UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA

ESCOLA POLITCNICA
CURSO DE ESPECIALIZAO EM GERENCIAMENTO DE OBRAS

Estudo de um modelo para Anlise Prvia de Viabilidade

Econmico-Financeira de Empreendimentos
Imobilirios em Salvador - Ba

Jos Ansio Leal Costa Neto

Jos Viana Brim Jnior
Paulo Henrique Melo de Amorim

Salvador,
Dezembro 2003

UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA

ESCOLA POLITCNICA
CURSO DE ESPECIALIZAO EM GERENCIAMENTO DE OBRAS

Estudo de um modelo para Anlise Prvia de

Viabilidade Econmico-Financeira de Empreendimentos
Imobilirios em Salvador - Ba

Jos Ansio Leal Costa Neto

Jos Viana Brim Jnior
Paulo Henrique Melo de Amorim

Monografia apresentada ao Curso de

Especializao em Gerenciamento de
Obras da UFBA, como requisito parcial
para a obteno do ttulo de Especialista
em Gerenciamento de Obras.

Orientador: Emerson de Andrade Marques Ferreira

Salvador,
Dezembro 2003

AGRADECIMENTOS

Em primeiro lugar, gostaramos de agradecer ao nosso orientador, prof. Dr. Emerson de

Andrade Marques Ferreira pela dedicao e aprofundamento nas reflexes que nortearam o
presente trabalho.
Aos professores que ministraram o Curso de Especializao em Gerenciamento de Obras,
contribuindo assim para o enriquecimento de nossas prticas nessa seara incessante em busca
do saber e da qualificao profissional.
Aos nossos familiares pelo carinho e incentivo para a concretizao de nossos objetivos.
Aos companheiros e amigos pela fora e encorajamento para vencermos os obstculos em
torno de nosso crescimento pessoal e profissional.
Nosso agradecimento especial a todos aqueles que direta ou indiretamente colaboraram para a
finalizao deste estudo, auxiliando-nos com suas sugestes e conhecimentos tcnicocientficos.

SUMRIO

RESUMO
1. INTRODUO. .........................................................................................

2. REFERENCIAL TERICO.....................................................................

10

2.1 VIABILIDADE ECONMICA. .................................................................

10

2.2 VIABILIDADE FINANCEIRA. .................................................................

10

2.3 PRINCPIOS DE ANLISE, INDICADORES DA QUALIDADE DA

ANLISE. ........................................................................................................

11

2.3.1 Fluxo de caixa ...........................................................................................

12

2.3.2 Taxa de desconto do fluxo de caixa ..........................................................

13

2.3.3 Critrios de fluxo de caixa descontado .....................................................

15

Critrio do valor presente lquido (VPL) .........................................

15

Critrio do ndice de lucratividade (IL) ...........................................

15

Critrio da taxa interna de retorno (TIR) .........................................

15

2.3.4 Outros critrios tradicionalmente adotados sem fluxo de caixa descontado

Critrio do perodo de retorno do investimento (pay back) .............

16
16

2.3.5 Aplicao da teoria da engenharia econmica aos estudos de viabilidade

de empreendimentos imobilirios. .....................................................................

16

2.4 RISCO E INCERTEZA NAS DECISES DE INVESTIMENTOS. .........

16

2.4.1 Incerteza quanto previso das receitas ...................................................

17

2.4.2 Incerteza quanto previso dos custos .................................................... .

17

2.4.3 Incerteza quanto ao nvel de rentabilidade do reinvestimento dos fluxos de caixa do

projeto .......................................................................................................

18

2.4.4 Risco de um projeto de investimento ........................................................

18

2.4.5 Avaliao de empreendimentos em condio de risco ..............................

18

2.4.6 Consideraes finais sobre risco e incerteza .............................................

19

2.5 FERRAMENTAS PARA TOMADA DE DECISO ................................

20

2.5.1 rvore de deciso .....................................................................................

20

2.5.2 Matriz (Tabela) de deciso .......................................................................

22

3. SISTEMTICA DA ANLISE ...............................................................

23

4. APRESENTAO DE CASO DE ESTUDO E DISCUSSO DE RESULTADOS

...........................................................................................................................

32

4.1 Empreendimento Exemplo ......................................................................

32

4.2 Premissas da anlise ....................................................................................

33

4.3 Desenvolvimento da anlise ........................................................................

34

5. CONSIDERAES FINAIS ...................................................................

39

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ..........................................................

41

ANEXOS

RESUMO

O mercado imobilirio visto como uma importante estratgia para a economia do

pas, gerando emprego e renda e movimentando uma considervel monta de recursos
financeiros por diversos setores da sociedade. Dito assim, torna-se relevante a continuidade e
o sucesso de investimentos nesta rea. No entanto, ainda usual a anlise de investimentos no
setor imobilirio realizada de forma expedita e embasada em dados e mtodos empricos
fundamentados na experincia do investidor.
Este trabalho pretende apresentar uma metodologia de estudo prvio de viabilidade
econmico-financeira de investimentos imobilirios calcada em pesquisas no mercado
imobilirio de Salvador, em conceitos da Engenharia Econmica e da Matemtica Financeira.
Deste modo, pretende-se propiciar uma gama de possibilidades de anlise ao investidor, a fim
de instrument-lo de ferramentas e mtodos de avaliao que o permitam uma tomada de
deciso objetiva e, acima de tudo, mais segura at mesmo para abortar um estudo, caso isto
se apresente como o mais indicado. Para tanto, foram realizadas pesquisas com empresas e
profissionais do ramo imobilirio em Salvador e apresentados conceitos econmicos e
financeiros, alm de tcnicas de tomadas de deciso. Por fim, a apresentao do
desenvolvimento de um estudo prvio de viabilidade econmico-financeira, chegando
montagem do fluxo de caixa para o empreendimento.

1. INTRODUO

Desde os primrdios da sua existncia, no perodo paleoltico, o homem tem uma

relao com a pedra, que se tornou atvica. Inicialmente, tendo descoberto como fazer fogo,
ele habitava cavernas, nelas procurando segurana. Durante esse perodo, bem como no
perodo seguinte, o neoltico, aprendeu a trabalhar a pedra, dela fazendo armas e ferramentas.
Armas para caar, para atacar seus semelhantes e se defender.
Houve uma primeira transio quando o homem, deixando de lado as cavernas,
passou a morar em rvores e em tendas feitas com o couro dos animais que caava. medida
que caava animais vivos e os domesticava, seus deslocamentos iam se tornando cada vez
mais lentos. Surgiu ento a necessidade de abrigo. Nesta etapa da evoluo humana, estava-se
criando a demanda para o mercado imobilirio.
Abstraindo um pouco dos relatos histricos pode-se imaginar que, provavelmente,
alguns de nossos antepassados, mais atentos s mudanas em voga, se dispuseram a construir
casas para os demais em troca de alimentos e segurana. J, neste momento, fez-se necessria
uma primeira avaliao do que seria vivel aceitar em troca pela construo de um abrigo. Foi
o primeiro estudo de viabilidade econmica de empreendimento.
O mercado imobilirio um dos mais importantes segmentos da economia
nacional. Alm da complexidade inerente realizao dos projetos compostos por inmeros
elementos, a atividade carrega elevados riscos, em conseqncia dos investimentos de porte
que so exigidos antecipadamente absoro do produto final pelo mercado. Investidores,
sejam eles empreendedores, incorporadores, construtores ou particulares buscam atingir
algum benefcio com o empreendimento e, antes de decidir, deve ser desenvolvida uma
avaliao cuidadosa para assegurar que o projeto proposto pode efetivamente atingir seus
objetivos. No caso da construo civil, quando uma nova construo investigada, denominase tradicionalmente de anlise de viabilidade (BALARINE, 1997, GONZLEZ, 1999).
Este trabalho pretende apresentar diretrizes para a anlise prvia de
empreendimentos imobilirios, desenvolvendo uma sistemtica simples, objetivando verificar
de antemo a viabilidade econmico-financeira das incorporaes imobilirias, num momento
anterior tomada de deciso por implantar (ou no) o empreendimento.

Para atingir esta finalidade, foi desenvolvida uma metodologia de trabalho que
consistiu em reviso terica dos textos, artigos e livros sobre o tema; consultas a engenheiros
com experincia prtica no mercado imobilirio de Salvador; busca por informaes em
empresas construtoras com atuao nesta capital. Por fim, elaborou-se uma anlise crtica dos
resultados obtidos, desenvolveu-se ento uma planilha eletrnica na qual se pretende, atravs
de dados de mercado e de informaes geradas pelo empreendedor, atingir um resultado
esperado para o negcio, por um fluxo de caixa descontado.
Apresentar-se-, ao fim deste trabalho, um exemplo que servir de modelo a um
estudo prtico de viabilidade prvia de empreendimentos. Para alar a proposta de apresentar
diretrizes para a anlise prvia de empreendimentos imobilirios, sero abordados conceitos
de engenharia econmica, princpios de risco e tomada de deciso, alm de conceitos
gerenciais especificamente voltados para o caso de empreendimentos imobilirios.
Enquanto os mtodos gerais de anlise de investimentos so bem conhecidos, h
pouco material especificamente ligado ao setor imobilirio. O estudo que precede o
lanamento de um novo empreendimento, muitas vezes, realizado de forma expedita, e
importante incrementar o grau de objetividade das decises, geralmente tomadas em critrios
meramente subjetivos (GONZLEZ, 1999).

2. REFERENCIAL TERICO

A anlise de investimentos consiste em coletar as informaes e aplicar tcnicas de

engenharia econmica, considerando as taxas de desconto, os prazos e os valores previstos em
um fluxo de caixa. A anlise de viabilidade est relacionada especificamente ao estudo de
uma nova construo. Versa sobre a comparao entre as receitas e as despesas da obra
considerando o tempo decorrido. Se os resultados apontam benefcios, o processo pode
prosseguir;caso contrrio, o projeto deve ser ajustado ou at abandonado.
2.1 VIABILIDADE ECONMICA
Parte-se do pressuposto de que a viabilizao de qualquer negcio comea sempre
pelo aspecto econmico. Dentre as vrias oportunidades, existe sempre a possibilidade de se
identificar a mais atraente para escolher a melhor - um empreendimento pelo qual se possa
cobrar um bom preo, receber rpido e que custe pouco. Tudo dentro de estimativas realistas
de venda e levantamento de custos confiveis. Em outras palavras, busca-se inicialmente o
lucro, o benefcio projetado para o futuro e alguma garantia de que ele ser realmente obtido.
O preo dever ser maior do que o custo, e as receitas, ou entradas, devero ser maiores que
os gastos, ou sadas.
Resumindo, quando a deciso de investir est baseada apenas na anlise
comparativa da quantidade de recursos entrantes e de sadas referentes ao custeio do
empreendimento, resultando em um lucro, trata-se de viabilizao econmica. (BEZERRA
DA SILVA, 1995)
2.2 VIABILIDADE FINANCEIRA
A grande maioria dos negcios de construo civil exige o investimento de capital.
Embora o preo seja, via de regra, superior aos custos, a receita entra no caixa bem depois da
necessidade de pagamentos de despesas. Contratos de prestao de servios de construo
civil por empreitada e incorporaes imobilirias quase sempre exigem que se coloque
antecipadamente uma quantidade de recursos para alavancar a sua produo. Em suma,

10

quando a deciso de investir est baseada na disponibilizao de recursos, com objetivo de se

obter o equilbrio das entradas e sadas, levando-se em conta os saldos a cada momento (fluxo
de caixa), trata-se de viabilizao financeira (BEZERRA DA SILVA, 1995).
Portanto, o estudo de viabilidade econmico-financeira tal que pretende
caracterizar um empreendimento que proporcione um lucro aos investidores ao final do
negcio, bem como ser capaz de evitar saldos negativos proporcionando, conseqentemente,
um fluxo de caixa positivo em qualquer momento do empreendimento.
Entretanto, no deve, uma anlise prvia de viabilidade, se restringir a uma anlise
econmico-financeira, pois esta no leva em considerao fatores no quantificveis que
influenciam na qualidade dos indicadores do resultado final do negcio.
.
2.3 PRINCPIOS DE ANLISE, INDICADORES DA QUALIDADE DA ANLISE.
Para que o estudo de viabilidade se aproxime da realidade, deve-se partir de um
bom cenrio, dispor de um bom modelo matemtico para simulao, conhecer os indicadores
de qualidade fornecidos pelo modelo de clculo e saber interpretar os indicadores,
estabelecendo critrios particulares de deciso. (BEZERRA DA SILVA, 1995, p.21).
As caractersticas especiais do mercado imobilirio tornam muito difcil o
processo de deciso de investimento ou de lanamento de novas construes. Principalmente
na anlise de viabilidade, na qual, muitas vezes, esta deciso tomada pelo empresrio de
forma intuitiva, de acordo com sua experincia e sua percepo das condies momentneas
do mercado, sem ter como base uma anlise criteriosa, embasada em dados (GONZLEZ,
1999).
Visto que grande a quantidade de fatores intervenientes e que longo o perodo
que decorre entre o momento da deciso e a concluso do empreendimento, torna-se
necessrio analisar objetivamente a viabilidade econmica e financeira do mesmo,
empregando as tcnicas gerais de engenharia econmica, acrescidas das peculiaridades
relativas ao mercado imobilirio. No processo decisrio importante levar em considerao a
diferena entre a disponibilidade de capital no presente e no futuro. Isto decorre da existncia
de incertezas e da necessidade de remunerar o capital, atravs de uma taxa de juros. O
dinheiro um recurso escasso, existindo um preo, que so os juros pagos pelo direito de uso
deste bem. Como, no Brasil, as taxas de juros so extremamente elevadas, podendo-se afirmar
serem proibitivas para empresas construtoras, faz-se necessrio um controle rgido dos
perodos de fluxo de caixa negativos, que, gerando juros, corroem o lucro almejado.

11

Na prtica, os parmetros da anlise sofrem ainda por influncia de variveis

monitorveis e no monitorveis. As variveis monitorveis so aquelas que o incorporador
pode exercer algum tipo de controle ou pode alter-las de alguma forma. As variveis no
monitorveis so as que fogem totalmente do raio de ao do incorporador, sendo impostas
pelo mercado. Pode-se citar, como variveis monitorveis, os custos de produo, o
cronograma fsico da obra, o cronograma de desembolso da produo, as taxas de BDI (Bnus
e Despesas Indiretas) e a remunerao dos servios; quanto s variveis no monitorveis,
encontram-se, dentre outras, a expectativa de inflao e dos juros da economia, a variao no
valor dos imveis e a velocidade de vendas.
As tcnicas mais comuns para a tarefa de anlise econmica e financeira so a taxa
interna de retorno (TIR) e o valor presente lquido (VPL). Emprega-se tambm o custo
peridico (CP), perodo de retorno do investimento (pay back) e o ndice de lucratividade
(IL). Geralmente, a anlise busca identificar o lucro ou se a taxa de retorno maior do que a
taxa de atratividade.
Decidir escolher entre alternativas disponveis, aps uma anlise baseada nos
critrios da engenharia econmica. Caso haja apenas um investimento em estudo, seu
rendimento dever ser comparado ao rendimento de aplicaes financeiras correntes no
mercado, disponveis ao investidor para o mesmo volume de recursos. As taxas destas
aplicaes sero os parmetros de comparao, definindo a taxa mnima de atratividade deste
investimento.
sempre importante trabalhar com tcnicas que considerem o momento em que
ocorrem as despesas e receitas, atravs de um fluxo de caixa descontado, o que no
incrementa significativamente a dificuldade de anlise. A seguir so revisados conceitos sobre
as tcnicas empregadas na anlise financeira de investimentos. Para incorporar o custo-tempo
do dinheiro, torna-se fundamental determinar uma taxa de desconto adequada. Esta a
primeira questo.
2.3.1. Fluxo de caixa
Fluxo de caixa a apreciao das contribuies monetrias (entradas e sadas de
dinheiro) ao longo do tempo a uma caixa simblica j construda. Pode ser representada de
uma forma analtica ou grfica.

12

O fluxo de caixa de uma incorporao, por ser complexo, exige a montagem de

uma matriz, que relacione as transaes financeiras com os perodos em que foram efetuadas,
podendo ser chamada de matriz do fluxo de caixa.
O diagrama de fluxo de caixa uma representao dos fluxos de dinheiro ao longo
do tempo. Graficamente, emprega-se uma linha horizontal representando o tempo, com
vetores identificando os movimentos monetrios, adotando-se convenes cartesianas: fluxos
positivos para cima e negativos para baixo. So considerados fluxos positivos os dividendos,
as receitas ou economias realizadas; so considerados fluxos negativos as despesas em geral,
a aplicao de dinheiro, o custo de aplicaes ou as parcelas que foram deixadas de receber.
Fluxos de caixa so construdos para dar apoio a decises empresariais, estudar
aplicaes de resduos de caixa de permanncia temporria e servir de base para a obteno
dos indicadores necessrios para a anlise financeira. No caso do caixa da incorporao, podese mencionar os seguintes indicadores, entre outros:

exposio mxima (ms onde se verifica o maior saldo positivo);

prazo de retorno e

taxa de retorno.
Com a ajuda do fluxo de caixa, pode-se determinar o momento em que a

incorporao requisitar o ingresso de recursos de financiamento ou investimento, e ainda,

determinar o momento que parte do faturamento poder ser transferido para o retorno,
conforme esquema da figura 1:
Figura 1
Ri

Rj

Sn

n
Di
I0

Dj

2.3.2. Taxa de desconto do fluxo de caixa

O capital equivalente a um real aplicado durante t anos a uma taxa de juros de k%
a .a . equivale a (1+k)t ao final de t anos. Para se dispor de um real ao cabo de t anos seria
suficiente aplicar hoje, a uma taxa de juros k, o valor de 1/(1+k)t. Ou seja, 1/(1+k)t o valor
presente de um real a ser recebido dentro de t anos. Assim, um projeto ser dito rentvel se o

13

total das entradas de caixa trazidas ao presente, a uma taxa k, tiver um valor superior ao total
das sadas de caixa do projeto, tambm trazidas ao presente mesma taxa k. (GALESNE,
1999, p. 35).
Convm discutir a taxa a ser utilizada para descontar os fluxos de caixa de um
projeto, antes de se passar descrio destes critrios de anlise. Para a avaliao um projeto
de investimento, a taxa de desconto k ser a taxa mnima de rentabilidade exigida do projeto,
tambm chamada taxa mnima de atratividade (TMA). Esta taxa representa o custo de
oportunidade do capital investido ou uma taxa definida pela empresa em funo de sua
poltica de investimentos. Para a anlise desenvolvida neste trabalho, ser considerada a taxa
de desconto k como a taxa mnima de rentabilidade que a empresa exige de seus projetos de
investimentos, ou simplesmente taxa mnima de atratividade. Em ltima anlise, a taxa de
desconto k tem a finalidade de tornar os valores dos fluxos de caixa equivalentes aos valores
presentes (GALESNE, 1999, p. 39).
A taxa de desconto, referida como taxa mnima de atratividade, tambm tratada
como custo de capital, ou como custo de oportunidade. Estes termos, contudo, no so
sinnimos e, de outra parte, o valor assumido para cada taxa depende do porte da empresa e
da conjuntura momentnea da economia. Pode-se discriminar essas taxas em:
a)

Custo de oportunidade do capital de terceiros (ka) a taxa de captao dos

recursos no mercado, seja atravs de instituies financeiras ou investidores
privados;

b)

Custo de oportunidade de capital prprio (ke) o custo de uso do capital prprio

da empresa. Representa as oportunidades de uso de capital perdidas quando
decidida determinada alocao de recursos;

c)

Taxa de reinvestimento (rs) a taxa de aplicaes futuras dos fluxos de caixa

positivos gerados pela empresa. No deve ser tomada como o custo do capital
prprio (ke), porque os fluxos positivos nem sempre podem ser aplicados a esta
taxa, por questes de prazo e volume de recursos. Deve ser ligada taxa efetiva de
reaplicao dos fluxos futuros, nas aplicaes em que dispe;

d)

Taxa mnima de atratividade (TMA) do ponto de vista terico, a taxa de desconto

deveria ser igual ao custo de oportunidade do capital prprio (k=ke). Porm, pode ser
substituda por uma taxa politicamente definida pelo decisor, em funo da poltica de
investimento da empresa (k=TMA). A taxa de atratividade representa a rentabilidade mnima
exigida pelo investidor, ou seja, sua motivao para investir. Como no tem sentido que a
TMA seja inferior ao custo de oportunidade do capital prprio, geralmente adota-se TMA ke,

14

pois a empresa desejar obter mais do empreendimento do que obteria em uma alternativa de
investimento comparvel e segura, devendo ainda incluir uma parcela de risco.
Assim, a taxa k de desconto poder assumir um dos valores acima, conforme as
premissas e o enfoque da anlise. Na construo civil, deve-se verificar ainda que geralmente
o investimento prprio pequeno, trabalhando-se fundamentalmente com os recursos dos
compradores e, na verdade, a taxa de atratividade reflete a viabilidade do empreendimento
globalmente.
2.3.3. Critrios de fluxo de caixa descontado
Critrio do valor presente lquido (VPL)
O VPL de um projeto de investimento igual diferena entre o saldo dos valores
presentes das entradas e sadas lquidas de caixa associadas ao projeto e ao investimento
inicial necessrio, com o desconto dos fluxos de caixa feito a uma taxa k definida pela
empresa (TMA). Todo projeto de investimento que tiver um VPL positivo ser rentvel; para
um projeto analisado, havendo mais de uma variante rentvel, o de maior VPL ser o mais
lucrativo. o valor presente dos retornos diminudos dos investimentos, descontados at a
data da anlise pela taxa de juros do custo do capital (GALESNE, 1999, p.39).
Critrio do ndice de lucratividade (IL)

Este critrio consiste em estabelecer a razo entre o saldo dos valores presentes das
entradas e sadas lquidas de caixa do projeto e o investimento inicial. Neste critrio tambm,
os clculos so efetuados com base na taxa mnima de atratividade (k) da empresa. Este ndice
informa a percentagem de quanto se est ganhando, alm do custo do capital, em relao ao
valor presente do investimento. (GALESNE, 1999, p.40)
Critrio da taxa interna de retorno (TIR)
Por definio, a taxa que anula o valor presente lquido do empreendimento
chamada de taxa interna de retorno (TIR). uma taxa mdia de desconto do fluxo de caixa,
ou, em outras palavras, a taxa que torna o valor presente dos fluxos de caixa igual ao

15

investimento inicial. a mnima taxa de retorno que garante a recuperao da quantidade

investida (GONZALEZ, 1999). Todo projeto cuja taxa de retorno seja superior taxa mnima
de rentabilidade que o dirigente da empresa exige para seus investimentos, o negcio
interessante (,GALESNE, 1999, p. 41)
2.3.4 Outros critrios tradicionalmente adotados sem fluxo de caixa descontado
Critrio do perodo de retorno do investimento (pay back)
Consiste na anlise do perodo necessrio para se obter o retorno do investimento
inicial sem considerar nenhum tipo de juros. O que falho neste critrio que ele utilizado
como um critrio de rentabilidade de projetos, quando, na verdade, ele se caracteriza mais
como uma medida da liquidez do capital investido no projeto. O uso deste critrio pode ser
justificado quando empregado em conjunto com os critrios baseados nos fluxos de caixa
descontados, jamais como critrio principal.
2.3.5 Aplicao da teoria da engenharia econmica aos estudos de viabilidade de
empreendimentos imobilirios
Raros so os estudos especificamente direcionados aplicao das tcnicas
apresentadas acima na avaliao de empreendimentos imobilirios.
As tcnicas atualmente em uso para avaliao prvia de empreendimentos utilizam
formatos mais simples, baseando-se exclusivamente no comparativo entre custos e receitas
totais. Como o tempo elemento significativo e a incidncia de custos e receitas ocorrem em
diferentes momentos, importante descontar (ou capitalizar) tais ocorrncias para uma data
nica, usualmente a data do estudo de viabilidade. Para tanto, identifica-se a taxa de
atratividade e/ou custos financeiros incidentes, para a aplicao dos mtodos disponveis,
atravs da engenharia econmica (BALARINE, 1997).

16

2.4 RISCO E INCERTEZA NAS DECISES DE INVESTIMENTOS

A incerteza o desconhecimento das condies de variabilidade de um parmetro,
impedindo a adequada previso de seu comportamento.
A previsibilidade do futuro, por parte do dirigente de uma empresa, est
diretamente influenciada por diversos fatores externos sobre os quais este dirigente no tem
domnio. O clima, os acontecimentos polticos e sociais e as descobertas cientficas so
exemplos de fatores que influenciam as decises de investimento. Assim, o dirigente da
empresa deve, para manter a empresa no mercado, assumir riscos: o risco de fracasso do
empreendimento um deles. este risco que o dirigente da empresa vai se esforar em
reduzir, tentando prever, quando no influenciar, a evoluo futura dos elementos
determinantes da rentabilidade de seu investimento (GALESNE, 1999, p.131).
Quatro elementos tm influncia determinante sobre a rentabilidade de um projeto
de investimento: os montantes das receitas anuais, os custos anuais e o nvel de rentabilidade
do reinvestimento dos fluxos de caixa do projeto.
2.4.1 Incerteza quanto previso das receitas
O sucesso ou fracasso de um investimento depende da maneira como o produto
resultante do investimento aceito pelo mercado consumidor. Contudo, depender tambm do
tipo de organizao do mercado para o produto considerado. O mercado consumidor muda ao
sabor da alterao dos gostos e das necessidades de cada consumidor individual. assim que
muitos produtos de grande aceitao, num dado momento, declinam e, at mesmo,
desaparecem, enquanto outros podem apresentar um crescimento muito rpido. Em geral,
pode-se constatar que a incerteza das receitas tanto maior quanto mais inovador o produto.
Para uma situao de monoplio de mercado, o grau de incerteza menos elevado
e pode ser reduzido por meio de estudos de mercado. Para uma situao concorrencial, o
sucesso da estratgia de uma empresa depender, em grande parte, da reao das demais
tomada de sua ao. Esta segunda fonte de incerteza mais incmoda que a primeira por fugir
totalmente ao controle da empresa que inicia a ao.

17

2.4.2 Incerteza quanto previso dos custos

A necessidade de se reduzir a incerteza existente na estimativa de custos de
produo tem levado as empresas a implantarem sistemas de custos e estrito controle dos
oramentos. Estes oramentos so baseados em experincias anteriores da empresa.
Entretanto, esta experincia anterior no se constitui, de forma alguma, em garantia de
repetio de fatores no futuro. Fatores relacionados a agentes externos, como aumentos de
preos de matrias-primas, podem contribuir para que as previses baseadas em sries
histricas possam fracassar.
Mesmo reduzida, a incerteza nas previses de custo permanece um elemento
importante na avaliao do investimento.
2.4.3 Incerteza quanto ao nvel de rentabilidade do reinvestimento dos fluxos
de caixa do projeto
A conseqncia essencial desta incerteza parece ser a variabilidade potencial da
rentabilidade esperada. Visto que no se pode assegurar a rentabilidade, pode-se concluir que
a incerteza quanto ao resultado dos fluxos lquidos de caixa seja tambm elevada.
2.4.4 Risco de um projeto de investimento
Risco e incerteza, embora ligados, so noes distintas; so ligados no sentido de
que o risco de um projeto de investimento a conseqncia da incerteza associada ao projeto;
so distintos medida que um projeto de investimento, com resultados incertos, somente
arriscado quando suscetvel de apresentar resultados no desejados.
Segundo Galesne (1999, p.136),
cada vez mais autores tm julgado que se deve considerar como situao
de risco toda situao para a qual uma distribuio de probabilidades, seja
qual for sua natureza, possa ser associada aos resultados, e situao incerta
quela para a qual nenhum tipo de distribuio de probabilidade possa ser
associada aos resultados.

18

2.4.5 Avaliao de empreendimentos em condio de risco

Como visto, em presena de risco, admite-se que h uma probabilidade conhecida
de variao dos parmetros. Conforme infere Riggs (1968 apud Gonzlez 1999), algumas
vezes, o risco to remoto que pode ser desconsiderado como fator; em outras ocasies
precisa ser ignorado pela falta absoluta de dados para anlise ou porque esta anlise envolve
demasiado tempo ou custo.
O risco deve ser considerado se as atividades so projetadas para um futuro
distante e os resultados esto sujeitos a influncias condicionais. necessrio determinar as
alternativas possveis e deve-se desenvolver uma rvore de deciso. Ainda segundo o autor
supracitado, a identificao das alternativas inclui:

Definio dos estados ou condies futuros (mercado e macro economia);

Predio da probabilidade de cada estado ocorrer;

Determinao dos retornos associados a cada estado.

Estados futuros podem ser antecipados, mas no controlados. A questo chave

decidir quais estados so relevantes para a soluo do problema, limitando a complexidade de

anlise a um nvel razovel.
Algumas questes esto sob o controle da empresa, ao menos relativamente, tais
como datas de lanamento e entrega do produto, custo de produo, tamanho e especificaes
do empreendimento e projetos, entre outros, e, com algum esforo, a empresa poder
antecipar as variaes possveis e mant-las nestes nveis durante a execuo.
Para a anlise do risco, h tcnicas complexas, entre elas, a teoria dos jogos e as
rvores de deciso. Ainda se pode realizar a anlise da sensibilidade do fluxo de caixa,
percebendo-se a influncia na variao de parmetros importantes, tentando de forma
simplificada prever situaes futuras.
2.4.6 Consideraes finais sobre risco e incerteza
Existem diversas tcnicas para a avaliao do risco e das incertezas, porm so de
difcil utilizao prtica. Contudo, como refere Rocha Lima Jr. (1998, p.7):
no vlido tentar pesquisar tcnicas para predizer, porque, em processos
nos quais se exige, constantemente, uma nova deciso, porque o seu sistema
instvel, ou o ambiente sofre conturbaes sem monitoramento, a opo

19

do decisor que vai responder pelo resultado e o mais que possvel dar
informao de contedo slido, para que o resultado da deciso ganhe
resistncia, de sorte que o sistema se habilite a reagir sua prpria
instabilidade e s conturbaes do ambiente, mas este o limite.

Seguindo esta linha de raciocnio, no interessa tentar reproduzir ou antecipar o

comportamento do decisor, mas apenas dot-lo de ferramentas de anlises adequadas ao setor
imobilirio. Desta forma, no h interesse em determinar curvas de utilidade, ou identificar
seu comportamento frente ao risco ou incerteza; busca-se um modelo analtico coerente para
a anlise de empreendimentos na construo civil, capaz de permitir o julgamento objetivo de
propostas de construo. Determinar qual o caminho que tomar o decisor, diante das
alternativas que dispe, est fora do escopo deste trabalho (GONZLEZ, 1999).
2.5 FERRAMENTAS PARA A TOMADA DE DECISO
2.5.1 rvore de deciso
A anlise de rvore de deciso o mtodo que pode ser utilizado para identificar o
melhor ato inicial, bem como os melhores atos subseqentes.
A primeira etapa desta anlise consiste em construir a rvore de deciso que
corresponde situao de deciso seqencial. A rvore construda da esquerda para a direita
com a identificao apropriada dos pontos de deciso (pontos seqenciais nos quais deve ser
feita uma escolha) e pontos casuais (pontos seqenciais nos quais ocorrer um evento
probabilstico). A construo de uma rvore de deciso vlida para uma situao de deciso
seqencial depende particularmente da anlise apropriada da situao de deciso geral.
Depois de ter sido construda a rvore de deciso, os valores de probabilidade
associados com os eventos ao acaso e as conseqncias econmicas que podem ocorrer so,
ambos, colocados no diagrama. Muitas das conseqncias econmicas so diversas etapas
retiradas do ponto de deciso inicial. Com o fim de determinar os valores esperados dos atos
alternativos no ponto de deciso inicial, os valores esperados so sistematicamente calculados
da direita para a esquerda na rvore de deciso. Este processo chamado, s vezes, de
reverso. Como resultado da aplicao deste processo analtico, pode ser identificado o
melhor ato para o ponto de deciso inicial (KAZMIER, 1982).

20

Exemplo de utilizao de rvore de deciso

Considerando-se no momento da deciso de lanar um novo empreendimento, que
poder ser com unidades de padro luxo ou de mdio padro, pde-se construir a rvore de
deciso abaixo partindo das seguintes premissas:

Investimento para o lanamento de empreendimento padro luxo: $500.000,00

Investimento para lanamento de empreendimento de mdio padro: $300.000,00

Legenda:
A = Empreender
B = No empreender: conseqncia econmica = $ 0,00
C = Empreender com xito: probabilidade = 0,80
D = Empreender sem xito: probabilidade = 0,20
E = Optar por padro luxo
F = Optar por padro mdio
G = Demanda elevada: probabilidade = 0,70
H = Demanda baixa: probabilidade = 0,30
I = Demanda elevada: probabilidade = 0,40
J = Demanda baixa: probabilidade = 0,60

Resultados esperados para os eventos (sem abater o investimento inicial):

o B = $ 0,00
o G = $ 1.000.000,00
o H = $ 300.000,00
o I = $ 600.000,00
o J = $ 200.000,00
Clculo da conseqncia econmica:

G = $1.000.000,00 - $500.000,00 = + $500.000,00

H = $300.000,00 - $500.000,00 = - $ 200.000,00

I = $600.000,00 - $300.000,00 = + $300.000,00

J = $200.000,00 - $300.000,00 = - $100.000,00

21

Clculo do valor esperado:

VE (luxo) = 0,70*500.000 + 0,30*(-200.000) = $290.000,00
VE (mdio padro) = 0,40*300.000 + 0,60*(-100.000) = $60.000,00
Comparando-se os dois valores esperados, o empresrio certamente optar por um
empreendimento de luxo.
Em face das expectativas de xito deste empreendimento, segue-se para o clculo
do valor esperado da deciso de empreender ou no empreender:
*Nota: a conseqncia econmica da deciso de empreender sem xito de -$500.000,00,
visto ter sido feita a opo por empreender padro luxo.
VE (empreender) = 0,80*290.000 + 0,20*(-500.000) = $132.000,00
VE (no empreender) = $0,00
Comparando-se os dois Valores Esperados, o melhor ato no ponto de deciso
inicial Empreender. No clculo do valor esperado para Empreender, notar que a
probabilidade de empreender com xito (0,80) multiplicada por $290.000,00, sendo
ignorados os $60.000,00 do ramo adjacente, porque eles esto associados com um ato deciso
eliminado na etapa anterior da anlise; a figura 2 ilustra o referido:

Figura 2
E

H
I

C
F
A

J
D

22

2.5.2 Matriz (Tabela) de deciso

A matriz de deciso um auxlio visual a um problema de deciso. A matriz
geralmente assim constituda:

Nas linhas, lista-se as alternativas possveis;

Nas colunas, lista-se os estados da natureza;

Em cada cruzamento linha/coluna coloca-se o relutado correspondente.

A tabela 1 a seguir mostra o aspecto de qualquer matriz de deciso com p

alternativas e k estados da natureza:

Tabela 1
Velocidade de Vendas
Padro

Boa

Mdia

Ruim

100

70

30

72

60

50

90

90

25

Aps o tabelamento, as anlises que podem ser feitas, dependem muito do perfil
do decisor (pessimista, otimista ou ponderado). Neste exemplo, o pessimista ir escolher o
padro B, que a deciso que assegura o mximo do mnimo. J o otimista decidir pelo
padro A, que assegura o mximo do mximo. E o ponderado analisar os valores atravs de
uma mdia ponderada entre o melhor e o pior resultado. Caso tenha parecido que a Matriz de
Deciso apresente resultados simplistas ou superficiais, convm destacar que sua utilizao
ocorre em circunstncias bastante desfavorveis para uma anlise mais detalhada, pois se
dispe de dados muito precrios sobre o que vai acontecer. O decisor, portanto, dever ter a
percepo para extrair o resultado que melhor se adpte situao em estudo.

2.5.3 Anlise de Sensibilidade

o estudo do efeito que a variao de um dado de entrada pode ocasionar nos
resultados, ou seja, quando uma pequena variao num parmetro altera
drasticamente a rentabilidade de um projeto. Portanto, o artifcio utilizado para a
transformao da incerteza em risco.

23

3. SISTEMTICA DA ANLISE

Identificados os fatores que afetam a deciso de incorporar e revistos alguns

mtodos para avaliar investimentos, solidifica-se a viso de que, em momento bem anterior
execuo do projeto, deve ser realizado um estudo de viabilidade que fornea informaes
sobre a exeqibilidade do empreendimento, tanto sob o ponto de vista econmico (retornos),
como financeiro (solvncia). O primeiro passo seria definir um cronograma para o
desenvolvimento dos diversos estgios do projeto, conforme se segue:
1. Estudo prvio de viabilidade (t1 = 2 meses)
2. Anteprojeto arquitetnico (t2 = 1 ms)
3. Aquisio do terreno (ao final de t1)
4. Projeto arquitetnico legal/especificao definitiva (t4 = 2 meses)
5. Oramentao e planejamento (t5 = 2 meses)
6. Aprovao junto aos rgos competentes, registro de incorporao (t6 = 4 meses)
7. Publicidade (t7 = 1 ms)
8. Desenvolvimento de projeto arquitetnico definitivo/projetos complementares (t8 = 6
meses)
9. Construo (t9)
10. Vendas (t10 = t9 + 6 meses)
11. Administrao do empreendimento (t11)
12. Entrega e manuteno ps-ocupao (t12)
13. Reviso, anlise e sistematizao dos resultados (t13).
Considerando um prazo de construo de 18 (dezoito) meses, cabe aqui a sugesto do
cronograma construdo segundo consta na tabela 2 a seguir:

24

Meses
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 ...... 31 32 33
Estudo prvio de viabilidade
Ante-projeto
Aquisio do terreno
Projeto arquitetnico legal / especificao definitiva
Oramentao e planejamento
Aprovao junto aos rgos competentes
Publicidade
Desenvolvimento de projetos
Construo
Vendas
Administrao do empreendimento
Entrega
Anlise

Tabela 2
Com a utilizao do diagrama acima, fica facilitada a converso do fluxo de caixa
do empreendimento em outros fluxos equivalentes, mediante a utilizao de taxas de desconto
que conduzam a comparaes entre moedas de diferentes valores, em um mesmo momento do
tempo.
Conforme o explicado, o grfico acima representa um diagrama que reflete um
empreendimento com prazo de construo de 18 meses. No obstante, em se tratando de
empreendimentos com prazo de construo diferente deste proposto, pode-se ter uma
alterao na faixa vertical identificada no desenho, dilatando-a ou contraindo-a, conforme a
situao, para os casos em que o prazo de construo da obra seja maior ou menor que os 18
meses propostos no exemplo acima.
Na fase inicial do empreendimento, a configurao dos diversos estgios que iro
alimentar a elaborao do fluxo de caixa do empreendimento pode assumir o seguinte
referencial:
Estudo prvio de viabilidade
Nesta etapa, so definidas as caractersticas gerais do empreendimento de forma a
que se possa estimar gastos com os diversos grupos de custo do empreendimento, listados
abaixo:

Terreno

Despesas legais

Despesas financeiras

Projetos

25

Construo

Impostos e taxas

Publicidade

Corretagem

Administrao central

Manuteno ps-ocupao

Resultado.

Assim, atravs de uma estimativa inicial de preo de venda, chega-se,

preliminarmente, a um valor de resultado que servir de base para a deciso da
implementao, ou reformulao ou abandono do projeto.
Anteprojeto arquitetnico (Projeto Virtual)
Nesta etapa, define-se o programa do empreendimento: conceito e padro do
produto, nmero de unidades, tamanho das unidades, nmero de quartos, nmero de vagas na
garagem e equipamentos das reas comuns. Para tal, o investidor pesquisa as tendncias do
mercado, ouve opinies de chefes de venda e corretores de imvel, pessoas ligadas
atividade, familiares e outros empresrios, para decidir que produto mais adequado ao
terreno em estudo. importante, para respaldar esta tarefa, a consulta prvia ao provvel
arquiteto que desenvolver o projeto arquitetnico, podendo-se, at mesmo, celebrar contratos
de riscos com estes arquitetos.
Aquisio do terreno
Nesta etapa, adquire-se o terreno que pode ser numa das modalidades seguintes, ou
combinaes destas: compra direta do terreno, troca por rea construda, participao no
resultado do empreendimento.
Projeto arquitetnico legal/especificao definitiva
Partindo-se do programa do empreendimento, definido no momento do anteprojeto
arquitetnico, desenvolve-se o projeto arquitetnico legal e a especificao definitiva para
serem submetidos aprovao dos rgos competentes.

26

Oramentao e planejamento
Com a etapa anterior concluda, inicia-se a oramentao da obra. Cuidados
especiais devem ser tomados no momento das estimativas dos custos de fundaes, estrutura e
instalaes, uma vez que estes projetos ainda no foram desenvolvidos.
Aprovao junto aos rgos competentes, registro de incorporao.
Neste momento, procede-se a juntada de documentao necessria para os
registros legais do empreendimento e estar concluda com a obteno do Alvar de
Construo expedido pela Prefeitura Municipal.
Publicidade
Aps a aprovao da construo do empreendimento pelos rgos competentes,
poder ser iniciada a etapa de vendas e, para tanto, aconselhvel a contratao de uma
equipe especializada em publicidade e marketing para apresentar o produto ao mercado.
Desenvolvimento de projeto arquitetnico definitivo/projetos complementares
Comprovada a viabilidade do empreendimento, atravs da evoluo inicial das
vendas, deve-se partir para o desenvolvimento dos projetos definitivos de arquitetura e
complementares.
Construo
Esta a etapa da concretizao do empreendimento. , via de regra, a etapa que,
sozinha, mais impacta no resultado final do empreendimento, dado o seu peso proporcional ao
investimento total e ao grau de incerteza das variveis envolvidas.

27

Vendas
Nesta etapa, define-se a forma de venda do empreendimento, com a apresentao
do produto equipe de vendas, ressaltando seus pontos positivos e esclarecendo as dvidas da
equipe para evitar que informaes incorretas sejam repassadas aos clientes; tenta-se, desta
forma, evitar a frustrao futura de clientes.
Administrao do empreendimento
Alocam-se, neste item, as despesas referentes ao custo das atividades fixas
desenvolvidas pela empresa, notadamente na sua sede, para a realizao dos
empreendimentos.
Entrega e manuteno ps-ocupao
Face evoluo da legislao dos direitos dos clientes, com o desenvolvimento do
Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), esta etapa reveste-se de especial importncia, alm
de assegurar a satisfao futura do uso fator importante para a sobrevivncia da empresa no
mercado. Portanto, mister se faz a correta alocao de recursos referentes aos servios
prestados neste momento do empreendimento.
Reviso, anlise e sistematizao dos resultados
A fim de recolher informaes que podero subsidiar futuros estudos da empresa,
deve-se analisar as decises tomadas ao longo do desenvolvimento do empreendimento e
comparar o seu comportamento, em todas as etapas, com o que foi previsto no estudo de
viabilidade, para que se possa corrigir possveis distores. importante ressaltar que estas
anlises devem ser procedidas tambm durante o desenvolvimento do projeto para garantir a
correo do rumo das atividades, visando a obteno do resultado previsto; contudo, no
este o objetivo nesta descrio das etapas.
A apurao dos custos associados a cada estgio da estimao deve ser cuidadosa.
Compete ao analista levantar comportamentos histricos da empresa e suas experincias com
projetos assemelhados; colher dados de produo e vendas da prpria empresa e do mercado,

28

alm de ouvir a opinio de profissionais especializados (projetistas, engenheiros, publicitrios,

especialistas em finanas, corretores de imveis etc.).
O sucesso da anlise proposta depender diretamente da qualidade das
informaes obtidas sobre o produto, mercado e os investimentos necessrios; as informaes
disponveis influem no nvel de preciso desta anlise.
Classificao das despesas
Terreno:
O terreno uma das maiores despesas, individualmente, na maioria das obras.
Deve-se considerar a forma de aquisio: a compra ou a troca por rea construda, abatendose, neste segundo caso, a perda de receita da venda das unidades a serem trocadas. Sendo
negociado no incio do processo com pequeno ingresso de receitas, o valor do terreno pea
importante na anlise financeira. Deve-se incluir taxas de transferncia (intermediao,
registros e tributos, inclusive dbitos anteriores com IPTU, concessionrias etc), as despesas
decorrentes da prpria procura e, se houver, despesas para compra de Transcon (este um
instrumento legal facultado pela Prefeitura Municipal de Salvador que consiste em se comprar
o direito de construir de outra localidade, transferindo para a rea desejada). No caso de troca
por rea construda, estes valores sero deslocados no tempo.
Despesas Legais:
Neste grupo de custos, devem ser considerados aqueles decorrentes do registro do
empreendimento perante os agentes pblicos (Prefeitura Municipal, Concessionrias de
Servios Pblicos etc), bem como as despesas de regulamentao da incorporao e
individualizao, quando for o caso, e ainda transferncia de propriedade ao final da obra,
caso se aplique.
Despesas Financeiras:
Devem ser considerados segundo o volume de dinheiro envolvido (usualmente as
instituies financeiras tm suas taxas variveis) e a questo bsica a considerao custo do

29

dinheiro no tempo, s taxas adequadas. Pode ser enquadrado como taxas de financiamento de
bancos ou de grupos de investidores.
Projetos:
Diversos profissionais se envolvem na construo, a exemplo dos os projetistas,
responsveis pela execuo da obra e outros, devendo-se considerar honorrios a serem
pagos.
Construo:
O custo de construo estimado em funo das caractersticas do imvel a
construir e mediante informaes obtidas no mercado. Pode-se associar a esta etapa,
historicamente, a relao de Preo de venda do m / Custo de construo do m2 = 2,00.
Ressalte-se que, da receita bruta, sero abatidos custos incidentes sobre as vendas, comisso
de corretagem, custos de publicidade, impostos sobre receitas (exemplo: PIS, COFINS, dentre
outros).
Impostos e Taxas:
necessrio que haja ateno especfica para este grupo de custos. Os impostos,
certas vezes, podem ser minorados em funo de um planejamento tributrio adequado.
Devem ser considerados os impostos de ordem Federal, Estadual e Municipal, de acordo com
as caractersticas do empreendimento e com o tipo de receita de cada contrato.
Publicidade:
Os valores includos nesta categoria de despesas de comercializao so referentes
ao marketing (anncios de jornal, de televiso, folders, outdoors e Centrais de Vendas).
Corretagem:
Neste grupo de custo, apresenta-se a remunerao dos corretores de imveis. o
custo diretamente ligado venda do empreendimento.

30

Administrao Central:
Corresponde taxa histrica de administrao da incorporadora. o custo de
remunerao do escritrio central. Deve-se levar em conta o porte da empresa e os custos
fixos para mant-la operando, tais como salrio da Direo, pessoal tcnico e administrativo,
amortizao ou aluguel da sede, material de escritrio, impostos (Licena de Localizao e
Funcionamento, IPTU da sede etc.), contas de energia eltrica, gua, telefone, consultores e
auditores, advogados e outros mais.
Manuteno ps-ocupao:
Diante da importncia crescente da satisfao do cliente, fundamental estimar
uma parcela de custos referentes a reparos solicitados pelo comprador aps a entrega do
imvel, caso seja parte da estratgia da empresa prest-los gratuitamente.
Resultado:
, via de regra, a fora motriz do investidor. No obstante, deve ser adotado de
forma objetiva. importante abordar as despesas reais do empreendimento de forma a se
obter, com a mxima margem de confiana possvel, uma previso real e factvel deste
resultado, a fim de no criar uma expectativa irreal para o investidor. Segundo Ruy Duarte
Machado (1990, notas de aula), deve representar um balano equilibrado entre a remunerao
do capital e a capacidade de competio da prpria empresa, levando-se em considerao o
mercado em que ela atua.
A fim de nortear o estudo de viabilidade do empreendimento, prope-se a
utilizao dos ndices listados a seguir na tabela 3, obtidos atravs do embasamento em
diversas pesquisas com empresas e profissionais do mercado imobilirio de Salvador,
referentes ao preo final de venda:

31

Tabela 3
ITEM

DESCRIO

NDICE

TERRENO

20%

DESPESAS LEGAIS

0,8%

DESPESAS FINANCEIRAS

1,5%

PROJETOS

2,5%

CONSTRUO

50%

IMPOSTOS E TAXAS

ISS

0%

I.R.

1,2%

PIS

0,65%

COFINS

6,31%

3%

CONT SIND 1,08%

CPMF

0,38%

PUBLICIDADE

2%

CORRETAGEM

3%

ADMINISTRAO CENTRAL

3%

10

MANUTENA PS-OCUPAO

1%

11

RESULTADO

10,61%

Ainda cabe identificar outra indexao e classificao de grupos de custos, segundo

referncia na tabela 4, Heineck (2003):
Tabela 4
ITEM

DESCRIO

NDICE

TERRENO

15%

PROJETO

3%

DESPESAS ADMINISTRATIVAS

6%

DESPESAS FINANCEIRAS

4%

CUSTO DE CONSTRUO

53%

COMERCIALIZAO

8%

LUCRO

5%

IMPOSTOS E TAXAS

3%

EVENTUAIS

3%

32

4. APRESENTAO DE CASO DE ESTUDO E DISCUSSO DE RESULTADOS

Neste momento, importante lembrar que necessrio criar um cenrio e efetuar

projees de receitas e despesas para a elaborao de um estudo de viabilidade. Da preciso
destas projees, depender a confiabilidade dos indicadores de qualidade e da prpria
deciso gerencial.
Para que se possa ponderar sobre como reduzir as chances de trabalhar com
estimativas erradas, deve-se responder a algumas questes bsicas que nortearo o
desenvolvimento dos estudos: DTC Desenvolvimento e Tecnologia S/C (1997).

Qual o produto a ser lanado?

A que preo este produto pode ser vendido?

Quais as condies para se pagar este preo?

Qual o preo de custo deste produto?

Vale a pena financiar a produo? Em que condies?

Qual o prazo mais adequado para executar a obra?

Qual a rentabilidade esperada?

Qual o montante de investimentos necessrios para fazer o empreendimento?

Qual a margem (lucro) que ser obtido atravs do empreendimento?

Quando o empreendimento comea a devolver os recursos que neles foram

investidos? Qual o montante destes recursos?

Quais os riscos envolvidos no empreendimento?

De incio sero apresentadas as caractersticas de um empreendimento imobilirio

que servir de base para o desenvolvimento de estudos iniciais; sero denominados de
Empreendimento-Exemplo.
4.1 EmpreendimentoExemplo
Para facilitar a apresentao do tema e possibilitar a anlise de sensibilidade, foi
desenvolvido o Empreendimento-Exemplo de uma incorporao imobiliria que se apresentou
da seguinte maneira para um investidor fictcio:

33

Terreno disponvel:
o Local: bairro de classe mdia alta
o rea do terreno: 1.700,00 m2
o Condies de comercializao do terreno: troca por rea construda, numa
proporo de 05 (cinco) apartamentos.
4.2 Premissas da anlise
Neste momento, ser abordada a metodologia utilizada para a elaborao dos

quadros e tabelas que sero usados para o estudo do Empreendimento-Exemplo:

Adotar-se-, em funo da pesquisa realizada entre empresas do mercado

imobilirio baiano, o valor de R$ 1.000,00 / m de rea privativa de custo de
construo, por dados de obras executadas no perodo de 2001 a 2003;

Atravs de consulta a trs empresas construtoras/incorporadoras, obteve-se os

nmeros referentes ao percentual de custo por item apresentado na tabela de
Pesquisa de Percentual de Custo de Servio, anexa. importante assinalar
algumas das caractersticas dos empreendimentos pesquisados:
Obra 1, empresa A: edifcio residencial de luxo com 18 pavimentos, 01
apartamento por andar, de 04 sutes, com gabinete, com 270 m de rea
privativa;
Obra 2, empresa A: edifcio multiuso de luxo, com 18 pavimentos, 05
apartamentos por andar, de 01 ou 02 sutes, com rea privativa variando de 50
a 80 m;
Obra 3, empresa A: edifcio residencial de luxo, com 20 pavimentos, 02
apartamentos por andar, de 04 sutes, com gabinete, com 237 m de rea
privativa;
Obra 4, empresa B: edifcio comercial de luxo com 14 pavimentos, 14
salas por andar com 28 m de rea privativa;
Obra 5, empresa C: edifcio residencial de luxo, com 14 pavimentos, 04
apartamentos por andar, de 03 quartos (01 sute), com gabinete, com 142 m de
rea privativa;
Obra 6, empresa C: edifcio residencial de luxo, com 18 pavimentos, 02
apartamentos por andar, de 02 quartos (01 sute), com 84 m de rea privativa;

34

Obra 7, empresa C: edifcio residencial de luxo, com 18 andares, 02

apartamentos por andar, de 04 sutes, com 190 m de rea privativa.

Para a definio da velocidade de vendas foi feita uma consulta a uma empresa
imobiliria de atuao no mercado de edifcios de luxo de Salvador.

Adotar-se- a taxa de atratividade mnima de 1,5% a. m., definida pela equipe

de pesquisa.

Para a definio do prazo da obra, deve-se considerar o porte do prdio (12

pavimentos).

O ndice de utilizao da localidade ser baseado nos critrios de Transcon.

4.3 Desenvolvimento da anlise

De posse destes dados comerciais do terreno, o investidor passa a algumas
definies para o empreendimento:

Padro da construo: edifcio de luxo

ndice de utilizao da localidade: 4,5 (com utilizao de Transcon)

rea construda total: 7.650 m2

Descrio e porte: 12 pavimentos, com 02 aptos por andar, com 230 m de rea
privativa, playground, 02 pavimentos de garagem

Taxa mnima de atratividade: 1,5% a.m.

Custo unitrio de construo: R$ 1.000,00/m2 de rea privativa

Prazo de construo: 15 meses

Velocidade de vendas: incio das vendas em seis meses antes do incio da obra, com
uma previso de duas vendas por ms

Condio de venda:
o Sinal : 15%
o Chaves: 15%
o Intermedirias: 20% dividido em quatro parcelas, vincendas a cada trs meses
aps o sinal
o Mensais: 20% dividido em parcelas iguais a partir do sinal at as chaves
o Saldo: quatro meses aps a concluso da construo
o Valor total vista para unidades vendidas aps a entrega das chaves.

35

Com estas premissas definidas, o prximo passo do investidor ser montar a tabela
de despesas previstas. Note-se que a tabela sugerida anteriormente deve ser tomada apenas
como referncia; caso o investidor tenha sua prpria distribuio de ndices, tender a seguilos. Neste Empreendimento-Exemplo, adotaremos esta tabela oriunda das pesquisas realizadas
no mercado imobilirio baiano; percebendo que o valor do terreno considerado em funo
da proposta existente troca por 05 (cinco) unidades, considerados a R$460.000,00/un.
Destarte, trabalha-se com os seguintes itens constantes na tabela 5 a seguir:

Tabela 5
ITEM

DESCRIO

VALOR (1.000
R$)

TERRENO

DESPESAS LEGAIS

88

DESPESAS FINANCEIRAS

166

PROJETOS

276

CONSTRUO

IMPOSTOS E TAXAS
ISS
0%
I.R.
1,2%
PIS
0,65%
COFINS
3%
CONT SIND 1,08%
CPMF
0,38%

697

PUBLICIDADE

220

CORRETAGEM

262,20

ADMINISTRAO CENTRAL

331

10

MANUTENO PS-OCUPAO

110

11

RESULTADO
TOTAL (PREO DE VENDA)

2.300

5.520

1.168,80
11.139

36

Definidas as despesas, a prxima tarefa do investidor deve ser avaliar

comparativamente o preo de venda final obtido com os produtos similares, ou concorrentes
em potencial, ofertados pelo mercado.
Desenvolvendo esta anlise, tem-se para o Empreendimento Exemplo:
1. Preo de venda do empreendimento

R$ 11.139.000,00

2. Preo de venda mdio da unidade

R$ 464.125,00/apto

(24 unidades)
3. Preo de venda mdio de rea privativa

R$ 2.017,93/m

(230 m)
Com este valor de venda mdio por rea privativa, e comparando-se com valores
de venda mdios por rea privativa de outros empreendimentos de mesmo padro no
mercado, concluir-se- que , ou no, vivel economicamente. Para a continuidade do
desenvolvimento da anlise este Empreendimento-Exemplo ser considerado como
economicamente vivel.
Vale aqui ressaltar que tambm h outras prticas de empresas e consultores do
mercado imobilirio de Salvador. Uma delas a adoo de um quadro de despesas sem o
valor do terreno, quando permutado, mantendo-se, no entanto, todas as demais despesas.
Desta forma, importante evidenciar que o percentual atribudo, nesta tabela sugerida, para o
terreno de 20% no dever ser rateado pelas demais despesas. A diferena deste outro mtodo
consiste em se chegar a um valor total de vendas e calcular o valor de venda mdio por
unidade considerando-se apenas as unidades a serem comercializadas, desprezando-se, neste
clculo, as unidades permutadas pelo terreno. Deste modo obter-se-ia:
1. Preo de venda do empreendimento

R$ 8.839.000,00

2. Preo de venda mdio da unidade

R$ 465.210,53/apto

(19 unidades)
3. Preo de venda mdio de rea privativa
(230 m)

R$ 2.022,65/m

37

Utilizando esta outra metodologia, alcana-se um valor de preo de venda mdio

de rea privativa de 0,2% (dois dcimos percentuais) maior do que a metodologia
desenvolvida no Empreendimento-Exemplo, ou seja, no se configura num valor
representativo para uma anlise prvia de viabilidade. Ento, fica demonstrado que a adoo
de um ou outro critrio de estabelecimento de preo de venda de deciso do investidor.
Pode-se ainda destacar uma outra tcnica utilizada para avaliar a viabilidade
econmica de empreendimentos. Esta consiste em se estabelecer a tabela de custos e despesas
do empreendimento, sem a considerao do RESULTADO; obtm-se ento o valor de custo
da unidade; comparando-se com o valor de venda de unidades similares do mercado, chega-se
ao RESULTADO esperado para este empreendimento. No caso do Empreendimento
Exemplo, a tabela de custos seria interrompida no item 10 Manuteno ps-ocupao;
remetendo-se a um valor total de custo de R$ 9.970.200,00. Dividindo-se este valor pelo n de
unidades (24 unidades), chega-se ao total de R$ 415.425,00. Baseadas em pesquisas de
mercado, algumas empresas atribuem o preo de venda que a unidade pode valer no mercado.
A ttulo ilustrativo, ser considerado que uma unidade deste empreendimento valeria um total
de R$480.000,00 no mercado. Destarte, tem-se um valor de RESULTADO de R$480.000,00
R$ 415.425,00 = R$ 64.575,00, que corresponde a um valor de 13% (treze pontos
percentuais). Entenda-se que se trata de RESULTADO LQUIDO, posto que os impostos j
foram provisionados no item 6. Neste momento, ento, cabe ao investidor decidir se este
percentual esperado para o RESULTADO ECONMICO do empreendimento atende s suas
expectativas e da prosseguir com o estudo, ou interromp-lo para reavali-lo, at mesmo
abortando-o.
Prosseguindo com o estudo, neste momento da anlise, percebida, portanto, a
viabilidade econmica do empreendimento, comparada aos preos praticados no mercado,
faz-se necessrio alocar as despesas no tempo; cabe agora partir para a montagem do fluxo de
caixa do Empreendimento-Exemplo, ou estudo da viabilidade financeira. Sob este prisma, a
escolha do critrio de anlise de fluxo de caixa mais apropriado aos interesses do investidor
incide sobre o mtodo do fluxo de caixa descontado.
FLUXO 1 (ANEXO)
J com este fluxo apresentado, percebe-se a importncia desta ferramenta num
estudo prvio de viabilidade de empreendimentos. Atravs dele, e com os conceitos
anteriormente

fornecidos,

pode-se

depreender

que

Empreendimento-Exemplo

38

economicamente vivel por apresentar um saldo entre receitas e despesas positivo no

obstante, tem impedimentos financeiros por proporcionar vrios perodos com trabalho do
fluxo de caixa negativo. Isto deve servir, para o investidor, como um sinal de necessidade de
maior aporte no incio do empreendimento, o que pode levar o investidor a analisar a
necessidade de um financiamento bancrio, o estabelecimento de parcerias, uma alterao do
regime de construo para regime de condomnio, entre outras.
Vale ressaltar que os valores apresentados nos saldos mensais e acumulados
referem-se aos Valores Presentes, descontados a uma taxa de 1,50 % - definida pelo
investidor no topo da planilha. Caso houvesse um investimento inicial por exemplo, o
desembolso para a compra do terreno seria possvel determinar em que momento este valor
seria recuperado, caracterizando o pay back. O investidor pode, portanto, com base nas
informaes do fluxo de caixa, alterar suas parcelas de pagamentos dos adquirentes e
renegociar parcelas de pagamentos a terceiros.
Desenvolvendo uma anlise de sensibilidade, o investidor poder identificar as
variveis que afetam drasticamente seu empreendimento, antevendo assim possibilidades
futuras, a fim de montar um empreendimento estvel para estas variaes. Portanto,
simulaes de diferentes cenrios podem ser estudadas pelo investidor. Desta forma,
possvel prever o comportamento do empreendimento em funo dos ditos Cenrios
Otimistas, Cenrios Pessimistas ou Cenrios Mais Provveis. Entretanto, cuidados devem ser
tomados ao definir os tipos e parmetros de distribuio de cada varivel, sob pena de se obter
resultados totalmente inteis. Houve a proposta de uma amostra deste conceito de cenrio
pessimista, simulando-se uma situao de inadimplncia de trs unidades em suas parcelas
intermedirias, ou seja, trs adquirentes no pagariam suas parcelas intermedirias at o prazo
final do estudo.
FLUXO 2 - Inadimplentes (ANEXO)
Outras simulaes podem ser criadas; por exemplo, pode-se supor que algumas
unidades somente honraro com a parcela de sinal e nada mais. Assim, pode-se definir qual a
inadimplncia mxima aceitvel pelo empreendimento. ainda salutar - tudo a critrio do
investidor e de sua credibilidade nas informaes adotadas - elaborar simulaes de unidades
no vendidas, de unidades distratadas durante o desenvolvimento do empreendimento. A TIR
tambm pode ser calculada para cada cenrio montado pelo investidor, a fim de estabelecer
qual taxa de desconto pode anular o resultado do VPL do empreendimento.

39

5. CONSIDERAES FINAIS

O desempenho de uma ampla classe de investimentos pode ser medido em termos

monetrios e, neste caso, utilizando-se tcnicas da Engenharia Econmica, que, por sua vez,
descrevem as relaes do binmio tempo-dinheiro, posto que TEMPO DINHEIRO, como
assegura a conhecida mxima.
Portanto, tendo sempre em foco a grande complexidade que envolve a realizao
de empreendimentos imobilirios e o elevado risco intrnseco a este importante setor da
economia, pode-se, em verdade, afirmar que se configura de especial importncia um objetivo
claro e um prvio estudo confivel de viabilidade. Contudo, este estudo no se caracteriza
como um ente esttico no processo do desenvolvimento do produto; ao contrrio, se notabiliza
como um elemento norteador de futuras decises e de possveis correes de rumo durante o
processo de realizao do empreendimento. Por conta desta importncia, mister se faz o
desenvolvimento de um estudo baseado em conceitos e dados objetivos e consistentes,
deixando de lado anlises subjetivas que dependem do to comentado feeling do investidor.
Baseado nestes princpios, o investidor deve estar atento s tendncias do mercado,
s inovaes tecnolgicas e tudo o mais que possa diferenciar seu produto em relao aos
concorrentes e torn-lo singular s vistas do pblico alvo. Porm, mesmo um produto ousado
e inovador tambm susceptvel de no proporcionar o almejado e planejado resultado
financeiro esperado pelo investidor, em funo de algumas distores no processo que, talvez,
pudessem ser percebidas num momento anterior e corrigidas adequadamente. Assim sendo,
recomenda-se o desenvolvimento de uma metodologia analtica de estudo de viabilidade
prvia de empreendimentos, baseada em conceitos da engenharia econmica e anlise de
investimentos; isto direcionado s especificidades inerentes ao mercado imobilirio.
Sob este aspecto, tratamos ento de conceitos como Fluxo de Caixa Descontado,
Taxa Mnima de Atratividade, Valor Presente Lquido, pay back, Taxa Interna de Retorno,
rvore de Deciso, entre outros, cujo objetivo propiciar um cabedal de informaes que
possa munir o investidor de segurana quanto confiabilidade de sua anlise. Uma anlise
prvia de viabilidade, realizada de forma confivel, poder alertar o investidor de possveis
dificuldades que podero ocorrer durante o desenvolvimento do empreendimento e, com isto,
ajud-lo a tomar decises plausveis para solucion-las no devido momento, ou at mesmo
abandonar o estudo do empreendimento. Todavia tambm poder reforar e confirmar as

40

expectativas do investidor, dando-lhe a segurana necessria para avanar com o processo,

proporcionando sua realizao e obteno dos resultados almejados.
Um investimento imobilirio permeado de incertezas e riscos e deveras
influenciado pela extemporaneidade do mercado, mas carrega em sua essncia a nobreza do
empreendedorismo que capaz de proporcionar a alavancagem do desenvolvimento de um
pas. Deve, por isto, ser embasado por estudos de avaliao criteriosos e, notadamente,
confiveis, a fim de atingirem seus mais completos objetivos.

41

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

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Tcnico 271 (BT/PCC/271). So Paulo: EPUSP, 2001, 24 pg.

Descriminao de Servios

Obra 1

Obra 2

Obra 3

Obra 4

Obra 5

Obra 6

Obra 7

Mdia

Despesas Indiretas

28,41

19,01

19,63

24,48

16,70

16,26

18,35

20,41

Movimento de Terra

1,06

1,28

0,55

0,92

0,52

0,11

2,09

0,93

Fundaes

3,24

1,44

3,21

4,59

3,40

4,30

3,18

3,34

Estrutura

21,73

24,44

19,17

24,22

18,29

16,97

20,43

20,75

Cobertura

0,33

0,16

0,15

0,29

0,38

0,13

0,19

0,23

Alvenarias

1,81

1,92

4,02

5,27

5,61

5,26

4,49

4,05

Revest Interno

3,26

4,17

5,10

3,00

7,49

7,23

6,53

5,25

Revest Externo

6,00

6,06

7,02

3,64

5,87

3,67

5,08

5,33

Pavimentaes

4,15

6,33

5,16

3,81

5,13

5,56

5,83

5,14

Impermeabilizaes

1,23

1,19

1,28

0,67

1,37

1,74

1,57

1,29

1,06

1,62

1,36

1,21

1,77

2,23

1,50

1,54

Esquadrias de Madeira

1,58

1,94

2,10

1,64

2,42

2,34

1,68

1,96

Esquadrias de Aluminio

2,47

4,80

6,86

3,67

3,47

2,76

3,98

4,00

Elementos Metlicos

0,48

0,19

0,31

0,32

0,46

0,79

0,64

0,46

Forros

1,14

1,28

1,77

1,67

1,15

1,11

0,82

1,28

Vidros

0,83

1,14

1,38

1,19

0,79

1,20

0,92

1,06

Pinturas

1,84

1,82

2,90

3,52

4,05

3,91

3,31

3,05

Ferragens

0,21

0,32

0,56

0,35

0,52

0,73

0,36

0,44

3,27

4,95

2,96

6,26

2,65

4,10

2,47

3,81

13,86

13,71

11,82

7,99

13,84

12,50

13,14

12,41

0,36

0,59

0,68

0,35

1,16

4,87

1,25

1,32

Limpeza Geral

1,12

1,38

1,61

0,91

1,98

1,17

1,33

1,36

Urbanizao

0,19

0,08

0,32

0,03

0,79

0,83

0,63

0,41

Arremates

Equipamentos Especiais

Filetes/soleira/rodapes

Elevadores

Instalaes
Diversos

Bancada/Sinalizao/Parque infantil

Drenagem

Redes na Garagem

0,03

0,02

0,02

0,00

0,04

0,00

0,06

0,02

Servios Complementares

Equipe p/ entrega

0,34

0,16

0,06

0,00

0,15

0,23

0,17

0,16

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

total

44
Descriminao de Servios
Despesas Indiretas
Movimento de Terra

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

9,00

10,00

11,00

12,00

13,00

14,00

15,00

Total

2,00
0,41
100,00
0,93

2,00
0,41

2,00
0,41

4,00
0,82

6,00
1,22

8,00
1,63

10,00
2,04

10,00
2,04

10,00
2,04

10,00
2,04

8,00
1,63

8,00
1,63

6,00
1,22

4,00
0,82

10,00
2,04

60,00
2,00

40,00
1,33
20,00
4,15

25,00
5,19

25,00
5,19

20,00
4,15
40,00
0,09

40,00
0,09

20,00
0,05

10,00
0,53
10,00
0,53
10,00
0,51

5,00
0,26
10,00
0,53
10,00
0,51
40,00
0,52
15,00
0,23
10,00
0,20
5,00
0,20
25,00
0,11
9,00
0,11
25,00
0,27
8,00
0,24
30,00
0,13
5,00
0,19
12,00
1,49
20,00
0,26
10,00
0,14

100,00
20,41
100,00
0,93
100,00
3,34
100,00
20,75
100,00
0,23
100,00
4,05
100,00
5,25
100,00
5,33
100,00
5,14
100,00
1,29
100,00
1,54
100,00
1,96
100,00
4,00
100,00
0,46
100,00
1,28
100,00
1,06
100,00
3,05
100,00
0,44
100,00
3,81
100,00
12,41
100,00
1,32
100,00
1,36
100,00
0,41
100,00
0,02
100,00
0,16

Fundaes
Estrutura

10,00
2,08

Cobertura
Alvenarias

5,00
0,20
10,00
0,53

Revest Interno
Revest Externo
Pavimentaes

25,00
1,01
5,00
10,00
0,79
15,00
0,80
10,00
0,51

30,00
1,22
15,00
0,79
15,00
0,80
5,00
10,00
0,77

30,00
1,22
15,00
0,79
15,00
0,80
15,00
0,77

10,00
0,41
15,00
0,79
20,00
1,07
15,00
0,77

5,00
5,00
0,10
15,00
0,60

0,08
10,00
0,20
15,00
0,60

15,00
0,23
10,00
0,20
15,00
0,60

15,00
0,19

15,00
0,19

25,00
0,32

15,00
0,23
5,00
0,10
15,00
0,60
10,00
0,05
9,00
0,11

Impermeabilizaes
Arremates

Filetes/soleira/rodapes

Esquadrias de Madeira
Esquadrias de Aluminio
Elementos Metlicos
Forros

10,00
0,38
2,00
0,25

10,00
0,38
3,00
0,37

10,00
0,38
5,00
0,62

10,00
0,38
7,00
0,87

10,00
0,38
8,00
0,99

10,00
0,38
13,00
1,61

2,00
0,03

4,00
0,05

6,00
0,08

8,00
0,11

8,00
0,11

8,00
0,11

9,00
0,11
20,00
0,21
30,00
0,92
30,00
0,13
10,00
0,38
14,00
1,74
20,00
0,26
8,00
0,11

30,00
0,01

40,00
0,01

Vidros
Pinturas

30,00
0,92

Ferragens
Equipamentos Especiais

Elevadores

5,00
0,19

10,00
0,38

Instalaes

1,00
0,12

Diversos

Bancada/Sinalizao/Parque infantil

Limpeza Geral

1,00
0,01

15,00
0,79
15,00
0,80
15,00
0,77
20,00
0,26
15,00
0,23
20,00
0,39
10,00
0,40

15,00
0,23
30,00
0,59
10,00
0,40
25,00
0,11
9,00
0,11
20,00
0,21
8,00
0,24
30,00
0,13
10,00
0,38
13,00
1,61
20,00
0,26
8,00
0,11

30,00
0,01

Urbanizao
Drenagem

Redes na Garagem

Servios Complementares

Equipe p/ entrega
1,34
1,34

2,60
2,60

4,34
4,34

5,62
5,62

7,95
7,95

11,91
11,91

12,19
12,19

8,44
8,44

9,19
9,19

9,55
9,55

7,71
7,71

7,13
7,13

5,00
0,26
40,00
0,52
10,00
0,15
5,00
0,10
5,00
0,20
20,00
0,09
9,00
0,11
15,00
0,16
8,00
0,24
5,00
0,02

10,00
1,24
20,00
0,26
12,00
0,16
30,00
0,12

4,92
4,92

5,00
0,26

10,00
0,15
5,00
0,10
5,00
0,20
20,00
0,09

5,00
0,20

15,00
0,16
8,00
0,24
5,00
0,02

5,00
0,05
8,00
0,24

7,00
0,87
20,00
0,26
15,00
0,20
40,00
0,16

5,00
0,62

10,00
0,14
30,00
0,12

3,54
3,54

100,00
0,16
3,58
3,58

45
FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO - EXEMPLO
Taxa Mnima de Atratividade
1,5%
MOEDA: R$ / 1.000,00
RECEITAS (*1)
MESE
S

SINAL

INTERMEDIRIAS

MENSAIS

CHAVES

DESPESAS (*2)
SALDO

Pgto VISTA

TERRENO

PROJETOS

DESP. LEGAIS

PUBLICIDA
DE

CORRETA
GEM

CONSTRU
O

SALDOS (Valor Presente)

IMPOSTOS

DESPESA
S
FINANCEI
RAS

ADM DO
EMPREENDIME
NTO

MANUTEN
O PS
OCUPAO

MENSAL

ACUMULA
DO

4,88

(4,81)

4,88

(4,74)

(4,81)
(9,55)

13,80

4,88

(17,87)

(27,42)

13,80

4,88

(17,60)

(45,02)

4,88

(4,53)

(49,55)
(74,13)

5
6

22,00

4,88

(24,59)

22,00

4,88

(24,22)

(98,36)

22,00

4,88

(23,86)

(122,22)

22,00

4,88

10

139,24

110,00

27,60

110,00

27,60

4,88

11

139,24

9,28

12

139,24

19,05

13

139,24

46,40

29,37

14

139,24

46,40

40,29

15

139,24

46,40

51,89

16

139,24

92,80

64,27

17

139,24

92,80

77,53

18

139,24

92,80

91,81

19

69,62

139,20

107,29

20

139,20

115,73

21

139,20

115,73

22

162,40

115,73

23

139,20

115,73

24

139,20

115,73

507,04

25

116,00

115,73

26

92,80

115,73

27

92,80

28

15,76

(23,51)

(145,73)

(16,38)

(162,11)

4,88

15,76

(8,25)

(170,36)

4,88

15,76

(102,28)

(272,64)

27,60

4,88

15,76

137,42

(135,22)

41,40

27,60

4,88

15,76

110,64

(24,57)

41,40

27,60

4,88

15,76

118,29

93,72

41,40

27,60

74,02

4,88

15,76

104,53

198,25

41,40

27,60

143,57

4,88

15,76

59,29

257,53

41,40

27,60

239,37

4,88

15,76

(3,95)

253,58

41,40

13,80

310,36

4,88

15,76

(52,82)

200,76

438,70

4,88

15,76

(151,77)

48,99

657,32

4,88

15,76

(309,45)

(260,47)

672,79

4,88

15,76

(299,31)

(559,78)

466,09

4,88

15,76

(164,59)

(724,37)

4,88

15,76

(353,34)

(1.077,71)

527,41

4,88

15,76

(218,02)

(1.295,72)

425,42

4,88

15,76

(161,29)

(1.457,01)

115,73

393,48

4,88

15,76

(137,54)

(1.594,56)

69,60

115,73

271,54

4,88

15,76

(70,43)

(1.664,99)

29

46,40

115,73

195,52

4,88

15,76

(35,09)

(1.700,08)

30

69,60

115,73

197,37

4,88

15,76

825,35

(874,73)

27,60
PERMUTA POR UNIDADES PRONTAS

1.322,78

232,33

232,33

31

4,88

27,50

(20,41)

(895,14)

32

4,88

27,50

(20,11)

(915,25)

33

4,88

27,50

(19,81)

(935,06)

27,50

1.435,11

34
TOTAL
(*1)
(*2)

2.645,5
6
1.322,7
2.645,5
8
1.763,20
1.763,77 1.322,78
6
276,00
88,00
NESTE EXEMPLO, NO EST CONSIDERADA A RECEITA DE 05 (CINCO) UNIDADES REFERENTES PERMUTA DO TERRENO
NESTE EXEMPLO, NO EST CONSIDERADA A DESPESA DO TERRENO EM FUNO DA PERMUTA

220,00

262,20

5.520,00

232,33

4,88

697,00

166,00

331,00

110,00

500,05
500,05

46
FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO - EXEMPLO
Taxa Mnima de Atratividade
1,5%
MOEDA: R$ / 1.000,00

MESE
S

RECEITAS (*1)
SINAL

INTERMEDIRIA
S

MENSAI
S

CHAVE
S

DESPESAS (*2)
SALDO

Pgto
VISTA

TERREN
O

PROJETO
S

DESP.
LEGAIS

PUBLICIDAD
E

CORRETAGE
M

CONSTRU
O

SALDOS (Valor Presente)

IMPOSTO
S

DESPESAS
FINANCEIRA
S

ADM DO
EMPREENDIMENT
O

MANUTEN
O PS
OCUPAO

MENSAL

ACUMULAD
O
(4,81)

4,88

(4,81)

4,88

(4,74)

(9,55)

4,88

(17,87)

(27,42)

13,80

13,80

4,88

(17,60)

(45,02)

4,88

(4,53)

(49,55)
(74,13)

22,00

4,88

(24,59)

22,00

4,88

(24,22)

(98,36)

22,00

4,88

(23,86)

(122,22)

22,00

4,88

10

139,24

110,00

27,60

110,00

27,60

4,88

11

139,24

9,28

12

139,24

19,05

13

139,24

46,40

29,37

14

139,24

23,20

40,29

15

139,24

46,40

51,89

16

139,24

92,80

64,27

17

139,24

46,40

77,53

18

139,24

92,80

91,81

19

69,62

139,20

107,29

20

69,60

115,73

21

139,20

115,73

22

162,40

115,73

23

69,60

115,73

24

139,20

115,73

507,04

25

116,00

115,73

26

46,40

115,73

27

92,80

28

27,60

232,33

15,76

(23,51)

(145,73)

(16,38)

(162,11)

4,88

15,76

(8,25)

(170,36)

4,88

15,76

(102,28)

(272,64)

PERMUTA POR UNIDADES PRONTAS

27,60

4,88

15,76

137,42

(135,22)

41,40

27,60

4,88

15,76

91,81

(43,41)

41,40

27,60

4,88

15,76

118,29

74,88

41,40

27,60

74,02

4,88

15,76

104,53

179,41

41,40

27,60

143,57

4,88

15,76

23,26

202,67

41,40

27,60

239,37

4,88

15,76

(3,95)

198,72

41,40

13,80

310,36

4,88

15,76

(52,82)

145,90

438,70

4,88

15,76

(203,45)

(57,55)

657,32

4,88

15,76

(309,45)

(367,00)

672,79

4,88

15,76

(299,31)

(666,31)

466,09

4,88

15,76

(214,01)

(880,32)

4,88

15,76

(353,34)

(1.233,66)

527,41

4,88

15,76

(218,02)

(1.451,68)

425,42

4,88

15,76

(192,80)

(1.644,47)

115,73

393,48

4,88

15,76

(137,54)

(1.782,02)

69,60

115,73

271,54

4,88

15,76

(70,43)

(1.852,45)

29

23,20

115,73

195,52

4,88

15,76

(50,15)

(1.902,61)

30

69,60

115,73

197,37

4,88

15,76

825,35

(1.077,26)

1.322,78

232,33

31

4,88

27,50

(20,41)

(1.097,67)

32

4,88

27,50

(20,11)

(1.117,78)

33

4,88

27,50

(19,81)

(1.137,59)

232,33

4,88

27,50

1.435,11

297,52

697,00

166,00

34
TOTAL
(*1)
(*2)

1.322,7
8

2.645,5
6
2.645,5
1.484,80
1.763,77 1.322,78
6
276,00
88,00
220,00
262,20
NESTE EXEMPLO, NO EST CONSIDERADA A RECEITA DE 05 (CINCO) UNIDADES REFERENTES PERMUTA DO TERRENO
NESTE EXEMPLO, NO EST CONSIDERADA A DESPESA DO TERRENO EM FUNO DA PERMUTA

5.520,00

331,00

110,00

297,52

47