo Invencível)

“H urry U p slowly”
Caro amigo,

Imagine por um minuto que você pode viajar no tempo para o Brasil de janeiro de 2019. Agora
você sabe quem foi eleito presidente: Lula ou Doria. Qual o investimento seria ganhador
independentemente do candidato eleito? Foi pensando nisso que escrevi essa recomendação.

Os próximos 18 meses serão determinantes para o seu futuro. Acredito que o pêndulo da história
brasileira virou novamente na direção positiva. O engajamento político aumentou depois do fracasso
econômico do socialismo populista da esquerda.

A cada dia ganham forças as ideias de mais liberalismo econômico, ideias de direita e menos
Estado. Essa mudança está acontecendo, e a eleição de 2018 deve ser o momento de confirmação ou
negação desse movimento.

Se escolher um governo de esquerda, o país vai mergulhar no caos econômico e financeiro. Se

optar por um governo comprometido com as reformas, disciplina fiscal e liberalismo econômico, um
oceano de oportunidades se abrirá. E quem estiver fora de ativos reais vai perder a oportunidade de
uma vida.

A boa notícia é que, mesmo assim, é possível se preparar e montar uma estratégia que
seja ganhadora em ambos os cenários. E a premissa desse texto é que você e seu dinheiro vão
permanecer no Brasil - mudar de país não é uma hipótese a ser considerada aqui.

Felizmente, para efeitos de análise, temos casos reais na América do Sul de países que
escolheram um modelo ou outro.

Como não sabemos se o Brasil vai seguir o caminho do Chile ou Colômbia, que fizeram o dever
de casa, ou de Argentina e Venezuela, que insistiram no socialismo populista, precisamos entender:
qual foi a opção de investimento acertada nesses países?

Para facilitar, vou chamar cenário positivo de “Brasolômbia” e negativo de “Brazuela”.

1
www.inversapub.com
 A Carta

Decisão de vida
Minha irmã mais nova tem 33 anos e está planejando se casar. Sugeri a ela que comprasse um
apartamento com suas reservas e financiasse o saldo. Ela já se mudou e está muito feliz com a decisão.
A explicação que dei a ela de por que fazer esse investimento é a mesma que vou dar a você agora.

Se você não tem um imóvel próprio, mas tem reservas e um emprego, a hora é esta: compre um
imóvel pronto (ou quase pronto) financiado. Você está adquirindo um ativo real, com preços
deprimidos pela crise imobiliária, que preserva valor de compra no longo prazo. Você está fazendo um
passivo (dívida) pré-fixado, em reais, pré-pagável a qualquer momento. Se você não perdeu seu
emprego até agora, dificilmente isso vai acontecer já que a economia está em recuperação.

O Brasil viveu por quatro anos uma expansão imobiliária. Muitas pessoas sentiram o impacto
de um mercado imobiliário com preços em alta. De um lado, a ansiedade daqueles que não tinham
imóvel próprio e viam seu sonho cada dia mais distante. De outro, a euforia dos proprietários
experimentando o valor do seu patrimônio subir constantemente. Em seguida, os preços dos aluguéis
subiram aumentando ainda mais a angústia dos que não tinham o ativo. A crise acabou com isso e,
hoje, todos estão felizes sem se mover. Pois eu acho que está na hora de se mover. Apresse-se
lentamente (hurry up slowly) e comece a procurar o seu imóvel. Podemos estar no início de um novo
ciclo de alta.

No curto prazo já temos juros em queda, recuperação econômica, estabilização de empregos e

ligeira recuperação de vagas de trabalho. De outro lado, ainda temos estoque de imóveis prontos para
a venda, mas poucos lançamentos programados. Entre a decisão de comprar um terreno e fazer o
lançamento existe uma janela de 18 a 24 meses, o que vai tornar escasso os imóveis novos quando a
demanda aumentar.

Mas o fator decisivo para essa decisão é a eleição presidencial em 2018. Essa eleição pode ser
um divisor de aguas para o país.

A próxima eleição dirá se seremos: Brasolômbia ou Brazuela.

Brasolômbia
As reformas econômicas na Colômbia colocaram o país na liderança de crescimento da América
Latina nos últimos dez anos. A disciplina fiscal permitiu uma contínua expansão econômica sem
pressionar a inflação. Com isso, as taxas de juros de curto prazo caíram ao um patamar próximo ao da
inflação. Acredito que a Colômbia é um modelo do que podemos esperar do Brasil, caso façamos as
escolhas corretas, dado sua extensão territorial, sua população (aprox. 49 mi) e o estágio de
desenvolvimento. Chile está num patamar acima e tem uma população muito menor.

A Colômbia de hoje não é a mesma de Pablo Escobar. A Colômbia de Escobar era o que Rio de
Janeiro é hoje. O país fez uma escolha acertada no passado e hoje tem seus índices de criminalidade
em queda, um risco país mais baixo e um PIB mais robusto. Brasil está muito longe de se tornar um
Chile (Suíça sulamericana). Para chegar lá, primeiro temos que tentar ser uma Colômbia.

2
www.inversapub.com
 A Carta

Colômbia - Taxa de juros:

E o que aconteceu com os preços dos imóveis na Colômbia?

No momento em que as taxas de juros se consolidaram abaixo de 10%, os preços dos imóveis
entraram numa trajetória de alta quase constante. Quem comprou imóvel financiado, em 2004, na
Colômbia, dando 30% de entrada, teve seu capital inicial multiplicado por 10X quando os preços
triplicaram. Isso mesmo, 10X em 10 anos. Isso pode acontecer aqui.

3
www.inversapub.com
 A Carta

Brazuela
Se o Brasil for governado por um populista de esquerda, a Venezuela serve de exemplo do que
podemos esperar. Por isso, descartei a hipótese de mudar de país para efeito de análise. Ela vai ser
viável, mas não deve ser decidida agora, pois além de ser um cenário menos provável, ela tem um
alto custo de execução (financeiro e pessoal) e de difícil reversão.

A decisão de comprar um imóvel financiado é bastante simples. Você paga 30% agora e, se
virarmos a Venezuela, 70% da dívida desaparece com a inflação, já que o juro é prefixado. Isso é muito
melhor que ver seu capital financeiro ser totalmente corroído pela inflação.

Não tenho dados confiáveis de preços de imóveis na Venezuela, mas tenho quase certeza de que
as transações são feitas em moeda forte, não em bolívares venezuelanos. E usando como referência os
preços das ações para avaliar o dos imóveis, dá para ter uma ideia do efeito da inflação nos preços
nominais. Nesse caso, a dívida em reais teria dois benefícios: proteger contra a hiperinflação e fazer
um hedge de seu patrimônio não realizado, ou seja, da sua renda futura no Brasil.

Preço das ações na Venezuela:

Com a hiperinflação, os bens de consumo, imóveis e ações sobem rapidamente de preço. Nessa
fase, as regras normais não valem. O mercado de câmbio passa a ser controlado e surge o mercado
paralelo de dólar, com ágio em relação à cotação oficial. A moeda e tudo que se assemelha a ela -
títulos governo, dívidas, pensões e aposentadorias - tendem a zero e o default (calote) da dívida interna
ocorre via hiperinflação. Esses episódios não são raros, sendo o mais conhecido o que aconteceu na
Alemanha após a Primeira Guerra Mundial.

Em todos eles, após a crise econômica aguda que se segue, imóveis, ouro, ativos reais e ações
de empresas sólidas são capazes de preservar a riqueza na eventual normalização da economia.
Detentores de títulos públicos têm seu patrimônio praticamente destruído.

4
www.inversapub.com
 A Carta

O alerta da Argentina
Carlos Kirchner assumiu o governo após o Corralito (confisco), na Argentina, em 2003. Com a
desvalorização cambial, a economia voltou a crescer e com alta de preços de commodities agrícolas,
logo, o peronista populista caiu nas graças do eleitorado argentino. Com o seu falecimento, em 2010,
a sua esposa, Cristina, assumiu e aprofundou as políticas populistas e intervencionistas. Sem ajuda das
commodities, o controle cambial trouxe de volta o mercado paralelo de dólares (dólar Blue).

O que se viu foi uma sequência de erros econômicos e um mapa do que pode ser feito de errado
num governo irresponsável:

• Controle de câmbio

• Controle de preços

• Manipulação de dados de inflação

• Mobilização de sindicatos para defender interesses de governo

Durante a fase mais crítica, os preços das ações (em pesos argentinos) dispararam, imóveis só
eram comprados ou vendidos em dólares (moeda física) e os juros ficaram muito abaixo da inflação
real (a oficial era manipulada).

Mas, na eleição de 2014, surpreendentemente, o candidato independente Mauricio Macri foi

eleito. Mesmo sem pertencer ao Partido Peronista, Macri conseguiu fazer um governo que promoveu
mudanças profundas nas políticas intervencionistas. A primeira delas foi deixar o câmbio oficial flutuar
e se estabilizar próximo ao que era o dólar Blue até então.

Rapidamente, a confiança dos mercados retornou e, mesmo com a desvalorização cambial, quem
comprou ações ganhou dinheiro. Os imóveis que tinham seus preços fixados em dólar foram um
instrumento eficiente de reserva de valor. Pessoas que tinham dinheiro no banco viram seu poder de
compra corroído pela inflação.

Podemos analisar qual o efeito sobre os detentores dos três ativos principais: imóveis
preservaram valor, ações ganharam e a renda fixa perdeu dada a manipulação da inflação.

5
www.inversapub.com
 A Carta

O que fazer?
Agindo em um ambiente de incerteza, você deve sempre buscar seguros baratos. Se tivermos o
Brasolômbia a partir de 2018, quem comprou imóveis financiados vai ganhar na valorização do
imóvel e provavelmente vai ter a chance de refinanciar sua hipoteca numa taxa mais baixa. Essa vai
ser uma decisão que vai ter um impacto positivo permanente na sua vida.

Se o improvável acontecer e virarmos a Brazuela, sua moradia vai estar garantida e sua hipoteca
vai ser corroída pela inflação. Ter comprado imóvel terá tido um impacto positivo permanente em sua
vida. Você ainda terá dificuldades, assim como todos vivendo aqui, mas pelo menos terá a sua casa.

Quanto você paga de aluguel? (supondo imóvel de R$ 500mil)

Anual R$ ano R$ mês

Despesa com Aluguel (a) 4.0% 20,000 1,667

Quanto rende o seu imóvel aplicado hoje?

Anual R$ ano R$ mês

Rentabilidade Bruta do investimento (Prefixado) 9.96%
Imposto de Renda 15%
Rentabilidade líquida do investimento 8.47%
Inflação esperada 4.0%
Rentabilidade liquida real do investimento (b) 4.1% 20,637 1,720

Quanto “custa” deixar de pagar o aluguel e comprar o imóvel?

Anual R$ ano R$ mês

Despesa com Aluguel (a) 4.0% 20,000 1,667
Rentabilidade liquida real do investimento (b) 4.1% 20,637 1,720

Aluguel versus investimento (a - b) -0.1% (637) (53) seguro

Ou seja, comprar um imóvel para morar hoje representa comprar um seguro sob uma parcela
muito relevante de seu patrimônio . O que pode fazer com que seu ganho supere esse custo do seguro?

1) Os imóveis podem subir mais do que 4% a.a. (inflação esperada), tanto num cenário positivo
quanto em um ambiente de inflação, ou seja, seu imóvel por se valorizar mais do que o esperado.

2) As taxas de juros devem cair, o que provavelmente ocorrerá nos próximos 12 meses, ou seja,
investimentos em pós fixado não terão a mesma rentabilidade que a atual.

3) O aluguel pode ser maior que os 4% estimados conservadoramente nesse modelo.

Entre as vantagens da ideia deste relatório, estão os benefícios que você adquire ao comprar seu
imóvel, como:

6
www.inversapub.com
 A Carta

• Maior estabilidade financeira: ao pagar o apartamento, você deixará de pagar aluguel

no futuro e, consequentemente, terá maior capacidade de tomar risco em outros
investimentos.

• Caso inflação e os juros caiam, você poderá fazer portabilidade de seu crédito, trocando
sua taxa por uma mais barata em outra instituição financeira.

Qualquer cenário acima, ou a combinação deles, vai trazer ganhos para quem se
mover agora. Por isso, apresse-se lentamente. Escolha bem seu imóvel, procure a menor taxa de
financiamento e pare de pagar aluguel. Não compre qualquer imóvel que aparecer pela frente. A
decisão tem que ser tomada rapidamente, mas a execução, com calma e cuidado. Você precisa avaliar
bem:

• Qual imóvel comprar? Pense no futuro: Por quantos anos ele suprirá suas necessidades?
Qual a melhor localização?

• Quem vai financiar? A que taxa?

Esse é o tipo de recomendação que você não ouve sempre. Desde o impeachment da Dilma, o
dólar caiu, a bolsa subiu, as taxas de juros desabaram. Qual único ativo ainda não reagiu? Imóveis.

O investimento mais relevante para a maioria das pessoas ao longo da vida é a casa própria. Isso
é verdade aqui e na maioria dos países do mundo. Tanto que ao lado do casamento, essa é uma decisão
que geralmente as pessoas demandam tempo pra fazer. Meu conselho é: Se for possível, compre agora.

No próximo relatório, vou dizer como se preparar para Brasolômbia x Brazuela se você já tem
casa própria e quer proteger a sua poupança. Como o pêndulo da história vai impactar o seu futuro?

A partir da próxima edição vou dar minha recomendação de qual a alocação entre os três ativos
básicos de um investidor: Caixa (CDI), Renda Fixa (pré ou pós) e Ações. A partir dessa recomendação
será possível transformar a lógica de investimentos em medidas práticas para o seu dia a dia. Espero
que gostem.

Nos falamos em breve.

Um abraço.

Pedro

*Este relatório faz parte do conteúdo pago da Inversa Publicações. As informações contidas neste conteúdo não podem ser
reproduzidas, total ou parcialmente, em meios impressos ou digitais, sem a permissão expressa da Inversa Publicações, sob pena
de multa de 5.000 vezes o valor da assinatura. O nosso conteúdo está protegido por Lei. Qualquer reprodução não autorizada estará
sujeita às sanções na esfera civil e criminal.

7
www.inversapub.com