LAUDO DE AVALIAÇAO - FRAÇÃO IDEAL Colar Logo

Solicitante: Hummer Administracao e Participacoes Societarias EIRELI CNPJ/CPF: 07.727.970/0001-32

Endereço real do local: Rua Domingos de Morais N°: 388 e 392
Complemento: Conjunto 122 Condomínio: Edifício Nova Paulista Plaza CEP: 04010-000
Bairro: Vila Mariana Construtora: -
Cidade: São Paulo UF: SP
Atesta a
VALOR AVALIADO: Valor por m2 Uso do Imóvel
Garantia?
Possui Habitabilidade?

R$ 1.367.000,00 R$12.180,34 COMERCIAL SIM SIM

DETALHAMENTO COMPOSIÇÃO DO IMÓVEL
Qual o tipo de imóvel a valiado: SALA/CONSULTÓRIO
O imóvel avaliado é composto de quantas matrículas: 1 Primeira habitação? Não
Cartório de registro da(s) matrícula(s): 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Atenção para o lançamento da(s) Matriculas, suas frações e valores na aba indicada para este fim

DETALHAMENTO VAGA(S) DE GARAGEM E BOX/ESCANINHO

A(s) vaga(s) de garagem são objetos de matrículas individuais: Não Se sim, mais quantas matrículas:
A(s) vaga(s) de garagem são para guarda de quantos veículos: 2
Há Box/Escaninho? Não Se sim, há matricula(s) separada(s)?
Detalhe abaixo se as vagas são presas, soltas, cobertas, área de estacionamento indeterminada, número de matricula, fraçao ideal e
valor por matrícula, quando for o caso de fração ideal. Se não for imóvel composto por fração, ou a vaga não for uma unidade
autônoma, apenas descrever o tipo de garagem. (REGISTRO FOTOGRÁFICO DA(S) VAGAS / GARAGEM É OBRIGATÓRIO).
O imóvel possui duas vagas de garagem localizados no 3º, 2º e 1º subsolos.

DETALHAMENTO DO IMÓVEL EDIFICAÇÃO PRINCIPAL - FRAÇÃO IDEAL

Áreas conforme Matricula (se não constar inserir "Não Informado) Áreas privativas ponderadas e aferidas in loco
Área Total Construída: 112,23 m² Área total Privativa: 112,23 m²
Área Total Privativa: 240,23 m² Área Coberta Padrão: 112,23 m²
Área padrão diferente ou descoberta: 0,00 m²
Coeficiente adotado para área diferenciada: 0

Área total ponderada edificação principal 112,23 m²

Total de Dormitórios: Qtos destes dormitórios são Suites? Padrão de acabamento: Normal-Alto
Total de Banhos sociais considerar lavabo(s) e desconsiderando as suites: Qualificação de DCE
Descreva abaixo o imóvel vistoriado caso os campos acima sejam insuficientes para descreve-lo:
O imóvel em assunto se trata de uma sala comercial com área privativa de 112,230 m², 127,995 m² de área comum, 240,225 m² de área
total e fração ideal de 0,029858, com dieito à duas vagas de garagem.

DESCRIÇÃO CONDOMÍNIO
Imóvel encontra-se em condomínio? Sim Estrutura de Serviços do Condomínio: Regular
Estado de conservação áreas comuns: Regular Valor mensal taxa de condomínio: Não fornecido
Elevador(es) por Bloco/Torre 2 Descreva abaixo os itens de lazer, serviços e segurança oferecidos:

SISTEMA DE PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO - OBRIGATÓRIO PARA IMÓVEIS EM USO COMERCIAL

Atividade comercial exercida no local: Escritório administrativo
Tempo de exercício no local Mais que 1 ano Extintores? Sim Hidrantes? Sim Sprinklers?

RESPONSÁVEL TÉCNICO E METODOLOGIA

Metodologia: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Precisão: III Fundamentação: II
Nome: Franz Omar Gomez Flores
CREA: 5069767167
Colar Assinatura
Empresa: M2G2 Patrimonial Agencia Solicitante Andersson Luiz da Costa
Data: sexta-feira, 1 de dezembro de 2023

V.7.4
 Detalhamento de valores por mátricula - Sempre Obrigatório
Matricula Índice cadastral Descrição simplificada Fração Ideal Valor
123.492 037.021.0730-4 Conjunto 122 0,029858 R$1.367.000,00

Total R$1.367.000,00
 MAPA COM A LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

Colar Maps

A região é bem atendida e possui infraestrutura completa: água, esgoto sanitário, energia elétrica,
Comentários telefone, pavimentação, esgoto pluvial, gás encanado e iluminação pública. Além disso possui
sobre estrutura equipamentos de educação, saúde e lazer, em um raio de 1,0 km. A região tambem é atendida por
da região: trasporte público através de linhas de ônibus e metrô.

REGISTRO FOTOGRÁFICO LOCALIDADE

Colar Foto Colar Foto

FOTO DA FRENTE DO IMÓVEL FOTO INDICAÇÃO NUMERAÇÃO PREDIAL

Colar Foto Colar Foto

FOTO RUA VISÃO À ESQUERDA FOTO RUA VISÃO À DIREITA

 REGISTRO FOTOGRÁFICO ÁREAS PRIVATIVAS DO IMÓVEL

Colar Foto Colar Foto

Descrição: Fachada Descrição: Fachada

Colar Foto Colar Foto

Descrição: Hall de entrada Descrição: Hall de entrada

Colar Foto Colar Foto

Descrição: Hall de entrada Descrição: Hall de entrada

Colar Foto Colar Foto

Descrição: Hall de entrada Descrição: Sala

 REGISTRO FOTOGRÁFICO ÁREAS PRIVATIVAS DO IMÓVEL

Colar Foto Colar Foto

Descrição: Sala Descrição: Sala

Colar Foto Colar Foto

Descrição: Sala Descrição: Banheiro

Colar Foto Colar Foto

Descrição: Banheiro Descrição: Banheiro

Colar Foto Colar Foto

Descrição: Copa Descrição: Copa

 REGISTRO FOTOGRÁFICO ÁREAS PRIVATIVAS DO IMÓVEL

Colar Foto Colar Foto

Descrição: Garagem Descrição: Garagem

Colar Foto Colar Foto

Descrição: Garagem Descrição: Logradouro

Colar Foto Colar Foto

Descrição: Logradouro Descrição: Rua Domingos de Morais

Colar Foto Colar Foto

Descrição: Rua Domingos de Morais Descrição: Vídeo externo


Endereço
1 Rua Domingos de Morais, 388
2 Rua Vergueiro,2720
3 Rua Coronel Oscar Porto, 800
4 Rua Vergueiro, 2016
5 Rua Vergueiro, 2016
6
LINKS PRINCIPAIS AMOSTRAS UTILIZADAS
Valor (R$) Link anúncio
https://www.vivareal.com.br/imovel/sala-comercial-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-88m2-venda
R$1.200.000,00
https://www.vivareal.com.br/imovel/sala-comercial-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-140m2-vend
R$1.590.000,00
https://www.vivareal.com.br/imovel/sala-comercial-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-90m2-venda
R$1.250.000,00
https://www.vivareal.com.br/imovel/sala-comercial-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-150m2-vend
R$1.760.000,00
R$1.650.000,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/sala-comercial-vila-mariana-zona-su
 Homogeneização

Rua Domingos de Morais, nº 388 e 392

Conjunto 122

Edifício Nova Paulista Plaza

Vila Mariana - São Paulo/SP

Rua Monte Alegre nº 428 cj 64

Perdizes - São Paulo / SP
Fones: 2614-0268 / 2614-0239
m2g2patrimonial.com.br
1 - Descrição Geral do Imóvel
O imóvel em assunto se trata de uma sala comercial com área privativa de 112,230 m², 127,995 m²
de área comum, 240,225 m² de área total e fração ideal de 0,029858, com dieito à duas vagas de
garagem.
Dados do
Segue Imóvelas características do avaliando:
abaixo
Tipo Classificação Padrão Construtivo Ocupação
Sala Comercial Comercial Escritório Médio c/ Elevador Unifamiliar

Dados do ImóvelConservação Padrão de Vida Útil

Idade (anos) Remanescente (anos)
Tipo Classificação Acabamento Padrão (anos)
Construtivo Ocupação
(c) Regular
Sala Comercial Comercial Normal/MédioEscritório Médio
60 15
c/ Elevador 45
Unifamiliar

Prédio / Condomínio Padrão de Vida Útil

Conservação
Nº Pavimentos Tipo Blocos Nº Unid./Pav. Idade
Nº Unidades (anos)
Total Remanescente
Elevadores(anos)
Acabamento (anos)
0 (c) Regular 1 0
Normal/Médio 60 0 15 0
45

Nº Vagas
Prédio Tipo
/ Condomínio Vaga Autônoma Lazer Infraestrutura Cond.
Nº2 Pavimentos
Coberta
Tipo Não
Blocos Nº Unid./Pav. Sim Nº Unidades Total Completo
Elevadores
0 1 0 0 0
Terreno Área Privativa (m²) Área Comum (m²) Área Total (m²) Fração Ideal do Terreno
Área (m²)
Nº Vagas 112,230
Testada
Tipo Formato 127,995 Situação
Vaga Autônoma 240,225
Superfície
Lazer Frente 0,029858Topografia
Infraestrutura Cond.
0,00
2 1,00
Coberta Regular
Não Meio de Quadra Sim Seca Uma Completo Plana

Terreno
Área (m²) Testada Formato Situação Superfície Frente Topografia
0,00 1,00 Regular Meio de Quadra Seca Uma Plana

2/ 6
2 - Diagnóstico de Mercado
Dentre os principais aspectos pertinentes ao imóvel em estudo, destacam-se sua localização, Vila

Mariana é um bairro da cidade de São Paulo/SP. O imóvel analisado encontra-se em uma região

caracterizada pela predominância de imóveis residenciais. A densidade demográfica da quadra é

média e em sua proximidade a predominância é de média.

O imóvel está em uma via de trânsito coletora, em sua vizinhança a predominância também são

vias locais e coletoras. Há 3 grande eixo viário próximos ao local que além de se destacarem são as

principais vias de acesso ao imóvel, são: Rua Vergueiro (130 m aproximadamente), Av. Conselheiro

Rodrigues Alves (150 m aproximadamente), Av. 23 de Maio (650 m aproximadamente) e Av. Lins de

Vasconcelos(1,2 km aproximadamente).

O bairro possui estrutura de água, esgoto sanitário, energia elétrica, telefone, esgoto pluvial e

iluminação pública. Há poucos equipamentos de educação, alguns equipamentos de saúde e poucos

equipamentos de cultura em um raio aproximado de 1 km. O local está à 120 m aproximadamente da

Hospital Luz Vila Mariana, à 800 m aproximadamente do Prandiano Museu da Matemática e à 600 m

aproximadamente do Sesc Vila Mariana.

Foi verificado uma quantidade razoável de comércio e prestação de serviço próximo do avaliando. A

região é atendida por transporte público através de linhas de ônibus, está à 170 m do metro Ana Rosa.

Com relação ao cenário do mercado imobiliário acredita-se em uma perspectiva otimista a curto e

médio prazo.

3/ 6
3 - Avaliação - Comparativo Direto
Metodologia: Comparativo Direto
Metodologia: Comparativo Direto
Amostra 1 Data dez - 2023
Endereço
Amostra Rua Domingos de Morais, 388 1 Data dez - 2023
Bairro
Endereço Vila Domingos
Rua Mariana de Morais, 388 Cidade São Paulo UF SP
Fonte
Bairro Paulo Roberto Leardi
Vila Mariana Cidade São Paulo Telefone (11) 97351-6994
UF SP
Tipo
Fonte Escritório
Paulo Roberto Leardi Status
Telefone (11) À97351-6994
venda
Tipo Escritório Escritório Médio c/
Enquadramento
Estado de
(c) Regular
Idade Aparente - À venda
Status 15
Elevador
Escritório Médio c/ Conservação
Estado de Idade anos
Aparente -
A.C.

Enquadramento
A.U. - m² 88,00 Suítes 0 (c) Regular
Dormitórios 0 anos Vagas 15
2
Elevador Conservação
A.C.

Valor
A.U. -- m²
R$ 88,00 1.200.000,00
Suítes 0 Dormitórios R$ 0/ m² Vagas 13.636,362
Valor - R$
Observações: 1.200.000,00 R$ / m² 13.636,36
Observações:
Amostra 2 Data dez - 2023
Endereço
Amostra Rua Vergueiro,2720 2 Data dez - 2023
Bairro
Endereço Vila Mariana
Rua Vergueiro,2720 Cidade São Paulo UF SP
Fonte
Bairro Lopes
Vila Prime - Moema
Mariana Cidade São Paulo Telefone (11) 94449-3237
UF SP
Tipo
Fonte Escritório
Lopes Prime - Moema Status
Telefone (11) À94449-3237
venda
Tipo Escritório Escritório Médio c/
Enquadramento
Estado de
(c) Regular
Idade Aparente - À venda
Status 15
Elevador
Escritório Médio c/ Conservação
Estado de Idade anos
Aparente -
A.C.

Enquadramento
A.U. - m² 140,00 Suítes 0 (c) Regular
Dormitórios 0 Vagas 15
4
Elevador Conservação anos
A.C.

Valor
A.U. -- m²
R$ 140,00 1.590.000,00
Suítes 0 Dormitórios R$ 0/ m² Vagas 11.357,144
Valor - R$
Observações: 1.590.000,00 R$ / m² 11.357,14
Observações:
Metodologia: Comparativo Direto
Metodologia: Comparativo
Metodologia: Comparativo Direto
Direto
Amostra 3 Data dez - 2023
Amostra
Amostra
Endereço Rua Coronel Oscar Porto, 800 33 Data
Data dez -- 2023
dez 2023
Endereço
Endereço
Bairro Rua
Rua Coronel Oscar
Coronel
Vila Mariana Oscar Porto,
Porto, 800
800 Cidade São Paulo UF SP
Bairro
Bairro
Fonte Vila
Vila
NSK3 Mariana
Mariana
Negócios Imobiliarios Cidade São
Cidade São Paulo
Paulo Telefone UF
UF SP
(11) 5200-0300
SP
Fonte
Fonte
Tipo NSK3
NSK3 Negócios Imobiliarios
Negócios Imobiliarios
Escritório Telefone
Telefone
Status (11)À5200-0300
(11) 5200-0300
venda
Tipo
Tipo Escritório Escritório Médio c/
Escritório Estado de Status
Idade Aparente - À
Status À venda
venda
Enquadramento Escritório
Escritório Médio c/
Médio c/ Estado de
Estado de (c) Regular Idade Aparente
Idade Aparente -- 15
Elevador Conservação anos 15
A.C.

Enquadramento
Enquadramento (c) Regular
(c) Regular 15
Elevador Conservação anos Vagas
A.C.

A.U. - m² 90,00
Elevador Suítes 0
Conservação Dormitórios 0 anos 3
A.C.

A.U. --- m²
A.U.
Valor m²
R$ 90,00
90,00 Suítes
1.250.000,00
Suítes 00 Dormitórios
Dormitórios R$ 00/ m² Vagas
Vagas13.888,89 33
Valor -- R$
Valor
Observações: R$ 1.250.000,00
1.250.000,00 R$ // m²
R$ m² 13.888,89
13.888,89
Observações:
Observações:
Amostra 4 Data dez - 2023
Amostra
Amostra
Endereço Rua Vergueiro, 2016 44 Data
Data dez -- 2023
dez 2023
Endereço
Endereço
Bairro Rua
Rua Vergueiro, 2016
Vergueiro,
Vila Mariana 2016 Cidade São Paulo UF SP
Bairro
Bairro
Fonte Vila
Vila Mariana
ASXMariana
Soluções Patrimoniais Cidade
Cidade São Paulo
São Paulo Telefone UF SP
(11) 96602-7000
UF SP
Fonte
Fonte
Tipo ASX
ASX Soluções Patrimoniais
Soluções
Escritório Patrimoniais Telefone
Telefone
Status (11) À
(11) 96602-7000
96602-7000
venda
Tipo
Tipo Escritório Escritório Médio c/
Escritório Estado de Status
Idade Aparente - À
Status À venda
venda
Enquadramento Escritório
Escritório Médio c/
Médio c/ Estado de
Estado de (c) Regular Idade Aparente
Idade Aparente -- 15
Elevador Conservação anos 15
A.C.

Enquadramento
Enquadramento (c) Regular
(c) Regular 15
Elevador Conservação anos Vagas
A.C.

A.U. - m² 150,00
Elevador Suítes
Conservação0 Dormitórios 0 anos 3
A.C.

A.U. --- m²
A.U.
Valor m²
R$ 150,00
150,00 Suítes
1.760.000,00
Suítes 00 Dormitórios
Dormitórios R$ 00/ m² Vagas
Vagas11.733,33 33
Valor -- R$
Valor
Observações: R$ 1.760.000,00
1.760.000,00 R$ // m²
R$ m² 11.733,33
11.733,33
Observações:
Observações:
Amostra 5 Data dez - 2023
Amostra
Amostra
Endereço Rua Vergueiro, 2016 55 Data
Data dez -- 2023
dez 2023
Endereço
Endereço
Bairro Rua
Rua Vergueiro, 2016
Vergueiro,
Vila Mariana 2016 Cidade São Paulo UF SP
Bairro
Bairro
Fonte Vila
Vila Mariana
ASXMariana
Soluções Patrimoniais Cidade
Cidade São Paulo
São Paulo Telefone UF SP
(11) 96602-7000
UF SP
Fonte
Fonte
Tipo ASX
ASX Soluções Patrimoniais
Soluções
Escritório Patrimoniais Telefone
Telefone
Status (11) À
(11) 96602-7000
96602-7000
venda
Tipo
Tipo Escritório Escritório Médio c/
Escritório Estado de Status
Idade Aparente - À
Status À venda
venda
Enquadramento Escritório
Escritório Médio c/
Médio c/ Estado de
Estado de (c) Regular Idade Aparente
Idade Aparente -- 15
Elevador Conservação anos 15
A.C.

Enquadramento
Enquadramento (c) Regular
(c) Regular 15
Elevador Conservação anos
A.C.

A.U. - m² 150,00
Elevador Suítes
Conservação0 Dormitórios 0 anos Vagas 2
A.C.

A.U. --- m²
A.U.
Valor m²
R$ 150,00
150,00 Suítes
1.650.000,00
Suítes 00 Dormitórios
Dormitórios 0 Vagas
R$ 0/ m² Vagas11.000,00 22
Valor -- R$
Valor R$ 1.650.000,00
1.650.000,00 R$ / m²
R$ / m² 11.000,00
11.000,00
Observações:
Observações:
Observações:

4/ 6
 VALOR DE VENDA FATOR VALOR TRATADO ÁREA PRIVATIVA VALOR UNITÁR
AMOSTRA
(R$) OFERTA (R$) (M²) (R$/M²)
1 1.200.000,00 0,95 1.140.000,00 88,00 12.954,55
2 1.590.000,00 0,95 1.510.500,00 140,00 10.789,29
Mapa de localização dos elementos. Fonte: Google Earth.
3 1.250.000,00 0,95 1.187.500,00 90,00 13.194,44
4 1.760.000,00 0,95 1.672.000,00 150,00 11.146,67
3.1 - Tratamento de Fatores (Homogeneização) 5 1.650.000,00 0,95 1.567.500,00 150,00 10.450,00
VALOR DE VENDA FATOR VALOR TRATADO ÁREA PRIVATIVA VALOR UNITÁRIO FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR V. U. HOMOG. VALOR UNITÁRIO SANEADO
FATOR AMOSTRA
VALOR TRATADO
(R$) OFERTA ÁREA (R$)PRIVATIVA
(M²) VALOR UNITÁRIO
(R$/M²) ÁREA FATORPADRÃO VAGA
ADEQUAÇÃO FATOR FATOR
LOCAL HOMOGENEIZAÇÃO FATOR
(R$/M²) FATOR
(R$/M²) FA
OFERTA 12 (R$)
1.200.000,00
1.590.000,00
0,95
0,95
(M²)
1.140.000,00
1.510.500,00
88,00
140,00
(R$/M²)
12.954,55
10.789,29
0,94
1,06
ÁREA
1,00
1,00
1,00
1,11
ADEQUAÇÃO
1,00
0,95
1,00
1,00
PADRÃO
0,94
1,12
VAGA
12.177,27
12.084,00
LOCAL
12.177,27
12.084,00
HOMOGE
0,95 3
4
1.140.000,00
1.250.000,00
1.760.000,00
0,95
0,95
88,00
1.187.500,00
1.672.000,00
90,00
150,00
12.954,550,95
13.194,44
11.146,671,04
0,94 1,00
1,00
1,00 1,11
1,001,00
0,98
0,98 1,00
1,00
0,92
1,12
1,00
12.138,89
12.484,27
1,00
12.138,89
12.484,27
0
0,95 5
1.510.500,00
1.650.000,00 0,95
140,00
1.567.500,00 150,00
10.789,29
10.450,001,04
1,06 1,11
1,00
1,001,00
1,00
1,11
1,15
Média =
0,95
12.017,50
12.180,39
1,00
12.017,50
12.180,39
1
0,95 1.187.500,00 90,00 13.194,44 0,95 1,00 1,00 0,98 1,00 0
0,95 1.672.000,00 150,00 11.146,67 1,04 1,00 1,11 0,98 1,00 1
0,95 1.567.500,00 150,00 HOMOGENEIZAÇÃO
10.450,00 1,04 1,00 1,11 1,00 1,00 SAN
1
HOMOGENEIZAÇÃO SANEAMENTO
R$ 12.180,39 / m².
LimiteLimite
superior (+30%): 15.834,50 Limite superior: Mé
Limite superior (+30%): 15.834,50 superior: 12.318,25
Limite Inferior (-30%):
Intervalo Proposto
8.526,27
30%
Limite Inferior
Limite inferior:
(-30%):
Amplitude do intervalo de confiança:
12.042,53
2,24% 8.526,27 Limite inferior: 5%

Número de elementos
Unitário médio homogeneizado (R$/m²)
5
Intervalo
12.180,39
Proposto
Desvio Padrão:
Distr. "t" Student:
180,21
1,53
30% Amplitude do intervalo de confiança:
Número de (Desvio/Méd):
Coeficiente elementos
Número de elementos após saneamento:
1,48%
5
5 Desvio Padrão:
Unitário médio
Unitário homogeneizado
Médio Saneado (R$/m²): (R$/m²)12.180,39 12.180,39 Distr. "t" Student:
Coeficiente (Desvio/Méd):
ZAÇÃO SANEAMENTO Número de elementos após saneame
Unitário Médio Saneado (R$/m²):
15.834,50 Limite superior: 12.318,25
8.526,27 Limite inferior: 12.042,53
30% Amplitude do intervalo de confiança: 2,24%
5 Desvio Padrão: 180,21
m²) 12.180,39 Distr. "t" Student: 1,53
Coeficiente (Desvio/Méd): 1,48%
Número de elementos após saneamento: 5
Unitário Médio Saneado (R$/m²): 12.180,39

5/ 6
4 - Encerramento
Considerando todas as análises efetuadas, baseadas nas características físicas do imóvel e as

tendências e práticas do mercado imobiliário no qual se insere o imóvel, e os riscos apresentados,

concluímos.

Em 01 de dezembro de 2023.

O valor de mercado do imóvel por nós avaliado na data-base, considereando área averbada e não

averbada, é de: Valor de Mercado:

R$ 1.367.000,00 (um milhão, trezentos e sessenta e sete mil reais).

Certificamos que os fatos, valores e premissas contidos neste relatório são verdadeiros e corretos

e que esta avaliação

Valor defoiLiquidação
elaborada segundo
Forçada:as normas da ABNT - Associação Brasileira de Normas

Técnicas e os preceitos
R$ 828.000,00 do IBAPE
(oitocentos - Instituto
e vinte Brasileiro
e oito mil reais). de Avaliações e Perícias de Engenharia.

Cordialmente,

_______________________ __________________________

Eng.º Franz Gomez Eduardo Capitanio Catelan

CREA nº 5069767167 CRECI nº J28635

M2G2 Patrimonial M2G2 Patrimonial

6/ 6