Mercado Imobiliario Portugal

estudos da fundação k 2022
Paulo M. M. Rodrigues, coord.
A análise das dinâmicas do mercado em Portugal têm vindo a aumentar

imobiliário têm vindo a suscitar nos últimos anos, seguindo uma
O mercado
interesse nos últimos anos, após evolução relativamente inexpressiva
o colapso do subprime dos EUA em durante a década de 1990 e até à crise
2007, que rapidamente se espalhou financeira de 2007. Apresenta-se aqui
pelo mundo e levou os mercados uma caracterização detalhada das
imobiliário
imobiliários a impactar dinâmicas dos preços e das diferentes
significativamente a economia global. dimensões do mercado imobiliário
Como tal, a compreensão das até ao início de 2020.
em Portugal
dinâmicas dos preços e das rendas As aprofundadas e abrangentes
nos mercados imobiliários é de suma análises levadas a cabo nos diferentes
importância do ponto de vista social capítulos deste estudo representam
e económico, e em termos de uma contribuição importante para a
políticas públicas. O foco deste compreensão de potenciais caminhos
estudo é o mercado imobiliário futuros para o mercado imobiliário
português. Os preços de habitação em Portugal. Preços, rendas, turismo e acessibilidade
estudos da fundação k 2022
O mercado
imobiliário
em Portugal
Preços, rendas, turismo
e acessibilidade
Paulo M. M. Rodrigues,
coordenação
Acesso rápido k Capa | Índice | Introdução | Capítulo 1 | Capítulo 2 | Capítulo 3 | Capítulo 4 | Capítulo 5 | Capítulo 6 | Conclusão | Notas /1
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Diretor de publicações: António Araújo

Diretor da série Estudos da Fundação: Gonçalo Saraiva Matias
Título: O mercado imobiliário em Portugal: Preços, rendas, turismo e acessibilidade
Autores: Paulo M. M. Rodrigues (coordenação), Luis Aguiar‑Conraria, Vera Gouveia Barros,
Paulo Batista, Pedro Brinca, Eduardo Anselmo Castro, João B. Duarte, Duarte
Gonçalves, René Huget, Rita Fradique Lourenço, João Lourenço Marques, Susana
Peralta, Victor Reis, João Pereira dos Santos e Maria Joana Soares
Revisão e Tradução: TT Translations
Design: Inês Sena
Paginação: Guidesign
© Fundação Francisco Manuel dos Santos

Fevereiro 2024
ISBN: 978-989-9153-48-6
As opiniões expressas nesta publicação são da responsabilidade dos seus autores

e não são imputáveis à Fundação Francisco Manuel dos Santos nem às instituições
em que estão filiados. A permissão para reproduzir todo ou parte do conteúdo deve
ser solicitado aos autores e à editora.
Índice
Introdução 5
Referências 8
Capítulo 1 2.2. Definição de bolha imobiliária e contágio 31

A importância do setor da habitação em 2.3. As dinâmicas do mercado imobiliário português 33
Portugal: uma perspetiva macroeconómica 9 2.4. Possíveis fontes adicionais
1.1. Introdução 9 de comportamento exuberante 45
1.2. Revisão de literatura sobre o setor da 2.5. Conclusão 48
habitação e a macroeconomia 9 Referências 48
1.3. A importância relativa do setor Anexo A: o teste supremo de Dickey‑Fuller
da habitação no PIB 11 aumentado e generalizado (GSADF) 51
1.4. A importância do setor da habitação Anexo B: teste de cointegração
nos ciclos económicos em Portugal 13 quantílica e resultados 51
1.5. A importância dos imóveis no
Capítulo 3
balanço das famílias 18
Sincronismo no setor da
1.6. Conclusão 25
habitação em Portugal 53
Referências 26
3.1. Introdução 53
Capítulo 2 3.2. Revisão de literatura 54
Exuberância e contágio no mercado 3.3. Dados e métodos 56
imobiliário português: uma perspetiva 3.4. Resultados 59
a partir de preços residenciais 3.5. Conclusão 66
desagregados a nível local 29 Referências 67
2.1. Introdução 29
Capítulo 4 Capítulo 6
Padrões territoriais da acessibilidade à Arrendamento urbano em Portugal:
habitação em Portugal Continental 77 um declínio sem retorno? 131
4.1. Introdução 77 6.1. Introdução 131
4.2. Elementos sociais, económicos e espaciais 6.2. Informação dos censos 132
sob análise da acessibilidade à habitação 79 6.3. O controlo de rendas nos mercados imobiliários 141
4.3. Medição da acessibilidade à habitação 85 6.4. Sistemas de arrendamento social 152
4.4. Padrões territoriais da acessibilidade 6.5. É possível regulamentar a oferta habitacional
à habitação em Portugal 94 através de ação legislativa? 156
4.5. Considerações finais 106 6.6. A segmentação do mercado de arrendamento 159
Referências 108 6.7. Breve conclusão 160
6.8. Conclusão 161
Capítulo 5
Abreviações 162
O alojamento de curta duração e o mercado
Referências 162
imobiliário em Lisboa: boom e ban 113
5.1. Introdução 113 Conclusão 163
5.2. Portugal como um interessante estudo de caso 115
Notas 167
5.3. Fontes de dados e estratégia empírica 122
5.4. Resultados 124
5.5. Conclusão 128
Referências 129
Introdução
A propriedade residencial é o componente mais importante da riqueza Os determinantes tradicionais da procura no setor da habitação
das famílias e é frequentemente usada como garantia para emprés‑ incluem o crescimento do rendimento disponível das famílias e as
timos (Englund et al., 2002). Dito isto, as alterações nos preços da alterações graduais na demografia, tal como o tamanho relativo das
habitação podem afetar as decisões de consumo e investimento das gerações mais velhas e mais jovens. As características permanentes
famílias, bem como a sua dívida e capacidade de pagar empréstimos do sistema tributário que podem incentivar a compra de habitação
(Case, Quigley e Shiller, 2005). Os desenvolvimentos nos mercados própria, ao invés de outras formas de acumulação de riqueza, são
imobiliários têm implicações de longo alcance na economia como um também relevantes, tal como o nível médio das taxas de juro possi‑
todo e na estabilidade financeira. velmente relacionadas com o comportamento da inflação a longo
prazo. A disponibilidade e o custo dos terrenos, bem como o custo
Já foi demonstrado que as alterações na riqueza habitacional podem da construção e os investimentos na melhoria da qualidade do parque
ter um efeito mais importante na economia do que as alterações na habitacional existente são também relevantes (Poterba et al., 1991;
riqueza causadas por movimentos nos valores das ações (Helbling Tsatsaronis e Zhu, 2004). Por exemplo, o crescimento do parque
e Terrones, 2003; Rapach e Strauss, 2006). Efetivamente, a história habitacional pode ser restringido a curto prazo devido uma série de
económica sugere que algumas das crises financeiras sistémicas fatores, incluindo a duração do planeamento e da construção. Poderá
mais graves têm estado associadas a ciclos de expansão e queda nos também haver fatores de mais curto prazo relacionados com restri‑
mercados imobiliários (ver, e.g., Bordo e Jeanne, 2002; Reinhart e ções no crescimento do parque habitacional, condições prevalentes
Rogoff, 2013; Crowe et al., 2013). na concessão de crédito à habitação, ou incerteza sobre perspetivas
A análise das dinâmicas do mercado imobiliário têm vindo a suscitar futuras. Espera‑se que um PIB e rendimento disponível mais elevados,
particular interesse nos últimos anos, mais precisamente após o mais confiança na economia, menos desemprego, mais mão‑de‑obra e
colapso do subprime dos EUA em 2007, que rapidamente se espalhou um aumento no crédito hipotecário tenham um impacto positivo no
pelo mundo e levou os mercados imobiliários a impactar significativa‑ mercado imobiliário. Em contraste, é expectável que taxas de juros
mente a economia global. Compreender os processos de determinação mais altas conduzam a um aumento do custo dos empréstimos bancá‑
de preços nos mercados imobiliários e as suas dinâmicas é, portanto, rios e diminuam a procura, levando a uma subsequente queda nos
de suma importância. preços de habitação, tornando as aplicações alternativas de riqueza
mais atrativas. O mesmo acontece com o investimento residencial pois,
caso aumente, os preços podem cair.
Este livro foca‑se no mercado imobiliário português. Os preços de o aperto significativo verificado nas condições de crédito, como na
habitação em Portugal têm vindo a aumentar nos últimos anos, procura do crédito à habitação.
seguindo uma evolução relativamente inexpressiva durante a década
de 1990 e até à crise financeira de 2007. Ao longo da última década, Para melhor compreender as dinâmicas do mercado imobiliário em
a evolução dos preços de habitação tem sido altamente diferenciada, Portugal, este livro pretende apresentar uma caracterização detalhada
caindo 4% no período 2008‑2013 e acelerando mais de 6% até ao final das suas diferentes dimensões, até ao início de 2020. Infelizmente,
de 2020. Do final dos anos 90 até 2007, o investimento residencial aquando da preparação dos diferentes capítulos não existia infor‑
registou uma contração de 2%, enquanto o PIB apenas registou uma mação suficiente sobre o impacto da pandemia covid‑19 no mercado
ligeira aceleração. Nos cinco anos que se seguiram à crise financeira, imobiliário. No entanto, as análises detalhadas apresentadas nos vários
e até à recuperação em 2013, a contração mais forte foi em termos de capítulos serão certamente úteis para a projeção de potenciais trajetos
investimento, com mais de 11% em comparação com 1% do PIB. A taxa de evolução futura do mercado imobiliário em Portugal.
de desemprego disparou e a força de trabalho diminuiu, o que pode Este livro é composto por seis capítulos e apresenta uma análise abran‑
ter estado relacionado com os fluxos de emigração. Entre 2014 e 2019, gente de várias dimensões do mercado imobiliário em Portugal.
num contexto de crescente confiança, o PIB acelerou 2% em Portugal
e a formação bruta de capital fixo residencial (FBCF) aumentou 4%. O capítulo 1 — «A importância do setor da habitação em Portugal:
A pandemia covid‑19 causou uma contração sem precedentes do uma perspetiva macroeconómica», de Pedro Brinca e João B. Duarte
PIB de quase 8%, embora a FBCF residencial e os preços de habitação — descreve a importância do mercado imobiliário para as dinâmicas
tenham continuado a aumentar. É também importante proceder a uma macroeconómicas em Portugal. A descrição é dividida em duas partes:
análise detalhada do crédito, dada a sua relevância para o setor da habi‑ a primeira analisa a importância do mercado imobiliário nos ciclos
tação e o impacto que pode ter no custo do financiamento. Os dados económicos; e a segunda analisa a relevância dos imóveis no equilíbrio
relativos ao crédito bancário indicam a existência de episódios de cres‑ financeiro das famílias. Ao longo do capítulo, a realidade portuguesa
cimento muito elevado nos empréstimos hipotecários entre meados é comparada com a da União Europeia, apresentando‑se diferentes
da década de 90 e 2007. Este crescimento anual foi de cerca de 15%, perspetivas temporais e espaciais interessantes relativamente ao setor
em média, em Portugal, num contexto de queda dos custos do crédito imobiliário em Portugal e à forma como este afeta o contexto macroe‑
bancário, e de um crescimento elevado e sustentado do rendimento conómico português.
disponível das famílias, que se refletiu no aumento do endividamento
O capítulo 2 — «Exuberância e contágio no mercado imobiliário
das mesmas. A significativa desaceleração do crédito à habitação a
português: uma perspetiva a partir de preços residenciais desagre‑
partir de 2010 deve ser examinada no contexto da crise financeira
gados a nível local», de René Huget, Rita F. Lourenço e Paulo M. M.
internacional, que teve um impacto negativo tanto na oferta, dado
Rodrigues — centra‑se especificamente na importante questão do A acessibilidade é precisamente o tema de análise do capítulo 4 —
comportamento exuberante dos preços no mercado imobiliário portu‑ «Padrões territoriais da acessibilidade à habitação em Portugal», de Paulo
guês. Este capítulo procura responder a duas questões importantes: Batista, João Lourenço Marques e Eduardo Anselmo Castro. Este
1) os preços de habitação em Portugal ter‑se‑ão desviado dos seus capítulo fornece uma análise territorial integrada da acessibilidade habi‑
determinantes fundamentais? e 2) visto que os preços a nível local tacional. Além de refletir sobre os desafios apresentados, com o intuito
(por distrito e freguesia) apresentam desenvolvimentos semelhantes de criar modelos para os impulsionadores de mercado através da recolha
aos de uma «bolha», terá havido contágio devido a este comporta‑ e processamento de dados, (re)introduz também o conceito de território
mento exuberante? Para responder a estas questões, é realizada uma nas métricas de acessibilidade à habitação. Utiliza‑se aqui um conceito
análise agregada e detalhada a nível local, permitindo‑nos compreender de território desvinculado das suas expressões administrativas comuns
as origens da exuberância e se este comportamento poderá ter dado (João Marques e Batista, 2021). Em consonância com o debate sobre
origem a um contágio entres freguesias. o papel do espaço desenvolvido por (Harvey, 2006; Lefebvre, 1991),
a análise territorial da acessibilidade considera um espaço onde dife‑
O capítulo 3 — «Sincronização do mercado imobiliário português», rentes forças interagem entre si e, por isso, os padrões territoriais não
de Vera Gouveia Barros, Luís Aguiar‑Conraria e Maria Joana Soares são objetivamente fixados ou vinculados a priori. Para considerar a noção
— investiga mais aprofundadamente as dinâmicas dos preços de habi‑ de espaço‑território, foi desenvolvida uma abordagem que integra ferra‑
tação em Portugal. Utilizando uma análise de wavelet, este capítulo mentas econométricas para observar a expressão dos impulsionadores
centra‑se especificamente na sincronização dos preços de habitação espaciais da acessibilidade à habitação, as suas interligações espaciais
entre Portugal e outros países, identificando os mercados interna‑ (autocorrelação espacial) e a expressão destas características territoriais
cionais que estão mais profundamente interligados com o mercado nas métricas de acessibilidade à habitação.
português, ao mesmo tempo que investiga a sincronização dos preços
de habitação entre cidades portuguesas. Estudar a sincronização de O capítulo 5 — «O alojamento de curta duração e o mercado imobi‑
preços entre diferentes mercados imobiliários é de considerável rele‑ liário em Lisboa: boom e ban», de Duarte Gonçalves, Susana Peralta
vância, pois pode fornecer informações sobre a possibilidade de os e João Pereira dos Santos, aborda outra dimensão importante do
investidores globais e as condições financeiras globais influenciarem mercado imobiliário que se reveste de particular relevância para a
as dinâmicas dos preços de habitação a nível local, o que tem implica‑ economia portuguesa, nomeadamente nos arrendamentos de curta
ções na eficácia de uma série de instrumentos políticos criados para duração. Este capítulo analisa especificamente a suspensão imple‑
lidar com desequilíbrios no mercado imobiliário, como por exemplo, mentada pela Câmara Municipal de Lisboa em alguns dos seus bairros
os problemas de acessibilidade (Hoesli, 2020; FMI, 2018). em novembro de 2018, que fornece uma configuração quase expe‑
rimental ideal para estimar o impacto causal dos regulamentos do
arrendamento de curta duração no mercado imobiliário. É também Crowe, C., G. Dell’Ariccia, D. Igan e P. Rabanal, (2013), «How to deal
apresentada uma quantificação do impacto desta suspensão nos with real estate booms: lessons from country experiences», Journal of
registos, nos preços praticados na plataforma Airbnb e no mercado Financial Stability, 9: 300‑319.
imobiliário na cidade de Lisboa, nomeadamente no número de transa‑ Englund, P., M. Hwang e J.M. Quigley (2002), «Hedging Housing Risk»,
ções e nos preços de habitação. Journal of Real Estate Finance and Economics, 24, 167‑200.
Por fim, o capítulo 6 — «Arrendamento urbano em Portugal: um Helbling, T. e M. Terrones (2003), «Real and Financial Effects of Bursting
declínio sem retorno?», de Victor Reis, analisa a evolução do arren‑ Asset Price Bubbles», IMF World Economic Outlook, Capítulo, 2, 67‑92.
damento urbano em Portugal com base nas habitações tradicionais
Poterba, J. (1991), «House Price Dynamics: The Role of Tax Policy and
existentes, bem como as suas formas e regimes desde o início do
Demography», Brookings Papers on Economic Activity, 2(143).
século xx. Este importante tema, que tem recebido pouca atenção até
à data, aborda o desenvolvimento do parque habitacional tradicional Rapach, D. e J.K. Strauss, (2006), «The Long‑Run Relationship Between
a nível nacional, e nas cidades de Lisboa e do Porto, juntamente com Consumption and Housing Wealth in the Eight District States», Federal
os respetivos centros históricos, desde o censo de 1960. São também Reserve Bank of St. Louis, Regional Economic Development, 2(2).
apresentadas as principais medidas legislativas implementadas ao Reinhart, C.M. e K.S. Rogoff, (2013), «Banking crises: an equal opportunity
longo do último século, em termos dos mercados de arrendamento menace», Journal of Banking and Finance 37(11), 4557‑4573.
liberalizados, bem como os vários sistemas de arrendamento de habi‑
tação social relacionados com as políticas de habitação pública. Tsatsaronis, K. e H. Zhu, (2004), «What drives Housing Price Dynamics:
Cross Country Evidence», Tech. rep., BIS Quarterly Review, BIS.
Referências
Bordo, M.D. e O. Jeanne, (2002), Boom‑busts in asset prices, economic ins‑
tability, and monetary policy, (2013), The role of contagion in the last American
housing cycle, (8966).
Case, K.E., J.M. Quigley e R.J. Shiller, (2005), «Comparing Wealth Effects:
the Stock Market versus the Housing Market», Advances in Macroeconomics, 5
(Artigo 1).
Capítulo 1
A importância do setor
da habitação em Portugal:
uma perspetiva macroeconómica
Pedro Brinca e João B. Duarte
1.1. Introdução
Neste capítulo, descrevemos a importância do mercado imobiliário para importância relativa da habitação na economia portuguesa. Este capítulo
as dinâmicas macroeconómicas em Portugal. Esta descrição é dividida em foca‑se especificamente em fornecer factos estilizados de um número
dois blocos: 1) a importância do mercado imobiliário nos ciclos econó‑ selecionado de dimensões previamente identificadas pela literatura
micos; e 2) a relevância dos imóveis no equilíbrio financeiro das famílias. como estatísticas suficientes para fornecer uma medida da intensidade
Primeiro, descrevemos o ciclo imobiliário em Portugal utilizando dados da interação entre as políticas macro e o mercado imobiliário.
das contas nacionais apuradas pelo Instituto Nacional de Estatística
Por uma questão de comparabilidade, é importante notar que durante
(INE), o Serviço de Estatística da União Europeia (Eurostat) e a
a nossa análise iremos comparar as características portuguesas com as
Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE).
da União Europeia. Desta forma, incluímos na descrição não apenas a
Em segundo lugar, utilizamos microdados do Household Finance and
variação temporal, mas também a variação espacial.
Consumption Survey (HFCS), do Banco Central Europeu, para descrever
a importância dos imóveis nas demonstrações financeiras das famílias
portuguesas. Em relação aos dados das contas nacionais, recorremos aos 1.2. Revisão de literatura sobre o setor da habitação
dados disponíveis relativos às últimas três décadas, iniciando o nosso e a macroeconomia
estudo desde antes da introdução da moeda única (euro). Para a segunda Existe uma extensa literatura sobre macroeconomia desenvolvida nas
parte, onde trabalhamos com microdados, utilizamos três pesquisas últimas duas décadas que demonstra a relevância do mercado imobi‑
realizadas pelo Banco Central Europeu em 2010, 2013 e 2017. liário nas dinâmicas dos ciclos económicos (Piazzesi e Schneider, 2016).
Em grande medida, estes recentes avanços na literatura foram moti‑
No contexto do nexo relevante entre a habitação e as dinâmicas
vados pelo evento da Grande Recessão, onde o colapso do mercado
macroeconómicas, o nosso contributo neste capítulo é a descrição da
imobiliário americano deu origem a uma crise financeira devastadora incompletos em termos do risco associado ao rendimento do trabalho
que, por sua vez, fez com que a economia mundial mergulhasse numa não segurável (ver Bewley, 1980). Esta segunda geração de modelos
profunda recessão. difundiu‑se, tornando‑se numa via de investigação ativa. No final dos
anos 1990, início dos anos 2000, os trabalhos de Krusell e Smith (1998)
Por um lado, esta literatura revelou que os ciclos económicos são e Castañeda et al. (2003) representavam o expoente máximo no que diz
fortemente afetados pelos ciclos do mercado imobiliário. Por outro, respeito à criação de ambientes que pudessem replicar a distribuição
demonstrou que as políticas macro, nomeadamente a política mone‑ conjunta de rendimento e riqueza, recorrendo a mercados incom‑
tária (Iacoviello, 2005; Iacoviello e Neri, 2010; Dias e Duarte, 2019) e a pletos, características individuais e comportamento permanente.
política de acesso ao crédito (Mian e Sufi, 2018), canalizam muitos dos
seus efeitos para o resto da economia através do mercado imobiliário. No entanto, apesar do facto de estes modelos terem tido relevância
Por exemplo, os modelos HANK de última geração destacam a impor‑ quantitativa, no sentido em que poderiam replicar os momentos de
tância da composição dos balanços financeiros das famílias, onde a distribuição conjunta de rendimentos e riqueza observados, as variáveis
habitação desempenha um papel fundamental para a política monetária agregadas revelaram pouca ou nenhuma dependência em relação aos
e fiscal (Auclert, 2019; Kaplan, Moll e Violante, 2018). momentos mais elevados de tais distribuições. O principal resultado em
Krusell e Smith (1998) é precisamente que a estatística da riqueza média
Este último papel é particularmente importante por várias razões. Em era suficiente para os agentes preverem as dinâmicas agregadas.
primeiro lugar, contribui para uma perspetiva mais ampla do que tem
sido o papel da heterogeneidade na macroeconomia nos últimos 40 Tal levou Lucas (2003) a afirmar que «para determinar o compor‑
anos. Seguindo Brinca (2020), a macroeconomia moderna expandiu o seu tamento dos agregados, Krusell e Smith (1998) descobriram que a
foco unicamente a partir das dinâmicas de variáveis agregadas, como o heterogeneidade familiar, quando realisticamente modelada, não tem
rendimento, o consumo ou a poupança, para as dinâmicas das distribui‑ grande relevância». Passaram‑se alguns anos até à Grande Recessão
ções que se agregam nessas variáveis. Foi um duplo desafio que consistiu de 2008, onde a habitação desempenhou um papel crucial, e viria a
em, primeiro, compreender como é que a heterogeneidade poderia ser contribuir para uma maior sensação de que a heterogeneidade era
relevante para as dinâmicas agregadas; e, segundo, compreender os importante para as dinâmicas agregadas. O problema com a segunda
efeitos distributivos das dinâmicas das variáveis agregadas. geração de modelos que surgiu nos anos 80 foi que, embora fossem
realmente capazes de replicar as distribuições de rendimento e riqueza
Os primeiros trabalhos a explorar o papel da heterogeneidade podem observadas, não conseguiram replicar as distribuições de propensões
ser atribuídos a Fisher (1930), que se focou na idade, e Kaldor (1955) e marginais ao trabalho e ao consumo a partir do rendimento. Estes
Pasinetti (1962), que se focaram na detenção dos fatores de produção. modelos preveem propensões marginais relativamente altas na parte
Mais tarde, na década de 1980, surgiriam modelos de mercado inferior da distribuição, onde as restrições de crédito podem impedir a
otimização intertemporal e levar a comportamentos «hand‑to‑mouth», Isto tem também especial relevância em Portugal, pois a habitação
i.e., propensões marginais a consumir iguais a um, por exemplo. Mas é tipicamente, e de longe, o ativo mais importante nas carteiras das
os agentes dinásticos racionais antecipariam as perdas de bem‑estar famílias portuguesas e, por essa razão, não pode ser utilizada para a
associadas à proximidade da restrição de crédito, acumulando assim suavização do consumo. Consequentemente, e em linha com a litera‑
poupanças preventivas para assegurar essa eventualidade, o que levou tura, elevadas percentagens de riqueza mantidas em ativos ilíquidos
a uma degradação muito rápida das propensões marginais. levam, ceteris paribus, a respostas mais fortes do consumo das famílias
face aos choques agregados. Isto é, por exemplo, consistente com a
Isto faz com que a propensão média a consumir seja muito baixa e mais recente crise da covid‑19, visto que em 2020 o Produto Interno
próxima de 0,1, visto que as famílias ainda são capazes de suavizar Bruto (PIB) português contraiu mais do que a média na zona euro.
de forma intertemporal os choques de rendimento, observando‑se
consequentemente muito poucas alterações no comportamento dos
1.3. A importância relativa do setor da habitação no PIB
agregados. Isto é contrafactual, uma vez que os estudos já demons‑
traram que as propensões marginais ao consumo não são apenas mais Começamos a nossa análise com esta simples porém essencial questão:
elevadas em média mas representam também uma menor deterioração qual é a contribuição do mercado imobiliário para o PIB português?
dos níveis de rendimento (ver, por exemplo, Kaplan e Violante, 2014). Esta contribuição é feita fundamentalmente através de dois canais:
Aqui ficou demonstrado que a correlação entre rendimento e consumo
• Consumo, através do arrendamento;
era muito maior do que a hipótese de rendimento permanente poderia
• Investimento, através da construção de novos imóveis.
prever, mesmo para altos níveis de rendimento, popularizando‑se assim
o termo «wealthy‑hand‑to‑mouth». Na figura 1, mostramos o comportamento destes contributos para o
PIB português de 1995 a 2017.
Por sua vez, isto levou a uma terceira geração de modelos que explo‑
raram as formas pelas quais a micro‑heterogeneidade poderia permitir
uma propagação mais forte de choques agregados. Oh e Reis (2012);
McKay e Reis (2016); Kaplan, Moll e Violante (2018) apresentaram
ambientes onde se verifica uma rigidez normal, mercados incompletos,
ativos ilíquidos e risco agregado, o que melhorou a plausibilidade
empírica das propensões marginais a consumir e trabalhar nesses
respetivos ambientes. Em particular, os ativos ilíquidos são um recurso
amplamente utilizada para atingir esse objetivo e a habitação repre‑
senta a maior parte dessa classe de ativos.
Figura 1Contribuição do mercado imobiliário para o PIB de Portugal acompanhada por um aumento do peso das rendas imputadas (trans‑
25 mitido através de um aumento dos preços das rendas, como veremos
mais adiante). Desta forma, embora se tenha verificado um aumento
20 do contributo das rendas, verificou‑se também uma diminuição do
contributo do investimento residencial.
Percentagem do PIB
15
Comparando estas dinâmicas com a média da União Europeia,
10 é possível destacar comportamentos significativamente diferentes.
A figura 2 mostra claramente que a contribuição do mercado imobi‑
5 liário para o PIB da União Europeia tem sido relativamente constante
ao longo do tempo, totalizando aproximadamente 22,5%.
0
1995 2000 2005 2010 2015
Ano
Figura 2Contribuição do mercado imobiliário para o PIB da União Europeia
Rendas imputadas Rendas Investimento residencial Utilities
25
Fonte: Eurostat
20
É possível observar que o mercado imobiliário representou cerca de
20% do PIB português em 2017. A contribuição do mercado imobi‑
Percentagem do PIB
15
liário para o PIB atingiu quase 25% em 2001, tendo depois começado
a diminuir até 2017. Relativamente às várias parcelas que compõem 10
esta parte do PIB português, podemos constatar que, de 1995 a 2002,
a maior parte deste contributo foi feito pelo investimento residen‑ 5
cial, que somou aproximadamente 16% do PIB, seguido do valor das

rendas imputadas, responsável por cerca de 5%. No entanto, no início 0
1995 2000 2005 2010 2015
dos anos 2000, quando a Europa experienciou a introdução da moeda Ano
única, esta dinâmica foi alterada. Registou‑se uma queda acentuada do Rendas imputadas Rendas Investimento residencial Utilities
valor do investimento residencial, que atingiu o seu nível mínimo em
Fonte: Eurostat
2014 — data que marca o fim da intervenção da Troika — com 7,5% do
PIB, estabilizando nos anos seguintes. Esta tendência foi inversamente
Embora o valor de Portugal tem estado ligeiramente abaixo da média Figura 3PIB e ciclos de investimento em Portugal
da União Europeia, existem diferenças no peso de cada componente 0,2
em termos do valor total da contribuição do mercado imobiliário para
o PIB. Há um aspeto que difere significativamente do caso português:
Desvios percentuais da tendência

0,1
as proporções de cada parcela mantêm‑se praticamente inalteradas
durante o período em questão, com ligeiras alterações durante a crise
de 2008. Neste cenário europeu, os componentes habitacionais com 0
maior peso são o investimento residencial, com 11%, e as rendas impu‑

tadas, com 7%, seguindo‑se as rendas e as utilities (água, eletricidade, -0,1
gás, etc). Ao contrário de Portugal, o valor médio das rendas europeias
não parece ter alterado, nem se verificou uma quebra do investimento
-0,2
neste mercado. É relevante salientar que esta é apenas uma média e 2000 2005 2010 2015
cada país tem características diferentes. Por outras palavras, a média Ano
europeia pode revelar dinâmicas diferentes por trás de cada país PIB Investimento residencial Investimento não residencial
membro. Em suma, o mercado imobiliário em Portugal tem um contri‑ Fonte: Eurostat

buto para o PIB em termos de rendas semelhante à média europeia.
No entanto, o investimento residencial contribuiu com cerca de 7,5% A figura 3 mostra o comportamento de três variáveis relativamente
para o PIB em 2017, 2,5 pontos percentuais abaixo da média europeia. a desvios de tendências em Portugal: PIB, investimento em ativos
imobiliários (residenciais), e investimento em ativos não imobiliá‑
1.4. A importância do setor da habitação nos ciclos rios. Em primeiro lugar, destacamos o facto de que as três variáveis
económicos em Portugal se comportam de forma semelhante, ou em outras palavras, estão
fortemente correlacionadas ao longo do tempo. Em segundo lugar,
Dada a elevada importância do investimento residencial no PIB portu‑ o investimento residencial parece ter um ciclo ligeiramente mais tardio
guês, analisaremos a evolução dos ciclos de investimento residencial relativamente ao investimento não residencial, pois este último cai
em Portugal, contrastando‑os com os ciclos económicos e os ciclos primeiro e também se recupera primeiro. Contudo, vale a pena referir
de investimento não residencial. que nenhum deles parece preceder uma queda ou recuperação do PIB.
Em terceiro lugar, com um desvio padrão de 1,3%, o PIB é claramente a
menos volátil das três variáveis.
Outro ponto interessante a ser retirado da figura 3 é a presença de a narrativa em Portugal desde 2014, aproximadamente, tem sido que os
correlações lead‑lag entre as três variáveis em questão. A tabela 1 preços de habitação em Portugal são muito elevados. Em vários meios
mostra uma matriz de correlação relativa às componentes cíclicas de de comunicação social é noticiado que «o imobiliário está em ascensão»
dados suavizados pelo filtro HP, com foco no investimento residencial. (Expresso, 2015), ou que atingiu «valores máximos desde o auge da crise
Como podemos ver, o investimento residencial é um indicador coinci‑ em 2013» (Observador, 2017). Embora estas notícias sejam factuais em
dente do PIB, com uma correlação muito elevada (0,81), ainda superior termos nominais, transmitem uma visão distorcida da realidade, uma vez
ao investimento não residencial. Isto destaca a importância do investi‑ que o fator importante para as decisões dos agentes económicos são os
mento residencial nas flutuações do ciclos económicos e na política de preços relativos — os preços de habitação ajustados pela inflação. Desde
estabilização em Portugal. 2014, houve um crescimento robusto nos preços de habitação, mas se
tivermos em conta os preços reais da habitação, o cenário não é tão
impressionante. A figura 4 mostra a evolução dos preços reais da habi‑
Tabela 1Matriz de correlação entre PIB, investimento não residencial
tação, tanto em Portugal como na União Europeia.
e residencial
Yt Yt−1 It It−1 Ht Ht−1 Ht−2 Ht−3

Figura 4Preços reais da habitação
Yt 1 0,87 0,71 0,55 0,81 0,74 0,68 0,57
Yt−1 1 0,73 0,71 0,73 0,81 0,74 0,69 1,20
It 1 0,71 0,57 0,62 0,66 0,67

1,15
It−1 1 0,44 0,55 0,62 0,66
Ht 1 0,81 0,67 0,56 1,10
Ht−1 1 0,82 0,69

1,05
Ht−2 1 0,82
Ht−3 1 1,00
Nota: Yt — PIB no tempo t, It — investimento não residencial no tempo t, H — investimento residencial no tempo t.
0,95
0,90
1.4.1. Dinâmicas de preços e arrendamentos 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Ano
No que diz respeito à avaliação da evolução dos preços no setor
PT UE
imobiliário, é necessário considerar dois aspetos: o preço dos ativos
imobiliários e o preço do seu arrendamento. Começando pelo primeiro, Fonte: Eurostat
Note‑se que, após a grande recessão de 2008, houve uma clara dimi‑ Figura 5Preços reais do arrendamento
nuição do valor dos imóveis em ambos os casos, seguida de uma 1,04
recuperação que teve início em 2013. Desde então, Portugal tem
1,02
exibido um aumento acentuado dos preços, que não mostra sinais
de desaceleração. No entanto, um nível de preços semelhante ao da 1,00
época anterior à Grande Recessão de 2008 apenas foi alcançado em
2017. A narrativa dos «preços muito elevados» em Portugal baseia‑se, 0,98
assim, nos preços nominais e não nos preços reais — ajustados pela
0,96
inflação (uma análise detalhada utilizando os preços reais da habitação
é fornecida no capítulo 2). A evolução dos preços na União Europeia 0,94
é muito mais suave do que em Portugal. Em comparação com a União

0,92
Europeia, o declínio apresentado em Portugal é consideravelmente 2008 2010 2012 2014 2016 2018
mais acentuado, tal como a recuperação. Repare‑se que, apesar dos Ano
anos caracterizados pela crise da dívida soberana, quando a diferença PT UE
entre os preços europeus e portugueses foi menor, essa diferença Fonte: Eurostat
aumentou consideravelmente e não mostra sinais de desaceleração
quando olhamos para o último ano considerado. Aqui observamos uma evolução consideravelmente diferente.
Em primeiro lugar, os valores das rendas na União Europeia
O mercado de arrendamento comportou‑se de forma semelhante? mostram‑se menos expostos a efeitos sazonais do que os valores
A figura 5 mostra as dinâmicas do mercado de arrendamento, mais uma portugueses. Em segundo lugar, após 2009, houve uma ligeira queda na
vez em Portugal e na União Europeia. União Europeia até 2012, quando o valor das rendas voltou a aumentar,
também moderadamente, até voltar a atingir o valor de 2008. Pelo
contrário, Portugal demonstrou quedas e recuperações muito mais
acentuadas, nomeadamente em 2014, que registou uma acentuada
subida da variável em questão (para uma análise detalhada das rendas
em Portugal, ver o capítulo 6).
Assim, pudemos estabelecer dois períodos distintos relativamente à

evolução do preço do arrendamento: antes de 2014, quando este preço
era significativamente inferior à média europeia, e depois de 2014,
período durante o qual Portugal demonstrou convergência com os seus Figura 6Preços reais do arrendamento por país
pares europeus nesta matéria. Mesmo assim, é relevante salientar nova‑ 120
mente que, a partir de 2014, o preço real do arrendamento era muito
mais suscetível ao efeito da sazonalidade, razão pela qual foi registada 100
uma variação de alta intensidade durante este período. Ao combinar

este gráfico com o anterior, podemos ver que a recuperação dos preços 80
coincide com a explosão das rendas. O ano de 2014 é marcado por uma
oferta limitada (uma vez que o investimento residencial já decrescia 60
há vários anos na época) e uma elevada procura, devido à elevada

40
confiança verificada no setor do turismo.
Como explicámos no início deste capítulo, ao comparar a realidade 20
portuguesa com a da União Europeia, podem observar‑se diferenças

dentro da União ao olhar para os preços do arrendamento por país 0
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
na figura 6. Apesar de existir uma ligação óbvia entre as figuras 5 e
Bélgica Áustria Chipre Estónia Grécia
6, a primeira oculta vários aspetos que a última exibe. Na verdade, Espanha República Checa Portugal Lituânia Malta
existem assimetrias dentro de cada país. No entanto, o comporta‑ Países Baixos Itália Alemanha Finlândia
mento de cada mercado não é completamente independente dos Bulgária Polónia Letónia Irlanda
França Dinamarca Eslováquia Luxemburgo
restantes. Repare‑se que Portugal não foi o único país a registar um
aumento nos preços das rendas no período 2013‑2015. Fonte: Eurostat
O que nos diz tudo isto sobre a rentabilidade do investimento imobi‑

liário? Sendo um investimento de médio/longo prazo, será este tipo de
ativo com pouca liquidez pouco atrativo comparativamente a outros
tipos de investimento? Não, pelo contrário. O investimento imobiliário
continua a ter elevados níveis de rentabilidade tendo em conta o risco
que lhe está associado. Jordà et al. (2019) mostram que o investimento
residencial gera um retorno atrativo, tendo em consideração as suas
despesas comparativamente a outros tipos de investimento, tais como
ações (que tem um nível de risco mais elevado) ou títulos de dívida
pública (que têm retornos muito mais baixos). A tabela 2 apresenta duas uso (outros tipos de negócios que não os arrendamentos de curta
variáveis que descrevem parte do cenário do arrendamento em Portugal. duração, de longa duração ou de férias, etc.).
1.4.2. Como o ciclo imobiliário macro determina os ciclos

Tabela 2Propriedade adicional e arrendamento
regionais
Portugal Europa
2013
Olhando para a segmentação regional dos dados agregados, devemos
% de famílias com mais de um imóvel 30,31% 24,25%
assumir que os mercados imobiliários locais são independentes no que
% de famílias que arrendam imóveis extra 13,99% 30,66% diz respeito à evolução dos preços? Não. Apesar das suas caracterís‑
2017 ticas (oferta e procura, forte presença/falta de turismo ou residentes
% de famílias com mais de um imóvel 29,22% 22,16% estrangeiros, etc.), o cenário macroeconómico nacional e internacional
% de famílias que arrendam imóveis extra 13,40% 41,14% (nomeadamente decisões ao nível fiscal e monetário) afeta todos os
mercados regionais, como podemos observar na figura 7. É possível
Fonte: HFCS e cálculos dos autores
desenhar uma linha de conexão entre as figuras 7 e 5, onde a primeira é
uma decomposição da última de acordo com as regiões NUTS III.
A partir destes números, conseguimos chegar a duas importantes
constatações:
• Em média, em Portugal, existe uma percentagem mais elevada de

famílias que possuem dois imóveis, ou mais, do que na generalidade
da Europa. Embora esta variável tenha diminuído para as duas regiões
consideradas de 2013 a 2017, a distância entre ambas aumentou;
• Em média, e apesar do ponto acima mencionado, no contexto
europeu, uma parcela significativamente maior das famílias que
possuem imóveis para além da sua residência principal decide alugá
‑los. Este valor não só permaneceu praticamente inalterado em
Portugal durante quatro anos, como também aumentou mais de
dez pontos percentuais na Europa. Esta estatística mostra que, em
geral, os portugueses dão à(s) sua(s) residência(s) secundária(s) outro
Figura 7Prestação mensal por NUTS III 1.5. A importância dos imóveis no balanço das famílias
1600
Seguimos agora com a descrição da importância dos imóveis nos
1500 balanços financeiros das famílias. Trabalhos recentes de Mian, Sufi e
1400 Verner (2017); Cloyne, Ferreira e Surico (2020); Slacalek et al. (2020)
vêm destacar a forma como os balanços financeiros das famílias não
Prestação média mensal (EUR)

1300
são apenas decisivos para os ciclos económicos, mas também para as
1200
políticas de estabilização. Neste sentido, esta secção contribui para
1100 descrever os balanços financeiros das famílias em Portugal. Com este
1000 fim em vista, utilizamos dados do Banco Central Europeu, obtidos
900
através de uma série de questionários realizados em vários países
da União Europeia (Alemanha, Áustria, Bélgica, Chipre, Croácia,
800
Eslováquia, Eslovénia, Espanha, Estónia, Finlândia, França, Grécia,
700 Países Baixos, Hungria, Irlanda, Itália, Letónia, Lituânia, Luxemburgo,
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Malta, Polónia e Portugal), o Household Finance and Consumption
Alentejo Beiras e Serra da Estrela Região Autónoma da Madeira
Survey. (Nota: ao longo da secção, tendo este conjunto de dados
Alentejo Central Centro Região Autónoma dos Açores
Alentejo Litoral Portugal Continental Região de Aveiro como base para a análise, usaremos a União Europeia e a Europa de
Algarve Cávado Região de Coimbra forma alternada).
Alto Alentejo Douro Região de Leiria
Alto Minho Lezíria do Tejo Terras de Trás-os-Montes
Alto Tâmega Médio Tejo Tâmega e Sousa 1.5.1. Financiamento para aquisição de residências principais
Ave Norte Viseu Dão Lafões
Baixo Alentejo Oeste Área Metropolitana de Lisboa Começamos com o financiamento e o endividamento na aquisição
Beira Baixa Portugal Área Metropolitana de Porto (e respetivo pagamento) das residências principais das famílias.
A tabela 3 contém informações sobre a residência principal das famílias
portuguesas e europeias para 2010, 2013 e 2017.
Tabela 3Financiamento da residência principal famílias, existe uma diferença significativa entre Portugal e a Europa,
uma situação que não ocorre quando observamos a percentagem de
Portugal Europa
detenção do mesmo ativo imobiliário. Em 2013, no que diz respeito à
2010
nossa primeira variável, o valor da residência principal em relação ao
% em relação à riqueza total 80,21% 81,71%
Prestação mensal 391 EUR 661 EUR
valor total dos ativos, concluímos que não apresentou grandes alte‑
Taxa de esforço 21,55% 18,39%
rações, quer a nível nacional quer a nível europeu. A diferença mais
Montante em dívida 71 434 EUR 87 380 EUR significativa neste período de sete anos foi a diminuição da taxa de
% de detenção da habitação 46,36% 47,66% esforço, tanto na Europa em geral como em Portugal. Porém, existem
2013 também sinais de divergência, nomeadamente em relação a emprés‑
% em relação à riqueza total 79,62% 81,07% timos em aberto obtidos para residências principais entre 2013 e 2017.
Prestação mensal 343 EUR 670 EUR Enquanto Portugal viu este valor diminuir, a Europa testemunhou um
Taxa de esforço 18,49% 18,13% aumentou substancial na mesma magnitude. Podemos dizer que foram
Montante em dívida EUR 72 723 91 466 EUR adquiridas mais casas para fins de residência principal na Europa (um
% de detenção da habitação 45,47% 49,64% facto que aumenta o montante devido) do que em Portugal. Outro
2017 aspeto diferenciador é o comportamento da prestação mensal da
% em relação à riqueza total 80,79% 81,73% residência principal, onde Portugal volta a apresentar uma tendência
Prestação mensal 320 EUR 740 EUR descendente, ao contrário da União Europeia. Finalmente, Portugal
Taxa de esforço 16,16% 16,42% revela um ligeiro decréscimo na percentagem de detenção de habita‑
Montante em dívida 61 792 EUR 101 147 EUR ções principais, enquanto a média europeia permaneceu praticamente
% de detenção da habitação 44,02% 49,53% inalterada de 2013 a 2017. Isto é consistente com o período de ajuste
em Portugal após a crise da dívida soberana, onde que se verificou uma
significativa desalavancagem e uma prolongada procura nacional.
Repare‑se que, em Portugal, o peso da residência principal de uma
Em vez de analisarmos exclusivamente as médias das variáveis acima
família em relação ao valor total da sua riqueza é bastante semelhante
descritas, podemos considerar toda a distribuição relativa a cada uma
ao da média europeia. Observamos também que, apesar de pagarem
delas (por exemplo, se há uma forte concentração em torno da média,
prestações significativamente mais baixas, a taxa de esforço (percen‑
se as variáveis demonstram alta variância, etc.). A variável em questão
tagem do rendimento gasto em pagamentos mensais relativamente ao
será exibida no eixo horizontal e a sua densidade no eixo vertical.
rendimento total) é maior em Portugal. Quanto ao montante em dívida
relativo aos empréstimos efetuados para a residência principal das
Assim, vejamos algumas das distribuições das variáveis apresentadas
acima nas figuras seguintes.
Figura 8Prestação mensal
Prestação mensal do crédito à habitação — 2010 Prestação mensal do crédito à habitação — 2013 Prestação mensal do crédito à habitação — 2017
,005 ,005 ,005
,004 ,004 ,004
Densidade ,003 ,003 ,003
Densidade
Densidade
,002 ,002 ,002
,001 ,001 ,001
0 0 0
0 1000 2000 3000 0 1000 2000 3000 0 1000 2000 3000
Portugal União Europeia Portugal União Europeia Portugal União Europeia
Este primeiro grupo de diagramas é um exemplo onde, tendo apenas

em conta o valor médio, ficamos com uma análise incompleta. Embora
já tenhamos concluído que o pagamento mensal referente ao crédito
da residência principal era muito mais elevado na Europa em geral do
que em Portugal, em termos nominais, podemos agora observar que
a distribuição desta variável está muito menos dispersa (isto é, muito
concentrada em torno do seu valor médio) em Portugal, particular‑
mente em 2010.
Figura 9Taxa de esforço
Taxa de esforço — 2010 Taxa de esforço — 2013 Taxa de esforço — 2017

6 6 6
5 5 5
4 4 4
Densidade
Densidade
Densidade
3 3 3
2 2 2
1 1 1
0 0 0
0 ,2 ,4 ,6 ,8 1 0 ,2 ,4 ,6 ,8 1 0 ,2 ,4 ,6 ,8 1
No que diz respeito às taxas de esforço, não existem diferenças signi‑

ficativas entre Portugal e a União Europeia ao longo do período em
análise. No entanto, observa‑se que a distribuição parece ter vindo a
concentrar‑se mais nas taxas de esforço de nível inferior em ambos
os casos, o que é provavelmente uma consequência das regulamenta‑
ções macroprudenciais impostas aos créditos hipotecários, como por
exemplo rácios loan‑to‑value mais elevados.
Figura 10Montante em dívida
Montante em dívida — 2010 Montante em dívida — 2013 Montante em dívida —2017

1.2e-05 1.2e-05 1.2e-05
1.0e-05 1.0e-05 1.0e-05
8.0e-06 8.0e-06 8.0e-06
Densidade
Densidade
Densidade
6.0e-06 6.0e-06 6.0e-06
4.0e-06 4.0e-06 4.0e-06
2.0e-06 2.0e-06 2.0e-06
0 0 0
0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000
Em termos de montantes em dívida, como esperado, existe uma maior 1.5.2. Caracterização das famílias de acordo com a riqueza líquida
massa de empréstimos a valores mais baixos, o que pode resultar de uma
As condições económicas das famílias são decisivas para conseguirmos
série de efeitos diferentes (preços e, consequentemente, empréstimos
antecipar a resiliência do setor imobiliário aos choques agregados.
mais baixos, mas também um menor poder de compra). No entanto,
Neste sentido, é interessante olhar para a estrutura financeira dos ativos
é interessante observar que, desde 2010, existe uma tendência para o
das famílias consoante o seu grau de liquidez. Por um lado, se as famí‑
crescimento da diferença comparativamente à UE, com a distribuição
lias tiverem pouca riqueza líquida, choques de rendimento significativos
de montantes em dívida em Portugal a concentrar‑se cada vez mais em
podem levar à necessidade de liquidar alguns dos ativos não líquidos,
montantes comparativamente mais baixos.
a fim de fazer face às despesas. Uma vez que a habitação é o maior ativo
ilíquido de uma família, a pouca riqueza líquida pode levar à sua venda
forçada. Contudo, se for feito de forma sistemática em reação a um
choque agregado, poderá levar a uma queda substancial nos preços de
habitação e desencadear um segundo choque agregado na economia.
Por outro lado, a falta de ativos líquidos significa que as famílias têm
de ajustar o seu consumo quando afetadas pela escassez de rendimentos, Tabela 4Percentagem de famílias «hand‑to‑mouth»
gerando assim uma queda na procura agregada e aprofundando um
2010 2013 2017
choque agregado negativo (Corsetti, Duarte e Mann, 2018).
Ricos Pobres Ricos Pobres Ricos Pobres
AT 4,77 8,8 3,66 8,65 4,34 7,94
Seguindo a abordagem de Slacalek et al. (2020), designamos estas famí‑
BE 11,38 6,86 10,24 8,84 10,6 9,55
lias de «hand‑to‑mouth». De acordo com a definição dos autores, estas
CY 31,13 7,36 28,27 10,85 34,57 13,83
famílias ou têm zero ativo líquido ou dependem de um limite de crédito
DE 11,75 9,98 12,33 12,54 12,39 11,99
não garantido. Tal como os autores, também fazemos a distinção entre
EE ‑ ‑ 26,35 8,93 28,43 3,62
famílias «hand‑to‑mouth ricas» e famílias «hand‑to‑mouth pobres». A dife‑
ES 18,44 6,46 17,65 8,9 ‑ ‑
rença entre estes dois é que os primeiros possuem ativos ilíquidos
FI 13,16 9,95 13,16 11,31 13,49 11,9
(compostos principalmente por imóveis) acima de um certo limite.
FR 8,42 8,95 9,17 10,08 10,97 11,07
A tabela 4 permite‑nos observar a proporção de cada um destes tipos
GR 31,97 11,61 36,21 14,25 37 13,85
de família nos diferentes países europeus em 2010, 2013 e 2017.
HR ‑ ‑ ‑ ‑ 56,11 3,13
HU ‑ ‑ 30,29 6,23 42,04 8,99
IE ‑ ‑ 18,87 18,31 20,35 13,38
IT 14,57 8,72 13,5 10,05 13,2 9,52
LT ‑ ‑ ‑ ‑ 37,94 2,76
LU 9,17 7,56 11,01 8,26 16,7 1,3
LV ‑ ‑ 50,15 15,86 59,82 5,74
MT 6,95 3,57 7,44 2,61 6,48 4,36
NL 11,75 7,81 10,92 8,63 5,06 9,54
PL ‑ ‑ 34,75 7,44 29,43 0,8
PT 17,67 7,86 17,16 10,9 16,83 9,39
SI 37,09 6,96 37,26 11 34,56 8,43
SK 24,32 3,22 28,73 5,61 30,53 3,92
Média 13,33 8,73 15,93 10,29 16,22 9,61
Europeia
Desde já, existe uma heterogeneidade marcada dentro da Europa em si. Figura 11Evolução das famílias «hand‑to‑mouth» em Portugal e na Europa
Nomeadamente, a maioria dos países que fizeram parte do alargamento Percentagem de famílias «hand-to-mouth»
da União Europeia em 2004 parece geralmente ter uma proporção mais 25
elevada de famílias «hand‑to‑mouth» (isto é, com um património líquido

muito limitado e cujos padrões de consumo têm uma relação direta com o 20
rendimento líquido) do que a média europeia. Portugal aparece a meio da

15
tabela, pois não tem uma percentagem tão elevada deste tipo de famílias
como a Grécia ou a Hungria, mas também está longe de um nível inferior,
10
tal como o registado na Áustria ou nos Países Baixos. Com cerca de 25% de
famílias «hand‑to‑mouth», Portugal não demonstrou qualquer alteração no
5
total de famílias «hand‑to‑mouth» ao longo destes sete anos (variando entre
25 e 28%). Além disso, de 2010 a 2013, parece ter havido uma alteração na
0
proporção de pobres e ricos, onde os primeiros aumentaram e os segundos 2010 2013 2017 2010 2013 2017
diminuíram. Posteriormente, em 2017, o número de pobres «hand‑to Portugal União Europeia
Ricos Pobres
‑mouth» voltou. Isto diz‑nos que houve uma diminuição da riqueza ilíquida
(na qual os ativos imobiliários são frequentemente incluídos) em algumas Fonte: HFCS cálculos dos autores
das famílias portuguesas. A figura 11 mostra‑nos precisamente isso.
Antes de terminarmos esta secção, consideramos relevante fazer uma
breve análise da relação entre os ativos líquidos e a riqueza líquida das
famílias. O primeiro conceito é definido de acordo com o estudo ante‑
riormente utilizado (Slacalek et al., 2020): «Sight and saving accounts
(deposits), directly mutual funds, bonds and stocks.» O segundo conceito
é a definição geral de riqueza líquida: ativos deduzidos do passivo.
O comportamento das médias nacionais destas duas variáveis para
alguns dos países anteriormente referidos é apresentado na figura 12.
Figura 12Ativos líquidos e riqueza líquida das famílias europeias
Relação entre ativos líquidos e riqueza líquida Relação entre ativos líquidos e riqueza líquida Relação entre ativos líquidos e riqueza líquida
das famílias — 2010 das famílias — 2013 das famílias — 2017
100 000 100 000 100 000
LU LU
BE
80 000 80 000 80 000
BE
LU BE
Ativos líquidos
Ativos líquidos
Ativos líquidos
60 000 60 000 60 000
NL
MT
40 000 AT 40 000 MT 40 000 FI
NL MT FI DE DE
CY AT AT
DE NL
FI FR FR CY FR
IT IT IT
20 000 PT
20 000 20 000 PT CY
PT
GR GR SK
SI SI
SK SI GR
SK
0 0 0
0 300 000 600 000 900 000 0 300 000 600 000 900 000 0 300 000 600 000 900 000
Riqueza líquida Riqueza líquida Riqueza líquida
Pode‑se verificar que estas variáveis têm uma relação positiva: quinto do PIB português, e que os seus ciclos estão fortemente corre‑
os países onde as famílias têm maior endividamento (com níveis lacionados com os ciclos económicos experienciados em Portugal nas
mais baixos de riqueza líquida) exibem uma menor quantidade de últimas duas décadas. Em segundo lugar, concluímos que a habitação
ativos líquidos. Esta tendência parece permanecer inalterada na é um ativo relevante — 80% em relação à riqueza total — no balanço
maioria dos países considerados. Ao combinar estes gráficos com a financeiro das famílias portuguesas, e que a composição deste último
tabela 2, vemos que os países no canto inferior esquerdo (Eslováquia, é semelhante à da média da União Europeia, especialmente em 2017.
Eslovénia e Grécia) são alguns dos países com a maior percentagem No entanto, existe uma grande variação entre países no contexto
de famílias «hand‑to‑mouth». europeu. Portugal encontra‑se num grupo de países que apresenta uma
elevada percentagem de famílias sem ativos líquidos (25%), o que deixa
1.6. Conclusão o país mais vulnerável a choques agregados.
Neste capítulo, descrevemos a importância do mercado imobiliário

no contexto macroeconómico Português. Em primeiro lugar, e de
forma geral, concluímos que o mercado imobiliário contribui para um
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Capítulo 2
Exuberância e contágio
no mercado imobiliário
português: uma perspetiva
a partir de preços residenciais
desagregados a nível local1
René Huget, Rita F. Lourenço e Paulo M. M. Rodrigues
2.1. Introdução
De acordo com Stiglitz (1990), «se a razão pela qual o preço está alto rendimento esperado, ao invés do rendimento corrente, visto as famí‑
hoje é apenas o facto de os investidores acreditarem que o preço de lias preferirem um padrão de consumo suavizado (Friedmann, 1957).
venda estará alto no dia de amanhã — quando os fatores “fundamen‑ O valor líquido do rendimento esperado depende fortemente das alte‑
tais” não parecem justificar tal preço — então existe uma bolha.» Esta rações na riqueza, e as alterações nos preços de habitação traduzem‑se
definição compreende três dimensões frequentemente encontradas na economia através deste canal. Estes efeitos da riqueza são particu‑
nas descrições existentes de bolhas de preços de ativos: 1) os ativos são larmente importantes porque a habitação representa grande parte da
negociados acima do seu valor fundamental; 2) os investidores podem carteira de investimentos de uma família (Englund et al., 2002, Costa
agir de forma especulativa; e 3) um forte aumento de preço é seguido et al., 2020 e BCE, 2020). Também foi observado que as alterações na
por uma quebra. riqueza habitacional se podem traduzir em níveis de consumo mais
elevados do que com um aumento semelhante na riqueza financeira
Analisar a exuberância do preço de habitação é importante por várias (Carroll, Otsuka e Slacalek, 2011).
razões. Em primeiro lugar, as bolhas dos preços de habitação geram
efeitos de riqueza que podem levar a um maior consumo durante o Em segundo lugar, as bolhas dos preços de habitação podem estar asso‑
boom e a um menor consumo durante a fase de queda. Este comporta‑ ciadas a um aumento substancial dos empréstimos para acumulação de
mento resulta da hipótese do rendimento permanente, que estabelece capital devido às expectativas positivas geradas pelos preços elevados.
uma relação entre um consumo corrente mais forte e o valor líquido do Além disso, como os imóveis podem ser utilizados como garantia,
a subida dos preços durante uma bolha pode levar a um aumento da Em quarto lugar, além da perda para os investidores, que compraram
dívida, criando uma ligação com o setor bancário. Os balanços finan‑ imóveis a preços resultantes da bolha e as venderam após a quebra,
ceiros dos bancos parecem seguros desde que os preços dos ativos é também importante considerar o impacto social das bolhas, uma vez
sejam altos e salvaguardem a dívida acumulada. No entanto, quando que um forte aumento no preço de habitação significa que o abrigo
há uma quebra, os bancos podem reagir com condições de crédito mais (uma necessidade básica) se torna menos acessível para as famílias.
apertadas, levando a uma contração do crédito que impacta a atividade
económica (Bean, 2004). É importante estudar o mercado imobiliário português e examinar
possíveis comportamentos exuberantes, pois a literatura empírica
Em terceiro lugar, o facto da oferta habitacional não ser rígida pode dar específica por país sobre bolhas imobiliárias é escassa (exceto para os
origem a mais perdas de bem‑estar associadas a bolhas na habitação EUA) e a informação pormenorizada referente a Portugal é ainda mais
(Glaeser, Gyourko, e Saiz, 2008). Alterações positivas acentuadas nos limitada. Após a crise da dívida soberana, de 2014 até aos dias de hoje,
preços das habitações podem sinalizar projetos rentáveis na construção, os preços de habitação em Portugal registaram um forte crescimento,
o que pode levar a um excesso de oferta. Um exemplo são as cidades com várias publicações na imprensa (tal como indicado também no
fantasmas em Espanha, resultantes da bolha imobiliária nos anos ante‑ capítulo 1) a referirem uma bolha imobiliária portuguesa.
riores a 2007. Durante este período, a construção excedeu a procura de
habitação, dando origem a imóveis desocupados e não utilizados. Uma O objetivo deste capítulo é responder a duas questões importantes:
forma simples de determinar se a expansão do investimento em habi‑ i) os preços de habitação em Portugal ter‑se‑ão desviados dos seus
tação poderá ter originado um excesso de oferta imobiliária consiste determinantes fundamentais? e ii) os preços a nível local (por distrito
em calcular a diferença entre a formação bruta de capital fixo (FBCF) e e freguesia) apresentam desenvolvimentos semelhantes aos de uma
a média dos últimos 20 anos anteriores (ambas como uma percentagem bolha e são contagiosos? Estas duas questões estão relacionadas no
do PIB), e acumular essa diferença ao longo de um período específico. sentido em que os mercados imobiliários são impulsionados por deter‑
Este indicador pode ser visto como a perda acumulada que ocorreria minantes locais. Desta forma, uma análise detalhada a nível local pode
na procura interna caso a atividade de construção residencial voltasse fornecer informações sobre as origens de uma bolha a nível nacional e
ao seu nível de «longo prazo» (Gros, 2007). Assim, o cálculo desta indicar se as mesmas migram.
medida para o período entre 2000 e 2006, indica que em 2006 houve um
«excesso» acumulado de cerca de 30 por cento dos imóveis em Espanha, Este capítulo contribui para a literatura existente de várias formas.
ao passo que em Portugal o parque habitacional registou um cresci‑ Em primeiro lugar, utilizamos regressões quantílicas para avaliar se
mento negativo (Lourenço e Rodrigues, 2014). ocorreu em Portugal uma possível divergência entre os preços de
habitação e os seus fundamentos económicos, e se a exuberância
atual é identificada à medida que o aumento dos preços das habita‑ para o papel da oferta habitacional e dos custos de construção).
ções persiste. Em segundo lugar, utilizando dados de preços a nível Nenhum dos modelos, que são apresentados em detalhe, se afastam
local para 18 distritos portugueses (e freguesias correspondentes), são do pressuposto da racionalidade (ver, e.g., Case e Shiller, 2003, para
utilizados testes de Dickey‑Fuller de cauda direita estimados recursi‑ evidências de expectativas otimistas; Piazzesi e Schneider, 2009;
vamente para detetar comportamentos exuberantes e analisar se as Guren, 2014, para modelos com racionalidade limitada). Para estudos
evidências refletem o quadro agregado da exuberância dos preços das que examinam explicitamente o mercado imobiliário português e
casas. Em terceiro lugar, são examinados possíveis efeitos de contágio os seus impulsionadores após 2007, ver, por exemplo, Lourenço e
de bolhas a nível local em Portugal. Com base num coeficiente de Rodrigues (2017); Hill, Lourenço e Rodrigues (2020).
contágio variável no tempo, proposto por Greenaway‑Mcgrevy e
Phillips (2016), fornecemos evidências sobre se o comportamento 2.2.1. Bolhas do preço de habitação racionais
exuberante observado em Lisboa e no Porto tem provocado contágio
Seguindo Cuthbertson (1996), consideramos um modelo com agentes
nas suas áreas circundantes. As evidências sugerem que, comparati‑
neutros ao risco e homogéneos, expectativas racionais, eficiência infor‑
vamente ao Porto, o efeito de contágio proveniente do município de
macional (sem assimetrias de informação) e uma taxa de retorno real
Lisboa foi mais forte nas suas freguesias circundantes.
constante, Et Rt+i = r. Neste modelo, o preço de uma habitação é forne‑
O resto deste capítulo está estruturado da seguinte forma: a secção cido pela equação de Euler
2 analisa brevemente a respetiva literatura sobre bolhas imobiliárias
Pt = δ(Et Pt+1 + Et Dt+1) (1)
e o contágio das bolhas; a secção 3 analisa as dinâmicas do mercado
imobiliário português, fornece os resultados e a discussão; a secção 4 onde δ = 1/(1 + r), Et é o operador de expectativas, Pt é o preço da casa
apresenta razões adicionais para as bolhas; e a secção 5 conclui. no período t e Dt é a renda gerada pela habitação no período t.
2.2. Definição de bolha imobiliária e contágio Sob a suposição das expectativas racionais, (1) pode ser resolvido por
substituição direta,
A literatura sobre bolhas imobiliárias é extensa. Na secção seguinte
concentramo‑nos maioritariamente nas bolhas racionais na habi‑ Pt = Ptf = ∑i=1
∞ i
δ EtDt+i (2)
tação e no contágio. Os trabalhos que incorporam características
Assumindo que a condição de transversalidade é válida, i.e.,
especiais plausíveis do mercado imobiliário não serão discutidos em
detalhe (ver e.g., Head, Lloyd‑Ellis e Sun, 2013, para um modelo de lim δi EtDt+i = 0,
i→∞
pesquisa; Mian e Sufi, 2009; Stein, 1995; Glaeser e Nathanson, 2014,
para o papel do crédito fácil; Poterba, 1984, e Glaeser et al., 2008,
uma solução única e, portanto, um preço de habitação fundamental bolha diferente, em que a bolha está ligada ao nível dos dividendos,
único, Ptf, pode ser encontrado. conhecida como bolha intrínseca. Sola e Driffill (1994) estendem a
formulação de Froot e Obstfeld (1991), permitindo fundamentos para
Na sua essência, os modelos de custo do utilizador (como Poterba, a alteração de regime. Para resultados adicionais sobre modelos depen‑
1984, 1992 ou Glaeser e Shapiro, 2002) são semelhantes a (2) com Dt dentes de regime, ver, inter alia, Hall et al. (1999); Funke et al. (1994);
geralmente a indicar os benefícios de ser proprietário de uma habi‑ van Norden e Vigfusson (1998); Psaradakis et al. (2001); Nneji, Brooks
tação (Glaeser e Nathanson, 2014). Por outras palavras, Dt é geralmente e Ward, (2013).2
associado a rendimentos provenientes de rendas (Himmelberg, Mayer
e Sinai, 2005) ou aos benefícios de viver numa zona específica, tais
2.2.2. Contágio da bolha do preço de habitação
como possibilidades de rendimento e regalias (Glaeser, Gyourko,
Morales e Nathanson, 2014; Head, Lloyd‑Ellis e Sun, 2014). Olhando para o contágio, pode‑se formular vagamente o fenó‑
meno como uma bolha que migra de um mercado para outro
A base matemática de uma bolha de preços de ativos consiste no facto (Gomez‑Gonzalez et al., 2017, e Deng et al., 2017). Teng, Chang e Chen
de existir outra solução para (1) que, para além do valor fundamental, (2017) aplicam um modelo de espaço‑estado aos dados provenientes do
Ptf, contém um termo de bolha, Bt , de modo que centro e dos subúrbios da cidade de Taipei, identificando uma difusão
dos preços resultantes da bolha do centro para os subúrbios. Após a
Pt = ∑i=1
∞ i
δ EtDt+i + Bt = Ptf + Bt (3)
difusão, verifica‑se que as bolhas nos subúrbios são maiores do que no
As propriedades de Bt podem ser restritas a EtBt+m = Bt /δm (ver centro. DeFusco et al. (2012) descobriram que o contágio no mercado
Cuthbertson, 1996, para uma demonstração intuitiva). Isto restringe o dos EUA desempenhou um papel durante os anos anteriores a 2007,
comportamento da bolha ao longo do tempo ao modelo de martingale, embora não tenham encontrado evidências de contágio após 2007.
o que significa que a existência de tal termo na equação do preço de
Martinez‑Garcia e Grossmann (2018) analisam a forma como os
habitação ainda satisfaz a hipótese de mercado eficiente. Para Bt ≠ 0 a
choques de propagação do risco podem causar exuberância nos preços
equação de Euler é satisfeita mas a condição de transversalidade não é
de habitação mesmo na ausência de um termo de bolha na equação do
porque o termo da bolha é arbitrário.
preço de habitação. No seu enquadramento, o canal através do qual os
O modelo de bolha racional que acabámos de descrever pode ser choques nos mercados financeiros têm efeitos de spill over no mercado
estendido para permitir bolhas estritamente positivas, que colapsam imobiliário corresponde a um fator de desconto variável no tempo em
quase certamente em tempo finito (ver, entre outros, Blanchard, (3). A utilização de modelos logit e probit permite obter evidências de
1979; Evans, 1991; Diba e Grossman, 1988; Taylor e Peel, 1998; Hall que os efeitos de spill over do mercado financeiro podem causar um
et al. 1999). Froot e Obstfeld (1991) sugerem uma formulação de comportamento explosivo nos preços de habitação. Isto contrasta com
as bolhas racionais puramente especulativas e confirma as implicações entanto, mascararam uma evolução altamente diferenciada ao longo
do seu modelo estilizado. da última década, com os preços de habitação a caírem 4% entre 2008
e 2013, e a acelerarem mais de 6% nos últimos cinco anos. Analisando
Greenaway‑Mcgrevy e Phillips (2016) analisam o comportamento os preços de habitação medidos em termos de avaliações bancárias em
de contágio entre os mercados imobiliários nacionais nas áreas vez de transações, e apesar da cautela dos bancos no período que se
metropolitanas da Nova Zelândia. Para examinar o sincronismo do seguiu à crise, que provavelmente moderou a tendência ascendente
comportamento de bolha em áreas metropolitanas, utilizam um dos preços nos últimos anos, as conclusões são semelhantes. A figura
coeficiente de contágio variável no tempo. Os autores encontram 14 indica que o número e o valor das transações relativas a imóveis
evidências de que o centro da cidade de Auckland apresenta um residenciais aumentaram desde 2014, particularmente para os aloja‑
avanço no que diz respeito à fase de bolha e é contagiosa para a sua mentos existentes, que representavam 85% do valor total no final de
área metropolitana, bem como para outras áreas metropolitanas do 2019. O preço médio de venda de uma habitação aumentou ao longo
país. Hu e Oxley (2018) utilizaram o coeficiente de contágio para da última década e é mais elevado para novas habitações, especial‑
fornecer evidências de que, no Japão, a bolha de ativos de 1980‑1990 mente na área metropolitana de Lisboa (ver figuras 15 e 16). A área
migrou para o mercado imobiliário. Deng et al. (2017) concluem que metropolitana do Porto representa atualmente 16% do total de tran‑
a bolha dos preços de habitação na China migrou para o mercado sações, enquanto a área metropolitana de Lisboa corresponde a 35%,
imobiliário entre 2005 e 2010. Gomez‑Gonzalez et al. (2017) utili‑ conforme ilustrado na figura 17.
zaram o coeficiente de contágio de Greenaway‑Mcgrevy e Phillips
(2016), considerando 20 países da OCDE, e encontraram evidências Analisando a FBCF residencial real, observamos que a tendência de
de contágio da bolha dos EUA em vários países, embora não tenham queda que teve início no final da década de 1990 prosseguiu entre
encontrado evidências de contágio da bolha do Reino Unido. 2007 e 2013. Esta classe de investimento contraiu em média 12% ao
ano em comparação com a queda anual média do PIB de 1%. A figura
2.3. As dinâmicas do mercado imobiliário português 18 mostra que desde 2014 houve uma melhoria no PIB e na FBCF resi‑
dencial, esta última aumentando em média quase 5% ao ano. Quanto às
2.3.1. As dinâmicas dos determinantes do preço de habitação
condições do mercado de trabalho, observamos na figura 18 que após
Antes de analisar os resultados empíricos para Portugal, fornecemos a crise a taxa de desemprego subiu, atingindo um pico em 2013, e que
primeiro uma caracterização geral do mercado imobiliário em Portugal. houve um declínio significativo da força de trabalho, provavelmente
Nas duas décadas anteriores ao ano de 2007, os preços de habitação como consequência do aumento dos fluxos de emigração e do envelhe‑
em Portugal cresceram em média menos de 1% ao ano, em termos cimento da população.
reais, aumentando 1% desde a crise até 2019 (ver figura 13). No
Dada a sua relevância para o setor da habitação e o impacto que pode Figura 14Número de transações relativas a imóveis residenciais em Portugal
ter no custo do financiamento, é também importante proceder a uma 50 000
análise detalhada do crédito. Na figura 19, os dados sobre crédito
bancário indicam a existência de episódios de crescimento muito 40 000
elevado no crédito à habitação entre meados da década de 90 e 2007.

Este crescimento anual foi de cerca de 15%, em média, em Portugal, 30 000
num contexto de queda dos custos do crédito bancário, e de um cres‑

cimento elevado e sustentado do rendimento disponível das famílias, 20 000
que despoletou um aumento do endividamento das mesmas. A signi‑

10 000
ficativa desaceleração do crédito à habitação a partir de 2010 deve ser
examinada no contexto da crise financeira internacional, que teve um
0
impacto negativo na oferta devido a um aperto significativo nas condi‑ 2009:1 2011:4 2014:3 2017:2 2020:1
ções de crédito e na procura de crédito à habitação.
Habitações existentes Habitações novas
Fonte: INE e cálculos dos autores.

Figura 13Preços de habitação e avaliações bancárias em Portugal
120 Figura 15Valor médio de um imóvel residencial em Portugal
200
110
150
Milhares de euros
100
2017T4=100
90
100
80
50
70 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
1988:2 1992:4 1997:2 2001:4 2006:2 2010:4 2015:2 2019:4 Total de habitações Habitações existentes Habitações novas
Preços de habitação (reais) Avaliações bancárias (reais)
Nota: valor médio de transação (em milhares de euros). Médias anuais.
Nota: avaliações bancárias como valores médios em €/m². Preços de habitação com base nas transações.
Fontes: INE, Banco de Portugal, Confidencial Imobiliário e cálculos dos autores.
Figura 16Valor médio de um imóvel residencial em Lisboa e Porto Figura 18Atividade económica
350 110 260
300 100 220
Milhares de euros
250
90 180
2017T4=100
2017T4=100
200
80 140
150
70 100
100
60 60
50
1994:4 1999:4 2004:4 2009:4 2014:4 2019:4
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
AM Lisboa AM Lisbon — habitações novas PIB real Rendimento per capita real FBCF residencial real (escala à direita)
AM Porto AM Porto — habitações novas

Fontes: INE, Banco de Portugal e OCDE.
Nota: valor médio de transação (em milhares de euros). Médias anuais.

Figura 19Mercado de trabalho
18 0,03
Figura 17Número de transações relativas a imóveis residenciais por região
50 000 15 0,02
40 000 12 0,01
yoy,Log
30 000 9 0
%
20 000 6 -0,01
10 000 3 -0,02
0 0 -0,03
2009:1 2011:4 2014:3 2017:2 2020:1 1994:4 1999:4 2004:4 2009:4 2014:4 2019:4
AM Lisboa AM Porto Algarve Outros Taxa de desemprego Força de trabalho (escala à direita)
Nota: outros incluem Madeira, Açores, Alentejo, Centro e Norte de Portugal, Fontes: INE, Banco de Portugal e OCDE.
excluindo a área do Porto. AM refere‑se a Área Metropolitana.
Figura 20Mercado de crédito Roffia (2012); Lourenço e Rodrigues (2015) aplicam o método aos preços
9 160 de habitação nos países da OCDE. Na estrutura das RQ, o comporta‑
mento exuberante é evidente quando o preço do ativo observado excede
a cauda superior da distribuição modelada do preço do ativo previsto,
6 120
condicionada por um conjunto de regressores (Machado e Sousa, 2006).
A medida para preços extraordinariamente altos deve estar condicionada
2017T4=100
3 80 ao ambiente macroeconómico, em vez do comportamento passado dos
%
preços de habitação. Gerdesmeier, Lenarčič e Roffia (2012) indicam que as
0 40 fases de boom (exuberância) e quebra são especificamente conhecidas por
serem não lineares, o que pode ser captado pelo enquadramento das RQ.
-3 0 Na prática, podem estimar‑se RQ na mediana, num quantil alto e num

1994:4 1999:4 2004:4 2009:4 2014:4 2019:4
quantil baixo dos preços de habitação condicionados por covariáveis
Taxa real do mercado monetário Crédito real para aquisição de habitação (escala à direita)
relevantes. As previsões de RQ altas e baixas podem ser interpretadas
Fontes: BCE, INE e Banco de Portugal. como um limite superior e inferior, determinando as caudas da distri‑
buição condicional dos preços de habitação. Quando o preço das casas
2.3.2. A exuberância nos preços das casas em Portugal observado se movimenta para estas caudas, sinaliza um comporta‑
mento exuberante ou uma subvalorização, condicionada pelos fatores
As regressões de mínimos quadrados ordinários (MQO) são tipica‑ macroeconómicos selecionados.
mente utilizadas para estimar a média condicional de uma variável.
As regressões quantílicas (RQ), por outro lado, são utilizadas para Existe um vasto número de estudos que analisam os determinantes
estimar os quantis condicionais da variável de interesse. As RQ, desen‑ dos preços de habitação. As constatações da literatura indicam que
volvidas pela primeira vez por Koenker e Bassett (1978), captam os os modelos que explicam as alterações nos preços de habitação a
diferentes impactos dos preditores dependendo do ponto na distri‑ longo prazo incluem um amplo conjunto de fundamentos, tais como
buição da variável dependente. renda, população, emprego, custo de empréstimos e retornos sobre
ativos alternativos, do lado da procura, e a disponibilidade e o custo
O enquadramento para descrever a exuberância do preço dos ativos com dos terrenos, bem como o custo da construção e os investimentos na
base em RQ foi sugerida por Machado e Sousa (2006), que levaram a melhoria da qualidade das habitações existentes, do lado da oferta
cabo uma análise do desenvolvimento do preço das ações condicionada (Poterba, 1991; Englund e Inoannides 1997; Tsatsaronis e Zhu, 2004;
por um conjunto de variáveis macroeconómicas. Gerdesmeier, Lenarčič e Glaeser, Gyourko e Saiz, 2008).
Para os preços de habitação em Portugal a nível agregado, e dado dados estatísticos com base nos preços reais de transação). A análise
o comprimento da amostra e os dados disponíveis, consideramos o empírica abrange o período 1988:T1‑2019:T3.
rendimento disponível per capita como um dos principais impulsiona‑
dores da procura habitacional. Se o rendimento aumentar, a habitação O modelo que consideramos é
torna‑se mais acessível e, por consequência, a procura habitacional rHPt(τ│Ft−1) = α0 (τ) + α1(τ)rdict + α2 (τ)rmmit + α3(τ)rgfcft + α4(τ)labourt (4)
aumenta, empurrando os preços para cima. A segunda variável incluída
é a taxa do mercado monetário a três meses, que capta os efeitos da onde rHPt ié o logaritmo natural do índice de preços reais da habitação
disponibilidade de crédito para financiar a habitação (ao afetar a taxa no período t; rdict é o logaritmo natural do rendimento disponível real per
de crédito hipotecário para habitações e as taxas de empréstimo para capita no período t; rmmit corresponde à taxa real do mercado monetário
investidores imobiliários institucionais). É expectável que taxas de a 3 meses no período t; gfcft é o logaritmo natural da FBCF residencial no
juros mais altas levem a um aumento de custo dos empréstimos bancá‑ período t; labourt é o logaritmo natural da força de trabalho no período t,
rios e diminuam a procura, dando origem a uma subsequente queda e τ é o quantil a partir do qual o modelo é estimado.
nos preços de habitação, tornando as aplicações alternativas de riqueza
Como as variáveis utilizadas em (4) são não‑estacionárias (confirmadas
mais atrativas. Para captar os efeitos demográficos que influenciam a
mediante a aplicação de testes de raiz unitária), é necessário testar a
procura habitacional, inclui‑se também a força de trabalho.
cointegração quantílica. Seguindo Xiao (2009), o teste de cointegração
Visto que estamos a observar relações de longo prazo, a oferta habi‑ quantílica é realizado através da aplicação de um teste CUSUM aos
tacional é obtida através da FBCF residencial. Esta variável capta o resíduos de (4). Com base nos resultados deste teste, a hipótese nula
investimento em habitação, proporcionando um bom indicador para de cointegração não pode ser rejeitada (1,7470 para τ = 0,2, 0,5950 para
as alterações na oferta habitacional. Deste modo, quando a FBCF resi‑ τ = 0,5, 1,6380 para τ = 0,8 a escolha destes quantis é impulsionada pelo
dencial aumenta, a oferta habitacional também aumenta, pressionando tamanho da amostra, uma vez que estes testes de tipo CUSUM em
negativamente os preços de habitação. pequenas amostras podem tornar‑se demasiado sensíveis quando são
considerados quantis mais extremos).3 Deste modo, (4) pode ser visto
Os preços de habitação considerados correspondem a dados de preços como um equilíbrio de longo prazo específico por quantil.
hedónicos de habitações recém‑construídas e existentes adquiridas no
mercado residencial em Portugal (ajustados para medidas de qualidade A figura 21 mostra os resultados das estimativas do modelo, traçando os
da habitação: preço em metros quadrados, tamanho da habitação e quantis 0,2, 0,5 e 0,8 previstos e o logaritmo natural do índice de preços
localização da habitação). O índice agregado de preços de habitação é reais da habitação observado ao longo do tempo (os quantis 0,2 e 0,8
obtido através do INE desde 2009 e, antes disso, através da Confidencial são escolhidos como limites devido ao comprimento da série). É possível
Imobiliário (um banco de dados privado e independente que publica observar que os quantis estimados explicam grande parte da variação
nos preços reais da habitação, à medida que estes evoluem entre os pelos fundamentos macroeconómicos escolhidos. Diferentes espe‑
quantis estimados de 0,2 e 0,8 na maior parte da série. No entanto, no cificações do modelo foram examinadas (incluindo PIB per capita,
final da série, de 2016:T2 em diante, os preços de habitação cresceram desemprego, taxa de crédito hipotecário e rendas reais), e o resultado
mais rapidamente do que os quantis condicionais estimados. dos preços de habitação se tornarem exuberantes no final da série é
robusto. Ainda assim, permanecem fatores que podem empurrar os
preços de habitação para acima do valor de referência fundamental
Figura 21Preços de habitação e quantis fundamentais estimados
determinado por variáveis macroeconómicas (como o investimento em
5,1
habitações turísticas, investimento direto estrangeiro, regulamenta‑
5,0
ções e outras variáveis económicas observadas ou não observadas; ver
discussão na secção 4).
4,9
2.3.3. A exuberância dos preços de habitação a nível local

4,8
em Portugal
4,7
A análise levada a cabo na secção anterior centrou‑se no índice
4,6 agregado de preços reais da habitação para Portugal. Nesta secção
realizamos uma análise mais detalhada com base em dados por
4,5
1988:1 1992:3 1997:1 2001:3 2006:1 2010:3 2015:1 2019:3
distrito e freguesia. Isto é importante, sendo que é sabido que os
Q 0,2 Q 0,5 Q 0,8 rHP mercados imobiliários são altamente afetados por variáveis a nível
local. É provável que o preço de habitação em Lisboa se mova de forma
Nota: o eixo Y denota o logaritmo natural dos preços reais de habitação: são traçados os quantis
previstos e os preços de habitação observados, amarelo corresponde ao quantil 0,2, verde corresponde
diferente do preço de habitação em Leiria. Deste modo, a deteção de
ao quantil 0,8, vermelho corresponde ao quantil 0,8, preto corresponde à série observada. um comportamento exuberante ao tratar Portugal como um único
Fontes: OCDE, BCE, Banco de Portugal e cálculos dos autores.
mercado imobiliário pode não ser suficientemente informativo, sendo
A persistência de um crescimento mais rápido leva os preços de habi‑ por isso interessante explorar as diferenças locais.
tação observados a moverem‑se ainda mais para a cauda superior da
Para captar estas diferenças, utilizamos dados a nível local obtidos
distribuição estimada. Em 2017:T4 os preços de habitação ultrapas‑
a partir da Confidencial Imobiliário, relativos aos 18 distritos e às
saram o quantil 0,8, marcado pela linha tracejada cor de laranja. Dado
278 freguesias de Portugal, de 1988:T1 a 2020:T1. Devido à falta de
este limiar, os preços de habitação são considerados exuberantes a
séries temporais para determinantes a nível local, aplicamos o teste
partir de 2017:T4. Lembre‑se de que este resultado está condicionado
GSADF univariado de modo a detetar comportamentos exuberantes.
Este teste é consistente com o conceito de bolha racional brevemente de modo que 0 ≤ r1 < r2 ≤ 1, são os pontos iniciais e finais da subamostra,
descrito na secção 2.1, uma vez que são captadas as características de respetivamente, para os quais a regressão é estimada, i.e., r1T + 1, …, r2T .
martingale das bolhas de preços dos ativos. Uma desvantagem, ao usar
a abordagem univariada, é que o comportamento explosivo na série A utilização de r1 = 0 e r2 = 1 fornece o teste ADF de cauda direita na
pode ser causado pela explosividade nos determinantes subjacentes. amostra completa. No entanto, visto que o poder do ADF de cauda
Ao considerar um modelo de bolhas de preços de ativos racionais direita para detetar bolhas na amostra completa é prejudicado por
com um fator de desconto constante, o determinante é o rendi‑ bolhas que se encontram em colapso, pode não detetar a bolha mesmo
mento esperado proveniente de rendas. Um crescimento explosivo que o comportamento de bolha esteja presente em uma ou mais suba‑
sustentado do rendimento esperado proveniente de rendas signifi‑ mostras da série temporal. Para resolver este problema, Phillips, Wu e
caria períodos consecutivos de boas notícias, fornecendo informações Yu (2011) usam a estimativa recursiva do teste ADF, começando pela
melhores do que as notícias anteriores, que podem não possuir credi‑ menor janela viável, a partir de r1 = 0. Mantendo o ponto de partida
bilidade (Greenaway‑Mcgrevy e Phillips, 2016). O teste é conservador fixo, o ADF é realizado com r2 , incrementando uma observação de cada
no sentido de que um crescimento prolongado mas não explosivo dos vez até r2 = 1. Em seguida, Phillips, Wu e Yu (2011) determinam a esta‑
preços não será qualificado como uma bolha. tística de teste como o supremo do conjunto de estatísticas de teste
ADF (SADF) obtidas por estimativa recursiva. No entanto, Phillips, Shi
Mais especificamente, o objetivo do GSADF é testar episódios de e Yu (2015a, 2015b) demonstram que o SADF é menos potente nos
comportamento moderadamente explosivo com base em testes casos em que várias bolhas colapsam periodicamente e introduzem o
de Dickey‑Fuller Aumentados (ADF) de cauda direita e estimados SADF Generalizado (GSADF). O teste utiliza uma estrutura de janela
recursivamente. A hipótese nula de raiz unitária versus a hipó‑ em expansão, que é semelhante à do SADF, mas permite que r1 seja
tese alternativa de raiz moderadamente explosiva é testada com a flexível. Isto leva a um conjunto de testes ADF para todas as subamos‑
seguinte regressão recursiva: tras viáveis.4
k
Δyt = ar1 , r2 + βr1 , r2 yt−1 + ∑ψ
j=1
j
Δyt−j + ϵt ,
r1,r2
(5). O teste GSADF foi realizado com uma janela inicial de 16 trimestres
(4 anos) e utilizando quatro desfasamentos, suportados pelo Critério
onde yt é a série temporal de interesse, Δ é o primeiro operador de de Informação Bayesiana. Os valores críticos são derivados através da
diferença, ar1 ,r2 é o intercepto, βr1 , r2 é o coeficiente autorregressivo de simulação de Monte Carlo com 5000 repetições. Os resultados do teste
interesse (H0: βr1 , r2 = 0), ψrj1 , r2 , j = 1, …,k, são os coeficientes das primeiras para os distritos são apresentados na tabela 5.
diferenças desfasadas, Δyt−j , e ϵt ~i.i.d.(0,σ2r1 , r2 ). Os subscritos r1 , r2 ,
Tabela 5Resultados do teste GSADF para os 18 distritos de Portugal Figura 22Evidências de comportamento exuberante nos distritos
portugueses ao longo do tempo
Aveiro 3,4167*** Leiria 2,7588***
Aveiro
Beja 3,5416*** Lisboa 2,6555***
Beja
Braga 2,2654*** Portalegre 2,7131*** Braga
Bragança 2,6060*** Porto 4,6269*** Bragança
Castelo Branco
Castelo Branco 2,7939*** Santarém 3,2570*** Coimbra
Coimbra 4,5023*** Setúbal 6,2340*** Évora
Faro
Évora 2,2781*** Viana do Castelo 3,3685*** Guarda
Faro 4,7140*** Vila Real 3,1258*** Leiria
Lisboa
Guarda 2,3573*** Viseu 2,7540*** Portalegre
Port0
Nota: *** denota significância ao nível de 1%. Valores críticos são obtidos através da Simulação de Monte Carlo. Santarém
Fontes: Confidencial Imobiliário, INE e cálculos dos autores. Setúbal
Viana do Castelo
Vila Real
Reparámos também que dentro do período considerado, 1988:
Viseu
T1‑2020:T1, são encontradas evidências de comportamento exuberante 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
para todos os 18 distritos em análise. Para obter uma imagem mais
Nota: as áreas representam a rejeição da nulidade do teste de GSADF a favor de um comportamento
sistemática dos episódios de comportamento exuberante ocorridos moderadamente explosivo nos níveis de confiança de 10% (cinzento claro), 5% (cinzento) e 1% (preto).
nos últimos anos, a figura 22 traça o percurso atempado dos episódios Fonte: Confidencial Imobiliário e cálculos dos autores.
de exuberância nos 18 distritos aos níveis de confiança habituais.5
À primeira vista, o comportamento de bolha parece estar corre‑

lacionado entre os distritos. Antes de 2016, as evidências de
comportamentos exuberantes são bastante esporádicas na amostra.
A partir de meados de 2016, são registadas as primeiras evidências
de comportamentos exuberantes subsequentemente prolongados e
generalizados para Lisboa e Faro. Até dezembro de 2017, são também
detetados comportamentos exuberantes em quatro dos 18 distritos
considerados (Braga, Bragança, Évora e Lisboa).
Figura 23Evidências de comportamento exuberante na área de Lisboa Figura 24Evidências de comportamento exuberante na área do Porto
ao longo do tempo ao longo do tempo
TOTAL TOTAL
Alenquer Amarante
Arruda dos Vinhos Baião
Azambuja Felgueiras
Cadaval Gondomar
Cascais Lousada
Lisboa Maia
Loures Marco de Canavezes
Lourihã Matosinhos
Mafra Paços de Ferreira
Oeiras Paredes
Sintra Penafiel
Sobral de Monte Agraço Porto
Torres Vedras Póvoa do Varzim
Vila Franca de Xira Santo Tirso
Amadora Valongo
Odivelas Vila do Conde
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Vila Nova de Gaia
Trofa
Nota: as áreas representam a rejeição da nulidade do teste de GSADF a favor de um comportamento 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
moderadamente explosivo nos níveis de confiança de 10% (cinzento claro), 5% (cinzento) e 1% (preto).
Fonte: Confidencial Imobiliário e cálculos dos autores. Nota: as áreas representam a rejeição da nulidade do teste de GSADF a favor de um comportamento
moderadamente explosivo nos níveis de confiança de 10% (cinzento claro), 5% (cinzento) e 1% (preto).
Fonte: Confidencial Imobiliário e cálculos dos autores.
Figura 25Resultados de testes para comportamentos exuberantes em Lisboa Estes resultados estão em concordância com a análise agregada na
9,0 5,3 secção 3.2, na qual o comportamento exuberante é detetado a partir
de 2017:T4, estando representado pela linha tracejada cor de laranja
6,0 5,0 na figura 21. Curiosamente, apesar de Lisboa apresentar um avanço no
Resultados dos testes

ciclo de exuberância, a exuberância em Lisboa parece ter terminado
3,0 4,7 em 2019:T2. Além disso, a bolha no Porto não é evidente no final do
log
período (2018:T4), enquanto há fortes evidências de comportamentos
0 4,4 exuberantes numa ampla gama de distritos.
-3,0 4,1 2.3.4. O contágio de bolha

1991:4 1994:1 1996:2 1998:3 2000:4 2003:1 2005:2 2012:1 2014:2 2016:3 2018:4
Valor crítico 90% Teste PSY — Município de Lisboa HP Município de Lisboa (rhs) Os resultados da secção anterior apontam para a possibilidade de
Valor crítico 95% Teste PSY — Distrito de Lisboa HP Distrito de Lisboa (rhs) contágio, visto as bolhas estarem correlacionadas e alguns distritos/
Valor crítico 99%
freguesias apresentarem comportamentos exuberantes mais preco‑
cemente do que outros. Para analisar o contágio de bolha, utiliza‑se o
coeficiente de contágio proposto por Greenaway‑Mcgrevy e Phillips
Figura 26Resultados de testes para comportamentos exuberantes no Porto
(2016) e rastreia‑se a resposta de contágio antes, durante e após os
9,0 5,3
períodos de exuberância serem rastreados.
6,0 5,0 Conforme discutido na secção 2.2, as bolhas podem estar sujeitas a
Resultados dos testes
contágio, no sentido em que uma bolha num mercado migra para outro
3,0 4,7 mercado. Para descrever formalmente este efeito ao longo do tempo,
log
Greenaway‑Mcgrevy e Phillips (2016) desenvolvem um coeficiente de
0 4,4 contágio variável no tempo.
-3,0 4,1 Num primeiro passo, o método estima auto‑regressões semelhantes

1991:4 1994:1 1996:2 1998:3 2000:4 2003:1 2005:2 2012:1 2014:2 2016:3 2018:4 à equação (5) com uma janela fixa e sem aumento, dando origem
Valor crítico 90% Teste PSY — Município do Porto HP Município do Porto (rhs) a sequências de coeficientes auto‑regressivos, {βi,ŝ }Ts=S , para cada
Valor crítico 95% Teste PSY — Distrito do Porto HP Distrito do Porto (rhs)
freguesia i, com S a representar o comprimento da janela fixa, e s a
Valor crítico 99%
representar o final da subamostra, s = S, …, T. Os coeficientes auto metropolitanas do país. No caso de Lisboa, a bolha também começa
‑regressivos são obtidos pelos mínimos quadrados ordinários. mais cedo do que em qualquer freguesia. A ordem de desfasamento
para a freguesia j, com um possível comportamento contagioso em
Com as sequências estimadas, estima‑se a seguinte regressão, relação à bolha core, é determinada pelos trimestres entre a primeira
βî j,s = δ1 j + δ2 j s β̂ + ϵ , s = S, …,T (6)
evidência de comportamento de bolha no core e o primeiro compor‑
T − S + 1 core,s−d t tamento de bolha na freguesia testada. Para Lisboa como mercado
principal, todas as 15 freguesias circundantes da área metropolitana
onde j denota uma freguesia específica e core denota a potencial de Lisboa foram testadas para o contágio de bolha. A regressão (5) foi
freguesia de contágio a partir da qual uma bolha se espalha, d é um estimada utilizando regressões de kernel a nível local com um ajusta‑
parâmetro de desfasamento para o efeito de contágio desfasado de mento linear local. Para estimar os coeficientes auto‑regressivos foi
core para j, e δ2 j é o coeficiente de contágio variável no tempo. O coefi‑ utilizada uma janela fixa de 20 trimestres (5 anos). Os resultados para
ciente de contágio é estimado a partir de (6) utilizando uma regressão as freguesias selecionadas são apresentados na figura 27.
de kernel a nível local com
Os coeficientes de contágio para Sintra, Mafra, Cascais e Oeiras são
∑T K (r)β̃ β̃ 1 positivos e aumentam ao longo do período de tempo considerado,
δ ̂2j (r ; h, d ) = s=S hs j,s2 core,s−d e β̃j,s:= β̂j,s − ∑T β̂ .
∑ K (r)β
T ̃ T − S + 1 s=S j,s sendo que Sintra e Mafra apresentam declives mais acentuados do que
s=S hs core,s−d
1
Khs(r) = h K ( s/T−r
h
), Cascais e Oeiras. Todas as quatro freguesias apresentam atualmente os
2
coeficientes de contágio mais fortes dentro do período considerado.
onde K(.) é o Kernel Gaussiano, K(.) = (2π)−1/2e−1/2(.) e h é o parâmetro
Os efeitos de contágio de Lisboa para a Lourinhã, Odivelas, Amadora,
de largura de banda; para mais detalhes, ver Greenaway‑Mcgrevy e
Vila Franca e Loures aumentam até atingirem o seu nível máximo
Phillips (2016).
em meados de 2018, antes de começarem a diminuir. De forma geral,
Este enquadramento permite que o parâmetro de contágio evolua os efeitos na Lourinhã, Odivelas, Amadora, Vila Franca e Loures são
suavemente ao longo do tempo, sendo possível rastrear‑se a alteração mais fracos comparativamente a Sintra, Mafra, Cascais e Oeiras.
no coeficiente de contágio durante os períodos de bolha. O método
ajuda a visualizar a forma do impacto do contágio ao longo do tempo
numa freguesia e permite uma comparação entre freguesias.
Na nossa análise, Lisboa e Porto são escolhidos como mercados

principais porque representam o centro das duas maiores áreas
Figura 27Coeficiente de contágio variável no tempo do mercado Figura 28Coeficiente de contágio variável no tempo do mercado
imobiliário de Lisboa para freguesias em proximidade geográfica imobiliário do Porto para freguesias em proximidade geográfica
1,75 0,75
1,40
0,60
1,05
0,45
0,70
0,30
0,35
0,15
0
2013:1 2014:1 2015:1 2016:1 2017:1 2018:1 2019:1 2020:1
Bolha em Lisboa Amadora Lourinhã Oeiras Cascais Loures 0
Mafra Vila Franca Odivelas Sintra 2013:1 2014:1 2015:1 2016:1 2017:1 2018:1 2019:1 2020:1
Bolha no Porto Gondomar Paços de Ferreira Valongo
Nota: a área sombreada indica o período de bolha em Lisboa evidente na secção 3.2. As linhas traçadas Maia Paredes Vila do Conde
representam os coeficientes de contágio variáveis no tempo δ2j para as respetivas freguesias.
Matosinhos Santo Tirso Vila Nova de Gaia
Nota: a área sombreada indica o período de bolha no Porto evidente na secção 3.2. As linhas traçadas
De forma semelhante, o Porto é analisado como uma região de refe‑ representam os coeficientes de contágio variáveis no tempo δ2j para as respetivas freguesias.
rência com um impacto contagiante nas 17 freguesias circundantes da
sua área metropolitana. Os resultados para as freguesias selecionadas Em geral, os resultados indicam um contágio de bolha porque as
são apresentados na figura 28. Todos os coeficientes de contágio das respostas são positivas durante os períodos de bolha. Contudo,
freguesias consideradas são positivos e apresentam um declive posi‑ os resultados são bastante descritivos, utilizando a especificação da
tivo nas suas respostas de contágio em relação ao Porto. O efeito de regressão de kernel para rastrear a forma como os coeficientes auto
contágio do Porto para as suas áreas circundantes é mais forte no ‑regressivos das freguesias estão relacionados com os coeficientes
trimestre mais recente. auto‑regressivos do respetivo mercado principal ao longo do tempo.
Para melhor explicar o contágio e as semelhanças das bolhas, e as dife‑
Comparando Lisboa e Porto, observa‑se que o contágio parece mais
renças nas funções de resposta acima descritas, teriam de ser incluídas
forte no caso de Lisboa do que no do Porto.
outras possíveis variáveis impulsionadoras a nível local.
Os canais de contágio não podem ser explorados em detalhe neste aumentado à semelhança dos preços de habitação, aproximadamente
trabalho, mas é ainda assim interessante fornecer uma narrativa para desde 2014. Assim, a nível agregado, parece que uma parte bastante
as constatações. A razão para o contágio pode ser que, quando a espe‑ pequena do aumento nos preços reais da habitação pode ser explicada
culação tem início num determinado lugar, digamos Lisboa, os preços pelo aumento do rendimento ou pelo aumento das rendas.
começam a subir rapidamente, levando os primeiros investidores a
procurar alternativas e a investir noutros mercados imobiliários, onde
Figura 29Preços reais da habitação, relação preço/renda e relação preço/
esperam que ocorra a próxima bolha imobiliária. Os preços começam
rendimento em Portugal
a subir nestas regiões, atraindo mais investidores, e podem dar origem
5,2
a um comportamento de bolha. A proximidade geográfica é um canal
importante, visto ser provável que o comportamento de bolha nos 5,1
centros empurre as pessoas para os subúrbios, elevando os preços 5,0
nessas mesmas regiões. Embora o contágio de bolha possa ser descrito 4,9
e analisado após sua ocorrência, uma previsão geral para os padrões de
4,8
contágio das bolhas vai contra a regra fundamental de que as bolhas
4,7
não podem ser previstas (comportamento de martingale).
4,6
2.4. Possíveis fontes adicionais de comportamento 4,5
exuberante 4,4
1988:2 1992:4 1997:2 2001:4 2006:2 2010:4 2015:2 2019:4
O comportamento exuberante pode não ser apenas uma consequência rHP P/R P/I
da especulação, podendo também ser causado por outras variáveis. Nesta
Nota: estão aqui traçados os logaritmos naturais do índice de preços reais da habitação (rHP)
secção, discutimos diferentes impulsionadores dos preços de habitação, e logaritmos naturais do rácio Preço/renda (P/R) e rácio Preço/rendimento (P/I), 2015=100.
Fontes: Banco de Portugal, INE e OCDE.
para os quais, infelizmente, não conseguimos obter dados suficientes.
2.4.1. Rácios preço/renda e preço/rendimento 2.4.2. A procura turística
As variáveis comuns consideradas na literatura são o rendimento e a Para além das variáveis da procura já mencionadas na secção 3.2, um
renda, que captam a acessibilidade, a escolha entre alugar ou comprar, outro importante impulsionador da habitação pode ser o turismo e o
e o retorno do investimento em habitação. Como pode ser obser‑ investimento em habitações turísticas, especialmente no caso portu‑
vado na figura 29, os rácios preço/renda e preço/rendimento têm guês. Com as plataformas online a fomentarem o acesso a clientes e a
gestão de arrendamentos de curta duração, os investimentos em habi‑ 2.4.3. Investimento direto estrangeiro
tação para alojar turistas tornaram‑se mais atraentes para um espectro
Outros argumentos relativos aos impulsionadores dos preços de
mais alargado de investidores. Esta tendência não só aumenta a procura
habitação incluem o investimento direto estrangeiro em habitação.
no mercado imobiliário, mas também a vontade de pagar do ponto de
Na sequência do Programa Autorização de Residência para Investimento
vista do investimento, uma vez que o arrendamento de curta duração
(«ARI»), ou «Golden Visa», introduzido em outubro de 2012, o investi‑
para turistas (se a taxa de ocupação for alta o suficiente) levará a um
mento direto estrangeiro em habitação muito provavelmente acelerou.
retorno substancialmente maior do que o arrendamento permanente
O regulamento permite a residência após um investimento de mais de
à população local. Neste caso, o vínculo entre o rendimento local e o
€500 000 em bens imóveis. O número de autorizações de residência
retorno sobre a habitação está quebrado. O argumento pode ser susten‑
emitidas aumentou de 464 em 2013 para 1526 em 2014. Em 2018,
tado, em certa medida, pelo crescimento explosivo do número de
o número foi de 1332, e em 2019 chegou a 1160 (Serviço de Estrangeiros
empresas associadas a «habitações mobiladas para turistas» a partir de
e Fronteiras, 2020). De acordo com Lourenço e Rodrigues (2017),
2013 e 2014 (ver tabela 6). Os dados terminam antes da exuberância e do
a pressão ascendente sobre os preços de habitação resultante do investi‑
comportamento de bolha identificados, mas fornecem uma indicação da
mento estrangeiro pode ter contribuído para conter a queda nos preços
importância do investimento em habitações turísticas.
de habitação após a crise financeira e até ao final de 2011.
Estes fatores contribuem para uma maior procura habitacional.

Tabela 6Número de empresas associadas a habitações mobiladas
para aluguer de curta duração a turistas
Após um declínio prolongado, a oferta habitacional tem crescido
apenas lentamente de 2014 em diante, originando uma pressão ascen‑
2009 dente sobre os preços (ver figura 30).
Alojamento de curta duração 2112
Alojamento mobilado para turistas 340
Outros alojamentos de curta duração 1772
Fonte: IES — Banco de Portugal.
Figura 30Oferta habitacional A figura 31 apresenta os valores médios de avaliação bancária contra
4000 16000 os valores medianos de venda para alguns dos mercados imobiliários
portugueses mais importantes. Para Lisboa, as avaliações médias são
3000 12000
substancialmente inferiores aos preços medianos de venda no final da
série. O quadro para Cascais é semelhante, mas mais fraco. Isto pode
ser explicado pelos comportamentos de precaução dos bancos em
2000 8000
relação ao forte aumento dos preços de mercado. Para Braga, as avalia‑
ções estão acima dos preços de mercado ao longo da série. De forma
1000 4000
semelhante, as avaliações para o Porto são mais altas do que os preços
de mercado mas aproximam‑se mais para o final da série.
0 0
1994:4 1992:4 1997:2 2001:4 2006:2 2010:4 2015:2 2019:4
FBCF residencial real em milhões de euros (escala à esquerda)

Figura 31Avaliações bancárias vs preços de mercado
Licenças de construção, novas habitações (escala à direita)
3500
Fonte: Banco de Portugal, INE.
3000
2.4.4. Avaliações bancárias vs preços de mercado 2500
2000
Pode ser igualmente interessante observar as diferenças entre as avalia‑
ções bancárias e os preços de mercado. As avaliações fornecem um 1500
mecanismo de segurança para os bancos, uma vez que o valor mínimo 1000
de avaliação e o preço de compra são dados como garantia colateral.
500
O valor dado como garantia colateral é também utilizado para calcular
o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado 0
2011:1 2012:4 2014:3 2016:2 2018:1 2019:4
como garantia (LTV), uma métrica‑chave para a medição do risco asso‑
LisboaAB CascaisAB BragaAB PortoAB
ciado a empréstimos. No caso das bolhas, os LTVs são enviesados para
LisboaP CascaisP BragaP PortoP
baixo, distorcendo os perfis de risco dos bancos. Nakamura (2010)
Nota: o eixo Y está em €/m², as linhas tracejadas são os preços de mercado (P), valor mediano por m2
argumenta que as avaliações são sistematicamente enviesadas para
de habitação vendida, as linhas sólidas são valores médios das avaliações bancárias em €/m² (AB).
cima (acima do preço de mercado), devido a um conflito de interesses, Fonte: INE.
visto que são os bancos que contratam o avaliador.
Em conjunto, os argumentos apresentados podem explicar pelo Fica assim claro que o comportamento exuberante dos preços pode
menos parte do comportamento exuberante e de bolha detetados. ser causado por uma série de fatores, além das bolhas especulativas.
Infelizmente, devido a restrições de dados, não é possível quanti‑ Em conjunto, o investimento local e estrangeiro associado às habita‑
ficar estes impactos. Dados desagregados adicionais seriam cruciais ções turísticas, o investimento direto estrangeiro e as alterações nas
para explicar as diferenças locais nos comportamentos exuberantes. preferências, podem explicar alguns mas supostamente não todos os
No entanto, é evidente que os argumentos deixam espaço para que a comportamentos exuberantes no mercado dos preços de habitação
especulação racional seja considerada como uma possível explicação. português.
Futuros trabalhos de investigação focados nos mercados imobiliários

2.5. Conclusão
portugueses a nível local são importantes para melhor compreender as
Este capítulo apresentou uma análise do comportamento dos preços dinâmicas do mercado imobiliário do país (uma vez que são conhecidas
de habitação em Portugal. Para os dados agregados, realizámos uma por serem impulsionados a nível local), embora estejam disponíveis
análise de regressão quantílica que, condicionada pelos determinantes menos dados do que em outros países. Além disso, um enquadramento
macroeconómicos escolhidos, fornece evidências de comportamento para analisar os canais através dos quais as bolhas podem possivel‑
exuberante a partir de 2017:T4. mente migrar é também um foco de interesse investigativo. Noutro
nível, é importante investigar e melhorar as técnicas de deteção
Para uma análise aprofundada do comportamento exuberante
de bolhas, assim como realizar trabalho de investigação focado em
detetado a nível agregado, recorremos a dados desagregados dos
respostas políticas viáveis
18 distritos e 278 freguesias de Portugal. Foi utilizado o teste supremo
de Dickey‑Fuller aumentado e generalizado, de Phillips, Shi e Yu
Referências
(2015a, 2015b), para detetar comportamentos exuberantes a nível
local. É evidente um comportamento exuberante de base ampla. Banco de Portugal, (2018), Banco de Portugal: link.
Podem também ser observadas diferenças atempadas no comporta‑
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American Economic Review, 94 (2): 14‑18.
comportamento exuberante em Lisboa e no Porto foi contagioso para
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Anexo A: o teste supremo de Dickey‑Fuller aumentado Anexo B: teste de cointegração quantílica e resultados
e generalizado (GSADF)
Para interpretar (6) como uma relação de longo prazo para cada
O teste GSADF é realizado por quantil, após confirmação da sua não‑estacionariedade, (6) necessita
ser submetido a um teste de cointegração quantílica. Seguindo Xiao
GSADF(r0) = sup sup ADFrr12 (B.1) (2009), a cointegração quantílica pode ser testada da seguinte forma.
r1ϵ[0,r2−r0] r2ϵ[0,r0−r1]
Olhando para ψτ(u) = τ − I(u < 0) e o resíduo da regressão quantílica

em que r0 é a menor janela viável escolhida. Sob a hipótese nula, estimada: εtτ = yt − Qyt(τ│Ft) = yt − Θ(τ)'Zt = εt − Fε−1(τ), tem‑se Qεtτ(τ) = 0,
a distribuição limite de GSADF(r0) é onde Qεtτ(τ) é o τ‑th quantil de εtτ e Eψτ(εtτ ) = 0. Xiao (2009) propõe
1 r [W(r )2 − W(r )2 − r ] − ∫ r2W(r)dr[W(r ) − W(r )] testar a cointegração através de um teste à estabilidade do processo
sup 2 w 2 1 w r1 2 1
(B.2) de εtτ. Considerando o processo de soma parcial como Yn(r) = ω*1ψ n
r1ϵ[0,r2−r0], r2ϵ[0,r0−r1] 2 1/2 ∑j=1
[nr]
ψt(εjτ), onde ωψ* 2 denota a variância de longo prazo de ψτ(εjτ), sob
r 1/2
w
rw ∫ W(r) dr − ∫ W(r)dr
r2
r1
2 r2
r1
premissas apropriadas, esse processo segue um princípio de invariância
onde W é um processo de Wiener padrão e rw = r2 − r1 é o tamanho da e converge fracamente para um movimento browniano padrão W(r).
janela. A escolha de um funcional contínuo h(.) que mede a flutuação de Yn(r),
permite que um teste de cointegração robusto seja examinado através
Se GSADF(r0) for maior que o valor crítico da distribuição limite, a hipó‑ do uso de h(Yn(r)). Pelo teorema do mapeamento contínuo e sob condi‑
tese nula de raiz unitária é rejeitada contra a hipótese alternativa de ções de regularidade e a hipótese nula de cointegração h(Yn (r))
comportamento moderadamente explosivo. h(W(r)). Sob a hipótese alternativa, a estatística diverge para ∞.
Se uma relação de cointegração específica do quantil estiver presente,

os resíduos da regressão quantílica apresentam apenas flutuações
em torno de um equilíbrio de longo prazo, refletido por um processo
estável de εtτ.
Tabela B.1Resultados dos testes ADFGLS e Phillips‑Perron
Teste ADFGLS Teste Phillips Perron

Variável Estatística do teste Estatística do teste
Z(t) Z(rho)
rHP ‑1,148 ‑1,301 ‑3,595
rgdpc 1,209 ‑2,942 ‑5,954
rdic ‑1,181 ‑3,087 ‑6,930
rmmi ‑2,540 ‑2,651 ‑13,122
rgfcf ‑1,505 ‑0,523 ‑0,777
labour ‑0,957 ‑0,862 ‑1,463
rmrti ‑1,700 ‑2,327 ‑11,003
rrent 0,602 ‑3,147 ‑7,723
unemp ‑2,008 ‑1,140 ‑2,564
Nível de Confiança 10% 5% 1% 10% 5% 1%
Valores críticos ‑2,64 ‑2,93 ‑3,46 Z(t) ‑3,14 ‑3,44 ‑4,03
Z(rho) ‑17,58 ‑20,80 ‑27,57
Nota: rdic, rmmi, rgfcf, são definidas tendo em conta que 5,1. corresponde ao logaritmo do PIB real
per capita, é a taxa de hipoteca real, é o logaritmo do índice de renda real e é a taxa de desemprego.
O teste ADFGLS utiliza o método Perron‑Qu, e é testado abaixo dos 12 desfasamentos. É sempre
incluída uma tendência à exceção da (o valor p assimptótico do ADFGLS sem incluir uma tendência
para é 0,229 e os valores críticos para o teste de Phillips‑Perron quando não incluem uma tendência são
–2,578, 2,888 e –3,501 para os níveis de 10%, 5% e 1%, respetivamente). Como a nulidade de uma raiz
unitária não é rejeitada para todas as séries (com a exceção da ao nível dos 10% utilizando o Phillips
‑Perron Z(t)), as séries são não estacionárias e qualificam‑se para o teste de cointegração quantílica.
Fontes: OCDE, BCE, Banco de Portugal e cálculos dos autores.
Capítulo 3
Sincronismo no setor da habitação
em Portugal
Vera Gouveia Barros, Luís Aguiar‑Conraria e Maria Joana Soares
3.1. Introdução
Em anos recentes, especialmente após a crise financeira, várias econo‑ abrigo, segurança, espaço pessoal e privacidade, mas sendo um
mias avançadas viram os seus preços de habitação aumentarem (FMI, bem durável, é também um instrumento de acumulação de riqueza,
2018). De acordo com a OCDE (2019), a disparidade entre os preços de investimento de longo prazo e garantia para obtenção de crédito.
habitação e a inflação do índice de preços no consumidor aumentou Correspondentemente, existem dois mercados imobiliários com delimi‑
no início dos anos 2000, diminuiu durante as crises financeiras globais, tações pouco claras: um de bens de investimento (parque habitacional)
e aumentou depois disso. Em média, os preços de habitação cresceram e o outro de bens de consumo (serviços de habitação) (Arnott, 1987;
duas vezes mais rápido do que a inflação nas últimas duas décadas; e Coakley, 1994; Fallis, 1985; Maclennan, 1979; Meen, 1996; Smith et al.,
também cresceram mais rapidamente do que os rendimentos medianos. 1988). Por conseguinte, a procura habitacional depende do rendimento
permanente, da riqueza, das restrições ao crédito, das decisões de port‑
Neste capítulo, está em causa a dinâmica dos preços de habitação em fólio e da dinâmica do mercado financeiro. Assim, são importantes as
Portugal. Para ser mais preciso, estudamos primeiro a sincronização expectativas sobre movimentos de preços futuros, a diversificação de
dos preços de habitação entre Portugal e outros países, e detetamos riscos e as taxas de retorno de investimentos alternativos (Adair et al.,
quais os mercados internacionais que estão mais interligados com o 1999; Coakley, 1994; Fallis, 1985; Whitehead, 1999; Yang et al., 2018).
mercado português. Em segundo lugar, realizamos uma análise seme‑
lhante entre as cidades portuguesas. Vamos contar com a análise de Entre 1950 e 2015, os ativos imobiliários apresentaram em várias
wavelet, que nos permitirá examinar a evolução e encontrar relações economias avançadas um retorno médio anual real semelhante ao do
em frequências distintas. investimento em ações, entre 5% e 8%, mas com um desvio padrão infe‑
rior (FMI, 2018; Jordà et al., 2017, 2019). Consequentemente, o setor
A habitação tem algumas características peculiares, tais como a imobiliário tornou‑se mais significativo à medida que a reserva de valor e
sua durabilidade. Uma habitação satisfaz a necessidade básica de a riqueza habitacional atingiram recordes (Fernandez e Aalbers, 2016).
Outra característica notável da habitação é a sua fixidez espacial. Na grande maioria dos países da OCDE, os preços de habitação come‑
Gotham (2009) define fixidez espacial como «uma condição de imper‑ çaram a cair em 2006, causando a crise das hipotecas subprime de 2008,
mutabilidade, intransmissibilidade, imobilidade, iliquidez e longos que evoluiu para uma crise económica global e causou um colapso
tempos de rotação entre compra e venda», razão pela qual olhamos mundial dos preços de habitação (Flor e Klarl, 2017; Hirata et al., 2012;
tradicionalmente para os mercados imobiliários como mercados locais Kuang e Wang, 2018; Muellbauer e Murphy, 2008; Ryczkowski, 2019).
(Aalbers, 2016; Bardhan e Kroll, 2007; Case et al., 2000; de Bandt et al., Em anos mais recentes, a habitação registou um aumento de preço em
2010; Ley, 2015; Pow, 2017; Vansteenkiste e Hiebert, 2011). Contudo, vários países. Estes desenvolvimentos originaram uma agenda de inves‑
o setor imobiliário conhece a substituibilidade geográfica como um ativo tigação sobre o co‑movimento dos preços de habitação entre países ou
para o investimento e, na verdade, o mercado imobiliário tem‑se tornado cidades (Beltratti e Morana, 2010; Gupta et al., 2015; Hoesli, 2020; FMI,
cada vez mais um mercado internacional (Büdenbender e Golubchikov, 2018, 2019; Miles, 2017).
2017; Clerc, 2019; Fields, 2015; FMI, 2018; Ley, 2015; Pow, 2017; Rogers
e Koh, 2017; Ronald e Dewilde, 2017). A procura e a oferta determinam os preços de habitação. Portanto,
a longo prazo, os preços de habitação devem refletir os fundamentos
A existência de investidores globais nos mercados imobiliários está do mercado. Vários estudos relacionam os preços de habitação com
associada ao aumento da sincronização dos preços de habitação, espe‑ o rendimento (permanente) e a riqueza das famílias, as taxas de juro
cialmente a nível urbano. O estudo da sincronização de preços entre dos créditos hipotecários, as condições financeiras, a alavancagem,
diferentes mercados imobiliários é, portanto, um trabalho muito os custos de aquisição de terrenos e construção, as políticas fiscais
relevante. Este sugere que os investidores globais e as condições e outras, e fatores estruturais como a demografia ou a urbanização
financeiras globais podem influenciar a dinâmica dos preços de habi‑ (Duca, 2020; Geng, 2018; Girouard et al., 2006; Gupta et al., 2015; Igan
tação a nível local, o que tem implicações na eficácia de uma série de e Loungani, 2012; FMI, 2018, 2019; Kishor e Marfatia, 2017; Marfatia,
instrumentos políticos para lidar com os desequilíbrios no mercado 2018). A sincronização dos preços de habitação pode, portanto, ser o
imobiliário, nomeadamente os problemas de acessibilidade (Alter et al., resultado do co‑movimento de fundamentos económicos, com variá‑
2018; Duca, 2020; Hoesli, 2020; FMI, 2018; Katagiri, 2018). veis macroeconómicas ou financeiras reais, entre países e regiões
(de Bandt et al., 2010; Duca, 2020; FMI, 2018; Miles, 2017; Terrones e
3.2. Revisão de literatura Otrok, 2004; Vansteenkiste e Hiebert, 2011).
Como área de estudo autónoma e distinta, a economia habitacional Nos países industrializados, os preços reais da habitação são
progrediu na década de 1970 e tem crescido significativamente desde pró‑cíclicos; e refletindo o rendimento disponível das famílias e as
então, cobrindo uma ampla gama de temas (Arnott, 1987; Maclennan, perspetivas de emprego, crescem durante um boom e caem numa
1979; O’Sullivan e Gibb, 2003; Smith et al., 1988). recessão (Davis e Nieuwerburgh, 2015; Hwang e Quigley, 2006; FMI,
2018; Leung, 2004; Terrones e Otrok, 2004). Entre 1970 e 2000, para 2011; Baffoe‑Bonnie, 1998; Cesa‑Bianchi et al., 2015; Englund e
a OCDE como um todo, os pontos de viragem do ciclo económico e Ioannides, 1997; Favara e Imbs, 2015). De acordo com Del Negro et al.
do preço de habitação coincidiram aproximadamente (Girouard et al., (2019), as tendências das taxas de juro reais nas economias avançadas
2006). Alguns autores documentaram um aumento na sincronização têm convergido nas últimas três décadas, e as tendências específicas de
do ciclo económico (Aguiar‑Conraria et al., 2017; Aguiar‑Conraria e cada país praticamente desapareceram desde a década de 1970. Vários
Soares, 2011b; Belke et al., 2017; Bordo e Helbling, 2003; Fidrmuc et al., outros estudos já demonstraram que diferentes canais transmitem
2012; Kose et al., 2008, 2012). condições financeiras a vários países, sendo a sua explicação significati‑
vamente assente em fatores globais (Baskaya et al., 2017; Bruno e Shin,
O custo de capital é outro impulsionador da procura e dos preços de 2013, 2015a, 2015b; Caceres et al., 2016; Calvo et al., 1996; FMI, 2016;
habitação mais elevados. Normalmente, definimos o custo de capital Miranda‑Agrippino e Rey, 2020; Rey, 2015).
real como a taxa de juro nominal do crédito hipotecário após impostos,
mais impostos sobre imóveis, despesas com seguros e depreciação Além disso, para alguns mercados imobiliários, as transações trans‑
física menos a valorização esperada do preço de habitação (Duca, fronteiriças parecem explicar a sincronização dos preços de habitação
2020; Duca et al., 2011; Meen, 1990, 1996; Muellbauer e Murphy, 2008; (Alter et al., 2018; Badarinza e Ramadorai, 2018; Duca, 2020; Hekwolter
Poterba, 1984). As projeções dos investidores em relação à valorização of Hekhuis et al., 2017; FMI, 2018; Katagiri, 2018). Apesar deste enqua‑
dos preços de habitação num país podem ser revistas dadas as expec‑ dramento conceptual, a sincronização dos preços de habitação, que se
tativas em relação aos preços de habitação em outros países, pelo que refere à correlação ou co‑movimento mais significativo dos preços de
a sincronicidade pode ser uma consequência de perspetivas harmo‑ habitação entre entidades geográficas, é principalmente uma questão
nizadas no desenvolvimento dos mercados imobiliários em vários empírica. É o primeiro passo para avaliar o grau de sincronização
países (Beltratti e Morana, 2010; de Bandt et al., 2010; FMI, 2018; (Gupta et al., 2015; Hoesli, 2020).
Vansteenkiste e Hiebert, 2011).
O co‑movimento dos preços de habitação tem sido investigado a nível
Por outro lado, o co‑movimento nos preços de habitação também pode regional, existindo uma literatura empírica estabelecida, concentrada
resultar de alterações simultâneas nos fatores financeiros: condições principalmente no Reino Unido. No âmbito do enquadramento de coin‑
financeiras globais, canais para carteiras de investimento e expecta‑ tegração, vários autores estudaram a estrutura dos preços de habitação
tivas contribuem para a sincronização dos preços de habitação (Alter regionais no Reino Unido, constatando a existência de relações de longo
et al., 2018; Claessens et al., 2011; Helbling e Terrones, 2003; FMI, 2018; prazo entre os preços de habitação regionais e o efeito em cascata; isto
Terrones e Otrok, 2004). As condições financeiras referem‑se aos custos, é, a noção de um nexo de causalidade entre os preços das casas em
condições e disponibilidade de fundos para a economia (FMI, 2017). São Londres e na região do Sudeste, e os de outras regiões (Alexander e
uma variável influente nos preços de habitação (Agnello e Schuknecht, Barrow, 1994; Cook, 2003, 2005; Giussani e Hadjimatheou, 1991; Holmes,
2007; Holmes e Grimes, 2008; MacDonald e Taylor, 1993; Meen, 1999; et al., 2011; Chien, 2010; Lee e Chien, 2011; Lee et al., 2014) e Holanda
D. Zhang, 2010); a mesma conclusão foi alcançada utilizando outros (Klarl, 2018; Teye et al., 2017).
métodos e abordagens econométricas (Cameron et al., 2006; Cascio,
2020; Cook e Thomas, 2003; Holly et al., 2011; Hudson et al., 2018; Vários outros estudos investigam as repercussões do mercado imobi‑
Kyriazakou e Panagiotidis, 2014; Morley e Thomas, 2011; Muellbauer e liário entre países, nomeadamente nos países industrializados e nas
Murphy, 1994; Tsai, 2015). Contudo, as evidências sobre a existência de economias avançadas, fornecendo evidências de que os preços de
uma convergência regional de preços de habitação não são homogéneas, habitação estiveram frequentemente sincronizados e o grau de sincro‑
e alguns artigos científicos falharam ao tentar fundamentar o efeito em nização tem aumentado (Alter et al., 2018; Beltratti e Morana, 2010;
cascata (Abbott e de Vita, 2013; Ashworth e Parker, 1997; Chowdhury e Case et al., 1999; de Bandt et al., 2010; Gros, 2006; Helbling e Terrones,
Maclennan, 2014; Drake, 1995; Hamnett, 1989; Rosenthal, 1986). 2003; Hirata et al., 2012; Hoesli, 2020; FMI, 2018; Katagiri, 2018; Otrok
e Terrones, 2005; Terrones e Otrok, 2004). Para a zona euro em parti‑
A partir do final da década de 1990, foram realizados alguns estudos cular, foi alcançado um resultado diferente por vários autores (Álvarez
que examinam as interligações entre os mercados imobiliários regio‑ et al., 2010; Gupta et al., 2015; Henley e Morley, 2000; Miles, 2017,
nais e locais nos Estados Unidos, com foco na questão geral da difusão 2019; Vansteenkiste e Hiebert, 2011).
de preços, também com evidências não homogéneas (Apergis e Payne,
2012; Barros et al., 2012; Canarella et al., 2012; Clapp e Tirtiroglu, 1994; 3.3. Dados e métodos
Clark e Coggin, 2009; Flor e Klarl, 2017; Gupta e Miller, 2012a, 2012b;
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Holly et al., 2010; Holmes et al., 2011; Kim e Rous, 2012; Payne, 2012;
Pollakowski e Ray, 1997; Vansteenkiste, 2007; Zohrabyan et al., 2008). Para realizar uma análise transfronteiriça, onde se estuda a sincro‑
nização dos preços de habitação entre Portugal e outros países, e se
O co‑movimento dos preços de habitação também foi estudado
detetam quais os mercados internacionais que estão mais inter‑
em vários outros países, incluindo a Austrália (Bangura e Lee, 2020;
ligados com o mercado português, necessitamos de um conjunto
Churchill et al., 2018; Liu et al., 2008; Luo et al., 2007; Tu, 2000), Canadá
de dados sobre preços de habitação o mais homogéneo possível.
(Grigoryeva e Ley, 2019), China (Chiang, 2014; Huang, Li et al., 2010;
O Banco de Pagamentos Internacionais (BIS) publica estatísticas sobre
Huang, Zhou, et al., 2010; Weng e Gong, 2017; Zhang e Morley, 2014;
preços de imóveis residenciais para vários países ao redor do mundo.
Zhang et al., 2017), Finlândia (Oikarinen, 2005), Irlanda (Stevenson,
As suas séries selecionadas são derivadas a partir de um conjunto de
2004), Malásia (Lean e Smyth, 2013), África do Sul (Balcilar et al.,
dados detalhado, que é harmonizado de acordo com o Handbook on
2013; Burger e Van Rensburg, 2008), Espanha (Blanco et al., 2016;
Residential Property Prices Indices (Eurostat, 2013). Estas oferecem o
Larraz‑Iribas et al., 2008; Taltavull de La Paz et al., 2017), Taiwan (Chen
indicador mais próximo de uma cobertura nacional para cada jurisdição
e tipicamente incluem todos os tipos de habitação (novas e exis‑ branco, utilizado para descrever variáveis independentes e identica‑
tentes). Optámos pelo Índice de Preços de Imóveis Residenciais Reais mente distribuídas, resulta do facto de tal processo ter uma densidade
(2010=100), calculado através da deflação da série de preços de imóveis espectral de potência plana, que é uma característica da luz branca.
residenciais nominais com o Índice de Preços no Consumidor. O
conjunto de dados tem uma frequência trimestral. A principal vantagem da análise de wavelets é que estimamos as carac‑
terísticas espectrais da série temporal como uma função do tempo,
Para Portugal, como os dados do BIS se referem apenas ao período de revelando a forma como os seus diferentes componentes periódicos
2008 em diante, utilizamos alternativamente a série obtida a partir da se alteram ao longo do tempo. Para aceder à sincronicidade dos ciclos
Confidencial Imobiliário, com início em 1988. Este conjunto de dados dos preços de habitação, contaremos com a transformada de wavelet
compreende as dezoito capitais de distrito, abrangendo o período contínua e diversos instrumentos wavelet que lhe estão associadas.
1988:T1‑2020:T1. Calculando uma média simples para essas cidades, Remetemos o leitor para Aguiar‑Conraria et al. (2012, 2013) para uma
determinámos um coeficiente de correlação de 0,94 com a série BIS. introdução intuitiva a esta técnica e as suas aplicações a dados das
Por conseguinte, aplicámos na nossa análise transfronteiriça este índice ciências sociais. Para um tratamento técnico detalhado, o leitor poderá
dos preços de habitação em Portugal construído. A nossa amostra consultar Aguiar‑Conraria e Soares (2014).
inclui onze outros Estados‑membros da União Europeia. Estavam
disponíveis dados de 1988 para a Bélgica, Dinamarca, Finlândia, França, Este capítulo contará com quatro instrumentos principais: o espectro
Alemanha, Irlanda, Itália, Países Baixos, Espanha, Suécia, e Reino Unido. de potência wavelet, a coerência wavelet, a diferença de fase wavelet e a
matriz de dessincronização wavelet.
Também utilizámos o conjunto de dados da Confidencial Imobiliário para
analisar os co‑movimentos entre os preços de habitação nas cidades Uma wavelet é uma função com média 0 (o que implica que tem que
portuguesas. se mexer para cima e para baixo) e bem localizada no tempo (e.g.,
que apresenta um decaimento rápido), comportando‑se como uma
pequena onda que perde a sua força à medida que se afasta do centro,
3.3.2. Estratégia empírica: análise de wavelets
daí a escolha do termo wavelet, que significa pequena onda. Aqui
A análise espectral de Fourier pode ser (e tem sido) utilizada para deter‑ usamos a wavelet mais conhecida, a wavelet de Morlet. Aguiar‑Conraria
minar quais as frequências que desempenham um papel predominante e Soares (2014) mostram que esta wavelet específica tem características
na explicação da variância geral na série temporal. Esta análise decompõe ótimas para estudar oscilações.
o padrão observado ao longo do tempo num espectro de ciclos com
diferentes comprimentos, à semelhança de um prisma, que decompõe A transformada de wavelet contínua de uma série temporal x(t) em
a luz num espectro de cores de diferentes frequências. O termo ruído relação à wavelet é uma função de duas variáveis,
Wx(τ,s): Wx (τ,s) = ∫−∞
∞
x(t) 1s φ̅ t−τ
s dt.
S Wxx(τ,s)
Rxy(τ,s) = ,
A barra denota uma conjugação complexa, s é um fator de escala ou S Wxx(τ,s) S (Wyy(τ,s)
dilatação que controla a largura da wavelet, e τ é um parâmetro de
translação que controla a localização da wavelet. onde S denota um operador de suavização em tempo e escala.
Em analogia com a terminologia utilizada no caso de Fourier, o espectro Utilizando uma wavelet de valor complexo, podemos calcular a fase
de potência wavelet (local) é definido como WPSx(τ,s) = |Wx(τ,s)|2. da transformada de wavelet de cada série, obtendo assim informações
sobre os possíveis atrasos das oscilações das duas séries em função
Este dá‑nos uma medida da distribuição da variância da série temporal do tempo e da frequência através do cálculo das fases e da diferença
no plano tempo‑frequência. Este instrumento, assim como o espectro de fase, também conhecida como o ângulo de fase. Uma diferença de
de potência de Fourier, permite‑nos descrever a contribuição de fase igual a zero indica que as séries temporais se movem juntas na
cada frequência para a variância geral. Além disso, podemos identi‑ frequência especificada. Uma diferença de fase entre 0 e −π/2 indica
ficar quando essa contribuição está no seu auge. Na nossas imagens, que as duas séries se movem em fase (correlação positiva), com x avan‑
as regiões onde o espectro de potência e, portanto, a volatilidade, çado relativamente a y; enquanto se a diferença de fase estiver entre 0
é maior, são representadas com cores mais claras. e −π/2, é y que se encontra avançado. Uma diferença de fase entre π/2
e π indica que a série se move fora de fase (correlação negativa), com
Os conceitos de potência de wavelet cruzada, coerência wavelet e dife‑
x desfasado relativamente a y; enquanto se a diferença de fase estiver
rença de fase permitem‑nos lidar com as relações entre duas séries
entre −π e −π/2, então é y que se encontra desfasado.
temporais. A transformada de wavelet cruzada de duas séries tempo‑
rais, x(t) e y(t), é definida como Wxy(τ,s) = Wx(τ,s)Wy̅ (τ,s). A potência de Por fim, mediremos também as dissimilaridades entre a transformada
wavelet cruzada de duas séries temporais, |Wx(τ,s)|, representa a cova‑ de wavelet de duas séries temporais propostas por Aguiar‑Conraria e
riância a nível local. Em comparação à potência de wavelet cruzada, Soares (2011a). Vários autores aplicaram este instrumento com sucesso
a coerência wavelet, um conceito semelhante ao coeficiente de corre‑ no estudo da sincronização de ciclos. Os mais relevantes são Flor e
lação, tem a vantagem de ser normalizada pelo espectro de potência Klarl (2017), que também estudam a sincronização dos preços de habi‑
das duas séries temporais. Em analogia com o conceito de coerência tação (em áreas metropolitanas dos Estados Unidos).
utilizado na análise de Fourier, dadas as duas séries temporais x(t) e
y(t), define‑se a sua coerência wavelet como: Quanto mais próxima de zero estiver a nossa medida de distância,
mais semelhantes serão as transformadas de wavelet de x(t) e y(t).
Para ser mais preciso, um valor próximo de zero significa que as duas
regiões têm uma transformada de wavelet muito semelhante. Por sua as diferenças de fase para detetar se o co‑movimento foi positivo ou
vez, isto implica que a contribuição dos ciclos de preços de habitação negativo e quais os países que estavam avançados e desfasados nos
em cada frequência para a variância total é semelhante em ambas as locais estatisticamente significativos.
regiões; esta contribuição acontece simultaneamente. Por fim, os altos
e baixos de cada ciclo coincidem. Na secção 4.3, a análise é semelhante, mas em vez de analisar a sincro‑
nização entre países, fazemo-lo entre cidades portuguesas.
3.4. Resultados
Nesta secção apresentamos os nossos resultados. Começamos

por estimar o espectro de potência wavelet do Índice de Preços de 3.4.1. O espectro de potência wavelet
Habitação para Portugal, para termos uma noção dos ciclos domi‑ No topo figura 32 podemos ver o Índice de Preços de Habitação para
nantes que podemos identificar nestes dados. Portugal (consideramos a taxa de crescimento homóloga). Na base
Na subsecção 4.2, analisamos a forma como o índice português é podemos observar o espectro de potência wavelet. As regiões mais
sincronizado com uma amostra de outros países da UE (incluindo o claras correspondem a áreas de potência wavelet elevada (alta volati‑
Reino Unido). Primeiro estimamos a «distância» entre a transformada lidade). No eixo horizontal temos a data e no eixo vertical o período
de wavelet dos preços portugueses e os preços de outros países — um do ciclo. Estes variam entre de ciclos de 1 ano (no topo) e ciclos de
par de cada vez. Para avaliar se a sincronização é estatisticamente signi‑ 16 anos (na base). As faixas brancas correspondem aos máximos locais
ficativa, contamos com as simulações de Monte Carlo, considerando do espectro de potência wavelet, fornecendo uma estimativa para o
duas séries temporais independentes como a hipótese nula. período dos ciclos dominantes. O contorno preto espesso designa as
regiões estatisticamente significativas (5%).
Em seguida, realizamos uma análise mais detalhada ao estimar a
coerência wavelet e a diferença de fase entre os preços portugueses e
os preços de uma amostra de países selecionados. Para a significância
estatística, contamos com as simulações de Monte Carlo. A interpre‑
tação dos nossos resultados econométricos é conduzida da seguinte
forma: primeiro, identificamos as regiões de tempo-frequência estatis‑
ticamente significativas, o que significa que, nesses episódios, podemos
afirmar com confiança que houve um co‑movimento considerável das
variáveis nos ciclos dentro do período indicado; em seguida, analisamos
Figura 32Curva da série temporal do Índice do Preço de Habitação Podemos identificar dois ciclos primários nos dados que percorrem
(no topo); Espectro de potência wavelet (na base). quase toda a amostra e se sobrepõem: um com um período de aproxi‑
Índice do preço de habitação em Portugal madamente nove anos e outro de cerca de 14 anos. Note‑se que estes
20 ciclos primários são estatisticamente significativos. Um ciclo de mais
curto prazo, um período de quase 4 anos, surge à volta do período
10 2008‑2012, correspondendo à crise financeira internacional e à subse‑
quente crise da dívida soberana — embora não seja significativo nos
0
5%, é significativo nos 10% (não apresentado).
-10
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2016 2018 2020 3.4.2. Sincronização entre Portugal e outro países
Espectro de potência wavelet

Na tabela 7, mostramos a dissimilaridade entre os ciclos de habitação
1 portugueses e de vários outros países. Um valor muito próximo de zero
significa que os dois países têm uma transformada de wavelet muito
semelhante; isto implica que compartilham as mesmas regiões de alta
2 potência e as suas fases estão alinhadas. Intuitivamente, isto significa
que a contribuição dos ciclos em cada frequência para a variância total
Período (Anos)
é semelhante entre os dois países. Essa contribuição acontece simulta‑

4
neamente, e os altos e baixos de cada ciclo co‑ocorrem. É nesse sentido
que dizemos que os dois países têm ciclos sincronizados.
Tabela 7Dessincronização entre Portugal e outros países
16 Portugal Portugal
1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 Reino Unido 0,17 Alemanha 0,28 1%
Legenda
Itália 0,20 Dinamarca 0,35 5%
Nota: O contorno grosso cinzento designa o nível de significância de 5%. O código de tons para potência
varia entre o preto (potência baixa) e o branco (potência alta). O cone de influência, que designa a Espanha 0,21 Irlanda 0,35
área afetada pelos efeitos de extremidade, é a região que se encontra fora da linha tracejada.
França 0,23 Países Baixos 0,39
Bélgica 0,24 Finlândia 0,43
Suécia 0,28
Portugal está quase sincronizado com o mercado imobiliário no Figura 33Coerência wavelet cruzada entre Portugal e outros países
Reino Unido. Seguindo‑se Itália, Espanha e França. Na figura 33, (à esquerda). Diferença de fase (à direita).
temos as coerências estimadas entre Portugal e os primeiros quatro WCO (Portugal, Reino Unido) Diferenças de fase
1 π
países. A coerência wavelet é semelhante ao valor absoluto do coefi‑
1~8 banda de freq.

π/2
ciente de correlação, mas no plano tempo‑frequência. As regiões mais 0
2
claras correspondem a áreas de alta coerência. À direita, temos a dife‑ -π2
-π
Período (anos)
rença de fase para duas bandas de frequência. A primeira banda de
1992
1996
2000
2004
2008
2012
2016
2020
4
frequência, de 1~8 anos, corresponde às frequências típicas dos ciclo
π
8~16 banda de freq.

económicos. A segunda banda, de 8~16 anos, corresponde a ciclos 8 π/2
mais longos e estruturais. 0
-π2
16 -π
Espanha é o país que tem as maiores regiões de coerência estatistica‑
1992
1992
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2000
2004
2008
2012
2016
2020
1996
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2008
2012
2016
2020
mente significativa com Portugal. Até o início dos anos 2000, existe
uma região de alta coerência entre as frequências de 4 e 8 anos. A dife‑
WCO (Portugal, Itália) Diferenças de fase
rença de fase correspondente está entre −π e 0, o que significa que 1 π
1~8 banda de freq.

a correlação é positiva, com os preços espanhóis a apresentarem um π/2
0
avanço em relação aos preços portugueses. Depois disso, podemos ver 2 -π2
regiões de alta coerência, tanto nas frequências mais altas como nas -π
Período (anos)
1992
1996
2000
2004
2008
2012
2016
2020
mais baixas. Em ambos, a diferença de fase indica que Espanha tem um 4
avanço em relação a Portugal. O comportamento dos preços de habi‑ π
8~16 banda de freq.

8 π/2
tação em Portugal e Espanha é investigado por Lourenço e Rodrigues
0
(2014). Recorrendo a três abordagens diferentes, estes autores retiram -π2
16 -π
algumas conclusões sobre a dinâmica e o contraste dos preços de habi‑
1992
1992
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2000
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2020
1996
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2004
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2012
2016
2020
tação em ambos os países.
WCO (Portugal, Espanha) Diferenças de fase Com outros países, as regiões de alta coerência são muito mais
1 π
1~8 banda de freq.

π/2
escassas. Entre Portugal e o Reino Unido, e Portugal e França, as áreas
0 de alta coerência mais impressionantes ocorrem por volta de 2008 nas
2 -π2
frequências dos ciclos económicos. Curiosamente, a diferença de fase
-π
Período (anos)
para estas frequências diz‑nos que Portugal apresenta um avanço.
1992
1996
2000
2004
2008
2012
2016
2020
4
v
π
8~16 banda de freq.

π/2
Entre Portugal e Itália, a única região de alta coerência acontece
8
0 em frequências muito baixas e dura até 2004. Durante este tempo,
-π2
16
o ciclo português apresentou um avanço em relação ao ciclo italiano.
-π
No entanto, não existem mais regiões com coerências estatisticamente
1992
1992
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2020
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2020
significativas.
WCO (Portugal, França) Diferenças de fase

Deixamos a tarefa de tentar compreender os determinantes de tal
1 π
1~8 banda de freq.

π/2 sincronicidade entre países para futuros trabalhos de investigação.
2
0 Os candidatos mais óbvios são a distância, a sincronização dos ciclos
-π2
-π económicos, a sincronização geral dos preços, o destino da emigração
Período (anos)
e os fluxos turísticos.
1992
1996
2000
2004
2008
2012
2016
2020
4
v
8~16 banda de freq.

8 π/2 Em relação aos três primeiros determinantes possíveis, conduzimos
0 algumas análises exploratórias. Visto que estamos a trabalhar com
-π2
16 -π
12 países, temos 66 pares. O coeficiente de correlação de Spearman
entre as dissimilaridades do ciclo dos preços de habitação e as distân‑
1992
1992
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2004
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2020
1996
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2012
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2020
cias físicas entre países (distâncias entre capitais) é de 0,15. Também
Nota: Coerência wavelet: o contorno preto designa o nível de significância de 5%. O código
estimámos as dissimilaridades dos ciclos económicos entre países (utili‑
de tons para coerência varia entre o preto (coerência baixa — próximo de zero) e o branco
(coerência alta — próximo de 1). O cone de influência, que designa a área afetada pelo zando dados do PIB real) e não encontrámos qualquer correlação com
efeitos de extremidade, é a região que se encontra fora da linha tracejada.
as dissimilaridades nos ciclos dos preços de habitação. Curiosamente,
a correlação entre as dissimilaridades dos preços de habitação e
dos ciclos de preços em geral é de 50%. Este resultado surge ines‑
peradamente porque, nos nossos dados, os preços de habitação são
apresentados em termos reais.
3.4.3. Sincronização entre cidades portuguesas Figura 34 M
apa de escala multidimensional
0,3
Vamos agora focar‑nos nas cidades portuguesas e começar por estimar
o índice de dessincronização entre elas. Visto que estamos a trabalhar Braga
0,2
com 18 cidades, temos 153 pares. Não seria razoável exibir uma tabela
Santarém
com todos estes valores. Em alternativa, utilizamos a matriz de dissimi‑
Portalegre
laridade como matriz de distância e mapeamos as cidades num sistema 0,1
de dois eixos. A ideia é reduzir a matriz de dissimilaridade a uma matriz Guarda Aveiro
V. Castelo
Viseu Coimbra
de duas colunas, a matriz de configuração, contendo a posição de cada 0
Bragança Leiria
cidade em dois eixos.6 Este algoritmo resulta no mapa que podemos Évora Beja
V. Real Setúbal
observar na figura 34. -0,1 Lisboa
C. Branco Porto
A primeira coisa a notar é que este mapa não é semelhante ao mapa Faro
-0,2
geográfico de Portugal. Podemos confirmar esta impressão ao calcular
a correlação entre as distâncias dos ciclos e as distâncias físicas entre
as cidades portuguesas. O coeficiente de correlação de Spearman é -0,3
-0,3 -0,2 -0,1 0 0,1 0,2 0,3
–0,0266. Assim, a localização não parece ser um fator na explicação da
sincronicidade entre as cidades portuguesas.
O segundo resultado é que algumas cidades estão bastante dessincro‑

nizadas com o resto do país. Braga revela o valor atípico mais óbvio,
mas o mesmo se aplica a Santarém, Portalegre, e Leiria e Setúbal —
com estes dois últimos a formarem um cluster próprio. Outras cidades
estão razoavelmente bem sincronizadas entre si. Também é fácil identi‑
ficar alguns subclusters. Lisboa, Porto e Faro, as três capitais de distrito
portuguesas com aeroportos internacionais (não incluímos as ilhas na
nossa amostra) estão sincronizadas. Tal como o subcluster formado por
Aveiro, Bragança, Coimbra e Guarda, é fácil identificá‑lo com o cluste‑
ring hierárquico (em árvore) produzido na figura 35.
Figura 35Clusters hierárquicos (em árvore) Figura 36Coerência wavelet cruzada entre Portugal e outras cidades
0,65 (à esquerda). Diferença de fase (à direita).
0,60 WCO (Lisboa, Porto) Diferenças de Fase
0,55 1 π
1~8 banda de freq.

π/2
0,50
0
0,45 2 -π2
0,40 -π
Período (anos)
1992
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2000
2004
2008
2012
2016
2020
0,35 4
0,30
π
8~16 banda de freq.

0,25 π/2
8
0,20 0
0,15 -π2
16 -π
0,10
1992
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1996
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2016
2020
Beja
V. Castelo
Castelo Branco
Évora
Vila Real
Viseu
Aveiro
Bragança
Coimbra
Guarda
Faro
Lisboa
Porto
Santarém
Portalegre
Braga
Leiria
Setúbal
WCO (Lisboa, Faro) Diferenças de Fase
1 π
1~8 banda de freq.

π/2
0
2
Na figura 36, temos a coerência wavelet e a diferença de fase para -π2
-π
Período (anos)
alguns pares de cidades. Lisboa‑Porto e Lisboa‑Faro (porque estas
1992
1996
2000
2004
2008
2012
2016
2020
4
cidades formam um subcluster com a capital portuguesa); Viana do
π
8~16 banda de freq.

Castelo e Beja (porque este é o par mais sincronizado); e Leiria e Viseu π/2
8
(o par menos sincronizado). 0
-π2
16 -π
1992
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2020
1996
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2012
2016
2020
WCO(Viana do Castelo, Beja) Diferenças de Fase A coerência entre Lisboa e Porto, as duas cidades portuguesas mais
1~8 8~16 banda de freq.

1 π
π/2
importantes, revela que ambas as capitais de distrito estão sincro‑
0 nizadas a frequências mais baixas (ciclos de mais longo prazo).
2 -π2
A diferença de fase informa‑nos que o ciclo de Lisboa apresenta um
-π
Período (anos)
avanço e o ciclo do Porto se encontra desfasado. No entanto, em
1992
1996
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2012
2016
2020
4
frequências mais altas, os ciclos podem divergir entre si. Identificamos

π
8 π/2 uma região de alta coerência por volta do ano de 2008, na banda
0
de frequência –anos. O que é particularmente interessante é que a
-π2
16 -π diferença de fase revela uma correlação negativa. Por conseguinte,
1992
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é possível ter ciclos de mais longo prazo alinhados ao mesmo tempo
que os ciclos de mais curto prazo estão desalinhados. A segunda
WCO (Leiria, Viseu) Diferenças de Fase imagem mostra que Lisboa e Faro se tornaram altamente sincronizados

1 π
a partir de 2005, com Lisboa a apresentar um avanço.
π/2
0
2 -π2 Comparando o terceiro e o quarto pares, podemos ver a diferença
-π entre os pares mais e menos sincronizados. A coerência wavelet para
Período (anos)
1992
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2004
2008
2012
2016
2020
4 Viana do Castelo e Beja é consistentemente elevada em várias frequên‑

π cias. As diferenças de fase são muito próximas de zero, sugerindo que
8 π/2
0 os ciclos são quase simultâneos em ambas as cidades.
-π2
16 -π No caso de Leiria e Viseu, o par menos sincronizado, as regiões de alta
1992
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2016
2020
coerência são muito mais escassas. Contudo, é ainda digno de nota o
facto de que a coerência é muito alta e estatisticamente significativa
Nota: Coerência wavelet: o contorno preto designa o nível de significância de 5%. O código
de tons para coerência varia entre o preto (coerência baixa — próximo de zero) e o branco em frequências muito baixas, o que significa que mesmo estas duas
(coerência alta — próximo de 1). O cone de influência, que designa a área afetada pelo
efeitos de extremidade, é a região que se encontra fora da linha tracejada.
cidades exibem um ciclo de longo prazo comum.
3.5. Conclusão Posteriormente, estimamos a «distância» entre a transformada
de wavelet dos preços portugueses e os preços de outros países.
Neste capítulo, estivemos focados na dinâmica dos preços de habi‑
O mercado imobiliário britânico é aquele com o qual Portugal está
tação em Portugal, que têm registado um aumento em anos recentes.
mais sincronizado. Seguindo‑se Itália, Espanha e França. Deste modo,
Este aumento tem sido uma característica da recuperação econó‑
estimámos a coerência wavelet e a diferença de fase entre os preços
mica em vários países após a crise financeira. Em média, nos países
portugueses e os preços nesses quatro países. Esta análise mais deta‑
da OCDE, os preços de habitação cresceram mais rapidamente do que
lhada revelou que Espanha é o país com o qual Portugal tem as maiores
os rendimentos medianos. Simultaneamente, o mercado imobiliário
regiões de coerência estatisticamente significativa. Até ao início dos
tornou‑se um mercado cada vez mais internacional, e há quem alegue
anos 2000, existe uma região de alta coerência entre as frequên‑
que os investimentos residenciais estrangeiros têm impulsionado
cias de 4 e 8 anos; depois disso, é possível observar altas coerências
os preços de habitação. Como consequência, tem havido um debate
nas frequências mais altas e mais baixas. A diferença de fase indica
público intenso sobre a acessibilidade à habitação e o investimento
que Espanha apresenta um avanço e Portugal se encontra desfasado.
imobiliário global.
Em relação aos outros três países, são mais escassas as regiões de alta
A existência de investidores globais nos mercados imobiliários está coerência. Estas existem por volta de 2008, nas frequências dos ciclos
também associada ao aumento da sincronização dos preços de habi‑ económicos, com o Reino Unido e a França.
tação, especialmente a nível urbano. Neste capítulo, baseámo‑nos na
Curiosamente, a diferença de fase para estas frequências mostra‑nos
transformada de wavelet contínua e em vários instrumentos wavelet
que Portugal apresenta um avanço. O ciclo português também apre‑
associados para estudar a sincronização de preços de habitação entre
sentou um avanço em relação ao ciclo italiano. No entanto, a única
Portugal e onze outros Estados‑membros da União Europeia (Bélgica,
região de alta coerência entre Portugal e Itália ocorre em frequências
Dinamarca, Finlândia, França, Alemanha, Irlanda, Itália, Países Baixos,
muito baixas e dura até 2004, sem mais regiões a revelarem coerências
Espanha, Suécia, e Reino Unido), cobrindo o período de 1988‑2019.
estatisticamente significativas.
Detetámos dois ciclos primários no Índice de Preços de Habitação
Não explorámos os determinantes de tal sincronicidade. De acordo
para Portugal, um com uma duração de cerca de nove anos e outro
com a literatura, a distância, o destino dos emigrantes e os fluxos
que abrange um período de aproximadamente 14 anos; estes dois
turísticos (note‑se que o Reino Unido, Espanha e França foram os
ciclos percorrem quase toda a amostra e sobrepõem‑se. Também iden‑
3 principais mercados emissores de turistas para Portugal em 2019) são
tificamos um ciclo de mais curto prazo, com quase quatro anos de
fatores a serem considerados. No entanto, deixamos este apuramento
duração, correspondendo à crise financeira internacional e à subse‑
para futuros trabalhos de investigação. A forma como a globalização
quente crise da dívida soberana (2008‑2012).
e a financeirização influenciam a dinâmica dos preços de habitação a
nível nacional é também uma questão de grande relevância, pois pode Viana do Castelo e Beja é o par mais sincronizado, com uma coerência
ter implicações na eficácia de uma série de instrumentos políticos wavelet consistentemente elevada em várias frequências. As dife‑
destinados a lidar com desequilíbrios no mercado imobiliário, nomea‑ renças de fase são muito próximas de zero, sugerindo que os ciclos
damente os problemas de acessibilidade. são quase simultâneos em ambas as cidades. No caso de Leiria e Viseu,
o par menos sincronizado, as regiões de alta coerência são mais raras.
Esta análise foi também levada a cabo com foco nas cidades portu‑ Contudo, ainda existem em frequências muito baixas, o que significa
guesas. Para ser mais preciso, começamos por estimar o índice de que mesmo estas duas cidades exibem um ciclo de longo prazo comum.
dessincronização entre as 18 capitais de distrito. Os nossos resultados
podem ser resumidos da seguinte forma: Braga, Santarém, Portalegre, Estes resultados sugerem que o mercado imobiliário português é
Leiria e Setúbal estão bastante dessincronizadas com o resto do segmentado e apresenta heterogeneidades regionais. Sabendo‑se que
país (as duas últimas formam um cluster próprio); e apesar de outras os ciclos de habitação das cidades portuguesas podem ser dessincroni‑
cidades estarem relativamente bem sincronizadas entre si, é possível zados, as políticas de habitação devem ser concebidas localmente.
distinguir alguns subclusters, nomeadamente o formado por Lisboa,
Porto e Faro (as três capitais de distrito com aeroportos internacionais) Referências
ou o subcluster constituído por Aveiro, Bragança, Coimbra e Guarda.
Aalbers, M.B., (2016), «The financialization of housing», em The
Mais uma vez, não tentamos explicar tal sincronicidade, exceto no que
Financialization of Housing.
diz respeito às distâncias físicas, que não estão correlacionadas com as
dissimilaridades dos ciclos, sugerindo que a localização não explica a Abbott, A. e G. De Vita, (2013), «Testing for long‑run convergence across
sincronicidade entre cidades portuguesas; por isso, devem ser encon‑ regional house prices in the UK: a pairwise approach», Applied Economics,
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Seguidamente, temos a coerência wavelet e a diferença de fase para
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alguns pares de cidades. Lisboa e Porto, as duas principais cidades
Planning Studies, 7(3), 295‑305.
portuguesas, estão sincronizadas em ciclos de mais longo prazo, com
o ciclo de Lisboa a apresentar um avanço em relação ao ciclo do Porto. Agnello, L. e L. Schuknecht, (2011), «Booms and busts in housing
No entanto, em frequências mais altas, os ciclos podem divergir entre markets: determinants and implications», Journal of Housing Economics, 20(3),
si, e a correlação é negativa. Por conseguinte, é possível ter ciclos de 171‑190.
mais longo prazo alinhados ao mesmo tempo que os ciclos de mais
Aguiar‑Conraria, L., P. Brinca, H.V. Guðjónsson e M. J. Soares,
curto prazo se encontram desalinhados. Lisboa e Faro tornaram‑se alta‑
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Capítulo 4
Padrões territoriais
da acessibilidade à habitação
em Portugal Continental
Paulo Batista, João Lourenço Marques e Eduardo Anselmo Castro
4.1. Introdução
A habitação é um tema recorrente na definição de políticas públicas. • Segurança de usufruto: uma casa não é considerada apropriada se os
O direito à habitação é um dos direitos humanos fundamentais e, seus ocupantes não possuírem um certo grau de segurança em termos
como argumentam vários autores (e.g., Allen, 2006), tem havido um de usufruto, para o qual são particularmente relevantes a proteção
conjunto convergente de políticas que se concentram na realização dos legal contra despejos forçados, assédio, e outras ameaças;
deveres legais decorrentes desses mesmos direitos. Não obstante, nos • Disponibilidade de serviços, materiais, equipamentos e infraestru‑
últimos anos, tem surgido um debate crescente sobre a forma como tura: uma casa é considerada apropriada se houver um conjunto
estas políticas se traduzem na realização prática desses direitos, com de elementos e infraestruturas básicas disponíveis no seu interior,
foco no papel do mercado imobiliário (ver Marques et al., 2020, para nomeadamente no que diz respeito ao acesso a água potável, sanea‑
uma breve visão geral sobre a provisão de habitação e o consumo de mento e recolha/tratamento de resíduos, e energia (para confeção
habitação). Este debate é sustentado pela afirmação de que o direito alimentar, aquecimento, iluminação e armazenamento de alimentos);
à habitação deve ir além da sua interpretação habitual, focando‑se • Disponibilidade de elementos estruturais essenciais: uma habitação
também nas condições estruturais e infraestruturais da habitação é considerada apropriada se garantir abrigo — segurança física e
(Carmo et al., 2014; Ferrão, 2019; Wetzstein, 2017). proteção contra riscos naturais — e o espaço adequado considerando
o número e o tipo de ocupantes;
As diretrizes contemporâneas para o direito à habitação, desenvol‑
• Adequação às necessidades físicas dos ocupantes: a habitação é
vidas como um consenso internacional (ver, por exemplo, The Human
considerada apropriada se atender às necessidades específicas de
Rights‑Based Approach to Housing and Slum Upgrading, 2017), estabe‑
grupos vulneráveis, marginalizados ou fisicamente limitados;
lecem uma abordagem multidimensional que inclui:
• Localização adequada: a habitação é considerada apropriada se habitação (Lei n.º 83/2019) definiram um conjunto de novos programas
fornecer aos residentes serviços essenciais — educação, saúde e de intervenções em habitações8. É esperado que estes instrumentos
acesso a outros serviços de proteção social (para idosos, por exemplo) incorporem os princípios da igualmente recente lei da habitação (Lei
— e igualdade de acesso a oportunidades de emprego; n.º 83/2019), que permite uma regulação eficaz do mercado imobiliário.
• Adequação cultural: a habitação tem de ser considerada parte do
direito à expressão individual e à manifestação cultural de identidades. As políticas públicas têm sido focadas em melhorar o acesso das famí‑
lias à habitação através da sua participação no mercado residencial
No entanto, em termos práticos, os esforços para identificar e avaliar as livre. O Estado assumiu um papel regulador neste contexto, com as
necessidades habitacionais focam‑se geralmente numa perspetiva quan‑ suas intervenções estando mais preocupadas em identificar a falta de
titativa, ou seja, o número e o tipo de habitações em comparação com recursos financeiros das famílias para comprar uma casa do que em
a população e as suas características (tais como o número de famílias, avaliar a satisfação das necessidades habitacionais nas suas múltiplas
o seu tamanho ou composição). Uma perspetiva quantitativa comple‑ dimensões. Por conseguinte, o estatuto de posse de habitação mais
mentar diz respeito a uma dimensão económica, de onde emerge o relevante atualmente é o de proprietário (representando cerca de 70%
conceito de acessibilidade à habitação. Esta perspetiva é comumente das famílias portuguesas em 2011, um número em linha com a maioria
vista como o resultado de uma relação entre as despesas em habitação e dos países membros da OCDE), e um reduzido potencial de mobili‑
o rendimentos das famílias. Contudo, os esforços para combinar a aces‑ dade residencial tem tido consequências importantes na satisfação das
sibilidade e as necessidade de habitações de maior dimensão resultaram necessidades habitacionais (Baker et al., 2016; Henley, 1998).
numa infinidade de métricas que procuram medir a adequação e a satis‑
fação das famílias — ver Mulliner e Maliene (2015) para um resumo de Além disso, as características territoriais embutidas nas casas e a
uma visão multidimensional da acessibilidade à habitação. dificuldade em identificá‑las por completo levam a assimetrias de
informação relevantes (Ambrose e Diop, 2018; Kurlat e Stroebel, 2015)
O caráter espacial da habitação (Bogdon e Can, 1997; Butler e e, logo, a mercados que geralmente estão longe de serem eficientes,
Hamnet, 2013) resultou na descentralização das capacidades dos complicando também o desenvolvimento de políticas integradas. As
órgãos políticos administrativos locais (municípios) para assegurar a características espaciais e socioeconómicas do território oferecem
monitorização e a regulamentação eficazes do mercado imobiliário. uma oportunidade para identificar a diversidade e a multidimensiona‑
Os instrumentos operacionais têm sido referidos como subdesenvol‑ lidade das necessidades habitacionais. No entanto, impõem também a
vidos e insuficientes (Alves, 2020), mas tem sido observado um impulso necessidade de desenvolver novas métricas para cruzar a diversidade
relevante nos últimos anos. Agora, no âmbito de uma nova geração territorial com os impulsionadores do mercado imobiliário.
de instrumentos de ordenamento territorial, as estratégias de habi‑
tação a nível local7 (Decreto‑Lei n.º 37/2018) e as cartas municipais de
Procurando contribuir para as características espaciais, sociais e os desafios relacionados com a escassez de dados, o nexo micro
económicas do mercado imobiliário, o trabalho apresentado neste ‑macro e as estimativas para áreas pequenas. A secção 4 descreve os
capítulo faz uma análise integrada e territorial da acessibilidade à resultados, nomeadamente os padrões territoriais de acessibilidade à
habitação. Além de se refletir nos desafios colocados ao modelos de habitação ao nível da freguesia, exibindo os fatores explicativos dos
impulsionadores de mercado através da recolha e processamento de preços de habitação e do rendimento das famílias. Por fim, a secção 5
dados, (re)introduz também o conceito de território nas métricas relata as principais constatações e conclusões, focando‑se na relevância
de acessibilidade à habitação. Utiliza‑se aqui um conceito de terri‑ dos padrões geográficos identificados para a conceção de políticas
tório desvinculado das suas expressões administrativas comuns (João públicas orientadas para o mercado imobiliário.
Marques e Batista, 2021). Em consonância com o debate sobre o papel
do espaço desenvolvido por Harvey (2006) e Lefebvre (1991), a análise 4.2. Elementos sociais, económicos e espaciais sob
territorial da acessibilidade considera um espaço onde diferentes análise da acessibilidade à habitação
forças interagem entre si e, por isso, os padrões territoriais não são
4.2.1. Demografia e processos de transformação territorial
objetivamente fixados ou vinculados a priori. Para considerar a noção
de espaço‑território, foi desenvolvida uma abordagem que integra Entre os impulsionadores socioeconómicos exógenos das condições
ferramentas econométricas na observação da expressão dos impulsio‑ de acesso à habitação, as dinâmicas demográficas e as transformações
nadores espaciais de acessibilidade à habitação, as suas interligações territoriais constituem elementos chave. As características decorrentes
espaciais (autocorrelação espacial) e a expressão destas características destes fenómenos podem estar ligadas aos impulsionadores da procura
territoriais nas métricas de acessibilidade à habitação. e oferta de habitação. Como exemplo, em contextos territoriais onde
existe um envelhecimento de população, geralmente associados ao
Uma medida sintética e espacial de acessibilidade à habitação foi
declínio populacional, as necessidades habitacionais estão ligadas às
desenvolvida como uma extensão da relação padrão entre as despesas
comorbidades físicas das famílias. Estas condições traduzem‑se em
em habitação e os índices de rendimento das famílias. Isto contribui
necessidades habitacionais muito específicas — e.g., a nível arquitetó‑
para a combinação desta abordagem clássica com as características
nico — que não estão alinhadas com as características das habitações
endógenas e exógenas do território. Para a prossecução deste objetivo,
disponíveis, visto que foram concebidas com outro contexto demo‑
o trabalho começa com uma breve discussão sobre os padrões terri‑
gráfico em mente. Este exemplo é particularmente relevante devido
toriais exógenos como candidatos para a explicação da acessibilidade
ao desafio demográfico que Portugal e a maioria dos países europeus
à habitação, na secção 2. Na secção 3, apresentamos os referenciais
enfrentam atualmente.
metodológicos utilizados para propor um índice de acessibilidade
habitacional territorializado para Portugal Continental9, discutindo
Vários autores destacam os ciclos de vida como um elemento impor‑
tante na definição das necessidades habitacionais (ver e.g., Abramsson
e Andersson, 2016; Bitter e Plane, 2013; Costa‑Font et al., 2009). Assim,
embora o envelhecimento e o declínio da população sejam fenómenos
generalizados, afetam as regiões centrais e periféricas de diferentes
formas (Castro et al., 2020 e Marques et al., 2021). Portugal, que se
enquadra na descrição de um território periférico no contexto europeu,
enfrenta um declínio e um envelhecimento muito mais ferozes da sua
dinâmica demográfica global, apresentando também cenários internos
altamente contrastantes (Castro et al., 2015 e Marques et al., 2021).
As métricas demográficas atuais mostram que apenas algumas áreas
específicas dentro das cidades de Lisboa e do Porto, a região do Algarve
e algumas outras áreas urbanas, são uma exceção em relação ao enve‑
lhecimento e declínio da população (ver figura 37 e figura 38). Esta
evolução demográfica interna contrastante reflete‑se em padrões muito
diferenciados na procura e oferta do mercado imobiliário.
Se, a princípio, um declínio na população (procura) pode resultar num

excedente de habitações disponíveis, de acordo com as necessidades
destes territórios (em termos puramente quantitativos), o facto das
características da população serem geralmente diferentes (devido ao
envelhecimento da população) também deve ser considerado, assim
como o facto de o processo de declínio geralmente originar uma dinâ‑
mica insuficiente no mercado imobiliário. Isto também acontece devido
a uma procura e expectativas reduzidas que, por sua vez, resultarão
numa redução ainda maior no futuro. No caso português, a métrica
da idade média das unidades habitacionais residenciais parece, ainda
que parcialmente, comprovar este fenómeno (ver figura 38, figura 39
e figura 40).
Figura 37Evolução demográfica Figura 38Evolução demográfica Figura 39Idade média das unidades Figura 40Números relativos à
2001‑2011 2011-2015 (municípios) habitacionais residenciais (2011) dependência de idosos
A sobreposição entre as transformações urbanas e os diferentes para as métricas de acessibilidade à habitação. No contexto português,
mercados imobiliários revela frequentemente inadequações na satis‑ a dimensão localizada de ambos os fenómenos permite a criação de uma
fação das necessidades habitacionais. Essas relações estão bem estratégia de análise comum: o trabalho de Wolf et al. (2020) aborda de
documentadas na literatura científica, com os trabalhos de Bramley forma integrada a identificação geográfica de diferentes processos de
(2007); Fingleton (2008); Meen e Andrew (2008); Mulliner e Maliene transformação urbana, procedendo à intersecção do crescimento popu‑
(2013), constituindo alguns exemplos. Isto destaca o seu caráter terri‑ lacional com métricas de urbanidade artificial (densidade populacional,
torial robusto, assim como, acima de tudo, a expressão espacial trazida proporção de uso artificial da terra, etc.) e centralidade (equipamentos,
serviços, atividades económicas, etc.). Existe ainda o mérito do recurso Figura 41Processos de transformação urbana nas freguesias de Portugal
à análise ao nível da freguesia, uma vez que permite um levantamento (Continental)
territorial mais minucioso (ver figura 41).
Expansão urbana
O crescimento de zonas
Assim, as transformações urbanas que ocorrem hoje no território portu‑ urbanas maiores, resultando
na concentração de população,
guês parecem sustentar uma divisão entre o litoral e o espaço rural: atividades económicas ou
para o espaço rural, o processo predominante é o declínio rural, que serviços.
contrasta com a urbanização que ocorre em algumas freguesias, particu‑ Urbanização

A passagem da utilização de
larmente na sede municipal (entrincheiramento urbano); para as regiões territórios de baixa densidade
costeiras, existe um padrão de declínio entre as freguesias mais centrais para territórios de alta
densidade, em grande parte
em grandes aglomerações urbanas (como acontece em ambas as áreas resultante de migrações para
áreas urbanas existentes.
metropolitanas, e em Braga ou Setúbal), contrastando com os processos
Declínio urbano
de expansão urbana nas freguesias vizinhas destes contínuos urbanos O declínio da população em
mais antigos, bem como com os processos de suburbanização que áreas urbanas, resultando no
abandono das infraestruturas ou
ocorrem ao nível do território e já se fundem com áreas mais rurais. habitações, no envelhecimento
ou no declínio económico.
Os padrões geográficos identificados por Wolf et al. (2020) permitirão, Declínio rural
assim, a análise e interpretação das métricas de acessibilidade à habi‑ O declínio da população
em área rurais, geralmente
tação desenvolvidas neste trabalho. Os processos de transformação caracterizada pelo abandono
urbana promovem a leitura dos impulsionadores de acessibilidade agrícola, o encerramento
de serviços e alterações
tendo em conta as características definidoras destes fenómenos, na paisagem.
contribuindo assim para uma compreensão multidimensional e inte‑ Contra-urbanização
Os processos de urbanização
grada da acessibilidade à habitação, a qual tem sido defendida em em áreas rurais além das áreas
fóruns de política internacionais. suburbanas ou periurbanas.
Suburbanização
A expansão de áreas urbanas
para além dos seus limites
prévios, normalmente marcada
por um crescimento urbano em
«mancha de óleo».
Nota: adaptado de Wolf et al. (2020).
4.2.2. A habitação e o mercado imobiliário da habitação como ativo de investimento, ou o entesouramento como
uma estratégia comum para promover o crescimento económico
Em Portugal, como na maioria dos países europeus, o mercado livre é
global (Aalbers e Christophers, 2019; Santos et al., 2014). Esta opção
o principal mecanismo de filtragem no acesso à habitação. A suposição
tende a ser implementada juntamente com o desconhecimento dos
tradicional dos mercados de livre concorrência levaria a que conside‑
seus potenciais efeitos nas necessidades habitacionais. Esta é uma
rássemos os preços de habitação como um mero resultado da relação
estratégia recorrente nas decisões políticas em Portugal, que pode
entre a oferta e a procura. No entanto, o mercado imobiliário tem
ser enfatizada por alguns exemplos de anos recentes: i) a promoção
características próprias, que contribuem para o surgimento de resul‑
do mercado imobiliário para fins turísticos — desde a construção de
tados muito mais complexos.
aldeias turísticas até à transformação de unidades habitacionais indi‑
As características especiais da habitação como um ativo separam‑na em viduais em habitações turísticas, também designadas de alojamento
parte da teoria económica mais padrão (e.g. Bourne, 1981; Maclennan, local (Cocola‑Gant e Gago, 2019); ii) os incentivos ao investimento
1977), principalmente devido à sua mistura única de características: direcionados para o mercado imobiliário como parte do programa de
i) heterogeneidade e singularidade; ii) imobilidade; e iii) durabilidade. autorização de residência para cidadãos estrangeiros (Lopes, 2013;
Estes elementos distintos da habitação traduzem‑se em dois compor‑ Rogers e Koh, 2017); e iii) a implementação de enquadramentos favo‑
tamentos de mercado importantes: a) tal como qualquer decisão acerca ráveis para a compra de habitação por parte de grandes fundos de
de um ativo durável, as decisões sobre transações habitacionais são mais investimento (Waldron, 2018, e Wijburg et al., 2018), onde um dos
facilmente adiadas. Além disso, as decisões económicas não se baseiam exemplos mais notáveis é a recente promoção dos REITs (real estate
apenas nos próprios atributos da habitação, ponderando também investment trusts) como um mecanismo especial para atrair investi‑
critérios de investimento ou entesouramento; b) a habitação tende a mento estrangeiro global para o setor imobiliário em Portugal.
incorporar as características territoriais da sua área circundante e as
Embora a distinção entre elementos endógenos e exógenos no
vantagens (ou desvantagens) que o fator de localização acarreta dentro
mercado de oferta habitacional seja difícil de medir, é importante ter
do contexto urbano. Assim, o mercado imobiliário está vulnerável a
em mente algumas das consequências que têm sido atribuídas a fenó‑
influências de fenómenos exógenos, sejam estes produzidos por meio de
menos exógenos. É possível destacar: i) a pressão inflacionária sobre
planeamento territorial ou dinâmicas decorrentes de variadas atividades
os preços de habitação (Lourenço e Rodrigues, 2014, 2017), afastan‑
sociais e económicas, que ocorrem (ou não) na sua área circundante.
do‑os da trajetória de evolução do rendimento das famílias (OCDE,
Para além desta singularidade e complexidade, a habitação está ligada 2020) (figura 42), contribuindo assim para agravar as métricas de (in)
a importantes efeitos multiplicadores macroeconómicos (Meen, 2013). acessibilidade habitacional (Rodrigues et al., 2016; Xerez et al., 2019),
Deste modo, as políticas públicas globais procuram maximizar o papel especialmente nos grupos mais vulneráveis (tabela 8); e ii) a prevalência
de um aparente excesso na oferta habitacional (um fenómeno comum Tabela 8Métricas de habitação residencial e de privação habitacional
na maioria dos países desenvolvidos, como destacado pelos dados em Portugal
compilados pela (OCDE, 2020)) sem se traduzir numa melhoria subs‑
2005 2015
tancial nas métricas de privação habitacional (tabela 8). Habitações residenciais por população residente: 0,53 0,57
(Fonte: INE / cálculos próprios)
Taxa de sobrelotação da habitação 16,5 10,3

Figura 42Trajetória dos preços de habitação e rendimento (Fonte: INE — link)
150 Taxa de privação severa das condições da habitação 7,7 4,7

(Fonte: INE — link)
Carga mediana das despesas em habitação 8,4 13,4

125
Índice (2015 = 100)
Taxa de sobrecarga das despesas em habitação 4,3 9,1

100
75 Em Portugal, tal como demonstrado na tabela 8, a elevada disponibi‑

lidade de habitação (com base no rácio de unidades habitacionais por
habitante) não se tem refletido nas métricas de carga das despesas
50
em habitação, que se têm vindo a agravar. Por outro lado, as métricas
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
de privação e superlotação habitacional, têm mostrado melhorias,
Ano
embora permaneçam a níveis elevados. Aliás, a análise combinada
Rendimento Preços de habitação
destas dimensões mais habituais das carências habitacionais têm suge‑
rido que o problema é mais profundo, dando origem ao Levantamento
Nacional das Necessidades de Realojamento Habitacional (2018),
conduzido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana
(IHRU), em colaboração com as autoridades locais (municípios). Esta
iniciativa procurou fornecer um retrato mais preciso e eficaz das carên‑
cias habitacionais mais graves, tendo identificado cerca de 26 000
famílias em condições habitacionais insatisfatórias, dentro dos territó‑
rios e grupos sociais mais desfavorecidos. Este inquérito serviu de base
para a conceção e implementação do Programa 1.º Direito (Decreto na análise das condições de vida e rendimento da população, com espe‑
‑Lei n.º 37/2018, supramencionado), com vista à realização de um cial relevância na definição de limiares de pobreza.
inquérito10 mais aprofundado e à disponibilização de instrumentos de
intervenção (inclusivamente instrumentos financeiros). É de salientar Como mencionado por Bramley (2012), a comunidade científica tem
que o Programa 1.º Direito (que ainda está em desenvolvimento) tinha, contribuído com uma discussão frutífera sobre as estratégias meto‑
até junho de 2020, identificado situações graves de carência habita‑ dológicas a serem adotadas, e podem ser identificadas duas linhas
cional que já excediam em 77% os valores identificados na pesquisa principais de desenvolvimento metodológico — a perspetiva do rendi‑
acima mencionada (o IHRU regista «um aumento de aproximadamente mento residual e a perspetiva normativa.
77%» na carência habitacional em 2020)11. i) A perspetiva do rendimento residual
O papel desempenhado pelo aspeto não habitacional na definição Nesta abordagem, a definição de acessibilidade à habitação baseia‑se
dos preços de habitação tem naturalmente uma dimensão territorial. na construção de um «nível de equivalência», que permite refletir os
Características como o lugar e a localização são relevantes para estes efeitos das características das famílias (e.g., o seu tamanho ou compo‑
papéis económicos diferenciados, contribuindo assim para efeitos sição). Nesta abordagem, a acessibilidade à habitação é medida através
territoriais distintos que devem ser tidos em consideração na avaliação de uma análise comparativa do rendimento disponível de várias famí‑
da acessibilidade à habitação. lias, após dedução das despesas necessárias consideradas essenciais,
com exceção da habitação (Stone et al., 2011). A mais‑valia é então
4.3. Medição da acessibilidade à habitação comparada com os custos de acesso à habitação, tendo em conside‑
4.3.1. Acessibilidade — desafios e abordagens de medição ração as características das famílias mais apropriadas.
Apesar dos desafios metodológicos, a definição e medição da aces‑ É um exercício no qual as múltiplas dimensões dos direitos à habitação
sibilidade à habitação tem constituído um desafio chave no que diz são mais facilmente integradas, pois o ato de suprir as necessidades
respeito à formulação e implementação de políticas públicas: i) é básicas de habitação traduz‑se na alocação de proporções diferen‑
um critério chave para a alocação eficiente de subsídios públicos; ciadas de rendimento por rendimento familiar. Borrowman et al.
ii) permite a avaliação da capacidade das famílias suportarem a carga (2017) referem‑se a esta abordagem como uma avaliação do «stress
associada à mobilização de recursos para obter acesso à habitação; habitacional», uma vez que procura avaliar o esforço de equilíbrio
iii) constitui uma métrica que regula o investimento imobiliário, espe‑ orçamental exigido às famílias para garantir condições mínimas de
cialmente as decisões dos agentes para identificar investimentos, sejam habitação, forçando‑as (ou não) a abdicar da utilização do rendimento
públicos ou privados; e iv) é uma dimensão chave tida em consideração para outros fins. A abordagem do rendimento residual é, no entanto,
extremamente difícil de levar a cabo. Os detalhes específicos (estru‑ 1. A proposta da empresa de consultoria Wendell Cox Consultancy,
turas de consumo) e das unidades de análise (a família, a unidade na sua conceituada publicação Demographia International Housing
habitacional) requerem um conjunto de dados pormenorizado (muitas Affordability Survey (Cox et al., 2020), adota o rácio entre o preço
vezes inacessível) e a implementação de métodos analíticos complexos. mediano (total) da habitação transacionada e o rendimento
(mediano) de todas as famílias, num conjunto de diferentes
Além das dificuldades relatadas, esta abordagem metodológica revela‑se unidades territoriais (309 áreas metropolitanas, 7 países). Este
muito difícil de implementar num enfoque analítico territorial — que associa um nível (limiar) de acessibilidade à habitação a 5 classes
este trabalho visa alcançar. A complexidade e dificuldade de uma recolha distintas: abaixo de 3 é acessível, entre 3 e 4 é moderadamente
de dados com a granularidade (espacial) necessária tornam esta opção inacessível, entre 4 e 5 é severamente inacessível e, finalmente, um
impraticável, até porque inviabiliza a regularidade necessária com que rácio acima de 5 é considerado extremamente inacessível.
este exercício analítico deve ser desenvolvido, dada a própria dinâmica 2. A OCDE produz uma métrica de acessibilidade à habitação com o
dos processos de transformação urbana já acima mencionados. objetivo claro de permitir comparações entre países. Neste caso,
ii) A perspetiva normativa é selecionado o rácio que confronta o valor nominal médio dos
preços de habitação (para unidades habitacionais vendidas) com a
A perspetiva normativa refere‑se a um método mais imediato e simples, métrica do rendimento disponível nominal (médio), por indivíduo.
onde os valores da habitação são comparados com o rendimento das 3. Por último, o sistema estatístico europeu (Eurostat e INE) produz
famílias. Com a provisão de habitação a ser realizada principalmente uma métrica de acessibilidade à habitação que é utilizada para
através do mercado, a adoção do preço (de mercado) torna‑se uma conceber políticas públicas europeias e nacionais: a taxa de sobre‑
opção trivial e expedita para conceber este tipo de métrica12. Esta pers‑ carga das despesas em habitação. Neste caso, a métrica corresponde
petiva também beneficia do desenvolvimento consolidado de técnicas a uma proporção de famílias que estão acima de um determinado
para a medição dos preços de habitação e o rendimento das famílias: limite normativo para um rácio que agrupa as despesas em habi‑
os métodos econométricos fornecem uma forma rápida de identificar tação com o rendimento disponível, calculado para cada uma das
fatores de preço de mercado (e rendimento das famílias) num enqua‑ famílias. Este rácio é obtido através de um inquérito representa‑
dramento técnico‑científico que combina simplicidade, versatilidade tivo das condições de vida da população, sendo que o desenho
(territorial) e comparabilidade (espacial). amostral fornece um detalhe territorial máximo ao nível das NUTS
II. O limiar normativo para a acessibilidade à habitação é de 40%
Dado o grau de subjetividade aqui em questão, é importante
(a parcela máxima que as despesas em habitação representam no
compreender algumas das referências normativas mais comuns,
rendimento de uma família).
das quais se destacam:
A base normativa para a acessibilidade à habitação é a abordagem mais 4.3.2. Metodologia
comum para comparações a nível nacional (ou regional). Diferentes insti‑
O trabalho em desenvolvimento visa identificar um conjunto de
tuições internacionais e nacionais, públicas e privadas, recorrem a este
métricas que permitem uma análise da acessibilidade à habitação rela‑
tipo de abordagem como forma de fornecer métricas convenientes que
tiva às freguesias em Portugal continental. A abordagem normativa é
permitem a comparação e avaliação de formulações de políticas públicas
adotada devido à sua facilidade de uso, simplicidade e adequação como
(Anacker, 2019; Hulchanski, 1995; e Li, 2015). Estes trabalhos permitem
instrumento de apoio à elaboração de políticas públicas.
perceber que o detalhe espacial (desagregação) das métricas de preços
e rendimento determinam em grande medida a granularidade territo‑ A análise territorializada da acessibilidade à habitação exige que sejam
rial, através da qual é possível analisar o fenómeno da acessibilidade à obtidas estimativas para o preço de mercado das unidades habitacio‑
habitação. Por exemplo, a taxa de sobrecarga das despesas em habitação nais, bem como para o rendimento das famílias. No primeiro caso,
descreve uma métrica precisa, uma vez que surge a partir de dados deta‑ o papel do mercado imobiliário relativamente à oferta habitacional em
lhados para cada unidade habitacional e suas famílias. Contudo, tem um Portugal permite‑nos derivar estimativas do valor de todo o parque habi‑
âmbito territorial muito limitado (em Portugal, atinge a desagregação tacional e, consequentemente, dos custos (anualizados) que lhe estão
espacial máxima ao nível das grandes regiões NUTS II), limitando a sua eventualmente associados, a partir dos preços de mercado observados
usabilidade como indicador para ajudar a tomada de decisões a nível em cada território. No segundo caso, faremos uso da informação sobre
local em matéria de política de habitação. o rendimento das famílias e a sua reconhecida ligação a fatores como
qualificações, setores de atividade e ocupações, como elemento explica‑
A complexidade dos padrões territoriais em Portugal, brevemente
tivo mais relevante das variações territoriais no rendimento das famílias.
descritos na secção anterior, sugere a necessidade de se adotarem instru‑
mentos analíticos no nível onde as políticas de habitação fazem mais Em mais detalhe, o procedimento analítico pode ser dividido em
sentido: à escala local/municipal. A proposta metodológica aqui apre‑ 3 fases sequenciais.
sentada procura estender a abordagem normativa ao nível local, onde
será dada resposta a três desafios fundamentais: a decisão relativa ao Fase 1: identificação dos impulsionadores dos preços de habitação e do
instrumento de medição a adotar (modelos, premissas e especificações rendimento das famílias.
funcionais) e os dados e variáveis (quer primários ou secundários, obje‑
i) Modelo explicativo do preço de habitação
tivos ou subjetivos, simples ou compostos, quantitativos ou qualitativos).
Na informação disponibilizada pelo INE, foi selecionada como métrica
do preço de mercado o valor mediano das vendas por metro quadrado
de habitação (€)13 Isto tem uma desagregação territorial ao nível do contratos de arrendamento e c) uma métrica referente ao número de
município e uma periodicidade trimestral14. transações para cada unidade territorial.
O modelo de impulsionadores do preço de habitação (modelo de A relação entre os preços da habitação e os atributos da habitação
preços hedónicos) pode ser expresso pela relação matemática: raramente é de natureza linear — ver, por exemplo, a relação entre
os preços e o tamanho das habitações. No entanto, as evidências
p (X) = b X + ε científicas permitiram considerar razoável proceder, a priori, a transfor‑
mações das variáveis iniciais, que facilmente estabelecem as condições
em que:
matemáticas necessárias para recorrer a estimativas num modelo linear
p (X) — preço do mercado imobiliário; clássico. Entre as características possíveis que surgem das transforma‑
ções das variáveis originais, foi selecionado o modelo log‑log15 Aqui,
X = (X1, X2, …, Xn) — atributos da habitação e fatores explicativos a função logarítmica é utilizada para a transformação das variáveis
dos preços de habitação; independentes e da variável dependente. Esta transformação de variá‑
b = (b1, b2, …, bn) — preços hedônicos para cada atributo X; veis também permite maior simplicidade interpretativa em relação ao
modelo de regressão linear, uma vez que os coeficientes (b) podem,
ε — componente estocástico. assim, ser interpretados como variações percentuais na variável depen‑
dente — p (X), decorrentes da variação de 1% da variável X — que, em
Com base nestas considerações, o modelo explicativo dos preços
termos económicos, se refere ao conceito de elasticidade‑preço para o
de habitação que propomos implementar considera: i) atributos
atributo de habitação representado pela variável X.
intrínsecos — idade e área da habitação; ii) características do bairro —
densidade populacional, tipologia da área urbana circundante, taxa de Por fim, deve‑se salientar que pretendemos definir uma variável
variação do número de unidades habitacionais); e iii) outros atributos para explicar as despesas em habitação anuais, de modo a que uma
da localização e do bairro — definidos pela região onde a unidade comparação direta com o rendimento, que tende a ser medido anual‑
habitacional está localizada. Considerando que o mercado imobiliário mente, possa ser feita. Assume‑se que esta variável deriva diretamente
não se limita à provisão de habitação e depende de diferentes dinâ‑ da métrica de preço de mercado observada (no ano em análise),
micas, é também importante ponderar um conjunto de métricas que assumindo‑se que num mercado imobiliário onde existe um predo‑
considerem o impacto destas configurações de mercado na determi‑ mínio de habitações ocupadas pelos proprietários adquiridas através de
nação do preço de mercado. Assim, consideramos incluir também o instrumentos de crédito, é admissível considerar a conversão do valor
seguinte: a) uma medida da intensidade dos alojamentos turísticos, de mercado da habitação num custo anual correspondente a um instru‑
b) uma métrica para o rácio de habitações ocupadas ao abrigo de mento de crédito a 30 anos, como uma aproximação para o custo anual
da habitação. O valor total a ser amortizado não corresponde apenas ao premissas, esta métrica permite o desenvolvimento de um processo de
preço de mercado da habitação, mas também a uma parcela que reflete modelação econométrica espacial semelhante ao anteriormente esta‑
os custos financeiros do instrumento de crédito/conversão do valor de belecido para os preços de habitação.
mercado da casa em relação à amortização diferida desse mesmo valor
(taxa de juro, prémio de risco, outros custos administrativos). Deve‑se salientar que a aproximação entre o rendimento declarado
no IRS (declaração de imposto sobre os rendimentos) e o rendimento
Deve também ser referido que, uma vez que a métrica do preço de efetivo das famílias é uma aproximação imperfeita, pois tende a subes‑
habitação é apresentada por metro quadrado, o preço de habitação timar a representatividade das famílias com rendimentos nem sempre
real a partir do qual os respetivos custos são derivados requer a identi‑ declarados no formulário do IRS. Por outro lado, a aproximação entre
ficação de uma estimativa da área da habitação. Dentro deste trabalho o conceito de família utilizado no contexto estatístico e o de agregado
específico, assumir que a unidade de análise não corresponde a uma fiscal no contexto da administração fiscal, pode também criar alguns
habitação, mas a um conjunto de habitações razoavelmente homogé‑ enviesamentos. Neste caso, isto deve‑se a uma seleção de famílias,
neas localizadas numa determinada unidade espacial (do município nomeadamente as mais pobres, possivelmente não estarem represen‑
à subsecção estatística), significa trabalhar com os valores centrais tadas como agregados fiscais no contexto da declaração de imposto
destas variáveis — o preço de mercado mediano e a área mediana sobre os rendimentos, uma vez que estão isentos de entregar esta
observável na unidade espacial. declaração devido aos seus baixos níveis de rendimento — um fator
que certamente influenciará o valor mediano do rendimento declarado.
ii) Modelo explicativo do rendimento das famílias
Por fim, note‑se que ambos os modelos têm um intervalo temporal entre
Para desenvolver um modelo explicativo do rendimento das famí‑ as variáveis explicativas consideradas (principalmente a partir de dados
lias, identificámos as métricas censitárias referentes às qualificações, censitários de 2011) e as métricas selecionadas como variáveis a serem
ocupações e respetivos setores de atividade económica da população explicadas — preços de habitação e rendimento das famílias — que se
empregada, como fatores chave. Aliás, este conjunto de aspetos é referem a dados de 2015. Deve‑se salientar também que, embora este
consensualmente referido na literatura científica como o principal diferencial possa sugerir uma fraqueza, esta é equilibrada com o fato de
aspeto explicativo da distribuição do rendimento, especialmente em que: i) as taxas de mobilidade residencial são geralmente baixas (mesmo
estudos focados na análise territorial. em relação à durabilidade dos bons padrões de habitação inicialmente
A escolha das métricas de rendimento familiar beneficia da recente referida, mas também por outros fatores idiossincráticos da habitação
divulgação, por parte do INE, da métrica do valor mediano do rendi‑ como ativo) e ii) os ciclos dos processos de transformação urbana
mento bruto declarado por agregado fiscal16, de adotar algumas ocorrem geralmente em intervalos temporais mais extensos do que os
intervalos de 5 anos aqui mencionados (o que se traduz na razoabilidade
de assumir um território que geralmente mantém as suas características urbanística de bloco — abre a possibilidade de alcançar este objetivo.
determinantes, tanto em relação aos preços quanto ao rendimento). No entanto, como mencionado previamente, as métricas de preço de
Neste contexto e para as partições espaciais analisadas, considera‑se que mercado e rendimento estão disponíveis apenas para os municípios.
não existem alterações significativas nas características das famílias e
habitações com influência muito significativa na identificação dos princi‑ Conciliar a disponibilidade de dados nestes dois níveis implica a adoção
pais padrões territoriais de acessibilidade à habitação. de uma premissa desafiante: os modelos explicativos, desenvolvidos ao
nível do concelho, terão de ser assumidos como aproximações razoá‑
Fase 2: estimativas das despesas em habitação e rendimentos das famí‑ veis dos impulsionadores do rendimento das famílias e das despesas em
lias para a unidade de análise da subsecção estatística. habitação ao nível das subsecções. Por outras palavras, o peso (preço
hedónico) das variáveis explicativas, estimadas a nível do concelho,
A utilização do conjunto de métricas acima referido, com a resolução é assumido como sendo semelhante (inalterado) para as diferentes reso‑
a nível municipal que lhe é fornecida, é limitante. Como mencionado luções de medição adotadas (o concelho e as unidades de subsecção
previamente, a) os problemas de acessibilidade à habitação tendem a estatística). Esta premissa garante que o valor estimado para as despesas
surgir com mais urgência ao nível das famílias e em relação à capaci‑ em habitação e o rendimento das famílias seja atribuído a qualquer habi‑
dade de aceder a uma habitação específica; e b) as características da tação e família localizadas dentro da unidade espacial considerada.
localização e do bairro são impulsionadoras dos preços de habitação
(Can, 1992 e Marques, 2012) assim como do rendimento — como As premissas mencionadas no parágrafo anterior enquadram‑se nos
exemplo, Linneman (1980) identificou que as variáveis de localização e desafios bem conhecidos da análise espacial. As questões de estimativa
bairro da área circundante da habitação representam uma variabilidade e inferência em diferentes escalas geográficas referem‑se à evidência,
de 15% a 50% nos preços de cada habitação. em muitos estudos, de que diferentes escalas captam diferentes
fenómenos, mesmo que possam estar relacionados entre si — isto é
Para garantir um compromisso entre a resolução dos dados iniciais e a conhecido como o Problema da Unidade de Área Modificável, (ver,
resolução desejável (territorial) das métricas de acessibilidade à habi‑ por exemplo, Amrhein, 1995; Fotheringham e Wong, 1991; Openshaw,
tação, propomos inferir as despesas em habitação e o rendimento das 1981, para uma discussão detalhada). Este desafio pode também estar
famílias para partições espaciais determinadas por subseções estatís‑ ligado ao debate em torno do Problema da Falácia Ecológica, que se
ticas. Assume‑se que, ao nível destas partições espaciais, é possível refere à impossibilidade de derivar modelos globais através da simples
assumir premissas sobre a homogeneidade das habitações e das famí‑ agregação de modelos individuais e vice‑versa (ver Openshaw, 1984).
lias nelas localizadas. A disponibilidade de dados sobre as características
das habitações e das famílias, com uma desagregação espacial ao nível
da subsecção estatística — uma unidade espacial próxima da noção
Cientes destes desafios, considera‑se que: um índice territorial para a carga das despesas em habitação, utilizando
o rácio de 0,4 entre as despesas em habitação medianas estimadas e o
i) no mercado imobiliário, os fatores explicativos dos preços de habi‑ rendimento mediano estimado como referência normativa (semelhante
tação são impulsionadores razoavelmente inalterados para modelos em ao que é definido na métrica oficial).
escalas geográficas detalhadas quando estes são considerados dentro
de um mercado imobiliário territorialmente limitado (aqui o município A partir desta métrica, é possível desenvolver uma análise espacial que
é assumido como a delimitação espacial de cada mercado imobiliário); permite a identificação de padrões territoriais de acessibilidade à habi‑
ii) presume‑se a homogeneidade das partições espaciais de maior reso‑ tação ao resumir estas estimativas para as divisões. Neste caso, e dado
lução (as unidades estatísticas), permitindo ainda a extrapolação o detalhe, é possível produzir sumários de resultados ao nível mais
das suas propriedades mensuráveis agregadas como parâmetros de desagregado — a freguesia. Assim, temos:
deteção das variáveis explicativas do rendimento das famílias e dos
preços de habitação. • Índice de carga das despesas em habitação — estabelecido como a
proporção de famílias residentes em subsecções (da freguesia) onde
O processo de estimativa dos preços de habitação e do rendimento o rácio entre o valor estimado (mediano) da habitação e o valor
das famílias para partições espaciais mais detalhadas (subsecções esta‑ (mediano) do rendimento é superior a 0,4.
tísticas) também pressupõe o risco das características destas partições
ultrapassarem os limites da amostra dos dados considerados na esti‑ Ao recuperar a noção de que a definição de habitação adequada
mativa dos modelos (realizados a nível municipal). A ocorrência deste envolve uma variedade de aspetos interdependentes, difíceis de captar
fenómeno aumenta a incerteza do processo de estimativa, agravada numa única métrica simplificada, é importante enfatizar que os dados
pela restrição de medir com precisão os erros decorrentes desta espe‑ sobre despesas em habitação e rendimento também permitem apre‑
cificação. Para mitigar este potencial problema, foi levado a cabo um sentar uma avaliação de risco da inacessibilidade habitacional.
processo de pré‑tratamento de dados, excluindo subsecções com Na verdade, admitir como hipótese a conquista da acessibilidade à
valores inferiores a 3 registos, para as métricas de número de famílias e habitação por meio da mobilidade das famílias em busca de unidades
número de habitações, a partir da estimativa e análise dos resultados. habitacionais compatíveis com o seu rendimento, só fará sentido se a
Fase 3: medir a acessibilidade à escala local e descrever seus padrões busca for considerada dentro dos limites da sua comunidade local —
territoriais. o município. Assim, propõe‑se medir:
Inspirados pela métrica da carga das despesas em habitação proposta • Índice de risco da inacessibilidade habitacional — definido como a
no sistema estatístico (INE/Eurostat), propomos o desenvolvimento de proporção de famílias residentes (soma das famílias residentes nas
subsecções que cumprem o critério) para a qual a estimativa do valor
do rendimento (mediano, da subsecção) é menor do que o rendimento vários autores a solicitar uma abordagem mais flexível (Bhattacharjee e
mediano (observado) para todas as famílias do concelho e onde a esti‑ Jensen‑Butler, 2006; Paelinck, 2013), que vai além da noção puramente
mativa (mediana, da subsecção) de despesas em habitação é superior à geográfica — um aspeto aqui referido para desenvolvimento futuro.
mediana das despesas em habitação observada no município.
4.3.3. Dados
Por fim, para melhor identificar os padrões territoriais observáveis das
métricas aqui propostas, recomendamos uma análise das relações de As tabelas 9 e 10 fornecem uma breve descrição das variáveis utilizadas
dependência espacial reconhecidas que emergem dos fenómenos terri‑ neste trabalho, a desagregação espacial máxima e as fontes dos dados
toriais. Como proposto por Waldo Tobler, naquela que é comummente utilizadas.
designada como a «primeira lei da geografia» — «tudo está relacionado
com tudo, mas as coisas próximas estão mais relacionadas entre si do
Tabela 9Dados de modelação para despesas em habitação
que as mais distantes» (Sui, 2004; Tobler, 1970, 2004) — as relações de
interação dos indivíduos e as suas atividades (incluindo as escolhas de Variável Descrição Ano Nível Adm. Fontes
habitação) com a sua área circundante tendem a fazer emergir clusters DESPE‑
Despesas em habitação 2016 Subsecção INE: link link link
(Mediana, €/ano) e
geográficos, que podem ser identificados com técnicas desenvolvidas SAHA‑
Obtido a partir de um valor por 2011
BITA‑
na econometria espacial. As métricas de associação espacial globais m2 das vendas de habitações (€)
ÇÃO17
e a área mediana das habitações
(Moran I) e locais (LISA) (Anselin, 1995) são o exemplo tradicional (a)
(ver a próxima variável)
destas medidas estatísticas de associação espacial que nos permitem Área da habitação 2011 Subsecção INE: link
identificar padrões de conexão territorial. (mediana, m2)
ÁREA
Obtida como media ponderada
(a,c)
recuperada do número
Deve‑se salientar que, fazendo justiça ao postulado de Tobler, as métricas de habitações por área.
de associação espacial exigem assim a definição prévia do que é consi‑ Idade da habitação 2011 Subsecção INE: link link
IDADE Obtida de uma mediana
derado próximo, i.e., as relações de vizinhança. Estas são geralmente (a,b,c) ponderada das idades
especificadas através de uma matriz de peso (W) (Elhorst, 2014), geral‑ dos edifícios
mente estabelecida de forma apriorística, com base na adoção de uma Proporção de habitações 2011 Subsecção INE: link
RENDA
arrendadas (% do total de
noção clássica de distância ou relação de vizinhança, ou seja, onde o (c)
habitações residenciais)
significado de «próximo» e vizinho é consistente com as relações topoló‑ Densidade da população 2011 Freguesia INE: link
DENS em 2011 (Pop/Km2)
gicas ou geométricas na representação euclidiana convencional do espaço Dados dos Census
geográfico. Contudo, vale a pena ter em consideração que a noção de
espaço para fins de análise territorial tem sido objeto de disputa, com
Variável Descrição Ano Nível Adm. Fontes Variável Descrição Ano Nível Adm. Fontes
Número de camas disponíveis 2016 Freguesia Turismo de Portugal: link Proporção de trabalhadores por profissão p(%). 2011 Freguesia link link
TURIS‑
em atividades turísticas (exceto É produzida uma variável para cada p.
MO (a)
parques de campismo) E p corresponde a:
1. Representantes dos órgãos legislativos
Número de transações 2016 Município INE: link
TRANS e executivos, diretores e administradores
de unidade habitacionais EMPp
executivos;
(a,d,e)
Evolução das habitações no 2011 Município INE: link link 2. Agricultores qualificados e outros
parque habitacional, em 2011 e e trabalhadores qualificados na agricultura,
VARUH 2016 (%), tendo apenas em conta 2016 pesca e exploração florestal;
(a) a soma acumulada das novas 3. Trabalhadores qualificados na indústria,
unidades de habitação finalizadas construção e artesanato.
por ano entre 2011 e 2016
Proporção de trabalhadores de empresas 2011 Freguesia link link
TIPO_ Classificação de áreas como área 2014 Freguesia link com atividades no setor s (%).
DE_ predominantemente, urbana e É produzida uma variável para cada s.
TERRI‑ área predominantemente rural18 E s corresponde a:
TÓRIO 1. Indústrias extrativas (B);
2. Indústrias transformadoras (C);
NUT‑ NUTS III 2016 NUTS III EMPs 3. Eletricidade, gás, vapor, água quente e fria,
SIII19 (a,d,e) e ar frio (D);
4. A
tividades de informação e comunicação (J);
Notas: 5. Atividades imobiliárias (L);
Cálculos simples dos próprios autores a partir de dados primários; 6. Educação (P);
Fonte: conjunto de dados do INE para equipas de investigação e desenvolvimentos; 7. Atividades que empregam pessoal doméstico
dados fornecidos com relações cruzadas entre variáveis; e atividades de produção para proveito
Fonte: conjunto de dados do INE para equipas de investigação e desenvolvimentos; dados fornecidos próprio do produto (T).
com a resolução espacial disponível mais elevada (subsecção / menor área censitária);
Fonte: conjunto de dados do INE para equipas de investigação e desenvolvimentos; TIPO_ Classificação de áreas urbanas como área 2014 Freguesia link
dados fornecidos com desagregação mais elevada das classes de variáveis; DE_ predominantemente urbana, área mediamente
Obtidos através de pré‑processamento estatístico (técnicas de redução TERRI‑ urbana e área predominantemente rural.
de variáveis; abordagem de seleção de variáveis). TÓRIO
NUT‑ NUTS III 2016 NUTS III
SIII20
Tabela 10Dados de modelação para rendimento
Notas:
Variável Descrição Ano Nível Adm. Fontes
Cálculos simples dos próprios autores a partir de dados primários;
Rendimento mediano das famílias (€/ano). Município INE: link Fonte: conjunto de dados do INE para equipas de investigação e desenvolvimentos;
REN Obtido a partir do valor mediano do dados fornecidos com relações cruzadas entre variáveis;
rendimento bruto reportado por família Fonte: conjunto de dados do INE para equipas de investigação e desenvolvimentos; dados fornecidos
com a resolução espacial disponível mais elevada (subsecção / menor área censitária);
Índice de qualificação. 2011 Subsecção Fonte: conjunto de dados do INE para equipas de investigação e desenvolvimentos;
QUAL Obtido a partir do número de anos de cada dados fornecidos com desagregação mais elevada das classes de variáveis;
(a,c) nível educacional ponderado pelo número de Obtidos através de pré‑processamento estatístico (técnicas de redução
indivíduos com um dado nível educacional. de variáveis; abordagem de seleção de variáveis).
4.4. Padrões territoriais da acessibilidade à habitação de preços hedónicos), os dados disponíveis nem sempre permitem a
em Portugal garantia das condições ótimas de modelação sugeridas na literatura.
Entre vários constrangimentos contam‑se os desafios ligados à dispo‑
A realidade territorial portuguesa é reconhecidamente contrastante.
nibilidade de informação. Na verdade, a maioria dos bancos de dados
Os seus aspetos demográficos revelaram um país em rápida transfor‑
disponíveis está fragmentada em diferentes agentes e geralmente o
mação. Neste contexto, é esperado que a diversidade de dinâmicas
acesso a todos ou alguns dos atributos cruciais é restrito (e.g., preços
sociais, económicas e espaciais esteja associada a padrões distintos
de habitação). A recolha de dados públicos a partir de portais imobi‑
de acessibilidade à habitação.
liários também não é uma alternativa razoável. Não só porque esses
Alguns destes padrões foram proximamente observados. Por exemplo, portais limitam os mecanismos que podem ser implementados para
as carências habitacionais relacionadas com as condições físicas da habi‑ consultar as informações nos anúncios, mas também porque os dados
tação têm sido maioritariamente identificadas na sua relação direta com possuem limitações importantes, que inviabilizam a análise espacial
os níveis de pobreza (e desigualdade) (Fernandes et al., 2016), e a sua aqui proposta — por exemplo, a ausência de georreferenciamento
expressão territorial tem sido especialmente associada às áreas mais do imóvel e a identificação precisa dos preços de transação (ou, pelo
densamente povoadas, nomeadamente as duas regiões metropolitanas. menos, os registos das cotações).21
Conforme mencionado na secção 2.1, alterações profundas na estru‑ Foi desenvolvido um modelo explicativo da despesa mediana em habi‑
tura demográfica e dinâmicas populacionais diferenciadas exigem que tação a partir da informação disponível no INE, que foi derivado da
consideremos a disseminação das questões da habitação para outras variável disponibilizada pelo INE para o preço mediano por metro
regiões e estratos sociais. Esta secção aparece assim como um esforço quadrado dos imóveis transacionados (em 201622 ) nos vários municí‑
para integrar estes fenómenos predominantemente territoriais no pios portugueses. Como mencionado acima, a estimativa de um valor
debate da acessibilidade à habitação em Portugal. absoluto é obtida através de uma estimativa da área mediana da habi‑
tação, que por sua vez é obtida a partir de números incluídos no censo
4.4.1. Impulsionadores de acessibilidade à habitação: de 2011 (para todo o parque habitacional).
uma análise ao nível municipal O conjunto de atributos intrínsecos de habitação, bairro e localização
4.4.1.1. Fatores explicativos dos preços de habitação são também maioritariamente derivados de métricas disponibili‑
zadas através das bases de dados do INE (censos, tipificação de áreas
Dos dois principais componentes de uma métrica de acessibilidade à urbanas). Para o caso específico da métrica de intensidade turística,
habitação, o preço de habitação é o mais difícil de modelar. Embora a informação obtida deriva de dados georreferenciados disponibili‑
beneficie de uma abordagem econométrica consolidada (modelos zados pelo programa do Turismo de Portugal23.
A partir do conjunto de dados disponíveis, o modelo final, ajustado aos efeitos do turismo nas despesas em habitação — locais com maior
para garantir a consistência das estimativas, apresenta as variáveis e os oferta de camas no contexto do alojamento turístico também tendem
seus respetivos pesos estimados, conforme descrito na tabela 11. a ter despesas em habitação mais elevadas.
A área da habitação (ÁREAh) é o principal fator explicativo para a

despesa mediana em habitação. Sendo esta uma observação recorrente Tabela 11Principais resultados do modelo de despesas em habitação
na literatura científica, deve salientar‑se que é um resultado que também
Estimativa do coeficiente
deriva diretamente das opções de construção do modelo, ou seja, Variáveis explicativas (X) Pode ser interpretado como elasticidade: o efeito %
mais estatisticamente de aumentar a variável explicativa X em 1% no valor
a variável estimada (PREÇOh) resultante da multiplicação do preço por significativas(a) das despesas com habitação Y (anual)
metro quadrado e da área das habitações na unidade de análise. ÁREAh 0,31%
IDADEh ‑0,13%
Como este modelo é focado na análise territorial, é importante subli‑
RENDAh 0,13%
nhar que a densidade populacional é a variável mais relevante na
DENSp 0,27%
explicação das despesas em habitação. Este é um resultado esperado,
TERRITÓRIO_classe ‑0,07%
dada a perceção comum de que os preços de habitação tendem a ser (referência: TERRITÓRIO_apu)
mais altos em áreas territoriais mais densamente povoadas. Esta obser‑ TURISMOh 0,17%
vação é ainda reforçada pelo efeito significativo do número variável TRANSh 0,16%
de edifícios urbanos transacionados (TRANSh), e também pelo efeito VARh 0,08%
da variável que traduz o crescimento do número de edifícios (VARh). NUTSIIIPT111 a NUTSIIIPT187
Estas métricas têm uma associação territorial clara com as áreas mais (referência: NUTSIIIPT170 — Área Metropolitana de Lisboa)
dinâmicas e mais densamente povoadas. Poder explicativo global do modelo (R2): 83%
Notas:
A associação das despesas em habitação não é apenas uma adap‑ Significância baseada em α < 0,05.
tação do mercado a um território mais dinâmico no que diz respeito Não são apresentados coeficientes de variáveis dummy por região; mas são obtidos coeficientes
significativos para as regiões NUTSIII 112, 119, 11A, 11C, 11D, 11E, 150, 16H, 16J, 181.
à função habitacional. Como tem sido argumentado, existem interde‑
pendências entre o mercado imobiliário e as atividades económicas
que com este se cruzam: o exemplo do turismo é o mais conhecido e
discutido. Assim, a relevância da variável que indica a oferta de camas
em alojamentos turísticos (TURISMOh) no modelo aqui apresentado
está em consonância com as evidências documentadas relativamente
Figura 43Despesas em habitação (mediana) Figura 44Despesas em habitação (mediana) Figura 45Clusters LISA de despesas em habitação
com base nos preços de mercado (mediana) com base nos preços de mercado (mediana) estimadas. Freguesias. 2016
e características de habitação (mediana). e características de habitação (mediana).
Municípios. 2016 Freguesias. 2016
O mapeamento dos resultados da estimativa (figura 43, por muni‑ Além disso, existe um reconhecido dinamismo social e económico que
cípio), sugere um padrão territorial onde as despesas em habitação é relativamente maior em comparação ao resto do território circun‑
que se estimam serem mais elevadas correspondem a municípios com dante. De facto, estas áreas correspondem aos territórios onde foi
maior densidade populacional, agregando importantes funções polí‑ registado um crescimento populacional nos últimos anos ou onde
ticas e administrativas, maioritariamente ao nível regional ou nacional. a atração populacional ainda prevalece; estes são territórios que
podemos facilmente identificar como estando em sobreposição aos nomeadamente através da concorrência entre os papéis residenciais e
fenómenos de transformação urbana (referidos na secção 2.1), entre turísticos dos alojamentos, e os seus efeitos nos preços de habitação,
eles a expansão urbana, a suburbanização e a urbanização. Deste modo, como referido acima.
as áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, a costa norte (acima
do Porto) e grande parte dos municípios ao longo do território, onde A utilização do modelo explicativo acima descrito (nível municipal)
estão localizadas as sedes dos órgãos das comunidades intermunici‑ para produzir estimativas de despesas em habitação ao nível micro (por
pais24, revelam as despesas em habitação mais elevadas. Naturalmente, subsecção) permite‑nos criar métricas de acessibilidade à habitação
estes são os municípios onde se registam valores mais elevados para mais detalhadas. Para uma apresentação integrada destas métricas no
variáveis como RENDA, DENSp ou TURISMOh, que captam parcial‑ âmbito do território nacional, optámos por apresentar uma análise
mente elementos deste dinamismo socioeconómico. sumária ao nível da freguesia (figura 44). Este mapeamento permite
‑nos identificar a relação entre as freguesias (como sedes de município)
Paralelamente a estes territórios, Chaves e Sines (e alguns dos seus e a sua área circundante como o padrão dominante. Aliás, o facto
concelhos circundantes) também aparecem no grupo de territó‑ das sedes municipais serem territórios que concentram funções
rios com despesas em habitação mais elevadas. Embora não tenham político‑administrativas e serviços públicos relevantes estimula o seu
funções políticas e administrativas tão relevantes como os municí‑ dinamismo socioeconómico no sentido de reforçar os processos de
pios acima mencionados, destacam‑se devido a algumas características urbanização (ver também figura 37, figura 38 e figura 41, na secção 2).
únicas que contribuem decisivamente para a sua posição. Por exemplo, Outro padrão territorial que se torna visível ao nível da freguesia é
Sines é o maior porto a nível nacional e concentra todo um conjunto o efeito das atividades no setor do turismo: as freguesias costeiras,
de atividades conexas que qualificam o seu território como um centro e em particular as da região do Algarve, emergem com as despesas em
urbano de dimensão intermédia e grande dinamismo socioeconómico; habitação mais elevadas. Este padrão de associação territorial entre
Chaves, graças ao seu posicionamento geográfico (perto da fron‑ freguesias é suportado pela medida recorrente de dependência espa‑
teira e no centro de uma região onde prevalece um setor agrícola e cial (LISA), que permite identificar clusters de territórios onde se
pecuário relevante), é também um importante centro de dinamismo concentram as relações espaciais mais significativas entre freguesias
socioeconómico. Por fim, na mesma linha, surge a região do Algarve com despesas em habitação mais elevadas (a vermelho) semelhantes às
— reconhecida pelo seu papel central no setor do turismo nesta descritas. O fenómeno oposto (territórios que agrupam as freguesias
região, que sustenta a sua liderança entre os territórios com despesas com despesas em habitação mais baixas) ocorre nas áreas rurais, parti‑
em habitação mais elevadas. Neste caso específico, e no que respeita cularmente nos territórios transfronteiriços do norte e centro.
ao dinamismo socioeconómico das atividades turísticas, importa
destacar o efeito do alojamento turístico no mercado imobiliário, Estes aspetos territoriais do modelo explicativo das despesas em habi‑
tação revelam a relação expectável entre concentrações populacionais
mais elevadas e territórios economicamente mais dinâmicos como A necessidade de identificar, entre o conjunto inicial de métricas dispo‑
um fator explicativo das despesas em habitação mais elevadas. Além níveis, aquelas que medem fenómenos territoriais distintos, exigiu uma
de expor um país com contrastes territoriais marcantes — um fator análise prévia dos dados primários, a fim de distinguir, entre os detalhes
conducente a desigualdades e iniquidades — também sustenta o fornecidos sobre as ocupações (10 tipos, no nível 1) e os setores econó‑
objetivo deste trabalho: a necessidade de confrontar as despesas em micos (21 setores, no nível 1 de desagregação), quais são efetivamente
habitação com o rendimento a partir de uma perspetiva territorial. relevantes para explicar as diferenças de rendimento entre as unidades
A desejada sustentação do dinamismo social e económico exige que as territoriais consideradas no processo de modelação (municípios). Este
despesas em habitação sejam suportadas por rendimentos compatíveis, procedimento é também necessário em termos econométricos, forta‑
mantendo esta relação em níveis adequados para sustentar as condi‑ lecendo a premissa da independência das variáveis explicativas e, claro,
ções de vida das famílias. minimizando a ocorrência de multicolinearidade indesejável. As variáveis
relevantes e os resultados do modelo são apresentados na tabela 12.
4.4.1.2. Fatores explicativos do rendimento das famílias
O desenvolvimento de um modelo explicativo para a variabilidade Tabela 12Principais resultados dos fatores explicativos do rendimento
territorial do rendimento das famílias é sustentado por evidên‑
Efeito do aumento de 1% da variável explicativa
cias teóricas, especialmente na ciência regional, da tríade de fatores Variável explicativa no rendimento anual
socioeconómicos que determinam as vantagens competitivas das dife‑ QUALf 38%
rentes unidades territoriais. Neste caso, as qualificações da população, EMPs_s_1(C) 13%
os setores dominantes de atividade e a posição das empresas nestas EMPs_4(J) 9%
redes de valor (ver, por exemplo, Pavitt, 1984), são aqui indiretamente EMPs _7(T) ‑6%
medidas pela estrutura das ocupações dominantes. Estas dimen‑ EMPp _2 ‑26%
sões chave estão ainda relacionadas com evidências provenientes de EMPp _3 ‑29%
estudos urbanos, que tendem a apontar estes mesmos elementos como TERRITÓRIO_amu ‑6%
os principais fatores explicativos para a segregação de indivíduos a NUTSIIIPT111 a NUTSIIIPT187

(referência: NUTSIIIPT170 — Área Metropolitana de Lisboa))
nível urbano. Fatores sociais e culturais são também frequentemente
Poder explicativo global do modelo (R2): 84%
associados a este último nível espacial de análise (ver, por exemplo,
Wong et al., 2007). Este diversificado enquadramento teórico foi inte‑ Notas:
Significância baseada em α < 0,05.
grado no modelo de estimativa do rendimento através da recolha
Não são apresentados coeficientes de variáveis dummy por região; mas são obtidos coeficientes
e incorporação de um conjunto de variáveis (ver secção 3.3) que significativos para as regiões NUTSIII 111, 112, 119, 11A, 11B, 11C, 11D, 11E, 150, 16B, 16J, 185.
abrangem estes diferentes impulsionadores de rendimento.
O procedimento de seleção de variáveis, juntamente com o processo rendimentos mais baixos associado (REN) mantendo todos os outros
de modelação, permite‑nos destacar o papel dos setores de atividade efeitos estáticos. Isto explica‑se pelo facto da variável estar associada
com população empregada em atividades de manufatura, informação e a clusters territoriais de atividades económicas onde o modelo de
comunicação (que inclui tecnologia da informação) e atividades econó‑ negócio é historicamente muito dependente de salários baixos (e.g.,
micas de estrutura familiar (onde a maior parte da força de trabalho os setores de vestuário e calçado). Um fenómeno semelhante ocorre
é familiar; e a agricultura tradicional, por exemplo, é particularmente com agricultores e profissionais qualificados na agricultura, pesca e
relevante). Em termos de ocupação, destacamos profissionais qualifi‑ silvicultura (EMPp_2).
cados na agricultura, pesca e silvicultura, e trabalhadores qualificados
na indústria e construção. Estes resultados estão em linha com impor‑ Por fim, o papel de destaque do índice de qualificações (QUAL) na
tantes clusters de especialização territorial na economia portuguesa: explicação dos diferentes níveis de rendimento é explicado pelo facto
por exemplo, o papel da indústria da manufatura (calçado, vestuário, desta métrica agregar vários fenómenos: i) ganhos reais de rendimento,
mobiliário, plásticos, metalomecânica) nas regiões de Vale do Ave bem reconhecidos na literatura, em função de qualificações mais
e Vale do Sousa, Estarreja‑Aveiro‑Águeda e Leiria‑Marinha Grande. elevadas (mantendo outros efeitos estáticos), ii) grande parte das ativi‑
As variáveis relativas às ocupações dos trabalhadores revelam a sofis‑ dades mais qualificadas e bem remuneradas em qualquer setor tendem
ticação e especialização de muitas destas atividades económicas, com a formar clusters territoriais (daí os números favoráveis nas áreas ao
os clusters acima mencionados a coincidirem com os territórios onde redor de Lisboa e Porto) e iii) forte associação dos níveis de qualifi‑
existe uma maior proporção relativa de trabalhadores especializados/ cação com áreas de maior dinamismo demográfico e económico.
qualificados (designadamente, o cluster industrial da região do Vale À semelhança do exercício realizado para o modelo das despesas em
do Sousa, ou clusters agrícolas mais modernos, como a região oeste habitação, a observação de padrões geográficos relativos aos valores
ou o Douro). No mesmo sentido, estes resultados mostram a preva‑ sumários (ao nível da freguesia) das estimativas de rendimento levadas
lência da agricultura tradicional (e de subsistência) nos espaços rurais a cabo para as subsecções permite observar, na figura 46 e na figura 47,
e em regiões remotas, onde não só este setor de atividade é propor‑ uma forte ligação entre os rendimentos mais elevados e as unidades
cionalmente relevante, mas também se destaca um rácio superior territoriais onde existe um maior dinamismo demográfico e socioe‑
de ocupações que exigem níveis de qualificação mais baixos. conómico — ver também figura 37 e figura 38. Destaca‑se, ainda,
A geração diferenciada de rendimento associada a diferentes ativi‑ a repetição do padrão que diferencia as freguesias que são sedes de
dades económicas é visível nos efeitos estimados das variáveis. município de outras, revelando novamente diferenças muito mais
Como exemplo, os territórios onde existe uma maior proporção de acentuadas nas regiões transfronteiriças e do interior. Estes aspetos
trabalhadores qualificados na indústria e construção (EMPp_3) têm reforçam a possibilidade de efeitos negativos importantes na acessibili‑
dade à habitação, que serão analisados de seguida.
No que diz respeito aos padrões territoriais resultantes da depen‑ acentuado, onde prevalecem fenómenos severos de declínio rural
dência espacial do rendimento, os padrões são ligeiramente diferentes (e despovoamento) — podem identificar‑se territórios que coincidem
daqueles previamente identificados para as despesas em habitação. com as montanhas de Freita, Montemuro e Alvão, e partes das serras
Neste caso, a figura 48 apresenta regiões nos espaços rurais do norte, do Gerês e Montesinho. Efetivamente, estas áreas territoriais corres‑
onde várias freguesias com rendimentos mais baixos tendem a ser pondem a freguesias remotas, dominadas por atividades agrícolas
agrupadas e rodeadas por outras freguesias com rendimentos baixos. tradicionais, em nítido declínio, e como o modelo sugere, ligadas a
Este padrão parece estar associado a áreas montanhosas e de relevo rendimentos comparativamente muito baixos.
Figura 46Rendimento estimado com base no Figura 47Rendimento estimado com base no Figura 48Clusters LISA por rendimento estimado.
rendimento (mediano) declarada às autoridades rendimento (mediano) declarada às autoridades Freguesias. 2015
fiscais e características familiares (medianas). fiscais e características familiares (medianas).
Municípios. 2016 Freguesias. 2016
O padrão que reúne as unidades territoriais com os rendimentos 4.4.2. Padrões territoriais da acessibilidade à habitação
mais elevados corresponde ao padrão que une as áreas costeiras e em Portugal continental
as áreas urbanas intermédias com maior dinamismo. Estas últimas
As despesas em habitação e os rendimentos estimados das famílias
estão tipicamente associados à urbanização e à expansão urbana,
apresentam uma distribuição territorial que se associa à realidade
seja em territórios costeiros (áreas maiores) ou em centros urbanos
territorial geralmente percecionada para estes fenómenos. Este
do interior rodeados por áreas rurais em declínio (centros urbanos
aspeto reforça a sustentabilidade e consistência da metodologia
polarizadores), mas produzindo claramente um dinamismo (e um
aqui proposta, permitindo avançar para a análise das duas métricas
respetivo rendimento familiar mais elevado) que os distingue dentro
propostas na secção 3.2.
do padrão regional.
As figuras 49 e 50 apresentam os padrões territoriais do índice de carga
Destaca‑se também pela sua dimensão, a grande área à volta de Lisboa,
das despesas em habitação e o risco de (in)acessibilidade habitacional,
que se sobrepõe quase por completo aos limites da sua área metro‑
apresentando os números das métricas propostas calculadas para as
politana (a região da Península de Lisboa e a região da Península
freguesias (a unidade de análise territorial).
de Setúbal) e inclui também áreas contíguas pertencentes a outras
regiões, como é o caso da região do Médio Tejo.
Figura 49Índice de carga das despesas Figura 50Clusters LISA conforme a carga Figura 51Risco de inacessibilidade Figura 52Clusters LISA bivariados
em habitação das despesas em habitação habitacional para despesas e rendimento
4.4.2.1. Carga das despesas em habitação Os dados revelam que é nos territórios costeiros, na periferia das áreas
urbanas mais densamente povoadas (Lisboa e Porto), que o peso das
Na figura 49, podemos encontrar o mapeamento do índice de carga das
despesas em habitação tende a afetar mais as famílias. Nestes territó‑
despesas em habitação, calculado para as freguesias de Portugal conti‑
rios, é possível identificar três manchas mais ou menos contínuas, que
nental, complementado pela figura 50, que nos permite identificar os
podemos associar a características sociais, económicas e territoriais
agrupamentos territoriais que partilham um dos quatro tipos de asso‑
diferenciadas.
ciação fornecidos pela medida de dependência espacial.
Um destes agrupamentos territoriais, onde a carga das despesas em Um elemento central nesta análise é a ligação consistente que pode
habitação é comparativamente mais relevante, pode ser encontrado ser estabelecida visualmente entre os pontos com uma maior carga
na costa norte, num contínuo territorial que abrange municípios como das despesas em habitação e os processos de transformação urbana
Viana do Castelo, Ponte de Lima, Barcelos, Vila do Conde, Braga ou (de crescimento, expansão, adensamento) mais visíveis, revelando um
Guimarães. Voltando ao que foi mencionado anteriormente (secção 2), mercado imobiliário que tende a ser menos eficiente na satisfação das
este é um território que tem observado um processo de crescimento necessidades habitacionais.
populacional ao longo da primeira década do século xxi. No entanto,
é também um território onde ocorrem vários fenómenos de trans‑ O Algarve, que se destaca como o território onde a carga das despesas
formação urbana, criando assim um padrão complexo ao combinar em habitação é mais intensa, é também a região onde os fatores
fenómenos de urbanização, declínio urbano, declínio rural e contra explicativos estão associados de forma mais relevante ao peso das
‑urbanização. A concentração de fenómenos tão diversos, num atividades turísticas. A especialização económica deste território tem
território densamente povoado e com uma estrutura demográfica implicações tanto na competitividade que esta atividade exerce sobre
jovem (ver figura 40), explica as despesas em habitação relativa‑ o uso da habitação, como no facto deste setor económico estar muitas
mente elevadas num mercado que, pelas suas características, tende vezes ligado a salários relativamente baixos (o que tem um impacto
a ser menos eficiente quando comparado a transformações urbanas no rendimento das famílias). Logo, deve ser referido que os efeitos
complexas, que tendem a ocorrer de forma mais volátil, como esta da atividade turística terão também relevância parcial para alguns dos
diversidade parece indicar. territórios costeiros acima mencionados, embora não de forma tão
clara como no caso do litoral algarvio.
Na costa central do país, as áreas urbanas intermédias, com uma forte
presença do setor secundário na sua estrutura económica, emergem Por último, nas regiões metropolitanas de Lisboa e Porto, encon‑
como territórios onde a carga de despesas em habitação é também tramos territórios com níveis comparativamente moderados o que se
relevante. Estas incluem o contínuo urbano entre Aveiro, Ílhavo, Vagos, refere à carga das despesas em habitação. Não obstante, o facto de os
Oliveira do Bairro e Águeda. Mais abaixo, com características seme‑ preços registados no mercado imobiliário serem os mais elevados do
lhantes, um corredor quase contínuo liga Pombal a Mafra, incluindo país, é também nestas regiões que encontramos os rendimentos das
também Leiria e Marinha Grande. Por último, a costa alentejana, em famílias mais elevados, o que contribui decisivamente para uma maior
particular as áreas urbanas ao redor de Sines e Santiago do Cacém, moderação da métrica de carga das despesas em habitação. Outro
onde prevalecem importantes atividades económicas do setor secun‑ aspeto que contribui para a moderação desta métrica é a preponde‑
dário, também se destacam como territórios com uma maior carga das rância de um parque habitacional com características que tendem a
despesas em habitação. culminar em despesas em habitação mais reduzidas. De facto, Lisboa e
Porto, por exemplo, têm um rácio relevante de habitações em estado
de degradação ou que apresentam outras características que revelam Deste modo, estes territórios tendem a estar ligados a outras carên‑
uma maior inadequação (por exemplo, áreas pequenas relativamente cias habitacionais, resultantes da inadequação das características
à dimensão das famílias). Esta é uma das limitações deste tipo de físicas das habitações, quer pela dimensão, quer pela prevalência de
métricas normativas e simplificadas de acessibilidade à habitação, edifícios mais antigos e precários. Estas características territoriais
que tendem a não considerar os efeitos da composição/adequação do reforçam a possível associação entre as métricas de risco da inaces‑
parque habitacional. Quando estes outros elementos, que definem as sibilidade habitacional como um mecanismo complementar para nos
carências habitacionais, tendem a ser muito relevantes, a métrica da alertar para a existência de outras dimensões das necessidades habi‑
carga das despesas em habitação tende a ser mais enviesada. tacionais, que devem ser exploradas e estão fortemente interligadas
com as despesas em habitação, colocando as populações em situa‑
4.4.2.2. Risco de inacessibilidade habitacional ções de risco habitacional elevado.
Uma vez que a medição da carga das despesas em habitação pode ser Em geral, como é expectável, o risco de (in)acessibilidade habita‑
influenciada por efeitos de heterogeneidade nas unidades de análise cional é maior em territórios onde prevalecem fenómenos de declínio
territoriais, o índice de risco de (in)acessibilidade habitacional permite rural associados a um maior envelhecimento demográfico. Estes
identificar cenários onde a carga das despesas em habitação não é um territórios tendem a albergar uma população em envelhecimento,
elemento evidente. No entanto, quando analisadas de forma indepen‑ com baixos rendimentos e unidades familiares muito pequenas,
dente, as características das habitações e das famílias que nelas residem que contrastam com dimensão que assumiram numa fase anterior
sugerem possíveis riscos de inacessibilidade habitacional. das suas vidas. Além disso, como se tratam de áreas territoriais em
declínio ou rodeadas de processos de declínio, o estado de conser‑
O mapeamento do risco de (in)acessibilidade habitacional permite‑nos
vação dos edifícios tende a piorar, e o dinamismo é praticamente
identificar os territórios onde os fenómenos de declínio rural preva‑
inexistente no mercado imobiliário.
lecem como aqueles onde estes riscos são mais evidentes. Na verdade,
dentro destes territórios, as características do parque habitacional Note‑se ainda que a figura 16 nos permite escrutinar um pouco mais
apresentam habitações de custo relativamente alto — por exemplo, estes fenómenos — são os territórios do interior, reconhecidos pelos
habitações unifamiliares, com áreas generosas, e em muitos casos com seus graves problemas de envelhecimento e despovoamento, que
um grau de preservação bastante razoável. Contudo, as famílias que emergem como aqueles onde as famílias residentes estão em maior
aí residem tendem a ser de idades superior, pertencentes a famílias risco de inacessibilidade habitacional. Nestes territórios, as freguesias
que desde então reduziram muito em tamanho e, portanto, têm rendi‑ que são sede municipal estão agrupadas numa mesma classe, refor‑
mentos relativamente mais baixos. çando a ideia de que desempenham um papel central como centros
urbanos, onde os rendimentos são substancialmente mais elevados
do que nos seus territórios circundantes, aumentando assim a atração necessidades da maioria das populações locais). Nos territórios rurais,
populacional. No entanto, estas condições aparentemente mais a lógica é mais evidente. O despovoamento e a falta de dinamismo
benéficas podem também traduzir‑se numa maior inacessibilidade económico e social retiraram estes territórios das lógicas de avaliação
habitacional, especialmente para as populações vizinhas que, em caso de mercado, contribuindo assim para despesas em habitação muito
de necessidade e mantendo o seu rendimento original, não poderão reduzidas, a que não é alheio o estado de abandono e degradação das
custear moradias nestes centros urbanos. Este aspeto pode, assim, unidades habitacionais nestes territórios (ver Borges et al., 2012; E.
contribuir para reduzir o efeito de atração destes centros urbanos nas Castro et al., 2013).
suas áreas circundantes, enfraquecendo o que poderia representar uma
alternativa (ou complemento) de consolidação face à «concorrência»
Figura 53Índice de carga das despesas em habitação
direta em termos de condições de acessibilidade à habitação, com áreas
1,00
territoriais mais dinâmicas. De facto, os dados demográficos ajudam a
sustentar esta leitura, uma vez que estas freguesias urbanas do interior
Índice de carga com despesas associadas a habitação

também registaram reduções populacionais significativas, embora não
0,75
tão acentuadas como nos territórios circundantes.
Para sustentar a ligação entre a acessibilidade à habitação e os prin‑

cipais processos de transformação urbana, a figura 17 e a figura 18 0,50
tentam fornecer algumas pistas. Como pode ser visto, os processos 0,35 0,34
de transformação urbana ligados ao declínio são aqueles onde as 0,29 0,29
0,25
métricas de acessibilidade à habitação parecem ser mais favoráveis
0,16
0,13
à satisfação das necessidades das famílias. Contudo, nas grandes
cidades onde isto ocorre (Lisboa e Porto), este fenómeno tem sido
0
associado a efeitos exógenos, tais como i) a perturbação do mercado Urbanização Contra- Expansão Declínio Declínio Suburbanização
-urbanização urbana rural urbano
imobiliário por lógicas económicas (turismo e outras atividades econó‑
micas), ii) um processo de gentrificação, iii) processos ativamente
promovidos por órgãos públicos (por exemplo, a atração de residentes
estrangeiros com rendimentos muito elevados) ou mesmo iv) lógicas
económico‑financeiras (investimento em imóveis por parte de grandes
corporações, numa lógica internacional que não está adaptada às
Figura 54Índice de risco da acessibilidade à habitação freguesia, permitindo‑nos identificar a diversidade de padrões terri‑
0,80 toriais que caracterizam a acessibilidade à habitação.
Mesmo depois de optar por analisar os níveis de acessibilidade por
Índice de risco da inacessibilidade habitacional

0,60
subsecção estatística, os dados disponíveis exigem um processo
exigente de recolha, transformação, medição e modelação. A escassez
de estudos centrados na relação entre a acessibilidade à habitação
0,40 0,39 0,37 e o contexto territorial torna este esforço muito relevante, uma vez
0,35 0,36
que permite sinalizar fenómenos a nível local, para os quais podem e
0,28
0,24 devem ser pensadas soluções customizadas, embora alguns dos seus
0,20 impulsionadores sejam relevantes ao nível macro e exijam esta inte‑
gração global.
0 Na análise das necessidades habitacionais, tentamos enfatizar os

Urbanização Contra-
-urbanização
Expansão
urbana
Declínio
rural
Declínio
urbano
Suburbanização processos de transformação urbana como fatores exógenos, condi‑
cionados em grande medida pela própria dinâmica das alterações
demográficas, que determinam inevitavelmente as carências habitacio‑
nais, não apenas em termos quantitativos, mas também ao impactar
4.5. Considerações finais
diretamente os mecanismos de mercado. Isto resulta na divergência
Este trabalho apresenta dois grandes desafios. Por um lado, mais visível entre os preços da oferta habitacional e a capacidade
a discussão de conceitos relacionados com a acessibilidade à habi‑ financeira das famílias que procuram habitação. Portugal Continental é
tação, tais como a adequação, o acesso, a disponibilidade e a reconhecidamente um território costeiro (com fortes contrastes entre
necessidade; e, por outro lado, torná‑los operacionais a nível local, localizações no interior e na costa), bipolar (através das lentes das duas
a fim de avaliar os padrões territoriais resultantes dos (des)equilíbrios áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto) e cada vez mais urbanizado.
entre os preços de habitação (traduzidos em despesas) e o rendi‑ Mesmo em regiões sujeitas a processos de acentuado declínio popula‑
mento das famílias. Como não é possível trabalhar com microdados cional e envelhecimento, há sinais de consolidação e expansão urbana
ao nível da habitação e das famílias, decidiu‑se que as subseções nos grandes centros urbanos. A análise do fenómeno (do mercado)
estatísticas do INE formariam a unidade básica para a preparação imobiliário obviamente não está, e não pode estar, dissociada destas
desta análise. Para efeitos de leitura e interpretação, os resultados dinâmicas territoriais, uma vez que a oferta habitacional tem sido uma
integrados para Portugal Continental são apresentados ao nível da função cada vez mais reservada ao mercado, mas as regras e os critérios
que este estabelece nem sempre são os mais apropriados ao desenvol‑ unidades de análise (freguesias) não apenas pelas suas características,
vimento social e económico desejado dos territórios. mas também pelas relações espaciais que estabelecem com a sua área
geográfica circundante. Embora tenha sido possível garantir a razoável
Por outro lado, os próprios mecanismos de mercado tendem a ser capacidade e robustez dos modelos, estes tiveram um desempenho
opacos e é muito difícil monitorizar tanto a quantidade como o tipo diferente para diferentes partes do território. Neste sentido, destaca‑se
de oferta habitacional, os seus preços e impulsionadores. Os dados a menor precisão das estimativas de despesas em habitação para os
relativos ao mercado imobiliário não são tão transparentes e acessí‑ principais centros urbanos nacionais (Lisboa e Porto). Estes dois casos
veis como seria desejável, o que pode ser explicado pela existência não revelam apenas os pontos fracos das informações existentes, mas
de múltiplos agentes que beneficiam desta assimetria de informação. também sugerem que o menor nível de robustez das estimativas nestes
Este aspeto está fora do âmbito desta reflexão, mas é importante casos específicos pode ser explicado pelas características do mercado
alertar para a necessidade de uma intervenção regulamentar nesta imobiliário, que contêm elementos que as tornam autónomas à luz da
área. Adicionalmente, existe uma falta de cultura, enraizada nos órgãos lógica mais global do país.
públicos, no que diz respeito à recolha e fornecimento de informa‑
ções, bem como à implementação de processos de tomada de decisão Não obstante as limitações que foram expostas ao longo do trabalho,
qualificados, eficazes e consistentes. Embora alguns esforços sejam os resultados são confiáveis, permitindo o cálculo de duas métricas de
reconhecidos, ainda há dados insuficientes para analisar as carências e acessibilidade à habitação: i) o índice de carga das despesas em habi‑
o acesso a habitações adequadas com a granularidade e precisão dese‑ tação e ii) o índice de risco da inacessibilidade habitacional. A primeira
jáveis, sem mencionar a desvalorização de análises prospetivas que avalia o rácio entre os valores estimados da habitação e o rendimento
permitiriam uma resposta atempada a estas necessidades. das famílias, considerando as freguesias como unidade de análise e
contabilizando as famílias que vivem em subsecções onde o rácio é
Este capítulo apresenta uma abordagem inovadora com base em dados superior a 0,4; esta última analisa a proporção de famílias que vivem
estatísticos existentes, procurando medir e analisar a acessibilidade à em subsecções com um rendimento mediano inferior à mediana do
habitação em Portugal a partir da perspetiva das disparidades territo‑ município, e despesas em habitação superiores à despesa mediana em
riais que deles emergem. A metodologia seguida para esta investigação habitação no município.
envolveu o desenvolvimento de dois modelos, um para o rendimento e
outro para os preços de habitação, a nível municipal, permitindo uma Como esperado, os resultados apresentam uma forte heterogeneidade
estimativa dos preços (despesas) e do rendimento a nível micro (das espacial nos padrões de acessibilidade à habitação e evidências significa‑
subseções estatísticas). O foco na análise territorial também levou à tivas de dependência espacial, reivindicando assim a importância de uma
adoção de estratégias para identificar clusters espaciais que enfatizam perspetiva territorial na conceção de políticas públicas que impactam
os efeitos da autocorrelação espacial, possibilitando assim agrupar a habitação. Estas intervenções podem especificamente constituir
políticas de habitação, ou iniciativas de outros domínios (sociais e Alves, S., (2020), «Divergence in planning for affordable housing: a compara‑
económicas) que, como se pode ver aqui, exercem efeitos substanciais tive analysis of England and Portugal», Progress in Planning, 100536.
no mercado imobiliário e, consequentemente, podem contribuir de
Ambrose, B.W. and M. Diop, (2018), «Information asymmetry, regulations
forma eficaz para satisfazer as necessidades habitacionais. and equilibrium outcomes: theory and evidence from the housing rental
market», Real Estate Economics.
Por fim, uma das mensagens mais importantes deste trabalho é a iden‑
tificação dos desafios de acessibilidade à habitação nos territórios Amrhein, C.G., (1995), «Searching for the elusive aggregation effect:
localizados entre as cidades maiores. Por um lado, em relação às zonas evidence from statistical simulations», Environment and Planning A, 27(1),
costeiras, as pequenas e médias cidades, que estão associadas aos 105‑119.
processos de urbanização, expansão urbana e suburbanização, e têm
Anacker, K.B., (2019), «Introduction: housing affordability and affordable
servido como alternativas aos maiores centros urbanos (Lisboa e Porto),
housing», International Journal of Housing Policy, 19(1), 1‑16.
apresentam os números mais negativos em ambas as métricas, colo‑
cando‑as numa posição desafiante para alcançar níveis razoáveis de Anselin, L., (1995), «Local indicators of spatial association — LISA»,
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Capítulo 5
O alojamento de curta duração
e o mercado imobiliário em Lisboa:
boom e ban 25
Duarte Gonçalves, Susana Peralta e João Pereira dos Santos
5.1. Introdução
De acordo com o The Guardian, em junho de 2019, os autarcas de dez em abril segundo o qual o Airbnb deveria ser considerado um
cidades europeias exigiram a ajuda da União Europeia para lidar com o provedor de informações digitais em vez de um agente imobiliário
impacto negativo do Airbnb e outros sites de arrendamentos de habi‑ tradicional. Os autarcas perceberam que esta decisão poderia impedi
tações para férias nas suas cidades.26 De acordo com os autarcas de ‑los de regulamentarem a presença do Airbnb nas suas cidades através
Amesterdão, Barcelona, Berlim, Bordéus, Bruxelas, Cracóvia, Munique, da habitual regulamentação da atividade local, do planeamento
Paris, Valência e Viena, estas plataformas estavam a alterar a essência urbano e das regras de habitação.
das cidades e tornar os preços das habitações impraticáveis para os
locais. Os autarcas queriam que o crescimento explosivo dos arren‑ O presidente da Câmara de Lisboa não estava entre os subscritores
damentos de curta duração estivesse na agenda da nova Comissão desta carta, possivelmente porque, em junho de 2019, Lisboa já estava
Europeia, que entraria em cena um mês mais tarde. no seu sétimo mês de imposição de restrições aos arrendamentos de
curta duração para férias. De facto, em novembro de 2018, o município
As cidades queriam ser capazes de contrariar os efeitos adversos do de Lisboa proibiu novos registos de imóveis para o mercado de arren‑
boom nos arrendamentos de curta duração, considerados como a causa damento de curta duração em alguns dos bairros históricos do centro
do aumento das rendas para residentes a tempo inteiro e da contínua da cidade. Mais recentemente, o autarca escreveu uma carta aberta no
«turistificação» dos bairros, «introduzindo os seus próprios regula‑ jornal britânico The Independent mencionando os custos sociais deste
mentos em função da situação local». fenómeno e reavaliando as prioridades pós‑pandemia: «Os trabalhadores
essenciais e as suas famílias têm sido cada vez mais forçados a sair, uma
Os autarcas estavam a reagir a uma decisão do Advogado‑Geral do
vez que os arrendamentos de férias ao estilo do Airbnb ocuparam um
Tribunal de Justiça Europeu, que emitiu um parecer não vinculativo
terço dos imóveis no centro da cidade de Lisboa, elevando os preços dos
arrendamentos, esvaziando as comunidades e ameaçando o seu caráter Este estudo utiliza os resultados de Gonçalves et al. (2020) para quan‑
único.»27 Contudo, o presidente da câmara nem sempre foi a favor de tificar o impacto desta suspensão nos registos, nos preços do Airbnb e
travar o crescimento do Airbnb e outras plataformas semelhantes. Em no mercado imobiliário na cidade de Lisboa, nomeadamente o número
2016, numa altura em que o número de anúncios do Airbnb na área de transações e os preços de habitação. A estratégia empírica que
metropolitana de Lisboa tinha quase triplicado desde janeiro de 2014, aplicamos no nosso working paper Gonçalves et al. (2020), aproveita a
disse à Bloomberg: «Esta é a primeira vez que o turismo está a permitir extensão geográfica da suspensão de 2019 para conceber uma estra‑
que muitas pessoas participem no processo de desenvolvimento da tégia empírica de «diferença em diferenças» que permite estimativas
cidade. Não devemos ter medo desta nova dinâmica, não devemos ter causais convincentes.
medo do crescimento. Pelo contrário, precisamos de preparar a cidade
para receber ainda mais turistas. Este processo cria uma série de altera‑ «Diferença em diferenças» (dif‑em‑dif) é uma estratégia economé‑
ções significativas na cidade. A maioria delas é positiva.»28 trica utilizada para efetuar a avaliação de políticas. Esta técnica imita
um conceito de investigação experimental que utiliza dados de painel
Este estudo analisa a suspensão implementada pela Câmara Municipal observacionais, para assim mitigar os efeitos de fatores não obser‑
de Lisboa em alguns dos seus bairros em novembro de 2018, que vados e enviesamentos de seleção.30 Utilizando a técnica dif‑em‑dif,
fornece um cenário quase experimental ideal para estimar o impacto calcularemos o efeito de um tratamento (no nosso caso, a suspensão
causal dos regulamentos do arrendamento de curta duração no dos arrendamentos de curta duração) numa série de resultados através
mercado imobiliário. da comparação da alteração média ao longo do tempo na variável
em avaliação para o grupo de tratamento, com a alteração média ao
Em 2014, Portugal introduziu uma nova lei para regulamentar os arren‑ longo do tempo para o grupo de comparação. O grupo de tratamento
damentos de curta duração, que consistia num processo de registo compreende os bairros de Lisboa que foram afetados pela suspensão
simplificado online para licenciar um imóvel para o efeito. Os proprie‑ dos arrendamentos de curta duração imposta pelo município em 2018.
tários que desejam publicitar o seu imóvel em sites como o Airbnb são Para o grupo de comparação, escolhemos os bairros onde foram proi‑
obrigados a obter a licença necessária.29 Quatro anos depois, o governo bidos novos registos um ano depois. Isto garante que a comparação e
legislou de forma a permitir que os municípios regulem a oferta de os bairros tratados são suficientemente semelhantes, permitindo‑nos
arrendamentos de curta duração. Como consequência, em novembro fazer inferências causais. Além disso, faremos o controlo de 1) fatores
de 2018, o município de Lisboa decidiu proibir novos registos de arren‑ invariantes no tempo a nível local utilizando efeitos fixos da freguesia,
damentos de curta duração em bairros pré‑designados. Um ano depois, e 2) efeitos fixos trimestrais que captam choques económicos agregados.
esta medida foi estendida a algumas áreas adjacentes.
Existem pelo menos três razões pelas quais Lisboa (e Portugal) é um
laboratório interessante para estudar o impacto dos arrendamentos
de curta duração no mercado imobiliário. A primeira é metodológica: De seguida, descrevemos o tratamento fiscal deste tipo de rendi‑
o modo como a reforma foi implementada cria um grupo de compa‑ mento em poucas palavras.33 Se o rendimento anual proveniente de
ração de bairros ideal para ser contrastado com aqueles tratados com arrendamentos de curta duração for superior a 200 mil euros, é consi‑
a suspensão de novembro de 2018.31 Os dois seguintes pertencem ao derado um rendimento comercial, ou seja, os impostos são pagos sobre
contexto: Portugal assistiu a um aumento muito rápido nos preços dos a receita líquida de custos. Abaixo deste limiar, o beneficiário tem a
imóveis nos últimos anos, e também acolheu um boom turístico. Vamos opção de pagar o imposto sobre uma quota fixa de 35% do rendimento
aprofundar este pontos na próxima secção. proveniente do arrendamento de curta duração. Em ambos os casos,
quando o proprietário é uma pessoa física, o rendimento é adicionado
5.2. Portugal como um interessante estudo de caso ao rendimento total do proprietário e, assim, sujeito à taxa marginal
de imposto do indivíduo. Em alternativa, o proprietário pode optar
O Decreto‑Lei 128/2014 criou um processo de registo online simples
por declarar os ganhos como rendimento proveniente de arrenda‑
para imóveis de arrendamento de curta duração. O governo portu‑
mento, caso em que está sujeito a um imposto fixo de 28%. Os ganhos
guês alegou que este registo simplificado constituiu uma inovação na
de capital resultantes da valorização do imóvel durante o período em
regulamentação dos arrendamentos de curta duração para férias, uma
que é disponibilizado para arrendamento de curta duração também
opinião confirmada por Andreu Castellano, gestor de relações públicas
são tributados, mas apenas quando a casa é vendida ou retirada do
do Airbnb para Espanha e Portugal, que num e‑mail para a Bloomberg
mercado de arrendamento de curta duração.
escreveu: «Portugal é um dos líderes Europeus na regulamentação da
economia de partilha».32 A obtenção de uma licença de arrendamento
5.2.1. A evolução do arrendamento de curta duração
de curta duração é necessária para anunciar um imóvel no Airbnb ou
para férias em Portugal
em plataformas semelhantes. O incumprimento é punível com multa
e as plataformas online estão proibidas de anunciar propriedades não A simplificação do procedimento de registo para arrendamentos
registadas. As licenças são disponibilizadas de imediato mediante soli‑ de curta duração foi acompanhada por um aumento acentuado do
citação, após a qual os proprietários podem começar a arrendar as suas número de turistas. A figura 55 mostra a evolução do número de
habitações. A autoridade competente — o Turismo de Portugal — chegadas aos aeroportos nacionais. Em 2019, Portugal recebeu mais
pode realizar visitas às propriedades registadas a qualquer momento de 16 milhões de turistas estrangeiros, um aumento considerável
para verificar o cumprimento das normas de segurança. A licença tendo em conta os 9 milhões registados em 2013. O aeroporto de
pertence ao indivíduo e não à habitação, ou seja, expira quando o Lisboa recebeu 29 milhões de passageiros em 2019. Lisboa foi eleita o
imóvel é vendido. «Melhor Destino Turístico do Mundo» nos World Travel Awards em
2017, 2018 e 2019.34
Figura 55Chegadas aos aeroportos de Portugal, Lisboa e Porto Figura 56Registos de arrendamentos de curta duração (em Portugal)
60 000 000 10 0000
90000
Número de chegadas aos aeroportos

50 000 000
80000
40 000 000 70000
Número de registos
60000
30 000 000
50000
20 000 000 40000
30000
10 000 000
20000
10000
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Portugal Lisboa Porto
Novos Cumulativos
Fonte: INE
Fonte: RNAL
Graças ao procedimento simplificado, o número de imóveis regis‑

tados para arrendamentos de curta duração multiplicou‑se por oito em Lisboa é de longe o mercado de arrendamento de curta duração mais
sete anos, passando de doze mil imóveis em 2013 para mais de 94 mil importante do país; sendo responsável por mais de 20% do número
imóveis em 2020, conforme apresentado na figura 56. Tendo em conta total de registos, como mostra a figura 57, que também exibe o efeito
estes números, não é surpreendente que Lisboa supere o rácio de da suspensão com uma diminuição acentuada do número de novos
anúncios Airbnb por habitante de todas as capitais europeias.35 registos a partir de 2018. Dada a importância da capital neste mercado,
o seu efeito também é visível nos registos globais do país represen‑
tados na figura 56.
Figura 57Registos de arrendamentos de curta duração (em Lisboa) Figura 58Registos de arrendamentos de curta duração (no Porto)
20 000 9000
8000
15 000
7000
Número de registos
6000
Número de registos
10 000
5000
4000
5000
3000
0 2000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1000
Novos Cumulativos 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fonte: RNAL
Novos Cumulativos
Pelo contrário, o Porto, que é a segunda maior cidade, representa cerca

Fonte: RNAL
de metade do mercado lisboeta, como mostra a figura 58.
É interessante notar que, de acordo com os dados do site Inside Airbnb,
a maioria dos anúncios no Airbnb pertence a indivíduos ou empresas
que anunciam várias propriedades na plataforma. Isto pode ser obser‑
vado na figura 59.
Figura 59Proporção de anúncios Airbnb de proprietários com vários Na verdade, está entre os quatro países com um aumento de preços de
anúncios (em Lisboa) mais de 30% neste período.
0,7
O mercado imobiliário em Portugal não se alterou simetricamente em
0,69 todo o território, como mostrado na figura 60.
0,68
Proporção de anúncios (%)

0,67 Figura 60Preço mediano dos imóveis por m2 em Portugal e cidades
selecionadas
0,66
3500
0,65
3000
Preço de venda mediano por m2 (€)

0,64 2500
0,63 2000
8
9
1500
01
01
01
01
01
01
01
01
01
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
04
06
08
10
12
02
04
06
08
1000
Fonte: RNAL
500
0
5.2.2. O boom do mercado imobiliário
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
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T1
T2
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
16
16
16
16
17
17
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17
18
18
18
18
18
19
19
19
19
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
O rápido crescimento dos arrendamentos de curta duração coincidiu
com o rápido aumento dos preços dos imóveis. Entre 2016 e 2019, Portugal Lisboa Porto Braga Coimbra
o preço mediano de venda, por metro quadrado, para Lisboa e Porto, Fonte: INE
aumentou 68,2% e 61,9%, respetivamente.
O preço mediano dos imóveis por metro quadrado na cidade de
O relatório Property Index 2019, publicado pela Deloitte, analisa a Lisboa aumentou de 1886 para 3245 euros, ou seja, mais de 70%,
evolução do mercado imobiliário em dezasseis países: Espanha, Países em apenas 4 anos.
Baixos, Hungria, França, Áustria, Bélgica, Croácia, Polónia, República
Checa, Itália, Portugal, Dinamarca, Letónia, Reino Unido, Noruega
e Alemanha. Nesta análise, Portugal destaca‑se como um dos países
com o aumento mais rápido dos preços dos imóveis entre 2015 e 2018.
Figura 61Taxa de crescimento do preço mediano de venda em Lisboa Esta heterogeneidade é também evidente se concentrarmos a nossa
— 2016 a 2018 atenção no preços das rendas por metro quadrado. Contudo, tal como
apresentado nas figuras 62 e 63, 2019 experienciou uma desaceleração
das taxas de crescimento comparativamente ao ano anterior.
Figura 62Taxa de crescimento da renda mediana (por m2) para novos

contratos de arrendamento habitacional em Lisboa, durante 2018
< 5%
25% a 37,5%
37,5% a 50%
> 50%
Nota: replica a figura 2 de Gonçalves et al. (2020).

Fonte: INE
A figura 61 retrata a cidade de Lisboa dividida nas suas 24 freguesias. 0 a 10%

10% a 15%
Em Portugal, as freguesias têm os seus próprios órgãos de governação
15% a 20%
diretamente eleitos, mas gerem um orçamento relativamente pequeno e Acima de 20%
têm competências limitadas. Em 2014, a cidade de Lisboa implementou

Fonte: INE
uma reforma de descentralização que transferiu competências nas áreas
de gestão de resíduos, segurança e espaços públicos para as suas fregue‑
sias. No entanto, as freguesias não têm poderes de zonamento.
Ao observar a cidade de Lisboa em pormenor, encontramos taxas

de crescimento do preço dos imóveis muito heterogéneas em dife‑
rentes bairros, com o centro histórico a registar os maiores aumentos.
Figura 63Taxa de crescimento da renda mediana (por m2) para novos Algumas ONGs tornaram‑se conhecidas dos residentes da cidade de
contratos de arrendamento habitacional em Lisboa, durante 2019 Lisboa pelo seu compromisso com a causa, entre elas a Morar em Lisboa
(link) ou a Habita (link). Em janeiro de 2017, cerca de vinte organiza‑
ções promoveram uma petição a favor da criação de políticas públicas
orientadas para a contenção do aumento dos preços dos imóveis na
capital, considerado excessivo pelos seus organizadores.
Antes das eleições municipais portuguesas de 2017, realizadas em

outubro, o autarca socialista de Lisboa em exercício, Fernando
Medina, declarou a sua intenção de intervir no mercado ao impor
limites ao número de unidades de arrendamento de curta duração
em alguns bairros. Alguns dos seus adversários, principalmente à
esquerda, pretendiam impor restrições semelhantes.36 Curiosamente,
os candidatos de direita partilharam a preocupação com a falta de
0 a 10%
10% a 15%
acessibilidade à habitação e a crença de que os arrendamentos de
15% a 20% curta duração para férias eram um dos seus principais determinantes.
Acima de 20%
No entanto, favoreceram incentivos para arrendamentos de longa
Fonte: INE duração como uma solução política.37 Medina foi reeleito em outubro
de 2017 com 42% dos votos.
5.2.3. O caminho para a reforma de 2018
Em agosto de 2018, o Parlamento legislou para permitir que os muni‑
O aumento rápido e irregular dos preços dos imóveis, juntamente com as cípios regulassem novos registos de imóveis no Registo Nacional de
preocupações sobre o despejo de residentes locais no centro da cidade Estabelecimentos de Alojamento Local, doravante RNAL. De acordo com
devido a questões de acessibilidade à habitação, provocou um debate a Lei 62/2018, os municípios podem incorporar limitações à oferta de
público sobre os méritos do mercado de arrendamento de curta duração arrendamentos de curta duração nos seus regulamentos habituais de
e o boom turístico verificado em Portugal durante a década de 2010. zonamento. A lei entrou em vigor em outubro.
Algumas ONGs e organizações de base sediadas em Lisboa assumiram O município de Lisboa reagiu rapidamente e, em novembro, suspendeu
papéis muito ativos no debate sobre o número excessivo de turistas imediatamente novos registos em certas áreas pré‑designadas,
e o impacto dos arrendamentos de férias nos preços de habitação. as chamadas Zonas Turísticas Homogéneas Delimitadas, com uma
nova proposta municipal — Proposta n.º 677/AML/2018. As áreas Figura 65Áreas tratadas e grupos de controlo
suspensas foram aquelas onde a densidade de arrendamentos de curta
duração, medida pela proporção de imóveis para arrendamentos de
curta duração em relação ao total de imóveis, foi considerada alta,
mais precisamente, acima de 25%. O número de imóveis no mercado
de arrendamento de curta duração foi calculado com base nas informa‑
ções do RNAL e no número total de habitações do censo de 2011.
No ano seguinte, houve um debate público sobre a adequação de pror‑

rogar a suspensão. Uma nova proposta municipal — Proposta n.º 204/
CM/2019 — foi apresentada em abril de 2019 e finalmente aprovada
em novembro de 2019. A figura 10 apresenta o cronograma da reforma.
De seguida discutimos os nossos conjuntos de dados. O nosso período
de análise começa em 2015 e termina no terceiro trimestre de 2019.
Área originais de contenção absoluta (2018)
O período de pré‑tratamento corresponde aos trimestres anteriores à Área originais de contenção absoluta (2019)
Freguesias vizinhas
discussão da alteração legal. O período de pós‑tratamento é dividido
entre os meses durante os quais a reforma foi discutida, anunciada e Nota: replica a figura 4 de Gonçalves et al. (2020). Freguesias vizinhas: Estrela,
Campo de Ourique, Campolide, Avenidas Novas, Areeiro, Beato, Penha de França,
posteriormente implementada. Em Gonçalves et al. (2020) discutimos o Arroios, São Vicente, Santa Maria Maior, Santo António, e Misericórdia.
possível impacto de cada um destes três períodos.
A figura 65 é um mapa da cidade de Lisboa que destaca as diferentes
áreas: as que foram suspensas em novembro de 2018 são retratadas da
Figura 64Cronograma da análise
preto; a prorrogação da suspensão um ano depois, em novembro de
Tratamento Pré-tratamento: 2015 T1 – 2019 T3 Pós-tratamento: 2017 T3 – 2019 T3 2019, afeta as áreas preenchidas por pontilhado; e por fim, mostramos
as freguesias vizinhas que usamos na nossa análise a cinzento.
Discutido 2017 T3 – 2018 T3
Aprovado 2018 T4 O mapa mostra de forma clara que todas estas áreas pertencem ao
Implementado 2019 T1 – 2019 T3
centro histórico de Lisboa.
Nota: replica a figura 3 de Gonçalves et al. (2020).
5.3. Fontes de dados e estratégia empírica qualquer habitação pelo preço de transação de mercado. Isto é, uma
vez acordado o preço entre o proprietário e o comprador, o muni‑
Utilizamos três fontes de dados:
cípio pode exercer a opção de compra do imóvel por esse preço.
• O Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local, ou seja, Este procedimento garante que o município mantenha registos indi‑
o registo de arrendamento de curta duração que, tal como explicado viduais de todas as transações nas chamadas áreas de reabilitação
anteriormente, inclui todos os imóveis oficialmente registados para urbana do centro da cidade, que incluem as áreas aqui analisadas.
serem utilizadas para arrendamentos de curta duração para férias.38 Obtivemos acesso a estas informações através de um protocolo com
Cada registo inclui a data de registo, morada, número de quartos, a Confidencial Imobiliário, um banco de dados independente espe‑
nacionalidade do proprietário e se o proprietário é um indivíduo ou cializado no setor imobiliário. A Confidencial Imobiliário fornece
uma empresa. Recolhemos todos os registos entre janeiro de 2015 e informações a empresas de crédito em Portugal, e também a insti‑
novembro de 2018, ou seja, um total de 16 972 habitações; tuições como o Banco de Portugal e o Banco Central Europeu, que
• A nossa segunda fonte de dados é o Inside Airbnb, um site que contém utilizam os dados na sua monitorização do mercado imobiliário.
informações mensais sobre anúncios do Airbnb em Lisboa, retiradas Não obtivemos acesso aos registos individuais de cada habitação.
do Airbnb pelos curadores do site. Também inclui o número de avalia‑ Por questões de anonimidade, os dados trimestrais foram fornecidos
ções por anúncio e o número de anúncios pertencentes ao mesmo ao nível do «bairro», por metro quadrado e tipologia de habitação,
proprietário, entre abril de 2018 e setembro de 2019. De acordo com de acordo com o número de quartos. Quando o número de transa‑
o AirDNA, uma das maiores bases de dados para a análise de arren‑ ções num bairro durante um determinado trimestre é muito baixo,
damentos de curta duração, o Airbnb representa 74% da atividade os dados relativos a preços são eliminados. Felizmente, as áreas
de arrendamentos de curta duração neste tipo de plataformas em da cidade incluídas neste conjunto de dados vêm do próprio
Lisboa. Utilizamos apenas informações sobre habitações inteiras, sistema de informação dos dois municípios, o mesmo utilizado
ou seja, eliminamos os registos sobre arrendamentos parciais de habi‑ para conceber a suspensão dos registos de arrendamentos de curta
tações, tais como quartos de hóspedes; duração. Por conseguinte, os nossos dados de transações imobiliárias
• A terceira fonte de dados contém informações trimestrais sobre o encaixam‑se perfeitamente nas áreas interditas e não interditas cons‑
número de vendas de habitações e os seus preços médios e quar‑ tantes no regulamento de zonamento que utilizamos para analisar o
tilizados, por metro quadrado, entre o primeiro trimestre de 2015 impacto destes regulamentos.
e o terceiro trimestre de 2019. Lisboa é a capital de Portugal e o
De seguida explicamos brevemente nossa estratégia empírica.
Porto a sua segunda maior cidade. São também as duas únicas áreas
A alteração da política pública em Lisboa tem um caráter quase
metropolitanas do país. Nos centros históricos destas duas cidades,
experimental. Um quase‑experimento permite uma estimativa do
o município tem direito de preferência, segundo o qual pode comprar
impacto causal, pois a natureza da alteração da política pública cria de arrendamento de curta duração em relação ao total de imóveis de
um grupo de tratamento e um grupo de comparação adequados. 27% e 29%, enquanto as de comparação tinham rácios de 18% e 25%.40
Esta é uma configuração experimental quase ideal, na qual o trata‑
mento é aleatorizado e permite explorar reformas reais que ainda Tendo definido os grupos de tratamento e comparação, estimamos as
não foram implementadas, com o intuito de testar o seu impacto especificações de «diferença em diferenças». A abordagem de «dife‑
de forma explícita durante a fase de conceção da política pública. rença em diferenças» consiste em comparar as variáveis de resultado
Neste caso, os bairros onde, em novembro de 2018, foram conge‑ antes e depois da reforma, ou seja, após novembro de 2018, para o
lados novos registos de arrendamentos de curta duração, são as áreas grupo de tratamento e o grupo de comparação. Em princípio, seria de
tratadas. Para efeitos de comparação, utilizamos os bairros incluídos se esperar que, na ausência de reforma, a evolução dos dois grupos
na extensão de novembro de 2019, a saber: Baixa, Almirante Reis, fosse semelhante. Portanto, pode atribuir‑se a alteração diferencial
Liberdade, Graça e Colinas de Santana. Esta lista requer um esclareci‑ entre os dois grupos (caso se verifique) à reforma política.
mento importante. Acontece que a inclusão da Graça e das Colinas de Estimamos as equações pelos mínimos quadrados ordinários. Incluímos
Santana já estava a ser discutida em abril de 2019, quando a extensão efeitos fixos das freguesias de forma a considerar as características
da suspensão começou a ser debatida. Os bairros da Baixa, Almirante não observadas, invariáveis no tempo, tal como a existência de ameni‑
Reis e Liberdade têm muitos imóveis alocados ao setor dos serviços dades ou a proximidade a locais históricos. Também usamos trimestres
e, por esse motivo, não foram incluídos nas discussões iniciais.39 fictícios para controlar o estado da economia e a dinâmica do mercado
Para evitar a contaminação dos nossos resultados pelos efeitos de turístico em cada trimestre. Para controlo das variáveis de tempo,
antecipação, eliminámos a Graça e as Colinas de Santana da nossa usamos o alinhamento político das freguesias com o partido do autarca
amostra em todas as análises empíricas que vão para além do ano de (i.e., se a freguesia é governada pelo Partido Socialista ou não) e a
2018. Por uma questão de robustez, utilizamos também em algumas taxa de participação nas eleições locais de 2013 e 2017. Além disso,
partes da nossa análise as freguesias vizinhas, adjacentes aos congela‑ as nossas estimativas distinguem três momentos diferentes nos quais
mentos de novembro de 2018 e novembro de 2019. Estas áreas podem a política pública pode ter impacto: a discussão, a aprovação e a imple‑
ser observadas na figura 63. mentação da reforma de novembro de 2019, conforme detalhado no
O facto do nosso grupo de comparação também ter sido posterior‑ cronograma apresentado na figura 8. Os erros padrão estão agrupados
mente abrangido pela suspensão, garante que este é muito semelhante ao nível da freguesia.
ao grupo de tratamento e elimina preocupações relativas à influência Analisamos quatro variáveis de resultado; observamos o número de
de heterogeneidades não observadas nos nossos resultados (Neumark registos de arrendamentos de curta duração; e também estudamos
e Simpson, 2015, página 23). De facto, as áreas tratadas tinham rácios a evolução do mercado imobiliário através da análise dos preços e
quantidades de habitações transacionadas no mercado. Por último, Figura 66Número de registos de curta duração
analisamos os preços dos arrendamento de curta duração. Todas 1000
as nossas variáveis de resultado são medidas através do logaritmo 900
natural, permitindo‑nos interpretar os resultados em termos de alte‑ 800
rações percentuais. 700
Número de registos
600
A figura 66 dá‑nos um exemplo gráfico da metodologia de «dife‑ 500
rença em diferenças», apresentando o número de registos nas áreas 400
suspensas em 2018 e nas de comparação, que foram suspensas um ano 300

200
depois. A figura mostra um pico significativo dos registos nas áreas
100
tratadas pouco antes da suspensão entrar em vigor em novembro de
0
2018. O número de registos em áreas tratadas é sempre superior ao
18
18
18
18
18
18
18
18
18
T2
18
18
dos registos comparativos; o que é expectável, uma vez que as áreas
20
20
20
20
20
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20
20
20
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1/
2/
3/
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5/
6/
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20
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/0
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/0
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/1
/1
01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
tratadas eram precisamente aquelas com uma maior densidade de
imóveis para arrendamento de curta duração. No entanto, para a nossa Congelamento 2019 Congelamento 2018
estratégia empírica, é relevante o facto de que os registos nas duas

Fonte: RNAL
áreas se revelam paralelos durante todo o período de análise, com
uma pequena exceção em julho de 2018, que é, contudo, muito menos
5.4. Resultados
importante do que a registada em novembro. Dada a evolução comum
das duas variáveis antes da suspensão, é razoável atribuir o pico em Passamos agora à discussão dos nossos principais resultados.
outubro de 2018 à alteração na política pública. Por outras palavras, Analisaremos cada uma das variáveis de resultado separadamente.
na ausência de uma alteração na política pública, seria expectável
que as duas variáveis tivessem uma evolução semelhante à registada 5.4.1. Registos
antes da suspensão, sem o nítido pico registado nas áreas tratadas.
A estimativa de «diferença em diferenças» começa por calcular duas Conforme documentado na figura 64, houve um acentuado pico no
diferenças médias entre as áreas tratadas e de comparação, uma antes número de registos pouco antes da implementação da suspensão.
da implementação da suspensão e outra após a sua implementação. É importante relembrar o cronograma da alteração legislativa. No final
Seguidamente, calcula a diferença entre estas duas diferenças médias. de agosto de 2018, o Parlamento legislou no sentido de permitir aos
municípios regulamentarem os arrendamentos de curta duração. A lei
entrou em vigor, isto é, os municípios puderam limitar as áreas, a partir
do final de outubro de 2018. Os nossos resultados demonstram que Os nossos resultados indicam o seguinte: de forma geral, o anúncio
este desfasamento concedeu aos proprietários amplas oportunidades da suspensão levou a um aumento de 30% no número de registos
de registar novos imóveis, o que pode ter reduzido os efeitos preten‑ dentro das áreas tratadas; uma grande parte do efeito foi impulsio‑
didos da lei, pelo menos no curto prazo. nada por pequenas habitações, para as quais o pico é de quase 30%,
enquanto que habitações maiores tiveram um pico pouco abaixo dos
Procedemos com a agregação dos registos ao nível trimestral. Alteramos 20%. É também muito interessante notar que apenas os proprietá‑
ligeiramente a definição de trimestre, de modo a ter em conta o facto da rios nacionais reagiram ao anúncio, possivelmente porque estão mais
suspensão ter sido implementada em novembro. Deste modo, os trimes‑ conscientes do debate político local e, portanto, foram capazes de
tres nas nossas regressões são os seguintes: Dezembro a Fevereiro, incorporar o anúncio antecipado nas suas decisões.
Março a Maio, Junho a Agosto, Setembro a Novembro.
A magnitude do efeito, juntamente com a evidência de que o mesmo
Os dados são apresentados na tabela 13. Os coeficientes fornecem a é impulsionado pelos proprietários nacionais, sugere que o período de
diferença na alteração do logaritmo natural do número de registos, antes antecipação suprimiu o impacto da suspensão no curto prazo.
e depois de agosto de 2018. Por conseguinte, devem ser interpretadas
como a variação percentual do número de registos causada pela nova lei.
5.4.2. Preços do Airbnb
Apresentaremos agora os resultados relativos aos preços de arrenda‑

Tabela 13Resultados de «diferença em diferenças» — Ln (registos)
mento nos anúncios do Airbnb. A nossa análise é restrita aos preços
Número de habitações inteiras. Todos os preços são por noite e por habi‑
Amostra Estimativa Erro padrão de observações tação, e incluem efeitos fixos habitacionais. Visto que os efeitos fixos
Geral 0,309 0,04 9440
também controlam a superfície (m2) do imóvel, aplicamos a regressão
Número de quartos: abaixo da mediana 0,296*** 0,06 8704
sobre o preço total do arrendamento.
Número de quartos: acima da mediana 0,196** 0,03 6544
Nacionalidade do proprietário: nacional 0,304*** 0,04 9376 Os nossos resultados, apresentados na tabela 14, indicam que, pelo
Nacionalidade do proprietário: 0,092 0,07 3504 menos no curto prazo, a suspensão não teve impacto nos preços do
estrangeiro
Airbnb. Também fornecemos resultados separados para a subamostra de
Notas: para mais detalhes, é favor consultar as tabelas 4 e 5 em Gonçalves et al. (2020). O período de análise varia habitações pertencentes a indivíduos ou empresas que têm apenas um
entre 2015 T1 — 2018 T4. Os asteriscos representam os níveis de significância de * p < 0,10, ** p < 0,05, *** p < 0,01.
anúncio na plataforma e para aqueles que têm vários, e também divi‑
dimos as habitações de acordo com o número de avaliações. Este último
é um indicador de qualidade, pois mais avaliações sinalizam um imóvel
que é arrendado com mais frequência. Não encontramos impactos signi‑ apresentado na figura 63. Ficamos assim com 9 bairros tratados, que
ficativos nos preços em qualquer uma das subamostras. De qualquer comparamos com 54 grupos de comparação.41
forma, identificamos uma pequena redução de 0,08% no preço dos anún‑
cios de proprietários individuais, um resultado que pode indicar excesso Para se ter uma ideia melhor sobre as habitações das áreas geográficas
de oferta temporário devido ao aumento dos registos. consideradas no nosso estudo, ilustramos a evolução das transa‑
ções de habitações em duas dimensões: 1) número de quartos; e 2)
eficiência energética (onde A+ são os mais eficientes e G são os menos
Tabela 14Resultados de «diferença em diferenças» — Ln (preços Airbnb) eficientes). Estas são retratadas nas figuras 67 e 68, respetivamente.
Erro Número de Ambos os gráficos sublinham características importantes da nossa
Amostra Estimativa padrão observações
amostra: as casas nestas áreas são tipicamente pequenas (com um ou
Geral ‑0,003 0,01 39336
dois quartos) e apresentam baixos níveis de eficiência energética.
Número de anúncios: individuais ‑0,008** 0,00 10572
Número de anúncios: múltiplos ‑0,001 0,01 28764
Número de avaliações: ‑0,000 0,01 19668 Figura 67Número de transações de habitações, por número de quartos
acima da mediana
500
Número de avaliações: ‑0,004 0,01 19668
abaixo da mediana 450
400
Notas: para mais detalhes, é favor consultar as tabelas 7 e 8 em Gonçalves et al. (2020). O período de análise varia
entre 2018 T2 — 2019 T3. Os asteriscos representam os níveis de significância de * p < 0,10, ** p < 0,05, *** p < 0,01. 350
Número de transações
300
5.4.3. O mercado imobiliário: quantidade e preço 250
200
Contamos agora com os dados do sistema SIR.RU para analisar o 150
impacto da suspensão do arrendamento de curta duração no mercado 100
imobiliário. Mais especificamente, concentramo‑nos na quantidade 50
e no preço das habitações transacionadas no mercado. Por questões 0
de anonimidade, os dados são agregados ao nível do bairro e do tipo
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
15
15
15
15
16
16
16
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17
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18
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18
19
19
19
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20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
de habitação, ou seja, consoante o número de quartos. Isto explica o
menor número de observações, uma limitação que contornamos ao T1 T2 T3
aumentar o grupo de comparação com freguesias vizinhas, conforme

Fonte: RNAL
Figura 68Número de transações de habitações, por eficiência energética em quase 20%. As evidências sustentam o argumento de que a opção
450 de participar no mercado de arrendamento de curta duração é um
400 determinante importante da procura no mercado imobiliário nestas
350 áreas. Além disso, o efeito é impulsionado por unidades habitacionais
300
de dimensões menores, o que confirma os resultados da tabela 13 que
Número de transações
250
indicam que o mercado de arrendamento de curta duração é segmen‑
200
tado de acordo com o tamanho das habitações.
150
100 Tabela 15Resultados de «diferença em diferenças» — Ln (número

50 de transações)
0
Número de
20 1
20 2
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20 3
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20 2
T3
Amostra Estimativa Erro padrão observações
T
T
15
15
15
15
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17
17
18
18
18
18
19
19
19
20
20
20
Geral ‑0,196** 0,08 660
A+ a B- C D EaG 1 quarto ‑0,219 0,12 584
2 quartos ‑0,259*** 0,06 584
Fonte: RNAL
3 quartos ‑0,142* 0,07 557
A possibilidade de registar uma habitação como arrendamento de curta
Notas: para mais detalhes, é favor consultar as tabelas 9 e 10 em Gonçalves et al. (2020). O período de análise varia
duração cria valor de opção, que é eliminado com a implementação entre 2017 T1 — 2019 T3. Os asteriscos representam os níveis de significância de * p < 0,10, ** p < 0,05, *** p < 0,01.
da suspensão. Sobretudo, não esperamos que o rápido aumento do

número de registos elimine este valor de opção, uma vez que a licença Passamos agora aos preços dos imóveis. As informações de preço são
de arrendamento de curta duração pertence ao proprietário e se omitidas nos nossos dados para bairros com menos de 4 transações
extingue quando o imóvel é objeto de transação. Assim, um comprador num determinado trimestre. Os bairros que são retirados da amostra
de uma habitação não beneficia do pico nos registos representado na devido a esta restrição são, em princípio, diferentes dos restantes, uma
figura 64, e a suspensão elimina efetivamente o valor de opção. vez que o seu mercado imobiliário é provavelmente menos dinâmico.
Por conseguinte, para tornar nossas observações o mais comparáveis
Primeiro, analisamos os efeitos nas transações imobiliárias. Os resul‑ possível, concentramo‑nos em bairros com dados nos quatro trimes‑
tados para a amostra geral e para as subamostras de habitações tres, ou seja, aqueles com um número suficiente de transações num
com diferentes números de quartos são apresentados na tabela 15. fluxo constante ao longo do período em análise. Ficamos assim com
A suspensão diminuiu o número de casas transacionadas no mercado 5 bairros tratados e 37 de comparação.42
Tabela 16Resultados de «diferença em diferenças» — Ln (preços) arrendamento de curta duração com efeito imediato em algumas áreas
pré‑selecionadas da capital.
Número de
Amostra Estimativa Erro padrão observações
Utilizamos uma estratégia de «diferença em diferenças» que compara
Geral ‑0,086*** 0,03 462
1 quarto ‑0,035 0,05 304
as áreas suspensas em 2018 com outras suspensas um ano depois, antes
2 quartos ‑0,197** 0,08 318
e depois da introdução da suspensão. Isto permite‑nos obter evidên‑
3 quartos ‑0,019 0,06 232 cias causais sobre a regulamentação do mercado de arrendamento de
curta duração.
Notas: para mais detalhes, é favor consultar as tabelas 11 e 12 em Gonçalves et
al. (2020). O período de análise varia entre 2017 T1 — 2019 T3. Os asteriscos
Apresentam‑se de seguida as principais conclusões. Mostramos que os
representam os níveis de significância de * p < 0,10, ** p < 0,05, *** p < 0,01.
proprietários (principalmente os portugueses) se movimentaram rapi‑
Os resultados são apresentados na tabela 16. Estes mostram que a damente de forma a registar os seus imóveis pouco antes da suspensão
suspensão dos registos de arrendamentos de curta duração induziu entrar em vigor. Isto demonstra que a antecipação da política, devido à sua
uma redução dos preços de quase 9%, o que confirma novamente ampla discussão pública, como mencionado na secção 2, permitiu que os
o valor de opção relativo à possibilidade de arrendar habitações no proprietários entrassem no mercado durantes as últimas semanas em que
mercado de arrendamento de curta duração. tal foi permitido. De seguida, analisamos a evolução dos preços de arren‑
damento do Airbnb, sem encontrar efeitos, pelo menos no curto prazo.
Os resultados para as subamostras de casas com diferentes números
de quartos confirmam que as propriedades mais «comercializáveis no Em relação ao mercado imobiliário, registamos um decréscimo consi‑
Airbnb» são as relativamente menores. Neste caso, as habitações com derável no número e no preço das habitações transacionadas. Mais
2 quartos sofreram uma redução de preço de 20%. especificamente, descobrimos que a suspensão levou a uma redução de
20% na quantidade transacionada no mercado e a uma redução de 9% no
5.5. Conclusão preço. O mercado de apartamentos com dois quartos impulsiona estes
efeitos, apresentando uma segmentação dos arrendamentos de curta
Neste capítulo, discutimos o boom do turismo em Portugal, com espe‑
duração de apartamentos de pequena a média dimensão. A redução
cial foco em Lisboa, e o consequente alastramento de imóveis para
de preço para as habitações com dois quartos é de quase 20%. Isto é
arrendamentos de curta duração na cidade. Analisamos o impacto dos
consistente com um decréscimo acentuado da procura para este tipo de
arrendamentos de curta duração no mercado imobiliário, aproveitando
apartamentos, confirmando que a opção de registar um imóvel para arren‑
uma suspensão parcial introduzida pela Câmara Municipal de Lisboa
damentos de curta duração é um importante impulsionador da procura de
em novembro de 2018, que proibiu a emissão de novas licenças de
novos imóveis. Ilustramos o mecanismo da procura na figura 69.
Figura 69O impacto impulsionado pela procura no mercado imobiliário deste estudo, os nossos resultados sugerem claramente que o mesmo
preço pode levar a uma queda nos preços dos imóveis num futuro próximo.
oferta Referências
preço, procura pré

Angrist J. D. e J.‑S. Pischke, (2009), Mostly harmless econometrics: an empiri‑
pré suspensão
cist’s companion, Princeton, NJ: Princeton University Press.
preço, procura pós
pós suspensão
Franco, S. F. e J.L. Macdonald, (2018a), «Measurement and valuation
of urban greenness: remote sensing and hedonic applications to Lisbon,
quantidade, pós quantidade, pré quantidade Portugal», Regional Science and Urban Economics 72, 156‑180.
Franco, S. F. e J.L. Macdonald, (2018b), «The effects of cultural heritage

O nosso trabalho fornece evidências convincentes de que o rápido on residential property values: evidence from Lisbon, Portugal», Regional
crescimento dos mercados de arrendamento de curta duração cria de Science and Urban Economics 70, 35‑56.
facto uma pressão ascendente sobre os preços dos imóveis. No entanto,
Franco, S. F., C. Santos e R. Longo, (2019), «The Impact of airbnb on resi‑
as nossas estimativas sugerem que, apesar da sua saliência, as plata‑
dential property values and rents: evidence from Portugal», Working paper.
formas da economia de partilha não constituem a história completa por
trás do espetacular boom do mercado imobiliário na cidade de Lisboa. Gonçalves, D., S. Peralta e J.P. Santos, (2020), «Do short‑term rentals
increase housing prices? Quasi‑experimental evidence from Lisbon», Working
Existem algumas notas finais a considerar. Este estudo foi iniciado paper.
antes da pandemia de covid‑19 ter conduzido o turismo e o mercado
de arrendamento de curta duração a uma paragem quase total. Koster, H., J. van Ommeren e N. Volkhausen, (2018), «Short‑term rentals
De acordo com o Confidencial Imobiliário, a taxa de ocupação dos and the housing market: quasi‑experimental evidence from airbnb in Los
Angeles», Working paper.
imóveis para arrendamento de curta duração em Lisboa caiu para 5%
em maio de 2020, um declínio acentuado em comparação com a taxa Neumark, D. e H. Simpson, (2015), «Place‑based policies», in Handbook of
de ocupação de 73% registada em maio de 2019.43 Este é um tremendo Regional and Urban Economics, Vol. 5, Elsevier, pp. 1197‑1287.
choque para o mercado imobiliário e os efeitos dependerão da duração
da pandemia e da evolução das restrições às viagens internacionais.
Mesmo que o impacto resultante deste choque esteja fora do âmbito
Capítulo 6
Arrendamento urbano
em Portugal: um declínio
sem retorno?
Victor Reis
6.1. Introdução
Este capítulo analisa a evolução do arrendamento urbano em Portugal A análise da recente evolução dos centros históricos de Lisboa e do
com base nas habitações tradicionais existentes, bem como as suas Porto, o foco mais relevante do mercado imobiliário, só é possível
formas e regimes desde o início do século xx. Aborda‑se o desenvolvi‑ após o censo de 2001, altura em que fica disponível a informação
mento do parque habitacional tradicional a nível nacional, e nas cidades sobre arrendamentos desagregada por freguesia. As informações após
de Lisboa e do Porto, juntamente com os respetivos centros históricos, o censo de 2011 são dispersas e escassas, e é apenas em 2017 que são
desde o censo de 1960. Apresentamos as principais medidas legislativas divulgados os dados sobre novos contratos de arrendamento.
implementadas ao longo do último século em termos dos mercados de
arrendamento liberalizados, bem como os vários sistemas de arrenda‑ Neste trabalho, consideramos as seguintes suposições:
mento social relacionados com as políticas de habitação pública. • Realizamos a análise apenas às chamadas habitações familiares clássicas;
Do ponto de vista político, exploramos os efeitos destas medidas no • Nenhuma informação é apresentada antes do censo de 1960;
mercado de arrendamento habitacional, especialmente em termos do • Nos censos realizados entre 1960 e 1991, o número de habitações
seu declínio e segmentação. No entanto, a fim de retratar a evolução arrendadas foi extrapolado a partir da proporção de habitações regis‑
do arrendamento urbano, foi necessário contornar vários obstáculos, tadas no total da ocupação;
tais como a falta de recolha de informação ao longo de décadas, espe‑ • Os dados sobre habitações arrendadas incluem subarrendamentos e
cialmente antes de 2001, e a necessidade de realizar extrapolações, uma excluem «outras situações» e «empréstimos espaciais»;
vez que até ao momento os dados sobre habitações arrendadas foram • Os dados apresentados por freguesia são agregados com base nas
apresentados pelas famílias. Isto implicou avaliar a sobreocupação e alterações ocorridas após 2013. Desta forma, podemos comparar
considerar as alterações de conceitos que ocorreram entre os censos.
estes dados com as estatísticas mais recentes para os centros histó‑ Figura 70Evolução das habitações convencionais, famílias e população
ricos de Lisboa e do Porto. residente em Portugal (Unidade: milhões)
6.2. Informação dos censos
10,44
10,26
9,79
9,81
8,78
8,61
6.2.1. Portugal: a evolução das habitações convencionais
nos últimos 50 anos
5,86
5,02
4,15
4,04
3,65
3,38
Como mencionado anteriormente, os dados disponíveis apresentam
3,15
2,92
2,70
2,36
2,56
2,35
deficiências em termos da evolução do arrendamento urbano em
1960 1970 1981 1991 2001 2011
Portugal. No entanto, os dados que constituem a base estatística
Ano do censo
de análise permitem‑nos visualizar um percurso que mostra simul‑
Total de habitações Total de famílias Total da população residente
taneamente um crescimento surpreendente do parque habitacional
nacional e um declínio acentuado do número de imóveis disponíveis Fonte: INE
para arrendamento.
Como é bem sabido, as taxas de crescimento observadas para cada
No período de cinco décadas entre os censos de 1960 e 2011, o parque década foram muito influenciadas tanto pelos fluxos migratórios
habitacional de habitações familiares tradicionais mais do que duplicou, quanto pelas alterações demográficas. Na década de 1960, a emigração
ultrapassando largamente o número de famílias, e o rácio de habitações foi responsável pelo reduzido crescimento de 5,5% no número de
por família aumentou de 1,08 para 1,45 (ver gráfico seguinte). habitações, enquanto na década de 1970, o processo de descoloni‑
zação originou o maior crescimento de sempre no parque habitacional
(25,2%). Desde 2002, com o fim do crédito subsidiado, e após 2007
com a crise do subprime, houve uma desaceleração na construção
de habitações e, no censo de 2011, o crescimento caiu para 16,7%.
Os últimos dados fornecidos pelo INE sobre o parque habitacional
para 2018, estimam um crescimento de apenas 1,6%, desde 2011.
Note‑se que, após o censo de 1991, vários especialistas apontaram

para a existência de um défice habitacional em Portugal de cerca de
meio milhão de habitações, levando à proposta do «plano habitacional
de 500 mil»44. Na altura, o número total de habitações de residência Figura 71Evolução das formas e regimes de ocupação da habitação
habitual era de 3,05 milhões e existiam 3,14 milhões de famílias, o que 92,6%
sugere a necessidade de cem mil habitações adicionais. Nas duas 83,4% 81,9%
décadas seguintes, 1,7 milhões de habitações convencionais foram 73,5%
75,5%
73,2%
construídas em Portugal, e apesar deste incremento de 41% e um 70,7%
68,1%
aumento de apenas 28,5% nas famílias no mesmo período, a diferença 56,6 64,7%
50,2%
48,0%
entre habitações convencionais e famílias foi de aproximadamente
52 000 unidades habitacionais em 2011. 45,1% 44,3%
38,8%
28,1%
A evolução demográfica e as alterações na estrutura e dimensão das 20,8% 19,9%

13,8%
famílias registadas em Portugal até 2011, mostram um país onde o 7,4% 5,6% 12,5%
10,6% 10,8%
número de famílias tinha crescido 71,6% desde 1960, mas o número
de residentes tinha apenas aumentado 18,9%. Contudo, a diferença 1960 1970 1981 1991 2001 2011
Ano do censo
entre o crescimento da população e o parque habitacional durante este
Habitações ocupadas pelo proprietário Habitações arrendadas
período mostra um comportamento divergente, quando analisado do
Habitações de residência habitual Habitações devolutas
ponto de vista das formas e regimes de ocupação da habitação, como
pode ser observado no gráfico seguinte. Fonte: INE
Por um lado, podemos observar uma queda contínua e significativa

do peso relativo às habitações de residência habitual, que diminuiu de
92,6% em 1960 para 68,1% em 2011. Em termos de valores absolutos,
estas habitações cresceram 68,4%, passando de 2,36 para 3,99 milhões,
enquanto o número total de habitações convencionais mais do que
duplicou no mesmo período. Simultaneamente, verificaram‑se também
três alterações significativas na composição do parque habitacional:
As habitações convencionais ocupadas pelo proprietário cresceram para

73,2% do número total de habitações de residência habitual, quando
50 anos antes esse peso era de 45,1%. Um aumento que corresponde a
quase o triplo, passando de 1,07 para 2,92 milhões de habitações;
O peso das habitações devolutas também cresceu, embora de forma Figura 72Evolução das habitações convencionais, famílias e população
menos expressiva, chegando aos 12,5% em 2011. Apesar do aumento, residente em Lisboa
permaneceu inferior aos 13,8% quantificados pelo censo de 1970. No
entanto, ao comparar os resultados do censo de 2011 com os da década
807 167
771 788
705 295
anterior, pode observar‑se um aumento de 35,2%, representando um
629 830
aumento de 543 mil para 735 mil habitações em termos absolutos;
547 733
542 964
218 990
214 670
200 449
322 865
Contudo, é entre as habitações arrendadas e devolutas que o maior
288 481
285 960
270 835
259 191
245 537
243 892
236 611
230 060
declínio pode ser observado. No censo de 1960, o peso dessas habi‑
tações era de 48%, mas em 2011 já havia diminuído para 19,9%. Em 1960 1970 1981 1991 2001 2011
termos absolutos, o declínio foi de cerca de 30%, diminuindo de Ano do censo
1,14 milhões de habitações em 1960, para pouco mais de 794 mil Total de habitações Total de famílias Total da população residente
em 2011, para estes tipos de regimes. Note‑se, no entanto, que nas
Fonte: INE
décadas com início em 1970 e 2001, houve um aumento de aproxima‑
damente 7% nas habitações arrendadas, para cada período. No entanto, enquanto a nível nacional houve um aumento das famí‑
lias e da população residente, em Lisboa houve um declínio acentuado
6.2.1.1. O caso de Lisboa e o seu centro histórico destes valores entre 1981 e 2001. O censo de 2011 exibe uma ligeira
Ao analisar especificamente os dados para as cidades de Lisboa e inflexão desta tendência. No intervalo de 30 anos entre 1981 e 2011,
do Porto, que têm sido sujeitas a um longo período (38 anos) de observamos uma perda de quase um terço da população residente
congelamento das rendas por via legal, verifica‑se que estes padrões e 15% das famílias. De acordo com as estimativas do INE para 2018,
apresentam desvios maiores do que os registados a nível nacional. a população residente diminuiu 7,4% em comparação a 2011.
Como se pode verificar no gráfico seguinte, até 1981 Lisboa tem mais O gráfico seguinte mostra a evolução do parque habitacional em
famílias do que habitações convencionais, e só nos censos seguintes é Lisboa entre 1960 e 2011, e as alterações ocorridas nas formas e
que os dados mostram uma inversão desta realidade. O rácio de habita‑ regimes de ocupação da habitação. Os dados disponíveis para 2001 e
ções por família aumentou de 0,81 em 1960 para 1,32 em 2011. 2011 também fornecem informações para as três freguesias do centro
histórico da cidade (Santa Maria Maior, Misericórdia e São Vicente).
Como indicado anteriormente, não existem dados disponíveis a nível
municipal nos censos anteriores a 2001.
Seguindo as tendências nacionais, os números de habitações de resi‑ habitações de residência habitual cresceram apenas 40 000 em número,
dência habitual e habitações arrendadas diminuiu, e os números de totalizando 237 000. Em 2011, o peso das habitações de residência
habitações ocupadas pelo proprietário e habitações devolutas aumen‑ habitual no centro histórico foi menor (61,2%) e apresentou uma
taram. Estes padrões são ainda mais pronunciados no centro histórico. redução acentuada em comparação a 2001.
Em 2011, Lisboa tinha 15,6% de habitações devolutas, um número

Figura 73Evolução das formas e regimes de ocupação da habitação em Lisboa superior aos 12,5% registados a nível nacional, e 26,5% no seu centro
histórico, uma percentagem superior à da cidade no seu todo.
98,2%
Em termos absolutos, o número de habitações devolutas no centro
92,8% 92,5% histórico ascendeu a 8365. Se estendermos esta análise aos limites
84,0%
91,0% 88,3% 76,9%
da primeira circular, que inclui as freguesias da Estrela, Campo de
73,5%
77,7% 69,4% Ourique, Santo António, Arroios e Penha de França, o número sobe
61,4% 67,7% 64,1%
61,2%
para 22 472. Considerando o resto das freguesias, observa‑se um
48,6%
aumento adicional de 27 737. Assim, Lisboa registou um total de
51,8%
47,9%
33,8% 42,3% 50 209 habitações devolutas em 2011.
31,3%
28,4%
26,5%
18,3% 23,1% A variação nas habitações ocupadas pelos proprietários, bem como nas
8,0%
4,5%
2,4% 14,0% 15,6% habitações arrendadas, apresentam tendências quase simétricas, que se
1,8% 5,7% 9,2%
1960 1970 1981 1991 2001 2011
cruzam no censo de 2001, quando as habitações ocupadas pelos proprie‑
Ano do censo tários começam a ter mais significância do que as habitações arrendadas.
Habitações de residência habitual Habitações de residência habitual no centro histórico Mais uma vez, os números do centro histórico divergem dos da cidade. Em
Habitações ocupadas pelo proprietário Habitações ocupadas pelo proprietário no centro histórico 2011, as habitações ocupadas pelo proprietário já têm um peso de 51,8%
Habitações arrendadas Habitações arrendadas no centro histórico na cidade como um todo, enquanto no centro histórico a percentagem é
Habitações devolutas Habitações devolutas no centro histórico
de apenas 31,3%. O fenómeno repete‑se no mesmo ano para habitações
Fonte: INE arrendadas, que representam 42,3% na cidade e 64,1% no centro.
A cidade como um todo testemunhou uma queda nas habitações de Em síntese, as habitações de residência habitual e as habitações arren‑
residência habitual para 73,5% do número total de habitações. Durante dadas e devolutas em Lisboa têm um peso maior do que a nível nacional,
estes 50 anos, o número total de habitações aumentou em aproxi‑ e apenas as habitações ocupadas pelo proprietário apresentam um
madamente 122 000 unidades, atingindo um total de 322 000, e as comportamento oposto. O centro histórico exibe um peso maior das
habitações arrendadas e devolutas do que a cidade como um todo, A partir do censo de 1981, e em menor grau em Lisboa, verifica‑se uma
enquanto as habitações de residência habitual e as habitações ocupadas queda de aproximadamente 30% na população residente, embora o
pelo proprietário apresentam um rácio mais baixo. número de famílias não varie consideravelmente. Contudo, no caso do
Porto, os números do censo de 2011 não revelam estabilidade na popu‑
6.2.1.2. O caso do Porto e o seu centro histórico lação residente, tal como observado em Lisboa. Em contraste, o Porto
apresenta um declínio contínuo e de acordo com as estimativas do INE
No que diz respeito à cidade do Porto, embora existam muitas seme‑
para 2018, a população residente diminuiu 9,4% em comparação a 2011.
lhanças com os padrões observados para Lisboa, existem algumas
especificidades a destacar. O rácio de habitações por família aumentou O gráfico seguinte mostra a evolução do parque habitacional no Porto,
de 0,99 em 1960 para 1,36 em 2011. que é muito semelhante ao de Lisboa. À semelhança da tendência
observada, tanto a nível nacional como em Lisboa, o Porto apresenta
duas trajetórias de declínio acentuado para habitações de residência
Figura 74Evolução das habitações convencionais, famílias e população
habitual e habitações arrendadas, assim como trajetórias crescentes
residente no Porto
para habitações ocupadas pelo proprietário e habitações devolutas.
327 368
302 472
300 095
294 630
263 131
237 591
137 236
124 494
112 405
100 696
98 416
100 826
99 325
97 582
81 298
81 910
81 102
80 555
1960 1970 1981 1991 2001 2011
Ano do censo
Total de habitações Total de famílias Total da população residente
Fonte: INE
Figura 75Evolução das formas e regimes de ocupação da habitação no Porto habitações de residência habitual cresceram em 22 000 unidades para
95,2% um total de 98 000. Além disso, em 2011, no centro histórico do Porto,
92,1% 91,7%
92,0% 84,2% o peso das habitações de residência habitual é muito menor, corres‑
84,0% 77,0% pondendo apenas a 59,7%, e apresentando um decréscimo de quase
71,9%
74,6% 67,4%
10% em comparação a 2001.
59,6%
58,8% 59,7%
54,1% O Porto tem uma percentagem mais alta de habitações devolutas
50,7%
36,5%
47,5% 43,9% em 2011 do que Lisboa e o país como um todo (18,8% para 15,6% e
38,7% 40,0%
12,5%, respetivamente), enquanto no centro histórico a percentagem
23,2% 30,5%
23,4% é ainda maior do que na cidade como um todo (30,5%). Da análise das
14,1%
11,1% 18,8% habitações devolutas em termos absolutos, o Porto tinha um total
15,1%
3,6% 10,9%
4,8% 7,3% de 25 833 unidades de acordo com o último censo, das quais 9 327
1960 1970 1981 1991 2001 2011 estavam localizadas no centro histórico, e 16 506 nas outras áreas da
Ano do censo
cidade. Note‑se que, em 2011, o centro histórico do Porto tinha 30,5%
Habitações de residência habitual Habitações de residência habitual no centro histórico
de habitações devolutas, o que, comparativamente a outros municí‑
Habitações ocupadas pelo proprietário Habitações ocupadas pelo proprietário no centro histórico
Habitações arrendadas Habitações arrendadas no centro histórico
pios portugueses, apenas é superado por Penela (31,8%), e seguido pelo
Habitações devolutas Habitações devolutas no centro histórico centro histórico de Lisboa (26,5%), Mora (23,9%), Coruche (23,3%) e
Tarouca (22,8%). É importante mencionar que estes municípios repre‑
Fonte: INE
sentam as regiões do interior do país, consideradas áreas de baixa
No entanto, no centro histórico do Porto, estas trajetórias exibem densidade e fortemente afetadas pelo processo de despovoamento.
algumas particularidades que devem ser destacadas: o peso das habi‑
Tal como em Lisboa, a variação nas habitações ocupadas pelo proprie‑
tações arrendadas é muito menor do que em Lisboa (54,1% a 64,1%),
tário e habitações arrendadas no Porto tem tendências simétricas que
enquanto no Porto a percentagem de habitações ocupadas pelo
se cruzam em 2001, uma época em que adquirir uma habitação ganha
proprietário (40,0% a 31,1%), bem como a de habitações devolutas
mais peso relativamente ao arrendamento. Mais uma vez, os números
(30,5% a 26,5%), é superior à de Lisboa.
do centro histórico divergem deste padrão. Em 2011, as habitações
Nas últimas cinco décadas, no Porto, as habitações de residência ocupadas pelo proprietário já pesam 50,7% na cidade e 40,0% no
habitual caíram, representado 71,9% do número total de habitações. centro histórico. O peso relativo das habitações arrendadas é de 43,9%
Entre os censos de 1960 e 2011, este tipo de habitação aumentou em e 54,1%, respetivamente.
cerca de 56 000 unidades, atingindo um total de 137 000, enquanto as
Em síntese, no Porto, as habitações de residência habitual, assim como estado em contração. Em várias regiões do país, o declínio na oferta
as habitações arrendadas e habitações devolutas têm, tal como em tem sido significativo e o aumento de preços muito acentuado.
Lisboa, um peso maior do que a nível nacional, e apenas as habitações
ocupadas pelo proprietário apresentam um comportamento oposto. As estatísticas da Confidencial Imobiliário a partir de 2010 ilustram
Além disso, observando apenas o centro histórico do Porto, tanto as a evolução da oferta e a contração de novos contratos de arrenda‑
habitações arrendadas como as habitações devolutas têm um peso mento habitacional em Portugal, como se pode observar nos gráficos
maior do que na cidade como um todo, enquanto as habitações de resi‑ que se seguem.
dência habitual e as habitações ocupadas pelo proprietário têm pesos
mais baixos (um comportamento semelhante ao observado em Lisboa). Figura 76Número de unidades para arrendamento habitacional fornecidas
por ano
6.2.2. Informações disponíveis após o censo de 2011 30 000
27 288
25 044
Este estudo foi realizado aproximadamente um ano antes do censo de 25 000 23 686
22 143
Número de habitações
2021. Além disso, nos nove anos que passaram desde o último censo, 20 000
19 826
16 755 17 353
a informação disponível sobre a evolução do parque habitacional não 15 544 16 078
15 000 15 373 13 326 13 539
permite uma análise aprofundada, como permite a informação contida 10 447 10 826
8934 9558
10 000 8453
nos censos. O INE produz estimativas anuais do parque habitacional 6405 6240
7864
4326 4803 4309
em termos de habitações, mas estas não permitem uma visão desa‑ 5 000
5258 4738
3755 3244 3034 3341
3130 3386 3128 2842 1679 1961
2400
gregada das suas formas e regimes de ocupação. Também fornece 0 1541 2368 1899 1229 1045 816 694 587 671
estatísticas de arrendamento de habitações a nível local, com séries de 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
dados a partir de 2017 que, sendo recentemente implementadas, não Portugal Área Metropolitana de Lisboa Área Metropolitana do Porto
permitem a comparação com o censo de 2011. Lisboa Porto
Também estão disponíveis as estatísticas produzidas pela Confidencial Fonte: Confidencial Imobiliário
Imobiliário, um repositório com as mais extensas séries para o mercado

Com exceção da inflexão observada em 2019, a oferta de arrenda‑
de arrendamento ao longo da última década, assim como informações
mento habitacional tem estado em contínuo declínio desde 2013
da Autoridade Tributária e de Receitas (AT) que são esporadicamente
em várias áreas do país.
divulgadas nos meios de comunicação. Como veremos, estas estatís‑
ticas mostram que, nos últimos anos, o mercado de arrendamento tem
Figura 77Número de novos contratos de arrendamento habitacional por ano Figura 78Número de novos contratos de arrendamento por ano
10 000 90 000
8969
9 000 80 000
84 383
Número de novos contratos
8264 7965
77 723
7825 7774 7709
8 000 70 000
72 788
Número de novos contratos
7146
7 000 7452 60 000
6201 5973
6 000 6687 50 000
6152 6138 5901 6125
5 000 5821 40 000
5536
4776
14 453
30 000
13 532
12 453
4 000
28 305
25 916
2838 20 000
6980
24 129
6643
6721
3 000 2602 2423
2308
3177
2290
3110
3043
2097 2095 2042 1828 10 000
743
659
653
801
750
702
2 000 1517 1577 1584
994 1827 2004 1873 1197
665
0
1 000 456 488 527 508 478 348 453 Portugal Área Área Lisboa Porto Centro Centro
225 329
0 Metropo- Metropo- histórico histórico
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 litana litana de Lisboa do Porto
de Lisboa do Porto
2017 2018 2019

Portugal Área Metropolitana de Lisboa Área Metropolitana do Porto
Lisboa Porto
Fonte: INE
Fonte: Confidencial Imobiliário

Estes dados referem‑se apenas a novos contratos de arrendamento e
Em termos de novos contratos de arrendamento habitacional, o número não contêm indicação do número de contratos cessados. Por conse‑
cresceu em geral até 2013, com exceção do Porto e da área metro‑ guinte, não permitem a avaliação das alterações ocorridas no mercado
politana do Porto, onde continuou a aumentar até 2015 e 2016, de arrendamento como um todo, nem nos permitem avaliar se o declínio
respetivamente. Posteriormente, houve uma queda nestes indicadores da tendência global registado nos censos continua a existir. A este
que persistiu até 2018, seguida de uma inflexão e um aumento em 2019. respeito, só é possível obter algumas indicações através das informa‑
ções divulgadas por alguns meios de comunicação, com base em dados
No entanto, este último aumento é contrariado pelas estatísticas de da AT. Em fevereiro de 2018, o Dinheiro Vivo informou que menos
arrendamento habitacional a nível local de 2017 a 2019, produzidas 24 477 declarações de anuais de rendimentos haviam sido apresentadas,
pelo INE e baseadas nos dados dos contratos registados na AT. Com correspondendo a menos 20 474 proprietários45, em conformidade
exceção da cidade de Lisboa, que em 2019 apresentou um crescimento com os dados fornecidos pela AT. De acordo com esta publicação,
de 1,2%, as variações são negativas para todos os outros indicadores, estes valores resultaram do número de submissões do Modelo 44, que
com as duas áreas metropolitanas a apresentarem o maior decrés‑ em 2018 foi de 130 321, e no ano anterior de 154 798. Alguns meses
cimo: 14,8% em Lisboa e 13,8% no Porto. O decréscimo nacional de depois, no dia 24 de outubro, citando o Correio da Manhã, o Dinheiro
2017 para 2019 foi de 13,7%, e de 3,7% e 4,2% em Lisboa e Porto, Vivo informou que nos primeiros 10 meses de 2018 houve uma queda
respetivamente.
de 3,6% no registo de novos contratos de arrendamento habitacional46. de habitações devolutas em ambos os centros históricos aumentou.
A notícia acrescentou que a rescisão de contratos aumentou de 124 Enquanto o seu peso nacional é de 12,5%, os centros históricos do
mil para 134 mil. Informações mais detalhadas sobre a recente situação Porto e de Lisboa representaram 30,5% e 26,5%, respetivamente.
do arrendamento urbano habitacional foram divulgadas pelo Jornal de
No que diz respeito aos indicadores de habitações ocupadas pelo
Negócios em janeiro de 2020, relatando que 754 278 arrendamentos habi‑
proprietário e habitações arrendadas, o padrão inverte‑se: no primeiro
tacionais foram registados através do Portal das Finanças (plataforma
caso, o peso a nível nacional é de 73,2%, enquanto que em Lisboa e no
fiscal online portuguesa), com base em dados da AT47. A comparação
Porto é de 51,8% e 50,7%, respetivamente; e nos seus centros histó‑
deste número com o do censo de 2011 indica uma redução de cerca de
ricos é de 31,3% e 40%, respetivamente.
5%. A notícia refere‑se a um aspeto relevante do arrendamento habita‑
cional, em concreto aos contratos assinados antes de novembro de 1990,
e vulgarmente conhecidos como «antigos contratos». O censo de 2001 Figura 79Peso das formas e regimes de ocupação em 2011
quantificou 440 000 contratos, um número que diminuiu para 225 000
Portugal
no censo de 2011. O Jornal de Negócios também acrescentou que, em 73,2%
2018, este número caiu para 78 383 e, em 2019, para 50 462, correspon‑
68,1%
dendo a 6,7% do total de contratos registados.
6.2.3. Uma alteração profunda no parque habitacional Lisboa

Centro histórico do Porto 19,9%
59,7% 54,1% 51,8% 73,5%
42,3%
No intervalo de 50 anos entre censos, período durante o qual o país 40,0% 12,5%
mais do que duplicou o seu parque habitacional, as habitações de resi‑ 30,5% 15,6%
dência habitual perderam um peso significativo, passando de 92,6%

18,8%
para 68,1% do parque habitacional total; os restantes 31,9% são divi‑ 31,3% 26,5%
43,9%
didos entre habitações secundárias, sazonais ou devolutas. No universo
das habitações permanentes, as habitações ocupadas pelo proprietário 61,2% 50,7%
64,1%
aumentaram de 45,1% para 73,2%, e as habitações arrendadas caíram 71,9%
acentuadamente de 48% para 19,9%. Centro histórico de Lisboa Porto
Habitações de residência habitual Habitações arrendadas

Em Lisboa e no Porto, o peso das habitações de residência habitual
Habitações ocupadas pelo proprietário Habitações devolutas
apresenta padrões semelhantes, mas quando a análise se restringe
aos respetivos centros históricos o peso é muito menor no censo de Fonte: INE
2011: 61,2% em Lisboa e 59,7% no Porto. Entretanto, a percentagem
Quanto ao arrendamento habitacional, o peso nacional cai para 19,9% ii) De 1948 a 1976
em 2011, mas continua a ter alguma significância em Lisboa e no Porto,
com 42,3% e 43,9%, respetivamente; estes pesos são mais elevados nos Em 194850, foram suspensas as alterações aos preços das rendas
respetivos centros históricos, 64,1% e 54,1%, respetivamente. em Lisboa e no Porto, situação que durou até 1986, e as transmis‑
sões de contratos de arrendamento foram alargadas a ascendentes e
Estes padrões não se repetem noutros municípios portugueses e os descendentes. Em 1966, o Código Civil51 concede duração ilimitada
que mais se aproximam destas percentagens de arrendamento habita‑ aos contratos de arrendamento. Com a revolução de Abril de 1974,
cional são os de Guimarães e da Amadora (ambos com 30,5%), Espinho o congelamento de rendas generalizou‑se por todo o país, os despejos
(com 29,9%) e Loures (com 29,5%), que apresentaram percentagens foram suspensos e a ocupação ilegal de habitações devolutas foi
mais elevadas de habitações de residência habitual (aproximadamente legitimada.
80%) e muito mais baixas para habitações devolutas (entre 9% e 11%).
iii) De 1976 to 2016
6.3. O controlo de rendas nos mercados imobiliários Com o estabelecimento do primeiro governo constitucional, em
6.3.1. Um século de instabilidade legislativa 197652, inicia‑se a reversão das medidas do ciclo anterior. Em 1981,
são permitidos os contratos de arrendamento discricionário, criada
O arrendamento urbano habitacional em Portugal, no chamado a renda condicionada, definido o mecanismo de ajuste anual do
mercado livre desde 1910, pode ser dividido em quatro grandes ciclos, arrendamento e publicada a Lei do Arrendamento53 — permitindo
que tiveram lugar durante diferentes regimes políticos: atualizações excecionais às rendas definidas em contratos anteriores a
1980. A publicação do Regime de Arrendamento Urbano (RAU)54 abriu
i) De 1910 a 1948
caminho para uma liberalização progressiva e mais alargada do arren‑
Na sequência da Implantação da República Portuguesa em 1910, damento urbano habitacional, que vigorou até 2016. São iniciados os
é publicada a lei «que regula o arrendamento»48, decretando o primeiro contratos de arrendamento com prazo certo e feitas alterações aos
congelamento de rendas, que deveria ter durado um ano mas durou direitos dos arrendatários em relação à transmissão de contratos a
muitos mais. Essa legislação permaneceria em vigor até à publicação ascendentes e descendentes. Em 199555, esta reforma foi alargada ao
de outro decreto em 191949que tenta dar maior consistência à política mercado de arrendamento não habitacional. Em 2006, com a publi‑
do arrendamento e manteve as medidas transitórias e de emergência cação do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU56, inicia‑se
promulgadas durante a crise da Primeira Guerra Mundial. Durante este um novo processo de atualização das rendas, dependendo do estado
período, através da Primeira República e após a criação do Estado Novo, de conservação do edifício, cessam as transferências automáticas de
foram feitas várias tentativas para atualizar os preços das rendas. arrendamentos não habitacionais, restringe‑se a forma de transmissão
do arrendamento habitacional e cria‑se um subsídio de renda. Com a políticos, gerou um clima de crescente instabilidade e insegurança no
Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, estabelece‑se um período de transição mercado de arrendamento.
para a atualização de rendas anteriores a 1990, de acordo com o rendi‑
mento e a idade dos inquilinos. É criado um procedimento especial de Na secção seguinte, examinaremos importantes intervenções legisla‑
despejo, assim como o Balcão Nacional do Arrendamento, e também tivas, tais como o congelamento de rendas, a duração dos contratos
disposições para a desocupação de imóveis para a realização de traba‑ de arrendamento e a sua transferência, procedimentos de despejo,
lhos de construção extensivos quando necessário. Esta lei foi alterada depósitos de segurança e penalizações pelo pagamento de rendas em
em 201457, com várias alterações, nomeadamente relativas à proteção atraso, instrumentos estatais de apoio social e a questão das habita‑
dos arrendatários, aos períodos de notificação e à compensação por ções devolutas.
melhorias efetuadas. O regime do subsídio de renda de 2012 é regu‑
lado através do Decreto‑Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto.
6.3.2. Regimes prorrogados indefinidamente
iv) De 1976 a 2016 Um dos fatores comuns dos vários processos legislativos dos últimos
110 anos, é o caráter transitório das suas medidas, sempre justificado
Em 2016, inicia‑se a reversão de diversas medidas aprovadas, em espe‑
por situações de crise ou emergência. Após o primeiro período de tran‑
cial as da legislatura anterior. Cria‑se a noção de «lojas com história»58,
sição, as mesmas medidas foram geralmente renovadas repetidas vezes.
altera‑se o regime de realização de trabalhos de manutenção e reparação
O primeiro congelamento de rendas, promulgado a 12 de novembro de
em edifícios arrendados, modifica‑se o direito de preferências59 (decla‑
1910, destinava‑se a um período de um ano, mas permaneceu em vigor
rado inconstitucional em junho de 2020), o assédio e as penalidades de
até 1914, e o mecanismo de fixação de rendas promulgado em 1914
renda são proibidas por lei60, o período de transição dos contratos de
foi sucessivamente alterado nos anos seguintes e até 1924, mantendo
arrendamento para novos regimes de arrendamento é prolongado (com
a sua natureza transitória inicial. A Lei n.º 1662, publicada em 1924,
um limite mínimo de duração de pelo menos três anos agora imposto às
estabeleceu restrições às atualizações de rendas que permaneceriam
renovações de contrato), os juros de mora são reduzidos e certos tipos
em vigor até o final do ano seguinte. No entanto, estas restrições
de arrendamento tornam‑se vitalícios, dependendo da situação espe‑
foram prorrogadas até ao final de 1927 e, a 28 de novembro de 1927,
cífica de arrendamento61 e incluindo contratos com prazo certo. São
o Decreto n.º 14630 prolonga novamente a situação, «até à publicação
criados programas de arrendamento acessível para a classe média.
de um novo decreto». Em suma, a transição anual torna‑se defini‑
Ao longo dos 110 anos abrangidos por estes quatro ciclos, existe um tiva. O congelamento de rendas imposto pela Lei n.º 2030, de 1948,
denso e vasto quadro legislativo que, apesar das mudanças nos regimes em Lisboa e no Porto, torna as atualizações das rendas dependentes
da execução de avaliações fiscais. Em 1966, quando o Código Civil foi
aprovado, foi reconhecida a necessidade desta atualização, embora 15 escudos no Porto, 10 escudos noutras cidades, e 5 escudos no resto
ainda não tenha sido levada adiante até hoje. A correção das rendas só do país, foram congeladas65, a menos que o arrendatário concordasse
é iniciada 38 anos depois com a Lei do Arrendamento. Mais recente‑ com um valor mais elevado. Em 1917, o Decreto de 1914 manteve‑se
mente, o NRAU, regime transitório estabelecido pela Lei n.º 31/2012 em vigor, prolongando o congelamento das rendas para valores que
para contratos anteriores a 1990, com uma vigência inicialmente tinham sido previamente fixados, mas estipulando novos valores
prevista de cinco anos, foi prorrogado por mais três anos em 2017, máximos para as rendas: 25 escudos em Lisboa, 20 escudos no Porto,
e por mais dois anos em 2020, totalizando assim dez anos, o dobro do 13 escudos noutras cidades e 8 escudos no resto do país66. As rendas
prazo inicialmente estabelecido. Não seria de forma alguma surpreen‑ acima destes limites podiam ser aumentadas em até 10% do seu valor67.
dente se fosse prorrogado até 2022. Estes são apenas alguns exemplos Por sua vez, o Decreto de 1919 determinou que, em caso de renovação
que retratam as práticas legislativas que têm estado em vigor há dos contratos existentes, as rendas não poderiam exceder 50 escudos
décadas, comuns à Primeira República, ao Estado Novo e aos tempos em Lisboa, 40 escudos no Porto, 20 escudos noutras cidades, e 15
do PREC, e que ainda existem hoje. escudos no resto do país68.
Em suma, embora exista um congelamento das rendas para os

6.3.3. Congelamento de rendas e controlo de preços
contratos existentes e, entre 1910 e 1914 sejam publicadas porta‑
No decorrer dos ciclos atrás referidos, devem distinguir‑se as situa‑ rias que determinam que os novos contratos não podem estabelecer
ções em que houve um efetivo congelamento das rendas daquelas em rendas superiores às anteriores, verifica‑se ainda assim um aumento
que o congelamento foi legislado para permitir atualizações, embora elevado no valor das rendas. Compare‑se, por exemplo, os limites em
estas não tenham tido quaisquer efeitos práticos reais devido a fatores Lisboa, que passaram de 18 escudos para 50 escudos entre 1914 e 1919.
processuais. Em boa verdade, houve apenas três moratórias de rendas: Deve salientar‑se que, de 1917 em diante, foram proibidos os contratos
1) um período intencional de um ano em 1910 que durou até 1914 e, entre senhorios e arrendatários relativos a aumentos de renda acima
em algumas situações, até 1919; 2) um período de 38 anos nas cidades dos limites legalmente estabelecidos69. Não é claro o período de
de Lisboa e do Porto, que começou em 194862; e 3) uma moratória de tempo durante o qual esta regra esteve em vigor, mas aparentemente
rendas aplicada a todo o país em 197463 que durou 12 anos. deixou de ter valor legal em 193370.
Em 1910, novos contratos tiveram que manter o preço das rendas A publicação da Lei n.º 1368, de 21 de setembro de 1922, que remo‑
considerados em contratos anteriores64. Entre 1914 e 1924, esteve delou o regime fiscal, indexou as rendas aos rendimentos provenientes
em vigor um sistema de controlo de rendas que distinguia os valores de imóveis e revogou o congelamento das rendas de 1919. Houve
máximos das rendas entre Lisboa, Porto, outras cidades e o resto do também um diferimento permanente da reavaliação de imóveis,
país. Por exemplo, em 1914, rendas inferiores a 18 escudos em Lisboa, que apresentam valores extremamente desatualizados, utilizado
indiretamente para coibir o aumento do rendimento. Foi este o plano chegar a um acordo sem um limite imposto ao valor da renda, mas
que congelou as rendas em Lisboa e no Porto de 1948 a 1986, e tornou não sujeito a atualizações76 e, o regime de renda condicionada, com o
inúteis várias portarias, que mais tarde foram publicadas para permitir seu valor determinado por um rácio e uma fórmula que tem em conta
aumentos nas rendas. o valor da habitação77. A renda condicionada podia ser atualizada
anualmente de acordo com um coeficiente publicado pelo governo78.
A forte desvalorização que o escudo sofreu na década de 1920 contri‑ Contudo, este decreto manteve a suspensão das avaliações fiscais para
buiu para a impossibilidade dos aumentos reduzidos nas rendas fins de atualização das rendas habitacionais79, embora tenha revogado
atenuarem os efeitos desta desvalorização. Esta situação não é alheia a legislação de 1974 que congelava as rendas.
à disposição publicada em 1924, que afirma que «o valor das rendas de
edifícios urbanos deve ser sempre fixado em dinheiro e moeda portu‑ Apesar da adoção de legislação que permitia a atualização das rendas em
guesa à data do seu pagamento»71, uma vez que havia muitos acordos resultado de obras de manutenção e reparação dos edifícios, foi apenas
que contemplavam pagamentos em moeda estrangeira ou mesmo em 1985, com a publicação da chamada Lei das Rendas80, que o congela‑
através de contribuições em espécie, como tinha sido aprovado pelo mento das rendas terminou e se iniciou uma revisão extraordinária para
Código Civil de 1867. aquelas anteriores a 198081. Em 1986, criaram‑se a renda condicionada82
e os regulamentos relativos ao subsídio de renda83, mas ainda havia
Em 1928, os aumentos de renda são permitidos com base no valor situações em que a «liberalização» não teve qualquer efeito, como foi o
do imóvel, mas até aos respetivos limites desses valores72. No caso caso das rendas posteriores a 1980. Além disso, uma disposição bastante
de habitações que ficaram devolutas ou não serviam como habitação curiosa relativa a esta transição entre esquemas permite a atualização
permanente, os senhorios tinham liberdade para estabelecer o valor anual das rendas, mas apenas a partir do sétimo ano, contado a partir do
de uma nova renda73. No entanto, em 1948, o Estado Novo impôs um final do ano em que o acordo foi celebrado84. Na prática, os contratos
sistema de congelamento de rendas às cidades de Lisboa e do Porto assinados em 1984 ou 1985 sob o regime de renda livre, só podiam iniciar
de forma «draconiana», ao bloquear as avaliações fiscais dos terrenos. as atualizações anuais das rendas oito anos após o seu início.
Em 1966, o Código Civil74 manteve a suspensão das avaliações fiscais
para fins de atualização das rendas nestas cidades. Com o Decreto‑Lei n.º 321‑B/90, de 15 de outubro, que publica o
RAU, é dado um novo impulso ao processo de liberalização das rendas
Após os decretos de 197475 que alargaram o congelamento das rendas habitacionais. Os contratos com prazo certo surgem com um prazo
a todo o país, foi apenas em 1981 que foi publicado um decreto na mínimo de cinco anos, sendo permitidos três anos no caso de empresas
tentativa de começar a inverter esta situação, embora não tenha de gestão e investimento imobiliário, e fundos de investimento
produzido efeitos práticos nos arrendamentos existentes. Foram imobiliário. As rendas são atualizadas anualmente de acordo com coefi‑
criados dois esquemas de rendas: a renda livre, no qual as partes podem cientes publicados pelo governo.
Apesar dos ajustes extraordinários às rendas iniciados em 1986, e dos Apesar de, em 2016, ter sido iniciado um processo de reversão das
novos acordos de prazo fixo criados em 1990, existe a tentativa de medidas de liberalização de 2012, não existiam medidas em vigor para
realizar uma nova atualização dos valores das rendas em 2006, com causar um congelamento das rendas, apesar dos regulamentos impu‑
a publicação do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU)85. tarem obrigações aos proprietários em termos de restituições de posse
Este regime cria um complexo sistema de atualização de rendas, que ou compensação aos arrendatários, no caso de obras ou rescisões
obriga os senhorios a solicitarem uma avaliação fiscal do imóvel e do de contratos. Também vale a pena mencionar a criação do programa
seu estado de conservação e, em caso de resultados insatisfatórios, de arrendamento acessível para a classe média, que será analisado
impede qualquer aumento do valor da renda. Estabelece também que de seguida, no âmbito dos regimes de rendas associados às políticas
o valor da renda não pode exceder 4% do valor do imóvel, e define públicas de habitação.
uma abordagem faseada às atualizações das rendas, com intervalos que
podem atingir até 10 anos, dependendo dos respetivos rendimentos 6.3.4. A duração e a transferência de contratos
dos arrendatários. A adesão a este sistema foi fraca porque, além de sua
A duração dos contratos e as várias formas e disposições utilizadas para
complexidade e avaliações fiscais obrigatórias, também dependia do
prorrogá‑los, através da sua renovação, transferência ou o direito a um
estado de conservação dos imóveis e, como é de conhecimento comum,
novo arrendamento, não podem ser separadas desta discussão. Antes
os edifícios em Portugal estavam muito degradados após décadas sem
de 1910, um arrendamento podia ter um prazo inferior a um mês e, por
manutenção adequada, deixando os proprietários descapitalizados inca‑
via de regra, não eram necessários contratos escritos, e a renda podia
pazes de realizar as obras que lhes permitiriam aumentar as rendas.
ser paga em qualquer dia do mês. O Decreto de 1910 estabelece que os
Foi nestas circunstâncias, e já no âmbito do memorando da troika, que contratos de arrendamento não podem ser feitos por menos de 30 dias,
foi publicada a Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto: o impulso mais libe‑ a renda é paga mensalmente e os arrendamentos começam sempre no
ralizador até à data em termos de arrendamento urbano em Portugal. primeiro dia do mês86. Prazos mais longos são estabelecidos para comu‑
Esta lei estabelece um período de transição de cinco anos para todos nicar a oposição às renovações de contrato: noventa dias para contratos
os contratos de arrendamento, com um sistema de proteção para com prazo superior a um ano, cinquenta dias para contratos com prazos
pessoas com mais de 65 anos ou com uma incapacidade igual ou supe‑ entre 6 e 12 meses, 20 dias para contratos com prazos de 3 a 6 meses,
rior a 60%, durante o qual a renda é atualizada de acordo com os seus e 10 dias para contratos com prazos inferiores a 3 meses87. Estes
rendimentos. Após o período de transição, as rendas são atualizadas padrões mantêm‑se em 191988. A partir de 1917, a lei penaliza situa‑
até ao limite de 1/15 do valor do imóvel e é criado um subsídio de ções onde senhorios e arrendatários acordaram rendas acima dos limites
renda para famílias de baixos rendimentos. estipulados, nestes casos reduzindo os contratos para sessenta dias de
forma a forçar o cumprimento dos novos limites legais89. Dois anos
depois, a nova legislação estabelece que os contratos são renovados por
um ano quando o seu prazo for igual ou superior a um ano, ou por um mais de cinco anos, em condições semelhantes às de um cônjuge,
prazo igual ao contrato quando for inferior a um ano90. nos casos em que o arrendatário não era casado98. No entanto, a lei de
1990 considera a possibilidade de excluir o direito de transferência se o
A partir de 1924, a transferência de um arrendamento devido à morte inquilino tiver outra habitação num local próximo99.
de um arrendatário, que já era possível para cônjuges, também se
tornou possível para qualquer herdeiro que tivesse vivido com o arren‑ Com a publicação do NRAU em 2006, mantém‑se o regime dos
datário por mais de seis meses91. Apesar dos esforços realizados em contratos com prazo certo, mas surge um novo contorno, associado
1928 para uma maior abertura a favor dos proprietários92, mesmo à cessação do contrato de arrendamento para a demolição ou reno‑
quando uma habitação não fosse para uso permanente, a partir de vação significativa de edifícios, regulamentado pelo Decreto‑Lei
1948 a transferência de um arrendamento devido à morte do arrenda‑ n.º 157/2006, de 8 de agosto. Esta consideração dá aos proprietários
tário passou a incorporar ascendentes e descendentes que partilharam a possibilidade de rescindir contratos com uma antecedência mínima
a habitação durante pelo menos um ano93, permitindo assim uma de cinco anos ou exige que procedam ao realojamento dos inquilinos,
segunda transferência de arrendamento94. ou a pagar uma indemnização pelo montante correspondente a dois
anos de renda. Numa transferência de arrendamento, aqueles que
Com a publicação do Código Civil de 1966, os contratos de arren‑ vivem em coabitação não conjugal com o arrendatário terão igual‑
damento para habitação começaram a ter duração indefinida95, e só dade de tratamento e preferência100. A reforma do NRAU, realizada
podiam ser rescindidos pelos senhorios quando uma habitação fosse em 2012, introduz total flexibilidade quanto aos prazos dos novos
por eles exigida para fins de habitação, ou razões de manutenção contratos de arrendamento101, permitindo assim contratos com prazos
ou construção importantes. Estas duas regras foram, no entanto, mínimos previamente estabelecidos inferiores a cinco anos. São faci‑
suspensas em 1974 e 1975, logo após a revolução, e revogadas em 1977. litados mecanismos para que o senhorio se oponha à renovação do
A regra para arrendamentos por prazo indeterminado só deixou contrato e reduzem‑se os respetivos prazos, que anteriormente eram
de existir em 1990 com a introdução do RAU. Contratos com prazo de três anos102. O Decreto‑Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, também
certo96, embora automaticamente renováveis no final do prazo por é alterado, facilitando as solicitações de demolição, remodelação ou
mais três anos, podiam ser rescindidos pelo proprietário com aviso grandes renovações, de forma a rescindir os contratos de arrenda‑
prévio de um ano97. mento. Em 2017, o prazo de cinco anos para transitar para o NRAU,
estabelecido em 2012, é prorrogado por mais três anos, totalizando
Em termos de transferências de arrendamentos, em essência, a lei do assim oito anos103. Esta regra é alterada novamente em 2020, com
arrendamento mantém o regime existente no que diz respeito à morte uma nova extensão de dois anos, introduzida quando o Orçamento do
do arrendatário, e inclui aqueles que viveram com o arrendatário por
Estado de 2020104 foi aprovado, aumentando o período de transição alterações que ocorreram ao longo do último século, não entraremos
do NRAU para 10 anos. tanto em detalhe como nos dois tópicos anteriores. O decreto de 1907,
que tinha liberalizado os procedimentos de despejo, foi revogado
Em 2019, são introduzidas mais alterações no NRAU, designadamente, em 1910 e várias regras foram introduzidas, clarificando o seu trata‑
um prazo mínimo de pelo menos um ano para contratos de arrenda‑ mento pelos tribunais e a forma como os arrendatários se opuseram.
mento105. Além disso, os contratos com prazo certo são renovados por No entanto, o prazo para estes procedimentos era bastante limitado,
pelo menos três anos, mesmo que o prazo de renovação no contrato em alguns casos com um limite máximo de cinco dias110.
seja mais curto e o proprietário esteja em oposição106. Por outras pala‑
vras, a lei exige que um contrato que termina em 2018, que tenha sido Em 1917, o despejo baseado na falta de conveniência da conti‑
renovado por mais um ano, esteja de facto sujeito a renovação por pelo nuação do arrendamento para os senhorios também foi proibido,
menos mais três anos, caso o senhorio não comunique atempadamente independentemente do valor da renda111. Houve algumas exceções,
a intenção de rescindir o contrato, levando a uma prorrogação de tais como manutenções e reparações aprovadas pela câmara muni‑
quatro anos. No caso de contratos com prazo indeterminado, o cance‑ cipal, danos resultantes da negligência dos arrendatários, recusa em
lamento por parte do senhorio teria que ocorrer com pelo menos cinco aceitar aumentos de renda permitidos por lei e condutas que causam
anos de antecedência107, enquanto que anteriormente, de acordo com incómodo ou perturbação aos vizinhos, incluindo «bater, arrastar
a Lei de 2012, a exigência era de dois anos. No entanto, as alterações móveis e semelhantes» entre a uma e as nove da manhã. Algumas
mais inesperadas beneficiam os arrendatários abrangidos pelo regime destas regras, que já vinham do Código Civil de 1867, ainda estão em
de transição do NRAU que residem numa habitação há mais de 15 anos vigor. Hoje em dia, falar em colocar avisos nas janelas é como fazer
e têm 65 anos de idade ou mais, ou um grau de incapacidade igual ou uma viagem a um passado distante. No entanto, durante a primeira
superior a 60%. Estes arrendatários recebem um novo direito de arren‑ metade do século xx, a lei exigia que os arrendatários o fizessem em
damento vitalício, uma vez que os senhorios não se podem opor à casos de rescisão do contrato de arrendamento ou despejo, de modo
renovação dos contratos108, uma situação que também se aplica a casos a permitir visitas ao domicílio, muitas vezes em horários predeter‑
semelhantes de arrendatários que vivem sob contratos de arrenda‑ minados, como em dias úteis, do meio‑dia às 17 horas. A lei também
mento com prazo certo há mais de 20 anos109. previa a entrada forçada na habitação no caso dos arrendatários não
cumprirem com a afixação dos avisos112.
6.3.5. Processos de despejo
A perceção das repercussões sociais resultantes dos despejos, e a total
O despejo é, sem dúvida, o elemento mais sensível e controverso dos incapacidade das autoridades públicas para lhes dar resposta, contri‑
regimes de arrendamento em qualquer sociedade, e o caso português buíram para o surgimento de novas disposições legais para proteger os
não é exceção. Dada a grande complexidade legislativa e as inúmeras inquilinos nas décadas seguintes.
No decreto de 1918, em casos de doença grave comprovada do arren‑ Após a revolução de 1974, os despejos resultantes da denúncia de
datário ou membro da família, os despejos seriam suspensos até arrendamentos, para fins de demolição ou para ocupação pelos
que o arrendatário se recuperasse, embora a suspensão não pudesse proprietários, foram suspensos com o Decreto‑Lei n.º 155/75, de 25 de
exceder os dois meses113. Em contraste, no decreto de 1924, o despejo março, e decretos especificamente destinados às áreas urbanas do
é determinado para os casos em que o arrendatário não utiliza o Porto118. É durante este período que ocorre o turbulento processo de
imóvel arrendado há mais de um ano114. Esta regra, ainda presente no ocupação ilegal de habitações devolutas, com duas tentativas de lega‑
Código Civil, é, no entanto, de difícil comprovação em juízo. Ao longo lização em 1975 e 1977119. As disposições legais acumuladas desde
das décadas seguintes, houve um esforço para tornar o processo de 1976 para proteger os direitos dos arrendatários perante um parque
despejo mais expedito. Primeiro, com o Decreto n.º 22661, de 13 de habitacional cada vez mais degradado, e a pressão exercida pelos
junho de 1933, e posteriormente com o Código de Processo Civil proprietários com recurso a mecanismos previstos na lei, tais como
publicado em 1939115. demolições ou grandes obras, e até mesmo a reivindicação do imóvel
arrendado para a sua própria habitação, criaram um «emaranhado» jurí‑
Em 1948, a Lei n.º 2030 suprime os prazos de caducidade das ações dico que, juntamente com a crescente ineficiência do sistema jurídico,
de despejo, definidos no decreto de 1924, simplificando e acelerando levou ao adiamento das ações de despejo nos tribunais, com alguns
os respetivos processos quando os arrendamentos expiram. Contudo, casos a demorarem mais de 10 anos. Com a criação do Balcão Nacional
existem ainda casos onde o despejo não pode ser realizado devido do Arrendamento e o procedimento especial de despejo em 2012120,
a doença ou ausência resultante de deveres oficiais, como cargos há uma melhoria no processo de despejo. Relatórios de janeiro de 2018
públicos ou militares, por até dois anos. indicaram que os processos só se têm prolongado em média entre três
Este decreto mantém a disposição relativa aos recursos de sentenças a quatro meses121. Também em 2012, os senhorios foram autorizados a
de despejo no Tribunal de Recurso, mas proíbe o recurso ao Supremo proceder à rescisão de contratos quando duas rendas se encontravam
Tribunal, mesmo quando o valor excede a sua esfera de autoridade, em atraso122. Uma situação alterada pela Lei n.º 43/2017, de 14 de
revogando assim o decreto de 1925. junho, que restaura a regra que estava em vigor em 2006, considerando
um mínimo de três rendas. Além disso, em 2012, é incluída uma regra
Com o Código Civil de 1966, a restituição do imóvel arrendado só que permite aos senhorios rescindir o contrato em caso de quatro
poderia ser reivindicada três meses após a verificação dos fatos que rendas vencidas, consecutivas ou não, no período de doze meses123.
determinaram o vencimento ou rescisão do contrato de arrenda‑ Esta norma continua em vigor até hoje.
mento116, e nos casos de denúncia por ação judicial, esta verificação
seria exigida com pelo menos seis meses de antecedência, e o despejo 6.3.6. Rendas pagas antecipadamente
só ocorreria três meses após a decisão final117.
A questão do pagamento antecipado de rendas tem sofrido alterações a penalidade é reduzida para 20% do valor das rendas em dívida132.
nas últimas décadas, com os legisladores a procurarem impor limites e os A série de reduções feitas em termos de indemnização constituem um
proprietários a defenderem o seu aumento, uma vez que é a principal e movimento no sentido da sua crescente irrelevância, o que pode pôr
mais imediata forma de garantia para situações de atraso no pagamento em causa a obrigação do pagamento atempado da renda.
de rendas ou danos incorridos. Em 1910, era proibido antecipar as rendas
para além do montante correspondente a um mês e, nesses casos, era 6.3.8. Os instrumentos de apoio social do Estado
necessário realizar o pagamento no início do mês correspondente124.
Para além das ações de transferência e construção de bairros sociais,
Esta regra foi alterada em 1919, permitindo o pagamento antecipado da
iniciadas há várias décadas, foi apenas em 1977 que o Estado criou os
renda no primeiro dia útil do mês anterior ao período correspondente125,
seus primeiros mecanismos para a proteção dos arrendatários despe‑
e garantida por disposições legais, uma alteração mantida pelo Código
jados e a compensação dos senhorios, nos casos em que o despejo
Civil de 1966126 e reforçada em 1990 pelo artigo 14.º do Decreto‑Lei
dos arrendatários é adiado. O Instituto da Família e Acção Social é
n.º 321‑B/90, de 15 de outubro. Este decreto estabelece como crime de
responsável pela gestão destas situações, promovendo soluções de
especulação a exigência de depósitos de renda por parte dos senhorios
transferência para os arrendatários, compensando os senhorios pelo
que excedem o montante correspondente a um mês de renda. Com o
tempo que adiam os despejos, e criando um registo dos arrendatários
NRAU, foram permitidos adiantamentos de até três meses127. Apesar
que beneficiam destes apoios133.
destas restrições legais impostas aos particulares, o Programa Renda
Segura, lançado pela Câmara Municipal de Lisboa em 2020, oferece até Com a publicação da Lei do Arrendamento134, é criado um subsídio
36 meses de antecipação de rendas. de renda, regulamentado pelo Decreto‑Lei n.º 68/86, de 27 de março,
e destinado a arrendatários cujas rendas tenham sofrido correções
6.3.7. Multas por rendas em atraso extraordinárias ou tenham sido aumentadas devido a obras de conser‑
A primeira referência feita relativamente a rendas em atraso foi em vação ou melhorias realizadas pelo senhorio ou pelo município. Este
1924, declarando‑se que os inquilinos podem evitar o despejo se o subsídio esteve em vigor entre 1987 e 2011.
pagamento de cinco vezes o valor das rendas em atraso for feito no
Em 1990, o RAU atribuiu a responsabilidade e os meios para apoiar
prazo de oito dias128. Em 1933, a penalidade é reduzida para três vezes
os senhorios e os arrendatários, em situações onde ocorre o diferi‑
o valor das rendas em dívida129. Com a aprovação do Código Civil em
mento do despejo habitacional, ao Instituto de Gestão Financeira da
1966, a penalidade é reduzida ainda mais para o dobro do valor das
Segurança Social, sistema ainda hoje em vigor.
rendas devidas130. Em 1977, os arrendatários podiam simplesmente
depositar 50% do valor das rendas devidas131, desde que o pagamento
fosse feito no prazo de oito dias, a fim de evitar o despejo. Em 2019,
No âmbito das políticas de apoio à juventude, o Incentivo ao Figura 80Evolução dos gastos em programas de subsídio de rendas
Arrendamento Jovem (IAJ)135 foi criado em 1992 e funcionou até 1987
1989
2007, sendo depois substituído pelo Programa Porta 65 Jovem136, que 1991
introduziu várias alterações, a última das quais em 2017. Inicialmente, 1993
1995
o programa destinava‑se a jovens até aos 30 anos, um limite que depois 1997
1999
se estendeu aos 35 anos. 2001
2003
2005
Tal como aconteceu com a Lei do Arrendamento, também é criado um 2007
2009
subsídio de renda137 com a publicação do NRAU em 2006, com o obje‑ 2011
tivo de apoiar os mais necessitados, uma vez que alguns ficam sujeitos 2013
2015
a uma taxa de carga mais elevada, em relação aos seus rendimentos, 2017
2019
como resultado do aumento das rendas. No entanto, dada a fraca 0 10 20 30 40 50 60 70
adesão dos senhorios às atualizações das rendas, este subsídio tem Valor em milhares de euros
menos efeito do que o implementado em 1986.

Subvenções para a Lei do Arrendamento (1986) Incentivo ao Arrendamento por Jovens (1992)
Subvenções para o Porta 65 Jovem (2007) Subvenções para o NRAU (2006)
Com a reforma levada a cabo em 2012, previa‑se a criação de um novo
apoio ao rendimento em substituição do anterior, através do Decreto Fonte: IGAPHE, IHRU
‑Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto. Contudo, isto não ocorreu devido à

mudança de governo no final de 2015. 6.3.9. O problema dos edifícios devolutos
No gráfico seguinte é possível observar a dimensão e a evolução Um dos elementos que está sempre presente na legislação do arrenda‑
dos subsídios de renda entre 1987 e 2019. Note‑se que, em 2008, mento, bem como no discurso político, é a questão das habitações e
os valores dos subsídios do IAJ e do Programa Porta 65 Jovem devem edifícios devolutos.
ser adicionados.
O Decreto de 1914 criou um mecanismo que permite a qualquer
pessoa forçar o arrendamento de uma habitação devoluta, entre‑
gando o valor da renda ao tribunal em nome do senhorio, mesmo que
o senhorio se tenha recusado a arrendá‑lo138. As exceções incluíram
situações de imóveis que requerem trabalhos de reparação.
Em 1919, esta obrigação é alargada aos arrendatários e subarrendatá‑ devolutos há mais de um ano, as respetivas taxas do imposto são dupli‑
rios cujas habitações não sejam utilizadas, impondo ainda que o novo cadas144. Simultaneamente, é criado um conceito fiscal para edifícios
valor da renda não pode exceder o do último contrato139. devolutos pelo Decreto‑Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, nos termos
do qual são mantidos os sinais de desocupação previamente definidos.
Este assunto só é retomado após a revolução de 1974, com os proprie‑
tários a serem obrigados a aceitar um arrendamento quando, entre Em 2008, as taxas do imposto sobre edifícios devolutos há mais de um
outras condições, o anterior tiver cessado há mais de 120 dias140. ano são duplicadas e, no caso de edifícios em ruínas, triplicadas145.
O valor da renda, no entanto, «resultaria do livre jogo da oferta e da
procura»141. Com a aprovação do Orçamento do Estado de 2012, estas taxas voltam
a aumentar, triplicando em ambos os casos146.
Com a Lei do Arrendamento, uma regra que aumenta o imposto
sobre imóveis é aprovada e aplicada a edifícios ou partes de edifícios Em 2018, o governo abre uma exceção para «imóveis públicos não utili‑
devolutos. Este valor resulta do cálculo da renda em regime de renda zados»147, legislando a seu favor para se proteger dos agravamentos
condicionada e é imputável aos senhorios. que aplica ao setor privado.
A questão das habitações devolutas foi retomada no ano 2000, no que No ano seguinte, o aumento da taxa do imposto passa a abranger
diz respeito à execução de obras coercivas em edifícios privados pelos partes desocupadas de edifícios que não são constituídos por proprie‑
municípios, dando‑lhes a possibilidade de manter a posse das habita‑ dade horizontal, permitindo assim a sua aplicação parcial, o que até
ções devolutas e arrendá‑las sob o regime de renda condicionada, por então não tinha sido legalmente possível148.
um período que podia variar entre três e oito anos142. Ainda em 2019, é acrescentado um artigo ao Código do IMI no
Com a aprovação do Orçamento do Estado de 2005, é inserida uma contexto da criação das zonas de pressão urbana, que aumenta a taxa
disposição que altera o artigo 112.º do Código do IMI143, permitindo do imposto do IMI em seis vezes, e conduz a um aumento anual de
aos municípios aumentarem a taxa aplicável a edifícios urbanos que 10%, para edifícios e frações autónomas localizados nestas áreas que
estão devolutos há pelo menos um ano em até 30%. A ausência de estão devolutos há mais de dois anos149.
contratos em curso com fornecedores de serviços públicos essenciais
ou faturação relacionada com o consumo de água, eletricidade, gás e
telecomunicações.
Com a publicação do NRAU em 2006, esta alteração ao Código do IMI

reflete‑se na nova redação e, no caso de edifícios urbanos que estão
6.4. Sistemas de arrendamento social 6.4.2. O sistema de rendimento «caritativo»
6.4.1. Uma ampla variedade de regimes O Programa da Casas Desmontáveis, lançado em 1938 com a intenção
inicial de transferir famílias residentes nos bairros de barracas de
Os chamados esquemas de renda «social» assumiram muitas formas
Lisboa (Bairro das Minhocas e Bairro da Bélgica), não inclui um
desde a sua primeira aplicação prática em 1938, com o Programa das
regime de rendas claramente definido. A ocupação das habitações
Casas Desmontáveis150.
ocorre em regime de precariedade; a renda é fixada e recebida pela
Importa não confundir o regime de habitação económica, instituído em Câmara Municipal de Lisboa153, podendo os moradores ser obrigados
1933151 — que aproveitou a primeira política de construção de bairros a desocupar as mesmas no prazo de 30 dias, ou enfrentar uma ação
sociais, lançada em 1918152 —, com os sistemas de habitação social para de despejo administrativo. Este programa foi alargado ao Porto, em
arrendamento. Nestes regimes (que também não devem ser confun‑ 1943154, e ao realojamento da Alta de Coimbra, de modo a permitir a
didos com a habitação acessível), as habitações foram deixadas na posse construção da Universidade de Coimbra, entre 1945 e 1949155.
dos seus residentes após um período de amortização, durante o qual o
Seguiu‑se o programa habitacional para famílias carenciadas — que vê
Estado desempenhou um papel que hoje pertence ao sistema bancário.
a sua execução estendida aos órgãos administrativos e às Misericórdias,
Ao longo destas oito décadas, podem ser identificados três tipos estabelecendo o seguinte no seu preâmbulo: «a implementação de
de sistemas de arrendamento. O primeiro, de natureza caritativa rendas mensais muito baixas — algumas dúzias de escudos — dentro
e análise casuística, para o qual não existem diretrizes regulamen‑ dos limites que são viáveis para aqueles a quem se destinam». As habi‑
tares estabelecidas em decretos lei, e destinado a famílias «pobres». tações são atribuídas com base na precariedade e as rendas fixadas, em
O segundo, com uma renda fixa ou condicionada, determinada de cada caso, com a aprovação do Ministro das Finanças, não só tendo
acordo com os custos de construção — mas sempre abaixo dos em conta as condições locais, mas também os rendimentos dos resi‑
valores de mercado —, ou de acordo com a taxa de carga ou rendi‑ dentes156. As habitações são principalmente «atribuídas a famílias
mento familiar. E, o terceiro e último, um sistema de rendimento carenciadas deslocadas como resultado de demolições de casas devido
social, com valores que variam de acordo com o rendimento e compo‑ a ações de urbanização ou outras de interesse público».
sição das famílias. Entre estes sistemas, tanto o primeiro quanto o
Através do Decreto‑Lei n.º 35106, de 6 de novembro de 1945, que
último permitem que as rendas aumentem ou diminuam, de acordo
regula o regime de atribuição, ocupação e transmissão dos direitos e
com a alteração das situações das famílias.
obrigações dos residentes, bem como os fundamentos para o despejo
habitacional, fica claro que a decisão de fixação das rendas é da
responsabilidade do Ministro das Finanças, que deve ter em conta as 6.4.3. Esquemas de renda fixa ou condicionada
«condições locais e a situação dos residentes».
Neste tipo de rendas, são comummente identificados quatro regimes:
Existe, portanto, um processo de tomada de decisão centralizado e
casuístico, de natureza discricionária, que está em total contraste com 6.4.3.1. Habitação acessível
o que ocorre como resultado do Programa das Casas Económicas,
O regime de habitação acessível criado em 1945159, que dura até à
criado em 1933.
criação do Fundo de Fomento da Habitação (FFH) em 1969, envolve
O programa teve um impacto significativo com o envolvimento de uma uma série de entidades, desde autarquias, cooperativas e empresas às
ampla variedade de entidades, incluindo o Património dos Pobres e as Casas do Povo, a partir de 1958160. Este aplica‑se também à habitação
Casas de Pescadores)157. para autoridades de serviço público, como as Forças Armadas, a PSP
(Polícia de Segurança Pública) e a GNR (Guarda Nacional Republicana).
No entanto, já em 1940, e porque não existia enquadramento legal Em 1945, as rendas básicas sob este regime variam entre 300 e
para este regime, o Município do Porto solicitou ao governo nacional 500 escudos, para casas individuais, e entre 240 e 400 escudos, para
que aplicasse o decreto das casas desmontáveis ao projeto imobiliário apartamentos. A renda base é a renda máxima que pode ser aplicada,
que estava a ser desenvolvido na Rua Duque de Saldanha. A autori‑ e a sua atualização depende de autorização governamental, tendo em
zação foi atribuída pelo Decreto‑Lei n.º 30750, de 13 de setembro conta o aumento da construção ou do custo de vida. Os contratos são
de 1940, na condição de ser submetido à aprovação do governo um celebrados pelo período de um ano e são renováveis. O seu incumpri‑
regulamento especial para o efeito; revelando que, na ausência desta mento está sujeito a despejo administrativo, designadamente em caso
autorização, a Câmara Municipal teria de aplicar as leis gerais do arren‑ de atraso no pagamento de três rendas.
damento urbano. Esta situação repete‑se em 1957, quando o governo
publica uma nova legislação158, onde se assume que existem muitas Apenas as famílias registadas como parceiras em organismos reguladores
habitações «construídas por iniciativa de associações ou instituições têm acesso a habitações acessíveis, desde que o seu rendimento não
de assistência social», e destinadas à habitação de famílias carenciadas, exceda um montante equivalente a seis vezes a renda atribuída. Caso,
razão pela qual «se entendeu que a ocupação destas habitações seria durante o arrendamento, o rendimento total da família venha exceder
retirada da legislação geral sobre o arrendamento». este montante em 20%, a mesma terá de abandonar a habitação no prazo
de seis meses ou enfrentar uma ação de despejo. O arrendatário deve
fornecer prova anual do rendimento da sua família.
6.4.3.2. Habitação de renda limitada 6.4.3.3. O regime de renda condicionada
O programa de construção de habitações com renda limitada foi Este regime de renda teve início em 1981166, e foi a primeira tenta‑
lançado em 1947161 e concebido para incentivar a promoção de tiva de reabrir o mercado de arrendamento a novos contratos, após
«edifícios para investimento» no setor privado. Estes «edifícios para os congelamentos de rendas levados a cabo em 1948 e 1974. Neste
investimento» exigem que seja previamente fixado um valor máximo regime, a renda baseia‑se no valor das habitações e, ao contrário
de renda para cada habitação em troca do acesso a terrenos mais da renda livre, que tinha sido então relançada, o seu valor é atuali‑
baratos e da isenção de vários impostos, taxas, emolumentos, licenças zado anualmente. Assim, a sua intenção é atrair os senhorios para um
e também do imposto sobre imóveis durante 12 anos. sistema de arrendamento não especulativo que beneficie da isenção do
imposto sobre imóveis durante os primeiros cinco anos. Com a publi‑
A fixação do valor da renda visa contrariar os processos especula‑ cação da Lei Arrendamento em 1985, a renda condicionada torna‑se
tivos existentes e é acompanhada de várias medidas para combater o obrigatória para habitações construídas pelo Estado e vendidas aos
aumento de custos em materiais de construção e reduzir as isenções seus respetivos residentes, bem como para aquelas cuja construção é
fiscais para promoções de rendas livres. financiada pelo Estado, tais como cooperativas, contratos de desen‑
Em 1958162, o programa foi prorrogado por mais 10 anos, acom‑ volvimento habitacional e associações de moradores. Estabelece‑se
panhado por medidas de incentivo à promoção deste tipo de ainda que, quando existe o direito a um novo arrendamento, é aplicada
arrendamento, em detrimento do arrendamento gratuito. Os arren‑ uma renda condicionada167, o que representa, até à data, um aumento
datários são autorizados a adquirir as casas que habitam, sendo dos valores das rendas anteriormente congeladas. Estas regras são
determinado que os municípios darão prioridade a estas promoções, mantidas no RAU de 1990168, que estende a sua aplicação aos casos de
em hastas públicas para venda de terrenos163. transferência por morte e, também, como penalidade para contratos
de arrendamento não reduzidos a escrito169. Este regime de rendas
A partir de 1974164 e até à extinção deste regime de arrendamento, teve pouco impacto uma vez que não houve fiscalizações para garantir
é estabelecida a existência de uma única categoria habitacional, sendo a aplicação das obrigações determinadas por lei. Não era obrigatório
a distinção feita por tipologia. Anualmente, o governo publica uma o registo de qualquer carga relacionada com o arrendamento condi‑
portaria com a atualização dos critérios aplicáveis para estabelecer o cionado, as suas fórmulas eram complexas e faltavam processos de
limite dos valores das rendas, tendo em conta quer as tipologias, quer avaliação fiscal, que muitas vezes eram excessivamente morosos.
as áreas das habitações. Em 1977165, esta decisão é descentralizada para
os municípios que prestam serviços de habitação. Desde 1990, estão previstas alterações a este regime, em função da
publicação do Código de Avaliações, que só teve lugar em 2003, com
a publicação do Código do IMI. Finalmente, em 2014170, a alteração
é feita com o regime a ser utilizado para determinar o valor máximo regulamentada ou contabilizada. As famílias devem apresentar prova
da renda no regime de arrendamento apoiado, bem como o valor dos da sua composição e rendimentos para efeitos de atualização da renda,
arrendamentos no Mercado de Arrendamento Social, que envolveu numa base anual. O regime de renda social é revisto em 1983175mas
alguns milhares de unidades habitacionais pertencentes ao Instituto da mantém as regras e normas anteriores. Apesar da inflação elevada,
Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e aos vários bancos. e de terem decorrido seis anos desde a primeira portaria, a renda
mínima mantém‑se nos 400 escudos. O limiar para o pagamento da
6.4.3.4. O regime de renda acessível renda técnica permanece o mesmo, e apesar da intenção anunciada
de explicar o valor dos apoios ao rendimento concedidos em termos
Em 2019, o governo lança o programa de arrendamento acessível171,
de reduções das rendas, para uma compreensão mais clara do esforço
que tem algumas semelhanças com o regime de rendas limitadas. O seu
do Estado, isto não aconteceu. É também introduzida uma disposição
principal objetivo consiste em motivar os senhorios a arrendar habita‑
que permite a todos os arrendatários com rendas vencidas a possibi‑
ções por valores cerca de 20% abaixo do valor de mercado praticado,
lidade de pagamento sem as multas de 50% estabelecidas por lei176.
com base na mediana das rendas calculada pelo INE172. Os contratos
No entanto, a medida tem resultados fracos, dado que os problemas
de arrendamento continuariam a ter um prazo mínimo de cinco anos,
com a cobrança de rendas não pagas ainda persistem.
e nove meses para arrendamentos estudantis.
Quando o Programa Especial de Realojamento foi lançado em 1993,
6.4.4. Esquemas sociais, de apoio e de apoio à renda o regime de renda apoiada177, que substituiu o regime de renda social,
e foi estabelecido desde 1990, foi também publicado.
Em 1977, e no âmbito da regulamentação da Lei da Terra, é publi‑
cada a primeira portaria a instituir o regime de rendimento social Existem várias questões a analisar: a padronização dos vários regimes
em Portugal173. Este regime introduz um sistema que ainda está em uso de renda social existentes, alguns dos quais se originaram na década
ao dia de hoje, estabelecendo que o valor da renda deve ser calculado de 1940; a criação de um mecanismo de atualização da renda máxima
de acordo com o rendimento e composição das famílias. Este esquema (técnica), suspensa desde 1977 e dessincronizada com os custos de
estabelece uma renda mínima de 400 escudos e uma renda máxima construção e os rendimento das famílias com maiores recursos; a atua‑
— correspondente à chamada renda técnica174 — que é aplicada a lização anual e automática do valor da renda; o fim do subsídio de
todas as famílias com rendimentos superiores a três vezes o salário renda ambíguo que nunca tinha sido contabilizado; a criação de um
mínimo nacional (SMN), sendo que o resto da família paga uma renda sistema progressivo de taxas de carga sobre o rendimento, dependendo
social — chamada prestação de renda individual. A diferença entre do rendimento das famílias e da indexação da renda mínima ao salário
renda social e renda técnica é considerada como um subsídio sob a mínimo nacional.
forma de subvenção e, apesar da terminologia, nunca foi devidamente
O sistema de renda social é retomado, em termos das suas principais Este regime é alterado poucos meses após o início da legislatura
variáveis, de modo a acompanhar a variação dos aumentos de acordo seguinte179, com a revogação de inovações que alargavam os poderes
com o salário mínimo nacional, rendimento e custos de construção, das entidades gestoras, eliminando de imediato o processo de despejo
sem perder a sua característica original de evoluir de acordo com o administrativo. A limitação da atualização das rendas é introduzida nos
rendimento e dimensão das famílias. casos em que os arrendatários invocam necessidades de manutenção
nos imóveis; o aumento progressivo nas rendas de famílias com rendi‑
Estas alterações, apesar de terem sido aplicadas com sucesso a habi‑ mentos mais elevados é removido e o âmbito nacional da lei é abolido,
tações construídas após 1993, não funcionaram para habitações mais permitindo que cada município aprove seu próprio regulamento.
antigas, devido a grandes diferenças entre as rendas atuais e as rendas
novas, resultantes do aumento do rendimento dos seus arrendatários. De acordo com o último Inquérito à Caracterização da Habitação
Em muitos casos, não houve atualizações de renda durante 40 anos Social (ICHS), realizado pelo INE, e referente a 2015180, o valor acumu‑
e as famílias com rendimentos superiores a dois mil euros por mês lado das rendas devidas já tinha atingido os 80 milhões de euros.
pagavam uma renda inferior a três euros! Estimou‑se ainda que, até ao final de 2019, este montante ultrapassaria
os 100 milhões de euros. Existem muitas situações em que os arrenda‑
Para corrigir estas questões, foi criado em 2014 o regime do arrenda‑ tários se recusam a pagar a renda que a lei exige.
mento apoiado178, procurando‑se evoluir de um «regime de renda» para
um «regime de arrendamento», cobrindo todas as situações de natureza
6.5. É possível regulamentar a oferta habitacional
social abrangidas pelos antigos sistemas, alguns dos quais eram incom‑
através de ação legislativa?
patíveis com o decreto de 1993. O regime de atribuição foi integrado no
sistema de gestão, conferindo‑lhe um âmbito nacional vinculativo para No intervalo de 50 anos entre 1960 e 2011, o peso das habitações
todas as entidades e criando um sistema de progressividade no valor das arrendadas caiu de 48% para 19,9% do parque habitacional de residên‑
rendas, para as famílias com rendimentos mais elevados. cias habituais e de 44,4% para 13,6% do total de habitações clássicas.
Os últimos números disponíveis de 2019 indicam que este declínio
Manteve‑se o sistema de cálculo das rendas, considerando o continuou após 2011.
rendimento das famílias e a possibilidade de alterações, tal como ante‑
riormente. No entanto, é introduzida uma alteração fundamental no As medidas legislativas aprovadas e aplicadas ao campo do arrenda‑
que diz respeito aos poderes de despejo administrativo, com as enti‑ mento desde 1910, e a promoção do direito à habitação, geralmente
dades de gestão do parque habitacional a possuírem autoridade para em circunstâncias de crise, tiveram efeitos perversos que reduziram
intervir com o intuito de reduzir as rendas devidas e as ocupações drasticamente a oferta e afastaram o investimento deste segmento.
ilegais, que aumentaram de forma preocupante. Consequentemente, desenvolve‑se uma cultura de imobilidade e «casa
para a vida», bem como um confronto maniqueísta entre proprietários ano após ano, as taxas de imposto aumentam, sem quaisquer resul‑
e arrendatários, e a habitação permanente deixa de ser uma prioridade tados práticos.
nos orçamentos e poupanças das famílias com recursos, que vivem em
habitações com rendas congeladas ou habitação social. Ao contrário do que acontece na maioria dos países da Europa
Ocidental, Portugal não ganhou «músculo» orçamental para desenvolver
Os censos indicam que o declínio das habitações arrendadas ocorre uma política de promoção da habitação e construir um parque habi‑
quando o parque habitacional mais do que duplicou. O arrendamento tacional público significativo, capaz de auxiliar famílias com maiores
torna‑se a ovelha negra do mercado imobiliário em Portugal. dificuldades no acesso à habitação. Não o fez durante a ditadura do
Estado Novo, nem em democracia, após a revolução de Abril de 1974.
Além das alterações legislativas há também momentos quase caricatu‑ Hoje, este parque habitacional é composto por cerca de 120 mil habita‑
rais, como é o caso da proibição de atividades de mediação imobiliária ções, que representam apenas 2% do número total de habitações.
em matéria de arrendamento, decretada em 1919181; a ideia lançada
em outubro de 2016 — que não teve correspondência na letra da O problema surge como consequência desta incapacidade. Com o
lei — de «criar um subsídio para os senhorios pobres com contratos congelamento de rendas e a perpetuação de contratos de arren‑
de arrendamento» antigos; ou, ainda, a passagem do preâmbulo do damento, o estado empurra as suas responsabilidades sociais e
decreto de 1947 que criou o programa para a construção de habi‑ constitucionais relativas à habitação social para o setor privado.
tação de renda limitada182: «(…) Nesta ordem de ideias, talvez a medida Os senhorios, cada vez mais descapitalizados e em posse de edifícios
radical de proibir expressamente a construção de edifícios de renda progressivamente degradados, enfrentam um mercado imobiliário que
livre deva ser adotada agora, levando a respetiva indústria a concentrar prospera em todos os segmentos, exceto no arrendamento.
todos os seus recursos na construção de habitação acessível (…), mas,
como se reconhece que o problema requer um estudo mais aprofun‑
dado, de modo a coordenar os seus múltiplos aspetos, a medida não se
encontra, de momento, num caminho tão radical. (…)».
Este texto é publicado dois meses antes do anúncio do Plano Marshall

para a reconstrução da Europa, ao qual Portugal, como se sabe, aderiu.
Quando revisitamos as medidas que pretendem obrigar os proprie‑

tários a colocar casas e edifícios devolutos a uso, especialmente nas
últimas duas décadas, o que encontramos é uma escalada fiscal onde,
Figura 81Índice de rendas residenciais (2011=100) pisos, de que trata o pequeno artigo 2335 do Código Civil de 1867, era
160 157,3 158,2 raramente aplicado. É em 1986, ano em que a Lei do Arrendamento é
146,7
139,6 regulamentada, que o crédito subvencionado para a aquisição de habi‑
140
122,4
130,0
tação própria184, criado em 1976185, é relançado com grande sucesso.
120 114,6 127,7
106,5 121,4
O estudo publicado pelo IHRU, em 2015, sobre o esforço orçamental
102,4
96,0 97,3
100
99,5 90,1 88,4
95,0
92,4
109,9 do Estado para fornecer subsídios durante os 25 anos entre 1987 e
95,4 95,2
80 88,0
85,9 86,5 89,4 2011, é um quadro fiel do período de maior excelência em termos de
políticas e investimento público na área da habitação, onde o arren‑
60
damento reflete um reduzido impacto, como pode ser observado no
13
14
15
16
17
18
19
11
12
20
20
20
20
20
20
20
20
20
gráfico seguinte.
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
Portugal Lisboa Porto
Fonte: Confidencial Imobiliário

Figura 82Esforços estatais para a habitação 1987‑2011
€ 29,2 M; 0,3% € 193,9 M; 2,0% Antigos programas

de promoção direta
6.5.1. O incentivo para habitações ocupadas pelo proprietário € 1.353,4 M; 14,1% do igaphe
Programas de realojamento
As iniciativas privadas já abandonaram o leasing e canalizaram os seus € 166,5 M; 1,7% Programas de reabilitação
€ 13,8 M; 0,1% de edifícios
esforços para iniciativas mais seguras e lucrativas há muito tempo. Programas de contratos
de desenvolvimento
As autoridade públicas, que são incapazes de encarar as controvér‑ habitacional
€ 803,9 M; 8,4%
sias e enfrentar os custos políticos que resultariam da liberalização do Incentivos ao arrendamento
Subsídios à taxas de juro
arrendamento urbano, encontraram uma solução no crédito subvencio‑ do crédito à habitação
nado, no financiamento de novas construções e na expansão urbana, Subvenções à habitação
da Segurança Social
e no incentivo às famílias para comprar casa. Note‑se que o mesmo
decreto que é responsável pelo congelamento das rendas nas cidades € 7.046,7 M; 73,3%
de Lisboa e do Porto em 1948, tem uma disposição que exige que o

Fonte: IHRU
governo estabeleça o sistema de propriedade por pisos ou propriedade
horizontal no prazo de 180 dias183. Este é um dos grandes impulsiona‑ A maior parte pertence a bonificações de juros nos créditos à habi‑
dores das políticas de promoção da habitação própria, que se tornam tação e aquisições de habitação própria permanente (73,3%),
dominantes no final do século xx. Até então, o chamado imóvel por seguindo‑se os programas de realojamento (14,1%). As iniciativas
de apoio ao arrendamento têm uma representação menor (8,7%). coletivos e o seguro contra incêndios para edifícios unifamiliares.
O mais capacitado, o Incentivo ao Arrendamento Jovem (IAJ), apre‑ O terceiro inclui despesas associadas a condomínios, relativas à conser‑
senta resultados significativos em 2006, com 63,2 milhões de euros em vação e manutenção futura de edifícios. É anacrónico que, após 26 anos,
subvenções a fundo perdido. Contudo, é em 2001 que o maior número a lei ainda estabeleça a regra de manter pelo menos 10% da taxa mensal
de contratos de arrendamento é subvencionado, totalizando 24 676186, relativa à avaliação do condomínio como fundo de reserva para a manu‑
ou seja, apenas 3,3% dos 740 425 arrendamentos existentes em tenção futura do edifício189, quando estas poupanças podem representar
Portugal nesse ano187. O resultado destas políticas é a inversão do peso menos de mil euros após um período de 10 anos, o que é claramente insu‑
entre a habitação arrendada e a habitação ocupada pelo proprietário, ficiente para cobrir a manutenção geral de qualquer edifício.
com esta última a tornar‑se dominante e a deter quase três quartos das
habitações de residência habitual. Se as devidas alterações legais para tornar o conjunto de obrigações do
proprietário ou coproprietário consistente com uma avaliação de todos
os custos forem efetuadas, as diferenças identificadas hoje nos rendi‑
6.5.2. É mais barato comprar ou alugar uma casa?
mentos de habitação serão reduzidas ou mesmo revertidas.
Quando as taxas de juros começaram a cair, é criada a perceção de
que é mais favorável comprar uma casa do que alugá‑la, uma vez que 6.6. A segmentação do mercado de arrendamento
a concessão de empréstimos hipotecários tem valores semelhantes ou
inferiores em comparação ao valor das rendas, mesmo após o fim dos O que resta do mercado de arrendamento em Portugal está profun‑
empréstimos subvencionados em 2002. As séries de rendimentos habita‑ damente segmentado, ainda mais do que o mercado de trabalho.
cionais preparadas pela Confidencial Imobiliário na última década188, que Esta segmentação tem origem nos três regimes de arrendamento em
resultam da comparação dos preços de transação com as rendas ao abrigo vigor — subvencionado, acessível e livre — causando uma grande
de novos contratos, apresentam taxas que variam em média entre 4,1% e disparidade na forma como as famílias são tratadas em termos de:
5,3% nas cidades de Lisboa e do Porto, nos últimos dois anos, revelando • Regras de acesso à habitação;
uma perspetiva mais favorável na compra do que no arrendamento. • Duração dos contratos de arrendamento;
Existem, no entanto, três fatores no que diz respeito às obrigações rela‑ • Tratamento excecional resultante da condição socioeconómica da
cionadas com imóveis que foram negligenciados. O primeiro resulta de família e da idade ou incapacidade de qualquer um dos seus membros;
impostos e taxas sobre ativos, em particular o IMI. O segundo corres‑ • Sistemas que determinam o valor das rendas.
ponde aos encargos com seguros. Em Portugal, o seguro contra incêndios No que diz respeito às regras de acesso à habitação, verifica‑se que, no
só é obrigatório para a propriedade horizontal, quando a legislação já caso do arrendamento subvencionado, não existe um limite mínimo ou
deveria ter tornado obrigatório o seguro multirriscos para edifícios máximo de rendimento das famílias para aceder a uma casa, a menos
que a família seja proveniente do Programa 1.º Direito, que, em regra, beneficiam de um terço do rendimento. Por exemplo, pode haver uma
exclui famílias com um rendimento médio mensal per capita 1,5 vezes família com um rendimento mensal de cinco mil euros que beneficia
acima do valor do Indexante dos Apoios Sociais (IAS)190. Agora, no que de um arrendamento subsidiado e paga uma renda de duzentos euros,
diz respeito às rendas acessíveis, é necessário que o rendimento médio enquanto outra, sob o regime de renda acessível, tem um rendimento
mensal da família seja compatível com uma taxa de carga entre 15% a de mil e oitocentos euros e paga uma renda de seiscentos euros.
35% do valor da renda.
Alguns programas beneficiam de apoio público, pelo que, em muitas
destas situações, paradoxalmente, duas famílias iguais com rendimentos
Quanto à duração dos contratos, o arrendamento subsidiado fornece iguais, em habitações idênticas dentro do mesmo edifício, por vezes
contratos vitalícios, na prática, enquanto a renda acessível fornece até no mesmo piso, pagam rendas muito diferentes, porque estão sob
contratos com prazo certo e uma duração mínima de cinco anos. regimes de renda diferentes. Numa nota ainda mais grave, por vezes
No caso dos arrendamentos livres, embora a regra aponte para acontece as famílias com rendimentos mais baixos pagarem rendas
contratos com prazo certo, em 2019 são feitas alterações legais para significativamente mais elevadas. E, tal como acontece no mercado de
tornar alguns deles vitalícios: no caso de arrendatários que estão no trabalho, para os mais jovens, embora exista uma maior dificuldade no
contrato de arrendamento há mais de 15 anos e têm mais de 65 anos, acesso à habitação e uma maior insegurança na duração dos contratos de
bem como aqueles com contratos com prazo certo que duram há arrendamento, as rendas têm um valor mais elevado. Em suma, a inter‑
mais de 20 anos. Por outro lado, tanto para o arrendamento subsi‑ comunicação e a harmonização entre os esquemas de apoio público não
diado como para os processos de transição no contexto do NRAU em só são inexistentes, mas cada um determina de forma diferente o apoio
matéria de arrendamentos livres, são criados mecanismos para proteger e os benefícios a serem fornecidos, tendo em conta o rendimento como
as famílias, tendo em conta o rendimento, a idade e as situações de denominador comum. Além disso, o regime de arrendamento subven‑
incapacidade, condições que não são incluídas na renda acessível, nem cionado não tem interação com a segurança social, pelo que muitas
no arrendamento livre em geral. A maior disparidade, no entanto, vezes os beneficiários de subsídios e apoios do Estado social — pensões,
é registada no valor das rendas. No arrendamento subsidiado, o rendi‑ apoio social, saúde e educação — não pagam a renda das habitações que
mento é calculado de acordo com a composição e o rendimento da arrendam, sem sofrerem quaisquer penalizações por incumprimento.
família, o que não ocorre nos outros esquemas. Porém, como o arren‑
damento subsidiado estabelece um rendimento máximo para cada
6.7. Breve conclusão
habitação, independentemente do rendimento da família, existem
muitas famílias com rendimentos elevados sob este regime que pagam O problema do arrendamento urbano em Portugal não é conjuntural.
muito menos em comparação a valores mais baixos promovidos pela Não é o resultado da reforma de 2012, nem do aumento da oferta
renda acessível, que são frequentemente suportados por famílias que turística que ocorreu nos últimos anos. A questão é estrutural e tem
origem em vários estrangulamentos que não podem ser escamoteados. Será também relevante a realização de um estudo aprofundado dos
Desde o início, o Estado foi incapaz de criar respostas adequadas à resultados do próximo censo relativo a habitações devolutas, que
escassez de habitação. Em seguida, a cultura da «casa para a vida», que permitirá produzir um inventário da sua localização, idade, estado de
se enraizou e se tornou um anacronismo, dada a evolução do mercado conservação, viabilidade de utilização e situação do respetivo imóvel.
de trabalho e as novas exigências de mobilidade. Por fim, os precon‑ O recenseamento de 2011 quantificou 735 mil habitações clássicas
ceitos ideológicos, que criaram demasiados mal‑entendidos e conflitos devolutas, equivalentes a 12,5% de todas as habitações convencionais.
entre o direito à habitação e o direito à propriedade, e são hoje a prin‑ No entanto, parte destas habitações ou estão em territórios despo‑
cipal causa da perda de confiança dos investidores nas instituições voados, ou são apenas um monte de pedras abandonadas, ou fazem
políticas, e da enorme perda de reputação que o mercado de arrenda‑ parte de heranças indivisas cujos beneficiários não lhes atribuem qual‑
mento tem sofrido com a sucessão de avanços legislativos realizados quer valor, isentando‑se da tarefa de dividir as propriedades face aos
por essas mesmas instituições. Na prática, e de forma perversa, as polí‑ labirintos burocráticos que terão de enfrentar. Deste modo, é impor‑
ticas públicas e as medidas legislativas têm promovido e subsidiado a tante perceber quais as habitações devolutas que são habitáveis.
desigualdade. Simultaneamente, o Estado foi — e ainda é — incapaz
de satisfazer a procura, contribuiu para a contração da oferta e É também importante ter conhecimento, em detalhe e frequência,
descartou as suas responsabilidades sociais para com o setor privado. dos dados relativos à gestão da habitação pública ou social e do setor
terciário, além da componente de apoio à habitação integrada nos
Em suma, o arrendamento urbano continua a definhar e encontra‑se subsídios concedidos pela segurança social.
num beco sem saída.
Por fim, uma vez que a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) tem um
enorme e único repositório de dados relativos a imóveis e arrendamento,
6.8. Conclusão
fará sentido ir mais longe na disponibilização destas informações, espe‑
O presente estudo é realizado na véspera do início do censo de 2021, cialmente para o INE, em vez de assistir à sua divulgação cirúrgica e
o que revelará, em todas as dimensões, as alterações ocorridas ao esporádica nos meios de comunicação, o que invariavelmente levanta
longo da última década. Após este censo, será útil obter informações suspeitas sobre os propósitos políticos da sua gestão.
completas sobre a evolução do parque habitacional e do mercado de
arrendamento, pelo menos anualmente.
Isto permitirá uma monitorização da realidade existente, e uma

avaliação atempada e próxima das políticas públicas e dos inves‑
timentos realizados, o que ainda não aconteceu até ao momento.
Abreviações Referências
AT — Autoridade Tributária e Aduaneira Instituto Nacional de Estatística, (1964), X Recenseamento geral da população
1960, Lisboa, Sociedade Tipográfica, Lda.
FFH — Fundo de Fomento da Habitação
Instituto Nacional de Estatística, (1973), 11º Recenseamento da população
IAJ — Incentivo ao Arrendamento por Jovens
1970 — Estimativa a 20%, Lisboa, Sociedade Tipográfica, Lda.
IAS — Indexante dos Apoios Sociais
Instituto Nacional de Estatística, (1975), 1º Recenseamento da habitação 1970
ICHS — Inquérito à Caraterização da Habitação Social — estimativa a 20%, Lisboa, Sociedade Astória, Lda.
IGAPHE — Instituto de Gestão e Administração do Património Habitacional Instituto Nacional de Estatística, (1984), XII Recenseamento geral da população
do Estado e ii recenseamento geral da habitação 1981, Lisboa, INCM.
IHRU — Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana Diversos autores, (1993), Livro branco sobre a política de habitação em Portugal,
Santa Maria da Feira, Associações organizadoras do I Encontro Nacional da
IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis Habitação, Raínho and Neves, Lda.
INE — Instituto Nacional de Estatística Instituto Nacional de Estatística, (1996), XIII recenseamento geral da popu‑
lação e iii recenseamento geral da habitação (CENSOS 91), Lisboa, INE.
IRS — Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
Instituto Nacional de Estatística, (2001), XIV recenseamento geral da população
IRC — Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas
e iv recenseamento geral da habitação (CENSOS 2001), Lisboa, Gráfica Maia
NRAU — Novo Regime de Arrendamento Urbano Douro, SA.
PREC — Processo Revolucionário Em Curso — que designou o período Instituto Nacional de Estatística, (2012), XV recenseamento geral da população
entre abril de 1974 e novembro de 1975. e v recenseamento geral da habitação (CENSOS 2011), Lisboa, INE.
RAU — Regime de Arrendamento Urbano Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, (2015), 25 anos de esforço do
Orçamento de Estado com a habitação — 1987‑2011, Lisboa, IHRU
SMN — Salário Mínimo Nacional
Instituto Nacional de Estatística (2016), Inquérito à caraterização da habitação
social em Portugal, 2015, Lisboa, INE.
Diversos autores, (2018), Habitação: Cem anos de políticas públicas em Portugal,

1918‑2018, Lisboa, Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, INCM.
Conclusão
As contribuições deste livro fornecem análises esclarecedoras sobre mais curto, de cerca de quatro anos, correspondente à crise financeira
o mercado imobiliário em Portugal, tanto em termos de preços das internacional, e à subsequente crise da dívida soberana (2008‑2012).
casas como de arrendamentos, até ao início de 2020. Os estudos apre‑
A análise mostra que o mercado imobiliário britânico é o mais sincroni‑
sentados analisam o mercado imobiliário a partir de uma perspetiva
zado com o português. Seguindo‑se Itália, Espanha e França. Uma análise
agregada a nível nacional, bem como a partir de uma perspetiva mais
mais detalhada revelou que Espanha é o país com o qual Portugal tem as
desagregada ao nível do município e da freguesia.
maiores regiões de coerência estatisticamente significativa. Até o início
Os resultados do capítulo 1 revelam que o mercado imobiliário dos anos 2000, existe uma região de alta coerência entre as frequências
contribui para um quinto do PIB português, e que os seus ciclos têm de 4 e 8 anos; depois disso, são detetadas coerências proeminentes nas
estado fortemente correlacionados com os ciclos económicos em frequências mais altas e mais baixas. Além disso, apura‑se que Espanha
Portugal nas últimas duas décadas. A habitação é um ativo relevante apresenta um avanço e Portugal se encontra desfasado.
no balanço financeira das famílias portuguesas, que apresenta uma
Foi também observada sincronicidade entre cidades portuguesas.
composição semelhante à da média da União Europeia, especialmente
em 2017. No entanto, existe uma grande variação entre países euro‑ Observa‑se que Braga, Santarém, Portalegre, Leiria e Setúbal estão
peus, e Portugal pertence a um grupo onde uma elevada percentagem bastante dessincronizadas com o resto do país (as duas últimas
de famílias não possui ativos líquidos, estando por isso mais vulnerável formam um cluster próprio). Embora as cidades restantes pareçam
aos choques agregados. relativamente bem sincronizados entre si, alguns subclusters podem
ser identificados; um é formado por Lisboa, Porto e Faro (as três capi‑
A análise da sincronização dos preços de habitação no capítulo 3, entre
tais de distrito com aeroportos internacionais); e o outro por Aveiro,
Portugal e outros onze Estados‑membros da União Europeia (Bélgica,
Bragança, Coimbra e Guarda.
Dinamarca, Finlândia, França, Alemanha, Irlanda, Itália, Países Baixos,
Espanha, Suécia e Reino Unido), abrange o período de 1988‑2019, Lisboa e Porto, as duas principais cidades portuguesas, estão sincro‑
e revela dois ciclos primários no Índice de Preços de Habitação para nizadas em ciclos de mais longo prazo, com o ciclo de Lisboa a
Portugal, um com uma duração de cerca de nove anos e outro com apresentar um avanço em relação ao ciclo do Porto. Contudo, em
uma duração de aproximadamente 14 anos; estes dois ciclos percorrem frequências mais altas, os ciclos podem divergir entre si, e a corre‑
quase toda a amostra e sobrepõem‑se. É também identificado um ciclo lação é negativa. Lisboa e Faro tornaram‑se altamente sincronizadas
após 2005, com Lisboa a apresentar um avanço. Viana do Castelo e
Beja são o par mais sincronizado e os seus ciclos são quase simultâ‑ de acessibilidade à habitação. Por outro lado, entre as regiões do inte‑
neos. Leiria e Viseu são o par menos sincronizado, mas exibem um rior, os fenómenos de consolidação em pequenos centros urbanos e
ciclo de longo prazo comum. Os resultados do capítulo 3 sugerem que rurais, que podem desempenhar um papel fundamental no combate ao
o mercado imobiliário português é segmentado e apresenta heteroge‑ despovoamento, também parecem enfrentar questões de acessibilidade
neidades regionais. O facto de que os ciclos de habitação das cidades à habitação, que os colocam em posições semelhantes àquelas perten‑
portuguesas podem ser dessincronizados, sugere que as políticas de centes a territórios mais dinâmicos em termos sociais e económicos.
habitação devem ser elaboradas a nível local.
A análise do capítulo 5 centra‑se no impacto dos arrendamentos de
O capítulo 4 apresenta duas métricas de acessibilidade à habitação: curta duração no mercado imobiliário. O aproveitamento de uma
i) o índice de carga das despesas em habitação e ii) o índice de risco da suspensão parcial introduzida pela Câmara Municipal de Lisboa em
inacessibilidade habitacional. A primeira avalia o rácio entre os valores novembro de 2018, que proibiu a emissão de novas licenças de arren‑
estimados da habitação e o rendimento das famílias, utilizando as damento de curta duração com efeito imediato em algumas áreas
freguesias como unidade de análise, e as famílias que vivem em subsec‑ pré‑selecionadas da capital, revelou algumas conclusões interessantes.
ções onde o rácio é superior a 0,4; a segunda analisa a proporção de Mais especificamente, demonstra‑se que os proprietários (principal‑
famílias que vive em subsecções com um rendimento mediano inferior mente os portugueses) se movimentaram rapidamente no sentido de
à mediana do município, e despesas em habitação superiores à despesa registar os seus imóveis pouco antes da suspensão entrar em vigor. Isto
mediana em habitação do município. Como era expectável, os resul‑ demonstra que a antecipação da política, devido à sua ampla discussão
tados apresentam uma forte heterogeneidade espacial nos padrões de pública, permitiu aos proprietários entrarem no mercado nas últimas
acessibilidade à habitação e evidências significativas de dependência semanas antes da emissão de licenças ter sido interrompida.
espacial, reivindicando assim a importância de uma perspetiva territo‑
rial na conceção de políticas públicas que impactam a habitação (o que Os resultados neste capítulo registam um decréscimo considerável no
está em consonância com os resultados do capítulo 3). número e no preço das habitações transacionadas. Mais especifica‑
mente, este capítulo mostra que a suspensão levou a uma redução de
Um dos resultados mais importantes deste capítulo é a identificação dos 20% na quantidade transacionada no mercado e a uma redução de 9%
desafios da acessibilidade à habitação nos territórios localizados entre no preço. O mercado de apartamentos com dois quartos impulsiona
as cidades maiores. Por um lado, em relação às zonas costeiras, encon‑ estes efeitos, apresentando uma segmentação dos arrendamentos
tramos cidades de pequena e média dimensão que estão associadas a de curta duração de apartamentos de pequena a média dimensão.
processos de urbanização, expansão urbana e suburbanização, e têm A descida do preço de habitações com dois quartos é de quase 20%,
servido como alternativas aos maiores centros urbanos (Lisboa e Porto), o que é consistente com um decréscimo acentuado da procura por
colocando‑as numa posição desafiante para alcançar níveis razoáveis este tipo de apartamentos, confirmando que a opção de registar um
imóvel para arrendamento de curta duração é um importante impul‑ A pandemia de covid‑19 teve impactos negativos para além do setor
sionador da procura de novos imóveis. Este capítulo também destaca da saúde e gerou uma crise mundial que está a ter consequências em
o facto de que o rápido crescimento dos mercados de arrendamento basicamente todos os setores da economia, incluindo o imobiliário.
de curta duração cria uma pressão ascendente sobre os preços dos Além disso, a crise pandémica também levou à reorganização das
imóveis. Além disso, indica que, apesar da sua saliência, as plataformas atividades em termos de espaços urbanos e mobilidade, bem como à
da economia de partilha não constituem a história completa por trás diferente utilização dos espaços das habitações.
do espetacular boom do mercado imobiliário na cidade de Lisboa.
Tal como mostrado nos diferentes capítulos deste livro, as tendências
Por fim, o capítulo 6 aborda o importante tema dos arrendamentos do mercado imobiliário na era pré‑covid são claras, ao passo que, neste
urbanos em Portugal e as suas complexidades, e sugere que este não momento, só podemos formular hipóteses sobre o período pós‑covid.
é um problema de curto prazo. É estrutural e consequência de vários O mercado imobiliário tem potencialmente de fazer ajustes de forma a
estrangulamentos. Um deles é a falta de respostas adequadas às carên‑ satisfazer as necessidades existentes, ser útil para uma sociedade cujos
cias habitacionais; a outra é a cultura da «casa para a vida», que se requisitos estão em mudança, e garantir o seu bem estar.
enraizou e se tornou um anacronismo, dada a evolução do mercado de
trabalho e as novas exigências de mobilidade; e, finalmente, os precon‑ Esta mudança de tendência pode dever‑se a vários fatores relacio‑
ceitos ideológicos, que criaram demasiados mal‑entendidos e conflitos nados com o confinamento, incluindo a instabilidade económica das
entre o direito à habitação e o direito à propriedade, e são hoje a prin‑ famílias e rendimentos mais baixos, juntamente com mudanças no
cipal causa da perda de confiança dos investidores nas instituições estilo de vida e nas condições de trabalho. Além disso, um decréscimo
políticas, e da enorme perda de reputação que o mercado de arrenda‑ do turismo e, por sua vez, das rendas relacionadas, também afetou
mento tem sofrido com a sucessão de avanços legislativos realizados fortemente a tendência imobiliária em Portugal. No geral, este setor
por essas mesmas instituições. Também é apresentada uma visão geral enfrenta desafios importantes que provavelmente afetarão a sua dinâ‑
interessante da legislação sobre arrendamento em Portugal, contri‑ mica de curto e longo prazo.
buindo para uma melhor compreensão da dinâmica e evolução desta
importante dimensão do mercado imobiliário em Portugal.
Uma nota final é devida, pois este estudo começou antes da pandemia
de covid‑19, que originou um choque significativo no mercado imobi‑
liário, cujos efeitos dependerão da duração da pandemia e do processo
de recuperação da economia.
Notas
1. As análises, opiniões e constatações deste trabalho 10. Levado a cabo por câmaras municipais, no contexto 18. Recolhido da tipologia de áreas urbanas (TIPAU)
representam as opiniões dos autores e não são necessariamente da elaboração de estratégias de habitação a nível local, definida pelo INE ao nível da freguesia. Para os municípios,
as do Banco de Portugal ou do Eurosistema. tem como objetivo identificar e caracterizar a situação das esta variável é definida considerando a classificação
famílias que cumprem os critérios de acesso às várias soluções mais frequente nas freguesias do município.
2. Para uma visão mais completa dos diferentes
habitacionais recomendadas pelo programa; este documento
modelos de bolhas, e como podem ser testados em 19. Estas informações serão incluídas como
é a base de acesso ao apoio público (financeiro) para a
termos de econometria, ver Gürkaynak (2008). variáveis dummy no modelo econométrico.
resolução de situações de necessidades habitacionais.
3. Consulte o Anexo B para obter detalhes e os 20. Estas informações serão incluídas como
11. As primeiras estratégias locais de habitação (ELH,
resultados do teste de cointegração quantílica, e testes variáveis dummy no modelo econométrico.
conforme descrito na nota de rodapé 1) foram publicadas e
de raiz unitária conduzidos previamente.
aprovadas em 2020, o que significa que estes resultados ainda 21. É difícil compilar dados da oferta imobiliário a partir de
4. Para a estatística de teste e distribuição limite são baseados numa pequena amostra, podendo‑se portanto portais de listagem de imóveis (e.g., CasaSapo, Imovirtual,
do teste GSADF, consulte o Anexo A. esperar que os números sejam ainda mais significativos. Idealista), redes imobiliárias ou agências imobiliárias. Não só não
existem interfaces de programação de aplicações (APIs) para
5. Note‑se que a figura 22 apenas traça os resultados para o 12. Mesmo que os dados sobre o mercado imobiliário
aceder automaticamente aos dados dos imóveis disponibilizados,
período de 2013‑2020, o que não exclui a possibilidade de outros estejam expostos a muitas restrições e assimetrias.
mas também não há um mecanismo de registo centralizado
períodos de exuberância terem ocorrido antes de 2013.
13. Mais informações relativa a esta métrica que permita a identificação, em qualquer dado momento,
6. Foi utilizado o algoritmo de tensão de (Kruskal 1964a, podem ser consultadas aqui. do imóvel em oferta, os seus dados e preços (de cotação).
1964b) para minimizar as diferenças quadráticas entre as
14. A estimativa anual baseia‑se numa média ponderada 22. O primeiro ano para o qual esta métrica é apresentada.
distâncias no mapa e as dissimilaridades de wavelets.
dos dados trimestrais, utilizando como peso o número de
23. Os dados turísticos provêm da plataforma de acesso
7. As Estratégias Locais de Habitação (ELH) são um requisito contratos de compra e venda de edifícios urbanos em cada
aberto disponível aqui, que foi recolhida e processada pelos
obrigatório para as entidades públicas e privadas, individuais trimestre — ou seja, a partir dos dados aqui disponíveis.
autores — que cruzaram os dados com a base de dados
e coletivas, acederem ao programa 1.º Direito — Programa
15. Outras características de transformação variáveis são as georreferenciada de partições políticas administrativas e
de Apoio ao Acesso à Habitação, que se foca no apoio
semi‑log e, mais geralmente, as possibilidades estabelecidas estatísticas consideradas (municípios, freguesias).
financeiro a iniciativas que visam resolver as necessidades
pela transformação Box‑Cox. A transformação Box‑Cox foi
habitacionais, embora a legislação seja clara no sentido de 24. Na maioria dos casos, estes são municípios que anteriormente
introduzida por Box G., e Cox D., (1964) como uma forma de
que a estratégia pode e deve ter um caráter mais geral. ocupavam posições de destaque na estrutura político
resolver o problema das estimativas em regressões não lineares.
‑administrativa, nomeadamente no que diz respeito aos antigos
8. Isto diz respeito a uma intervenção direta no contexto do mercado
16. A métrica em questão pode ser acedida aqui. distritos/governadores civis. São também municípios que albergam
imobiliário, que vai para além da tradicional oferta pública centrada
muitos dos serviços regionais da administração central.
em segmentos populacionais excluídos do mercado imobiliário. 17. As despesas em habitação € por ano são estimadas a
partir do valor do mercado imobiliário em 2016 (€/total m2). 25. Agradecemos a Victor Reis a sua cuidada leitura deste capítulo e
9. O foco em Portugal continental surge das crescentes
O valor anual é obtido considerando um período de pagamento os seus comentários interessantes, e a Alex Coutts pelo seu feedback
dificuldades em alargar este estudo às regiões
projetado de 30 anos e uma taxa anual associada de 2%. relativo a uma versão anterior. Agradecemos a Jacob Macdonald e à
autónomas, que devido às características insulares do
Câmara Municipal de Lisboa a ajuda com as fontes e gestão de dados.
seu território, exigem um estudo especializado.
26. link.
Acesso rápido k Capa | Índice | Introdução | Capítulo 1 | Capítulo 2 | Capítulo 3 | Capítulo 4 | Capítulo 5 | Capítulo 6 | Conclusão | Notas
27. link. 41. Os bairros tratados são Madragoa, Bairro Alto, 65. Artigo 1.º do Decreto n.º 1079 de 23 de novembro de 1914.
Bica, Príncipe Real, Santa Catarina, São Paulo/
28. link. 66. N.º 1 do artigo 2.º da Lei n.º 828 de 28 de setembro de 1917.
Boavista/ Conde Barão, Alfama, Mouraria e Sé.
29. Franco et al. (2019) estimam os preços de habitação 67. N.º 4 do artigo 2.º da Lei n.º 828 de 28 de setembro de 1917.
42. Os cinco bairros tratados são Madragoa,
trimestrais em função da concentração Airbnb antes e depois
Bairro Alto, Santa Catarina, Alfama e Mouraria. 68. Artigo 106.º do Decreto n.º 5411 de 17 de abril de 1919.
da reforma regulamentar de 2014. Também quantificam
que um aumento de 1 p.p. na participação dos alojamentos 43. link. 69. Artigo 5.º da Lei n.º 828 de 28 de setembro de 1917.
Airbnb aumenta os preços de habitação em 4,5%.
44. Livro Branco sobre a Política da Habitação 70. Decreto n.º 22661, de 13 de junho de 1933.
30. Para obter mais informações sobre «diferença em em Portugal, ENH 1993.
71. Artigo 1.º e 3.º do Decreto n.º 9496 de 30 de março de 1928.
diferenças», consulte Angrist e Pischke (2009).
45. link.
72. Artigo 27.º do Decreto n.º 15289 de 30 de março de 1928.
31. De que tenhamos conhecimento, o único artigo na literatura
46. link.
que explora evidências quase experimentais de restrições ao 73. Artigo 29.º do Decreto n.º 15289 de 30 de março de 1928.
arrendamentos de curta duração é Koster et al. (2018). Os autores 47. link.
74. Artigo 10.º do Decreto n.º 47344 de 25 de novembro
aproveitam‑se de um regulamento que impedia os senhorios de
48. Decreto de 12 de novembro de 1910. de 1966, apresentando o Código Civil.
disponibilizar qualquer imóvel, além da sua habitação principal,
para arrendamentos de curta duração em algumas regiões de 49. Decreto n.º 5411, de 17 de abril de 1919. 75. Decretos‑lei n.º 217/74 de 27 de maio e 445/74 de 12 de setembro.
Los Angeles. Descobriram que, devido a essa lei, os anúncios
50. Lei n.º 2030, de 22 de junho de 1948. 76. N.º 2 do artigo 2.º do Decreto‑lei n.º 148/81 de 4 de junho.
diminuíram em 50% e os preços de habitação em 3%.
51. Decreto‑lei n.º 47344, de 25 de novembro de 1966. 77. N.º 3 do artigo 2.º e dos artigos 3.º e 4.º
32. link.
do Decreto‑lei n.º 148/81 de 4 de junho.
52. Decreto‑lei n.º 583/76 de 22 de junho.
33. Os limiares abaixo são de 2019. Enquanto os parâmetros podem
78. Artigo 7.º do Decreto‑lei n.º 148/81 de 4 de junho.
variar de ano para ano, o regime de tributação geral mantém‑se. 53. Lei n.º 46/85 de 20 de setembro.
79. Artigo 14.º do Decreto‑lei n.º 148/81 de 4 de junho.
34. link. 54. Decreto‑lei n.º 321‑B/90 de 15 de outubro.
80. Lei n.º 46/85 de 20 de setembro.
35. link. 55. Decreto‑lei n.º 257/95 de 30 de setembro.
81. Artigo 11.º da Lei n.º 46/85 de 20 de setembro.
36. link. 56. Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro.
82. Decreto‑lei n.º 13/86 de 23 de janeiro.
37. link. 57. Lei n.º 79/2014 de 19 de dezembro.
83. Decreto‑lei n.º 68/86 de 27 de março.
38. link. 58. Lei n.º 42/2017 de 14 de junho.
84. N.º 3 do artigo 8.º da Lei n.º 46/85 de 20 de setembro.
39. link. 59. Lei n.º 64/2018 de 29 de outubro.
85. Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro.
40. As evidências empíricas para Lisboa sugerem que o património 60. Lei n.º 12/2019 de 12 de fevereiro.
cultural e o acesso a espaços verdes são capitalizados nos preços 86. Artigo 4.º do Decreto de 12 de novembro de 1910.
61. Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro.
dos imóveis (Franco e Macdonald 2018 a,b). Gonçalves et al.
(2020) mostram que as diferenças entre as áreas de tratamento 87. Artigo 12.º do Decreto de 12 de novembro de 1910.
62. Lei n.º 2030, de 22 de junho de 1948.
e comparação são extremamente baixas nestes dois aspetos. 88. § 4 do Artigo 70.º do Decreto n.º 5411 de 17 de abril de 1919.
63. Decretos‑lei n.º 217/74 de 27 de maio e 445/74 de 12 de setembro.
89. Artigo 8.º da Lei n.º 828 de 28 de setembro de 1917.
64. Artigo 9.º do Decreto de 12 de novembro de 1910.
90. Artigo 30.º do Decreto n.º 5411 de 17 de abril de 1919. 108. N.º 10 do artigo 36.º da Lei n.º 6/2006 de 27 de 127. Artigo 1076.º do Código Civil alterado
fevereiro alterada pela Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro. pela Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro.
91. N.º 3 do artigo 1.º da Lei n.º 1662 de 4 de setembro de 1924.
109. N.º 3 do artigo 14.º da Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro. 128. § 1, a) do artigo 5.º da Lei n.º 1662 de 4 de setembro de 1924.
92. Decreto n.º 15289 de 30 de março.
110. Artigos 11.º, 13.º, 14.º e 18.º do Decreto 129. § único do artigo 2.º do Decreto n.º 22661, de 13 de junho de 1933.
93. N.º 1 e 2 do artigo 46.º da Lei n.º 2030, de 22 de junho de 1948.
de 12 de novembro de 1910.
130. Artigo 1041.º do Código Civil aprovado pelo
94. N.º 3 do artigo 46.º da Lei n.º 2030, de 22 de junho de 1948.
111. N.º 5 do artigo 2 da Lei n.º 828 de 28 de setembro de 1917. Decreto n.º 47344, de 25 de novembro de 1966.
95. Artigo 1095.º do Código Civil.
112. § 7 do artigo 12.º do Decreto n.º 4499 de 27 de junho de 1918. 131. Artigo 1041.º do Código Civil alterado pelo
96. Artigo 98.º do RAU aprovado pelo Decreto Decreto‑lei n.º293/77 de 20 de julho.
113. Artigo 82 do Decreto n.º 5411 de 17 de abril de 1919.
‑lei n.º 321‑B/90 de 15 de outubro.
132. N.º 2 do artigo 1041.º do Código Civil, alterado
114. § 9 do artigo 5.º da Lei n.º 1662 de 4 de setembro de 1924.
97. Artigo 100.º do RAU aprovado pelo Decreto pela Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro.
‑lei n.º 321‑B/90 de 15 de outubro. 115. Artigo 986.º e seguintes do Decreto
133. Artigos 10.º, 15.º, 16.º e 26.º do Decreto
n.º 29637 de 28 de maio de 1939.
98. Artigo 40.º da Lei n.º 46/85 de 20 de setembro ‑lei n.º 293/77 de 20 de julho.
que altera o artigo 1111.º do Código Civil. 116. Artigo 1053.º do Código Civil aprovado pelo Decreto
134. Lei n.º 46/85 de 20 de setembro.
‑lei n.º 47344, de 25 de novembro de 1966.
99. Artigo 86.º do RAU aprovado pelo Decreto
135. Decreto‑lei n.º 162/92 de 5 de agosto.
‑lei n.º 321‑B/90 de 15 de outubro. 117. Artigo 1097.º do Código Civil aprovado pelo Decreto
‑lei n.º 47344, de 25 de novembro de 1966. 136. Decreto‑lei n.º 308/2007 de 3 de setembro.
100. Artigo 1106.º do Código Civil alterado
pela Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro. 118. Decretos‑lei n.º 6/75 de 7 de janeiro e 232/75 de 16 de maio. 137. Decreto‑lei n.º 158/2006 de 8 de agosto.
101. Artigo 1026.º do Código Civil alterado 119. Decretos‑lei n.º 198‑A/75 de 14 de abril e 294/77 de 20 de julho. 138. Artigos 3.º a 5.º do Decreto n.º 1079 de 23 de novembro de 1914.
pela Lei n.º 31/2012 de 14 de agosto.
120. Artigos 15.º e 15.º‑A da Lei n.º 31/2012 de 14 de agosto. 139. Artigo 108.º do Decreto n.º 5411 de 17 de abril de 1919.
102. Artigo 1097.º do Código Civil alterado
121. link. 140. Artigo 108.º do Decreto n.º 5411 de 17 de abril de 1919.
122. N.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil alterado 141. Artigo 17.º do Decreto‑lei n.º 445/74 de 12 de setembro.
103. Artigo 35.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro,
alterada pela Lei n.º 43/2017, de 14 de julho. 142. No. 7 do artigo 15.º do RAU aprovado pelo Decreto
123. N.º 4 do artigo 1083.º do Código Civil alterado ‑lei n.º 321‑B/90 de 15 de outubro, modificado pelo
104. Artigo 35.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro,
pela Lei n.º 31/2012 de 14 de agosto. Decreto‑lei n.º 329‑B/2000 de 22 de dezembro.
alterada pela Lei n.º 2/2020, de 31 de Março.
124. § único do artigo 3.º e § 1 do artigo 5.º 143. Artigo 37.º da Lei n.º 55‑B/2004, de 30 de dezembro,
105. N.º 2 do artigo 1095.º do Código Civil, alterado
do Decreto de 12 de novembro de 1910. que altera os n.ºs 8 e 9 do artigo 112.º do Código do IMI.
pela Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro.
125. § único do artigo 37.º do Decreto 144. Artigo 7.º da Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro que
106. Artigos 1096.º e 1097.º do Código Civil, alterados
n.º 5411 de 17 de abril de 1919. altera o n.º 3 do artigo 112.º do Código do IMI.
pela Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro.
126. Artigo 1091.º do Código Civil aprovado pelo 145. Artigo 93.º da Lei n.º 64‑A/2008 de 31 de dezembro
107. Alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil,
Decreto‑lei n.º 47344, de 25 de novembro de 1966. que altera o n.º 3 do artigo 112.º do Código do IMI.
alterado pela Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro.
146. Artigo 141.º da Lei n.º 64‑B/2011 de 30 de dezembro 163. Artigos 12.º e 13.º do Decreto 177. Decreto‑lei n.º 166/93, de 7 de maio.
que altera o n.º 3 do artigo 112.º do Código do IMI. ‑lei n.º41532 de 18 de fevereiro de 1958.
178. Lei n.º 81/2014 de 19 de dezembro.
147. Artigo 11.º da Lei n.º 51/2018 de 16 de agosto que 164. Portaria n.º 759/74 de 23 de novembro.
179. Lei n.º 32/2016 de 24 de agosto.
altera o n.º 3 do artigo 112.º do Código do IMI.
165. Decreto‑lei n.º518/77 de 15 de dezembro.
180. link.
148. Artigo 10.º da Lei n.º 119/2019 de 18 de setembro
166. Decreto‑lei n.º 148/81 de 4 de junho.
que altera o n.º 3 do artigo 112.º do Código do IMI. 181. Artigo 111.º do Decreto n.º 5411 de 17 de abril de 1919.
167. Artigos 7.º e 28.º da Lei n.º 46/85 de 20 de setembro.
149. Artigo 5.º do Decreto‑lei n.º 67/2019 de 21 182. Decreto‑lei n.º 36212 de 7 de abril de 1947.
aditando o artigo 112.º‑B ao Código do IMI. 168. Decreto‑lei n.º 321‑B/90 de 15 de outubro.
183. Artigo 30.º da Lei n.º 2030, de 22 de junho de 1948.
150. Decreto‑lei n.º 28912 de 12 de agosto de 1938. 169. N.º 3 do artigo 7.º do Decreto‑lei n.º 321‑B/90 de 15 de outubro.
184. Decreto‑lei n.º 328‑B/86 de 30 de setembro.
151. Decreto‑lei n.º 23052 de 23 de setembro de 1933. 170. Lei n.º 80/2014 de 19 de dezembro.
185. Resolução do Conselho de Ministros de 24 de
152. Decreto n.º 4137 de 25 de abril de 1918. 171. Decreto‑lei n.º 68/2019 de 22 de maio. fevereiro de 1976, publicada em 19 de março de 1976.
153. Artigos 11.º e 12.º do Decreto‑lei n.º28912 de 12 de agosto de 1938. 172. Portaria n.º 176/2019 de 6 de junho. 186. Fonte IGAPHE/IHRU: Programa IAJ
154. Decreto‑lei n.º 33278 de 24 de novembro de 1943. 173. Portaria n.º 386/77 de 25 de junho. 187. Fonte: INE Censos 2001.
155. Decreto‑lei n.º 37576 de 10 de outubro de 1949. 174. Renda técnica: designa o valor mensal suportado pelas famílias, 188. Sistema de Informação Residencial — arrendamento
refletindo o custo real da unidade habitacional, determinado em Lisboa e Porto — dados trimestrais de 2010 a 2019.
156. Artigo 3.º do Decreto-lei n.º 34486 de 6 de junho de 1945.
pela sua tipologia, ano de construção, área bruta, idade, e estado
189. Artigo 4.º do Decreto‑lei n.º 268/94 de 25 de outubro.
157. Decreto‑lei n.º 35732 de 4 de julho de 1946. de conservação. O valor é também calculado tendo igualmente
em conta o custo médio de construção e o custo do terreno 190. Artigo 8.º do Decreto‑lei n.º 37/2018 de 4 de junho
158. Decreto‑lei n.º 41470 de 23 de dezembro de 1957.
urbanizado, sendo apenas aplicado nos casos em as famílias e artigo 2.º da Portaria n.º 311‑D/2011 de 27 de dezembro.
159. Lei n.º 2007 de 7 de maio de 1945. possuem um rendimento mensal global superior a três vezes o
Salário Mínimo Nacional em vigor (definição aptada, ver aqui).
160. Lei n.º 2092 de 9 de abril de 1958.
175. Portaria n.º 288/83 de 17 de março.
161. Decreto‑lei n.º 36212 de 7 de abril de 1947.
176. N.º 24 da Portaria n.º 288/83 de 17 de março.
162. Decreto‑lei n.º 41532 de 18 de fevereiro de 1958.
Índice de figuras
12 Figura 1Contribuição do mercado 35 Figura 16Valor médio de um imóvel 44 Figura 28Coeficiente de contágio variável
imobiliário para o PIB de Portugal residencial em Lisboa e Porto no tempo do mercado imobiliário do Porto
12 Figura 2Contribuição do mercado 35 Figura 17Número de transações relativas para freguesias em proximidade geográfica
imobiliário para o PIB da União Europeia a imóveis residenciais por região 45 Figura 29Preços reais da habitação,
13 Figura 3PIB e ciclos de investimento em Portugal 35 Figura 18Atividade económica relação preço/renda e relação preço/
14 Figura 4Preços reais da habitação 35 Figura 19Mercado de trabalho rendimento em Portugal
15 Figura 5Preços reais do arrendamento 36 Figura 20Mercado de crédito 47 Figura 30Oferta habitacional
16 Figura 6Preços reais do arrendamento por país 38 Figura 21Preços de habitação e 47 Figura 31Avaliações bancárias
18 Figura 7Prestação mensal por NUTS III quantis fundamentais estimados vs preços de mercado
20 Figura 8Prestação mensal 40 Figura 22Evidências de comportamento 60 Figura 32Curva da série temporal do
21 Figura 9Taxa de esforço exuberante nos distritos portugueses Índice do Preço de Habitação (no topo);
22 Figura 10Montante em dívida ao longo do tempo Espectro de potência wavelet (na base).
24 Figura 11Evolução das famílias «hand 41 Figura 23Evidências de comportamento 61 Figura 33Coerência wavelet cruzada
‑to‑mouth» em Portugal e na Europa exuberante na área de Lisboa ao longo do tempo entre Portugal e outros países (à esquerda).
25 Figura 12Ativos líquidos e riqueza 41 Figura 24Evidências de comportamento Diferença de fase (à direita).
líquida das famílias europeias exuberante na área do Porto ao longo do tempo 63 Figura 34 Mapa de escala multidimensional
34 Figura 13Preços de habitação e 42 Figura 25Resultados de testes para 64 Figura 35Clusters hierárquicos (em árvore)
avaliações bancárias em Portugal comportamentos exuberantes em Lisboa 64 Figura 36Coerência wavelet cruzada entre
34 Figura 14Número de transações relativas 42 Figura 26Resultados de testes para Portugal e outras cidades (à esquerda).
a imóveis residenciais em Portugal comportamentos exuberantes no Porto Diferença de fase (à direita).
34 Figura 15Valor médio de um 44 Figura 27Coeficiente de contágio variável 81 Figura 37Evolução demográfica 2001‑2011
imóvel residencial em Portugal no tempo do mercado imobiliário de Lisboa 81 Figura 38Evolução demográfica
para freguesias em proximidade geográfica 2011-2015 (municípios)
81 Figura 39Idade média das unidades 100 Figura 48Clusters LISA por rendimento 119 Figura 61Taxa de crescimento do preço
habitacionais residenciais (2011) estimado. Freguesias. 2015 mediano de venda em Lisboa — 2016 a 2018
81 Figura 40Números relativos 102 Figura 49Índice de carga das 119 Figura 62Taxa de crescimento da renda mediana
à dependência de idosos despesas em habitação (por m2) para novos contratos de arrendamento
82 Figura 41Processos de transformação urbana 102 Figura 50Clusters LISA conforme a habitacional em Lisboa, durante 2018
nas freguesias de Portugal (Continental) carga das despesas em habitação 120 Figura 63Taxa de crescimento da renda mediana
84 Figura 42Trajetória dos preços 102 Figura 51Risco de inacessibilidade habitacional (por m2) para novos contratos de arrendamento
de habitação e rendimento 102 Figura 52Clusters LISA bivariados habitacional em Lisboa, durante 2019
96 Figura 43Despesas em habitação para despesas e rendimento 121 Figura 64Cronograma da análise
(mediana) com base nos preços de mercado 105 Figura 53Índice de carga das 121 Figura 65Áreas tratadas e grupos de controlo
(mediana) e características de habitação despesas em habitação 124 Figura 66Número de registos de curta duração
(mediana). Municípios. 2016 106 Figura 54Índice de risco da 126 Figura 67Número de transações de
96 Figura 44Despesas em habitação acessibilidade à habitação habitações, por número de quartos
(mediana) com base nos preços de 116 Figura 55Chegadas aos aeroportos 127 Figura 68Número de transações de
mercado (mediana) e características de de Portugal, Lisboa e Porto habitações, por eficiência energética
habitação (mediana). Freguesias. 2016 116 Figura 56Registos de arrendamentos 129 Figura 69O impacto impulsionado
96 Figura 45Clusters LISA de despesas em de curta duração (em Portugal) pela procura no mercado imobiliário
habitação estimadas. Freguesias. 2016 117 Figura 57Registos de arrendamentos 132 Figura 70Evolução das habitações
100 Figura 46Rendimento estimado com de curta duração (em Lisboa) convencionais, famílias e população residente
base no rendimento (mediano) declarada 117 Figura 58Registos de arrendamentos em Portugal (Unidade: milhões)
às autoridades fiscais e características de curta duração (no Porto) 133 Figura 71Evolução das formas e
familiares (medianas). Municípios. 2016 118 Figura 59Proporção de anúncios Airbnb de regimes de ocupação da habitação
100 Figura 47Rendimento estimado com proprietários com vários anúncios (em Lisboa) 134 Figura 72Evolução das habitações convencionais,
base no rendimento (mediano) declarada 118 Figura 60Preço mediano dos imóveis por famílias e população residente em Lisboa
às autoridades fiscais e características m em Portugal e cidades selecionadas
2
135 Figura 73Evolução das formas e regimes
familiares (medianas). Freguesias. 2016 de ocupação da habitação em Lisboa
136 Figura 74Evolução das habitações convencionais,
famílias e população residente no Porto
137 Figura 75Evolução das formas e regimes
de ocupação da habitação no Porto
138 Figura 76Número de unidades para
arrendamento habitacional fornecidas por ano
139 Figura 77Número de novos contratos
de arrendamento habitacional por ano
139 Figura 78Número de novos contratos
de arrendamento por ano
140 Figura 79Peso das formas e
regimes de ocupação em 2011
150 Figura 80Evolução dos gastos em
programas de subsídio de rendas
158 Figura 81Índice de rendas residenciais (2011=100)
158 Figura 82Esforços estatais para
a habitação 1987‑2011
Índice de tabelas
14 Tabela 1Matriz de correlação entre PIB, 93 Tabela 10Dados de modelação para rendimento
investimento não residencial e residencial 95 Tabela 11Principais resultados do
17 Tabela 2Propriedade adicional e arrendamento modelo de despesas em habitação
19 Tabela 3Financiamento da residência principal 98 Tabela 12Principais resultados dos
23 Tabela 4Percentagem de famílias «hand‑to‑mouth» fatores explicativos do rendimento
40 Tabela 5Resultados do teste GSADF 125 Tabela 13Resultados de «diferença
para os 18 distritos de Portugal em diferenças» — Ln (registos)
46 Tabela 6Número de empresas associadas 126 Tabela 14Resultados de «diferença em
a habitações mobiladas para aluguer diferenças» — Ln (preços Airbnb)
de curta duração a turistas 127 Tabela 15Resultados de «diferença em
52 Tabela B.1Resultados dos testes diferenças» — Ln (número de transações)
ADFGLS e Phillips‑Perron 128 Tabela 16Resultados de «diferença
60 Tabela 7Dessincronização entre em diferenças» — Ln (preços)
Portugal e outros países
84 Tabela 8Métricas de habitação residencial
e de privação habitacional em Portugal
92 Tabela 9Dados de modelação
para despesas em habitação
Autores
AGUIAR‑CONRARIA, Luís BRINCA, Pedro GONÇALVES, Duarte
É doutorado em Economia, e Professor Catedrático de Economia É doutorado em Economia pela Universidade de Estocolmo. É mestre em Economia pela Nova School of Business and
na Universidade do Minhondo, dedica‑se à Macroeconomia Antes de se juntar à Nova School of Business and Economics Economics. É também professor auxiliar na mesma instituição,
e Economia Política. Em 2011, foi distinguido com o Prémio como professor auxiliar em 2015, trabalhou no Instituto tendo colaborado em cursos como Economia Pública,
Gulbenkian para a Internacionalização das Ciências Sociais. Universitário Europeu, na Universidade de Estocolmo, no Microeconomia Avançada e Economia Industrial. Foi economista
Atualmente, é diretor do Departamento de Economia da Banco Central Europeu e na Universidade de Minnesota. A sua estagiário na Autoridade da Concorrência (AdC).
Universidade do Minho. É ainda membro do Comité de Datação investigação foca‑se essencialmente em dois temas: os ciclos
dos Ciclos Económicos e colunista do semanário Expresso. económicos e a interação entre a micro‑heterogeneidade e as HUGET, René
dinâmicas macroeconómicas. É também investigador associado Trabalha atualmente como consultor freelancer e é associado
BARROS, Vera Gouveia da Universidade de Oslo. sénior em consultoria estratégica. Os seus interesses de
Possui um mestrado em Economia e Estudos Europeus, pelo investigação centram‑se em Macroeconomia Aplicada, preços de
Instituto Superior de Economia e Gestão, onde se encontra a CASTRO, Eduardo Anselmo ativos e Economia Comportamental. Tem uma licenciatura em
concluir o doutoramento em Economia, sendo a sua tese sobre É docente na Universidade de Aveiro desde 1982, tendo sido Economia pela Universidade de Colónia e é mestre em Economia
Economia do Turismo, área em que tem feito investigação nesta instituição vice‑reitor para a Área da Cooperação com pela Nova School of Business and Economics.
a par com Economia da Habitação. Foi também docente na a Sociedade e Transferência de Tecnologia. Atualmente Vice
Universidade da Madeira. ‑Presidente da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento LOURENÇO, Rita Fradique
Regional do Centro (CCDR‑C), tem coordenado dezenas de É economista no Departamento de Estudos Económicos do
BATISTA, Paulo projetos de investigação, nacionais e internacionais, nos domínios Banco de Portugal desde 2001, tendo ingressado cerca de uma
É doutorado em e‑Planeamento pela Universidade de Aveiro do desenvolvimento regional. década antes nos quadros da instituição como colaboradora
(UA), é investigador no Departamento de Ciências Sociais, do Departamento de Mercados. Possui uma licenciatura em
Políticas e do Território (UA) e integra a Unidade de Investigação DUARTE, João B. Economia da Nova School of Business and Economics e a
em Governança, Competitividade e Políticas Públicas. Tem É doutorado em economia pela Universidade de Illinois em parte curricular do Programa de Doutoramento e Mestrado
desenvolvido investigação e aplicado o seu trabalho aos métodos Urbana‑Champaign. Antes de se juntar à Nova School of Business em Economia da mesma universidade. Nos últimos anos, a sua
e técnicas de análise territorial. and Economics como professor auxiliar em 2017, trabalhou investigação tem incluído a dinâmica dos mercados imobiliários,
na Universidade de Cambridge. A sua investigação foca‑se com diversos trabalhos publicados em co‑autoria com Paulo M.
principalmente no mercado imobiliário e na política monetária, M. Rodrigues.
e já foi publicada no Journal of the European Economic Association
e no Journal of Applied Econometrics.
MARQUES, João Lourenço RODRIGUES, Paulo M. M. SOARES, Maria Joana
É docente do Departamento de Ciências Sociais, Políticas e do É investigador consultor no Departamento de Estudos É professora associada do Departamento de Matemática da
Território, da Universidade de Aveiro, leciona e investiga nas Económicos do Banco de Portugal e professor catedrático Universidade do Minho e membro do NIPE — Núcleo de
áreas da Economia Regional, Planeamento Regional e Políticas convidado na Nova School of Business and Economics. Investigação em Políticas Económicas e Empresariais. Os seus
Públicas, nos domínios dos métodos e técnicas de apoio à É doutorado em Econometria pela Universidade de Manchester, principais interesses de investigação situam‑se na área de Análise
tomada de decisão. É membro da Unidade de Investigação em e desenvolve investigação em Econometria Teórica e Aplicada às Numérica e nas aplicações da Teoria das Wavelets à Economia,
Governança, Competitividade e Políticas Públicas, coordenando o Finanças e à Economia. É membro do corpo editorial de várias tendo desenvolvido, em colaboração com Luís Aguiar‑Conraria,
Grupo de Sistemas de Apoio à Decisão. revistas científicas internacionais e investigador associado do uma toolbox em Matlab para o uso de diversas ferramentas de
Essex Centre for Financial Econometrics, na Universidade de wavelets.
PERALTA, Susana Essex, e do Clive Granger Centre for Time Series Analysis, na
É professora associada, com agregação, na Nova School of Universidade de Nottingham.
Business and Economics, e doutorada em Economia pela
Université Catholique de Louvain, na Bélgica. É especialista SANTOS, João Pereira dos
em Economia Pública e tem investigação publicada em revistas É doutorada em Economia pela Nova School of Business and
internacionais, tais como o Journal of Public Economics, o Journal of Economics. Foi visiting student na Harvard Kennedy School e
Urban Economics, The Economic Journal ou o Public Choice. completou o Advanced Studies Program do Kiel Institute for
the World Economy. A sua investigação foca‑se, essencialmente,
REIS, Victor na avaliação de políticas públicas. Atualmente, trabalha como
É licenciado em Arquitetura, e técnico superior do Instituto técnico especialista no gabinete do Secretário de Estado Adjunto
da Habitação e da Reabilitação Urbana, tendo assumido a do Primeiro‑Ministro.
presidência deste instituto entre 2012 e 2017. Durante o seu
percurso profissional esteve envolvido no arranque das operações
de reabilitação urbana de Alfama e da Mouraria, na criação
do RECRIA do IAJ e do PER, na implementação da reforma
de arrendamento urbano de 2012, e no estudo sobre 100 anos
de políticas de habitação.
Fundação Francisco Manuel dos Santos
Estudos publicados
Economia Instituições
O Cadastro e a Propriedade Diversificação e Crescimento Droga e Propinas: Avaliações Justiça Económica em Portugal: Juízes na Europa: Formação, selecção,
Rústica em Portugal da Economia Portuguesa de impacto legislativo Produção de prova promoção e avaliação
Coordenação de Rodrigo Coordenação de Leonor Sopas; 2018. Coordenação de Ricardo Coordenação de Mariana Coordenação de Carlos
Sarmento de Beires; 2013. Dinâmica Empresarial e Desigualdade Gonçalves; 2012. França Gouveia, Nuno Garoupa, Gómez Ligüerre; 2015.
Custos e Preços na Saúde: Coordenação de Rui Baptista; 2018. Pedro Magalhães; 2012. Limitação de Mandatos: O impacto
Justiça Económica em Portugal:
Passado, presente e futuro Encerramento de Multinacionais: A citação do réu no processo civil Justiça Económica em Portugal: nas finanças locais e na participação
Coordenação de Carlos Costa; 2013. O capital que fica Coordenação de Mariana Recuperação do IVA eleitoral
25 anos de Portugal Europeu: Coordenação de Pedro de Faria; 2018. França Gouveia, Nuno Garoupa, Coordenação de Mariana Coordenação de Francisco
A economia, a sociedade e os fundos Pedro Magalhães; 2012. França Gouveia, Nuno Garoupa, Veiga e Linda Veiga; 2017.
GDP‑linked bonds in the Portuguese Pedro Magalhães; 2012.
estruturais Economy Justiça Económica em Portugal: O Estado por Dentro: Uma etnografia
Coordenação de Augusto Coordenação de Gonçalo Pina, 2020. Factos e números Justiça Económica em Portugal: do poder e da administração pública
Mateus; 2013. Coordenação de Mariana Síntese e propostas em Portugal
Features by Portuguese International França Gouveia, Nuno Garoupa, Coordenação de Mariana Coordenação de Daniel
Que economia queremos? Trade: a Firm‑level Perspective
Coordenação de João Ferrão; 2014. Pedro Magalhães; 2012. França Gouveia, Nuno Garoupa, Seabra Lopes; 2017.
Coordenação de João Amador; 2020. Pedro Magalhães; 2012.
A Economia do Futuro: A visão Justiça Económica em Portugal: O Impacto Económico dos Fundos
Financial Constraints and Business Gestão processual e oralidade Segredo de Justiça Europeus: A experiência
de cidadãos, empresários e autarcas Dynamics: Lessons from the 2008
Coordenação de João Ferrão; 2014. Coordenação de Mariana Coordenação de Fernando dos municípios portugueses
‑2013 Recession França Gouveia, Nuno Garoupa, Gascón Inchausti; 2013. Coordenação de José Tavares; 2017.
Três Décadas de Portugal Europeu: Coordenação de Carlos Carreira, Pedro Magalhães; 2012.
Balanço e perspectivas Paulino Teixeira, Ernesto Nieto Feitura das Leis: Portugal e a Europa Orçamento, Economia e Democracia:
Coordenação de Augusto ‑Carrillo e João Eira; 2021. Justiça Económica em Portugal: Meios Coordenação de João Caupers, Uma proposta de arquitetura
Mateus; 2015. de resolução alternativa de litígios Marta Tavares de Almeida institucional
Transport systems in Portugal: Coordenação de Mariana e Pierre Guibentif; 2014. Coordenação de Augusto
Empresas Privadas e Municípios: Analysis by efficiency and regional França Gouveia, Nuno Garoupa, Mateus; 2018.
Dinâmicas e desempenhos impact Portugal nas Decisões Europeias
Pedro Magalhães; 2012. Coordenação de Alexander Instituições e Qualidade
Coordenação de José Tavares; 2016. Carlos Oliveira Cruz, Álvaro Costa,
Joaquim Miranda Sarmento, Vítor Faria Justiça Económica em Portugal: Trechsel, Richard Rose; 2014. da Democracia: Cultura política
Investimento em Infra‑Estruturas Novo modelo processual na Europa do Sul
e Sousa e João Fragoso Januário, 2021. Valores, Qualidade Institucional
em Portugal Coordenação de Mariana Coordenação de Tiago
Coordenação de Alfredo From made in to created in: A new e Desenvolvimento em Portugal
França Gouveia, Nuno Garoupa, Coordenação de Alejandro Portes Fernandes; 2019.
Marvão Pereira; 2016. paradigm for the portuguese economy Pedro Magalhães; 2012.
Coordenação de Fernando e M. Margarida Marques; 2015. Os Tribunais e a Crise Económica
Benefícios do Ensino Superior Justiça Económica em Portugal: e Financeira: Uma análise ao processo
Alexandre; 2021. O Ministério Público na Europa
Coordenação de Hugo Figueiredo O sistema judiciário decisório em contexto de crise
e Miguel Portela; 2017. The real estate market in Portugal: Coordenação de José Martín
Coordenação de Mariana Pastor, Pedro Garcia Marques económico‑financeira
Prices, rents, tourism and accessibility França Gouveia, Nuno Garoupa, Patrícia André, Teresa Violante
Coordenação de Paulo e Luís Eloy Azevedo; 2015.
Pedro Magalhães; 2012. e Maria Inês Gameiro; 2019.
M. M. Rodrigues; 2022.
Sociedade
Como se aprende a ler? Inquérito à Fecundidade 2013 O Multimédia no Ensino das Ciências Porque melhoraram os resultados Os jovens em Portugal, hoje: Quem
Coordenação de Isabel Leite; 2010. Statistics Portugal and FFMS; 2014. Coordenação de João Paiva; 2015. do PISA em Portugal? são, que hábitos têm, o que pensam
A Ciência na Educação Pré‑Escolar O Quinto Compromisso: Estudo longitudinal e comparado e o que sentem
Fazer contas ensina a pensar?
Coordenação de Maria Lúcia Desenvolvimento de um sistema (2000‑2015) Coordenação de Laura Sagnier
Coordenação de António Bivar; 2010.
Santos, Maria Filomena Gaspar, de garantia de desempenho Coordenação de Anália Torres; 2018. e Alex Morell; 2021.
Desigualdade Económica em Portugal
Sbyia Saraiva Santos; 2014. educativo em Portugal Igualdade de Género ao Longo da Vida:
Coordenação de Carlos
Dinâmicas Demográficas Coordenação de Margaret Portugal no contexto europeu
Farinha Rodrigues; 2012.
e Envelhecimento da População E. Raymond; 2015. Coordenação de Anália Torres; 2018.
Projecções 2030 e o Futuro
Portuguesa (1950‑2011): Desigualdade do Rendimento As mulheres em Portugal, Hoje:
Coordenação de Maria
Evolução e perspectivas e Pobreza em Portugal: Quem são, o que pensam e como
Filomena Mendes e Maria
Coordenação de Mário As consequências sociais do programa se sentem
João Valente Rosa; 2012.
Leston Bandeira; 2014. de ajustamento Coordenação de Laura Sagnier
Envelhecimento Activo em Portugal: Coordenação de Carlos e Alex Morell; 2019.
Ensino da Leitura no 1.º Ciclo
Trabalho, reforma, lazer e redes sociais Farinha Rodrigues; 2016.
do Ensino Básico: Crenças, Financial and Social Sustainability
Coordenação de Manuel
conhecimentos e formação Determinantes da Fecundidade by the Portuguese Pension System
Villaverde Cabral; 2013.
dos prbyessores em Portugal Coordenação de Amílcar
Escolas para o Século xxi: Liberdade Coordenação de João A. Lopes; 2014. Coordenação de Maria Moreira; 2019.
e autonomia na educação Filomena Mendes; 2016.
Ciência e Tecnologia em Portugal: Identidades Religiosas e Dinâmica
Coordenação de Alexandre
Métricas e impacto (1995‑2012) Será a repetição de ano benéfica Social na Área Metropolitana
Homem Cristo; 2013.
Coordenação de Armando para os alunos? de Lisboa
Informação e Saúde Vieira e Carlos Fiolhais; 2014. Coordenação de Luís Coordenação de Alfredo
Coordenação de Rita Espanha; 2013. Catela Nunes; 2016. Teixeira; 2019.
Mortalidade Infantil em Portugal:
Literatura e Ensino do Português Evolução dos indicadores e factores Justiça entre Gerações: Perspectivas A evolução da ciência em Portugal
Coordenação de José Cardoso associados de 1988 a 2008 interdisciplinares (1987‑2016)
Bernardes e Rui Afonso Mateus; 2013. Coordenação de Xavier Barreto Coordenação de Jorge Pereira da Silva Elizabeth Vieira, João Mesquita, Jorge
Processos de Envelhecimento e José Pedro Correia; 2014. e Gonçalo Almeida Ribeiro; 2017. Silva, Raquel Vasconcelos, Joana
em Portugal: Usos do tempo, Os Tempos na Escola: Migrações e Sustentabilidade Torres, Sylwia Bugla, Fernando Silva,
redes sociais e condições de vida Estudo comparativo da carga horária Demográfica: Perspectivas Ester Serrão e Nuno Ferrand; 2019.
Coordenação de Manuel em Portugal e noutros países de evolução da sociedade e economia A pobreza em Portugal:
Villaverde Cabral; 2013. Coordenação de Maria portuguesas Trajetos e quotidianos
Que ciência se aprende na escola? Isabel Festas; 2014. Coordenação de João Peixoto; 2017. Coordenação de Fernando
Coordenação de Margarida Cultura Científica em Portugal Mobilidade Social em Portugal Diogo, 2021.
Afonso; 2013. Coordenação de António Granado Coordenação de Teresa
e José Vítor Malheiros; 2015. Bago d’Uva; 2017.
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NOS RESORTS DO BARLAVENTO
Dados do SIR-Resorts mostram que os britânicos continuam a ser a
principal fonte de procura no eixo Albufeira-Loulé.
EXPECTATIVAS DIÁRIAS ATINGEM

SOBRE VENDAS 340 EUROS
regressam a terreno positivo na Baixa Pombalina, no 4º trimestre
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EDITORIAL
NOTA DE ENTRADA
FEVEREIRO 2024
UM PACTO, PORQUÊ?
As eleições do próximo mês de março podem ser um momento de viragem nas políticas
públicas relativas à habitação. Mas, será suficiente lançar novas medidas?
A crise da habitação em Portugal é uma te essa a que seja objeto desse esforço de induzidas». Enfim, com mais alguma coisa
realidade assimétrica. Não é universal, nem convergência: a dependência face ao inves- (desculpem, eu também não sou jurista…).
sequer maioritária. De longe. Mas afeta de timento externo. Março pode trazer políticas mais orientadas
forma quase plena o cerne de qualquer so- Naturalmente, posso estar enganado, mas para a atração de investimento. Mas os in-
ciedade, “o seu futuro”, designadamente, os arrisco que qualquer plano para desenvolver vestidores sabem o que “fizemos no verão
jovens. A relação entre a “crise da habitação” soluções para a habitação que não assente passado”… Olham para o travão às rendas,
e a demografia é absolutamente dramática, na forte atração de investimento interna- para a ameaça de arrendamento coercivo,
sendo a sua reversão uma tarefa hercúlea. cional estará votado ao fracasso e, conse- ou para o ataque aos mesmos investidores
Seja pelo impacto na natalidade, condicio- quentemente, ao agravamento em espiral do alojamento local que antes se quis atrair,
nando as perspetivas de vida dos jovens da crise e das suas consequências. Não será e ponderam se Portugal é mesmo um país
casais, ou pela indução da sua emigração demais lembrar que o PRR é, precisamente, seguro para investir, suspeitando que seja
para economias com maiores rendimentos, capital internacional… propenso à reversão de políticas, podendo
tal crise é um dos grandes desafios à sus- A grande lacuna do mercado habitacional ser eles as próximas “vítimas”.
tentabilidade da nossa sociedade, tendo im- português, que deve ser o foco de tal pacto, Evidentemente que existe sempre legitimi-
pactos futuros evidentes na segurança social, é a ausência de oferta para arrendamento. dade para novas políticas. Mas num tema
nas pensões e no crescimento potencial da E, para a suprir, inevitavelmente, temos de que, uma vez mais, depende de capital
economia portuguesa. atrair capital de longo prazo, protagoniza- externo, o mínimo é que os investimen-
Eventualmente sempre estivemos e estare- do por investidores institucionais, os quais, tos em curso não sejam prejudicados por
mos em “crise de habitação”. Esta pode nem sendo relativamente pouco exigentes do novas linhas programáticas. Basicamente
ser a mais severa do ponto de vista global. ponto de vista da rentabilidade, são absolu- porque, sem isso, não proveremos a ha-
Mas, pelos motivos referidos, é a que pode tamente intransigentes e sensíveis quanto a bitação de que os jovens necessitam, com
deixar marcas estruturalmente mais profun- requisitos de estabilidade e previsibilidade. isso estrangulando a economia que os po-
das e difíceis de inverter. Havendo blocos com perspetivas diferentes, deria remunerar e reter.
E é nesse quadro que têm vindo a público não é necessário que tal pacto fixe condi-
várias vozes, entre as quais me incluo, apon- ções legais e fiscais específicas. O essencial
tando para a necessidade de promoção de é que determine que as mesmas não pos-
um Pacto de Regime para a habitação. sam ser unilateralmente postas em causa,
Num contexto de posições tão extremadas minando a credibilidade das políticas.
quanto “às soluções para a habitação”, um O Pacto de Regime poderia ter uma única
pacto apresenta-se como um cenário de bai- frase. Bastava. Poderia ser: «as partes as-
xa probabilidade. No entanto, ainda assim, o seguram que as condições legais e fiscais
mesmo não pode nem deve ser dispensado. vigentes aquando do lançamento de proje-
Evidentemente todas as crises merecem e tos de arrendamento habitacional se man-
devem ser alvo de pactos. No entanto, há terão inalteradas ao longo de todo o ciclo
pelo menos uma diferença entre a “crise da de investimento e operação, sob pena de,
habitação” e as da saúde, da justiça ou da sendo prejudicadas, serem os respetivos in-
educação que justifica que seja precisamen- vestidores indemnizados de todas as perdas
RICARDO GUIMARÃES Acompanhe os dossiers temáticos

rguimaraes@confidencialimobiliario.com Nesta edição: Imobiliário Turístico
3
EDITORIAL
ÍNDICE DE CONTEÚDOS
FEVEREIRO 2024
CONSELHO
EDITORIAL ÍNDICE
Almeida Guerra EDITORIAL
Economista 03 | Um pacto, porquê?
Ana Paula Delgado
PBS - Univ. Porto DINÂMICAS DE MERCADO
António Ramalho ÚLTIMOS RELEASES
Univ. Católica 06 | Mercado residencial continua em pressão
07 | Recuperação da procura melhora expectativas da promoção imobiliária
Filipe Vasques
ISEL
DOSSIER
Gilberto Jordan
Gestor OPINIÃO
10 | Optimismo para o futuro do turismo
Hugo de Almeida Vilares
FEP - Univ. Porto IMOBILIÁRIO TURÍSTICO
11 | Porto tem mais 660 fogos em alojamento local do que Lisboa
João Duque 12 | Alojamento local: Lisboa supera o Porto em diárias e ocupação
ISEG - Univ. Lisboa 13 | Gama alta da baixa pombalina com diárias de 340€ no 4º trimestre
João Loureiro 14 | Ribeira arrefece diárias de alojamento local no 4º trimestre
FEP - Univ. Porto 15 | Resorts valorizam 9,8% em 2023 e sobem expetativas de vendas
16 | Albufeira-Loulé aproxima oferta de gama alta dos 11.000€/m2
José Covas
17 | Norte-americanos lideraram procura no barlavento
RICS Portugal
18 | Algarve: promotores baixam preços pedidos em 2,5%
José Crespo de Carvalho 19 | Algarve trava valorização no final do ano
ISCTE-IUL 20 | Preços desceram em Faro e Lagos no 4º trimestre
Manuel Duarte Pinheiro 21 | O mercado hoteleiro em Portugal
IST - Univ. Lisboa 23 | Mais de 370 novos empreendimentos turísticos em pipeline em 2023
Manuel Puerta da Costa MERCADO IMOBILIÁRIO

APAF 24 | Conjuntura
Miguel de Castro Neto

NOVA IMS
RESEARCH
26 | De patinho feio a sexy – o caminho do segmento industrial & logístico
Nuno Camacho 29 | Habitação acessível
ESE – Erasmus University
Rotterdam DIREITO IMOBILIÁRIO
Paulo Gomes LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA
Univ. Nova 32 | Recentes decisões dos tribunais superiores
Pedro Brinca
Univ. Nova
Ricardo Mateus
Univ. Minho
Rui Peixoto Duarte
Abreu Advogados
Sónia Alves Diretor Ricardo Guimarães (rguimaraes@confidencialimobiliario.com) • Gerentes António Gil Machado e Ricardo Guimarães •
ICS - Univ. Lisboa Comercial José Almeida (jalmeida@confidencialimobiliario.com), Lucinda Santos (lsantos@confidencialimobiliario.com) • Preço
Assinatura anual: €290 · Edições avulsas: €40 (IVA incluído) • Assinaturas Marta Brandão (mbrandao@confidencialimo-biliario.
Vasco Peixoto de Freitas com) · Tel. 222 085 009 · Fax. 222 085 010 · gestao@confidencialimobiliario.com • Periodicidade Mensal (10 números) • Tiragem
1000 Exemplares • Estatuto Editorial Disponível em www.confidencialimobiliario.com • Proprietário Imoestatística – Sistemas de
FEUP - Univ. Porto Informação de Imobiliário, Lda • NIPC 507 830 369 • Detentores de mais de 5% de Capital Imométrica, Sistemas de Informação
de Imobiliário, Lda e Urbedonic-Serviços e Investimentos, Lda • Sede do Editor e Redação Rua Gonçalo Cristóvão, nº. 185 – 6º
Vera Gouveia Barros / 4049-012 Porto • ERCS 123886 • ISSN 0874-9485 • Nº depósito legal 49020/91 • Paginação Leonor Secca / Pedro Lopes •
ISEG - Univ. Lisboa Impressão Uniarte Gráfica (Rua Pinheiro de Campanhã, 342, Porto)
4
ÚLTIMOS RELEASES
HOUSING MARKET SURVEY
FEVEREIRO 2024
MERCADO RESIDENCIAL
CONTINUA EM PRESSÃO
Os resultados do PHMS RICS/Ci de dezembro
sugerem que o mercado continua pressio- MERCADO DE COMPRA E VENDA
% SALDO DE RESPOSTAS EXTREMAS
nado, dado que grande parte dos indicado-
res permanecem em terreno negativo. Além 60
disso, o sentimento de futuro não sugere
uma melhoria iminente, havendo para os 40
próximos meses uma expectativa de redu- 20

ção na atividade quer no mercado de venda
0
quer de arrendamento.
Em relação ao mercado de compra e venda, -20
dezembro exibe um cenário consistente com
-40
o mês anterior, com o indicador de procura a
manter-se em terreno negativo, devolvendo -60
um saldo de respostas de -30%. Ao mesmo -80
tempo, o fluxo de novas ofertas continua fra- 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
co, com um saldo líquido de -33% no indica-
Saldo Respostas Preços Saldo de Respostas Vendas Índice de Confiança
dor de novas instruções de venda.
À semelhança do indicador sobre a dinâ-
FONTE: CI/RICS HOUSING MARKET SURVEY
mica da procura, o indicador relativo ao
volume de vendas permaneceu pressiona- MERCADO DE ARRENDAMENTO
do, com um saldo líquido de -28% (mais % SALDO DE RESPOSTAS EXTREMAS
2 p.p. do que os -26% de novembro). Da

mesma forma, as expetativas de evolução 60
futura das vendas exibem uma tendência 40
negativa, com um saldo líquido de -19%
(-18% em novembro). 20
No que se refere os preços, o saldo líquido 0

de respostas deslocou-se para terreno ne-
-20
gativo, mesmo que ligeiramente (-4%), numa
queda de 8 p.p. face à leitura de novembro -40
(+4%). Sem prejuízo da atual leitura poder -60
ser uma indicação de consolidação da ten-
-80
dência de estabilização dos preços, o facto 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
é que é a leitura mais fraca desde março de
2021. Para mais, quando se consideram as Saldo Respostas Preços Saldo de Respostas Vendas Índice de Confiança
expetativas para evolução dos preços a 3
FONTE: CI/RICS HOUSING MARKET SURVEY
meses, o saldo tornou-se mais negativo do
que em novembro (-21% vs -17%). Note-se Em linha com o tom de contenção geral, o atividade voltaram a enfraquecer, passando
que parece haver uma crescente conver- Índice de Confiança registou um valor de -20 de um saldo líquido de -5% para os atuais
gência (por oposição à anterior divergên- pontos em dezembro, deteriorando ligeira- -16%. No que se refere às rendas, ainda que
cia) entre as expetativas de 3 e 12 meses. mente face aos -18 pontos de novembro. se note uma ligeira recuperação nas expe-
De facto, o saldo líquido das expetativas a No mercado de arrendamento, a procu- tativas a 3 meses, as perspetivas de mé-
12 meses é agora de -1%, em significativa ra recuperou, conforme o saldo líquido de dio-prazo apontam para uma tendência de
queda face aos +13% de novembro. +21%. Ainda assim, as expetativas para a estabilização (saldo líquido de -1%).
6
ÚLTIMOS RELEASES
INVESTMENT PROPERTY SURVEY
FEVEREIRO 2024
RECUPERAÇÃO DA PROCURA MELHORA

EXPECTATIVAS DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA
Os resultados do Investment Property Survey, relativos ao 4º tri- padrão nos últimos seis trimestres, no final de 2023 os indicadores
mestre de 2023, mostram que os promotores imobiliários estão inverteram-se, com as expectativas a superar o indicador de senti-
menos pessimistas quanto à evolução recente do número de mento relativo à atividade passada. O fator que explica essa viragem
transações. De facto, apesar de claramente negativo, com um é referida melhoria das expectativas quanto ao número de vendas,
saldo de respostas de -44 pontos, o sentimento quanto à procura num quadro de estabilidade de preços.
melhorou face aos -70 pontos registados no trimestre anterior.
Em paralelo, apesar dessa recuperação, o sentimento quanto à INDICADORES DE EXPETATIVAS - PRÓXIMOS 3 MESES
trajetória dos preços apontou para uma clara desaceleração, ob- SALDOS LÍQUIDOS
servando-se um saldo de apenas +3 pontos, quando no trimestre

80%
passado estava em +15 pontos.
60%
INDICADORES DE SENTIMENTO - ÚLTIMOS 3 MESES 40%

SALDOS LÍQUIDOS
20%
80%
0%
60%
-20%
40%
-40%
20%
0% -60%
-20% -80%
3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T
-40% 2020 2021 2022 2023
-60%
Preços de Transação Número de Transações
-80%
-100%
3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T
2020 2021 2022 2023 INDICADORES DE SENTIMENTOS E EXPETATIVAS
SALDOS LÍQUIDOS
Preços de Transação Número de Transações
60%
Olhando para os próximos três meses, as expectativas são de clara 40%

redução da pressão sobre a procura, com o saldo de expectativas a
passar para apenas -21 pontos, recuperando face aos -64 pontos em 20%
que se situou no trimestre precedente. Apesar disso, as perspeti-
vas para a evolução dos preços permanecem contidas, mantendo o 0%
registo de marginalmente negativo que se vem a observar já desde

-20%
o final de 2022.
A partir dos dados acima, pode apurar-se um indicador sintéti- -40%
co de sentimento (relativo ao comportamento dos preços e vendas
nos últimos três meses) e de expectativas (relativos aos próximos -60%
3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T
três meses). Esses dados mostram que desde meados de 2022 que 2020 2021 2022 2023
as expectativas futuras têm ficado abaixo do sentimento quanto à
atividade realizada, sinalizando que os promotores imobiliários têm Indicador de sentimento - Últimos 3 meses
estado mais pessimistas quanto ao futuro, esperando uma degrada- Indicador de Expectativas - Próximos 3 meses
ção das condições futuras de mercado. Contudo, se esse tem sido o
7
ÚLTIMOS RELEASES
INVESTMENT PROPERTY SURVEY
FEVEREIRO 2024
NOVOS PROJETOS EM CARTEIRA
100% 45%
% de projetos dirigidos à procura internacional

40%
Os promotores imobiliários
90%
35% estão menos pessimistas
80%
30% quanto ao futuro do mercado
70% 25% residencial, animados pela
60% 20% melhoria na procura e pelas
50%
15% perspetivas mais otimistas
10%
quanto à trajetória da
40%
5%
inflação e taxas de juro.
30% 0%
3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T
2020 2021 2022 2023
Quota de Lisboa na Área Metropolitana

% de Projetos dirigidos à procura internacional ÍNDICE DE ATRATIVIDADE - BUILD-TO-RENT
30%
A relativo maior otimismo (menor pessimismo) futuro dos pro-
20%
motores imobiliário resultara essencialmente da melhoria das
10%
perspetivas quanto à trajetória da inflação e taxas de juro, per-
mitindo um novo redirecionamento da oferta futura para a clas- 0%
se média e procura doméstica. Nesse sentido, neste survey há -10%
novamente uma redução do peso de Lisboa nos novos projetos -20%
em carteira, assim como uma perda da quota dos empreendi- -30%
mentos dirigidos para a procura internacional. Este novo padrão
-40%
representa um regresso ao registo que o mercado estava observar
-50%
antes do aumento dos juros, que levou ao refúgio dos operadores
-60%
nos mercados “prime”, mais resilientes. 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T
Se a descida nos juros se apresenta como uma boa notícia para o 2020 2021 2022 2023
mercado de build-to-sell, de alguma forma, ao melhorar as condições
de aceso ao mercado via crédito, pode ser visto como um desincen-
tivo ao build-to-rent. Assim, uma vez mais o índice de atratividade ÍNDICE DE ATRATIVIDADE - BUILD-TO-RENT
desse mercado voltou a cair, atingindo os -20 pontos, acumulando o
sétimo trimestre consecutivo em território negativo, tem do tido o
Burocracia e Licenciamento
registo mais baixo no 1º trimestre de 2023, aquando do anúncio do 100%
pacote Mais Habitação. Escassez de Procura90%
80% Impacto do Iva
70%
Olhando para os obstáculos à atividade de promoção imobiliária, 60%
50%
o destaque vai para a burocracia e licenciamento, que continua a 40% Instabilidade Legal
Financiamento 30%
ser o maior entrave. Comparando com a situação há um ano, vá- 20% /Fiscal
10%
rios fatores têm um desagravamento melhorando as condições de 0%
atividade. À cabeça, os custos de construção, talvez não por terem
Riscos Políticos Preço dos Terrenos
caído mas por deixarem de ser uma fonte de incerteza na contra-
tação de empreitadas. Em contrapartida, contudo, houve um agrava-
mento decorrente da maior instabilidade legal e fiscal, assim como Perspetivas Económicas Custos de Construção
dos atuais riscos políticos. Assim, no cômputo geral, os obstáculos
Escassez de Terrenos
agravaram-se em +15 pontos, dificultando que o mercado reative a
atividade da mesma forma como o poderia fazer num cenário de 2022:4T 2023:4T
estabilidade e previsibilidade.
8
DOSSIER
IMOBILIÁRIO TURÍSTICO
O Alojamento Local terminou 2023 com um desempenho sólido em Lisboa e Porto, consolidando
um ano de aumento de diárias e RevPAR, com taxas de ocupação fortes. Já a oferta, começa a dar
sinais divergentes nos dois mercados.
Os resorts valorizaram 10% e sustentam bons níveis de vendas, apesar de seguirem a tendência geral
do mercado de habitação de arrefecimento da subida de preços e perda de dinâmica transacional.
Neste especial, poderá conhecer ainda o comportamento do mercado residencial do Algarve, a nível
de preços, oferta e procura.
DOSSIER IMOBILIÁRIO TURÍSTICO
OPINIÃO
FEVEREIRO 2024
OPTIMISMO PARA
O FUTURO DO TURISMO
Manuel Puerta da Costa
Presidente da Direcção da Associação Portuguesa de Analistas Financeiros
À medida que os dias do COVID se vão tor- dispomos em abundância e qualidade, não A promoção e financimento deste Turismo
nando memórias difusas do passado vamos estragando a paisagem, permitindo infraes- Sustentável, gerador de um valor acres-
assistindo a um retomar da vida normal no truturações ordenadas do território, garan- centado em crescendo (como tem vindo a
mundo do Turismo. Os passageiros transpor- tindo acessibilidades e disponibilidades de ser notório), passa também pela existência
tados em todo o mundo vão batendo novos recursos (de energia e hidrícos) que sejam de investidores nacionais e internacionais
recordes. A construção de hoteis, a abertura compatíveis com esta estratégia de cresci- que tirem partido destas oportunidades
de restaurantes e as ofertas diversificadas mento em que os inputs são virtualmente que se perspetivam para as próximas dé-
de atividades mais ou menos exóticas são gratuitos, se as dimensões ESG não forem cadas em Portugal e de enquadramentos
um negócio florescente. A cada ano que pas- contabilizadas na sua plenitude. legais que não sejam desincentivadores
sa, os países-destino Europeus, como Por- É neste contexto que a acção do Turimo do investimento em novos projectos, seja
tugal, França, Itália, Grécia ou Espanha, vão de Portugal, explorando novos mercados de pela via fiscal, seja pela via regulatória. Os
tendo um número de entrantes nas suas origem turística, tem sido decisiva para a investidores têm estado atentos e a mon-
fronteiras terrestres e aéreas superior e as criação de uma marca de qualidade asso- tagem de veículos para esta área não tem
receitas associadas a estes movimentos de ciada ao turismo português e tem permi- parado. O legislador, por vezes, com o afã
massas não cessam de aumentar em termos tido que o tipo de turismo atraído tenha de em tudo intervir, provoca graus de in-
nominais e reais, para gáudio dos operado- cada vez maior poder de compra, com as certeza que todos dispensaríam.
res turísticos, das autoridades tributárias e consequências positivas para a rentabili- Sou optimista por natureza, mas no caso do
dos governantes em geral. Em Portugal por dade dos negócios. Não se trata por esta Turismo Português sou um optimista com
exemplo, o peso dos serviços (em que a mais via de menosprezar a importância de to- a convicção profunda de que o Turismo é,
importante componente é o Turismo) no PIB dos os turistas com menor poder de com- e será, um dos poucos sectores que em
nos últimos 10 anos aumentou 6 p.p., ou pra, como são cada vez mais - em termos Portugal criarão emprego sustentável, cada
seja 60%, passando de 10% para 16%, dando relativos - os portugueses, mas sim a de vez melhor remunerado, criando riqueza de
um contributo decisivo para que o peso das fazer uma escolha que nos traga um Tu- forma sustentável.
exportações no PIB tenha alcançado já em rismo mais sustentável a longo prazo: seja
2022 os 50%, de acordo com a PORDATA. porque atraímos pessoas mais consciente
Numa economia de pequena dimensão como dos impactos no Ambiente, seja porque
a economia portuguesa, sem uma base in- permite um desenvolvimento mais inte-
dustrial ou agrícola de peso e na qual o grado do território nacional, com maior
sector financeiro também tenderá a perder coesão entre litoral e interior, seja porque
peso no futuro digital, a importância do Tu- gera mais oportunidades para os jovens
rismo, e dos seus efeitos multiplicadores em não terem de emigrar em busca de opor-
vários sectores a montante e jusante, ganha tunidades de emprego entre tantas outras
uma dimensão que podemos considerar es- características e impactos positivos. Disso
tratégica para a criação de riqueza e empre- é um exemplo claro o facto de que a nível
go. Até hoje, o país não teve que pagar pelas mundial a procura de eco-resorts suplante
suas horas de exposição solar, o seu clima a tendência global de crescimento turísti-
ameno, os seus rios e as suas costas marí- co com uma taxa de crescimento anual de
timas – vantagens comparativas que muitos cerca de 15% entre 2021 e 2027 (alcançan-
países não desdenhariam. Por isso é im- do uma dimensão total de 334bn.USD em
portante capitalizar nestas dimensões que 2027 vs 181Bn.USD).
10
ALOJAMENTO LOCAL
FEVEREIRO 2024
PORTO TEM MAIS 660 FOGOS EM

ALOJAMENTO LOCAL DO QUE LISBOA
De acordo com os dados do SIR-Alojamen-
FOGOS T0/T1 ATIVOS EM ALOJAMENTO LOCAL
to Local, o Porto contava 4.650 com aparta-
mentos T0 e T1(1) ativos em Alojamento Local
(AL) no 4º trimestre de 2023, o que significa 6 000
que o mercado da Invicta tem mais 660 fo-
5 000
gos disponíveis para este tipo de acomo-
dação do que Lisboa. No mesmo período, a
4 000
capital somava 3.990 unidades T0 e T1 em
atividade no AL, mostra a base de dados. 3 000
Não sendo esta a primeira vez que o mer-
cado do Porto atinge uma dimensão maior 2 000
que a de Lisboa, nunca a sobredimensão da
1 000
bolsa de oferta ativa daquela cidade tinha
sido tão expressiva(2). E, de facto, este é já 0
o segundo trimestre consecutivo em que o 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT
Porto se supera a de Lisboa (mais 250 fogos 2019 2020 2021 2022 2023
no 3º trimestre de 2023), refletindo o recente

Lisboa Porto
contraste de um comportamento que conti-
nua a ser de expansão da oferta ativa face a
FONTE: SIR - ALOJAMENTO LOCAL
uma estagnação na capital.
De facto, depois de um esvaziamento para cer- dinâmicas de oferta total registada, a capital
ca de 2.000 unidades em cada cidade com se mostrou efetivamente mais afetada pelo
a pandemia, ambos os mercados exibiam até novo enquadramento legal e fiscal da ativida-
meados do ano passado um percurso seme- de. De acordo com os dados do Ministério da
lhante de recaptação de oferta ativa. Contudo, Economia(3), enquanto no Porto cerca de 83%
No 4º trimestre de 2023, o
mais recentemente, o índice de crescimento dos alojamentos com registo apresentaram a Porto contava com 4.650
do Porto tem sido mais forte, de tal forma que devida prova de vida exigida no âmbito das apartamentos T0 e T1 ativos
no 3º trimestre de 2023, o mercado superou o novas medidas consagradas para o AL no Mais em Alojamento Local, ao
seu anterior padrão, registando 4.300 fogos em Habitação, com entrada em vigor em outubro
atividade, com novo máximo no 4º trimestre, passado, em Lisboa tal sucedeu para apenas
passo que Lisboa somava
ao atingir 4.650 apartamentos T0 e T1 ativos. 60% dos registos. Na prática, isso significa que 3.990 unidades em atividade.
Já em Lisboa, apesar de uma trajetória con- 8.200 dos 19.900 fogos de AL registados na
sistente de recuperação nos últimos dois capital poderão ver o seu registo cancelado.
anos, os números não só permanecem ain- No Porto, a fatia de registos não confirmados
da bastante longe da anterior dimensão do equivale a 1.800 fogos num total de 10.500 re-
mercado - que chegou a aproximar-se dos gistos. A submissão da confirmação de ativi-
(1)
Consideram-se ativos os fogos registados nas prin-
6.000 fogos -, como os dois últimos trimes- dade dos AL com registo é exigida para efeitos cipais plataformas de reserva e com uma atividade de
tres, embora mantendo volumes robustos de futuros de tributação no âmbito do CEAL, a vendas regular. No âmbito do SIR-Alojamento Local,
são analisados apartamentos apenas de tipologias
4.000 unidades, dão sinais de estagnação. taxa extraordinária criada para esta atividade, T0 e T1.
Embora nesta fase não seja possível aferir se o que, sem prejuízo de se dar baixa dos regis- (2)
Considerando a série Sir-Alojamento Local.
(3)
Dados do Ministério da Economia à data de 14
a diferença de comportamento da oferta ati- tos efetivamente inativos, terá levado muitos de dezembro de 2023, dia final para entrega dos
va em Lisboa face ao seu padrão recente e proprietários e operadores a optarem por não comprovativos de atividade dos fogos com registo
de Alojamento Local, de acordo com a legislação no
face ao Porto é efeito das medidas do pacote comprovar a sua atividade, deixando, por essa âmbito do Mais Habitação.
Mais Habitação, o facto é que no âmbito das via, cancelar a respetiva licença.
11
ALOJAMENTO LOCAL
FEVEREIRO 2024
ALOJAMENTO LOCAL: LISBOA SUPERA

O PORTO EM DIÁRIAS E OCUPAÇÃO
Apesar de o mercado de Alojamento Local (AL) no Porto ter atualmen- REVPAR
te uma bolsa de oferta(1) ativa maior que Lisboa e de passar a equipar Desta maior eficiência do AL em Lisboa em termos de ocupação,
o volume de procura ao desta cidade, o mercado da capital continua a conjugada com preços superiores, resulta também um retorno mais
apresentar indicadores de desempenho operacional superiores. elevado. De facto, no trimestre considerado, o RevPAR do AL na ca-
De acordo com os dados do SIR-Alojamento Local, no 4º trimestre pital foi de €70, mais €23 do que o proporcionado pelo AL no Porto
do ano passado, Lisboa e o Porto venderam um número idêntico de no mesmo período. Novamente, apesar da diferença patente entre
noites de AL, contabilizando 148.500 e 147.000 noites transacionadas, os dois mercados, em qualquer dos casos, trata-se de uma renta-
respetivamente. À semelhança do que tem acontecido nas dinâmicas bilidade máxima da respetiva série para o período de inverno, com
de oferta, o Porto tem vindo a aproximar-se de Lisboa em termos o anterior pico em Lisboa a ficar em €63 e no Porto em €44 euros,
de dimensão do mercado em procura e já no 3º trimestre de 2023 ambos observados no 4º trimestre do ano passado.
isso foi especialmente visível, com as 190.000 noites da Invicta a
compararem com as 204.000 da capital. REVPAR NO ALOJAMENTO LOCAL
Isso não significa, contudo, melhor desempenho de ocupação, preço e MÉDIA
70 €
retorno. No 4º trimestre do ano passado, com um volume de procura
63 €
semelhante, o AL em Lisboa faturou mais 18% (em torno dos €16,0
milhões) do que no Porto (volume de negócios de €15,6 milhões), 47 €
44 € 44 €
resultado de preços cerca de 12% acima. No último trimestre do ano,
35 € 35 €
Lisboa praticou diárias médias de €128 no AL, comparativamente
às de €106 registadas no Porto, sem prejuízo de qualquer uma das 20 €
cidades atingir preços máximos do seu histórico para o período de
7€ 7€
inverno, dando, assim, sequência ao forte crescimento dos preços
observado no último ano.
4ºT/2019 4ºT/2020 4ºT/2021 4ºT/2022 4ºT/2023
Lisboa e Porto equipararam no inverno o Lisboa Porto
volume de noites vendidas em Alojamento FONTE: SIR - ALOJAMENTO LOCAL
Local, mas a capital gera um volume

de negócios 18% superior, resultado de
diárias mais elevadas e maiores taxas de No último trimestre de
ocupação. Daí resulta um retorno superior, 2023, Lisboa registou uma
comparando-se um RevPAR de €70 na ocupação média de 55% no
capital com um de €47 no Porto. Alojamento Local e o Porto
uma de 44%.
Por outro lado, Lisboa obteve taxas de ocupação superiores com um
volume menor de oferta. No 4º trimestre, Lisboa tinha menos 660
fogos T0 e T1 ativos para ocupação em AL do que o Porto (3.990 vs
4.650), mas registou, entre o seu stock, taxas médias de ocupação de
55%, enquanto no Porto, o universo de fogos ativos, apesar de mais
volumoso, teve ocupações médias de 44%. Em termos de histórico,
nota especialmente positiva para Lisboa, que neste inverno equiparou
a ocupação média ao anterior melhor ano (2019). No Porto, a ocupa- (1)
Consideram-se neste âmbito apenas os apartamentos de tipologias T0 e T1.
ção do 4º trimestre de 2023 melhora face ao mesmo período do ano Mais detalhe acerca das dinâmicas de oferta, consultar artigo da página anterior.
anterior (43%), mas permanece abaixo dos 50% registados em 2019.
12
ALOJAMENTO LOCAL
FEVEREIRO 2024
GAMA ALTA DA BAIXA POMBALINA

COM DIÁRIAS DE 340€ NO 4º TRIMESTRE
A diária média no Alojamento Local (AL) de São Vicente a média das diárias no último Em qualquer dos bairros em questão, há um
Lisboa atingiu os €128 no 4º trimestre de trimestre do ano passado ficou abaixo do incremento das diárias face ao mesmo pe-
2023, mantendo os preços deste tipo de aco- agregado concelhio, em €102. ríodo de 2022. O Chiado foi a zona onde
modação acima dos €100 há sete trimestres Desagregando estes territórios por bairros, o AL esta diferença menos se notou (+€6), com os
consecutivos. De acordo com os dados do em Lisboa continua a ser liderado pela Baixa bairros de Alfama e Mouraria a praticarem
SIR-Alojamento Local, a diária média do AL Pombalina em termos de preço. No período de preços em média €11 acima do ano anterior.
na capital atingiu os €100 pela primeira vez Outono em análise, a média praticada neste Já no Bairro Alto, a diferença das diárias é a
no 2º trimestre de 2022, consolidando este tipo de acomodação no referido núcleo central mais expressiva, de €18, quase o mesmo que
patamar nas épocas seguintes, incluindo nos de Lisboa foi de €183, superando as diárias na Baixa, onde uma prática de preços supe-
períodos turísticos de menor afluência. Para- dos restantes bairros deste casco histórico e riores não invalidou um incremento de 17€.
lelamente, denota-se um incremento do valor ficando acima até da prática dos bairros mais
das diárias face aos períodos homólogos, vi- caros da freguesia de Santo António, como a
sível uma vez mais no 4º trimestre de 2023, o Avenida da Liberdade que, apesar da reduzida
qual posiciona a média dos preços do AL €13 expressão no cômputo da oferta e procura to-
Há três trimestres
acima do mesmo trimestre de 2022. tal da cidade, se distingue em preço, com uma consecutivos que a diária
diária média de €160 no 4º trimestre do ano do Alojamento Local
CENTRO HISTÓRICO passado. Este valor, de €160, foi também pra- na gama alta na Baixa
Olhando para as freguesias do Centro His- ticado na média dos AL no Chiado, enquanto
tórico – que entre si concentram quer 65% nos bairros do Centro Histórico que têm maior
supera os €300.
da oferta quer da atividade de vendas de volume de oferta e procura, os preços ficam
AL em Lisboa -, Santa Maria Maior e a Mi- ligeiramente abaixo. No Bairro Alto, o AL regis-
sericórdia registaram preços médios deste tou uma diária média de €135, enquanto em
tipo de alojamento de €121 e €119, respetiva- Alfama e Mouraria, os preços foram de €129 e
mente, no período em análise, enquanto em €130, respetivamente.
GAMA ALTA
DIÁRIAS DE ALOJAMENTO LOCAL - LISBOA De facto, o posicionamento de preço na Bai-
POR BAIRRO | 4º TRIMESTRE 2023 xa é especialmente evidente no segmento
340€ mais elevado do AL, acompanhado pelo per-
centil 95 das diárias. Nesta franja de merca-
do, as noites na Baixa foram vendidas por
254€ €340 no 4º trimestre de 2023, sustentando
235€
219€ padrões superiores a 300€ pelo terceiro tri-
201€ 195€ 193€ 190€ 189€ mestre consecutivo. Tal nível de preço foi
pela primeira vez atingido no 2º trimestre
183€
160€ do ano passado, com uma diária de €308,
135€ 133€ a qual o Verão veio impulsionar, com uma
121€ 120€ 115€ 113€ 111€
prática de €355 por noite, agora reconfirma-
da com os €340 no Outono. A diferença de
preço nesta gama face ao Chiado é de quase
Baixa Chiado Bairro Alto Sé Bairro Santa Graca Alfama Mouraria €90, com este último destino a vender as
Pombalina da Bica Catarina noites por 254€ no 4º trimestre de 2023, e
quase duplica os valores da ordem dos €190
Média Percentil 95
observados nos bairros mais procurados, no-
FONTE: SIR - ALOJAMENTO LOCAL meadamente Alfama e Mouraria.
13
ALOJAMENTO LOCAL
FEVEREIRO 2024
RIBEIRA ARREFECE DIÁRIAS DE ALOJAMENTO

LOCAL NO 4º TRIMESTRE
No 4º trimestre de 2023, os dados do SIR-A-
DIÁRIAS NO ALOJAMENTO LOCAL - PORTO
lojamento Local mostram uma diária média PERCENTIL 95
de €106 no Alojamento Local (AL) do Porto,
o que significa manter os preços do AL na 323€
cidade em mais de €100 há três trimestres
consecutivos. Esse nível de diárias surgiu no
mercado no Verão de 2022, mas o período 240€ 238€
225€
seguinte de Outono e Inverno não confirmou 214€
185€ 187€ 187€
esta prática, que só voltaria a instituir-se na 175€
165€ 163€
Primavera de 2023, impondo-se desde então.
129€
O valor mais recente fica, além disso, €11 aci-
ma do observado no 4º trimestre de 2022,
evolução que reflete o comportamento da
União de Freguesias do Centro Histórico,
onde se concentra cerca de 80% do mercado
de AL no Porto, quer em termos de oferta Marginal Mouzinho/Flores Aliados Vitória/Taipas Almada Batalha
quer de procura. do Douro
4ºT/2022 4ºT/2023
CENTRO HISTÓRICO
FONTE: SIR - ALOJAMENTO LOCAL
Nesta freguesia, a diária média de AL no
período em análise foi de €108, mais €12 do evolução positiva de €12 e €10, pela mesma valores traduzem aumentos de €40 a €70
que no 4º trimestre de 2022 e igualmente ordem, face ao período homólogo. De desta- relativamente ao 4º trimestre de 2022, apro-
consolidando três trimestres de preços su- car ainda as zonas da Batalha e da Vitória/ ximando-se da Ribeira, que nesse período
periores a €100. Este é um comportamento Taipas, ambas sustentando as diárias acima transacionava o AL de gama alta a quase o
transversal aos principais quarteirões desta dos €100 neste último Outono, igualmente dobro destes quarteirões, comparando-se os
freguesia, com a curiosa exceção do que li- em aceleração face ao final de 2022. já referidos €323 com os patamares de €165
dera em preço, nomeadamente Marginal do a €185 dos últimos núcleos.
Douro, na Ribeira. Com uma diária média de GAMA ALTA
€139 no 4º trimestre de 2023, a Ribeira co- O comportamento discrepante da Ribeira foi A Ribeira registou uma
locou os preços do AL €7 abaixo de igual igualmente observado na gama mais elevada diária média de €139
período de 2022. A diferença não é espe- do mercado, que é monitorizada pelo per-
no Alojamento Local no
cialmente acentuada e o destino continua centil 95 das diárias. Neste segmento de AL,
a liderar em termos de preço, mas contraria a Ribeira continua a liderar, com noites ven- 4º trimestre de 2023.
a tendência geral de aumento das diárias e didas a €240 no 4º trimestre. Contudo, tra- Na gama alta, o valor
reduz o diferencial face a Mouzinho-Flores, ta-se de um preço inferior em mais de €80 da diária neste destino
onde a prática neste trimestre foi de €123. face aos €323 praticados no trimestre final
foi de €240.
Ou seja, apenas menos €16 do que na Ribei- de 2022, quando o preço nesta gama dava
ra, em virtude de um aumento de €14 face à continuidade a um verão inédito de noites
sua diária no final de 2022. vendidas a €381.
Nos outros quarteirões de maior represen- De destacar, paralelamente, o nivelamento
tatividade no AL do Porto, designadamen- de Vitória/Taipas e Mouzinho/Flores com a
te os Aliados e Almada, as diárias médias Ribeira neste segmento, praticando noites a
no 4º trimestre ascenderam a €109 e €107, €238 e €225, respetivamente, no trimestre
respetivamente, observando igualmente uma em análise. Em ambos os quarteirões, estes
14
TURISMO RESIDENCIAL
FEVEREIRO 2024
RESORTS VALORIZAM 9,8% EM 2023

E SOBEM EXPETATIVAS DE VENDAS
A habitação em resorts registou uma valori- mercado de habitação, no qual os preços re- quanto ao volume de transações, as quais
zação de 9,8% em 2023, conforme os dados gistaram igualmente uma desaceleração vin- não só voltam a terreno positivo como até
mais recentes do Índice de Preços de Resor- cada face ao ano anterior, passando de um estão acima do cenário antecipado há um
ts, da Confidencial Imobiliário. Apesar de se crescimento de 18,7% para 11,8%, conforme o ano. O indicador de expetativas relativo às
aproximar dos dois dígitos, este crescimento, índice de preços da Ci. vendas atingiu os 27 pontos no 2º semes-
medido pela taxa de variação homóloga no A contenção dos preços no 2º semestre pode tre de 2023, revertendo totalmente o pes-
2º semestre de 2023, representa uma impor- igualmente ser vista como uma reação na- simismo com que se encarava o futuro na
tante travagem face à taxa de 20,6% exibida tural ao aumento das taxas de juro, assim primeira metade do ano, quando devolveu
no final de 2022, ficando igualmente abaixo como ao clima de incerteza que adveio de uma leitura simétrica, de -27%, entrando pela
dos 16,0% registados em 2021. Tal arrefeci- medidas de política que visaram a procura e primeira vez em terreno negativo. Além dis-
mento reflete sobretudo o comportamento o investimento internacionais. so, também significa que as expetativas são
dos preços no 1º semestre do ano, quando melhores do que no 2º semestre de 2022,
a variação semestral de 6,5% sucedeu à de SURVEY quando o indicador se situou em 13 pon-
18,9% observada no semestre anterior. No O comportamento menos expansivo dos tos. Esta poderá ser uma reação à relativa
2º semestre de 2023, a variação em cadeia preços parece já ter produzido efeitos sobre estabilização da conjuntura económica e às
voltou a abrandar, mas de forma menos vin- os operadores que atuam no mercado pois, perspetivas de uma política monetária me-
cada, ficando em 3,2%. A suavização em dois conforme o Resort Market Survey(1), houve nos restritiva, no contexto de um alívio das
semestres consecutivos é um facto digno de uma redução nas expetativas relativas ao subidas dos juros e do controlo da inflação,
nota, dado o histórico do mercado de re- comportamento futuro dos preços. Apesar de o que poderá ter reposto os níveis de con-
sorts, que tem um padrão de alguma vola- se manterem em terreno positivo, as pers- fiança quanto aos fluxos de procura.
tilidade nas taxas de evolução dos preços, petivas quanto a uma eventual subida de Da melhoria assinalável quanto às expe-
intercalando frequentemente registos muito preços são agora residuais, com os 6 pontos tativas de vendas resultou uma descom-
elevados com registos residuais. Isto porque, registados no inquérito do 2º semestre de pressão sobre o índice total de expetativas
sendo um mercado muito exposto à procu- 2023 a recuar consideravelmente face aos 24 que, apesar do refreamento ao nível dos
ra externa, tem sido bastante responsivo às pontos do semestre anterior e a colocar este preços, evoluiu consideravelmente, passan-
alterações da conjuntura internacional em indicador no nível mais baixo de 3 anos. De do de -2 pontos no 1º semestre para 16
termos de formulação de preço. qualquer forma, entre os agentes que anteci- pontos no 2º semestre.
Apesar disso, na realidade, a suavização no pam novo crescimento dos preços, a subida
ritmo de valorização pode ser vista como estimada é de 2,7%.
uma consequência natural dos elevados ní- As expetativas menos otimistas quanto aos
veis de aumento nos preços observados em preços não se refletem nas vendas. Pelo con- (1)
Inquérito semestral desenvolvido pela Confidencial
Imobiliário em parceria com a Associação Portuguesa
2022. Na prática, replicando o mesmo tipo de trário, no inquérito do 2º semestre há uma de Resorts.
tendência que se observou a nível geral no forte reanimação das expetativas futuras
SIR-RESORTS – PAINEL DE PARTICIPANTES
15
TURISMO RESIDENCIAL
FEVEREIRO 2024
ALBUFEIRA-LOULÉ APROXIMA OFERTA

DE GAMA ALTA DOS 11.000€/M 2
Depois de no 2º semestre de 2022 a oferta o de maior índice de crescimento, com um mais alto do mercado(3), uma gama onde
de resorts em Portugal superar pela pri- reforço na oferta de 32%. O stock de fogos até agora os valores anuais só por uma vez
meira vez a média de 5.000€/m2 (1), os dois para revenda também expandiu, mas em tinham superado os 10.000€/m2 (em 2021,
semestres do ano passado consolidaram menor escala (13%), daqui resultando um 10.074€/m2),
este patamar de preço, posicionando 2023 natural ajuste em alta do preço médio pe- De notar, paralelamente, que a oferta dos
como o primeiro ano em que o valor médio dido por este tipo de habitação. resorts na franja de preço mais elevada
anual da oferta de resorts se fixou aci- atingiu também os 10.000€/m2 na Costa
ma dos 5.000€/m2. De acordo com o SIR- REGIÕES Atlântica (10.019€/m2), embora na média da
-Resorts, a oferta deste tipo de habitação O reforço de oferta foi patente em todas oferta o valor dos fogos para venda nesta
atingiu um valor médio de 5.711€/m2 em as zonas cobertas pelo SIR-Resorts(2), com região seja de 4.986€/m2. Esta é a localiza-
2023, mais 16% do que a média apresen- exceção do Barlavento algarvio, numa si- ção mais barata de entre as quatro analisa-
tada no stock de 2022, então de 4.919€/m2. tuação que se deveu à redução do influ- das, embora seja já o segundo mercado em
Mesmo que esta evolução tenda a acom- xo de fogos novos. Daí resultou que esta termos de volume de stock, agregando 23%
panhar os preços de venda, que apesar de região perdesse quota no stock total em do total nacional. Nas outras duas regiões
arrefeceram mantiveram uma subida na oferta, equiparando em 2023 ao Sotavento, do Algarve já mencionadas, a média dos
ordem dos 10%, acaba também por refletir cada um com uma quota de 13% do volume resorts em oferta situa-se em 5.372€/m2 no
o reforço da oferta no segmento de novos, nacional. Estas continuam a ser regiões sa- caso do Barlavento e em 5.981€/ m2 no do
onde o valor médio apresenta um prémio télite do eixo Albufeira-Loulé, onde volta a Sotavento. Em qualquer das regiões de re-
de 23% face aos usados. Concretamente, estar concentrada 51% da oferta de resorts sorts, os preços médios da oferta em 2023
em 2023 os novos em oferta apresentaram em Portugal e que lidera os preços pedi- situam-se acima dos padrões de 2022,
um valor médio de 6.239€/m2 e os usados dos deste tipo de habitação. Em 2023, os sendo estes dois últimos eixos do Algarve
de 5.058€/m2. Em 2023, a oferta monitori- fogos em resorts para venda nesta locali- aqueles onde essa diferença é mais ex-
zada pelo SIR-Resorts aumentou 23% face zação atingiam um valor médio de 6.054€/ pressiva. Em 2022 ambos registavam stocks
a 2022, sendo o segmento de fogos novos m2, escalando para 10.961€/m2 no segmento com preços em patamares dos 4.000€/m2,
pese embora no caso do Sotavento esse
VALORES DE OFERTA EM RESORTS valor já estar, então, bastante próximo dos
(€/M2) -2023 5.000€/m2.
10 961 €
10 139 € 10 019 €
9 500 € 9 468 €
Em qualquer das regiões de

resorts, os valores médios de
5 711 € 5 981 € 6 054 € oferta em 2023 situavam-se
5 372 €
4 986 € acima dos padrões de 2022.
(1)
Dados do SIR-Resorts, cuja série remonta a 2016.
(2)
Em termos do mercado de resorts, consideram-se
Total Sotavento Albufeira-Loulé Barlavento Costa Atlântica quatro geografias: Costa Atlântica, que abrange a linha
costeira entre a Região Oeste e o Litoral Alentejano,
o Barlavento e os Sotavento do Algarve, bem como o
Média Percentil 95
eixo Albufeira -Loulé.
(3)
Acompanhado pelo percentil 95 dos valores de oferta
FONTE: SIR-RESORTS
16
TURISMO RESIDENCIAL
FEVEREIRO 2024
NORTE-AMERICANOS LIDERARAM
PROCURA NO BARLAVENTO
As transações de habitação integrada em resorts reduziram 12% em compradores dos EUA quem mais expandiu a sua presença (de 17%
2023, invertendo dois anos de forte crescimento, mas ainda assim para 28%), no que parece ter sido um redireccionamento do investi-
sustentando o segundo maior volume de vendas desde 2017, con- mento na Costa Atlântica (onde a sua quota recuou de 18% para 10%),
forme os dados do SIR-Resorts. No âmbito a base de dados foram se bem que também dos outros destinos do Algarve onde, apesar de
apuradas 390 transações deste tipo de habitação em 2023, resultado em menor escala, reduziram igualmente quota.
apenas superado pelo recorde de 450 vendas registadas em 2022.
As maiores quebras observaram-se no Barlavento do Algarve e na
Costa Atlântica, com reduções das vendas na ordem dos 20%, ao As vendas de habitação resort reduziram 12%
passo que o principal mercado de resorts – o eixo Albufeira-Loulé, em 2023, mas mantêm-se num nível superior
com uma quota de 37% nas vendas – registou uma quebra mais ao padrão predominante dos últimos. Em
suave, de 9%. O Sotavento, que é o mercado de menor dimensão,
termos de procura estrangeira, os britânicos
foi uma exceção à tendência geral, observando um aumento de
14% nas vendas, embora mantendo uma base transacional relativa- continuam a predominar no eixo Albufeira-
mente baixa, equivalente a uma fatia de 11% das transações. Este Loulé, mas o Barlavento é agora um destino
comportamento contrário aos restantes destinos refletirá mais o onde as compras internacionais são lideradas
impacto da entrada de produto novo para venda do que uma ace-
pelos norte-americanos.
leração da procura, já que todas as transações neste eixo foram
originadas no segmento de novos. O afluxo de resorts novos para
venda no Sotavento é também visível no indicador de preços, Relativamente à redução do investimento europeu no Barlavento, em
dado que o destino se evidenciou face a todos os outros, com 2023 estiveram muito menos nacionalidades deste continente ativas
uma média de 7.564€/m2 nas vendas. O mercado é habitualmente nesse destino (9 vs 14 em 2022), levando a uma perda de quota de
liderado em preço pelo eixo Albufeira – Loulé, que neste ano atin- 67% para 57%. Destacam-se as ausências de Espanha, França e Itália.
giu 5.860€/m2 na média das transações e que continua a superar Espanhóis e franceses mostram-se mais dinâmicos no emergente
os outros destinos no segmento mais elevado (percentil 95 dos Sotavento, ambos com quotas de 8% nas vendas internacionais, num
preços), com vendas a 10.238€/m2. destino onde se contam 8 nacionalidades compradores, com forte
atividade também do Brasil (8%), da Irlanda, Reino Unido, Polónia e
NACIONALIDADES Países Baixos, cada um com uma quota de 16%. A maior abrangência
No âmbito das compras por estrangeiros, Albufeira-Loulé é, mais do de países compradores observa-se na Costa Atlântica, que inclui o
que nunca, um mercado de procura quase exclusivamente europeia, litoral alentejano e a zona do Oeste, beneficiando da maior proximi-
continente que gerou 96% dos fogos vendidos a internacionais e dade a Lisboa e ao aeroporto. Em 2023, 18 nacionalidades adquiriram
contribuiu com 9 das 11 nacionalidades ativas. O Reino Unido é líder habitação de resort nesta linha de costa, das quais apenas duas
neste eixo, com 57% dos fogos adquiridos por estrangeiros em 2023, europeias (Reino Unido agrega 4%). Este é um mercado onde predo-
o que traduz alguma perda de quota face a 2022 (63%) mas consolida minam os compradores asiáticos (58% do total), com evidência para
o domínio inquestionável destes compradores no principal mercado a China (17%) e Índia (13%), e onde há também muita atividade da
de resorts nacional. Entre os europeus evidenciaram-se ainda os bel- África do Sul, com uma quota de 13%.
gas, que aumentaram quota de 1% para 7%, bem como os irlandeses,
que geraram 11% dos fogos vendidos a estrangeiros, sendo a segunda
nacionalidade mais ativa.
Já o Barlavento, onde se somaram 15 nacionalidades ativas, foi palco
simultâneo da saída de investimento europeu e do forte reforço das
compras norte-americanas. Esta nacionalidade dominou as aquisi-
ções internacionais neste destino em 2023, com uma quota de 28%
no número de transações, contra 25% do Reino Unido. Ainda que este
último país tenha também reforçado quota (23% em 2022), foram os
17
HABITAÇÃO ALGARVE
FEVEREIRO 2024
ALGARVE: PROMOTORES
BAIXAM PREÇOS PEDIDOS EM 2,5%
Apesar de uma valorização que se mantém
TAXA DE REVISÃO DE PREÇOS DE OFERTA - ALGARVE
em torno dos 9,0%, a redução da ordem dos MÉDIA
25% no número de transações de habitação,
associada a uma recuperação consistente 10,0 %
dos níveis de oferta, terão resultado numa 8,0 %

postura mais cautelosa de formulação dos 6,0 %
preços pedidos para habitação no Algarve, 4,0 %
quer no segmento de novos quer de usados. 2,0 %
0,0 %
NOVOS
- 2,0 %
De acordo com os dados dos SIR-Sistema
- 4,0 %
de Informação Residencial, no 4º trimestre
- 6,0 %
de 2023, os promotores com fogos novos em
- 8,0 %
oferta nesta região optaram por fazer uma 1º T 2º T 3ºT 4ºT 1º T 2º T 3ºT 4ºT 1º T 2º T 3ºT 4ºT
revisão da sua tabela de preços de -2,5%,
2021 2022 2023
numa estratégia de redução que não se ob-
servava há seis anos e que neste período Novos Usados
foi adotada para cerca de 5,0% do stock. De
FONTE: SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL
facto, desde meados de 2017 que a revisão
dos valores de oferta de fogos novos tem de procura doméstica, os promotores optaram VOLUME DE OFERTA
sido feita em alta, com aumentos que entre por descer as suas tabelas. Os valores médios As revisões mais robustas ocorrem num ce-
2022 e meados de 2023 rondaram os 7,0%. O dos novos ascenderam a 3.681€/m2 em Porti- nário de aumento de oferta, com a amostra
3º trimestre de 2023 já deu sinais de maior mão e 4.090€/m2 em Faro. Nestes mercados, reportada ao SIR a apontar um reforço no
cautela por parte dos promotores, com a reas revisões médias observadas atingiram os volume de habitação para venda no Algar-
visão média a ficar em 3,4% e a ser adotada -9,4% e -2,4%, respetivamente. ve ao longo do último ano e meio, compa-
para uma menor fatia do stock. Nesse pe- rando-se médias trimestrais da ordem dos
ríodo, a revisão de tabelas foi uma opção USADOS 7.300 fogos entre 2020 e 2022 com as de
em 5,4% dos fogos em oferta, quando nos No segmento de usados, onde a prática co- 8.800 do período referido. Apesar de se ve-
trimestres anteriores se verificou predomi- mum é rever o preço pedido em baixa, o rificar uma tendência de crescimento tam-
nantemente em mais de 13,0% do stock. ano foi de crescente abertura à concessão bém no segmento de usados, foi o aumento
Contudo, esta cautela deixa de fora Loulé, de maiores descontos para captar potenciais dos fluxos de fogos novos que mais contri-
que é simultaneamente o principal mercado compradores. No início de 2023, os proprie- buiu para este reforço. Isso mesmo é visível
de oferta de novos no Algarve (24% dos fo- tários com oferta ativa na região dispuse- na evolução da quota dos novos na oferta
gos para venda(1)) e o mais caro da região. ram-se a rever os valores pedidos pelos seus total da região, passando de cerca de 30%
Neste mercado, o valor médio de oferta dos imóveis numa média de -3,8%, indicador que no final de 2019 para médias de 45% no
novos atingiu 6.361€/m2 no 4º trimestre de passou para -6,0% no final do ano. Já a fatia último ano e meio. Os mercados com maior
2023, comparando com uma média regional de stock sobre a qual se aplica esta medida contributo para a oferta ativa no Algarve
de 4.997€/m2. Neste concelho, a revisão de manteve-se relativamente estável, em tor- são Loulé (21%), Portimão (14%), Albufeira
tabelas nos novos continuou a ser feita em no dos 13,0%. Neste segmento, os principais (11%) e Faro (9%).
alta, com um aumento médio de 6,6% no 4º mercados da região - Albufeira, Faro, Loulé
trimestre de 2023, aplicado sobre 5,7% do e Portimão – seguem a tendência regional,
stock. Já em Portimão e Faro, que concentram agravando a revisão concedida no final do (1)
Quota no total do volume de oferta contabilizado
13% cada da oferta de novos na região e que ano, liderados por Portimão, onde a revisão pelo SIR-Sistema de Informação Residencial no 4º
trimestre de 2023.
têm tradicionalmente maior preponderância média nos usados foi de -7,0%.
18
HABITAÇÃO ALGARVE
FEVEREIRO 2024
ALGARVE TRAVA VALORIZAÇÃO

NO FINAL DO ANO
O Algarve terminou 2023 com uma variação regionais) e, simultaneamente, um dos mais acordo com o SIR-Sistema de Informação
praticamente nula dos preços da habitação, baratos, este concelho registou uma subida Residencial. Estes níveis de preço refletem
registando uma taxa de variação trimestral homóloga de preços de 16,4% no 4º trimestre, a valorização apontada pelo Índice de Pre-
de 0,1% no 4º trimestre. O indicador mais acelerando face ao indicador do 3º trimestre ços Residenciais nos últimos anos, contudo,
recente consolida, assim, a trajetória de ar- (13,4%) e invertendo o arrefecimento sentido são também espelho de uma reconfiguração
refecimento observada ao longo do ano, que desde o final de 2022. Esta valorização con- do mercado. Nomeadamente do crescente
levou o mercado a passar de uma valori- solida Portimão como um dos concelhos da peso do segmento de habitação nova, o qual
zação em cadeia da ordem dos 4,0% no 1º região em que os preços mais subiram em passou de 7% em 2022 para 15% em 2023.
trimestre para crescimentos de cerca de 2,5% 2023, apenas superado por Silves, onde a va- As transações neste segmento atingiram em
nos dois trimestres seguintes, comprimindo lorização atingiu 17,4%, igualmente em acele- 2023 os 5.093€/m2, quando em 2020 se fa-
novamente no último período de 2023. ração face ao trimestre anterior (16,3%). Já ou- ziam por uma média de 3.375€/m2 em 2020.
Esta travagem regional resulta do facto de tros mercados de expressão na região, como Sem prejuízo, os usados exibem também
um terço dos concelhos do Algarve registar Faro, Loulé, Albufeira e Lagos, alinham pela uma evolução relevante nos valores de tran-
neste trimestre descida de preços e de outro tendência regional, assinalando uma perda de sação, da casa de 1.823€/m2 em 2020 para os
terço ter registado variações residuais. Entre ritmo na valorização homóloga. Em Loulé e 2.636€/m2 em 2023.
os mercados onde os preços desceram neste Lagos, esta curva mais suave traduz um au-
trimestre incluem-se Lagos e Faro, ao passo mento dos preços na ordem dos 7,0% no final VENDAS
que Albufeira regista uma variação residual de 2023 e em Faro em 8,3%. Albufeira, sem Em termos de venda, o Algarve não consti-
de 0,2%. No restante terço dos mercados al- prejuízo desta perda de intensidade, mantém tui exceção à tendência nacional, projetan-
garvios, os preços subiram no trimestre em uma subida robusta de 14,5%. do-se uma quebra anual de cerca de 25%
análise, com destaque para Loulé e Portimão. nas transações em 2023. De acordo com as
Do ciclo de variações trimestrais mais redu- PREÇOS estimativas realizadas a partir do SIR, terão
zidas resultou uma compressão da valoriza- Em 2023, os preços médios de venda no Al- sido transacionados cerca de 11.300 fogos na
ção homóloga na região de quase 10 pontos garve situavam-se em 2.992€/m2, uma evo- região ao longo de 2023, os quais comparam
percentuais, passando de um aumento de lução considerável face aos 1.967€/m2 que com as cerca de 15.100 vendas estimadas em
18,7% no final de 2022 para 9,2% no término faziam a média do mercado em 2020, de 2022, um marco de quase 15 anos.
de 2023. A região está, assim, a valorizar
abaixo da média nacional, a qual apesar de ÍNDICE DE PREÇOS RESIDENCIAIS - ALGARVE
perder igualmente tração ao longo de 2023, TAXAS DE VARIAÇÃO (%)
terminou o ano na ordem dos 12,0%. Já face 25,0%

a Lisboa, a situação é diferente. Se, por um
lado, os preços no Algarve mantêm um ín- 20,0%
dice de crescimento superior ao da capi-

15,0%
tal, este último mercado está agora a entrar
numa fase de sustentação da valorização. De
10,0%
facto, apesar de registar um aumento da or-
dem dos 6,0% em 2023, e, portanto, ainda 5,0%
razoavelmente inferior ao do Algarve, Lisboa
mantém o ritmo de crescimento homólogo 0,0%
neste patamar há três trimestres. 1º T 2º T 3ºT 4ºT 1º T 2º T 3ºT 4ºT 1º T 2º T 3ºT 4ºT
O padrão regional não é, contudo, transversal 2021 2022 2023
a todos os mercados. Destaca-se, desde logo,
Taxa de Variação Homóloga Taxa de Variação Trimestral
Portimão. Um dos mercados de maior expres-
são em termos de procura (16% das vendas FONTE: CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO
19
HABITAÇÃO ALGARVE
FEVEREIRO 2024
PREÇOS DESCERAM EM FARO

E LAGOS NO 4º TRIMESTRE
A variação trimestral de 0,1% dos preços de habitação no Algarve(1) -
PREÇOS DA HABITAÇÃO - PRINCIPAIS MERCADOS DO ALGARVE
no 4º trimestre de 2023 não é resultado de uma tendência geral de
estabilização nas diferentes geografias da região. Ao invés, reflete a
5,0%
disparidade de comportamento dos principais mercados(2), resultando
da compensação entre os que valorizaram e os que registaram uma 1,8%
4 372 € 4 342 € 0,2%
descida nos preços. -1,1%
De um lado, Loulé e Portimão, que mantêm a trajetória de subida, -4,8%
com variações trimestrais de 1,8% e 5,0% nos preços, respetivamente. 2 788 €
2 430 € 2 306 €
De outro, Faro e Lagos, onde os preços apresentaram uma quebra face
ao trimestre anterior, com variações de -1,1% e -4,8%, respetivamente.
Adicionalmente, Albufeira estabilizou os seus preços, com uma varia-
ção de 0,2% face ao 3º trimestre.
Sem prejuízo destes comportamentos negativos dos preços no cur-
Loulé Lagos Albufeira Portimão Faro
to-prazo, na valorização de longo prazo, ou seja, dada pela taxa de
variação homóloga, os dados do 4º trimestre de 2023 mostram que Preço de Venda (€/m2 - Média) - 2023
continua a observar-se uma trajetória de crescimento transversal a Variação Trimestral dos Preços (4ºTrim 2023)
toda a região.
FONTE: SIR -SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL E ÍNDICE DE PREÇOS RESIDENCIAIS
Portimão lidera também neste horizonte temporal mais alargado,
com um aumento homólogo de 16,4% face ao final de 2022, seguido fazem abaixo dos 3.000€/m2, reflete a configuração de um mercado
por Albufeira onde os preços registaram uma subida de 14,5% em residencial com maior peso do segmento de novos. Este tipo de
2023. Faro (8,3%), Loulé (7,5%) e Lagos (7,0%) valorizam em 2023 em habitação representa cerca de 30% do mercado em cada um destes
patamares idênticos, mas abaixo da média regional, que foi de 9,2%. concelhos, e enquanto em Loulé esse é um padrão já consolidado,
De destacar que, em termos homólogos há uma desaceleração nas em Lagos reflete uma realidade mais recente. Este segmento tem
taxas de crescimento, com exceção de Portimão, onde a valorização ganho expressão em Lagos nos últimos quatro anos, como é visível
neste contexto se intensificou em três pontos percentuais. pelo aumento de 22% nas transações face a 2022 num quadro gene-
ralizado de quebra de vendas e pelo facto de representar agora 19%
de todo o mercado de novos no Algarve, aproximando-se de Loulé,
A variação trimestral de 0,1% dos preços
que lidera, com 28% das vendas de novos na região. Ambos transa-
de habitação no Algarve no 4º trimestre de cionaram a habitação nova acima dos 6.000€/m2 em 2023, quando
2023 não é resultado de uma tendência geral nos restantes mercados do Algarve em análise esta tipologia de fogo
de estabilização nas diferentes geografias foi transacionada entre 2.800€/m2 e 3.200 €/m2, não chegando a
gerar 10% das respetivas vendas.
da região. Ao invés, reflete a disparidade de
comportamento dos principais mercados.
PREÇOS
Em termos da prática de preços nas transações, o ano 2023 consoli-
dou a existência de duas ligas entre as principais cidades do Algarve.
De um lado, Loulé e Lagos, com vendas na ordem dos 4.300€/m2
em 2023, de outro Albufeira, Portimão e Faro, com preços médios de
transação entre os 2.300€/m2 e os 2.800€/m2. (1)
Consultar análise da página anterior para mais detalhe sobre o comportamento
Apesar de Loulé e Lagos terem os preços mais elevados também agregado dos preços na região.
(2)
Consideram-se a capital da região, Faro, além dos mercados de maior dimensão em ter-
nos usados (de 3.582€/m2 e 3.164€/m2, respetivamente), esta pola- mos de volume de oferta e transações, nomeadamente Loulé, Portimão, Albufeira e Lagos.
rização face aos restantes mercados do Algarve, onde as vendas se
20
MERCADO HOTELEIRO
FEVEREIRO 2024
O MERCADO HOTELEIRO EM PORTUGAL

Eduardo Abreu, neoturis
Sendo a hotelaria “clássica” um dos princi- (3) uma menor dinâmica da oferta na região bilidade global que criam um efeito multipli-
pais pilares da oferta turística de uma re- Centro; não pode considerar-se uma acelera- cador junto da comunidade de investidores;
gião, o presente artigo tem como objetivo ção insustentável da oferta no país e, muito - Os principais operadores globais, de onde
apresentar o estado da arte do setor em menos, um crescimento que coloque a gene- se destacam os chamados Big 5 (Accor, Hil-
Portugal e os principais fatos que condicio- ralidade das regiões portuguesas em risco de ton, Hyatt, IHG e Marriott), procuram ativa-
nam o seu desenvolvimento. sobreoferta no curto e médio prazo; mente novas oportunidades em Portugal
- O perfil de investidores tem vindo a diver- para desenvolver marcas existentes ou para
A OFERTA sificar-se: dominado até meados da década introduzir novas marcas entre as dezenas
A oferta hoteleira em Portugal atravessa um passada por owner-operators nacionais (de que compõem o seu portfolio; observam os
período dinâmico, pós crise financeira e eco- que são exemplo grupos como ALTIS, HOTI, investidores com perfil mais institucional
nómica 2008 – 2014, sendo expectável a con- Pestana, Porto Bay, SANA ou Vila Galé) os como parceiros adequados ao desenvolvi-
tinuidade do seu crescimento e qualificação investidores internacionais de perfil mais mento dos seus modelos asset light;
nos próximos anos. O gráfico seguinte ilustra institucional (fundos de investimento imo- - A crescente procura por uma segunda
a evolução da oferta de camas em unidades biliário, fundos de pensões, private equity, habitação em Portugal permitiu ainda um
hoteleiras nas diferentes regiões de Portugal. family offices, HNWI, …) têm vindo a consoli- “novo” modelo de desenvolvimento onde se
Algumas observações: dar a sua posição no mercado através de de- conjuga a vertente de usufruto com a ver-
- A oferta global cresceu a um ritmo de 3,8% senvolvimentos de raiz ou, principalmente, tente de rendimento, com necessidade de
/ ano entre 2013 e 2022, sendo de desta- por via da aquisição de unidades existentes, operadores com experiência (e marca) ho-
car (1) as regiões Norte – 5,1% – e Madei- contribuindo também para a qualificação da teleira para a gestão dos ativos; acresce a
ra – 4,3% –, claramente acima da média (2) oferta. Este fato é game changer para o mer- dificuldade de obtenção de novas licenças
valores próximos da média nacional e que cado de investimento hoteleiro em Portugal, de Alojamento Local que favorecem objeti-
para ela contribuem de Lisboa ou Algarve e por via da atração de investidores com visi- vamente a hotelaria clássica;
- Por último, a consolidação de novas regiões
OFERTA DE ALOJAMENTO HOTELEIRO EM PORTUGAL, POR REGIÕES no radar do investimento hoteleiro. Centra-
(2013-2022; TCMA; QUOTA DE MERCADO; # CAMAS) dos no Algarve, cidade de Lisboa e Madeira
Norte até à crise financeira de 2008, a última dé-
49 897 cada assistiu – com diferentes timings, con-
6%
Madeira Lisboa
ceitos e dimensões – ao desenvolvimento
25 029 65 538
5% de unidades hoteleiras nos Açores, Alentejo
Açores interior, Cascais, Douro, cidade do Porto ou
TCMA (2013 - 2022; %)
4% 9 743 TCMA
nacional eixo Tróia – Melides.
= 3,8%
3%
2% Alentejo Algarve A oferta hoteleira em

8 477 46 299
Portugal atravessa um
1% Centro
38 361 período dinâmico, pós crise
0%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
financeira e económica 2008
– 2014, sendo expectável
Quota de Mercado (2022) N°. de camas
a continuidade do seu
TCMA = Taxa de Crescimento Médio Anual crescimento e qualificação
Nota // Oferta hoteleira inclui apenas Hotéis
nos próximos anos.
FONTE: TRAVEL BI | ANÁLISE: NEOTURIS
21
MERCADO HOTELEIRO
FEVEREIRO 2024
A PROCURA vendido e, consequentemente, a rentabi-

O futuro pode ser encarado
A procura, por seu lado, assiste a anos de lidade de um setor onde os custos fixos
crescimento continuo, interrompidos pela [de onde se destacam recursos humanos e com um otimismo atento.
pandemia, mas com uma recuperação no- energia] são muito elevados; A hotelaria portuguesa
tável após esse período. O gráfico seguinte - Os mercados emissores evoluem também responde, mas principalmente
ilustra a evolução da procura – em número no sentido positivo, com os EUA ou o Bra-
catalisa o desenvolvimento do
de dormidas – em unidades hoteleiras nas sil a crescer a uma média anual de 19,2% e
diferentes regiões de Portugal. 7,6%% respetivamente entre 2013 e 2023, es- turismo em Portugal.
- A procura global cresceu a um ritmo de tes valores para a globalidade do alojamento
6,0% / ano entre 2013 e 2023, sendo de des- turístico e não apenas para os hotéis; a este
tacar (1) as regiões Norte, Alentejo e Açores, respeito importa pontuar o impacto do im-
claramente acima da média (2) valores na portante crescimento de rotas e frequências NOTAS FINAIS | CONCLUSÕES
média nacional e que para ela contribuem aéreas, não só a partir de mercados tradicio- Não obstante o tom otimista, importa cha-
de Lisboa ou Madeira e (3) uma menor dinâ- nais como Reino Unido, França ou Alemanha, mar a atenção para os principais desafios do
mica da procura na região do Algarve, a que mas a partir de novos mercados (ex. EUA, setor. Destacamos a esse nível:
não é alheio o grau de consolidação do des- Brasil, EAU, Turquia, …); e - A escassez de mão de obra: muitas pro-
tino. Quando comparada, região a região, a - Foi também possível atenuar a sazonalida- fissões do setor não se encontram na short
evolução da oferta e procura podemos conde tradicional (e natural) do setor. Destaque list dos jovens portugueses – também pela
cluir que TODAS as regiões de Portugal regis- (1) para o Algarve, onde a época alta tem remuneração média baixa na maioria das
tam ao longo dos últimos 10 anos um cres- sido alargada e a shoulder season regista posições – sendo obrigatória a sua valori-
cimento médio anual da procura superior ao níveis de ocupação cada vez mais signifi- zação e perspetiva de carreira; será neces-
da oferta. E que regiões como o Norte, o cativos (2) para a região de Lisboa, onde a sário recorrer crescentemente a imigrantes
Alentejo ou os Açores registam crescimentos sazonalidade existente se confina a algumas com capacidade de se integrarem no setor;
da procura superiores a 7% / ano. semanas entre Novembro e Fevereiro ou (3) - A morosidade, inconsistência e imprevisibi-
- Estes valores permitem antecipar o au- a Madeira, onde a sazonalidade se encontra lidade dos processos de licenciamento; assim
mento das taxas de ocupação (decorre da muito limitada. Este fator é decisivo para a como as constantes alterações legislativas; e
análise matemática dos indicadores ante- consolidação das operações, retenção das - A necessidade de harmonizar – no es-
riores) mas, principalmente, a capacidade equipas e, por essa via, aumento consistente paço e tempo – investimentos promovidos
de aumentar o preço médio por quarto da qualidade da oferta de serviços. ou geridos pelo setor público, de onde se
destacam a título de exemplo, o novo aero-
PROCURA DE ALOJAMENTO HOTELEIRO EM PORTUGAL, POR REGIÃO porto de Lisboa, a gestão das visitor atrac-
(2013- 2023; TCMA; QUOTA DE MERCADO; # DORMIDAS) tions naturais e culturais, a quantidade e
Norte
9 433 020
qualidade da água ou as concessões de
10% praia atribuídas.
Alentejo
9% 1 462 165 Resumindo, o futuro pode ser encarado
Centro
8% com um otimismo atento. A hotelaria por-
TCMA (2013 - 2022; %)
5 467 787
Açores
7%
1 789 524 tuguesa responde, mas principalmente ca-
TCMA
6% nacional talisa o desenvolvimento do turismo em
= 3,8%
5% Portugal; os investidores analisam Portu-
4% gal como um mercado com oportunida-
Madeira Lisboa
3% des equilibradas entre risco e retorno do
5 849 918 Algarve 14 503 510
2% 8 325 717 investimento e os operadores antecipam
1% um crescimento sustentado | equilibrado
0% da relação entre oferta e procura na ge-
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
neralidade das regiões, existindo ainda um
Quota de Mercado (2023) N°. de camas espaço significativo para introdução de no-
vos conceitos e posicionamentos.
Nota // Procura inclui apenas Hotéis
Os dados estão por isso lançados para um
FONTE: TRAVEL BI | ANÁLISE: NEOTURIS bom 2024 e anos seguintes.
22
PIPELINE TURÍSTICO
FEVEREIRO 2024
MAIS DE 370 NOVOS EMPREENDIMENTOS

TURÍSTICOS EM PIPELINE EM 2023
No ano passado, deram entrada nas autarquias de Portugal Conti- Lisboa, por sua vez, contabiliza 55.700 m2 de área turística com pe-
nental pedidos para o licenciamento de 372 novos empreendimentos dido de licenciamento, com uma carteira que contempla um projeto
turísticos, de acordo com os dados do Pipeline Imobiliário, apurados com cerca de 7.000 m2 na freguesia das Avenidas Novas, outro de
a partir dos pré-certificados energéticos emitidos pela ADENE. Esta 5.400 m2 e outros dois de 4.000 m2 cada, situados nas freguesias
nova oferta turística projetada soma 556.000 m2 de área. de Santo António, Santa Maria Maior e Avenidas Novas. No Porto, a
Lisboa e Porto receberam o maior número de pedidos de licencia- área em pipeline totaliza 51.400 m2, incluindo um projeto com quase
mento, contabilizando, pipelines de 27 e 24 novos projetos turísticos, 14.000 m2 em Ramalde, além de um outro com perto de 6.000 m2 na
respetivamente, mas é o concelho de Grândola, na região do litoral União de Freguesias da Baixa e Centro Histórico.
alentejano, que lidera em termos de volume de área em licenciamen- No Algarve, destacam-se Lagos e Loulé, com pipelines a rondar os
to. Nesta localização, que inclui Tróia e que, nos últimos anos, tem 25.000 m2 cada. Em Lagos, isso traduz-se em 6 novos empreendi-
sido um destino preferencial para o desenvolvimento de projetos de mentos, um dos quais diz respeito a um hotel com 12.000 m2. Em
turismo residencial com escala, contabilizam-se 80.650 m2 de área Loulé, somam-se 8 novos empreendimentos, incluindo um aldea-
destinada a imobiliário turístico, com pedido de licenciamento. Ao mento turístico com 11.900 m2. Sem prejuízo de estes dois concelhos
todo, contam-se 8 projetos em carteira no concelho, incluindo os dois serem os mais dinâmicos do Algarve em número de projetos, são,
maiores empreendimentos em pipeline no país, nomeadamente um contudo, Albufeira e Vila Real de Santo António os que recebem os
com 26.500 m2 e um outro com 22.300 m2. dois maiores projetos em pipeline na região, com 15.700 m2 e 13.800
m2, respetivamente.
EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS EM PIPELINE
PORTUGAL CONTINENTAL VERSUS 2022
556044
O pipeline turístico de 2023 compara em alta com o de 2022, ano em
que foram submetidos a licenciamento 230 novos empreendimentos,
somando 306.400 m2. Nesse ano destacou-se Alcácer do Sal, com 37
pedidos, quase todos para a zona da Comporta, mas somando pouco
306041 mais de 8.000 m2. Lisboa e Porto contabilizaram, nesse ano, 12 e 11
273 projetos turísticos, respetivamente. Lisboa somou a maior área, com
230 41.900 m2, de que se destaca um projeto com 13.200 m2 na freguesia
do Areeiro e outro com 10.500 m2 na de Santo António. No Porto,
o pipeline turístico somava então 25.400 m2, incluindo um projeto
com 8.000 m2 na União de Freguesias da Baixa e Centro Histórico.
Contudo os maiores projetos em carteira no ano 2022 situavam-se
no Algarve, designadamente um com 38.700 m2 em Albufeira e outro
2022 2023
com 17.200 m2 em Castro Marim.
Nº Projetos Área (m2)
FONTE: PIPELINE IMOBILIÁRIO - CI/ADENE
DOSSIER PRÓXIMA EDIÇÃO:

CIDADE DE LISBOA
Lisboa estabilizou a valorização em torno dos 6,0% em 2023, contrariando a tendência geral de arrefecimento na
subida de preços. Este poderá ser um sinal de que está a iniciar-se um novo ciclo de mercado, em que a capital poderá
reassumir o papel de motor do mercado residencial. Na próxima edição, apresentam-se os principais indicadores de
procura e oferta, preços e rendas, bem como de dinâmica de 23promoção em Lisboa.
CONJUNTURA
MERCADO IMOBILIÁRIO
FEVEREIRO 2024
EM DESTAQUE:
• Turismo bate novos recordes com 30 milhões de hóspedes
• Proveitos do alojamento turístico crescem 20% para €6.000 milhões
• RevPAR atinge €64,8 em 2023
• Crédito vencido na habitação em mínimos de 25 anos
• Amortizações no crédito à habitação quase duplicam
• Valor da avaliação bancária aumentou 8,6% em 2023
• Aumento dos custos de construção abrandou para 3,9%
Total
Unidade Dez-23 Jan - Dez 23
Valor Tvh (%) Valor Tvh (%)
Hóspedes
ATIVIDADE TURÍSTICA – DORMIDAS – 2023
Total 103 1.876,3 11,0 32 522,5 12,7
Os resultados preliminares da atividade turística apontam para 30
Estab. de alojamento turístico “ 1.794,4 10,9 30 042,9 13,3
milhões de hóspedes e 77,2 milhões de dormidas nos estabeleci-
Campismo “ 65,9 15,9 2132,0 4,9
Col. de férias e pousadas da juventude “ 16,0 4,1 347,6 12,3

mentos de alojamento turístico em 2023, refletindo crescimentos
Dormidas
anuais de 10,7% e 13,3%, respetivamente.
Total 103 4.333,3 8,7 85 213,3 10,4
Estab. de alojamento turistico “ 4.033,2 8,2 77 151,1 10,7
Campismo “ 267,8 18,9 7272,9 7,5
Col. de férias e pousadas da juventude “ 32,3 -6,9 789,3 10,3
FONTE INE – INSTITUTO NACIONAL DE ESTATÍSTICA
PROVEITOS TOTAIS E DE APOSENTO NOS ESTABELECIMENTOS DE ALOJAMENTO TURÍSTICO,

POR MÊS — VALORES ACUMULADOS
10 euros
3
Proveitos totais 103 euros Proveitos de aposento
7000 7000
6000 6000
ATIVIDADE TURÍSTICA – PROVEITOS – 2023
5000 5000
Em 2023, terão sido gerados 6.000 milhões de euros de proveitos
4000 4000 totais e 4.600 milhões de euros de proveito de aposento, o que
3000 3000 traduz crescimentos de 20,1% e de 21,3%, respetivamente, face a
2000 2000 2022. Comparando com 2019, os aumentos são ainda mais ex-
1000 1000 pressivos, atingindo os 40,2% e os 43,0%, respetivamente.
0 0
jan fev mar abr mai jun jul ago set out novdez jan fev mar abr mai jun jul ago set out novdez
2019 2022 2023 2019 2022 2023
RENDIMENTO MÉDIO POR QUARTO DISPONÍVEL NOS ESTABELECIMENTOS DE ALOJAMENTO TURÍSTICO,

POR REGIÃO NUTS II
Euros Variação homóloga (%) ATIVIDADE TURÍSTICA – REVPAR – 2023
60 56,3 57,4 60% No conjunto do ano de 2023, o rendimento médio por quarto
50 50%
disponível (RevPAR) em estabelecimentos de alojamento turístico
40 36,2 40%
30
32,7
atingiu os 64,8 euros, mais 15,4% que no ano anterior, ao passo
24,0 30%
22,8 21,7
20 18,8
20% que o rendimento médio por quarto ocupado (ADR) se fixou em
+9,2% +9,0% +10,0% +10,7%
+6,2%
10 +16,9%
+15,8% 10% 113,1 euros, uma subida homóloga de 9,2%.
0 0%
-4,9%
-10%
Portugal Norte Centro AM Lisboa Alentejo Algarve RA Açores RA Madeira
RevPAR (Euros) Tvh (%)
24
CONJUNTURA
MERCADO IMOBILIÁRIO
FEVEREIRO 2024
% RÁCIO DE CRÉDITO VENCIDO NOS EMPRÉSTIMOS PARA AQUISIÇÃO DE HABITAÇÃO

1.6
ÍNDICE DE PREÇOS NO CONSUMIDOR – 2022
1.4
1.2 CRÉDITO
O Índice deVENCIDO
Preços no– DEZ. 2023
Consumidor (IPC) registou uma taxa de va-
1 riação
O ráciomédia
de crédito
anualvencido
de 7,8%nos
em empréstimos
2022, em forteparacontraste
compra com
de ha-os
0.8 1,3% registados
bitação atingiu em
o ponto
2021 emais
constituindo
baixo doso valor
últimos
mais25elevado
anos: 0,2%,
desde e
0.6 1991. A taxaem
reduzindo de 0,1
variação
pontoshomóloga
percentuais
do IPC
quer
evidenciou
em termosuma homólogos
acentua-
0.4
da subida
quer em termos
na primeira
mensais.
metade
Situando-se
do ano, em
tendo0,8%
ultrapassado
no início dao pan-
valor
0.2
médio do
demia (0,8%),
ano aemtaxa
maio.
de No
incumprimento
segundo semestre
continuou
de 2022,
a reduzir
a variação
nos
0
homóloga
últimos três
doanos,
IPC manteve-se
tendo estabilizado
elevada, nos
verificando-se
0,3% entre uma
setembro
variação
de
jun
ago
out
dez
jun
ago
out
dez
jun
ago
out
dez
jun
ago
out
dez
jun
ago
out
dez
dez
fev
abr
fev
abr
fev
abr
fev
abr
abr
fev
Tempo
2018 2019 2020 2021 2022 2023

médiae no
2022 novembro
segundode semestre
2023. (9,5%) superior à do primeiro (6,1%).
Rácio empréstimos vencidos-Particulares-PRT-Habitação-% (OIFM)
jun
jul
ago
set
out
nov
dez
jun
jul
ago
set
out
nov
dez
jun
jul
ago
set
out
nov
dez
jun
jul
ago
set
out
nov
dez
jun
jul
ago
set
out
nov
dez
dez
jan
fev
abr
mai
jan
fev
abr
mai
jan
fev
abr
mai
jan
fev
abr
mai
jan
fev
abr
mai
FONTE BANCO DE PORTUGAL
% 1.4 AMORTIZAÇÕES ANTECIPADAS DE CRÉDITO À HABITAÇÃO
1.2 AMORTIZAÇÕES NO CRÉDITO À HABITAÇÃO – 2023

1 As amortizações antecipadas de crédito à habitação quase du-
0.8 plicaram em 2023, passando de €5.500 milhões em 2022 para
0.6 €10.100 milhões em 2023. As amortizações antecipadas totais
0.4 – que incluem os contratos finalizados por amortização da dívi-
0.2 da do devedor, consolidação de crédito num novo contrato e as
0 transferências de crédito para outra instituição – representaram
Tempo
dez
jun
jul
ago
set
out
nov
dez
jun
jul
ago
set
out
nov
dez
jan
fev
mar
abr
mai
jan
fev
mar
abr
mai
2021 2023
83% das amortizações antecipadas no ano passado.
2022
Amortizações antecipadas parciais Amortizações antecipadas totais
FONTE BANCO DE PORTUGAL
2100 VALOR MEDIANO DE AVALIAÇÃO BANCÁRIA DE HABITAÇÃO

(VALORES EM EUROS/M2)
1900
AVALIAÇÕES BANCÁRIAS NA HABITAÇÃO –2023
1700
1500 Em 2023, o valor mediano de avaliação bancária, realizada no âm-

1300 bito de pedidos de crédito para a compra de habitação, situou-se
1100 em 1.521€/m², mais 8,6% que em 2022. Em termos geográficos,
900
observou-se um crescimento do valor de avaliação em todas as
700
regiões, com a Região Autónoma da Madeira a exibir a variação
500
mais intensa (20,2%) e o Centro o menor aumento (6,2%).
dez
mar
jun
set
dez
mar
jun
set
dez
mar
jun
set
dez
mar
jun
set
dez
mar
jun
set
dez
mar
jun
set
dez
mar
jun
set
dez
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Habitação (19 e 3° quartis sombreados) Apartamentos Moradias
ÍNDICE DE CUSTOS DE CONSTRUÇÃO DE HABITAÇÃO NOVA (TAXA DE VARIAÇÃO HOMÓLOGA)

JANEIRO 2021 - DEZEMBRO 2023 (2021 = 100)
25%
CUSTOS DE CONSTRUÇÃO NA HABITAÇÃO NOVA – 2023
20%
O Índice de Custos de Construção de Habitação Nova (ICCHN)
15%
apresentou uma variação média de 3,9% em 2023, desacelerando
10%
significativamente face aos 12,2% registados no ano anterior. Os
5%
índices de materiais e de mão de obra registaram aumentos mé-
0%
dios anuais de 0,9% e 8,1%, respetivamente, comparando com os
-5%
16,7% e 6,3% observados em 2022, pela mesma ordem.
mar
mar
mar
mai
nov
nov
ago
mai
ago
mai
nov
ago
dez
dez
out
out
out
fev
abr
jun
fev
abr
jun
fev
abr
jun
jan
jan
jan
set
set
set
jul
jul
jul
dez
2021 2022 2023

Total Mão de obra Materiais
25
RESEARCH
INDUSTRIAL
FEVEREIRO 2024
DE PATINHO FEIO A SEXY – O CAMINHO DO

SEGMENTO INDUSTRIAL & LOGÍSTICO
Pedro Figueiras, Head of Industrial & Logistics Savills Portugal
Alexandra Portugal Gomes, Head of Research Savills Portugal
Com um stock logístico de aproximadamente
EVOLUÇÃO DO VOLUME DE ABSORÇÃO ANUAL EM PORTUGAL
3,3 milhões m2 no mercado da Grande Lisboa,
a procura por produto de qualidade assume-se 700000
cada vez mais competitiva, com os ocupantes a 600000
colocarem no topo das suas prioridades requisi-
500000
tos e especificidades relacionados as suas polí-
400000
m2
ticas de ESG & Sustentabilidade. O que constitui

300000
um verdadeiro desafio para um mercado que
passou de “patinho feio” a um dos segmentos 200000
atuais mais desejados do imobiliário. 100000

Nos últimos 3 anos e fortemente impulsio- 0
nado pelo contexto pandémico, que mostrar 2019 2020 2021 2022 2023
ao mundo a importância absolutamente vi- 1º trim 2º trim 3º trim 4º trim
tal das cadeias de abastecimento, o mercado
industrial & logístico nacional assistiu a um
EVOLUÇÃO DO VOLUME DE ABSORÇÃO ANUAL NA GRANDE LISBOA
aumento gradual do seu volume de absorção,
em particular na região da Grande Lisboa. 450 000
Em 2023 e perante uma conjuntura inflacio- 400 000
nista que fez soar os alarmes, o mercado in- 350000
dustrial & logístico em Portugal verificou um 300 000
decréscimo na sua atividade ocupacional, 250 000
m2
totalmente alinhado com as descidas que se

200 000
verificaram em vários mercados europeus.
150 000
Após dois anos de volumes de absorção
100 000
históricos, em 2023 assistimos a um de-
50 000
créscimo de 16%. No total foram ocupados
0
aproximadamente 430.000 m2, com cerca de 2019 2020 2021 2022 2023
300.000 m2 dedicados a operações logísti-
1º trim 2º trim 3º trim 4º trim
cas. Depois de um primeiro semestre a bom
ritmo e em contraciclo ao que assistimos no FONTE: SAVILLS | PPI
contexto europeu, a atividade de ocupação
abrandou na segunda metade do ano.
Com um stock logístico de aproximadamente 3,3 milhões
Num mercado altamente caracterizado por
uma procura muito elevada e uma oferta
m² no mercado da Grande Lisboa, a procura por produto
ainda muito parca, o mercado ocupacional de qualidade assume-se cada vez mais competitiva, com os
logístico enfrenta um enorme desafio de ocupantes a colocarem no topo das suas prioridades requisitos
resposta (em tempo eficaz) a uma procura
e especificidades relacionados as suas políticas de ESG &
cada vez mais expressiva e mais internacio-
nal, resultado do aumento de operações de
Sustentabilidade. O que constitui um verdadeiro desafio para
e-commerce e de estratégias de expansão e um mercado que passou de “patinho feio” a um dos segmentos
reorganização de operações. atuais mais desejados do imobiliário.
26
RESEARCH
INDUSTRIAL
FEVEREIRO 2024
Na Grande Lisboa, 70% da ABL ocupada em

REGIÃO NORTE E PORTO
2023 foi em espaços logísticos da qual 85% DISTRIBUIÇÃO DO VOLUME DE ABSORÇÃO
referente a espaços com ABL superior a POR TIPO DE OCUPAÇÃO
5.000 m2 ocupados por operadores de distri-
ANO 2023 Num mercado altamente
buição & logística. Os eixos de Alverca-Lou- caracterizado por uma
res e Azambuja – Vila Franca de Xira foram procura muito elevada e uma
os eixos preferenciais, representando 56% do
2% oferta ainda muito parca,
volume total de ABL ocupado em 2023 na
Área da Grande Lisboa.
o mercado ocupacional
33%
logístico enfrenta um enorme
DISTRIBUIÇÃO DO VOLUME DE ABSORÇÃO desafio de resposta (em tempo
POR EIXO INDUSTRIAL & LOGÍSTICO 65%
ANO 2023 eficaz) a uma procura cada
vez mais expressiva e mais
internacional, resultado do
15% 19% aumento de operações de
e-commerce e de estratégias
Heavy Industry Warehouse
15%
Logistics
de expansão e reorganização
de operações.
FONTE: SAVILLS | PPI
12% 36%
OPERAÇÃO MAKE OVER
3% Obsoleto, datado e disperso eram estes os
adjetivos mais usados para caracterizar um Apesar da vontade de investir, a escassez
mercado que tinha parado no tempo. Longe de terrenos disponíveis trava o desenvol-
dos olhares dos investidores que procuram vimento do mercado. Em 2024, espera-se
Azambuja - Vila Franca de Xira
ativos “sexys” com rendas e taxas de retor- que os novos projetos que vão entrar no
Alverca - Loures
no atrativas, o mercado industrial & logístico mercado sejam ocupados quase de imedia-
Lisboa
era tudo menos isso. to, uma realidade impulsionada, em gran-
Western Corridor
Em 2020, a Covid-19 veio transformar o de parte, pelo rápido crescimento do setor
Almada - Setúbal
Montijo - Alcochete mundo e revelar hábitos, necessidades dos operadores logísticos em Portugal e dos
e tendências novas que vieram em tudo seus clientes.
FONTE: SAVILLS | PPI
acordar o segmento logístico. Pela mão do As novas construções para além de terem
Já na região Norte & Porto, o volume de take- e-commerce, o setor logístico é impulsiona- melhores especificações que o parque exis-
-up total atingiu os 125,111 m2, uma subida de do, conduzindo a uma necessária readapta- tente, também oferecem maiores preocupa-
4% face ao resultado alcançado no ano 2022 ção das estratégias da cadeia de abasteci- ções no âmbito do ESG, que se traduzem-se
e com o segmento logístico a representar 65% mento e à necessidade de proximidade com numa evidente maior eficiência na operação.
do volume total de operações fechadas. os consumidores. De salientar que o ESG gera dois grandes im-
Alimentada por este boost do comércio pactos: a melhoria da vivência e do bem-es-
eletrónico, a procura logística aumenta e o tar de todos que operam no armazém, bem
Obsoleto, datado e mercado de oferta vê-se a braços com uma como uma redução da pegada ecológica.
oferta claramente insuficiente em número e Se o primeiro ponto é extremamente rele-
disperso eram estes os em grau de qualidade. vante porque impacta diretamente o bem-
adjetivos mais usados Rapidamente promotores, investidores e -estar no trabalho, o segundo ganha cada
para caracterizar um ocupantes começaram a olhar para o merca- vez maior relevância quando os ocupantes
mercado que tinha do com outros olhos e a reconhecer nele o têm metas ambiciosas de redução da sua
seu elevado potencial. A operação Make Over pega ecológica, quer sejam os 3PL’s, quer
parado no tempo. é já uma realidade, mas enfrenta desafios sejam os seus clientes que cada vez mais
que é preciso endereçar. o exigem.
27
RESEARCH
INDUSTRIAL
FEVEREIRO 2024
PRINCIPAIS PROJETOS 2024-2026
Benavente Logistics Park Panatonni Park Valongo PLLN – 2ª fase

Eixo Montijo – Alcochete Eixo Valongo – Alfena Eixo Azambuja – Vila Franca de Xira
90.000 m2 75.000 m2 33.000 m2
2º Trim 2024 2º Trim. 2024 1º trim. 2025
Panattoni Park Lisbon-City

Ermida Park Santo Tirso
Eixo Alverca – Loures MARL
Eixo Trofa – Famalicão
85.000 m2
30. 000 m2
4º Trim. 2025
DO “JUST IN TIME“ PARA O “JUST IN CASE.” DA ESTAGNAÇÃO À RAMPA DE SUBIDA: Para a 2024, os valores
O setor de logística está a atravessar uma di- ESCASSEZ DE OFERTA, PROCURA QUENTE
de renda vão manter-
nâmica sem precedentes. Com a transição dos E NOVOS PROJETOS COMPÕEM A MISTURA
modelos de gestão da cadeia de uma abor- PERFEITA PARA A SUBIDA DE RENDAS.
se na rampa de subida,
dagem “just in time” para uma filosofia mais Considerado o segmento imobiliário me- movidos pela conclusão de
resiliente “just in case”, a procura por espaço nos sexy do imobiliário durante anos, o novos projetos. Contudo,
logístico está em constante crescimento. segmento industrial & logístico renasceu
não podemos esquecer
Esta estratégia de gestão de stocks “just in pela mão da pandemia. Nos últimos três
case” necessita de mais área e instalações anos, e na generalidade de todos os ei-
que grande parte do stock
de armazenamento estrategicamente loca- xos logísticos da Grande Lisboa assistiu-se logístico nacional é composto
lizadas para garantir uma cadeia de abas- a um aumento das rendas. O eixo prime por produto que necessita
tecimento sem falhas, promovendo desta Azambuja – Vila Franca de Xira registou
de urgente e obrigatória
forma transformação do sector imobiliário um crescimento year-on-year de 18% em
logístico português. 2023, fixando a renda nos 5.00€/m2/mês.
atualização para se manter
Para responder às acrescidas necessidades De notar que nas zonas mais urbanas e na corrida e assumir-se como
de last-mile o mercado está neste momento propícias ao last-mile as rendas atingiram produto elegível para a atual
desenvolver mais de 100.000m2 em vários os 7.00€/ m2.
e exigente procura.
projetos de em zonas urbanas da Grande No mercado do Porto a renda prime fechou
Lisboa e próximas dos consumidores de for- nos 4,65€/m2/mês, mantendo a sua estabili-
ma a garantir não só a rapidez exigidas por dade face ao ano anterior.
estes, como também a eficiência de baixos Para a 2024, os valores de renda vão man-
custos de distribuição para este tipo de ter-se na rampa de subida, movidos pela
operação tão granular. conclusão de novos projetos. Contudo, não
Em oposição ao last-mile, as zonas de gran- podemos esquecer que grande parte do sto-
des caixas de logísticas respondem ao mo- ck logístico nacional é composto por pro-
vimento de aumento de stock por via da ex- duto que necessita de urgente e obrigatória
pansão natural, onde vemos a construção de atualização para se manter na corrida e as-
novos parques que permitem oferecer aos sumir-se como produto elegível para a atual
ocupantes a eficiência de custos da ope- e exigente procura.
ração de warehousing. Neste momento, na
Grande Lisboa e Grande Porto temos cerca
de 230.000m2 em construção onde já obser-
vamos áreas arrendadas ou reservadas nos
vários projetos.
28
RESEARCH
HABITAÇÃO ACESSÍVEL
FEVEREIRO 2024
Rui d’Ávila, Engenheiro Civil
A habitação acessível tem sido uma preocupação crescente à medida Não obstante o benefício fiscal atribuído, os dois programas não
que as necessidades da população aumentam. A procura por soluções têm merecido acolhimento pela maior parte dos promotores imo-
que promovam o acesso universal à habitação é uma prioridade, uma biliários. Tal deve-se, sobretudo, a dois motivos. O primeiro é a
vez que esta é, para além de um direito consagrado na Constituição elevada procura que a habitação mais cara continua a ter. Dito de
portuguesa, um elemento crucial para o bem-estar social. outra forma, investimentos que não são muito superiores ao inves-
As alterações demográficas e os movimentos migratórios têm con- timento em habitação acessível, são mais bem remunerados e têm
tribuído para a pressão existente sobre o mercado imobiliário, tor- saída relativamente rápida no segmento alto. O segundo é o facto
nando a habitação acessível um assunto cada vez mais premente. de o custo de construção estar muito elevado, assim como o custo
A escassez de casas novas e o custo da sua construção agravam a do seu financiamento, tornando difícil, e por vezes impossível, a
dificuldade em encontrar soluções, principalmente àqueles que ainda remuneração adequada dos capitais empregues, tendo em consi-
não estão inseridos no parque. deração a limitação dos preços e das rendas. Existe, visivelmente,
Este artigo explora alguns aspetos da questão da habitação acessível um afastamento grande entre os custos de promoção e o poder de
em Portugal, analisando os fatores que contribuem para o insucesso compra da classe média portuguesa. Podem os políticos e ativistas
dos programas governamentais e procurando encontrar soluções. bramar contra a especulação e contra o lucro que isso não resolve a
Em Portugal a promoção de habitação acessível é regulada por vários divergência: alguém tem de pagar a conta e ela é de valor elevado
diplomas, um dos quais é o DL 68/2019 que se refere ao Programa para a maioria da população.
de Arrendamento Acessível, vulgo PAA, o qual remete para a portaria
176/2019 e o outro é a portaria 281/2021 que se refere à Habitação de
Custos Controlados, vulgo HCC. A habitação social, a que se refere o
Este artigo explora alguns aspetos
Programa Primeiro Direito, está reservada para o Estado e Autarquias
locais, porque não gera receitas que consigam remunerar os capitais
da questão da habitação acessível
investidos uma vez que se destina a uma população de baixos re- em Portugal, analisando os fatores
cursos financeiros. que contribuem para o insucesso
Quer a HCC quer o PAA procuram criar condições para que o setor
dos programas governamentais e
privado da Economia se interesse por este tipo de promoção imobi-
liária, e o racional é o seguinte: a limitação das receitas geradas pela
procurando encontrar soluções.
venda ou pelo arrendamento de habitação, isto é, a limitação dos
preços de venda e das rendas, é compensada pelo benefício fiscal Se o HCC ainda vai sendo executado, o PAA quase não tem amostra
em sede de IVA – a construção é taxada à taxa reduzida de 6% em representativa, o que é estranho, dada a já mencionada falta de po-
vez da taxa normal de 23 % - e de IRS ou IRC. Pelo caminho acresce der aquisitivo da classe média. Se, mesmo que poucas, ainda se vão
uma lista de requisitos a que devem obedecer os imóveis, nomeada- fazendo casas em HCC, por que motivo não se fazem casas novas ao
mente as áreas brutas de construção, as áreas das partes acessórias, abrigo do PAA? Por que motivo a classe média consegue comprar
a qualidade construtiva, a classe energética, etc. em HCC, mas as rendas propostas pelo PAA são tão baixas que não
interessam aos promotores?
A habitação acessível tem sido uma É conhecida a aversão justificada dos promotores imobiliários ao
arrendamento, proveniente de muitos anos de agressividade legis-
preocupação crescente à medida que as
lativa contra os senhorios e de controlo excessivo da relação destes
necessidades da população aumentam. A com os inquilinos. Os exemplos são vários, como a limitação do valor
procura por soluções que promovam o acesso de cauções, a imposição de prazos mínimos de arrendamento, a in-
universal à habitação é uma prioridade, gerência nos coeficientes de atualização de rendas, a inacreditável
limitação de aumento de renda na transição de um contrato para
uma vez que esta é, para além de um direito
outro, etc. Mas vale a pena debruçar-nos, também, sobre o Programa
consagrado na Constituição portuguesa, um de Arrendamento Acessível em si, e tentar perceber outras causas
elemento crucial para o bem-estar social. do desinteresse geral.
29
RESEARCH
FEVEREIRO 2024
O Programa está estruturado de forma a indexar os valores das ren-

das ao valor mediano das rendas por metro quadrado em novos con-
É conhecida a aversão justificada dos
tratos, parâmetro que é publicado periodicamente pelo INE. Resulta promotores imobiliários ao arrendamento,
disto que a renda máxima que o promotor pode praticar, se quiser proveniente de muitos anos de agressividade
beneficiar do incentivo da taxa reduzida de IVA, varia de cidade para
legislativa contra os senhorios e de controlo
cidade e de freguesia para freguesia. Com esse parâmetro é feito o
cálculo do denominado Valor de Referência para o fogo em concreto,
excessivo da relação destes com os inquilinos.
ao qual o promotor tem ainda de fazer um desconto de 20% para
encontrar a renda máxima praticável. Não parece mal pensado. Su- rendamento sem expressão e composto por imóveis envelhecidos.
cede, porém, que os valores assim determinados, com base no valor O assunto morre aqui, por deficiente parametrização do Programa
mediano das rendas em novos contratos, são contaminados pelas de Arrendamento Acessível.
rendas novas em fogos velhos e, em muitos concelhos do País, pela Olhemos, agora, para o Programa de Habitação a Custos Controla-
ausência de um mercado de arrendamento significativo. Ou seja, a dos aplicado ao mesmo exemplo do T2, com 80 m2 de área bruta
mediana é, por regra, de baixo valor e ainda tem de suportar um privativa, na freguesia Cidade da Maia. Este Programa não se serve
abatimento de 20%. do parâmetro “mediana das rendas por metro quadrado em novos
Veja-se um caso concreto. Por exemplo um T2 com 80 m2 de área contratos”, mas sim do coeficiente de localização parametrizado no
bruta privativa na freguesia Cidade da Maia, naquela cidade. O valor código do imposto municipal sobre imóveis, entre vários outros parâ-
mediano das rendas/m2 em contratos celebrados no primeiro semes- metros de atualização mensal ou trimestral. Ora, com uns cálculos re-
tre de 2023 é 8,07€/m2. Com este parâmetro e com alguns acrésci- lativamente simplificados, porque a equação não é de utilização fácil
mos que o diploma admite em função da qualidade construtiva, o nem imediata, chega-se a um preço de promoção (termo usado pelo
valor máximo a praticar seria cerca de 740€ por mês, isto é 9,16€/ diploma para preço de venda), cerca de 203.633€, isto é, 2545€/m2,
m2. Porém, a portaria 176/2019 restringe o valor máximo da renda a que, não sendo folgado, já pode justificar o investimento de alguns
alguns patamares, em função do escalão em que se enquadra o con- promotores imobiliários.
celho e em função da tipologia do fogo. No caso, um T2 no concelho Temos, portanto, um Programa de habitação acessível que inviabiliza o
da Maia não pode ter uma renda superior a 600€/mês. Ora, qualquer investimento, o PAA, e outro que o não afasta, o HCC. O primeiro apoia-
promotor sabe que, com uma renda mensal de 7,5€/m2 (600€ divi- do no indicador “mediana das rendas por metro quadrado em novos
didos pelos 80 m2), o seu investimento na construção de uma casa contratos”, publicado pelo INE, e o segundo apoiado pelo indicador “coe-
nova não vai ser minimamente remunerado. ficiente de localização”, do código do imposto municipal sobre imóveis.
Aqui chegados e constatando que o primeiro programa tem ade-
Temos, portanto, um Programa de rentes - promotores e compradores de casa - podemos atrever-nos
habitação acessível que inviabiliza o a sugerir que o segundo programa, o do arrendamento acessível,
seja ajustado ao primeiro, de modo a conseguir tornar-se atrativo.
investimento, o PAA, e outro que o não
Dito de outra forma, abandonar o parâmetro “mediana das rendas
afasta, o HCC. O primeiro apoiado no por metro quadrado em novos contratos” e passar a usar também o
indicador “mediana das rendas por metro coeficiente de localização para cálculo do valor máximo das rendas.
quadrado em novos contratos”, publicado E, sem prejuízo de formas mais rebuscadas, uma forma imediata de
o fazer é ligar o valor das rendas máximas ao preço calculado com
pelo INE, e o segundo apoiado pelo
o programa HCC. Essa ligação pode ser feita, por exemplo, usando
indicador “coeficiente de localização”, do uma taxa de capitalização predeterminada, isto é, multiplicando o
código do imposto municipal sobre imóveis. preço HCC por essa taxa e dividindo por doze para calcular a renda
mensal máxima. No caso em análise e elegendo uma taxa de 5,00%,
Este exemplo não foi escolhido ao acaso. A Maia é uma cidade chegar-se-ia a uma renda mensal de 848€, 10,61€/m2, o que já surge
que faz fronteira com o Porto e que é servida pela Metro do Porto. como algo que talvez não afaste os promotores e possa ser supor-
A freguesia Cidade da Maia é reconhecida como bem urbanizada, tado pela classe média.
com qualidade de vida e com edifícios bem projetados por bons Um exercício (mais uma vez: com cálculos simplificados dada a com-
arquitetos e engenheiros. Há uma classe média-alta que a procura plexidade da equação, mas razoavelmente representativos), do cálculo
por isso mesmo e não pelos preços mais baixos de habitação. O de preços de venda em regime de HCC e das rendas correspondentes,
que se passa é que o indicador publicado pelo INE não reflete esta ceteris paribus, para diferentes valores dos coeficientes de localiza-
circunstância e está, certamente, afetado por um mercado de ar- ção, conduz à tabela seguinte:
30
RESEARCH
FEVEREIRO 2024
Coeficientes
Dimensão do fogo Preço de venda em HCC Renda/m2 com rendimento a 5% Renda com rendimento a 5%
de localização
75 m2 80 m2 90 m2 Pv/m2 Pv/m2 Pv/m2 Renda/m2 Renda/m2 Renda/m2 Renda Renda Renda
0,90 151 744 € 159 837 € 176 023 € 2 023 € 1 998 € 1 956 € 8,43 € 8,32 € 8,15 € 632 €mês 666 €mês 733 €mês
1,00 156 407 € 164 749 € 181 432 € 2 085 € 2 059 € 2 016 € 8,69 € 8,58 € 8,40 € 652 €mês 686 €mês 756 €mês
1,10 162 560 € 171 230 € 188 569 € 2 167 € 2 140 € 2 095 € 9,03 € 8,92 € 8,73 € 677 €mês 713 €mês 786 €mês
1,20 168 712 € 177 710 € 195 706 € 2 249 € 2 221 € 2 175 € 9,37 € 9,26 € 9,06 € 703 €mês 740 €mês 815 €mês
1,30 174 865 € 184 191 € 202 843 € 2 332 € 2 302€ 2 254 € 9,71 € 9,59 € 9,39 € 729 €mês 767 €mês 845 €mês
1,40 181 018 € 190 672 € 209 980 € 2 414 € 2 383 € 2 333€ 10,06 € 9,93 € 9,72 € 754 €mês 794 €mês 875 €mês
1,50 187 170 € 197 153 € 217 118 € 2 496 € 2 464 € 2 412 € 10,40 € 10,27 € 10,05 € 780 €mês 821 €mês 905 €mês
1,60 193 323 € 203 633 € 224 255 € 2 578 € 2 545 € 2 492€ 10,74 € 10,61 € 10,38 € 806 €mês 848 €mês 934 €mês
1,70 199 476 € 210 114 € 231 392 € 2 660€ 2 626 € 2 571 € 11,08 € 10,94 € 10,71 € 831 €mês 875 €mês 964 €mês
1,80 205 628 € 216 595 € 238 529 € 2 742 € 2 707€ 2 650 € 11,42 € 11,28 € 11,04 € 857 €mês 902 €mês 994 €mês
1,90 211 781 € 223 076 € 245 666 € 2 824 € 2 788 € 2 730€ 11,77 € 11,62 € 11,37 € 882 €mês 929 €mês 1024 €mês
2,00 217 933 € 229 557 € 252 803 € 2 906€ 2 869€ 2 809€ 12,11 € 11,96 € 11,70 € 908 €mês 956 €mês 1053 €mês
2,10 224 086 € 236 037 € 259 940 € 2 988€ 2 950€ 2 888€ 12,45 € 12,29 € 12,03 € 934 €mês 983 €mês 1083 €mês
2,20 230 239 € 242 518 € 267 077 € 3 070 € 3 031 € 2 968 € 12,79 € 12,63 € 12,36 € 959 €mês 1010 €mês 1 113 €mês
2,30 236 391 € 248 999 € 274 214 € 3 152 € 3 112 € 3 047 € 13,13 € 12,97 € 12,70 € 985 €mês 1037 €mês 1 143 €mês
2,40 242 544 € 255 480 € 281 351 € 3 234 € 3 193 € 3 126 € 13,47 € 13,31 € 13,03 € 1011 €mês 1064 €mês 1 172 €mês
2,50 248 697 € 261 961 € 288 488 € 3 316 € 3 275 € 3 205 € 13,82 € 13,64 € 13,36 € 1036 €mês 1092 €mês 1202 €mês
2,60 254 849 € 268 441 € 295 625 € 3 398 € 3 356 € 3 285 € 14,16 € 13,98 € 13,69 € 1062 €mês 1119 €mês 1232 €mês
2,70 261 002 € 274 922 € 302 762 € 3 480 € 3 437 € 3 364 € 14,50 € 14,32 € 14,02 € 1088 €mês 1146 €mês 1262 €mês
2,80 267 155 € 281 403 € 309 899 € 3 562 € 3 518 € 3 443 € 14,84 € 14,66 € 14,35 € 1 113 €mês 1173 €mês 1291 €mês
2,90 273 307 € 287 884 € 317 036 € 3 644 € 3 599 € 3 523 € 15,18 € 14,99 € 14,68 € 1 139 €mês 1200 €mês 1321 €mês
3,00 279 460 € 294 364 € 324 173 € 3 726 € 3 680 € 3 602 € 15,53 € 15,33 € 15,01 € 1 164 €mês 1227 €mês 1351 €mês
3,10 285 613 € 300 845 € 331 311 € 3 808 € 3 761 € 3 681 € 15,87 € 15,67 € 15,34 € 1 190 €mês 1254 €mês 1380 €mês
3,20 291 765 € 307 326 € 338 448 € 3 890 € 3 842 € 3 761 € 16,21 € 16,01 € 15,67 € 1216 €mês 1281 €mês 1410 €mês
3,30 297 918 € 313 807 € 345 585 € 3 972 € 3 923 € 3 840 € 16,55 € 16,34 € 16,00 € 1241 €mês 1308 €mês 1440 €mês
3,40 304 070 € 320 288 € 352 722 € 4 054 € 4 004 € 3 919 € 16,89 € 16,68 € 16,33 € 1267 €mês 1335 €mês 1470 €mês
3,50 310 223 € 326 768 € 359 859 € 4 136 € 4 085 € 3 998 € 17,23 € 17,02 € 16,66 € 1293 €mês 1362 €mês 1499 €mês
Esta proposta de uniformização dos dois programas de habitação programas e diplomas e é motivo para as contradições que foram
acessível com suporte no coeficiente de localização do código do apontadas neste artigo.
IMI suscita, ainda, a possibilidade de se passar a usar o valor pa- Portugal está perante uma encruzilhada com grande impacto no par-
trimonial tributário, vulgo VPT, não só para efeitos fiscais, mas que habitacional: precisamos de imigrantes, seja para trabalhar seja
também como referencial, desde que devidamente atualizado. O para investir, precisamos de turistas para alimentar uma das nossas
VPT apoia-se no coeficiente de localização e, se serve para co- indústrias mais produtivas, e precisamos de um parque habitacional
brar impostos, porque não há de servir, também, como referência que seja suficiente para todos. O acesso à habitação não é apenas
para outras matérias relacionadas com habitação? A profusão de uma medida de progresso económico, mas também uma medida do
parâmetros e de fórmulas de cálculo não facilita a coerência entre nosso compromisso coletivo com a dignidade humana.
31
DIREITO IMOBILIÁRIO
JURISPRUDÊNCIA
FEVEREIRO 2024
RECENTES RECENTES DECISÕES

ALTERAÇÕES DOS TRIBUNAIS
LEGISLATIVAS SUPERIORES
JANEIRO DE 2024 JANEIRO DE 2024
SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
Imóveis – LEGISLAÇÃO – Resolução do Conselho de Ministros n.º
180/2023, de 22 de dezembro CONTRATO DE ARRENDAMENTO; ARRENDAMENTO URBANO; ARREN-
O REGIME: Estabelece o quadro de funcionamento do Instrumento DAMENTO PARA HABITAÇÃO; OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO; AÇÃO JUDI-
Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas no âmbito do CIAL; DIREITO DE RETENÇÃO; ATRASO NA RESTITUIÇÃO DA COISA;
Portugal 2030 (IFRRU 2030). RESTITUIÇÃO DE IMÓVEL; CONTRATO DE LOCAÇÃO; ARRENDATÁRIO;
Imóveis – LEGISLAÇÃO – Decreto-Lei n.º 132/2023, de 27 de dezembro LOCATÁRIO; MORA; RESPONSABILIDADE CONTRATUAL; RESPONSABI-
O REGIME: Estabelece a compensação aos senhorios e os limites da LIDADE POR FACTO LÍCITO; CÁLCULO DE INDEMNIZAÇÃO – ACÓRDÃO
renda a fixar nos contratos de arrendamento para habitação ante- DE 12/12/2023
riores a 1990, na sequência da não transição desses contratos para https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/
o NRAU. 00c659481fa2f7d680258a85002c895f?OpenDocument
Imóveis – LEGISLAÇÃO – Portaria n.º 455-E/2023, de 29 de dezembro “I- Surgindo para o locatário a obrigação de restituição do locado por
O REGIME: Regulamenta a contribuição extraordinária sobre os apar- oposição lícita à renovação do contrato de arrendamento, o atraso
tamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fra- relativamente ao dever de entrega que configure uma situação de
ção autónoma de edifício em alojamento local («CEAL») mora por causa que não lhe seja imputável a título de culpa (mora
Imóveis – LEGISLAÇÃO – Portaria n.º 2/2024, de 3 de janeiro consentida por causa justificativa legítima: «por qualquer causa»)
O REGIME: Aprova a declaração modelo 44 e respetivas instruções faz aplicar o n.º 1 do art. 1045º do CCiv. e a correspondente indemni-
de preenchimento, para efeitos da comunicação anual de rendas re- zação por acto lícito; ao invés, a “mora” pressuposta no n.º 2 do art.
cebidas. 1045º implica omissão de entrega voluntária e culposa, conduzindo a
Imóveis – LEGISLAÇÃO – Lei n.º 2/2024, de 5 de janeiro uma indemnização por acto ilícito (em conjugação com os arts. 804º,
O REGIME: Programa Nacional de Habitação 2022-2026. 2, e 805º, 2, a), do CCiv.).
Imóveis – LEGISLAÇÃO – Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro II- O adiamento da restituição da coisa locada prevista no n.º 1 do
O REGIME: Procede à reforma e simplificação dos licenciamentos no art. 1045º do CCiv. afigura-se como acto lícito em referência a essa
âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria. mora consentida, numa espécie de prolongamento da relação locatí-
cia por causa sem culpa do locatário (uma vez autorizado, tolerado
FEVEREIRO DE 2024 ou admitido pelo ordenamento jurídico, por ocorrência de litígio ju-
dicial relevante ou decisão de tribunal ou pelas partes), que funda o
Imóveis – LEGISLAÇÃO – Portaria n.º 16/2024, de 23 de janeiro pagamento das rendas vencidas até à restituição em singelo.
O REGIME: Valor médio de construção por metro quadrado, para efei- III- O critério legal da indemnização («pagar até ao momento da
tos do artigo 39.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, a restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado»),
vigorar no ano de 2024. sendo a renda resultante da auto-regulação das partes, constitui o
Imóveis – LEGISLAÇÃO – Portaria n.º 29/2024, de 30 de janeiro critério justo de aferição do lucro cessante derivado da indisponibi-
O REGIME: Primeira alteração ao Regulamento do Programa «Arren- lidade da coisa locada.”
damento com Projeto de Reabilitação», aprovado pela Portaria n.º
374/2019, de 16 de outubro. EMPREITADA; DONO DA OBRA; ABANDONO DA OBRA; CONSUMIDOR;
Imóveis – LEGISLAÇÃO – Portaria n.º 49/2024, de 15 de fevereiro INCUMPRIMENTO PARCIAL; INCUMPRIMENTO DEFINITIVO; REDUÇÃO DO
O REGIME: Regulamenta o Balcão do Arrendatário e do Senhorio. PREÇO; RESTITUIÇÃO – ACÓRDÃO DE 07/12/2023
Imóveis – LEGISLAÇÃO – Portaria n.º 50/2024, de 15 de fevereiro https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/
O REGIME: Procede à definição do reforço das garantias dos arrenda- 47950543bf10b0bb80258a7e0060d4ac?OpenDocument
tários em situação de carência de meios no âmbito do procedimento “I. O facto de a dona da obra não ter exprimido qualquer oposição
especial de despejo junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio. à retirada da obra dos trabalhadores, materiais e equipamentos,
32
JURISPRUDÊNCIA
FEVEREIRO 2024
pelo empreiteiro, e à subsequente comunicação deste que os traba- NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU); ASSÉDIO; AÇÃO
lhos em curso não seriam concluídos, não constitui uma revogação DECLARATIVA COM PROCESSO COMUM – ACÓRDÃO DE 27/11/2023
tácita do contrato de empreitada, mas sim um abandono da obra https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/41292
integrante de um incumprimento parcial definitivo da prestação do c85e01de82c80258a9e00357be2?OpenDocument
empreiteiro. “I - O assédio no arrendamento previsto no art.º 13.º A do Novo
II. O facto do objeto do contrato de empreitada ser uma moradia Regime do Arrendamento Urbano (N.R.A.U.) tem uma natureza in-
unifamiliar não é suficiente para que se aplique a esse contrato o tencional, tratando-se de atos ou omissões empreendidas com o
regime previsto para os contratos de empreitada de consumo, uma objetivo de levar o inquilino a desocupar o locado, tratando-se de
vez que se desconhece qual o destino que a dona da obra pretendia um comportamento ilegítimo e integrado por um dolo específico.
dar a essa moradia. II – Não se verificando a situação de assédio prevista no art.º 13.º A,
III. Perante um incumprimento parcial definitivo de uma prestação, falece a aplicabilidade do disposto no art.º 13.º B e no art.º 15 T do
o seu credor pode optar por resolver o negócio ou, se nisso tiver N.R.A.U., pois que estas duas normas são procedimentais, como que
interesse, exigir o cumprimento do que for possível ou ficar com o uma estatuição (adjetiva) para a hipótese (substantiva) de se verifi-
que já foi prestado. car o descrito na primeira.
IV. Quando já foi realizado o cumprimento de parte da prestação, III – Não se verificando um comportamento de assédio, as questões
como ocorre nos contratos de empreitada em que a obra é aban- atinentes à condição em que se encontra o locado (e responsabilidade
donada, a segunda opção facultada ao dono da obra traduz-se em por tal, se do senhorio, se do inquilino ou se de ambos), determinante
permanecer com a parte da prestação já realizada, ficando com o da impossibilidade de utilização do mesmo em condições de segurança
direito de reduzir a sua contraprestação. e salubridade, tendo em conta o fim a que o mesmo se destina (habita-
V. Se esta já foi realizada e a medida da sua realização excede, pro- ção), deverão ser decididas em ação declarativa com processo comum.”
porcionalmente, a medida da parte da prestação recebida, o credor
tem direito à restituição desse excesso. CONTRATO DE COMPRA E VENDA; VENDA A RETRO; NEGÓCIO FIDU-
VI. A estipulação de um preço global fixo no contrato de empreitada CIÁRIO; DIREITO DE RESOLUÇÃO; CLÁUSULAS USURÁRIAS – ACÓRDÃO
não impede que o valor da redução do preço, como reação ao aban- DE 27/11/2023
dono da obra por parte do empreiteiro, seja obtida através da sub- https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/a00
tração do valor dos trabalhos realizados ao preço acordado, quando f626f57b0b31c80258a9f003d0beb?OpenDocument
no contrato se tenham indicado os custos dos trabalhos parcelares.” “I - O contrato atípico - “contrato de alienação fiduciária em garan-
tia” - pressupõe a transmissão de um bem como garantia de um em-
TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO préstimo e a obrigação paralela de revenda, logo que o empréstimo
se mostre satisfeito, obrigação esta que vincula o comprador/credor.
DIREITO DE PREFERÊNCIA; ARRENDAMENTO; RETRATAÇÃO DO PROPO- II - No contrato de compra e venda a retro, previsto no art. 927º CC
NENTE – ACÓRDÃO DE 12/05/2023 é concedido ao vendedor/devedor o direito potestativo de retomar
https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/9ca- a propriedade do imóvel no prazo previsto no contrato, entre um e
56d571ac3853580258aa600507755?OpenDocument cinco anos. Não existe para o credor qualquer obrigação de celebrar
“I - No âmbito do exercício do direito de preferência do arrendatário, novo contrato com o devedor. Pelo contrário e estando em causa
no caso de venda do arrendado, é admissível a retratação do pro- imóveis, o devedor é titular de um direito de resolução que uma vez
ponente, ficando desprovida de qualquer efeito a comunicação para exercido, nos termos do art. 932º CC, afeta mesmo os direitos ad-
preferência, no caso de a retratação ser levada ao conhecimento do quiridos por terceiro (ao contrário do regime geral – art. 435º/1 CC).
preferente antes de se ter tornado eficaz a própria comunicação do III - O contrato de compra e venda a retro pode funcionar como
projecto de venda. forma de financiamento.
II - Uma tal situação ocorre quando, antes de recebida a comunica- IV - A tutela do interesse do devedor contra cláusulas usurárias é
ção para preferência remetida pelo obrigado à preferência/senhorio concedida pelo art. 928º CC.”
por carta registada com A/R, este faz saber ao preferente/inquilino
que o negócio descrito se não realizará, pois que um novo projecto REGISTO PREDIAL; COMPRA E VENDA; PARTILHA; ÓNUS DA PROVA –
de negócio se formou, o qual lhe será comunicado sucessivamente. ACÓRDÃO DE 27/11/2023
III - Nestas circunstâncias, nenhum efeito tem a declaração do pre- https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/2e-
ferente nos termos da qual comunica ao obrigado/senhorio aceitar 854dbe8a92db2380258aa000564ba5?OpenDocument
o negócio com o conteúdo inicialmente desenhado, que sabia já ter “I - A presunção adveniente da inscrição de prédio no registo não
sido superado. integra a concreta delimitação e área do prédio.
33
JURISPRUDÊNCIA
FEVEREIRO 2024
II - Em ação de reivindicação de prédio cuja aquisição se funda em sentido de que o contrato não pode ser extinto dessa forma antes de
compra e venda impende sobre o reivindicante o ónus da alegação e se completar o prazo de cinco anos, respeitando-se, assim, o objecti-
prova de factos constitutivos da aquisição originária, por si ou pelos vo do legislador de garantir um prazo mínimo de vigência contratual.
transmitentes do direito. III - Todavia, o senhorio não está impedido de comunicar ao arren-
III - Só a prova da aquisição originária permite concluir que o rei- datário a sua vontade de não o renovar por mais cinco anos desde
vindicante dispõe de melhor título do que o daquele que com ele que observe a antecedência convencionada ou prevista na lei, pro-
concorre ao direito sobre a coisa. duzindo-se o efeito extintivo após o decurso do prazo de cinco anos.
IV - Não tendo a A. logrado produzir prova de que a alteração na IV - O regime, nesta matéria, é idêntico ao que é aplicável ao con-
matriz da área do prédio reivindicado, bem como das respetivas trato de arrendamento para habitação, ou seja, a oposição à primeira
confrontações, efetuada a requerimento da cabeça de casal da he- renovação apenas produz efeitos decorridos os prazos mínimos de
rança na sequência de cuja partilha adquiriu o imóvel, se fundou em vigência de 3 ou 5 anos consoante seja um contrato de arrendamen-
aquisição originária, soçobra a sua pretensão.” to para habitação ou comercial.”
CONTRATO DE ARRENDAMENTO; LEGISLAÇÃO COVID-19; PANDE- DESPEJO IMEDIATO; EXCEÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO DO CONTRATO;
MIA; ALTERAÇÃO ANORMAL DAS CIRCUNSTÂNCIAS – ACÓRDÃO DE PROPORCIONALIDADE; BOA-FÉ; OBRAS DE CONSERVAÇÃO DO LOCA-
23/11/2023 DO, FALTA DE PAGAMENTO DAS RENDAS – ACÓRDÃO DE 13/11/2023
https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/dc07 https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/cc
abea33929b4880258a99004cfe1f?OpenDocument 220ae4dd73b18c80258a8b003481a7?OpenDocument
“I - A crise COVID-19 configura uma “modificação brusca das con- “I – A exceção do não cumprimento do contrato apenas pode ser
dicionantes estruturais da coexistência social”, isto é, uma “grande aceite como fundamento para o não cumprimento de uma (contra)
alteração das circunstâncias”. prestação desse contrato, quando por via desse não cumprimento se
II - O artigo 437.º, do CC, referindo-se, em especial, à não cobertura assegure o equilíbrio entre as obrigações no âmbito dos contratos
dos riscos do contrato: tem natureza supletiva, perante o regime sinalagmáticos
legal ou contratual do risco , pelo que existindo normas legais que II – A proporcionalidade na exceção de não cumprimento deve ser
regulam especialmente a situação, o disposto no artigo 437.º, n.º 1, encontrada com recurso às regras que obrigam os contraentes a agir
do CC não é de convocar. de boa-fé no cumprimento dos contratos, como resulta do artigo
III - Os contratos de arrendamento urbano habitacional e não habi- 762º do Código Civil. Trata-se da consagração do princípio neminem
tacional, no âmbito da crise COVID-19, foram objeto de regulamen- laedere em matéria de execução do contrato.
tação excecional para as situações de mora no pagamento da renda III - A não realização de obras de conservação pelo senhorio não
devida na Lei n.º 4-C/2020, de 6.04, (alterado pela Lei n.º 17/2020, de pode motivar a falta de pagamento de rendas na pendência de ação
29.05) em especial os seus artigos 7.º e 8.º. de despejo de imóvel para habitação, salvo se da falta de realização
IV - Este regime excecional afasta nos contratos desta natureza a das mesmas resultar a impossibilidade de uso do imóvel.”
aplicação do estatuído no artigo 437º do CC.”
ARRENDAMENTO URBANO; FINS NÃO HABITACIONAIS; RENOVAÇÃO DO

CONTRATO; OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO – ACÓRDÃO DE 21/11/2023
https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/18a-
0cb9e1db0f5ae80258a8c003d21c8?OpenDocument
“I - A Lei n.º 13/2019 de 12.02 adoptou medidas destinadas, além
do mais, a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários
e senhorios e a reforçar a segurança e a estabilidade do arrenda-
mento urbano, que se concretizaram em alterações nomeadamente
no artigo 1110.º do C.Civil, fixando, no silêncio das partes, o prazo
mínimo de cinco anos de vigência do contrato celebrado para fins
não habitacionais.
II - A expressão “não pode opor-se à renovação” nos primeiros cinco
anos após o início do contrato, utilizada na redacção do n.º 4 do art.º
1110.º do CC, referente ao direito potestativo de oposição à renovação
do contrato para fins não habitacionais, deve ser interpretada no
34
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Nos últimos anos, temos assistido a uma mudança cada vez

mais significativa no mercado imobiliário, com a necessidade de
repensar alguns formatos tradicionais de produto que
simplesmente deixaram de corresponder às expectativas da
procura. Esta dinâmica não é exclusiva ao segmento residencial,
sendo igualmente verificável nos escritórios, retalho ou logística.
Em toda a linha, tem-se procurado seguir um caminho de maior
flexibilização dos produtos imobiliários, permitindo integrar
diferentes usos e modalidades, muitas vezes, debaixo do
mesmo tecto.
Particularmente, no sector residencial, este reposicionamento

tem sido impulsionado por crescentes mudanças, por vezes
repentinas ou forçadas, de estilos de vida. É um facto que as
pessoas estão mais “portáteis”, se assim pudermos aplicar a
expressão, no sentido em que lhes é permitido trocar de vida
com maior facilidade, como seja, ir morar para outro país, mudar
de cidade e trabalhar de casa, ou simplesmente investir em
períodos sabáticos e experimentar outras realidades, saindo da
zona de conforto e procurar viver algo novo. É neste contexto
que o Flex-Living tem vindo a ganhar cada vez mais expressão,
permitindo que as pessoas encarem a habitação de forma mais
light e menos permanente, oferecendo flexibilidade e
conveniência, nos moldes que melhor necessitarem.
Do que se trata, então, o Flex-Living?
Flex-Living, ou habitação flexível, refere-se a um modelo de

usufruto de habitação que se adapta às necessidades e
preferências individuais dos moradores, oferecendo opções de
curto e longo prazo, mobilidade e personalização. Em essência,
é uma abordagem que procura dissociar-se do paradigma
tradicional de casa, mais inflexível, proporcionando liberdade e
escolha aos seus residentes quanto ao seu usufruto.
O Flex-Living tem-se evidenciado mais em mercados europeus e

tem vindo a ganhar especial atenção entre jovens de 25 e 45
anos de idade, por norma bem sucedidos profissionalmente e
com bom poder de compra e hábitos de vida associados a
conforto e alguma sofisticação.
Tive oportunidade de assistir, há pouco tempo, a uma

conferência onde esta temática foi abordada por uma
perspectiva muito objectiva no que toca ao nível de serviço e
comodidades oferecidas nas diferentes categorias de produto
residencial. Aproximadamente, podem-se explicar pela imagem
abaixo.
Por norma, podemos enquadrar no Flex-Living três principais

dinâmicas:
Coliving: Ou seja, basear a oferta na partilha de experiências

e usufruto do mesmo espaço em comunidade, focando-se
num target que procura exactamente essa mistura cultural,
característico de uma faixa etária mais nova, como sejam
estudantes ou jovens em início de carreira, mas sem que seja
factor de exclusão. Obriga a considerar o espaço como um
todo e a optimizar o uso de zonas comuns, sempre mais
marcantes, face às zonas privativas.
Smart Living: proporcionam mais espaço e maior
independência, em especial para aqueles que procuram mais
equilíbrio entre comodidade e flexibilidade, suportando a sua
oferta numa experiência tecnológica. Surgem para dar
respostas a uma solução de vida integrada, seguindo padrões
de sustentabilidade, conectividade, lazer, trabalho e educação,
explorando a ideia de algo agregador e que pode ser
consumido na proporção exacta do interesse de cada um dos
seus utilizadores.
Corporate Living: também chamados de Serviced
Apartments, focam-se numa oferta de elevada qualidade,
conforto e espaço, dando resposta aos utilizadores que não
abdicam da sua privacidade e luxo, aliados a um elevado nível
de flexibilidade. Por norma, oferecem uma vasta gama de
amenities e esse atractivo é o que mais os define na categoria
de produto.
A melhor combinação destas dinâmicas resulta numa pluralidade

de soluções, versáteis e camaleónicas, capazes de captar a
atenção de públicos com distintas necessidades. É esta
multiplicação e combinação de usos que torna o conceito tão
interessante.
Exemplo de Amenities mais frequentes em cada uma das

categorias:
Fonte: ATLAS Real Estate Analytics
Principais tendências do Flex-Living na Europa:
1. Arrendamento Flexível: Em vez de compromissos de longo

prazo, os arrendatários procuram contratos de arrendamento
mais curtos, que se adaptem às suas necessidades em
constante mudança. Isso pode incluir contratos de curto prazo,
arrendamento de unidades mobiladas e até mesmo modelos de
“pay-per-use”, nos quais os residentes pagam apenas pelos
serviços e espaços que utilizam.
2. Espaços de trabalho integrados: Com o crescimento do

trabalho remoto e do empreendedorismo, os espaços de
trabalho integrados tornaram-se uma característica comum nas
habitações flexíveis. Apartamentos e edifícios residenciais
integram cada vez mais nos seus projectos espaços de
escritórios compartilhados, salas de reuniões e áreas de
coworking, atendendo às necessidades dos profissionais que,
em muitos casos, procuram um ambiente de trabalho
conveniente e produtivo, sempre debaixo do mesmo tecto.
3. Oferta de serviços e comodidades: Os empreendimentos

de Flex-Living frequentemente oferecem uma ampla gama de
serviços e comodidades para melhorar a experiência dos
moradores. Isso pode incluir limpeza regular, manutenção,
ginásio, espaços de lazer, segurança 24 horas e até mesmo
serviços de concierge. Ao integrar esses serviços, as
residências flexíveis proporcionam conveniência e conforto aos
seus ocupantes e, mais uma vez, disponibilizando-lhes uma
ampla gama de serviço eliminando a necessidade de olhar para
fora de portas.
4. Design modular e personalizável: A flexibilidade é também

incorporada no próprio design dos espaços de Flex-Living.
Muitos empreendimentos adoptam abordagens de design
modular, permitindo aos residentes uma certa personalização e
reconfiguração dos espaços conforme as diferentes
necessidades. Alguns exemplos desta modulação podem passar
pelo uso de paredes móveis, móveis multifuncionais e layouts
flexíveis que se adaptam às diferentes atividades diárias dos
moradores. O mesmo espaço pode então ser escritório durante
o dia e casa de jantar de noite, por exemplo.
5. Sustentabilidade e tecnologia: Tal como o resto do sector

residencial, também o Flex-Living na Europa se reveste cada
vez mais de soluções e princípios de sustentabilidade e
tecnologia. Muitos edifícios são projectados com eficiência
energética em mente, incorporando tecnologias inteligentes para
monitorizar e optimizar o consumo de energia. Por outro lado, a
automação residencial, sistemas de segurança e controlo de
temperatura e iluminação inteligentes, entre outros, estão a
ganhar cada vez mais importância e a redefinir a oferta padrão
em muitas residências flexíveis.
O Flex-Living na óptica do Investimento
Na óptica do investidor imobiliário, o Flex-Living pode ser

também uma solução mais atractiva, no sentido em que permite
uma melhor optimização e rentabilização do activo, pela
capacidade de diversificação da renda em diferentes tipos de
contrato e uma maior adaptabilidade aos fluxos de procura,
usufruindo do tal efeito camaleónico.
O mesmo activo pode absorver uma estadia de longa duração

ou um short-stay, melhor respondendo, desta forma, ao efeito
sazonalidade. Há activos Flex que durante o ano lectivo
acomodam estudantes e executivos, em contratos de média
duração e no Verão assumem um papel de alojamento de curta
duração, para turistas.
Esta são algumas das razões pelo qual o Flex-Living se tem

vindo a tornar numa crescente tendência internacional e
Portugal, sem excepção, como país hoteleiro e turístico por
excelência, deverá igualmente sentir este segmento crescer nos
próximos anos.
Augusto Homem de Mello
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estudos da fundação k 2022

Paulo M. M. Rodrigues, coord.

A análise das dinâmicas do mercado em Portugal têm vindo a aumentar

Diretor de publicações: António Araújo

© Fundação Francisco Manuel dos Santos

As opiniões expressas nesta publicação são da responsabilidade dos seus autores

Capítulo 1 2.2. Definição de bolha imobiliária e contágio 31

Pedro Brinca e João B. Duarte

cial, que somou aproximadamente 16% do PIB, seguido do valor das

Desvios percentuais da tendência

maior peso são o investimento residencial, com 11%, e as rendas impu‑

membro. Em suma, o mercado imobiliário em Portugal tem um contri‑ Fonte: Eurostat

Yt Yt−1 It It−1 Ht Ht−1 Ht−2 Ht−3

It 1 0,71 0,57 0,62 0,66 0,67

Ht−1 1 0,82 0,69

é muito mais suave do que em Portugal. Em comparação com a União

anos caracterizados pela crise da dívida soberana, quando a diferença PT UE

Assim, pudemos estabelecer dois períodos distintos relativamente à

uma variação de alta intensidade durante este período. Ao combinar

há vários anos na época) e uma elevada procura, devido à elevada

Como explicámos no início deste capítulo, ao comparar a realidade 20

portuguesa com a da União Europeia, podem observar­‑se diferenças

O que nos diz tudo isto sobre a rentabilidade do investimento imobi‑

1.4.2. Como o ciclo imobiliário macro determina os ciclos

• Em média, em Portugal, existe uma percentagem mais elevada de

Prestação média mensal (EUR)

Figura 8Prestação mensal

,004 ,004 ,004

Densidade ,003 ,003 ,003

,001 ,001 ,001

Portugal União Europeia Portugal União Europeia Portugal União Europeia

Fonte: HFCS e cálculos dos autores

Este primeiro grupo de diagramas é um exemplo onde, tendo apenas

Taxa de esforço — 2010 Taxa de esforço — 2013 Taxa de esforço — 2017

Portugal União Europeia Portugal União Europeia Portugal União Europeia

Fonte: HFCS e cálculos dos autores

No que diz respeito às taxas de esforço, não existem diferenças signi‑

Montante em dívida — 2010 Montante em dívida — 2013 Montante em dívida —2017

1.0e-05 1.0e-05 1.0e-05

8.0e-06 8.0e-06 8.0e-06

4.0e-06 4.0e-06 4.0e-06

2.0e-06 2.0e-06 2.0e-06

Portugal União Europeia Portugal União Europeia Portugal União Europeia

Fonte: HFCS e cálculos dos autores

elevada de famílias «hand­‑to­‑mouth» (isto é, com um património líquido

rendimento líquido) do que a média europeia. Portugal aparece a meio da

Fonte: HFCS e cálculos dos autores

Neste capítulo, descrevemos a importância do mercado imobiliário

Pasinetti, L.L., (1962), «Rate of profit and income distribution in relation to

Piazzesi, M. e M. Schneider, (2016), «Housing and macroeconomics», Vol.

Slacalek, J., O. Tristani e G.L. Violante, (2020), «Household balance sheet

René Huget, Rita F. Lourenço e Paulo M. M. Rodrigues

elevado no crédito à habitação entre meados da década de 90 e 2007.

num contexto de queda dos custos do crédito bancário, e de um cres‑

que despoletou um aumento do endividamento das mesmas. A signi‑

Fonte: INE e cálculos dos autores.

300 100 220

AM Porto AM Porto — habitações novas

Nota: valor médio de transação (em milhares de euros). Médias anuais.

-3 0 Na prática, podem estimar­‑se RQ na mediana, num quantil alto e num

2.3.3. A exuberância dos preços de habitação a nível local

de exuberância nos 18 distritos aos níveis de confiança habituais.5

À primeira vista, o comportamento de bolha parece estar corre‑

Resultados dos testes

portuguesa com a da União Europeia, podem observar‑se diferenças

elevada de famílias «hand‑to‑mouth» (isto é, com um património líquido

-3 0 Na prática, podem estimar‑se RQ na mediana, num quantil alto e num

-3,0 4,1 Num primeiro passo, o método estima auto‑regressões semelhantes

Vera Gouveia Barros, Luís Aguiar‑Conraria e Maria Joana Soares