Estratégias Defensivas.
Cenário 1: Defesa contra a usucapião do “locador” (o terceiro)
Objetivo:
Evitar que o terceiro, que alugou a área ao seu pai, conquiste a propriedade por usucapião.
Pontos-chave:
1. Contradição no comportamento do locador:
• Ele alugou a área por 7 anos, mas agora afirma que tem posse com ânimo de dono.
• Isso pode ser contraditório com a ideia de posse exclusiva e contínua exigida na
usucapião.
2. Ausência de domínio reconhecido:
• Ele não era proprietário registrado, nem havia justo título. Isso fragiliza a tese de
posse com ânimo de dono.
3. Posse do seu pai não é subordinada:
• O contrato de locação foi feito com alguém que não é o dono real, então pode ser
considerado ineficaz ou nulo.
• O STJ admite que posse derivada pode se converter em posse com ânimo de dono
se o suposto “locador” não provar a titularidade dominial e se houver abandono ou
má-fé.
4. Ação de defesa:
• Seu pai deve se apresentar no processo de usucapião (se ainda não for parte) como
possuidor direto, com interesse jurídico.
• Pode apresentar contestação, ou até mesmo reconvenção, alegando a sua própria
posse.
Cenário 2: Usucapião pelo seu pai (posse direta)
Objetivo:
Reivindicar a propriedade da área, com base na posse mansa, pacífica e com ânimo de dono.
Pontos-chave:
1. Mesmo que tenha começado como locatário, a posse pode ter se transformado:
• Se o contrato foi desconsiderado, ou se ficou evidente que o locador não tinha
legitimidade para dispor do bem, a posse pode ter deixado de ser precária.
2. Fundamentos possíveis para usucapião:
🏘️ Usucapião extraordinária (art. 1.238, CC):
• 15 anos de posse contínua, mansa e pacífica, sem necessidade de justo título ou boa-fé.
• Reduz para 10 anos se ele utilizou para moradia habitual ou desenvolveu atividade
econômica (como uma empresa).
🌾 Usucapião especial rural (art. 1.239, CC):
• Se o local for rural, 5 anos de posse em área até 50 hectares, usada para moradia e trabalho
próprio.
3. Provas que ajudam:
• Contas em nome da empresa na área.
• Fotos, benfeitorias, testemunhas, qualquer evidência da posse prolongada.
• Documentos, ainda que poucos, que mostrem o exercício da posse com
exclusividade e autonomia.
4. Ação recomendada:
• Entrar com ação própria de usucapião, se possível com pedido liminar de
reconhecimento da posse e de suspensão de outros registros.
• Ou entrar com reconvenção, caso já esteja no polo passivo da ação do “locador”.
MODELO DE PETIÇÃO INICIAL
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA DE
REGISTROS PÚBLICOS DA COMARCA DE [CIDADE – UF]
AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
COM PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA
[NOME DO AUTOR], nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito no CPF sob o nº [número] e
no RG nº [número], residente e domiciliado na [endereço completo], por seu advogado (instrumento
de mandato anexo), com endereço profissional na [endereço do escritório], vem, respeitosamente, à
presença de Vossa Excelência, com fundamento no artigo 1.238 do Código Civil e artigos 319 e
seguintes do CPC, propor a presente
AÇÃO DE USUCAPIÃO (EXTRA)ORDINÁRIA
em face de:
1. RÉUS INCERTOS E DESCONHECIDOS, cuja citação requer seja feita por edital;
2. FAZENDA PÚBLICA MUNICIPAL, ESTADUAL E DA UNIÃO, a serem citadas
conforme os arts. 246 e 259, II, do CPC;
pelos fundamentos de fato e de direito que passa a expor:
1. DOS FATOS
O Autor ocupa, há mais de 15 (quinze) anos, de forma ininterrupta, mansa, pacífica e com
animus domini, o imóvel situado na [endereço completo da área], que atualmente abriga sua
empresa, denominada [nome da empresa], instalada e operante no local desde [ano de início da
posse].
A área ocupada, conquanto não registrada em nome do Autor, se encontrava abandonada ou sem
titularidade clara no momento em que a posse foi estabelecida. Um terceiro, identificado como
[nome do locador], apresentou-se como suposto proprietário e, por cerca de 7 anos, manteve
relação de locação com o Autor, sem nunca demonstrar titularidade dominial legítima, nem
matrícula registrada em cartório de imóveis.
Referido contrato, inclusive, não foi averbado na matrícula do imóvel (se existente), tampouco o
locador demonstrou qualquer ato registral de domínio. Tal fato evidencia que o autor da suposta
locação não possuía o domínio real, tratando-se, na verdade, de posse precária disfarçada de
locação.
Desde o fim da referida relação, o Autor permaneceu no imóvel, sem oposição, com o claro intuito
de posse como dono exclusivo, arcando com todas as obrigações e investindo na estruturação do
local para exercício de sua atividade empresarial.
2. DO DIREITO
Nos termos do art. 1.238 do Código Civil:
"Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu
um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo
esse prazo ser reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel
a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo."
No presente caso, verifica-se que:
• A posse do Autor supera 15 anos;
• É mansa e pacífica;
• Não houve oposição de terceiros;
• É exercida com animus domini;
• O imóvel foi utilizado para fins produtivos, abrigando empresa em atividade.
Além disso, o Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência no sentido de que a posse exercida
originalmente de forma derivada (ex: locação) pode ser convertida em posse ad usucapionem
quando verificada a ausência de legitimidade dominial do locador e a permanência do possuidor
com animus domini.
3. DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer:
a) A citação dos confrontantes, conforme croqui e descrição anexa, bem como da União, Estado e
Município, na forma do art. 246, § 3º, do CPC e art. 10 da Lei nº 6.015/73;
b) A citação por edital de eventuais interessados incertos e desconhecidos;
c) A produção de todas as provas admitidas em direito, especialmente prova testemunhal,
documental e, se necessário, pericial;
**d) Ao final, seja julgada procedente a presente ação, reconhecendo-se a aquisição da propriedade
do imóvel descrito, por usucapião, com a consequente expedição de mandado ao Cartório de
Registro de Imóveis competente para o devido registro da sentença como título hábil de domínio.
4. DO VALOR DA CAUSA
Dá-se à causa o valor de R$ [valor aproximado do imóvel ou valor simbólico, se desconhecido],
para efeitos fiscais.
Termos em que,
Pede deferimento.
[Cidade], [Data].
__________________________________
[Nome do Advogado]
OAB/[UF] [número]
