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Norma de Avaliacoes de Imoveis Urbanos PDF
Norma de Avaliacoes de Imoveis Urbanos PDF
IBAPE/SP: 2011
COLABORADORES DA REVISO: Eng. Alcides Ferrari Neto, Arq. Ana Maria de Biazzi Dias
de Oliveira, Eng. Antonio Srgio Liporoni, Arq Cirlene Mendes da Silva, Eng. Jos Tarcsio
Doubek Lopes, Arq Monica DAmato, Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso, Eng. Osrio
Accioly Gatto, Eng. Paulo Grandiski.
a
RELATORES DA VERSO 2005: Arq Ana Maria de Biazzi Dias Oliveira, Eng. Joaquim da
Rocha Medeiros Jnior, Eng. Jos Fiker e Eng. Milton Candeloro.
IBAPE/SP
COORDENADORES DA VERSO 2005: Eng. Osrio Accioly Gatto e Eng. Paulo Grandiski.
a
APRESENTAO
O IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo entidade sem
fins lucrativos integrada por engenheiros, arquitetos e empresas dedicados s reas de avaliaes, percias e
inspees de engenharia no Estado de So Paulo. Dentre seus objetivos destacam-se primordialmente o
aprimoramento, a divulgao e a transmisso do conhecimento tcnico nas reas de atuao de seus
associados.
Entidade de Classe com representao no CREA/SP Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e
Agronomia do Estado de So Paulo, o IBAPE/SP filiado ao IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e
Percias de Engenharia Entidade Federativa Nacional que um dos integrantes do CDEN Colgio de
Entidades Nacionais do CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.
Em mbito internacional o IBAPE mantm filiao ao IVSC Internacional Valuation Standards Council,
organismo responsvel pela elaborao e reviso das normas internacionais de avaliao IVS e UPAV
Unio Panamericana de Associaes de Avaliao, entidade que congrega avaliadores em todo o continente.
Atendendo ao artigo 3 do Estatuto Dos Objetivos foi elaborado, produzido e revisado este texto normativo,
que deve ser observado em todas as manifestaes escritas elaboradas por engenheiros e arquitetos quando
da elaborao de trabalhos na rea Engenharia de Avaliaes no Estado de So Paulo.
Tais manifestaes devero ser desenvolvidas em conformidade com a Lei n 5194/66, que regulamenta o
exerccio da profisso dos engenheiros c do artigo 7: estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias,
percias, pareceres e divulgao tcnica; Art 13. Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro
trabalho de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia, quer pblico, quer particular, somente podero ser
submetidos ao julgamento das autoridades competentes e s tero valor jurdico quando seus autores forem
profissionais habilitados de acordo com esta lei; Art 14 Nos trabalhos grficos, especificaes, oramentos,
pareceres, laudos e atos judiciais ou administrativo, obrigatria, alm da assinatura, precedida do nome da
empresa, sociedade, instituio ou firma a quem interessarem, a meno explcita do ttulo do profissional que
os subscrever e do nmero da carteira e Art 15 So nulos de pleno direito os contratos referentes a qualquer
ramo da Engenharia, Arquitetura ou da Agronomia quando: firmados por entidades pblicas ou particular com
pessoas fsicas ou jurdicas no legalmente habilitadas a praticar a atividades nos termos desta lei.
Esta Norma atende as prescries do item 8.2.1.4.2 da ABNT NBR 14653-2:2011, e a complementa em
relao a peculiaridades do Estado de So Paulo.
3. Valores
3.1 Valor de mercado:
Quantia mais provvel pela qual um bem seria negociado em uma data de referncia, entre vendedor e
comprador prudentes e interessados no negcio, com conhecimento de mercado, mas sem compulso, dentro
das condies mercadolgicas.
Cada um dos elementos dessa definio tem sua prpria estrutura conceitual:
Quantia mais provvel... se refere ao preo expresso em termos de moeda (normalmente a moeda corrente
nacional), que pode ser obtida pela propriedade em uma transao livre, ou seja, sem que o comprador e o
vendedor tenham vnculos entre si ou interesses especiais na compra e venda, na data da avaliao. O valor
de mercado medido como o mais provvel preo a ser obtido razoavelmente no mercado vigente, na data de
referncia da avaliao. Esse valor especfico exclui um preo super ou sub estimado por circunstncias
especiais relativa quele bem tais como financiamento atpico, arranjos especiais em permutas ou retrovendas, consideraes especiais ou concesses fornecidas por algum associado com a venda.
...um bem seria negociado... se refere ao fato de que o valor da propriedade uma quantidade estimada, e
no uma quantidade pr-determinada ou preo de venda atual. o preo que o mercado espera numa
transao que atenda a todos os outros requisitos da definio de valor de mercado....em uma data de
referncia.... indica que o valor de mercado estimado est vinculado a uma data de referncia, e portanto pode
variar ao longo do tempo. A eventual mudana das condies de mercado pode conduzir a diferente valor em
outra data. O valor estimado deve refletir o estado e circunstncias do mercado na data de referncia, e no
em uma data passada ou futura.
...entre vendedor e comprador... se refere a vendedor e comprador motivados, mas no compelidos compra
e venda. O comprador atua de acordo com a realidade e expectativa do mercado atual, e no em relao a um
mercado hipottico ou imaginrio cuja existncia no se pode demonstrar ou antecipar. O comprador
portanto um agente do mercado, que no pagar um preo maior do que o indicado pelo mercado. O
vendedor est motivado, mas no compelido, a vender o bem nas condies de mercado, pelo melhor preo
que lhe possam oferecer, aps um marketing adequado. Circunstncias eventuais ou fatos especiais aplicveis
ao vendedor no devem ser considerados na avaliao.
...prudentes e interessados no negcio... indica que o vendedor e comprador agem independentemente, e
que no existem relaes particulares ou especiais entre eles, tais como as e parentesco, venda da matriz a
companhia subsidria ou entre locador e locatrio) que poderiam tornar o preo atpico. Presume-se que
ambos esto razoavelmente informados sobre a natureza e caractersticas da propriedade, seu uso atual e
potencial, e a situao do mercado na data de referncia da avaliao. No pode ser considerada imprudncia
do vendedor vender a propriedade numa situao de queda de preos de mercado, portanto mais baixo do que
os preos anteriormente praticados. Em outra situao de compra e venda, num mercado de preos mutantes,
presume-se que o comprador e o vendedor prudente agem de acordo com as melhores informaes de
mercado disponveis naquele momento. Estas circunstancias no precisam estar comprovadas, mas podem
ser identificadas nas anlise dos dados colhidos.
...com conhecimento de mercado... significa que o bem deveria estar exposto ao mercado na melhor forma
possvel, de forma a que possa atingir o melhor e mais razovel preo que se poderia atingir, de acordo com a
definio de valor de mercado. O tempo de exposio pode variar conforme as condies de mercado, mas
deve ser suficiente para que a propriedade chame a ateno de um adequado nmero de potenciais
compradores. admitido que o perodo de exposio ocorre antes da data da avaliao.
...mas sem compulso... estabelece eu cada parte est motivada para efetuar a transao, mas nenhum
deles est forado ou obrigado coercitivamente a complet-la.
O valor de mercado deve ser entendido como o valor estimado de um bem, sem considerar os custos
adicionais relativos comprador, aplicveis aos valores finais de compra e venda, tais como, ITBI, despesas de
escritura e registro, e j embutidas as despesas inerentes do vendedor, tais como comisses.
A definio presume que o bem esteja livre e sem nus, que devem ser considerados quando existirem.Se for
solicitada a determinao de outro valor que no o de mercado, esse fato deve ser destacado junto ao
respectivo valor.
Os valores de mercado so mensurados em ambientes onde possvel se fazer uma comparao direta, ou
ter suporte de mercado para tal assertiva.
importante destacar que o Valor de Mercado definido acima uma estimao objetiva do bem e/ou seus
direitos, para uma determinada situao e data. Implcito dentro desta definio est o contexto do Mercado no
qual o bem est inserido e reflete a motivao dos seus participantes. Desta forma o Valor de Mercado est
associado a um estimador, seus intervalos, calculado e fundamentado de acordo com as metodologias e
critrios da presente Norma.
O Valor de Mercado de um bem imobilirio mais uma decorrncia de sua utilidade, reconhecida pelo
mercado, do que por sua condio fsica. A utilidade dos ativos para uma empresa ou pessoa fsica, pode
diferir daquela que um mercado ou uma indstria em particular reconhecem. Portanto, necessrio que a
avaliao de ativos e os relatrios resultantes para propsitos contbeis, estabelea a diferena entre os
valores reconhecidos no mercado.
A propriedade imobiliria se distingue de outros bens devido ao perodo relativamente dilatado necessrio para
sua comercializao. Este tempo de exposio, as diferentes naturezas, e diversidade dos mercados,
justificam a necessidade de Engenheiros de Avaliaes habilitados e capacitados, e Normas de Avaliao que
dem amparo, diretrizes e ferramentas que possam ser utilizadas em funo da situao do mercado.
A postura do IVSC, assim como do IBAPE, que o termo Valor de Mercado nunca necessita de mais
qualificaes e que todos os pases devem encaminhar-se para seu emprego e uso. Quando se objetiva a
apurao do valor de mercado, de acordo com as Normas Internacionais de Avaliao, ele sempre se vincular
definio proposta. O termo valor deve ser utilizado com associao a algum adjetivo que descreva o tipo de
valor particular, e qualquer que seja a base de valor empregada, deve estar identificada de forma clara nas
contrataes e explicitada nos laudos de avaliao.
Nas aes judiciais indenizatrias os respectivos valores so representados, via de regra pelo valor de
mercado. J nas desapropriaes, os valores de indenizao podem no corresponder ao valor de mercado,
tendo em vista seu carter de venda compulsria. Para determinados bens, que extrapolam as condies do
mercado em que esto inseridos (como propriedades urbanas com contendo benfeitorias incondizentes com a
vocao econmica e legal do local), o valor de mercado difere do valor de indenizao.
3.2 Valor patrimonial:
Somatrio do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imvel. Para que o mesmo
represente o valor de mercado deve ser apurado e aplicado o fator de comercializao com base em
informaes de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de carter regional, previamente publicada.
3.3 Valor em risco:
Valor para fins de seguros de um determinado imvel, representado pelo valor das benfeitorias, equipamentos
e instalaes, conforme objeto da aplice ou da contratao, observada a mxima depreciao.
3.4 Valor econmico:
Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicao do mtodo da capitalizao da renda
3.5 Valor de liquidao forada:
Valor para uma situao de venda compulsria, tpico de leiles e tambm muito utilizado para garantias
bancrias. Quando utilizado, deve ser tambm apresentado o valor de mercado.
3.6 Valor de custo:
Total dos custos necessrios para se repor o bem, com explicitao do estado em que se encontra ou sem
considerar eventual depreciao.
3.7 Valor de indenizao:
Valor de bens, no obrigatoriamente de mercado, destinado a ressarcimento de dbitos, desapropriaes ou
congneres.
4. Definies
Para efeito desta Norma, so adotadas, no que no conflitarem, as definies constantes da ABNT NBR146531, da ABNT NBR14653-2:2011 e as do GLOSSRIO DE TERMINOLOGIA BSICA APLICVEL
ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS do IBAPE/SP.
5. Notaes, simbologia e convenes
Para os efeitos desta Norma, recomendam-se as notaes, os smbolos grficos e as convenes literais
seguintes, complementados por outros que se tornem necessrios em casos especiais:
At
= rea do terreno
Ab = rea das benfeitorias
Ac = rea das construes
Capc = coeficiente de aproveitamento calculado
Ce = coeficiente de esquina ou frentes mltiplas
Cf
= coeficiente de frente
Cp = coeficiente de profundidade
CL = coeficiente de localizao
CB = custo de reedio da benfeitoria
f
= expoente da frmula do coeficiente de frente
FAM = fator de ajuste ao mercado
FC = fator de comercializao
Fc
= fator de consistncia do terreno
Fmp = Fator de Melhoramentos Pblicos
Fob = fator de obsoletismo
Ff
= fator de fonte ou oferta
Fpr = frente projetada do terreno
Fp = frente principal do terreno
Fr = frente de referncia do terreno
Ft = fator de topografia
p
= expoente da frmula do coeficiente de profundidade
P e = profundidade equivalente
P m = profundidade recomendada para a zona
P ma = profundidade mxima recomendada para a zona
P mi = profundidade mnima recomendada para a zona
V t = valor total do terreno
Vb = valor de custo total das benfeitorias
V i = valor do imvel
V o = valor de oferta
V vb = valor de venda das benfeitorias
Vu = valor bsico unitrio
7.8.2 Quando assistente tcnico colocar-se disposio do perito. Acompanh-lo nas diligencias e vistorias e
fornecer-lhe, antecipadamente, todos os elementos de prova de que dispuser, sem ocultar dados que afetem a
soluo da percia.
8. Atividades bsicas
8.1. Atividades preliminares
recomendvel que o engenheiro de avaliaes, ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliao,
esclarea junto ao contratante, aspectos essenciais referentes a:
-
Identificao do imvel que ser objeto da avaliao, com sua respectiva individualizao, no caso de ser
apenas parte de um conjunto de edificaes;
Caracterizao da sua finalidade: compra, venda, locao, desapropriao, doao, alienao, dao em
pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;
8.2. Documentao
Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo da avaliao, porm cabe ao
engenheiro de avaliaes solicitar ao contratante o fornecimento da documentao disponvel relativa ao bem.
Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias, convm informar ao contratante e explicitar a
circunstncia no laudo, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas condies.
8.3. Restries legais e mercadolgicas
Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries ou
regulamentos aplicveis, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros que possam
influenciar no valor do imvel.
8.4. Vistoria do imvel avaliando
imprescindvel a vistoria do bem avaliando para registrar suas caractersticas fsicas e outros aspectos
relevantes formao do seu valor.
Quando no for possvel o acesso ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliao.
Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliao pode prosseguir com base em uma situao
presumida, a partir de elementos que for possvel obter, tais como:
a) Descrio interna;
b) Vistoria externa de reas comuns, de outras unidades do mesmo edifcio, no caso de apartamentos,
escritrios ou conjuntos habitacionais;
c) Vistoria externa, no caso de unidades isoladas.
A vistoria deve ser complementada com a investigao da vizinhana e da adequao do bem ao segmento de
mercado com identificao de circunstncias atpicas, valorizantes ou desvalorizantes.
8.4.1. Caracterizao do terreno
a) Localizao - situao no contexto urbano e via pblica com indicao de limites e divisas, definidas de
acordo com a posio do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
b) Aspectos fsicos - dimenses, forma, topografia, consistncia do solo;
c) Infra-estrutura urbana disponvel;
d) Equipamento comunitrio disponvel;
e) Utilizao atual e vocao, em confronto com as restries fsicas e legais quanto ocupao e ao
aproveitamento;
f) Outras situaes relevantes.
8.4.2. Caracterizao das edificaes e benfeitorias existentes
a) Aspectos fsicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos;
b) Aspectos funcionais - arquitetnicos, de projetos, paisagsticos e funcionais.
c) Aspectos relacionados com o estado de conservao, apontando eventuais desgastes ou danos de
qualquer origem
d) Pesquisar a idade real da edificao - Relatar a existncia de edificaes e benfeitorias que no
constem na documentao.
8.4.3. Caracterizao da regio
a) Aspectos econmicos: anlise das condies scio-econmicas, quando relevantes para o mercado;
b) Aspectos fsicos: relevo e consistncia do solo;
c) Localizao: situao no contexto urbano, com indicao das principais vias e plos de influncia da
regio;
d) Uso e ocupao do solo: vocao existente e indicao da lei de zoneamento que rege o uso e
ocupao do solo;
e) Infra-estrutura urbana: pavimentao, redes de gua, de esgoto, de energia eltrica, de gs canalizado,
de telefone iluminao pblica, sistema de transporte coletivo, coleta de lixo, cabeamento para
transmisso de dados, comunicao e televiso, guas pluviais etc;
f) Atividades existentes no entorno: comrcio, indstria e servios;
g) Equipamento comunitrio e de servios populao: segurana, educao, sade, cultura, lazer,
templos religiosos etc;
8.4.4. Vistoria por amostragem
Na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem
aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um
percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.
8.4.5. Avaliao em massa
Nas avaliaes em massa imprescindvel que o engenheiro de avaliaes realize prvio reconhecimento da
regio. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para vistorias.
Consideradas as peculiaridades regionais, o IBAPE/SP recomenda adotar os procedimentos desta Norma, que
detalham e complementam aqueles constantes da ABNT NBR 14653-2.
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11
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Dimenses compatveis;
Nmero compatvel de dependncias (vagas de estacionamento, dormitrios, entre outros);
Padro construtivo semelhante;
Estado de conservao e obsoletismo similares.
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Outras ferramentas, quando aplicadas, devem ser devidamente justificadas, com apresentao dos princpios
bsicos e interpretao dos modelos adotados.
9.3 Mtodo evolutivo
Mtodo em que o valor de mercado do imvel obtido atravs da composio do valor do terreno com o
custo de reproduo das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercializao, ou seja:
VI = ( VT + CB ) . FC
Onde:
VI o valor de mercado do imvel;
VT o valor do terreno;
CB o custo de reedio da benfeitoria;
FC o fator de comercializao.
Sempre que possvel, recomenda-se que o fator de comercializao seja inferido no mercado da regio, a
partir de imveis similares, observando-se o mnimo de 03 (trs) elementos. A aplicao deste mtodo exige
que:
a) O valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade
deste, pelo mtodo involutivo;
b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo mtodo da quantificao
de custo;
c) O fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a
unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.
Quando as benfeitorias forem estimadas com a utilizao do estudo Valores de Edificaes de Imveis
Urbanos, do IBAPE/SP, recomenda-se que o resultado final seja ajustado atravs da aplicao do Fator de
Ajuste ao Mercado (FAM):
Vi = (Vt + VB) x FAM
Na expresso acima, o valor do terreno deve ser calculado pelo mtodo comparativo direto ou pelo mtodo
involutivo e o fator de ajuste deve ser inferido no mercado da regio, a partir de imveis similares, observandose o mnimo de 03 (trs) elementos. Este fator de ajuste pode ser maior ou menor que a unidade, em funo
das condies de mercado.
9.4 Mtodo da capitalizao da renda
Utilizado nas avaliaes de empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros). Nesses
empreendimentos, deve-se observar as prescries da NBR 14653-4. Tambm pode ser utilizado na
determinao do valor de mercado, em situaes onde no existam condies da aplicao do mtodo
comparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliao seja a identificao do
valor econmico.
Nesses casos, necessrio fundamentar:
1) Despesas necessrias a sua manuteno e operao, e receitas provenientes da sua explorao,
descontados os impostos;
2) Estrutura mnima do fluxo de caixa conforme previsto na ABNT 14653-4, no que for aplicvel;
3) Taxa de desconto, no mnimo, pelo critrio determinstico;
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C [ CUB
OE OI ( OFe OFd )
](1 A )(1 F )(1 L )
S
Onde:
C o custo unitrio de construo por m de rea equivalente de construo;
CUB o custo unitrio bsico;
OE o oramento de elevadores;
OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteo contra incndio,
centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao, projetos etc.
OFe o oramento de fundaes especiais;
OFd o oramento de fundaes diretas;
S a rea equivalente de construo, de acordo com a NBR 12721;
A a taxa de administrao da obra;
F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo;
L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora.
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Se os custos das edificaes em condomnio forem estimados conforme previsto na ABNT NBR12721, devem
ser utilizadas as reas equivalentes de construes para os custos unitrios padro, representadas pela
seguinte frmula
n
S Ap ( Aqi Pi )
i
Onde:
S a rea equivalente de construo;
Ap a rea construda padro;
Aqi a rea construda de padro diferente;
P i o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro diferente e a rea padro, de
acordo com os limites estabelecidos na NBR 12721.
Ao custo das edificaes resultante da multiplicao da rea S pelo Custo Unitrio Bsico com caractersticas
mais prximas s do elemento avaliando, devem ser acrescidos os itens de custo no contemplados pela
NBR12721.
9.6.2 Mtodo da quantificao de custos por oramentos analticos: deve ser elaborado um oramento
detalhado, levantados todos os quantitativos e respectivos custos unitrios de materiais, com identificao das
fontes e preenchida planilha conforme modelo sugerido na NBR 12721.
9.6.3 Mtodo comparativo direto de custo: Na utilizao deste mtodo deve-se considerar uma amostra
composta por custos de projetos ou obras semelhantes.
10. Tratamento por fatores
No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possveis ao
avaliando, em todas as suas caractersticas, cujas diferenas perante o mesmo, para mais ou para menos, so
levadas em conta. admitida a priori a existncia de relaes fixas entre as diferenas dos atributos
especficos e os respectivos preos. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do elemento
comparativo na forma de somatrio. No valor original do elemento devem ser considerados, quando aplicveis:
-
A transformao de preos a vista e a prazo, e/ou converses de preos que sejam ofertados em outras
moedas
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral ser considerado como homogeneizante quando
aps a aplicao dos respectivos ajustes, se verificar que o conjunto de novos valores homogeneizados
apresenta menor coeficiente de variao dos dados que o conjunto original. Devem refletir, em termos
relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangncia espacial e temporal, com a
considerao de:
-
Localizao;
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Cp = (0,5)
Se a profundidade equivalente for superior mxima at o triplo da mesma (Pma < Pe < 3Pma), a
frmula a ser empregada a seguinte:
p
b) Testada: funo exponencial da proporo entre a frente projetada (Fp) e a de referncia (Fr), pela
seguinte expresso:
Cf = (Fr / Fp)f, dentro dos limites: Fr / 2 < Fp < 2Fr
Os intervalos dos expoentes p e f, os limites de influncia por profundidade e frente, bem como os ajustes
decorrentes de reas e frentes mltiplas e/ou de esquina, estabelecidos para cada zona recomendados pelo
IBAPE SP, esto resumidos nas Tabelas 1 e 2.
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Ca = ( A/125)
Zona
Valorizao
Fator*
10%
0,91
10%
0,91
5%
0,95
10%
0,91
10%
0,91
5%
0,95
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TABELAS - Resumo dos fatores de ajuste e respectivos intervalos recomendados para So Paulo-Capital.
Tabela 1 Grupos I e II
Fatores de Ajuste
Grupo II:
Zonas ocupao vertical
(incorporao)
Grupo I:
Zonas de uso residencial
horizontal
ZONA
1 Zona
Residencial
Horizontal
Popular
2 Zona
Residencial
Horizontal
Mdio
3 Zona
Residencial
Horizontal
Alto
4 Zona
Incorporae
s Padro
Popular
5 Zona
Incorporae
s Padro
Mdio
6 Zona
Incorporae
s Padro
Alto
Caractersticas e Recomendaes
Frente e Profundidade
Mltiplas
Referncias
Expoente Expoente do frentes ou
Frente de
Prof.
Prof. Mxima do Fator Fator Profun- esquina
Frente
Referncia Mnima
didade
Fr
Pmi
P ma
f
p
Ce
5
10
15
25
30
40
15
30
60
16
Mnimo
16
Mnimo
16
Mnimo
No se
aplica
0,20
0,15
No se aplica
0,50
0,50
No se aplicam
No se
aplica
No se
aplica
No se
aplica
Coef de rea de
Intervalo
rea
referncia caracterstico
do Lote
de reas.
2
2
(m )
(m )
Ca
Aplica-se
item 10.3.2)
No se
aplica
dentro do
intervalo
No se
aplica
dentro do
intervalo
125
Observaes gerais
100 400
Para terrenos com reas fora
do intervalo definido, estudar a
influncia da rea.
250
200 500
Para terrenos com reas fora
do intervalo definido estudar a
influncia da rea.
600
400 1000
Aplica-se
Item 10.3.3
2000
800 (1)*
No se
aplica
Aplica-se
Item 10.3.3 dentro do
intervalo
1500
800 - 2.500
(1*)
Aplica-se
Item 10.3.3
2500
1.200- 4.000
(1*)
Observar as recomendaes
10.3.2. Para terrenos com reas
fora do intervalo definido
estudar a influncia da rea e
analisar a eventual influncia da
esquina ou frentes mltiplas.
(1)* Para estes grupos, o
intervalo respectivo varia at
um limite superior indefinido.
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Grupo IV:
Zonas industriais ou
Galpes
Grupo III:
Zonas de uso comercial ou de
servios
ZONA
Caractersticas e Recomendaes
Frente e Profundidade
rea
Mltiplas
Referncias
Expoente Expoente do frentes ou Coef de rea de
Intervalo
rea referncia caracterstico Observaes gerais
Frente de
Prof.
Prof. Mxima do Fator Fator Profun- esquina
Frente
Referncia Mnima
didade
do Lote
de reas.
2
2
Fr
Pmi
P ma
f
p
Ce
Ca
(m )
(m )
7 Zona
Comercial
Padro
Popular
8 Zona
Comercial
Padro Mdio
10
10
20
9 Zona
Comercial
Padro Alto
15
20
10 Zona
Industrial
No se
aplica
No se
aplica
11 Zona
Galpes
No se
aplica
No se
aplica
30
40
0,20
0,25
60
0,15
No se aplica
No se
aplica
No se aplica
No se
aplica
0,50
0,50
0,50
No se
Aplica-se
aplica
Item 10.3.3 dentro do
intervalo
No se
Aplica-se
aplica
Item 10.3.3 dentro do
intervalo
No se
Aplica-se
aplica
Item 10.3.3 dentro do
intervalo
100
80 - 300
200
200 500
600
250 1000
No se aplica
No se
aplica
No se
aplica
dentro do
intervalo
5.000
2.000
20.000
No se aplica
No se
aplica
No se
aplica
dentro do
intervalo
500
250 - 3.000
Observar as recomendaes
10.3.2. Para terrenos com reas
fora do intervalo definido estudar
a influncia da rea e analisar a
eventual influncia da esquina
ou frentes mltiplas.
20
21
Topografia
Depreciao
Fator*
1,00
Declive at 5%
5%
1,05
Declive de 5% at 10%
10%
1,11
20%
1,25
30%
1,43
Em aclive at 10%
5%
1,05
Em aclive at 20%
10%
1,11
15%
1,18
1,00
10%
1,11
20%
1,25
1,00
10%
1,11
Nos casos de valorizao, tais como os terrenos em zona de incorporao, onde o declive existente pode
resultar em economia de escavaes, muros de arrimo, atirantamentos etc., sendo menos freqentes, devero
ser detalhados e justificados.
10.5.3 Fatores quanto consistncia do terreno devido presena ou ao da gua
A existncia de gua aflorante no solo, devida a nvel elevado de lenol fretico ou aes da natureza, tais
como inundaes peridicas, alagamentos, terrenos brejosos ou pantanosos rotineiramente pode ser
considerada como desvalorizante, condio essa que deve ser verificada no mercado da vizinhana do
elemento avaliando. Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se a adoo dos seguintes fatores:
Situao
Situao Paradigma: Terreno Seco
Depreciao
Fator*
1,00
10%
1,11
30%
1,43
40%
1,67
Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenes necessrias para a soluo do problema.
Em reas de grande porte, devem ser aplicados somente nas reas diretamente afetadas.
Nos lotes contguos a crregos, alm da consistncia deve ser observada a restrio legal pertinente.
Caso essa condio afete o uso da benfeitoria deve ser verificado o seu obsoletismo.
22
2. So considerados discrepantes elementos cujos valores unitrios, em relao ao valor mdio amostral,
extrapolem a sua metade ou dobro. No obstante, recomenda-se que esses sejam descartados caso a
discrepncia persista aps a aplicao dos fatores mais representativos (localizao para terrenos, padro
construtivo e depreciao para benfeitorias), desde que validados preliminarmente, conforme item 4
abaixo.
3. No podem existir erros de especificao no tratamento por fatores, isto , todas as caractersticas
importantes que denotem heterogeneidade entre os dados analisados devem estar incorporadas e
nenhuma caracterstica irrelevante pode estar presente no tratamento.
4. Os fatores obrigatrios apresentados (localizao, rea, testada, profundidade, frentes mltiplas, padro
construtivo e depreciao) devem ser testados, nas tipologias pertinentes, e verificadas suas condies de
serem homogeneizantes, comprovadas atravs da reduo de coeficiente de variao. No objetivo obter
o menor coeficiente de variao, mas sim o modelo que melhor represente o comportamento de
mercado.O fator que, de per si, indicar a heterogeneizao da amostra, s deve ser eliminado na
aplicao conjunta de todos os fatores.
5. Os fatores complementares, citados nesta norma, podem ser investigados, e podem ser utilizados, desde
que seja devidamente validada sua condio isolada de fator homogeneizante, que deve ser mantida na
verificao simultnea com os demais.
6. Em casos especficos, facultada a adoo de outros fatores complementares, desde que o engenheiro
7. Somente aps a validao do conjunto de fatores, deve ser realizado o saneamento dos dados
homogeneizados, por meio dos seguintes procedimentos:
23
Este processo deve ser reiterado at que todos os dados atendam o intervalo de +/- 30% em torno
da ltima mdia;
g) Se houver coincidncia de mais de um elemento a ser excludo na etapa d), deve-se excluir
apenas um, devidamente justificado;
Conforme disposto em 13.1.1 d) no so considerados elementos semelhantes ao avaliando aqueles cujos
valores unitrios, aps a aplicao do conjunto de fatores, resultem numa amplitude de homogeneizao
aqum da metade ou alm do dobro do valor original de transao (descontada a incidncia do fator oferta
quando couber).
10.7 Procedimentos especficos
10.7.1 Avaliao de terrenos em zonas de incorporaes
Em princpio, s devem ser utilizados como elementos comparveis os diretamente incorporveis. Se esta
condio no for atendida, estudar a relao entre valores unitrios dos terrenos incorporveis com:
-
Os valores unitrios so homogeneizados em funo da localizao. A influncia de reas acima dos limites
previstos na tabela 1 deve ser estudada a parte.
Consideram-se elementos semelhantes para comparao direta apenas aqueles que apresentem dimenses
que permitam incorporao, ou seja, frente igual ou maior que 16m e as reas indicadas na Tabela 1.
10.7.2 Avaliao de Lojas
Para a avaliao de lojas, na determinao de valores de mercado de venda ou locao, deve-se utilizar
preferencialmente o mtodo comparativo direto de dados,. Caso o mercado no apresente condies de
comparao direta, utilizar o mtodo evolutivo com a valorao da parcela do terreno pelas condies da
Tabela 2.
10.7.3 Terrenos em zoneamentos diferentes
Na eventualidade de insuficincia de dados de mesmo zoneamento urbanstico, podero ser utilizados
elementos diferentes, os quais, se detectada divergncia de resultados, devero ser corrigidos para a condio
procurada, mediante anlise fundamentada, levando em conta no s os coeficientes de aproveitamento, taxas
de ocupao e usos possveis pelas posturas, como a assimilao, na poca, pelo mercado local, dos efeitos
das restries e permissibilidades deles decorrentes.
24
25
O campo de arbtrio no se confunde com o intervalo de confiana de 80% calculado para definir o grau de
preciso da estimativa.
Para o clculo do ajuste dentro do campo de arbtrio, de caractersticas contempladas na Norma (rea, testada,
profundidade, esquina, topografia e consistncia), recomenda-se a observao dos percentuais calculados
pelos respectivos fatores.
12. Tratamento inferencial
Devem ser observadas as disposies da Norma ABNT NBR14653-2:2011.
13. Especificao das avaliaes
A especificao ser estabelecida em razo do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado,
da natureza do bem avaliando, do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponveis.
Podem ser definidas quanto fundamentao e/ou preciso.
A fundamentao de uma avaliao est relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatrio
quanto com as informaes que possam ser extradas do mercado e determina o empenho no trabalho.
A fundamentao das avaliaes obedecer classificao prevista nos itens 13.1.1, 13.1.2, 13.2, 13.3 ou
13.4. Todos os clculos de formao de valores devem estar explicitados no laudo.
Nos casos em que o grau mnimo I no for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de
especificao que no puderam ser atendidos e os procedimentos e clculos utilizados na identificao do
valor.
O grau de preciso aplicvel apenas no mtodo comparativo direto e mede o grau de incerteza que a
amostra permite avaliao. Depende das caractersticas do mercado e da amostra coletada e no passvel
de fixao a priori.
Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescries desta Norma sero denominados Laudos de
Avaliao.
26
Descrio
Caracterizao do
imvel avaliando
Quantidade mnima
de dados de mercado,
efetivamente
utilizados
12
III
Grau
II
Completa quanto aos
fatores utilizados no
tratamento
I
Adoo de situao
paradigma
Identificao dos
dados de mercado
Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas
dos dados analisadas,
com foto e
caractersticas
observadas pelo autor
do laudo
Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas
dos dados analisadas
Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados
correspondentes
aos fatores
utilizados
Intervalo admissvel
de ajuste para o
conjunto de fatores
0,80 a 1,25
0,50 a 2,00
0,40 a 2,50 *a
*a No caso de utilizao de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissvel de ajuste de 0,80 a 1,25,
pois desejvel que, com um nmero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterognea.
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os
seguintes critrios:
a) Na Tabela 3, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e itens;
b) O atendimento a cada exigncia do Grau I ter 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos;
c) O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo Tabela 4 a seguir:
27
III
10
II
6
I
4
Itens obrigatrios
Itens 2 e 4 no mnimo no
grau II e os demais no
mnimo no grau I
Todos, no mnimo
no grau I
Descrio
Caracterizao do
imvel avaliando
Quantidade mnima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
6 (k + 1), onde k o
nmero de variveis
independentes
Apresentao de
informaes relativas a
todos os dados e
variveis analisados na
modelagem, com foto e
caractersticas
observadas no local pelo
autor do laudo
Extrapolao
Nvel de significncia
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo
para a rejeio da
hiptese nula de cada
regressor (teste
bicaudal)
Nvel de significncia
mximo admitido para
a rejeio da hiptese
nula do modelo atravs
do teste F de Snedecor
III
Grau
II
Completa quanto s
variveis utilizadas no
modelo
I
Adoo de situao
paradigma
3 (k + 1), onde k o
nmero de variveis
independentes
Apresentao de
informaes relativas a
todos os dados e variveis
analisados na modelagem
Apresentao de
informaes relativas aos
dados e variveis
efetivamente utilizados
no modelo
No admitida
10 %
20 %
30 %
1%
2%
5%
28
Converso de reas reais de construo em reas equivalentes, desde que com base em
coeficientes publicados (por exemplo, os da NBR 12721) ou inferidos no mercado;
29
III
II
Pontos mnimos
16
10
Itens obrigatrios
2, 4, 5 e 6 no grau
III e os demais no
mnimo no grau II
2, 4, 5 e 6 no mnimo
no grau II e os demais
no mnimo no grau I
1 Todos, no
mnimo no grau I
30
Descrio
III
II
Grau II de
fundamentao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Grau I de
fundamentao no
mtodo
comparativo ou no
involutivo
Estimativa do
valor do terreno
Grau III de
fundamentao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Estimativa dos
custos de
reedio
Grau III de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do custo
Grau II de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Grau I de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Fator de
comercializao
Inferido em mercado
semelhante
Justificado
Arbitrado
III
II
Pontos mnimos
8
1 e 2, com o 3 no
mnimo no
grau II
1 e 2, no mnimo no
grau II
2 Todos, no mnimo no
grau I
Itens obrigatrios no
grau correspondente
31
Descrio
III
II.
I.
Nvel de detalhamento do
projeto hipottico
Anteprojeto ou projeto
bsico
Estudo preliminar
Aproveitamento, ocupao
e usos presumidos
No mnimo grau II de
fundamentao no mtodo
comparativo
Grau I de fundamentao no
mtodo comparativo
Estimativa
Grau II de fundamentao no
mtodo da quantificao do
custo
Prazos
Justificados
Arbitrados
Taxas
Justificadas
Arbitradas
Modelo
Esttico
Anlise setorial e
diagnstico de mercado
De estrutura, conjuntura,
tendncias e conduta
Da conjuntura
Sintticos da conjuntura
Cenrios
Mnimo de 3
Anlises de sensibilidade do
modelo
III
II
Pontos mnimos
22
13
2, 6, 7 e 8, com os
demais no mnimo no
grau II
2, 6, 7 e 8, no
mnimo no grau II
Todos, no mnimo
no grau I
32
13.4 Graus de preciso no caso de homogeneizao atravs de tratamento por fatores ou da utilizao
de inferncia estatstica.
Sero enquadrados na tabela a seguir:
Tabela 11 - Graus de preciso no caso de homogeneizao atravs de tratamento por fatores ou da
utilizao de inferncia estatstica
Descrio
Grau
II
III
30%
I
50%
40%
Descrio
Graus
II
III
Estimativa do
custo direto
Pela elaborao de
oramento, no mnimo
sinttico
BDI
Calculado
Justificado
Arbitrado
Depreciao
fsica
Arbitrada
III
II
Pontos mnimos
1, com os demais
no mnimo no grau
II
1 e 2, no mnimo no
grau II
todos, no mnimo no
grau I
33
34
35
g) Apresentao do tratamento dos dados, detalhamento dos clculos e justificativas sobre o resultado
adotado;
h) Resultado da avaliao e sua data de referncia;
i)
Qualificao completa e assinatura do responsvel pela avaliao, com indicao do no. da ART,
Anotao de Responsabilidade Tcnica.
15.2 - Laudo de uso restrito: elaborado segundo condies pr-estabelecidas entre contratante e contratado,
mas sem transgredir esta Norma e no tem validade para outros usos ou exibio para terceiros, fato que deve
ser explicitado no laudo.
36