UNIVERSIDADE SÃO JUDAS TADEU

ENGENHARIA CIVIL

Alex Fernandes Garcêz

Hudson Levi Bastos Oliveira
Jéssica Reguengo dos Santos
Julienne Raquel P. Ruano
Mariana Failde Napolitano

AVALIAÇÃO DE UM IMÓVEL RESIDENCIAL PELO MÉTODO EVOLUTIVO:

UM ESTUDO DE CASO NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO – SP

São Paulo
2022
 Alex Fernandes Garcêz
Hudson Levi Bastos Oliveira
Jéssica Reguengo dos Santos
Julienne Raquel P. Ruano
Mariana Failde Napolitano

AVALIAÇÃO DE UM IMÓVEL RESIDENCIAL PELO MÉTODO EVOLUTIVO:

UM ESTUDO DE CASO NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO - SP

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como

exigência parcial para a obtenção do título de
bacharel do Curso graduação em Engenharia Civil
da Universidade São Judas Tadeu.

Orientador: Prof. Me. Willyams Bezerra de Mello

São Paulo
2022

2
 AGRADECIMENTOS

Agradecemos, primeiramente, a Deus, que nos guiou por toda essa trajetória.
À nossa família, por dar a base necessária para focar nos estudos e por partilharem todos
os momentos.
Ao nosso querido orientador, Prof. Me, Willyams Bezerra de Mello pela competência e
disponibilidade durante a execução deste trabalho.
À banca examinadora dessa monografia, pela disponibilidade e profissionalismo na
avaliação.
Ao corpo docente da Universidade São Judas Tadeu – Campus Mooca, pela
oportunidade da troca de experiências com profissionais tão renomados.
Aos amigos e colegas que fizemos no período da graduação, que contribuíram de
maneira ímpar para que a caminhada se tornasse mais leve.
Por fim, a todos que, diretamente ou indiretamente, fizeram parte da nossa formação,
deixo aqui o nosso muito obrigada(o).

3
 RESUMO

Este trabalho consisitiu na determinação do valor de venda de um imóvel localizado no bairro

Jardim Malia I – São Paulo/SP. Para fins de avaliação, inicialmente, foi feita a classificação do
bem. Utilizou-se então a NBR 14653:14653-2 (2011), que regulamenta as avaliações de
imóveis urbanos. Para a escolha da metodologia, foi estudado, junto a corretores locais, qual a
disponibilidade de amostras à venda na região do imóvel. Como não foi encontrado um número
significativo de residências semelhantes em oferta nas proximidades, houve a impossibilidade
do uso do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado – sendo este o mais utilizado no
cenário brasileiro de avaliações imobiliárias. Por esse motivo, escolheu-se o Método Evolutivo
para a execução da avaliação. Este, por sua vez, consiste na determinação do valor do imóvel
pelo produto da soma do valor do terreno e da edificação construída por um Fator de
Comercialização (FC), que podem ser determinados através da amostragem de alguns terrenos
e casas em oferta o mais próximo possível da região geoeconômica do bem avaliando. Com o
tratamento desses dados amostrais, tem-se os valores unitários (R$/m²) dos terrenos e das
construções. Assim, a soma do produto desses valores pela área do terreno e da construção do
imóvel avaliado, resultam no valor final do mesmo. Cabe ao profissional manter um olhar
crítico e bom-senso sobre a avaliação, principalmente na arbitragem de fatores que não são
intrínsecos ao bem.

Palavras-Chave: Avaliação imobiliária, Método Evolutivo, Comparativo.

4
 ABSTRACT

This work consists in determining the sale value of a property located at Jardim Malia I – São
Paulo/SP. For evaluation purposes, was initially classified the asset. We then used NBR 14653:
14653-2 (2011), which regulates the valuation of urban properties. To choose the methodology,
it was studied, with local brokers, what the availability of samples for sale in the region of the
property. As no significant number of similar residences close were found nearby, it was
impossible to use the Direct Comparative Market Data Method - this being the most used in the
Brazilian appraisal scenario. For this reason, the Evolutionary Method was chosen for the
execution of the evaluation. This, in turn, consists of determining the value of the property by
the product of the sum of the value of the land and the building built by a Commercialization
Factor (FC), which can be determined by sampling some of the land and houses on offer, as
close as possible to the geoeconomic region of the appraising asset. With the treatment of these
sample data, we have the unit values (R$/m²) of land and buildings. In this way, the sum of the
product of these values by the area of the land and the construction of the property evaluated,
result in its final value. It is up to the practitioner to keep a critical eye and judgment on the
evaluation, especially in arbitrating factors that are not intrinsic to the good.

Keywords: Real estate appraisal, Evolutionary Method, Comparatives.

5
 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO .............................................................................................................. 8
2 OBJETIVOS ................................................................................................................. 10
2.1 Objetivo Geral ....................................................................................................... 10
2.2 Objetivos Específicos .................................................................................................... 10
2.3 Justificativas ....................................................................................................... 10
2.4 Abrangência ....................................................................................................... 11
3 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA .................................................................................... 12
3.1 Engenharia de Avaliações ............................................................................................ 12
3.2 Campos de Aplicação.................................................................................................... 13
3.3 Imóvel ....................................................................................................... 13
3.4 Valor de Mercado, Preço e Custo ................................................................................ 14
3.5 Mercado Imobiliário .................................................................................................... 14
3.6 Métodos de Avaliação ................................................................................................... 16
3.6.1 Método comparativo direto de dados de mercado ..................................................... 16
3.6.2 Método involutivo ..................................................................................................... 16
3.6.3 Método evolutivo ..................................................................................................... 16
3.6.4 Método da capitalização da renda ............................................................................... 17
4 METODOLOGIA ........................................................................................................ 18
4.1 Vistoria ....................................................................................................... 18
4.2 Caracterização do Estudo de Caso .............................................................................. 18
4.3 Avaliação de Imóvel Urbano ........................................................................................ 18
5 MÉTODO EVOLUTIVO............................................................................................. 20
6 ESTUDO DE CASO ..................................................................................................... 22
6.1 Características da Região ............................................................................................. 22
6.2 Aspectos Locais ....................................................................................................... 22
6.3 Infraestrutura Local ..................................................................................................... 24
6.4 Serviços Comunitários ................................................................................................. 25
6.5 Características da Propriedade ................................................................................... 25
6.5.1 Circunvizinhança ..................................................................................................... 25
6.5.2 Aspectos Físicos e Zoneamento .................................................................................... 26
6.6 Estudo de Vocação do Imóvel no Mercado ................................................................. 28
6.7 Processo de Coleta de Dados ........................................................................................ 29
6.7.1 Estudo de Caso (Avaliando) ......................................................................................... 30
6.7.2 Residências Unifamiliares:........................................................................................... 30
6.7.3 Terrenos Residenciais: ................................................................................................. 31
6.8 Valor do Imóvel ao Ser Lançado ao Mercado ............................................................ 32
6.8.1 Média de Valores Unitários na Região do Imóvel ...................................................... 33
6.8.2 Fator Fonte ..................................................................................................... 34
6.8.3 Fator Transporte (Local) ............................................................................................. 35
6.8.4 Fator Grandeza de Área............................................................................................... 36

6
6.8.5 Fator Topografia ..................................................................................................... 37
6.8.6 Fator Zoneamento ..................................................................................................... 38
6.8.7 Intervalo de Confiança ................................................................................................. 38
6.8.8 Cálculo do Valor Final.................................................................................................. 38
7 RESULTADOS ............................................................................................................. 40
7.1 Determinação dos Valores Unitários ........................................................................... 40
7.2 Estimativa do Valor de Mercado ................................................................................. 40
8 CONSIDERAÇÕES FINAIS ....................................................................................... 42
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................................. 43

7
1 INTRODUÇÃO

Segundo Dantas (2005), a Engenharia de Avaliações é uma ciência não-exata, que

agrupa conhecimentos de diversas áreas. Contribuindo para a determinação do valor de um
bem, de seus frutos, direitos e custos de reprodução.
A Norma Brasileira de Avaliações de Bens (NBR 14.653:2011) dá diretrizes e
parâmetros para a realização de avaliações imobiliárias. Sua parte 2 (NBR 14653:2011-2), que
trata da avaliação de imóveis urbanos, divide os métodos avaliativos em: método comparativo
direto de dados de mercado, método da capitalização e renda, método involutivo, método
evolutivo, método comparativo direto de custos e método de quantificação de custos.
Segundo a NBR 14.653-2 (2011), quando a quantidade de dados de mercado com
características semelhantes ao bem avaliando for insuficiente para a utilização do método
comparativo direto de dados de mercado, o método evolutivo pode ser o mais adequado para a
avaliação. Sendo o resultado obtido pelo tratamento de valores unitários do metro quadrado de
terreno e área construída, através de amostragem na região.
A Engenharia de Avaliações não é considerada como uma ciência e sim como a arte de
estimar valores de propriedades especificas, em que se se tem como condições essenciais o
conhecimento profissional da engenharia e o bom julgamento das condições do mercado. Desta
forma o objetivo de uma avalição em transações imobiliárias é encontrar a tendência central
ou média ponderada do mercado. (ABUNAHMAN, 1999, apud STIVANIN, 2009)
Assim, centra-se a proposta na análise de imóveis urbanos em região central como São
Paulo, para apresentar valores separados de terreno e construção, para assim, chegar em um
valor coerente para comercialização de um imóvel.
O presente estudo de caso consiste na determinação do valor de mercado de um imóvel
situado na Rua Professor Roldão de Barros – Jardim Malia I – São Paulo/SP, pelo Método
Evolutivo.
Determinado o valor do bem, o mesmo passa a participar de um banco de dados
imobiliários. Podendo ser utilizado, por exemplo, em decisões de desapropriações, cobrança
do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), financiamentos, comparativos de valorização
imobiliária com imóveis situados em região geoeconômica de polos geradores, como o centro
da cidade, bairros com presença de universidade, shopping, supermercados etc.
Por conseguinte, fica expressa a fundamental importância da confiabilidade e retidão do
avaliador. Este deve aliar as diretrizes normatizadas à sua experiência profissional para a
composição da amostra, análise dos dados e mensuração dos resultados, a fim de evitar

8
equívocos na avaliação.

9
2 OBJETIVOS

2.1 Objetivo Geral

Determinar o valor de mercado de uma residência unifamiliar, no município de São

Paulo/SP, através do Método Evolutivo, que consiste em apresentar os valores do m² de terreno
e da construção separadamente, na região em que o imóvel estudado encontra-se localizado.

2.2 Objetivos Específicos

Visando alcançar a determinação dos valores de terreno e construção para a residência

unifamiliar, foram estabelecidos os seguintes objetivos específicos:
a) Avaliar um imóvel residencial unifamiliar, na região de São Paulo/SP;
b) Demonstrar todos os procedimentos, cálculos e normas técnicas para
a determinação de um laudo técnico de avaliações;
c) Determinar o valor do terreno e da construção, resultando em um valor total para
o imóvel.

2.3 Justificativas

Segundo Tambosi (2015), a avaliação representa uma apreciação minuciosa sobre os

bens, objetos do estudo, diferente de atribuir apenas um valor monetário puro e simples.
Inicia-se com a constatação dos estados de conservação e manutenção até a
funcionalidade dos mesmos, envolvendo, inclusive, sua eficiência e outros aspectos direta ou
indiretamente ligados à sua utilização de capacidade produtiva.
Estes aspectos são essenciais para a segurança da instituição bancária e para a empresa,
visto que a correta descrição dos dados dos bens nos mostra a verdadeira condição de uso
dosmesmos, para que, no caso de uma execução de bens, não existam quaisquer problemas com
relação à sua reutilização.
Nos últimos anos, alguns maus exemplos de precificação mostraram que o mercado
carece de profissionais capacitados na engenharia de avaliação imobiliária.
No contexto deste estudo de avaliação de imóveis, a avaliação da compra da refinaria
10
de Pasadena pela Petrobras, em 2006, foi alvo de investigação por suposto superfaturamento e
evasão de divisas na Operação Lava Jato. Na época, a estatal pagou US$ 360 milhões por 50%
da empresa. O valor foi muito maior do que o pago pela companhia belga Astra Oil, que um
ano antes havia adquirido a refinaria inteira por US$ 42,5 milhões, (site Uol, 2019).
Assim, a escolha deste tema torna-se relevante quanto ao mercado imobiliário da região,
visto que determina a média de preços dos terrenos e benfeitorias no entorno estudado. A
Engenharia de Avaliações, como uma aplicação técnico-científica, é uma das formas imparciais
utilizadas na determinação do valor de mercado de um bem.

2.4 Abrangência

O presente estudo abordou os pontos que influem na composição de preços na avaliação

de imóvel residencial (casa), separando valores de terreno e benfeitoria, verificando assim os
métodos básicos, máximos ótimos de aproveitamento.
Auferir valores de custos de construção, comercialização e de impostos, velocidade de
vendas, taxas de risco, retorno e absorção.

11
3 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

3.1 Engenharia de Avaliações

A Engenharia de Avaliação surgiu no Brasil no início do século XX. Os primeiros

trabalhos nesse sentido, dos quais se tem conhecimento no Brasil, foram publicados em revistas
técnicas de engenharia, em São Paulo entre 1918 e 1919. Em 1923, foram introduzidos novos
métodos de avaliação de terrenos, que a partir de 1929 começaram a ter uso sistematizado
(FIKER, 1997).
Apesar de agrupar diversos métodos de avaliação, essa ciência pode ser considerada
não- exata. Pois, depende da habilidade do profissional, aliada a sinceridade e lealdade, em
coletar, tratar e analisar os diversos parâmetros que influenciam na determinação dos valores
de propriedades específicas.
A avaliação de bens, dos seus frutos e direitos é uma “análise técnica para identificar
valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo,
finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes”
(ABNT NBR 14.653-1, 2019, p.2).
Segundo Dantas (2006), na última década houve uma grande evolução da Engenharia
de Avaliações no Brasil, marcada pela introdução da metodologia científica como instrumento
fundamental no trabalho de avaliação, cuja tem como objetivo dar orientação ao avaliador nos
processos, que vão desde a escolha das informações de interesse, a forma de coleta, análise e
tratamento destas, bem como na determinação do modelo que melhor explique a variabilidade
observada nos preços e no mercado que se estuda.

Compreende-se como a atribuição privativa dos Engenheiros em suas diversas

especialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrônomos, dos Geólogos, dos
Geógrafos e dos Meteorologistas, as vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos
relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e
instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens
e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização, sejam
atribuições destas profissões (CONFEA, art. 2º da Resolução nº 345, 1990, p.14737).

O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), fundado em

1957 na cidade de São Paulo, é a Entidade Federativa Nacional que se destaca por ações
pioneiras no desenvolvimento das avaliações de bens e perícias, como a criação da primeira

12
norma brasileira de avaliações de imóveis urbanos.
Atualmente, conta com dezoito Institutos de âmbito estadual filiados à Entidade
Nacional.
Para a determinação do valor de mercado de imóveis urbanos, assunto tratado neste
trabalho, é imprescindível o conhecimento das seguintes normas da ABNT:
a) ABNT 14.653-1 – Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais – Ano
2019;
b) ABNT 14.653-2 – Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos – Ano 2011.

3.2 Campos de Aplicação

Por Moreira (2001), a Engenharia de Avaliações pode ser aplicada nas áreas de: perícia
judicial, financiamentos e hipotecas, organização de empresas, seguros, taxação, tarifas e
administração.
Seja qual for o campo de atuação, o profissional perito de avaliações deve ter
conhecimentos e experiências determinantes para a emissão de relatórios e laudos técnicos, a
fim de evitar transtornos e conclusões precipitadas acerca dos resultados.

3.3 Imóvel

Pela NBR 14.653-1 (2019), imóvel é um “bem constituído de terreno e eventuais

benfeitorias a ele incorporadas”.
A NBR 14.653-2 (2011) define alguns tipos de imóveis, como segue:
a) Imóvel alodial: aquele “livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões”;
b) Imóvel com vocação urbana: aquele “em local com características, uso,
ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis, que possibilitam sua utilização
imediata para fins urbanos”;
c) Imóvel dominante: aquele “que impõe restrição a outro, por servidão”;
d) Imóvel paradigma: “imóvel hipotético cujas características são adotadas como
padrão representativo da região ou referencial da avaliação”;
e) Imóvel serviente: aquele “que sofre restrição imposta por servidão”;
f) Imóvel urbano: aquele “situado dentro do perímetro urbano definido em lei”.

13
3.4 Valor de Mercado, Preço e Custo

A NBR 14.653-1 (2019) traz as definições de valor de mercado, preço e custo

como sendo:
a) Valor de mercado: “quantia mais provável pela qual se negociaria voluntária e
conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado
vigente”;
b) Preço: “é uma expressão monetária que define uma transação de um bem, de seu
fruto, de um direito, ou da expectativa de sua transação”;
c) Custo: “total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção
ou aquisição de um bem, em uma determinada data e situação”.
Segundo Moreira (1997), o valor de mercado é aquele descoberto por um vendedor
desejoso de vender, mas não forçado, e um comprador desejoso de comprar, mas também não
forçado, tendo, ambos, pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da
propriedade.
Na avaliação imobiliária, é de fundamental importância a determinação do valor de
mercado por parte do avaliador. Este, por sua vez, produz um valor que está em condições ideais
de mercado, que nem sempre acaba sendo utilizado nas transações imobiliárias reais, visto que
o acordo entre as partes pode estar influenciado por variáveis não consideradas na avaliação.
O produto dessa avaliação é chamado de valor de mercado, que se diferencia de preço.
O valor de um bem está relacionado ao processo técnico adotado para encontrá-lo, bem como
da situação do mercado no instante da avaliação, onde as partes envolvidas nas transações
decompra e venda não são forçadas e têm pleno conhecimento das condições do mercado. Já o
conceito de preço está ligado às particularidades dos envolvidos, e é exatamente a quantia paga
na transação, estando sujeito a pressões externas (POCH, 2015).

3.5 Mercado Imobiliário

Na economia nacional, é destacada a grande importância do mercado imobiliário, que

compõe uma parcela das movimentações de recursos através de suas transações.
Pelli Neto (2006), determina que as avaliações em massa são a base para a estimativa
do valor de mercado dos imóveis, voltado à aplicação de recursos financeiros.
Segundo Gonzalez (2002), esse tipo de avaliação é classificado como sistemática, por

14
se tratar de um estudo feito em um grupo de imóveis, em uma data específica, com determinado
tipo e em diferentes localizações, apoiado por métodos padronizados e testes estatísticos.
Adquirir uma habitação é tida como uma das necessidades básicas inerentes a todo ser
humano, principalmente pela busca por segurança às adversidades do meio ambiente
(ARRAES; SOUSA, 2008).
De acordo com Dantas (2005), o mercado é composto pelos bens ou serviços disponíveis
para venda, pela parte desejosa de vender e pela desejosa de comprar, onde o equilíbrio de
mercado é dado através das condições desses três componentes na transação.
Segundo Baptistella (2005), as transações comerciais que envolvem troca de bens ou
direitos são realizadas no mercado, sendo que, o mercado aqui referido como de concorrência
perfeitas, em que há voluntariedade das partes constituintes, com pleno conhecimento das
condições do mercado atual.
A avaliação de imóveis compõe uma ciência complexa, pois depende da conduta do
mercado imobiliário, que, por sua vez, é classificada como dinâmica. Essa análise pode ser
bastante prejudicada pela deficiência de informações dos agentes de mercado, bem como pelo
desconhecimento do mecanismo de funcionamento deste (GONZALEZ, 2002).

15
3.6 Métodos de Avaliação

Segundo a ABNT NBR 14653-1:2001 Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos

Gerais, e já citado anteriormente, no capítulo as metodologias usadas para avaliação de bens
imóveis são:

Método comparativo direto de dados de mercado

“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.”(NBR 14653-1, 2001, p. 8). É um dos
métodos mais utilizados para os imóveis residenciais ou comerciais. Trata-se de uma
comparação direta entre imóveis da mesma tipologia, trazendo apenas um valor de mercado,
terreno e construção juntos.

Método involutivo

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,

baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no
qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do
produto.(NBR 14653-1, 2001, p. 8).
Este método é utilizado em grande parte pelas construtoras e incorporadoras, por
consistir em uma precificação realizada com base no aproveitamento do terreno e sua
viabilidade técnico-econômica.

Método evolutivo

“Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização.” (NBR 14653-1, 2001, p. 8). É mais utilizado em imóveis com escassez de
ofertas no mercado ou em imóveis com grandes áreas de terreno, apresenta os valores de terreno
e construção separadamente. Utilizando para a determinação da benfeitoria o CUB (Custo
16
Unitário Básico) ou o CUPE (Custo Unitário PINI de Edificações), ambos informam um custo
mensal por m² de construção em função da região onde encontra-se.

Método da capitalização da renda

“Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida
prevista, considerando-se cenários viáveis.” (NBR 14653-1, 2001, p. 8). É utilizado mais para
imóveis comerciais como lojas, agências bancárias, hospitais etc., pelo fato deste método ser
aplicado com base no valor de renda que será gerado, como o aluguel.

17
4 METODOLOGIA

Para execução deste trabalho, foram feitas pesquisas em livros específicos da área de
avaliações de imóveis e artigos relacionados, bem como levantamento das normas vigentes
(IBAPE), estudos de profissionais e de empresas, materiais de palestras e consultas a
profissionais que exercem esta função.
Selecionou-se um imóvel na região de São Paulo, onde foi realizada uma análise de
viabilidade do valor de terreno e da construção separadamente, apresentando apenas um valor
final para a casa estudada.

4.1 Vistoria

A etapa de vistoria é a fase primordial para a avaliação do imóvel. Onde o profissional

responsável técnico consegue conhecer e caracterizar o bem e a região onde este está locado.

4.2 Caracterização do Estudo de Caso

Foi realizada uma vistoria à residência unifamiliar localizada no bairro Jardim Malia I
– São Paulo/SP. A fim de colher o máximo de informações que pudessem caracterizar o imóvel,
através das diretrizes impostas pela NBR 14.653 (Avaliação de Bens, Parte 1: Procedimentos
Gerais; Parte 2: Imóveis Urbanos).

4.3 Avaliação de Imóvel Urbano

Avaliação é algo que se faz presente quando se pensa em propriedade ou em alguma

ação perante ela. Dado que, para iniciar a avaliação de um imóvel é necessário consultar a
legislação municipal, estadual, federal, e examinar a existência de restrições locais ou
incentivos que possam vir a influenciar nos valores do imóvel. Tem-se que parte da bibliografia
sobre o assunto está apresentada em leis, regras e normativos, além de práticas correntes.
A ABNT NBR 14653-2:2011 é destinada a imóveis urbanos, abrangendo a classificação

18
da sua natureza, descrição das atividades, definição da metodologia, instituição de terminologia,
especificações das avaliações e requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação
de imóveis urbanos.
O serviço de avalição de imóveis é a precisão e fundamentação técnica dos bens ou de
direito sobre eles, a avalição é feita sobre os procedimentos técnicos e normativos para a
determinação do valor real e atual.
As avalições de imóveis formam um extenso campo profissional e podem ser executados
por engenheiros e arquitetos especialistas nas áreas de engenharia econômica e de avaliação.
A Resolução nº 218 do CONFEA fixa as atribuições profissionais do engenheiro,
arquiteto e engenheiro agrônomo nas diversas modalidades e, conforme a Resolução nº 345 do
CONFEA, são de atribuição privativa dos engenheiros — em suas diversas especialidades —
dos arquitetos, dos engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos geógrafos e dos meteorologistas,
devidamente registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia ( CREA).
As atividades de vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis
e imóveis, bem como, suas partes integrantes e pertences, como máquinas e instalações
industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de
qualquer forma, para a sua existência ou utilização, devem ser de atribuição dessas profissões.

19
5 MÉTODO EVOLUTIVO

A composição do valor do imóvel é obtida pelo valor do terreno mais o valor da

benfeitoria e o fator de comercialização.

VI = (VT + VB). FC (1)

onde:

VI é o valor do imóvel (R$);

VT é o valor do terreno (R$);
VB é o valor da benfeitoria (R$);
FC é o fator de comercialização.

A aplicação deste método exige que o valor do terreno seja determinado pelo método
comparativo, na impossibilidade deste, pelo método Involutivo, as benfeitorias pelo método
comparativo direto de custo ou quantificação de custos, o valor de comercialização pode ser
maior ou menor dependendo da época da avaliação.
Caso o terreno esteja em área preponderante onde não consiga aproveitar o terreno ao
máximo, o engenheiro deve calcular as benfeitorias para a utilização do terreno ao máximo e
explicar os cálculos.
Existem cálculos para a área equivalente do terreno pelo método evolutivo que pode ser
considerado método eletivo caso não exista imóveis ou áreas iguais que possam se comparar,
esses dados são tirados com valores reais e atuais de mercado. (ABNT NBR 14653-2:2011).

𝑂𝑒 +𝑂𝑖 +(𝑂𝑓𝑒 +𝑂𝑓𝑑 )

C = [CUB + (1 + 𝐴)](1 + 𝐹) = 𝐴𝑝 + ∑𝑛1 𝐴𝑞𝑖 (2)
𝑆

C é o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção;

CUB é o custo unitário básico;
Oₑ é o orçamento de elevadores;

Oᵢ é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de

proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização, projetos
etc.;

20
Oƒₑ é o orçamento de fundações especiais;
Oƒd é o orçamento de fundações diretas;
S é a área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12721;
A é a taxa de administração da obra;
F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção;
Aₚ é a área construída padrão;

Aqᵢ é a área construída de padrão diferente;

21
6 ESTUDO DE CASO

Analisando a teoria já evidenciada, há a necessidade de se colocar em prática para que

tenha conclusões sob sua usabilidade.
O estudo de caso realizado situa-se na cidade de São Paulo, no bairro Jardim Malia I,
zona sul na Rua Professor Roldão de Barros, possuindo uma área de terreno de 176,00 m²,
composta pela Matrícula N° 48.025 expedidas pelo 11° Ofício de Registro de Imóveis de São
Paulo, com o último registro em 28 de julho de 2010.
A vistoria para avaliação do imóvel ocorreu dia 08 de março de 2022.

6.1 Características da Região

Existe a necessidade de se evidenciar as características positivas e negativas para que

sejam pontuados riscos, oportunidades, forças e fraquezas locais, já que para a determinação de
valores, é preciso demonstrar através de cenários realistas que tenha como foco o uso máximo
da propriedade.

6.2 Aspectos Locais

Jardim Malia I é um bairro da cidade de São Paulo, localizado na zona sul da cidade. As
principais vias do bairro são as Avenidas Presidente João Goulart, Senador Teotônio Vilela e
Rua Jequirituba.
O bairro possui predominância em imóveis horizontais com finalidade residencial, em
grande parte apresentando padrões socioeconômicos entre classe média e média/baixa.
Jardim Malia I, encontra-se próximo ao SENAC Jardim Primavera, SESC Interlagos,
Autódromo Interlagos e a estação ferroviária linha 9 – Esmeralda, com proximidade as estações
Autódromo e Primavera Interlagos.
Os dados descritos podem ser vistos nas figuras 1 e 2.

22
Figura 1 - Croqui de localização do Estudo de caso - Fonte: Google Maps, 2022

Figura 2 - Imagem via satélite da região do imóvel - Fonte: Google Earth, 2022

23
6.3 Infraestrutura Local

Quando se fala em infraestrutura local foi analisado os itens a seguir, na tabela 1,

observando que a região contempla de Água potável, esgoto, energia elétrica, pavimentação,
rede telefônica, iluminação pública e coleta de lixo.

Tabela 1 - Infraestrutura local

Água Potável Existente
Esgoto Sanitário Existente
Energia elétrica Existente
Pavimentação asfáltica Existente
Rede telefônica Existente
Gás encanado Não Existente
Iluminação Pública Existente
Coleta de lixo Existente
Arborização Existente

Fonte: Laudo de avaliação do Imóvel, 2022

24
6.4 Serviços Comunitários

Com relação a serviços comunitários, foi observado os seguintes itens na tabela 2,

expondo em quantos metros encontra-se os serviços.

Tabela 2 – Serviços Comunitários

Comércio Em até 500 m

Universidade Mais que 1000 m

Escola Em até 1000 m

Hospital Mais que 1000 m

Bancos Mais que 1000 m

Supermercado Em até 1000 m

Farmácia Em até 1000 m

Praia Mais que 1000 m

Fonte: Laudo de avaliação do Imóvel, 2022

6.5 Características da Propriedade

Situado no logradouro Professor Roldão de Barros, apresenta características de uma via

local, desenvolvendo-se em traçado retilíneo, com sentido duplo possuindo uma largura
aproximada de 10,00 m, com um fluxo médio de veículos e baixo de pedestres. A via possui
calçadas, guias, sarjetas, pavimentação asfáltica e iluminação pública, apresentando bom estado
de conservação.
A benfeitoria é composta por sua divisão interna por: 3 pavimentos, contendo 1 sala de estar/jantar, 1
cozinha, 1 área de serviço, 1 banheiro social, 2 quartos, 1 suíte, 1 varanda/terraço e 1 garagem.

Circunvizinhança

A região possui densidade demográfica média, nível socioeconômico médio/baixo,

encontrando-se inserido no entorno de imóveis residenciais horizontais, nas proximidades das
principais avenidas do bairro, que possuem um número de comércios considerável, tais como:

25
Bancos, Farmácias, Concessionaria, Supermercado entre outros serviços comunitários, além da
proximidade com o Parque da Mônica, Shopping Interlagos e os Hospitais Gerais do Grajaú e
de Pedreira, conforme Figura 3:

Figura 3 - Circunvizinhança - Fonte: Google Maps, 2022

Aspectos Físicos e Zoneamento

As porções do território destinadas a ZEUa (Zona Eixo de Estruturação da

Transformação Urbana Ambiental) é predominantemente destinada a moradia digna para a
população de média e baixa renda, por intermédio de melhorias urbanísticas e recuperação
ambiental.
Corresponde às áreas destinadas ao uso com altas densidades construtivas e
demográficas. As áreas que compõem este zoneamento visam promover a qualificação
paisagística e dos espaços públicos de forma integrada ao sistema de transporte público.
Zoneamento conforme as Figuras 4 e 5:

26
 Figura 4 - Zoneamento Local do Estudo de Caso – Fonte: GeoSampa, 2022

Figura 5 - Sobreposição do Imóvel e Zoneamento - Fonte: Google Maps, 2022

27
De acordo com a legislação vigente, os coeficientes de aproveitamento e a taxa de ocupação máxima
para a zona do estudo de caso, encontram-se destacados na imagem abaixo:

Figura 6 - Parâmetros Urbanos - Fonte: Prefeitura de São Paulo, 2022

6.6 Estudo de Vocação do Imóvel no Mercado

A região que o imóvel se encontra, trata-se de uma região predominantemente

residencial, o bem utilizado como estudo de caso, é uma residência unifamiliar, sendo assim, o
imóvel encontra-se coerente com a vocação da região.
O estudo de vocação imobiliária definira se o imóvel se encaixa na demanda apresentada
na região. Exemplo: sendo um imóvel residencial, e a região comercial, o estudo de caso não
teria uma vocação tão boa para o seu enquadramento e sua comercialização.
Para o imóvel analisado com base na síntese de informações do estudo de Mercado, de

28
acordo com os aspectos físicos do imóvel e da sua localização residencial, o estudo de caso
possui uma boa vocação na região em que se encontra inserido.

6.7 Processo de Coleta de Dados

No Método Evolutivo, há a necessidade da determinação dos valores de terrenos

próximos e das construções na região em que está localizado o bem avaliando.
Para isso, foram levantados dados de imóveis e terrenos que estivessem em oferta na
região, em um raio de 500 metros do imóvel estudado, como mostra a Figura 7:

Figura 7 - Estudo de Caso e Amostras Coletadas - Fonte: Google Earth, 2022

Para prosseguir a avaliação, foram obtidas 5 amostras, compostas por 3 residências

unifamiliares e 2 terrenos, todos com consentimento das imobiliárias anunciantes para o uso dos
dados na elaboração deste trabalho.

Abaixo segue o estudo de caso e as amostras utilizadas:

29
 Estudo de Caso (Avaliando)

A Figura 8, descreve os parâmetros utilizados no estudo de caso (imóvel avaliando),

apresentando, sua idade, seu zoneamento, seu padrão construtivo, de acordo com as normas do
IBAPE.

Figura 8 - Estudo de Caso - Fonte: Autores, 2022

Residências Unifamiliares:

A Figura 9, trata-se de uma residência localizada na Rua das Mirtáceas, em um raio

próximo ao estudo de caso, possuindo características e padrões similares.

Figura 9 - Amostra 1 (Residência) - Fonte: Autores, 2022

Figura 10, encontra-se localizada na Rua Castel Gandolfo, sendoum imóvel unifamiliar,
assim como o estudo de caso.

30
 Figura 10 - Amostra 2 (Residência) - Fonte: Autores, 2022

Localizada na Rua Jerônimo Corte Real, a Figura 11, encontra-se dentro do raio de
proximidade do estudo de caso, trazendo características semelhantes para o embasamento do
valor do m² da construção na região.

Figura 11 - Amostra 3 (Residência) - Fonte: Autores, 2022

Terrenos Residenciais:

O imóvel, designado como amostra 4 (Figura 12), trata-se de um terreno localizado na

região do estudo de caso, com metragens aproximadas ao terreno do avaliando, para assim, ter
um embasamento quanto ao valor do m² de terreno da região estudada, estando localizado na
Avenida Presidente João Goulart.

31
 Figura 12 - Amostra 4 (Terreno) - Fonte: Autores, 2022

A Figura 13, trata-se também de um terreno com metragens semelhantes ao estudo de

caso (avaliando), localizado na Rua Cassiano dos Santos.

Figura 13 - Amostra 5 (Terreno) - Fonte: Autores, 2022

O levantamento desses dados de mercado é uma das partes mais importantes no processo
avaliativo. Pois, é a partir do tratamento deles que será construído o valor de mercado do bem
avaliando, bem como a base de valores unitários de compra e venda de terrenos e benfeitorias
na região.

6.8 Valor do Imóvel ao Ser Lançado ao Mercado

Os valores das construções foram obtidos através do CUPE (Custo Unitário PINI de
Edificações), a qual promove a atualização dos orçamentos dos Projetos Padrão para cada tipo
de obra, atualizando mensalmente os insumos que compõem o orçamento, entre materiais, mão
de obra, equipamentos, taxa de Leis Sociais e Risco do Trabalho. Tem como principal objetivo
propor ao mercado da construção parâmetros por m² para custos de construção.
Para o estudo de caso, foi utilizado o uso de Residencial Popular (3), conforme
destacado na Figura 14, adotando se o valor de R$ 2.180,29/m².

32
 Figura 14 - Tabela CUPE de março - Fonte: TCPOweb, 2022

Média de Valores Unitários na Região do Imóvel

Em posse dos dados de mercado referentes à imóveis e terrenos em oferta na região,

pode-se determinar qual a média dos valores unitários do metro quadrado de construção e
terreno no entorno do bem avaliando.
Para a determinação do valor unitário do terreno, é feito o quociente entre os valores de
venda dos terrenos amostrais por suas respectivas áreas, como segue:

𝑽𝑻
𝒗𝑻 = 𝑨
(3)

247.351,23
𝑣𝑇 =
176,00

𝑣𝑇 = 1.405,40

Onde:
𝑣𝑇 é o valor unitário do terreno (R$/m²);
VT é o valor de oferta do terreno (R$);
A é a área total do terreno (m²).
O valor unitário da construção naquela região pode ser determinado de forma similar,
como mostrado na equação abaixo:

33
 𝑽−(𝑽𝑻 ∗𝑨) 𝑽𝑪
𝒗𝑪 = = (4)
𝑨𝑪 𝑨𝑪

980.000,00 − ( 1.405,40 ∗ 176,00) 729.812,00

𝑣𝐶 = =
420,00 420,00

𝑣𝐶 = 1.737,65

Onde:

𝑣𝐶 é o valor unitário da construção (R$/m²);

V é o valor total de oferta do imóvel (R$);
𝑉𝑇 é o valor unitário do terreno (R$/m²);
A é a área total do imóvel (m²);
𝐴𝐶 é a área construída do imóvel (m²);
𝑉𝐶 é o valor de oferta da construção (R$).

Fator Fonte

Neste trabalho, o Fator de Fonte foi um parâmetro arbitrado com a análise do mercado
feita junto a 5 corretores distintos, no momento da validação dos elementos comparativos
utilizados.
Segundo as informações que colhetamos junto aos corretores, na região do imóvel
avaliado, a margem de negociação dos imóveis varia em torno de 10%, dependendo da situação,
do estado de conservação e da disponibilidade de serviços no local onde encontra-se o imóvel,
sendo assim, utilizamos um fator fonte de 0,90 para a avaliação.

34
 Fator Transporte (Local)

Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos

para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices
determinados e aferidos no local.
Os índices utilizados foram baseados na escala de valores de acordo com as Tabelas 3,
4 e 5:

Tabela 3 - Equipamentos Urbanos

Variáveis Sim Não

Trafegabilidade 20 0
Luz Domiciliar 13 0
Rede de Água 11 0
Luz Pública 7 0
Guias e Sarjetas 5 0
Rede de Esgoto 4 0
Telefonia 2 0
Gás 1 0
Fonte: Autores, 2022

Tabela 4 - Características da Via

Distância ao Transporte
Pavimentação Largura da Via
Coletivo
Asfalto 17 Até 100m 15 Praças 5
Paralelepípedo 16 De 100 a 300m 10 Acima de 20m 5
Cascalho ou Pedra 8 De 300 a 500m 5 De 10 a 20m 3
Terra 5 Acima de 500m 0 Até 10m 1
Fonte: Autores, 2022

Os Índices de Local correspondentes ao imóvel avaliado e aos comparativos foram

calculados pela soma dos pontos relacionados a cada atributo das tabelas 3 e 4 – Equipamentos
Urbanos e Características da Via, multiplicada pelos fatores constantes na tabela 5 –
Características da Região.

35
 Tabela 1 - Características da Região
Densidade de Ocupação Nível Econômico Fator
Comercial
1,50 a
Classe Alta Alto 1,00
2,00
De 100% a 70% 1,00
1,25 a
Classe Médio-Alta Médio-Alto 0,95
1,50
1,00 a
De 70% a 40% 0,95 Classe Média Médio 0,90
1,25
0,85 a
Classe Médio-Baixo Médio-Baixo 0,85
1,00
Abaixo de 40% 0,90
0,70 a
Classe Baixa Baixo 0,80
0,85
Fonte: Autores, 2022

Como o fator transposição refere-se à variação do preço dos imóveis em função da

localização, foi considerado de acordo com a seguinte fórmula:

Ftransp = 1 + ((IAva – IComp) / IComp) (5)

Ftransp = 1 + ((0,97 – 0,70) / 0,70)
Ftransp = 1,384
Onde:

Ftransp: Fator Transposição;

IAVa: Índice de Local correspondente ao Imóvel Avaliando;
IComp: Índice de Local correspondente ao Elemento Comparativo.

Fator Grandeza de Área

Pôde-se observar junto ao mercado imobiliário, que de um modo geral, à medida que
aumentam as áreas em negócio, e consequentemente o volume de dinheiro da comercialização,
diminuem proporcionalmente, os valores unitários das transações em ofertas, e, além disso, é
muito comum na grande maioria dos casos, representando uma espécie de desconto concedido
pelos vendedores à medida que crescem as importâncias das transações.
Desta forma, é necessária a aplicação de um coeficiente que traduza tal atitude do
mercado imobiliário, denominada no presente estudo como Fator Grandeza de Área.
Para a determinação deste fator, utilizou-se as seguintes equações, conforme prescrito
na publicação “Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações” de autoria de Sérgio

36
Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini:

(á𝒓𝒆𝒂 𝒅𝒐 𝒆𝒍𝒆𝒎𝒆𝒏𝒕𝒐 𝒑𝒆𝒔𝒒𝒖𝒊𝒔𝒂𝒅𝒐)

Fa = ( (á𝒓𝒆𝒂 𝒅𝒆 𝒆𝒍𝒆𝒎𝒆𝒏𝒕𝒐 𝒂𝒗𝒂𝒍𝒊𝒂𝒏𝒅𝒐) )𝟏/𝟒 = quando a diferença de áreas for inferior a 30%. (6)

250,00
Fa = (176,00)1/4

Fa = 1,04

(á𝒓𝒆𝒂 𝒅𝒐 𝒆𝒍𝒆𝒎𝒆𝒏𝒕𝒐 𝒑𝒆𝒔𝒒𝒖𝒊𝒔𝒂𝒅𝒐)

Fa = ( (á𝒓𝒆𝒂 𝒅𝒆 𝒆𝒍𝒆𝒎𝒆𝒏𝒕𝒐 𝒂𝒗𝒂𝒍𝒊𝒂𝒏𝒅𝒐) )𝟏/𝟖 = quando a diferença de áreas for superior a 30%. (7)

1.646,00 1/8
Fa = ( )
176,00

Fa = 1,32

Fator Topografia

Para a adoção do fator topografia para o estudo de caso, utilizamos os parâmetros

descritos de acordo com a Tabela 6:

Tabela 6 - Índices Topografia

Plano = 1,00
Caído para os fundos 5% = 0,95
Caído para os fundos de 5% até 10% = 0,90
Caído para os fundos de 10% até 20% = 0,80
Caído para os fundos mais de 20% = 0,70
Em aclive até 10% = 0,95
Em aclive até 20% = 0,90
Em aclive acima 20% = 0,85
Abaixo do nível da rua até 1,00 m = 1,00
Abaixo do nível da rua de 1,00 m até 2,50 m = 0,90
Abaixo do nível da rua de 2,50 m até 4,00 m = 0,80
Acima do nível da rua até 2,00 m = 1,00
Acima do nível da rua de 2,00 m até 4,00 m = 0,90
Fonte: Autores, 2022

37
 Fator Zoneamento

Para adoção do Fator Zoneamento, foi considerado os coeficientes de aproveitamento

correspondentes à cada zona, com a aplicação de um peso de 50% para reduzir o impacto entre
os imóveis, por estarem todos com zoneamentos próximos.

Intervalo de Confiança

No tratamento das amostras foram obtidos valores máximos e mínimos do m² de

construção. Com isso, pôde-se determinar qual o intervalo de confiança em que o valor
arbitrado poderia variar, como segue:

𝑽𝒄 ,𝒎í𝒏
i = (1 - ) *100 (8)
𝑽𝒄,𝒎á𝒙
983,78
i = (1 - )*100
1.827,03

i = 46%

Onde:

i é o intervalo de confiança dos valores (%);

vC,mín é o valor unitário mínimo da construção (R$/m²);
vC,máx é o valor unitário máximo da construção (R$/m²).

Cálculo do Valor Final

No Método Evolutivo, o valor final de mercado do imóvel avaliando é dado pela soma
dos valores do terreno e benfeitorias.
Com os dados das áreas do terreno e da construção do imóvel, multiplicados pelos
valores unitários determinados anteriormente, é possível obter os valores totais de terreno e

38
benfeitorias do imóvel, restando apenas a aplicação do fator de comercialização nos mesmos.

Abaixo é equacionado esse processo:

VI = [(𝑨𝑻 *𝒗𝑻 )+(𝑨𝑪 *𝒗𝒄 )]*FC (9)

VI = [(176,00*1.405,40)+(420,00 *1.737,65)]*1,00

VI = [247.351,23+729.812,00]*1,00

VI = 980.000,00

VI = (VT + VB)*FC (10)

VI = (247.351,23+729.812,00)*1,00

VI = 980.000,00

Onde:

VI é o valor final do imóvel (R$);

𝐴 𝑇 é a área do terreno (m²);
𝑣𝑇 é o valor unitário do terreno (R$/m²);
𝐴𝐶 é a área construída do imóvel (m²);
𝑣𝑐 é o valor unitário da construção (R$/m²);
VT é o valor total do terreno (R$);
VB é o valor total da benfeitoria (R$);
FC é o fator de comercialização.

39
7 RESULTADOS

7.1 Determinação dos Valores Unitários

De posse das amostras mencionadas anteriormente, foi possível a determinação dos

valores unitários das ofertas de terrenos e construções da região onde se encontra o estudo de
caso.

7.2 Estimativa do Valor de Mercado

Para obter o valor final do imóvel, é preciso considerar 02 (duas) variáveis: o valor do
terreno e o valor da construção.
O valor do terreno pode ser determinado pelo produto entre o valor unitário médio de
terrenos da região pela área total da edificação.
De forma semelhante, o produto do valor unitário médio de construção na região pela
área construída, resulta no valor da construção.
Na Figura15, estão apresentados os resultados para determinação do valor de mercado,
na forma resumida, para o estudo de caso:

Figura 15 - Planilha de Homogeneização do Estudo de Caso - Fonte: Autores, 2022

40
 Portanto, o valor de mercado resultante para esse imóvel é de R$ 980.000,00
(Novecentos e oitenta mil reais), sendo R$ 247.351,23 referente ao valor de terreno do imóvel
e R$ 729.812,00 da construção.
Observando-se o grau de fundamentação que se dá ao enquadramento do imóvel
avaliado ao que a norma descreve, na figura 16, obteve-se com a soma dos fatores 6 pontos,
enquadrando-se no grau de fundamentação II, conforme mostra a figura 17, onde o grau II
necesita de no mínimo 5 pontos de acordo com a NBR 14.653-2 (2011).

Figura 16 - Grau de Fundamentação do Estudo de Caso - Fonte: ABNT NBR 14.653-2, 2011

Figura 17 - Enquadramento da Fundamentação do Estudo de Caso - Fonte: ABNT NBR 14.653-2, 2011

41
8 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Neste trabalho apresenta-se uma abordagem prática da Engenharia de Avaliações,

composta por uma avaliação imobiliária de uma residência unifamiliar, localizada na cidade de
São Paulo - SP, a fim de identificar o valor de mercado da mesma.
Todo o processo desse estudo de caso baseou-se nas novas regras da NBR 14.653
(Avaliação de Bens) da ABNT, a fim de determinar um valor final do imóvel com poucas
discrepâncias.
A escolha do método avaliativo se deu a partir da finalidade da avaliação e da
disponibilidade dos dados de mercados na região do bem avaliado. O Método Evolutivo,
necessita da escolha de terrenos e imóveis residenciais para compor o quadro de amostras do
estudo de caso aqui apresentado.
A partir do tratamento dos dados, foi possível a cotação do preço de venda da residência,
que obedece aos limites de variação.
O resultado dessa pesquisa técnica é de fundamental importância para o mercado
imobiliário, podendo este ser utilizado em transações de ofertas, estudos sobre valorização
econômica, financiamentos imobiliários, ações judiciais (como desapropriações), entre outros.
Porém, vale lembrar que o valor pago no momento da transação de compra e venda não
necessariamente é o encontrado na avaliação imobiliária. Pois, existem variáveis que podem
influenciar no preço pago pelo comprador, como a necessidade ou desejo de venda.
Ressalta-se que o valor de mercado aqui determinado é singular, e pode variar de acordo
com as atribuições feitas por cada profissional.
Destacamos aqui que imóveis analisados a partir de metodologias iguais, devem
apresentar valores aproximados para cada laudo, que não foi demonstrado aqui porque não faz
parte do escopo desta pesquisa.

42
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1. Avaliação de bens

- Parte 1 : Procedimentos gerais. Rio de Janeiro. 2001.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2. Avaliação de

Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro. 2011.

BAPTISTELLA, Marisa. O USO DE REDES NEURAIS E REGRESSÃO LINEAR

MÚLTIPLA NA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES: DETERMINAÇÃO DOS
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Programa de Pós Graduação em Métodos Numéricos em Engenharia - UFPR. Curitiba, p.
123. 2005.

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2. 1990.

DANTAS, R. A. Engenharia de avaliações: introdução à metodologia científica. : Pini, , 2ª

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INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. O que é

o IBAPE? IBAPE Nacional, São Paulo. Disponível em: https://ibape-
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MENEGUELLI, Natasha. Avaliação do Imóvel: como funciona e quais os métodos? APE 11,
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funciona-e-quais-sao-os-cuidados-necessarios/. Acesso em: 28 jun. 2022.

MOREIRA, A. L. Princípios de engenharia de avaliações. 5. ed. São Paulo: PINI, 2001.

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UOL. Petrobras conclui venda da refinaria de Pasadena por US$ 467 milhões. UOL
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refinaria-de-pasadena-por-us-467-milhoes.htm%3E/. Acesso em: 28 jun. 2022.

44
APÊNDICE A – REGISTROS FOTOGRÁFICOS DO IMÓVEL
AVALIANDO

Figura A. 1 – Fachada do Estudo de Caso - Fonte: Autores, 2022

Figura A. 2 - Vista da Garagem - Fonte: Autores, 2022

45
 Figura A. 3 - Sala - Fonte: Autores, 2022

Figura A. 4 - Cozinha - Fonte: Autores, 2022

46
 Figura A. 5 - Cozinha - Fonte: Autores, 2022

Figura A. 6 - Área de Serviço - Fonte: Autores, 2022

47
Figura A. 7 - Banheiro Social - Fonte: Autores, 2022

Figura A. 8 - Dormitório 1 - Fonte: Autores, 2022

48
Figura A. 9 - Dormitório 2 - Fonte: Autores, 2022

Figura A. 10 - Suíte - Fonte: Autores, 2022

49
Figura A. 101 - Banheiro suíte - Fonte: Autores, 2022

Figura A. 112 - Varanda - Fonte: Autores, 2022

50
Figura A. 123 - Varanda/ Terraço - Fonte: Autores, 2022

Figura A. 134 - Acesso lateral - Fonte: Autores, 2022

51