Manual Avaliação PDF

Prefeitura da Cidade Digital
Manual de Avaliao de Imveis
Verso 1.0
Histrico de Reviso
Data Verso Descrio Autor (es)
29/07/1989 1.0 Documento inicial Joo da Silva
Assessoria de Tecnologia da Informao, 2008 Pgina 2 de 31


1 INTRODUO.
1.1. Este manual subsidiar a municipalidade na obteno dos Clculos dos

impostos e taxas, baseados na planta de valores de Terrenos e Tabela de
valores de Edificaes.
1.2. O boletim de Informao Cadastral BIC, trar tona todas as informaes

necessrias para o conhecimento dos imveis prediais e territoriais urbanos,
bem como, a sua localizao, seu proprietrio e endereo para remessa de
aviso.
1.3. A Planta de Valores de Terrenos, contm o registro dos preos dos metros
quadrados para cada face da quadra, a tabela de Valores de Edificaes,
contm o preo do metro quadrado para a edificao que atinja at 171 pontos
na Tabela de Componentes Bsicos da Edificao por Categoria de Material
deste Manual.
1.4. As reas de terrenos superiores a 10.000 metros quadrados sero consideradas

glebas e seus valores calculados, em funo do preo do metro quadrado,
estabelecido pela Comisso Municipal de Avaliao de Imveis.
1.5. As normas tcnicas que incidiro sobre os componentes que participam da

formao do preo do imvel, concorrendo para sua variao, imvel a imvel,
tais como: localizao, fatores fsicos, rea, fatores topogrficos deste Manual.
OBS: VALOR VENAL aquele que o imvel alcanar para compra e venda vista,
segundo as condies usuais do Mercado de Imveis.
(Joo da Silva).

2 BOLETIM DE INFORMAO CADASTRAL BIC.

3 AVALIAO DE TERRENOS
3.1. Avaliao de Lotes.
a) Clculo do Valor do Terreno:

O Clculo do valor venal do terreno obtido atravs da seguinte frmula:
VT = Vm2 x AL x FC1 x FC2.
Onde:
VT = Valor Venal do Terreno

Vm2 = Valor do m por face de quadra (Planta de Valores)
AL = rea do Lote
FC1 = Fator de correo quanto situao do terreno na quadra (Tabela 01)
FC2. = Fator de correo quanto s condies fsicas do Terreno ( Tabela 02)
b) Clculo do Valor do Terreno atribudo ao sub-lote:

Considera-se sub-lote, quando em um mesmo lote h mais de uma edificao
autnoma.
VTsl = AEsl x Vm2 x Fi x FC1 x FC2
Onde:
VTsl = Valor do Terreno atribudo ao sub-lote.

Vm2 = Valor do m por face de quadra (Planta de Valores).
AEsl = rea edificada do sub-lote em questo.
Fi = Frao ideal.
Fi = AT .
AE1 + AE2 + ... + AEn
AT = rea Total do Terreno

AE1 = rea Edificada relativa ao sub-lote 01.
AE2 = rea Edificada relativa ao sub-lote 02.
AEn = rea Edificada relativa ao sub-lote n.
FC1 = Fator de correo quanto situao do terreno da quadra.
FC2 = Fator de correo quanto s condies Fsicas do Terreno.

3.2. Fatores de Correo.
O fator de correo quanto situao do terreno na quadra (FC1), ser conhecido

atravs da seguinte tabela:
Tabela 01
FC1
SITUAO DO TERRENO NA FATOR DE CORREO

QUADRA
Esquina 1,10
Encravado 0,80
Meio de quadra 1,00
Toda quadra 1,30
Gleba (ver avaliao gleba).
O fator de correo quanto s condies fsicas do terreno (FC2), ser demonstrado

pela seguinte Tabela:
Tabela 02
FC2
CONDIES FSICAS DO TERRENO FATOR DE CORREO
Horizontal 1,00
Aclive 0,80
Declive 0,80
Inundvel 0,60

4 AVALIAO DE GLEBAS.
4.1. Avaliao de Glebas.
Considerando-se glebas, para incidncia de IPTU, as reas contnuas de

terrenos, superiores a 10.00 m ( dez mil metros quadrados) no loteados e
localizadas na zona urbana, desde que no sejam comprovadas sua explorao
extrativa vegetal, agrcola, pecuria ou agropastoril.
O seu valor venal ser estabelecido em funo da rea e do preo por metro
quadrado fixado pela Comisso Municipal de Avaliao de Imveis.
O preo ser obtido pela aplicao da seguinte frmula:
Vg = A x Vm x Cg (Fc3)
Onde:
Vg = Valor da gleba.
A = rea da gleba
Vm = Coeficiente de gleba ( Tabela 03 - Fc3 )
OBS: O coeficiente de gleba estabelecido em funo de percentual determinado

pela transparncia ao municpio de reas reservadas : Circulao, verdes,
recreao e equipamentos comunitrios.

4.2. Tabela de Correo de reas de Terrenos com mais de 10.000 metros

quadrados.
Tabela 03
Cg - FC3
REA M FATOR REA M FATOR

DE AT DE AT
10.000 1,000 65.001 70.000 0, 494
10.001 12.000 0,600 70.001 75.000 0, 490
12.001 14.000 0,593 75.001 80.000 0, 486
14.001 16.000 0,584 80. 001 85.000 0, 481
16.001 18.000 0,580 85. 001 90.000 0, 477
18.001 20.000 0,573 90. 001 95.000 0, 473
20.001 22.000 0,572 95. 001 100.000 0, 468
22.001 24.000 0,567 100. 001 120.000 0, 464
24.001 26.000 0,563 120. 001 140.000 0, 460
26.001 28.000 0,559 140. 001 160.000 0, 455
28.001 30.000 0,554 160. 001 180.000 0, 451
30.001 32.000 0,550 180. 001 200.000 0, 447
32.001 34.000 0,546 200. 001 250.000 0, 443
34.001 36.000 0,541 250. 001 300.000 0, 438
36.001 38.000 0,537 300. 001 350.000 0, 434
38.001 40.000 0,533 350. 001 400.000 0, 430
40.001 42.000 0,529 400. 001 450.000 0, 425
42.001 44.000 0,524 450. 001 500.000 0, 417
44.001 46.000 0,520 500. 001 600.000 0, 412
46.001 48.000 0,516 600. 001 700.000 0, 408
48.001 50.000 0,511 700. 001 800.000 0, 404
50.001 55.000 0,507 800. 001 900.000 0, 400
55.001 60.000 0,503 900. 001 1000.000 0, 395
60.001 65.000 0,498 1000. 001 OU MAIS 0, 300

5- AVALIAO DE EDIFICAO
a) A Comisso Municipal de Avaliao de Imveis, tendo em vista se fixar ao nvel

dos preos correntes do mercado imobilirio estabelecer, o preo do metro
quadrado de rea edificada para uma edificao com as seguintes caractersticas:
estrutura mista ( alvenaria / concreto), instalaes eltricas embutidas, contendo no
mnimo uma instalao sanitria completa, cobertura em telha cermica ou
amianto,esquadrias metlicas, piso em taco ou cermica, revestimento interno e
externo em massa, pintura com tinta PVA, forrada com laje ou madeira.
b) O preo do metro quadrado, fixado pela Comisso Municipal de Avaliao de

Imveis, ser corrigido pelo levantamento dos custos de reproduo das edificaes.
c) A edificao, para efeito de levantamento de custo de reproduo, fixa subdividida

em seus componentes bsicos, aos quais sero atribudos pontos, tendo em vista
determinar a proporo com que cada componente bsico participa do valor final da
edificao.
COMPONENTES BSICOS PONTOS
01 PISO 30
02 ESTRUTURA 32
03 ESQUADRIAS / JANELAS 14
04 REVESTIMENTO INTERNO 30
05 REVESTIMENTO EXTERNO 12
06- FORRO 12
07 INSTALAO ELTRICA 09
08 INSTALAO SANITRIA 12
09 COBERTURA 20
TOTAL DE PONTOS 171

5.1. Avaliao de Edificaes.
O valor da edificao ser obtido pela utilizao da seguinte frmula:
VE = Ae x Vm x Fc4 x Fc5.
Onde:
VE = Valor da Edificao
Ae = rea Edificada
VM = Valor do metro quadrado de rea construda, fixado pela Comisso Municipal
de Avaliao de Imveis.
Fc4 = Fator de correo quanto ao nmero de pontos obtidos pelos componentes
bsicos da edificao Tabela 04.
Fc5 = Fator de correo quanto ao estado de conservao da edificao Tabela 05.
5.2. Fatores de Correo.
O fator de correo quanto ao nmero de pontos obtidos pelos componentes
bsicos da edificao (Fc4 ) ser conhecido pela aplicao da seguinte frmula:
Fc4 = Nmero de Pontos Obtidos ( Tabela 04)

100

1. Tabela 04
Fc4
COMPONENTES PONTOS COMPONENTES BSICOS PONTOS

BSICOS Categoria de Materiais
Categorias de materiais
01 PISO 05 REVESTIMETO
1.1 Terra 00 EXTERNO 00
1.2 - Tijolo 02 5.1 Sem 02
1.3 - Cimento 05 5.2 - Reboco 03
1.4 - Madeira 12 5.3 Pintura Simples 05
1.5 - Material 14 5.4 Pintura Latex 08
Cermico 30 5.5 Material Cermico 12
1.6 - Especial 5.6 Especial
02 EXTRUTURA 06 FORRO
2.1 Taipa/Adobe/Madeira 02 00
Rstica 05 6.1 Sem 04
2.2 Madeira 11 6.2 Madeira 05
2.3 Alvenaria 23 6.3 Gesso 06
2.4 Mista 30 6.4 Lage 12
2.5 Concreto 32 6.5 Especial
2.6 Metlica
07 INSTALAO ELTRICA
03 ESQUADRIAS / 7.1 Sem
JANELAS 00 7.2 Externa 00
3.1 Sem 01 7.3 Semi-embutida 02
3.2 Rstica 05 7.4 - Embutida 04
3.3 Madeira 07 08
3.4 Ferro 14 08 INSTALAO 12
3.5 Especial SANITRIA
8.1 Sem 00
04 REVESTIMENTO 8.2 Externa 02
INTERNO 00 8.3 Interna 04
4.1 Sem 04 8.4 Completa 08
4.2 Reboco 07 8.5 Mais de uma 12
4.3 Pintura Simples 13
4.4 Pintura Latex 20 09 COBERTURA 03
4.5 Material 30 9.1 Palha 10
Cermico 9.2 13
4.6 - Especial Amianto/Fibrocemento 15
9.3 Material Cermico 16
9.4 Metlica 20
- 9.5 Laje
9.6 - Especial

O fator de correo quanto ao estado de conservao da edificao (Fc5 ) ser

determinado pela seguinte tabela:
2. Tabela 05
Fc5
ESTADO DE CONCERVAO FATOR DE CORREO

Boa 1,00
Regular 0,80
M 0,60
Pssima 0,40
OBS : Os casos entendidos como especiais, no previstos para este manual,

devero ser analisados individualmente pela comisso de avaliao de imveis.
6-EXEMPLOS DE AVALIAO
6.1. Avaliao de Lotes
Consideramos para efeito de clculo do valor venal, o lote, cujas

caractersticas permitam o preenchimento do seguinte BIC.
Frmula:
VT = AT x Vm x FC1 x FC2
Onde:
Vm = CR$ 1.000 ( Valor supostamente encontrado do m para face de quadra em

questo).
AT = 500 m
FC1 = 1,00
FC2 = 1,00
VT = 500 x 1.000 x 1,00 x 1,00
VT = Cr$ 500.000


6.2. AVALIAO DE GLEBAS
Consideramos, para efeito de clculo do valor da gleba os dados do BIC aqui

demonstrados.
Frmula:
Vg = A x Vm x Cg
Onde:
A = 22.330 m
Vm = Cr$ 130 (Valor do metro quadrado estipulado para glebas)
Cg = 0,567
Vg = 22.330 x 130 x 0,567
Vg = Cr$ 1.645.944


6.3. AVALIAO DE EDIFICAES
Para efeito de clculos de valores de edificaes sero consideradas trs hipteses:
6.3.1 no lote h apenas uma edificao;

6.3.2 no lote h duas ou mais edificaes destinadas a um s uso, por exemplo
uma residncia e um barraco para servios;
6.3.3 no lote h um edifcio de apartamentos residenciais, ou salas para
escritrios, ou ainda um edifcio de galerias comerciais.
6.3.1. No lote h apenas uma edificao
a) Clculo do valor do terreno
VT = AT x Vm x Fc1 x Fc2
Dados:
AT = 360 M
Vm = Cr$ 1.600 ( valor hipottico)
Fc1 = 1,00
Fc2 = 1,00
VT = 360 x 1.600 x 1,00 x 1,00
VT = Cr$ 576.000
b) Clculo do valor da edificao
VE = Ae x Vm x Fc4 x Fc5
Dados:
Ae = 90 m
Fc4 = N DE PONTOS = 62 = 0,62 ( TABELA 04)

100 100
Fc5 = 0,80 ( Tabela 05)

VE = 90 x 300.000 x 0,62 x 0,80
VE = Cr$ 13.392.000

c) Valor venal do imvel
Vv = VT + VE
Dados:
VT = Cr$ 576.000
VE = Cr$ 13.392.000
Vv = Cr$ 576.000 + Cr$ 13.392.000
Vv = Cr$ 13.968.000


6.3.2. No lote h duas ou mais edificaes destinadas a um s uso, por exemplo

uma residncia e um barraco para servios.
a) Clculo do valor do terreno
VT = AT x Vm x Fc1 x Fc2
Dados:
AT = 360 m
Vm = Cr$ 1.200 ( valo hipottico)
Fc1 = 1,00
Fc2 = 0,80
VT = 360 x 1.200 x 1,00 x 0,80
VT = Cr$ 345.600
b) Clculo do valor da primeira edificao, sub-lote 001.
VE001 = AE001 x Vm x Fc4 x Fc5
Dados:
A = 133 m
Fc4 = _94_ = 0,94 ( Tabela 04)

100
Fc5 = 1,00 ( Tabela 05)

VE001 = 133 x 300.000 x 0,91 x 1,00
VE001 = Cr$ 37.506.000
c) Clculo do valor da segunda edificao, sub_lote 002.
VE002 = AE002 X Vm x Fc4 x Fc5
Dados:
A = 24 m
Vm = Cr$ 300.000 ( Valor Hipottico)
Fc4 = __48 _ = 0,48 (Tabela 04)

100

Fc5 = 0,60 ( Tabela 05)

VE002 = 24 x 300.000 x 0,48 x 0,60
VE002 = Cr$ 2.073.600
d) Valor venal do imvel
Vv = VT + VE1 + VE2
Dados:
VT = Cr$ 345.600
VE001 = Cr$ 37.506.000
VE002 = Cr$ 2.073.600
Vv = Cr$ 345.600 + Cr$ 37.506.000 + Cr$ 2.073.600
Vv = Cr$ 39.925.200


6.3.3. No terreno existe um edifcio de apartamentos residenciais de dois

pavimentos, contendo dois apartamentos no primeiro pavimento e um no
segundo pavimento.
a.1) Clculo do valor do terreno relativo ao sub-lote 001.
VT001 = AE001 x VmT x Fc1 x Fc2 x Fi
Dados:
AE001 = 112,00 m
VmT = Cr$ 5.000 (valor estabelecido pela Comisso de Avaliao)
Fc1 = 1,00 (Tabela 01)
Fc2 = 1,00 (Tabela 02)
Fi = Frao Ideal
Fi = __________AT______________
AE001 + AE002 + AE003
Onde:
AT = rea do Terreno
AE001 = rea edificada relativa ao sub-lote 001
AE002 = rea edificada relativa ao sub-lote 002
AE003 = rea edificada relativa ao sub-lote 003.
Fi = _________450________ = __450__
112 + 112 + 224 448
Fi = 1,0045
VT001 = 112 x 5.000 x 1,00 x 1,00 x 1,0045
VT001 = Cr$ 567.520
b.1) Clculo do valor da edificao relativo ao sub-lote 001.
VE001 = AE001 x VmE x FC4 x Fc5
Dados:
AE001 = 112,00 m ( DO BIC)

VmE = Cr$ 300.000 ( valor estabelecido pela Comisso de Avaliao)

Fc4 = __107 _ = 1,07 ( Tabela 04)

100
Fc5 = 1,00 ( Tabela 05)
VE001 = 112 x 300.00 x 1,07 x 1,00

VE001 = Cr$ 35.952.000
c.1) Clculo do valor venal do imvel relativo ao sub-lote 001.
Vv001 = VT001 + VE001

Vv001 = Cr$ 562.520 + Cr$ 35.952.000
Vv001 = Cr$ 36.514.520


a .2) Clculo do valor do terreno relativo ao sub-lote 002.
VT002 = AE002 x VmT x FC1 x FC2 x Fi
Dados:
AE200 = 112,00 m
VmT = Cr$ 5.000 ( Valor estabelecido pela Comisso de Avaliao).
FC1 = 1,00 ( Tabela 01 )
FC2 = 1,00 ( Tabela 02)
Fi = Frao Ideal
Fi = _______450__________ = 1,0045
112 + 112 + 224
VT002 = 112 x 5.000 x 1,00 x 1,00 x 1,0045
VT002 = Cr$ 562.520
b.2) Clculo do valor da edificao relativo ao sub-lote 002.
VE002 = AE002 x VmE x FC4 x Fc5
Dados:
AE001 = 112,00 m ( do BIC)
VmE = Cr$ 300.000 ( valor estabelecido pela Comisso de Avaliao)
FC4 = _109 _ = 1,09 ( Tabela 04)

100
Fc5 = 1,00 ( Tabela 05)
VE002 = 112 x 300.000 x 1,09 x 1,00
VE002 = Cr$ 36.624.000

c.2) Clculo do valor venal do imvel relativo ao sub-lote 002.
Vv002 = VT002 + VE002

Vv002 = Cr$ 562.520 + Cr$ 36.624.000
Vv002 = Cr$ 37.186.520


7. PRESSUPOSTO PARA O LANAMENTO
Pressuposto para o lanamento do Imposto Predial e Territorial Urbano IPTU, do

Municpio de Alto Paraso:
O Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbano IPTU, ocorre anualmente

e deve ser lanado segundo os dados constantes nos Boletins de Informaes
Cadastrais BIC, devidamente atualizados pelo Departamento competente da
Prefeitura.
O valor do tributo o resultado da aplicao dos dados constantes da planta de

valores venais, elaborado de acordo com o 2 do artigo 12 combinado com o artigo
56, da lei de 20 de Setembro de 1983. Cdigo Tributrio Municipal.
I Para efeito de lanamento do Imposto Territorial Urbano IPTU, o bem imvel

enumerado no artigo 10 do Cdigo Tributrio Municipal:
a) Terreno sem edificao;

b) Construo provisrias que possa ser removida sem destruio ou alterao.
c) Construo em andamento ou paralisada;
d) Construo em runas, em demolio, condenao ou interrompida.
e) Construo que a autoridade competente considere inadequada, quanto
rea ocupada, para a determinao ou utilizao pretendida.
Tratando-se de terreno, ser aplicada a alquota de 1,00 ( um por cento) sobre o

valor venal do imvel, apurado atravs de um procedimento uniforme dispensando a
todos os imveis urbanos, conforme disposio legal dos artigos 11 e 12 da Lei
Tributria Municipal.
II Para efeito do lanamento do Imposto Predial Urbano IPTU, considera-se

PRDIO, o bem imvel, no qual exista edificao utilizao para a habitao ou para
o exerccio de qualquer atividade, seja qual for a sua denominao, forma ou
destino, desde que no compreenda as situaes elencadas no item anterior,
conforme norma legal do artigo 50 do referido Cdigo.
Tratando se de bem imvel edificado ser aplicado a alquota de 0,5 ( meio por
cento), sobre o valor venal do imvel, conforme imposio legal enumerada no art.
55 do Cdigo Tributrio do Municpio.
III Define-se como GLEBA para fins de IPTU, as reas continuas de terreno
superior a 10.000 dez mil metros quadrados, no parceladas e localizadas na zona
urbana, desde que no seja comprovada sua explorao extrativa vegetal ou mineral
e agropecuria.
O Valor Venal dos imveis ser estabelecido em funo da rea e do preo do

metro quadrado do terreno e da edificao fixados pela Comisso Municipal de
Avaliao Imobiliria, considerando a aplicao dos fatores de correo, FC1, FC2,
FC3, FC4, e FC5, constantes deste Manual de Avaliao de Imveis.

8 FICHA DE LANAMENTO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO

IPTU
8.1. Informaes Sobre a Ficha de Lanamento do IPTU.
a) A ficha de lanamento, destina-se constituio do Crdito Tributrio.

b) Destina-se tambm ao controle de pagamento, servindo-se para inscrio
dos dbitos na dvida ativa.
c) fundamental que se mantenha a ficha de lanamento atualizada pois ser
com base na mesma que se expedir as certides relativas aos impostos
imobilirios para transmisso de propriedade, e outros fins legais.
d) Dever-se- tambm, numerar o lanamento para que se cumpra as
exigncias legais concernentes numerao do lanamento.


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Assessoria de Tecnologia da Informao, 2008 Pgina 2 de 31

Assessoria de Tecnologia da Informao, 2008 Pgina 3 de 31

1.1. Este manual subsidiar a municipalidade na obteno dos Clculos dos

1.2. O boletim de Informao Cadastral BIC, trar tona todas as informaes

1.4. As reas de terrenos superiores a 10.000 metros quadrados sero consideradas

1.5. As normas tcnicas que incidiro sobre os componentes que participam da

Assessoria de Tecnologia da Informao, 2008 Pgina 4 de 31

2 BOLETIM DE INFORMAO CADASTRAL BIC.

Assessoria de Tecnologia da Informao, 2008 Pgina 5 de 31

3.1. Avaliao de Lotes.

a) Clculo do Valor do Terreno:

VT = Vm2 x AL x FC1 x FC2.

VT = Valor Venal do Terreno

b) Clculo do Valor do Terreno atribudo ao sub-lote:

VTsl = AEsl x Vm2 x Fi x FC1 x FC2

VTsl = Valor do Terreno atribudo ao sub-lote.

AT = rea Total do Terreno

Assessoria de Tecnologia da Informao, 2008 Pgina 6 de 31

3.2. Fatores de Correo.

O fator de correo quanto situao do terreno na quadra (FC1), ser conhecido

SITUAO DO TERRENO NA FATOR DE CORREO

Meio de quadra 1,00

Toda quadra 1,30

Gleba (ver avaliao gleba).

O fator de correo quanto s condies fsicas do terreno (FC2), ser demonstrado

CONDIES FSICAS DO TERRENO FATOR DE CORREO

Assessoria de Tecnologia da Informao, 2008 Pgina 7 de 31

4.1. Avaliao de Glebas.

Considerando-se glebas, para incidncia de IPTU, as reas contnuas de

O preo ser obtido pela aplicao da seguinte frmula:

Vm = Coeficiente de gleba ( Tabela 03 - Fc3 )

OBS: O coeficiente de gleba estabelecido em funo de percentual determinado

Assessoria de Tecnologia da Informao, 2008 Pgina 8 de 31

4.2. Tabela de Correo de reas de Terrenos com mais de 10.000 metros

REA M FATOR REA M FATOR

Assessoria de Tecnologia da Informao, 2008 Pgina 9 de 31

a) A Comisso Municipal de Avaliao de Imveis, tendo em vista se fixar ao nvel

b) O preo do metro quadrado, fixado pela Comisso Municipal de Avaliao de

c) A edificao, para efeito de levantamento de custo de reproduo, fixa subdividida

COMPONENTES BSICOS PONTOS

TOTAL DE PONTOS 171

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5.1. Avaliao de Edificaes.

O valor da edificao ser obtido pela utilizao da seguinte frmula:

VM = Valor do metro quadrado de rea construda, fixado pela Comisso Municipal

Fc4 = Fator de correo quanto ao nmero de pontos obtidos pelos componentes

bsicos da edificao Tabela 04.

Fc5 = Fator de correo quanto ao estado de conservao da edificao Tabela 05.

5.2. Fatores de Correo.

O fator de correo quanto ao nmero de pontos obtidos pelos componentes

bsicos da edificao (Fc4 ) ser conhecido pela aplicao da seguinte frmula:

Fc4 = Nmero de Pontos Obtidos ( Tabela 04)

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COMPONENTES PONTOS COMPONENTES BSICOS PONTOS

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O fator de correo quanto ao estado de conservao da edificao (Fc5 ) ser

ESTADO DE CONCERVAO FATOR DE CORREO

OBS : Os casos entendidos como especiais, no previstos para este manual,

6.1. Avaliao de Lotes

Consideramos para efeito de clculo do valor venal, o lote, cujas