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PROPERTIES
DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO
MERCADO IMOBILIRIO
Informativo Bimestral

Na edio de outubro do informativo imobilirio MS. Properties a tendncia de acomodao de preos e
ajustes no mercado imobilirio evidenciada pelas revises de projees do setor e a queda nas variaes do
preo do metro quadrado em muitas regies no pas.
Diante do cenrio de insegurana na economia com inflao, baixo crescimento, eleies, e aumento da
oferta, o setor est operando com cautela. Os investidores esto avaliando com mais cuidado as estratgias e a
velocidade dos lanamentos. Na outra ponta, com menores incentivos ao consumo, os compradores, por sua vez,
esto mais seletivos e menos impulsivos.
Como o movimento dos mercados cclico, o mercado imobilirio, da mesma forma, busca seu ajuste neste
momento. O segundo semestre de 2014 , caracteristicamente, marcado pela elevao de distratos os
cancelamentos de vendas no momento da tomada de financiamento. No entanto, o perodo em que o maior
percentual de vendas do ano concretizado e as incorporadoras utilizam estratgias de vendas e descontos para
atrair os consumidores.
Diante desta conjuntura, condicionantes determinantes ainda empurram os preos para cima, como o
caso da localizao e oferta de infraestrutura prxima de comrcio, servios e mobilidade.
Na dcima edio do boletim informativo MS. Properties, brao da empresa de consultoria M.Stortti,
especializado em solues e resultados para o mercado imobilirio, so avaliados os preos praticados e variaes
nas principais cidades brasileiras no primeiro semestre de 2014. apresentado o ranking dos mercados mais
aquecidos do mundo, onde So Paulo configura em 10 lugar, embora a conjuntura seja de manuteno de preos.
O momento de alta nos estoques das incorporadoras abordado, bem como o arrefecimento no mercado
comercial brasileiro e as novas alternativas de crdito imobilirio no pas.
Editorial
Edio n 10 - Outubro/2014
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Desempenho do ndice FipeZap o pior desde sua criao
mas ainda supera inflao
O ndice FipeZap Ampliado registrou aumento de
4,8% no preo do metro quadrado para as vinte cidades
acompanhadas em 2014. A variao percentual de 0,8
acima da inflao medida pelo IPCA (ndice Nacional de
Preos ao Consumidor Amplo), o que indica que o preo
dos imveis apresentou pequeno aumento real durante
este ano at o presente momento, mas ainda assim,
continua subindo com variao superior inflao.
No perodo compreendido entre janeiro e agosto
de 2014, o valor mdio do metro quadrado aumentou
4,8%. Apesar deste crescimento, a escalada de preos
vem perdendo fora. No acumulado de 12 meses a alta
registrada foi de 9,9%. Agosto o nono ms consecutivo
de queda, desde a criao do ndice. Naquele perodo a
alta foi de 13,8%.
De acordo com o levantamento, cinco das vinte
cidades estudadas apresentaram variao no preo
inferior inflao em 2014. Entretanto, Rio de Janeiro e
So Paulo continuam configurando os mercados que
apresentam o metro quadrado mais caro da amostra
pesquisada, com altas de 5,9% e 6,1%, respectivamente.
Rio de Janeiro registrou o valor de R$10.749, seguida por
So Paulo que registrou preo do metro quadrado de
R$8.243.
Fonte: ndice FipeZap a partir de Infomoney e Exame
Cidade Preo do m (R$)
Rio de Janeiro 10.749,00
So Paulo 8.243,00
Braslia 8.084,00
Niteri 7.508,00
Recife 5.819,00
Belo Horizonte 5.591,00
So Caetano do Sul 5.495,00
Fortaleza 5.455,00
Florianpolis 5.320,00
Curitiba 5.067,00
Campinas 4.991,00
Porto Alegre 4.937,00
Vitria 4.870,00
Santos 4.750,00
Santo Andr 4.744,00
So Bernardo do Campo 4.511,00
Salvador 4.450,00
Vila Velha 3.998,00
Goinia 3.926,00
Contagem 3.304,00
Mdia Geral 7.415,00

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So Paulo est na lista dos mercados mais aquecidos do mundo
Mesmo com a manuteno dos preos no ano
de 2014, So Paulo est na lista dos mercados
imobilirios mais aquecidos do mundo. O estudo foi
divulgado pelo Global Property Guide, que realizou o
levantamento da variao do preo dos imveis em 44
pases nos ltimos 12 meses at o segundo trimestre
de 2014. Conforme o estudo, em valores nominais, a
escalada nos preos continua com alta em 34 dos 44
pases analisados.
Pelo ranking de preos, So Paulo apresentou
desacelerao na alta dos preos em comparao ao
ano anterior. Com o ajuste da inflao, os preos dos
imveis tiveram variao de 5,37% nos ltimos 12
meses, ante 6,78% registrados em igual perodo no
ano de 2013. Para o ltimo trimestre, a alta registrada
foi de 0,75%.
Pas/Cidade

2013 (12
meses)

2014 (12
meses)

ltimo
trimestre

Emirados rabes
Unidos/Dubai

17,99%

33,26%

5,47%

Estnia/Talin

7,27%

16,72%

0,31%

Irlanda

0,56%

11,97%

6,60%

Reino Unido

-1,24%

9,68%

3,99%

Turquia

6,99%

7,24%

1,66%

Austrlia

3,82%

7,21%

1,28%

Nova Zelndia

5,11%

6,66%

-3,23%

Islndia

1,47%

6,09%

1,42%

Israel

6,27%

6,06%

1,92%
Brasil/So Paulo

6,78%

5,37%

0,75%

Letnia

0,91%

5,21%

0,68%

Taiwan

14,53%

5,20%

1,48%

Litunia

-2,06%

4,28%

1,45%

Estados Unidos

7,34%

4,10%

2,26%

Repblica Checa

-1,70%

3,95%

1,21%


De acordo com as variaes registradas no estudo, So Paulo se configura como dcimo colocado na lista
como mercado mais aquecido do mundo frente dos Estados Unidos, Holanda, Japo, Canad, Alemanha,
Portugal, Sua e China, entre outros pases.
Fonte: ndice FipeZap a partir de Infomoney e Exame
Aumento dos estoques nas incorporadoras
As incorporadoras esto passando por uma fase de dificuldades de vendas aps o perodo de euforia no
mercado imobilirio. A elevao no nvel de estoques, de acordo com matria do Estado de S. Paulo, entre junho de
2013 e junho de 2014, o estoque subiu 16%, considerando os dados de 8 incorporadoras importantes do pas.
A elevao do nvel de estoques conseqncia da queda na velocidade de vendas diante do atual cenrio
econmico do pas agravada pelo nmero de distratos ocorridos no perodo em funo da dificuldade de crdito dos
compradores no momento de obter financiamento junto aos bancos.
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Ainda que So Paulo seja uma das cidades com o metro quadrado mais valorizado no pas, a capital
paulista tambm est passando por uma fase de ajustes no mercado imobilirio. De acordo com o Secovi/SP o
volume de negcios fechados para imveis residenciais novos j caiu 48,3% no perodo de janeiro a junho em
relao a igual perodo no ano de 2013, quando a alta foi de 23,6%, levando o setor a revisar suas previses.
Avaliando o volume de lanamentos, at junho, foram lanados 11.360 unidades residenciais, o que
representa uma queda de 18,8% ante igual perodo no ano passado.
De acordo com matria do Valor Econmico, em 2010 foram ofertadas 38 mil novas unidades na cidade de
So Paulo. Em 2011, foram mantidos os lanamento em 38 mil e foram vendidos 28 mil, ajustando em 2012 quando
foram ofertadas 28 mil e vendidas 27 mil. J em 2013, o desempenho foi muito positivo, com 34 mil unidades
lanadas e 33,3 mil foram comercializadas.
Manuteno dos estoques em So Paulo
Com o volume de estoques elevados, as construtoras esto avaliando o lanamento de novos
empreendimentos. De acordo com o estudo, a expectativa de que quando concludas as obras em andamento,
cerca de 10 a 15% das unidades j vendidas retornem ao estoque das construtoras em funo dos possveis
distratos.
De acordo com um levantamento do JPMorgan, do total de estoques, 13,7% representa apartamentos
finalizados e 35,7% sero finalizados at o final de 2015. De acordo com especialistas, o equilbrio dever ocorrer
somente em 2015.
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Arrefecimento no Mercado Comercial
O segmento comercial segue acomodado, com oferta abundante, demanda retrada e descontos nos
preos dos aluguis corporativos. De acordo com o levantamento Cushman & Wakefield, a queda nos preos de
locao de escritrios foi de 4% no segundo trimestre de 2014. Comparando a variao com igual perodo no ano
de 2013, a desvalorizao foi de 8,6%.
No mercado de shopping centers, a queda no consumo causada pelo baixo crescimento da economia
brasileira, atrelada a altos nveis de inflao e restrio de crdito tem gerado cautela. As inauguraes previstas
para o ano de 2014 esto sendo postergadas e, de acordo com a Associao Brasileira de Shopping Centers
(Abrasce), a projeo de 43 novos empreendimentos para 2014 teve de ser revista. A atual projeo de 24 novos
empreendimentos, o que representa apenas 56% do total anunciado no incio do ano.
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Entretanto, a Abrasce afirma que no houve cancelamentos. Dentre as 43 unidades previstas, nove j esto
em funcionamento, 15 planejam iniciar em Dezembro e 19 postergaram para 2015 ou 2016.
Em comparao com o ano de 2013, o nmero de lanamentos caiu bastante. Em 2013, 83% do total de
inauguraes previstas efetivamente ocorreram representando o recorde de empreendimentos inaugurados.
Novos rumos para o crdito imobilirio
O Governo est procurando medidas para destravar o crdito no pas. Uma das medidas beneficiar a
Caixa Econmica Federal, que o maior agente do mercado de financiamentos imobilirios no Brasil.
O banco estatal, assim como as demais instituies privadas, poder utilizar sua carteira de crdito para
emitir Letras Imobilirias Garantidas, conhecidas como Covered Bonds, que funcionaro como uma nova
alternativa de recursos para financiar a expanso do crdito no setor.
De acordo com O Valor Econmico, o governo acredita que o novo papel pode alcanar valores
semelhantes aos R$100 bilhes negociados atualmente em Letras de Crdito Imobilirio (LCI). Assim como as
Letras de Crdito do Agronegcio (LCA) e as LCI's, esse novo ttulo ser isento de imposto de renda. A diferena em
relao aos demais papis que os bancos tambm usam uma parcela de seu patrimnio para dar em garantia aos
ttulos, que acabam tendo uma segurana maior para o investidor.
Outras medidas esto sendo utilizadas como estmulo para incentivar o mercado imobilirio, como linhas de
crdito em que consumidor d o imvel em garantia e pode usar o crdito para qualquer finalidade. Para tanto, o
governo tambm anunciou que at 3% dos recursos da caderneta de poupana podero ser destinados a
financiamentos cuja garantia o imvel quitado.
Algumas medidas para estimular o mercado imobilirio
1 Criao das Letras Imobilirias Garantidas (Covered bonds)
2 Incentivo ao crdito garantido pelo imvel
3 Facilitao da retomada de carros e outros bens mveis pelas instituies financeiras
4 Mudanas para incentivar a concesso de crdito consignado para trabalhadores do setor privado
5 Mudanas na cobrana de crditos em atraso de menor valor
6 Centralizao na matrcula do imvel de todas as informaes sobre nus jurdicos do bem
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Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV
Indicadores Econmicos
Fonte: FGV - Fundao Getlio Vargas
Taxa SELIC
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Ms Mensalizada
Anual
Real
Acumulada
Ano
Acumulada
12 meses
Anual
Oficial
jun/14 0,8614 11,00 5,19 9,93 10,90
jul/14 0,8903 11,00 6,13 10,16 10,90
ago/14 0,8903 11,00 7,08 10,37 10,90

Ms Ano 12 meses Ms Ano 12 meses Ms Ano 12 meses
abr/12 480,229 0,85 1,47 3,65 499,548 0,83 2,30 7,94 893,606 0,64 1,87 5,10
mai/12 485,140 1,02 2,51 4,26 506,020 1,3 3,63 7,16 896,823 0,36 2,24 4,99
jun/12 488,342 0,66 3,19 5,14 512,628 1,31 4,98 7,03 897,540 0,08 2,32 4,92
jul/12 494,891 1,34 4,57 6,67 516,963 0,85 5,87 7,31 901,400 0,43 2,76 5,20
ago/12 501,957 1,43 6,07 7,72 518,616 0,32 6,21 7,48 905,096 0,41 3,18 5,24
set/12 506,804 0,97 7,09 8,07 519,681 0,21 6,43 7,55 910,255 0,57 3,77 5,28
out/12 506,926 0,02 7,12 7,52 520,940 0,24 6,68 7,59 915,625 0,59 4,38 5,45
nov/12 506,795 -0,03 7,09 6,96 522,136 0,23 6,93 7,3 921,119 0,60 5,01 5,53
dez/12 510,252 0,68 7,82 7,82 523,624 0,29 7,23 7,23 928,396 0,79 5,84 5,84
jan/13 511,977 0,34 0,34 7,91 525,651 0,39 0,39 6,94 936,380 0,86 0,86 6,15
fev/13 513,467 0,29 0,63 8,29 529,879 0,80 1,19 7,35 941,998 0,60 1,47 6,31
mar/13 514,526 0,21 0,84 8,06 531,339 0,28 1,47 7,25 946,426 0,47 1,94 6,59
abr/13 515,276 0,15 0,98 7,30 535,777 0,84 2,32 7,25 951,631 0,55 2,50 6,49
mai/13 515,299 0,00 0,99 6,22 542,402 1,24 3,59 7,19 955,152 0,37 2,88 6,50
jun/13 519,153 0,75 1,74 6,31 553,007 1,96 5,61 7,88 957,635 0,26 3,15 6,70
jul/13 520,508 0,26 2,01 5,18 557,040 0,73 6,38 7,75 957,923 0,03 3,18 6,27
ago/13 521,270 0,15 2,16 3,85 558,777 0,31 6,71 7,74 960,222 0,24 3,43 6,09
set/13 529,085 1,50 3,69 4,40 561,203 0,43 7,18 7,99 963,582 0,35 3,79 5,86
out/13 533,621 0,86 4,58 5,27 563,034 0,33 7,53 8,08 969,075 0,57 4,38 5,84
nov/13 535,168 0,29 4,88 5,60 564,558 0,27 7,82 8,12 974,308 0,54 4,95 5,77
dez/13 538,370 0,60 5,51 5,51 565,786 0,22 8,05 8,05 983,272 0,92 5,91 5,91
jan/14 540,959 0,48 0,48 5,66 569,745 0,70 0,70 8,39 988,680 0,55 0,55 5,59
fev/13 543,038 0,38 0,87 5,76 572,254 0,44 1,14 8,00 995,501 1,24 0,69 5,68
mar/14 552,087 1,67 2,55 7,30 573,505 0,22 1,36 7,94 1004,660 2,18 0,92 6,15
abr/14 556,420 0,78 3,35 7,98 577,322 0,67 2,04 7,75 1011,39 2,86 0,67 6,28
mai/14 555,679 -0,13 3,21 7,84 585,207 1,37 3,43 7,89 1016,044 3,33 0,46 6,38
jun/14 551,554 -0,74 2,45 6,25 592,510 1,25 4,72 7,14 1020,11 3,75 0,40 6,52
jul/14 548,202 -0,61 1,83 5,32 597,251 0,80 5,56 7,22 1020,210 3,76 0,01 6,50
ago/14 546,745 -0,27 1,56 4,89 598,387 0,19 5,76 7,09 1022,76 4,02 0,25 6,51
Variao %
INDICADORES DE PREOS
Ms
IGP-M INCC-M IPCA
N ndice
Variao %
N ndice
Variao %
N ndice
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ndices de Preos
Glossrio de Termos
A seguir so apresentadas as definies dos
termos utilizados nesta publicao.
Mercado imobilirio
Distratos: Os distratos tm por finalidade extinguir as
obrigaes estabelecidas em um contrato celebrado
anteriormente.
Letras de Crdito Imobilirio: Ttulos de crdito lastreados
por crdito imobilirio garantidos por hipoteca ou por
alienao fiduciria de imvel.
Letras Imobilirias Garantidas (Covered Bonds): Nova
opo de investimento em ttulos imobilirios (renda fixa)
criada pelo Governo Federal.
VGV (Valor Geral de Vendas): o valor calculado pela
soma do valor potencial de venda de todas as unidades de
um empreendimento a ser lanado.
ndice FipeZap: O ndice FipeZap de Preos de Imveis
Anunciados um indicador de abrangncia nacional que
acompanha os preos de venda e locao de imveis no
Brasil. O ndice calculado com base nos anncios
publicados na pgina Zap Imveis.
Taxa de vacncia: Relao entre o volume de imveis
disponveis e o volume total existente.
Indicadores econmicos
Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores
monetrios de todos os bens e servios finais produzidos
em uma determinada regio, durante um perodo
determinado, considerando apensas bens e servios finais,
excl ui ndo da cont a t odos os bens de consumo
intermedirio. Possui o objetivo de mensurar a atividade
econmica de uma regio.
ndice Geral de Preos (IGP): ndice calculado pela
Fundao Getlio Vargas desde os anos 40. O IGP
composto pelo ndice de Preos por Atacado (IPA), que
participa com 60%, pelo ndice de Preos ao Consumidor
(IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participao de
30%, e do ndice Nacional de Custo da Construo Civil
(INCC), com o peso de 10%.
ndice de Preos ao Consumidor (IPC): ndice referncia
para avaliao do poder de compra do consumidor. O
ndice de Preos ao Consumidor (IPC) mede a variao de
preos de um conj unto fi xo de bens e servi os
componentes de despesas habituais de famlias com nvel
de renda situado entre 1 e 33 salrios mnimos mensais.
ndice Nacional da Construo Civil (INCC): ndice que
representa as mudanas nos preos da construo civil
devido variao da inflao. Inclui tanto a variao nos
preos dos materiais como a variao no custo de mo de
obra. O INCC emitido mensalmente pela Fundao
Getlio Vargas (FGV).
Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comit de Poltica
Monetria (COPOM) do Banco Central do Brasil que
remunera os investidores no negcio de compra e venda de
ttulos pblicos. Ela obtida mediante clculo da taxa
mdia ponderada dos juros praticados pelas instituies
financeiras.
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