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Tubarão
2019
ALIX VIEIRA MARÇAL
DOUGLAS AMARAL
Tubarão
2019
ALIX VIEIRA MARÇAL
DOUGLAS AMARAL
______________________________________________________
Profa. Esp. Norma Beatriz Camisão Schwinden. Orientadora
Universidade do Sul de Santa Catarina
______________________________________________________
Profa. Daiana Saviam da Silva
Universidade do Sul de Santa Catarina
______________________________________________________
Eng. Raphael Santos Gomes
Mariot Construções
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AGRADECIMENTOS
Somos gratos aos nossos pais por sempre nos incentivarem e acreditarem que seríamos capazes
de superar os obstáculos que a vida nos apresentou.
Agradecemos nossa orientadora, Norma Beatriz Camisão por sempre estar presente para indicar
a direção correta que o trabalho deveria tomar.
Também agradecemos todos os nossos colegas de curso e amigos próximos, que de alguma
forma fizeram parte de nossa vida acadêmica e nos incentivaram.
5
“ Não espere o futuro mudar sua vida, porque o futuro é a consequência do presente”
(Racionais MC’s)
6
RESUMO
Este Trabalho de Conclusão de Curso apresenta como tema "Proposta de um plano de Inspeção
Predial em conformidade com a Lei nº 2805/2008 do município de Balneário Camboriú/SC."
Acontecimentos como, explosões, quedas e incêndios, envolvendo edificações regularizadas e
formais em grandes centros urbanos, com graves consequências, reforçam a importância de se
discutir a relevância do planejamento e estratégias de manutenção, bem como a aplicação de
leis que obrigam a vistoria periódica das edificações. Portanto, questiona-se: de que maneira é
possível elaborar um planejamento de reforma ou manutenção para edificações a partir da
obrigatoriedade legal baseado na inspeção predial no contexto urbano na cidade de Balneário
Camboriú/SC, levando-se em conta a Lei no 2805/2008? Portanto, apresenta-se como objetivo
de estudo, propor a elaboração de um plano de reforma ou de manutenção em edificações
residenciais em conformidade com a Lei no 2805/2008 de Inspeção Predial do município de
Balneário Camboriú/SC, com intuito de verificar e evitar possíveis anomalias, contribuindo no
processo de gerenciamento. Optou por um estudo bibliográfico, realizado com uso de artigos
científicos, periódicos, dissertações, teses, trabalhos acadêmicos, livros, legislação, normas
técnicas, dentre outros. Com estudo, foi possível verificar que, uma inspeção predial bem
elaborada, é ferramenta essencial para qualquer edificação, pois garante a segurança e a
qualidade de vida e moradia dos moradores ou usuários gerais nos casos de edifícios comerciais
ou prestadores de serviços.
ABSTRACT
This Course Conclusion Paper presents as its theme "Proposal of a Building Inspection plan in
accordance with Law No. 2805/2008 of the municipality of Balneário Camboriú / SC." Events
such as explosions, falls and fires, involving regular and formal buildings in large urban centers,
with serious consequences, reinforce the importance of discussing the relevance of planning
and maintenance strategies, as well as the application of laws that require the periodic
inspection of the buildings. Therefore, the question is: how is it possible to elaborate a
renovation or maintenance planning for buildings based on the legal obligation based on
building inspection in the urban context in the city of Balneário Camboriú / SC, taking into
account Law No. 2805 / 2008? Therefore, the objective of this study is to propose the
elaboration of a plan of renovation or maintenance of residential buildings in accordance with
the Law 2805/2008 of Building Inspection of the municipality of Balneário Camboriú / SC, in
order to verify and avoid possible anomalies, contributing to the management process. It opted
for a bibliographic study, conducted using scientific articles, journals, dissertations, theses,
academic papers, books, legislation, technical standards, among others. With study, it was
found that a well-designed building inspection is an essential tool for any building, as it ensures
the safety and quality of life and housing of residents or general users in the case of commercial
buildings or service providers.
LISTA DE QUADROS
LISTA DE FIGURAS
LISTA DE TABELAS
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................. 13
1.1 DELIMITAÇÃO DO PROBLEMA ................................................................................ 14
1.2 JUSTIFICATIVA ............................................................................................................ 15
1.3 OBJETIVOS .................................................................................................................... 16
1.3.1 Objetivo geral .............................................................................................................. 16
1.3.2 Objetivos específicos ................................................................................................... 16
1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO .................................................................................... 17
2 REVISÃO DE LITERATURA ........................................................................................ 18
2.1 CONCEITO DE INSPEÇÃO .......................................................................................... 18
2.2 CONTEXTO E CONCEITO DE INSPEÇÃO PREDIAL............................................... 19
2.3 PRECEITOS LEGAIS DA INSPEÇÃO PREDIAL ........................................................ 21
2.4 NORMAS PERTINENTES A INSPEÇÃO PREDIAL ................................................... 25
2.5 CLASSIFICAÇÃO QUANTO AO NÍVEL DE INSPEÇÃO.......................................... 27
2.6 INSPEÇÃO PREDIAL E MANUTENÇÃO ................................................................... 29
2.7 DIAGNÓSTICO .............................................................................................................. 31
2.7.1 Metodologia de Diagnóstico........................................................................................ 32
2.8 METODOLOGIA PARA A INSPEÇÃO PREDIAL ...................................................... 34
2.9 CONTEÚDO BÁSICO DO LAUDO DE INSPEÇÃO ................................................... 38
2.10 PATOLOGIAS NA INSPEÇÃO PREDIAL ................................................................... 39
2.11 PRINCIPAIS PROBLEMAS PATOLÓGICOS ENCONTRADOS EM EDIFÍCIOS
RESIDENCIAIS ....................................................................................................................... 40
2.12 LISTA DE VERIFICAÇÃO (CHECKLIST) ................................................................... 43
2.13 ATRIBUIÇÕES DO TÉCNICO AVALIADOR (INSPETOR PREDIAL)..................... 44
2.14 INDICAÇÃO DE PRIORIDADE (GERAL E POR SISTEMA) .................................... 47
2.15 PLANILHA DE INSPEÇÃO ........................................................................................... 48
2.15.1 Critério de classificação .............................................................................................. 49
2.16 LEI MUNICIPAL DE INSPEÇÃO PREDIAL DE BALNEÁRIO CAMBURIÚ - LEI N°
2805/2008 ................................................................................................................................. 49
3 METODOLOGIA ............................................................................................................. 52
4 PROPOSTA DE ROTEIRO DE INSPEÇÃO PREDIAL ............................................. 53
12
1 INTRODUÇÃO
São vários os motivos que levam a degradação dos materiais e dos elementos que
constituem a construção das edificações. Podem ser citadas, a presença de agentes químicos ou
biológicos, umidade ou condições de exposição climática. Outros danos nas edificações podem
estar associados a aspectos ligados a ação do homem, como, por exemplo, a falta de
conservação preventiva e as intervenções indevidas. Muitas vezes, as circunstâncias,
frequentemente, não permitem que sejam realizados os devidos trabalhos de conservação.
Mesmo alguns feitos sem a devida orientação, acabam por gerar danos ainda maiores.
Segundo Capello et al.(2010), a origem dos problemas patológicos na construção civil
pode decorrer de projetos mal feitos, da má qualidade dos materiais empregados na construção,
assim como, a falta de controle tecnológico, problemas relacionados ao concreto, falha na etapa
de construção, equipe sem preparação para execução de projetos mais elaborados, falta de
fiscalização por parte dos gestores ou responsáveis pela execução do empreendimento,
edificações utilizadas para outros propósitos do que o inicial (de projeto) ou mesmo pelo seu
uso inadequado e a falta de manutenção.
Os acidentes prediais decorrentes de falhas na construção ou na manutenção predial
segundo a IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (2005) vêm
causando mortes e prejuízos injustificáveis, como: desabamentos, incêndios, quedas de
marquises e fachadas, vazamentos, infiltrações e tantas outras patologias provenientes dos
descuidos com a edificação e que podem ser evitados com medidas preventivas simples, de
longo prazo.
Acredita-se que há a necessidade, técnica ou mesmo econômica, de uma mudança
cultural em relação aos hábitos de manutenção das edificações. A questão é que mudanças
naturais de conduta envolvem um processo educacional demorado e gradual, que não se
15
1.2 JUSTIFICATIVA
Após a entrega de uma edificação, é necessário que ela atenda o desempenho projetado
para sua vida útil, de modo a garantir aos usuários o conforto e qualidade de uso.
Segundo a ABNT NBR 5674 (2012, p. 6) que trata da manutenção das edificações como
requisita para o sistema de gestão e manutenção, traz em seu escopo o seguinte fundamento:
a) preservar as características originais da edificação;
b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas,
elementos ou componentes;
Edificações existentes antes da vigência desta Norma devem se adequar ou criar os
seus programas de manutenção atendendo ao apresentado nesta Norma.
16
A inspeção predial é uma ferramenta útil para verificação das condições de uso,
conservação e correta manutenção das edificações em geral. Visto que, de forma técnica, busca
garantir vistorias com periodicidades pré-determinadas como ferramenta de preservação da
integridade e garantia do imóvel, atrelado ao plano de manutenção em questão. É importante
que os serviços de manutenção não sejam realizados de maneira improvisada e informal, mas
sim por profissionais devidamente habilitados.
Não basta, portanto, inspecionar materiais e sistemas construtivos, é necessário que o
uso e a manutenção sejam analisados. A Inspeção Predial é uma ferramenta para este tipo de
análise, permitindo o diagnóstico mais abrangente de uma edificação. Trata-se de uma
ferramenta da engenharia diagnóstica cuja finalidade é a qualidade predial, que auxilia na
manutenção, uma vez que indica conformidades e não conformidades de uma edificação,
fazendo recomendações técnicas na maioria dos casos.
O fato relevante desta pesquisa está justamente no motivo do Estado de Santa Catarina,
apenas o município de Balneário Camboriú ter uma Lei municipal de Inspeção Predial. Isso é
de grande preocupação, levando-se em conta a importância de seu papel.
Assim sendo, o presente trabalho busca reunir os quesitos necessários para o realização de uma
inspeção, presentes em normas específicas, e analisar sobre as condições técnicas de uso,
manutenção e desempenho que as edificações devem atender, a fim de orientar o
desenvolvimento dos trabalhos de inspeção predial.
1.3 OBJETIVOS
a) Elaborar um roteiro lógico que oriente a análise das condições das edificações;
b) Elaborar um modelo de laudo que possa ser utilizado para apresentar os resultados
das inspeções, de acordo com as normas técnicas;
17
2 REVISÃO DE LITERATURA
Este capítulo apresenta a revisão de literatura realizada nesta pesquisa. Tem como
objetivo orientar o desenvolvimento da proposta de Inspeção Predial voltada para o atendimento
do objetivos.
De acordo com a NBR 5674: 1999, inspeção significa "[...] avaliação do estado da
edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção".
(p. 3).
As inspeções são essenciais para o processo de manutenção. Segundo a NBR 14037:
2011, as inspeções devem ser feitas em intervalos regulares, extraordinariamente, quando
necessário. A realização de laudos de inspeção da manutenção, uso e operação, deverão ser
realizados periodicamente, por profissionais habilitados registrados nos conselhos profissionais
competentes, para serem anexados à documentação e registros da edificação. Tais laudos podem
ser solicitados pelo incorporador, construtor, proprietário ou condomínio.
De acordo com NBR 5674 de 2012, as inspeções deverão ser realizadas por meio de
modelos elaborados e ordenados de forma a facilitar os registros e sua recuperação,
considerando:
a) um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e
componentes da edificação;
b) as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas,
subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificação associadas à
sua vida útil, conforme indicações do manual e que resultem em risco à saúde e
segurança dos usuários;
c) as solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários (ABNT, NBR 5674,
2012, p. 9).
seus componentes seja compatibilizado, permitindo que a vida útil de projeto da edificação seja
alcançada ou até ultrapassada.
Consideram-se as inspeções periódicas essenciais na realização de um serviço eficaz de
manutenção. As inspeções fornecerão dados importantes em relação ä degradação dos
componentes da edificação. Cada componente da edificação é afetado de maneira diferente
pelos agentes agressores do meio ambiente, exigindo programação da manutenção, visando
evitar falhas que venham a afetar o desempenho de todo um sistema (OLIVEIRA, 2013).
Os profissionais da área da construção civil estão cada vez mais conscientes, ao
conceberem seus empreendimentos, da importância que um sistema de manutenção tem dentro
do processo de gerenciamento de risco que envolve suas atividades. As hipóteses de projeto são
normalmente cercadas de uma grande incerteza, que aumenta quando se necessita estimar o
desempenho futuro. As inspeções regulares, começando com a inspeção as-built, são
fundamentais para verificar a validade destas hipóteses e para corrigir estimativas, se
necessário. Durante as inspeções, se busca identificar problemas de desempenho e determinar
o grau de degradação de cada componente do sistema construtivo, fornecendo subsídios para
que os administradores possam fazer a análise das prioridades nos serviços de manutenção
(VIEIRA, 2015).
Considera-se como um princípio fundamental de um sistema estruturado de
inspeção/manutenção, a prevenção ou evitar possíveis riscos e gastos incorridos durante a vida
útil da edificação, derivados dos custos das inspeções, dos custos devido às atividades de
manutenção e de reparo, e dos custos devidos às falhas. Eliminar completamente os riscos em
termos econômicos aceitáveis é impossível, mas diminuir a chance de acidentes é possível e
necessário. Para tanto as inspeções regulares tem um importante papel (SILVA, 2016).
A Inspeção Predial foi trazida para o Brasil no ano de 1999, através de um trabalho
técnico apresentado no X Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia -
COBREAP, sendo que após esta data, os estudos sobre o tema foram aprofundados, novas
técnicas foram introduzidas e algumas adaptações foram realizadas, com o objetivo de adequar
a Inspeção Predial às necessidades do nosso mercado (NEVES; BRANCO, 2009).
Com intuito de padronizar a Inspeção Predial, no ano de 2001, o Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias do estado de São Paulo - IBAPE/SP lançou a primeira norma técnica
sobre o tema, proporcionando ao profissional responsável pela elaboração do serviço, um
20
balizador das atividades a serem executadas. Desde o seu lançamento esta norma tem passado
por diversas atualizações, segundo Neves e Branco (2009).
A inspeção predial ou "checkup da edificação” é uma ferramenta da engenharia
diagnóstica cuja finalidade é a qualidade predial, visa auxiliar na manutenção predial, uma vez
que indica conformidades ou não, de uma edificação, fazendo recomendações técnicas na
maioria dos casos (GOMIDE et al., 2006). Classifica não conformidades constatadas na
edificação quanto à sua origem, grau de risco e indica orientações técnicas necessárias à
melhoria da Manutenção dos sistemas e elementos construtivos (IBAPE, 2012).
Segundo a IBAPE/SP (2013, p. 13):
Para Castro (2007), a inspeção predial pode ser entendida como uma vistoria periódica
para avaliar as condições gerais da edificação, segundo aspectos de desempenho, vida útil,
segurança, estado de conservação, exposição ambiental, utilização, operação e manutenção,
observando sempre o cumprimento das expectativas do usuário. Vistoria é definida pela Norma
de Inspeção Predial do IBAPE-SP como a constatação de um fato em imóvel, mediante exame
circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem, objetivando sua
avaliação ou parecer sobre o mesmo (IBAPE, 2012).
Segundo a IBAPE (2012), as Inspeções Prediais, doravante denominadas IP, deverão
ser realizadas apenas por profissionais, engenheiros e arquitetos, devidamente registrados no
CREA e CAU e dentro das respectivas atribuições profissionais, conforme resoluções do
CONFEA e CAU-BR, preferencialmente membros do IBAPE, treinados e capacitados
mediante cursos específicos promovidos pelo Instituto.
Parissenti (2016, p. 2), menciona que,
inconformidades que possam vir a existir; tornando, assim, a edificação mais protegida
(PARISSENTI, 2016).
As IPs possuem características multidisciplinares, consoante a complexidade dos
sistemas e subsistemas construtivos a serem inspecionados. O profissional responsável pela
realização do trabalho pode convocar profissionais de outras especialidades para assessorá-lo,
conforme o nível de inspeção predial contratado, cuja comprovação deve ser anexada ao laudo
através das competentes ARTs e RRTs (IBAPE, 2012).
No Brasil, o meio técnico vem fazendo sua parte com a elaboração de normas técnicas
e treinamentos. Já o poder público, no entanto, caminha a passos lentos e pouco tem colaborado
para a disseminação e implementação dessa relevante fiscalização técnica, sendo poucos os
municípios que adotaram legislação específica para a implantação da inspeção predial
(MOURA, 2017).
A acessão da legislação sobre inspeção predial no Brasil começou com a cidade de Porto
Alegre em 1988 com Lei Municipal nº 6.323/88, ano em que uma marquise desabou matando
9 pessoas no dia da comemoração do dia das crianças. A lei ficou conhecida como “A lei das
Marquises”, estabelecendo que os responsáveis pela edificação deverão apresentar laudos de
estabilidade estrutural de marquises, porém, a lei não fazia exigências sobre os demais
elementos da edificação (MOURA, 2017).
Existem cidades brasileiras em que a inspeção predial rotineira é obrigatória para certas
edificações, como: Jundiaí/SP (Lei nº 278/99), Bauru/SP (Lei nº 4444/99), Salvador/BA (Lei
nº 5907/01), Santos/SP (Lei nº 441/01), Ribeirão Preto/SP (Lei nº 1.669/04), Balneário
Camboriú (Lei nº 2805/08), Porto Alegre/RS (Decreto nº 17.720/2012), São Vicente/SP (Lei nº
2854/12), Cuiabá/MT (Lei nº 5587/12), Canoas/RS (Lei nº 5737/13), Fortaleza/CE (Decreto nº
13.616/15) e Vitória/ES (Lei nº 170/2016) (MOURA, 2017).
Embora muitas cidades ainda sofrem com a omissão pública no sentido da segurança da
população. Para regular essa questão, tramita o Projeto de Lei do Senado nº 491, de 2011, de
autoria do Senador Marcelo Crivella (PRB/RJ), o qual cria a exigência de inspeção prévia e
periódica em edificações. Esse PL traz o seguinte objetivo:
Todos esses projetos de lei não estão em vigor, mas, caso aprovados, serão um avanço
para garantir a segurança pública, uma vez que ampliam a conscientização da população no
sentido da segurança das edificações. Estes projetos reforçam a obrigatoriedade de atendimento
das normas reguladoras, como NBR 5674 de manutenção nas edificações e estabelecem o
acompanhamento das edificações por meio de inspeções técnicas, que fiscalizam a edificação
e orientam a correção de patologias prediais, e desta forma, reduzem possibilidades de acidentes
e suas indesejáveis consequências (SOUZA, 2017).
A elaboração destas leis de inspeção exige muito cuidado por parte das autoridades, pois
ao se tratar de uma abordagem técnica, pode ocorrer a elaboração de uma legislação mal
embasada, que não atenda a demanda real de controle dos acidentes com edificações e cause
uma falsa impressão de segurança na população (VIEIRA, 2015).
Oliveira (2013) menciona que a elaboração de leis é uma tarefa relativamente fácil
quando comparada com a dificuldade de fazer cumprir as leis. Muitas vezes a lei existe, mas
não há um órgão na prefeitura da cidade com perfil adequado para implantá-la, além de muitas
cidades terem edificações muito antigas, que exigem maiores atenções e maiores recursos para
sua adequada manutenção. Estes fatores, somados a falta de recursos tanto do poder público
como dos condomínios responsáveis pelas edificações, dificultam que a lei seja obedecida.
Leis de inspeção predial precisam ser constantemente avaliadas e aperfeiçoadas,
acompanhando a evolução das técnicas de inspeção e a realidade da comunidade em que está
inserida. A promulgação de leis ineficientes ou de difícil cumprimento, somado as dificuldades
de fiscalização, pode gerar uma falsa sensação de segurança na sociedade, que passa a acreditar
na eficiência do sistema de leis vigente, considerando estar protegida da possibilidade da
ocorrência de tragédias que envolvam a instabilidade de suas edificações. A mesma pessoa que
cumpre rigorosamente com as leis de inspeção em relação ao seu imóvel pode ser vítima da
ineficiência da fiscalização em alguma outra edificação que apresente situação irregular perante
as mesmas leis (OLIVEIRA, 2013).
Para a elaboração de uma inspeção predial no Brasil, é necessário embasar-se nos
seguintes parâmetros legais, das quais podem ser destacadas:
a) Constituição Federal
b) Código Civil
c) Código de Processo Civil
d) Código Penal
e) Código Comercial
f) Código de Águas
24
Para isso, Oliveira (2013) lembra que as exigências em relação às inspeções obrigatórias
por lei devem ser condizentes com a realidade dos profissionais que estarão habilitados a
realizá-las, e que apresentem custos finais compatíveis com a realidade da sociedade que será
beneficiada pelas leis. Assim como os órgãos responsáveis pelo recebimento dos laudos
oriundos das inspeções deve ter capacidade técnica para interpretá-los e avaliá-los, sabendo em
quais situações deve tomar medidas preventivas e, principalmente, atuar quando a situação
exigir medidas urgentes, evitando que sinistros ocorram.
Gomide et al, (2006), salienta que são raras as inspeções feitas no nível 1, mais raro
ainda são as de nível 3. Segundo o autor é mais comum ocorrerem as inspeções de nível 2.
Portanto, é necessário que se monte uma equipe previamente à contratação, formada pelo
Engenheiro Civil ou Arquiteto, um Engenheiro Elétrico e um Engenheiro Mecânico, com
desejável formação em Engenharia de Segurança. O acompanhamento por estes profissionais
se justifica devido aos diferentes sistemas especializados nos quais improvisos não seriam
aceitáveis.
A classificação dos níveis segundo o Instituto de Engenharia (2016) determina
primeiramente a tipologia das edificações, dentre as quais poderão ser: comerciais (lojas e
prédios), residenciais (casas e prédios), industriais (galpões), rurais (galpões), especiais de uso
privado (Shoppings, hipermercados, agências bancárias e outras), especiais de uso público
(escolas, hospitais, repartições públicas, universidades), temporárias (estandes, coberturas),
outros (portuárias, ferroviárias, rodoviárias e aeroportuárias).
O mesmo Instituto (2016) recomenda ainda que antes de se contratar uma inspeção,
recomenda a visita técnica na edificação. Só então, as edificações poderão ser classificadas nos
seguintes modelos, ou classes: edificação normal (N), edifícios com instalações e equipamentos
básicos; e edificação especial (E), edifícios com instalações e equipamentos complexos e/ou
automação, obras de arte especiais e demais construções com estruturas e fundações especiais.
Desse modo, o nível de inspeção será definido de acordo com a tipologia e a
complexidade da edificação, da seguinte forma:
29
2.7 DIAGNÓSTICO
Segundo o autor supracitado, o problema patológico ocorre quando as ações dos agentes
agressivos superam a resistência do edifício, ou de suas partes e geram o problema a partir desse
quadro de causas, que podem ser:
a) causas eficientes (ou operantes) são as principais, que provocam alteração nos
componentes, ligadas a agentes físicos, químicos e biológicos;
b) causas coadjuvantes (ou predisponentes) são secundárias e estão relacionadas a
situações como a idade do edifício, a manutenção falha, a falta de limpeza entre outras.
Uma manifestação patológica pode ser evolutiva pelo seu agravamento ao longo do
tempo, ou quando atinge outros componentes gera manifestações secundárias, que por sua vez,
podem gerar manifestações de terceira ordem e assim por diante, enquanto não houver a correta
intervenção. Portanto, é necessário alcançar o entendimento de todo o desenvolvimento do
problema patológico e não somente da situação instantânea da situação (LICHTENSTEIN,
1986).
A ação de intervenção só é executada após realizado um diagnóstico e este é efetuado
após a ação de inspeção. De um diagnóstico errado resulta a aplicação de medidas desajustadas
e consequentemente um agravamento econômico do custo de intervenção. A concepção de um
diagnóstico correto e conciso é um fator determinante para a seleção e execução de uma solução
adequada (CALEJO; CORREIA 2004). Existem casos em que se pode ter variados graus de
certeza para formular o diagnóstico, mesmo que haja possibilidade de incorreção esta deve ser
reduzida ao máximo durante o levantamento de subsídios, formulando-se assim um diagnóstico
muito provável para o caso (SOUZA, 2017).
32
Tipo de
Ação Objetivos Tarefas a desenvolver
intervenção
a) Produção de relatório
Verificar a existência de Complementar;
Execução de problemas graves que não foi
D b) Esta análise aprofundada
ensaios destrutivos. possível diagnosticarem nas fases
anteriores. indicará a necessidade de
intervenção imediata.
Fonte: Lanzinha (2006).
ETAPAS TAREFAS
Levantamento de dados e documentos da edificação: administrativos, técnicos, de manutenção e
1
operação (plano, relatórios, históricos etc).
Entrevista com gestor ou síndico para averiguação de informações sobre o uso da edificação,
2
histórico de reforma e manutenção, dentre outras intervenções ocorridas.
Realização de vistorias na edificação, realizadas com equipe multidisciplinar ou não, dependo do
3
tipo de prédio e da complexidade dos sistemas construtivos existentes.
Classificação das deficiências constatadas (anomalias e falhas) nas vistorias, por sistema
4
construtivo, conforme sua origem.
5 Classificações dos problemas, de acordo com grau de risco.
Elaboração de lista de prioridades técnicas, conforme a classificação do grau de risco de cada
6
problema constatado. Essa lista é ordenada do mais crítico ao menos crítico.
Elaboração de recomendações ou orientações técnicas para a solução dos problemas constatados.
7 Essas orientações podem estar relacionadas à adequação do plano de manutenção ou aos reparos
e reformas para solução de anomalias.
Classificação da qualidade de manutenção e uso encontrada nos sistemas prediais. Ela pode ser
classificada em: atende, não atente ou atende parcialmente. Para essa classificação, consideram-
8
se as falhas constatadas na edificação, as rotinas e execução das atividades de manutenção e as
taxas de sucesso.
Avaliação do Uso da Edificação. Pode ser classificada em regular ou irregular. Observam-se as
9 condições originais da edificação e os seus sistemas construtivos, além de limites de utilização e
suas formas.
Fonte: IBAPE/SP (2014).
administrativos são aqueles referentes ao controle administrativo e gerencial e que tratam das
regularizações e legalizações da edificação perante os órgãos competentes, bem como a sua
organização interna junto aos seus usuários, conforme apresentado no quadro 3.
Quadro 3: Documentos administrativos
DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio;
Regimento Interno do Condomínio;
Alvará de Construção;
Auto de Conclusão;
IPTU
Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA);
Alvará do Corpo de Bombeiros;
Ata de instalação do condomínio;
Alvará de funcionamento;
Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança;
Certificado de treinamento de brigada de incêndio;
Licença de funcionamento da prefeitura;
Licença de funcionamento do órgão ambiental estadual;
Cadastro no sistema de limpeza urbana;
Comprovante da destinação de resíduos sólidos, etc.
Relatório de danos ambientais, quando pertinente;
Licença da vigilância sanitária, quando pertinente;
Contas de consumo de energia elétrica, água e gás;
PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional;
Alvará de funcionamento;
Certificado de Acessibilidade.
Fonte: IBAPE (2012).
Além da documentação solicitada e descrita no quadro 3, há ainda a necessidade de
apresentação da documentação técnica. Ou seja, trata-se do registro, em forma de plantas e
memoriais descritivos e de cálculos, das características físicas e dos sistemas construtivos da
edificação. E uma documentação de grande importância para a avaliação e analise da
complexidade dos subsistemas existentes, conforme apresentado no quadro 4.
ANOMALIA FALHA
Endógena Planejamento
Exógena Execução
Natural Gerenciais
Funcional Operacionais
Fonte: IBAPE (2012).
1 Identificação do solicitante;
2 Classificação do objeto da inspeção;
3 Localização;
4 Datas das vistorias e equipe;
Descrição técnica do objeto - Tipologia e padrão construtivo, utilização e ocupação e Idade da
5
Edificação;
6 Nível utilizado de inspeção (nível 1, 2 ou 3);
7 Documentação analisada;
8 Critério e Metodologia da Inspeção;
Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição e
9 localização das respectivas anomalias e falhas. - Classificação e análise das anomalias e falhas quanto
ao grau de risco (crítico, regular ou mínimo);
10 Lista de recomendações técnicas;
11 Lista de prioridade;
12 Classificação da qualidade de manutenção (atende, não atende ou atende parcialmente);
13 Lista de recomendações gerais e sustentabilidade;
Relatório Fotográfico (pode ser anexo ao Laudo ou, ainda, junto de cada problema constatado e descrito
14
no item 9);
15 Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial;
16 Data do Laudo;
17 Assinatura do(s) profissional(ais) responsável(eis), acompanhado do nº do Crea;
18 Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo CREA.
Fonte: IBAPE/SP (2014).
[...] as estruturas de concreto devem ser projetadas e construídas de modo que sob as
condições ambientais previstas na época do projeto e quando utilizadas conforme
preconizado em projeto conservem suas segurança, estabilidade e aptidão em serviço
durante o período correspondente à sua vida útil. (ABNT, NBR, 6118: 2014).
Apresentado por Olivare (2003), as causas mais comuns quando se relaciona patologia
à construção civil são:
a) Recalque das fundações;
b) Movimentação térmica;
c) Excesso de deformação das peças estruturais;
d) Sobrecargas ou acúmulo de tensões;
41
e) Retração do cimento;
f) Carbonatação;
g) Expansão de armadura (corrosão);
h) Reações químicas internas;
i) Defeitos construtivos.
Azevedo (2011) ressalta que o processo de construção de um empreendimento, se divide
em três fases, sendo elas: “Fase de projeto”, onde ele diz ter por objetivo definir os métodos a
serem seguidos no andamento da construção da edificação; A “Fase de execução”, onde se
localiza a maior parte da mão de obra na execução de um empreendimento. E por fim a “Fase
de utilização”, onde após concluída a construção, o proprietário do imóvel ficará responsável
pelo seu bom uso.
Segundo Helene (2003), os fenômenos patológicos são evolutivos e tendem a agravar-
se com o passar do tempo. As correções serão mais efetivas, mais fáceis de execução e mais
baratas quanto mais cedo forem realizadas. A necessidade de manutenção predial surge em
função da perda de durabilidade, da presença de patologias e de mudanças para atender as
demandas dos usuários.
Do ponto de vista físico ou técnico, destacam-se as patologias adquiridas, que, mesmo
presentes na maioria dos edifícios (a incidência de patologias, em maior ou menor intensidade,
ocorre em todo o mundo) e originadas em outras fases do ciclo de vida da edificação, poderiam
ser evitadas com a manutenção (ABREU, 2012).
Abreu (2012) destaca as manifestações patológicas mais frequentes encontradas em
prédios:
a) Danificação ou desagregação de elementos estruturais;
b) Trincas, fissuras e rachaduras visíveis, causadas pelo desgaste natural de materiais;
c) Carbonatação (reação ao gás carbônico que conduz a micro fissuras);
d) Infiltrações, que causam patologias na pintura, como descascamento e bolhas;
e) Corrosão e erosão (devido principalmente a infiltrações, retenção de água e umidade);
f) Ataque de agentes agressivos, por exemplo, agentes biológicos como fungos, que se
interceptam nas fissuras da edificação.
Consideram-se, ainda, os efeitos colaterais devido ao agravamento dessas patologias,
pois pequenos problemas patológicos podem evoluir para situações que comprometem
seriamente a edificação, como a sua estabilidade. E também manutenções inadequadas
(corretivas e não planejadas), com técnicas deficientes, que, em geral, originam a reincidência
de ocorrências patológicas ou o aparecimento de outras anomalias (ABREU, 2012).
42
edifício em uso, tal função abrange aspectos que lhe são essenciais, como tempo e condições
de exposição, o que a torna associada aos conceitos de durabilidade, vida útil e desempenho das
edificações (ANDRADE; COSTA E SILVA, 2009).
Considera-se patologias prediais aquelas configuradas pela queda (ou a possibilidade)
no desempenho dos sistemas construtivos e consequente impacto negativo na vida útil. Os
elementos desempenho, segundo IBAPE (2012), são: a segurança estrutural, dos usuários e do
meio ambiente; funcionalidade e operacionalidade; a saúde dos usuários; o conforto térmico,
acústico e de iluminação; a acessibilidade, a durabilidade dos edifícios e seus componentes,
bem como a vida útil, e demais definida hoje nas normas da série ABNT NBR 15575.
Verificou-se, portanto, que nem todos os pesquisadores presentes na lista compartilham
do mesmo posicionamento quanto às causas dos problemas patológicos em estruturas de
concreto. Segundo os autores, motivos esses podem ser explicados pelo fato de que nem todas
as fontes de pesquisa são de uma única região, e porque há situações onde os problemas
patológicos podem ter ocorrido por diversas causas, que acaba dificultando a realização de um
parecer com certeza (SOUZA; RIPPER, 1998).
O checklist serve como parâmetro para a fiscalização de obras do órgão o que exigir das
construtoras e o que exatamente acompanhar na execução de cada serviço. É claro que o
conhecimento técnico do fiscal em cada assunto do checklist é fundamental e, além disso, ser
elaborado um relatório de acompanhamento dos serviços executados e como estão sendo
executados, é de fundamental importância para uma boa fiscalização e também uma forma de
registro sobre o andamento da obra (NASCIMENTO, 2014).
Saldanha (2012) salienta que o checklist é uma lista de verificação que serve como uma
ferramenta de inspeção e deve ser aprovada no ato da contratação. Descreve as áreas objeto a
serem inspecionada.
Segundo IBAPE (2012), o checklist deverá abranger os tópicos a serem vistoriados. Para
isso descreve os itens mínimos que deverão ser considerados durante a vistoria que, lembrando,
deverá ser sistêmica, abrangendo os três pilares básicos: 1) Condições construtivas (ou
técnicas); 2) Condições de manutenção e 3) Condições de uso.
Estes três sistemas construtivos, assim como seus elementos, deverão inspecionar a
estrutura, a impermeabilização, as instalações hidráulicas e elétricas, revestimentos externos
em geral, esquadrias, revestimentos internos, elevadores, climatização, exaustão mecânica,
44
[...] a listagem deverá abranger os sistemas construtivos das áreas comuns (externas e
internas), bem como dos equipamentos e instalações visando determinar a condição
técnica tridimensional, com anotação dos padrões de qualidade (I, M e S) [inferior,
médio, ou superior]. A listagem deve relacionar as patologias prediais (anomalias
construtivas, falhas de manutenção e irregularidades de uso) com a indicação da
numeração da ilustração fotográfica.
Além dessas habilidades ‘e preciso ter conhecimento sobre rotinas de vistorias prediais
e a elaboração de laudos técnicos. Assim como um bom conhecimento e larga experiência, são
necessárias para a Inspeção Predial, uma vez que muitas das questões técnicas citadas compõem
currículos de cursos de pós-graduação específicos, ou de variados eventos técnicos, além, é
claro, da demanda por constante atualização do profissional.
Outro fator relevante, segundo Gomide et al, (2009) é saber lidar com experiência em
fotografia e bons equipamentos para os registros das informações em campo e principalmente
para a fundamentação de laudos, uma vez que, muitas das informações coletadas serão
demonstradas e devidamente registradas permanentemente, portanto, devendo ser o máximo
esclarecedoras dos fatos.
Gomide et al, (2006) ressaltam ainda alguns atributos pessoais, como o espírito
investigativo e o interesse na apuração de causas e recomendação de soluções para problemas
técnicos em edificações. Os autores listam os seguintes traços de personalidade:
a) Comunicabilidade: importante a facilidade de comunicação e exposição de ideias,
pois são necessárias palestras para a exposição dos resultados da Inspeção Predial e suas
recomendações;
46
e demais envolvidos. É preciso, portanto, ter a capacidade de superar desafios oferecidos pela
Inspeção Predial atuando sempre com consciência, dignidade e zelo necessários para executar
esta tarefa de grande utilidade pública (SOUZA, 2017).
Para adequar o uso da GUT na inspeção predial, Costa e Zancan (2012) salientam que
é preciso “atribuir pesos a cada anomalia existente e fazer a multiplicação entre eles obtendo-
se assim, o total de pontos”. Desse modo, Gomide et al, (2009) propuseram a adaptação do
sistema GUT para manutenção predial, conforme Figura 1:
Quanto maior o valor final maior a criticidade e prioridade. Pode-se então facilmente
elencar as prioridades, com menor subjetividade no trabalho. Esta ordenação servirá para
avaliar e auxiliar o plano de manutenção da edificação, bem como verificar não conformidades
concentradas em um sistema, subsistema ou área específica. Para facilitar as ações de
manutenção, o checklist prevê a organização das irregularidades por sistemas (CARVALHO;
ALMEIDA, 2017).
Cada elemento é avaliado através de uma planilha específica, a qual reúne todos os elementos
de uma mesma área (civil, elétrica e mecânica) (SUMAN, 2016).
Para Suman (2016), todos os elementos são avaliados em relação a 7 critérios (projeto,
sustentabilidade, preventiva, corretiva, integridade, desempenho e segurança) que independem
da área relacionada ao elemento, sendo classificados em Inferior (I), Regular (R) ou Superior
(S) conforme as tabelas 1, 2 e 3 apresentadas a seguir:
A lei exige que o laudo seja elaborado segundo as disposições da NBR 13.752: 2018 e
que seja orientado quanto ao conteúdo mínimo que deve constar no laudo, como: descrição
detalhada do estado geral da edificação e/ou dos equipamentos; os pontos sujeitos à manutenção
preditiva, preventiva, corretiva ou substituição; as medidas saneadoras a serem utilizadas;
prazos máximos para conclusão das medidas saneadoras propostas; e formulário de inspeção
técnica e ficha técnica da edificação (BALNEÁRIO CAMBORIÚ, Lei n° 2805, 2008). Para
este último há um modelo a ser seguido, que está disponibilizado nos Anexos A, B e C.
O profissional responsável pela emissão do Parecer Técnico fica obrigado a comunicar
à secretaria municipal de planejamento urbano do município quaisquer danos que afetem o uso
51
3 METODOLOGIA
Apresenta-se neste capítulo uma proposta de inspeção predial com base na literatura
investigada.
11 Outros:
12 Outros:
13 Outros:
Fonte: Carvalho e Almeida (2017).
O segundo passo é a verificação e análise da documentação.
Os tópicos da inspeção que se propõe realizar no prédio fictício proposto neste estudo
são: estruturas, fundação, vedação, revestimento (forro, parede, piso, fachada), esquadrias,
impermeabilização, instalação hidrossanitária, instalação de gás, instalação elétrica,
mecanização (elevadores, climatização, ventilação e exaustão mecânica, motor elétrico, bomba
hidráulica), cobertura, combate a incêndio (extintores, hidrantes, saída de emergência,
chuveiros automáticos), SPDA, Área de Lazer (piscina, playground, quadra esportiva e salão
de jogos. Por fim, a avaliação da manutenção, avaliação do uso, recomendações de
sustentabilidade e recomendações gerais.
O quadro 16 apresenta os tópicos de inspeção de campo que servirão como orientação
para a execução do checklist.
Outro:
( ) Pintura ( ) Cerâmico ( ) Outro:
4.4. Fachada
Local Foto n° Observação
Fissura
Destacamento / desagregação / descolamento
Descascamento / bolhas / enrugamento
Eflorescência / manchas de mofo / bolor
Falta ou deficiência nas juntas de trabalho e rejunte
Deficiência na pintura, oxidação e corrosão das
esquadrias
Desgaste (fissuras, escurecimentos, perda de cor)
das esquadrias
Ataque de pragas nas esquadrias
Vidros soltos ou quebrados
Rompimento ou descolamento do material selante
Caixa de ar condicionado danificada
Outro:
( ) Argamassado ( ) Cerâmico ( ) Madeira
5. ESQUADRIAS ( ) Outro:
Local Foto n° Observação
Deficiência na pintura, oxidação e corrosão
Ataque de pragas
Perda de mobilidade e/ou deficiências na abertura e
fechamento
Folga na fixação dos vidros, vidros soltos ou
quebrados
Rompimento ou descolamento do material selante /
Infiltração
Componentes danificados
Outro:
6. IMPERMEABILIZAÇÃO Local Foto n° Observação
Infiltração
Descolamento da manta
Sistema de impermeabilização perfurado
Ressecamento e/ou craqueamento do sistema
impermeabilizante por falta de proteção mecânica
Falta de junta de dilatação em proteção mecânica
Falta de caimento para os ralos
Falta de impermeabilização no teto dos reservatórios
Outro:
7. INSTALAÇÃO HIDROSANITÁRIA Local Foto n° Observação
Vazamento
Deterioração / deformação nas tubulações
Tampas de reservatórios de água inadequadas
Não conformidade na pintura das tubulações
Falta de identificação nos registros do barrilete
Tubulações obstruídas
Entupimento / extravasamento de calhas / ralos
Outro:
8. INSTALAÇÃO DE GÁS Local Foto n° Observação
Vazamento
Deterioração / corrosão das tubulações
Não conformidade na pintura das tubulações
Não conformidade nas dimensões mínimas do abrigo
Falta de abertura inferior do abrigo
Abertura do abrigo permitindo acesso pela via
pública
Falta de sinalização obrigatória
60
Outro:
9. INSTALAÇÃO ELÉTRICA Local Foto n° Observação
Lâmpadas queimadas / ausência de lâmpadas
Ataque de pragas urbanas em quadros elétricos e de
telefonia com fundo de madeira
Modificações das instalações elétricas / improvisos
Superaquecimento
Fiações e cabos elétricos aparentes / com muitas
emendas / partes vivas expostas
Curto circuito
Quadro de luz obstruído / trancado / sem
identificação dos circuitos
Ausência proteção barramento
Falha de tomada / interruptor
Cerca elétrica danificada
Outro:
10. MECANIZAÇÃO
10.1. Elevadores Local Foto n° Observação
Cabina desprovida de corrimão
Quebra de botões da cabina / pavimentos
Porta da cabina abre em movimento ou não fecha
totalmente
Falha de funcionamento do alarme / interfone /
iluminação / ventilação
Movimento do elevador com trepidações ou paradas
bruscas
Desnível entre o piso da cabina e o pavimento maior
que 5mm / 20mm (com inclinação)
Poço de elevador molhado / sujo / obstruído / com
falha do sistema de iluminação
Vazamento óleo das máquinas
Outro:
10.2. Climatização Local Foto n° Observação
Filtro de ar com excesso de sujeira
Ruídos anormais durante funcionamento dos
condicionares
Aparelho subdimensionado
Ar condicionado não ajustado conforme a ABNT
NBR 6401
Outro:
10.3. Ventilação e exaustão mecânica Local Foto n° Observação
Erros no dimensionamento / instalação do sistema
Falta de testes periódicos
Aparelho subdimensionado
Falta de treinamento de operadores locais
Presença de contaminantes próximos às tomadas de
ar
Falta de limpeza periódica dos filtros e caixas de
gordura
Outro:
10.4. Motor elétrico Local Foto n° Observação
Aquecimento excessivo do motor
Partidas demoradas
Falha do funcionamento do quadro de comando
elétrico
Degradação da fiação e dos isolantes elétricos
Local com excesso de poeiras
Ataques por vapores ácidos e corrosivos
61
emergência
Portas obstruídas
Portas corta-fogo em mau estado de funcionamento
das fechaduras
Portas corta-fogo abertas e travadas com objetos
Falha de iluminação autônoma
Portas que abrem para o interior do edifício
Saídas com menos de 1,20m de largura
Escada sem corrimão
Outro:
12.4. Chuveiros automáticos Local Foto n° Observação
Detectores sujos / pintados
Área de atuação prejudicada por obstáculos
Materiais como fios e encanamentos amarrados nas
tubulações do sistema
Outros:
13. SPDA Local Foto n° Observação
Ausência do sistema (A>1500m² ou H>12m)
Queda de haste / antenas
Corrosão em cabos / conexões / hastes
Descidas insuficientes (exigência de uma descida a
cada 20m de perímetro)
Ausência de luz de topo na haste do SPDA
Outro:
14. ÁREA DE LAZER
14.1. Piscina Local Foto n° Observação
Falha da impermeabilização
Afundamento / trinca / descolamento / desgaste do
revestimento / piso
Falha no rejunte
Equipamento de apoio / proteção com folga / solto /
corrosão / ausente
Armazenar cloro em local não ventilado
Outro:
14.2. Playground Local Foto n° Observação
Falha na estrutura
Afrouxamento / rompimento de pinos / porcas /
parafusos
Peças ausentes / dobradas / rompidas / afrouxadas
e/ou ganchos gastos / corrosão
Arestas ou cantos vivos
Falta de lubrificação / emperramento / movimento
anormal
Barra de segurança / corrimão / barreira ausentes,
rompidas ou afrouxadas
Piso / degrau quebrado ou sem superfície
antiderrapante
Problema de escoamento da água pluvial
Outro:
14.3. Quadra esportiva Local Foto n° Observação
Desgaste da pintura / do piso
Corrosão da estrutura do alambrado de fechamento
ou das cestas
Furos no piso para encaixe de postes sem tampas
Piso com falha no caimento
Outro:
14.4. Sala de jogos Local Foto n° Observação
Tomadas baixas desprotegidas
63
Uma das últimas ações da inspeção predial é a ordem de prioridade. Trata-se de uma
forma de organizar as falhas e anomalias constatadas durante a inspeção quanto à criticidade,
urgência e tendência. Essa lista tem como objetivo informar a prioridade de intervenção das
quais devem ser levadas em conta, os critérios pré-estabelecidos (MOURA, 2017).
Segundo Moura (2017, p.44) “a ordem de prioridade auxilia a administração da
edificação no gerenciamento da manutenção, sendo possível programar a alocação de recursos
seguindo um método lógico. As intervenções com maior gravidade, urgência e tendência serão
atendidas antes do que as com menor.”
A metodologia utilizada para a classificação da ordem de prioridade das irregularidades
prediais é o sistema G.U.T (figura 1 deste Tcc). A Norma de Inspeção Predial do IBAPE
Nacional traz como critério técnico, a análise do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente
e ao patrimônio, levando em conta as condições técnicas, de uso, operação e manutenção da
edificação, bem como da natureza da exposição ambiental (FERNANDES, 2019).
Para a elaboração da análise de risco é preciso se basear na classificação das anomalias
e nas falhas identificadas nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu grau de
65
Com intuito de buscar um bom índice de qualidade total é de extrema importância que
o vistoriador tenha um olhar tríplice, ou seja, técnico, funcional e de manutenção, exigindo uma
visão sistêmica tridimensional.
Conforme apresentado na figura 3.
Figura 3 - Esquema da visão Sistêmica Tridimensional
Gomide, Pujadas e Fagundes (2006) mencionam que a qualidade total da edificação está
diretamente relacionada a qualidade da Inspeção Predial, visto que esta, propicia a preservação
patrimonial e contribui para a racionalização dos gastos com as manutenções a serem realizadas.
Direciona as manutenções necessárias de acordo com o grau de risco e urgência apresentado,
desta forma, garantindo a segurança dos moradores e propiciando uma melhor orientação na
condução dos negócios imobiliários.
68
Vieira (2015), menciona que o peso de cada fator deve ser estabelecido mediante o grau
de importância que os usuários consideram para o edifício, sem descuidar das exigências
funcionais e legais em vigor.
Segundo a SUMAN (2016), levando em conta a finalidade de classificar
comparativamente a importância de cada elemento na edificação, foi introduzido o Grau de
Importância, no qual cada elemento recebe uma nota variando em uma escala de 1 a 10. A
pontuação de cada elemento independe da edificação avaliada, sendo previamente definida pela
área responsável de acordo com os seguintes critérios: impacto no funcionamento da edificação
ou impacto na atividade do usuário, e risco à integridade da edificação ou à segurança do
usuário. As tabelas 4,5 e 6 apresentam o Grau de Importância de cada elemento por área são
apresentadas a seguir.
Distribuição 8
Iluminação e tomadas 6
SPDA 2
Sistema Ininterrupto de Energia 8
Fonte: SUMAN (2016).
De acordo cvom a SUMAN (2016), para efetuar o cálculo dos resultados e nota da
edificação é preciso levar em consideração dois tipos de pesos. O primeiro refere-se aos
critérios de inspeção, o segundo aos elementos inspecionados. O peso atribuído a cada critério
de inspeção tem por objetivo quantificar a contribuição individual do critério na totalidade da
inspeção. Os pesos foram definidos em conjunto pela área técnica previamente à inspeção e
independem da edificação, conforme apresentados na tabela 7.
Tabela 7 - Peso dos critérios no resultado da inspeção
CRITÉRIOS PESO
Projeto 1
Técnica
Sustentabilidade 0,5
Preventiva 1
Manutenção
Corretiva 1,5
Integridade 1
Uso Desempenho 2
Segurança 3
Fonte: SUMAN (2016).
na edificação. Como resultado, os elementos possuem pesos diferenciados nos edifícios, porém
mantêm a mesma relação de proporcionalidade entre si para qualquer edifício. Com o intuito
de aprofundar a inspeção, cada elemento pode ser dividido em subelementos. Nesse caso, o
peso de cada elemento é distribuído igualmente entre os seus subelementos.
A tabela 8 exemplifica o peso de cada elemento da área mecânica na inspeção:
5 CONCLUSÃO
A fiscalização de uma obra não é um papel fácil de ser realizado, pois além dos diversos
serviços a serem realizados nas obras, a economia e a boa qualidade na execução é primordial
para qualquer cliente.
A inspeção predial bem elaborada é uma ferramenta essencial para qualquer edificação,
pois garante a segurança e a qualidade de vida e moradia dos moradores ou usuários gerais nos
casos de edifícios comerciais ou prestadores de serviços.
A sequência natural de uma inspeção predial é o plano de manutenção, por isso, é
indicado o estudo das diretrizes e metodologia para formular um plano de manutenção básico
seguindo as normas.
O ponto de maior interesse no trabalho é a análise do Índice de Qualidade Total e da
Prioridade utilizando os critérios de gravidade, urgência e tendência (GUT). Acredita-se que,
por esse índice ser exposto visualmente na edificação, ao passar do tempo, o usuário ficará mais
interessado nas necessidades de intervenções preventivas e curativas na edificação, cobrando
dos administradores ações para manter o bom estado e funcionamento. Principalmente, quando
se diz do Índice de Qualidade Total, que poderá ser acompanhado ao passar do tempo, o usuário
poderá ver entre uma vistoria e outra a evolução do índice. Poderá também, comparar o índice
da sua construção com edificações vizinhas, facilmente distinguindo a qualidade da técnica, uso
e manutenção com maior precisão.
A construção civil brasileira é considerada vagarosa em relação às políticas públicas
voltadas à segurança predial, porém avança constantemente em relação ao processo evolutivo
tecnológico. Mesmo diante dessa ótica, percebe-se larga preocupação quando se trata de
investimento na inspeção predial e nas iniciativas de prevenção.
A iniciativa privada principalmente, aos poucos, descobre que os benefícios voltados à
manutenção e pequenos reparos, podem servir como prevenção da segurança e de possíveis
prejuízos. Mesmo com o investimento numa inspeção predial, nem sempre essa atitude ocorre
em todos os prédios. O que pode causar muitos problemas futuros. Desse modo, cabe ao poder
público, oferecer seus serviços de fiscalização, na elaboração de Leis que estabeleçam prazos e
normas de vistoria, para que estas edificações sejam acompanhados no dia a dia das construções
prediais. É preciso perder o hábito de tomar providências sérias só após acontecer grandes
desastres e calamidades.
É lamentável salientar que ainda há muito descaso por parte do Poder Público, em
legalizar a obrigatoriedade de inspeção predial em Santa Catarina/SC, salvo o município de
74
Balneário Camboriú, o qual já possui uma Lei de Inspeção Predial. Desse modo, fica a mercê
dos profissionais da área da construção a importante missão de disseminar a conscientização
em relação às medidas preventivas e de inspeção, quando esse papel deveria partir,
principalmente das políticas públicas.
Levando-se em conta esse cenário, é essencial que haja uma conscientização dos
cidadãos, em preservar e investir na iniciativa, junto aos governantes, a elaboração de projetos
de lei que garantam assegurar a obrigatoriedade do Laudo Técnico de Certificação Predial.
Este trabalho apresenta uma proposta de um plano de inspeção predial, apresentando
quadros e tabelas, com os elementos que devem ser observados em uma edificação, para
garantir a segurança e a qualidade de vida de seus usuários. Para isso, é de grande importância
a parceria com o CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), o CAU (Conselho
de Arquitetura e Urbanismo) e o IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia), o qual demonstra grande preocupação com intuito de concretizar essa
transformação, fomentando a implantação da obrigatoriedade da inspeção predial, entre tantas
outras ações cabíveis e necessárias.
Nesse sentido, tornam-se relevantes estudos futuros voltados para essa questão, ou seja,
trabalhos que pesquisem e que proponham formas eficientes de desenvolver, junto à população
em geral, essa conscientização que se faz tão imprescindível, por ser capaz, entre tantos outros
benefícios, de diminuir o número de acidentes nas construções. Outro possível estudo consiste
em procurar explicitar e analisar o que vem, de fato, impedindo que a inspeção predial se
efetive, enquanto obrigatoriedade.
75
REFERÊNCIAS
______. NBR 14037: 2011: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações - Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos.
Disponível em: <file:///C:/Users/User/Downloads/ABNT_NBR_14037_2011_2014.pdf>
Acesso em: 10 maio 2019.
______. NBR 5674: 2012. Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão
de manutenção. Primeira ed. Disponível em:
<http://www.pmb.eb.mil.br/images/documentos/abnt/abnt_05674.pdf> Acesso em: 10 maio
2019.
______. NBR 6118: 2003. Projeto de estrutura de concreto: procedimento. Disponível em:
<http://docente.ifrn.edu.br/valtencirgomes/disciplinas/construcao-de-edificios/abnt-6118-
projeto-de-estruturas-de-concreto-procedimento> Acesso em: 12 maio 2019.
AZEVEDO. M. T. et al. Concreto: ciência e tecnologia. Vol. 2, São Paulo: Ibracon, 2011.
BRASIL. Lei Federal Nº. 5.194 de 21/12/1966. Regula o exercício das profissões de
Engenheiro e Engenheiro Agrônomo e dá outras providências, 1966.
CÂMARA DOS DEPUTADOS. Projeto de Lei 3370/2012. Brasília, DF. Disponível em:
<http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra?codteor=968161&filename
=PL+3370/2012> Acesso em: 10 maio 2019.
GOMIDE, T. F.; FAGUNDES NETO, J. C.; GULLO, M. Normas técnicas para engenharia
diagnostica em edificações. São Paulo: Pini, 2009.
______. Inspeção Predial: Prevenção e combate a Incêndio. São Paulo, 2013. Disponível
em: <https://www.ibape-sp.org.br/adm/upload/uploads/1541781923-Cartilha-
Inspecao_Predial_Prevencao_e_combate_a_Incendio.pdf> Acesso em: 12 maio 2019.
5.3 Chaminés
5.4 Máquinas
5.5
5.6
81
OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES
OBSERVAÇÕES
RESPONSÁVEL TÉCNICO: TÍTULO: CREA-SC:
______________________
RESPONSÁVEL TÉCNICO
83
1. Informações gerais
– Identificação do solicitante
Com o propósito de manter em sigilo a identidade do imóvel, não serão divulgados
dados do solicitante e acompanhante da inspeção, assim como detalhes da localização.
– Localização
Xxxxxxxxxx
– Data da diligência
A inspeção ocorreu nos dias ______________
– Idade da edificação
Aproximadamente 35 anos.
2. Nível de inspeção
4. Informações obtidas
5. Planejamento da inspeção
Para auxiliar a anotação das não conformidades foi utilizada uma lista de verificação
(checklist), com base nas orientações da Norma Nacional de Inspeção Predial, levando em
consideração a tipologia, padrão e as manifestações patológicas esperadas.
7. Relatório fotográfico
86
8. Indicação de prioridade
8.1. Geral
87
9. Avaliação da manutenção
ATENDE.
Para sua classificação, leva-se em conta que a maioria das irregularidades encontradas
são falhas, ou seja, referem-se à deficiência ou inexistência da manutenção. A ausência do Plano
de Manutenção é uma das razões para esta situação, pois através deste as atividades preventivas
de manutenção podem ser planejadas. Como consequência desta falta, boa parte dos serviços
executados são corretivos ao invés de preventivos, fato que aumenta consideravelmente o custo
com a manutenção.
Além disso, a análise estatística ainda demonstra que boa parte das não conformidades
são grau de risco crítico, ou seja, colocam em risco a saúde e segurança das pessoas e a
integridade do patrimônio, além de comprometer a vida útil dos sistemas.
Destaca-se também que a cobertura contém áreas sem condições adequadas de
segurança para os mantenedores.
Portanto, a manutenção é classificada como NÃO ATENDE.
Sugere-se que o condomínio promova ações para atendimento à NBR 5674.
O uso da edificação pode ser classificado como uso regular ou irregular. Verifica-se que
as condições de uso do condomínio são coerentes com as instruções técnicas pertinentes, logo
classifica-se como uso regular.
12. Responsabilidades
zeladoria e síndica, apresenta infiltração que atinge apartamentos, por falta de condições
mínimas de segurança.
13. Ressalvas