Eng.

Eduardo Rottmann,
M.Sc.
IBAPE/SP
AGOSTO 2017

DETERMINAÇÃO DE TAXAS DE DESCONTO NO

CENÁRIO ECONÔMICO ATUAL
 Taxa de Desconto
• Na Engenharia de Avaliações:

– Empreendimentos Imobiliários → Método Involutivo

– Empreendimentos Base Imobiliária → Método da

Capitalização da
Renda
Exemplo de Fluxo de Caixa- Método
Involutivo

Incógnita – VT (Valor do Terreno).

Método da Capitalização da Renda
• Fluxo infinito;
• Importância nas Normas Internacionais:
– Prevalência do Mercado de Renda /
Empreendimentos de Base Imobiliária
– Aferição a mercado
– Mercados com maior estabilidade
– “Capital Paciente” → Taxas de juros baixas
 Método(s) Involutivo(s)

• Mais relevantes em economias emergentes

• Cenários de expansão urbana e imobiliária

• Em geral, custo de capital elevado

 Desenvolvimento do Tema

• Estudo IBAPE/SP para aferição de TIR em

Empreendimentos Imobiliários;

• Poucos estudos sobre Empreendimentos de

Base Imobiliária.
 Cenário Atual
• Maior recessão desde a década de 1930;

• Alto nível de desemprego;

• Falta de confiança do empresariado;

• Desalinhamento das contas públicas;

• “Moral Hazard”.
 Cenário Atual
• Pontos positivos:
– Bom desempenho do agronegócio;

– Balança comercial favorável;

– Melhora pontual de alguns indicadores:

• Expectativa de expansão do PIB (“Focus”);
• Nível de emprego.
 Pano de fundo

• Tripé da crise:
– Forte componente político;

– Peso do estado na economia;

– Estado Brasileiro ↔ Sociedade Brasileira.

 E como ficam os avaliadores?

• Como precificar?

• Como “colocar o número”?

 Empreendimentos de Base Imobiliária
FII Nome Var. Desde IPO Yield 12 meses
SHPH11 Shopping Pateo Higienópolis 1158% 4,88%
FAMB11B Edifício Almirante Barroso 643% 10,75%
ABCP11 Granplaza Shopping 579% 6,10%
HCRI11 Hospital da Criança 517% 8,43%
CTXT11 Centro Têxtil Internacional 492% 10,16%
BBFI11 BB Progressivo 455% 11,17%
ALMI11B Torre Almirante 331% 11,76%
NSLU11 Hospital N.S. de Lourdes 324% 8,93%
EURO11 Europar 297% 6,12%
FLMA11 Square Faria Lima 292% 6,34%

www.clubefii.com.br
 Empreendimentos Imobiliários
• Indicador clássico (NRE/Poli-USP):

TMA = k . CDI

2≤k≤3
 Mercado de Empreendimentos
Imobiliários
• Indicadores:
– Demanda de Crédito (SFH);
– VSO;
– Valores de venda:
• Preços de lançamentos;
• Ofertas em geral;
• Valores de avaliação.
– Custos dos Insumos;
– Custo do Capital (conceito real e nominal).
 Demanda de Crédito - SFH
R$ 180.000.000.000
R$ 160.000.000.000
R$ 140.000.000.000
R$ 120.000.000.000
R$ 100.000.000.000 SBPE R$
R$ 80.000.000.000 FGTS R$
R$ 60.000.000.000 SFH R$
R$ 40.000.000.000
R$ 20.000.000.000
R$ 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Fontes: 1.200.000

CBIC 1.000.000
Abecip 800.000
FGTS SBPE Unidades
600.000
FGTS Unidades
400.000 SFH Unidades

200.000

0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
 Índice

50

0
100
150
200
250
jan/08
jun/08
nov/08
abr/09
set/09
fev/10
jul/10
dez/10
mai/11
out/11
mar/12
ago/12
jan/13
jun/13
nov/13
abr/14
set/14
Índice FipeZap (São Paulo)

fev/15
jul/15
dez/15
mai/16
Preços – FIPE/Zap

out/16
mar/17
Venda
Locação
Mercado de lançamentos (MSP)

ANO VSO-SP (%) LANÇ.SP (un) PREÇOS-SP R$/m²

2008 13,79 34.475 1.987,00
2009 17,61 30.128 2.105,00
2010 23,22 37.555 2.787,00
2011 14,13 37.650 3.493,00
2012 11,04 28.067 3.779,00
2013 13,32 34.188 4.510,00
2014 7,44 33.955 4.746,00
2015 5,93 22.960 4.743,00
2016 5,30 19.359

Fontes: V.U. por

CBIC/Secovi- Área útil
SP/Embraesp
 Índice
Índice

97,00
98,00
99,00
100,00
101,00
102,00
103,00
104,00
105,00
106,00
0
100
200
300
400
500
600

2014 01 mar/01
2014 03 abr/02
2014 05 mai/03
2014 07
2014 09 jun/04
2014 11 jul/05
2015 01 ago/06
2015 03
set/07
2015 05
2015 07 out/08
2015 09 nov/09
IVG-R

2015 11 dez/10
2016 01
IGMI-R
jan/12
2016 03
2016 05 fev/13
2016 07 mar/14
2016 09
abr/15
2016 11
2017 01 mai/16
2017 03 jun/17
2017 05
2017 07
IVG-R

São Paulo
Preços imóveis financiados
Custo do Capital (CDI - nominal)
60,00

50,00

40,00

30,00

20,00

10,00

-
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020

2017 – até junho

Custo do Capital (CDI – real)
Ano CDI nom. IPCA CDI real
2012 8,5% 5,8% 2,5%
2013 8,1% 5,8% 2,1%
2014 10,8% 6,4% 4,1%
2015 13,2% 10,7% 2,3%
2016 14,0% 6,3% 7,3%
jun/17 12,9% 3,0% 9,6%

Fontes:
Elaboração do autor e
https://www.portalbrasil.net/indices_cdi.htm
 Comparação entre Indicadores
Evolução dos Indicadores
300

250

200

150

100

50

-
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

CDI VSO-SP LANÇ.SP PREÇOS-SP SFH-BRASIL

1 = 2008; 10 = jun/2017
 Comparação dos Indicadores de
Preços
Evolução dos Indicadores de Preços
350

300

250

200

150

100

50

-
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

FIPE-VENDAS PREÇOS-SP IVG-R IGMI-R

1 = 2008; 10 = jun/2017
Houve “bolha”?

Fonte: Rodrigue, 2008, em Ourives, 2014

 Conclusões:
• Queda dos indicadores de absorção;

• Queda da nova oferta;

• Custos de produção não pressionados;

• Relativa preservação dos níveis de preços (não houve

bolha);

• Alta (momentânea) do custo real do capital;

• Pressão sobre os valores dos terrenos.

Qual a resiliência dos valores dos
terrenos?

Estudo Operação Urbana Água Branca –

Prospecto CVM – FIPE/BB (2014).
 O que esperar?
• Economia em fase de “ajuste”;

• Mercado em fase de recomposição;

• Acomodação do mercado a patamares

“históricos”(?);

• Ajuste da TMA (k).

 Há espaço para otimismo?
• 1990 → hiperinflação;

• 1998 → crise das reservas;

• Pós 2015 → crise “fiscal”:

Favorável ao setor (pós 2004):
Capitalização das empresas
Estabilidade monetária
Existência de crédito barato (setor)
 Obrigado!

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Tel. 11 3083 5561