FACULDADE DE DIREITO DA UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE

KYU HYUN KIM

SISTEMA ELETRÔNICO DE REGISTRO PÚBLICO:

OS PRINCIPAIS IMPACTOS DA NOVA LEI NO AGRONEGÓCIO BRASILEIRO

São Paulo
2023
 KYU HYUN KIM

SISTEMA ELETRÔNICO DE REGISTRO PÚBLICO:

OS PRINCIPAIS IMPACTOS DA NOVA LEI NO AGRONEGÓCIO BRASILEIRO

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado

como requisito para obtenção do título de
Bacharel no Curso de Direito da Universidade
Presbiteriana Mackenzie.

Orientador: Prof. Dr. Rubens Carmo Elias Filho

São Paulo
2023
 KYU HYUN KIM

SISTEMA ELETRÔNICO DE REGISTRO PÚBLICO:

OS PRINCIPAIS IMPACTOS DA NOVA LEI NO AGRONEGÓCIO BRASILEIRO

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado

como requisito para obtenção do título de
Bacharel no Curso de Direito da Universidade
Presbiteriana Mackenzie.

Aprovado em: ____/____/____

BANCA EXAMINADORA

__________________________________
Examinador(a): ______________________

__________________________________
Examinador(a): ______________________

__________________________________
Examinador(a): ______________________
 AGRADECIMENTOS

Em primeiro lugar, agradeço imensamente ao meus pais, Sr. Jin e Sra. Meong, por todo amor,
suporte e força ao longo da graduação, que mesmo vivendo em outro continente, nunca
deixaram de me apoiar. Palavras não seriam suficientes para descrever minha gratidão para
esses seres humanos extraordinários, que se sacrificaram e abdicaram de muitas coisas para
estar onde estou. Agradeço também a minha querida vó, que mesmo com suas dificuldades e
problemas de saúde, nunca deixou de pensar em mim. Sou eternamente grato a todos vocês.
Agradeço também a minha tia Suzana, que sem ela, não estaria tendo a oportunidade de concluir
minha graduação. Agradeço as minhas irmãs, Sarah e Gabriela Kim, por tudo que me ensinaram
ao longo dos anos.
Agradeço ao escritório em que trabalhei, Santos Neto Advogados, por tudo que me foi ensinado
e pela experiencia, com auxílio de grandes doutores(as), em especial ao Domicio dos Santos
Neto, Gabriela Ticianelli, Gabriela Gonçalves Sanchez, Lucas Gimenez Lopez e João Pedro
Silva Santos, e agradeço ao escritório que farei parte a partir do final deste ano, Madrona Fialho
Advogados, pela grande oportunidade de trabalhar na área de Mercado de Capitais.
Agradeço aos meus colegas de graduação, em especial Victor Vieira Ribeiro e Luiz Carlos
Zaparoli Filho.
Por fim, agradeço a todos os professores do Mackenzie que de alguma forma contribuíram para
a realização deste sonho, em especial ao meu orientador, Prof. Rubens Carmo Elias Filho, por
todo apoio e auxílio durante a realização do TCC.
 5

SISTEMA ELETRÔNICO DE REGISTRO PÚBLICO:

OS PRINCIPAIS IMPACTOS DA NOVA LEI NO AGRONEGÓCIO BRASILEIRO

Kyu Hyun Kim1

Resumo: O objetivo deste trabalho é analisar as principais contribuições da Lei nº 14.382, de

27 de junho de 2022, conhecida como Lei do Sistema Eletrônico de Registros Públicos
(“SERP”), no contexto do agronegócio brasileiro. Esta norma trouxe significativas mudanças,
buscando desburocratizar o cotidiano dos cidadãos e simplificar os procedimentos relativos aos
registros públicos de atos e negócios jurídicos. No presente estudo, são analisadas as inovações
nos procedimentos de due diligence, que consiste na verificação de documentação relacionada
a garantias e às pessoas físicas ou jurídicas envolvidas nas operações no agronegócio. Para
realizar esta análise, foi adotado uma abordagem dedutiva, embasada em pesquisas
bibliográficas que incluem a consulta a doutrinadores renomados, artigos e legislações
pertinentes ao tema. O propósito central deste artigo consiste em analisar o impacto das
inovações introduzidas pelo SERP e a necessidade de otimização dos processos cartoriais,
juntamente com a implementação de procedimentos de due diligence mais eficazes, contribui
na consolidação e fortalecimento do setor no Brasil. Entretanto, é importante ressaltar que,
apesar das reformas trazidas pela lei, subsistem algumas questões que ainda carecem de
esclarecimento, e somente à medida que o tempo avance será possível realizar uma análise
prática dos impactos concretos dessas mudanças, que serão minuciosamente exploradas a
seguir.

Palavras-chave: SERP. Sistema Eletrônico. Cartórios. Registros. Agronegócio.

Abstract: The aim of this paper is to analyze the main contributions of Law no. 14,382 of June
27, 2022, known as the Electronic System of Public Records Law (“SERP”), in the context of
Brazilian agribusiness. This statute has brought about significant changes, seeking to reduce
bureaucracy in citizens' daily lives and to simplify the procedures related to public records of
legal acts and business transactions. In this study, the innovations in due diligence procedures
are analyzed, which consist of verifying documentation related to guarantees and the natural
persons or legal entities involved in agribusiness operations. To carry out this analysis, a
deductive approach was adopted, based on bibliographic research that includes consultations
with renowned scholars, articles, and legislation relevant to the theme. The central purpose of
this article is to examine the impact of the innovations introduced by SERP and how the need
for optimization of registry processes, along with the implementation of more effective due
diligence procedures, contributes to the consolidation and strengthening of the sector in Brazil.
However, it is important to emphasize that, despite the reforms brought by the law, there are
still some issues that require clarification, and only as time progresses will it be possible to
conduct a practical analysis of the concrete impacts of these changes, which will be thoroughly
explored in the following.

Keywords: SERP. Eletronic System. Register Office. Registers. Agribusiness.

1
Graduando em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.
 6

Sumário: 1. Introdução. 2. O que é o SERP? 2.1. Objetivos do SERP. 3. Extratos Eletrônicos

para Registro ou Averbação. 3.1. Quem pode Emitir o Extrato? 3.2. Disputa Jurídica acerca da
Aplicabilidade do Extrato. 4. SERP e seu Impacto na Due Diligence Imobiliária. 4.1. Da
Visualização Eletrônica. 4.2. Prazos de Emissão de Certidão pelo Registro de Imóveis. 4.3.
Certidão da Situação Jurídica Atualizada do Imóvel. 5. Garantias no Agro. 5.1. Averbação de
Penhores Especiais Registrados no Livro 3. 5.2. Cancelamento Extrajudicial do Registro da
Promessa de Compra e Venda. 5.3. Ajustes nas Regras de Proteção do Terceiro de boa-fé
Adquirente de Imóvel. 6. Considerações Finais. 7. Referências.

1. INTRODUÇÃO

O Brasil é mundialmente reconhecido como um expressivo fornecedor de produtos

agrícolas, com o agronegócio representando uma das atividades mais relevantes para o
movimento da economia nacional. A continuidade do sucesso desse setor, essencial para a
prosperidade do país, depende de sua capacidade de atrair investimentos, tanto internos quanto
externos. Nesse cenário, a atuação dos cartórios brasileiros é fundamental, proporcionando
segurança jurídica necessária às operações realizadas2.
Os serviços notariais e registrais asseguram que as empresas possam receber créditos
financeiros, oferecendo garantias sólidas e integridade às transações. As garantias reais, como
a alienação fiduciária e hipoteca, desempenham papel importante nessas operações e necessitam
de registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis para que sejam legalmente válidas e
oponíveis a terceiros.
O progresso tecnológico exige inovações constantes nos procedimentos dos cartórios e
na legislação de registros públicos. Tradicionalmente, a maioria dos procedimentos registrais
estava atrelada a processos físicos, frequentemente lentos e burocráticos. No entanto, o cenário
registral está em vias de experimentar uma transformação substancial com a adoção do Sistema
Eletrônico de Registro Público (SERP). A obsolescência dos métodos antigos foi destacada pela
COVID-19, que ressaltou a necessidade de processos eficientes e digitalizados. A pandemia
intensificou a demanda por soluções digitais em todas as áreas, inclusive nos registros públicos,

2
EMBRAPA. Ciência e tecnologia tornaram o Brasil um dos maiores produtores mundiais de alimentos.
2022. Disponível em: https://www.embrapa.br/busca-de-noticias/-/noticia/75085849/ciencia-e-tecnologia-
tornaram-o-brasil-um-dos-maiores-produtores-mundiais-de-alimentos. Acesso em: 9 nov. 2023.
 7

enfatizando a importância do SERP3. A modernização requerida não se limita aos cartórios,

mas estende-se também à legislação que rege os registros públicos. O SERP surge como uma
oportunidade para atualizar a Lei de Registros Públicos para incorporar práticas digitais,
estabelecendo a infraestrutura legal para assegurar a validade e segurança dos registros
eletrônicos. Essa modernização é uma contribuição para a eliminação de barreiras burocráticas,
redução de custos operacionais e simplificação dos procedimentos para os agentes econômicos,
particularmente no setor do agronegócio.
A questão central desta pesquisa reside em avaliar se a Lei do SERP constitui um
mecanismo efetivo para incrementar a rapidez e eficiência das operações no âmbito do
agronegócio, um setor que dependente dos serviços cartoriais brasileiros. Na hipótese de o
SERP alcançar essa finalidade, o intuito é discernir os argumentos e as bases legais e
doutrinárias que sustentam a sua efetividade.
Para alcançar tal objetivo, o estudo será estruturado em seções dedicadas a diferentes
facetas da Lei. Inicialmente, proceder-se-á com uma exposição histórica sobre o advento da
norma e a delimitação de seus objetivos fundamentais. Posteriormente, será analisada a
inovação primordial implementada: o Extrato Eletrônico, ponderando seus efeitos, novidades e
desafios remanescentes.
Prosseguindo, serão investigadas as transformações introduzidas pelo SERP no âmbito
da due diligence, enfatizando as certidões eletrônicas e o procedimento para sua emissão.
Conclui-se com uma análise das alterações pertinentes às garantias mais empregadas nas
transações e os impactos subsequentes no setor do agronegócio nacional.
A metodologia empregada na realização desta pesquisa é dedutiva, fundamentando-se
em revisões bibliográficas de legislação, doutrina, artigos e periódicos especializados no campo
jurídico.

2. O QUE É O SERP?

A comunidade jurídica antecipa benefícios significativos com a promulgação da Lei nº

14.382, de 27 de junho de 2022, também conhecida como Lei do Sistema Eletrônico de
Registros Públicos (“SERP” ou “Lei nº 14.382/2022”), a qual decorre da conversão da Medida

3
SALOMÃO, Luis Felipe; MADEIRA, Daniela Pereira. O marco digital dos cartórios e o sistema eletrônico de
registros públicos. 2023. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2023-jan-19/salomao-madeira-marco-
digital-cartorios-serp. Acesso em: 9 nov. 2023.
 8

Provisória nº 1.085, de 27 de dezembro de 20214. Essa legislação introduziu mudanças

substanciais nos procedimentos cartorários relacionados aos atos e negócios jurídicos
imobiliários, impondo a digitalização integral dos serviços notariais e de registro.
Instaurada em resposta aos desafios impostos pela pandemia de Covid-19 em 2020, o
SERP emerge de discussões aprofundadas entre variadas entidades e autoridades do ramo. A
Lei tem como escopo a unificação dos registros públicos de garantias de bens móveis e imóveis,
estabelecendo um sistema integrado que facilitará tanto a inscrição quanto a consulta de
registros concernentes a tais garantias. Esta normativa promete incrementar a eficácia do
sistema registral e otimizar a celebração de contratos.
O SERP endereça, em várias de suas provisões, a simplificação dos trâmites cartorários
e a desjudicialização de transações imobiliárias. Ela enfoca, em particular, o Cartório de
Registro de Imóveis, cuja função é imprescindível para o desenvolvimento do agronegócio no
Brasil. As inovações e modificações trazidas pela legislação serão examinadas detalhadamente.
Dada a amplitude da lei e a complexidade das diversas mudanças que ela introduz, o
entendimento cabal do SERP representa um desafio considerável, que será destrinchado nos
segmentos subsequentes deste artigo.
Nas palavras de Carlos E. Elias de Oliveira e Flávio Tartuce5:

(...) o SERP pode ser entendido como uma espécie de central eletrônica nacional de
todos os serviços notariais e registrais, que permite a prestação remota dos serviços.
Quis o legislador disponibilizar um espaço único – como um site -, no qual o cidadão
poderia acorrer para buscar qualquer serviço notarial e registral de qualquer serventia
do País. Objetivou também conectar operacionalmente todas as serventias
extrajudiciais brasileiras para a prestação dos serviços de modo concentrado.

A previsão de uma plataforma centralizada, conforme descrito acima, alude a uma visão
estratégica que visa ultrapassar as barreiras geográficas e de eficiência que historicamente
caracterizam os serviços notariais e registrais no Brasil. Ao possibilitar o acesso remoto a tais
serviços, o SERP não apenas reflete uma adaptação às circunstâncias impostas pela pandemia,

4
BRASIL. Presidência da República. Medida Provisória n. 1.085, de 26 de dezembro de 2021. Dispõe sobre o
Sistema Eletrônico dos Registros Públicos - SERP, de que trata o art. 37 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009,
e altera a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a Lei nº 6.766, de
19 de dezembro de 1979, a Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 -
Código Civil, a Lei nº 11.977, de 2009, a Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e a Lei nº 13.465, de 11 de julho
de 2017. Diário Oficial da União, Brasília, 28 de dezembro de 2021, ano 2021. Disponível em:
https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/medida-provisoria-n-1.085-de-27-de-dezembro-de-2021-370315879. Acesso
em: 9 nov. 2023.
5
OLIVEIRA, Caros E. Elias de; TARTUCE, Flávio. Lei do Sistema Eletrônico de Registros Públicos. Rio de
Janeiro: Forense, 2022, p. 3.
 9

mas também antecipa um cenário onde a celeridade e a acessibilidade se tornam prerrogativas

essenciais. Este movimento em direção à virtualização dos serviços cartorários pode ser
interpretado como uma resposta direta às necessidades de um mercado imobiliário cada vez
mais dinâmico e de um setor agrícola em constante evolução, que requer mecanismos ágeis e
integrados para a realização de negócios.

2.1 OBJETIVOS DO SERP

O artigo 3º da Lei nº 14.382/2022, ao delinear o escopo da legislação, consagra a

integração das unidades registrais em um sistema coeso e a adoção do registro eletrônico de
atos e negócios jurídicos em todo o território nacional.
Dessa forma, a missão fundamental do sistema é consolidar as unidades registrais em
uma infraestrutura organizacional lógica e sistemática. O SERP apresenta-se com uma
funcionalidade dual: atua como um agente de unificação das unidades registrais e,
concomitantemente, como uma plataforma de soluções eletrônicas destinadas a fornecer
serviços de forma eficiente e atualizada, o que se concretiza por meio da colaboração entre as
próprias unidades registrais e a sua interação com o SERP.
A matriz objetiva do SERP é explicitada em seu artigo 3º, que estipula seus propósitos
essenciais, entre os quais incluem-se o registro eletrônico nacional de atos e negócios jurídicos,
a interligação e interoperabilidade de bases de dados entre as serventias, o atendimento remoto
via internet, a centralização do recebimento e envio de documentos eletrônicos e a garantia de
segurança e continuidade dos serviços prestados.
Os objetivos centrais estão disciplinados no artigo 3º da Lei, que dispõem:

Art. 3º O SERP tem o objetivo de viabilizar:

I - o registro público eletrônico dos atos e negócios jurídicos;
II - a interconexão das serventias dos registros públicos;
III - a interoperabilidade das bases de dados entre as serventias dos registros públicos
e entre as serventias dos registros públicos e o SERP;
IV - o atendimento remoto aos usuários de todas as serventias dos registros públicos,
por meio da internet;
V - a recepção e o envio de documentos e títulos, a expedição de certidões e a
prestação de informações, em formato eletrônico, inclusive de forma centralizada,
para distribuição posterior às serventias dos registros públicos competentes;
VI - a visualização eletrônica dos atos transcritos, registrados ou averbados nas
serventias dos registros públicos;
VII - o intercâmbio de documentos eletrônicos e de informações entre as serventias
dos registros públicos e:
a) os entes públicos, inclusive por meio do Sistema Integrado de Recuperação de
Ativos (Sira), de que trata o Capítulo V da Lei nº 14.195, de 26 de agosto de 2021; e
 10

b) os usuários em geral, inclusive as instituições financeiras e as demais instituições

autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e os tabeliães;
VIII - o armazenamento de documentos eletrônicos para dar suporte aos atos
registrais;
IX - a divulgação de índices e de indicadores estatísticos apurados a partir de dados
fornecidos pelos oficiais dos registros públicos, observado o disposto no inciso VII
do caput do art. 7º desta Lei;
X - a consulta:
a) às indisponibilidades de bens decretadas pelo Poder Judiciário ou por entes
públicos;
b) às restrições e aos gravames de origem legal, convencional ou processual incidentes
sobre bens móveis e imóveis registrados ou averbados nos registros públicos; e
c) aos atos em que a pessoa pesquisada conste como:
1. devedora de título protestado e não pago;
2. garantidora real;
3. cedente convencional de crédito; ou
4. titular de direito sobre bem objeto de constrição processual ou administrativa; e
XI - outros serviços, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça
do Conselho Nacional de Justiça.
§ 1º Os oficiais dos registros públicos de que trata a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro
de 1973 (Lei de Registros Públicos), integram o SERP.
§ 2º A consulta a que se refere o inciso X do caput deste artigo será realizada com
base em indicador pessoal ou, quando compreender bem especificamente
identificável, mediante critérios relativos ao bem objeto de busca.
§ 3º O SERP deverá:
I - observar os padrões e os requisitos de documentos, de conexão e de funcionamento
estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça;
e
II - garantir a segurança da informação e a continuidade da prestação do serviço dos
registros públicos.
§ 4º O SERP terá operador nacional, sob a forma de pessoa jurídica de direito privado,
na forma prevista nos incisos I ou III do caput do art. 44 da Lei nº 10.406, de 10 de
janeiro de 2002 (Código Civil), na modalidade de entidade civil sem fins lucrativos,
nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional
de Justiça6.

A articulação do referido artigo reflete a aspiração legislativa de estabelecer um marco

regulatório para a gestão e o acesso eletrônico de registros. Ao especificar objetivos como a
interconexão das serventias e a interoperabilidade das bases de dados, o legislador delineia um
ecossistema registral onde a informação, independentemente de sua origem, deve fluir de forma
coesa e harmonizada entre as diferentes instâncias de registro. A previsão de atendimento
remoto e o intercâmbio de documentos eletrônicos são elementos de um arcabouço que visa

6
BRASIL. Congresso Nacional. Lei n. 14.382, de 26 de junho de 2022. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos
Registros Públicos (Serp); altera as Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, 6.015, de 31 de dezembro de 1973
(Lei de Registros Públicos), 6.766, de 19 de dezembro de 1979, 8.935, de 18 de novembro de 1994, 10.406, de 10
de janeiro de 2002 (Código Civil), 11.977, de 7 de julho de 2009, 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e 13.465, de
11 de julho de 2017; e revoga a Lei nº 9.042, de 9 de maio de 1995, e dispositivos das Leis nºs 4.864, de 29 de
novembro de 1965, 8.212, de 24 de julho de 1991, 12.441, de 11 de julho de 2011, 12.810, de 15 de maio de 2013,
e 14.195, de 26 de agosto de 2021. Diário Oficial da União, Brasília, 05 de janeiro de 2023, ano 2022. Disponível
em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm. Acesso em: 9 nov. 2023.
 11

aprimorar a transparência e a eficiência administrativa. A estruturação dessa rede não só

promove a integridade dos dados como também facilita o exercício da cidadania, ao permitir
um acesso mais ágil e menos burocrático às informações registrais.

3. EXTRATOS ELETRÔNICOS PARA REGISTRO OU AVERBAÇÃO

Uma significativa inovação é a permissão para o uso de extratos eletrônicos contendo

dados estruturados, o que dispensa a exigência do documento físico para a realização de
registros, assegurando maior eficácia, conveniência e minúcia nos atos e transações
formalizados nos cartórios.
O procedimento de suscitação de dúvida, que exerce um papel crucial no trâmite de
registros e consiste na consulta ao juiz corregedor pelo registrador antes do registro de um
imóvel — processo que normalmente se estendia por longo tempo — agora ocorrerá
digitalmente. As exigências registrais referentes a documentos ausentes também serão
comunicadas online, proporcionando uma considerável otimização no desempenho dos
advogados especializados na efetivação desses negócios jurídicos. Através dos extratos
eletrônicos oferecidos pelo Sistema Eletrônico de Registros Públicos, o intercâmbio
documental entre compradores, vendedores, advogados e registradores de imóveis será
efetuado digitalmente.
A legislação em análise viabiliza a remessa de atos e negócios jurídicos para registro ou
averbação por intermédio de extratos eletrônicos. Estes, por sistematizarem as transações,
conferem maior celeridade e redução de custos ao processo de registro público, o que é decisivo
para negócios envolvendo garantias reais.
Anteriormente à Lei nº 14.382/2022, aquele que desejasse realizar um ato de registro
tinha que prenotar ou protocolar o documento inteiro no cartório apropriado. O registrador e o
Oficial do Cartório, durante a qualificação registral, avaliavam juridicamente todo o conteúdo
do documento, decidindo sobre a sua aceitação no registro público. Conforme o caso, poderia
ser emitida uma nota de devolução ou exigência ao usuário.
Com o surgimento do SERP, essa prática foi parcialmente alterada. O interessado deverá
prenotar somente o extrato do título, quando admissível, já que nem todos os documentos
podem ser substituídos por extratos, apenas os que forem autorizados pelo CNJ, nos termos do
artigo 7º, inciso VIII, e artigo 8º da Lei nº 14.382/2022, in verbis:
 12

Art. 7º Caberá à Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça

disciplinar o disposto nos arts. 37 a 41 e 45 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, e
o disposto nesta Lei, em especial os seguintes aspectos:
VIII - a definição do extrato eletrônico previsto no art. 6º desta Lei e os tipos de
documentos que poderão ser recepcionados dessa forma;
Art. 8º A Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça poderá
definir, em relação aos atos e negócios jurídicos relativos a bens móveis, os tipos de
documentos que serão, prioritariamente, recepcionados por extrato eletrônico7.

No contexto jurídico, presume-se que o extrato atue como um formulário que condensa
as informações cruciais do documento original. Conforme mencionado por Flávio Tartuce8, ao
invés de o usuário prenotar junto ao Registro de Imóveis uma extensa escritura pública de
compra e venda, por exemplo, de 30 páginas, ele prenotará apenas um formulário com os dados
vitais para o registro da transferência de propriedade.
É consenso na doutrina que o trabalho do registrador na análise documental será
simplificado devido a essa metodologia. No cenário proposto, apenas as informações essenciais
do contrato estarão presentes, tais como: identificação das partes, valor da transação, o tipo de
negócio jurídico — usando como exemplo a compra e venda — e a presença de condições
suspensivas ou resolutivas, dentre outros termos. Importante frisar que o Conselho Nacional de
Justiça (CNJ) é quem estabelecerá quais informações essenciais integrarão o extrato, bem como
a designação de quais documentos poderão ser convertidos, e os agentes capazes de enviar os
extratos.
Essa alteração representa uma mudança significativa na dinâmica registral, que resultará
na diminuição da atividade de qualificação documental por parte dos registradores, uma vez
que eles não terão acesso ao conteúdo integral do documento, apenas nos casos admitidos.
No âmbito do agronegócio brasileiro, a possibilidade de registro mediante extrato
apresenta duas perspectivas distintas: de um lado, a redução na qualificação documental pode
minimizar os excessos de certos oficiais que, por várias razões, recusam o registro com base
em interpretações restritivas de cláusulas contratuais, resultando em numerosas exigências e
impedindo que operações empresariais se concretizem, o que acarreta prejuízos econômicos.

7
BRASIL. Congresso Nacional. Lei n. 14.382, de 26 de junho de 2022. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos
Registros Públicos (Serp); altera as Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, 6.015, de 31 de dezembro de 1973
(Lei de Registros Públicos), 6.766, de 19 de dezembro de 1979, 8.935, de 18 de novembro de 1994, 10.406, de 10
de janeiro de 2002 (Código Civil), 11.977, de 7 de julho de 2009, 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e 13.465, de
11 de julho de 2017; e revoga a Lei nº 9.042, de 9 de maio de 1995, e dispositivos das Leis nºs 4.864, de 29 de
novembro de 1965, 8.212, de 24 de julho de 1991, 12.441, de 11 de julho de 2011, 12.810, de 15 de maio de 2013,
e 14.195, de 26 de agosto de 2021. Diário Oficial da União, Brasília, 05 de janeiro de 2023, ano 2022. Disponível
em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm. Acesso em: 9 nov. 2023.
8
OLIVEIRA, Caros E. Elias de; TARTUCE, Flávio. Lei do Sistema Eletrônico de Registros Públicos. Rio de
Janeiro: Forense, 2022, p. 18.
 13

Por outro lado, a diminuição na análise dos documentos pode abrir brechas para registros
indevidos e ações de má-fé no registro público.

3.1 QUEM PODE EMITIR O EXTRATO?

Uma questão debatida no meio jurídico é se qualquer pessoa tem a prerrogativa de emitir
um extrato ou se isso é restrito a determinados usuários. Essa incerteza decorre do veto ao inciso
III do artigo 6º da Lei nº 14.382/20229, o que tornou a redação final da lei ambígua quanto a
este aspecto. Originalmente, tal dispositivo determinava que o interessado deveria encaminhar
o documento original, ou título stricto sensu10, juntamente com o extrato, exceto se o extrato
fosse emitido por um tabelião de notas.
O Presidente da República à época, contudo, vetou esse dispositivo, alegando que a
obrigação de enviar o documento original juntamente com o extrato seria um procedimento
burocrático redundante, considerando que as informações pertinentes ao registro estariam
adequadamente resumidas no extrato. O impedimento, portanto, objetivava preservar a opção
de não apresentar o documento completo. Qual seria então a melhor interpretação: a de ampla
legitimidade para emissão do extrato ou da legitimidade restrita? Ainda permanece em aberto
a definição de quem estaria habilitado a emitir o extrato, prevendo-se que tal regulamentação
será uma competência do Conselho Nacional de Justiça, conforme designado pelos artigos 7º,
inciso VIII, e 8º da Lei nº 14.382/2022.
Veja-se a justificativa do veto:

A proposição legislativa prevê que os extratos eletrônicos para registro ou averbação

de fatos, de atos e de negócios jurídicos relativos a bens imóveis deveriam ser,
obrigatoriamente, acompanhados do arquivamento da íntegra do instrumento
contratual, em cópia simples, exceto se apresentados por tabelião de notas, hipótese
em que este arquivaria o instrumento contratual em pasta própria. Entretanto, em que
pese a boa intenção do legislador, a proposição contraria o interesse público, uma vez
que cria etapas burocráticas na tramitação dos extratos eletrônicos para o usuário,
acarretando na obrigação de arquivamento do registro integral do instrumento
contratual, mesmo que este não tenha nenhum dado a mais que o seu respectivo
extrato. Além disso, o dispositivo está em descompasso com a motivação original de
adoção do Sistema Eletrônico de Registros Públicos, ao instituir uma obrigação de

9
Era a previsão da norma: “III – os extratos eletrônicos relativos a bens imóveis deverão, obrigatoriamente, ser
acompanhados do arquivamento da íntegra do instrumento contratual, em cópia simples, exceto se apresentados
por tabelião de notas, hipótese em que este arquivará o instrumento contratual em pasta própria”.
10
O título stricto sensu é compreendido como o documento primário que reflete a titularidade e o conteúdo
completo do fato jurídico.
 14

arquivamento mesmo que seja considerada dispensável pelo requerente, o que se

traduz em ineficiência no sistema de registros públicos11.

Em antecipação às futuras determinações do CNJ sobre as entidades qualificadas para

emitir extratos, algumas questões precisam ser abordadas. A primeira concerne à acessibilidade
do título, isto é, o documento que contém o conteúdo integral do negócio jurídico, que deve
estar disponível ao público por intermédio de um serviço notarial ou de registro, sendo este um
dos propósitos fundamentais do SERP — um aspecto que requer referência específica à
legislação aplicável. A segunda questão é relativa ao potencial risco de emissão de extratos
contendo informações fraudulentas ou modificadas pelo emitente. Por último, há a preocupação
com a competência técnica do emitente para registrar corretamente os dados cruciais do negócio
jurídico no extrato. Estes apontamentos são pertinentes para garantir a integridade e a segurança
do processo registral e devem ser devidamente consideradas na regulamentação que o CNJ irá
estabelecer.

3.2 DISPUTA JURÍDICA ACERCA DA APLICABILIDADE DO EXTRATO

No Brasil, há um debate em curso sobre a pertinência de adotar um modelo de registro

público que favoreça o uso preferencial de extratos eletrônicos com dados estruturados para a
realização de registros e averbações de fatos, atos e negócios jurídicos.
Esses extratos, essencialmente resumos contratuais confeccionados unilateralmente,
uma vez aceitos pelo cartório, possibilitam a omissão do documento original no processo de
registro. Esse método agiliza o procedimento, no entanto, desperta preocupações quanto à
segurança jurídica entre alguns juristas. O recurso aos extratos, embora já fosse parcialmente
aceito no Brasil, notadamente em casos envolvendo entidades financeiras sob a égide do Banco
Central do Brasil e dentro do contexto do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Sistema
Financeiro Imobiliário (SFI), enfrentava limitações12.
O SERP, com o objetivo de desburocratizar o sistema cartorário brasileiro, centralizou
as práticas registrais numa “plataforma” e ampliou a aplicabilidade dos extratos a todos os tipos

11
CONGRESSO NACIONAL. Veto nº 37. Diário Oficial da União. 2022. Disponível em:
https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=9179792&ts=1658526978371&disposition=inline.
Acesso em: 9 nov. 2023.
12
A utilização de resumos contratuais, omitindo-se as cláusulas-padrões, já existia no âmbito do SFH, a exemplo
do artigo 61 da Lei n. 4.380/1964. No Estado de São Paulo, os Provimentos CG 11 e 37, de 2013, introduziram
regras sobre essas modalidades de registro entre as Normas Extrajudiciais da Corregedoria-Geral da Justiça, vide
artigo 111, em sua redação atual, que trata do SFI.
 15

de fatos, atos e negócios jurídicos. Segundo a lei, é suficiente a apresentação do extrato

acompanhado de uma cópia simples do contrato, sem a exigência de autenticação, mas com a
adição de uma declaração, assinada eletronicamente, assegurando a conformidade do conteúdo
com o original acordado pelas partes.
Entretanto, essa disposição legal corre o risco de ser modificada durante a conversão da
Medida Provisória 1.162/202313, que visa resgatar o programa habitacional Minha Casa Minha
Vida. O deputado federal Fernando Marangoni (União Brasil-SP), relator da matéria na Câmara
dos Deputados, apresentou uma emenda que busca revogar a utilização autônoma dos extratos
eletrônicos.
A função dos extratos, conforme proposta em discussão no Congresso Nacional, é
facilitar o processo de protocolo eletrônico e possibilitar sua apresentação concomitante ao
documento original, mas não substituir o título no ato de protocolo e registro. O deputado, em
sua justificativa, aponta que os extratos, considerados meros resumos do título, não se
coadunam com os princípios de segurança jurídica associados ao registro de imóveis.
O parlamentar argumenta que "se o cartório não analisar o contrato, mas somente um
resumo digital desse contrato, elaborado por um terceiro, é evidente que o registro de imóveis
passa a deixar as portas abertas para todo o tipo de fraude"14. Ele ressalta os riscos de substituir
o documento original por um resumo digital, especialmente para as populações vulneráveis que
não podem custear serviços advocatícios.
A controvérsia sobre os extratos ganhou destaque com uma carta aberta15, divulgada em
19 de maio, assinada por 29 juristas brasileiros, incluindo a advogada e livre-docente da USP,
Judith Martins-Costa. O texto da carta expressa preocupações com a Lei, principalmente pelo
risco de perda de direitos por parte de proprietários e credores, em razão da falta de verificação
do consentimento das partes por um agente público investido de fé pública — consentimento
esse que reside exclusivamente no negócio jurídico original.

13
BRASIL. Presidência da República. Medida Provisória n. 1162, de 13 de fevereiro de 2023. Dispõe sobre o
Programa Minha Casa, Minha Vida, altera a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a Lei nº 8.677, de 13 de
julho de 1993, a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, a Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, a Lei nº
11.977, de 7 de julho de 2009, a Lei nº 14.063, de 23 de setembro de 2020, e a Lei nº 14.382, de 27 de junho de
2022. Diário Oficial da União, Brasília, ano 2023. Disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-
getter/documento?dm=9261129&ts=1683651687096&disposition=inline&ts=1683651687096. Acesso em: 9
nov. 2023.
14
Ibid.
15
CONSULTOR JURÍDICO. Carta Aberta de Civilistas sobre trecho da Medida Provisória n. 1162, de 14 de
fevereiro de 2023 (Programa Minha Casa, Minha Vida). 2023. Disponível em:
https://www.conjur.com.br/dl/carta-civilistas-extrato.pdf. Acesso em: 9 nov. 2023.
 16

Os signatários da carta argumentam que o extrato, mesmo acompanhado de uma cópia

simples do ato jurídico, não é suficiente para transmitir a declaração de vontade dos titulares
dos direitos reais. Afirmam que "a mera cópia do documento já retira um importante filtro para
aferição da legitimidade do outorgante, o que, sem dúvida, constitui uma porta aberta para
fraudes"16. Assim, a questão segue em aberto para deliberação e debate legislativo.

4. SERP E SEU IMPACTO NA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA

As due diligences imobiliárias, também conhecidas como auditorias imobiliárias,

consiste na análise minuciosa dos potenciais riscos numa transação imobiliária. Um dos pilares
das auditorias reside na mitigação de supostas ameaças através de uma verificação detalhada
das certidões do imóvel, bem como dos proprietários atuais e antecessores do bem. Dada a
natureza substancial dos investimentos realizados nas negociações, a identificação dos riscos
associados a aquisição de uma propriedade torna-se categórica. Aspectos legais, ambientais e
fiscais também são examinadas, proporcionando uma visão holística que contribui para a
tomada de decisões.
Outro aspecto relevante consiste na validação das informações fornecidas pelo
vendedor/proprietário. A devida diligência assegura que dados cruciais, como área real do
imóvel, sejam condizentes com as representações feitas pelas partes envolvidas. Consiste numa
análise profunda de documentos, títulos de propriedade, registros cartoriais e eventuais litígios
existentes. Essa investigação é essencial para evitar implicações futuras que possam
comprometer a negociação.
Nessa linha, com a inauguração do SERP, o intuito será otimizar o processo das
auditorias. Ao criar uma conexão entre todos os cartórios nacionais em um único ponto, é
esperado que o sistema simplifique o processo, tornando menos burocrático e célere. Se os
objetivos forem efetivamente implementados, com a presente fiscalização do Poder Judiciário,
é esperado uma notável redução de custos para o Estado e a sociedade, e pode ser considerado
um avanço para os advogados em todo o país, inclusive para aqueles envolvidos no setor do
agronegócio, permitindo maior agilidade na prestação de serviços e na aquisição de

16
CONSULTOR JURÍDICO. Carta Aberta de Civilistas sobre trecho da Medida Provisória n. 1162, de 14 de
fevereiro de 2023 (Programa Minha Casa, Minha Vida). 2023. Disponível em:
https://www.conjur.com.br/dl/carta-civilistas-extrato.pdf. Acesso em: 9 nov. 2023.
 17

propriedades urbanas ou rurais. A seguir, será discorrido as principais inovações no âmbito da

due diligence.

4.1 DA VISUALIZAÇÃO ELETRÔNICA

O artigo 19 da Lei de Registros Públicos (LRP) aborda as certidões emitidas pelos

serviços de registro. Com a introdução do SERP, foram implementadas mudanças para oferecer
suporte jurídico à prestação eletrônica desses serviços. Segundo a nova normativa, as certidões
devem ser expedidas eletronicamente, e, somente em casos excepcionais, o oficial poderá emitir
tais documentos em meio físico ou reprográfico, conforme estabelecido nos parágrafos 1º, e de
5º a 8º do artigo 19 da LRP. Para a expedição em meio físico, esta poderá ser realizada por meio
da impressão da versão eletrônica da certidão, a qual deve conter elementos de autenticação
determinados por ato normativo do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), incluindo códigos de
verificação.
O parágrafo 8º do artigo 19 da LRP determina a disponibilização eletrônica dos atos
registrais pelas serventias para consulta rápida dos usuários. Esta disposição não se confunde
com a emissão de uma certidão, mas refere-se à mera visualização dos atos registrais, como por
exemplo, a consulta do conteúdo integral de uma matrícula imobiliária através do site do SERP.
Quanto ao custo dos emolumentos para estas operações, este será definido pela
legislação local pertinente aos emolumentos. Pode-se inferir que o valor para consultas
eletrônicas tenda a ser inferior ao cobrado pelas certidões físicas, em virtude da simplificação
operacional para as serventias. Na ausência de lei específica, o CNJ possui autoridade, com
fundamento no parágrafo 8º do artigo 19 da LRP, para regulamentar sobre a matéria. Podemos
concluir que a emissão de certidões eletrônicas desempenha um papel crucial no contexto das
auditorias, representando uma significativa modernização e agilidade, além da redução
substancialmente dos custos associados a esse tipo de diligência.

4.2 CERTIDÃO DA SITUAÇÃO JURÍDICA ATUALIZADA DO IMÓVEL

A Lei nº 14.382/2022 promoveu a regulamentação formal da certidão emitida pelos

Registros de Imóveis, que detalha os ônus existentes e ativos sobre um determinado bem
imobiliário. Esta prática, já instituída pelos cartórios como resposta a solicitações pertinentes,
era conhecida como "Certidão de Ônus". A legislação em questão não apenas reiterou essa
 18

obrigação legal, mas também renomeou a certidão de ônus para "Certidão da situação jurídica
atualizada do imóvel". Tal mudança está delineada no artigo 19, especificamente nos parágrafos
9º e 10, inciso II, consolidando a nomenclatura e a importância desse documento no contexto
dos registros imobiliários. A inovação normativa introduzida, no contexto da Due Diligence
imobiliária, é um marco importante. Ao consolidar todas as informações essenciais em um
único documento, a "Certidão da situação jurídica atualizada do imóvel" representa uma
economia de recursos, tanto para os profissionais do direito quanto para os clientes. Isso porque
a certidão abrange detalhes críticos sobre o imóvel, tornando desnecessária a obtenção de
registros adicionais, como a escritura pública do imóvel, afim de verificar a forma que o imóvel
foi adquirido pelo proprietário anterior, certidão de ônus a parte, e ações reipersecutórias. Esta
unificação de informações não só simplifica o processo de verificação de possíveis encargos e
restrições que possam impactar uma transação imobiliária, mas também representa uma
redução significativa associados à emissão de várias certidões.
Embora a Lei nº 14.382/2022 não tenha introduzido uma inovação normativa
significativa, na prática, a uniformização da "Certidão da situação jurídica atualizada do
imóvel" promoveu uma padronização necessária. Diante de relatos e experiências do cotidiano
profissional, observou-se que várias serventias emitiam a certidão de ônus de forma
diversificada, uma realidade que o SERP procurou homogeneizar. Adicionalmente, matrículas
extensas, contendo muitas páginas, dificultavam a identificação precisa dos ônus associados ao
imóvel. A reformulação proposta pela lei visa compactar e clarificar as informações sobre os
ônus, facilitando sua compreensão e identificação. Isso tende a agilizar as análises de garantias
em transações no âmbito do agronegócio, tornando-as mais eficientes.

4.3 PRAZOS DE EMISSÃO DE CERTIDÃO PELO REGISTRO DE IMÓVEIS

O SERP foi concebido com o propósito de aprimorar a eficiência dos serviços

cartorários. Durante sua formulação, representantes do setor imobiliário participaram
ativamente, trazendo como principal queixa a lentidão no processamento das operações
imobiliárias, atribuída à morosidade de certas serventias na emissão de certidões. Atendendo a
essa crítica, a Lei implementou mudanças significativas, incluindo a redução dos prazos para
emissão de certidões, conforme estabelecido no parágrafo 10 do artigo 19 da Lei de Registros
Públicos (LRP).
 19

De acordo com o inciso I desse parágrafo, o prazo estipulado para a emissão da certidão
de inteiro teor da matrícula é de quatro horas. Caso a solicitação ocorra próximo ao término do
expediente, o tempo restante para completar as quatro horas será contabilizado a partir do início
do próximo dia útil, aplicando-se a mesma regra para dias antecedentes a feriados nacionais.
Para a emissão da certidão da situação jurídica atualizada do imóvel, foi concedido um
prazo mais extenso, considerando a complexidade operacional desse tipo de documento. O
legislador definiu, então, o prazo de um dia útil para a sua expedição, conforme determina o
inciso II do mencionado parágrafo.

5. GARANTIAS NO AGRO

O artigo 167 da Lei de Registros Públicos foi objeto de modificações, ampliando sua
abrangência para incluir itens especificamente designados como passíveis de registro no
Cartório de Imóveis. Essa atualização normativa é de grande relevância, considerando que
existem relatos de recusa, por parte de alguns cartórios de imóveis, em registrar títulos de
direitos reais imobiliários associados a negócios jurídicos que não estão explícitos no inciso I
do referido artigo.
Essa negativa de registro se baseia em uma interpretação equivocada da legislação,
partindo do pressuposto errôneo de que somente os tipos contratuais explicitamente listados no
citado inciso seriam suscetíveis de registro. Tal restrição não condiz com a intenção legislativa,
que é permitir o registro de uma gama mais ampla de negócios jurídicos, garantindo segurança
jurídica e publicidade a diversas formas de transações imobiliárias.
Desse modo, segundo Carlos Elias de Oliveira17:

(...) o adequado seria, portanto, a admissão a registro de qualquer negócio jurídico que
promova a mutação jurídico-real de imóvel, ou isso deveria ser acatado por uma
mudança de interpretação do atual art. 167, I, da LRP, tese com a qual concordamos,
seja por meio da inserção de uma hipótese genérica entre os itens do referido inciso I
do artigo 167 da LRP.

Vejamos a seguir as principais inovações introduzidas no âmbito das garantias no

agronegócio.

17
OLIVEIRA, Caros E. Elias de; TARTUCE, Flávio. Lei do Sistema Eletrônico de Registros Públicos. Rio de
Janeiro: Forense, 2022. p. 148.
 20

5.1 AVERBAÇÃO DE PENHORES ESPECIAIS REGISTRADOS NO LIVRO 3

Em conformidade com a legislação vigente, determinados penhores especiais, como o

penhor rural (art. 1.438 do Código Civil) e os penhores industrial e mercantil (art. 1.448 do
Código Civil), eram registrados exclusivamente no Livro 3 dos cartórios de registro de imóveis.
A razão para essa prática é que tais penhores incidem sobre bens móveis, não constituindo,
portanto, ônus reais sobre o imóvel em si, cuja situação jurídica é registrada na matrícula do
imóvel, formalizada no Livro 2 (art. 176 da Lei de Registros Públicos - LRP).
A opção pelo registro de tais penhores no Cartório de Registro de Imóveis, em
detrimento do Cartório de Títulos e Documentos, deve-se à facilitação do acesso às informações
sobre a situação jurídico-real dos bens móveis que são considerados pertenças, conforme o
artigo 93 do Código Civil18, e que servem ao uso do imóvel principal.
Com a promulgação da Lei do SERP, apesar de manter o registro desses penhores no
Livro 3, foi introduzida a exigência de averbação-notícia na matrícula do imóvel, conforme
adicionado no item "34" do inciso II do art. 167 da LRP. Esta averbação é classificada como
"sem conteúdo financeiro", o que implica que os emolumentos correspondentes serão os
menores previstos nas tabelas de custas locais.
A inserção dessa averbação-notícia na matrícula do imóvel representa um rompimento
do princípio da concentração, o qual estipula que a matrícula deve conter todas as informações
jurídico-reais relevantes exclusivamente do imóvel. A averbação-notícia alarga o espectro de
informações contidas na matrícula, para incluir dados de direitos reais sobre bens móveis
associados ao imóvel.
Críticas surgem quanto à possibilidade de tal averbação-notícia ser mal interpretada por
terceiros, como indicativo de um risco iminente ao próprio imóvel. Esta preocupação, embora
baseada em uma leitura inadequada da lei, pode se tornar uma fonte recorrente de hesitação
entre os interessados em transações imobiliárias, especialmente aqueles que não estão
plenamente informados sobre o contexto legal. Em consonância com a aludida atualização,
Flávio Tartuce faz a seguinte observação a respeito:

Consideramos grave ao sistema jurídico-registral a introdução da averbação-notícia

dos penhores especiais na matrícula. O conveniente seria a urgente revogação do item
“34” do inciso II do art. 167 da LRP. Entretanto, diante da pouca probabilidade dessa
proposta legislativa, o caminho é que as serventias imobiliárias atenuem os riscos de

18
CC/2002. “Art.93. São pertenças os bens que, não constituindo partes integrantes, se destinam, de modo
duradouro, ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento de outro”.
 21

confusão supracitados. O melhor caminho para isso é que, na própria averbação-

notícia, seja inserida uma advertência como “a presente averbação não representa
qualquer ônus diretamente sobre o imóvel, mas apenas a notícia da existência de ônus
sobre o bem móvel objeto do penhor especial.19

A inserção da averbação-notícia dos penhores especiais na matrícula do imóvel,

desencadeou um debate jurídico relevante. Embora a intenção legislativa pareça ser a de
promover a transparência e a segurança nas transações, a medida pode ter consequências
negativas não intencionais, como a interpretação equivocada de que tais penhores
representariam um ônus direto sobre o imóvel.
As críticas apontam para a necessidade de clareza na averbação-notícia, de modo a evitar
mal-entendidos. A sugestão de Flávio Tartuce de incluir uma advertência explicitando que a
averbação não constitui um ônus sobre o imóvel, mas sim sobre o bem móvel penhorado, é um
caminho prudente. Isso pode mitigar preocupações e assegurar aos envolvidos nas operações
imobiliárias a devida compreensão do alcance jurídico da averbação.
Portanto, uma abordagem que combine a transparência da notificação com a clareza na
qualificação das informações registradas atende ao princípio da concentração, enquanto
preserva a integridade interpretativa da matrícula do imóvel. A manutenção da confiança no
sistema registral imobiliário depende tanto da precisão das informações quanto da sua correta
interpretação pelos usuários do registro.

5.2 CANCELAMENTO EXTRAJUDICIAL DO REGISTRO DA PROMESSA DE

COMPRA E VENDA

Quando se formaliza uma promessa ou compromisso de compra e venda de imóvel com

pagamento parcelado pelo promitente comprador, subsiste o risco de inadimplemento, uma
eventualidade frequente na prática jurídica. Diante da concretização desse risco, o promitente
comprador possui a prerrogativa de optar pela resolução do contrato por inadimplência da
contraparte ou, alternativamente, exigir o cumprimento específico da obrigação, conforme
prescrito no art. 475 do Código Civil. A escolha dependerá da análise das circunstâncias e da
estratégia jurídica mais adequada para proteger os interesses do promitente comprador frente
ao inadimplemento contratual, in verbis:

19
OLIVEIRA, Caros E. Elias de; TARTUCE, Flávio. Lei do Sistema Eletrônico de Registros Públicos. Rio de
Janeiro: Forense, 2022. p. 165.
 22

Art. 475 do C/C: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do
contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,
indenização por perdas e danos.

No ordenamento jurídico brasileiro, a resolução contratual, decorrente de

inadimplemento do promitente comprador, geralmente exige uma reivindicação por via
judicial. Esse procedimento implica em uma série de inconvenientes operacionais, incluindo os
custos associados ao litígio e a extensa duração do processo, que pode se prolongar por anos
até alcançar uma decisão final.
Nesse ínterim, o registro da promessa ou compromisso de compra e venda consta na
matrícula do imóvel. Conforme as disposições legais vigentes, especificamente o artigo 259 da
Lei de Registros Públicos, o cancelamento desse registro pressupõe o trânsito em julgado de
sentença judicial que declare a resolução do contrato.

Art. 259 da LRP: “o cancelamento não pode ser feito em virtude de sentença sujeita,
ainda, a recurso”20.

A legislação proíbe expressamente o cancelamento de registros com base em decisões

judiciais não definitivas, conhecidas como "decisões precárias". Portanto, até que haja uma
decisão judicial irrecorrível, o registro da promessa de venda mantém sua validade e eficácia
perante o registro imobiliário.
Durante o trâmite de uma ação judicial voltada para a resolução de contrato de promessa
de compra e venda, o promitente comprador enfrenta obstáculos significativos ao tentar alienar
o imóvel. A presença do registro da promessa na matrícula do imóvel age como um
impedimento à transação com terceiros, os quais, cientes desse registro, tendem a se retrair da
aquisição devido à potencial insegurança jurídica que ele representa. Tal registro, enquanto não
cancelado judicialmente, constitui uma restrição real e eficaz que desencoraja interessados,
comprometendo a liquidez do bem imóvel em questão. O prejuízo que pode causar numa
operação com garantia imobiliária é substancial, visto que tal não pode ser cancelado senão por
sentença transitada em julgado. Isso pode inviabilizar o uso do imóvel como garantia em
operações financeiras ou sua venda, uma vez que potenciais compradores ou instituições
financeiras tendem a evitar negócios que apresentem qualquer sinal de complicação judicial ou
administrativa pendente.

20
BRASIL. Congresso Nacional. Lei n. 6.015, de 30 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e
dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 31 de dezembro de 1973, ano 1973. Disponível em:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm. Acesso em: 9 nov. 2023.
 23

Com o objetivo de simplificar o procedimento de cancelamento do registro devido ao

inadimplemento do promitente comprador, a Lei do SERP instituiu uma modalidade
extrajudicial para tal cancelamento. Este mecanismo foi incorporado à Lei de Registros
Públicos pela adição do artigo 251-A, que prevê a possibilidade de desconstituir o registro da
promessa diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Importante salientar que a via
extrajudicial de cancelamento é exclusiva para os casos em que a motivação para o
cancelamento é o não pagamento do preço estipulado pelo promitente comprador, evitando-se,
assim, a necessidade de uma demanda judicial prolongada para resolver tal questão.
Conforme o artigo 251-A da Lei nº 14.382, o processo para cancelar o registro foi
simplificado. O referido dispositivo estabelece que o promitente vendedor pode iniciar o
procedimento de cancelamento ao solicitar que o promitente comprador seja intimado para
quitar, dentro de 30 dias, todas as obrigações financeiras vencidas e vincendas relativas ao
imóvel, incluindo juros, correção monetária, penalidades, encargos contratuais e legais,
tributos, e despesas de cobrança e de intimação, além do custo de registro do contrato, se
aplicável.
A intimação pode ser realizada pessoalmente pelo oficial do Registro de Imóveis ou,
através de delegação, pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos, seguindo as regras
aplicáveis de citação e intimação do Código de Processo Civil. Se o promitente comprador não
efetuar o pagamento, o oficial certificará a inadimplência e notificará o promitente vendedor
para que este pague os emolumentos necessários para o cancelamento do registro.
Após o pagamento dessas taxas, o oficial procederá com o cancelamento do registro.
Este cancelamento pode ser usado como evidência significativa para a obtenção de uma medida
liminar de reintegração de posse do imóvel, agilizando o processo para que o vendedor recupere
a propriedade plena do bem.
O procedimento extrajudicial estabelecido pela Lei configura-se como uma via célere e
objetiva para desonerar o imóvel de ônus reais decorrentes de contratos de promessa de compra
e venda. Por meio desse mecanismo, o promitente vendedor recupera a titularidade plena do
direito real de propriedade. Esta reconquista da propriedade sem gravames facilita
substancialmente a possibilidade de transações futuras do imóvel com terceiros,
proporcionando maior liquidez ao bem.

5.3 AJUSTES NAS REGRAS DE PROTEÇÃO DO TERCEIRO DE BOA-FÉ

ADQUIRENTE DE IMÓVEL
 24

A Lei do Sistema Eletrônico de Registros Públicos implementou mudanças

significativas nos incisos I e II e no parágrafo 2º do artigo 54 da Lei nº 13.097/2015. Este
dispositivo visa proteger terceiros de boa-fé que adquirem propriedades baseadas em matrículas
isentas de quaisquer ônus ou restrições, sejam eles oriundos de litígios judiciais ou
procedimentos administrativos. Com a atualização legislativa, passou-se a exigir a "averbação-
notícia" na matrícula do imóvel, como forma de dar ciência a terceiros.
No âmbito das execuções judiciais, o novo texto do inciso II do artigo 54 determina que
a averbação-notícia será efetuada somente após a admissão da execução pelo juiz, evitando
assim averbações prematuras que poderiam surgir do simples ajuizamento de ações judiciais
sem fundamento. Em contrapartida, nas situações de cumprimento de sentença, a averbação-
notícia é considerada adequada, dado que já existe uma condenação judicial confirmando o
crédito do demandante.
Por outro lado, o parágrafo 2º do artigo 54 reforça a proteção ao terceiro adquirente,
isentando-o explicitamente da obrigação de solicitar certidões de feitos judiciais, com a
intenção de preservá-lo de eventuais evicções decorrentes de algum processo judicial em
tramite contra o alienante.
As reformas legislativas almejam prover maior segurança jurídica e proteção a terceiros
que interagem com propriedades imobiliárias, enfatizando a necessidade de realizar os registros
pertinentes nos cartórios competentes. É por meio desses registros que os efeitos jurídicos
adquirem validade e eficácia perante terceiros, assegurando a transparência e a segurança nas
negociações imobiliárias.
A finalidade da concentração dos registros na matrícula do imóvel é assegurar que todos
os atos jurídicos sejam oponíveis a terceiros de boa-fé, proporcionando agilidade e segurança
jurídica. Com isso, espera-se que haja uma redução nos custos das transações imobiliárias e um
decréscimo nos litígios relacionados a garantias imobiliárias. Fredie Souza Didier Jr. e Paula
Sarno Braga elucidam que "na verdade, a existência da averbação referida no dispositivo só
viria a estabelecer uma presunção absoluta de conhecimento pelo terceiro adquirente da
pendência do feito e do caráter fraudulento do ato de alienação/oneração praticado"21.

21
DIDIER JUNIOR, Fredie Souza; BRAGA, Paula Sarno. O Princípio da Concentração da Matrícula e a Fraude à
Execução: um diálogo entre a lei n. 13.097/2015 e o CPC/2015. R. Opin. Jur., Fortaleza, n. 23, p. 310-330,
jul./dez. 2018. a. 16. Disponível em: https://periodicos.unichristus.edu.br/opiniaojuridica/article/view/1908/719.
Acesso em: 9 nov. 2023.
 25

Portanto, a simples consulta à matrícula do imóvel, agora facilitada pela possibilidade

de visualização eletrônica, permite a aquisição de todas as informações pertinentes acerca de
eventuais restrições que impactem a propriedade. Essa centralização informativa na matrícula
proporciona aos potenciais compradores uma visão completa da situação jurídica do imóvel,
prevenindo eventuais contratempos. Ademais, a consolidação das informações em um único
documento contribui significativamente para a eficiência das transações imobiliárias.
Embora a legislação recente tenha introduzido inovações relevantes, persistem lacunas
na proteção ao terceiro adquirente, especialmente no que tange às dispensas das certidões.
Primeiramente, os terceiros adquirentes não estão totalmente protegidos diante de
eventual fraude contra credores, que é uma hipótese de anulabilidade do negócio jurídico em
benefício dos credores antes do ajuizamento de ações judiciais, conforme disposto nos artigos
158 a 165 do Código Civil. A possibilidade de anulação de um negócio por fraude contra
credores permanece uma ameaça real à segurança jurídica do terceiro adquirente de boa-fé.
Em segundo lugar, há o risco de o Poder Judiciário continuar a considerar ineficazes as
aquisições imobiliárias por conta de fraude à execução, especialmente se estiverem associadas
a alguma ação judicial em andamento. Na prática, a parte autora da ação enfrenta grandes
desafios para obter a autorização judicial para a averbação-notícia, em virtude da rigorosidade
de alguns tribunais, que demandam evidências robustas, tais como a demonstração de que o
devedor estaria dissipando seu patrimônio ou que há um risco de frustração da eficácia da
decisão judicial.
Este cenário é ilustrado por jurisprudências que exigem comprovações específicas para
a averbação-notícia, o que pode dificultar a proteção efetiva dos interesses do autor da ação, tal
como evidenciado no seguinte julgado:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUPERVENIENTE JULGAMENTO DA LIDE.

CONSTITUIÇÃO DO TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL. PERSISTÊNCIA DO
INTERESSE RECURSAL. AÇÃO MONITÓRIA. AVERBAÇÃO
PREMONITÓRIA. ARTIGO 828 DO CPC. CABIMENTO. REQUISITOS DA
TUTELA PROVISÓRIA. NÃO PREENCHIMENTO. FALTA DE
DEMONSTRAÇÃO DA PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE
DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. AUSÊNCIA DE
INDÍCIOS DE DILAPIDAÇÃO DE BENS. DECISÃO MANTIDA. RECURSO
CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. O superveniente julgamento da lide com a
constituição do título executivo judicial não faz desaparecer o interesse recursal,
porque objetiva o recorrente a obtenção de providência para determinar a averbação
da propositura da ação monitória no registro imobiliário ou a expedição de certidão
premonitória para assegurar futuramente o cumprimento de sentença. 2. A averbação
premonitória prevista no art. 828 do CPC, apesar de ser instituto típico da fase
executiva, que se destina à proteção do credor, bem como de terceiros de boa-fé, no
âmbito do processo executivo, em que há dívida líquida, certa e exigível para ser
 26

satisfeita, tem sido admitida, nos processos de conhecimento, por força da disposição
contida no artigo 54, IV, da Lei 13.097/2015, de forma excepcional pela
jurisprudência, desde que satisfeitos os requisitos da tutela provisória (fundada na
urgência ou na evidência) disciplinada nos arts. 294 a 311 do CPC. 3. Afasta o
reconhecimento do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo a falta de
demonstração de que o requerido esteja dilapidando seus bens para frustrar
futuramente a satisfação do crédito, porquanto a mera alegação de se tratar de único
bem em nome do devedor alvejado para garantir outras dívidas correspondentes a
quase integralidade do valor não é suficiente para caracterizar o perigo de dano
irreparável. 4. Recurso conhecido e desprovido.

A complexidade da averbação-notícia introduzida pela Lei nº 13.097/2015 tem sido

agravada por interpretações jurisprudenciais que impõem requisitos além dos previstos em lei.
Parte da jurisprudência tem criado parâmetros que permitem ao credor, cujo pedido de
averbação-notícia foi negado, reivindicar a ineficácia de alienações posteriores, alegando
fraude contra credores. Seria mais adequado que a jurisprudência se alinhasse com o princípio
da concentração dos atos na matrícula, princípio fundamental da referida lei, e dispensasse
exigências adicionais.
De acordo com a lei, ao dispensar a necessidade de certidões judiciais pelo terceiro
adquirente, estabeleceu-se a obrigação do autor da ação contra o alienante de promover a
averbação na matrícula da existência da ação. Com isso, pretende-se que os terceiros
interessados na aquisição de imóveis dependam unicamente da consulta à matrícula para
identificar riscos de evicção devido a ações pendentes contra o devedor, refletindo um dos
propósitos centrais do SERP.
O dilema existente após a vigência do Código de Processo Civil de 2015 e da Lei nº
13.097/2015 é se ainda há a necessidade de obtenção de certidões amplas para a compra de
imóveis para prevenir alegações de fraude à execução.
Conforme as alterações legislativas recentes, em princípio, bastaria ao comprador
verificar a matrícula do imóvel via SERP. Todavia, o artigo 792, inciso IV, do CPC/2015, que
não foi modificado pelo SERP, indica que o adquirente deve comprovar sua boa-fé através da
apresentação das certidões necessárias, obtidas tanto no domicílio do vendedor quanto no local
do bem.
Assim, há uma aparente contradição entre o CPC/2015 e a Lei nº 13.097/2015,
evidenciando a necessidade de um posicionamento do Superior Tribunal de Justiça para
pacificar a matéria. Neste contexto, o Enunciado nº 149, da II Jornada de Direito Processual
Civil, ocorrida em 2018:
 27

A falta de averbação da pendência de processo ou da existência de hipoteca judiciária

ou de constrição judicial sobre bem no registro de imóveis não impede que o
exequente comprove a má-fé do terceiro que tenha adquirido a propriedade ou
qualquer outro direito real sobre o bem22.

Sobre o tema, o teor da Sumula 375 do STJ prevê que "O reconhecimento da fraude à
execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro
adquirente”23. Tal posição, relativa a presunção de boa-fé, foi confirmado por acordão
publicado no informativo n 552 do STJ, nos seguintes termos:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. REQUISITOS PARA RECONHECIMENTO DA

FRAUDE À EXECUÇÃO. RECURSO REPETITIVO (ART. 543-C DO CPC E RES.
8/2008-STJ). No que diz respeito à fraude de execução, definiu-se que: (i) é
indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a
hipótese prevista no § 3º do art. 615-A do CPC; (ii) o reconhecimento da fraude de
execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do
terceiro adquirente (Súmula 375/STJ); (iii) a presunção de boa-fé é princípio geral de
direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume, a má-fé
se prova; (iv) inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o
ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de
levar o alienante à insolvência, sob pena de tornar-se letra morta o disposto no art.
659, § 4º, do CPC; e (v) conforme previsto no § 3º do art. 615- A do CPC, presume-
se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após a averbação
referida no dispositivo. De início, deve prevalecer a posição majoritariamente adotada
por este Tribunal ao longo do tempo, a qual exige a citação válida como pressuposto
para caracterização da fraude de execução (AgRg no REsp 316.905-SP, Quarta
Turma, DJe 18/12/2008; e REsp 418.109- SP, Terceira Turma, DJ 2/9/2002). Quanto
ao ônus da prova da intenção do terceiro adquirente, não é razoável adotar
entendimento que privilegie a inversão de um princípio geral de direito
universalmente aceito, o da presunção da boa-fé, sendo mesmo milenar a parêmia: a
boa-fé se presume; a má-fé se prova. A propósito, ensina a doutrina que, para o
terceiro, é perfeitamente possível admitir que tenha adquirido o bem alienado pelo
litigante ignorando a existência do processo e do prejuízo que este veio a sofrer. Vale
dizer: é possível que tenha agido de boa-fé, e à ordem jurídica, em princípio, não
interessa desprezar a boa-fé. Ademais, o STJ também já se posicionou no sentido de
que "não tendo o registro imobiliário recebido a notícia da existência da ação, a
presunção de licitude da alienação milita em favor do comprador. Entendimento
contrário geraria intranquilidade nos atos negociais, conspiraria contra o comércio
jurídico, e atingiria a mais não poder a confiabilidade nos registros públicos"24.

22
CONSELHO DE JUSTIÇA FEDERAL. Enunciado 149. II Jornada de Direito Processual Civil. 2018.
Disponível em: https://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/1282. Acesso em: 9 nov. 2023.
23
TJDFT. Para o reconhecimento da fraude à execução, incumbe ao credor o ônus de provar a má-fé do
terceiro adquirente quando ausente o registro da penhora do bem alienado? 2023. Disponível em:
https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-perguntas/direito-
civil-e-processual-civil/execucao/para-o-reconhecimento-da-fraude-a-execucao-incumbe-ao-credor-o-onus-de-
provar-a-ma-fe-do-terceiro-adquirente-do-bem-alienado-quando-ausente-o-registro-da-
penhora#:~:text=S%C3%BAmula%20375%20do%20STJ%3A%20%22O,%2Df%C3%A9%20do%20terceiro%
20adquirente.%22. Acesso em: 9 nov. 2023.
24
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Terceira Turma. REsp n. 1.863.952/SP. Relator: Rel. Min. Nancy
Andrighi. Julgamento em 26 de outubro de 2021. Diário Judicial Eletrônico, 26 de outubro de 2021. Disponível
em: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stj/1327435194/inteiro-teor-1327435201. Acesso em: 9 nov.
2023.
 28

No ano de 2021, surgiu um novo julgamento sobre o tema na Terceira Turma do

Tribunal, entendendo que a Sumula 375 do STJ aplica-se aos casos de alienação ou vendas
sucessivas. Constante o acórdão:

(...) as hipóteses em que a alienação ou oneração do bem são consideradas fraude à

execução podem ser assim sintetizadas: (i) quando sobre o bem pender ação fundada
em direito real ou com pretensão reipersecutória; (ii) quando tiver sido averbada, no
registro do bem, a pendência do processo de execução; (iii) quando o bem tiver sido
objeto de constrição judicial nos autos do processo no qual foi suscitada a fraude; (iv)
quando, no momento da alienação ou oneração, tramitava contra o devedor ação capaz
de reduzi-lo à insolvência (art. 593 do CPC/73 e art. 792 do CPC/2015). Esta Corte
tem entendimento sedimentado no sentido de que a inscrição da penhora no registro
do bem não constitui elemento integrativo do ato, mas sim requisito de eficácia
perante terceiros. Por essa razão, o prévio registro da penhora do bem constrito gera
presunção absoluta (juris et de jure) de conhecimento para terceiros e, portanto, de
fraude à execução caso o bem seja alienado ou onerado após a averbação (art. 659, §
4º, do CPC/73; art. 844 do CPC/2015). Presunção essa que também é aplicável à
hipótese na qual o credor providenciou a averbação, à margem do registro, da
pendência de ação de execução (art. 615-A, § 3º, do CPC/73; art. 828, § 4º, do
CPC/2015)25.

Em 2022, a Terceira Turma do Tribunal voltou a se pronunciar sobre o tema, concluindo

que o devedor pratica ato em fraude à execução quando transfere imóvel para descendente,
mesmo sem averbação da penhora na matrícula do imóvel, conforme abaixo:

Esta Corte tem entendimento sedimentado no sentido de que a inscrição da penhora

no registro do bem não constitui elemento integrativo do ato, mas sim requisito de
eficácia perante terceiros. Precedentes. Por essa razão, o prévio registro da penhora
do bem constrito gera presunção absoluta (juris et de jure) de conhecimento para
terceiros e, portanto, de fraude à execução caso o bem seja alienado ou onerado após
a averbação (art. 659, § 4º, do CPC/73; art. 844 do CPC/2015). Essa presunção
também é aplicável à hipótese na qual o credor providenciou a averbação, à margem
do registro, da pendência de ação de execução (art. 615-A, § 3º, do CPC/73; art. 828,
§ Documento: 2193513 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 05/08/2022
Página 1de 5 Superior Tribunal de Justiça 4º, do CPC/2015). 6. Por outro lado, se o
bem se sujeitar a registro e a penhora ou a execução não tiver sido averbada, tal
circunstância não obsta, prima facie, o reconhecimento da fraude à execução. Na
hipótese, entretanto, caberá ao credor comprovar a má-fé do terceiro; vale dizer, que
o adquirente tinha conhecimento acerca da pendência do processo. Essa orientação é
consolidada na jurisprudência deste Tribunal Superior e está cristalizada na Súmula
375 do STJ e no julgamento do Tema 243. 7. Entretanto, essa proteção não se justifica
quando o devedor procura blindar seu patrimônio dentro da própria família mediante
a transferência de bem para seu descendente, sobretudo menor, com objetivo de
fraudar execução já em curso. Nessas situações, não há importância em indagar se o
descendente conhecia ou não a penhora sobre o imóvel ou se estava ou não de má fé.

25
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Terceira Turma. REsp n. 1.863.952/SP. Relator: Rel. Min. Nancy
Andrighi. Julgamento em 26 de outubro de 2021. Diário Judicial Eletrônico, 26 de outubro de 2021. Disponível
em: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stj/1327435194/inteiro-teor-1327435201. Acesso em: 9 nov.
2023.
 29

Isso porque o destaque é a má-fé do devedor que procura blindar seu patrimônio
dentro da própria família”26.

Tendo em vista os argumentos previamente apresentados, constata-se que a súmula e os

respectivos julgados foram fundamentados sob a égide do Código de Processo Civil de 1973.
Assim, é imprescindível que o Superior Tribunal de Justiça estabeleça um novo entendimento
à luz do CPC/2015 e da Lei nº 13.097/2015, após a inclusão feita pelo SERP. Questiona-se se
as inserções recentes no artigo 54 da referida lei encerram definitivamente a discussão sobre a
obrigatoriedade das certidões no processo de aquisição de imóveis, e se consagram a
concentração absoluta dos atos na matrícula do imóvel como suficiente para garantir a
segurança jurídica do adquirente. Inicialmente, pode-se interpretar que a resposta é afirmativa.
No entanto, aguarda-se uma nova orientação jurisprudencial que esclareça a questão. Até que
haja um posicionamento consolidado, a prática mais segura para os adquirentes de imóveis é a
obtenção de certidões de ações judiciais em curso, de modo a prevenir qualquer risco de evicção
futura.

6. CONSIDERAÇÕES FINAIS

No contexto dinâmico do ambiente de negócios no Brasil, a Lei do Sistema Eletrônico

de Registros Públicos destaca-se como um marco relevante para aprimorar os procedimentos
registrais. Seu impacto abrange desde a modernização dos registros públicos até a centralização
de informações em nível nacional, promovendo eficiência e transparência.
Ao examinarmos a importância do SERP, fica evidente que sua aplicação não apenas
simplifica transações, mas desempenha um papel crucial na otimização das auditorias. A
rastreabilidade detalhada das transações, através de análises minuciosas de certidões, não
apenas reduz potenciais riscos, mas também fortalece a confiabilidade do negócio, contribuindo
positivamente ao agronegócio brasileiro.
A adesão ao SERP é obrigatória para todas as serventias extrajudiciais, sob o risco de
sanções disciplinares conforme estipulado pelos artigos 4º e 5º da Lei. Contudo, deve-se
considerar as circunstâncias específicas das serventias que enfrentam dificuldades de acesso à
internet ou limitações financeiras. Nestes casos, o Conselho Nacional de Justiça e as

26
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp n. 1.981.646 - SP (2022/0012846-6). Relator: Min. Nancy
Andrighi. Julgamento em 02 de agosto de 2022. Diário Judicial Eletrônico, 05 de agosto de 2022. Disponível
em: https://irib.org.br/app/webroot/files/downloads/files/STJ_%20REsp%201_981_646%20-%20SP.pdf. Acesso
em: 9 nov. 2023.
 30

Corregedorias locais devem analisar as situações individualmente e buscar alternativas que

permitam a inclusão dessas serventias no sistema. Nas palavras de Tartuce, é impróprio aplicar
penalidades disciplinares aos oficiais que, devido a desafios estruturais e financeiros, não
consigam aderir ao sistema. As normativas devem ser aplicadas considerando-se a realidade
específica de cada serventia27.
A legislação, promulgada em junho de 2022, estabeleceu um prazo até 31 de janeiro de
2023 para a implementação do SERP. No entanto, notícias recentes indicam possíveis
adiamentos, ressaltando a complexidade técnica envolvida28. Até a finalização deste texto, o
processo de implantação ainda não foi concluído, o que indica a possibilidade de futuros estudos
complementares sobre este tema.
Os obstáculos, como citado ao longo do trabalho, carecem de reformas, e não podem
ser ignorados. É imperativo que o CNJ, as Corregedorias e juntamente com os legisladores
aplicáveis atuem de maneira conjunta e proativa na busca por soluções, considerando as
peculiaridades e óbices nas inovações. A inclusividade de todas as serventias na transição para
o SERP é tão crucial quanto sua eficiência, garantindo que a modernização dos serviços
registrais não deixe nenhuma área desassistida.
Se efetivamente implantadas e devidamente fiscalizadas pelo Poder Judiciário, as
inovações introduzidas pelo SERP prometem conferir maior celeridade aos procedimentos
registrais. Isso reflete diretamente na atividade dos profissionais da área e no funcionamento
dos escritórios de advocacia, que poderão contar com um acesso mais ágil e simplificado às
informações. Em última análise, a eficiência trazida por estas mudanças tem o potencial de
impulsionar ainda mais a dinâmica do mercado imobiliário e do agronegócio, e conceder maior
segurança jurídica relacionada às transações no país.
Embora sua implementação ainda esteja em curso, podemos concluir que o sistema
enfrenta desafios que postergaram sua efetivação. Os benefícios antecipados dessa legislação
são claros: maior agilidade e menos burocracia nos procedimentos registrais. No entanto, não
se pode ignorar os empecilhos que têm atrasado a sua implementação. É crucial que os setores
responsáveis continuem a buscar soluções para os entraves encontrados. Isso envolve
considerar medidas de apoio às serventias que enfrentam limitações, bem como assegurar que

27
OLIVEIRA, Caros E. Elias de; TARTUCE, Flávio. Lei do Sistema Eletrônico de Registros Públicos. Rio de
Janeiro: Forense, 2022.
28
BENEVIDES, Gabriel. Após atraso, sistema on-line de cartórios só ficará pronto em 2024. Poder 360. 2023.
Disponível em: https://www.poder360.com.br/poder-empreendedor/apos-atraso-sistema-on-line-de-cartorios-so-
ficara-pronto-em-2024/. Acesso em: 7 nov. 2023.
 31

a transição para o SERP seja tão inclusiva quanto eficiente. Afinal, a modernização dos serviços
registrais é uma peça-chave para o desenvolvimento econômico, e a eficácia deste processo será
um indicativo importante para futuras iniciativas de modernização no sistema jurídico
brasileiro.

7. REFERÊNCIAS

AIRES, Rafaella. Cartório Online: Saiba Como Funciona O Sistema Eletrônico Dos
Registros Públicos (SERP). Aliare, Assinei. 2022. Disponível em:
https://assinei.digital/cartorio-online-serp/. Acesso em: 10 nov. 2023.

ANOREG PR. Saiba como os Cartórios de Títulos e Documentos auxiliam o Agronegócio

brasileiro. 2020. Disponível em: https://www.anoregpr.org.br/saiba-como-os-cartorios-de-
titulos-e-documentos-auxiliam-o-agronegocio-brasileiro/. Acesso em: 10 nov. 2023.

BENEVIDES, Gabriel. Após atraso, sistema on-line de cartórios só ficará pronto em

2024. Poder 360. 2023. Disponível em: https://www.poder360.com.br/poder-
empreendedor/apos-atraso-sistema-on-line-de-cartorios-so-ficara-pronto-em-2024/. Acesso
em: 10 nov. 2023.

BRASIL. Congresso Nacional. Lei n. 10.406, de 09 de janeiro de 2002. Institui o Código

Civil. Diário Oficial da União, Brasília, 10 de janeiro de 2002, ano 2002. Disponível em:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 10 nov.
2023.

BRASIL. Congresso Nacional. Lei n. 14.382, de 26 de junho de 2022. Dispõe sobre o Sistema
Eletrônico dos Registros Públicos (Serp); altera as Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de
1964, 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), 6.766, de 19 de
dezembro de 1979, 8.935, de 18 de novembro de 1994, 10.406, de 10 de janeiro de 2002
(Código Civil), 11.977, de 7 de julho de 2009, 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e 13.465, de
11 de julho de 2017; e revoga a Lei nº 9.042, de 9 de maio de 1995, e dispositivos das Leis nºs
4.864, de 29 de novembro de 1965, 8.212, de 24 de julho de 1991, 12.441, de 11 de julho de
2011, 12.810, de 15 de maio de 2013, e 14.195, de 26 de agosto de 2021. Diário Oficial da
União, Brasília, 05 de janeiro de 2023, ano 2022. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm. Acesso em: 10
nov. 2023.

BRASIL. Congresso Nacional. Lei n. 6.015, de 30 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os

registros públicos, e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 31 de
dezembro de 1973, ano 1973. Disponível em:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm. Acesso em: 10 nov. 2023.

BRASIL. Presidência da República. Medida Provisória n. 1.085, de 26 de dezembro de

2021. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos - SERP, de que trata o art. 37
da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, e altera a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a
Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, a Lei nº
 32

8.935, de 18 de novembro de 1994, a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil,

a Lei nº 11.977, de 2009, a Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e a Lei nº 13.465, de 11
de julho de 2017. Diário Oficial da União, Brasília, 28 de dezembro de 2021, ano 2021.
Disponível em: https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/medida-provisoria-n-1.085-de-27-de-
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BRASIL. Presidência da República. Medida Provisória n. 1162, de 13 de fevereiro de

2023. Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida, altera a Lei nº 6.015, de 31 de
dezembro de 1973, a Lei nº 8.677, de 13 de julho de 1993, a Lei nº 9.514, de 20 de novembro
de 1997, a Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, a
Lei nº 14.063, de 23 de setembro de 2020, e a Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022. Diário
Oficial da União, Brasília, ano 2023. Disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-
getter/documento?dm=9261129&ts=1683651687096&disposition=inline&ts=168365168709
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BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Quarta Turma. REsp n. 956.943/PR. Relator: Rel.
originária Min. Nancy Andrighi, Rel. para acórdão Min. João Otávio de Noronha. Julgamento
em 20 de agosto de 2014. Diário Judicial Eletrônico, 20 de agosto de 2014.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp n. 1.981.646 - SP (2022/0012846-6). Relator:

Min. Nancy Andrighi. Julgamento em 02 de agosto de 2022. Diário Judicial Eletrônico, 05 de
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https://irib.org.br/app/webroot/files/downloads/files/STJ_%20REsp%201_981_646%20-
%20SP.pdf. Acesso em: 10 nov. 2023.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Terceira Turma. REsp n. 1.863.952/SP. Relator: Rel.
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em: 10 nov. 2023.

CAMPOS, Leonardo. O ganho da advocacia com o novo Sistema Eletrônico de Registros

Públicos. Consultor Jurídico. 2023. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2023-fev-
09/leonardo-campos-advocacia-ganha-serp. Acesso em: 10 nov. 2023.

CONGRESSO NACIONAL. Veto nº 37. Diário Oficial da União. 2022. Disponível em:
https://legis.senado.leg.br/sdleg-
getter/documento?dm=9179792&ts=1658526978371&disposition=inline. Acesso em: 10 nov.
2023.

CONSELHO DE JUSTIÇA FEDERAL. Enunciado 149. II Jornada de Direito Processual

Civil. 2018. Disponível em: https://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/1282. Acesso em:
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(Serp). 2023. Disponível em: https://www.cnj.jus.br/corregedoriacnj/extrajudicial/sistema-
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 33

CONSULTOR JURÍDICO. Carta Aberta de Civilistas sobre trecho da Medida Provisória

n. 1162, de 14 de fevereiro de 2023 (Programa Minha Casa, Minha Vida). 2023.
Disponível em: https://www.conjur.com.br/dl/carta-civilistas-extrato.pdf. Acesso em: 10 nov.
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CROP LIFE BRASIL. O Brasil leva para o mundo uma rica produção agrícola. 2022.
Disponível em: https://croplifebrasil.org/noticias/exportacao-producao-agricola-brasil/.
Acesso em: 10 nov. 2023.

DIDIER JUNIOR, Fredie Souza; BRAGA, Paula Sarno. O Princípio da Concentração da

Matrícula e a Fraude à Execução: um diálogo entre a lei n. 13.097/2015 e o CPC/2015. R.
Opin. Jur., Fortaleza, n. 23, p. 310-330, jul./dez. 2018. a. 16. Disponível em:
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DISTRITO FEDERAL. Tribunal de Justiça. 1ª Turma Cível. Processo n. 1393766

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provar a má-fé do terceiro adquirente quando ausente o registro da penhora do bem
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perguntas/direito-civil-e-processual-civil/execucao/para-o-reconhecimento-da-fraude-a-
execucao-incumbe-ao-credor-o-onus-de-provar-a-ma-fe-do-terceiro-adquirente-do-bem-
alienado-quando-ausente-o-registro-da-
penhora#:~:text=S%C3%BAmula%20375%20do%20STJ%3A%20%22O,%2Df%C3%A9%2
0do%20terceiro%20adquirente.%22. Acesso em: 10 nov. 2023.

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batalha jurídica. Consultor Jurídico. 2023. Disponível em:
https://www.conjur.com.br/2023-mai-30/extrato-eletronico-registro-imobiliario-gera-batalha-
juridica. Acesso em: 10 nov. 2023.
DocuSign Envelope ID: BFA80357-E1F9-4A16-88F4-2CCAEA602CAD

TERMO DE AUTENTICIDADE DO TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO

Eu, KYU HYUN KIM

discente regularmente matriculado(a) na disciplina TCC II, da 10ª etapa do curso de Direito,
matrícula nº 31670334, período noturno, turma 10ºU, tendo realizado o TCC com o título:
SISTEMA ELETRÔNICO DE REGISTRO PÚBLICO: OS PRINCIPAIS IMPACTOS DA
NOVA LEI NO AGRONEGÓCIO BRASILEIRO
sob a orientação do(a) Professor(a) Rubens Carmo Elias Filho
declaro para os devidos fins que tenho pleno conhecimento das regras metodológicas para
confecção do Trabalho de Conclusão de Curso (TCC), informando que o realizei sem plágio de
obras literárias ou a utilização de qualquer meio irregular.

Declaro ainda que, estou ciente que caso sejam detectadas irregularidades referentes às citações
das fontes e/ou desrespeito às normas técnicas próprias relativas aos direitos autorais de obras
utilizadas na confecção do trabalho, serão aplicáveis as sanções legais de natureza civil, penal e
administrativa, além da reprovação automática, impedindo a conclusão do curso.

São Paulo, 10 de novembro de 2023.

Assinatura do discente

Campus Higienópolis: Rua da Consolação, 930  Prédio 24  1º andar  Consolação  São Paulo - SP  CEP 01302-907
Tel. (11) 2114-8559 - 2766-7171  www.mackenzie.br e-mail: fdir.direito@mackenzie.br
Certificado de Conclusão
Identificação de envelope: BFA80357E1F94A1688F42CCAEA602CAD Status: Concluído
Assunto: Este é seu documento assinado: TERMO DE AUTENTICIDADE DO TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO - KYU HYUN K
Envelope fonte:
Documentar páginas: 1 Assinaturas: 1 Remetente do envelope:
Certificar páginas: 1 Rubrica: 0 Kyu Hyun Kim
Assinatura guiada: Ativado joaokyukim@gmail.com
Selo com EnvelopeId (ID do envelope): Ativado Endereço IP: 191.193.255.92
Fuso horário: (UTC-08:00) Hora do Pacífico (EUA e Canadá)

Rastreamento de registros
Status: Original Portador: Kyu Hyun Kim Local: DocuSign
10/11/2023 13:57:05 joaokyukim@gmail.com

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Kyu Hyun Kim Enviado: 10/11/2023 13:57:32
joaokyukim@gmail.com Visualizado: 10/11/2023 13:57:44
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(Nenhuma) Assinatura de forma livre
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