CARTEIRA

FUNDOS LISTADOS

01/11/2023
0
Estratégia da carteira
A estratégia consiste em buscar ganho de capital assim como renda mensal por meio dos dividendos.

Seguimos a análise top down, par ndo da perspec va macroeconômica (inflação e juros), seguindo o momento dos segmentos
específicos e a liquidez dos a vos. Evitamos as maçãs podres. Reconhecemos que nem todos os fundos foram criados iguais. Evitamos os
que tem track records não confiáveis e conflitos de interesse com as gestoras. Por fim avaliamos a qualidade dos a vos e sua precificação.

FIGURA 1 - PROCESSO DE SELEÇÃO DE ATIVOS

Cenário Macro Perspec va econômica

Momento e ciclo de cada segmento

Cenário Micro Momento e ciclo de cada segmento

Liquidez Volume de negociação (>1MM)

Gestora Qualidade, execução e comunicação (A,B,C)

Por fólio A vos, Inquilinos e contatos (A+,A,B,C)

Preço Já está precificado? (risco/retorno)

Fonte: Wisir Research

1
Na estratégia poderão ser selecionados FII’s, BDR de REIT’s, FIAGRO’s e FIP’s. Com alocação alvo conforme a Figura 2.

FIGURA 2 - ALOCAÇÃO ALVO

20%-40%
(FII’s/Fiagros/FIP-IE) - com exposição majoritária a CDI.

20%-40% (FII’s/Fiagros/FIP-IE) - com exposição majoritária a IPCA.

20%-40% (FII’s) – Fundos de fundos/ hedge funds ou fundos de desenvolvimento.

0%-40% (FII’s/Fiagros) – Exploração de imóveis/fazendas.

0%-20% (BDR REIT’S) – Mortgages/Proper es.

Fonte: Wisir Research

Além da alocação alvo, será respeitada a exposição máxima de 20% por a vo.

A estratégia poderá ter alteração na composição a qualquer momento, com no máximo uma execução por semana, podendo ser para a
troca de a vos e/ou a recomposição dos pesos de alocação dos a vos.

Para aportes adicionais e a reaplicação dos dividendos, será realizada a indicação, na atualização semanal posterior ao décimo dia ú l de
cada mês.

2
Cenário macro
No cenário internacional, vemos a divulgação do indicador de inflação dos EUA, que veio acima das expecta vas de mercado indicando
expansão econômica. Em contrapar da os PMI’s da zona do Euro apresentaram contração em função da polí ca econômica
contracionista.

No Brasil, foi divulgada a arrecadação federal de setembro que apresentou queda de 0,34% em termos reais na comparação anual.
Tivemos também a divulgação do IPCA – 15 que apresentou alta de 0,21% em outubro em linha com as expecta vas do mercado,
sinalizando a con nuidade do processo desinflacionário.

TABELA 1 - INFLAÇÃO
Item Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Ano 6M 12M
Educação 0,36 6,28 0,10 0,09 0,05 0,06 0,13 0,69 7,76 1,02 8,15
Despesas pessoais 0,76 0,44 0,38 0,18 0,64 0,36 0,38 0,38 3,52 1,94 4,92
Saúde e cuidados pessoais 0,16 1,26 0,82 1,49 0,93 0,11 0,26 0,58 5,61 3,37 8,39
Comunicação 2,09 0,98 0,50 0,08 0,21 -0,14 0,00 -0,09 3,63 0,06 3,51
Transportes 0,55 0,37 2,11 0,56 -0,57 -0,41 1,50 0,34 4,45 1,42 6,07
Vestuário -0,27 -0,24 0,31 0,79 0,47 0,35 -0,24 0,54 1,71 1,91 5,55
Ar gos de residência 0,70 0,11 -0,27 0,17 -0,23 -0,42 0,04 -0,04 0,06 -0,48 0,41
Habitação 0,33 0,82 0,57 0,48 0,67 0,69 -1,01 1,11 3,66 1,94 4,71
Alimentação e bebidas 0,59 0,16 0,05 0,71 0,16 -0,66 -0,46 -0,85 -0,30 -1,10 1,61
IPCA 0,53 0,84 0,71 0,61 0,23 -0,08 0,12 0,23 0,26 0,27 0,29 3,45 1,11 4,81
IPCA 15 0,55 0,76 0,69 0,57 0,51 0,04 -0,07 0,28 0,35 3,68 1,68 4,89
IGPM 0,21 -0,06 0,05 -0,95 -1,84 -1,93 -0,72 -0,14 0,37 0,50 0,56 0,42 -5,38 -5,21 -6,09
INCC 0,32 0,21 0,18 0,23 0,4 0,85 0,06 0,24 0,24 2,49 2,02 3,18
Fonte: Wisir Research, Banco Central e projeção ANBIMA 26/10/2023

3
TABELA 2 - FOCUS (EXPECTATIVAS DE MERCADO)
FOCUS 2023 2024 2025 2026
4,63% 3,90% 3,50% 3,50%
IPCA
   
2,89% 1,50% 1,90% 2,00%
PIB
   
R$ 5,00 R$ 5,05 R$ 5,10 R$ 5,20
CÂMBIO
   
11,75% 9,25% 8,75% 8,50%
SELIC
   
Fonte: Wisir Research, relatório 30/10/2023

GRÁFICO 1 - CURVA DE JUROS NOMINAL GRÁFICO 2 - CURVA DE JUROS REAL

14,0 7,00%
13,5
6,50%
13,0
12,5 6,00%

Taxa (%)
Taxa (%)

12,0
5,50%
11,5
11,0 5,00%
10,5 4,50%
10,0
9,5 4,00%
jan-23 mai-24 set-25 fev-27 jun-28 nov-29 mar-31 ago-32 dez-33 15/05/2023 01/08/2031 18/10/2039 04/01/2048 22/03/2056

Ultimo 1 Semana 1 Mês 6 Meses Ultimo 1 Semana 1 Mês 6 Meses

Fonte: Wisir Research, Comdinheiro Fonte: Wisir Research, Comdinheiro

4
Alocação
Após as úl mas alterações realizadas, vemos a composição atual do por fólio como adequada para o mês de novembro. Con nuaremos
atentos na evolução do cenário macro para ajustes pontuais.

Nesse sen do, não faremos alterações na alocação no presente relatório.

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TABELA 3 – COMPOSIÇÃO DA ESTRATÉGIA
FUNDO SETOR COTAÇÃO ALOCAÇÃO P/VPC YIELD MÊS YIELD ANUALIZADO PREÇO ALVO UPSIDE

FGAA11 Agro - FIDIC R$ 9,88 6,0% 103,2% 1,21% 15,59% R$ 12,57 27,2%
RZAG11 Agro - FIDIC R$ 9,76 8,0% 102,5% 1,38% 17,92% R$ 11,95 22,5%
AAZQ11 Agro - FIDIC R$ 9,38 6,0% 97,1% 1,28% 16,48% R$ 11,79 25,7%
CPTS11 CRI High Grade R$ 8,28 5,0% 92,1% 0,65% 8,11% R$ 9,14 10,4%
HGCR11 CRI High Grade R$ 105,20 6,0% 102,1% 1,05% 13,29% R$ 120,93 15,0%
MCCI11 CRI High Grade R$ 94,90 5,0% 99,8% 0,95% 11,99% R$ 106,59 12,3%
RZAK11 CRI MIddle Yield R$ 94,00 6,0% 101,0% 1,23% 15,86% R$ 121,37 29,1%
MXRF11 CRI MIddle Yield R$ 10,99 6,0% 109,9% 1,00% 12,69% R$ 11,49 4,5%
IRDM11 CRI High Yield R$ 79,40 5,0% 90,8% 1,01% 12,80% R$ 94,56 19,1%
TGAR11 Desenvolvimento R$ 123,84 7,0% 106,4% 1,15% 14,66% R$ 139,80 12,9%
HGLG11 Logís ca R$ 159,30 7,0% 103,6% 0,69% 8,61% R$ 184,12 15,6%
XPIN11 Industrial R$ 86,30 3,0% 83,0% 0,75% 9,42% R$ 109,92 27,4%
HGRU11 Renda Urbana R$ 129,87 5,0% 105,2% 1,08% 13,73% R$ 147,72 13,7%
RZTR11 Agro - FII R$ 100,42 8,0% 104,1% 0,85% 10,64% R$ 128,51 28,0%
PVBI11 Corpora vo R$ 107,55 5,0% 106,4% 0,62% 7,74% R$ 115,94 7,8%
RBRP11 Corpora vo R$ 52,21 2,0% 64,3% 0,48% 5,90% R$ 64,46 23,5%
XPML11 Shopping R$ 112,91 5,0% 100,5% 0,75% 9,42% R$ 133,32 18,1%
VISC11 Shopping R$ 117,80 5,0% 102,3% 0,78% 9,79% R$ 137,94 17,1%
TOTAL 100,00% 100,66% 0,98% 12,43% - 18,34%
Fonte: Wisir Research, Comdinheiro

6
TABELA 4 – COMPOSIÇÃO SETORIAL GRÁFICO 3 – COMPOSIÇÃO SETORIAL
SETOR ALOCAÇÃO Agro - FII; 8,0%
Agro - FIDIC 20,0%
Renda Urbana; 5,0%
CRI High Grade 16,0%
Industrial; 3,0% Agro - FIDIC; 20,0%
CRI MIddle Yield 12,0%
CRI High Yield 5,0% Logística; 7,0%
Desenvolvimento 7,0%
CRI High Grade; 16,0%
Corpora vo 7,0%
Shopping 10,0% Shopping; 10,0%

Logís ca 7,0%
Industrial 3,0%
Renda Urbana 5,0% Corporativo; 7,0%

Agro - FII 8,0% Desenvolvimento; CRI MIddle Yield; 12,0%

7,0%
TOTAL 100% CRI High Yield; 5,0%
Fonte: Wisir Research, Comdinheiro Fonte: Wisir Research, Comdinheiro

7
Performance
Em outubro, nossa estratégia acumulou desvalorização de -1,91%. Enquanto no mesmo período o IFIX (índice dos fundos imobiliários)
teve desvalorização de -1,97%. Superamos em 0,06 pp. O dividendo ficou em 0,97% em outubro, 12,28% de forma anualizada.

GRÁFICO 4 - PERFORMANCE ESTRATÉGIA - OUTUBRO/2023

150,000

140,000

130,000

120,000

110,000

100,000

90,000
02/05/2022 10/08/2022 18/11/2022 26/02/2023 06/06/2023 14/09/2023

Wisir IFIX

TABELA 5 - PERFORMANCE ESTRATÉGIA - OUTUBRO/2023

Período nov-22 dez-22 jan-23 fev-23 mar-23 abr-23 mai-23 jun-23 jul-23 ago-23 set-23 out-23 12M Total
Wisir -1,30% 1,76% -0,02% 1,22% 1,17% 1,70% 5,72% 5,25% 1,49% 2,27% 1,81% -1,91% 20,77% 40,80%
IFIX -4,15% 0,00% -1,60% -0,45% -1,69% 3,52% 5,43% 4,71% 1,33% 0,49% 0,20% -1,97% 5,54% 12,26%
Δ IFIX p.p 2,85% 1,76% 1,59% 1,68% 2,86% -1,83% 0,29% 0,54% 0,17% 1,78% 1,61% 0,06% 15,23% 28,54%
Dividend Yield 1,24% 1,24% 1,27% 1,11% 1,10% 1,14% 1,13% 1,03% 0,92% 1,00% 0,97% 0,97% 13,95% 22,78%
IPCA 0,41% 0,62% 0,53% 0,84% 0,71% 0,61% 0,23% -0,09% 0,12% 0,23% 0,26% 0,27% 4,84% 4,76%
Dividend Yield* 0,83% 0,62% 0,74% 0,27% 0,39% 0,53% 0,90% 1,13% 0,79% 0,77% 0,71% 0,70% 8,69% 17,20%
Fonte: Wisir Research, Comdinheiro

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Composição do por fólio
RIZA FIAGRO (RZAG11)

O Fundo tem como obje vo o inves mento preponderante em Cer ficados de Recebíveis do Agronegócio (CRA). Com exposição a
CDI (+ 6,0%) e dura on de 2,6 anos.

AZ QUEST SOLE FIAGRO (AAZQ11)

O Fundo tem como obje vo o inves mento preponderante em Cer ficados de Recebíveis do Agronegócio (CRA). Com exposição a
CDI (+ 5,6%) e dura on de 1,9 anos.

FG AGRO (FGAA11)

O Fundo tem como obje vo o inves mento preponderante em Cer ficados de Recebíveis do Agronegócio (CRA). Com exposição a
CDI (+ 5,7%) e dura on de 2,3 anos.

CAPITÂNIA SECURITIES (CPTS11)

O Capitânia Securi es tem o obje vo de proporcionar rentabilidade aos seus Co stas através da aquisição preponderantemente de a vos
de origem imobiliária (CRI & FII). O Dividend Yield projetado para os próximos 12M é de 14,8% a.a.

RIZA AKIN (RZAK11)

O Riza Akin seleciona a vos nos nichos de crédito privado e securi zação. Tem o obje vo de proporcionar rentabilidade aos seus Co stas
através da aquisição preponderantemente de a vos de origem imobiliária (CRI & FII). O Dividend Yield projetado para os próximos 12M
é de 19,8% a.a.

9
IRIDIUM RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (IRDM11)

O Iridium recebíveis imobiliários tem o obje vo de proporcionar rentabilidade aos seus Co stas através da aquisição
preponderantemente de a vos de origem imobiliária (CRI & FII). O Dividend Yield projetado para os próximos 12M é de 14,7% a.a.

RBR PROPERTIES (RBRP11)

Fundo com 11 lajes corpora vas, localizadas em São Paulo SP com 13,0 % de vacância e zero inadimplência. O fundo vem conseguindo
locar as unidades do River One o que em nossa visão pode destravar bastante valor. es mamos um retorno de dividendos de 8,5% a.a
quando zerar a vacância.

TG ATIVO REAL (TGAR11)

O Fundo tem como proporcionar rendimento aos co stas mediante distribuição de lucros e valorização das cotas, advindos da exploração
de A vos Imobiliários de Renda e de Desenvolvimento. O Dividend Yield projetado para os próximos 12M é de 15,0% a.a.

CSHG RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (HGCR11)

O Fundo tem como obje vo o inves mento preponderante em Cer ficados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Com exposição de 53,4 %a
CDI (+ 3,5%) e 46,6% a IPCA (+ 7,3%). O Dividend Yield projetado para os próximos 12M é de 14,7% a.a.

MAUÁ CAPITAL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (MCCI11)

O Mauá recebíveis imobiliários tem o obje vo de proporcionar rentabilidade aos seus Co stas através da aquisição preponderantemente
de a vos de origem imobiliária (CRI & FII). O Dividend Yield projetado para os próximos 12M é de 14,2% a.a.

10
VBI PRIME PROPERTIES (PVBI11)

Fundo com 4 lajes corpora vas AAA, localizadas em São Paulo SP com 0,1% de vacância e zero inadimplência. O fundo está desenvolvendo
o Union Faria Lima que tem previsão de entrega no 4T23 sendo a principal entrega na região. es mamos um retorno de dividendos de
7,5% a.a.

XP MALLS (XPML11)

O XP Malls FII tem como obje vo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers, bem como o ganho de
capital, mediante a compra e venda de shopping centers. O NOI projetado para os próximos 12M é de R$ 135/m² o que resulta um
Dividend Yield 10,0% a.a.

CSHG LOGÍSTICA (HGLG11)

O CSHG Logís ca FII tem como obje vo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de imóveis logís cos e industriais O
fundo tem 823.000 m² de ABL com 18 imóveis. O NOI projetado para os próximos 12M é de R$ 21/m² o que resulta um Dividend Yield
8,5% a.a.

XP INDUSTRIAL (XPIN11)

O XP Industrial renda urbana tem como obje vo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de galpões industriais e
logís cos. O fundo tem 310.000 m² de ABL com 7 imóveis. O NOI projetado para os próximos 12M é de R$ 37/m² o que resulta um
Dividend Yield 12,0 % a.a.

11
RIZA TERRAX (RZTR11)

O FII Riza Terrax tem como principal obje vo gerar retorno através do arrendamento, compra e venda de propriedades agrícolas em 3
diferentes estratégias. Sale&Leaseback, Buy to Lease e Land Equity. O Dividend Yield projetado para os próximos 12M é de 13,0 % a.a.

CSHG RENDA URBANA (HGRU11)

O CSHG renda urbana tem como obje vo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de imóveis urbanos. O fundo tem
410.000 m² de ABL com 92 imóveis. O NOI projetado para os próximos 12M é de R$ 37/m² o que resulta um Dividend Yield 8,5% a.a.

MAXI RENDA (MXRF11)

O Maxi Renda FII tem como obje vo auferir ganhos pela aplicação de seus recursos em a vos financeiros com lastro imobiliário, tais
como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs, e a vos imobiliários, como imóveis comerciais e projetos imobiliários residenciais. O
Dividend Yield projetado para os próximos 12M é de 15,0% a.a.

VINCI SHOPPING CENTERS (VISC11)

O Vinci shopping centers FII tem como obje vo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers, bem como
o ganho de capital, mediante a compra e venda de shopping centers. O NOI projetado para os próximos 12M é de R$ 85/m² o que resulta
um Dividend Yield 10,0% a.a.

12
 Quem somos?
Inspirado na bússola viking, Vegvisir (veja o caminho) é também o símbolo de proteção mais popular do povo nórdico.

A Wisir Research tem como obje vo, orientar e proteger o capital de inves dores que optam em navegar pelas águas desconhecidas do
mercado de ações, de modo que estes, não se percam em seu caminho.

S A I B A M A I S

Disclaimer | Este relatório de análise foi elaborado pela Wisir Consultoria LTDA (Wisir Research), de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM nº 20/2021, tem como obje vo fornecer informações que possam auxiliar o inves dor
a tomar sua própria decisão de inves mento, não cons tuindo qualquer po de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações con das neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram
ob das de fontes públicas. A Wisir Research não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório. O(s) signatário(s) deste relatório – Guilherme Piaie de Oliveira Palma– CNPI: EM-3805 - declara(m) que as
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em informações disponíveis à época e consideradas confiáveis na avaliação do analista.” Este relatório é des nado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da Wisir Research, podendo também ser divulgado no site da Wisir e nos canais
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