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Outubro 2009
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das informações desta publicação pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer
formato, por qualquer razão, ou por qualquer pessoa, sem citação da fonte.
1 Introdução 4
4 Mercado secundário 25
5 Tributação 31
6 Rankings 34
Os dados de gráficos e tabelas desta publicação têm como data base 30 de junho de 2009.
Para acompanhamento contínuo de dados e notícias sobre fundos de investimento
imobiliário, utilize o Orbis.
Introdução
Até 1993, os mercados imobiliário e de capitais funcionavam separada-
mente1. Antes desta data, a existência de qualquer vínculo entre estes dois
mercados era puramente ocasional. Naquele ano, porém, uma primeira ten-
tativa de aproximação, através da criação de um marco jurídico-regulamentar,
foi estabelecida. Em 25 de junho de 1993, a Lei nº 8.668 instituía os fundos de
investimento imobiliário (FII), uma comunhão de recursos captados por meio
do sistema de distribuição de valores mobiliários, destinados à aplicação em
empreendimentos imobiliários. A nova lei também determinava que a Co-
missão de Valores Mobiliários (CVM) deveria autorizar, disciplinar e fiscalizar a
constituição, o funcionamento e a administração destes fundos. Em janeiro do
ano seguinte, a CVM publica então a Instrução nº 205 (ICVM 205), que passou
a regulamentar os FII.
Inicialmente, porém, as normas e regras estabelecidas não atingiram o
objetivo imaginado. Varios fundos imobiliários criados nesta época tinham
como principal finalidade o planejamento tributário, ao invés da captação de
recursos junto a investidores.
Uma segunda tentativa de conexão entre os dois mercados foi estabele-
cida em 1997 com a aprovação da Lei nº 9.514, que criou o Sistema de Finan-
ciamento Imobiliário. Dentre os novos conceitos instituídos por esta lei estão o
de alienação fiduciária de coisa imóvel e o de securitização de créditos imobi-
liários, sendo esta última realizada através de Companhias Securitizadoras de
Crédito Imobiliário e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Desconside-
rando o ano de 2005, que contou com uma operação com montante bem aci-
ma da média praticada pelo mercado, a securitização imobiliária, medida pelo
volume de emissões de CRI, apresenta crescimento consistente desde 2001.
Esse crescimento, porém, é bastante inferior ao potencial estimado por todos
os participantes de mercado, sendo o montante de títulos emitidos inexpres-
sivo em relação a parâmetros de mercado como, por exemplo, o tamanho do
déficit habitacional brasileiro.
No começo de 1999, o mercado de fundos imobiliários começa a mudar de
forma significativa. Com a promulgação da Lei nº 9.779, em janeiro daquele ano,
os rendimentos e ganhos líquidos auferidos por estes fundos em aplicações fi-
nanceiras passam a sujeitar-se à incidência do imposto de renda na fonte, inibindo
assim a criação de novos fundos destinados ao planejamento fiscal e tributário.
1
Em 1964 a Lei nº 4.380 criou o Sistema Financeiro da Habitação, que estabeleceu uma conexão entre os mercados
imobiliário e financeiro, mas não incluía o mercado de capitais.
Introdução
Shopping Pátio Higienópolis inicia captação de R$40,0 milhões junto a inves-
tidores, preponderantemente pessoas físicas, para adquirir, na cidade de São
Paulo, uma participação de 25,0% em empreendimento do mesmo nome. Em
janeiro de 2000, o FII Financial Center é constituído e, após captar R$23,9 mi-
lhões, também junto a pessoas físicas, adquire seis andares em imóvel de lajes
corporativas destinado à locação para empresas comerciais. As emissões bem
sucedidas destes dois fundos abriram o mercado para novas ofertas públicas
de cotas de fundos que buscavam uma captação de recursos pulverizada jun-
to a uma grande quantidade de investidores.
Em novembro de 2005, o segmento de FII negociados em bolsa ou balcão
organizado ganha impulso com a aprovação da Lei nº 11.196. A nova lei passa a
isentar de imposto de renda os rendimentos distribuídos às pessoas físicas por
FII que sejam negociados nesses ambientes e cujo número de cotistas exceda
50. Como reflexo, de 2005 a 2008 o montante anual captado pelos FII listados
em bolsa ou balcão organizado cresceu quase dez vezes.
O recorde de emissões da indústria aconteceu em 2007, quando o total
emitido atingiu R$930,9 milhões; porém, considerando apenas os fundos lista-
dos, o ano mais representativo foi o de 2008 quando estes fundos captaram
R$498,5 milhões. A figura 1 apresenta a evolução histórica das emissões de
cotas de FII a partir de 2003.
1.000
800
600
400
200
Fonte: Orbis
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*
* até jun 2009
Introdução
comparado ao obtido através de um tradicional valor mobiliário entre 2005 e
2007. Inicia-se, neste período, a terceira ligação entre os mercados imobiliário
e de capitais. Entretanto, diferentemente do ocorrido nas vezes anteriores, esta
não foi decorrente de uma lei ou regulamento específico, mas de uma trans-
formação estrutural do mercado de capitais nacional. A partir de 2005, o mer-
cado de ações brasileiro torna-se uma verdadeira fonte de financiamento de
longo prazo para empresas nacionais. Sociedades ligadas aos setores de incor-
poração, construção, participação ou intermediação imobiliária beneficiam-se
desta tendência e iniciam um processo de venda de ações, novas e existentes,
para investidores institucionais e pessoas físicas. Em 2007, um total de 20 em-
presas do setor levantam mais de R$12,00 bilhões em recursos.
Acompanhando os avanços do mercado de capitais e atendendo diversas
demandas de participantes dos mercados financeiro e imobiliário, a CVM edi-
ta, no dia 31 de outubro de 2008, a Instrução nº 472 (ICVM 472), revogando a
antiga ICVM 205, depois de quatorze anos sem mudanças significativas nesta
instrução2.
A ICVM 472 abre um novo e promissor capítulo na história dos fundos
imobiliários. Além de tornar os FII mais próximos dos demais fundos regulados
pela autarquia, ao incorporar muitas disposições contidas em normas que dis-
ciplinam outros fundos de investimento, a nova instrução traz uma mudança
histórica: permite que os FII possam investir em valores mobiliários e outros
ativos ligados ao setor imobiliário.
Até a edição desta nova instrução, os fundos imobiliários, em especial
aqueles negociados em bolsa de valores e mercados de balcão organizado,
concentravam seus investimentos em um pequeno grupo de imóveis gera-
dores de renda, tais como shopping centers, escritórios, hospitais e centros de
logística para armazenagem e distribuição de bens. Com a ampliação signifi-
cativa das áreas do setor imobiliário nos quais os FII podem investir, a autarquia
permite que uma profunda transformação se inicie neste setor. Fundos imobi-
liários dedicados a investimentos de renda fixa, por exemplo CRI, e renda va-
riável, como ações de empresas de construção e incorporação, atrairão novos
participantes para este mercado, como instituições especializadas na gestão
de valores imobiliários, até então ausentes do mercado de FII. Além disso, a
2
Houve três mudanças na Instrução CVM 205 desde sua publicação e até sua revogação pela ICVM 472, a saber;
Instrução CVM nº 389, de 3 de junho de 2003, que dispõe sobre a alteração do mercado em que as cotas serão nego-
ciadas; Instrução CVM nº 418, de 19 de abril de 2005, que dispõe sobre as entidades competentes para administrar FII;
Instrução CVM nº 455, de 13 de junho de 2007, que inclui as companhias hipotecárias entre as entidades autorizadas a
administrar FII.
Introdução
concedidos a estas (ver capítulo Tributação), atrairão um outro segmento, os
bancos comerciais com grandes redes de varejo, fornecendo de forma defini-
tiva e consistente uma grande base de investidores para a indústria de fundos
imobiliários.
Em 30 de junho de 2009, o patrimônio líquido de todos os FII em ope-
ração somava R$4,29 bilhões3, deste total R$2,49 bilhões eram de 26 fundos
listados na BM&FBOVESPA.
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
01/2003
05/2003
08/2003
11/2003
02/2004
05/2004
08/2004
11/2004
02/2005
05/2005
08/2005
11/2005
02/2006
05/2006
08/2006
11/2006
02/2007
05/2007
08/2007
11/2007
02/2008
05/2008
08/2008
11/2008
02/2009
05/2009
Indústria FII FII Listados Fonte: Orbis
Introdução
1993
25 | Junho – Lei nº 8.668
Instituição dos fundos de investimento imobiliário (FII). Determina que
a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorize, discipline e fiscalize a
constituição, o funcionamento e a administração destes fundos.
1994
14 | Janeiro – Instrução CVM nº 205
Dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a administração de FII.
1997
20 | Novembro – Lei nº 9.514
Cria o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciá-
ria de coisa imóvel, as companhias securitizadoras de crédito imobiliário
e os certificados de recebíveis imobiliários (CRI).
1999
19 | Janeiro – Lei nº 9.779
Institui condições para critérios relativos à distribuição de rendimentos
e ganhos de capital de FII e estabelece que os rendimentos e ganhos
líquidos auferidos por estes fundos, em aplicações financeiras de renda
fixa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda
na fonte.
2001
06 | Abril – Resolução CMN nº 2.829
Estabelece cronograma de redução, através de limites máximos decres-
centes, do total de recursos aplicados nas diversas carteiras que com-
põem o segmento de imóveis das entidades fechadas de previdência
privada.
Introdução
Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual
das pessoas físicas, a remuneração produzida por CRI, letras hipotecárias
(LH) e letras de crédito imobiliário (LCI).
2005
21 | Novembro - Lei nº 11.196
Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual
das pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos FII: (i) cujas cotas
sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou
no mercado de balcão organizado; e (ii) que apresentem, no mínimo, 50
cotistas. Este benefício não será concedido a cotistas pessoa física que
representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou
cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a
10,0% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.
2008
31 | Outubro – Instrução CVM nº 472
Cria nova regulamentação para FII. Destaque para permissão expressa
de investimentos em valores mobiliários e outros ativos ligados ao setor
imobiliário.
2009
27 | Agosto – Lei nº 12.024
Isenta do imposto de renda na fonte os rendimentos auferidos em apli-
cações efetuadas pelos FII em CRI, LH, LCI e cotas de FII.
24 | Setembro – Resolução CMN nº 3.792
Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência
Complementar (EFPC), aumentando os limites permitidos de investi-
mento e criando novos segmentos com seus limites próprios. Destaque
para os FII que na nova classificação não fazem mais parte do segmento
de imóveis, tendo sido deslocados para o segmento de investimentos
estruturados.
Forma e Registro Constituídos sob a forma de condomínio fechado, podem ter prazo de dura-
ção indeterminado. A constituição e funcionamento dos FII dependem de re-
gistro prévio na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que é concedido auto-
maticamente mediante entrega de conjunto de documentos e informações.
Custódia Custódia dos ativos financeiros dos FII é necessária sempre que estes ativos re-
presentem mais que 5,0% do patrimônio líquido do fundo.
B. Cotas de FII
Classe Classe única no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados
exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou
características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos
rendimentos periódicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do sal-
do de liquidação do fundo.
Série Emissão de cotas pode ser dividida em séries, com o fim específico de estabe-
lecer, para cada série, datas diversas de integralização sem prejuízo da igualda-
de dos demais direitos conferidos aos cotistas.
Distribuição Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realiza-
da por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de va-
lores mobiliários. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de total-
mente subscrita ou cancelada a anterior.
Retorno do Capital Capital investido em cotas de FII é retornado através (i) da distribuição de resultados;
Investido (ii) da amortização das cotas; (iii) da venda dos títulos; ou (iv) da dissolução do
fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimô-
nio aos seus cotistas.
Transferência As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão e transferência, as-
sinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e
documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de bal-
cão organizado onde o fundo for registrado.
0,01 %
99,99 %
Fonte: Orbis
Imóvel Renda fixa
70
Imóvel
26
Renda fixa 1
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Fonte: Orbis
Fonte: Orbis
Composição do Patrimônio Líquido dos FII Listados por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 (% Do PL) Fig. 06
0,96 %
2,39 % 0,35 %
3,77 %
Escritórios 50,02 %
Fonte: Orbis
Diversificado 21
5
Escritórios 13
9
Residencial 10
1
Varejo | Shopping Centers 10
7
Industrial 8
Varejo | Galerias 1
0 5 10 15 20 25
Fonte: Orbis
C) Por finalidade
Classifica os fundos de acordo com a principal finalidade de existência do fundo.
n Renda regular – Fundos cuja principal finalidade é a geração de ren-
da regular para seus cotistas. A regularidade é alcançada pela compo-
sição da carteira que poderia ser, no caso de FII da classe Imóveis, o
pagamento sistemático de aluguel, ou, no caso de FII da classe Renda
Fixa, o pagamento de juros dos títulos investidos.
n Ganho de Capital – Fundos cuja principal finalidade é o aumento do
valor patrimonial da cota através da valorização dos bens e direitos
investidos ou de sua negociação no mercado secundário.
n Investimentos gerais – Fundos cuja finalidade é definida amplamen-
te. Estes fundos geram resultados para seus cotistas com investimentos
em ativos que produzem aluguel, juros, dividendos e também através
de ganhos de capital realizados pela compra e venda de ativos. Inclui-
se também nesta classe fundos que tem como principal objetivo a
gestão patrimonial de imóveis.
n Securitização – Fundos cuja principal finalidade é viabilizar uma ope-
ração de securitização. O fundo participa destas operações como ce-
dente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa pro-
veniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel
adquirido pelo fundo. Ver box na página 23 para maior detalhamento.
Composição do Patrimônio Líquido da Indústria de FII por Finalidade em 30/06/2009 (% Do PL) Fig. 08
0,86 % 0,10 %
40,60 %
58,44 %
Fonte: Orbis
25,64 %
Fonte: Orbis
37
Renda regular
20
16
Investimentos Gerais
5
10
Ganho de Capital
1
8
Securitização
0 5 10 15 20 25 30 35 40
Fonte: Orbis
Build-to-suit
Neste tipo de estrutura, os créditos que lastreiam a emissão dos títulos são provenientes de um
contrato “build-to-suit” entre uma construtora ou incorporadora e uma ou mais empresas de
um mesmo grupo econômico. Nestas operações, uma empresa que busca financiamento para
aquisição e construção de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente um FII, para:
(i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda às necessidades do inquilino; (iii) desen-
volver e construir o prédio; e (iv) alugar o prédio para a própria empresa, de acordo com termos e
condições previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebíveis ao FII, decorrentes
dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilino do FII), os quais são ven-
didos para uma Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários (Securitizadora Imobiliária),
que financia esta aquisição com a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI).
A figura 11 exibe uma representação esquemática deste tipo de estrutura.
Build-to-suit Fig. 11
Incorporadora
Securitizadora Imobiliária
Vendedor
(FII)
Recebíveis de
Aluguel
Empresa
Securitizadora Imobiliária
Créditos da Concessão do
Direito de Uso de Superfície Créditos da
Concessão do
FII CRI
Direito de Uso
Cessão Definitiva de Superfície
R$
Contrato de Direito
de Uso de Superfície
Outros tipos de reforço de crédito que poderiam ser incorporados neste tipo de operações in-
cluem: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do terreno; e (ii) direito de regresso contra a empresa
vendedora do imóvel. Se construção ou incorporação forem necessárias, garantias para estes
riscos, bem como penhor das cotas do fundo, poderão fazer parte da operação.
Mercado secundário
A primeira negociação de cotas de um FII em uma bolsa de valores acon-
teceu no dia 28/03/1995. Nesta data, quatro cotas do Shopping Guararapes
foram negociadas na então Bovespa, ao preço de R$262.500,00. Após esta ne-
gociação inicial, novos fundos passaram a ser listados e terem seus títulos ne-
gociados na Bovespa. Em 2003, três fundos tiveram suas cotas negociadas em
balcão organizado, com destaque para o Almirante Barroso que registrou, em
182 leilões, 689 dos 707 negócios do ano. Enquanto isso, no mesmo período, o
Europar, FII mais negociado em bolsa naquele ano, registrou, em 20 pregões,
30 dos 35 negócios realizados no ano. As outras cinco negociações envolve-
ram cotas de três outros FII.
Aos poucos, este cenário foi evoluindo, principalmente em termos de nú-
mero de fundos negociados. Em 2005, doze fundos negociaram suas cotas:
seis em balcão e seis em bolsa. Novamente Almirante Barroso e Europar foram
os mais negociados nos respectivos ambientes de negociação. O Europar re-
gistrou, em 63 pregões, 103 dos 282 negócios no ano. Enquanto que no bal-
cão organizado, três fundos dominaram as negociações, o Almirante Barroso,
o Torre Almirante e o BB Progressivo, sendo responsáveis por 97,9% do total de
negociações no ano. Vale destacar que as cotas do Almirante Barroso foram
negociadas em 235 leilões no ano.
Com a aprovação da Lei n° 11.196, em novembro de 2005, o mercado se-
cundário ganhou grande impulso. A nova lei passou a conceder às pessoas
físicas isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos por FII
que atendessem determinadas características. Em 2006 o volume anual atin-
giu R$176,1 milhões em 4.240 negócios, um crescimento de 87,8% no mon-
tante negociado e 146,4% do número de negócios, comparativamente ao
ano anterior. Em 2007 e 2008 o montante negociado retraiu um pouco para o
patamar de R$140,0 milhões, mas o número de negócios continuou a crescer
atingindo a faixa de 7.000 por ano. No primeiro semestre de 2009, o mercado
secundário atingiu um montante negociado de R$137,8 milhões em cima de
4.008 negócios. A figura 13 apresenta os montantes anuais de negociações
desde 2003.
Mercado secundário
180
160
140
120
100
80
60
Fonte: BM&FBOVESPA
40
20
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*
* até jun 2009
140 4.000
120 3.500
Montante (em R$ milhões)
3.000
100
Nº de Negócios
2.500
80
2.000
60
1.500
40
1.000
20 500
0 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*
Mercado secundário
Premier Realty Investimentos gerais Diversificado PRMR11B
Opportunity Investimentos gerais Escritórios FTCE11B
Edifício Almirante Barroso Renda regular Diversificado FAMB11B
BB Progressivo Renda regular Escritórios BBFI11B
Edifício Ourinvest Renda regular Escritórios EDFO11B
Torre Almirante Renda regular Escritórios ALMI11B
Torre Norte Renda regular Escritórios TRNT11B
Hotel Maxinvest Renda regular Hospedagem HTMX11B
Hospital da Criança Renda regular Hospitalar HCRI11B
Hospital Nossa Senhora
Renda regular Hospitalar NSLU11B
de Lourdes
Ancar IC Renda regular Varejo – Shopping ANCR11B
Shopping West Plaza Renda regular Varejo – Shopping WPLZ11B
70 4.000
60 3.500
Montante (em R$ milhões)
3.000
50
Nº de Negócios
2.500
40
2.000
30
1.500
20
1.000
10 500
0 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*
Mercado secundário
junho de 2009. A primeira mostra um nível de liquidez ainda relativamente
baixo se comparado com outros mercados, sendo que dois dos meses apre-
sentam montantes negociados atípicos, muito mais altos, devido a um nú-
mero reduzido de negociações de valor alto envolvendo cotas de dois FII. A
segunda mostra um crescente número de negócios sendo realizado desde o
início deste ano.
Durante o ano de 2009, até o mês de junho, as cotas de maior liquidez no
mercado de bolsa foram as do Continental Square Faria Lima e do Europar, em
termos de número de negócios, e do Projeto Água Branca e Memorial Office,
em termos de montante negociado. Já no mercado de balcão organizado,
as cotas de maior liquidez foram as do BB Progressivo e Torre Almirante, em
termos de número de negócios, e do Opportunity e Shopping West Plaza, em
termos de montante negociado.
100
90
80
70
60
50
40
Fonte: BM&FBOVESPA
30
20
10
0
jul 08 ago 08 set 08 out 08 nov 08 dez 08 jan 09 fev 09 mar 09 abr 09 mai 09 jun 09
1.000
900
800
700
600
500
400
300
Fonte: BM&FBOVESPA
200
100
0
jul 08 ago 08 set 08 out 08 nov 08 dez 08 jan 09 fev 09 mar 09 abr 09 mai 09 jun 09
Mercado secundário
O mercado utiliza duas formas de cálculo de rentabilidade de cotas de FII: o retorno sobre o
preço e a taxa interna de retorno.
O significado do quociente fala por si só. Quanto maior o retorno sobre preço, maior o retorno
indicativo para o investimento, indicando que o preço está comparativamente baixo. Quanto
menor o retorno sobre preço, menor o retorno indicativo, o que significa que o preço está com-
parativamente alto.
f (t)
∑ ( 1+TIR)
n
dt = Investimento inicial
252
t =1
A Uqbar utilizou esta metodologia no ranking de rentabilidade de cotas de FII desta publica-
ção (ver tabela 5). Para tal, o investimento inicial utilizado foi o preço de mercado no início
do período. O fluxo de caixa utilizado corresponde às distribuições da cota durante o período
analisado, sendo que o último pagamento deste fluxo inclui o preço de mercado da cota no
último período.
Tributação
Os FII estão sujeitos a um regime de tributação particular. Diferentemente
de outros fundos de investimento, rendimentos e ganhos líquidos auferidos
por FII em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitam-
se à incidência do imposto de renda na fonte. Destes investimentos tributá-
veis, excluem-se, desde agosto de 2009, aplicações em CRI, LCI, LH e em cotas
de FII.
O imposto pago pelo fundo poderá ser compensado com o retido na
fonte pelo próprio FII, por ocasião da distribuição de rendimentos e ganhos
de capital. Esta compensação, no entanto, deverá ser efetuada proporcional-
mente à participação do cotista pessoa jurídica ou pessoa física não sujeita à
isenção.
A tabela abaixo apresenta um resumo da tributação de FII, e as alíquotas
aplicáveis.
I. Sobre Rendimentos
Aplicações de Renda Fixa
CRI, LCI, LH 0,0%
Outros 15,0 – 22,5%
Aplicações de Renda Variável
Cotas de FII 0,0%*
Outros 0,005% - 15,0%
Imóveis 0,0%
II. Sobre Ganhos de Capital
Aplicações de Renda Fixa
CRI, LCI, LH 0,0%
Outros 15,0 – 22,5%
Aplicações de Renda Variável
Cotas de FII 0,0%*
Outros 0,005% - 15,0%
Imóveis 0,0%
* desde que admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.
Tributação
Desde 2005, investidores pessoas físicas estão isentos do imposto de ren-
da sobre os rendimentos distribuídos pelos FII.
Esta isenção é válida desde que o FII tenha suas cotas admitidas à ne-
gociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão or-
ganizado; e apresentem, no mínimo, 50 cotistas. No entanto, este benefício
não será concedido a cotistas pessoa física que representem 10,0% ou mais da
totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe derem direito ao re-
cebimento de rendimento superior a 10,0% do total de rendimentos auferidos
pelo fundo.
A tabela abaixo apresenta um resumo da tributação de investidores pes-
soas físicas e pessoas jurídicas em cotas de FII, e as alíquotas aplicáveis.
Alíquota
Imposto
Pessoa Física Pessoa Jurídica
I. Sobre rendimentos 0,0% ou 20,0% 20,0%
II. Sobre ganho de capital 15,0% ou 20,0% 0,0%, 15,0% ou 20,0%
Rankings
Este capítulo apresenta dois conjuntos de rankings.
O primeiro classifica as cotas de FII por negociações e rentabilidade. Os
rankings de negociações são apresentados por número de negócios e por
montante negociado. O ranking de rentabilidade classifica as cotas pelas suas
taxas internas de retorno. Participam destes rankings somente cotas que são
negociadas em bolsa de valores ou balcão organizado.
O segundo conjunto de rankings classifica os prestadores de serviço para
a indústria de FII. Administradores e auditores são classificados por número de
operações e pelo patrimônio líquido (PL) agregado dos fundos para os quais
prestam serviço. Os estruturadores são classificados por número de operações
e montante emitido de cotas.
Mais informações sobre os critérios utilizados, incluindo definições dos
prestadores de serviço, encontram-se junto com cada tabela de ranking.
Rankings de cotas
Negociações
Ranking Negociações – Montante de Negócios entre 01/07/2008 e 30/06/2009 TABELA 05
Rankings
Título Número Mudança na
de Negócios Posição Participação (%) Posição Participação (%) participação (%)
Europar 1.189 1 16,0 1 27,8 -11,8
Continental Square Faria Lima 1.145 2 15,4 6 7,4 8,0
BB Progressivo 979 3 13,2 2 15,3 -2,1
Torre Almirante 616 4 8,3 3 10,5 -2,2
Edifício Almirante Barroso 606 5 8,2 5 8,0 0,2
Nossa Senhora de Lourdes 403 6 5,4 4 8,3 -2,9
Projeto Água Branca 397 7 5,3 8 4,1 1,2
Shopping Pátio Higienópolis 362 8 4,9 9 4,0 0,9
Financial Center 310 9 4,2 7 5,8 -1,6
Hotel Maxinvest 243 10 3,3 11 1,6 1,7
Dez maiores 6.250 84,2 6.418 93,4 -9,2
Total 7.421 100,0 6.871 100,0
Critério: Ordena as cotas de FII listadas por montante negociado e por número de negócios realizados duran-
te o período em questão.
Rentabilidade
Ranking Rentabilidade – Rentabilidade Efetiva entre 01/07/2008 e 30/06/2009 TABELA 07
01/07/2008 – 30/06/2009
Título
Rentabilidade (% a.a.) Posição Mercado
Critério: Ordena as cotas de FII listadas por taxa interna de retorno (TIR) durante o período em questão. O
cálculo da TIR é baseado nos valores de mercado das cotas (inicial e final) no período 01/07/2008 - 30/06/2009 e as
distribuições de rendimento efetivamente realizadas neste período. A Uqbar solicitou de cada administrador de FII a
confirmação dos dados e da taxa calculada para seus respectivos fundos. A falta de manifestação de administrado-
res, até a data limite comunicada para esta publicação, foi interpretada como concordância destes com os números
apresentados pela Uqbar. Ver box Rentabilidade de Cotas de FII no Capítulo IV para maiores informações sobre a
metodologia de cálculo da taxa interna de retorno.
Rankings
Administradores
Definição: Instituição autorizada pela CVM para o exercício profissional
de administração de fundos de investimento. A administração de um fundo
compreende o conjunto de serviços relacionado direta ou indiretamente ao
funcionamento e à manutenção deste. Especificamente, o administrador de
FII deve prover o fundo com os seguintes serviços:
n manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços
de análise e acompanhamento de projetos imobiliários;
n atividades de tesouraria, de controle e de processamento dos títulos
e valores mobiliários;
n escrituração de cotas;
n custódia de ativos financeiros;
n auditoria independente; e
n gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.
Observadas limitações legais e regulamentares, o administrador tem
poderes para praticar todos os atos necessários ao funcionamento do fun-
do, podendo contratar em nome deste, terceiros devidamente habilitados e
autorizados para prestar serviços específicos. O administrador é também res-
ponsável pela constituição do fundo e pela prestação de informações à CVM.
Os administradores de FII devem também observar disposições determinadas
em instruções específicas da CVM.
Rankings
30/06/2009 30/06/2008
Administrador Numero de Posição Participação Posição Participação Mudança na
Operações (%) (%) participação (%)
Rio Bravo Investimentos 28 1 39,4 1 42,5 -3,1
Banco Ourinvest 19 2 26,8 2 24,7 2,1
BR - Capital 3 3 4,2 7 2,7 1,5
Banco BBM 3 4 4,2 4 4,1 0,1
Banco CR2 3 5 4,2 3 5,5 -1,3
Credit Suisse Hedging Griffo 2 6 2,8 6 2,7 0,1
Coin 2 7 2,8 5 2,7 0,1
Banco Schahin 2 8 2,8 8 2,7 0,1
Banco Brascan 1 9 1,4 9 1,4 0,0
Banco Opportunity 1 10 1,4 11 1,4 0,0
Dez maiores 64 90,1 66 90,4 -0,3
Total 71 100,0 73 100,0
Critério: Ordena os administradores de FII com base no número de fundos e no montante agregado de PL dos
fundos em 30/06/2008 e 30/06/2009. Os rankings consideram todos os fundos em operação nestas datas. O fundo
cujo valor do PL não tenha sido divulgado para o dia em questão não é considerado para os rankings. Fundos com
PL negativo não foram considerados para o ranking de PL consolidado.
Auditores Independentes
Definição: Perito-contador que presta serviços de auditoria independen-
te. A sua atuação está sujeita ao registro na CVM, que mantém cadastro dos
responsáveis técnicos autorizados a emitir e assinar parecer de auditoria, em
nome de cada fundo, no âmbito do mercado de valores mobiliários. Responsá-
vel pela validação dos demonstrativos trimestrais do fundo, evidenciando que
as operações efetuadas estão em consonância com a política de investimento
e os limites de composição e diversificação, bem como que as negociações
foram realizadas a valores de mercado.
Rankings
Auditor Montante (R$) Posição Participação Posição Participação Mudança na
(%) (%) participação
(%)
PricewaterhouseCoopers 2.899.381.803 1 64,4 1 56,7 7,7
BDO Trevisan 576.537.818 2 12,8 2 18,2 -5,4
Terco Grant Thornton 455.658.262 3 10,1 3 11,9 -1,8
Performance 222.626.761 4 4,9 4 3,4 1,5
HLB Audilink 129.834.681 5 2,9 5 3,3 -0,4
Moore Stephens Lima Lucchesi 127.488.201 6 2,8 6 3,1 -0,3
KPMG 29.939.280 7 0,7 7 1,6 -0,9
Ernst & Young 24.163.959 8 0,5 8 0,7 -0,2
Horwath Tufani, Reis & Soares 23.914.028 9 0,5 9 0,7 -0,2
Müller Auditores Independentes 7.731.736 10 0,2 10 0,3 -0,1
Dez maiores 4.497.276.529 100,0 3.604.600.609 99,9 0,1
Total 4.499.283.956 100,0 3.609.535.594 100,0
Critério: Ordena os auditores independentes de FII com base no número de fundos e no montante agregado
de PL destes em 30/06/2008 e 30/06/2009. Os rankings consideram todos os fundos em operação nestas datas. O
fundo cujo valor do PL não tenha sido divulgado para o dia em questão não é considerado para os rankings. Fundos
com PL negativo não foram considerados para o ranking de PL consolidado.
Rankings
trabalho de estruturação consiste da definição de todos os parâmetros quan-
titativos e qualitativos do fundo.
Critério: Ordena os estruturadores de FII com base no montante total emitido, em R$, e no número de ope-
rações realizadas durante o período em questão. Os rankings consideram apenas os FII que efetivamente entraram
em operação, através de suas primeiras emissões de cotas, no período. Quando duas ou mais instituições estrutu-
raram conjuntamente um mesmo FII o crédito é atribuído integralmente a todas as instituições. Estes rankings não
consideram as emissões de cotas de fundos que entraram em operação em períodos anteriores.
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PATROCÍNIO
Criada em 1999, a Brazilian Mortgages foi a primeira compa- A FUNDO IMOBILIÁRIO – Consultoria de Investimentos asses-
nhia hipotecária independente no Brasil. Com seu pioneiris- sora empreendedores e investidores, nacionais e estrangei-
mo, inovou o mercado financeiro brasileiro ao criar o primeiro ros, no mercado imobiliário, estruturando operações através
Fundo de Investimento Imobiliário voltado para o varejo: o de instrumentos do Mercado de Capitais, em especial Fundos
Shopping Pátio Higienópolis,. É líder em seu segmento com Imobiliários (FII). Neste setor a empresa é pioneira, tendo es-
56% de market share e R$ 4,2 bilhões em estruturação de ati- truturado o primeiro FII do país (MEMORIAL OFFICE) e o pri-
vos em Fundos imobiliários. meiro com cotas negociadas na BOVESPA (EUROPAR).
www.bfre.com.br/brazilianmortgages www.fundoimobiliario.com.br
A PETRA é instituição especializada na administração de A Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros (BM&FBOVESPA) foi
FIDCs. Atualmente administra mais de R$ 400 MM em ativos e criada em 2008 com a fusão da BM&F e da Bovespa. Integra-
continua investindo em tecnologia para assegurar eficiência, das, as companhias formam uma das maiores bolsas do mun-
permitindo a verificação de complexas condições de cessão do em valor de mercado. A BM&FBOVESPA posiciona o Brasil
dos créditos e o acompanhamento da performance dos rece- como centro financeiro internacional de negociação de ações,
bíveis com total transparência às partes envolvidas. commodities e outros instrumentos financeiros.
www.petracorretora.com.br www.bmfbovespa.com.br