ARISTIDES ATHAYDE CORDEIRO

TERMO DE GARANTIA E MANUAL DA EDIFICAO

CURITIBA, JANEIRO DE 2001

MANUAL DA EDIFICAO
O Manual da Edificao faz parte das garantias oferecidas pelo Construtor ao adquirente ou usurio do imvel, em decorrncia do estabelecido no Cdigo de Defesa do Consumidor, CDC, artigo 50 e seu pargrafo nico: Art. 50 - A garantia contratual complementar legal e ser conferida mediante termo escrito. Pargrafo nico - O termo de garantia ou equivalente deve ser padronizado e esclarecer, de maneira adequada, em que consiste a mesma garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os nus a cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento, acompanhado de manual de instruo, de instalao e uso de produto em linguagem didtica, com ilustraes.

O Manual da Edificao acompanha o Termo de Garantia Contratual que, por sua vez, complementar garantia legal especificada no Artigo 1.245 do Cdigo Civil Brasileiro: Art. 1245 - Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder, durante 5 (cinco) anos, pela solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, no o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra. Este prazo de garantia legal, que no caso dos edifcios tambm chamado de garantia qinqenal, refere-se exclusivamente aos casos de solidez e segurana da edificao, ou seja, ocorrncias que possam vir a causar ameaa integridade fsica de pessoas. So ocorrncias que se enquadram na definio de defeito (ver Figura 3), estabelecido no CDC: Art. 12 - O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existncia de culpa, pela reparao dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricao, construo, montagem, frmulas, manipulao, apresentao ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informaes insuficientes ou inadequadas sobre sua utilizao e riscos. 1 - O produto defeituoso quando no oferece a segurana que dele legitimamente se espera,[...]

O Termo de Garantia Contratual, complementar garantia legal, um termo feito por escrito e que precede e acompanha o Manual da Edificao. O termo de garantia ou equivalente deve esclarecer, de maneira adequada, em que consiste a mesma garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os nus a cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo construtor, no ato da entrega e recebimento do imvel. As garantias oferecidas pelo Construtor devem especificar, alm de outras, as exigncias quanto aos prazos de atendimento aos vcios da construo, tal como mencionado no CDC: Art. 18 - Os fornecedores de produtos de consumo durveis ou no durveis respondem solidariamente pelos vcios de qualidade ou quantidade que os tornem imprprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o

2/15

valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicaes constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitria, respeitadas as variaes decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituio das partes viciadas. Vcios da construo (no confundir com defeito, citado anteriormente) podem ser de duas naturezas: vcios aparentes ou de fcil constatao (ver Figura 1), e vcios ocultos (ver Figura 2). Os vcios ocultos, qualificados como vcios redibitrios da mesma forma que os vcios aparentes ou de fcil constatao tm prazo de prescrio semestral, fixado pelo Cdigo Civil e, desta maneira, o momento para que o vcio fique evidenciado no dever ultrapassar este tempo: Captulo IV - DOS PRAZOS DA PRESCRIO Art. 178. Prescreve-se: [...] 5. Em 6 (seis) meses: [...] IV - a ao para haver o abatimento do preo da coisa imvel, recebida com vcio redibitrio, ... O Termo de Garantia Contratual, complementar garantia legal, poder conter a descrio das garantias adicionais dadas pelos fornecedores de componentes, instalaes e equipamentos da edificao, identificando-se prazos de validade e responsabilidades dos usurios da edificao para a validade destas garantias. Na identificao dos fornecedores de componentes, instalaes e equipamentos, incluindo nomes, registros profissional e/ou empresarial, endereo e telefone, far-se- obrigatoriamente a ressalva de que o contato direto com estes fornecedores uma faculdade e no uma responsabilidade dos usurios da edificao.

Representam-se, esquematicamente, os prazos de atendimento aos vcios e defeitos da construo, nas trs folhas seguintes.

3/15

FIGURA 1

SUSPENSO DA DECADNCIA: Tempo entre a reclamao e a resposta negativa de atendimento Perodo do inqurito civil

30

60

90 dias

mais o tempo de suspenso da decadncia

Entrega e efetivo recebimento da obra

Cessa o direito de reclamar por vcios aparentes

LEI 30 dias para sanar o vcio aparente, ou de fcil constatao, para: substituir o produto restituir a quantia paga conceder abatimento de preo

Prazos de atendimento
Nominal: 90 dias Mnimo: < 90 + 7 O 97 dias Normal: < 90 + 30 O 120 dias Mximo: 90 + 180 = 270 dias

Pelo CONTRATO se pode alterar o prazo legal para um perodo: mnimo 7 dias mximo 180 dias

Vcios aparentes ou de fcil constatao

4/15

FIGURA 2

SUSPENSO DA DECADNCIA: Tempo entre a reclamao e a resposta negativa de atendimento Perodo do inqurito civil

30

60

90 dias

mais o tempo de suspenso da decadncia

At 180 dias

Cessa o direito de reclamar por vcios ocultos

Momento em que fica evidenciado o vcio oculto

Entrega e efetivo recebimento da obra

LEI 30 dias para sanar o vcio aparente, ou de fcil constatao, para: substituir o produto restituir a quantia paga conceder abatimento de preo Prazos de atendimento Nominal: 180 dias Pelo CONTRATO se pode alterar o prazo legal para um perodo: mnimo 7 dias mximo 180 dias

Mnimo: < (180+90) + 7 O 277 dias Normal: < (180+90) + 30 O 300 dias Mximo: 180+90 + 180 = 450 dias

Vcios ocultos

5/15

FIGURA 3

Cinco anos

Entrega e efetivo recebimento da obra 0

Fim da garantia qinqenal, dada pelo Art. 1.245 Cdigo Civil, relativa solidez e segurana da obra Cinco anos

Data de conhecimento do dano decorrente de defeito na construo

Data da prescrio: Extino da responsabilidade do construtor para reparao de danos causados por defeitos na construo

5 anos Mximo =10 anos

Responsabilidade do construtor por defeitos que possam afetar a segurana da obra

Defeitos na Construo

Nas pginas seguintes, transcreve-se a NBR 14.037/98, que trata do Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e recomendaes para elaborao e apresentao.

6/15

7/15

NBR 14.037
MAR 1998

Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e recomendaes para elaborao e apresentao
Sumrio Prefcio Introduo 1 Objetivo 2 Referncias normativas 3 Definies 4 Finalidade do Manual 5 Apresentao do Manual 6 Contedo mnimo do Manual 7 Elaborao e entrega do Manual 8 Atualizao do contedo do Manual Prefcio A ABNT Associao brasileira de Normas Tcnicas - o Frum Nacional de Normalizao As Normas Brasileiras cujo contedo de responsabilidade doe Comits Brasileiros (CB), e dos Organismos de Normalizao Setorial (ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros). Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito dos CB e ONS, circulam pare Votao Nacional entre os associados da ABNT e demais interessados. Introduo A busca da qualidade no processo de produo das edificaes, uma das metas que nos ltimos anos impulsiona a introduo de significativas mudanas na construo civil, tem evidenciado a necessidade de uma abordagem mais ampla do processo e dos intervenientes envolvidos. O processo de produo das edificaes normalmente vinha sendo observado como constitudo de apenas duas etapas: o projeto (algumas vezes subdividido em etapas intermedirias desde a definio conceitual do projeto at a produo de detalhes de execuo) e a execuo em canteiro. Entretanto, a edificao construda no pode ser entendida, ela prpria como a realizao do objetivo do processo, pois somente aps concluso do projeto e da execuo da edificao que ela pode ser colocada a servio dos seus usurios e, servindo-os adequadamente em relao ao previsto, realizar o motivo pelo qual a edificao foi produzida. Estando diretamente relacionadas com os objetivos do processo de produo das edificaes e, portanto, com a qualidade do processo, as etapas posteriores construo da edificao (operao, uso e manuteno) tm assumido crescente importncia na gerncia do processo. Por um lado, dadas suas caractersticas afins, existe uma razovel integrao entre as etapas posteriores execuo da edificao. Por outro lado, existe j urna crescente integrao entre as etapas de projeto e execuo em canteiro A questo centra-se ento no desenvolvimento de uma interface eficiente entre estes dois conjuntos de etapas, um

8/15

aspecto to mais crtico quanto se tornam mais complexas as edificaes afastando-se de padres convencionais conhecidos. Tcnicas de avaliao ps-ocupao (APC) tm sido utilizadas para retomar s etapas de projeto e execuo as informaes sobre as condies reais de apropriao pelos usurios do espao construdo, identificadas a partir de observaes das etapas de operao, uso e manuteno. A qualificao da documentao tcnica produzida ao longo das etapas de projeto e execuo e seu direcionamento para esclarecer dvidas relativas es etapas de operao, uso e manuteno, sistematizada na forma de manuais de operao, uso e manuteno das edificaes tem sido outro instrumento para melhorar a comunicao no processo, e este o objeto de ateno desta Norma. 1 Objetivo Esta Norma estabelece o contedo a ser includo no Manual de operao, uso e manuteno das edificaes, com recomendaes para sua elaborao e apresentao. 2 Referncias normativas As normas relacionadas a seguir contm disposies que, ao serem citadas neste texto, constituem prescries para esta Norma. As edies indicadas estavam em vigor no momento desta publicao. Como toda norma est sujeita a reviso, recomenda-se queles que realizam acordos com base nesta, que verifiquem a convenincia de se usarem as edies mais recentes das normas citadas a seguir. A ABNT possui a informao das normas em vigor em um dado momento. NBR 5.674 /1977 - Manuteno de edificaes - Procedimento NBR13.531/1995 - Elaborao de projetos de edificaes - Atividades tcnicas 3 Definies Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as definies da NBR 13531 e as seguintes: 3.1 colocao em uso: Atividades necessrias para permitir a ocupao inicial da edificao e a colocao em condies de funcionamento de suas instalaes e equipamentos. 3.2 componente: Produto constitudo por materiais definidos e processados em conformidade com princpios e tcnicas especficos da Engenharia e da Arquitetura para, ao integrar elementos ou instalaes prediais da edificao, desempenhar funes especficas em nveis adequados. 3.3 dIscriminao tcnica: Descrio qualitativa e quantitativa de materiais, componentes, equipamentos e tcnicas a serem empregados na realizao de um servio ou obra. 3.4 durabilidade: Propriedade da edificao e de suas partes constituintes de conservarem a capacidade de atender aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, quando expostas s condies normais de utilizao ao longo da vida til projetada. 3.5 edificao: Ambiente construdo constitudo de uma ou mais unidades autnomas e partes de uso comum. 3.6 equipamento: Utenslio ou mquina que complementa o sistema construtivo para criar as condies de uso da edificao.

9/15

3.7 garantia: Termo de compromisso de funcionamento adequado de uma edificao, componente, instalao, equipamento, servio ou obra, emitido pelo seu fabricante ou fornecedor. 3.8 inspeo: Avaliao do estado da edificao e de suas partes constituintes com o objetivo de orientar as atividades de manuteno. 3.9 instalaes: Produto constitudo pelo conjunto de componentes construtivos definidos e integrados em conformidade com princpios e tcnicas da Engenharia e da Arquitetura para, ao integrar a edificao, desempenhar em nveis adequados determinadas funes ou servios de controle e conduo de sinais de informao, energia, gases, lquidos e slidos. 3.10 manual de operao, uso e manuteno: Documento que rene apropriadamente todas as informaes necessrias para orientar as atividades de operao, uso e manuteno da edificao. 3.11 manuteno: Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurana dos seus usurios. 3.12 operao: Conjunto de atividades a serem realizadas para controlar o funcionamento de instalaes e equipamentos com a finalidade de criar condies adequadas de uso da edificao. 3.13 projeto: Descrio grfica e escrita das caractersticas de um servio ou obra de Engenharia ou de Arquitetura, definindo seus atributos tcnicos, econmicos, financeiros e legais. 3.14 proprietrIo: Pessoa fsica ou jurdica que tem o direito de dispor da edificao. 3.15 sistema construtivo: Conjunto de princpios e tcnicas da Engenharia e da Arquitetura utilizado para compor um todo capaz de atender aos requisitos funcionais para os quais a edificao foi projetada, integrando componentes, elementos e instalaes. 3.16 uso: Atividades normais projetadas para serem realizadas pelos usurios dentro das condies ambientais adequadas criadas pela edificao. 3.17 usurio: Pessoa fsica ou jurdica, ocupante permanente ou no permanente da edificao. 3.18 vida til: intervalo de tempo ao longo do qual a edificao e suas partes constituintes atendem aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, obedecidos os planos de operao, uso e manuteno previstos. 4 Finalidade do Manual 4.1 O Manual de operao, uso e manuteno das edificaes tem por finalidade - informar aos usurios as caractersticas tcnicas da edificao construda; - descrever procedimentos recomendveis para o melhor aproveitamento da edificao; - orientar os usurios para a realizao das atividades de manuteno; - prevenir a ocorrncia de falhas e acidentes de correntes de uso inadequado; - contribuir para o aumento da durabilidade da edificao.

10/15

4.2 O contedo do Manual deve se restringir ao fornecimento de informaes tcnicas estritamente necessrias ao desenvolvimento das atividades da operao, uso e manuteno das edificaes (ver NBR 5674). Explicaes adicionais que aprofundem a compreenso de alguma informao especfica devem ser apresentadas em anexo ao Manual. 5 Apresentao do Manual 5.1 Linguagem utilizada 5.1.1 O Manual deve ser escrito em linguagem simples e direta, utilizando vocabulrio preciso e adequado aos seus leitores. 5.1.2 As informaes contidas no Manual devem ser apresentadas de forma didtica. 5.1.3 O Manual deve ser organizado de maneira que as informaes sejam apresentadas segundo classificaes que facilitem sua compreenso 5.1.4 O nvel de detalhamento do Manual deve ser compatvel com a complexidade da edificao. 5.1.5 O Manual deve se manter neutro em relao propaganda de marcas comerciais.

5.2 Estrutura do Manual 5.2.1 O Manual deve apresentar uma introduo contendo informaes gerais sobre a sua organizao e orientando os leitores na forma de obteno de informaes. 5.2.2 O Manual deve conter um sumrio e um ndice remissivo dos seus contedos. 5.2.3 O Manual deve conter, aps o sumrio uma tabela de revises do seu contedo, onde sejam identificados os itens revisados a data das revises e seus respectivos responsveis tcnicos. 5.2.4 O ManuaL pode ser dividido em partes, considerando-se o tamanho e a complexidade da edificao. Cada uma das partes pode ser dirigida a diferentes grupos de leitores, permitindo a utilizao de linguagem mais especfica. 5.2.5 Os manuais de componentes, instalaes e equipamentos da edificao devem ser anexados ao Manual de operao, uso e manuteno da edificao. 5.2.6 Deve se destacar no Manual as informaes sobre itens que afetem a segurana e salubridade das edificaes, alertando os usurios sobre os riscos decorrentes da negligncia na ateno a estes itens. 5.2.7 Aspectos de difcil percepo nas atividades de operao, uso e manuteno das edificaes devem ser descritos em detalhe uma vez que sua importncia pode no ser evidente aos usurios. 5.2.8 O Manual deve utilizar recursos visuais adequados melhor comunicao doa seus contedos, tais como: a) uso farto de ilustraes e exemplos; b) variedade tipogrfica, salientando informaes essenciais e tomando mais agradvel a leitura;

11/15

c)

produo de quadros sntese dos contedos de cada parte do Manual.

5.2.9 O Manual deve ser produzido em meio fsico durvel e acessvel aos seus leitores. O uso de meios eletrnicos permitido desde que possuam a alternativa de fcil reproduo dos contedos em meios impressos convencionais. 5.2.10 Os desenhos e esquemas grficos includos no Manual de operao, uso e manuteno devem ser de fcil compreenso. 6 Contedo mnimo do Manual 6.1 Descrio da edificao como construda O Manual deve apresentar uma descrio grfica e escrita da edificao, contendo: a) informaes sobre aspectos importantes para o usurio, como propriedades especiais previstas em projeto, sistema construtivo empregado, etc: b) definio dos limites de uso seguro da edificao, descrevendo caractersticas como carregamentos mximos admissveis sobre os componentes estruturais, cargas mximas admissveis nos circuitos eltricos, etc; c) descrio de dispositivos previstos para facilitar a modificao, expanso modernizao da edificao e de seus componentes, instalaes e equipamentos; e

d) desenhos esquemticos atualizados em relao ao realmente construdo, com dimenses cotadas, que representem a posio de instalaes embutidas e componentes no aparentes; e) conjunto completo de projetos e discriminaes tcnicas atualizadas em relao ao realmente construdo, a ser contido no exemplar do Manual entregue ao proprietrio ou ao sndico da edificao; f) datas de concluso da estrutura, do habite-se e da elaborao do Manual. 6.2 Informaes sobre os procedimentos para a colocao em uso da edificao O Manual deve apresentar informaes sobre os procedimentos para a colocao em uso da edificao, contendo: a) descrio clara dos procedimentos para a solicitao de ligao dos servios pblicos, informando endereos, documentao necessria, etc: b) instrues sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projeto para serem fornecidos e instalados pelos usurios; c) quando julgado necessrio, instrues para a movimentao de mveis e equipamentos dentro da edificao construda, identificando dimenses mximas previstas. 6.3 Informaes sobre procedimentos recomendveis para a operao e uso da edificao O Manual deve apresentar informaes sobre procedi mentos recomendveis para a eficiente operao e uso da edificao, contendo: a) descrio e localizao de todos os controles de operao da edificao, com destaque

12/15

para os dispositivos de segurana e combate a incndios, registros da rede hidrulica e chaves disjuntoras das instalaes eltricas; b) descrio detalhada de procedimentos especiais recomendveis para a operao e uso de instalaes no convencionais incorporadas edificao; c) descrio de procedimentos recomendveis para a verificao e relato de mau funcionamento de componentes, instalaes e equipamentos da edificao. e eventual correo; d) descrio dos riscos inerentes edificao, mesmo em operao e uso normais, descrevendo procedimentos de segurana preventivos necessrios. 6.4 Instrues sobre procedimentos para situaes de emergncia O Manual deve conter instrues sobre procedimentos a serem adotados em casos tpicos de emergncias, como incndios e vazamentos de gs, e em falhas de instalaes e equipamentos julgados crticos ao funciona mento da edificao, como elevadores, instalaes de ar condicionado, instalaes hidrulicas e sanitrias, instalaes eltricas, etc. 6.5 Informaes sobre procedimentos recomendveis para inspees tcnicas da edificao O Manual deve apresentar informaes sobre procedimentos recomendveis para inspees tcnicas da edificao. contendo: a) definio da freqncia de inspees necessrias para componentes, instalaes e equipamentos da edificao e da qualificao tcnica necessria do responsvel pela atividade de inspeo: b) definio de roteiros de inspees na edificao, com destaque para a observao de itens relacionados segurana e salubridade, ou crticos ao funcionamento da edificao, descrevendo as condies especiais de acesso necessrias a todos os componentes, instalaes e equipamentos no diretamente acessveis, como a utilizao de escadas, andaimes. equipamentos especiais de iluminao e ventilao, etc. 6.6 Informaes sobre procedimentos recomendveis para a manuteno da edificao O Manual deve apresentar informaes sobre procedimentos recomendveis para a manuteno da edificao, contendo: a) a especificao de procedimentos gerais de manuteno para a edificao como um todo e procedimentos especficos para a manuteno de componentes, instalaes e equipamentos; b) a especificao de um programa de manuteno preventiva de componentes, instalaes e equipa mentos relacionados segurana e salubridade da edificao; c) a identificao de componentes da edificao mais importantes em relao freqncia ou riscos decorrentes da falta de manuteno, descrevendo as conseqncias provveis da no realizao das atividades de manuteno;

13/15

d) a recomendao da obrigatria reviso do Manual de operao, uso e manuteno quando da realizao de modificaes na edificao em relao ao originalmente construdo e documentado no Manual. 6.7 Informaes sobre responsabilidades e garantias O Manual deve apresentar informaes sobre as responsabilidades e garantias existentes sobre a edificao, contendo: a) a identificao clara do responsvel pela produo da edificao, incluindo o nome, registro profissional e/ou empresarial, endereo e telefone, e, se existir, as informaes para contato com o servio de atendimento ao cliente: b) a identificao das empresas e responsveis tcnicos pelos projetos, execuo e fiscalizao da edificao e de seus componentes e instalaes, incluindo nomes, registros profissional e/ou empresarial. endereo e telefone; c) a identificao dos fornecedores de componentes, instalaes e equipamentos, incluindo nomes, registros profissional e/ou empresarial, endereo e telefone, e, se existirem, as informaes para contato com os respectivos servios de atendimento ao cliente, fazendo-se obrigatoriamente a ressalva que o contato direto com estes fornecedores uma faculdade e no uma responsabilidade dos usurios da edificao; d) a descrio clara das garantias dadas pelo responsvel pela produo da edificao, identificando-se prazos de validade e responsabilidades dos usurios da edificao para a validade destas garantias; e) a descrio das garantias adicionais dadas pelos fornecedores de componentes, instalaes e equipamentos da edificao, identificando-se prazos de validade e responsabilidades dos usurios da edificao para a validade destas garantias. 7 Elaborao e entrega do Manual 7.1 A elaborao do Manual de operao, uso e manuteno da edificao uma obrigao do responsvel pela produo da edificao 7.2 O responsvel pela produo da edificao deve entregar formalmente ao primeiro proprietrio da edificao um exemplar do Manual. 7.3 Em edificaes condominiais devem ser entregues: a) um exemplar do Manual com informaes sobre cada unidade autnoma aos seus proprietrios, incluindo nele tambm informaes julgadas necessrias sabre componentes, instalaes e equipamentos de reas comuns: b) um exemplar do Manual especifico s reas e equipamentos comuns ao sndico administrador do condomnio, incluindo o conjunto completo de projetos e discriminaes tcnicas previsto em 6.1-e). 8 Atualizao do contedo do Manual O Manual deve conter uma advertncia explcita e grifada ao proprietrio ou sndico da edificao a respeito de sua responsabilidade pela obrigatria atualizao do contedo do Manual quando da realizao de modificaes na edificao em relao ao originalmente construdo e documentado no Manual. Em complemento a esta advertncia, deve-se, pelo

14/15

menos: a) expressar que a atualizao do Manual deve necessariamente incluir a reviso e correo de todas as discriminaes tcnicas e projetos da edificao, alm da reviso do Manual propriamente dito; b) informar que a atualizao do Manual pode ser feita na forma de encartes que documentem a reviso de partes isoladas identificando-se no corpo do Manual os itens revisados, ou na forma de uma nova estrutura do Manual, dependendo da intensidade das modificaes realizadas na edificao; c) lembrar que a atualizao do Manual um servio tcnico, sendo recomendvel ser includa no contrato firmado com a empresa ou profissional responsvel tcnico pela execuo das modificaes na edificao; d) recomendar ao proprietrio ou sndico da edificao que as verses desatualizadas do Manual sejam claramente identificadas como tora de utilizao, devendo porm ser guardadas como fonte de informaes sobre a histria tcnica da edificao.

15/15