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Renato Pires, 2 Ano, Turma A, Sub-turma: 1 Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa Direito das Obrigaes I Resoluo do caso prtico

n1, 18/10/2011

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Sobre a validade do contrato celebrado entre Antnio e Bento, h que ter em conta variados aspectos, relativamente ao contrato-promessa em causa. Primeiramente, dir-se- que o contrato promessa que descrito na hiptese faz parte, utilizando a classificao adoptada pelo Prof. Menezes Cordeiro1 dos contratos-promessa urbanos, relativos aos contratos respeitantes celebrao de contrato oneroso de transmisso ou de constituio de direito real sobre edifcio, ou fraco autnoma dele, j construdo, em construo ou a construir.2 Tendo este dado inicial de anlise ao caso prtico, podemos logo analisar a validade do mesmo. Como requisitos deste contrato-promessa em particular temos, desde logo, a assinatura do (s) promitente (s), o que pode nem saber acontecer: Como se sabe, os contratos-promessa nem sempre exigem a forma escrita (art. 410./1 e dois, que, a contrario sensu, permite aferir a mesma concluso). Contudo, e nos termos do art. 410./3, este contrato-promessa exige que no s se utilize o documento, referido no n 2, mas ainda que este contenha reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificao, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existncia da respectiva licena de utilizao ou de construo, sob pena de nulidade do negcio. Ora, e voltando ao caso prtico, esse mesmo requisito no cumprido, por um motivo que, em primeira anlise, pode parecer fortuito. que, o reconhecimento referido no artigo em anlise deve ser feito pela identidade que realiza aquele reconhecimento. No caso apresentado, quem faz este reconhecimento um advogado, e no um notrio. Alis, essa funo do notrio pode mesmo ser visto no Cdigo do Notariado. No seu art. 35./4, explicado que tem reconhecimento notarial os documentos particulares (que o caso) cuja letra, ou s assinatura, se mostrem reconhecidas por notrio. Parece assim claro que este contrato padece, logo partida, de um vcio de ndole formal, e como consequncia, nulo, no produzindo os efeitos jurdicos correspondentes.

2) Sabendo j que a prestao principal a que opera como ncleo da obrigao, permitindo ou originando a sua concretizao, diremos que as obrigaes principais, celebradas no contrato-promessa em causa dizem respeito, desde j, aos dois intervenientes. Isto porque, como explica o Professor Menezes Cordeiro3, apesar de, num plano conceptual de base, a obrigao dizer respeito a um dever (do devedor) de realizar uma prestao a outra pessoa (o credor), verifica-se na prtica que, em regra, as obrigaes so sinalagmticas, isto , ambas as partes surgem como titulares de direitos e deveres ou, no plano das obrigaes, como credores e devedores. Assim, Bento tem no s o direito de receber o pagamento como tem tambm a obrigao de entregar a coisa (pelo menos no contrato definitivo) imvel (a casa) a Antnio. Assim, e sabendo que se tratam de prestaes de facere, ou de facto (efectivao, ou no, de uma determinada conduta; art. 398. fala num contedo positivo ou negativo da
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MENEZES CORDEIRO, Antnio, Tratado de Direito Civil Portugus, II, Direito das Obrigaes, Tomo II, pp. 346. 2 Definio a qual, cabe dizer, a do art. 410./3 do Cdigo Civil (que, ao longo das resposta a esta hiptese, ir ser abreviado pela sigla C.C.). 3 MENEZES CORDEIRO, Antnio, Tratado de Direito Civil Portugus, II, Direito das Obrigaes, Tomo I, pp. 455-463.

prestao), cuja concluso de um contrato pr-determinado exemplo, claramente visvel que a obrigao principal, estabelecida no contrato-promessa, a de, dentro de 180 dias, comprar a casa de Bento. Quanto promessa de realizar, todas as sextas-feiras s 21:30h, um recital de 40 minutos de canes de Schubert, durante 52 semanas aps a assinatura do contrato de compra e venda, parece que a sua melhor incluso seria na categoria de obrigaes secundrias, ou seja, que dizem respeito satisfao do interesse do credor. J quanto a Bento, a sua obrigao principal a de, dentro de 180 dias, vender a casa a Antnio, pela quantia de 150 000, 00. 3) Admitindo que o negcio vlido, isto , que a vicissitude formal no tinha tido lugar, o contrato-promessa celebrado entre Antnio e Bento seria vlido, vinculando os dois intervenientes s suas respectivas obrigaes de, no prazo estabelecido, realizar a compra (Antnio) e venda (Bento) do imvel em causa. E, desde logo, veramos que essa promessa no foi cumprida. que Bento, embora tenha, no contrato-promessa tenha feito o compromisso de realizar o contrato definitivo com Antnio, no o fez, celebrando, por escritura pblica, a compra e venda com Carlos, um empregado de Antnio que havia jurado vingar-se deste. Quais sero, portanto, as pretenses que Antnio pode valer contra Bento. E quais sero estas no caso de existir uma promessa real (que, como pode ser visto pela alnea e) do contrato-promessa celebrado entre Antnio e Bento, foi feita, atravs da atribuio de eficcia real ao contrato)? Ora, na primeira hiptese, isto , no caso de se tratar de uma hiptese meramente obrigacional, tm grande relevncia a existncia de um sinal, bem como a existncia, ou no de tradio sobre a coisa. que, como pode ser observvel, Antnio pagou a Bento a quantia de 20 000,00. Esta quantia, nos termos do art. 441. denominada como sinal, uma vez que feita a ttulo de antecipao ou princpio de pagamento do preo da coisa em questo. Quanto tradio da coisa, presente no art. 442./2, 2 parte, como uma referncia (se houve tradio sobre a coisa) importante ter em mente que esta significa a entrega, ao promitente-adquirente (Antnio) da coisa que ele ir adquirir com a celebrao do contrato definitivo. Esta tradio da coisa tem uma importncia nuclear na resoluo do caso concreto e, mais propriamente, das pretenses que Antnio pode fazer valer sobre Bento. Segundo o disposto no art. 442./2 e 3, podemos ver as consequncias prticas da existncia de sinal e/ou tradio da coisa: Se tiver havido sinal, e quem o tenha constitudo no tenha cumprido a sua obrigao (na aplicao ao caso, se Antnio, passados os 180 dias, no tivesse cumprido com a sua obrigao) este tem a faculdade de ver a coisa sua entregue. Isto significa que, no havendo o cumprimento da prestao, o sinal de 20 000,00 seria perdido. Contudo, na hiptese inversa, isto , de o incumprimento ter sido provocado pelo promitente -alienante (Bento), que o caso, estipula o n2 que tem o promitente-adquirente a faculdade de exigir o dobro do que prestou. Quer isto dizer que, e verificando o caso prtico, na atribuio de sinal, Antnio tem o direito a exigir a Antnio a 40 000,00, ou seja, o dobro do sinal pago. Mas fica por a. Contudo, se houve tradio da coisa, entra-se num regime bastante mais exorbitante, para citar o Prof. Menezes Cordeiro.4 Assim, ao haver incumprimento do promitente - alienante, o promitente-adquirente tem direito, no s ao sinal em dobro, como, se preferir, ao prprio valor da coisa data do incumprimento da promessa, sendo restitudo o sinal e o preo pago ou, em alternativa a essas opes, uma terceira: a de exigir a execuo especfica (isto , e execuo da prestao devida por parte do devedor, atravs da coaco do tribunal).
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MENEZES CORDEIRO, Antnio, Tratado de Direito Civil Portugus, II, Direito das Obrigaes, Tomo II, pp. 382.

, assim, fulcral verificar a existncia, ou no, de tradio sobre a coisa. No caso prtico, -nos dada (apenas) a informao que estipulado, no contrato promessa, que Bento entregar umas chaves do apartamento para que este realize as respectivas obras. Numa anlise atenta, esta simples aco no se parece enquadrar no conceito de tradio da coisa, uma vez que no foi atribuda a Antnio a coisa (leia-se, o bem imvel que a casa), mas sim fornecidas as chaves para que realizasse as obras que pretendia para que fosse celebrado o contrato, assemelhando-se, portanto, a prestaes acessrias. Assim, e tendo observado atentamente o regime do sinal e da tradio da coisa, bem como as suas respectivas (e diferentes) consequncias, seguro dizer que a nica pretenso, no caso de se tratar de uma promessa meramente obrigacional, que Antnio poderia exigir a Bento seria a restituio, em dobro, do sinal. , alis, isso mesmo que nos diz o n 4 do art. 442, ao afirmar que na ausncia de estipulao em contrrio, no h lugar, pelo no cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnizao, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito data do no cumprimento. Quanto hiptese de ter havido uma promessa real, que, de facto, foi feita por Antnio e Bento, ao atriburem ao contrato-promessa eficcia real, esta figura prevista no art. 413. C.C. As alteraes feitas em 1986, juntamente com a alterao do Decreto-Lei 116/2008, permitem extrair trs requisitos fundamentais: em primeiro lugar, a exigncia de uma declarao expressa, ao invs da tcita, comum ou expressa; Em segundo, a inscrio no registo como equivalente declarao expressa para atribuio de eficcia real e, em terceiro, o aligeiramento de, quando para o definitivo no fosse exigida a escritura pblica, bastaria um documento particular com reconhecimento de assinatura. A alterao de 2008, passou a permitir, mesmo para os contratos cujo definitivo preveja escritura pblica, a declarao de eficcia real num documento particular autenticado (413./2). Contudo, como dito pelo Professor, como se agiria na situao de, celebrada uma promessa real, o promitente-alienante alienar a coisa a um terceiro. Diz o mesmo que a lei no disps sobre a forma de agir. Apenas permite entender () que o promitente adquirente poder agir directamente contra o terceiro em causa. No domnio do caso prtico, importante ter presente um pensamento, relacionado com a promessa obrigacional. Nesta, o beneficirio adquire a coisa por uma de duas: ou pela celebrao do contrato definitivo, ou por uma execuo especfica, necessariamente sucednea. No possvel adquirir a coisa a non dominio, quando o promitente-alienante haja, apesar de em falta, alienado a terceiros. A venda a terceiros de bens onerados com promessa real no nem ilegtima, por envolver bens alheios, nem ineficaz. O promitente-alienante o titular legtimo, da que possa dispor da coisa da maneira que pretender. A nica forma de adquirir a coisa potestativamente, que exige uma aco. Assim, o promitente-adquirente s tem a alternativa de reivindicar a coisa ao terceiro. Passando para o caso prtico: Na presena de uma promessa real, apesar de conferir uma maior dimenso ao contrato promessa, no confere nenhuma aco especfica ao promitente-adquirente. Tendo o promitente-alienante (Bento) disposto da coisa a terceiro (Carlos), e por coerncia jurdica, no pode ser pedida a execuo especfica, uma vez que no houve tradio da coisa. Resta, assim, a Antnio, pedir a Carlos a restituio da coisa, atravs de uma aco, que, porventura, se possa basear na sua boa-f (ou falta dela). E s pode ser assim, uma vez que infrutfera a tentativa de agir contra o promitente-alienante, uma vez que a coisa que alvo do contrato j no se encontra na sua esfera jurdica.

4) Tendo em conta a anlise feita atrs, de entender que o facto de que, ao se analisar o art. 442./4, parece ser seguro afirmar que, uma vez que no houve tradio na coisa, no possvel a execuo especfica da coisa. Para alm deste facto, e nos termos do nmero supra referido, no h lugar a mais nenhuma indemnizao ( e di-lo claramente: no h lugar, () a qualquer outra indemnizao) para alm da restituio do sinal em dobro. Assim, e aplicando a situao descrita, e uma vez que j foram explicados os mecanismos que permitem esta afirmao, devem-se apurar os factos e fazerem-se as respectivas anlises. Com a alienao da coisa que objecto do contrato-promessa, e no havendo tradio da coisa, s existe lugar atribuio, por parte de Bento, do dobro do sinal a Antnio. Ora, tendo pago Antnio 20 000,00 de sinal, Bento apenas estaria adstrito a pagar a este a quantia de 40 000,00, pelo que a reclamao do pagamento de 45 000,00 por violao do acordado no fundamentada e, portanto, no vlida. 5) Como foi visto na pergunta n 3, a alienao por parte de Bento da casa a Carlos d azo a que possa haver uma aco por parte de Antnio. Tendo sido celebrada, por escritura pblica, a compra e venda, por 210 000,00 e os originais da partitura de A Bela Moleira, a casa encontra-se na esfera jurdica de Carlos. Como visto, Antnio nada pode fazer para que Bento lhe possa restituir a casa. Assim, no s Antnio pode ter uma pretenso contra Carlos, como s o pode fazer. Assim, cabe a Antnio, atravs de uma aco, reclamar a coisa perdida a favor de terceiro. Neste mbito pode ser determinante o facto de Carlos ter adquirido a casa em m-f: Isso mesmo claramente visvel aquando da utilizao da frase jurara vingar-se. Esta locuo permite que se aperceba rapidamente a inteno de Carlos. Como havia sido despedido decide, num acto de vingana, adquirir a casa que Antnio havia celebrado um contrato-promessa de compra e venda.