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Tratado de Direito Privado Tomo41
Tratado de Direito Privado Tomo41
PARTE ESPECIAL
TOMO XLI
TÍTULO XXV
LOCAÇÃO DE COISAS
PARTE VI
CAPITULO 1
CAPÍTULO II
CAPÍTULO III
CAPÍTULO IV
CAPÍTULO V
§ 4.513.Exercício e prazo. 1. Prazo preclusívo para o exercício da pretensão. 2. Duração do direito e duração da
pretensão.
§ 4.514.O prazo do art. 4.0 do Decreto n. 24150. 1. Natureza do prazo legal. 2. Exercício da pretensão e
sentença. 3. Prazo não suscetível de interrupção .nem de suspensão
§ 4.515.Conseqüências da falta de exercício. 1. Preclusão. 2. Oferta extrajudicial e ação. 3. Férias forenses e
dias feriados. 4.Se há outros meios de exercício. 5. Entrega da petição inicial. 6. Petição de renovação do
contrato de locação.7.Não há interrupção por fôrça maior ou justo impedimento. 8. Intempestividade da
propositura. 9. Espécies de prazo
§ 4.516.Petição na ação de renovação. 1. Pretensão à renovação e natureza da atividade do juiz. 2. ~O que
importa é a apresentação, e não a citação? 3. Petição e requisítos. 4. Alegação e prova dos pressupostos
mencionados nos arts. 1.0 e 2.0do Decreto n. 24.150. 5. Alegação e prova do exato cumprimento dos deveres do
demandante
§ 4.517.Oferta do locatário. 1. Oferta, como pressuposto necessário da petição. 2. Alterabilidade da demanda.
3. Como pode ser feita a oferta do locatário. 4. O locatário não está adstrito, na oferta, à reprodução do contrato
renovando..
§ 4.518.Fiança e caução. 1. Alcance do Decreto n. 24.150, art. 5~O, e). 2.Contrato renovando não afiançado. 3.
Idoneidade do fiador; não-arguição da insolvência ou incapacidade do fiador.4.Prova de idoneidade. 5.
Exigência de fiança sem na ter tido o contrato. 6. Alegações contra a idoneidade do fiador.7.Caução prevista
pelo art. 365 do Código de Processo Civil.8.Quando cabe a exigência da caução. 9. Interpretação do art. 365 do
Código de Processo Civil
§ 4.519. Fínqiidade do processo renova tório, no tocante à constituição novo contrato. 1. Captação das
manifestações de vone; restação jurisdícional de eficácia constitutiva; homologação. 2. Papel da contestação
§ 4.520.Elementos do novo contrato. 1. Elementos subjetivos e ele mentos objetivos. 2. Arbítramento do
aluguer. 3. Prazo do novo contrato. 4. Quando começa o prazo da renovação.5.Contagem do novo aluguer. 6.
Prazo e aluguer; de quando começam. 7. Justificação da alteração do aluguer
§ 4.521.Locações de direito público. 1. União, Estado-membro, Território, Distrito Federal e Município. 2.
Autarquias....
§ 4.522.Direito intertemporal. 1. Ao tempo do aparecimento do Decreto n. 24.150. 2. O art. 36 do Decreto a.
24.150. 3. O art. 37 do Decreto n. 24.150. 4. Terminologia defeituosa da jurisprudência. 5. O art. 38 do Decreto
n. 24.150 ...
CAPÍTULO VI
§ 4.523. Plano da existência, plano da validade e plano da eficácia.1.Plano da existência, plano da validade e
plano da eficácia. 2. Impugnações por ilegitimidade pré-processual e processual. 3. Objeções 4. Objeções
principais do locador.5. Exceções do locador 6. Espécie do Decreto a. 24.150kart. 8.0, b)
§ 4.524.Legitimação ativa para melhor locação e para retomada.1.Legitimação passíva sem legitimação ativa;
legitimação ativa e legitimação à beneficiabilidade. 2. Uso e fruição, legitimação ativa. 3. Proprietário e
locador. 4. Adquirente do prédio. 5. Retomada para uso próprio. 6. Locador, pessoa física ou pessoa jurídica. 7.
Locador que transferiu o fundo de comércio ou de indústria
§ 4.525.Legitimação à beneficiabilidade. 1. Quem são os beneficiáveis; cônjuges, ascendentes e descendentes.
2. Combínaçoes possíveis. 3. A expressão “família’, no art. 358 do Código de Processo Civil. 4. Morte do
beneficiário
§ 4.526.Direito a melhor locação. 1. Natureza do direito a melhor locação, que é exceção de direito material. 2.
Quem é terceiro. 3. Oferta do terceiro. 4. Derrogação dos arts. 10-12 do Decreto n. 24.150
§ 4.527.Direito à retomada para obras. 1. O suporte fáctíco do art. 8.0, d), do Decreto n. 24.150. 2. Situação do
locatário após a retomada. Discussão e solução acertada. 3. A determinação da autoridade é elemento necessário
do suporte fáctico. 4. Demolição e reconstrução. 5. O parágrafo único do art. 8.0, d)
§ 4.528.Desapropriação e renovação. 1. O Decreto n. 24.150 não cogitou da desapropriação. 2. Não há
retomada para ser desapropriado o prédio. 3. Indenização por desapropríação
§ 4.529.Direito à retomada para reconstrução e para uso. 1. O art. 5~0, d) e e), do Decreto n. 24.150 contêm
limite legal à propriedade. 2. Denúncia cheia “ope exceptionís”. 3. Ônus de alegar e provar o fato futuro. 4.
Sanção contra a falsídade da alegação. 5. Necessidade do uso próprio, ou para o cônjuge, ascendente ou
descendente. 6. Quando surgem o direito, a pretensão e a ação de retomada, para transformação ou
modificações do prédio. 7. Transmissibilidade do direito. 8. Alegação na contestação. 9. Conteúdo do art. 8.0,
e). 10. Alegação e prova do fato futuro. 11. Interessado incapaz ou revel. 12. Contrato de locação com que se
entra para a sociedade. 18. Entrada do locatário em sociedade.14.Retomada e aluguer, em caso de
improcedência da exceção
§ 4.530.Fundamento do direito à volta. 1. Direito pessoal contra o locador. 2. Prova da necessidade
§ 4.531. Retomada parcial. 1. Se a retomada pode ser parcial; carga de eficácia da sentença. 2. Divisão do uso.
3.Obras parciais
§ 4.532.Indenização ao locatário. 1. O art. 20 do Decreto n.24.150.2.Indenizações fora do Decreto n. 24.150,
nos arts.20 e 21.3.Sentenças desfavoráveis ao locatário. 4. Cálculo da indenização. 5. Indenização conforme o
Decreto n.24. 150,art. 13, § 8.0, e as posteriores à sentença
CAPITULO VII
PARTE II
CAPÍTULO ~ -
CAPÍTULO II
CAPÍTULO III
CAPÍTULO iv
CAPÍTULO XII
TÍTULO XXVI
FRETAMENTO
CAPÍTULO 1
§ 4.570.
§ 4.571.
§ 4.572.
§ 4.573. § 4.574.
Dados históricos. 1. Direito grego. 2. Direito romano. 3.Tempos pós-romanos
Conceito de contrato de fretamento. 1. Precisão conceptual.2. Código Comercial, arts. 566-570
Natureza de contrato de fretamento. 1. Distinções. 2 Fretamento e transporte. 3. Uso e uso e fruição
Espécies de fretamento. 1. Quanto ao objeto. 2. Quanto ao tempo. 3. Contrato de locação da nave ou da
aeronave ou de outro veículo. 4. Contrato de locação de espaço viageiro
Figuras jurídicas e meios de transporte. 1. Proprietário armador e explorador. 2. Compropriedade
Fretamento do navio armado e equipado ou da aeronave armada e equipada. 1. Conceito. 2. Espécies
§ 4.578. Deveres do fretador. 1. Enumeração de deveres. 2. Fretamento com a armação. 3. Defeitos e danos do
meio de transporte. 4. Vícios do direito. 5. Fôrça maior e caso fortuito
§ 4.579.Deveres do afretador 1. Recebimento do meio de transpor-te. 2. Uso e dever. 3Restituição, finda a
locação
§ 4.580.Direitos do fretador 1. Frete ou preço. 2. Outros direitos
§ 4.581.Direitos do afretador 1. Tradição do meio de transporte. 2.Documentos. 3. Transferências e
subfretamentos....
CAPÍTULO IT
CAPÍTULO III
1.CONCEITO DE RENOVAÇÃO DE CONTRATO. Já vimos, no Tomo XL, § 4.462, que renovar não é
prorrogar. Quem prorroga não renova. Nem renova quem prorroga. Se a própria lei estabelece a prorrogação
automática, ou após algum ato ou fato puro, não renova; nem prorroga, se estabelece que, após algum ato ou
fato puro, se renova o contrato. A relocatio provém de condições de vida que não podiam sugerir a prorrogação.
A prolongação da locação seria exotismo para o direito romano. Em vez disso, pensou-se em relocatio, na
relocatio tacita, em novo contrato, que é como lembrança do contrato extinto, Imediatamente anterior. A
prolongação tácita e a prolongação legal procedem de outras circunstâncias históricas, O art. 1.195 do Código
Civil e as regras jurídicas, emergenciais, sobre prorrogação da locação, em vez de terem raízes romanas, como
o art. 1.738 do Código Civil francês, o § 1.114 do Código Civil austríaco e os arta. 291 (268) e 311 (292) do
Código Civil suíço, entroncam-se na concepção prussiana da prolongação tácita, na. stillschvweigertde
Verlttngerung do Allgemeines Landrecht fiir die prewssisohen Staaten (1794), Parte 1, Título 21, §§ 825-328.
Cabe, aqui, reler-se o que escrevemos no Tomo XL, § 4.462.
A economia romana não podia conceber direito do locatário à prorrogação ou à renovação do contrato de
locação. Na L. 8, C., de beato et conducto, 4, 65, diz-se que, se pagas’ ao dono da casa os alugueres, não se te
deve expelir contra tua. vontade, salvo se o dono houver provado que dela necessita
para seu uso, ou se quer consertar a casa (corrigere domum), ou se te houveres portado mal na casa locada.
Antes, não era assim. Mas a L. 8 apenas limitou as razões de denúncia, pré-excluido mesmo a denúncia vazia; e
nada tem com a prorrogação, ou a renovação.
No século XII, no direito germânico, quem corresponderia ao locatário o censatário foi sujeito a limitação
temporal do seu direito e a limitação do próprio conteúdo. O direito era real e o outorgado recebia a Gewere.
Direito transmiSsiVel. Com a recepçãO do direito romano, houve fusão do censo com a locatia oonduotio, a
ponto de se tornar consensual o contrato e o locatário passou a só ter a detentio.
Em Florença, jus intraturae (em italiano, “entratura”), foi direito, ins superi iciarum, que adquiria o artífice
quando exercia o seu mister, no lugar locado, por determinado trato de tempo. Não seria prorrogação, nem
renoVação de contrato, pôsto que se tentasse, com êle, proteger o aviamento, a clientela. O i.ws standiandi era o
que decorria das limitações à dernrnciabilidade da locação. Os dois ocorreram na Itália como alhures, com os
elementos dos censos e do direito de superfície, sem que se possam receber como verdadeiras as interpretações
de FRANCESGO SCLIUPEER (Ii Diritto deile Obligaziofli in Italia nell’Età dei RisorgimCfl,tO, Ii, 95 s.) e de
outros. O elemento de direito real aparece na intratura’ magna e, embora menos evidentemente, na intraturti
parva. O assunto não interessa, portanto. ao conhecimento da renovação do contrato, nem, sequer, ao da
prorrogação. O elemento comum, que é o de proteção ao comércio (e à indústria), não é estranho a instituNções
de outros países. Os próprios juristas, falando de “ius simplicis conductioflis cum prae~atae rei conduetioflis”,
ou de “bis perpetuae rei conductioflis”, logo o assimilavam, como FULG4~IUS (Con.silia, 299), ao direito
enfitêutico. PAULO DE CASmO (Consitiorum, 1, 112) foi preciso: direito real, oriundo dos costumes. O
elemento germânico ressalta. Por aquele tempo, o problema das fusões de institutos recebia soluções diferentes,
mas parecidas.
No Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1984, por influência austríaca e francesa, o legislador partiu de
conceituação romana, em vez de se manter no terreno germânico dos costumes lisbonenses (Ordenações
Afonsinas, Livro IV, Titulo 73, verbis “da nossa sempre leal Cidade de Lisboa”; Ordenações Manuelinas, Livro
IV, Título 57, pr. e §§ 1 e 2; Ordenações Filipinas, Livro IV, Título 23, pr. e §§ 1 e 2).
A última Lei francesa de 30 de julho de 1960 alierou, sensivelmente, o regime da renovação do contrato de
locação para uso comercial.
O instituto da renovação do contrato de locação para uso comercial, ou para uso industrial, tal como se inseriu,
já esperado, no sistema jurídico brasileiro, desde 1984, não é espécie de prorrogação de locação, conforme já
frisára~ mos no Tomo XL. Não é, tão-pouco, renovação tácita, que se prenderia a tempos romanos. Em todo o
caso, a parecença maior é com êsse instituto. A locação contrai-se non verbis, sed consensu (L. 1, D., locati
conducti, 19, 2; L. 2, pr., D., de obligationibus et actionibus, 44, 7); e assim se entendeu até nossos dias, se bem
que BACHOV, FR. BRUMMER (1664), 3. O. WESTENBERG e ANT. SCHULTING tivessem pretendido que
somente a renovação podia ser tácita. Invocaram êles a L. 52, pr., li., de donationibus inter virum et uxorem, 24,
1, e a L. 25, pr., D., locati conducti, 19, 2). 3. A. DE LEYSER (Meditationes ad Pandectas, III, sp. 218, med. 1)
e D. G. STRUBEN (Rechtliche Redenken, Parte III, estudo 58) os atacaram, tanto mais, diz-se, quanto há
referências a usos locais, argumento frágil porque a referência seria quanto a cláusulas (cp. A. 5. Rota,
Abhandlung ilber stillschweigende Willenserkuirung, 58). No tocante à renovação tácita, os romanistas são
acordes. A literatura especial é rica.
A política jurídica protectiva da legislação emergencial sobre inquilinato é à parte da política jurídica do
Decreto n. 24.150, porém, se o locatário invoca a legislação sobre renova-~ ção e perde a açáõ, nem sempre se
entende prorrogada a locação por fôrça da legislação emergencial < 1.a Turma do Supremo Tribunal Federal, 29
de setembro de 1947, 1?. F., 117, 445) ; salvo se diferente o objeto, ainda que se trate de partes do mesmo
prédio. Se, a despeito do desfecho desfavorável da lide para renovação, o locador consente em que o locatário
permaneça no imóvel, passado, está claro, o prazo do art. 360 do Código de Processo Civil, dá-se prorrogação
da locação por prazo Indeterminado, conforme o art. 1.195 do Código Civil (cf. Conselho de Justiça do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 6 de março de 1947, A. .1’., 82, 89).
Na interpretação do Decreto n. 24.150, é da maior relevância atender-se a que as suas regras jurídicas sobre
suporte fáctico e direitos, pretensões e ações do locatário são limitativas da instituição da propriedade, aí
propriedade imobiliária. Procurou-se linha de tutela entre interesses em causa: os do proprietário do imóvel, que
é usado para comércio, ou indústria, e os do locatário, que tem, no prédio, o fundo de comércio, ou de indústria,
que é propriedade, É interessante observar-se que alguns juizes e tribunais primaram em falar em defesa do
direito de propriedade, mal disfarçando o sentido, estrito, de ~‘direito de propriedade imobiliário”, sem atender
a que o fundo de comércio ou de indústria também é propriedade; e a que, antes do Decreto n. 24.150, o que
não raro se via era o abuso do direito de propriedade imobiliária, recusando-se a prorrogação, ou a renovação
dos contratos, para que o próprio locador, ou alguém que lhe desse mais, espoliasse a clientela e o ponto,
comercial ou industrial, que o locatário fizera.
1.PERMISSÃO 110 NEGÓCIO JURÍDICO EXTRAJUDICIAL. A lei não exigiu que as renovações de contrato
fôssem sempre judiciais. A autonomia da vontade, aí, ficou intacta: locador e locatário podem prorrogar, ou
renovar, ou novar, ou mudar, totalmente, de contrato (e. g., o prédio, que era para comércio e indústria, passa a
ser para residência, ou outro comércio). A renovação somente se pede porque não houve acôrdo entre os
interessados (Decreto n. 24.150, art. 19: “Não havendo acôrdo entre os interessados, a renovação de contrato de
arrendamento de prédio, urbano ou rústico, destinado, pelo locatário, a uso comercial ou industrial, será sempre
feita na conformidade do disposto nesta lei”). A lei poderia ter estabelecido que antes de propor a ação de
renovação, o inquilino o exigisse, extrajudicialmente, do locador, ou que o interpelasse, ou que o avisasse de ir
despachar a petição, com ou sem prazo. Não no fêz. O acôrdo obsta ao exercício da pretensão, porque o
locador, por êle, adimple a sua obrigação e está, por isso, extinta a pretensão. Talvez atenda mesmo ao direito
futuro.
A renovação de contrato de locação pode ser feita, negocialmente, a respeito de quaisquer contratos de locação:
o direito formativo gerador é que só se cria a respeito de prédio, urbano ou rústico, destinado, pelo locatário, a
uso comercial ou industrial. Se, tratando-se de tal prédio, não houve acôrdo de vontades, de modo que se
concluísse contrato renovativo, então o locatário, satisfeitos os pressupostos do art. 29, tem, além do direito e da
pretensão, a ação de renovação. Tal direito, tal pretensão e tal ação irradiam-se de fato jurídico, que é a
completação dos pressupostos renovativos: quando êles se juntam, incidem os arts. 19 e 29, ou 1.0, 29 e 3 O do
Decreto n. 24.150; dessa incidência resulta o fato jurídico de que nascem o direito, a pretensão e a ação de
renovação, que se exercem segundo os arts. 49, 59, S.~, 19-24, 26-35 do Decreto n. 24.150, de 20 de abril de
1984.
Diz o art. 2.0: “Para que as renovações de arrendamento fiquem sujeitas aos dispositivos desta lei, é essencial
que os respectivos contratos, além dos requisitos do artigo precedente (1.0), preencham o seguinte: a) a locação
do contrato a renovar deve ser por tempo determinado; b) o prazo mínimo de locação, do contrato a renovar,
deve ser de cinco anos; e) o arrendatário deve estar em exploração do seu comércio ou indústria, no mesmo
ramo, pelo prazo mínimo, ininterrupto,
de três anos”. A referência a pressupostos do art. 1.~ é aos pressupostos de ser comercial ou industrial o uso
pelo locatário e tratar-se de prédio (locação de imóveis). O “acôrdo entre os interessados”, se houve, excluiu o
direito, se já nascera, ou o pré-excluiu, se ainda não nascera. Não se precisa dar prova, sequer, de ter sido
ofertada pelo locatário a renovação.
3.CLÁUSULAS DE RENOVAÇÃO POR OPÇÃO. A cláusula de renovação por o’pçáo dá ao locatário direito
fonnativo gerador mais intenso que o direito formativo gerador, que se estabelece com a incidência dos arts. 1.0
e 29, ou dos arts. 1.0, 29 e 89 do Decreto n. 24.150. Não se precisa de ação de renovação, para que o juiz
constitua o novo contrato; nem de ato do locador que satisfaça, extrajudicialmente, ou judicialmente, a
pretensão à renovação. Absurda foi a decisão da 5a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a
22 de dezembro de 1942, que negou a renovação, como se quem tem opção precisasse de sentença constitutiva,
pelo fundamento da falta de interesse do autor, que não usava o prédio. Revelaram os juizes que não sabiam
distinguir opção e pretensão à. Constituição de contrato.
4.CLÁUSULAS “IN FRAUDEM LEGIS” E CLÁUSULAS INFRINGENTES DA LEI. O art. 30, 1~a parte, do
Decreto n. 24.150 estatui: “São nulas de pleno direito as cláusulas que visem iludir os objetivos da presente
lei”. Os objetivos, ou melhor, fins, do Decreto n. 24.150 são os de proteção ao fundo de comércio ou indústria;
de modo que não podem ser diminuídos, negocialmente, os direitos, pretensões ou ações dos locatários, nem
dificultado o nascimento dêsses direitos, pretensões e ações. Quanto aos locadores, não; o campo de auto-
regramento, que se lhes deixou, é mais vasto. O locador pode pré-excluir a retomabilidade, e entende-se que a
“promessa de preferência” é bis in idem em relação à tutela jurídica que se dá ao locatário,
nos arts. 19 e 29 do Decreto n. 24.150 (í~~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 1.0 de julho de 1948, D. da 1.,
de 21 de janeiro de 1950; contra, a ga Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 22 de abril
de 1941, A. J., 42, 246). Importam em pré-exclusão da retomabilidade: a cláusula de renovação automática, se
não houve denúncia da renovabilidade, dentro de certo prazo; a cláusula de prorrogação a líbito do locatário, ou
se o locador não denuncia o contrato; a cláusula de só ser exercível até certo dia, anterior ao penúltimo
semestre, o direito à retomada; a cláusula de irretomabilidade (Supremo Tribunal Federal, 15 de julho de 1941,
J., IV, 27).
2.RENOVAÇÃO ANTERIOR À LIDE. Se o acôrdo foi antenor à litispendência, não está êle sujeito a
homologação judicial. Quando a 8~a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 14 de julho de
1949 (D. da J. de 26 de agôsto de 1949), disse que ao juiz cabe homologar, por sentença, as renovações
amigáveis das locações sujeitas ao Decreto n. 24.150, ou só se referiu aos acôrdos renovatórios pendente a lide,
sem ter necessidade, então, de se reportar à legislação emergencial, ou interpretou mal a lei de inquilinato que
então estava em vigor. Certa, a 5a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 20 de abril de
1948; sem razão, a 6a Câmara Cível, a 18 de novembro de 1947.
2.BENEFÍCIOS ESPECIAIS OU ExTRAORDINÀRIOS. Além dessas cláusulas, que foram apontadas pelo
art. 29, 2a parte, são nulas (art. 29, 1~a parte) as que “estabelecerem, por qualquer forma que seja, benefícios
especiais ou extraordinários”. Todo o texto do art. 29 merece ser analisado, tão pouco se lhe viu e examinou o
conteúdo durante decênios, mais preocupados juizes e intérpretes com que o se entendia em França do que com
o texto da lei brasileira. Diz o art. 29:
“São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que, a partir da data da presente lei, . . .
estabelecerem, por qualquer forma que seja, benefícios especiais e extraordinários e, nomeadamente, “luvas” e
impostos sobre a renda, bem como a rescisão (?) dos contratos pelo só fato de fazer o locatário concordata
preventiva ou ter decretada a sua falência”.
~Que se há de entender por “benefícios especiais e por “benefícios extraordinários”? Sempre que os
legisladores empregam têrmos atécnicos, naturalmente por lhes faltar a terminologia científica, as dificuldades
de interpretação das leis crescem de ponto. “Benefícios”, aí, está por vantagens, proventos; tais como: a
progressividade do aluguer; o aumento preestabelecido em caso de renovação, amigável ou judicial, do contrato
de locação; a comissão, em caso de renovação; a quota em lucros desde logo, ou a partir de certo momento, ou
por ocasião de se renovar o contrato; a perda de quaisquer benfeitorias necessárias; o aumento do aluguer em
caso de melhoria da rua ou ponto comercial (salvo se só se alude à aumentabilidade pelo juiz, ao constituir o
nêvo contrato) ; a venda de produtos do locatário a preço de custo, ou com percentagem de abatimento; a
obrigação de ter empregado de escolha do locador, ou indicado, no contrato, por êle.
São bdnefícios especiais os benefícios que se afastam do uso geral das prestações locativas. São benefícios
extraordinários os que são benefícios à parte dos benefícios ordinários.
A liquidação coativa da empresa comercial ou industrial ou qualquer liquidação concordativa estão incluídas.
4.INFRAÇÃO DE REGRAS JURÍDICAS COGENTES E FRAUDE Á LEI No art. ao, o Decreto n. 24.150
estatui: “São também nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que visem iludir os objetivos da presente lei, e
nomeadamente as cláusulas proibitivas da renovação do contrato de locação, ou que impliquem em renúncia
dos direitos tutelados por esta lei”. O art. 30 encambulhou cláusulas contra o direito cogente, insito no Decreto
n. 24.150, e cláusulas in fraudem legis. Aquelas seriam nulas, ainda sem o art. 30; essas são espécie de fraus
legis, a fraude à lei em cláusulas. 1-lá fraudes à lei fora da fraude à lei em cláusula, tal como se o locador, ao
fazer o contrato, ou durante êle, ou, até, antes de assinar o contrato, exige do locatário carta-oferta, sem data, ou
com pós-data, em que ja se obrigou em novo contrato, com aumentos ou agravação de deveres ou obrigações. A
cláusula de não sublocar, se o locatário já sublocou, por lhe ser permitido pelo anterior contrato, ou em virtude
do art. 1.201 do Código Civil, é nula.
O art. 29 do Decreto n. 20.150 contém a sanção de nulidade por ter ocorrido inserção de cláusula contra legem;
O art. 80 cogita da fraus legis (cf. Tomos 1, § 17, IV, §§ 405, 4;
406, 2, 3; 469, 5).
7.LUVAS. Luvas, aí, são a comissão, por ocasião de se concluir contrato de locação, ou de se renovar o
contrato,ou prorrogar. No art. 29 do Decreto n. 24.150, por ocasião de se renovar o contrato. Luvas, de étimo
assaz discutido, “é o que se dá em prêmio ao medianeiro, ou corretor de alguma negociação, ou a quem nos faz
algum serviço” (ANTÓNIO DE MORAIS E SILVA, Dicionário da Lingua Portugnêsa, JJ, 3.~ ed., 186;
FRANCISCO SOLANO CONSTÂNCIO, Novo Dicionário critico e etimológico da Lingua Portugnésa, 4~a ed.,
665). Através dos séculos, a luva é símbolo de recompensa, de prêmio, quer por parte dos Príncipes e Reis, quer
por parte dos Papas e outras pessoas galardoadoras ou gratas. Em Portugal, desde os Visigodos. O étimo é ga ~
lôf, lôfa, mão. O ga é prefixo, que equivale a com. Na língua inglêsa, glove-money são as luvas recompensas.
Na língua portuguêsa, há palavra guante, do frâncico wanth, como o francês gant; mas ficou, na língua
portuguêsa, apenas como a luva de ferro.
As luvas eram de uso corrente, por ocasião de se querer prorrogar, ou renovar, ou mesmo tomar-se em locação
algum prédio. O Decreto n. 24.150 proibiu-as, nos contratos de locação para uso comercial ou industrial.
8.IMPÔSTO DE RENDA. Não se pode atribuir ao locatário pagar o impôsto de renda, que incumbe ou há de
incumbir ao locador. Aliás, a cláusula de a outrem incumbir a prestação do impôsto de renda é sempre nula.
§ 4.502. Conceitos
2.“RATIO LEGIS” DO DECRETO N. 24.150, DE 20 DE ABRIL DE 1984. A ratio legis do Decreto n. 24.150
não só está a) no evitar-se o enriquecimento sem causa, por parte do locador (ATALIBA VIANÁ, Ações
especiais, 95) ; nem só 14 na pré-eliminação do abuso do direito (DARCY BESSONE DE OLIVEIRA
ANDRADE, Do Direito do Comerciante à Renovação do arrendamento, 63 s.) ; nem só e) no combate à
concorrencia desleal; nem d) basta para como fundamento aludir-se ao fato de se ter criado direito ao locatário,
rival, concorrente (confluente, foi dito) ou em comunhão com o do locador (respecti-. vamente, II. DE PAGE,
Complement au TraiU élémentaire de Droit civil belge, III, 144; WALDEMAR FERREIRA, lnstitzciçõeg de
Direito comercial, II, n. 461; JOSIAS CORREIA BARBOSA, Da Continuidade das Locações para fins
comerciais, 242). Não há pensar-se em ser a ação de renovação de locação para uso comercial ou industrial
ação de enriquecimento sem causa; porém não faz absurda a referência do considerando do Decreto n. 24.150
aos enriquecimentos sem causa, que êle teve e tem por fito combater. Tanto é êrro a afirmação de ser ação
de enriquecimento sem causa melhor, enriquecimento injustificado a do Decreto n. 24.150, como negar-se
(questão de fato) que o legislador estava diante de enriquecimentos, de lege ferenda, injustos. Grave confusão
entre o fundamento das regras jurídicas sobre renovação do contrato de locação para uso comercial ou industrial
e o efeito irradiado, em TULLIO ASCARELLI (Panorama do Direito comercial, 207). Quando se está a
discutir a ratio legis, não se encerra a discussão, porque já se criou o direito.
Quanto à chamada teoria do bem comum, trata-se de conceito vago, inadequado à pesquisa científica. Na
interpretação do art. 59 do Decreto-lei n. 4.657, de 4 de setembro de 1942, onde aparece a referência a
“exigências do bem comum”, o intérprete tem de encher o vazio do conceito.
Regras jurídicas há que defendem os interesses de alguns figurantes das relações jurídicas (e. g., as regras
jurídicas de proteção dos menores, ou das mulheres, ou dos doentes). Outras, que protegem a todos, como as
que se referem ao trânsito, à alimentação, ou às escolas. Algumas são de proteção unilateral; outras, de proteção
bilateral. O direito emergencial brasileiro sobre locação de prédios urbanos quase só atendeu ao interesse do
locatário. O direito especial sobre renovação do contrato de locação leva em conta o interesse dos dois
figurantes e do sublocatário. Em boa técnica legislativa, regras jurídicas de uma e de outras leis poderiam
incrustar-se no direito comum, definitivando-se algumas que são, ainda hoje, emergenciais, e generalizando-se
as outras, que ainda se limitam às locações para uso comercial ou para uso industrial.
O Decreto n. 24.150 foi feito com os mesmos fundamentos das leis sobre desapropriação, e com a finalidade de
tratar, com “princípios uniformes e de equidade”, as relações entre locadores e locatários. Partiu do fato de se
incorporar ao fundo de empresa o que, bem incorpóreo, como a clientela, não podia deixar de sofrer com a
especulação das locações para uso comercial e industrial. Para essa atitude, reconheceu o que pediam
associações de classe, e o que se passava na Assembléia Nacional Constituinte, em trabalhos quando a lei se
promulgou. Tudo isso está nos seus considerandos, frisando que, “longe de comprimir quaisquer direitos”,
estabelecia tutela dos interesses dos dois lados. O Decreto n. 24.150 foi promulgado a 20 de abril de 1934,
quando próxima já estava a promulgação da Constituição de 1984, cujo art. 113, 17), l.~ parte, inseriu, pela
primeira vez, a limitação gera] ao exercício do direito de propriedade: “~ garantido o direito de propriedade,
que não poderá ser exercido contra o interesse social ou coletivo, na forma que a lei determinar”. Na
Constituição de 1937, art. 141, inciso 14, 2a parte, acentuou-se que o conteúdo e os limites do direito de
propriedade seriam definidos nas leis. Na Constituição de 1946, art. 141, eliminou-se a regra jurídica explícita,
mas os arts. 147 e 148 bastam para a competência legislativa.
Grave confusão entre concepção civilística, ou privatística, e leis de interesse especial, em ALFREDO
BUZAID (Da Ação renovatória, 107), que se refere ao Decreto n. 24.150 como se não fôsse de direito privado;
mais: de direito civil. O direito à renovação do contrato de locação para uso comercial ou industrial é de direito
privado. Com o direito privado é que se tem de interpretar.
4. DIREITO PESSOAL. O direito à renovação do contrato é direito civil, se civil a locação; comercial, se a
locação é comercial. Com a questão nada tem o Decreto n. 24.150; o direito comercial é que pode dizer se a
locação, in casu, é comercial, ou se a locação de prédios pode ser comercial.
O direito à renovação é direito pessoal. Livremo-nos das tiradas sem qualquer valor técnico com que alguns
escritores e políticos franceses falaram, como oradores, do direito real à renovação. Por outro lado, em
nenhuma das regras jurídicas do Decreto n. 24.150 se cogitou do proprietário: só se aludiu a “locador”.
A suposição da existência de tertium genus, de jeito que o direito de locação seria pessoal e real, em escritores
em cuja mentalidade resiste a concepção germânica anterior, de muito, ao Código Civil, é indesculpável em
juristas dos países latinos.
Não se pode precisar qual a ratio legis mais intensa do Decreto n. 24.150, se não se atende a que o direito
especial brasileiro difere, muito, do direito especial francês, do belga e de outros.
No direito especial brasileiro, há direito formativo gerador, pretensão e ação, sem que se admita que o locador
afaste a pretensão do locatário indenizando os danos, ou o valor da clientela.
“Contrato a renovar” é, no art. 29, o contrato renovando, e não o contrato renovante. Tal contrato renovando,
cujo tempo vai expirar, há de ser a prazo determinado. A lei foi clara e não se hão de admitir sugestões de
sistemas jurídicos estrangeiros, inclusive o francês.
5. RENOVAÇÕES SUCESSIVAS. As renovações de contrato podem ser sucessivas: uma, duas, x vêzes. O que
se decidiu a propósito da anterior renovação, salvo quanto à contagem dos prazos do art. 2.0, a) e b), não se
impõe ao Juiz da nova ação de renovação. Tem-se de ver na sentença o que foi declarativo, porque só assim
produz coisa julgada material. A renovação posterior pode ser diferente das renovações anteriores.
No conceito mesmo de renovação, o prefixo “re-” implica que haja a locação, que se renove. Só se renova o
que existe, porque, após a locação acabar, vem a nova locação, que é continuação da que existia sem ser a
mesma em continuidade. Daí a inconfundibilidade com a prorrogação, que estende, no tempo, o que deveria ter
cessado.
O fato de exigir a lei que tenha pelo menos três anos a exploração comercial e exista no momento em que se
pede a renovação, como pressuposto necessário, significa que se afasta a proteção se o uso comercial ou
industrial foi cortado.
1.ENUMERAÇÃO DOS PRESSUPOSTOS. São os seguintes os pressupostos para o direito e para a pretensão
à renova>. ção do contrato de locação, tratando-se de imóveis “destinados
-a fim comercial ou industrial”:
a) Ser o objeto contrato de locação prédio rústico ou urbano, não importa destinado a fim comercial ou
industrial. Prédio, e não só edifício. Pode tratar-se de simples terreno em que se explora “indústria” ou
“comércio”. O fim comercial ou industrial, a que se refere a lei, é o fim que se dá ao uso do prédio, e não o fim
acidentalmente ligado a êle, como se o locatário somente para moradia transformou o uso do prédio locado em
uso comercial ou industrial.
b) Ser por prazo determinado a locação.
c) Ser de cinco anos, no mínimo, o prazo do contrato,
d) Terem decorrido, pelo menos, três anos, ininterruptos, de exploração de comércio, ou indústria, no mesmo
ramo.
A pretensão nasce no primeiro dia do penúltimo semestre, -se o direito à renovação já nascera; e preclui com o
último dia do penúltimo semestre anterior â terminação do contrato (Decreto n. 24.150, art. 4.0). Com o
nascimento da pretensão do locatário à renovação nascem ao locador as exceções do art. 8.0, c), á) e e), se
preenchidos os outros requisitos, e as ações do art. 26. E a pretensão ao reajuste (art. 89, b).
(a) O objeto há de ser prédio urbano ou rústico, conforme a destinação, e não conforme a situação, pôsto que
haja, no sistema jurídico brasileiro, os dois conceitos de prédio urbano como de prédio rústico (cf. Comentários
à Constituição de 1934, 1, 320 5.; Comentários à Constituição de 1937, 1, 546 s.; Comentários à Constituição
de 1946, JJ, 3A ed., 174 s.). No art. 1.0 do Decreto n. 24.150 faz-se referência a prédio rústico que se destina o
uso comercial ou industrial, de modo que o uso comercial ou industrial é que diferencia os bens territoriais, para
a incidência do Decreto n. 24.150, e não a distinção urbanos e rústicos. Absolutamente sem razão,
AGOSTINHO ALVIM (Aspectos da Locação predial, 14).
Se o fim é exclusivamente agrícola, pré-exclui-se a incidência da lei especial, porque a expressão “uso
industrial” foi empregada, por ela, em sentido estrito. Na mesma esteira, a 2~a Turma do Supremo Tribunal
Federal, a 17 de outubro de 1947 (E. F., 118, 123) e a 8 de fevereiro de 1952 (R. dos T., ‘203, 652).
Os terrenos onde há fontes de águas minerais, locados para uso comercial ou industrial, são objeto de incidência
do Decreto n. 24.150 (i.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 23 de setembro de 1946, E. dos T.,
164, 320; 4~ Câmara Civil, 1.0 de abril de 1954, 225, 258). Não só o engarrafamento da água mineral captada e
a sua venda constituem uso industrial e comercial. Também o é a captação para banhos, mesmo se não há
edifício no terreno e a exploração é noutro terreno não locado, ou dado em locação outrem, ou pelo mesmo
dono do terreno em que se acham as fontes.
A locação, de que pode exsurgir o direito à renovação do contrato, pode ser de todo o imóvel (a área A, na
fazenda E, ou no estádio E, ou no Edifício Central, ou no andar a do prédio tal; ou o andar a, ou as salas s e s’
ou a sala 8”; a garagem ou garagens do prédio P, para dação de lugar e limpeza de automóveis).
Repilamos a solução francesa - que exigiu, através dos intérpretes da lei, haver edifício. O que se exige é a
exploração do fundo de empresa, que os escritores franceses chamam, com inexatidão, porque restringiriam o
sentido, “fond de commerce”. Quem aluga o terreno vazio para armar barracas de venda (mesmo se todos os
dias desarmadas), com fim de explorar o comércio, está sob a proteção da lei. A explicitude do contrato escrito
basta: o que não pode ser elidido é o pressuposto da exploração por três anos. Se A tem fábrica e toma em
locação terreno vizinho, sem construção, para o estacionamento dos carros de serviço (dito no contrato que é
para tal uso industrial, ou outro), a lei especial incide. O terreno passou a ser elemento do fundo de empresa.
Não é verdade que o comércio e a indústria só se possam explorar em edifício. Sem razão, ALFREDO BUZAm
(Da Ação renovatória, 214). A indústria de tijolos, de cerâmica, ou de objetos de metal, pode ser dependente,
sem solução, de algum terreno, perto ou longe, onde se colha a matéria-prima.
(b) A locação tem de ser por prazo determinado. Se não era para uso comercial ou industrial, surge a questão de
se saber, se, iniciado o uso comercial ou industrial, de jeito que se completem três anos de exploração, tem o
locatário o direito à renovação. Ex hypothesi, a locação não fôra para uso comercial ou industrial; mas fêz-se
tal. Se, com o novo uso, o locatário infringiu o art. 1.192, 1, do Código -Civil, a resposta há de ser negativa. Se,
com o novo uso, não se ofendeu a proibição da mudança de uso, o locatário, que satisfaça os outros pres-
supostos, tem direito à renovação do contrato.
Se o prédio locado tem parte edifício separado, ou parte de edifício em que reside o locatário, ou o gerente, ou
o fiscal, ou empregado, ou em que residem empregados, o que primeiro importa saber-se é se o todo foi locado
para uso comercial, ou industrial, ou somente parte dêle o foi. Não cabe discutir-se se o prédio é divisivel, ou
indivisivel. Certamente, se o prédio é indivisível, o uso comercial ou industrial enche o todo. Mas, mesmo se é
divisível, tem-se de apurar se o locatário tomou em locação o prédio para uso comercial ou industrial e se o não
dividiu, com fim não-comercial e não-industrial para uma parte. O locatário que obteve e prometeu a destina-
ção comercial ou industrial para o todo e sublocou parte, sem ser para residência de sócio da empresa, ou
gerente, ou empregado, ou para residência do médico da empresa, não pode pretender a renovação da locação
quanto à parte que êle mesmo transdestinou. Adiante, § 4.509.
Pode ser incluído no contrato de locação para uso comercial ou industrial o que o guarnece (prédio para lojas
comerciais e mobiliário, prédio para fábrica com a maquinaria, salina com as peças necessárias ou algumas
delas, minas com as máquinas e carros). A locação pode abranger mais: os livros, as notas de informação sobre
a clientela; em suma, o fundo de emprésa. No direito brasileiro, o fundo de empresa é bem incorpóreo, dentro
do qual estão bens corpóreos e incorpóreos <Tomo XV, ~§ 1.797-1.812) ; bem móvel, e não bem imóvel (§
1.803, 3); pode ser explorado pelo titular do direito de propriedade, ou por outrem <§ 1.807), como se dá na
gerência livre de fundo de empresa (§ 1.807, 2). A gerência livre é locação-gerência. São exemplos de locação-
gerência, ou gerêneia livre, a de teatro, moinho, padaria, cervejaria, fábrica de sapatos ou de outros objetos,
salão de cinema.
Se o locador é o proprietário do fundo de empresa, porém não do prédio, só os direitos da locação estão
incluídos no fundo de empresa, e o locatário tem direito à renovação do contrato; porém não se pode atribuir ao
locatário-gerente a qualidade de sublocatário, que explora o fundo de empresa como dono, devendo-se ter por
assente a solução da jurisprudência (í.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 27 de novembro de 1941, A. .1.,
62, 126; 2~a Turma, 16 de abril de 1948, 88, 178, e 19 de agôsto de 1952, 104, 214 s.; Câmaras Cíveis Reunidas
do Tribunal de Apelação de Minas Gerais, 13 de maio de 1946, E. F., 112, 169). O Decreto n. 24.150 supõe que
o sublocatário seja o criador do fundo de empresa. Não se pode negar ao sublocatário que não recebe em
locação o fundo de empresa, mas apenas elementos que o vão compor, o direito à renovação do contrato de
locação: êle é que vai criar, ou criar de novo o fundo de comércio. Não se há de atribuir tal direito ao gerente
livre, que não cria o fundo de empresa, nem o recria. Daí haver-se de ter todo o cuidado na leitura de decisões
discordantes como a, desfavorável, da 1a Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, a 26 de setembro de
1947 (A. J., 84, 259) e a, favorável, da 5a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 20 de novembro
de 1952 (R. dos 2’., 220, 179), sobre engenho de açúcar, a, desfavorável, da 2a Turma do Supremo Tribunal
Federal, a 1.0 de agôsto de 1952 (R. dos 2’., 204, 621), e a, favorável, da 2~a Turma, a 15 de dezembro de 1942
(A. J., 66, 235), a que sobreveio a, também favorável, da 4~a ‘Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo,
a 20 de setembro de 1951 (R. dos 2’., 196, 236), sobre cinema, as, desfavoráveis, da 1~a Turma do Supremo
Tribunal Federal, a 3 de dezembro de 1951 (A. J., 102, 438), e da 1a Turma de Câmaras Civeis Reúnidas do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 7 de maio de 1951 (100, 430).
Quem toma em locação-gerência, ou gerência livre, o fundo de empresa, no qual está incluído o prédio, recebe
em locação bem incorpóreo, móvel, a pele, a universalidade, e não pode esperar que o tratem como locatário de
prédio urbano ou rústico destinado a uso comercial ou industrial. Recebera em locação o que outrem criara, o
que outrem destinara, o que outrem explorara, ou pusera em ponto em que já poderia explorar, pois já se
inaugurara o estabelecimento. As espécies mais sutis são aquelas em que tudo se dá em locação sem se ter sido
iniciador do movimento, como se, antes, ou no dia da inauguração, mas antes dessa, morre o criador de todo o
aparelhamento, e os herdeiros, em vez de inaugurarem, alugam o estabelecimento. Mas, mesmo aí, houve a
sucessão a causa de morte, sem sobrevir a sucessão entre vivos. Os herdeiros é que têm o direito à renovação do
contrato de locação: o que falta, o funcionamento, integra-se no que o falecido fêz.
As locações podem ser sucessivas, com integrações de aperfeiçoamentos e maquinarias, ou apetrechos. O
patrimônio é pele.
Quer a) quando se trata de locação só do prédio, ou b) do prédio e pertenças e instalações, inclusive maquinaria,
aparelhos e roupas ou indumentárias, quer c) quando se transferiu a propriedade do fundo de empresa e se deu
em locação o prédio, ou o prédio com as pertenças, há legitimação ativa do locatário, ou, se houve sublocação,
do sublocatário. O locatário ou o sublocatário que não criou, ou a quem não se transferiu a propriedade do
fundo de empresa, não é legitimado ativo.
preciso que haja a soma “locação do imóvel ~ propriedade do fundo de empresa”, que é bem móvel, para que se
irradie o direito à renovacão do contrato.
Surge o problema da locação, ou da sublocação, com pré-contrato de compra-e-venda do fundo de empresa,
transferida desde logo a posse. Jem o locatário ou o sublocatário o direito à renovação do contrato? A resposta
há de ser afirmativa. Dir-se-á que pode ocorrer que se não venha a concluir o contrato de - compra-e-venda,
com a transmissão da propriedade. O argumento é sem relêvo, pois o contrato de compra-e-venda, com o
acôrdo de transmissão, também poderia ser desconstituido (decretação de nulidade, anulação, resilição).
Cumpre ainda observar-se que o locatário ou sublocatário pode ter, em vez do domínio, o usufruto ou o uso do
fundo de empresa. Também aí tem êle a legitimação ativa. .~, Tem-na o titular do direito de penhor mercantil do
fundo de empresa, se lhe foi transferido, a têrmo, ou sob a condição resolutiva, o uso do fundo de empresa? Não
é um locatário ou sublocatário do fundo de empresa; enquanto a renovação cabe no prazo, seria desacertado
retirar a êle e ao locador ou sublocador o direito à renovação. O locador ou sublocador deixou, ex hypothesi, de
explorar, dir-se-á. O problema fàcilmente se resolve se atendemos a que, dando em penhor mercantil o fundo de
empresa, com isso não se outorgou, necessàriamente, direito de exploração: há, adjecto ao contrato de penhor, o
pacto de exploração. Uma vez que se fêz tal pacto, a figura pelo menos, a mais provàvelmente composta é a
da locação-gerência ou gerência livre, com a conseqUência de caber ao locatário empenhante (locatário-
sublocador do prédio, empenhante do fundo de empresa, constituinte da gerência livre) a legitimação ativa à
renovação do contrato de locação.
(c) O contrato de locação tem de ser escrito, pois que se exige ser por tempo determinado a locação. Contrato
de locação, e não de comodato. Surge o problema de se saber se tem direito de renovação o afretador de barco,
ou outro veículo, em que se comercie, ou exerça indústria. Se relativamente fixado, como o navio que não mais
faz viagens e está na lagoa, no rio, ou em pôrto, com instalação de comércio ou indústria, a resposta afirmativa
impõe-se. Se o fretamento
r
é regido pelo Código Comercial, arts. 566-574, não, porque não ocorre a localização, elemento da locação de
prédios. O Decreto n. 24.150 fala de prédio, urbano ou rural.
As regras jurídicas sobre direito, pretensão e ação de renovação de contrato de locação, conforme o Decreto n.
24.150, de 20 de abril de 1934, de modo nenhum se limitam aos locatários comerciantes, pois são legitimados
ativos tanto os comerciantes como os industriais.
(d) O razo mínimo do contrato é de cinco anos, O contrato de menos de cinco anos que foi prorrogado é o
mesmo contrato, com dilatação no tempo; de modo que, com isso, está satisfeito o pressuposto. Se o contrato
foi até o dia 1, anterior a cinco anos, e outro contrato se fêz para a locação de 2 em diante, não há prorrogação,
o contrato não é o mesmo; porém ressalta a fraude à lei. Tem-se de considerar com direito à renovação o
locatário, se satisfaz os outros pressupostos necessários.
Com os pressupostos b), c) e d), logo se pré-exclui qualquer pretensão à renovação de contrato de locação, com
fundamento no Decreto n. 24.150, se o contrato é oral ou a prazo indeterminado (cf. 3,a Câmara Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 25 de agôsto de 1941, A. Jt, 61, 184). Daí a exigência inafastável da
apresentação do contrato escrito (l.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 21 de novembro de 1949, R. E., 129,
442), ou da certidão .
(e) O locatário tem de estar na exploração do comércio ou da indústria quando pede ou enquanto espera a
decisão sobre a renovação.
A continuidade da exploração nâo se quebra pelo fato de estar fechada, provisôriamente, a casa. São exemplos:
obras urgentes, consertos de paredes ou de guarnições, instalações novas, falta de artigos devido a ocorrências
imprevistas nas empresas fornecedoras, medidas contra danos sofridos com incêndio ou roubo. O que importa é
que não tenha havido interrupção do propósito de atividade explorativa.
Se o tempo mínimo de exploração não está perfeito e morre o locatário, ou alguém lhe sucede, entre vivos, na
propriedade do fundo de empresa, pode ser completado pelo sucessor. Durante o inventário, há legitimação
processual do inventariante;
durante a liquidação, o síndico (Decreto-lei n. 7.661, de 21 de junho de 1945, arts. 63, III, e 116, § 1.~) ou o
liquidante.
4.CONTINUAÇÀO DO MESMO NEGÓCIO. O art. 29 não disse, mas é de entender-se que se exige, para a
renovação do contrato, que êle seja para a continuação do mesmo negócio (4a Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, 26 de junho de 1942, D. da J. de 27 de agôsto de 1942), ou o mesmo negócio
acrescido, ou desenvolvido. O que importa é a mesmeidade do núcleo do negócio, comercial, ou industrial.
Aliás, a sapataria, que vende, pode passar a fazer e vender sapatos; a que os faz, e outra vende, pode passar a
fazê-los e vendê-los.
O julgador não pode fugir a isso, com a simples declaração de que, se a lei quis dizer alguma coisa, não o soube
fazer e, embora seja evidente que tenha querido dizer, pondo de lado a lei, como se esta nada houvesse dito. O
que importa é dizer qual é a lei, e não reduzi-la a zero”.
A crítica de lege ferenda é sem razão. Se o locatário não tivesse sublocado o prédio e nêle houvesse instalado
negócio comercial, ou industrial, a renovação do contrato apanharia o tempo reservado ao locador, desde o
primeiro dia. Tendo sublocado o prédio, o sublocatário deveria receber o direito que teria tido o locatário que
não houvesse sublocado, e não direito temporalmente mais curto. Os arts. 364 e 365 do Código de Processo
Civil são justos, ainda de jure condendo.
A 2~a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 8 de junho de 1948 (1?. dos T., 175, 640), disse que o
sublocatário pode pleitear a renovação do contrato de sublocação, desde que o seu pedido se contenha no prazo
de contrato de locação. Não está certo; o art. 364 do Código de Processo Civil supõe exatamente ou que o
sublocador dispunha de prazo, dentro do qual se renove a sublocação (art. 364, § 2.0), oic que de prazo tal não
disponha: se ocorre a primeira espécie, dispensa-se a citação do locador (art. 364, § 2.0) ; se ocorre a segunda,
têm de ser citados sublocador e locador.
O sublocatário não é sucessor do locatário para que se some o tempo do seu contrato ao tempo do contrato do
locatário. Não cabe, aí, a acessão do tempo ( 2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 8 de abril de 1947, A. .7.,
82, 175). Se, porém, o sublocatário sucedeu ao locatário no negócio, sublocando a parte, de modo que limite,
espacialmente, o uso, não se há de negar a acessão do tempo, porque a sublocação parcial foi apenas a solução
para se dividir o uso. Se assim nao se decide, dá-se margem a que se elida a finalidade político-jurídica do
Decreto n. 24.150, e o juiz foge ao seu dever de apreciar, “para proferir a sentença”, foge “aos princípios de
eqúidade” como ao exame, que a lei lhe recomenda, das “circunstâncias especiais de cada caso concreto”. A
tese “o sublocatário tem direito à renovação se, não tendo contrato por cinco anos ou mais, o tem o sublocador”
pode ser falsa; não no é, porém, se o sublocador fê-lo sucessor ou cessionário do negócio e há contrato de
locação com prazo de cinco anos ou mais de cinco anos.
Com a alienação do fundo de empresa, é de entender-se incluído o contrato de locação. O adquirente é sucessor
entre vivos; não, cessionário, porque a cessão ou é de crédito ou de algum direito (cf. Tomo XXIII, §§ 2.817,
2.818, 2.840-2.842, 2.871-2.881). £ preciso que se não confunda com a transferência do contrato substituição
subjetiva nas relaçóes jurídicas obrigacionais como todo a cessão de direito, ou a cessão de crédito.
Sublocatário não é sucessor, nem cessionário. Alguns juristas, levados por leituras estrangeiras (escritores
superfidais e sem precisão de linguagem), caem em confusão. Certa, a 2a Turma do Supremo Tribunal Federal, a
8 de abril de 1947 (A. .7., 82, 175>, que negou ao sublocatário, que não adquirira o fundo de empresa, para a
renovação do contrato de locação, a aceessio tem poris.
Algumas vêzes, os locatários entram para sociedade sem se dar a transferência negocial dos contratos de
locação.
O Código de Processo Civil, no art. 362, diz que, “quando o locatário fizer parte de sociedade comercial, a que
passe a pertencer o fundo de comércio, instalado no imóvel, a ação renovatória caberá ao locatário ou à
sociedade”. O fundo de comércio é, aí, o fundo do uso comercial, ou o fundo do uso industrial; não só tem
sentido de fundo do uso comercial. O contrato de locação não passou a ser entre a sociedade e o locador, mas a
lei fêz titulares do direito, da pretensão e da ação de renovação o locatário e a sociedade, de que faz parte. A
sociedade perde o direito, se o locatário deixa de fazer parte dela, salvo sucessão, ou cessão, ou sublocação,
cujo tempo satisfaça os requisitos legais, ou, com a acoessio tem poris, os satisfaça. Se A, locatário, entrou para
a sociedade (E + C), tanto A quanto (A + B + C) podem pedir renovação. Se A já o pediu, (A + B + C) pode
assistir; se (A + B -f C) pediu antes de A, A é litisconsorte voluntário. A alternatividade exclui que se pense em
litisconsorte necessário. Se A sai de (A + B + ‘C), A perde o direito à renovação, e tem-se de indagar qual a
relação jurídica locacional que sobrevelo à sua saída: A ou sublocou, ou transferiu a locação a (E + C),
sucessora de (A + E ± C). Aí, a sublocação goza de accessio temporis, porque (A + B + C) (e, pois, B + C) era
titular do direito como se locadora fôsse. A fortiori, a transferência, ou a cessão consentida.
Se, no contrato de locação, se proIbiu a transferência negocial do contrato de locação, nem por isso deixa de
incidir o art. 362; e disse-o, com todo o acêrto, a 6a Câmara Civil do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a
11 de outubro de 1946 (E. F., 114, 126). A sociedade é legitimada ad causam, .a despeito de não ser sucessora,
nem cessionária, nem sublocatária: pode ocorrer que a relação jurídica seja de comodato, ou de doação do uso,
ou de exercício dos direitos comuneiros se os locatários são os únicos sócios ( 7.~ Câmara Cível do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal, 31 de janeiro de 1947, 1?. F., 114, 131), ou se todos o são, embora haja outros
sócios que sejam apenas beneficiados por essa comunhão.
A respeito de sublocação, a 1Y Turma do Supremo Tribunal Federal, a 12 de abril de 1947 <E. F., 115, 457),
decidiu que o sublocatário não tem qualidade para pedir a renovação do contrato de locação em que não foi
parte (?). Evidentemente absurdo é o enunciado. Sublocadores que fôssem figurantes de contratos de locação
seriam espécimes raros. As sublocações passam-se entre sublocadores e sublocatários. Se o contrato de locação
proibe a sublocação, o contrato de sublocação foi contra o que se pactou, e é ineficaz em relação ao locador. Se
o contrato de locação não proibiu a sublocação, o locatário a prazo fixo pode sublocar o prédio, no todo ou em
parte, antes ou depois de havê-lo recebido, e bem assim emprestá-lo (Código Civil, art. 1.201).
O art. 1.202, § 2.0, do Código Civil não pode ser invocado onde se trate de aplicar o Decreto n. 24.150 e os arts.
364 e 365 do Código de Processo Civil ( 2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 30 de abril de 1948, A. j, 88,
419).
(f) Se o prédio, de uso divisível, foi sublocado em parte, ou partes, ou todo a dois ou mais sublocatários, não
tendo sido proibida, no contrato, a sublocação, cada sublocatário tem direito à renovação, se satisfaz, por si, os
pressupostos dos arts. 19 e 2.0, ou 1.0, 2.0 e 30 do Decreto n. 24.150. Sem razão, a decisão do Tribunal de
Apelação de São Paulo, a 20 de abril de 1939 (A. .7., 51, 161). Influência das discussões anteriores ao Código
de Processo Civil, a respeito do próprio sublocatário. Se houve sublocação a dois ou mais, em conjunto, não há
pensar-se em sublocação de partes.
Se a ação é proposta pelo sublocador quanto a parte do prédio e pelo sublocatário quanto a outra parte, são dois
os pleiteantes, porém não litisconsortes. Se o sublocatário a propõe contra o locador e o sublocador, o
litisconsórcio passivo entre êsses é somente quanto ao tempo que cabe no contrato de locação.
Se houve sublocação parcial, exclui-se da renovação do contrato de locação com o locatário a parte que foi
sublocada (8.~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 6 de novembro de 1946 e 6 de maio de
1952, A. .7., 81, 53, e 102, 458). Dá-se o mesmo em caso de cessão quanto à parte, mas, tendo havido
assentimento do locador, há legitimação ativa do cessionário.
Se o outorgado explora o prédio comercialmente ou industrialmente, pode legitimar-se; o locatário, que
transferiu, cedeu ou sublocou e não explora o fundo de empresa, nenhuma legitimação tem (5.~ e 6~a Câmaras
Cíveis Conjuntas do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 24 de julho de 1939, E. F., 81, 157; 3~a Câmara
Cível, 14 de setembro de 1943, 96, 651;4~a Câmara Cível, 22 de outubro de 1943, 97, 648; 4~a Câmara Civil do
Tribunal de Justiça de São Paulo, 14 de dezembro de 1930, E. dos T., 191, 698).
(g> A princípio, só se admitia a pretensão do sublocatário à renovação se o prazo do contrato do locatário
comportava o prazo do novo contrato (cf. Côrte de Apelação do Distrito Federal, 14 de outubro de 1936, 5~a
Câmara Cível, 23 de março de 1937, 9 de maio e 2 de junho de 1938, A. .7., 156 e 159, 6.~ Câmara Cível, 9 de
junho de 1935, 5 de agôsto de 1938, 18 de agôsto de 1939, 5? e 6a Câmaras Civeis, em grau de embargos, 23 de
agôsto de 1938). Quando pendia a ação de prorrogação, intentada pelo sublocador, sustava-se o processo do
pedido de renovação, 5? Câmara Cível, 5 de agôsto de 1938; se o sublocatário chamava a juízo sublocador e
locador, tinha-se a êsse por estranho à relação jurídica processual, cf. Conselho de Justiça, 19 de outubro de
1939. Em todo o caso, parece que a jurisprudência se encaminhava para a solução do art. 364 do futuro Código
de Processo Civil, que foi o Decreto--lei n. 1.608, de 18 de setembro de 1939; ei. 53 Câmara Cível, 23 de março
de 1989.
Algumas decisões foram injustas ainda admitida a jurisprudência dominante porque não deferiam o pedido de
renovação para o resto do tempo de sublocador; como a da 53 Câmara Cível, 31 de março de 1939, e a da 6,a
Câmara Cível, 2 de junho de 1989. Ainda depois do Código de Processo Civil, houve julgados em que se
tentava manter a jurisprudência anterior, lançando-se mão de argumento em si mesmo errado, falsíssimo, o de
que em lei de direito processual não se poderia derrogar regra jurídica de direito material, reminiscência no
espírito de juizes que se não põem em dia com as próprias leis dos tempos em que a legislação processual era
de competência estadual. Às vêzes, êsses julgados tentavam discutir contra os próprios acórdãos, certos, do
Supremo Tribunal Federal; e. g., 53 ‘Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 17 de junho de
1941, que atacou, sem razão, o acórdão do Supremo Tribunal Federal, no Recurso extraordinário n. 4.648, a 8
de maio de 1941; e, antes, 7 de fevereiro de 1941, 14 de março de 1941: ..... não ampara a pretensão do apelante
o dispositivo contido no art. 364 do Código de Processo Civil, por se tratar de lei adjetiva, não podendo destarte
der-rogar a regra de direito substantivo (?!) contida no art. 2.0 do art. 1.202 do Código Civil, segundo a qual a
sublocação não estabelece direitos nem obrigações entre o sublocatário e o senhorio”. Contra isso reagiramos,
no Tribunal de Apelação (A. 4 42, 182). Sob o Código de Processo Civil, o Supremo Tribunal Federal, por
diversas vêzes, e. g., a 23 de julho de 1941, afirmou a legitimação ativa do sublocatário na ação contra o
locador (Ministro LAUDO DE CÂMÂRGO: “Com razão diz PONTES DE MIRANDA, nos seus Comentários
à Constituição de 1934, que locatário, no texto constitucional, é qualquer sujeito outorgado em relação à
locação: o locatário, o sublocatário, o sublocatário da sublocação, desde que satisfaz o requisito de ter ai o seu
estabelecimento comercial ou industrial. Vê-se, pois, que o texto legal, com a expressão usada e pelo benefício
outorgado, é de ser aplicada aos sublocatários, quando em condições de merecer a sua proteção”).
A renovação negocial, dita amigável, da locação, ou da sublocação, tem de ser feita entre o locador e o
locatário, ou entre o sublocador e o sublocatário, se no tempo do contrato que se vai renovar cabe o prazo para a
renovação. A presença do proprietário, se se trata de sublocação, é útil, porém não necessária. Útil porque põe
em dia a situação entre êle e o locatário-sublocador, O novo contrato é de sublocação, se o tempo dêle cabe no
tempo da locação.
Se o tempo do novo contrato não cabe no tempo do contrato de locação, são figurantes necessários do novo
contrato o locatário-sublocador, o proprietário e o sublocatário. Se o prazo da locação acaba no mesmo dia em
que acaba o da sublocação, a renovação negocial do contrato com o sublocatário, autor da ação, tem de ser com
a presença dos três. Se não ocorre renovação negocial, dita amigável, a ação do sublocatário dirige-se contra o
sublocador e o proprietário, como litisconsortes necessários, se no tempo do contrato de locação não cabe o da
renovação do contrato. Ambos têm de ser citados; se o não foram, cabe ao juiz proceder de acôrdo com o art. 91
do Código de Processo Civil.
8. IGUALDADE PERANTE A LEI. A lei brasileira nenhuma distinção faz, quanto à legitimação ativa e quanto
à legitimação passiva, entre Brasileiros e estrangeiros residentes, ou estrangeiros não-residentes no Brasil. O
locatário tem de ter fundo de comércio ou de indústria em prédio sito no Brasil, com atividade comercial ou
industrial no Brasil, porém não se lhe exige que resida no Brasil. O princípio de isonomia para Brasileiros e
estrangeiros foi reconhecido pela 63 Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, a 11 de dezembro
de 1934.
em sucessão à anterior. Dá-se o mesmo se o locatário é o sócio e o fundo de comércio ou indústria passa a
pertencer (art. 862), ou pertence, à sociedade, de que êle faça parte; tanto o locatário, a que iria o fundo, ou que
continuaria sócio, quanto a sociedade são, aí, legitimados ad causam.
No art. 362 do Código de Processo Civil, foi o sócio que se fêz locatário e entrou para a sociedade com o
contrato, ou levou ao fundo de empresa a locação. No art. 368, a sociedade é que é locatária, ou a ela se passou
a locação, e há, com a dissolução da sociedade por morte de um dos sócios, a legitimação do sócio
sobrevivente, se continua a explorar o mesmo ramo de negócio. Na fase de liquidação da sociedade, ainda não
há exploração pelo sócio, de modo que legitimada, ativamente, é a sociedade em liquidação (Supremo Tribunal
Federal, 20 de junho de 1945, A. J., 77, 358; ga Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 14 de
maio de 1952, R. F., 145, 272).
Se o sócio sucedeu à sociedade, ao tempo em que essa explorou soma-se o tempo de exploração pelo sócio. Se
não sucedeu, embora no mesmo lugar haja começado a explorar, só o tempo em que sócio explore pode ser
computado para satisfazer o requisito do art. 2.0, c), do Decreto n. 24.150. Aí, não se exige a sucessão no fundo
de empresa; mas exige-se a sucesso no contrato e a satisfação dos pressupostos do art. 29. O art. 363 nâo pode
ser invocado.
Quanto às sociedades não-personificadas, ou o contrato foi concluido com algum sócio, ou alguns sócios ou os
sócios de sociedade irregular, e há a 1egitimação do sócio ou dos sócios, ou o contrato foi concluído com a
sociedade, assinando algum dos sócios , alguns ou todos por ela, e dá-se o mesmo. A elas falta a Iegitimação
processual (2.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 4 de setembro de 1951, 1?. dos T., 196, 159;
aliter, às irregulares, cf. Comentários ao Código de Processo Civil, II, 85; Tratado de Direito Privado, 1, § 83,
5-7).
No Codígo de Processo Civil, art. 868, diz-se que, “dissolvida a sociedade comercial, por morte de um dos
sócios, proceder-se-á à liquidação, para apurar os haveres do morto, ficando o sócio sobrevivente sub-rogado,
de pleno direito, nos benefícios da lei, desde que continue a explorar o mesmo ramo
do negócio”. Não se interprete que, continuando a sociedade com os herdeiros, ou com o cônjuge sobrevivente,
o sócio prefira àquela; i~em que, havendo a cláusula de continuação com os herdeiros do falecido, sem o sócio
sobrevivente, o art. 363 incida. O art. 363 apenas explicita que o sócio sucede à sociedade, rio tocade à
1ocação, se a sociedade se liquida. Tão-só isso.
As Câmaras Reúnidas do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 29 de setembro de 1949 (fl. da J. de 7 de
abril de 1952), decidiram que o locador tem direito de retomada para instalação de negócio explorado por
sociedade de responsabilidade limitada se dela fôr quotista, ou o fôr ascendente ou descendente seu. A 6a
Câmara Civel, a 14 de junho de 1949 (R. E., 128, 145), entendeu que de modo nenhum a sociedade comercial
pode retomar o prédio para o uso pessoal do sócio.
O sócio pode ser sucessor, porém não é beneficiário segundo o art. 8.0, e>, do Decreto n. 24.150. Pode dar-se,
em caso de extinção da sociedade por morte de um dos sócios, a sub-rogação pessoal, legal, de que trata o art.
368 do Código de Processo Civil.
O art. 362 põe claro que a sucessão de sociedade comercial ou industrial pela firma individual, comercial ou
industrial, importa a sucessão no contrato e faz transferir-se ou nascer o direito à renovação a favor do
sucessor. Ainda que se dê a extinção da sociedade por morte de um dos sócios, o mesmo acontece (art. 363), se
um dos sócios ou alguns dêles continua no negócio, ou se nêle continuam os herdeiros ou o herdeiro do sócio
falecido.
4. ENFITEUTA. O enfiteuta é parte sôzinha, na ação; se vai alienar o prédio, tem de avisar o senhorio direto,
para que exerça o direito de opção (Código Civil, art. 683) : durante os trinta dias, é o senhorio litisconsorte
necessário. Trata-se como qualquer adquirente, se opta, ou se exerce o direito de preferência segundo o ad. 685;
se se esgota o prazo de trinta dias, está fora do processo. Se pende ação de comisso, inscrita (Decreto n. 4.857,
de 9 de novembro de 1939, art. 178, a), VIII, 2? parte), o senhorio é assistente.
6. USUFRUTUÁRIO. O usufrutuário é legitimado passivo único, se o novo contrato ainda caberia no tempo
que lhe resta (1? Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 19 de outubro de 1942, 1?. dos 7’., 145,
66). Se não cabe, são litisconsortes êle e o proprietário. Se o usufrutuário cedeu o exercício do usufruto,
inquire-se se o novo contrato cabe no tempo do exercício cedido, ou se não cabe, resolvendo-se conforme a
espécie acima.
A 4? Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 31 de março de 1949 (1?. dos 7’., 180, 680), teve de
julgar ação de renovação de contrato, em que terminara, com a morte da usufrutuária, o usufruto, tendo sido o
nu proprietário o procurador, e admitiu a renovação no tempo posterior ao usufruto, pelo fundamento de que o
procurador teve ciência do contrato e, pois, “anuiu de modo inequívoco” (!). Tudo isso é sem qualquer base
jurídica: as manifestações de vontade, que emitem os procuradores, são pelos procurados, e não suas;
para serem as suas, teriam de ser outras manifestações; ou o contrato foi por cinco anos ou mais, e ter-se-ia de
saber se o nu proprietário estava sujeito a êle (contrato de locação!), ou se, continuando de receber os alugueres,
se inseriu no contrato (à semelhança do que se passa no art. 1.343 do Código Civil), ou se excluiu, desde o
primeiro mês, todo assentimento ao prazo do contrato, dentro do tempo que lhe corresponde. Se o direito
nascera antes da extinção do usufruto, tôda a questão é sobre o tempo do contrato novo: se pode ser para além
da extinção, ou se ai haveria de parar. A resposta, demo-la antes: o nu proprietário é legitimado passivo, ad
causam e ad processum. Não se diga que o usufrutuário não podia fazer contrato, cuja renovação pudesse vir a
invadir o tempo em que não mais fôsse usufrutuário. O que êle não poderia fazer seria contrato de locação para
além do tempo em que fôsse usufrutuário. Se foi feito, por ser incerto quando cessaria o usufruto, ~ ineficaz o
contrato após o dia da cessação do usufruto, tal como se dá com os contratos feitos pelo fiduciário. Se o
contrato foi feito pelo usufrutuário, com o consentimento do nu proprietário, êsse é co-contraente; portanto, é
eficaz, no tempo que lhe venha a corresponder. Porém nada tem êsse problema com o do direito já nascido ao
tempo que correspondia ao usufrutuário, mesmo que não tivesse nascido ainda a pretensão . Se o usufrutuário,
que tem direito até cinco anos, aluga o prédio por cinco anos, o direito à renovação nasce antes do penúltimo
semestre do prazo contratual, ou nascem no penúltimo semestre do prazo contratual o direito, a pretensão e a
ação de renovação. A ação tem de ir contra o usufrutuário e contra o nu proprietário, porque o locatário, ex
hypothesi, satisfez todos os pressupostos dos arts. 1.0 e 2.0 ou 1.0, 2.0 e 39 do Decreto n. 24.150.
O nu proprietário que não foi figurante do contrato de locação nada tem com o direito de renovação que o
locatário teria contra o usufrutuário, locador (2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 18 de janeiro de 1944, A.
J., 70, 390, 19 de setembro de 1950, 100, 189; 5? Câmara do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 4 de
maio de 1943, 67, 116). Se foi exercido o direito contra o locatário, com sentença trânsita em julgado, a locação
renovada cessa se sobrevém, durante o novo
prazo, a morte do usufrutuário, ou a cessação do usufruto por outra causa. Se o nu proprietário é condômino e o
usufrutuário de uma quota concluiu, como administrador do condomínio, o contrato de locação, o contrato é
renovável contra os condôminos (5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 26 de janeiro
de 1944, A. J., 70, 346).
Diferentes os sistemas jurídicos francês e italiano que têm prazo para a duração do contrato de locação feito
pelo usufrutuário, findo o usufruto (Código Civil francês, arts. 595 e 1.429; Código Civil italiano, art. 999). Só
o espírito imitativo, colonialista, de alguns juizes e advogados podia querer que se introduzisse no Brasil o que
se arquitetou lá fora.
7.CONDôMINOS. Se há condomínio, todos os condôminos são legitimados passivos, ainda que não tenham
figurado no contrato (3? Câmara ‘Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 16 de novembro de 1943,
1?. F., 97, 649). Processualmente, é que se há de indagar se há quem os represente a todos. O condômino que
administra e pode alugar, segundo o que se resolveu (Código Civil, art. 636: “Resolvendo-se alugar a coisa
comum (art. 637), preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao estranho”, art. 640: “O condômino que
administrar, sem oposição dos outros, presume-se mandatário comum”), é legitimado passivo ad causam,
quanto à sua quota, e representa, extrajudicialmente, quiçá judicialmente, os outros condôminos. O alugar-se o
prédio depende da maioria, que se calcula segundo o art. 637. O renovar-se o contrato, não; a lei é que fixa os
pressupostos para que nasçam o direito, a pretensão e a ação de renovação. Quando o art. 635 do Código Civil
diz que, sendo impossível o uso e gôzo em comum, a maioria resolve se há de ser administrada ou alugada a
coisa, e acrescenta o art. 636 que, resolvendo-se alugar a coisa comum, se há de preferir o condômino ao
estranho, somente edictaram regras jurídicas para quando houvesse autonomia da vontade. Se a lei, em
benefício do locatário, cria direito à prorrogação (como se dá nas leis emergenciais) ou à renovação, o direito
do locatário passa A frente. Se se irradiou o direito do locatário à renovação (Decreto n. 24.150, arts. 1.0 e 2.0,
ou 1.0, 29 e 3.0), não há qualquer margem para para invocação do art. 636 do Código Civil. Tôda competi-
ção há de ser segundo o art. 82, e), do Decreto n. 24.150. Pode acontecer que o locatário, que tem direito de
preferência, não aceite a renovação nos têrmos em que o terceiro a oferece ao locador, e haja duas ou mais
ofertas de terceiros, um dos quais seja condômino (no processo, como oferente, é terceiro), ou que, estando a
causa em têrmos de aceitação da oferta do terceiro, o condômino manifeste a sua vontade de alugar, preterindo
ao terceiro ou terceiros, não ao locatário, que ou já manifestou não aceitar a renovação nos têrmos da oferta do
terceiro, ou dos terceiros, ou a aceitou e prefere a quaisquer terceiros, incluído o condômino. Se dois ou mais
condôminos exercem o seu direito de preferência, resolve-se conforme os princípios que regem o condomínio.
A comunicação de vontade do condômino é feita, dentro dos autos, aos legitimados passivos e ao oferente, ou
oferentes, a que pretende preferir.
Pode dar-se que, estabelecida a comunhão, ainda não tenha a maioria dos condôminos resolvido realugar o
prédio, e sejam citados todos, na ação de renovação. Se a resolução dêles é pela venda do prédio, podem os
adquirentes já encontrar, registada (Decreto-lei n. 4.857, de 9 de novembro de 1939, art. 178, VIII), a citação na
ação de renovação, e os sucessores do locador não são adquirentes, no sentido do art. 1.197, contra os quais se
precisasse da inscrição no registro de imóveis para a eficácia. Se nada resolvem, o autor da ação de renovação
não tem de esperar que êles se reúnam e deliberem. São legitimados passivos ad causam, independentemente de
qualquer resolução entre êles. Nem a sentença na ação de renovação há de cogitar de quererem êles, ou não,
renovar. Todavia, se a maioria (Código Civil, arts. 635, § 1.0, 636 e 637) se manifesta pela renovação, ~,cabe ao
juiz homologar a locação?. Assim decidiu, a 17 de outubro de 1939, a 5? ‘Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal; mas sem razão. Deliberação de alugar e renovação judicial de locação são coisas
diferentes. A renovação judicial pode ocorrer sem que qualquer dos condôminos a admita; e a deliberação de
aluguer não importa deliberação de renovar o contrato. Se a maioria, calculada segundo o art. 637 do Código
Civil, resolve renovar, antes de se ter proposto a ação de renovação, há o negócio jurídico extrajudicial de
renovação. Se essa maioria, após a citação, resolve renovar o contrato (inclusive se é revel, ou não contesta), a
renovação é judicial e há de ser, necessàriamente , homologada pelo juiz.
O que se disse sobre condomínio também concerne aos outros casos de comunhão de fructus; e não diz respeito
aos condôminos sem fructus, como os condôminos do prédio em usufruto, ou em anticrese.
10.VACÂNCIA DA SUCESSÃO. Se, após a locação, vaga a sucessão (Código Civil, arts. 1.591-1.594;
Decreto-lei n. 8.207, de 22 de novembro de 1945), a legitimação passiva ad causam é dos herdeiros ainda não
certos (legítimos, testamentários, Estado) ; a legitimação passiva processual é do curador (Código de Processo
Civil, arts. 553-578), até que se dê a habilitação ou a devolução.
11.LOCADOR AUSENTE. No caso de ser julgada a ausência do locador, que continua de ser o legitimado
passivo ad causam, o curador é que tem a legitimação processual (Código ‘Civil, arts. 463-468; Código de
Processo Civil, art. 579), até que compareça o ausente, ou haja certeza da morte dêle, ou comece a eficácia da
sucessão provisória. Deferido o peilido de sucessão provisória, somente seis meses após (Código Civil, art.
471) é que têm legitimação ad causam os que seriam sucessores em caso de morte, ou o Estado, se requere a
sucessão provisória. Requerida pelo Estado a sucessão provisória e deferida, a legitimação passiva processual é
do curador nomeado segundo os arts. 1.591-1.594 do Código Civil. A situação dos herdeiros e do Estado, até
que se dê a sucessão definitiva, é semelhante à do fiduciário; não há, porém, legitimação temporalmente parcial
quanto ao tempo do novo contrato: tudo se passa com o que recebe os bens.
12.PENDÊNCIA DE AÇÃO REAL OU PESSOAL. Enquanto pende ação real ou pessoal reipersecutória sobre
o prédio, havendo sido inscrita a citação (Decreto-lei n. 4.857, de 9 de novembro de 1939, art. 178, a), VII),
tem de ser citado o autor da ação, bem assim se há medida cautelar inscrita (art. 178, a), VI), ou penhora
inscrita (arts. 279 e 280), ou inscrição de retificação do registro.
CAPÍTULO IV
O direito à renovação já nasceu e só excepcionalmente nasce um ano antes de terminar o contrato, ou depois,
dentro do penúltimo semestre; a pretensão é que sómente nasce entre uni ano e seis meses anteriores à
terminação do contrato renovando. A ação nasce com a pretensão, ou se o locador ofertou renovação
(relocação) antes de nascer a pretensão ao manifestar o locatário, depois de nascer a pretensão, o seu desacôrdo
com a oferta, ou se o locatário, antes de nascer a pretensão, ofertou a renovação (reconduçãO) ao manifestar o
locador, depois de nascer a pretensão, o seu desacordo com a oferta. A ação é simultânea à pretensão, salvo se
fato anterior impediu que a ação nascesse. Isso não significa, de modo nenhum, que a oferta de acôrdo (art.
1.0, pr.) seja pressuposto necessário da propositura da ação: pode ela obstar ao nascimento da ação.
2. SUCESSÃO NA LOCAÇÃO. Se, durante o prazo o), ou durante o prazo d), houve sucessão do locatário, ou
cessão por êle do comércio ou indústria, incluído o contrato, o suporte fáctico ainda não composto pode
compor-se e o suporte fáctico já composto permanece incólume.
2.PREDIOS URBANOS E PRÉDIOS RÚSTICOS. A referência a prédio urbano e a prédio rústico impõe que,
na interpretação e aplicação do Decreto n. 24.150, se abstraia da distinção. Por outro lado, tem-se de atender a
que o Decreto n. 24.150 incide sempre que o suporte fáctico dos seus arts. l.~ e 2.0, eu 1.0, 2.0 e 3~O incidam,
ainda que outra proteção possa ter o locatário.
Os problemas relativos ao objeto tiveram de ser feridos antes de tratarmos, especialmente, dos pressupostos, por
serem ligados ao conceito mesmo de renovação do contrato. Supomos a leitura do § 4.504, 1.
6. TRÊs ANOS DE EXPLORAÇÃO. Havendo a mesmeidade de exploração, nada importa ter havido, durante
os três anos, sucessão ou cessão do negócio (63 Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 9 de
julho de 1935; Côrte de Apelação, 12 de fevereiro de 1936, A. J., 40, 31; 5~ e 63 Câmaras Cíveis, 28 de outubro
de 1936, confirmando o acórdão nosso. É preciso fora de qualquer dúvida que haja contrato de locação por
cinco anos, pelo menos, de que seja
Contraente (sucessor ou cessionário) o autor, e fundo de comércio, ou de indústria, de três anos pelo menos,
feito pelo locatário, ou em que êle sucedeu ou lhe foi cedido (53 Câmara Cível, 17 de fevereiro de 1938;
errados, o acórdão da mesma câmara, a 2 de junho de 1938, sendo relator o então desembargador GOULART
DE OLIvEIRA, que negou a renovação contra o proprietário).
1.PRAZO DE CINCO ANOS E RENOvABILIDADE. O contrato renovando há de ser, pelo menos, com prazo
de cinco anos. Não há renovação de contrato com prazo indeterminado; nem de contrato com prazo
determinado menor de cinco anos. A cláusula “a prazo determinado de cinco anos, podendo ser prorrogado, à
vontade do locatário, por igual prazo (ou por mais x anos)” satisfaz a exigência da lei; não exclui a renovação
entre o quarto ano e o último dia do penúltimo semestre (art. 4.0) ; nem, se a prorrogação se deu, no penúltimo
semestre do segundo prazo ou do prazo 4. A cláusula “a prazo determinado de cinco anos, podendo ser
prorrogado, no terceiro ano, se os contraentes acordarem, por igual prazo (ou pelo tempo x)” é de entender-se
como se o acréscimo não estivesse escrito: dentro do penúltimo semestre dos cinco anos é que pode nascer a
pretensão. Importa a exigência dos cinco anos, pelo menos, dizer-se que somente os contratos a tempo
determinado de cinco anos podem ser, se os outros pressupostos se satisfazem, judicialmente renovados. Os de
menos de cinco anos são judicialmente irrenováveis, pôsto que possam ser prorrogados, negocial ou
legalmente, ou renovados negocialmente. Mas, se ao tempo se soma o que sobrevém, há renovabilidade.
A estipulação de prazo inferior a cinco anos não é in fraudom. legis. A prorrogação por fôrça de incidência de
alguma lei especial, ou emergencial, integra o prazo de cinco anos, que é pressuposto de direito material
(Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934, art. 2.0, b), cf. 13 Turma do Supremo Tribunal Federal, 30 de maio
de 1949 (1?. F., 126, 443). Nem se somam os tempos dos contratos de locação anteriores, sem cláusula de
prorrogação, ou sem prorrogação legal, renovação negocial, ou sem alusão ao passado, salvo se na espécie cabe
a soma dos prazos. Nem os prazos de contratos de locação a diferentes locatários (23 Turma, 11 de agôsto de
1950, 1?. dos T., 215, 473). A 1.a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 28 de janeiro de 1952 (1?. de D. 1%,
14, 28), considerou não ser fraude à lei o prazo de quatro anos e oito meses; mas que o é o de quatro anos e
onze meses (2 de agôsto de 1951, D. da J. de 6 de julho de 1951) ; contra, as Câmaras ReUnidas do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal, a 14 de outubro de 1948, R. F., 128, 145).
A 4A~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 11 de junho de 1951 (1?. dos T., 139, 869), admitiu
a fraus legis sempre que, “por fôrça das circunstâncias”, o locatário foi obrigado a assinar contrato de tempo
inferior a cinco anos.
As referências a julgados, que acima foram feitas, evidenciam que é de extrema importância enfrentar-se, sem
casuística, o problema dos prazos que se têm de somar. Daí têrmos de examinar as soluções e mostrar qual a
que se há de acolher.
2.PROBLEMA “DE IURE CONDENDO”. De jure condendo, seria melhor que se houvesse atribuido
renovabilidade judicial a todos os contratos, em que o objeto se destinasse a comércio e a indústria, se
determinado o prazo. Impleto tempore conductionis, a renovação tácita operava-se para o direito romano. A
renovação judicial do Decreto n. 24.150 é oriunda de exercício antes de acabar o tempo, de modo que se
poderiam contemplar todos os contratos a prazo determinado, se exercida a pretensão no penúltimo quarto ou
no penúltimo quinto nu no penúltimo décimo do prazo, ou no penúltimo semestre.
Olegislador de 1934 adotou outra solução: só os contratos de prazo de cinco anos, ou mais, podem dar ensejo à
renovabilidade judicial, e a ação tem de ser proposta no penúltimo semestre.
3. CONTAGEM DO PRAZO. ~ Como se conta o prazo mínimo de cinco anos? O art. 2.0, a), do Decreto n.
24.150 diz que “a locação do contrato a renovar deve ser por prazo determinado”, isto é, o contrato renovando
de locação há de ser a prazo determinado; e acrescenta-se, no art. 2.~, b), que “o prazo mínimo da locação, do
contrato a renovar, deve ser de cinco anos
Não nos adianta examinar a linguagem do Decreto n. 24.150, para lhe exprobrarmos a má gramática e a errônea
terminologia.
O problema, que nos interessa, há de ser resolvido com os princípios que se revelam nas regras jurídicas do
decreto e certas exigências da técnica de interpretação. Ou a) se há dc entender que nada vale a locação de cinco
anos, ou mais, se nenhum contrato, de que resultou a prestação locativa, tinha o prazo mínimo de cinco anos,
embora a soma dos prazos dos contratos, ou de alguns dêles, ou de dois apenas, o perfizesse; ou 14 se há de
atender ao tempo da locação, dado prestacional, se o contrato tem o prazo de, pelo menos, cinco anos, ou se os
contratos, somados os prazos, duraram cinco anos ou mais, sem interrupção entre os contratos; ou o) se há de
atender ao tempo da locação, dado prestacional, se o contrato tem o prazo de, pelo menos, cinco anos, ou se os
contratos, somados os prazos, duraram cinco anos, ou mais, ainda que se tenha intercalado alguma prestação
locativa sem contrato (prorrogaçáo a prazo indeterminado seguida de novo contrato); ou d) se há de assentar
que basta que perfaça os cinco anos a prestação locativa, ainda tendo havido interrupção dela entre contratos;
ou e) que à locação a prazo indeterminado se tenha seguido contrato de menos de cinco anos; ou 1) se há de
admitir que só se exige o contrato escrito, ainda sem prazo determinado, se a locação durou, pelo menos, cinco
anos (23 Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 11 de agôsto de 1945, R. dos T., 158, 760), com o
que se riscariam as duas proposições explícitas do Decreto n. 24.150, art. 2.0, a) e b). A tôdas as seis
interpretações não faltaram sustentadores. ‘Os tribunais, ao comêço, rumaram para a solução a), por lhes
parecer que se exigia o contrato, de, pelo menos, cinco anos: quem estivesse cinqUenta anos no prédio, sem
discontinuidade da prestação locativa, não teria direito à renovação, se os contratos, sucessivos, fôssem de
cinco anos menos um dia. Tal solução interpretativa abriria margem a que os locadores escapassem à lei, a
despeito do Decreto n. 24.150, art. 80. O Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário n. 11.580, a 7
de abril de 1947, repeliu-a (O. da4. de 10 de setembro de 1948).
O Tribunal de Apelação do Rio Grande do Sul, a 21 de setembro de 1943, a ga Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, a 11 de junho de 1945, a 53 Câmara Cível, a 28 de março de 1948, propenderam
para b). Certamente, é preciso que o locatário seja o mesmo, ou que tenha havido sucessão ou cessão (23
Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 4 de novembro de 1947, 1?. de O. 1., III, 5, 107). Se houve
resilição do contrato, por acordo, ou por infração contratual (Código Civil, art. 1.092, parágrafo único), há
interrupção (8.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 27 de outubro de 1942, J., 13, 66
s.) ; e não pode ser contado o interregno. A 13 Turma do Supremo Tribunal Federal, a 80 de janeiro de 1947
(1?. dos T., 179, 418), frisou que só se somam prazos determinados. Até aqui todos se aferraram à solução ti). A
solução o) admite a intercalação da locação por tempo indeterminado; e. g., contrato de três anos ± locação a
prazo indeterminado de seis meses ~ contrato de dois anos. Alguns julgadores e advogados quiseram distinguir
o intervalo desprezível, por pequeno, e o intervalo não desprezível. Ora, ou se adota o), ainda que a locação a
prazo indeterminado seja de um minuto, ou de cinco anos ou mais, ou se repele, de todo, tal solução
composicional. Tão-pouco é de admitir-se o subterfúgio do Supremo Tribunal Federal, no Recurso
Extraordinário n. 11.402, a 16 de setembro de 1947 (O. da J. de 9 de fevereiro de 1949), que se satisfez com a
alusão do último contrato a contratos sucessivos. A solução d) teve por si a 83 Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, a 24 de abril de 1945 (O. da .7. de 22 de junho de 1945). A solução o) tem de ser
afastada liminarmente, de jure condito, se bem que, de jure condendo, fôsse a melhor. A solução acertada é a
solução ti).
A solução a) é violenta, um tanto cega à ratio legis. A despeito disso, ainda aparece em tribunais locais < 7.a
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 19 de janeiro de 1948, A. .7., 87, 119; Tribunal de
Justiça do Ceará, 2 de agôsto de 1951, 1?. dos T., 224, 554; 43 Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Sáb
Paulo, 21 de agôsto de 1952, 204, 849).
Se o contrato foi, por exemplo, para três anos e houve prorrogação, qualquer que seja, por dois anos ou mais,
seria extremamente injusto que se não reputasse satisfeito o pressuposto dos qúinqúênios de prazo. A
interpretação contrária tem de ser repelida. Certos, o Supremo Tribunal Federal, a 24 de janeiro de 1951 (A. .7.,
99, 55), a 23 Turma, a 81 de outubro de 1950 (97, 188), a 23 Turma do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a
12 de dezembro de 1951 (R. F., 146, 271) e a 83 Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 17 de
novembro de 1949 (1?. dos T., 184, 159). Dir-se-á que a prorrogação legal não é contrato, e estaria intercalado
tempo que não derivou de contrato. Não há razão no argumento. Se alguma lei deu ao locatário direito à
prorrogação (legal), ou direito à renovação, havia o intuito de proteção do locatário e, não admitido que se
computasse o tempo, o Estado estaria a prejudicar, em vez de favorecer o locatário. Os prazos de prorrogação,
quaisquer que sejam, e os de renovação, quaisquer que sejam, incluem-se na soma para se saber se há, pelo
menos, os cinco anos. A prorrogação é continuidade; a renovação é justaposição absoluta (contínuo-
descontínuo). O que não se tem como parcela é o que ficou separado, como tempo, do outro tempo que
decorreu. (Ainda assim, se o locador estipulou que o contrato novo somente começaria dias ou meses após
terminar o prazo do contrato anterior e o locatário cantinuon no prédio, com o fundo de empresa, somam-se os
tempos, porque houve fraus legis.) Adiante, n. 7. O problema só se torna delicado quando se põe a hipótese
-da renovação (outro contrato!) negocial ou legal, porque então bá corte na relação jurídica de locação sem
haver descontinuidade no tempo. £ o descontínuo-continuo, que aparece nas investigações científicas. Porém,
mesmo aí, havemos de admitir a soma.
Tem-se de afastar a solução c), o que frisamos no Tratado de Direito Predial (V, 95 s.). Nesse sentido,
acertadamente, o Supremo Tribunal Federal, a 24 de janeiro de 1951 (A. .7., 99, 34), a 13 Turma do Supremo
Tribunal Federal, a 11 de agosto de 1950 (E?. F., 140, 168) e a 24 de setembro de 1953 (A.J., 109, 73), a 83
Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 18 de novembro de 1948 (E?. dos 7%, 17S, 814, e a 13
Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, a 28 de setembro de 1950 (E?. F., 148, 294).
Também é de repelir-se a solução d), inclusive a interpretação que tentaram o 3O Grupo de Câmaras Civis do
Tribunal de Justiça de São Paulo, a 12 de fevereiro de 1954 (E?. dos T., 228, 168), a li’ Câmara Civil, a 15 de
março de 1951 (192,.
140), e a 33 Câmara Civil, a 21 de agôsto de 1952 (204, 349), consistente em contar dois prazos, tendo havido
solução de continuidade, por período não longo (isto é, salvo se houve período mais ou menos longo entre um
contrato e outro), sem entrar na apreciacão da continuidade do uso.
Se o locador, no contrato de menos de cinco anos, declara que o tempo anterior foi por prazo determinado, ou
que o considera tal, tem-se de dar por satisfeito o requisito com a soma dos dois períodos. Se o locatário
sucedeu ao anterior contraente e obteve novo contrato, somam-se os prazos; se obteve contrato e sucedeu ao
que não terminara o prazo, está satisfeito o requisito. Se houve renovação negocial, com prorrogação negocial
ou legal (Câmaras de Agravos, 31 de janeiro de 1989), está satisfeito o requisito. As Câmaras Cíveis do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 12 de novembro de 1942 (Revista n. 298, D. da .7. de 12 de
fevereiro de 1943), quiseram insinuar outra solução que as cinco acima referidas: “Inadmissível o
desenvolvimento da tese . .. de que a somação dos prazos é obrigatória em todos os casos a juízo apresentados.
Inadmissível não só por falta de imperativo legal como ainda por pernicioso, na maioria dos casos, de inevitável
abuso do direito”. Não disse quais os casos em que seria obrigatória. a somação. Nem onde estava o abuso do
direito.
Tal problema nada tem com o problema da fraus legis. Essa ocorre, por exemplo, se o locador reduz para quatro
anos; o prazo do novo contrato se o anterior fôra de sete (antes do. Decreto n. 24.150, a 6.~ Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 80 de agôsto de 1946, O. da .7. de 18 de março de 1948), ou se é
entregue o prédio, com promessa de assinatura do contrato por cinco anos ou mais e, após a instalação do
locatário, o locador somente quer assiná-lo por menos de cinco anos. O contrato sem prazo determinado não se
soma; porém pode haver fraude à lei.
Sempre que o prazo é de menos de cinco anos e se conclui contrato com pós-data, para que se suponha ter
havido intervalo, mas, em verdade, o locatário permaneceu no uso do prédio (a fortiori, se tinha fundo de
empresa e êsse continuou sem interrupção), há fraude à lei, e deve-se somar ao tempo anterior o posterior, mais
o falso intervalo (tempo anterior + falso intervalo + tempo posterior).
4.APRECIAÇÃO NO DESPACHO SANEADOR. Os requisitos do art. 22, a) e (4, podem ser apreciados no
despacho saneador (se bem que a 53 Câmara do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 18 de junho de
1943, E. 9., 95, 589, entendesse ser inconveniente e dever o juiz decidir a final). O recurso é o de apelação, se
contrária ao autor a decisão.
E sem base jurídica a solução que insinuaram o 1.0 Grupo de Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal, a 8 de janeiro de 1953 (A. .7., 108, 593), e a 63 Câmara Cível.
a 1.0 de junho de 1952 (105, 316), no sentido de só se exigir a continuidade na exploração do fundo de
empresa.
5.SUBLOCAÇÀO E PRAZO. Alguns acórdãos interpretaram erradamente o art. 364 do Código de Processo
-Civil. Por exemplo: a 13 Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 24 de maio de 1943 (A. .7., 67,
58), admitiu renovação de contrato de sublocação, de tempo inferior a cinco anos, se o da locação é de cinco ou
mais; a 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 5 de abril de 1942 (A. .7., 63, 199),
sustentou que, se a locação terminou, sem ter o locador exercido a pretensão à renovação, não tem direito a
renovação o sublocatário, mas, com tal afirmativa, se desatenderia a que o art. 365, § 2.0, supôe espécies em
que o prazo do futuro contrato tinha de estar nos dois tempos (o do locatário e o do locador), ou só no do
locador (no penúltimo semestre dos dois contratos a findar um a 10 e outro a 9 ou ambos a 10, o sublocatário
exerce a sua pretensão e o locador não a exerce). Se o contrato do sublocatário ia além do prazo de contrato do
sublocador, êsse dispôs de mais do que podia dispor; e a questão tem de ser resolvida em têrmos de cômputo de
prazo: se o contrato do locatário era de cinco anos, e o do sublocatário, de seis, excedendo um ano, a pretensão
do sublocatúrio pode nascer no penúltimo semestre do quinto ano. Aliter, se o contrato do sublocatário começou
no segundo ano do contrato
do locatário (cf. 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 14 de março de 1941, A. .7., 59,
138, E. 9., 87, 694). O sublocatário tem de satisfazer, per se, os pressupostos dos arts. 12 e 22 do Decreto n.
24.150; porém é preciso que o locatário, que dispôs do uso, pudesse, no tempo, dispor.
A jurisprudência que exigia à renovação do contrato do sublocatário computar-se no prazo restante ao locatário
o prazo do novo contrato (e. g., 53 Câmara do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 9 de maio de 1938) era
injusta, antes do Código de Processo Civil, e é, hoje, obsoleta.
Se o sublocatário exerce o seu direito; ou se já lhe nasceu o direito e êle quer segurá-lo antes mesmo de nascer a
pretensão, pode depositar os alugueres que o locatário não pagou, ou para evitar que êsse incorra em mora, e
providenciar para que o locador não tenha razão de resilição do contrato. Depois de exercê-lo, com citação do
locador, pode êsse interpelar o sublocatário sobre o não-pagamento dos alugueres pelo locatário. O sublocatário
pode purgar a mora do locatário (Código Civil, arts. 959, 1, e 930).
Desde que o locador tem ciência da existência do direito do sublocatário, ainda que não tenha nascido a
pretensão (= ainda não se haja atingido o penúltimo semestre do contrato), relação jurídica direta estabelece-se
entre êle e o sublocatário, de modo que a inércia do sublocador não pode prejudicar a êsse (33 Câmara Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 27 de abril de 1943, E. 9., 97, 396: “É concedida ao sublocatário ação
direta contra o proprietário, desde que, reúnindo a sublocação os requisitos dos arts. 1.0 e 2.0 do Decreto n.
24.150, assentou no consentimento dêste ao locatário sublocador, inserto no contrato de locação, para sublocar
o imóvel; portanto, desde que êle aí não foi instalado sub-repticiamente, mas, ao revés, com a presumida e
prévia aquiescência do proprietário, contida implicitamente na autorização para sublocar, não pode êsse invocar
alheamento da situação jurídica que em última análise teve origem na sua vontade, transferindo ao locatário
uma relativa disponibilidade da propriedade. Também não o pode socorrer a falsa inércia do sublocador que
propositadamente deixou perecer o seu direito, numa conjugação de esforços para prejudicar o sublocatário”.
Ainda a 33 Câmara Cível, a 80 de novembro de 1943 (A. J., 70, 50), entendeu que o sublocatário não pode
pedir renovação de contrato se essa “iria ter início antes de terminado o contrato de locação”, porque “o
sublocatário tem direito à renovação nas mesmas condições em que o teria o sublocador”. Decisão injusta, por
infração de lei. Pode dar-se que o início do novo contrato do sublocatário seja antes, ou no momento de
terminar a locação. O locador, se dentro do tempo da locação não cabe o prazo do novo contrato, é vinculado à
renovação do contrato do sublocatário, diretamente (23 Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de dezembro
de 1943, 1?. de D., 148, 68).
7.FRAUDE À LEI E PRAZO. Se houve fraude à lei, tendente a evitar a aplicação do Decreto n. 24.150, deve o
juiz proceder como se a fraude não houvesse sido realizada. Por exemplo: A alugou a E o prédio por cinco anos,
e A, sob qual- -quer pretexto, exigiu-lhe para prorrogação resilição amigável do contrato anterior, sendo o novo
contrato de quatro anos; tem-se de entender que houve prorrogação negocial (as circunstâncias podem
caracterizar, em vez disso, a renovação negocial), considerada in fraudem legis a escritura de resilição. Outro
exemplo: A alugou a E o prédio por três anos, findos os quais assina novo contrato com data de um dia ou mais
após a terminação do contrato, com intuito de evitar a soma dos prazos, sem ter havido na realidade
interrupção.
O locador, com prazo de cinco anos, ou mais, oferece outro contrato, que o locatário aceita, mas exige que
somente se conte o prazo depois de algum tempo, expirado o prazo contratual, para poder fazer obras no
intervalo. No intervalo, demole o prédio e começa outra construção. O locatário tem a ação por
inadimplemento, com o pedido de indenização, ou a ação de volta após as obras que se há de fundar em ter
havido, além do inadimplemento, a fraus legis.
O juiz, no despacho saneador, tem de se limitar aos atos referidos no art. 294 do Código de Processo ‘Civil. Se
ultrapassa os limites que a lei, no art. 294, explicitamente fixou ao conteúdo do despacho saneador, viola o art.
294 e nula-mente decide: mas há os prazos recursais quanto à decisão que proferiu e a falta de interposição do
recurso acarreta trânsito em julgado (cf. l.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 27 de outubro de 1949, E. F.,
129, 442; 24 de novembro de 1949, R. dos T., 201, 581: “Desde que o juiz, no saneador, decidiu pela
improcedência da ação e até condenou a parte em bonararios de advogado, é caso de apelação”, e 2 de janeiro
de 1950,
R.F., 144, 108; 2.~ Turma, 14 de abril de 1950, 131, 401: “O despacho saneador tem conteúdo variável e sé
produz coisa julgada nos limites das questões que decida expressa ou tàcitamente”; Supremo Tribunal Federal,
23 de maio de 1950, D. da J. de 14 de março de 1952, 1170; 2? Turma, 27 de junho e 20 de outubro de 1950, E.
F., 138, 422, e 146, 81).
Se o despacho saneador nega ao autor a pretensão ou a ação (=z carecedor de ação, expressão atécnica,
equívoca), o recurso é o de apelação: julgou-se mérito. Êrro crasso no acórdão da 23 Turma do Supremo
Tribunal Federal, a 19 de junho de 1951 (D. da .1. de 23 de março de 1953, 932) ; certa, ~a Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Ceará, a 19 de abril e a 22 de novembro de 1951 (J. e li, II, 55; e VI, 140).
1. PRETENSÃO Á RENOVAÇÃO. A pretensão à renovacão nasce no ano antes de findar o tempo do contrato
renovando, se já nascera o direito, ou no dia mesmo em que o direito nasça, o que somente pode ser dentro do
penúltimo semestre anterior à terminação do contrato. Nascida a pretensão, tem de ser exercida, ou pelo
negócio jurídico do acôrdo, que a satisfaça (negócio jurídico constitutivo, com forte dose de declarativídade),
ou pela ação de renovação de contrato. O prazo para tal exercício é desde o nascimento da pretensão até o
último dia do penúltimo semestre anterior à terminação do contrato.
2. AçÃo DE RENOVAÇÃO. A ação de renovação tem de ser exercida desde que nasceu até que expire o prazo
para o exercício da pretensão, que é no último dia anterior ao último semestre do prazo do contrato. O prazo
para se pedir a renovação de contrato de locação era contado até o despacho do pedido, e não até à citação ou à
propositura da ação (6.a Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 13 de fevereiro de 1936, E. F.,
67, 119, relator o então desembargador PONTES DE MmANDA), se havia justificação, mas sobreveio o
Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, art. 19, que estendeu ao direito material o art. 166, § 2.0, do
Código de Processo Civil, que, embora se refira a prescrição, é de entender-se alusivo à prescrição e à redução
: “A prescrição considerar-se-á interrompida na data do despacho que ordenar a citação, ficando inválido, para
êsse efeito, o despacho, se a citação não fêr promovida pelo interessado, no prazo de dez dias, contados da data
do despacho, prazo que poderá ser prorrogado até o máximo de noventa dias, a critério do juiz, por motivo
fundamentado”.
3.EXCEÇÕES DO LOCADOR. A pretensão à renovação pode ter a sua eficácia encoberta por exceção do
locador. A exceção de direito material é oponível antes de se despachar a petição de renovação, após o
despacho e antes da citação, ou após à citação, na contestação. A matéria exige capitulo especial.
CAPÍTULO V
2.DURAÇÁO DO DIREITO E DURAÇÃO DA PRETENSÃO. Já vimos que o direito à renovação pode surgir
muito mais cedo que a pretensão. Essa somente nasce, se o direito já nasceu, no penúltimo semestre do prazo
contratual. Dai poder durar mais de seis meses o direito, ao passo que a duração máxima da pretensão é de um
semestre.
1.NATUREZA DO PRAZO LEGAL. (a) O prazo que no art. 4,0 se fixa, para o exercício do direito, pretensão
e ação de renovação, é prazo de exercício, prazo preclusivo. Expirado êle, extinguem-se, ipso jure, direito,
pretensão e ação.
(b)Não há renúncia a êsse prazo, nem pode valer cláusula que o encurte, ou dilate: é prazo legal para o
exercício de direito, pretensão e ação.
(c)O prazo é de direito material, e não de direito processual. Regula-se tempo para exercício, com efeito de
preclusão do direito, pretensão e ação. O art. 125 do ‘Código Civil não se aplica, porque é regra jurídica
dispositiva e porque ressalvou “disposições (legais) em contrário”: o art. 49 precisou o terminus ad quem, que é
o último dia do penúltimo semestre, correndo contra o autor o acidente de ser feriado ou domingo e de
§§ 4.518 E 4.514. EXERCÍCIO DO DIREITO À RENOVAÇÃO 183
não mais haver fôro aberto. A petição tem de ser despachada nesse dia, o mais tardar. Por se tratar de prazo de
direito material, não é de invocar-se o art. 1.0 da Lei n. 1.408, de 9 de agôsto de 1951, só referente a prazos de
direito processual.
No mesmo sentido, a 1~a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 9 de agôsto de 1948 (1?. P., 120, 110), e a 2.~
Turma, a 20 de outubro de 1950 (A. J., 98, 261), a 5.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 18 de abril de 1941, 58, 830, a 25 de novembro de 1941, 61, 245, a 24 de fevereiro de 1942, 63, 278, e
a 11 de maio de 1943, 67, 53, a 4.~ Camara Cível, a 27 de novembro de 1942, 65, 256, e a 6~a Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 1.0 de julho de 1952, 105, 816).
O prazo preclusivo tanto se refere ao locatário como ao sublocatário (3~a Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, 25 de abril de 1944, A. J., 71, 208).
Se ainda não nasceram a pretensão e a ação, isto é, se ainda não começou a correr o prazo preclusivo (que
nunca se inicia antes de um ano anterior à terminação do contrato)> a petição refere-se a ação nondum nata.
Tem-se de julgar improcedente o pedido. Idem, se já se entrou no último semestre do contrato renovando,
porque a pretensão e a ação, se existiam, se extinguiram. A decisão que julga improcedente o pedido, por ainda
faltarem a pretensão e a ação, é declarativa, faz coisa julgada formal e material sobre êsse ponto; porém não
obsta a novo pedido: a ação pode nascer depois; então, é de outra res que se trata.
Conforme antes dissemos, se o juiz, ao julgar a falta da pretensão, por não se,estar, ao propor-se a ação, no
penúltimo semestre, verifica que a sua decisão já seria dentro do penúltimo semestre, deve atender ao pedido,
pelo principio processual de economia.
(Falaremos, mais adiante, do prazo de preclusão quando há cláusula ou pacto de prorrogação, de renovação, de
opção, ou semelhante, eficaz com a terminação do contrato.)
Alguns contraentes de locação de imóveis, destinados à indústria ou ao comércio, inserem nos contratos
cláusula de renovação . Por exemplo: “Ao locatário (ou ao sublocatário) fica o direito de renovação do presente
contrato por mais outra tanto do prazo”. Tal causa é supérflua, porque seria nula a cláusula contrária. O direito à
renovação, a pretensão à renovação e a ação de renovação nascem da lei, sempre que se perfazem os
pressupostos necessários e suficientes que ela aponta:
à origem dêles está a lei, e não negócio jurídico, ou pacto incluso ou adjecto. O Decreto n. 24.150, de 20 de
abril de 1934, estatuiu, no art. 49: “O direito à renovação do contrato de locação, nas condições e modo
estabelecidos nesta lei, deve ser exercido pelo locatário, no interregno de um ano, no máximo, até seis meses,
no mínimo, anteriores à data da finalização do contrato a prorrogar”. Trata-se de prazo preclusivo, de direito
cogente, de modo que os contraentes não podem estipular que a preclusão se dê antes dos seis meses. Se a
cláusula altera o prazo para que se exerça o direito, pretensão e ação de renovação, como se, em vez do
interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da terminação do contrato a ser
renovado (Decreto n. 24.150, art. 4.0), se exige que tal exercício seja dois anos antes, ou um ano antes, ou entre
um ano e sete meses, nulq é a cláusula, por infringir o art. 49, que é lus cogens, e sê-lo-ia ainda que não
houvesse, na lei, o art. 30: “São também nulas de pleno direito quais-quer cláusulas que visem iludir os
objetivos da presente lei, e nomeadamente as cláusulas proibitivas da renovação do contrato de locação, ou que
impliquem em renúncia dos direitos tutelados por esta lei”. É a própria natureza da regra jurídica que a faz
cogente.
Se a cláusula ou o pacto adjecto atribui mais do que a lei, isto é, se facilita o nascimento do direito à renovação,
ou a persistência da pretensão, tem-se de considerar sem os limites da lei o direito à renovação, de origem
negocial. Tal direito nasce antes de qualquer dos pressupostos legais e independentemente dêles e a pretensão
não está sujeita ao prazo preclusivo. Em todo o caso, a cláusula ou o pacto adjecto pode estabelecer prazo e
requisitos para o nascimento do direito à renovação, desde que as exigências não sejam maiores do que as da
lei, e dar prazo para o exercido.
1.PRECLUSÃO. Se tempestivamente não são exercidos o direito, a pretensão e a ação de renovação, precluem.
No sistema da lei brasileira, se terceiro oferta melhor contrato de locação, sem razão de ser satisfeita fica a
pretensão de preferência do locatário. Ainda assim, tem êle direito a “indenização, na conformidade do direito
comum e, nomeadamente, para ressarcimento dos prejuízos com que tiver de arcar em conseqüência dos
encargos de mudança, perda do lugar de comércio ou indústria e desvalorização do fundo de comércio”
(Decreto n. 24.150, art. 20). Supõe-se, portanto, que o locatário haja exercido, na conformidade da lei e
eficazmente, a pretensão à renovação, de que a pretensão à indenização é subsidiária (se A tem direito à
preferência e terceiro vai acima da sua oferta, nasce-lhe o direito à indenização). Se o locatário não exerceu em
tempo a pretensão e a ação de renovação, nenhuma pretensão tem à indenização, não cabendo, aí, qualquer
exceção de dolo por parte do locatário contra o locador, por malícia no retardar a propositura, com alusão à
indenização, ou outras (1.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 7 de dezembro de 1948, R. dos
T., 161, 605). Se, com a culpa. do locador, se caracterizou ato ilícito, inclusive exercício irregular do direito,
cabe a ação de indenização fundada nos arte. 159 e 160, 1, do Código Civil ex argumento. Mas isso nada tem
com o Decreto n. 24.150. Se o locador promete, por escrito,. a indenização, tem de cumpri-lo; e a ação; para
que adimpla o que prometeu, é a ação condenatória. O direito material invocável é o direito civil. Tal promessa
pode ser em negócio jurídico unilateral.
Se o locatário deixa escoar-se o prazo da ação de renovação sem a propor, preclui o direito à renovação coativa
ou por ação (aliter, a pretensão à renovação que conste de cláusula contratual, que somente dá ensejo à ação de
condenação, ou à ação do art. 1.006). Por isso mesmo, não pode, na ação de pedido do prédio para uso próprio,
pedir, em reconvenção (1~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de janeiro de 1952, 1?. F., 147, 113), a
renovação (o direito precluiu).
2.OFERTA EXTRAJUDICIAL E AÇÃO. A pretensão exerce-se com a oferta extra judicial, de que pode vir o
acôrdo, a qua se refere o ad. 19 do Decreto n. 24.150, ou pela ação. Se, porém, não há o acôrdo, tem de ser
exercida judicialmente, pela ação.
O Código de Processo Civil e o Decreto n. 24.150, no que não foi revogado, regulam o remédio jurídico
processual, de que se trata nos arts. 854-364 do Código de Processo Civil. O despacho da petição válida é o ato
suficiente de exercício, se vem a tempo a citação. Não há preclusão se a citação só se fêz posteriormente, porém
não fora do prazo, salvo invocabilidade do Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, art. 1.0.
L Basta ato de recebimento da petição por parte do que legalmente a possa receber e. g., carimbo da
Corregedoria (4.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 5 de novembro de 1943, li. da J.
de 28 de julho de 1944) para que se tenha prova do exercício?
Parte da jurisprudência foi no sentido de bastar o ato de entrega da petição, a quem de direito, ainda que não
seja.juiz, se bem que alguns acórdãos usassem expressões um tanto equivocas ou ambíguas (e. g., “ajuizada a
ação”, 1~a Turma do Supremo Tribunal Federal, 14 de abril de 1947, D. da .1. de 22 de setembro de 1948; 6a
Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 4 de janeiro de 1935; 5~a Câmara Cível, 8 de abril de
1935, e 10 de junho de 1937; 5.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 25 de julho de
1938, 13 de março de 1939 e 18 de janeiro de 1940, sobre bastar a distribuição; 5~a e 6a Câmaras Cíveis, 7 de
janeiro de 1938; 2a Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, 5 de abril de 1948, R. F., 123, 190).
Ora, a entrega é ao Juiz, que a despacha, ou a alguém, que, segundo a lei de organização judiciária, a receba, na
sua ausência; ora ao distribuidor (7~a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 28 de janeiro de
1947, E. F., 115, 508) ; ora à Corregedoria (5a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 5 de
agôsto de 1947, A. J., 86, 382). A 6a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 7 de dezembro de
1948 (1?. dos T., 178, 257), por sua vez, frisou que “a lei fala em exercer o direito à renovação no interregno do
prazo que especifica”; “não cogita de citação ou de propositura de ação, mas de exercicio de direito”; “se ela
quisesse referir-se à citação ou à propositura da ação, usaria de linguagem ou locução peculiar a êsses dois atos
processuais, e não da que preferiu, de caráter muito mais amplo”. No mesmo sentido, a ~ Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 5 de agôsto de 1947 (A. J., 86, 382), a 4~a Câmara Cível, a 9 de abril
de 1948 (E. F., 121, 497), e a 6.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 7 de dezembro de 1948
(E. dos T., 178, 257). Cp. 1.a Turma do Supremo Tribunal Federal, 3 de julho de 1950 (A. J., 96, 400), 4~
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 18 de janeiro de 1949 (li?. F., 126, 475), e 7a Câmara
Cível, 28 de janeiro de 1947 (E. F., 115, 508). A jurisprudência contrária a essa interpretação fôra escassa (e. g.,
5a Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 1.0 de abril de 1937; 6a Câmara Cível, 18 de janeiro
de 1938).
Tem-se de atender a que o Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, sobrevelo ao Decreto n. 24.150 e ao
Código de Processo Civil. No art. 1.0 do Decreto n. 6.790 fala-se de prazos preclusivos (“prazos extintivos”).
Dilata-se o prazo? Interrompe-se? Suspende-se? Prazo preclusivo, em princípio, não se interrompe. O art. 1.0
do Decreto n. 6.790 dá por suficientemente eficaz o despacho (= como se citação fôsse), mas subordinado à
condição da citação a tempo.
A ãa Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 28 de novembro de 1950 (E. F., 134, 140),
satisfez-se com a distribuição até o último dia do semestre anterior à terminacão do contrato de locação.
Distribuição não é ato de início de exercício de direito. Poder-se-ia reputar suficiente, por se tratar de prazo
preclusivo, o despacho do juiz, se observado o Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, art. 1.0. Se
estivesse em causa prazo prescripcional, nem um nem outro ato bastaria: seria de mister a citação (Código
Civil, art. 172, 1), salvo incidência do art. 166, § 29 (Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, art. 1.0), ou
a apresentação do titulo em juízo de inventário ou concurso de credores (Código Civil, art. 172, III). Nunca a
simples distribuição, ou o despacho do juiz.
3.FÉRIAS FORENSES E DIAS FERIADOS. Férias forenses e dias feriados não interrompem nem suspendem
o prazo para o exercício da ação de renovação. A lei estadual que o permitisse invadiria a competência
legislativa federal (Cámara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, 7 de abril de 1948, Paraná J., 48, 34).
4.SE HÁ OUTROS MEIOS DE EXERCÍCIO. ~,Há outros modos de exercício do direito à renovação que a
“ação” do Decreto n. 24.150, art. 5.0? O art. 49 não fala de “ação”; e sim de exercício do direito: “O direito à
renovação do contrato de locação, nas condições e modo estabelecidos nesta lei, deve ser exercido pelo
locatário, no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do
contrato a prorrogar” (aliás, a “renovar-se”). No art. 1.0, aludiu-se a acôrdo.
A questão, que se apresenta, é, pois, precisamente: “j, Há algum outro ato do locatário que possa ser tido como
exercício da pretensão à renovação, fora da petição ao juiz segundo o art. 59?” Se o locatário pode, com tal
eficácia, praticar outro ato que o de apresentação da petição do art. 59, tal ato é de exercício do direito e impede
que se dê a preclusão prevista no art. 4O~ Se não há outro ato que seja de exercício do direito, somente a ação a
pode evitar. A oferta de novo contrato, com afirmação do direito do oferente à renovação, obstaria à preclusão
do direito e da pretensão. Trata-se da declaração recepticia de vontade, em que se conteria a comunicação de
conhecimento de ser titular do direito e a manifestação de vontade expifrita, constante da oferta escrita, em
têrmos claros e precisos. Mas, se o locador não aceita a oferta, ou não contra-oferta em têrmos que o locatário
aceite e se perfaça o acôrdo (Decreto n. 24.150, art. 19), pode escoar-se o prazo do art. 49, e precluir, em
consequência, a ação. Nada feito, no terreno extrajudicial; nada mais a fazer-se, no terreno judicial. Se o tênis
de ofertas e contra-ofertas continua, durante o penúltimo semestre do contrato e vai até o fim do contrato, sem
acôrdo, o direito e a pretensão mesma, já desmunida de ação, desaparecem, por se estabelecer, no dia imediato
à terminação, locação a prazo indeterminado, conforme o art. 1.195 do Código Civil (salvo acôrdo posterior,
que torne renovativo o contrato, com eficácia ex tunc).
Se foi concluído o contrato de renovação, ou se foi concluído o pré-contrato de renovação (= promessa de
concluir contrato de renovação), ao locatário (ou sublocatário) nascem os direitos de origem negocial, que êle
pode exercer com as ações do direito comum. A expiração do penúltimo semestre já encontra regulada a
situação dos interessados. Todavia, se há dúvida sobre a conclusão, a validade ou a eficácia do que se
convencionou, é prudente propor o locatário a ação de renovação antes de expirar o prazo.
5.ENTREGA DA PETIÇÃO INICIAL. Seria êrro dizer-se que o prazo de preclusão, que o art. 49 estabelece, se
“interrompe” na data em que se entrega à Corregedoria, para a distribuição, a petição inicial. Tal entrega,
quando caiba segundo a lei, tem a mesma eficácia que o despacho; porque já é ato de exercicio, como bem
decidiu a 5~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 23 de agôsto de 1946 (D. da 3% de
21 de agôsto de 1947). É de lastimar-se o emprêgo da expressão “interrompe-se”, de que a 5~a Câmara Cível
usou: o prazo
preclusivo não se interrompe; se se interrompesse, correria outro prazo; o que se dá é que a pretensão e a ação
de renovação foram exercidas em tempo, tão-só isso. O Juízo de Goiânia <D. da J. do Estado de Goiás, de 11
de julho de 1947; 23 de julho de 1947, ib., 28 de agôsto de 1947) exigiu a propositura da ação dentro do prazo
preclusivo. A lei não disse isso. Levar ao distribuIdor do fôro ou ao Corregedor a petição já é exercer o direito à
renovação. Tal direito não pode ficar dependente de demora do distribuidor, do Corregedor, ou do juiz, ou de
qualquer funcionário da justiça, a que por lei caiba receber a petição. Com tôda a razão, a respeito da
suficiência da distribuição, ou apresentação a ela, o Juízo da 6a Vara Cível do Distrito Federal (GARCEZ
NETO, a 23 de setembro de 1946, 1?. de 3% 3., 78, 88) e o da ~ Vara Cível (SANTIAGO COSTA, D. da J. de
1.0 de outubro de 1947, 6152). Igualmente. a entrega a quem caiba por lei. Mas o despacho tem de ser dentro
do prazo, para que se possa invocar o Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944.
Se o fôro está fechado, no último dia, a Lei n. 1.408, de 9 de agôsto de 1951, não é de invocar-se, porque o
prazo do art. 49 do Decreto n. 24.150 não é processual. O locatário imprevidente expôs-se a grande risco.
Todavia, obedecendo à ordem das substituições, pode despachar, com outro juiz. alhures, a petição, sendo
conveniente que se mencione o fato do fechamento, apesar da sua notoriedade.
7.N.4o HÁ INTERRUPÇÃo POR FÔRÇA MAIOR OU JUSTO IMPEDIMENTO. Não há qualquer alegação
de fôrça maior, ou justo impedimento, que possa deslocar no tempo o dies ad quem do prazo do art. 49 do
Decreto n. 24.150 (53 Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 10 de dezembro de 1934, aliás
com o emprego do termo impróprio “prescrição”). A noção de interrupção, que apareceu em alguns acórdãos,
principalmente da 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal (e. g., 13 de março de 1939, 18
de janeiro de 1940), é absurda.
O prazo para o exercício do direito, a que se refere, no art. 49, o Decreto n. 24.150, é preclusivo. Uma vez
esgotado, precluem direito, pretensão e ação. Uma vez exercido o direito, não mais há cogitar-se de ter de ser
evitado novo escoamento (cp. 5.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 25 de julho de
1938: “. . . o direito à renovação dos contratos deve ser exercido pelo locatário, no prazo mínimo de seis meses,
anterior à data da finalização do contrato. Não é necessário que a ação seja proposta dentro dêsse prazo, basta
que seja requerida, promovida, iniciada, dentro do referido prazo”, e a sentença havia levado em conta
escoamento após o despacho; e 30 de março de 1939; 6.a Câmara Cível, 7 de janeiro de 1938: “... não se pode
argumentar com princípios de eqúidade, recomendados pelo art. 16, para a determinação das condições da
renovação decretada, quando há dispositivo legal a ser aplicado, com o art. 4,0, que fixou o prazo, dentro do
qual podia o locatário exercitar o seu direito”).
O assunto já foi versado suficientemente: ou despacho e citação foram dentro do penúltimo semestre, ou só o
foi o despacho, mas a citação se fêz de conformidade com o Decreto--lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944.
9.ESPÉCIES DE PRAZO. De ordinário, os prazos dos contratos de locação são de certo dia a certo dia, ou de
certo dia a tantos dias, meses ou anos. Pode bem ser, porém, que se conceba o contrato de locação com o prazo
alternativo (e. g., até a maioridade de A, se não lhe fôr suplementada, antes, a idade; até cessar a incapacidade
absoluta do menor). Tais prazos podem ser prazos determinados e de, pelo menos, cinco anos, como se o prédio
é do menor e o representante lega1 faz o contrato quando o menor tem dez anos e o prazo é enquanto não se
tornar relativamente incapaz, ou maior: não poderia terminar antes de cinco anos, a incapacidade relativa é aos
dezesseis anos e a capacidade somente poderia iniciar-se, mais cedo, com o suplemento de idade, aos dezoito
anos. ~ Quando teria de ser exercido o direito à renovação? Se até o penúltimo semestre do décimo quinto ano
de idade do menor, nao foi êle julgado absolutamente incapaz (e. g., louco), no primeiro dia do penúltimo
semestre nasceram pretensão e ação, se o direito já nasceu. Se foi julgado absolutamente incapaz o menor, a
renovação há de ser pedida seis meses antes de transitar em julgado a sentença do levantamento da interdição;
ou no penúltimo semestre após o vigésimo ano de idade do menor locador.
Também pode acontecer que o contrato, a respeito do prédio A, seja até que se ultimem as obras da Praça X, ou
até que se dê o habite-se no prédio B. A notoriedade do projeto relativo à Praça X, ou ao prédio B, para mais de
cinco anos, basta para que se reputem satisfeitos os pressupostos do art. 2», a) e b), do Decreto n. 24.150. As
dificuldades surgem quanto ao exercicio da pretensão. Até que se saiba ao certo quando terminará o contrato,
tem o locatário de estar atento aos informes, podendo, se se quer resguardar, propor ação declaratória ou fazer
despachar, cada semestre, petição de renovação.
Se o contrato é de cessação em caso de se realizar condição, não há prazo determinado, no sentido do ad. 2.0,
a). Se o prazo é certus an e incertus quando, os pressupostos do nrt. 2.~, a) e b), só estão satisfeitos não se
podendo realizar antes de cinco anos. Todavia, se a condição não se impliu antes dos cinco anos, está satisfeito
o pressuposto do tempo mínimo. O locatário pode pedir, logo após, a renovação, que terá prazo fixo, pois só
assim se evita que a condicionalidade dos contratos de Iocação seja empregada para fraus legis (cf. Decreto
n.24.150, ad. ao).
Todos êsses assuntos são assaz relevantes porque se proibem as cláusulas que iludam os fins do Decreto n.
24.150 (cf. art. 30). O locador inútilmente dissimula a duraçào de cinco anos, ou de mais de cinco anos, se, em
vez de inserir prazo por anos, emprega outro dado real, que fixe o dies ad quem.
§ 4.516. Petição na ação de renovação
Certamente, não levem os legisladores criar dificuldades aos titulares do direito à renovação, ao terem de
edictar regras jurídicas sobre organização judiciária. A citação já é ato processual que interessa à relação
jurídica processual, ao remédio jurídico processual em que a prestação jurisdicional, homologatória, ou após
discussão final, satisfará, ou não, a pretensão. Daí não se precisar de qualquer ato posterior ao despacho, para se
saber se houve o ato de exercício a que se refere o art. 4O do Decreto n. 24.150, desde que se observe o
Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944.
3.PETIçÃo E REQUISITeS. A petição de renovação é ato preparatório para o exercício judicial da pretensão à
renovação, Com o despacho, está praticado o primeiro ato jurídico para o exercício. Bem assim, com qualquer
ato que signifique entrega da petição a autoridade que possa recebê-la, segundo a lei de organização judiciária.
Diz o art. 5O do Decreto n. 24.150:
“O locatário formulará a petição inicial requerendo a citação do proprietário para responder à ação, devendo
essa petição ser instruída na seguinte conformidade: a) prova do preenchimento dos requisitos exigidos pelo art.
2.0; b) prova do exato cumprimento do contrato de locação em curso; e) prova da quitação com os impostos,
taxas e emolumentos cujo pagamento lhe caiba, e possam afetar o imóvel, objeto da locação; d) indicação clara
e precisa, no seu próprio texto, ou em papel, ou documento à parte, das condições oferecidas para a locação; e)
indicação do fiador quando o houver, e, se fôr pessoa física, referir o nome por inteiro, estado civil,
nacionalidade e profissão, e, se pessoa jurídica, declarar a sua natureza e domicílio, e a prova de regularidade da
sua existência; em ambos os casos, deverá ser, desde logo, comprovada a idoneidade do fiador oferecido; f)
prova, por documento autêntico, e de valor legal, de que o fiador ou fiadores indicados aceitam, solidàriamente,
os encargos da fiança, e têm qualidade legal para essa aceitação; g) prova, quando fôr o caso, de ser cessionário
ou sucessor, em virtude de título oponível ao sucessor”.
Lê-se no Código de Processo Civil, art. 861: “Nos contratos em que se inverter o ônus do pagamento de
impostos, taxas e contribuições, o locatário será considerado em mora, para os efeitos de rescisão do contrato,
se, notificado pelo proprietário,não efetuar o pagamento nos dez dias seguintes à notificação”. Com essa regra
jurídica, o que se teve por fito foi somente atribuir eficácia resilitiva à falta de pagamento de impostos, taxas ou
contribuições, que o locatário ou o sublocatário tenha de fazer, dez dias após a notificação. O fato de se haver
inserto no título do Código de Processo Civil sobre ação renovatória o art. 361 tem a conseqúência de explicitar
que o efeito impeditivo da renovação também está subordinado à notificacão com o prazo decenal para
pagamento. Deu interpretação acertada JORGE AMERICANO (Código de Processo Civil, II, 210).
Oinciso e) do art. 59 do Decreto n. 24.150 não está revogado pelo art. 361 do Código de Processo CiviL
Meditando-se sobre o problema que se levantou com a superveniência do art. 861 do Código de Processo Civil,
o que se tem de assentar é que o art. 5O do Decreto n. 24.150 ficou intacto. Tem de ser respeitado, à risca, o art.
59, e). Se, na contestação, o locador ou o sublocador alega a falta do pagamento de algum ou de alguns
impostos, taxas ou contribuições que foram deixados a cargo do locatário ou do sublocatário, é preciso que,
dentro dos autos, ou fora dêles, peça a notificação, e junte a prova à contestação, ou peça juntada em prazo
fixado pelo juiz, pois o demandado ignorava a falta (Código de Processo Civil, art. 228, verbis “motivo de fôrça
maior, ou caso de prova contrária”). Fora dos autos, pode o demandado fazer citar, em ação de resilição, o
demandante omisso no cumprimento do dever, para os efeitos do art. 861, e tal citação contém a notificação.
Cumpre atender-se a que, ao ter de negar a renovação do contrato de locação ou de sublocação, por infração do
art. 5.~, e), do Decreto n. 24.150, não pode o juiz decretar a resilição do contrato, a despeito de ter havido a
notificacão. A defesa do demandado só se funda na falta de elemento renovativo, isto é, na afirmação de ter o
demandante infringido dever de locatário, ou de sublocatário, e não ter direito à renovação. Trata-se de objeção,
e não de exceção. ‘O locador ou o sublocador poderia pedir a resilição o que seria objeto de reconvenção, ou
de ação desconstitutiva proposta à parte: satisfaz-se, na espécie, pois que só contestou, com a decisão do juiz
que negue a renovação. Êsse julgamento, mesmo desfavorável ao
demandado, não impede a propositura da ação de resilição, salvo se há incompatibilidade entre o decidido a
propósito da pressuposto para a renovação e o que conteria a sentença qua decretasse a resilição.
Oart. 294, II, do Código de Processo Civil diz que o juiz-,. no despacho saneador, há de mandar ouvir o autor,
dentro em três dias, permitindo-lhe que junte prova contrária, quando, na contestação, reconhecido o fato em
que se fundou a petição, outro se lhe oponha, que extinga o pedido. O fato da infração é um dêles. A audiência
do autor bastaria para a eficácia da exclusão do direito à renovação se não houvesse o art. 861 do Código de
Processo Civil, O autor, então, ou diz, que está em mora, ou diz que não está em mora. Se alega que não foi
notificado, a incidência do art. 861, aí de jure condendo desaconselhável, é, de iure condito, inafastável.
Tem-se, na petição, de pedir a citação do locador, ou locadores, ou sublocadores que tenham de ser citados
( para os quais haja de ter eficácia renovatória a sentença).
O art. 50 fala de prova dos requisitos do art. 29; portanto também os requisitos do art. 1.0 (prédio, uso
comercial ou industrial), porque ao art. 1.0 se refere o art. 2.0. O contrato de locação de quiosques, circos, casas
desmontáveis, sem que se alugue o terreno, de que sejam pertenças, não produz direito à renovação. O que
importa e só importa é estar alugado o terreno.
Tem o autor de fazer prova, na petição, do uso comercia?> ou industrial (e. g., se é rústico, nem por isso se há
de entender que nêle se explora agricultura, cf. Câmaras Cíveis Conjuntas de Agravo da Côrte de Apelação do
Distrito Federal, a 18 de’ junho de 1937). Não é preciso que o contrato haja previsto’ a destinação, se bem que o
contrato possa preestabelecê-la, comi exclusividade, ou não. O ser urbano ou rural o prédio não ím-porta para a
caracterização do seu uso: pode ter uso da comércio o prédio rural, como o urbano; pode ter uso industrial o
prédio urbano, como o rural, O prédio em que há agricultura pode ser agrícola e comercial, ou agrícola e
industrial. O que importa é que haja o ramo de comércio, ou de indústria.
4.ALEGAÇÃO E PROVA DOS PRESSUPOSTOS MENCIONADOS NOS ARTS. 1.0 E 2.0 no DECRETO N.
24.150. O art. 52 do Decreto n.24.150 começa por falar do preenchimento dos requisitos exigidos pelo art. 2.0.
Há, porém, outros requisitos, por bem dizer-se básicos, que são os do art. 19: ser objeto da locação prédio,
urbano ou rústico; ser comercial, ou industrial o uso. Só se aludiu a prova, porque a enumeração é concernente
àquilo com que se há de instruir a petição. A petição é que contém as alegações. As provas hão de acompanhá-
la. A menção do prédio, com o enderêço, e o quanto do aluguer, e a juntada do contrato escrito, satisfazem o
primeiro requisito. Quanto ao uso comercial, ou industrial, a alegação e a prova têm de ser com os pormenores
suficientes a que se saiba qual o ramo e a sua conformidade com o contrato, a fim de se dizer, depois, para
atendimento dos pressupostos necessários apontados pelo art. 22, qual o tempo suficiente em que já se exerceu
a exploração ininterrupta.
Quanto à renovação, nem sempre só um ramo comercial, ou industrial, é de esperar-se do locatário, ou do
sublocatário; o que é exigido é que o uso comercial, ou industrial, seja um dos permitidos e haja durado três
anos. Não é encontradiço o caso de só um ramo ser admissível; se só um o é, o uso em ramo diferente é
contrário ao dever do locatário ou do sublocatário. Por outro lado, o ramo de comércio pode ser assaz largo,
múltiplo, como se a casa vende desde perfumes, sapatos, roupas feitas, chapéus, comidas enlatadas, vinhos, até
máquinas de lavar, aparelhos de limpeza, fogões, selas e bicicletas
A multiplicidade não pré-exclui a mesmeidade.
1.OFERTA, COMO PRESSUPOSTO NECESSÁRIO DA PETIÇÃO. Quando o Decreto n. 24.150, no art. 59,
d), diz que a petição deve ser instruída com a “indicação clara e precisa”, inserta
no seu próprio texto, ou em peça separada, das “condições oferecidas para a locação”, exigiu que essas
declarações de vontade, em oferta escrita, fôssem feitas desde logo. Trata-se de exercício de direito formativo
gerador, a que mais serve o exercício uno actu. Não há mais do que oferta; porém oferta que pode ser aceita e
obrigar o oferente. A sua revogabilidade depende do estado do processo: se já houve a citação, ainda pode o
autor apresentar alteração da oferta, feita nova citação, ou ciente o réu; apresentada a contestação, precisa o
autor do assentimento do réu para fazer alteraçôes à oferta que apresentara (Código de Processo Civil, art. 181).
No plano do direito material, nenhuma alteração é mais possível se excluYria o ato anterior de exercício e não
haveria mais tempo para se exercer a pretensão (penúltimo semestre do prazo do contrato renovando).
2.ALTERABILIDADE DA DEMANDA. O consentimento do réu à alteração pode ser tácito (cf. SCHRUTKA
EDLER VON RECIITENSTAMM, Grundriss, 1, 825). Não há alterabilidade após o debate oral (R. POLLAK,
System, 408). Aliás, tôda a oferta é suscetível de aceitação, que estabeleça a renovação, ou de discussão,
comprovações e apreciação judicial. (Os aumentos máximos, das leis emergenciais, têm de ser respeitados se
tais leis o estatuem, em geral; cf. La Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 7 de dezembro de
1944, E. F., 105, 92.)
8.COMO PODE SER FEITA A OFERTA DO LOCATARIO. A oferta do locatário (Decreto n. 24.150, art. 59,
d) pode ser no texto da petição, como parte dessa e, pois, sob a assinatura do advogado, em cujos podêres de
postulação êsse se inclui; ou em separado, com o original, ou cópia, ou certidão do registro, se foi registada, ou
o traslado da escritura pública, ou a certidão, se o autor, ou o advogado, ou outro procurador preferiu fazê-la em
cartório. Se o autor, ou o advogado, ou o procurador se esqueceu de assinar a oferta, ou entendeu não ser
preciso, pode assiná-la depois, por têrmo nos autos, requerendo-o ao juiz. Se o autor, ou o advogado, ou o
procurador, em caso de oferta sem assinatura, não a retirou, e o réu não a impugnou, por falta da assinatura,
entende-se ratificada
pelo que a devia assinar e admitida pelo réu, que somente até a contestação poderia argUir o defeito. Assim
também se há de entender o acórdão da 4a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Paulo, a 11 de agôsto de 1947
(E. dos T., 169, 620).
1.ALCANCE DO DECRETO N. 24.150, ART. 59, e). O Decreto n. 24.150, art. 59, e), inclui nos documentos,
com que o autor há de instruir o pedido, “a indicação do fiador, quando o houver, e, se fôr pessoa física, referir
o nome por inteiro, estado civil, nacionalidade e profissão, e, se pessoa jurídica, declarar a natureza e domicílio,
e a prova de regularidade da sua existência; em ambos os casos deverá ser, também desde logo, comprovada a
idoneidade do fiador oferecido”.
a) Se a ação se exerce contra o sublocador e o proprietário (ou algum dos sublocadores intercalares), tendo de
ser dentro do tempo da locação do sublocador imediato e do tempo posterior o prazo da renovação, a fiança, se
a houve para o contrato de sublocação, há de ser renovada, ou substituida, para o tempo que toque ao prazo da
sublocação imediata, e há de ser dada, oportunamente, caução àqueles em cujo tempo se vai estender o prazo da
renovação. Tal caução é de seis meses de aluguer (cf. Código de Processo Civil, art. 865), imposta por lei a
favor do proprietário (ou sublocador intercalar). Se há sublocador, sublocadores intermediários e proprietário,
dentro de cujos contratos se tenha de inserir o prazo do novo contrato, a fiança é referente ao que sublocou e a
caução de seis meses a cada um dêles. Se somente no tempo que toca ao proprietário, só de caução se há de
cogitar, exceto intervindo acôrdo que a substitua. Idem se só no tempo que toca ao sublocatário-
-sublocador imediato àquele que fêz o contrato com o autor. lO A existência da idoneidade do fiador é de
apreciação judicial, por se tratar de enunciado de rato (há, ou não há inidoneidade). A idoneidade aprecia-se
após a existência, a validade e a eficácia. Não existe a fiança que se atribui a quem não na deu, ou a quem não
existe. Não vale a fiança nula, ou anulável (e. g., Código Civil, arts. 285, III, 178, § 9, 1, b). Não é eficaz a
fiança que se deu a outra oferta que aquela que foi apresentada. A fiança prestada pelo marido solteiro, ou
viúvo, que depois se casou, ou pela mulher solteira, ou viúva, que depois se casou, vale; apenas não se
comunica (art. 263, VII), como divida anterior ao casamento. O locador não pode exigir refôrço, ou outorga do
outro cônjuge, porque casamento posterior não é fato de que se cogite no art. 1.490 do Código Civil. A mulher,
com o casamento, não se torna incapaz, e) A firma fiadora há de ser usada segundo o seu ato de criação;
portanto, ato de criação com eficácia, pelo registro, quanto a terceiros. Tem-se entendido que a assinatura de
todos os sócios basta a suprir a assinatura social. Nada mais absurdo; a soma das vontades
dos sócios, contra a vontade da sociedade, não é igual à vontade dessa: para se estabelecer mudança da vontade
social é preciso que se expresse tal vontade pelos meios que o ato de criação estabeleceu; na espécie, mudando-
se ou eliminando-se a cláusula proIbitiva da dação de fiança. A eficácia dos registros criativos de personalidade
não só se expande contra terceiros, mas, também, a favor de terceiros, que poderiam ser lesados com o ato
clandestino, ou, se não clandestino, contra o ato criativo registado de afiançamento com a assinatura de todos os
sócios. Quando o art. 20 do Código Civil diz que “as pessoas jurídicas têm existência distinta da dos seus
sócios~’ não só enuncia que a existência da pessoa jurídica é distinta de cada um dos seus sócios como também
da “existência de todos os seus sócios”. Noutros térmos, a soma das vontades dos sócios sómente iguala à da
sociedade se o ato criativo assim o estatuiu.
2. CONTRATO RENOVANDO NÃO AFIANÇADO. Se o contrato renovando não era afiançado (5.~ Câmara
Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 11 de junho de 1936, 1?. de 12., 122, 848), nem a êle se dera
caução, não há pensar-se no requisito do art. 59, e) ; salvo se o tempo para o novo contrato estaria todo além do
que restava ao sublocador ou invadiria tempo que não mais seria de computar-se no prazo do contrato
outorgado ao autor. £ o que pode ocorrer em caso de sublocação, anticrese, usufruto, ou fideicomisso, e ocorre,
sempre, em caso de cessão, ou sucessão de locação. A cessão da sublocação e a sucessão de sublocação podem
dar ensejo àquela invasão. A lei resolve a situação a favor dêsses legitimados passivos, que não foram
contraentes, com a criação da caução do art. 865 do Código de Processo Civil: “O sublocatário que, nos têrmos
do artigo antecedente, puder opor ao proprietário a renovação da sublocação, prestará, em falta de acôrdo,
caução de valor correspondente a seis meses de aluguer”. A regra legal só se referiu ao sublocatário; por
analogia, tem-se de entender o mesmo se o locatário pode exercer, contra o nu proprietário, ou contra o
proprietário que se fêz devedor anticrético, ou contra o fideicomissário, o seu direito à renovação. Por outro
lado, o sublocatário do que sublocou e os seguintes podem ter direito à renovação contra os sublocadores
intercalares, o que suscita a questão: ~ a êsses sublocadores. a) se há de apresentar fiador idôneo, ou 6) se há de
prestar a caução do art. 365 do Código de Processo Civil? A favor da solução a) estaria o argumento de que os
contratos dos intercalares poderiam ter fiadores, ou outras cauções; a favor da solução 6), o de que o mesmo
poderia ter acontecido ao proprietário, e a lei não lhe deu relevância. Certamente, não se justificaria que se lhes
desse melhor tratamento que ao proprietário, e a fiança que se lhes prestava foi para tempo que, segundo a
hipótese mesma, se vai escoar, ao ter de ser renovado o contrato, ou durante êle.
Alguns julgados, sem razão, foram no sentido de que não é preciso que seja indicado o fiador em qualquer caso
de renovação de contrato de locação não afiançado (e. g., 2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 11 de junho
de 1948, R. 9., 120, 75; Supremo Tribunal Federal, 12 de outubro de 1948, A. J., 94, 154 5.; 2.~ Câmara Civil
do Tribunal de Alçada de São Paulo, 25 de maio de 1954, E. dos T., 227, 487). Contra, porque o locatário pode
não se achar na situação econômica em que estava ao tempo da conclusão do contrato de locação, ou ser alto,
para êle, o valor locativo (quaestiones fucti), a 6? Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 10 de
outubro de 1942 (E. dos T., 206, 260), e a 6? Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 24 de
agôsto de 1948 (184, 826).
O art. 59, e), do Decreto n. 24.150, ao cogitar da indicação do fiador, se pessoa física, exige a comunicação do
nome por inteiro, do estado civil, da nacionalidade e da profissão, ou, se pessoa jurídica, a comunicação (do
nome), da sua natureza e do domicílio e prova da regularidade da sua existência. Depois, refere-se à idoneidade
do fiador. Assim como não mencionou o nome da pessoa jurídica, também não o fêz quanto à capacidade da
pessoa física e à permissão legal e estatutária à pessoa jurídica. Mas são requisitos que se subentendem.
5. ExIGÊNCIA DE FIANÇA SEM NA TER TIDO O CONTRATO RENOvANDO. Outra questão que merece
esclarecer-se é a de exigir o locador que se preste fiador se o contrato renovando não no tinha. A 4? Câmara
Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 17 de agôsto de 1946 (D. da .7. de 20 de novembro de
1948), afastou-se de tôda a lei, admitindo que o locador o exigisse, cabendo ao juiz na “execução” (que
execução?) fixar o prazo dentro do qual o locatário deve satisfazer a exigência, ouvido o locador. Raciocine-se
com as realidades: o juiz profere a sentença; a sentença transita em julgado e, segundo o art. 19 do Decreto n.
24.150, em sua tremenda falta de exatidão terminológica, “executa-se” (isto é, cumpre-se> pela expedição do
mandado ao oficial do Registro de Títulos e Documentos e, talvez, ao oficial do Registro de Imóveis. O
locatário apresenta o fiador; o locador impugna-o, alegando inidoneidade. ~Abre-se discussão sobre isso? Mas
seria outra ação, de que a lei não cogitou. Se admitimos, para argumentação, que se abra a discussão, ~como
resolveria o juiz? ), Sem dilação de provas e sem audiência, ou com audiência, ou dilação de provas? Se cnm
uma ou outra, ,~,que eficácia seria a da sua sentença que desse por inidôneo o fiador? ~ Deixaria de cumprir a
própria sentença, que, sendo, como é, ‘constitutiva, já transitara em julgado e, pois, constituira? Por onde
se vê que cipoal de errônias se tem de percorrer quando se julga sem os princípios de direito e contra o texto das
leis. Todo mal está em que alguns juizes lêem o subtítulo do Decreto n. 24.150, entre o art. 18 e o art. 19, onde
se fala “da execução da sentença”, e pensam que há procedimento de execução, ou ação de execução: a palavra
“execução” está, aí, por “cumprimento”; a carga de executividade da sentença de renovação é infima; para que
houvesse executividade, no sentido próprio, seria preciso que houvesse pelo menos de eficácia executiva da
sentença, e somente há, ao lado de **** de mandamentalidade, ** de executividade.
7.CAUÇÃO PREVISTA PELO ART. 365 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Segundo o art. 365 do
Código de Processo Civil, o sublocatário, que pode opor ao proprietário (ou sublocador intercalar) a renovação
da sublocação, presta, em falta de acôrdo, “caução de valor correspondente a seis meses de aluguer”. O acôrdo
pode ocorrer a qualquer momento, inclusive após a sentença, que deferiu o pedido de renovação, mas ordenou
que se prestasse a caução. Nesse último caso, tem de ser prestada antes de se mandar cumprir a sentença (r
antes de se ordenar a expedição do mandado ao oficial do registro de título e documentos ou os mandados a
êsse oficial e ao oficial do registro de imóveis).
8.QUANDO CABE A ExIGÊNCIA DA CAUÇÃO. A caução de seis meses de aluguer, em vez da fiança, não é
de oferecer-se se o contrato tinha fiança, ou outra caução que a dos seis meses de alugueres, e o prazo do novo
contrato tem de ficar em parte no resto do contrato renovando e em parte após êle. A caução é de oferecer-se ao
locador, se tem de ser contra êie a ação; se há resto de prazo do sublocador e nêle se há de inserir parte do prazo
do futuro contrato, há de ser oferecida ao sublocador a garantia que tinha o seu contrato e a caução ao locador.
Não se pode dizer que somente essa se haja de oferecer (sem razão, a 5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação
do Distrito Federal, a 17 de abril de 1946, A. .7., 80, 147, 1?. 9., 111, 424).
2. PAPEL DA CONTESTAÇÃO. Durante a lide, em que o elemento declarativo quase só se manifesta quanto
ao existir, ou não, a relação jurídica idônea à produção do direito à renovação, da pretensão e da ação de
renovação e do nascimento e não-preclusão dêsse direito, dessa pretensão e dessa ação, e o elemento
condenatório é acidental (e. g., se o locador alega e prova que houve infração contratual), assim mesmo restrito
à desconstituição do direito pela resilição, todos os atos processuais rumam no sentido de habilitar o juiz a
homologar (completando o acôrdo sobre o novo contrato), ou a constituir o novo contrato. É a descrição mesma
da sentença constitutiva positiva. Na contestação, o réu pode alegar inexistência, ou preilusão do direito à
renovação, ou intempestividade da ação de renovação, ou diminuto aluguer, ou a exceção de retomada, que no
lugar próprio se vai versar.
É, portanto, do maior interesse teórico e prático conhecerem-se os elementos do novo contrato, isto é, do
contrato que sai do acOrdo antes da litispendência, ou do acOrdo após ela, nu da sentença.
8.PRAZO DO NOVO CONTRATO. O prazo, quando o prazo do último ou único contrato seja o de cinco
anos, ou mais, pode ser inferior a cinco anos, como pode ser de mais de cinco anos, O novo contrato pode ter
prazo menor que o do contrato renovando (6~ Câmara Cível da Côrte de Apelação, 20 de julho de 1987, 1.0 de
julho de 1988, e Câmaras Conjuntas, 5 de junho de 1939; 6~a Câmara Cível, 20 de maio e 15 de setembro de
1989) e pode tê-lo maior; bem como de menos de cinco anos ou de mais de cinco anos, O prazo da renovação
pode ser pactado, incluso, ou não, no contrato primitivo; o pacto, porém, não é eficaz quanto à cláusula que o
restrinja a prazo menor do que seria dado, judicialmente, à renovação, se bem que se permita a que estabeleça
prazo maior. Pode-se aumentar, não se pode diminuir. Cumpre, porém, que se não confundam a cláusula de
prazo na futura renovação e a cláusula de prazo na prorrogação de pleno direito, ou por opção do locatário
(inclusive tácita), ou em caso de algum evento, que se costumam inserir nos contratos de locação. Essa pode ser
de prazo menor, por isso mesmo que se trata de prorrogação, e não de renovação: o tempo que se dá para essa
soma-se ao tempo do contrato prorrogando; para ela, não se podem invocar os arts. 4~O e 30 do Decreto n.
24.150, que só se referem às renovações. A 4,a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 8
de agôsto de 1946 (A. .7., 81, 48), admitiu cláusula de menor tempo que o de cinco anos para. a renovação, sem
ressalvar a dação de prazo maior pelo juiz. segundo o art. 16 do Decreto n. 24.150; mas advirta-se em que o
acórdão discrepou dos princípios, confundindo conceitos inconfundíveis: primeiro, o caso em exame não era de
cláusula de prazo na futura renovação, e sim de comezinha cláusula de prazo na prorrogação (prorrogabilidade
por x tempo, em tendo o locatário cumprido fielmente o contrato) ; segundo, aludiu à autonomia da vontade,
quando, a respeito das renovações, são nulas tôdas as cláusulas que impliquem renúncia a direitos que o
Decreto n. 24.150 faz nascerem (art. 80). Na espécie, houve prorrogação, pelo prazo prefixado; não, renovação.
Que a renovação é a partir do dia imediato à terminação do contrato, em cujo penúltimo semestre se exerce a
pretensão renovatória, dúvida não pode haver. Ainda que se trate de segunda ou posterior renovação ( 4.~
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 18 de abril de 1947,
R. E., 114, 415). Se houve, ou não, somação de prazos, naa importa ao que se há de fixar ao novo contrato. A 5~a
Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 5 de novembro de 1947 (R. E., 115, 517), disse que “o
prazo que se deve renovar é o do contrato em trânsito, pois as circunstâncias de se somarem os prazos dos
contratos anteriores, para se obterem os cinco anos contínuos, possibilitadores da renovação,. não determinam
se faça essa também por cinco anos”. Porém tal acórdão não merece acolhida, por ser resultante da doutrina.
errônea de ter de ser simétrico ao prazo do anterior contrato o prazo novo. Não está na lei tal exigência; nem
seria com tal princípio, repelido, que se poderia resolver a questão que se levou à 5~ ‘Câmara Civil.
A favor da irrenovabilidade dos contratos de locação para mais de cinco anos, argumentou-se com o art. 629 do
Código Civil: “A todo tempo será licito ao condômino exigir a divisão de coisa comum”; e com o parágrafo
único: “Podem, porém, os consortes acordar que fique indivisa, por tempo não maior de cinco anos, suscetível
de prorrogação ulterior”. As duas regras jurídicas nada têm com o Decreto n. 24.150. Trata-se de assuntos que
não se tocam. Quem alugou por dez anos o prédio não pode dividi-lo; se falece, os seus herdeiros também não
no podem, e a partilha entre êsses de modo nenhum concerne à locação, nem aos direitos que nasçam ao
locatário.
Tem-se pretendido que a renovação pode ser com prazo de mais de cinco anos, porém não de menos. Sem
razão: a fixação não é arbitrária. Se não há base para ser de mais de cinco anos o novo contrato, ou para ser de
menos, é óbvio que o prazo há de ser de cinco anos. No caso de accessio temporis, os tribunais têm
estabelecido o prazo do último contrato ( 2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 6 de dezembro de 1949, 1?.
E., 131, 81 e 8 de maio de 1951, 136, 419; 1.a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 30 de abril de
1952, R. dos 1’., 202, 496; l.a Câmara Civil do Tribunal de Alçada de São Paulo, 24 de junho de 1952, 204,
575). Não há inconveniente nessa solução, porque, com isso, devido ao próprio critério da accessio temporis,
não se pré-exclui outra renovação. Porém as circunstâncias podem dar ao juiz fundamentos para deferir pedido
de maior prazo.
Na ordinariedade dos casos, a renovação é por cinco anos (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 16 de
janeiro de 1951, E. E., 143, 152; 4~a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 8 de outubro de
1946, A. -JL, 81, 48 s.; 49. Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 21 de outubro de 1952, E. dos T.,
205, 188; 2.0 Grupo de Câmaras ‘Civis, 18 de dezembro de 1952, 209, 195; ga Câmara Civil, 11 de junho de
1953, 215, 172).
4.QUANDO COMEÇA O PRAZO DA RENOVAÇÃO. Uma vez ‘que a renovação é a partir do dia imediato
ao tempo que expirou, seguido de renovação, ou do último contrato, se mais de um houver, o novo aluguer
igual, maior ou menor é devido desde o dia imediato à terminação do contrato em cujo ‘penúltimo semestre se
exerce a pretensão à renovação (l.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 30 de janeiro de 1947, E. F., 115, 107;
4~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 24 de setembro de 1948, E. de O., 146, 514). Há
algumas decisões (e. g., 4~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 14 de agôsto de 1945, E.
E., 106, 499; “data do registro”; 13 de novembro de 1945,
O. da .7. de 12 de março de 1948; 1a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 7 de outubro de 1947,
E. dos 7’., 171, 543) que deslocam o dies quo, contra os princípios; porém não poderiam de modo nenhum
permanecer (cf. 5~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 26 de julho de 1945, O O., 42,
411). Algumas decisões, e. g., a da 4a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 24 de
setembro de 1943, usam do subterfúgio do art. 355, § 1.0: conta-se do registro, mas, se a sentença transita em
julgado após o movimento da locação, desconta-se do prazo do novo contrato o tempo excedido. Certas, a 43’
‘Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 30 de novembro de 1944 (R. E., 103, 485), as Câmaras
Cíveis Reúnidas do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 8 de fevereiro de 1945 (A. .7., 75, 41; O O., 84,
813; 1?. E., 108, 468; E. dos 7’., 160, 250), e a 5a Câmara Cível, a 26 de maio de 1945 (O O., 37, 832). O art.
855, § 1.% do Código de Processo Civil veio cortar as dúvidas sobre a contagem, mas a redação foi inferior à
das decisões anteriores que rumaram no bom sentido (e. g., Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 20 de
fevereiro de 1941, A. .7., 58, 95).
O Supremo Tribunal Federal, a 23 de janeiro de 1942 (O. dai. de 7 de julho de 1942, 1815), decidira: “O prazo
do contrato de locação renovado” do contrato de locação nOvo, entenda-se “deve ter início na data da extinção
do contrato anterior. A ação para renovação do contrato deve ser exercida dentro do interregno de um ano, no
máximo, e de seis meses, no mínimo, antes de extinto o prazo da locação anterior
5.CONTAGEM novo ALUGUER. A jurisprudência a favor da contagem do novo aluguer desde a data da
terminação do contrato anterior é a única que se deve seguir (Câmaras Civeis Reunidas do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, 19 de agôsto de 1943, A. .7., 68, 838) a ratio legis do art. 355 do Código de
Processo Civil foi a de afastar “a dúvida, provinda da redação do art. 19 do Decreto n. 24.150, impedindo o
absurdo e o ilogismo de prorrogação (!) de contrato, seccionada no tempo, bipartida numa solução de
continuidade, como então se afirmava pela intercorrência de um período, entre a finalização do contrato em
curso e a data do registro de renovação, no qual o prazo deixava de correr, e, portanto, de ser computado no
total da recondução, e novo aluguer não exigível, senão após o registro. Daí dois prejuízos flagrantes ao
interesse econômico do proprietário: privado de auferir a renda do móvel, já fixada ao arbítrio do julgador, e
obrigado a suportar uma prorrogação de locação por tempo excedente do determinado pelo decreto (1) judicial.
A regra do art. 355 se ajusta aos preceitos que regem a locação de imóveis e resguarda os interesses de terceiros
pelo efeito do registro do contrato renovado. A única exceção a que alude é quanto ao prazo, e fá-lo para ajustar
as condições estipuladas à realidade juridica, pois não se conceberia dizer vigente o contrato, por fôrça do
registro, que visa ao interesse de terceiros, e não exigíveis as condições do mesmo, desde a data da terminação
do anterior que, renovado, reconduzido, continua a vigorar segundo as modificações impostas, entre os quais o
período de sua duração e o novo aluguer. A lei, na sua expressão, que não pode ser matemática, não precisa ser
dois e dois igual a quatro, para que se não interprete de modo claro e intuitivo, ou para que se aplique por tal
forma objetivamente a ponto de levar ao dispautério jurídico pela desvirtuação de princípios imposter gáveis e
de institutos cujas normas constituem um todo homogênco. Tal ocorreria se se entendesse não exigível, desde a
finalizacão do contrato em curso, o novo aluguer, como também se se pretendesse desobrigado de
responsabilidade o fiador do contrato, a partir do seu têrmo até ao registro da prorrogação (!) decretada, se
acaso sobreviesse a insolvência do locatário... Se a lei abre exceção à regra geral, ou, na hipótese, às demais
condições da locação renovada, só aludindo ao prazo, e isso mesmo de forma a fazer-lhe o necessário desconto
para abrangê-lo no período fixado pela sentença, não autoriza a que se rompam as estipulações outras,
concedendo que, não obstante coisa julgada, se deixe, sem execução, de tôdas as suas cláusulas precisamente a
mais importante delas, como seja, o preço de aluguer aumentado pela renovação” (cf. Câmaras Cíveis Relinidas
do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 2 de setembro de 1943, 1?. E., 100, 497). A 10 de outubro de
1944, a 2a Turma do Supremo Tribunal Federal (1?. F., 104, 63), negou provimento a agravo, interposto de
despacho em que se não conheceu de recurso extraordinário, com base no art. 101, III, a), da Constituição de
1934 (igual na Constituição de 1946) : entendera o tribunal recorrido que o novo aluguer haveria de ser cobrado
“desde a data da terminação do contrato anterior, porque, pela sentença, se estabelecera o aumento, e êsse teria
lôgicamente de ser devido desde a época” em que se renovou o contrato.
6.PRAZO E ALUGUER; DE QUANDO COMEÇAM. A 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, em acórdão datado de 20 de fevereiro de 1945 (1?. dos T., 156, 308), explicitou que o prazo e o aluguer
se contam da data da terminação do contrato (isto é, em seguimento), e não do registro da sentença ou do
acórdão. Idem, a 43’ Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 30 de novembro de 1944 (E. E.,
103, 485). As Câmaras Cíveis Reunidas, a 8 de fevereiro de 1945 (A. .7., 75, 41, O D., 34, 313, E. E., 103, 468,
1?. dos T., 160, 250), exprobrando a interpretação que faria o novo aluguer ser a partir da data do registro,
argumentaram, com tôda a razão (relator, AFRÂNIO COSTA) : “O contrato de arrendamento é bloco único
integrado dos direitos que assistem e deveres que se impõem reciprocamente aos contraentes. Em havendo
fundo de comércio, é a pedra angular dêle. E para o locador a garantia da renda é evidentemente a parte mais
importante na função da propriedade imóvel. Não há como conceber um arrendamento por cinco anos, em que
o preço, isto é, a parte predominante dos direitos do locador fique diminuído certo lapso de tempo. A tese dos
acórdãos divergentes rompe a unidade indispensável ao vínculo obrigacional, porque estabelece arrendamento a
preço variável. Além do mais, faz ressurgirem quase todos os inconvenientes anteriormente anotados na
jurisprudência, a que o art. 355, § 1.0, pretendeu atender. Permaneceria sempre entre os dois contratos, o antigo
e o atual, um contrato misto, ou, então, um período de transição que a lei não prevê, nem está no seu espírito
que exista. Acrescendo a circunstância de que o inquilino, mesmo perdendo, ainda assim ganharia, mantendo no
contrato novo, durante certo tempo, o preço antigo. tsse contrato antigo, já extinto para todos os efeitos, ficaria
ainda em vigor para determinar o preço. Sucede ainda que o arbitramento, obrigatório em tôda ação
renovatória, revela ao juiz a situação real do imóvel, para o efeito da renovação. Ora, se as circunstâncias
tornam evidente que o prédio vale um aluguer diferente e que êsse deve ser o fixado no novo contrato, pelo
prazo de tantos anos, não pode o juiz, a seu arbítrio, determinar que, apesar disso, durante tantos meses ou anos,
isto é, até o momento da averbação no Registro de Imóveis, fique em suspenso o novo preço, devendo ser
cobrado o antigo. E como um abismo invoca outro, entraria o juiz a declarar vigente até o registro esta ou
aquela cláusula do contrato extinto, a seu arbítrio. Não é possível encontrar na letra do art. 355, § 1.0.
semelhante dimorfismo. O texto, autorizando a descontar o tempo decorrido, não impõe nem poderia impor
essa estranha sobrevida de um dos órgãos do corpo morto. Em tais condições, o que se impõe é a conclusão a
que chegara a jurisprudência, anteriormente ao Código de Processo: o contrato renovado adquire existência
real, substituindo integralmente o contrato primitivo, desde o dia imediato ao da terminação dêsse, que se
extingue nos têrmos da regra estabelecida pelo art. 1.194 do Código Civil: “a locação por tempo determinado
cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado”. Contra essa regra nada opôs o Decreto n. 24.150, de 1934; ao
revés, a ela implicitamente submeteu os arrendamentos comerciais, porque a renovação judicial impõe novo
contrato, inteiramente distinto e autônomo do anterior, que surge no dia imediato ao da terminação dêsse”. No
mesmo sentido, a 5a ‘Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 26 de junho de 1945 (O D.,
37, 332).
A 5a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 18 de junho de 1941 (A. J., 60, 350),
erradamente sustentou que o novo aluguer é devido a partir do registro do mandado.
2.AUTARQUIAS. Se alguma entidade é autarquia, no sentido próprio, que explanamos nos Comentários à
Constituição de 1946 (2.~ ed., II, 57 s. e 350 s.), trata-se como a entidade rígida de direito constitucional, de
que depende. Contra ela não há ação de renovação (2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 26 de novembro de
1946, E. F., 109, 392). Se, porém, como locatária, se subordinou ao direito civil, segundo o contrato, ainda que
implicitamente, pode pedir a renovação, se tem fundo de comércio, ou de indústria, e fica exposta às exceções
de melhor locação, de obras e de retomada.
2.O ART. 36 DO DECRETO N. 24.150. No art. 36 do Decreto n. 24.150, estatuiu-se: “Os locatários que, na
data da presente lei, já tiverem contratos de locação, por instrumentos que possam valer contra terceiros, sobre
prédios alcançados por esta lei, poderão impugnar a prorrogação de locação fundados nesses contratos”. No
parágrafo único: “Se, porém, êsses contratos não tiverem execução, terão os inquilinos que, em consequência
dêles, não puderem obter a prorrogação dos contratos de locação, direito à indenização a que se referem os arts.
20 a 23”. A interpretação do art. 36 e parágrafo único é a seguinte: “Se alguém obtivera contrato de locação a
partir do dia imediato à terminação do contrato de locação em curso, do qual poderia resultar direito à
renovação, segundo os arts. 19 e 2.0 (ou 1.0, 2.0 e 3.0) do Decreto n. 24.150, combinados com os arts. 49 e 38,
e o contrato de futura locação fôra registado ( teria êle eficácia contra terceiro), podia o outorgado impugnar a
renovação, com fundamento nesse contrato. Todavia, se o outorgado não cumpriu alguma obrigação e foi
pedida a resilição do contrato, o titular da exceção (no que, em verdade, importou a chamada impugnação) pode
pedir indenização, ou volta ao prédio, se lhe convém”. A referência aos arts. 20-23 explicita que o outorgado
dos contratos de que trata o art. 36 é como o terceiro que apresentasse melhor oferta e, devido a isso, se lhe
deixasse de deferir a renovação do contrato.
3.O ART. 37 DO DECRETO N. 24.150. No art. 37, foi dito: “O processo poderá prosseguir se o inquilino,
dentro do prazo de trinta dias da sua suspensão, não instaura a ação de prorrogação (!) do contrato de
arrendamento instituída por esta lei”. Suspende-se o processo por infração de contrato, provàvelmente despejo,
durante trinta dias, dentro dos quais pode o titular da exceçêo propor a ação de renovação, se satisfaz os arts.
1.0 e 29, ou 19, 29 e 32.
5. O ART. 38 DO DECRETO N. 24.150. No art. 38, afastou-se o Decreto n. 24.150 da regra jurídica do art. 4O,
porem sem violação do princípio de irretroatividade, uma vez que o legislador poderia ter fixado o têrmo de
preclusão quando quisesse, até o dia de findar o prazo contratual: “Para os contratos a terminar antes dos
prazos fixados no art 4~O” que, aliás, são um só “a contar da data desta lei, não vigorarão tais prazos, podendo
em consequência a ação instituída pela presente ser proposta até a terminação do prazo dos contratos”. Ação,
diz o texto; entenda-se: ações. Em sistemática jurídica, é de interesse fixar-se que o direito à renovação, para os
contratos de que cogitara o art. 38, nasceu à data da lei e a pretensão durou até o último dia do prazo contratual.
(Em vez de “para os contratos a terminar antes dos prazos do art. 4O”, era de ler-se: “para os contratos para os
quais não se pudesse contar o prazo preclusivo de um ano”. A imperícia legislativa dos autores dêsse Decreto n.
24. 150 foi acima, em muitos pontos, de tôda exprobração.)
CAPÍTULO VI
5.ExCEÇÕES DO LOCADOR. Teremos de ver que as alegações do locador, a que se referem os arts. 89, c), d)
e e), e 26 do Decreto n. 24.150, são exceções que se dirigem contra a eficácia do direito à renovação.
Lê-se no art. 82, c), do Decreto n. 24.150, que a contestação do locador pode consistir na alegação de ter o
demandado oferta de terceiro, com cláusulas mais favoráveis ao demandado do que aquelas que constam da
oferta do demandante (“que tem proposta de terceiro, competentemente individuado, para locação do prédio,
por prazo pelo menos igual ao mínimo constante da proposta ajuizada, e em condições melhores”).
Trata-se de exceção.
Também exceção é a alegação do art. 8.~, d) : “está obrigado, por determinação de autoridades públicas, a
realizar, no prédio, obras que importarão na sua radical transformação, ou modificações de tal natureza que
aumentarão o valor da propriedade’~.
Ainda é exceção o pedido para uso pelo locador, ou para cônjuge, ascendente ou descendente.
6. EsPÉCIE DO DECRETO N. 24.150, ART. 8.~, 14. No art. 8.~, 14, do Decreto n. 24.150, lê-se que, na
contestação, o locador pode argUir que a oferta do locatário não é razoável (art 8.0: “A contestação do locador,
além da defesa de direito que lhe possa caber, e que se regulará pelos princípios gerais, ficará adstrita, quanto à
matéria de fato, ao seguinte: 14 que a proposta do locatário, excluindo a valorização trazida pelo locatário ao
ponto ou lugar, não atende ao valor locativo real do imóvel, em face das condições gerais de valorização do
lugar, na época da renovação do contrato”).
Surge o problema de se saber se a espécie é de objeção , ou de exceção. O locador ou sublocador demandado
não nega que o demandante tenha direito à renovação; apenas entende que o aluguer não pode ser o mesmo, ou
aquêle que o demandante ofereceu. 1-lá a divergência, e o Estado, pelo juiz, resolve se o demandante tem razão,
ou se não a tem, mas, então, só-mente quanto ao valor da contraprestação. O juiz aprecia a questão depois de
haver decidido, embora na mesma sentença, que o locatário ou sublocatário tem direito à renovação.
Trata-se, portanto, de exceção.
Se o demandante, na petição, fixa aluguer, com a declaração de que êle não quer a renovação com aluguer mais
alto do que êle oferece, a contestação do demandado, que não o aceita, tem de ser apreciada pelo juiz e o
arbitramento não é dispensado, pois pode ter razão o demandante quanto ao valor do aluguer. Comunicação de
vontade, em juízo, que se liga
j 4.524. MELHOR LOCAÇÃO E RETOMADA
a comunicação de conhecimento (quero x, porque x é o valor) não pode ser tida como retirada sem que se
afirme não ser verdadeiro o enunciado de fato, a comunicação de conhecimento.
2.Uso E FRUIÇÃO, LEGITIMAÇÃO ATIVA. Legitimado à melhor locação ou à retomada é o locador, até que
se registe a transferência do direito real, ou pessoal, de uso e fruição; o novo locador, desde o registro, se foi
antes da contestação, ou, após o registro, enquanto poderia o locatário propor a ação de renovação. O art. 26 do
Decreto n. 24.150 estabeleceu: “O locador poderá, nas mesmas condições do inquilino, propor a ação a que se
refere a presente lei, para regular o seu dever de prorrogar (!) ou não a locação, sendo-lhe, em conseqUência,
aplicáveis tôdas as disposições desta lei que possam ser pertinentes ao seu procedimento”. Na sua linguagem a
técnica, o Decreto n. 24.150, art. 26, deixou à doutrina e à jurisprudência desenvolver o conteúdo do art. 26.
Têcnicamente, o ad. 26 exprime:
“O locador tem legitimação ativa para a ação de renovação de contrato, ou para a ação de retomada, na qual o
locatário pode, contestando o seu direito à retomada, pedir a renovação (reconvenção do locatário) ; os arts. 12,
2.0, 39, 4.0, 50, 6.0, 8.0, 16, 17 e outras regras jurídicas do Decreto n. 24.150, bem como os arts. 354-364 do
Código de Processo Civil incidem, mutatis mutandis”.
3.PROPRIETÁRIO E LOCADOR. Tem-se dito que o pedido por fato futuro, próprio ou alheio, é somente
exercível pelo proprietário. Assim julgou a õa Câmara ‘Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 2
de junho de 1938, com a confirmação da 1a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 15 de dezembro de 1941.
Então (1938), era discutível se o sublocatário podia pedir renovação de contrato, o que o Código de Processo
Civil pôs claro (art. 364). Pretendeu-se, também, que estejam excluídos: o nu proprietário, o que só se pode
admitir se o prazo do novo contrato não começa após o usufruto, ou não excede o do usufruto; o usufrutuário
locador, o que é absurdo; o pré-contraente comprador, que alugou; o credor anticrético, que alugou. Ao pré-
contraente comprador já se pretendeu exigir o registro do pré-contrato, sem se atender a que não se trata de
eficácia quanto a terceiros: o contrato de locação foi, ex hypothesi, entre o pré-contraente e o locatário,
naturalmente pelo fato de ter poder de locar o pré-contraente.
4. ADQUIRENTE DO PRÉDIO. Quando há cláusulas, no contrato de locação, de ser respeitado pelos
sucessores e se dá o registro no Registro de Títulos e Documentos e no Registro de Imóveis, entendem-se
sucessores a causa de morte ou entre vivos. (Excluia a êsses a 5a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, a 20 de dezembro de 1940, mas adquirente entre vivos sucessor é.) Os sucessores a causa de
Imorte, êsses, somente constam das cláusulas para explicitação,pois é regra jurídica do art. 1.198 do Código
‘Civil: “Morrendo o locador, ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado”.
O adquirente do prédio que tem de respeitar a locação é legitimado passivo na ação de renovação e legitimado
ativo àretomada. Não tem a imissão de posse, segundo o art. 381 do Código de Processo Civil, contra o
locatário; nem a de despejo, sem postulação de resilição. Precisa lançar mão da pretensão à retomada, de acôrdo
com o Decreto n. 24.150, art. 8.~, d) ou e). Se o contrato de locação não continha a cláusula do art. 1.197 do
Código ‘Civil (3.a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 23 de abril de 1941), ou não foi
registada no registro de imóveis a sentença de renovação (Decreto n. 24.150, art. 19 e § 22; Código de Processo
Civil, arts. 355 e 356), o adquirente não está obrigado à renovação, nem pode invocar, portanto, o ad. Si’, e), d)
ou e)
5.RETOMADA PARA USO PRÓPRIO. A retomada para uso próprio (Decreto n. 24.150, art. 8.0, e), 1a parte)
pode ser exercida pelo proprietário, ou pelo locador não-proprietário. Discute-se se o co-proprietário
(condômino), ou simplesmente o co-locador, pode pedir o prédio para uso da sociedade comercial, de que faça
parte, ou de que vai fazer parte, ou que vai fundar. A espécie é diferente daquela em que os autores, sóciôs,
pedem, como condôminos, o prédio comum (5~~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 16 de
julho de 1947, A. ./., 84, 137). Trata-se de pedido, que apenas parte de um dos condôminos (4.~ Câmara Civil do
Tribunal de Justiça do São Paulo, 8 de maio de 1947, 1?. dos T., 168, 268), ou de um dos co-locadores.
O locatário tem direito à renovação contra os locadores-comuneiros. O art. 636 do Código [Civil não pode ser
invocado contra o locatário que tem legitimação à renovação. Isso não quer dizer que aos condôminos não
assista o direito de retomada, que é criação da própria lex specialis. - Têm êles de satisfazer os pressupostos do
art. 8.0, e), 1a parte, do Decreto n. 24.150, mais o de ser para outro ramo de comércio ou indústria (art. 8.0, e),
parágrafo único). Resta saber-se se um só dos condôminos pode retomar (= exercer o direito à retomada). As
Câmaras Cíveis Reunidas do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 20 de outubro de 1948 (A. J., 87, 184, E.
de .f. E., 79, 190 e 203), reconheceram o direito dos condôminos, se todos interessados na renovação. Quanto
ao condômino, só é dono de parte e, de regra, o fundo comercial, ou de indústria, é indivisível, como plus, ou
não, à indivisibilidade do prédio. A decisão da 3a Câmara do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, que
atribuiu ao condômino o direito de retomar o prédio para sociedade de que faz parte, foi injusta. Além da
violação de princípios que há nisso, abrem-se portas à fraude: o locador, que não pudesse retomar, por ser-lhe
estranho qualquer intuito de comércio, ou de indústria, venderia a terceiro interessado fração do prédio e êsse
condômino pediria todo o prédio para si.
O condômino tem a denúncia cheia do art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150 nas mesmas espécies em que poderia
tomar em locação, preterindo os outros condôminos; isto é, se lhe foi permitido pedir a retomada, por outros
que representem mais do meio do valor total do bem comum, ou se, em caso de empate, o juiz, ouvidos os
outros condôminos, decidiu a seu favor (Código Civil, arts. 637 e §§ 1.0 e 29).
O pedido de renovação foi dirigido a todos os condôminos. Se algum pede ou alguns pedem o bem locado para
uso próprio, ou do cônjuge de quem pediu, ou de ascendente ou descendente, ou para cônjuge de um e
ascendente ou descendente de outro, ou cônjuges de dois ou mais, ou ascendentes de dois ou mais, é preciso
que haja a observância do art. 637 e §§ 19 e 2.0 do ‘Código Civil. Cf. 1a Turma do Supremo Tribunal Federal, 5
de junho de 1950 (E. F., 132, 420 e (?) de novembro de 1954 (A. .1., 73, 205) ; 53’ Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, 8 de maio de 1942 (63, 369) 5a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo,
18 de novembro de 1949 (E. dos T., 184, 236), e 43’ Câmara Civil, 14 de dezembro de 1950 (191, 698)
O condômino não tem direito de retomada contra o outro condômino que é locatário, ou sublocatário, e tem o
fundo de empresa, mesmo se o seu quinhão é maior (33’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 3 de março de’ 1944 (A. J., 71, 271), ou se há deliberação da maioria.
2.COMBINAÇÕES POSSÍVEIS. Quanto aos ascendentes e descendentes, a regra jurídica é a mesma que a
respeito do cônjuge. Cumpre, ainda, observar-se que são possíveis combinações: cônjuge e ascendente, já
estabelecidos há mais de um ano, sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa dividir o uso; cônjuge e
descendente, estabelecidos há mais de um ano,sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa dividir o uso;
ascendentes, sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa dividir o uso; descendentes, sócios, ou não, desde
que, nesse caso, se possa dividir o uso; ascendente e descendente, ou ascendentes e descendentes, ou
ascendentes e descendente, ou descendentes e ascendente, sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa
dividir o uso; cônjuge, ascendente e descendente, etc. ~ preciso que todos os beneficiários já estejam
estabelecidos há mais de um ano. Não é óbice terem cônjuge, ascendentes ou descendentes de se associarem
depois, se o que foi apontado como beneficiário já era estabelecido há mais de um ano.
Além disso, pode ocorrer que o pedido seja para comuneiros beneficiários (cônjuge e ascendente, cônjuge e
descendente, ascendente e descendente), que já tenham o fundo de empresa em comum.
3.A EXPRESSÃO FAMÍLIA, NO ART. 358 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Se o juiz verifica que o
locador, que pede para si, quer o prédio para estabelecer algum membro da família, falta à verdade na indicação
do fato alheio futuro e infringe o art. 358 do Código de Processo Civil (63’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça
de São Paulo, 11 de outubro de 1948, 1?. dos 2’., 117, 749).
No Código de Processo Civil, art. 358, emprega-se a expressão “família”, o que permitiu pensar-se em novo
conceito, mais largo do que “cônjuge, ascendente, ou descendente”, que se encontra no art. 8.0, e), do Decreto
n. 24 150. Sem razão; a lei processual aludiu ao que o direito material estabelecera (73’ Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 20 de agôsto de 1948, 13. da L, de 21 de janeiro de 1949, 443). O art.
358 limitou a retomada para o cônjuge, ascendente ou descendente, no sentido de exigir que êsse membro da
família já tivesse fundo de comércio há mais de um ano, o que não se exige em caso de retomada para use
próprio (4.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 8 de maio de 1947, 1?. dos 2’., 168, 268; 23’
Câmara, 31 de agôsto de 1948, 176, 700).
O art. 358 estabelelceu novo pressuposto para a retomada para membro da família. A interpretação de tal regra
jurídica tem de ser estrita: não incide se o locador pede e prédio para si (43’ Câmara do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, 25 de outubro de 1940, A. J., 57, 368; 12 de dezembro de 1941,
62, 144; 23’ Turma do Supremo Tribunal Federal, 21 de dezembro de 1951, 1?. dos 2’., 230, 540). O locador
pode pedir para se estabelecer; não para que membro da família se estabeleça (Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 16 de julho de 1942, A.J., 64, 371; E. de D., 144, 149; Câmaras Cíveis Reúnidas,16 de julho de 1942,
D. da J. de 25 de janeiro de 1943, 437).
A infração do art. 358 é fundamento para o recurso extraordinário, com invocacão do art. 101, III, a), da
Constituição de 1946 (23’ Turma do Supremo Tribunal Federal, 11 de maio de 1948, A. J., 88, 25), ou no art.
101, III, d).
Outra inovação atribuida ao art. 358 foi a de ter de haver “necessidade” por parte do cônjuge, ascendente, ou
descendente. Para outros, seria apenas explicitação, uma vez que entendiam exigir o Decreto n. 24.150,
implicitamente, tal circunstância, quer à retomada para uso próprio, quer para uso de cônjuge, ascendente eu
descendente. ~ a questão de se saber se a alegação e prova da necessidade é pressuposto da retomada para uso
futuro.
O Código de Processo Civil, no art. 358, fala de “pessoa de sua família”, mas, com isso, não alterou o direito
material. Subentende-se o que está no Decreto n. 24.150.
O adotado filho é. A pessoa adotante é pai, ou mãe; portanto, ascendente.
Se a retomada é em benefício do cônjuge, tem-se de alegar e provar a existência do fundo de empresa, há mais
de um ano. Não importa qual seja o regime matrimonial de bens ( 4~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São
Paulo, 28 de abril de 1949, E. dos 2’., 180, 627; 23’ Câmara Civil, 12 de dezembro de 1950, 190, 903). O 2.0
Grupo de Câmaras Civis, a 20 de outubro de 1949 (183, 677), entendeu que não há direito de retomada se o
locador, demandado, é casado sob o regime da comunhão universal de bens e consentira na locação, Ora,
poderia pedir para si; a mulher, ex hijpothesi, exerce o comércio ou a indústria há mais de um ano. Tem de
provar, apenas, a necessidade da transferência, necessidade que poderia não existir no momento de se dar em
locação o prédio ou a parte do prédio.
4.MORTE DO BENEFICIÁRIO. Se, durante o processo, ou após a coisa julgada, falece o beneficiário,
deixando herdeiro,ou legatário, sem que, com a morte, tenha de cessar a necessidade da transferência, é sem
qualquer conseqúência o acontecimento, salvo o de ter o herdeiro, ou legatário, ou terem os herdeiros e os
legatários de suceder na posição que o beneficiário falecido tinha no processo. Se a morte é posterior à coisa
julgada, nada mais tem o locatário com a situação futura.
3. OFERTA DO TERCEIRO. As cláusulas do contrato que o terceiro oferece podem ser iguais às do locatário
ou do sublocatário, exceto uma, que há de ser melhor. Pode haver duas ou nIaIS cláusulas melhores, e pode
ocorrer que tOdas o sejam. Mais: unia, ou algumas, que o locatário ou sublocatário oferece, serem melhores,
mas, ainda assim, no todo, ser melhor o que o terceiro oferece. A matéria tem de ser apreciada pelo juiz.
O locador, ao exercer a exceção, com fundamento no art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150, apresenta a oferta do
terceiro, manisfestação de vontade escrita e com a satisfação das exigências do art. 8.0, c), §§ 1.0 e 2.0. O
oferente, terceiro, fica vinculado até que se esgote o prazo em que prometeu tomar em locação o prédio, prazo
que se há de entender aquêle que corresponde ao trânsito em julgado da sentença mais o prazo e a prorrogaçáo a
que se referem o art. 360 do Código de Processo Civil e o art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950.
Se a oferta frisou só ser eficaz até alguma data, que somente pode ser entre a da expiração do prazo do contrato
até um ano de prorrogação, a solução se o locatário ou sublocatário continuou a sustentar, na mesma instância
ou em grau de recurso, o seu direito é a de requerer o locador ou sublocador que se proceda ao arbitramento
imediato, uma vez que ficou prejudicada a oferta do terceiro. Por isso mesmo, é conveniente, se o terceiro
legitimamente se pode desvincular, que, na ocasião da contestação, o locador ou sublocador peça o
arbitramento.
No ato de contestar, ou antes dêle, não pode, sem risco, o locador ou locatário aceitar a oferta do terceiro,
porque há o direito do locatário ou sublocatário à preferência, e o contrato seria ineficaz contra êle. Em todo o
caso, é êrro dizer-se que o locador ou locatário não pode aceitar: pode-se locar o bem que está alugado, ou, até,
o bem de outrem, como se pode vender o bem que já foi vendido ou de outrem.
4.DERROGAÇÃO nos ARTS. 10-12 no DECRETO N. 24.150. Apresentada a oferta alheia pelo locador, o
Decreto n. 24.150. arts. 10-12, que tinha a réplica, hoje extinta, permitia que, nela, o locatário pedisse
preferência, em igualdade de cláusulas, sobre quaisquer ofertas de terceiros, ou impugnasse a oferta ou as
ofertas apresentadas, ou aceitasse alguma delas. Com o Código de Processo Civil, o locatário tem por si o art.
249, II, segundo o qual, no despacho saneador, o juiz mandará ouvir o autor, dentro de três dias, permitindo-lhe
que junte prova contrária, quando, na contestação, reconhecido o fato em que se funda, outro se lhe opuser,
extintivo do pedido. Não é óbice a incidência do art. 294, II, o ter o réu argúido a falta de pressuposto de direito
material, ou processual, e alegado o fato extintivo, para o caso de não ser atendido na primeira defesa. Se a
oferta foi ajuizada depois da contestação, não pode o juiz dela tomar conhecimento (Câmaras ReUnidas do
Tribunal de Apelação, 13 de junho de 1938; 6.a Câmara Cível, 6 de agôsto de 1937). Qualquer oferta, por
melhor que seja, posterior à contestação, não é elemento suficiente para a composição do suporte fáctico do art.
8.0, e), do Decreto n. 24.150.
1. O SUPORTE FÂCTICO DO ART. 8.0, e?), DO DECRETO N. 24.150. No sistema do Decreto n. 24.150,
somente há retomada para obras se precedeu determinação de autoridade pública (art. 8.0, e?). Não há a
denúncia segundo a lei francesa, se há interesse em tais obras; e foi lastimável em alguns juizes e tribunais, em
poucos casos é certo, a influência de leituras de livros estrangeiros. Tão-pouco se exige, no direito brasileiro,
aviso prévio.
O suporte fáctico do art. 8.0, e?), compõe-se com a junção dos seguintes elementos: a) tratar-se de locação,
usando o locatário o prédio para comércio, ou indústria; b) ter o locatário o direito à renovação; e) ter
autoridade pública determinado as obras; e?) serem tais obras de radical transformação, o que implica ser
impossível a continuação do locatário, ou serem de modificações de tal natureza que aumentem, de si sós, o
valor do prédio.
Diz o art. 8.0, e?), do Decreto n. 24.150 que o demandado (locador, sublocador) pode alegar “que está obrigado,
por determinação de autoridades públicas, a realizar, no prédio, obras que importarão na sua radical
transformação, ou modificações de tal natureza que aumentarão o valor da propriedade”.
Se as obras são necessárias e as determinou a autoridade pública, porém não importam aumento do valor da
propriedade, o locatário tem de permitir que sejam feitas, porque êsse dever provém do direito comum (Código
Civil, art. 1.205). Em tal caso, nasce ao locatário ou ao sublocatário a pretensão ao abatimento do aluguer (art.
1.205, § 1.0) ou à resilição do contrato (art. 1.205, § 2.0), cabendo-lhe escolher. Para obras, é usual o
fechamento da casa para obras, indo o fundo de empresa para outro lugar, temporâriamente. A cada momento,
encontra-se o cartaz ou a placa: “Mudou-se por motivo de obras, para a Rua tal”; “Provisôriamente, à Rua tal”.
A 4a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 29 de novembro de 1951 (1?. dos T., 198, 318),
entendeu que o usufrutuário tem o direito de retomada para reconstrução desde que prove fazê-lo de acôrdo
com o proprietário. Está certo, porque ao proprietário é que incumbem as reparações
7.N.4o HÁ INTERRUPÇÃo POR FÔRÇA MAIOR OU JUSTO IMPEDIMENTO. Não há qualquer alegação
de fôrça maior, ou justo impedimento, que possa deslocar no tempo o dies ad quem do prazo do art. 49 do
Decreto n. 24.150 (53 Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 10 de dezembro de 1934, aliás
com o emprêgo do têrmo impróprio “prescrição”). A noção de interrupção, que apareceu em alguns acórdãos,
principalmente da 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal (e. g., 13 de março de 1939, 18
de janeiro de 1940), é absurda.
O prazo para o exercício do direito, a que se refere, no art. 49, o Decreto n. 24.150, é preclusivo. Uma vez
esgotado, precluem direito, pretensão e ação. Uma vez exercido o direito, não mais há cogitar-se de ter de ser
evitado novo escoamento (cp. 5.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 25 de julho de
1938: “. . . o direito à renovação dos contratos deve ser exercido pelo locatário, no prazo mínimo de seis meses,
anterior à data da finalização do contrato. Não é necessário que a ação seja proposta dentro dêsse prazo, basta
que seja requerida, promovida, iniciada, dentro do referido prazo”, e a sentença havia levado em conta
escoamento após o despacho; e 30 de março de 1939; 6.a Câmara Cível, 7 de janeiro de 1938: “... não se pode
argumentar com princípios de eqúidade, recomendados pelo art. 16, para a determinação das condições da
renovação decretada, quando há dispositivo legal a ser aplicado, com o art. 4,0, que fixou o prazo, dentro do
qual podia o locatário exercitar o seu direito”).
Oassunto já foi versado suficientemente: ou despacho e citação foram dentro do penúltimo semestre, ou só o
foi o despacho, mas a citação se fêz de conformidade com o Decreto--lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944.
9.ESPÉCIES DE PRAZO. De ordinário, os prazos dos contratos de locação são de certo dia a certo dia, ou de
certo dia a tantos dias, meses ou anos. Pode bem ser, porém, que se conceba o contrato de locação com o prazo
alternativo (e. g., até a maioridade de A, se não lhe fôr suplementada, antes, a idade; até cessar a incapacidade
absoluta do menor). Tais prazos podem ser prazos determinados e de, pelo menos, cinco anos, como se o prédio
é do menor e o representante lega1 faz o contrato quando o menor tem dez anos e o prazo é enquanto não se
tornar relativamente incapaz, ou maior: não poderia terminar antes de cinco anos, a incapacidade relativa é aos
dezesseis anos e a capacidade somente poderia iniciar-se, mais cedo, com o suplemento de idade, aos dezoito
anos. ~ Quando teria de ser exercido o direito à renovação? Se até o penúltimo semestre do décimo quinto ano
de idade do menor, não foi êle julgado absolutamente incapaz (e. g., louco), no primeiro dia do penúltimo
semestre nasceram pretensão e ação, se o direito já nasceu. Se foi julgado absolutamente incapaz o menor, a
renovação há de ser pedida seis meses antes de transitar em julgado a sentença do levantamento da interdição;
ou no penúltimo semestre após o vigésimo ano de idade do menor locador.
Também pode acontecer que o contrato, a respeito do prédio A, seja até que se ultimem as obras da Praça X, ou
até que se dê o habite-se no prédio B. A notoriedade do projeto relativo à Praça X, ou ao prédio B, para mais de
cinco anos, basta para que se reputem satisfeitos os pressupostos do art. 2», a) e b), do Decreto n. 24.150. As
dificuldades surgem quanto ao exercicio da pretensão. Até que se saiba ao certo quando terminará o contrato,
tem o locatário de estar atento aos informes, podendo, se se quer resguardar, propor ação declaratória ou fazer
despachar, cada semestre, petição de renovação.
Se o contrato é de cessação em caso de se realizar condição, não há prazo determinado, no sentido do ad. 2.0,
a). Se o prazo é certus an e incertus quando, os pressupostos do nrt. 2.~, a) e b), só estão satisfeitos não se
podendo realizar antes de cinco anos. Todavia, se a condição não se impliu antes dos cinco anos, está satisfeito
o pressuposto do tempo mínimo. O locatário pode pedir, logo após, a renovação, que terá prazo fixo, pois só
assim se evita que a condicionalidade dos contratos de Iocação seja empregada para fraus legis (cf. Decreto
n.24.150, ad. ao).
Todos êsses assuntos são assaz relevantes porque se proibem as cláusulas que iludam os fins do Decreto n.
24.150 (cf. art. 30). O locador inútilmente dissimula a duraçào de cinco anos, ou de mais de cinco anos, se, em
vez de inserir prazo por anos, emprega outro dado real, que fixe o dies ad quem.
§ 4.516. Petição na ação de renovação no juiz. S~o conhecidas da ciência do direito as pretensões que exigem
ato do obrigado, ou ação, em que, havendo divergência, o Estado precise o que é a satisfação justa da pretensão
. Não é o mesmo o que se passa no art. 1.006 e § 2.0 do Código de Processo Civil, onde o autor pede que o
Estado condene ou condene e execute. Aquelas espécies, de que falamos, concernem à atividade constitutiva,
ou mandamental do juiz. A pretensão à renovação é exemplo delas.
A petição, para ser apresentada (ao juiz, que a despache; ao corregedor, que a mande à distribuição; ao
distribuidor, para que distribua; ou a outra autoridade que, segundo a lei de organização judiciária, haja de
receber as peticões ou essa espécie de petição), é ato de exercício do direito à renovação, ato que só se
completa com a entrega segundo a lei da petição ao juiz, ou a alguém que a possa receber, segundo a lei de
organização judiciária. Mas a apresentarão tem de ser para despacho e ao despacho se há de seguir a citação,
que se faz dentro do penúltimo semestre do contrato ou no tempo que seja próprio, segundo o Decreto n. 6.790,
de 15 de agôsto de 1944.
Questões de fato não podem ser levantadas fora da petição inicial (4a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal, 8 de outubro de 1946, A. 3., 80, 878; 2.~ Câmara Civil do Tribunal de Alçada de São Paulo, 10
de agôsto de 1954, R. dos T., 228, 892). Todavia, são admissíveis se o fato ocorreu depois, como se o locador,
que pedira para uso próprio o bem, só se fizera proprietário após a audiência (~La Câmara Cível do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal, 17 de dezembro de 1948, 1?. F., 128, 145; 7~ Câmara Cível, 16 de junho de 1950,
185, 155), ou se, tendo pedido para uso do pai, êsse faleceu, e pede para uso da mãe, ou do filho que morava
com o pai. Idem, se o sucessor de quem pedira para uso próprio, do cônjuge, ou de ascendente, ou descendente,
faz o pedido para si, para o seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nada há que justifique afastar-se a
retomada, por parte do sucessor, com substituição da pessoa, desde que não se trate de matéria nova (e. g.,
pediu para si, e o sucessor pede para o cônjuge, o ascendente, ou o descendente). Certa, a 6a Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 22 de agôsto de 1947 (1?. F., 122, 168) ; sem razão, a 8a Câmara Civil
do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 5 de junho de 1945, 1?. dos T., 158, 727).
O adquirente do prédio não é assistente litisconsorcial; é o demandante, por sucessão na relação jurídica de
direito material e na relação jurídica de direito processual.
Quando o locatário ou sublocatário instrui a petição com dois contratos ou mais, de que os prazos perfariam
cinco anos, pelo menos, discutiu-se se poderia o juiz indeferir, liminar-mente, a petição (Código de Processo
Civil, art. 160, 1a parte), por ser insuficiente a soma, ou se só afinal poderia decidir. Acertadamente, assentou-se
a última solução (5.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 18 de março de 1942, A. 1., 62,
452, e 18 de junho de 1943, 67, 244; 4a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 11 de junho de 1951,
II. dos T., 193, 869). Como o pagamento de impostos, taxas e seguros depende de haver a obrigação por parte
do locatário ou sublocatário, o juiz deve abster-se de apreciação prematura, pois que se entra no mérito (ELa
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 6 de agôsto de 1954, E. F., 158, 222).
Certamente, não~levem os legisladores criar dificuldades aos titulares do direito à renovação, ao terem de
edictar regras jurídicas sobre organização judiciária. A citação já é ato processual que interessa à relação
jurídica processual, ao remédio jurídico processual em que a prestação jurisdicional, homologatória, ou após
discussão final, satisfará, ou não, a pretensão. Daí não se precisar de qualquer ato posterior ao despacho, para se
saber se houve o ato de exercício a que se refere o art. 4O do Decreto n. 24.150, desde que se observe o
Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944.
3.PETIçÃo E REQUISITeS. A petição de renovação é ato preparatório para o exercício judicial da pretensão à
renovação, Com o despacho, está praticado o primeiro ato jurídico para o exercício. Bem assim, com qualquer
ato que signifique entrega da petição a autoridade que possa recebê-la, segundo a lei de organização judiciária.
Diz o art. 5O do Decreto n. 24.150:
“O locatário formulará a petição inicial requerendo a citação do proprietário para responder à ação, devendo
essa petição ser instruída na seguinte conformidade: a) prova do preenchimento dos requisitos exigidos pelo art.
2.0; b) prova do exato cumprimento do contrato de locação em curso; e) prova da quitação com os impostos,
taxas e emolumentos cujo pagamento lhe caiba, e possam afetar o imóvel, objeto da locação; d) indicação clara
e precisa, no seu próprio texto, ou em papel, ou documento à parte, das condições oferecidas para a locação; e)
indicação do fiador quando o houver, e, se fôr pessoa física, referir o nome por inteiro, estado civil,
nacionalidade e profissão, e, se pessoa jurídica, declarar a sua natureza e domicílio, e a prova de regularidade da
sua existência; em ambos os casos, deverá ser, desde logo, comprovada a idoneidade do fiador oferecido; f)
prova, por documento autêntico, e de valor legal, de que o fiador ou fiadores indicados aceitam, solidàriamente,
os encargos da fiança, e têm qualidade legal para essa aceitação; g) prova, quando fôr o caso, de ser cessionário
ou sucessor, em virtude de título oponível ao sucessor”.
Lê-se no Código de Processo Civil, art. 861: “Nos contratos em que se inverter o ônus do pagamento de
impostos, taxas e contribuições, o locatário será considerado em mora, para os efeitos de rescisão do contrato,
se, notificado pelo proprietário, não efetuar o pagamento nos dez dias seguintes à notificação”. Com essa regra
jurídica, o que se teve por fito foi somente atribuir eficácia resilitiva à falta de pagamento de impostos, taxas ou
contribuições, que o locatário ou o sublocatário tenha de fazer, dez dias após a notificação. O fato de se haver
inserto no título do Código de Processo Civil sobre ação renovatória o art. 361 tem a conseqúência de explicitar
que o efeito impeditivo da renovação também está subordinado à notificacão com o prazo decenal para
pagamento. Deu interpretação acertada JORGE AMERICANO (Código de Processo Civil, II, 210).
O inciso e) do art. 59 do Decreto n. 24.150 não está revogado pelo art. 361 do Código de Processo CiviL
Meditando-se sobre o problema que se levantou com a superveniência do art. 861 do Código de Processo Civil,
o que se tem de assentar é que o art. 5O do Decreto n. 24.150 ficou intacto. Tem de ser respeitado, à risca, o art.
59, e). Se, na contestação, o locador ou o sublocador alega a falta do pagamento de algum ou de alguns
impostos, taxas ou contribuições que foram deixados a cargo do locatário ou do sublocatário, é preciso que,
dentro dos autos, ou fora dêles, peça a notificação, e junte a prova à contestação, ou peça juntada em prazo
fixado pelo juiz, pois o demandado ignorava a falta (Código de Processo Civil, art. 228, verbis “motivo de fôrça
maior, ou caso de prova contrária”). Fora dos autos, pode o demandado fazer citar, em ação de resilição, o
demandante omisso no cumprimento do dever, para os efeitos do art. 861, e tal citação contém a notificação.
Cumpre atender-se a que, ao ter de negar a renovação do contrato de locação ou de sublocação, por infração do
art. 5.~, e), do Decreto n. 24.150, não pode o juiz decretar a resilição do contrato, a despeito de ter havido a
notificacão. A defesa do demandado só se funda na falta de elemento renovativo, isto é, na afirmação de ter o
demandante infringido dever de locatário, ou de sublocatário, e não ter direito à renovação. Trata-se de objeção,
e não de exceção. ‘O locador ou o sublocador poderia pedir a resilição o que seria objeto de reconvenção, ou
de ação desconstitutiva proposta à parte: satisfaz-se, na espécie, pois que só contestou, com a decisão do juiz
que negue a renovação. Êsse julgamento, mesmo desfavorável ao demandado, não impede a propositura da
ação de resilição, salvo se há incompatibilidade entre o decidido a propósito da pressuposto para a renovação e
o que conteria a sentença qua decretasse a resilição.
O art. 294, II, do Código de Processo Civil diz que o juiz-,. no despacho saneador, há de mandar ouvir o autor,
dentro em três dias, permitindo-lhe que junte prova contrária, quando, na contestação, reconhecido o fato em
que se fundou a petição, outro se lhe oponha, que extinga o pedido. O fato da infração é um dêles. A audiência
do autor bastaria para a eficácia da exclusão do direito à renovação se não houvesse o art. 861 do Código de
Processo Civil, O autor, então, ou diz, que está em mora, ou diz que não está em mora. Se alega que não foi
notificado, a incidência do art. 861, aí de jure condendo desaconselhável, é, de iure condito, inafastável.
Tem-se, na petição, de pedir a citação do locador, ou locadores, ou sublocadores que tenham de ser citados
( para os quais haja de ter eficácia renovatória a sentença).
O art. 50 fala de prova dos requisitos do art. 29; portanto também os requisitos do art. 1.0 (prédio, uso
comercial ou industrial), porque ao art. 1.0 se refere o art. 2.0. O contrato de locação de quiosques, circos, casas
desmontáveis, sem que se alugue o terreno, de que sejam pertenças, não produz direito à renovação. O que
importa e só importa é estar alugado o terreno.
Tem o autor de fazer prova, na petição, do uso comercia?> ou industrial (e. g., se é rústico, nem por isso se há
de entender que nêle se explora agricultura, cf. Câmaras Cíveis Conjuntas de Agravo da Côrte de Apelação do
Distrito Federal, a 18 de’ junho de 1937). Não é preciso que o contrato haja previsto’ a destinação, se bem que o
contrato possa preestabelecê-la, comi exclusividade, ou não. O ser urbano ou rural o prédio não ímporta para a
caracterização do seu uso: pode ter uso da comércio o prédio rural, como o urbano; pode ter uso industrial o
prédio urbano, como o rural, O prédio em que há agricultura pode ser agrícola e comercial, ou agrícola e
industrial. O que importa é que haja o ramo de comércio, ou de indústria.
4.ALEGAÇÃO E PROVA DOS PRESSUPOSTOS MENCIONADOS NOS ARTS. 1.0 E 2.0 no DECRETO N.
24.150. O art. 52 do Decreto n.24.150 começa por falar do preenchimento dos requisitos exigidos pelo art. 2.0.
Há, porém, outros requisitos, por bem dizer-se básicos, que são os do art. 19: ser objeto da locação prédio,
urbano ou rústico; ser comercial, ou industrial o uso. Só se aludiu a prova, porque a enumeração é concernente
àquilo com que se há de instruir a petição. A petição é que contém as alegações. As provas hão de acompanhá-
la. A menção do prédio, com o enderêço, e o quanto do aluguer, e a juntada do contrato escrito, satisfazem o
primeiro requisito. Quanto ao uso comercial, ou industrial, a alegação e a prova têm de ser com os pormenores
suficientes a que se saiba qual o ramo e a sua conformidade com o contrato, a fim de se dizer, depois, para
atendimento dos pressupostos necessários apontados pelo art. 22, qual o tempo suficiente em que já se exerceu
a exploração ininterrupta.
Quanto à renovação, nem sempre só um ramo comercial, ou industrial, é de esperar-se do locatário, ou do
sublocatário; o que é exigido é que o uso comercial, ou industrial, seja um dos permitidos e haja durado três
anos. Não é encontradiço o caso de só um ramo ser admissível; se só um o é, o uso em ramo diferente é
contrário ao dever do locatário ou do sublocatário. Por outro lado, o ramo de comércio pode ser assaz largo,
múltiplo, como se a casa vende desde perfumes, sapatos, roupas feitas, chapéus, comidas enlatadas, vinhos, até
máquinas de lavar, aparelhos de limpeza, fogões, selas e bicicletas
A multiplicidade não pré-exclui a mesmeidade.
5.ALEGAÇÃO E PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO DO DEVERES DO DEMANDANTE. O locatário
ou o sublocatário precisa usar o prédio no exercício da sua atividade comercial, ou industrial, pois que, para o
nascimento do direito à renovação do contrato, um dos pressupostos é o uso comercial ou industrial, no ramo,
ininterruptamente, por três anos. Se o locatário ou o sublocatário usa em ramo diferente daquele, ou daquela
classe de ramos, em que teria de usar o prédio, pode haver causa de resilição do contrato, mas isso escapa ao
assunto da renovação do contrato de locação.
ODecreto n. 24.150, no art. 59, b), a propósito da fórmula da petição inicial, diz que se há de instruir com a
“prova do exato cumprimento do contrato de locação em curso”.
Há deveres que, infringidos, logo permitem a resilição do contrato de locação; a fortiori, o indeferimento do
pedido de renovação do contrato de locação. Alguns permitem que o demandante não os cumpra se sem
prejuízo para o locador ou sublocador; outros, não. A jurisprudência tem feito a distinção, porém sem critério
preciso, de modo que a casuística mais perturbou a interpretação do art. 59, b), do Decreto n. 24.150 do que a
fundamentou. Não basta, por exemplo, dizer-se que as “pequenas infrações”, as infrações de pouca monta, não
impedem a renovação (e. g., 1.a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Rio de Janeiro, 25 de outubro de
1943, E. F., 97, 436; 42 Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 12 de abril de 1945, 108, 480).
Nem basta decidir-se, embora acertadamente, que não obsta à sentença favorável a falta de pagamento da taxa
de água (Câmaras de Agravo do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 31 de janeiro de 1939, 81, 152), ou
os impostos cujo pagamento incumbia ao locatário ou sublocatário; ou que é violação do contrato não ter pago
o locatário ou o sublocatário o seguro do prédio (82 Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 16 de
setembro de 1942, E. dos T., 141, 636).
O que se tem de assentar é que as infrações que podem ser purgadas são suscetíveis de afastamento, devendo o
juiz, no despacho saneador, determinar que o locatário ou sublocatário purgue a mora (cf. Código de Processo
Civil, art. 294, V).
Tôdas as infrações são irreleváveis. O que pode acontecer é que o prejuízo ou o risco sejam inafastáveis. O
atraso no pagamento de impostos, taxas e contribuições é superável pelo pagamento com multa; o risco, que o
locador ou sublocador correu, com a falta do pagamento do seguro, não pode ser elidido: deu-se; e poderia ter
sido grave a omissão. O contrato de locação poderia ter previsto a pena convencional. Mesmo se não foi
prevista, pode o locador ou sublocador pedir indenização pelo risco passado.
1.OFERTA, COMO PRESSUPOSTO NECESSÁRIO DA PETIÇÃO. Quando o Decreto n. 24.150, no art. 59,
d), diz que a petição deve ser instruída com a “indicação clara e precisa”, inserta no seu próprio texto, ou em
peça separada, das “condições oferecidas para a locação”, exigiu que essas declarações de vontade, em oferta
escrita, fôssem feitas desde logo. Trata-se de exercício de direito formativo gerador, a que mais serve o
exercício uno actu. Não há mais do que oferta; porém oferta que pode ser aceita e obrigar o oferente. A sua
revogabilidade depende do estado do processo: se já houve a citação, ainda pode o autor apresentar alteração da
oferta, feita nova citação, ou ciente o réu; apresentada a contestação, precisa o autor do assentimento do réu
para fazer alterações à oferta que apresentara (Código de Processo Civil, art. 181). No plano do direito
material, nenhuma alteração é mais possível se excluiria o ato anterior de exercício e não haveria mais tempo
para se exercer a pretensão (penúltimo semestre do prazo do contrato renovando).
2.ALTERABILIDADE DA DEMANDA. O consentimento do réu à alteração pode ser tácito (cf. SCHRUTKA
EDLER VON RECIITENSTAMM, Grundriss, 1, 825). Não há alterabilidade após o debate oral (R. POLLAK,
System, 408). Aliás, tôda a oferta é suscetível de aceitação, que estabeleça a renovação, ou de discussão,
comprovações e apreciação judicial. (Os aumentos máximos, das leis emergenciais, têm de ser respeitados se
tais leis o estatuem, em geral; cf. La Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 7 de dezembro de
1944, E. F., 105, 92.)
8.COMO PODE SER FEITA A OFERTA DO LOCATARIO. A oferta do locatário (Decreto n. 24.150, art. 59,
d) pode ser no texto da petição, como parte dessa e, pois, sob a assinatura do advogado, em cujos podêres de
postulação êsse se inclui; ou em separado, com o original, ou cópia, ou certidão do registro, se foi registada, ou
o traslado da escritura pública, ou a certidão, se o autor, ou o advogado, ou outro procurador preferiu fazê-la em
cartório. Se o autor, ou o advogado, ou o procurador se esqueceu de assinar a oferta, ou entendeu não ser
preciso, pode assiná-la depois, por têrmo nos autos, requerendo-o ao juiz. Se o autor, ou o advogado, ou o
procurador, em caso de oferta sem assinatura, não a retirou, e o réu não a impugnou, por falta da assinatura,
entende-se ratificada
pelo que a devia assinar e admitida pelo réu, que somente até a contestação poderia argUir o defeito. Assim
também se há de entender o acórdão da 4a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Paulo, a 11 de agôsto de 1947
(E. dos T., 169, 620).
1.ALCANCE DO DECRETO N. 24.150, ART. 59, e). O Decreto n. 24.150, art. 59, e), inclui nos documentos,
com que o autor há de instruir o pedido, “a indicação do fiador, quando o houver, e, se fôr pessoa física, referir
o nome por inteiro, estado civil, nacionalidade e profissão, e, se pessoa jurídica, declarar a natureza e domicílio,
e a prova de regularidade da sua existência; em ambos os casos deverá ser, também desde logo, comprovada a
idoneidade do fiador oferecido”.
a) Se a ação se exerce contra o sublocador e o proprietário (ou algum dos sublocadores intercalares), tendo de
ser dentro do tempo da locação do sublocador imediato e do tempo posterior o prazo da renovação, a fiança, se
a houve para o contrato de sublocação, há de ser renovada, ou substituida, para o tempo que toque ao prazo da
sublocação imediata, e há de ser dada, oportunamente, caução àqueles em cujo tempo se vai estender o prazo da
renovação. Tal caução é de seis meses de aluguer (cf. Código de Processo Civil, art. 865), imposta por lei a
favor do proprietário (ou sublocador intercalar). Se há sublocador, sublocadores intermediários e proprietário,
dentro de cujos contratos se tenha de inserir o prazo do novo contrato, a fiança é referente ao que sublocou e a
caução de seis meses a cada um dêles. Se somente no tempo que toca ao proprietário, só de caução se há de
cogitar, exceto intervindo acôrdo que a substitua. Idem se só no tempo que toca ao sublocatário-
-sublocador imediato àquele que fêz o contrato com o autor. lO A existência da idoneidade do fiador é de
apreciação judicial, por se tratar de enunciado de rato (há, ou não há inidoneidade). A idoneidade aprecia-se
após a existência, a validade e a eficácia. Não existe a fiança que se atribui a quem não na deu, ou a quem não
existe. Não vale a fiança nula, ou anulável (e. g., Código Civil, arts. 285, III, 178, § 9, 1, b). Não é eficaz a
fiança que se deu a outra oferta que aquela que foi apresentada. A fiança prestada pelo marido solteiro, ou
viúvo, que depois se casou, ou pela mulher solteira, ou viúva, que depois se casou, vale; apenas não se
comunica (art. 263, VII), como divida anterior ao casamento. O locador não pode exigir refôrço, ou outorga do
outro cônjuge, porque casamento posterior não é fato de que se cogite no art. 1.490 do Código Civil. A mulher,
com o casamento, não se torna incapaz, e) A firma fiadora há de ser usada segundo o seu ato de criação;
portanto, ato de criação com eficácia, pelo registro, quanto a terceiros. Tem-se entendido que a assinatura de
todos os sócios basta a suprir a assinatura social. Nada mais absurdo; a soma das vontades
dos sócios, contra a vontade da sociedade, não é igual à vontade dessa: para se estabelecer mudança da vontade
social é preciso que se expresse tal vontade pelos meios que o ato de criação estabeleceu; na espécie, mudando-
se ou eliminando-se a cláusula proIbitiva da dação de fiança. A eficácia dos registros criativos de personalidade
não só se expande contra terceiros, mas, também, a favor de terceiros, que poderiam ser lesados com o ato
clandestino, ou, se não clandestino, contra o ato criativo registado de afiançamento com a assinatura de todos os
sócios. Quando o art. 20 do Código Civil diz que “as pessoas jurídicas têm existência distinta da dos seus
sócios~’ não só enuncia que a existência da pessoa jurídica é distinta de cada um dos seus sócios como também
da “existência de todos os seus sócios”. Noutros térmos, a soma das vontades dos sócios sómente iguala à da
sociedade se o ato criativo assim o estatuiu.
2. CONTRATO RENOVANDO NÃO AFIANÇADO. Se o contrato renovando não era afiançado (5.~ Câmara
Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 11 de junho de 1936, 1?. de 12., 122, 848), nem a êle se dera
caução, não há pensar-se no requisito do art. 59, e) ; salvo se o tempo para o novo contrato estaria todo além do
que restava ao sublocador ou invadiria tempo que não mais seria de computar-se no prazo do contrato
outorgado ao autor. £ o que pode ocorrer em caso de sublocação, anticrese, usufruto, ou fideicomisso, e ocorre,
sempre, em caso de cessão, ou sucessão de locação. A cessão da sublocação e a sucessão de sublocação podem
dar ensejo àquela invasão. A lei resolve a situação a favor dêsses legitimados passivos, que não foram
contraentes, com a criação da caução do art. 865 do Código de Processo Civil: “O sublocatário que, nos têrmos
do artigo antecedente, puder opor ao proprietário a renovação da sublocação, prestará, em falta de acôrdo,
caução de valor correspondente a seis meses de aluguer”. A regra legal só se referiu ao sublocatário; por
analogia, tem-se de entender o mesmo se o locatário pode exercer, contra o nu proprietário, ou contra o
proprietário que se fêz devedor anticrético, ou contra o fideicomissário, o seu direito à renovação. Por outro
lado, o sublocatário do que sublocou e os seguintes podem ter direito à renovação contra os sublocadores
intercalares, o que suscita a questão: ~ a êsses sublocadores. a) se há de apresentar fiador idôneo, ou 6) se há de
prestar a caução do art. 365 do Código de Processo Civil? A favor da solução a) estaria o argumento de que os
contratos dos intercalares poderiam ter fiadores, ou outras cauções; a favor da solução 6), o de que o mesmo
poderia ter acontecido ao proprietário, e a lei não lhe deu relevância. Certamente, não se justificaria que se lhes
desse melhor tratamento que ao proprietário, e a fiança que se lhes prestava foi para tempo que, segundo a
hipótese mesma, se vai escoar, ao ter de ser renovado o contrato, ou durante êle.
Alguns julgados, sem razão, foram no sentido de que não é preciso que seja indicado o fiador em qualquer caso
de renovação de contrato de locação não afiançado (e. g., 2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 11 de junho
de 1948, R. 9., 120, 75; Supremo Tribunal Federal, 12 de outubro de 1948, A. J., 94, 154 5.; 2.~ Câmara Civil
do Tribunal de Alçada de São Paulo, 25 de maio de 1954, E. dos T., 227, 487). Contra, porque o locatário pode
não se achar na situação econômica em que estava ao tempo da conclusão do contrato de locação, ou ser alto,
para êle, o valor locativo (quaestiones fucti), a 6? Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 10 de
outubro de 1942 (E. dos T., 206, 260), e a 6? Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 24 de
agôsto de 1948 (184, 826).
O art. 59, e), do Decreto n. 24.150, ao cogitar da indicação do fiador, se pessoa física, exige a comunicação do
nome por inteiro, do estado civil, da nacionalidade e da profissão, ou, se pessoa jurídica, a comunicação (do
nome), da sua natureza e do domicílio e prova da regularidade da sua existência. Depois, refere-se à idoneidade
do fiador. Assim como não mencionou o nome da pessoa jurídica, também não o fêz quanto à capacidade da
pessoa física e à permissão legal e estatutária à pessoa jurídica. Mas são requisitos que se subentendem.
5. ExIGÊNCIA DE FIANÇA SEM NA TER TIDO O CONTRATO RENOvANDO. Outra questão que merece
esclarecer-se é a de exigir o locador que se preste fiador se o contrato renovando não no tinha. A 4? Câmara
Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 17 de agôsto de 1946 (D. da .7. de 20 de novembro de
1948), afastou-se de tôda a lei, admitindo que o locador o exigisse, cabendo ao juiz na “execução” (que
execução?) fixar o prazo dentro do qual o locatário deve satisfazer a exigência, ouvido o locador. Raciocine-se
com as realidades: o juiz profere a sentença; a sentença transita em julgado e, segundo o art. 19 do Decreto n.
24.150, em sua tremenda falta de exatidão terminológica, “executa-se” (isto é, cumpre-se> pela expedição do
mandado ao oficial do Registro de Títulos e Documentos e, talvez, ao oficial do Registro de Imóveis. O
locatário apresenta o fiador; o locador impugna-o, alegando inidoneidade. ~Abre-se discussão sobre isso? Mas
seria outra ação, de que a lei não cogitou. Se admitimos, para argumentação, que se abra a discussão, ~como
resolveria o juiz? ), Sem dilação de provas e sem audiência, ou com audiência, ou dilação de provas? Se cnm
uma ou outra, ,~,que eficácia seria a da sua sentença que desse por inidôneo o fiador? ~ Deixaria de cumprir a
própria sentença, que, sendo, como é, ‘constitutiva, já transitara em julgado e, pois, constituira? Por onde
se vê que cipoal de errônias se tem de percorrer quando se julga sem os princípios de direito e contra o texto das
leis. Todo mal está em que alguns juizes lêem o subtítulo do Decreto n. 24.150, entre o art. 18 e o art. 19, onde
se fala “da execução da sentença”, e pensam que há procedimento de execução, ou ação de execução: a palavra
“execução” está, aí, por “cumprimento”; a carga de executividade da sentença de renovação é infima; para que
houvesse executividade, no sentido próprio, seria preciso que houvesse pelo menos de eficácia executiva da
sentença, e somente há, ao lado de **** de mandamentalidade, ** de executividade.
8.QUANDO CABE A ExIGÊNCIA DA CAUÇÃO. A caução de seis meses de aluguer, em vez da fiança, não é
de oferecer-se se o contrato tinha fiança, ou outra caução que a dos seis meses de alugueres, e o prazo do novo
contrato tem de ficar em parte no resto do contrato renovando e em parte após êle. A caução é de oferecer-se ao
locador, se tem de ser contra êie a ação; se há resto de prazo do sublocador e nêle se há de inserir parte do prazo
do futuro contrato, há de ser oferecida ao sublocador a garantia que tinha o seu contrato e a caução ao locador.
Não se pode dizer que somente essa se haja de oferecer (sem razão, a 5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação
do Distrito Federal, a 17 de abril de 1946, A. .7., 80, 147, 1?. 9., 111, 424).
2. PAPEL DA CONTESTAÇÃO. Durante a lide, em que o elemento declarativo quase só se manifesta quanto
ao existir, ou não, a relação jurídica idônea à produção do direito à renovação, da pretensão e da ação de
renovação e do nascimento e não-preclusão dêsse direito, dessa pretensão e dessa ação, e o elemento
condenatório é acidental (e. g., se o locador alega e prova que houve infração contratual), assim mesmo restrito
àdesconstituição do direito pela resilição, todos os atos processuais rumam no sentido de habilitar o juiz a
homologar (completando o acôrdo sobre o novo contrato), ou a constituir o novo contrato. É a descrição mesma
da sentença constitutiva positiva. Na contestação, o réu pode alegar inexistência, ou preilusão do direito à
renovação, ou intempestividade da ação de renovação, ou diminuto aluguer, ou a exceção de retomada, que no
lugar próprio se vai versar.
É, portanto, do maior interesse teórico e prático conhecerem-se os elementos do novo contrato, isto é, do
contrato que sai do acOrdo antes da litispendência, ou do acOrdo após ela, nu da sentença.
8.PRAZO DO NOVO CONTRATO. O prazo, quando o prazo do último ou único contrato seja o de cinco
anos, ou mais, pode ser inferior a cinco anos, como pode ser de mais de cinco anos, O novo contrato pode ter
prazo menor que o do contrato renovando (6~ Câmara Cível da Côrte de Apelação, 20 de julho de 1987, 1.0 de
julho de 1988, e Câmaras Conjuntas, 5 de junho de 1939; 6~a Câmara Cível, 20 de maio e 15 de setembro de
1989) e pode tê-lo maior; bem como de menos de cinco anos ou de mais de cinco anos, O prazo da renovação
pode ser pactado, incluso, ou não, no contrato primitivo; o pacto, porém, não é eficaz quanto à cláusula que o
restrinja a prazo menor do que seria dado, judicialmente, à renovação, se bem que se permita a que estabeleça
prazo maior. Pode-se aumentar, não se pode diminuir. Cumpre, porém, que se não confundam a cláusula de
prazo na futura renovação e a cláusula de prazo na prorrogação de pleno direito, ou por opção do locatário
(inclusive tácita), ou em caso de algum evento, que se costumam inserir nos contratos de locação. Essa pode ser
de prazo menor, por isso mesmo que se trata de prorrogação, e não de renovação: o tempo que se dá para essa
soma-se ao tempo do contrato prorrogando; para ela, não se podem invocar os arts. 4~O e 30 do Decreto n.
24.150, que só se referem às renovações. A 4,a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 8
de agôsto de 1946 (A. .7., 81, 48), admitiu cláusula de menor tempo que o de cinco anos para. a renovação, sem
ressalvar a dação de prazo maior pelo juiz. segundo o art. 16 do Decreto n. 24.150; mas advirta-se em que o
acórdão discrepou dos princípios, confundindo conceitos inconfundíveis: primeiro, o caso em exame não era de
cláusula de prazo na futura renovação, e sim de comezinha cláusula de prazo na prorrogação (prorrogabilidade
por x tempo, em tendo o locatário cumprido fielmente o contrato) ; segundo, aludiu à autonomia da vontade,
quando, a respeito das renovações, são nulas tôdas as cláusulas que impliquem renúncia a direitos que o
Decreto n. 24.150 faz nascerem (art. 80). Na espécie, houve prorrogação, pelo prazo prefixado; não, renovação.
Que a renovação é a partir do dia imediato à terminação do contrato, em cujo penúltimo semestre se exerce a
pretensão renovatória, dúvida não pode haver. Ainda que se trate de segunda ou posterior renovação ( 4.~
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 18 de abril de 1947,
R. E., 114, 415). Se houve, ou não, somação de prazos, naa importa ao que se há de fixar ao novo contrato. A 5~a
Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 5 de novembro de 1947 (R. E., 115, 517), disse que “o
prazo que se deve renovar é o do contrato em trânsito, pois as circunstâncias de se somarem os prazos dos
contratos anteriores, para se obterem os cinco anos contínuos, possibilitadores da renovação,. não determinam
se faça essa também por cinco anos”. Porém tal acórdão não merece acolhida, por ser resultante da doutrina.
errônea de ter de ser simétrico ao prazo do anterior contrato o prazo novo. Não está na lei tal exigência; nem
seria com tal princípio, repelido, que se poderia resolver a questão que se levou à 5~ ‘Câmara Civil.
A favor da irrenovabilidade dos contratos de locação para mais de cinco anos, argumentou-se com o art. 629 do
Código Civil: “A todo tempo será licito ao condômino exigir a divisao de coisa comum”; e com o parágrafo
único: “Podem, porém, os consortes acordar que fique indivisa, por tempo não maior de cinco anos, suscetível
de prorrogação ulterior”. As duas regras jurídicas nada têm com o Decreto n. 24.150. Trata-se
de assuntos que não se tocam. Quem alugou por dez anos o prédio não pode dividi-lo; se falece, os seus
herdeiros também não no podem, e a partilha entre êsses de modo nenhum concerne à locação, nem aos direitos
que nasçam ao locatário.
Tem-se pretendido que a renovação pode ser com prazo de mais de cinco anos, porém não de menos. Sem
razão: a fixação não é arbitrária. Se não há base para ser de mais de cinco anos o novo contrato, ou para ser de
menos, é óbvio que o prazo há de ser de cinco anos. No caso de accessio temporis, os tribunais têm
estabelecido o prazo do último contrato ( 2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 6 de dezembro de 1949, 1?.
E., 131, 81 e 8 de maio de 1951, 136, 419; 1.a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 30 de abril de
1952, R. dos 1’., 202, 496; l.a Câmara Civil do Tribunal de Alçada de São Paulo, 24 de junho de 1952, 204,
575). Não há inconveniente nessa solução, porque, com isso, devido ao próprio critério da accessio temporis,
não se pré-exclui outra renovação. Porém as circunstâncias podem dar ao juiz fundamentos para deferir pedido
de maior prazo.
Na ordinariedade dos casos, a renovação é por cinco anos (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 16 de
janeiro de 1951, E. E., 143, 152; 4~a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 8 de outubro de
1946, A. -JL, 81, 48 s.; 49. Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 21 de outubro de 1952, E. dos T.,
205, 188; 2.0 Grupo de Câmaras ‘Civis, 18 de dezembro de 1952, 209, 195; ga Câmara Civil, 11 de junho de
1953, 215, 172).
4.QUANDO COMEÇA O PRAZO DA RENOVAÇÃO. Uma vez ‘que a renovação é a partir do dia imediato
ao tempo que expirou, seguido de renovação, ou do último contrato, se mais de um houver, o novo aluguer
igual, maior ou menor é devido desde o dia imediato à terminação do contrato em cujo ‘penúltimo semestre se
exerce a pretensão à renovação (l.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 30 de janeiro de 1947, E. F., 115, 107;
4~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 24 de setembro de 1948, E. de O., 146, 514). Há
algumas decisões (e. g., 4~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 14 de agôsto de 1945, E.
E., 106, 499; “data do registro”; 13 de novembro de 1945,
O. da .7. de 12 de março de 1948; 1a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 7 de outubro de 1947,
E. dos 7’., 171, 543) que deslocam o dies quo, contra os princípios; porém não poderiam de modo nenhum
permanecer (cf. 5~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 26 de julho de 1945, O O., 42,
411). Algumas decisões, e. g., a da 4a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 24 de
setembro de 1943, usam do subterfúgio do art. 355, § 1.0: conta-se do registro, mas, se a sentença transita em
julgado após o movimento da locação, desconta-se do prazo do novo contrato o tempo excedido. Certas, a 43’
‘Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 30 de novembro de 1944 (R. E., 103, 485), as Câmaras
Cíveis Reúnidas do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 8 de fevereiro de 1945 (A. .7., 75, 41; O O., 84,
813; 1?. E., 108, 468; E. dos 7’., 160, 250), e a 5a Câmara Cível, a 26 de maio de 1945 (O O., 37, 832). O art.
855, § 1.% do Código de Processo Civil veio cortar as dúvidas sobre a contagem, mas a redação foi inferior à
das decisões anteriores que rumaram no bom sentido (e. g., Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 20 de
fevereiro de 1941, A. .7., 58, 95).
O Supremo Tribunal Federal, a 23 de janeiro de 1942 (O. dai. de 7 de julho de 1942, 1815), decidira: “O prazo
do contrato de locação renovado” do contrato de locação nOvo, entenda-se “deve ter início na data da extinção
do contrato anterior. A ação para renovação do contrato deve ser exercida dentro do interregno de um ano, no
máximo, e de seis meses, no mínimo, antes de extinto o prazo da locação anterior
5.CONTAGEM no novo ALUGUER. A jurisprudência a favor da contagem do novo aluguer desde a data da
terminação do contrato anterior é a única que se deve seguir (Câmaras Civeis Reunidas do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, 19 de agôsto de 1943, A. .7., 68, 838) a ratio legis do art. 355 do Código de
Processo Civil foi a de afastar “a dúvida, provinda da redação do art. 19 do Decreto n. 24.150, impedindo o
absurdo e o ilogismo de prorrogação (!) de contrato, seccionada no tempo, bipartida numa solução de
continuidade, como então se afirmava pela intercorrência de um período, entre a finalização do contrato em
curso e a data do registro de renovação, no qual o prazo deixava de correr, e, portanto, de ser computado no
total da recondução, e novo aluguer não exigível, senão após o registro. Daí dois prejuízos flagrantes ao
interesse econômico do proprietário: privado de auferir a renda do móvel, já fixada ao arbítrio do julgador, e
obrigado a suportar uma prorrogação de locação por tempo excedente do determinado pelo decreto (1) judicial.
A regra do art. 355 se ajusta aos preceitos que regem a locação de imóveis e resguarda os interesses de terceiros
pelo efeito do registro do contrato renovado. A única exceção a que alude é quanto ao prazo, e fá-lo para ajustar
as condições estipuladas à realidade juridica, pois não se conceberia dizer vigente o contrato, por fôrça do
registro, que visa ao interesse de terceiros, e não exigíveis as condições do mesmo, desde a data da terminação
do anterior que, renovado, reconduzido, continua a vigorar segundo as modificações impostas, entre os quais o
período de sua duração e o novo aluguer. A lei, na sua expressão, que não pode ser matemática, não precisa ser
dois e dois igual a quatro, para que se não interprete de modo claro e intuitivo, ou para que se aplique por tal
forma objetivamente a ponto de levar ao dispautério jurídico pela desvirtuação de princípios imposter gáveis e
de institutos cujas normas constituem um todo homogênco. Tal ocorreria se se entendesse não exigível, desde a
finalizacão do contrato em curso, o novo aluguer, como também se se pretendesse desobrigado de
responsabilidade o fiador do contrato, a partir do seu têrmo até ao registro da prorrogação (!) decretada, se
acaso sobreviesse a insolvência do locatário... Se a lei abre exceção à regra geral, ou, na hipótese, às demais
condições da locação renovada, só aludindo ao prazo, e isso mesmo de forma a fazer-lhe o necessário desconto
para abrangê-lo no período fixado pela sentença, não autoriza a que se rompam as estipulações outras,
concedendo que, não obstante coisa julgada, se deixe, sem execução, de tôdas as suas cláusulas precisamente a
mais importante delas, como seja, o preço de aluguer aumentado pela renovação” (cf. Câmaras Cíveis Relinidas
do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 2 de setembro de 1943, 1?. E., 100, 497). A 10 de outubro de
1944, a 2a Turma do Supremo Tribunal Federal (1?. F., 104, 63), negou provimento a agravo, interposto de
despacho em que se não conheceu de recurso extraordinário, com base no art. 101, III, a), da Constituição de
1934 (igual na Constituição de 1946) : entendera o tribunal recorrido que o novo aluguer haveria de ser cobrado
“desde a data da terminação do contrato anterior, porque, pela sentença, se estabelecera o aumento, e êsse teria
lôgicamente de ser devido desde a época” em que se renovou o contrato.
6.PRAZO E ALUGUER; DE QUANDO COMEÇAM. A 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, em acórdão datado de 20 de fevereiro de 1945 (1?. dos T., 156, 308), explicitou que o prazo e o aluguer
se contam da data da terminação do contrato (isto é, em seguimento), e não do registro da sentença ou do
acórdão. Idem, a 43’ Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 30 de novembro de 1944 (E. E.,
103, 485). As Câmaras Cíveis Reunidas, a 8 de fevereiro de 1945 (A. .7., 75, 41, O D., 34, 313, E. E., 103, 468,
1?. dos T., 160, 250), exprobrando a interpretação que faria o novo aluguer ser a partir da data do registro,
argumentaram, com tôda a razão (relator, AFRÂNIO COSTA) : “O contrato de arrendamento é bloco único
integrado dos direitos que assistem e deveres que se impõem reciprocamente aos contraentes. Em havendo
fundo de comércio, é a pedra angular dêle. E para o locador a garantia da renda é evidentemente a parte mais
importante na função da propriedade imóvel. Não há como conceber um arrendamento por cinco anos, em que
o preço, isto é, a parte predominante dos direitos do locador fique diminuído certo lapso de tempo. A tese dos
acórdãos divergentes rompe a unidade indispensável ao vínculo obrigacional, porque estabelece arrendamento a
preço variável. Além do mais, faz ressurgirem quase todos os inconvenientes anteriormente anotados na
jurisprudência, a que o art. 355, § 1.0, pretendeu atender. Permaneceria sempre entre os dois contratos, o antigo
e o atual, um contrato misto, ou, então, um período de transição que a lei não prevê, nem está no seu espírito
que exista. Acrescendo a circunstância de que o inquilino, mesmo perdendo, ainda assim ganharia, mantendo no
contrato novo, durante certo tempo, o preço antigo. tsse contrato antigo, já extinto para todos os efeitos, ficaria
ainda em vigor para determinar o preço. Sucede ainda que o arbitramento, obrigatório em tôda ação
renovatória, revela ao juiz a situação real do imóvel, para o efeito da renovação. Ora, se as circunstâncias
tornam evidente que o prédio vale um aluguer diferente e que êsse deve ser o fixado no novo contrato, pelo
prazo de tantos anos, não pode o juiz, a seu arbítrio, determinar que, apesar disso, durante tantos meses ou anos,
isto é, até o momento da averbação no Registro de Imóveis, fique em suspenso o novo preço, devendo ser
cobrado o antigo. E como um abismo invoca outro, entraria o juiz a declarar vigente até o registro esta ou
aquela cláusula do contrato extinto, a seu arbítrio. Não é possível encontrar na letra do art. 355, § 1.0.
semelhante dimorfismo. O texto, autorizando a descontar o tempo decorrido, não impõe nem poderia impor
essa estranha sobrevida de um dos órgãos do corpo morto. Em tais condições, o que se impõe é a conclusão a
que chegara a jurisprudência, anteriormente ao Código de Processo: o contrato renovado adquire existência
real, substituindo integralmente o contrato primitivo, desde o dia imediato ao da terminação dêsse, que se
extingue nos têrmos da regra estabelecida pelo art. 1.194 do Código Civil: “a locação por tempo determinado
cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado”. Contra essa regra nada opôs o Decreto n. 24.150, de 1934; ao
revés, a ela implicitamente submeteu os arrendamentos comerciais, porque a renovação judicial impõe novo
contrato, inteiramente distinto e autônomo do anterior, que surge no dia imediato ao da terminação dêsse”. No
mesmo sentido, a 5a ‘Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 26 de junho de 1945 (O D.,
37, 332).
A 5a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 18 de junho de 1941 (A. J., 60, 350),
erradamente sustentou que o novo aluguer é devido a partir do registro do mandado.
2.AUTARQUIAS. Se alguma entidade é autarquia, no sentido próprio, que explanamos nos Comentários à
Constituição de 1946 (2.~ ed., II, 57 s. e 350 s.), trata-se como a entidade rígida de direito constitucional, de
que depende. Contra ela não há ação de renovação (2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 26 de novembro de
1946, E. F., 109, 392). Se, porém, como locatária, se subordinou ao direito civil, segundo o contrato, ainda que
implicitamente, pode pedir a renovação, se tem fundo de comércio, ou de indústria, e fica exposta às exceções
de melhor locação, de obras e de retomada.
2.O ART. 36 DO DECRETO N. 24.150. No art. 36 do Decreto n. 24.150, estatuiu-se: “Os locatários que, na
data da presente lei, já tiverem contratos de locação, por instrumentos que possam valer contra terceiros, sobre
prédios alcançados por esta lei, poderão impugnar a prorrogação de locação fundados nesses contratos”. No
parágrafo único: “Se, porém, êsses contratos não tiverem execução, terão os inquilinos que, em consequência
dêles, não puderem obter a prorrogação dos contratos de locação, direito à indenização a que se referem os arts.
20 a 23”. A interpretação do art. 36 e parágrafo único é a seguinte: “Se alguém obtivera contrato de locação a
partir do dia imediato à terminação do contrato de locação em curso, do qual poderia resultar direito à
renovação, segundo os arts. 19 e 2.0 (ou 1.0, 2.0 e 3.0) do Decreto n. 24.150, combinados com os arts. 49 e 38,
e o contrato de futura locação fôra registado ( teria êle eficácia contra terceiro), podia o outorgado impugnar a
renovação, com fundamento nesse contrato. Todavia, se o outorgado não cumpriu alguma obrigação e foi
pedida a resilição do contrato, o titular da exceção (no que, em verdade, importou a chamada impugnação) pode
pedir indenização, ou volta ao prédio, se lhe convém”. A referência aos arts. 20-23 explicita que o outorgado
dos contratos de que trata o art. 36 é como o terceiro que apresentasse melhor oferta e, devido a isso, se lhe
deixasse de deferir a renovação do contrato.
3.O ART. 37 DO DECRETO N. 24.150. No art. 37, foi dito: “O processo poderá prosseguir se o inquilino,
dentro do prazo de trinta dias da sua suspensão, não instaura a ação de prorrogação (!) do contrato de
arrendamento instituída por esta lei”. Suspende-se o processo por infração de contrato, provavelmente despejo,
durante trinta dias, dentro dos quais pode o titular da exceção propor a ação de renovação, se satisfaz os arts.
1.0 e 29, ou 19, 29 e 32.
5. O ART. 38 DO DECRETO N. 24.150. No art. 38, afastou-se o Decreto n. 24.150 da regra jurídica do art. 4O,
porem sem violação do princípio de irretroatividade, uma vez que o legislador poderia ter fixado o têrmo de
preclusão quando quisesse, até o dia de findar o prazo contratual: “Para os contratos a terminar antes dos
prazos fixados no art 4~O” que, aliás, são um só “a contar da data desta lei, não vigorarão tais prazos, podendo
em consequência a ação instituída pela presente ser proposta até a terminação do prazo dos contratos”. Ação,
diz o texto; entenda-se: ações. Em sistemática jurídica, é de interesse fixar-se que o direito à renovação, para os
contratos de que cogitara o art. 38, nasceu à data da lei e a pretensão durou até o último dia do prazo contratual.
(Em vez de “para os contratos a terminar antes dos prazos do art. 4O”, era de ler-se: “para os contratos para os
quais não se pudesse contar o prazo preclusivo de um ano”. A imperícia legislativa dos autores dêsse Decreto n.
24. 150 foi acima, em muitos pontos, de tôda exprobração.)
CAPÍTULO VI
5.ExCEÇÕES DO LOCADOR. Teremos de ver que as alegações do locador, a que se referem os arts. 89, c), d)
e e), e 26 do Decreto n. 24.150, são exceções que se dirigem contra a eficácia do direito à renovação.
Lê-se no art. 82, c), do Decreto n. 24.150, que a contestação do locador pode consistir na alegação de ter o
demandado oferta de terceiro, com cláusulas mais favoráveis ao demandado do que aquelas que constam da
oferta do demandante (“que tem proposta de terceiro, competentemente individuado, para locação do prédio,
por prazo pelo menos igual ao mínimo constante da proposta ajuizada, e em condições melhores”).
Trata-se de exceção.
Também exceção é a alegação do art. 8.~, d) : “está obrigado, por determinação de autoridades públicas, a
realizar, no prédio, obras que importarão na sua radical transformação, ou modificações de tal natureza que
aumentarão o valor da propriedade’~.
Ainda é exceção o pedido para uso pelo locador, ou para cônjuge, ascendente ou descendente.
6. EsPÉCIE DO DECRETO N. 24.150, ART. 8.~, 14. No art. 8.~, 14, do Decreto n. 24.150, lê-se que, na
contestação, o locador pode argUir que a oferta do locatário não é razoável (art 8.0: “A contestação do locador,
além da defesa de direito que lhe possa caber, e que se regulará pelos princípios gerais, ficará adstrita, quanto à
matéria de fato, ao seguinte: 14 que a proposta do locatário, excluindo a valorização trazida pelo locatário ao
ponto ou lugar, não atende ao valor locativo real do imóvel, em face das condições gerais de valorização do
lugar, na época da renovação do contrato”).
Surge o problema de se saber se a espécie é de objeção , ou de exceção. O locador ou sublocador demandado
não nega que o demandante tenha direito à renovação; apenas entende que o aluguer não pode ser o mesmo, ou
aquêle que o demandante ofereceu. 1-lá a divergência, e o Estado, pelo juiz, resolve se o demandante tem razão,
ou se não a tem, mas, então, só-mente quanto ao valor da contraprestação. O juiz aprecia a questão depois de
haver decidido, embora na mesma sentença, que o locatário ou sublocatário tem direito à renovação.
Trata-se, portanto, de exceção.
Se o demandante, na petição, fixa aluguer, com a declaração de que êle não quer a renovação com aluguer mais
alto do que êle oferece, a contestação do demandado, que não o aceita, tem de ser apreciada pelo juiz e o
arbitramento não é dispensado, pois pode ter razão o demandante quanto ao valor do aluguer. Comunicação de
vontade, em juízo, que se liga a comunicação de conhecimento (quero x, porque x é o valor) não pode ser tida
como retirada sem que se afirme não ser verdadeiro o enunciado de fato, a comunicação de conhecimento.
2.Uso E FRUIÇÃO, LEGITIMAÇÃO ATIVA. Legitimado àmelhor locação ou à retomada é o locador, até que
se registe a transferência do direito real, ou pessoal, de uso e fruição; o novo locador, desde o registro, se foi
antes da contestação, ou, após o registro, enquanto poderia o locatário propor a ação de renovação. O art. 26 do
Decreto n. 24.150 estabeleceu: “O locador poderá, nas mesmas condições do inquilino, propor a ação a que se
refere a presente lei, para regular o seu dever de pror
rogar (!) ou não a locação, sendo-lhe, em conseqUência, aplicáveis tôdas as disposições desta lei que possam
ser pertinentes ao seu procedimento”. Na sua linguagem atécnica, o Decreto n. 24.150, art. 26, deixou à
doutrina e à jurisprudência desenvolver o conteúdo do art. 26. Têcnicamente, o ad. 26 exprime:
“O locador tem legitimação ativa para a ação de renovação de contrato, ou para a ação de retomada, na qual o
locatário pode, contestando o seu direito à retomada, pedir a renovação (reconvenção do locatário) ; os arts. 12,
2.0, 39, 4.0, 50, 6.0, 8.0, 16, 17 e outras regras jurídicas do Decreto n. 24.150, bem como os arts. 354-364 do
Código de Processo Civil incidem, mutatis mutandis”.
3.PROPRIETÁRIO E LOCADOR. Tem-se dito que o pedido por fato futuro, próprio ou alheio, é somente
exercível pelo proprietário. Assim julgou a õa Câmara ‘Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 2
de junho de 1938, com a confirmação da 1a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 15 de dezembro de 1941.
Então (1938), era discutível se o sublocatário podia pedir renovação de contrato, o que o Código de Processo
Civil pôs claro (art. 364). Pretendeu-se, também, que estejam excluídos: o nu proprietário, o que só se pode
admitir se o prazo do novo contrato não começa após o usufruto, ou não excede o do usufruto; o usufrutuário
locador, o que é absurdo; o pré-contraente comprador, que alugou; o credor anticrético, que alugou. Ao pré-
contraente comprador já se pretendeu exigir o registro do pré-contrato, sem se atender a que não se trata de
eficácia quanto a terceiros: o contrato de locação foi, ex hypothesi, entre o pré-contraente e o locatário,
naturalmente pelo fato de ter poder de locar o pré-contraente.
O condômino tem a denúncia cheia do art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150 nas mesmas espécies em que poderia
tomar em locação, preterindo os outros condôminos; isto é, se lhe foi permitido pedir a retomada, por outros
que representem mais do meio do valor total do bem comum, ou se, em caso de empate, o juiz, ouvidos os
outros condôminos, decidiu a seu favor (Código Civil, arts. 637 e §§ 1.0 e 29).
O pedido de renovação foi dirigido a todos os condôminos. Se algum pede ou alguns pedem o bem locado para
uso próprio, ou do cônjuge de quem pediu, ou de ascendente ou descendente, ou para cônjuge de um e
ascendente ou descendente de outro, ou cônjuges de dois ou mais, ou ascendentes de dois ou mais, é preciso
que haja a observância do art. 637 e §§ 19 e 2.0 do ‘Código Civil. Cf. 1a Turma do Supremo Tribunal Federal, 5
de junho de 1950 (E. F., 132, 420 e (?) de novembro de 1954 (A. .1., 73, 205) ; 53’ Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, 8 de maio de 1942 (63, 369) 5a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo,
18 de novembro de 1949 (E. dos T., 184, 236), e 43’ Câmara Civil, 14 de dezembro de 1950 (191, 698)
O condômino não tem direito de retomada contra o outro condômino que é locatário, ou sublocatário, e tem o
fundo de empresa, mesmo se o seu quinhão é maior (33’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 3 de março de’ 1944 (A. J., 71, 271), ou se há deliberação da maioria.
6.LOCADOR, PESSOA FÍSICA OU PESSOA JURÍDICA. Não importa se o locador é pessoa física, ou
jurídica. A pessoa jurídica, locadora, tem direito à retomada para uso próprio. Se o locador é pessoa física, pode
pedir o prédio para si. ~ Também para a sociedade de que faça parte, on de que vá fazer parte? A lei não o
permite: uso próprio é o uso pela pessoa física, locadora, ou pela pessoa jurídica, locadora; se a pessoa física
transfere o direito de fruição a pessoa jurídica, essa é legitimada ativa. Para isso é preciso que se tenha dado a
sucessão. A 13’ Turma do Supremo Tribunal Federal, .a 22 de julho de 1946, permitiu ao condômino pedir o
prédio para instalar sociedade, mas tal regra jurídica não existe no direito brasileiro, nem se pode revelar, sem
desabusada interpretação, à moda do frejes Recht. Semelhantemente, assegurou-se que o locador pode pedir
para a sociedade que vai fundar, ou de que vai fazer parte.
Segundo o art. 362 do ‘Código de Processo Civil, se o locatário faz parte de sociedade comercial, a que
pertence, ou vai pertencer o fundo de comércio, ou de indústria, instalado no imóvel, a sociedade também é
legitimada ad causam. A 53’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 12 de junho de 1945,
não por analogia, mas por equidade (sic), achou que “igual tratamento” deva ser “dispensado ao proprietário,
que poderá assim exercer a retomada, tanto em proveito próprio, como em benefício da firma comercial de que
fizer parte” A. J., 77, 217). Não está na lei.
O locador não pode pedir a retomada para instalação de sociedade de que faça parte (contra, a 1a Turma do
Supremo Tribunal Federal, a 22 de agôsto de 1946, O D., 42, 251, 1?. EX, 110, 421, e a 43’ Câmara Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 18 de dezembro de 1945, A, fi., 78, 111, 1?. E., 107, 493; certa, a
43’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 19 de dezembro de 1946, 1?. dos T., 165, 767, 1?. F.,
112, 153), nem para a de que vai fazer parte, ou que vai fundar.
Insistamos no trato do assunto. ‘O locador único não pode
pedir o prédio para que sociedade, que já existe ou vai existir, nêle se instalasse: seria criar-se a figura de
beneficiário, de que a lei não cogitou. Assim, também: a 63’ Câmara Cível
do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 16 de julho de 1946 (A. -1., 79, 370) ; a 43’ Câmara Civil do
Tribunal de Justiça de São Paulo, a 19 de dezembro de 1946 (1?. F., 112, 153)
o 2.0 Grupo de Câmaras Civis, a 24 de março de 1950 (E. dos T., 186, 639; a 23’ Câmara Civil do Tribunal de
Alçada de São Paulo, a 24 de maio de 1954 (227, 437). Sem razão, a 2Y~ Turma do Supremo Tribunal Federal,
a 11 de junho de 1948 (E. F., 120, 75) e a 29 de maio de 1951 (212, 624) ; e o Supremo Tribunal Federal, a 2 de
julho de 1948 (127, 403). A expressão “uso próprio”, que se emprega, para se falar do pressuposto indicado no
art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150, tem na lei o sentido que lhe permite o texto explícito: “o prédio vai ser usado
por êle próprio locador”. Por isso, violaram a lei as decisões da 23’ Turma do Supremo Tribunal Federal, a 18
de junho de 1951 (A. J., 99, 359) e a 21 de dezembro de 1951 (E. dos T., 230, 540), e da 53’ Câmara do
Tribunal de Justiça de São Paulo, a 18 de abril de 1952 (202, 277), que leram “vai ser usado por êle próprio
locador” como se entrar em sociedade fôsse usar. Certa vez, a 29 de maio de 1951, a 2a Turma teve de fugir às
próprias decisões diante da insignificância do interesse do locador na sociedade.
O que o locador, que vai fazer parte de sociedade, pode fazer é entrar logo para a sociedade com a propriedade,
a enfiteu-se, ou outro direito que lhe permitiu dar em locação, deixando, assim, de ser o locador e, pela
transferência, fazendo locadora a sociedade.
Fora daí, não. O Decreto n. 24.150, art. 8.0, e), parágrafo único, exige que o prédio vá ser usado pelo próprio
locador e que o ramo de comércio ou de indústria não seja o mesmo.
Se o locador não pode pedir o prédio para a sociedade, de que faça parte, a fortiori não o pode pedir para
sociedade de que vai fazer parte. A solução é entrar, com o uso do prédio, para a sociedade, transferindo-o, ou
constituir a sociedade, transferindo-lhe o uso.
2.COMBINAÇÕES POSSÍVEIS. Quanto aos ascendentes e descendentes, a regra jurídica é a mesma que a
respeito do cônjuge. Cumpre, ainda, observar-se que são possíveis combinações: cônjuge e ascendente, já
estabelecidos há mais de um ano, sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa dividir o uso; cônjuge e
descendente, estabelecidos há mais de um ano,sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa dividir o uso;
ascendentes, sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa dividir o uso; descendentes, sócios, ou não, desde
que, nesse caso, se possa dividir o uso; ascendente e descendente, ou ascendentes e descendentes, ou
ascendentes e descendente, ou descendentes e ascendente, sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa
dividir o uso; cônjuge, ascendente e descendente, etc. ~ preciso que todos os beneficiários já estejam
estabelecidos há mais de um ano. Não é óbice terem cônjuge, ascendentes ou descendentes de se associarem
depois, se o que foi apontado como beneficiário já era estabelecido há mais de um ano.
Além disso, pode ocorrer que o pedido seja para comuneiros beneficiários (cônjuge e ascendente, cônjuge e
descendente, ascendente e descendente), que já tenham o fundo de empresa em comum.
3.A EXPRESSÃO FAMÍLIA, NO ART. 358 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Se o juiz verifica que o
locador, que pede para si, quer o prédio para estabelecer algum membro da família, falta à verdade na indicação
do fato alheio futuro e infringe o art. 358 do Código de Processo Civil (63’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça
de São Paulo, 11 de outubro de 1948, 1?. dos 2’., 117, 749).
No Código de Processo Civil, art. 358, emprega-se a expressão “família”, o que permitiu pensar-se em novo
conceito, mais largo do que “cônjuge, ascendente, ou descendente”, que se encontra no art. 8.0, e), do Decreto
n. 24 150. Sem razão; a lei processual aludiu ao que o direito material estabelecera (73’ Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 20 de agôsto de 1948, 13. da L, de 21 de janeiro de 1949, 443). O art.
358 limitou a retomada para o cônjuge, ascendente ou descendente, no sentido de exigir que êsse membro da
família já tivesse fundo de comércio há mais de um ano, o que não se exige em caso de retomada para use
próprio (4.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 8 de maio de 1947, 1?. dos 2’., 168, 268; 23’
Câmara, 31 de agôsto de 1948, 176, 700).
O art. 358 estabeleceu novo pressuposto para a retomada para membro da família. A interpretação de tal regra
jurídica tem de ser estrita: não incide se o locador pede e prédio para si (43’ Câmara do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, 25 de outubro de 1940, A. J., 57, 368; 12 de dezembro de 1941, 62, 144; 23’ Turma do
Supremo Tribunal Federal, 21 de dezembro de 1951, 1?. dos 2’., 230, 540). O locador pode pedir para se
estabelecer; não para que membro da família se estabeleça (Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 16 de
julho de 1942, A.J., 64, 371; E. de D., 144, 149; Câmaras Cíveis Reúnidas, 16 de julho de 1942, D. da J. de 25
de janeiro de 1943, 437).
A infração do art. 358 é fundamento para o recurso extraordinário, com invocacão do art. 101, III, a), da
Constituição de 1946 (23’ Turma do Supremo Tribunal Federal, 11 de maio de 1948, A. J., 88, 25), ou no art.
101, III, d).
Outra inovação atribuida ao art. 358 foi a de ter de haver “necessidade” por parte do cônjuge, ascendente, ou
descendente. Para outros, seria apenas explicitação, uma vez que entendiam exigir o Decreto n. 24.150,
implicitamente, tal circunstância, quer à retomada para uso próprio, quer para uso de cônjuge, ascendente eu
descendente. ~ a questão de se saber se a alegação e prova da necessidade é pressuposto da retomada para uso
futuro.
O Código de Processo Civil, no art. 358, fala de “pessoa de sua família”, mas, com isso, não alterou o direito
material. Subentende-se o que está no Decreto n. 24.150.
O adotado filho é. A pessoa adotante é pai, ou mãe; portanto, ascendente.
Se a retomada é em benefício do cônjuge, tem-se de alegar e provar a existência do fundo de empresa, há mais
de um ano. Não importa qual seja o regime matrimonial de bens ( 4~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São
Paulo, 28 de abril de 1949, E. dos 2’., 180, 627; 23’ Câmara Civil, 12 de dezembro de 1950, 190, 903). O 2.0
Grupo de Câmaras Civis, a 20 de outubro de 1949 (183, 677), entendeu que não há direito de retomada se o
locador, demandado, é casado sob o regime da comunhão universal de bens e consentira na locação, Ora,
poderia pedir para si; a mulher, ex hijpothesi, exerce o comércio ou a indústria há mais de um ano. Tem de
provar, apenas, a necessidade da transferência, necessidade que poderia não existir no momento de se dar em
locação o prédio ou a parte do prédio.
4.MORTE DO BENEFICIÁRIO. Se, durante o processo, ou após a coisa julgada, falece o beneficiário,
deixando herdeiro, ou legatário, sem que, com a morte, tenha de cessar a necessidade da transferência, é sem
qualquer conseqúência o acontecimento, salvo o de ter o herdeiro, ou legatário, ou terem os herdeiros e os
legatários de suceder na posição que o beneficiário falecido tinha no processo. Se a morte é posterior à coisa
julgada, nada mais tem o locatário com a situação futura.
No sistema do Decreto n. 24.150, há indenização ao locatário, que perde o lugar do comércio ou indústria, em
virtude da preferência reconhecida ao terceiro, sendo responsável solidário o próprio terceiro (art. 20, § 1.0). Se
o locador faz contrato com terceiro, minorando as cláusulas da oferta, que se preferira à do locatário, também
cabe a indenização, com solidária responsabilidade do terceiro (art. 21, §§ 1.0 e 2.0).
Tratando-se de exceção de melhor locação (art. 8.0, e) e § 1.0), a oferta do terceiro pode ser para o mesmo
comércio, ou indústria; se não ficou explícito na oferta, o inquilino cujo contrato não foi renovado tem ação de
indenização, com a solidária responsabilidade do terceiro (art. 21, §§ 42 e 5.0). O terceiro somente responde se
estava de má fé; o locador, salvo caso em que na oferta do terceiro se explicitou tratar-se do mesmo ramo de
comércio ou indústria, indeniza, ainda que de boa fé estivesse. Se a oferta se referiu a ser o mesmo o ramo do
comércio ou indústria, na indenização que se fixa na sentença já se incluiu o que corresponde ao interesse do
locatário concernente a não ser diferente o ramo de comércio ou indústria que se vai exercer no prédio; de
modo que, se tal indenização já se fixou, com base no art. 20, não mais se pode cogitar de indenização com
base no art. 21, §§ 4O e 5.~.
Se, nos casos em que é permitida a contratação pela futura pessoa jurídica, essa funciona como terceiro, para
afastar o locatário com direito à renovação, pode dar-se: a) que não tenha sido prevista a utilização do prédio no
mesmo ramo do comércio ou indústria, e o locador responde ao locatário por essa utilização inesperada, com a
solidariedade da pessoa jurídica, se obrou de má fé (Decreto n. 24.150, art. 21, §§ 40 e 5.0) ; b) se o terceiro,
cuja oferta fôra apresentada, não se personificou, o locador e aquêles que têm de responder, em vez da
sociedade ou fundação não personificada, são obrigados a indenizar segundo o art. 21, §§ 42 e 52, podendo o
locatário, que foi afastado do processo, pedir judicialmente a volta, por ter cessado a eficácia da exceção de
melhor locação; e) se foi previsto que o ramo do comércio ou indústria seria o mesmo, qualquer indenização já
se compreende naquela de que fala o art. 20. Nas espécies acima referidas, quando não haja inconveniente para
o autor da ação, pode essa dirigir-se contra a sociedade não personificada, nos têrmos do art. 20, § 2.0, do
Código Civil.
No direito brasileiro, o terceiro pode ser, como se vê, a própria entidade jurídica ainda não personificada.
Se a oferta partiu de sociedade anônima ainda não personificada, ainda que sejam subscritores os locadores,
nem por isso deixa de ser oferta de terceiro. O período pré-pessoal da sociedade anônima é caracterizado pela
organização corporativa do patrimônio, tendendo à constituIção da sociedade e sua personificação. A
constituição por ações pode ser por subscrição totalmente cheia, se todo o capital é realizado; ou sucessiva, se
só parte dêle (pelo menos dez por cento) o é. Até a deliberação unânime da assembléia dos subscritores, ou da
assinatura da escritura, há apenas declarações de vontade paralelas, tôdas vinculativas, se preencheram os
requisitos legais; com a deliberação da assembléia dos subscritores, ou a assinatura da escritura pública, aquelas
vontades perfazem o ato jurídico coletivo (OTTo VON GIERKE, fie Genossenschaftstheorie une? die deutsche
Reehtsprechung, 128 5.; KARL LEHMANN, Reoht der Aktiengesellschaften, 1, 322 s.). ~ conseqúência de se
tratar de ato jurídico coletivo criativo que a decretação da nulidade, ou a anulação por incapacidade do
subscritor, absoluta ou relativa, ou por outra causa, somente atinge o ato constitutivo, se baixou do mínimo de
sete o número dos subscritores, e não se providenciou conforme o art. 137, e?), do Decreto-lei n. 2.627, de 26
de setembro de 1940.
3. OFERTA DO TERCEIRO. As cláusulas do contrato que o terceiro oferece podem ser iguais às do locatário
ou do sublocatário, exceto uma, que há de ser melhor. Pode haver duas cláusulas melhores, e pode ocorrer que
tOdas o sejam. Mais: unia, ou algumas, que o locatário ou sublocatário oferece, serem melhores, mas, ainda
assim, no todo, ser melhor o que o terceiro oferece. A matéria tem de ser apreciada pelo juiz.
O locador, ao exercer a exceção, com fundamento no art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150, apresenta a oferta do
terceiro, manisfestação de vontade escrita e com a satisfação das exigências do art. 8.0, c), §§ 1.0 e 2.0. O
oferente, terceiro, fica vinculado até que se esgote o prazo em que prometeu tomar em locação o prédio, prazo
que se há de entender aquêle que corresponde ao trânsito em julgado da sentença mais o prazo e a prorrogaçáo a
que se referem o art. 360 do Código de Processo Civil e o art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950.
Se a oferta frisou só ser eficaz até alguma data, que somente pode ser entre a da expiração do prazo do contrato
até um ano de prorrogação, a solução se o locatário ou sublocatário continuou a sustentar, na mesma instância
ou em grau de recurso, o seu direito é a de requerer o locador ou sublocador que se proceda ao arbitramento
imediato, uma vez que ficou prejudicada a oferta do terceiro. Por isso mesmo, é conveniente, se o terceiro
legitimamente se pode desvincular, que, na ocasião da contestação, o locador ou sublocador peça o
arbitramento.
No ato de contestar, ou antes dêle, não pode, sem risco, o locador ou locatário aceitar a oferta do terceiro,
porque há o direito do locatário ou sublocatário à preferência, e o contrato seria ineficaz contra êle. Em todo o
caso, é êrro dizer-se que o locador ou locatário não pode aceitar: pode-se locar o bem que está alugado, ou, até,
o bem de outrem, como se pode vender o bem que já foi vendido ou de outrem.
4.DERROGAÇÃO nos ARTS. 10-12 no DECRETO N. 24.150. Apresentada a oferta alheia pelo locador, o
Decreto n. 24.150. arts. 10-12, que tinha a réplica, hoje extinta, permitia que, nela, o locatário pedisse
preferência, em igualdade de cláusulas, sobre quaisquer ofertas de terceiros, ou impugnasse a oferta ou as
ofertas apresentadas, ou aceitasse alguma delas. Com o Código de Processo Civil, o locatário tem por si o art.
249, II, segundo o qual, no despacho saneador, o juiz mandará ouvir o autor, dentro de três dias, permitindo-lhe
que junte prova contrária, quando, na contestação, reconhecido o fato em que se funda, outro se lhe opuser,
extintivo do pedido. Não é óbice a incidência do art. 294, II, o ter o réu argúido a falta de pressuposto de direito
material, ou processual, e alegado o fato extintivo, para o caso de não ser atendido na primeira defesa. Se a
oferta foi ajuizada depois da contestação, não pode o juiz dela tomar conhecimento (Câmaras ReUnidas do
Tribunal de Apelação, 13 de junho de 1938; 6.a Câmara Cível, 6 de agôsto de 1937). Qualquer oferta, por
melhor que seja, posterior à contestação, não é elemento suficiente para a composição do suporte fáctico do art.
8.0, e), do Decreto n. 24.150.
1. O SUPORTE FÂCTICO DO ART. 8.0, e?), DO DECRETO N. 24.150. No sistema do Decreto n. 24.150,
somente há retomada para obras se precedeu determinação de autoridade pública (art. 8.0, e?). Não há a
denúncia segundo a lei francesa, se há interesse em tais obras; e foi lastimável em alguns juizes e tribunais, em
poucos casos é certo, a influência de leituras de livros estrangeiros. Tão-pouco se exige, no direito brasileiro,
aviso prévio.
O suporte fáctico do art. 8.0, e?), compõe-se com a junção dos seguintes elementos: a) tratar-se de locação,
usando o locatário o prédio para comércio, ou indústria; b) ter o locatário o direito à renovação; e) ter
autoridade pública determinado as obras; e?) serem tais obras de radical transformação, o que implica ser
impossível a continuação do locatário, ou serem de modificações de tal natureza que aumentem, de si sós, o
valor do prédio.
Diz o art. 8.0, e?), do Decreto n. 24.150 que o demandado (locador, sublocador) pode alegar “que está obrigado,
por determinação de autoridades públicas, a realizar, no prédio, obras que importarão na sua radical
transformação, ou modificações de tal natureza que aumentarão o valor da propriedade”.
Se as obras são necessárias e as determinou a autoridade pública, porém não importam aumento do valor da
propriedade, o locatário tem de permitir que sejam feitas, porque êsse dever provém do direito comum (Código
Civil, art. 1.205). Em tal caso, nasce ao locatário ou ao sublocatário a pretensão ao abatimento do aluguer (art.
1.205, § 1.0) ou à resilição do contrato (art. 1.205, § 2.0), cabendo-lhe escolher. Para obras, é usual o
fechamento da casa para obras, indo o fundo de empresa para outro lugar, temporâriamente. A cada momento,
encontra-se o cartaz ou a placa: “Mudou-se por motivo de obras, para a Rua tal”; “Provisôriamente, à Rua tal”.
A 4a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 29 de novembro de 1951 (1?. dos T., 198, 318),
entendeu que o usufrutuário tem o direito de retomada para reconstrução desde que prove fazê-lo de acôrdo
com o proprietário. Está certo, porque ao proprietário é que incumbem as reparações extraordinárias (Código
Civil, art. 734), inclusive as obras~ de reconstrução.
5.O PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 8.~, d), DO DECRETO N. 24.150. O art. 80 4), parágrafo único, do
Decreto n. 24.150 diz que a alegação de ter de realizar obras “deverá ser apoiada em relatório minucioso e
pormenorizado, com estimativas parceladas, e devidamente justificadas, assinado por engenheiro construtor,
legalmente habilitado”. Alguns acórdâos confundiram essa regra jurídica com a do direito emergencial de
inquilinato e exigiram mais: planta e licença (e. g., 4a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal,
15 ~de julho de 1949, D. da J. de 8 de dezembro de 1949) a
Câmara Cível chegou a dizer que planta e licença podem ser apresentadas na audiência; a 4~a Câmara Cível, a
31 de março de 1940, até à perícia; a 4a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 28 de novembro
de 1945, até na apelação (2. F., 106, 80). Ainda é tempo de se aterem à lei juizes e tribunais.
Decreto n. 24.150. Não há retomada para ser desapropriado o prédio locado. A ação de desapropriação vai
contra o locador e contra o locatário, não como locador e locatário, mas sim como titulares, um, do domínio,
acompanhado, talvez, de outros titulares de direitos reais, e outro, dos direitos de uso comercial, cu industrial,
do prédio.
3.INDENIZAçÀO POR DESAPROPRIAÇÃO. Tem-se dito, errôneamente, que a desapropriação vai contra o
proprietário do prédio, e não contra o locatário. A desapropriação recai no prédio: dirige-se contra o
proprietário, o erífiteuta, o usufrutuário, o usuário, o anticresista, o titular do direito de hipoteca e o locatário.
Mais: contra qualquer pré-contraente a respeito de qualquer dêsses direitos, se houve registro, ou, por outro
modo, se estabeleceu eficácia erga omnes. Cada direito atingido é indenizável e têm-se de considerar, na soma,
tôdas as parcelas alcançadas pela desapropriação.
No sentido do que dissemos, a 1a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 25 de outubro de 1951 (A. J., 102, 26),
e a 1a Càmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 23 de outubro de 1951 (1?. dos T., 197, 173). O
contrato há de ter existido no momento da publicaçào do decreto de desapropriação. O locatário há de exercê-lo
conforme os princípios e é parte no pleito. O locador, a pretexto de que foi publicado decreto de
desapropriaçáo, não pode pedir retomada. Não há retirada do fundo de empresa antes de ser indenizado o
locatário ou sublocatário, porque a indenízacào há de ser prévia.
1.O Ah. 8.0 cl), E e), DO DECRETO N. 24.150 CONTÉM LIMITE LEGAL À PROPRIEDADE. A retomada,
de que se cogita no art. S.~, d) e e), do Decreto n. 24.150 é direito. Não épreciso que haja ato de tomada
ilegítima de posse, ou esbulho, ou turbação , para que o direito à posse nasça. O contrato tem prazo e, ao findar
êsse, segundo o Código Civil, art. 1.194, nenhuma posse imediata é legítima, salvo prorrogação <art. 1.195),
que é sem prazo determinado. ~ durante o prazo do contrato que nasce o direito do locatário à renovação, isto é,
quando se juntam os elementos do suporte fáctico dos arts. 1.0 e 2.0 (ou 1.0, 2.0 e 3.0) do Decreto n. 24.150:
prédio, destinação a uso comercial, ou industrial, pelo locatário, locação por prazo mínimo de cinco anos,
exercício do comércio, ou indústria, pelo prazo mínimo de três anos contínuos; eventualmente, cessão,
sucessão, ou sublocação. Quando tal suporte fáctico se compõe, o Decreto n. 24.150 incide, e nasce o direito, O
contrato ainda está em cumprimento. Com o nascimento dêsse direito, novo, do locatário, necessàriamente se
opera diminuição, ex lege, da esfera jurídica do locador. Não se atinge, com isso, a propriedade, porque o
Decreto n. 24.150 contém em si limite legal à propriedade. No penúltimo semestre do prazo contratual, se já
nascera o direito, nasce a pretensão à renovação, que é pessoal. De ordinário, nasce também a ação. Contra a
eficácia dêsse direito é que se concebe o surgimento do direito à renovação, após a composição de suporte
fáctico em que elemento necessário é a existência de direito à renovação por parte do locatário. Não há direito
de retomada antes de haver direito à renovação, porque se trata de exceção de direito material ao direito, à
pretensão e à ação do locatário.
Alguns escritores franceses interpretaram o direito de retomada como a simples faculdade de se exigir o que
estava no contrato. Ora, tal faculdade não bastaria, não eliminaria a eficácia do direito e da pretensão à
renovação, que nascem antes da terminação do contrato. O direito de retomada é direito, no sentido técnico,
encobre a eficácia do direito à renovação. Também é de afastar-se qualquer explicação do direito de renovação
que o reduza a direito.., a que o locador não abuse do seu direito de retomar, e quejandas ousadias acientíficas.
Ainda ao tempo em que se pretendia raciocinar em têrmos de propriedade, tratando-se de renovação de locação,
de modo que, em alguns tribunais, se excluia ao sublocatário como legitimado ativo à renovação, também se
tentou excluir ao sublocador como legitimado ativo à retomada. Às vêzes, reconhecia-se ao sublocatário o
direito à renovação, sem se reconhecer ao sublocador direito à retomada (e. g., 5a Câmara Cível da Côrte de
Apelação do Distrito Federal, 2 de julho de 1936, A. .7., 39, 45; 2 de junho de 1938, 47, 159).
2.DENÚNCIA CHEIA “OPE ExCEPTIONIS”. A retomada, quer nas espécies do art. 8.~, d), do Decreto n.
24.150, quer
nas espécies do art. 82, e), resulta de denúncia cheia. Não há denunciabilidade vazia contra o locatário a que
nasceu o direito à renovação. As espécies do art. S.~, d), têm o seguinte suporte fáctico: a) haver surgido ao
locatário direito à renovação; b) determinação de autoridade pública, para que o locador faça obras que
importem radical transformação, ou modifiquem o prédio, a ponto de lhe aumentar, consideràvel mente, o valor.
Por onde logo se percebe que a modificação que não importe êsse aumento, nem impeça a utilização pelo
locatário, ou cujo aumento pudesse ser incluído no futuro aluguer, seria elemento insuficiente para entrar na
composição do suporte fáctico.
8.ONUS DE ALEGAR E PROVAR O FATO FUTURO. O pedido de retomada para uso próprio, primeira
espécie do art. 5,0, e), do Decreto n. 24.150, é caso de denúncia cheia: o réu tem de alegar e provar o fato
futuro, de modo que se admite prova em contrário (4.a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 11 de
março de 1948, E. dos T., 173, 734; sem razão, satisfazendo-se, ao que parece, com a alegação, como se se
tratasse de denúncia vazia, a ga Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 15 de maio de 1946 e 2.0
Grupo de Câmaras Civis, 18 de junho de 1947, E. dos 7’., 170, 708).
Se o locador ou sublocador vendera o fundo de empresa ao locatário ou sublocatário que pede a renovação do
contrato, não está inibido de pedir a retomada (4~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 18
de janeiro de 1949, 1?. F., 126, 475) ; a .fortiori, se não o alienara, mas, antes, já exercera no lugar o ramo de
negócio que o locatário ou o sublocatário explora (5.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 15 de
outubro de 1950, 1?. dos 7’., 189, 329). O que, em qualquer dos casos, não é permitido é retomar para explorar
o mesmo ramo de comércio ou indústria que ora explora o locatário ou sublocatário, autor da ação de
renovação.
O ramo de comércio ou indústria somente não pode ser o mesmo, expressão empregada pela lei brasileira
(Decreto n. 24.150, art. 89, e), parágrafo único), à diferença do direito francês, mais exigente.
Alguns intérpretes sustentam que o locador pode pedir o prédio para residência. Essa prevalência da residência
em lei que se concebeu para a tutela dos “estabelecimentos destinados ao comércio e à indústria, por isso que o
valer incorpóreo do fundo de comércio se integra em parte do valor do imóvel”, “trazendo pelo trabalho alheio
benefícios ao proprietário” (fundamentação do Decreto n. 24.150), abusaria de tôda técnica legislativa e
interpretativa. Trata-se de torneio de interesses de fundo de comércio ou de indústria entre locatário e locador. A
lei pende para o locador, porque foi outorgante, e somente por isso. O art. 358 do Código de Processo Civil foi
explícito em caso de retomada a favor do cônjuge, ascendente ou descendente; porém já antes se havia de
interpretar em tal sentido. Cf. 2a Turma do Supremo Tribunal Federal, 21. de dezembro de 1951 (R. dos 7’., 230,
540) ; 4.~ ‘Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 3 de novembro de 1950 (II. F., 136, 155)
Uso próprio só é o uso pela pessoa que exerce o exceptionis, de que vem o direito à retomada (2.a Turma do
Supremo Tribunal Federal, 3 de julho de 1951, A. .7., 100, 290; 5a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, 6 de fevereiro de 1942, 62, 863).
A ampliação do negócio, por si só, não é sem proteção. A 1a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 23 de maio
de 1947 (D. da .7. de 23 de agôsto de 1949), negou a joalheiro a retomada para instalar outra casa de jóias.
2
2
2
Seria a negação de qualquer retomada para ampliação de negócio; mas introduziu-se a alusão aos podêres do
juiz, quanto à equidade e ao exame das circunstâncias.
O uso próprio pode ser para ampliação de negócio do locador. A jurisprudência que distingue o pedido para
negócio novo, o pedido de mudança, para o prédio pedido, de negócio que o locador já tem, e o pedido para
ampliar o negócio do locador, procura distinguir onde não no fêz a lei. O pressuposto da necessidade, êsse, é
comum a tôdas essas espécies. Não importa se para ampliação ( 2~ Câmara Civil do Tribunal de Apelação de
São Paulo, 18 de dezembro de 1945, 1?. dos 7’., 161, 254; 1~a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São
Paulo, 15 de fevereiro de 1949, 181, 226), ou não. Se o titular do direito à renovação se presume ter
necessidade do prédio, em que tem o seu fundo de comércio, ou de indústria, o de que a lei abstrai, porque não
lhe exige prova da necessidade, não se presume que dêle precise quem o alugou, em vez de o usar em comércio,
ou indústria, O juiz tem de pesar essa necessidade, quer se trate de retomada para novo negócio, quer para
mudança de negócio já criado, ou para ampliação de negócio. Nesse pesar de necessidade é que o juiz há de
atender às circunstâncias e à eqUidade (e. g., a retomada levaria a perigosa liquidação, ou a falência o autor, cf.
8,a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 22 de julho de 1946: ..... a autora precisa
permanecer no prédio, porque, do contrário, se verá forçada a liquidar, talvez, o seu modesto negócio, .. . muito
provàvelmente não obterá outro lugar adequado”).
~ Qual o prazo que se há de exigir, em caso de retomada para uso próprio, ou do cônjuge, ou do ascendente, ou
do descendente, de tempo de exploração pelo beneficiado? A lei brasileira sobre renovação de contrato de
locação nada disse, no que se distingue da posterior, a lei sobre a prorrogação das locacões de prédios urbanos
(Lei n. 1.800, de 28 de dezembro de 1950, art. ~5, 2~a parte: “durante um ano”). Isso não quer dizer que não
possa ser apurada, depois, a fraude, com que o locador ou sublocador alegou o propósito do uso próprio.
Por exemplo: se não instala qualquer fundo de empresa e aliena o prédio, ou transfere a locação, ou aluga a
outrem o prédio. Dir-se-á mesmo que não houve, sequer, a indenização do locatário ou sublocatário, conforme o
que se estabelece no art. 20 e §§ 1.0, 2.0 e 3.~, ou no art. 21, § 39, do Decreto n. 24.150. Uma vez que não
houve impedimento que se possa considerar pré-excludente da culpa do retomador, cabe a indenizabilidade por
ato ilícito, devendo-se, por analogia, invocar o art. 20, pr., do Decreto n. 24.150, no tocante ao importe do
ressarcimento. Dizemos: art. 20, pr., no tocante ao importe do ressarcimento, para afastar qualquer discussão
sobre ser objetiva a responsabilidade pelo dano.
11.INTERESSADO INCAPAZ OU REVEL. O haver interessado incapaz, como legitimado passivo, não obsta
à incidência do art. 354 do Código de Processo Civil. Se o órgão do Ministério Público, cuja audiência é
necessária (Código de Processo Civil, art. 80, § 2.0), argúiu contra a petição, a sua função não é, aí, a de
curador à lide, o juiz há de apreciar o que êle, como fiscal, alegou, porém o seu ofício não é óbice à incidência
do art. 854. Não assim, se o órgão do Ministério Público funcionou como curador à lide (art. 80, § 1.0). Sobre
êsses pontos, de direito processual comum, nossos Comentários ao Código de Processo Civil (1, 307-314, e III,
1, 211, nota 2;
O Código de Processo Civil, no art. 354, diz que, se revel o réu, se tem por aceita a oferta do locatário,
seguindo-se a homologação judicial. No art. 80, § 12, 10, que se dará curador à lide, se revel o prêso, ou o
citado por edital, ou com hora certa. Situações semelhantes criam-se nos arts. 303 e 380. Donde a identidade do
problema. A solução é a de se interpretar que, se foi nomeado curador à lide, êsse fala pelo revel; se não cabia a
nomeação, é que ocorre a incidência dos arts. 303, 354 e 380. Ao curador à lide cabe contestar; se o não faz, dá-
se a aceitação, a que se refere o art. 854.
Se não houve contestação e o juiz, pelo exame dos autos; verifica que o autor não tem direito, pretensão ou ação
de renovação, não lhe é dado homologar; salvo se o pressuposto deveria ter sido apreciado no despacho
saneador. Se falta algum pressuposto, a decisão há de dizê-lo (82’ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal, 12 de julho de 1949), cabendo o recurso de apelação.
12.CONTRATO DE LOCAÇÃO COM QUE SE ENTRA PARA A SOCIEDADE. O locador, que pede o
prédio, há de alegar e dar prova do fato próprio futuro, e. g., contrato de reforma do prédio para o adaptar ao
ramo de indústria, ou de comércio, que já exerce ou que se propõe exercer. Tem-se discutido se o locador tem
apenas o ônus de alegar, e não o de provar, ou se tem os dois. No sistema do Decreto n. 24.150, art. 8.0, e), 1.a
parte, não se explicitou o ônus de provar, mas o juiz pode exigir prova, se o autor opôs ser falsa a alegação do
fato próprio futuro. Se o juiz não no exige, a prova da falsidade incumbe ao autor, que a afirma (Câmaras Cíveis
Reunidas do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 3 de janeiro de 1944, 19. da .1. de 10 de maio de 1946).
Provada a falsidade, é de indeferir-se o pedido do réu (í~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Rio de
Janeiro, 18 e 21 de setembro da 1943, A. .7., 72, 145 e 214; 20 de abril de 1945, 75, 65).
(Em sentença publicada no 19. da .7. de 29 de junho de 1946, o Juízo da 8a Vara Cível do Distrito Federal
decidiu que “a retomada já é concessão de despejo”. De modo nenhum, porque o pedido de retomada não é de
sentença executiva, e sim de sentença constitutiva negativa. O que permite, findos os seis meses, o mandado dc
evacuando é o deferimento do pedido de entrega.)
Discute-se qual o arbítrio do juiz no decidir se dá, ou não, a retomada, O que mais turva a questão é a falta de
propriedade dos têrmos, por comentadores, e na jurisprudência. A 12’ Turma do Supremo Tribunal Federal, a 28
de agôsto de 1949 (R. dos T., 181, 440), chegou a dizer que o direito de retomada não é absoluto, mas empregou
o têrmo “absoluto” em sentido não-técnico. O que o relator queria dizer era que o juiz, no apreciar os
pressupostos para a retomada, formará O seu livre convencimento. ~ o que se tira do art. 16 do Decreto n.
24.150, como do próprio art. 118 do Código de Processo Civil. Aliás, já o Supremo Tribunal Federal, a 19 de
janeiro de 1945, havia frisado que ao juiz cabe verificar se a retomada do prédio locado se prende a motivo real
e sincero (sk) por parte do proprietário”.
1.DIREITO PESSOAL CONTRA O LOCADOR. O direito àvolta é o direito pessoal contra o locador, que
retomou o prédio para obras, direito de preferência, que não é mais do que o direito à renovação que ficou
encoberto pela eficácia da exceção do locador, firmada no art. 8.0, d), do Decreto n. 24.150. Tal direito não
precisa de fundamento novo; é o mesmo direito à renovação, que persiste; viu-o, sem a terminologia científica
que seria de mister, o Supremo Tribunal Federal, a 24 de novembro de 1938. Se o locador não cumpre o seu
dever e obrigação, ou se não pode cumpri-lo, presta perdas e danos (32’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação
do Distrito Federal, 10 de abril de 1945, 19. da .7. de 29 de maio de 1948; cf. 2.0 Grupo de Câmaras Civis do
Tribunal de Justiça de São Paulo, 15 de abril de 1948, 1?. dos T., 174, 141). As decisões que negaram o direito à
volta (e. g., 52’ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 19 de abril de 1949, 19. da .7. de 19
de janeiro de 1950) são raras, e desatenderam a que os direitos de retomada são exceções de direito material e,
cessada a eficácia da exceção, reaparece a do direito à renovação.
Se as obras são de pouco tempo, de modo que possa o locatário ou sublocatário esperar, mudando
provisôriamente de local, não se justifica que não se lhe reconheça o direito àvolta, com a renovação do
contrato, cujo tempo começa a cor rer depois da reentrega (no mesmo sentido do que sustentamos no Tratado
de Direito Predial, V, 178: o Supremo Tribunal Federal, a 1.0 de junho de 1950, A. .7., 97, 31; a 2,a Turma, a 3
de maio de 1949, 92, 369, e, em caso de incêndio, a 10 de junho de 1952, 104, 367; a 82’ Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 12 de dezembro de 1950, 100. 484). O art. 1.205, § 2.~ do Código
Civil é elemento’ básico para tal solução.
2.PROVA DA NECESSIDADE. Nas espécies do art. 8.0, e) não é de esperar-se que a afirmação tenha sido
falsa, tanto mais quanto o juiz apreciou as provas da necessidade. A eficácia da exceção é de prever-se
permanente. Dai ter de haver .a indenização de despesas de mudança e de novas instalações, se imprestáveis ao
novo local, ou aos novos locais. Se o locador não usa o prédio e loca-o, ou aliena-o, o locatário tem a ação de
indenização. Pode exercer, se sabe que o locador vai locá-lo ou aliená-lo, a ação de preceito cominatório, com
invocação do art. 302, XII, do Código de Processo Civil. Idem, se assim procede, tendo pedido o prédio para
pessoa da família (Decreto n. 24.150, art. 8.0, e), 22’ parte; Código de Processo Civil, art. 358).
§ 4.531. Retomada parcial
1.SE A RETOMADA PODE SER PARCIAL; CARGA DE EFICÁCIA DA SENTENÇA. ~ Pode ser parcial a
retomada? De regra, o locador não pode pedir somente parte divisa do prédio, quer para obras, quer para uso
próprio, ou do cônjuge, ou de ascendente, ou descendente. Supõe-se que locação e fundo de comércio, ou de
indústria, coincidem. Se o destino dado pelo locatário é a todo o prédio (Decreto n. 24.150, art. 1.~, verbis
“destinado, pelo locatário, a uso comercial, ou industrial”), seria contra direito pedir-se parte, se não se pode
pedir o todo (cf. Código Civil, art. 1.204: “Durante a locação, o senhorio não pode mudar a forma nem o
destino do prédio alugado”). Se a destinação, dada pelo locatário, só atingiu parte, a parte não usada para
comércio, ou indústria, pode ser residencial, ou não. Se é de residência que se trata, incide a legislação
concernente aos prédios residenciais. Se não é de residência que se trata, mas de algum emprêgo não-
residencial, não-comercial e não-industrial, o locador pode pedir a declaração de que o direito à renovação não
o abrange. Tal declaração há de ser pedida na contestação (Decreto n. 24.150, art. 8.~, pr.: .... .defesa do direito
que lhe possa caber ) e a parte da sentença, que a êsse ponto se refira, é declarativa. Há pedido de declaração
incluído na contestação, com a forma comum. Nada obstaria, porém, a que se processasse como reconvenção
(Código de Processo Civil, art. 190: “O réu poderá reconvir ao autor quando tiver ação que vise modificar ou
excluir o pedido. A reconvenção será formulada com a contestação”; art. 193:
“Oferecida a reconvenção, intimar-se-á o autor, que poderá impugná-la no prazo de cinco dias”). Antes de
proposta a ação de renovação, pode o locador intentar a ação declaratória.
A carga de tal parte da sentença dá-nos, se não foi pedida a entrega dentro do prazo,*****$:s* **** 1 * 7
Se foi pedida a entrega dentro do prazo, se o há (prazo que não é o do art. 360 do Código de Processo Civil,
somado ao do art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, só protetivo do fundo de comércio ou de
indústria)
Metida na sentença, como carga eficacial da sentença, em seu todo, tem-se de proceder à soma, para a formação
da constante. Não se trata, de modo nenhum, de retomada; trata-se de pedido de declaração, a que se pode
cumular o de entrega (execução). Não se precisa, então, de propor ação de despejo, findo o prazo, se o há, a
coisa há de ser entregue, ou se expede, requerido, o mandado de evacuando. Se não há prazo, a parte da
sentença não se pode executar mediante preceitação (Código de Processo Civil, art. 290), mas sim com a ação
de despejo. Não se precisa da ação de condenação, de que fala o art. 290, parágrafo único, do Código de
Processo Civil, porque, à diferença das sentenças nas ações declarativas típicas (*****, ~ ~‘, ~ ‘% cf.
Comentários ao Código de Processo Civil, III, 2, 412), essa decisão não tem carga suficiente de
mandamentalidade; à diferença das decisões em que se pede a entrega dentro do prazo, não tem suficiente carga
de executividade. A ação de despejo é, então, condenatória e executiva (condenatividade: ****; executividade:
‘~****)
2. DIvIsÃo DO USO. Retomada parcial, há, se, quanto à parte destinada ao uso comercial, ou industrial, foi
deferido o pedido fundado no art. 8.0, d), ou e), 12’ ou 22’ parte, do decreto n. 24.150. Ou se havendo acôrdo
entre titular do direito à renovação e titular de direito à retomada se divide, quanto ao uso futuro, o prédio. Ee o
locador argúi que não abrange todo o prédio o uso comercial, ou industrial, é êrro pensar-se em retomada
parcial daquilo que não é destinado ao uso comercial ou industrial. Tôda retomada pelo locador implica fôrça
constitutiva negativa do decisum. Aí, exatamente quanto à parte não destinada ao uso comercial, ou industrial, o
que se pede é declaração, e não constituição negativa. Quando alguns juizes, redigindo sentenças, ou acórdãos,
falam, ai, de retomada, erram, e revelam que não pensaram suficientemente no assunto que decidiram, e assim
concorrem, o que é assaz lamentável, para a confusão de conceitos, tão própria da meia-
-ciência, mais ainda do que da própria ignorância (e. g., 4a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 17 de agôsto de 1946, D. da 1. de 20 de novembro de 1948).
3.OBRAS PARCIAIS. Se as obras são parciais, a retomada pode ser parcial, convindo ao locatário que não seja
total. Obras, entende-se, segundo o art. 8.~, d), do Decreto n. 24.150. Se a retomada é para uso próprio, ou de
pessoa da família, a parcialização do deferimento depende de nela ter consentido o locatario.
§ 4.532. Indenização ao locatário
1.O ART. 20 no DECRETO N. 24.150. Diz o art. 20 do Decreto n. 24.150: “O inquilino que, por motivo de
condições melhores, não puder renovar o contrato de locação, terá direito a uma indenização, na conformidade
do direito comum e, nomeadamente, para ressarcimento dos prejuízos com que tiver de arcar em consequência
dos encargos de mudança, perda do lugar do comércio ou indústria, e desvalorização do fundo de comércio”.
No § 1.0: ‘~O terceiro que obtiver o contrato de locação é solidàriamente responsável com o locador pelo
pagamento dessa indenização, e, por conseguinte, o julgado que mandar pagar a indenização poderá ser contra
êle executado”. No § 2.0: “A execução do julgado, na parte em que se referir à indenização, só poderá ter início
a partir de seis meses precedentes à data da terminação do contrato em curso”. No. § 3.0: “A cobrança dessa
indenização se fará pelo processo de execução de sentença”. A essa matéria acrescentou o art. 359 do Código de
Processo Civil, o que foi mais explicitação do que nova regra jurídica: “Ao fixar a indenização, o juiz atenderá
à valorização do imóvel, para a qual o locatário haja contribuído, ao valor do fundo de comércio e à clientela do
negócio”.
4
No art. 21, estatui o Decreto n. 24.150: “O locatário tem, ainda, direito à indenização, nos seguintes casos: § 1.~
Se o locador, no prazo máximo de trinta dias, da data em que passar em julgado a sentença que o autorizou,
deixar de fazer, por instrumento público, ou particular, êste, registado no Registro de Títulos e Documentos,
contrato com o terceiro, que, pela sua oferta, impediu a prorrogação do contrato de arrendamento, ou fizer êsse
contrato com estipulações inferiores às da proposta ajuizada. § 2.0 O terceiro, cuja proposta impediu a
realização da prorrogação do contrato, responderá solidàriamente com o locador, pela indenização a que se
refere o § 1.0 dêste artigo. § 30 Se o locador deixar de dar início às obras que alegou precisaria fazer no prédio
para impedir a prorrogação (!) da locação, dentro de três meses, a contar da data da entrega do prédio pelo
inquilino. § 49 Se o locador vier explorar, ou permitir que no prédio seja explorado o mesmo ramo de comércio
ou indústria explorado pelo inquilino, cujo contrato não foi renovado, por oposição do proprietário. § 52 O
terceiro que, de má fé, fizer a exploração a que se refere o parágrafo precedente (§ 4.0), responderá,
solidàriamente, com o locador pela indenização”.
Ocomerciante, ou o industrial, que progride, continua a inverter, de modo que o valor do fundo de empresa
cresce. A fixação atrai e prende a clientela. Com a renovabilidade coercitiva do contrato e o exame das
circunstâncias, no tocante a possiveis objeções e exceções do locador, o locatário ou sublocatário vai mais longe
nos melhoramentos do prédio, ou do lugar no prédio, e ao mesmo tempo desenvolve o fundo de empresa. Seria,
de jure condendo, injusto que, nos casos de exceção oponivel pelo locador, o locatário perdesse o que se ligou
ao prédio ou à parte locada do prédio. Daí a indenizabilidade e a proibição de ser para o mesmo ramo de
comércio ou de indústria a retomada.
Se o locador retoma o prédio ou a parte do prédio com fundamento no art. 5~0, e), tem de indenizar.
Nas ações em que a defesa do locador somente se funda no art. 89, pr., ou no art. 89, a), do Decreto n. 24.150,
não há pensar-se em indenização ao locatário ou sublocatário (no mesmo sentido, o Supremo Tribunal Federal,
a 12 de maio de 1950,1.?. F., 133, 117; e a 2a Turma, a 10 de outubro de 1951, A. J., 102, 265). Se a defesa só se
funda no art. 89, b), houve o arbitramento, e foi o locatário ou sublocatário que recusou o valor do aluguer.
As indenizações são para os casos de não-renovação, fundada no art. S.~, c), d) e e), do Decreto n. 24.150. A
elas é que se referem os arts. 20 e 21, §§ 1.0 e 2.0 (melhor oferta de terceiro), 21, § 3~ (obras), 21, § 4~0
(exploração do mesmo ramo de comércio ou de indústria). A jurisprudência que, contra a lei, permitiu a
retomada para demolição fora do art. 8.0, d), teve (obviamente) de atribuir ao locatário ou sublocatário a
pretensão à indenização ~í.a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, ‘7 de julho de 1952, A. J.,
109, 499 s.). A melhor solução é a de o locador que exerce a exceção do art. 8.~, d), para demolição e nova
construção, obter decisão de juiz que declare a necessidade da demolicão e da nova construção. Se a justiça,
abusivamente, deu a retomada, necessâriamente se há de considerar nascida a pretensão à indenização. Seria
injusto interpretarse extensivamente a lei, a favor do locador, e estritamente, a favor do locatário ou do
sublocatário. Para quem interpreta estritamente (e. g., 3~a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 18
de dezembro de 1952, 1?. dos T., 210, 222), não há indenização, se, in casu, não se deu a retomada (e. g., 5a
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, A. J., Si, 190) : duas atitudes, in casu, revelam êrro de
interpretação para um dos interessados e acêrto para o outro. Ainda se não foi o mesmo juízo que deferiu o
pedido de renovação, o juízo da ação de indenização só tem de indagar se renovação houve, com fundamento
no art. S.~, d), mesmo por analogia, ou por outro critério de interpretação, como o de equidade: porque há a
coisa julgada e o juízo da ação de indenização não pode apreciar a sentença trânsita em julgado.
A propósito da renovação e da indenização, cumpre que se repila, energicamente qualquer alusão a abuso do
direito, que, por influência de leituras francesas, aparece em alguns juristas brasileiros, felizmente poucos. O
locatário ou sublocatário exerce direito; bem assim, o locador; e nem êle, nem o locador, pedindo a retomada,
praticam ato ilícito. Abuso do direito é ato ilícito. Essas guinadas superficiais afeiam a doutrina. Tão-pouco se
pode apontar, na indenização ao locatário ou ao sublocatário, o fundamento de responsabilidade delitual sem
culpa, ou objetiva: trata-se de indenização por exercício de direito, resultante de ato jurídico lícito (cf. Tomo
XXII, § 2.686, 2), como ocorre em se tratando de desapropriação, ou de se haver tirado ou recebido vantagem
(Tomo XXII, §§ 2.717-2.719 e 2.724).
Tem-se dito que o art. 20, § 12, do Decreto n. 24.150 é sem razão de ser, porque, se o locatário foi indenizado
por ter sido retomado para o terceiro o prédio, não se justifica que haja pretensão a outra indenização, pelo fato
de não se ter concluído o contrato, com as formalidades exigidas. A indenização foi arbitrada antes da sentença
e consta da sentença de indeferimento do pedido de renovação. Os danos posteriores ao arbitramento não se
deixam de levar em conta, e aí está a ratio legis do art. 20, § 1.0.
A respeito da retomada para inicio de obras, também há o dever de indenizar, a despeito da licitude dos atos do
locador ou sublocador; mas êsse dever somente nasce se deixa êle, nos três meses seguintes à entrega do prédio,
de dar comêço às obras (Decreto n. 24.150, art. 21, § 3O) Não há a pretensão à indenização pelo só fato da
retomada, se o locador assegura a volta, findas as obras, e o locatário assente. Fora daí, há a indenizabilidade,
pelas razões que sustentamos no Tratado dc Direito Predial (Tomo V, 159), e nesta obra, § 4.527, 2, fortalecidas
com a invocação do art. 16 do Decreto n. 24.150. Quanto à indenizabilidade das despesas de mudança e novas
instalações, a 2,a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 29 de novembro de 1949 (A. J., 94, 286 s.), o Supremo
Tribunal Federal, a 1.0 de junho de 1950 (97, 30 s.), a 24 de julho de 1950 (1?. dos 2’., 205, 588), e a 25 de
janeiro de 1951 (99, 165), a 42’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 7 de maio de 1946
(1?. E’., 114, 126), a 6? Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 11 de outubro de 1946 (1?.
E’., 114, 126), a 12’ Câmara Civil do Tribunal de Alçada de São Paulo, a 13 de outubro de 1954 (1?. dos 2’.,
230, 471). Incluem o dano ao fundo de empresa, a 2? Turma do Supremo Tribunal Federal, a 26 de janeiro de
1951 (A. J., 99, 60) e a 11 de maio de 1951 (1?. E’., 147, 156), e as Câmaras Cíveis ReUnidas do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal, a 8 de outubro de 1946 (E. dos 2’., 180, 831). Sao de repelir-se as decisões da 1?
Turma do Supremo Tribunal Federal, a 30 de junho de 1947 (E. E’., 124, 427) e a 24 de abril de 1950 (A. J., 94,
400), da l.a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 3 de novembro de 1953 (E. dos 2’., 211, 211),
da 6? Câmara Civil, a 12 de março de 1954 (224, 165), da 83 Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal, a 12 de dezembro de 1950 (A. j., 100, 434), e da 1.a Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas
Gerais, a 2 de fevereiro de 1950 (E. E’., 133, 485).
Só se sabe se há a exploração do mesmo ramo de comércio ou indústria se já se instalou, ou para o prédio se
transferiu o fundo de empresa. Só se renova o contrato de locação, se ha a alegação de direito à retomada para
outro emprêgo que aquêle que, havia três anos, pelo menos, dava ao prédio o locatário ou sublocatário. Não se
deve dizer que o fundamento da indenização é enriquecimento injustificado, porque êsse enriquecimento
injustificado pode não ter ocorrido, nem estar ocorrendo, pôsto que haja perdido, com a retirada da clientela, ou
de parte dela, o locatário ou o sublocatário. o locatário tinha casa de sapatos no prédio locado e foi constrangido
a mudar-se, por indeferimento de pedido de renovação do contrato, acolhida a exceção oposta pelo locador ou
sublocador. Há a indenização (cf. Decreto n. 24.150, arts. 13, § 8.0, e 18). Se, de«pois, quem retomou o prédio,
ou a parte do predio, instala o mesmo negócio, ou deixa que o terceiro que fora preferido, ou o beneficiário,
instale ou para êle transfira o mesmo negócio, começam o aproveitamento da clientela e outros danos, sem que
haja, com isso, ganho pelo infrator. Mais: pode ocorrer mesmo que o dano seja de ordem moral, por provir do
mau sortimento do novo comerciante ou industrial, com quem se estabeleceu confusão. Aqui, à perda da
clientela não corresponde, sequer, aproveitamento dela pelo infrator. Trata-se de ato-fato jurídico ilícito. Não se
investiga culpa. Nem, sequer, qualquer lucro por parte do infrator.
Ponto que merece toda a atenção é o que concerne à exploração por pessoa que se fêz locatário ou sublocatário,
sem ter sido o terceiro preferente, ou o terceiro beneficiário. Por exemplo: a) Retomou A o prédio locado a E,
para seu uso, e antes de usá-lo, ou depois de iniciar-lhe o uso vendeu o prédio, fechando o negócio, e o
adquirente, C, deu-o em locação a D. Só é responsável D se houve má fé; quer dizer: se se caracterizou ato-fato
jurídico ilícito. b) O terceiro preferido, por ocaso da ação de renovação, aliena o fundo de empresa:
o adquirente somente é responsável se obrou de má fé, comprando o que não podia ser explorado pelo
alienante, ou por êsse foi transformado no ramo vedado, ou instalado o que o alienante não poderia instalar.
Terceiro, no art. 21, § 5.~, do Decreto n. 24.150, não é, advirta-se, o terceiro de que tratam os arts. 20 e 21, §
2.0.
Quanto ao locador e à pessoa da família do locador (cônjuge, ascendente ou descendente), o dever de indenizar
está explícito no art. 13, § 8.0, do Decreto n. 24.150. Não há lacuna do direito brasileiro. Tem-se de apreciar o
dano, quer se só-mente consiste nas despesas de mudança (2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 28 de abril
de 1949, A. J., 92, 157, e 8 de maio de 1951, 99, 282; 43 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 12 de janeiro de 1945, 75, 151), quer se trate de despesas para novas instalações, no que não foi
aproveitado, ou precisa ser feito, devido às circunstâncias (2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 8 de junho
de 1951, A. 1., 100, 280; 5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 30 de outubro de 1945,
76, 422, e 8 de janeiro de 1946, 78, 44), quer o prejuízo origine a perda da clientela ou outro dano.
A indenização por ter infringido o dever de não explorar
o mesmo ramo de comércio ou de indústria, é devida por outra razão, que está nos arts. 8.0, e), parágrafo único,
e 21, § 42.
2.INDENIZAÇÕES FORA DO DECRETO N. 24.150, NOS ARTS. 20 E 21. Não está nos arts. 20 e 21 do
Decreto n. 24.150 o único fundamento para a indenização. No art. 20 só se cogitou da pretensão em caso de
contrato melhor de terceiro, porque, segundo os princípios a. priori, o direito à renovação estaria encoberto pela
exceção do locador: quem exerce direito de exceção não indeniza, salvo lcx specia lis; o art. 20
edictou-a, estendendo ao terceiro a responsabilidade, solidàriamente (§ 1.0). Quando o locador toma por
interesse seu, há de indenizar, segundo os princípios a priori e, de lege lata, porque o art. 16 do Decreto n.
24.150 diz que “o juiz apreciará, para proferir a sentença, além das regras de direito, os princípios de eqúidade
tendo, sobretudo, em vista, as circunstâncias especiais de cada caso concreto, para o que poderá Converter o
julgamento em diligência, a fim de melhor se elucidar”. Diante do problema, houve: a) os que afastavam
qualquer direito e pretensão ê indenização, se a retomada se exerce para uso próprio (2.~ Turma do Supremo
Tribunal Federal, 30 de maio de 1949, E. E’., 126, 443; Câmaras Cíveis Reunidas do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal, 28 de novembro de 1946, E. E’., 114, 130, A. J., 82, 298; 4? Câmara Civil do Tribunal de
Apelação de São Paulo, 6 de junho de 1946, E. dos 2’., 163, 752; 8? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, 20 de abril de 1946, E. E’., 129, 177; 6? Câmara Cível, 28 de janeiro de 1949, 126, 483), ou de
pessoa da família; 1i9 os que achavam que cabe a indenização. A mesma discordância 5urgia a propósito da
retomada para construção: a) ou se afirmava, a priori, a carência de direito e pretensão à indenização. b) ou se
deixava ao critério equitativo do juiz (Decreto n. 24.150, art. 16) ; e) ou se entendia que há o direito e a
pretensão à indenização, sempre que a reconstrução não é compulsória e há valorização do imóvel produzido,
no todo ou em parte pelo locatário, e perda do valor do fundo de comércio ou de indústria (cf. Código de
Processo Civil, art. 359). Com a), a 6? Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 11 de outubro
de 1946 (1?. E., 114, 126), e a 4a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 11 de março de 1948 (k.
dos 2’., 173, 734).
Tem-se dito que, 56 havendo o Decreto n. 24.150 lançado regras jurídicas sobre indenização em caso de se
preferir terceiro, que ofertou mais (art. 20) e nas espécies do art. 21, sem mencionar a retomada para uso
próprio ou da família não há pretensão à indenizaçã 0 contra o locador, nessas duas espécies (e. g., 4? Câmara
Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 28 de novembro de 1945, e 2.0 Grupo de Câmaras Civis, 8 de
agôsto de 1946, E. dos T., 165, 664).
Alguns julgados procuraram assentar que a retomada por fato próprio futuro somente dá ensejo à indenização
para mudança (4.a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 10 e 12 de dezembro de 1945, J.
do 2’. de A., 25, 73; 20 de fevereiro de 1945, E. dos 2’., 156, 305, A. 3’., 74, 141). ~ insustentável a distinção:
ou se entende que não há qualquer indenização, prévia, em caso de fato próprio futuro, ou se interpreta o art.
20, pr., do Decreto n. 24.150, como explicitação, na espécie, de principio geral que abrange as espécies e), d) e
e) do art. 8.0.
A 1? Turma do Supremo Tribunal Federal, a 20 de maio de 1946 (D. da 3’. de 27 de setembro de 1947), negou
direito e pretensão à indenização por parte do locatário contra o qual foi julgada a retomada pelo locador para
uso próprio: “A indenização impõe-se quando o contrato é renovado por motivo de condições melhores. O
preceito é expresso: “o inquilino que, por motivo de condições melhores, não puder renovar o contrato de
locação, terá direito a uma indenização”. Logo, falhando o motivo, por se não tratar de condições tais, falhará a
indenização”. O relator mesmo deixou de reproduzir o resto do art. 20 do Decreto n. 24.150: “na conformidade
do direito comum”. LQue regras de direito comum são essas? gSão as do Código Civil, art. 159, referentes a
atos ilícitos absolutos? Nem o ato do locador, pedindo para si, ou para sua família, o prédio, nem o de terceiro,
alugando-o com melhor oferta, pode ser tido como ato ilícito. ‘O direito comum, aí, é o direito comum referente
à indenização a despeito de licitude do ato. O Decreto n. 24.150 explicitou que o locador e o terceiro
responderiam, porque lhe pareceu que, sem a regra jurídica do art. 20, não se aplicaria o direito comum; e o
mesmo ocorreu no tocante às espécies do art. 21. Raciocinou bem a ~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, a 12 de outubro de 1945 (E. E’., 106, 74), aludindo ao “justo equilíbrio entre o direito do dono
de reaver o que é seu e o do inquilino que perdou o que seu também era” (cf. 5? Câmara Cível, 8 e 18 de janeiro
de 1946, E. E’., 106, 76, A. ,T., 78, 44; fla Câmara Cível, 7 de maio de 1946, A. 3’., 79, 89; sem razão, aS?
Câmara Cível, a 23 de maio de 1946, E. E’., 111, 133). Cf. 2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de
janeiro de 1950 (E. E’., 144, 103).
Diz o art. 22 do Decreto n. 24.150: “As indenizações a que se referem os artigos precedentes, se não estiverem
fixadas na sentença da ação principal, devem ser fixadas por processo sumario fundado na sentença da ação de
renovação de locação”. Hoje, sob o Código de Processo Civil, se a indenização não foi fixada na sentença,
pede-se ao juiz, nos próprios autos, que a fixe, observados os arts. 254-258. A referencia a “processo sumário”
prendia-se ao direito processual anterior.
No art. 23 do Decreto n. 24.150, acrescenta-se: “Se o valor da indenização já estiver fixado pelos julgados na
ação para prorrogação de locação” isempre a impropriedade de linguagem, que afeia a lei! “a sua cobrança se
fará pelo processo de execução de sentença”.
No prazo de trinta dias, a oferta do terceiro e a aceitação do demandado têm de ser reduzidas a contrato, isto é,
enformadas como contrato, por instrumento público, ou por instrumento particular registado. Em verdade, o que
se exige é que, no prazo de trinta dias, o demandado aceite, ou, se já aceitara, que reinstrumente, com o
terceiro, o negócio jurídico bilateral. Se antes do trânsito em julgado, já o fizera, cessa qualquer dever de
reenformação. Não caberia a ação de indenização.
3.SENTENÇAS DEsFAvORÁvEIS Ao LOCATÁRIO. A decisão sobre indenização ao locatário pela retomada
prêviamente admitiu o direito, a pretensão e ação do locatário à renovação. Aliás, os juizes devem ter todo o
cuidado em redigir as suas sentenças desfavoráveis ao locatário. Quem julga a ilegitimidade ad cavsam do autor
nega que êle tenha direito, e não há pensar-se em retomada, ou locação a terceiro. Quem julga que a pretensão
está preclusa, nega que existam pretensão e direito, pois o direito à renovação preclui com a preclusão da
pretensão, e não cabe pensar-se em retomada, ou locação a terceiro. Quem julga que o locatário não tem ação,
pois precluiu, ou não na exerceu como haveria de exercer, nega que existam direito e pretensão, pois a
preclusão da ação tem tal repercussão, e não cabe pensar-se em retomada, ou em locação a terceiro. Quem julga
que o locatário tinha o direito, a pretensão e a ação e exerceu essa, em tempo próprio, faz declaração do direito
formativo gerador, que o réu quer que se encubra com a retomada ou o aluguer ao terceiro, que mais
ofertou que o locatário. Então, sim, há de passar o juiz a julgar o que o réu pediu. Uma vez que o autor,
legitimado ativo, exercente, em forma regular, do direito formativo gerador, vai sofrer, com o deferimento da
retomada, ou da locação a terceiro, o encobrimento do seu direito, os princípios de direito impõem que se dê a
indenização ao locatário vencedor, na ação que propôs, e perdente, na postulação do réu. Com a indenização
total, não há mais exceção, porque se desconstitui a eficácia do direito formativo gerador; há composição,
exercida ope exceptionis. Muitas yêzes, os acórdãos denunciam que os juizes não têm noção clara do que seja
procedência da ação, a despeito de pretenderem tirar argumentos e conclusões constantes das expressões
“julgado improcedente o pedido”, que apareceram no art. 360 de Código de Processo Civil. Aludem à
improcedência do pedido exatamente quando só se deu solução desfavorável em virtude de se deferir o pedido
de retomada (e. g., 4? Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 20 de setembro de 1945, E. E’., 105,
321, e 28 de novembro de 1945; 2.0 Grupo de Câmaras Civis, 8 de agôsto de 1946, E. dos 2’., 165, 664).
A 4~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 25 de outubro de 1940 (A. 3’., 57, 368),
depois de dizer que somente na espécie do art. 20 do Decreto n. 24.150 cabe a indenização, acrescentou:
“Apenas por equidade e com fundamento no art. 16 do Decreto n. 24.150 poderá o juiz, noutros casos, apreciar
essa face da questão”. Poderá, não; deve: o art. 16 não se referiu só à eqúidade; e o próprio art. 20 remeteu ao
direito comum. Para a 5? Câmara Cível a 18 de abril de 1941 (A. 3’., 58, 325), nem a eqdidade pesou. A 33
Câmara Cível teve de enfrentar espécie insigne: o locatário de mais de quarenta anos reconstruíra o prédio (13
de janeiro de 1942, A. 1., 63, 277).
CAPÍTULO VII
A sistemática do direito brasileiro impõe que, sendo pração seria feita, ou que se iniciaria a desapropriação, e
não o sabia o locatário ou o sublocatário, há a indenização. A disticúvel a volta, o juiz defira o pedido. A volta
quase semprecussão sobre o quanto é quaestio facti.é elemento para se diminuir a indenização. Pode ser que
cubraa indenização. Pode ser que se some a ela. 2. QUANDO SE DÁ A REALIZAÇÃO DO FATO PRÓPRIO
FUTURO. Dá-se, após a sentença, a irrealização do fato próprio futuro: a) se o locador não muda para o prédio
o seu negócio,ou nêle não o instala, líÕ se o locador instala o negócio no prédio retomado, ou para êle muda o
negócio, mas nêle nãopermanece, por se revelar impróprio ao negócio ( 6.Câmara Cível do Tribunal de Apelação
do Distrito Federal, 8 de outu-bro de 1946, D. da .7. de 13 de março de 1948), ou por sua livre vontade; o) se o
locador instala no prédio retomado,ou para êle muda, o negócio, mas coincide com o do locatário, ou nêle se
transforma. Cabe o direito à volta e à indenização.
2.DIREITO Ã VOLTA. Se o fato ocorreu por morte, ou incapacidade do beneficiado, não há indenização, mas
há direito à volta.
CAPITULO 1
1.ATO DO MUNDO JURÍDICO. A entrega da petição não é puro fato, nem, sequer, somente ato do mundo
fáctico; é ato do mundo jurídico, ato de processo antes da cognição, a que essa se segue imediata ou
mediatamente, como se o juiz manda à distribuição, ou se há distribuição antes de se proferir qualquer
despacho.
2.EFICÁCIA DO ATO DA ENTREGA. A entrega, para ser eficaz, precisa ter sido de acôrdo com a lei. Se não
foi de acôrdo com a lei, não vale. Se em verdade não houve entrega, não houve o ato. Ali, o ato é nulo; aqui,
não existe. Para o efeito de exercício da pretensão à renovação, a entrega há de ser de petição que satisfaça o
mínimo exigido pela lei. Se não o satisfaz, não é eficaz; se não é eficaz, pode dar-se que, segundo os princípios
de direito processual comum, venha a ser eficaz (xv não mais se lhe poder decretar a invalidade). Feita a entrega
da petição, está iniciado o direito à renovação. Qualquer decretação de nulidade, que não apanhe o ato da
entrega ou a petição mesma, apenas tem conseqüências processuais, e não a de se afirmar que não houve,
dentro do prazo do art. 49 do Decreto n. 24.150, início de exercício do direito à renovação. Só o despacho é
exercício. Se a lei se satisfaz com o ato de entrega, protocolização documenta-a; a certidão de protocolização é
prova bastante. Se a lei exige a entrega ao juiz, o despacho ou a entrada em cartório, certificada, prova a entrega
do despacho, ou certidão. O legislador estêve diante de problema delicado: o da citação, se algo obstou que,
despachada a petição, não se tivesse tempo para se citar o demandado. A propósito da prescrição, o Código de
Processo Civil, art. 166, ~ 2.0, com péssima terminologia, estatuía: “a prescrição considerar-se-á interrompida
na data do despacho que ordenar a citação, ficando inválido” leia-se “ineficaz” “para êsse efeito, o despacho,
se a citação não fôr promovida pelo interessado, no prazo de dez dias, contados da data do despacho, prazo que
poderá ser prorrogado até o máximo de noventa dias, a critério do juiz, por motivo fundamentado”. O Decreto-
lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, art. 1.~, estatuiu que o art. 166, § 2.0, do Código de Processo Civil incide
em “todos os casos previstos no art. 178 do Código Civil e aos demais casos de prescrição e prazos extintivos”.
Oexercício só se consuma conforme o art. 166, § 2.0,, do Código de Processo Civil.
poder ser apresentada, na ausência do juiz competente, a outro juiz a petição. Seria fazer-se dependente da
comparência do juiz ao fôro, ou de ser encontrado, o exercício de direitos. Isso as leis de organização judiciária
não podem estabelecer.
3.APRESENTAÇÁO Á DISTRIBUIÇÃO. O Decreto ii. 24.150, art. 24, fêz de distribuição voluntária as ações
que êle criou. Se alguma lei de organização judiciária estatui que a distribuição se faça após despacho de
alguma autoridade, a nulidade dêsse despacho não atinge o ato de apresentação à distribuição (arg. ao Código
de Processo Civil, art. 279 e parágrafo Único).
4.CITAÇÃO. Já dissemos o que era de mister sêbre e Código de Processo Civil, art. 166, § 2.0, e a sua
repercussão em todo o sistema jurídico.
§ 4.537. flespacho e citação
1.DESPACHO PELO JUIZ. O despacho pelo juiz ou prova a entrega, ou é exigido por lei como prova única da
entrega. Para a segunda proposição ser verdadeira, é preciso que a lei de organização judiciária só admita
distribuição ou outro ato de entrega ao juiz. Se há tal lei, não se pode pensar em não
CAPÍTULO II
§ 4.589. Competência
2. ARREMATANTE. O arrematante que apenas assinou o auto de arrematação entra no processo como
assistente (sem razão, a 5a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 4 de agôsto de 1944, D.
J. de 6 de outubro de 1944; com razão, a ta Turma do Supremo Tribunal Federal, a 4 de janeiro de 1945, em
grau de recurso extraordinário, deu provimento ao recurso para admitir a assistência do arrematante que ainda
não obtivera registro, porque, in casu, o depender “de guias, para o pagamento do impôsto de transmissão e
outros, não pode constituir motivo para ser obstada a intervenção’9.
A 6a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 10 de setembro de 1946 (E. F., 112, 127),
decidiu:
“É princípio de direito expresso que, assinado o auto, a arrematação se considera perfeita e acabada, e
irretratável, salvo o caso referido no art. 855 do Código Civil; o que equivale a dizer, passam ao arrematante,
desde logo, todos os direitos do alienante, relativamente ao uso da coisa, entre os quais se compreende o de
retomada, outorgado pela Lei n. 24.150, de 1934, pois a isso leva. Não exigindo essa lei que o direito de
retomada só possa ser exercitado pelo senhor do domínio, pelo proprietário, não vejo como se possa negá-lo ao
sub-rogado nos direitos do uso da propriedade imóvel. Tendo a locação de imóvel por objeto o uso da coisa,
segue-se que aquêle que está sub-rogado neste direito de proprietário ou de pessoa a êle equiparado, para êsse
fim, pode exercitar a ação de retomada, tais como o usufrutuário, o locatário em
relação ao seu sublocatário e pessoas outras nas condições da apelada. Se assim não se entendesse, dar-se-ia o
absurdo da renovação pela decadência do direito do locador ou do sub-rogado nos seus direitos e a conseqOente
impossibilidade do direito de retomada pelo sub-rogado nos direitos do locador. O direito da apelada de usar da
coisa arrematada, desde que na arrematação não foi excetuado o direito de uso, era inconteste, por motivo de
sub-rogação nesse direito do alienante; portanto, legítimo é o seu direito de retomada do prédio arrematado,
mesmo que ainda não estivesse transcrito o seu titulo de propriedade no Registro competente. Admitido que
fôsse a apelada parte ilegítima (legitimatio ad causam) ao intentar a ação por aquêle motivo, não seria de negar-
se-lhe o direito de retomada, uma vez que transcrito se achava o seu título de propriedade ao ser julgada a ação,
pois o domínio superveniente revalida a hipoteca e, com maior razão, os direitos inerentes à propriedade”.
3.DEPOSITÁRIO JUDICIAL. O depositário judicial não é legitimado ativo ad causam. A sua legitimação é só
processual, se conforme a lei e na espécie lhe cabe representar ou falar no feito. Se está sendo executado o
estabelecimento, o juiz da execução há de ter conhecimento da ação de renovação, porém a sentença de
renovação em outro juízo não é nula porque o estabelecimento estava sendo executado (sem razão, a 4~ Câmara
Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 7 de outubro de 1943, li?. dos 7’., 152, 143)
4.MUDANÇAS DURANTE A LIDE. Ajuizado o pedido de renovação, exerceu o direito à renovação o seu
titular. Se, durante a lide, aliás, a partir da entrega da petição, por se tratar de exercício de direito formativo
gerador, morre o autor, o cônjuge meeiro, ou o herdeiro, ou o inventariante não-dativo pode prosseguir no feito.
Aqui, o que importa é a legitimação processual. Não há pensar-se em reintentar o cônjuge meeiro, ou o
sucessor, ou o inventariante não-dativo, a ação, nem fica inaproveitável a petição entregue, por não ter sido feita
em vida do autor a citação. A entrega é que importa. Se ainda não foi feita a citação, pode o cônjuge meeiro, ou
o herdeiro, ou o inventariante não-dativo prescindir da petição anterior e redespachar outra, porque, ex
hypothesi, o direito nascera e foi transmitido. Mas, para isso, é preciso que a pretensão ainda possa ser exercida
(= ainda se esteja dentro do penúltimo semestre anterior à terminação do contrato renovando). Feita a citação,
está preventa a jurisdição e induzida a litispendência (Código de Processo Civil, art. 166, 1 e II). O herdeiro,
que ainda não entrou para a firma, segundo o conceito comercial, pode pedir para si e seus sócios, ou para si só,
se a firma é individual e pretende continuar o negócio do falecido. Nesse e noutro caso, há de ter capacidade
comercial (não precisa já ser comerciante). Se há outros herdeiros, representa a todos, se êsses expressamente
não acordaram que seja só êle o que ingresse na firma. O direito à renovação está nos patrimônios de todos os
que sucederam, ou nos de todos os que sucederam e do cônjuge sobrevivente meeiro. Não é preciso que já se
tenha feito a partilha, ou a adjudicação. Seria absurdo que, durante a indivisão, o direito não pudesse ser
exercido; menos ainda que a legitimação processual faltasse, em tais espécies, a legitimados ad cansam.
5.CURADORIA DE BENS ABANDONADOS, DE BENS AUSENTES E DE BENS DE HERANÇA
ARRECADADA. No período de curadoria de bens abandonados (Código Civil, art. 589, III, e § 2.0; Código de
Processo Civil, arts. 591-594), de bens de ausente (Código Civil, arts. 463-468; Código de Processo Civil, arts.
579-582) e de bens de herança arrecadada (Código Civil, arts. 1.591-1.594; Código de Processo Civil, arts. 553-
578), a legitimação ad processum é do curador. Só a habilitação dos que sejam donos, ou herdeiros, exclui a
legitimação ad processum do curador. Tratando-se de bens abandonados, a competência é do Juízo da Fazenda
(Supremo Tribunal Federal, 22 de janeiro de 1945, R. F., 106, 290), se não há, ou não na tem o juízo de
ausentes.
6.CONDôMINOS. A citação do condômino, que tem a administração da coisa comum, para a renovação do
contrato de locação, é válida; se foi investido judicialmente, em processo de extinção do condomínio, também o
é. A 5~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 13 de agôsto de 1946 (D. da J. de 8 de
junho de 1948, 1586), pode
parecer ter exigido, a mais, ter sido eficiente a defesa dos interesses da comunhão e, pois, não ter ocorrido
prejuízo, que permitisse a decretação da nulidade. Havemos de interpretar que argumentava ex abundarttia.
1.CITAÇÃO DO LOCADOR, CóDIGO DE PROCESSO CIVIL E ART. 6.0 DO DECRETO N. 24.150. No art.
6.0 do Decreton. 24.150, estatuiu-se: “A citação do locador se fará por mandado, e para ciência de que, em
audiência, lhe será assinado ‘o prazo de cinco dias, a fim de aceitar a proposta ou oferecer ‘contestação”. O
Código de Processo Civil, no art. 292, disse:
“‘Feita a citação do réu, considerar-se-á proposta a ação, correndo da entrega, em cartório, do mandado
cumprido, o prazo de dez dias, para a contestação, observado o disposto no art. 33”. As dúvidas surgiram sobre
ter-se derrogado, ou não, o Decreto n. 24.150, na matéria do art. 6.0. Veio cortar cerce a discussão a Decreto-lei
n. 4.565, de 11 de agôsto de 1942, art. 24, que deu maior explicitude ao art. 354: “Nas ações para renovação de
contrato de locação de imóveis destinados a fim comercial ou industrial, a revelia do réu, ou a não contestação
do pedido no prazo de dez dias (art. 292), induzirá a aceitação imediata da proposta do autor, que será
homologada por sentença”.
O Código de Processo Civil, arts. 354-365, não se referiu à espécie de citação, e tornou de dez dias o prazo
(Decreto-lei n. 4.565, de 11 de agôsto de 1942, art. 24). A citação ‘obedece aos princípios do Código de
Processo Civil.
O Código de Processo Civil referiu-se ao sublocatário e ao sublocador; não foi explícito quanto aos
sublocadores anteriores àquele contra quem se pede a renovação, ou que têm de ser citados, talvez com o
proprietário, na ação de renovação de contrato. As espécies são as seguintes: a) o prazo do contrato novo não
caberia no tempo que ainda resta ao sublocador imediato, nem no que restaria ao sublocador mediato ou a
qualquer dos sublocadores mediatos; b) o prazo do contrato novo caberia no tempo que resta ao sublocador
imediato; e) o prazo do contrato novo não caberia no tempo que resta ao sublocador imediato, porém caberia no
tempo que resta ao sublocador mediato ou a algum dos sublocadores anteriores. Na espécie a), que é a mais
radical, se bem que não a mais complicada, a pretensão é contra o proprietário e todos os sublocadores. Na
espécie b), que é a mais simples, dispensa-se a citação do proprietário; igualmente, a dos sublocadores ante
riores. Na espécie c), que merece estudo, a ação tem de ser contra o sublocador imediato e contra os
sublocadores mediatos, porque, ez hypothesi, é em tempo coberto por contratos, em que são outorgados, que se
vai estender o prazo do contrato de renovação.
2.SENTENÇA; INEFICÁCIA CONTRA O NÃO CITADO. Se,tratando-se da espécie c), a sentença é proferida
em ação em que não foi citado um dos sublocadores em cujo tempo de contrato há de ficar o prazo do novo
contrato, é ineficaz contra êle. O que aqui se observa é assaz importante, no plano do direito material e no plano
do direito processual: se o sublocatário ofereceu contrato com prazo de dez anos, o que invadiria o tempo dos
contratos de três sublocadores anteriores e somente foram pedidas as citações do sublocador e dos dois
primeiros sublocadores anteriores, contra o último seria ineficaz a sentença. O juiz, em tal circunstância, há de
reduzir o prazo, de modo que, ainda se fôsse de deferir-se a petição, com a oferta apresentada pelo sublocatário,
seja correspondente ao tempo dos citados o prazo do novo contrato. Tais princípios incidem quando se deixe de
citar o nu proprietário, o fideicomissário, o proprietário devedor anticrético.
Se o prazo teria de entrar no tempo que corresponde a A, B e C, mas B, interalar, não foi citado, tem o juiz de
aplicar o Código de Processo Civil, art. 91.
CAPÍTULO III
3.SE O RÉU NÃO CONTESTA OU NÃO COMPARECE. Se o réu não contesta, ou porque não compareceu,
ou porque compareceu e não contestou, ou não contestou o curador à lide,sobem os autos ao juiz para ser
homologada pelo juiz a renovação do contrato de locação. Tal sentença é integrativa da declaração de vontade
do réu.
Não se diga que a ausência de contestação presume aceitação da proposta do autor (como fêz a 83 Câmara
Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 29 de setembro de 1942, D. da J. de 20 de janeiro de 1943,
325) : é aceitação (53 Câmara Cível, 6 de março de 1943, D. da 1. de 21 de maio de 1943, 2215).
4. Sobre QUE PODE VERSAR A CONTESTAÇÃO. A contestação pode versar sobre qualquer dos casos do
Decreto n. 24.150, art. 8.0, a) e b), e parágrafo único, e do Código de Processo Civil, art. 358. No caso do art.
8.~, b), do Decreto n. 24.150, tem o locador de apresentar contra-oferta. No caso de aludir a melhor oferta de
terceiro (art. 8.0, o), deve ser incluída, com os requisitos apontados no § 1.0 do art. 8.0 do Decreto n. 24.150. As
alegações do art. 8.0, o), d) e e), são exceções de direito material.
A arguição de falta de algum dos requisitos do art. 2.0 do Decreto n. 24.150 é arguição concernente ao direito
material, à res in iudicium deducta, e não pré-processual, ou processual. Nem concerne à legitimidade ad
processum, nem à legitimação de representante (pressupostos processuais), nem ao interesse legítimo
(pressuposto pré-processual), nem a nulidade de processo. Se o despacho saneador a aprecia, negando a
pretensão por haver falta, o recurso é o de apelação, por se ter entrado no mérito, pôsto que não haja êrro
grosseiro em se interpor o agravo de petição: êrro houve do juiz, que devia ter deixado para julgamento
posterior o que pertencia ao mérito. Se não disse que faltava o requisito, mas sim a prova (Decreto n. 24.150,
art. 50, a), então, sim, a decisão é sobre requisito da citação inicial (pressuposto processual). O recurso é o de
agravo de petição, pois que a decisão pôs têrmo ao processo.
Sempre que o juiz se refere à alegação de falta de requisito de direito material, sem dar à decisão caráter de
cognição completa, é de entender-se que não resolveu definitivamente a questão, por ser de mérito e não caber
no despacho saneador.
O trânsito em julgado do despacho saneador normalmente só se dá a respeito do que é seu conteúdo próprio, e
não quanto ao que se introduziu na discussão. Por isso, reputar-se que decidiu sobre os requisitos de direito
material destoa dos princípios (e. g., ‘73 Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 12 de
dezembro de 1950, D. da J. de 7 de novembro de 1951).
5. IMPOSTOS, TAXAS E CoNTRIBUIÇõES; SUPERVENIÊNCIA DO ART. 361 Do CóDIGO DE
PROCESSO CIVIL. No art. 361, diz-se que, “nos contratos em que se inverter o ônus do pagamento de
impostos, taxas e contribuições, o locatário será considerado em mora para os efeitos de rescisão de contrato,
se, notificado pelo proprietário, não efetuar o pagamento nos dez dias seguintes à notificação”. Trata-se de
contratos de locação para fins comerciais ou industriais ( 2.~ Câmara Cível do Tribunal de Justica de Minas
Gerais, 2 de dezembro de 1946, E. dos 2’., 170, 334, E. F., 113, 154).
Pode o locador ou o sublocador, para evitar que se não possa atender à sua alegação de falta do locatário ou do
sublocatário, que teria de pagar o impôsto, taxa ou contribuição, dizer que vai notificá-lo, juntando a prova
oportunamente (até a audiência). Cf. § 4.516, 8.
Uma das conseqUências do art. 361 do Código de Processo Civil é a de não se poder decretar a resilicão do
contrato de locação por inadimplemento se, não tendo havido a notificação de que fala o art. 361, o locatário,
citado em ação de resilição do contrato, cumulada ou não com a de despejo, efetua os pagamentos dentro do
decêndio da citação (a citação contém o elemento interpelativo). Decidiu certo a 5a ‘Câmara Cível do Tribunal
de Apelação do Distrito Federal, a 14 de janeiro de 1941 (A. J., 58, 324). Aliás, a mora de pagamento de
impostos e prêmio de seguro, nas espécies do art. 361, sómente pode ser alegada na contestação à ação
renovatória, se houve, antes, com tempo, a interpelação (“notificação”, segundo o art. 361). Se não houve a
interpelação, não é de apreciar-se a alegação; se houve, e não se alegou na contestação, não cabe levar-se em
conta (cp. Tribunal de Apelação de São Paulo, 23 de abril de 1941, E. E’., 87, 717). A 43 Câmara Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 8 de outubro de 1943 (J. do 2’. de A., 28, 83), interpretou o art. 861
como lez specialis, que não se aplica a outras pretensões que à de renovação de contrato (contra, Tribunal de
Apelação, 29 de agôsto de 1942, 1?. C. J., n. 35, 48).
Enquanto o juiz não afasta a eficácia do direito do locatário à renovação, não pode o locador anunciar a locação
do prédio, nem pregar cartazes, nem começar obras de adaptação.
2. ALCANCE DO ART. 8.0 DO DECRETO N. 24.150; NATUREZA DA CONTRA-OFERTA. Diz o art. 8.0:
“A contestação do locador, além da defesa do direito que lhe podia caber, ou que se regulará pelos princípios
gerais, ficará adstrita, quanto a matéria de fato, ao seguinte: a) não preencher o autor ou não preencherem os
autores os requisitos estabelecidos na presente lei, e reputados como essenciais para a propositura da ação; 14
que a proposta do locatário, excluindo a valorização, trazida pelo locatário ao ponto ou lugar, não atende ao
valor locativo real do imovel, em face das condições gerais de valorização do lugar, na época de renovação do
contrato”. Parágrafo único: “Nesse caso, o locador deve logo apresentar, em contraproposta, as condições de
locação, que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel na forma prevista pela letra 1?’.
Trata-se, pois, do exercício do direito à contra-oferta, que deriva de não corresponderem as cláusulas da oferta
ao valor locativo real do imóvel para o tempo da renovação. O exame do juiz é das circunstâncias presentes
duradouras, que mostrem, ou não, ser verdadeira a alegação do réu, ou das circunstâncias futuras, desde o
momento em que deva começar o prazo do novo contrato (dia imediato à terminação do contrato renovando).
Nada obsta, segundo o principio da eventualidade, que se alegue matéria de a> e matéria de 14, para o caso de
não se acolher o que se disse quanto a a). A apresentação de contra-oferta estabelece duas filas de enunciados
de fato, cortidos na declaração de vontade do autor (oferta) e na declaração de vontade do réu, uma vez que
oferta e contra-oferta se hão de basear em princípios de justiça. O juiz tem de decidir se houve, ou não, a
elevação do preço locativo, tal como sustenta o réu; se não houve, pode dar-se que também não haja razão o
autor, por ser abaixo do valor locativo real o que êle ofereceu e acima o que o locador contra-ofereceu; salvo se
no intervalo, se estabelece acôrdo entre êles.
A contra-oferta não é pedido de retomada; é conteúdo. de declaração de vontade do locador, recusando a oferta
do autor. Por isso mesmo, se o réu não exerceu o direito a melhor aluguer (elemento da contestação, que se não
confunde com o da oferta de terceiro), ou o direito de retomada, segundo o art. 89, d), ou e), a sentença que
negue a renovação, nos têrmos da oferta, não permite que se expeça, a simples requerimento, o mandado de
evacuando: de ordinário e com acêrto, os juízos costumam decretar a renovação tal como pareceu ser justo o
aluguer; se, porém, o juiz (e já se deram casos). atendendo a declarações peremptórias do autor, não decreta a
renovação e indefere o pedido, nem por isso pode dar o mandado de evacuando, se, no correr da ação, o locador
não pediu o prédio.
Tal sentença, contra os princípios que regem as sentenças constitutivas da espécie a que pertence a do juiz da
ação renovatória, deixa ao locatário o prazo dos seis meses. Ocorre o mesmo se, decretada a renovação, nos
têrmos da contra-oferta, ou em têrmos diferentes dos têrmos da oferta, o locatário, antes do trânsito em julgado,
prefere não renovar o contrato.
No caso do Juízo de Direito de São J0ã0 da Boa Vista foi. julgado, e bem, que o locador do fundo de empresa
não tem legitimação ad causam em ação de exercício do direito à renovação (nossas Questões Forenses, VII,
28-40). A 4a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo mandou que a. primeira instância julgasse o
mérito (aliás, o resto do mérito). O Supremo Tribunal Federal, a 30 de agôsto de 1957, em grau de embargos,
confirmou a decisão da lA- Turma, a 29 de agôsto de 1955, que restaurara a decisão da primeira instância, só
tendo havido, no tribunal pleno um voto vencido. Disse o relator (Ministro NÉLSON HUNGRIA), no
julgamento pela 13 Turma: “Esta 13 Turma, não há muito tempo, decidiu casos análogos ao de que ora se
cogita. Tratava-se de arrendamento, respectivamente, de uma salina e de uma casa de saúde. Em ambos os
casos, a solução foi no sentido do descabimento da renovatória, por isso que não se apresentava àtutela legal
“fundo de comércio”, criado pelo locatário, pois
êsse já o recebera formado pelo locador, limitando-se à exploração.»’” Se o caso pudesse ser enquadrado no
Decreto n. 24.150, de 1934, dar-se-ia o seguinte absurdo: os proprietários-locadores jamais poderiam retomar o
estabelecimento “águas da Prata”, pois tal retomada seria, necessâriamente, para continuIdade da exploração
dêle e, assim, estariam privados, indefinidamente, a arbítrio da locatária, de sua propriedade”. Depois, frisou
que o fundo de empresa “cuja proteção a lei assegura é o que êste criou com o seu esfôrço, e não o que recebeu,
para explorar, do locador, seu verdadeiro e único criador”. No julgamento dos embargos, disse o Ministro
AFRÁNIO COSTA: .... .o proprietário, ou porque desprovido de meios financeiros, ou por entender ser um
negócio conveniente, arrendou as terras com a condição de serem feitas edificações que, por disposição
expressa, ao cabo do contrato se integrariam no patrimônio do locador proprietário. Para isso foram concedidas
vantagens ao locatário. Mas o contrato terminou em 1938 e nessa ocasião tudo se integrou no patrimônio do
locador, que fêz novo arrendamento, mas, aí, de tudo que existia no imóvel naquela ocasião. Quer dizer: por
disposição expressa do contrato, o fundo de comércio integrou-se no patrimônio do proprietário locador, com
expressa concordância do locatário a quem foi feita nova locação de tudo quanto então ali existia, isto é, foi
arrendado o fundo de comércio, inclusive marcas de fábricas.
Terminado o tempo do contrato sem que a firma locatária entregasse o estabelecimento e tendo havido a
decisão,. trânsita em julgado, do Supremo Tribunal Federal, tinham os locadores de propor a ação para haver a
posse do estabelecimento. ~Ação de despejo, ou ação possessória (reintegração de posse), uma vez que os ex-
locatários deixaram passar o prazo de entrega? Foi proposta a ação de reintegração de posse, por se ter
caracterizado o esbulho. O Juiz de Direito’ de São J 0ã0 da Boa Vista, a 19 de dezembro de 1957, deferiu o
pedido de reintegração liminar. A firma ré apresentou pedido de correição parcial, após não ter tido bom êxito o
de reconsideração do despacho. Entendeu ela que ou teria de ser proposta a ação de despejo, ou feita a
execução nos autos da ação renovatória. O juiz examinou, com clareza, os argumentos do pedido de correição
parcial, inclusive o de direito de retenção por benfeitorias, pois a cláusula 73 pré-eliminara qualquer pretensão
à indenização. O parecer do Procurador da Justiça do Estado foi contra o pedido da ré; e o Conselho Superior
da Magistratura, a 28 de fevereiro de 1958, julgou-o improcedente: “Quanto ao mérito, a decisão do digno
magistrado enquadra-se perfeitamente à hipótese dos autos. Se a firma, autora, que foi, na renovatória, foi
julgada carecedora de ação, é claro que não há falar em execução de sentença por parte dos locadores. Êstes
teriam, por certo, de se valer dos elementos oriundos diretamente do contrato de arrendamento. Quanto às
benfeitorias feitas no imóvel, não podiam elas, no caso, impedir a reintegração liminar, de vez que o contrato
estipulava que “as benfeitorias reverterão para os locadores, independentemente de qualquer indenização”.
O Supremo Tribunal Federal assentou que se tratava de locação de fundo de empresa e que não havia por onde
se proteger fundo de empresa, que o locatário houvesse adquirido ou criado. In casu, não se pode mais discutir.
Trata-se de locação de fundo de empresa, e o fundo de empresa, mesmo se nêle está bem imóvel, ou se nêle
estão bens imóveis, é bem móvel.
O patrimônio é tido, no sistema jurídica brasileiro, como bem incorpóreo, transcendente aos bens corpóreos e
incorpóreos que o compõem, e nesse sentido é suscetível de ser objeto de direito de propriedade, que é
correspondente ao de domínio, embora não como corresponde ao direito de domínio a titularidade de qualquer
direito sobre bem incorpóreo (propriedade intelectual, propriedade industrial).
Patrimônio é pele. Pele é o fundo de comércio ou de indústria, ou, em melhor expressão, o fundo de empresa.
Há os elementos corpóreos ou incorpóreos que enchem o patrimônio, sem que se afaste a possibilidade de
haver, em algum momento, patrimônio vazio de elementos: “A cola, que os prende, sem os deformar, sem os
tornar res única, é a necessidade, que se lhes impõe, da destinação econômica” (Tomo XV’, § 1.799, 2).
Na doutrina do direito brasileiro, que tem as regras jurídicas, sem par, do art. 54, II, e do art. 57 do Código Civil
(cf. art. 112), o hábito de citações de juristas que escrevem para sistemas inferiores ao brasileiro, é impertinente.
O fundo de empresa, por maior que seja o número imóveis que o compõem, é sempre bem. móvel, O art. 44, III,
do Código Civil só se refere à sucessão aberta, para excepcionalmente considerá-la bem imóvel (cf. Tomo XV,
§ 1.808, 8).
Para empregarmos a imagem apropriada, o direito sobre ofundo de empresa, que é pele, é direito sobre bem
móvel, a despeito dos elementos imobiliários que possam estar, entrar e sair por debaixo dela.
Não há ação de despejo a respeito de bens móveis, de modo que, tendo sido classificado o contrato como de
locação de fundo de comércio, não há pensar-se em ação de despejo.
Quanto a bem imóvel que faça parte do fundo de empresa, é possível a ação de despejo, se os pressupostos
estão satisfeitos, e o direito do locatário não se refere ao todo, ao fundo de emprésa. E. g., se o fundo de
empresa foi arrendado e o arrendatário, por sua vez, subarrendou um dos imoveis componentes. Aí, não houve
subarrendamento do fundo de empresa.
O fundo de empresa cresce e diminui, conforme o que nêle entra ou nasce e o que dêle sai ou nêle perece.
Quem aliena ou outorga usufruto ou uso de fundo de empresa a alguém, mesmo que haja desaparecido algum
elemento ou hajam desaparecido alguns elementos, como a clientela, aliena ou outorga a usufruto ou o uso do
fundo de empresa, que é pele, como universitas, que é.
O art. 860 do Código de Processo Civil concerne àqueles casos em que poderia ser julgada procedente a ação
de renovação, por se tratar de contrato em que se protege, com a renovação, o fundo de empresa. Não àqueles
casos em que não poderia haver renovabilidade do contrato em virtude do Decreto n. 24.150. Por exemplo: não
ser o prédio destinado a uso comercial ou industrial; não se tratar de prédio, ou, sequer, de imóvel (como se
locado foi fundo de empresa) ; não ter havido locação com prazo determinado.
Se a decisão julga não invocável, na espécie, o Decreto n. 24.150, a decisão é apenas declarativa de que a
cessação da posse é regulada por outros princípios. Se cabe pensar-se na Lei emergencial de Inquilinato, talvez
haja prorrogação ex lege; se não há por onde se cogitar de prorrogação ex lege, como se o prédio não é urbano
(no sentido da Lei emergencial de Inquilinato), nem por onde se cogitar de incidência do art. 1.195 do ‘Código
Civil, não há necessidade de ação de despejo.
Se o caso poderia ser de renovação de contrato, por ser invocável o Decreto n. 24.150, mas foi acolhido algum
ponto da contestação, salvo legitimação ad causam, regem o art. 25 do Decreto n. 24.150 (talvez
emergencialmente aumentado por lei o prazo) e o art. 860 do Código de Processo Civil. Aí e só exame
supercial do art. 25 do Decreto n. 24.150 ou do art. 360 do Código de Processo Civil poderia confundir as
espécies não é de ação de despejo que se trata, se houve exceção de retomada. Nem todos os casos de sentença
desfavorável ao locatário, na ação de renovação de contrato, exigem ação de despejo (cf. Comentários ao
Código de Processo Civil, Tomo V, 412 s.). £ preciso que a carga de executividade seja somente mediata, para
que se precise da ação de despejo. Se houve pedido de retomada, basta requerer-se ao juiz, nos próprios autos, o
mandado de evacuando.
8. ALEGAÇÃO DO DIREITO A MELHOR LOCAÇÃO. Diz e art. 82, e), que, na contestação, o locador pode
alegar: “que tem proposta de terceiro, completamente individuado, para a locação do prédio por prazo pelo
menos igual ao mínimo constante da proposta ajuizada, e em condições melhores”. E o § 1.0:
“Essa proposta de terceiro deverá ser assinada pelo proponente, seu representante ou procurador, com podêres
especiais, com duas testemunhas competentemente individuadas, sendo tôdas as firmas reconhecidas, e nela se
indicará que o uso da coisa, pelo terceiro proponente, seus cessionârios ou sucessores, não colidirá com o
gênero de comércio ou indústria, explorado no imóvel, pelo inquilino com o contrato em curso”, O § 2.0:
“Se a proposta tiver indicação de fiador, deverá preencher para valer como prova os requisitos das letras e e f do
art. So”. A preferência, que tem o locatário, encobre-se ante a verdade das alegações do locador, tôdas
enunciados de fato, que as provas acompanham. A superioridade da oferta do terceiro em relação à do locatário,
aprecia-se em soma: nem sempre a superioridade do aluguer suplanta outras cláusulas da oferta do locatário (e.
g. o ramo de comércio ou indústria do terceiro pode danificar o prédio, ou desvalorizar o prédio vizinho,
também pertencente ao locador) ; nem sempre a cláusula que o terceiro reputa melhor ao locador supera outra,
que êle não oferece, mas foi oferecida pelo locatário. Há, todavia, a notar-se que o Decreto n. 24.150 afastou
qualquer soma sem o prazo do novo contrato, êsse há de ser, sempre, igual ou acima do que o locatário
ofereceu para o novo contrato. Para a lei, nenhuma cláusula pode compensar o prazo menor. Se, de iure
condendo, é discutível êsse critério, não há pensar-se em ler-se o art. 8.0, e), sem se atender à sua letra: “por
prazo pelo menos igual ao mínimo constante da proposta ajuizada”. Mínimo, diz a lei; entenda-se: a oferta do
locatário (oferta a conteúdo múltiplo, alternativo), como se o locatário oferece x de aluguer por t anos de
contrato ou x + 1 por t ~ 1 anos de contrato. A oferta do terceiro não pode ser por t 1 ano como prazo do novo
contrato, pôsto que possa oferecer t 2 e x + 2 ou x 1 de aluguer futuro.
Para a determinação judicial do aluguer do prédio, ou parte de prédio, que se destina, ou se destinou e vai
destinar-se a uso comercial ou industrial, são elementos que se têm de considerar, alguns comuns a tôdas as
locações urbanas ou rústicas e outros especiais: a área, a natureza da construção, incluidos fatôres estéticos, o
valor comercial (bairro, rua, quarteirão) ou industrial da localização (e. g., proximidade da fonte de água, ou do
rio, ou da praia, a terra para plantio), os impostos, taxas e contribuições que se têm de pagar, o valor dos
alugueres dos prédios ou parte de prédios semelhantes. (O que se há de prestar por direitos reais de gravagão
não aumenta o aluguer.)
Quanto à moeda só se leva em conta o seu valor aquisitivo como elemento implícito no valor dos prédios ou
partes de prédio semelhantes. A influência das inflações opera-se em todos os preços e alugueres, que são
preços de uso. Pode ter cessado a inflação e terem baixado os alugueres, de que se trata, ou subido; pode ter
continuado a inflação, e os alugueres, de que se trata, não terem subido.
A localização influi como já influia, ou começou de influir, ou só se lhe prevê a influência (foi aberta avenida
que faz a rua ser um dos lados, ou ficar perto da avenida; fêz-se ponto de desembarque, que é perto de hotel; ou
da estação locada de ônibus; cresceu o movimento da rua com o grande hotel que se construíra, ou com dois ou
mais hotéis; a administração projetou obras que se iniciaram ou vão se iniciar cuja influência nos alugueres será
no tempo ou parte do tempo do novo contrato).
Não se deve levar em conta a vantagem da permanência do locatário ou do sublocatário no mesmo ponto,
vantagem que outrem não teria, porque êsse elemento é interior à clientela e a evitamento de despesas de nova
instalação.
O art. 18, § 79, do Decreto n. 24.150 não foi derrogado, nem, a fortiori, ab-rogado. Aponta elementos a que se
tem de atender.
O terceiro, que oferta, tem de dizer para que uso comercial ou industrial quer o prédio, obrigando-se a êle por
seus sucessores e cessionários. Diz o art. 82, § 1.0, que tal uso “não colidirá com o gênero de comércio, ou
indústria, explorado no imóvel, pelo inquilino com o contrato em curso”. No art. 21, §§ 40 e 59, tratando-se de
indenização pelo locador, ou pelo terceiro, fala-se de se explorar, ou de se permitir que se explore, no prédio, o
mesmo ramo de comércio ou indústria explorado pelo locatário. Portanto o não “colidirá” do art. 8.0, § 19, é
nada mais nada menos do que “não coincidirá”, impropriedade de linguagem jurídica, que não é de se estranhar
no Decreto n. 24.150 e nas leis redigidas pelas mentalidades primárias de 1930 em diante. O conter cláusula de
fiança, ou o ter fiança, se o contrato renovando a tem, é elemento que se conta na soma das vantagens. Isso não
quer dizer que a oferta do terceiro deva conter cláusula de fiança, ou deva ser acompanhada de indicação e
aceitação de fiança, se a oferta do locatário a tinha, tendo-a, ou não, o contrato renovando. ~ possível que se
possa considerar prescindível a fianca do terceiro, pela importância do seu capital e respeitabilidade; ou que se
prefira a caução. Naturalmente, tudo isso vai ser considerado pelo juiz, na soma a que aludimos. Se a fiança
foi incluída na oferta do terceiro, a indicação do fiador, ou dos fiadores, há de conter o nome por inteiro do
fiador, ou dos fiadores, referência ao estado civil, nacionalidade e prof is são, ou, em se tratando de pessoa
jurídica, à sua existência e domicílio, bem como da regularidade da sua existência; mais a prova da idoneidade
do fiador, ou dos fiadores. Outrossim, há de acompanhar a oferta do terceiro a prova, por documento autêntico e
válido, de que o fiador, ou os fiadores, aceitam, solidàriamente, prestar fiança.
A oferta do terceiro pode ser feita em carta, desde que haja a assinatura do oferente (se pessoa jurídica, do
presentante), ou quem o represente, ou tenha podêres especiais para a oferta, as assinaturas de duas testemunhas
e reconhecimento daquela e dessas por tabelião. Quando se diz que não pode ser por simples carta (í.~ Câmara
Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 10 de abril de 1951, R. dos T., 192, 786), o que se há de entender é
que não basta a carta sem os requisitos do art. 89, c), § 19, do Decreto n. 24.150.
Não se permite que o ramo de comércio ou indústria que se vai explorar seja o mesmo, porque, se isso não
fôsse vedado, se daria ensejo à usurpação da clientela ( 2~~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 26
de maio de 1953, 1?. dos T., 214, 267), ou à concorrência desleal.
Ao locatário ou sublocatário, que tem de falar sobre a discordância do locador ou sublocador, fica a escolha
entre declarar que não quer a renovação com as cláusulas da oferta do terceiro, o que implica renúncia já agora
possível ao direito à renovação, aceitar a contra-oferta do locador ou sublocador, atacar a contra-oferta, por
simulação, ou por violacão de regra jurídica sobre oferta de terceiro, ou de cláusula contratual. Também é
alegável a anulidade, a anulabilidade ou ineficácia do contrato a que a oferta do terceiro se refere. Por
exemplo, é absolutamente incapaz o oferente, ou é-lhe proibida a exploração do ramo de comércio ou indústria
a que se destinaria o prédio locado. O contrato não sério é inexistente razão por que a não-seriedade é alegável
(cp. 4~a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 10 de setembro de 1949,, R. E’., 133, 132)
§ 4.544. CONTESTAÇÃO DO LOCADOR
O Decreto n. 24.150, art. 10, 14, permite, explicitamente, a alegação e prova da simulação. Evitemos as
divagações que têm sido feitas em tôrno do conceito de simulação.
O art. 10, 14, não é sobre assunto processual; é regra de direito material, de jeito que o Código de Processo
Civil não o derrogou.
A desconformidade com o aluguer dos prédios ou partes de prédio semelhantes (e. g., na mesma rua e de
esquina) pode resultar de intuito revelado, ou não revelado, de concorrência, ou de necessidade ocasional por
parte do terceiro. Não seria justo que se preterisse o locatário ou o sublocatário pelo fato de tal ocorrência. Tem-
se de apreciar o valor do aluguer, objetivamente, atendidos todos os fatôres positivos e negativos.
Não há infração de dever do locador, ou do sublocador, se põe anúncios nos jornais quanto à locação do prédio
locado, mesmo se o direito à renovação é indiscutível, ou já foi proposta a ação de renovação da locação. O
locatário ou sublocatário, pelo fato de se reputar titular do direito à renovação, ou de já ter exercido a pretensão,
não pode forrar-se ao dever de mostrar o interior do prédio.
5.IMPUGNAÇÃO DA FIANÇA. E na contestação de o locador pode impugnar a fiança, por inidôneo o fiador,
ou por falta de aceitação, ou aceitação sem podêres, pelos representantes, ou por órgãos. A 1.0 de outubro de
1940, a 3~a Câma ra Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal frisou que somente na contestação pode
ser impugnada a fiança, muito embora, no acórdão, ex aburidantia, se acrescentasse que, ao ser
intempestivamente impugnada, a firma, que, antes ao tempo da petição não a podia prestar, já a podia ao
tempo da argúíção. Ésse segundo argumento era supérfluo e descabido.
Se o contrato renovando tem fiador, ~ precisa dá-lo o locatário ao contrato novo? Pela negativa, as 5a e 6a
Câmaras Conjuntas do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 4 e 26 de julho de 1938 e a 21 de outubro de
1941, e a 6a Câmara Cível, a 30 de maio de 1989, entre outros julgados, porque ngo se há de exigir ao novo
contrato mais do que àquele que se renova e porque a lei mesma explicitou “quando houver”. Pela afirmativa, a
6.~ Câmara Cível, a 80 de outubro de 1936 e 20 de julho de 1937: ‘e... se o exigir o locador para a renovação,
terá de o oferecer o locatário, sendo, como é, a fiança, uma das garantias inerentes (?!) à Iocação”. Terceira
opinião é a que nega a necessidade de se apresentar fiador, se o não havia no contrato renovando, mas permite
que, em atencâo a circunstâncias novas (e. g., mudança de firma, estar em desproporção com os haveres do
locatário o novo contrato), o juiz atenda ao pedido de fiança, como cláusula do novo contrato. Tal, certamente, a
verdadeira so1ução.
O locatário pode ter indicado fiador e dado prova da idoneidade do fiador, mas haver objeção do locador, O art.
5O, e), não foi infringido, se, por exemplo, a firma não permitia que os sócios a dessem por ela. O sócio fica
obrigado. É certo que alguns acórdãos pretenderam estender o conceito de idoneidade, a ponto de ter de
abranger pressupostos de validade e de eficácia da fiança (e. g., 4a ‘Câmara Cível da Côrte de Apelacão do
Distrito Federal, 18 de maio de 1984; aliter, Supremo Tribunal Federal, 5 de setembro de 1940) mas a
referência que se faz, no art. 5O, j~, à aceitação pelos fiadores é que pode dar ensejo à nulidade do processo,
por não estar instruída a petição, não o art. 59, e), in fine, e o acórdão do Supremo Tribunal Federal estava
certo, enquanto errado o da 4a Câmara Cível. Andaram bem os juizes que raciocinaram sem invocar o ad. 59, f),
como o da 6a Câmara Cível, a 14 de julho de 1939, e o Tribunal de Apelação de São Paulo, a 1.0 de setembro de
1938 (A. -1., 48, 123).
Assentaram as 53 e 6a Câmaras Cíveis do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 24 de junho de 1938: “Se,
na contestação, nada foi alegado contra o fiador, sobre a sua condição econômica, ou sobre a proibição de dar
fiança, de modo a facultar ao locatário fornecer outro fiador. não é mais lícito ao proprietário, depois da
sentença e já no recurso, vir alegar que o fiador é inaceitável”. ‘O que importa saber-se é se à falta de indicação
(e. g., não referência a domicilio), ou à falta de prova de idoneidade equivale o haver indicação mas ser
insuficiente, e o haver prova da idoneidade porém não plena. Se há equivalência, a petição não está
devidamente instruída; se não há, tem-se de considerar instruída e admitir-se discussão da idoneidade. A
indicacão de outro fiador não está na lei. É possível que o locador proponha a substituição, mas isso envolve
questão diferente. O Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 26 de julho de 1938, julgou improcedente (?)
ação de renovação, porque somente em grau de revista se procurara provar o domicilio do fiador. Deveria ter
dito que o processo era nulo, por falta de instrução da petição; mas o julgamento estava certo. Se a prova da
idoneidade é nenhuma, dá-se o mesmo (5.~ Câmara Cível, 31 de julho de 1939) ; mas, se prova houve, ainda
que não plena, seria demasiado rigor considerar não instruída a petição, tanto mais quanto há a recomendação
do art. 16 do Decreto n. 24.150 (5.a Câmara Cível, 31 de julho de 1939: “A exigência do Decreto n. 24.150,
quanto à obrigatoriedade do autor fazer, desde logo, a prova da idoneidade do fiador, deve ser interpretada;
pois, desde que o autor inicie essa prova, fica satisfeito o pensamento do legislador, podendo o réu, ao contestar
o pedido, falar sobre a aludida prova e podendo, por sua vez, o autor, completar, “na dilação probatória” na
audiência, entenda-se hoje “o que faltou provar, desde logo, na inicial”). As e 6a Câmaras Conjuntas, a 24 de
junho de 1988, frisaram:
“A alegação, agora feita, quanto à não-vaIidade da fiança, é improcedente” aliás, deveria ter dito intempestiva
e improcedente “não só porque não foi argúida na contestação ao pedido (art. SY), de modo a permitir aos
outros embargados oferecerem novo fiador (?), como porque a c1áusula contratual não veda, expressamente, o
uso da firma ...
N.24.150. No Decreto ri. 24.150, o art. 9» dizia: “‘Oferecida contestação, será aberta vista ao advogado do
inquilino, pelo prazo de cinco dias, para oferecer réplica”. Previa-se (arts. 92 e 10) a vista dos autos para
réplica, que era ao mesmo tempo declaracão de vontade (verbis “além de poder aceitar as condições de locação
porventura sugeridas na contestação pelo locador”), comunicação de conhecimento (“impugnar”, art. 10, b), e
ato de pedido (art. 10, a). Pergunta-se jo art. 92 está em vigor? Não; o Código de Processo Civil regulou o
processo das ações de renovação de contrato de locação. O que, dentro da sistemática do Código de Processo
Civil, se há de fazer é o seguinte:
(1)O locatário, conhecendo a contestação, requere juntada da aceitação da contra-oferta (declaração de
vontade), ou que se tome por termo indo os autos ao juiz, ad instar do art. 354, in fine. (Não citemos o ad. 11
do Decreto n. 24.150, que está derrogado na parte processual, somente prevalecendo a parte material, que as
sucessivas leis emergenciais globalmente confirmaram.) Algumas decisões foram erradas i~o tocante à
interpretação do Código de Processo Civil, arts. 854-365. A 1a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de S~o
Paulo, a 8 de agôsto de 1941 (A. J., 62, 91; R. dos 21, 135, 86), entendia que o art. 11 e o respectivo parágrafo
do Decreto n. 24.150 não foram derrogados. (2) Quanto às contra-afirmações, ou comunicações de
conhecimento, uma vez que o juiz encontre matéria nova (art. 294, II), há de ouvir o autor. (3) Quanto ao
pedido de preferência, pode ser feito na oportunidade do art. 294, II, ou na audiência. A sentença do caso (1) é
idêntica à sentença que o juiz profere quando o réu é revel ou não contesta (art. 854). A declaração, em vez de
ser do réu, é do autor. Também ela é suscetível de apelação, e não de agravo de petição, revogado o Decreto n.
24.150, art. 11, parágrafo único.
A explicação da solução da lei, se se quer alguma, é a de se tratar de sentença constitutiva positiva, atinente ao
mérito.
7.O ART. 13 DO DECRETO N. 24.150. No Decreto n.24.150, ad. 13, disse-se: “As provas serão as comuns de
direito, mas será sempre necessário o arbitramento, que deverá ser feito nas seguintes condições: § 12 Cada
uma das partes se louvará em um perito arbitrador, e o juiz nomeará o terceiro árbitro. § 2.0 Se houver mais de
um autor ou réu, se não concordarem na indicação do perito, os diferentes grupos indicarão um nome, cada um,
e o juiz sorteará o que deverá funcionar. § 82 Os peritos, depois de nomeados e compromissados,terão o prazo
que pedirem para apresentação do laudo, o qual,entretanto, não poderá ultrapassar de trinta dias. § 4? Os pe-
ritos, depois de consultarem entre si, apresentarão o laudo,devidamente justificado, com as suas conclusões,
laudo que deverá ser redigido pelo árbitro do juiz e subscrito pelos demais. § 5? O perito que divergir da
maioria deverá apresentar voto em separado, explicando, minuciosamente, o motivo da sua divergência. § 6.~
Se os três peritos divergirem entre si,cada um apresentará o seu voto em separado, explicando, minil-
ciosamerite, os motivos das suas conclusões. § 72 Os peritos referirão no laudo ou voto tôdas as circunstâncias
úteis parao arbitramento, e fixação do valor real de locação, examinando,outrossim, as condições econômicas e
financeiras do momento,e de concorrência em matéria de locação. § 82 Os peritos estimar~o no laudo ou voto a
indenização a que terá direito, segundo a apreciação do juiz, o inquilino, pela não renovação da locação. § 9?
Os peritos, por via de petição, dirigida ao juiz,poderão pedir que as partes tragam aos autos informes e escla-
recimento que reputem necessários. § 10. O laudo e votos poderão ser dactilografados, caso em que suas fôlhas
serão autenticadas pela rubrica dos peritos”. O Decreto n. 24.150, art. 13, exigia o “arbitramento” então
dilação das provas). Não há mais tal exigência “legal”,com caráter absoluto, porque pode ocorrer a incidência
doart. 255 do Código de Processo Civil (radicais, ATALIBAVIANA, Inovações e Obscuridades, 133; e
AMORIM LIMA, Código, II, 228). A exigência deixou de ser absoluta, ficou ao juiz preciá-la (Código de
Processo Civil, art. 117: “A requerimento, ou ex-o ffieio, o juiz poderá, em despacho motivado, ordenar as
diligências necessárias à instrução do processo e indeferir as inúteis em relação a seu objeto, ou requeridas com
propósitos manifestamente protelatórios”; art. 255:
“O juiz negará a perícia: 1 quando o fato depender do testemunho comum e não do juízo especial de técnicos;
II
quando desnecessária à vista das provas; III quando a verifcação fôr impraticável, em razão da natureza
transitória do fato”). Está, pois, revogado o art. 13, § 6.0, do Decreto n. 24.150. Assim, a 2a Turma do Supremo
Tribunal Federal, a 13 de novembro de 1951 (E. de D. 1., 16, 30) “O Código de Processo Civil incluiu entre um
dos seus titulos a ação renovatória de contrato de locação de imóveis destinada a fins comerciais, anteriormente
regulada pelo Decreto n. 24.150, de 1934. A referida ação ficou, portanto, com a sua inclusão no Código, sujeita
aos seus princípios gerais. Várias, porém, senão a maioria das disposições daquele decreto, não foram
expressamente alteradas pelo Código; essas normas ou disposições, desde que não colidentes com as editadas
por êle, devem ser observadas. Ao revés, tôdas aquelas que implícita ou explicitamente confIitarem com as do
Código, cederão às dêste, que deverão prevalecer. Neste caso está o que diz respeito à prova pericial, ao
arbitramento: se obrigatório, como o exige o decreto especial, art. 13, o seu modus faciendi é o previsto no
‘Código, art. 129, que de modo diverso ao estatuído ~o § 6.0 daquele artigo dispôs sobre a atuação do terceiro
perito, nomeado pelo juiz com a função de desempatado?’.
8.O ART. 16 DO DECRETO N. 24.150. O art. 16 do Decreto n. 24.150, sobre princípios de eqúidade, é regra
de sobre-direito (regra juridica de interpretação da lei, isto é, do Decreto n. 24.150), e não foi atingida pelo
Código de Processo Civil (art. 16: “O juiz apreciará, para preferir a sentença, além das regras de direito, os
princípios de eqUidade, tendo, sobretudo, em vista as circunstâncias especiais de cada caso concreto...”). A
parte final do art. 16 “para o que poderá converter o julgamento em diligência, a fim de melhor se elucidar”,
está derrogada, bem assim o parágrafo único (Código de Processo Civil, art. 1.0: “O processo civil e comercial
em todo o território brasileiro, reger-se-á por êste Código, salvo o dos feitos por êle não regulados, que
constituam objeto de lei especial”; art. 117: “A requerimento, ou ex officio, o juiz poderá, em despacho
motivado, ordenar as diligências necessárias à instrução do processo e indeferir as inúteis em relação ao seu
objeto, ou requeridas com propósitos manifestamente protelatórios”; art. 118: “Na apreciação da prova, o juiz
formará livremente o seu convencimento, atendendo aos fatos e circunstâncias constantes dos autos, ainda que
não alegados pela parte. Mas, quando a lei considerar determinada forma como da substância do ato, o juiz não
lhe admitirá a prova por outro meio”). Não há verunt arbitrium, e sim apenas arbitrio segundo a “eqúidade”,
que tem as suas regras próprias.
No art. 16, parágrafo único, diz o Decreto n. 24.150 que “as diligências determinadas pelo juiz deverão ser
promovidas pela parte que tiver interesse no andamento do processo”. Aliás, também pode promovê-las o
terceiro assistente.
Os arts. 12, 14 e 15 do Decreto n. 24.150 prendiam-se ao direito processual civil anterior à codificação. Hoje,
estão revogados.
9.DECRETO N. 24.150, AR]?. 13, § S.~, E CóDIcO DE PROCESSO CIVIL, ART. 359. A despeito da
referência do art. 20 do Decreto n. 24.150 à indenização pelo ato dd retomada, e não pela infração da promessa
(art. 21), não se pode interpretar a lei como se só houvesse indenizabilidade pelo ato de ret amada na espécie do
art. 20, que é a do art. 8$, c) há casos de indenização pelo ato de retornada fora do art. 20, pois o art. 13, § 8.0,
contém regra jurídica geral sobre direito à indenização. Lá está dito: “Os peritos estimarão no laudo ou votos a
indenização a que terá direito, segundo a apreciação do juiz, o inquilino pela não revogação da Iocaçào”.
Assim, no direito material, se há dai~os causados pela não renovação, em virtude de retomada, há direito à
indenização, e a lei estatui que a essa seja condenado, desde logo, o retomador. A indenização pelo fato de se
preferir terceiro não é a única. Nem seria justo que se deixasse, nos outros casos, de indenizar o locatário ou
sublocatário que sofreu prejuízos e os vai sofrer.
10.TECTO E INDENIZAÇÃO . A jurisprudência tem evitado a observância de tecto, urna vez que não há lei
que o Estabeleça. Há o propósito de atualizar o aluguer, no que se cinjem os juizes ao que diz o art. 8, lO,
parágrafo único, do Decreto n. 24.150 (“valor real e atual”). Çf 8Y Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São
Paulo, 6 de março de 1952 (R. dos T., 201, 177) 6Y Câmara Civil, 30 de maio de 1952 <208, 295) BA Câmara
Civil, 18 de novembro de 1952 (207, 258) SA Câmara Civil, 11 de junho de 1953 (214, 290). Algumas vêzes os
juizes se prendem ao critério de aluguer não superior a nove por cento do valor do prédio ou da parte do prédio
(1.a ‘Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 10 de abril de 1951, R. dos 1’., 192, 786; 4~ Câmara
Civil, 19 de março de 1954, 224, 276), o que não tem fundamento em lei, nem é de admitir-se. O capital que se
inverter pode ser levado em conta (7.a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 12 de novembro
de 1948, R. F., 124, 490), porém não necessàriamente. Os lucros obtidos pelo locatário no negócio não devem
ser considerados elementos (sem razão, a 7a Câmara Cível, a 3 de junho de 1949 (185, 154), porque isso só se
justificaria se tivessem sido determinados pela localização. O valor das sublocações, sim (S~ Câmara Cível, 4
de agôsto de 1942, A. .1., 63, 871), mas a renovação ao sublocador raramente pode acontecer. O valor da
locação recente ao prédio vizinho (4.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 80 de novembro de
1950, 1?. dos 2’., 191, 248), ou da parte do prédio, que é vizinha ou no mesmo prédio ou andar, ou da parte do
prédio vizinho, éde considerar-se. Se não há elementos que justifiquem aumento ou diminuição, o que se tem de
admitir é a mesmeidade do aluguer (6,~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 8 de novembro de
1948, R. dos 2’., 178, 254; 2.0 Grupo de Câmaras Civis, 8 de abril de 1949, 180, 599). As benfeitorias feitas
pelo locatário, necessárias ou úteis, podem aumentar o aluguer (4.~ Câmara Civil, 8 de junho de 1950, 188, 242;
5a Câmara Civil, 19 de março de 1954, 188, 224). Quanto às voluptuárias, o locatário ou sublocatário tem o jus
tallendi, se separáveis sem ofensa (cf. Código Civil, arts. 1.189, 1, e 516) se foram pagas as despesas pelo
locador ou pelo sublocador, entram no valor do prédio, ou da parte do prédio.
§ 4.545. Reconvenção
1.EXCEÇÕES DO LOCADOR. O réu pode alegar o fato futuro de ser usado o prédio por êle, seu cônjuge,
ascendente ou descendente (Decreto n. 24.150, art. 82, e), verbis “que o prédio vai ser usado por êle próprio
locador, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes”. O Código de Processo Civil, no art. 358, estabeleceu:
“Quando o locador, opondo-se ao pedido
-de renovação de contrato, alegar necessidade do imóvel para pessoa de sua família, deverá provar que o
mesmo se destina .a transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano’. O direito de retomada é
velho, entre nós (cp. Ordenações Filipinas do Livro IV, Título 24, pr.), e teve aplicação contemporânea no
Decreto n. 24.150 e no Código de Processo Civil. Compare-se com o Decreto-lei n. 9.669, de 29 de agôsto de
1946, art. 18, a Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, art. 15. Estudamo-los no Traatado de Direito Predial,
Tomo IV, e nesta obra, Tomo XL. Trata-se de caso de denúncia cheia, porém, aqui, denúncia como excecão à
eficácia da pretensão à renovação.
2.O ART. 358 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. O art. 358 nada tem com os casos (1) de pedido do
imóvel para uso próprio (GOULART DE OLIVEIRA, Renovação de Contrato, II, 276). que o Código de
Processo Civil considerou, e é assunto do direito material (Decreto n. 24.150, art. 82, e). Bem ou mal, alterou-o
quanto (2) à retomada para pessoa da família,
cônjuge, ascendente, ou descendente. Nos dois casos (discutia-se), ou (a) o Decreto n. 24.150 só admitia a
pretensão do locador se fôsse para si, seu cônjuge, ascendente, ou descendente, em ramo de comércio, ou
indústria, que não fôsse o mesmo ramo de comércio ou indústria do inquilino do contrato renovando” ou (10
admitia a pretensão se o locador pedia para si, cônjuge, ascendente, ou descendente, proibindo-se a aplicação
no mesmo ramo de negócio. Venceu aquela interpretação (Prejulgado da Côrte de Apelação do Distrito Federal,
28 de julho de 1937, A. J., 44, 194; R. E., 72, 314). Mas, se bem que não cogitasse dos casos (1), o art. 358 vem
dar ganho de causa à longa jurisprudência que permitiu a cognição pelo juiz da futura infração do princípio
legal. Aliás, se foi apreciado pelo juiz o intuito do réu, a infração posterior dará ensejo à pretensão de
indenização. Depois do art. 358, a alegabilidade é evidente. A divergência é acadêmica, podendo o autor,
sempre, na discussão oral, forçar o réu a explicitar as suas intenções . Os doutrinadores franceses, que reduzem
o direito de retomada à denúncia vazia, são levados pela confusão entre negocio constitutivo
(Gestaltungsgeschàft), no qual a declaração de vontade é dirigida à parte adversa, espécie de ato jurídico
unilateral, bem estudada, desde 1922, por A.B. SCHWARTZ (Die einseitigen Rechtsgeschãfte, Archiv fiir
Rechts- und Wirtsehaftsphilosophie, 16, 551), como a escolha na obrigação alternativa, a resilição, a denúncia
ou denunciação, e os pressupostos de direito material para a vitória da demanda. O que se exige ao locador é
preencher tódas as exigências para desconstituir a eficácia da pretensão do locatário à renovação. Fora daí, seria
permitir-lhe a fraude à lei, obtendo, por simulação, o que não obteria falando a verdade. Em sistema como o
Código de Processo -Civil, que tem o art. 115, é indefensável a doutrina do Supremo Tribunal Federal, a 16 de
julho de 1941, por voto de desempate, no Recurso extraordinário n. 2.817 (A. J., 60, 138).
Vindo o locador com a sua alegação e vencendo, pode o locatário, a que se não deferiu o pedido, promover o
preceito cominatório do art. 302, XII, do Código de Processo Civil,. com todo o fundamento, porque, “por lei”,
tem êle direito 5 que outrem se abstenha de ato de locação sem ser a pessoa’. da família do obrigado e para o
fim do art. 858 do -Código’ de Processo Civil. A exceção do locador não exclui a pretensão à renovação apenas
fêz outra pretensão passar à frente dessa, tanto que a perda do negócio pela pessoa indicada, ou
-a morte dessa, dá ao locatário a ação para exigir a renovação uma vez que ficou ineficaz a sentença.
O fundamento do art. 21 do decreto n. 24.150, de 20 de’ abril de 1984, que permite a indenização se o locador
procede com desrespeito às suas afirmações, não é a condicionalidade da sentença, o satus necessitatis é
motivo, não “condição” da sentença. Aqui, a lei estabelece jus singulare. A ação do art. 21 do Decreto n. 24.150
corresponde à pretensão de direito material, que não precisa da invocação do art. 39 do Código de Processo
Civil. Nem o caso se incluiria no abuso do direito processual, nem há, na lei processual, dever geral de verdade.
A infração, no direito brasileiro, do Decreto n. 24.150, é de direito material, donde ser de direito material a
pretensão à indenização. Por isso mesmo, ainda que não tenha havido processo, ou se houve processo e não
sentença autorizando, e. g., contrato com terceiro, ou obras no prédio, a indenização cabe se o locatário entrou
em contacto com o locador (sem transação) e acedeu em sair, diante das afirmações dêsse (o prazo do art. 21, §
19, do Decreto n. 24.150 é o mesmo se não houve sentença passada em julgado).
3.ÔNUS DA PROVA. O ônus da prova, quanto aos pressupostos do art. 8.0, e), parágrafo único, do Decreto n.
24150, e art. 358 do Código de Processo Civil, no sistema desse Código, não se afasta dos princípios gerais
(art. 209).
(1) Naturalmente, os que confundem os pressupostos desses artigos com comunicações de vontade (e. g., os
desembargadores EDOAR COSTA, no Prejulgado da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 28 de julho de
1937, A. .1., 44, 194, e RAUL -CÂMARGO, 1?. 9., 89, 464), de nenhum problema de prova podem cogitar: o
locador quer, e basta. Os ministros CASTRO NUNES, BENTO DE FARIA e LAUDO DE CAMARGO
seguiram-lhes as pegadas. O último buscou argumento em existir a indenização; mas êsse argumento é nenhum:
tratando-se de sentença de condenação, como é a que negasse provimento, a lei tinha de prover a essa falta de
verdade nas afirmações (não criminosa mudança de intuitos; outros argumentos no mesmo sentido, por parte de
OROSIMBO NONATO, A. J., 60, 130). O problema obscureteu-se por estarem alguns juristas franceses a
discutir “sinceridade” ou “não-sinceridade” quando o problema apenas consistia, calmamente, em se dizer se se
tratava de comunicação de conhecimento, ou de comunicação de vontade, mesmo existindo a indenizabilidade
liberatória, que não temos. (2) Assente que se trata de comunicação de conhecimento, de “afirmação” (art. 209),
cabe verificar, pelas alegações das partes;quem afirmou: se o autor, a intengã 0 fraudante do locador; se o réu, a
sua preparação para a instalação do comércio ou da indústria, ou mudança para o local que, hoje, é sempre de
mudança que, no caso do ad. 358, se trata). Não é possível, a prioti, sustentar-se que o ônus pes~ sobre o
locatário (FRANçoís BOUVIER, Le liYroit de Reprise, lg; A. J., 46, 275, 50, 176, 177; 62, 144 e 366; 1?. 9.,
74, 462; 77, 96; 89, 463; 80, 371;
90, 417), nem, ainda, sobre o locador (A. J., 60, 352; 62, 371 5.; Jurisprudência, V, 57; 1?. 9., 73, 389; 89,
463). Andou bem perto da solução GONÇALVES DE OLIVEIRA (1?. 9., 89, 463), aludindo ao art. 209 e § 1.0;
e não tem razão a crítica de Luís MACHADO GUIMARÃES de que se trataria de prova de direitos (tanto o
caso do Decreto n. 24.l5 art. 8.~, á), parágrafo único, quanto o do art. 358 se referem a fatos). Aliás, a falta de
verdade pode ser notória (Código de Processo Civil, art. 211), ou resultar de incapacidade civil do locador, ou
de presunção hominis que beire a evidencia
2.O ART. 8.~, “c”), DO DECRETO N. 24.150. Segundo o art. 8.~, c), do Decreto n. 24.150, o locador pode
excepcionar que tem oferta de melhor locação (verbis “que tem proposta de terceiro em melhores
condições”). Tal exceção é inserta na contestação. Não se pré-elide o direito à renovação, indo-se ao passado e
cancelando-se algo do suporte fáctico. Nem se desconstitui a relação jurídica, riscando-se do mundo jurídico.
Nem se resolve, ou rescinde, mesmo porque não há negócio jurídico que se pudesse resolver, ou rescindir.
Respeita-se a irreversibilidade do tempo: uma vez que exsurgira o direito à renovação, com a sua pretensão e
ação, apenas se lhe encobre a eficácia, se e enquanto, isto é, ope exceptionis.
Ao art. 8.0, e), o Decreto n. 24.150 acrescentou duas determinações de ordem material e processual: “Essa
proposta de terceiro”, diz o § 1.0, “deverá ser assinada pelo proponente, seu representante, ou procurador, com
podêres especiais, com duas testemunhas, competentemente individuadas, sendo tôdas as firmas reconhecidas, e
nela se indicará que o uso da coisa, pelo terceiro proponente, seus cessionários ou sucessores, não colidirá com
o gênero de comércio, ou indústria, explorado no imóvel, pelo inquilino, com o contrato em curso”. E o § 2.0:
“Se a proposta tiver indicação de fiador, deverá preencher para valer como prova os requisitos das letras e e f do
art. 5.~”.
3.APRESENTAÇÃO DA OFERTA DO TERCEIRO. O Decreto n. 24.150 podia ter concebido o terceiro, seus
herdeiros e sucessores entre vivos como litisconsortes necessários. Em vez disso, a oferta é apenas instrutiva da
exceção do locador. A responsabilidade do terceiro, seus herdeiros ou sucessores entre vivos, na conformidade
do Decreto n. 24.150, arts. 20, § 1.0, e 21, § 2.0, é, fora de qualquer dúvida, eficácia reflexa da oferta, que êle
fêz, relativa a prédio, atinente ao qual o locatário tinha direito à renovação. Não é parte o terceiro; nem no são
os seus sucessores a causa de morte ou entre vivos. Resta saber se há litisconsórcio facultativo próprio, ou
litisconsórcio facultativo impróprio, isto é, se há conexão de matérias (Código de Processo Civil, art. 88, 2a
parte), ou apenas afinidade (art. 88, 3.~ parte), ou possível assistência (art. 93). Ç~ irrecusável ao terceiro, ou
seu sucessor a causa de morte ou entre vivos, a assistência segundo o art. 93; porém, se uma das partes pede a
sua chamada, trata-se como litisconsorte voluntário próprio.
§ 4.548. Fixação da indenização
~Não há “prorrogação” (cp. Código de Processo Civil, art. 356), o que supõe a dilatação do prazo do mesmo
contrato; renovação é que é (arts. 354, “para renovação”; 354, “renovacão”, 354, § 1.0, “renovado”; 353, 360,
364, § 2.~, 365, “renovação”; 362, “ação renovatória”; 364 e § 19, 364, § 2.0, “renovada”). Entende se que o
novo contrato se segue, no tempo, ao anterior (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de janeiro e 6 de
outubro de 1950, R. dos T., 214, 565; 1?. de D. 1., 12, 194; D. da .7. de 26 de dezembro de 1951; 16 de janeiro
de 1951, .17. 9., 143, 152; 1.a Turma, 13 de agôsto de 1951, D. da .7. de 3 de agôsto de 1953; 6Y Câmara Civil
do Tribunal de Justiça de São Paulo, 21 de abril de 1950, R. dos T., 187, 167; 1a Câmara Civil, 23 de maio de
1950, 187, 294; ga Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 12 de julho de 1951, D. da.7. de 20
de setembro; sem razão, a g~a ‘Câmara Civil ‘do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 26 de outubro de 1950, R.
dos T., 190, 760), salvo se outro prazo de inicio foi o em que acordaram as partes, o que depende de explicitude.
O novo aluguer é devido desde a data do novo contrato (‘7~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal, 16 de junho de 1950, D. da .7. de 31 de agôsto de 1951).
1
2.‘O ART. 360 DO CÓDIGO DE PROCESSO Civil E A LEI N. 1.300, DE 28 DE DEZEMBRO DE 1950,
ART. 19. (Lê-se no art. 25 do Decreto n. 24.150: “No caso de não ser feita a prorrogação do contrato” diga-se:
a renovação do contrato “o inquilino terá um prazo que não excederá de seis meses, para desocupar o prédio”.
No § 1.0: “A fixação do prazo caberá ao juiz da respectiva ação, tendo em vista as condições singulares de cada
caso”. E no § 2.0: “Ésse prazo, em qualquer hipótese, se contará da data em que, por acôrdo ou por sentença,
passada em julgado, ficar estabelecida a não prorrogação (!) do contrato”. O prazo, hoje, é, sempre, de seis
meses. Regem o art. 360 do Código de Processo Civil e o art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950.)
Diz o art. 360 do ‘Código de Processo Civil: “Julgado improcedente o pedido de renovação do contrato, terá o
locatário, para desocupar o imóvel, o prazo de seis meses, da data em que transitar em juJg~ido a decisão”. No
art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, que é lez specialis portanto, não contém, aí, regra jurídica
permanente, e sim emergencial, que se engasta, temporâriamente, no art. 360 do Decreto n. 24.150 estatui-se:
“Nas locações de imóveis destinadas a fins comerciais ou industriais, o prazo estabelecido no art. 360 do
Código de Processo Civil, para o locatário desocupar o prédio, ficará prorrogado de tantos meses quantos forem
os anos em que estiver ocupado o imóvel, cujo contrato não se renovar”. E no parágrafo único: “Essa
prorrogação em nenhum caso poderá exceder de um ano”. Os dois prazos não são prazos processuais, mas de
direito material, heterotópico; de modo que não se lhe aplicam os arts. 38 e 35 do Código de Processo Civil,
regras jurídicas processunis. Porém, como prazo de direito material, é de prazo de direito dispositivo,
dependendo, pois, de não terem as partes convencionado. (O prazo do art. 360 do Código de Processo Civil;
não o de prorrogação, que seria o devido ao art. 30 da Lei n. 1.300.) Ainda depois da sentença, como ato de
execução, é possível acôrdo entre autor e reu. Durante ê~se prazo não pode o senhorio alterar o contrato (e. g.,
majorar os alugueres, 4~a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 12 de março de 1942, 1?. dos T.,
140, 194). Durante o prazo e continuando na casa o locatário, se acaba o ramo de negócio da pessoa que foi
indicada como da família, ou se essa morre, ou se cai em incapacidade, não precisa sair o locatário, pois a
sentença perdeu a eficácia. Se o locador entende usar do prédio sem ser de acôrdo com a sentença, o locatário,
durante, ou depois dêsse prazo, tem ação declaratória (art. 29, parágrafo único) da relação jurídica entre êle e o
locador; bem como a ação de modificação para renovação do contrato, pela infração da sentença que acolheu a
exceção, ou a ação de condenação a indenizar.
3.ABUSO DO DIREITO PROCESSUAL. O abuso do direito processual (Código de Processo Civil, art. 3~0,
parágrafo único) permite ao locatário ou ao sublocatário a ação de abuso do direito processual contra o locador
ou sublocador vencido. A afirmação de precisar do prédio para pessoa de sua família que tenha o negócio há
mais de ano, sendo falsa, é base para condenação do locador-réu, devido ã sua temeridade. Se o locador não
emprega, como afirmou, a casa, a sentença, que foi motivada por essa circunstância futura, não lhe aproveita;.
de modo que não há obstáculo, segundo os princípios, para outro pedido, desde que seja certo o ter procedido
diversa-mente. Ineficaz a sentença, o locador tem dever de oferecer o prédio ao locatário. Além dêsses meios,
veja-se o que escrevemos nos Comentários ao Código de Processo Civil, nota 1) ao art. 359; cp. Tratado de
Direito Predial, IV. Por isso mesmo, os juizes devem examinar, com cuidado, se o autor da ação de renovação
de contrato tem a pretensão de direito material e se há a exceção do réu locador, e dizê-lo, separadamente, na
sentença. Se o não disseram e deram ganho de causa, pela exceção, ao locador, entende-se que julgariam
procedente a ação se o locador não tivesse a exceção ou viesse a exceção a desaparecer.
4.PRAZO PARA SAÍDA DO LOCATÁRIO. Pergunta-se: ~ cabe o prazo (a) ainda quando a improcedência
resulte de não ter o locatário, com fundo de comércio, ou de indústria, a pretensão de direito material, ou ((4
somente quando a tinha e a exceção do locador encobriu a eficácia da pretensão renovatória? No sentido (a), há
alguns acórdãos, inclusive na Revista n. 539, cujo teor não é de alta monta mas está com a razão; no sentido
(lO, também (R. dos 2’., 99, 408; 103, 498). A referência à ação “improcedente”, não distinguindo a lei os casos
(a) e ((4, tanto mais quanto ao juiz escapou a petição inicial (Código de Processo Civil, arts. 158-160) e deixou
o réu de requerer a absolvição da instância (art. 201, 1), não nos permite outra solução que a (a). Ao locador, se
fôr o caso, pedir as sanções do Código de Processo Civil, art. 63 e § 2.0, ou do art. 3.~, ou tôdas.
A 1~a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 4 de abril de 1949 (D. da .7. de 31 de julho de 1950, 14.359), e a
12 de outubro de 1949 (D. da 7. de 6 de agôsto de 1951, 2.204), a g~a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal, a 10 de agôsto de 1948 (E. 9., 119, 445), e a 3Y Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio
Grande do Sul, a 3 de junho de 1948 (119, 163), adotaram a solução (a). Outros julgados de tribunais locais
ativeram-se à solução ((4. Se não há retomada, não há pensar-se na incidência do art. 360,por falta de carga
suficiente de executividade à sentença. Se há retomada, a sentença, declarativa da não-renovabilidade, tem
carga forte de eficácia executiva e basta, para a execução, o mandado de evacuando. O pedido de retomada
funciona como reconvenção (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 25 de abril de 1949, A. .7., 91, 122),
pôsto que se trate de exceção. No Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934, art. 20 (renovamento de contrato
de locação e indenização pela exceção à pretensão à renovação), cogita-se de condenação incompleta nas custas
(a lei mesma mutila a condenação) : “A cobrança dessa indenização se fará pelo processo de execução”. Não o
faz necessáriamente, pois, tanto na indenização do art. 20 quanto na do art. 21 do Decreto n. 24.150, se permite
a fixação na sentença de cognição, ou a não-fizaçao Cumpre, porém, observar-se que está derrogado o art. 22
do Decreto n. 24.150, no que se refere ao processo sumário (relativo ao damnum e ao quantum debeatur), pois
hoje regem os arts. 906-917 do Código de Processo ‘Civil. Se o juiz fixa o quantum, aplicam-se os arts. 918-
991. Se não no fixa, observam-se os arts. 906-917. O damnum seria difícil não constar da sentença, ainda que
implicitamente. Leia-se, a respeito, o que dizemos nos Comentários ao Código de Processo Civil, sob o art.
889, § 2.0, a respeito de sentença de condenação amputada.
O Supremo Tribunal Federal, a 28 de abril de 1953 (13. da .7. de 17 de outubro de 1955), frisou ser certa a
interpretação que déramos: “Atenda-se a esta lição de PONTES DE MIRANDA, a propósito do prazo de seis
meses do art. 360 do Código de Processo Civil: “Pergunta-se: . .. A referência à ação improcedente, não
distinguindo a lei os casos (a) e (b), tanto mais quanto ao juiz escapou a petição inicial (arts. 158-160) e deixou
o réu de requerer a absolvição da instância (art. 201, 1), não nos permite outra solução que a solução (a). Ao
locador, se fôr o caso, pedir as sanções do art. 6.0 e § 2.0 ou do art. 30 ou tôdas”.
A expressão “carecedor de ação”, ambígua, talvez equivoca, continuou a obra de turvamento, que tem sido a
sua. Ora se refere à falta de pressuposto de direito material, ora à falta de pressuposto processual, ora à falta de
pressuposto pré-processual. a) Se o autor não é locatário, não é a ação
de renovação de contrato que lhe falta: falta-lhe estar na relação jurídica de locação. Não pode ter interesse
legítimo em que se renove locação que não existe. (4 Se o autor é locatário, mas o seu contrato escrito não é de
cinco anos, pelo menos, ou se não completou os três anos de exploração comercial ou industrial, é de ser
julgada improcedente a ação: falta-lhe a pretensão de direito material. Se não propôs em tempo a acão de
renovação, dá-se o mesmo. c) Se a decisão foi terminativa do feito, sem lhe julgar o mérito, nada se disse sobre
a pretensão de direito material. d) Se havia a pretensão e a ação à renovação do contrato e foi encoberta pela
exceção de retomada, há julgamento de mérito, como em lO. O prazo para deixar o prédio não pode beneficiar
o autor perdente, nas espécies a). Evidentemente é invocável nas espécies d). Nem o art. 25 do Decreto n.
24.150, revogado, nem o art. 360 do Código de Processo Civil permitem que se tenha por excluídas as espécies
14 : o art. 360 usa, precisamente, da expressão ‘improcedente”. Quanto às espécies c), rege-as o direito comum.
Confusos os acórdãos da 2~a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 19 de junho de 1951 (1?. 9., 147, 148), e da
&a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 26 de setembro de 1950 (A. .7., 99, 300) ; sem
razão, o da 3~a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 27 de março de 1950 (1?. dos 7., 186, 710).
Oprazo a que se referem o art. 19 e parágrafo único da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, de modo
nenhum é, no máximo, de um ano, incluido o prazo do art. 360 do Código de Processo Civil, relativo às
locações de prédios para fins comerciais ou industriais. Tal opinião fere a letra da lei, que é posterior ao Código
de Processo Civil, menciona o art. 360 e emprega expressões inconfundíveis: “o prazo estabelecido no art. 360
do Código de Processo Civil, para o locatário desocupar o prédio ... ficará prorrogado de tantos meses, quantos
os anos em que estiver ocupado o imóvel” (art. 360). No art. 19, parágrafo único, a Lei n. 1.300 insiste: “Essa
prorrogação em nenhum caso poderá exceder de um ano”. Não se disse, no art. 19 da Lei n. 1.300, que o prazo
do art. 360 do Código de Processo Civil passaria a ser de tantos meses quan‘tos forem os anos em que o
locatário ou sublocatário estiver ocupando o imóvel, mas sim que se prorrogaria de tantos meses quantos forem
os anos em que estiver ocupando o imóvel. Sem razão, portanto, as Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça do
Rio Grande do Sul, a 14 de dezembro de 1951 (R. 9., 146, 355), o 1.0 Grupo de Câmaras Civeis ‘Conjuntas do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 30 de julho de 1953 (A. .7., 108, 101), e a ta Câmara Civil do Tribunal
de Alçada de São Paulo, a 6 de abril de 1954 (E. dos 7., 224, 474, e ALFREDO BUZAID, Da Ação
renovatória, 448, que os seguiu).
No sentido certo, conforme acima expusemos, a 1~a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 31 de julho de 1952,
relator LUÍS GALLOTTI (E. 9., 146, 129).
Enquanto pende a ação, tem-se de considerar o locatário ou o sublocatário como em continuação fáctica, pela
impossibilidade de se decretar o despejo. Se vem a ser deferido o pedido do locatário ou do sublocatário, a
permanência reputa-se por conta do prazo do novo contrato. Se indeferido, a lei permitiu, além dessa
continuação fáctica, o que estabelece o art. 360 do Código de Processo Civil mais a prorrogação de que fala o
art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950.
5.CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, ART. 361. Lê-se no art. 361 do Código de Processo Civil: “Nos contratos
era que se inverter o ônus do pagamento de impostos, taxas e contribuições, o locatário será considerado em
mora, para os efeitos de rescisão do contrato, se, notificado pelo proprietário, não efetuar o pagamento nos dez
dias seguintes à notificação”. Nos casos em que o locatário tem de pagar impostos, taxas e contribuições, a
mora para os sós efeitos da resilição do contrato começa depois dos dez dias do art. 361. A regra jurídica tem
por fito evitar o principio geral da mora independente de notificação, durante a vigência do contrato renovando,
ou enquanto não se profere a sentença do art. 355, § 1.0. Ainda são de usar-se duas ações: a declara tória (art.
2.~, parágrafo único) da relação jurídica entre locador e locatário, a respeito dêsses impostos, taxas ou
contribuições (idem, entre Estado ou terceiro e o locatário), antes ou depois de vencidos; a de preceito
cominatório <art. 302 XII), pois, aí, “pagar” é fazer.
§ 4.550. Legitimação na ação de renovação e regras jurídicas contidas no Código de Processo Civil
1.O ART. 862 DO CÓDIGo DE PROCESSO CIVIL. No Código de Processo Civil, diz o art. 362: “Quando o
locatário fizer parte de sociedade comercial, a que passe a pertencer o fundo de comércio instalado no imóvel, a
ação renovatória caberá ao locatário ou à sociedade”. E o art. 363: “Dissolvida a sociedade comercial por morte
de um dos sócios, proceder-se-á à liquidação para apurar os haveres do morto, ficando o sócio sobrevivente
sub-rogado, de pleno direito, nos benefícios da lei, desde que continue a explorar o mesmo ramo de negócio”. A
ação dos arts. 354-365 compete ao locatário, aos cessionários do negócio e aos sucessores do negócio
(inteligência do Decreto n. 24.150, art. 3O)~ Aliás, ao cessionário ou ao sucessor pode nascer pretensão própria,
por haver exercido, durante o tempo exigido pela lei, negócio novo (explícito o acórdão do desembargador
EDOAR COSTA, A. 1., 40, 31). O art. 362 prevê o caso do locatário, que é sócio do estabelecimento explorador
do imóvel, e duplica, subjetivamente, a pretensão: tem-na a sociedade e tem-na o locatário, de per si. Não se
exige antes se afasta ter havido cessão. O caso é diferente das pretensões do cessionário e do sucessor, e foi
criação jurisprudencial que o Código acolheu <A. .7., 43, 152; 48, 171). Ê favor à sociedade, não ao locatário,
que, sem o art. 362, teria, de qualquer maneira, a sua pretensão. Se sobrevém a cessão, perde a pretensão,
embora faça parte da sociedade, salvo em se tratando de sociedade irregular.
A regra da lei não aproveita ao sócio que não sucede à firma, porém que no mesmo prédio continuou a explorar
o~ mesmo gênero de negócio.
A regra jurídica do art. 363 é de direito material, heterotópica; com o art. 362, cria-se pretensão à renovação do
contrato, aliás reproduzindo-se a jurisprudência, reveladora de excelente percepção do problema técnico.
Havemos de convir em que, num e noutro caso, atuou como se fôsse legislador, porém com sutileza e senso das
realidades, induzindo.
7.ACORDO COM O PROPRIETÁRIO. “Puder opor” significa ter a pretensão contra o proprietário; isto é,
não haver tempo, no contrato do sublocador, para nêle se renovar o contrato de sublocação e estar o
sublocatário legitimado segundo os arts. 1.0, 2.0, quiçá 1.0, 2.0 e 3O do Decreto. O “acôrdo” de que se fala é
quanto à fiança ou caução, uma vez que, ex hypoIflesi, o contrato renovado é com o proprietário-locador, e não
mais com o locatário-sublocador. A lei fugiu às dificuldades da sub-rogação subjetiva da fiança ou da sua
renovação e a outras dificuldades da caução real.
1.FÉRIAS. Se há férias coletivas, aos Estados permite-se dizerem quais os processos que correm durante elas
(Código de Processo Civil, art. 40), se lei federal já o não estatuiu (e. g., Decreto n. 24.150, art. 35: “‘Os
processos de que trata a presente lei podem ser instaurados e não se suspendem durante as férias forenses”). Se
a lei estadual enumerou as ações do Decreto n. 24.150 entre as que correm nas férias, ‘nem por isso deixam elas
de ter o benefício do art. 35 do Decreto n. 24.150. Dizer quais as causas que correm nas férias não é da
competência da entidade que legisla sobre organização judiciária, e sim da entidade que legisla sobre direito
processual e, por vêzes, sobre direito material, por poder ser ligada à matéria, e não à forma, a necessidade de
não haver discontinuidade na exercitabilidade da pretensão ou no prosseguimento dos processos. A existência
de prazo preclusivo aos direitos, pretensões e ações dá-nos exemplo de uma dessas razões oriundas do direito
material. No mesmo sentido, a jurisprudência; e. g., a 1~a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 12 de no-
vembro de 1951 (1?. dos 2’., 227, 607) ; a 2.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 26 de maio
de 1953 (214, 267); e a 5a Câmara Civil, a 10 de setembro de 1954 (230, 158); sem razão, a 5.~ Câmara Civil, a
7 de outubro de 1949 (183, 721); e o 1.~ Grupo de Câmaras Conjuntas, a 24 de março de 1950 (186, 639).
Correm nas férias quaisquer processos a que se refere o Decreto n. 24.150: a ação de renovação de contrato de
locação (Decreto n. 24.150, arts. ~ a ação de revisão de aluguer (Decreto n. 24.150, art. 31), a açfto declarativa
negativa, a ação constitutiva positiva, a ação constitutiva negativa, por melhor locação, e a ação constitutiva
negativa, para retomada para obras, a ação constitutiva negativa, por direito de retomada (Decreto n. 24.150,
art. 26) e as ações de indenização (Decreto n. 24.150, arts. 20 e 21).
2. DECRETO N. 24,150, ART. 33. No art. 33, o Decreto n. 24.150 estatuiu: “A matéria não prevista por esta lei
se regulará pela legislação geral substantiva ou processual”. A regra jurídica era supérflua. Tôda lei cai, como
proposição, em sistema lógico de proposições. A presença do art. 33, em vez de esclarecer, suscita problemas,
como, por exemplo, o de se saber se as ações de indenização que não se mencionam nos arts. 20 e 21 correm
durante as férias (Decreto n. 24.150, art. 35). Em verdade, o que está explícito e o que está implícito no Decreto
n. 24.150, embora com remissão ao direito comum, se beneficiam dos princípios do Decreto n. 24.150.
3.DECRETO N. 24.150, ART. 34, E TAXA JUDICIÁRIA. A taxa judiciária era a de um ano de aluguer do
imóvel, durante o último período do contrato renovando <Decreto n. 24.150, art. 34: “Para o cálculo da taxa
judiciária se tomará por base o valor de um ano de aluguer, segundo o preço do contrato em vigência”; cp.
Código de Processo Civil, art. 46:
“Na ação de despejo, o valor da ação será o da renda anual do imóvel”).
Nada se disse no Código de Processo Civil, sobre o valor para a fixação da taxa, nas ações de renovação de
contrato de locação. Daí ter-se discutido se permanecia em vigor o art. 34 do Decreto n. 24.150, ou se estaria
revogado. Nos Comentários ao Código de Processo Civil (1, 230; 1, 2a ed., 366), entendemos que o valor da
causa, para se fixar a taxa, seria o valor do contrato. O Código de Processo Civil derrogou o Decreto n. 24.150.
Se não poderia mais ser exercida contra o sublocador a pretensão, o direito tornou-se contra o locador, em lugar
de peremanecer com o sublocador e apagar-se. Apenas, o sublocador tem de estar atento para não deixar que se
dê a resilição por inadimplemento, com eficácia contra êle.
1.RECURSOS DESDE O CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Os recursos nas ações de renovação são, hoje, os
normais (Código de Processo Civil, arts. 851, IV, 846, e 820) : o agravo no auto do processo, se a decisão
considerou sanado o processo;o agravo de petição, se a decisão põe têrmo ao processo, sem lhe julgar o mérito;
a apelação. Os mais recursos seguem os seus princípios, sem qualquer interesse especial para o processo da
ação de renovação.
2.RECURSO DE APELAÇÃO. Depois do ‘Código de Processo Civil, o recurso, que se há de interpor da
sentença que julga aceita a oferta do locatário e renova o contrato de locação, é o de apelação, repelida a
solução que alguns tribunais pretenderam dar. Idem, se houve o rito ordinário e a sentença julgou procedente ou
improcedente a ação (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 20 de janeiro de 1948, D. da J. de 4 de
novembro de 1949, 3.701). A 3a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 18 de dezembro de 1947
(R. dos 2’., 173, 377), entendeu que é de agravo de petição o recurso do despacho saneador, que, considerando
inexistente a contestação, homologa a proposta do autor. ~ insustentável tal solução. Não se saneou, só, o
processo, de modo que coubesse agravo no auto do processo (Código de Processo Civil, art. 851), nem se deu
despacho que pusesse têrmo ao processo sem decidir o mérito (art. 846), de modo que coubesse o agravo de
petição; decidiu-se mérito, exaustivamente. Não há qualquer diferença, quanto à natureza (exceto o elemento
integrativo do art. 354) e à eficácia, entre a sentença que julga aceita a oferta e a que constitui sem adoção
integral da oferta apresentada: ambas são constitutivas e definitivas. Aliás, o Tribunal de Apelação, depois
Tribunal de Justiça de São Paulo, assentou jurisprudência (e. g., 1a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de
São Paulo, 24 de novembro de 1945, R. dos 2’., 162, 228; 4a Câmara Civil, 19 de dezembro de 1945, 162, 199).
Qualquer que seja a sentença definitiva, salvo a que caiba no art. 846 (cf. art. 851, IV) do Código de Processo
Civil, o recurso cabível é o de apelação. A 2a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 20 de janeiro de 1948, foi
explícita: ..... a verdadeira inteligência do art. 354, parágrafo único, do Código de Processo Civil, quanto ao
recurso cabível da sentença definitiva proferida em ação de renovação de locação para fins comerciais, é a que
lhe deram os acórdãos divergentes, isto é, essas sentenças estão sujeitas, não mais ao recurso de agravo, como
dispunha o Decreto n. 24.150, de 1934, mas ao de apelação, por fôrça do art. 820 do Código de Processo Civil,
que estabelece êsse recurso, como regra geral, para as sentenças definitivas,
aplicável aos efeitos de renovação de locação para fins comerciais, regulados pelo Código e, pois, sujeitos às
suas regras, como está disposto no art. 1.0”. Certos, o Supremo Tribunal Federal, a 24 de maio de 1944; a 1a
Turma, a 22 de maio de 1947 (A. .1., 82, 287) ; a ~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 27 de
novembro de 1947 (R. dos 2’., 172, 850) ; e a 2~a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, a 5 de
agôsto de 1947. A 1.a Turma do Tribunal de Justiça do Pará, a 29 de janeiro de 1945 (R. do 2’. ‘A do E. do
Pará, IV, 38), entendeu que o uso do agravo não constituia, em todo o caso, êrro grosseiro (cp. Código de
Processo Civil, art. 810: “Salvo a hipótese de má fé ou êrro grosseiro, a parte não será prejudicada pela
interposição de um recurso por outro, devendo os autos serem enviados à Câmara, ou Turma, a que competir o
julgamento”). Assim, da decisão de mérito que homologa ou não o acôrdo de renovação de que trata o art. 354,
ou que jukra após o procedimento ordinário, cabe recurso de apelação < 2~a Câmara Cível do Tribunal de
Justiça de Minas Gerais, 20 de março de 1950, R. F., 137, 154; 22 Grupo de Câmaras Civis do Tribunal de
Justiça de São Paulo, 24 de março de 1950, E. dos 2’., 186, 640; 4~ Câmara Civil, 12 de abril e 29 de novembro
de 1951, 192, 829, e 198, 318).
O recurso a ser interposto, nos casos do art. 854 do Código de Processo Civil, era o de agravo (Decreto n.
24.150, art. 7Q, § 1.0). A mor parte dos comentadores pensava que não mudou o direito (e. g., JORGE
AMERICANO, Comentários, II, 203;J. M. DE CARVALHO SÂNThS, Código, 2~a ed., V, 40): alguns pela
tendência a conservação do direito anterior; outros por lhes parecer que se trata de caso do art. 846 do Código
de Processo Civil. A sentença é pertinente ao mérito como sentença constitutiva concernente ao pedido. (Não na
confundir, ainda assim, com as sentenças dos arts. 850, 801 e 803, § 1.0, do Código de Processo Civil, não
tendo havido contestação, porque tais sentenças não são constitutivas, e a falta do réu não importa declaração
de vontade.) O recurso é o de apelação.
A apelação é o recurso que se há de interpor de qualquer sentença que julgue procedente ou improcedente a
ação de renovação da locação (cf. 2a Turma do Supremo Tribunal Federal, 20 de janeiro de 1948, A. .1., 87, 51;
Tribunal de Justiça de Minas Gerais, 20 de março de 1950, E. F., 137, 154; 4a Câmara Civil do Tribunal de
Justiça de São Paulo, 29 de novembro de 1951, E. dos 2’., 198, 318; sem razão, a 1.a Câmara Cível do Tribunal
de Justiça de Minas Gerais, a 19 de setembro de 1049, E. F., 181, 481). Bem assim, de qualquer despacho que,
fora do momento próprio, que é o da sentença, invada o mérito.
Também é a apelação o recurso que se há de interpor da decisão que homologa o pedido de renovação, por não
ter havido contestação, ou por essa ter sido ôca (sem razão, JORGE AMERICANO, Código de Processo Civil,
II, 203; a 8a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 18 de dezembro de 1947).
A decisão que julga estar precluso o direito à renovação é decisão sobre o mérito, e o recurso tem de ser o de
apelação.
O agravo de petição não se refere à legitimação ad causam, que é mérito.
Assim, da decisão de mérito que homologa, ou não, o acôrdo de renovação de que trata o art. 354 do Código de
Processo Civil, ou que julga após o procedimento ordinário, cabe recurso de apelação (2.a Câmara Cível do
Tribunal de Justiça de Minas Gerais, 20 de março de 1950, E. F., 187, 154; 2.0 Grupo de Câmaras Civis do
Tribunal de Justiça de São Paulo, 24 de março de 1950, E. dos 2’., 186, 640; 4~ Câmara Civil, 12 de abril e 29
de novembro de 1951, 192, 829, e 198, 318.
Se, no despacho saneador, ou fora dêle, o juiz julga que o contrato, a que se refere o art. 22, a), do Decreto n.
24.150, não existe (S.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 28 de outubro de 1948, E.
F., 97, 128), ou que existe porém não tem prazo determinado, o recurso a ser interposto é o de apelação, porque
se entrou no mérito.
Idem, nas outras espécies do art. 2.0. A 1~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Rio de Janeiro, a 5 de
outubro de 1944 (A. J., 72, 454), decidiu: “A apelação é o recurso adequado para o caso. Não se argumente com
a disposição, in une, do art. 846 do Código de Processo ‘Civil, que prescreve o agravo de petição para as
decisões que “impliquem a terminação do processo principal, sem lhe resolverem o mérito”.
A sentença proferida nestes autos não pôs côbro ao processo~ deixando de distinguir o direito, para possibilitar
a renovação da lide. ‘O que ocorreu foi o contrário disso. A decisão recorrida não ficou nos aspectos formais ou
processuais da causa. Dirimiu definitivamente o ponto cardeal do litígio. Do exame da matéria de fato e de
direito, do pedido em sua substância, concluiu a sentença pela propesitura seródia da ação renovatória do
contrato. Apreciou e resolveu o mérito, liquidando o assunto principal da causa. A preliminar trazida à balha
pelo apelado é de todo o ponto avêssa à lei, à jurisprudência e à verdade dos fatos”.
A expressão “carência de ação” tem sido causa de muitos erros, na doutrina e na jurisprudência. Com êsse saco
elástico, a técnico e cômodo para a meia-ciência, encambulham-se conceitos diferentes como falta de
legitimação pré-processual (= falta de necessidade da tutela jurídica = falta de interesse legítimo ou interesse de
agir), falta de legitimação ad causam, falta de ação. Daí haver julgados, que, sem se lerem os seus
considerandos, não se pode saber se são certos ou errados, como os que dizem “o autor carecedor de ação fica
sujeito às leis de inquilinato” (7? Câmara Cível do Tribunal de Justica do Distrito Federal, 4 de junho de 1948,
E. F., 123, 161), ou que “não tem direito ao prazo do art. 360 do Código Civil quem foi julgado carecedor de
ação” (2.a Turma do Supremo Tribunal Federal, 19 de junho de 1951, R. dos 2’., 221, 545; 6? Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 26 de setembro de 1950, .4. J., 99, 303).
3.FALTA DE PRETENSÃO OU DE AÇÃO. Se (a) o autor não satisfez, na petição inicial, os pressupostos dos
arts. 1.0 e 2.0, do Decreto n. 24.150, falta-lhe exercício da pretensão (talvez a pretensão) e, pois, ação. Idem, se
(b) excedeu o prazo do art. 42, ou teve pretensão e ação e perdeu-as, ou não as teve; mas, de qualquer modo, o
cômputo do prazo para a propositura basta para que se conclua, a priori, que não tem ação. Por onde se vê que a
expressão “carecedor de ação” envolve espécies assaz diferentes entre si, para que se diga, sem terminologia
científica, como fêz o acórdão da 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 17 de agôsto
de. 1945 (D. J. de 22 de abril de 1946), que, não tendo o autor trazido “a inicial, legalmente aparelhada, e não
contraria a prova liminar da contestação no sentido de não poder pleitear os favores (?) do Decreto n. 24.150,
deve o juiz concluir pela carência de ação”. Melhor será que o juiz precise porque indefere, no exame da
questão prévia, o pedido de constituição do novo contrato. Se ocorre qualquer das espécies acima, (a) e (10, o
recurso a ser interposto é o de apelação: decidiu-se o mérito. Ainda pensara no agravo de petição a 2? Câmara
Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 7 de dezembro de 1948 (R. dos 2’., 178, 288). Mas há errônia
imperdoável em se incluir no rol das sentenças que implicam “a terminação do processo principal, sem lhe
resolverem o mérito” (Código de Processo Civil, art. 846) a sentença que diz não ter direito, ou que diz não ter
pretensão, ou que diz não ter ação: tal sentença é definitiva sobre o mérito; tem eficácia declarativa e faz coisa
julgada material. Em assuntos de opinião divergente pode o juiz abraçar, sem escândalo, a opinião a ou a
opinião b; não, em assuntos que concernem a rudimentos de direito.
CAPÍTULO IV
3.ANÁLISE DO ART. 360 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. O art. 360 do Código de Processo Civil,
como o art. 19 do Decreto n. 24.150, alude ao trânsito em julgado da sentença.
4. CUSTAS. Tem sido contra os princípios de boa técnica a condenação nas custas, quanto a uma só das partes,
em todos os casos. Se o locatário ou sublocatário não tinha direito à renovação, ou se não satisfizera as
exigências processuais, e por isso lhe fôra desfavorável a sentença, não se pode ter outro caminho que o de
aplicar-se o art. 59 do Código de Processo Civil. O demandante paga as despesas a que os seus atos ou os atos
que éle suscitou deram causa. O demandado, as despesas que se originaram de atos seus, ou que êle suscitou. Se
o demandante tinha direito e apenas se atendeu ao que podia opor, como exceção, o demandado, a êsse que
pagou as despesas do processo exceptivo não assiste direito a qualquer cobrança do que despendera, salvo se a
despesa foi oriunda de ato repelido do demandante, como se êle recorrera, sem ganho de causa, da decisão que
julgara procedente a exceção.
Se houve objeção, e não exceção, tôdas as despesas são reembolsadas pelo demandante vencido.
A jurisprudência deixou de atender a que, no art. 59 do Código de Processo Civil, não se disse que a parte
vencida paga as custas, em quaisquer casos, mas sim que a parte vencedora tem direito ao reembôlso das
despesas. Ora, no tocante a ter direito à renovação o demandante, se o negou o demandado, vencido foi êsse se
a sentença afirma o direito, mesma se dá a retomada. No que concerne à retomada, em que o demandante foi
impugnante da exceção, as despesas feitas pelo demandado são reembolsáveis Aliter, se o demandante não foi
contra a retomada.
A jurisprudência, ou, só atenta a quem foi vencido Q qual das partes, se há duas que não obtiveram o que
pediram?) revelou não distinguir qualquer das espécies, sendo, portanto, por vêzes, injusta (4.~ Câmara Civil do
Tribunal de Justiça de Sao Paulo, 22 de maio de 1947, R. F., 114, 431, e 5 de maio de 1949, 1?. dos 77., 181,
269; Câmaras Civis Conjuntas, 24 de outubro de 1949, 188, 363; g~a Câmara Civil, 18 de dezembro’ de 1952,
210, 222), ou, vendo, de algumas feitas, dois vencidos (sem que precisassem em que pontos), julgou que havia
de haver proporcionalidade se houve discussão (e. g., 3a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 21
de junho de 1951, 1?. dos T., 194, 686; 2.0 Grupo de Câmaras Civis, 6 de dezembro de 1951, 199, 188, e 18 de
dezembro de 1952, 209, 195;4a Câmara Civil, 21 de agôsto de 1952, 205, 188).
Encontram-se decisões que aludem a não ter havido qualquer discussão, mas somente nos casos em que não há
pedido de retomada, e sim de maior aluguer, e o autor prêviamente se submetera ao julgado, o que cumpriu (l.~
Câmara Civil, 13 de março de 1951, 192, 140). Está certo, mas aí só há um dos pontos, pois nem sempre o autor
deixa de impugnar e de recorrer (5.~ Câmara Civil, 1.0 de fevereiro de 1952, 190, 297).
1.A EFICÁCIA CONSTITUTIVA PODE SER “EX TUNC”. A fôrça da sentença que defere o pedido de
renovação do contrato é constitutiva. Eficácia pode ser ex tuno e de regra o e. O registro, no sistema da lei, é
para que se possa operar, quanto a terceiros, ou judicialmente, tal eficácia. Trânsita em julgado a sentença, algo
de mundo jurídico mudou. Mudou para mais, por se tratar de eficácia constitutiva positiva. Quer tenha havido,
quer não tenha havido contestação, a carga de eficácia da sentença favorável é a mesma.
A sentença que julga procedente o pedido de renovação é constitutiva. Se os interessados concluem, à parte, o
contrato renovatório, há negócio jurídico constitutivo. Se houve demora tal que só se teve sentença depois de
esgotado o prazo do contrato renovando, a eficácia é ex tunc, para que não fique sem cobertura o tempo em que
o locatário ou sublocatário permaneceu, após o término do contrato, no prédio, objeto do litígio renovatório de
locação. O momento formativo é o do trânsito em julgado da sentença, cuja eficácia é em continuação à do
contrato renovando. Somente se há revelia, ou não-contestação, é que, em virtude do art. 354 do Código de
Processo Civil se opera, negocialiformemente, a fixação do momento formativo. Diz o art. 354 do Código de
Processo Civil: “Nas ações para renovação de contrato de locação de imóveis destinados a fim comercial ou
industrial, a revelia do réu, ou a não contestacão do pedido no prazo de dez dias (art. 292), induzirá a aceitação
imediata da proposta do autor, que será homologada por
sentença”. A lei concebeu o contrato de renovação como concluído negocialmente, e a homologação, aí, é
meramente homologatória. O negócio jurídico está concluído. A sentença apenas tem por fito processualizar a
sua irradiação de efeitos. £ homologatória simples. Há a transparência da decisão, a que por vêzes temos
aludido.
Nos Comentários ao Código de Processo Civil (III, 1, 275; V, 2a ed., 400), escrevemos, em nota 4) ao art. 354
do Código de Processo Civil, e não ao parágrafo único: “A sentença é constitutiva. O momento formativo é o
instante após os dez dias (“imediata”, diz o art. 354) ; e não o da sentença, como se dá nos casos do art. 1.006, o
que é de considerável importância prática, nem o da contraprestação (art. 1.006, § 19). Conclui-se contrato, não
pré-contrato”. ALFREDO BUZAID (Da Ação renovatória, 417), sem razão, porque não reparou que só nos
referíamos à revelia e à não-contestação, argúiu que deixamos de falar do momento formativo, se houve
contestação. Aí, não seria caso de aludir-se a momento formativo (= momento da conclusão do contrato), pois
sentença não é manifestação de vontade, de que surja contrato. Se tivéssemos encambulhado as espécies,
teríamos cometido grave êrro. A homologação do contrato, que se concluiu com a manifestação de vontade pelo
silêncio, é decisão simplesmente homologatória, figura de que cogita, por exemplo, o art. 800, parágrafo único,
do Código de Processo Civil.
A homologação, conforme o art. 354 do Código de Processo Civil, é transparente: declara a conclusão do
contrato, tem o elemento constitutivo que lhe é intrínseco e a eficácia mandamental, pois sem ela não se poderia
proceder ao registro.
Quanto ao elemento mandamental, também nenhuma razão tem ALFREDO BUZAID (Da Ação renovatória,
418). Os atos mandamentais são, exatamente, os mandados, e êsses se dirigem a autoridades públicas (e. g.,
mandados de habeas-corpus), nu a serventuários. A mandamentalidade sentencial só se dirige a figurante da
relação jurídica, se coincide que se enquadra no pessoal estatal, ou paraestatal, a que possa ser dirigido o
mandado.
2.NÁO- ACEITAÇÃO DA RENOVAÇÃO PELO LOCATÁRIO. Pode acontecer que, tal como o juiz decretou
a renovação do contrato, não a aceite o locatário. O locatário somente é vinculado ao que ofereceu, ou ao em
que, durante o processo, anuiu. Daí dever-se prestar tôda atenção às manifestações de vontade do locatário,
pendente a lide. Se, tal como o juiz o concebeu, o contrato não serve ao locatário, nem se vinculou por alguma
anuência pendente a lide, tem de manifestá-lo após a sentença, antes do trânsito em julgado (cf. 5~a Câmara
Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 8 de março de 1942, 1?. F., 91, 151). Não tem direito a
qualquer indenização; só o tem às benfeitorias, se o contrato o previu ou se incide o Código Civil, art. 1.199. O
acórdão acima citado, fazendo tábua rasa das regras jurídicas e dos princípios, diz “sem direito a qualquer
indenização, nem a benfeitorias”; mas é de notar-se que os juizes não atenderam ao direito comum, que o
Decreto n. 24.150 e o Código de Processo Civil não excetuaram, nem alteraram, nesse ponto.
do Tribunal de Justiça de São Paulo, 21 de abril de 1950, li. dos T., 187, 167).
Uma vez que o mandado não pode ser expedido sem que o requeiram os interessados (xi a sentença não deve
conter a frase: e’... expeça-se mandado”, mas, quando muito, “registando-se”, ou “expedido o mandato, que se
requeira”), os interessados é que têm de requerer que se expeça. A atitude do juiz é a de quem tem de deferir o
requerimento, porém não o pode, de ofício, ordenar que se expeça.
3.O ART. 10, § 29, DO DECRETO N. 24.150. “Se o contrato prorrogado (sie) estipular cláusula”, diz o art. 19,
§ 2.0, “que torne obrigatória a sua vigência para com terceiros, no caso de alienação do prédio, o registro, a que
se refere êste artigo, será igualmente feito no Registro de Imóveis da situação do prédio”. Já tratamos no Tomo
XL da eficácia dos contratos de locação, quanto a adquirentes do prédio locado, e o pressuposto necessário do
registro imobiliário. O negócio jurídico de
renovação do contrato teria de ser registado, uma vez que já está registado o contrato que se renovou. A mesma
formalidade tem-se de exigir à constituição judicial do contrato de renovação. (Mais uma vez o legislador,
pouco sabido em técnica legislativa e em terminologia jurídica, deixou escapar “prorrogado”; porém a errônia
do nome é inoperante, segundo os princípios de interpretação das leis.) Pergunta-se: Se o contrato primitivo não
foi registado, gpode ser inserta a cláusula no contrato renovante e registado? A resposta há de ser af irmativa,
porque só se trata de eficácia contra terceiros: a cláusula existia, operante entre os contraentes, com tôdas as
conseqilências que teria em caso de infração pelo locador; não fôra registado, no registro de imóveis, o
contrato, o que poderia ter acontecido e não aconteceu. O contrato novo nasceu de direito formativo gerador
contra o locador, moldado em seus têrmos; salvo onde a lei permite alteração, a cláusula existente, válida e
eficaz, entre os contraentes, no primitivo contrato, passa ao contrato renovante, válida e eficaz, entre êles, como
antes. A eficácia contra terceiros, oriunda do registro, irradia-se desde o momento em que se regista; portanto
em qualquer momento do tempo t (conclusão do contrato primitivo até expiração do prazo contratual) ou do
tempo t’ (conclusão do contrato de renovação, por acôrdo, ou da sentença favorável, até expiração do prazo do
contrato renovante). A eficácia do registro é sempre ex nune, contra terceiros.
4.REGISTRO E ARQUIVAMENTO. “Feito o registro do mandado, que ficará arquivado nos respectivos
cartórios de registro, será intimado o locador para ciência da diligência, devendo a petição de intimação indicar
a data do registro ou registros e respectivos números de ordem” (Decreto n. 24.150, art. 19, § 39). Ou a lei
especial protraiu à data do registro do mandado judicial aliás, dos mandados judiciais conforme veremos ou da
intimação ao locador ou sublocador a eficácia sentencial entre as partes, ou a intimação é apenas reforçante da
eficácia do registro e da sentença. A primeira solução seria absurda: a sentença, trânsita em julgado, somente
teria eficácia constitutiva e declarativa depois do registro e da intimação, ir-se-ia contra o que há de mais
rudimentar em ciência do processo. A segunda é que se impõe, tanto mais quanto se exigiu a intimação ao
locador e não se exigiu ao terceiro, para a eficácia da cláusula a respeito de adquirentes. Se foi feito o registro,
ou se foram feitos ambos, e não se fêz a intimação, nem por isso deixam de ser eficazes a sentença e, segundo
os princípios de publicidade registária, o registro ou os registros.
O art. 19, § 39, fala de arquivamento do mandado. Dos mandados, entenda-se; pois que se alude a “respectivos
cartórios” de registro. Não se arquiva o mesmo mandado em dois cartórios. Exigência sem grande alcance, que
encarece a renovação, obtida em exercício de direito do locatário. Podem os juizes obviar aos inconvenientes
dizendo no mandado que se arquive no Registro de Títulos e Documentos e com a certidão se registe no
Registro de Imóveis. Cp. Código de Processo Civil, arts. 356 e 357.
5.QUANDO COMEÇA O NÓVO CONTRATO. A renovacão por sentença começa do instante imediato àquele
em que cessou a locação renovada. Já assim era, para a relocatio tacita, no direito romano. Somente A.
LEYSER (Meditationes ad Pandect as, III, sp. 214, med. 1) entendia que só se iniciaria com a apanha dos
frutos; mas sem razão, como os textos demonstram (L. 13, § 11, D., locati conducti, 19, 2; L. 16 e ‘7, C., de
beato et conducto, 4, 65).
Quanto à duração do contrato renovando, depende do que foi decidido. Pelo direito romano, na rebocatio
tacita, em se tratando de bens rústicos frugíferos, a recondução era de um ano, ainda que maior o prazo da
locação renovada (ULPIANO, L. 13, § 11, O., local conducti, 19, 2). Foi longa a discussão em tôrno do texto de
ULPIÁNO, porque, cogente, denunciaria ignorância de agricultura por parte de quem foi ilustre Paefectus
annonae. Existia o sistema de fazer repousar a terra, novais ager, vervactum, cf. M. T. VARRÃO (De Re
rustica, 1, c. 4, §§ 2 e 3) e PLÍNIO (Historia ‘naturais, 18, c. 49, § 2); “Quod vere semel aratum est, a temporis
argumento vervactum vocatur. Hoc in novali aeque necessarium est. Novale est, quod alterius annis seritur”; e
havia frutos bienais, como a azeitona; ou só se permitia recondução pelo tempo melhor para desfrutar. ~
interessante observar-se que o segundo fundamento teve apologistas, como H. E. SCHRADER (Abhandlungen,
1, 24 s.), que, de bege ferenda, achava injustificável que se desse maior duração ao que proveio de desatenção,
de silêncio. Em vez disso, pensamos que ULPIANO aludia a regra jurídica dispositiva: na falta de qualquer
prova de ter sido outra a duração tàcitamente querida, entendia-se ter sido a de um ano. Andaram mal os
jurisconsultos que, recebendo o direito romano, o aplicaram em países que tinham o uso de diferenLes
durações, principalmente 11. E. SCHRADER e ERANZ ALEF (Diss. de taeitae rebocationis termino quoad
praedia rwstica,
c.II e III). Quanto aos prédios urbanos, a renovação era por tempo indeterminado. O locatário só era obrigado
por tempo igual ao anterior: ‘urbanis autem praediis alio iure utimur:
ut, prout quisque habitaverit, ita et obligetur”, acrescentou ULPIANO. Mas o texto prestou-se a diferentes
entendimentos:
alguns juristas viam no “prout quisquis habitaverit” alusão ao tempo que durou a primeira locação, como se
houvesse antea entre quis quis e h,abitaverit (e. g., 1\4ÂTTI-ríÂs PAULSEN, Diss. dc rebocationis tacitue
effectu in praediis urbanis, §§ 10 s.) e argumentavam que, tendo-se querido por x tempo, não se explicaria que
tâcitamente se quisesse menos, tanto mais quanto, na L. 14, D., bocati conducti, 19, 2. ULPIANO aludira a
recondução ex integro (argumento falho, porque ULPIANO se referia a prédio rústico, cf. II. E. SCHRADER,
Abhancflungen, 1, 26); outros entendiam por “prout quisque habitaverit” o tempo que o locatário ficasse, após a
primeira locação (J. VOET, U. HUBER, FRANTZKIUS, 5. STRYK, W. A. LAUTERBACH, A. LEYSER, 5.
DECoccnUs) ; para êsses, a renovação podia ser por outro tanto tempo, se fôsse incluída no contrato primeiro
tal cláusula (ULPIANO, L. 113, § 11, D., bocati conducti, 19, 2): “. . . nísi in seriptis certum tempus
conductionis comprebensum est”. “Comprehensum”? Em que escrito? ~No escrito do contrato primiti
-vo, para prazo dêle, ou para o caso de recondução? No primeiro sentido, J. VOET, 5. STRYK e A. LEYSER;
no ségundo J. H. DE BERCER, FRID. BRUMMER. Em tôrno mesmo do “in scriptis” houve divergência, pois
alguns entendiam que o “in scriptis” se referia ao que mais acontece (e. g., D. G. STRUBEN, Rechíliche
Redenken, 1, estudo 34). F. 1. VON PUFENDORFF (Observationes iuris univers., 1, obs. 135) sustentou o
insustentável: que, estando escrita a duração da locação, a duração da renovação seria de um ano. Ainda mais
de repelir-se a opinião de A. FABER,A.SCHULTING, J. CLAPROTH, L. J. F. HÕPFNER e outros, que
entendiam irrenovável o contrato de locação feito por escrito. A. D. WEBER, em nota a L. J. E. HÓPENER
(Theoret. praic. Kommentar liber die Heinneccischen Institutionen, 949), mostrou-se perplexo: <por que
haveria de não ser renovável o contrato, por ser escrito? Em verdade, tinham razão C. E. WINCKLER,
MATTHIAS PAULSEN e J. L. SCHMIDTT; é de estranhar-se que adotasse a última KARL E. E. BUCHER
<Das Recht der Forderungen, 142).
Questão interessante foi a de se saber se, sendo o prédio urbano e rústico ao mesmo tempo, qual o que devia
preponderar. Tudo se resolvia por interpretação da vontade dos contraentes, que poderia ser a de considerar o
quintal como o elemento principal, ou a ter como principal a casa.
6.SE HÁ LIMITE MÁXIMO PARA O PRAZO DA RENOVAÇÃO.
~ Há limite máximo para o prazo da renovação? ~ £ tal limite ode cinco anos, porque foi o mínimo para o
contrato renovando como pressuposto necessário da renovação? Respondeu-se afirmativamente, descendo-se a
considerações de lege fereu da, e reputando-se “prudentemente razoável, ante o desenvolvimento crescente da
cidade”. Ora, nada tem o desenvolvimento crescente da cidade com o precisar ser menos estável
o comércio ou a indústria; além disso, os juizes, que assim racionaram, esqueceram-se de que estavam a
interpretar lei para todo o Brasil, e não só para a cidade do Rio de Janeiro, que era ainda menos do que o
Distrito Federal. (1) De jure condando, a) pode-se abstrair do prazo determinado para o contrato renovando, e
só se exigir permanência no negócio comercial ou industrial, como um dos pressupostos para que se componha
o suporte fáctico da regra jurídica sobre renovação; b) pode-se exigir que tenha prazo determinado o contrato
renovando; c) pode-se exigir que o prazo determinado seja acima de determinado trato de tempo (um ano, dois
anos, três, quatro anos, cinco, ou mais) ; d) pode-se admitir que haja a cláusula de renovação tácita se o locador
não avisar, desde que o seu aviso nao tire o direito à renovação judicial, se satisfeitos os pressupostos. Tôdas as
considerações em tôrno de a), lO, c) e d), para se saber qual seria a melhor solução, pertencem a política
jurídica; tais como a de serem cinco anos insuficientes
1
para o comerciante ou industrial recuperar os gastos irressar civeis de instalações, melhoramentos, obras e
formação de clientela, e a de tanto merecer a renovação o que ficou cinco anos, sem ter contrato com êsse
prazo, no prédio, exercendo o seu comércio ou indústria, como o que o tem. Houve, além disso, quem o
inquinasse de contrário à ConstituIção de 1946, art. 141, § 19, o que é absurdo. (II) Quanto ao prazo da
renovação, de iure condendo, a) pode-se estabelecer a simetria com o prazo do contrato renovando, ou com a
permanência suficiente para pressuposto, se foi adotado (1), a) ; b) pode-se fixar, sem qualquer referência ao
prazo do contrato renovando, o prazo do novo contrato; o) pode-se estabelecer, em tabela legal, como se tem de
fixar, judicialmente, o novo prazo; d) pode-se deixar à apreciação do juiz (arbítrio judicial; portanto, limitado) a
fixação; e) pode-se deixar ao arbítrio do juiz, se os interessados não acordarem. A escolha entre a), b), e), d) e
e) é puramente de política jurídica. Quando certo acórdão admitiu o prazo de nove anos, embora (acrescentou)
o prazo de cinco anos seja “mais razoável e consentâneo com a índole das locações”, desceu ao campo político,
aventurando enunciado assaz discutível.
Pôsto em plano da lez lata, nenhuma regra jurídica escrita diz que o prazo da renovação há de ser o do contrato:
para o contrato de cinco anos, prazo de cinco anos na renovação; para contrato de seis anos, prazo de seis anos
para a revogação; e assim por diante. No entanto, há jurisprudência que entendia ser necessária a simetria (1?.
dos T., 171, 638; 168, 690; 5a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 12 de novembro de 1948, 178,
805; 6.a Câmara ‘Civil, 8 de novembro de 1948, 178, 254; 39 Grupo de Câmaras Civis, 8 de abril de 1949, 180,
599).
A lei não estabeleceu simetria; tanto que supõe proposta (oferta) de terceiro, “por prazo pelo menos igual ao
mínimo constante da proposta ajuizada” (Decreto n. 24.150, art. 8.0, o). Se o locatário aceita o prazo que o
terceiro ofertou, o juiz decreta que o contrato se renove “na conformidade pedida” <art. 11). Se o locatário não
aceita, a sua situação é encoberta pela exceção de melhor locação. O locatário ou aceita, ou definitivamente não
aceita, o que importa desistir da ação proposta ou expilcitamente renunciar, ou requere que se determine por
arbitramento o valor, por ser excessivo o que quer o locador.
Interpretando o art. 19 do Decreto n. 24.150, disse o voto vencedor no Recurso extraordinário n. 3.740
(Supremo Tribunal Federal, 19 de dezembro de 1944, 19. da J. de 30 de agôsto de 1945) : “A interpretação
curial, a meu ver, do art. 19 não pode rastrear a literalidade de seu texto e agrilhoar-se ao critério do ut verba
sonant. A função principal do registro é tornar onipatente o negócio de que trata o documento registado. E a
sentença que impõe a prorrogação (?) de um contrato, que continua, pôsto que alterado nestas ou naquelas
cláusulas, não pode deixar golpeado de abertos, intermitências e soluções de continuidade o “tempo” de sua
vigência. O prazo de ampliação incorpora-se no prazo do contrato, que êle apenas prolonga e dilarga. O
contrário traria como resultado grandear o prazo de prorrogação pedido e concedido, acrescentando-lhe o
decurso de tempo que vai do término do prazo do contrato à data do registro da sentença que outorga a
prorrogação (?), o que, data venha, atritaria com as finalidades da lei, e seu espírito. O art. 19 não pode ter a
eficácia de ampliar o prazo de prorrogação (?) ou de angustiá-lo, conforme a data do registro
posterior ou anterior ao esgôto do prazo do contrato renovado. £ êste, pois, que sinala o início do novo prazo. O
art. 19
parece-me aplica-se no antessuposto de coincidir com o da sentença o prazo da terminação do contrato. E para
render ensejo a essa coincidência é que o art. 49 do Decreto n. 24.150, de 1934, marca o tempo útil do exercício
do direito à renovação”. Se a decisão quis dizer que o prazo seria o mesmo, em nenhuma regra jurídica escrita
se poderia firmar. As cláusulas do contrato renovando são, de ordinário, as que se hão de inserir no novo
contrato, mas é possível que as partes acordem ou que o juiz decida quanto a alguma alteração.
Na espécie b), não basta o requerimento de mandado de evacuando; tem-se de propor a ação de despejo. O art.
360 do Código de Processo Civil estabeleceu prazo de direito material, e não de direito processual.
Decisões das Câmaras Cíveis ReUnidas do Tribunal de-Justiça do Distrito Federal, a 13 de novembro de 1947 (O 19., 56, 310, A. J., 87, 424, e
88, 40), referiam-se à espécie a).. Se à espécie b) se se julgou, e. g., sem direito, ou sem pre-tensão, ou sem ação, o autor (Câmaras Cíveis
ReUnidas, 17 de dezembro de 1947, 19. da .J. de 21 de março de 1949; lA Cá-mara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, 4 de dezem-
bro de 1947, R. E., 122, 493) é preciso propor-se a ação-executiva, porque a carga de executividade, em tal sentença, é-apenas “<~. Dá-se o
mesmo no caso de absolvição da instância e de perempção da instância.
O prazo para mudança do locatário começa a fluir desde o trânsito em julgado da sentença que julgou improcedente a ação de renovação, ou
acolheu a exceção de retomada, e não da intimação do mandado de evacuando. Não se tem de indagar se o recurso é suspensivo, ou se o não é. A
ação é de constituição positiva, e a ela opõe-se exceção de retomada, que não equivale a ação executiva, como a de despejo, e ainda se foi
julgada, favoràvelmente, a exceção de retomada a ezecutividade da sentença é eficácia imediata, devido à particularidade da regra jurídica do
art. 360 do Código de Processo Civil combinado com o art. 358 (Decreto n. 24.150, art. 8.0, d) e e).
A perquirição da suspensividade do recurso, tal como aventurou a 6!’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 4 de agôsto de 1950
(E. de D. 1., 11, 90), é sem razão de ser: a sentença é declarativa, porque afirmou a existência da exceção do locador. Declarativa também é a
sentença que julga improcedente a ação do locatário, sem ter havido a oposição da exceção de retomada, mas aí a causa de executividade é nted
juta, o que obriga à propositura da ação de despejo.
A sentença a favor do locador de modo nenhum desconstitui a relação jurídica de locação. A ação de renovação é proposta no penúltimo
semestre, antes de findar a relação jurídica de locação. O locatário ou sublocatário pensa, sem razão, ter o direito à renovação, que é direito
formativo gerador, e a sentença declara que tal direito não existe, ou que lhe encobre .a eficácia a exceção que foi oposta, exceção peremptória.
Há um prazo legal para a desocupação, prorrogável conforme a regra de direito emergencial. Durante êsse prazo
hoje, prorrogável está extinta a relação contratual de locação, mas a lei, na esteira, aliás, do que se articulara contra
odespejo violento e imediato, criou relação legal de locação, sem aumentabilidade do aluguer (cf. 4!’ Câmara Civil do Tribunal
de Justiça de São Paulo, 12 de março de 1942, E. dos 7’.,140, 194).
A sentença que indefere o pedido de renovação não tem targa suficiente de condenatoriedade, nem de executividade,
-nem de constitutividade negativa, para que, não pedida a retomada, ou a entrega a terceiro, que melhor contrato ofertou, se
condene à entrega o locatário, ou seja êsse despejado, ou se
dê por finda a locação (desconstituída a pretensão à prorrogação, ou afastada a incidência do art. 1.195 do Código Civil). O art.
992 do Código de Processo Civil supõe que tenha havido condenação à entrega e que à eficácia condenatória acompanhe pelo
menos fle~ de eficácia executiva. “O locatário tem o direito líquido e certo de permanecer no imóvel, até ser despejado pelos
meios regulares”, razão por que pode pedir e é de se lhe dar mandado de segurança (4!’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de
São Paulo, 19 de fevereiro de 1948). As Câmaras Civis -Conjuntas do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 6 de outubro de 1948
(E. dos 7’., 173, 610, e 177, 876, R. E., 125, 211), cassaram o acórdão da 4!’ Câmara Civil, porque “a sentença (desfavorável)
proferida na ação renovatória não é meramente declaratória”: “se a renovação é negada, por ter sido julgado procedente o pedido
de retomada, a execução é para a entrega da coisa locada”; “negada a renovação, em virtude da procedência do pedido de
retomada para próprio uso, seria estranhável que se exigisse a propositura de uma ação de despejo, para execução da sentença
proferida na renovação revocatória”. O acórdão das Câmaras Civis Conjuntas está certo, porque houve a retomada, que só se dá
em virtude do pedido; se êsse fato não tivesse ocorrido, a sentença teria outra carga de eficácia, e certa estaria a decisão da 4!’
Câmara Civil. A questão pode ser resolvida em processo de mandado de segurança: uma vez que não houve pedido de retomada,
nem oferta de terceiro, falta carga de executividade que permita o simples mandado de evacuando.
A prorrogação segundo o art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, somente se dá se o prédio era prédio locado para
uso comercial ou industrial. Se a sentença afirma que não se tratava de tal uso, não é de invocar-se o art. 19 da Lei n. 1.300, nem,
tão-pouco, o art. 360 do Código de Processo -Civil. O direito comum ou o emergencial é que incide.
A 3!’ -Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, a 19 de agôsto de 1948, sem distinguir as espécies a) e b),
aventurou a desnecessidade de se propor a ação de despejo, entendendo bastar a invocação do art. 992 do Código de Processo
Civil. Mas serja não ver as inegáveis diferenças entre as duas espécies. No mesmo incorreu a 2!’ Câmara Civil do Tribunal de
Justiça de São Paulo, a 17 de fevereiro de 1948 (R. dos T., 173, 420).
Para se resolver se a sentença tem carga suficiente de executividade a fim de se poder expedir o mandado de evacuando, não tem
pertinência a discussão em tôrno de se ter julgado carente de direito, ou de pretensão, ou de ação o autor, ou de ter sido julgada
improcedente a ação. O Código de Processo Civil, com as expressões “julgado improcedente o pedido de renovação”, que
aparece no art. 360, apenas grosseiramente, embora se referiu a quaisquer indeferimentos da renovação, jpara assegurar aos
inquilinos (ratio legis) os seis meses de prazo, em vez do arbítrio do juiz, segundo o art. 25 do Decreto n. 24.150, que está
derrogado. A 2!’ Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 6 de março de 1945 (1?. dos 7’., 155, 268), excluiu a
incidência do art. 360 (prazo de seis meses) se o autor foi julgado carecedor de ação. É querer levar muito L risca a expressão
“improcedente”, no art. 360, e interpretar que o art. 360 substitui integralmente o art. 25 do Decreto n. 24.150. ~,Quais seriam os
casos de improcedência, para a 2!’ ‘Câmara Civil, se a ação de renovação é constitutiva, e o deferimento de retomada ou de
locação a terceiro, que mais -oferte, supõe exatamente procedência do pedido mais encobrimento de eficácia pelo deferimento da
postulação do réu? Assim, quando a 6!’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 20 de agôsto de 1948 (E. dos T.,
176, 608), excluiu do benefício dos seis meses o autor contra quem transitou em julgado a sentença que o houve por carecedor de
ação (queria -dizer: de direito), violou a lei; e cometeu denegação de justiça aS!’ Câmara Civil quando, a 10 de junho de 1948
(175, 567), por vacilação, de fundo só subjetivo, o que não se compadece com o sistema jurídico brasileiro (lura novit curia!), ao
deixar de dar mandado de segurança: “Diante das divergências notadas em nossas mais altas côrtes de justiça a respeito do
processo executório das sentenças proferidas nas renovatórias de contrato, não se pode considerar líquido e certo o direito do
locatário de se furtar à execução viva do julgado que lhe nega a renovação pretendida, mormente (?) se a decisão que determinou
se fizesse a execução como entrega de coisa certa foi confirmada em segunda instância”. Divergências, ainda
dentro do Supremo Tribunal Federal, não tornam duvidoso (zir incerto e ilíquido) o direito de alguém; tal incerteza é só
subjetiva, por deficiência do juiz: mesmo para decisão sobre mandado de segurança, tôda quaestio juris é certa. A 3!’ Câmara
Civil transformou em regra jurídica, contra o locatário, o que era dúvida sua, diante da divergência dos julgados. Juiz não pode
ter tal atitude. Também errada, por se ater a expressões do art. 360 do Código de Processo Civil, verbis “julgado improcedente o
pedido de renovação”, a 1!’ Câmara Civil tIo Tribunal de Apelação de São Paulo, a 9 de março de 1948 <E. dos 7’., 173, 861).
Precisemos o problema e as soluções.
A expressão “carecedor de ação”, ambígua, se não equivoca, continuou a obra de turvamento, que tem sido a sua. Ora se refere à
falta de pressuposto de direito material, ora à falta de pressuposto processual, ora à falta de pressuposto pré-processual. a) Se o
autor não é locatário, não é a ação de renovação de contrato que lhe falta: falta-lhe estar na relação jurídica de locação. Não pode
ter interesse legítimo em que se renove locação que não existe. b) Se o autor é locatário, mas o seu contrato escrito não é de
cinco anos, pelo menos, ou se não completou os três anos de exploração comercial ou industrial, é de ser julgada improcedente a
ação: falta-lhe a pretensão de direito material. Se não propôs em tempo a ação de renovação, dá-se o mesmo. o) Se a decisão foi
terminativa do feito, sem lhe julgar o mérito, nada se disse sobre a pretensão
- de direito material. d) Se havia a pretensão e a ação de renovação do contrato e foram encobertas pela exceção de retomada, há
julgamento de mérito, como em b). O prazo para deixar e prédio não pode beneficiar o autor perdente, nas espécies a).
Evidentemente é invocável nas espécies d). Nem o art. 25 do Decreto n. 24.150, derrogado, nem o art. 360 do Código de
Protesto Civil permitem que se tenham por excluídas as espécies b)
o art. 360 usa, precisamente, da expressão “improcedente”. Quanto às espécies e), rege-as o direito respectivo. Confusos os
-acórdãos da 2!’ Turma do Supremo Tribunal Federal, a 19 de junho de 1951 (E. F., 147, 148), e da 6!’ Câmara Cível do Tribunal
de Justiça do Distrito Federal, a 26 de setembro de 1950 <A. J., 99, 300) ; sem razão, o da 33 Câmara Civil do Tribunal de
Justiça de São Paulo, a 27 de março de 1950 (1?. dos 7’., 186, 710).
O prazo para mudança do locatário começa a fluir desde o trânsito em julgado da sentença que julgou improcedente a ação de
renovação, ou acolheu a exceção de retomada, e não da intimação do mandado de evacuando. Não se tem de indagar se o recurso
é suspensivo, ou se o não é. A ação é de constituição positiva, e a ela opóe-se exceção de retomada, que não equivale a ação
executiva, como a de despejo, e ainda se foi julgada, favoràvelmente, a exceção de retomada a executividade da sentença é
eficácia imediata, devido à particularidade da regra jurídica do art. 360 do Código de Processo Civil combinado com o art. 358
(Decreto n. 24.150, ad. 89, d) e e).)
A perquirição da suspensividade do recurso, tal como aventurou a 6!’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 4 de
agôsto de 1950 (R. de .13. 1., 11, 90), é sem razão de ser: a sentença tem eficácia declarativa, pois afirmou a existência da
exceção do locador. Declarativa também é a sentença que julga improcedente a ação do locatário, sem ter havido a oposição de
exceção de retomada, mas aí a causa de executividade é mediata, o que obriga à propositura da ação de despejo.
3.DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. Se a ação foi proposta pelo que está de posse do prédio, sem relação jurídica de locação, ou
de sublocação, ou a relação que se cria no art. 862, ou no art. 363 do Código de Processo Civil, e o pedido foi indeferido, por
faltar a legitimação de direito material, não há falar-se em incidência do art. 25 do Decreto n. 24.150 (hoje, art. 360 do Código de
Processo Civil). Na Apelação n. 9.125, a 3!’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 19 de novembro de
1940, negou o prazo de seis meses ao sublocatário: “Absurdo seria equiparar ao locatário aquêle que foi declarado sem qualidade
para pleitear a renovação da sublocação, uma vez que a ajustada entre o locador e o locatário já tinha terminado”; e a 22 de
outubro de 1940). Em recurso de revista, a Côrte de Apelação, a 28 de outubro de 1936, já havia incluido o sublocatário no
benefício do art. 25 do Decreto n. 24.150, confirmando o acórdão, nosso, de 29 de agôsto de 1935:
.... . também se agravou por se entender que êsse benefício
o do art. 25 do Decreto n. 24.150 é só para as locações que poderiam ser renovadas. Ora, não foi isso o que disse a lei:a lei
deixou ao juiz, tendo em vista as condições singulares de cada caso, a fixação do prazo, e exatamente quando ficar estabelecida a
não-renovação do contrato. ~,Para que se haveria de cogitar de prazo, ~e só se referisse a inquilino que tem direito à renovação?
O art. 25 protege a quem exerce comércio, ou indústria, e não tem algum dos requisitos da lei de renovação. Tem o fito de
permitir a mudança do estabelecimento sem a premência do art. 1.209 do Código Civil, aliás referente àlocação por prazo
indeterminado”. Com o advento do Código de Processo Civil, o Supremo Tribunal Federal, a 23 de julho de 1941, reafirmou a
sua atitude.
O prazo de seis meses para desocupação do imóvel conta-se do trânsito em julgado da sentença, isto é, quando dela não mais
cabe recurso ordinário (4!’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 7 de outubro de 1948, 1?. dos 7’., 177, 753)ou
extraordinário, uma vez que daquele ou dessa tenha havido cognição. A revista e o recurso extraordinário, embora não impeçam
o cumprimento da sentença, podem ser óbices ao trânsito em julgado (certa a sentença do Juízo da 4!’ Vara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, a 3 de outubro de 1947, R. de J. B., 77, 72, que entendeu obstar ao trânsito em julgado a
interposição do recurso extraordinário). No mal pensado e mal redigido art. 360 do Código de Processo Civil, o prazo de seis
meses contar-se-ia da data em que transitasse em julgado a sentença. Ora, a pretensão à renovação é de exercer-se no penúltimo
semestre do prazo do contrato renovando;. indeferido o pedido, pode ainda estar correndo o prazo contratual ao terminarem os
seis meses, ou terminar com o último dia do semestre, ou exiguamente ser menor do que os seis meses o tempo restante (e. g.,
um mês). Deve-se entender que somente se conta da data da decisão trânsita em julgado se posterior ou simultânea à expiração
do prazo do contrato. Se a sentença transitou em julgado antes de expirar o prazo do contrato, os seis meses hão de ser contados
do dia imediato à expiração.
O prazo dos seis meses conta-se do trânsito em julgado.. Interposta revista, ou interposto recurso extraordinário, se daquela, ou
dêsse se não conhece, o prazo começou da data em que transitou em julgado a sentença. Se daquela, ou dêsses se conheceu e se
lhe negou provimento, o prazo se conta dessa decisão. As leis emergenciais não incidem, salvo para a prorrogação, a que se
refere o art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950.
Se a sentença se refere ao prazo de seis meses, a citação para trânsito em julgado contém a notificação do prazo. Se a sentença
não alude, explicitamente, ao prazo, mas defere o pedido de entrega do prédio, a citação contém a notificação.
4.SENTENÇA QUE NÃO RESSALVA OS SEIS MESES. Alguns julgados falam de, não havendo a sentença ressalvado os seis
meses, ter de os ressalvar o juiz que a vai cumprir (e. g., 4!’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 8 de
janeiro de 1943, D. da ,T. de 8 de fevereiro de 1943, 747). A sentença não os precisa ressalvar. A lei já os ressalvara. Se o locador
não pediu que se marcassem>
pode pedir que se marquem, desde o trânsito em julgado. O prazo do art. 360 do Código de Processo Civil, como o do art. 25, §
1.0 (derrogado), do Decreto n. 24.150, é o similar do prazo do art. 352 do Código de Processo Civil, cm atenção ao fundo de
comércio ou de indústria. Por isso mesmo, não pode ser majorado o aluguer (Código Civil, art. 1.196) dentro do semestre (4!’
Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 12 de março de 1942, 1?. fl, 91, 164; 1.a Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Rio de Janeiro, 8 de fevereiro de 1943, A. ,T., 68. 287). O prazo não é óbice à ação de despejo por inadimplemento
(Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 28 de janeiro de 1941, J. 7’. A., 1, 15).
Marcado na sentença, findo êle, pode ser requerido o mandado de evacuando (Câmaras Cíveis Reúnidas, 13 de novembro de
1947, D. da J. de 6 de setembro de 1949), se a sentença tem suficiente eficácia executiva. Se não a tem, mas tem suficiente
eficácia de condenação, a execução faz-se conforme os arts. 992-997 do Código de Processo Civil.
Marcado é empregado, aí, pela jurisprudência, com o sentido de “explicitado”, “declarado”, porque, depois do Código de
Processo Civil, art. 360, não mais fica ao juiz determinar qual o prazo, até seis meses. O prazo é sempre de seis meses.
Em virtude do art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, “nas locações de imóveis destinados a fins comerciais ou
industriais, o prazo estabelecido no art. 360 do Código de Processo Civil, para o locatário desocupar o prédio, ficará prorrogado
de tantos meses quantos forem os anos em que estiver ocupando o imóvel, cujo contrato não se renovar”. Mas a prorrogação não
pode exceder de um ano. A prorrogação; não, a soma dos seis meses ± z.
5.AçÃo POSSESSóRIA. A ação possessória é imprópria para se reaver a posse ao inquilino a que se negou a renovação do
contrato; a de imissão de posse seria sem sentido. Ou se vai com a ação de despejo, ou a) se houve retomada, ou b) locação a
terceiro, ou c) pedido de entrega, por ser irrenovável, judicialmente, o contrato, com o simples pedido de mandado de
evacuando. Se não ocorreu a), b), ou c), a ação de despejo é a que se há de propor.
6.EFICÁCIA “OPE LEGIS”. O prazo, se foi pedida a retomada, ou a locação a terceiro, é ope legis; também se o demandante
poderia ter tido direito à renovação; não assim se o não foi. Dai ter-se de entender em têrmos o acórdão da a Turma do Supremo
2
Tribunal Federal, a 4 de setembro de 1945 (A. J., 77, 424), isto é, que reputou derrogado pelo art. 360 do Código de Processo
Civil o art. 25 do Decreto n. 24.150, verbis “prazo que não excederá de seis meses”, e § 1.0, “a fixação do prazo caberá ao juiz
da respectiva ação”, e o direito comum. A mesma observação havemos de fazer ao acórdão da mesma 2!’ Turma, a 24 de maio de
1946 (1?. F., 108, 67).
7.PROPONIBILIDADE DA AÇÃO DE DESPEJO. Transcorrido o prazo de seis meses, qualquer que seja o fundamento da
decisão desfavorável ao autor da ação de renovação, é contra êle proponível a ação de despejo. Aliás, sê-lo-ia, dentro dos seis
meses, por falta de pagamento. Não se propõe tal ação nos autos do processo de renovação. Trata-se de ação de despejo
ação de fôrça executiva que se há de intentar à parte ( .~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 16 de
4
agôsto de 1946, 1?. 9., 110, 429). Em todo o caso, enquanto estiver em vigor a Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, art. 19,
a lei emergencial incide, e o prazo de seis meses tem a prorrogação de que aí se trata: “de tantos meses quantos forem os anos em
que estiver ocupando o imóvel, cujo contrato não se renovar”. Se o contrato não era para uso comercial ou industrial, nem incide
o art. 360 do Código de Processo Civil, nem o art. 19 da Lei n. 1.300.
§ 4.559. Eficácia da sentença que não constitui a renovação, sem negar procedência
1.EXAME DA ESPÉCIE, CARGA DE EFICÁCIA. Se a sentença não constitui a renovação porque o autor não tinha o direito,
ou porque não tinha a pretensão, ou porque não tinha ação, ou porque houve renúncia ao direito, ou perempção da instância
(Código de Processo Civil, art. 204), a fôrça é declarativa e os demais efeitos são os ordinários. Se a sentença não constitui,
porque alguém apresentou melhor oferta e foi aceita, não se pode dizer no sistema do Decreto n. 24.150 que
perdera o direito, ou pretensão ou a ação, razão por que o juiz tem de acrescentar à sentença desfavorável, declarativa, a eficácia
condenatória a que se refere o art. 17: “Na sentença, o juiz, quando fôr o caso, fixará logo a indenização a que tiver direito o
locatário, em consequência da não prorrogação” (aliás. não-renovação). A sentença que seria do tipo ou do tipo
Se foi julgado que não há uso comercial ou industrial, rege o direito comum, ou o direito emergencial. É falsa, em sua
generalidade, a afirmação de que se rege pela lei emergencial o contrato de locação se não foi renovado, pois pode ser de locação
para uso comercial ou industrial. Mais grave ainda a de que, “carecedor de ação” (conceito confuso) o autor, o direito aplicável é
o emergencial (e. g., a Turma do Supremo Tribunal Federal, 12 de setembro de 1919, R. dos 7’., 196, 540). Findo o prazo, sem
1
renovação, o contrato de locação para uso comercial ou industrial continua regido pelo direito comum, pois a lei especial só se
entende para a renovação. (Não se deve dizer: “passa a reger-se”, ou “passa para o regime do Código Civil”. Cf. 4!’ Câmara Civil
do Tribunal de Justiça de São Paulo, 30 de setembro de 1954 (1?. dos 7’., 230, 159; sem razão, a ,a Câmara Cível do Tribunal
1
de Justiça de Minas Gerais, 24 de agôsto de 1950 (1?. 9., 137,141.)
Se o locatário ou o sublocatário, com fundo de empresa, propôs a ação de renovação e não teve ganho de causa, regem o art. 360
do Código de Processo Civil e, emergencialmente, o art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950. (Se não prorrogada a
Lei n. 1.300, somente aquêle.)
Mas a condenatoriedade é contra o vencedor.
2.NULIDADE DO PROCESSO. Quando se procura, alguns anos a fio, a variável jurisprudência dos tribunais
sobre a ação de renovação, um dos pontos que causam certa melancolia ao jurista é o concernente à noção de
nulidade do processo, por falta de instrução da petição inicial, e à de improcedência da ação. Outra causa de
tristeza é a de ver-se como se baralham as noções de impropriedade de “ação”, de nulidade de processo e de
ilegitimidade de parte ad causam. Se o autor não tem fundo de comércio ou de indústria, ou se a locação não é
de imóvel, ou se a locação não é por prazo determinado, ou não é por prazo de cinco anos, pelo menos, ou se
não exerce algum ramo de negócio comercial, ou industrial, não tem direito a renovação de contrato. Se, na
petição da ação de renovação, não dá prova do exato cumprimento do contrato, ou não produz a oferta de novo
contrato, ou não indica fiador, se o havia no contrato renovando, ou prova de idoneidade dêsse, ou não inclui a
prova de aceitação pelo fiador, ou fiadores apontados, ou, se é o caso, não dá prova de ser sucessor, cessionário,
sublocatário, ou do que alegue ser, não é de ilegitimidade de parte, nem de improcedência da ação, que se há de
cogitar, e sim de nulidade do processo desde a petição. Pode ser que o autor tenha direito, e pode ser que ainda
haja tempo de o exercer devidamente. Se o juiz concebe a sua sentença como de improcedência do pedido,
atribui ao julgado fôrça de coisa julgada material (declarativa), que êle não tem. Trata-se de julgado de fôrça
constitutiva negativa. Só se decreta, por êle, a nulidade do processo, ab initio. Assim, quando a 5a Câmara Cível
do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, em 31 de julho de 1939, decidiu ser improcedente a ação, porque o
autor somente juntara atestados imprestáveis de idoneidade do fiador, cometeu cincada imperdoável. O mesmo
êrro reaparece aqui e ali (e. g., ga Câmara Cível, 19 de outubro de 1940; 4~a Câmara Cível, 22 de abril de 1941).
No acórdão da Câmaras Reunidas da Côrte de Apelação, a 26 de julho de 1930, entendeu-se que ja falta de
prova da idoneidade do fiador importa impropriedade da ação!
Se o autor não é, pelo que narra na petição, ou pela prova junta, legitimado ativo à renovação, porque não é
locatário, nem sucessor, nem cessionário, nem sublocatário, como se
c irmão dêle é que é locatário, sucessor, cessionário ou sublocatário, é êle parte ilegítima. Já no despacho
saneador há de o juiz declará-lo. Pode mesmo ter havido inépcia da petição. Se o autor fêz citar o locador, e não
só o sublocador, e o juiz entendeu que não cabia a citação como litisconsorte necessário, nada mais pode decidir
a respeito se não houve agravo no auto do processo, ou com fundamento no art. 846 do Código de Processo
Civil, porque é no despacho saneador que deve o juiz decidir sobre a citação dos litisconsortes necessários (art.
294, 1). Isso não importa dizer-se que o não citado fica privado de entrar, a seu líbito, na relação jurídica
processual.
1.ALCANCE DO ART. 31 Do DECRETO N. 24.150. No art. 31, o Decreto n. 24.150 atribui assim ao locatário
como ao locador a ação de revisão do aluguer, se certas circunstâncias ocorrem durante o prazo que se fixou ao
novo contrato. Diz o art. 31: “Se, em virtude da modificacão das condições econômicas do lugar, o valor
locativo, fixado pelo contrato amigável ou em consequência das obrigações estatuídas pela presente lei, sofrer
variações além de 20% das estimativas feitas, poderão os contratantes (locador ou locatário), findo o prazo de
três anos da data do inicio da prorrogação do contrato, promover a revisão do preço estipulado”. No § 1.0: “O
processo para essa revisão será o mesmo fixado por esta lei para a prorrogação (sie) do contrato”. No § 2.0:
“Êste direito de revisão poderá ser exercido de três em três meses”. De comêço, observemos que duas vêzes
está ai a palavra “prorrogação”, em lugar de “renovação”. Se o contrato foi prorrogado, em lugar de renovado,
também cabe pensar-se em ação de revisão. A ação de revisão cabe se houve renovação do contrato de locação,
judicial, ou extrajudicialmente, ou prorrogação, se o locatário tinha direito à renovação. Não há ação de revisão
se a renovação foi entre locador e locatário que não tinha direito à renovação. Por exemplo: o contrato era de
dois anos; houve renovação por três anos ou mais; tal locatário pode, somando os prazos dos dois contratos,
satisfazer os pressupostos dos arts. 1.0 e 2.0, ou arts. 19, 2.0 e 3Q do Decreto n. 24.150;
durante êsse tempo nenhuma ação de revisão tem êle, ou o locador; se, porém, houve renovação, por incidência
dos arts. 1.~ e 29, ou 1.0, 2.0 e 3O do Decreto n. 24.150, nasce, no período do novo contrato, quando já
transcorridos três anos, a pretensão à revisão .
2.NATUREZA DO DIREITO À REVISÃO . A ação de revisão é ligada a pretensão que o Decreto n. 24.150
faz nascer ao locatário, como ao locador, quando satisfeitos os pressupostos do ad. 31. Há, portanto, no rol dos
direitos do locatário e no rol dos direitos do locador, direito à revisão, cuja pretensão nasce ao se dar a
modificação do valor locativo, findo o terceiro ano do prazo do contrato renovado, ou quando, tendo ocorrido
antes a modificação, se inciar o quarto ano do prazo do contrato renovado. A pretensâo pode ser satisfeita: a)
pela revisão em negócio jurídico bilateral; b) pela ação do ad. 31 do flecreto n. 24.150 e §§ 1.0 e 2?. A revisão
antes de findar o terceiro ano não obsta ao nascimento da pretensão, quando isso se der.
Se a renovação foi em virtude de cláusula, há revisibilidade desde a data da renovação.
Odireito que nasce ao locador, como ao locatário, é direito formativo modificativo. Dirige-se êle ao juiz,
exercendo a pretensão à tutela jurídica, e pedindo que se dê ao aluguer o valor adequado ao momento. A
pretensão, que nasce do direito formativo modificativo, é à atualização da contraprestação.
6.EFICÁCIA “EX TIJNC”. A eficácia da sentença na ação de revisão começa ex tune, isto é, desde que se
propõe (cf. F. JÀGER, Die Umwandtungsklage, 27). A sua carga é:
O juiz competente é o que proferiu a sentença de renovação , ou o que seria competente para ela, se não tivesse
havido a renovação extrajudicial. O mandado é contra os ofícios do registro, devendo êsses registar e arquivar o
mandado. Se os contraentes , que renovaram, prorrogaram, ou novaram, não fizerem registar o contrato novo,
têm de registá-lo antes de ingressar qualquer dêles com a ação de revisão. Se somente se tinha registado no
ofício de título e documentos, masa sen-tença, na ação de revisão, precisa ser registada no ofício de registro de
imóveis, o mandado deve conter os dois mandamentos: o do registro do contrato anterior e o do novo.
7.ESPÉCIES DE AÇÃO DE REVISÃO. Se o locatário teria direito à renovação, e a prorrogação se deu sem
reajustamento, isto é, sem se atender ao que se estatui no art. 8.~, b), a prorrogação em virtude de cláusula não
exclui a ação do art. 26 (art. S.~, b), desde logo, porque são nulas as cláusulas que impliquem renúncia dos
direitos oriundos do Decreto n. 24.150, e o direito ao reajustamento da locação por ocasião da renovação do
contrato de locação é um dêles (art. 8.0, b). Outro direito é o de pedir revisão passados os três anos.
Se a renovação foi amigável, ou judicial, ou se houve prorrogação amigável, ou judicial, a revisão é somente
após os três anos. Se houve cláusula ou pacto de renovação, ou de prorrogação, e em virtude daquela, ou dêsse,
o locatário continua de usar o prédio, sem se ter feito o reajustamento, fraudar-se-ia o art. 30 se se interpretasse
qualquer das duas cláusulas como pré-exclusões de “direitos tutelados” pelo Decreto n. 24.150.
O art. 31 não é a única regra jurídica do Decreto n. 24.150 sobre revisão: o art. 82, b), também o é, e há revisão
como pedido incidenter de uma das ações proponíveis com fundamento no art. 26. Quando se completam
quatro anos de contrato de locação por cinco anos, ou o penúltimo ano de contrato de locação por mais de cinco
anos, satisfeitos os requisitos do art. 29, ou dos arts. 2.0 e 32, nascem ao locatário a pretensão à renovação e ao
locador se já existe ou se é previsível o desajuste o direito à revisão, segundo o art. 8.~, b). Nenhuma cláusula
ou pacto pode excluir tal direito, porque o art. 30 do Decreto n. 24.150 o faria nulo.
Se o locatário não propõe a ação de renovação, ou porque dela não precise (e. g., há cláusula ou pacto de
prorrogação), ou porque falte pressuposto, o locador pode exercer a ação do art. 26, ou a de revisão, para que a
prorrogação negocial ou legal seja a melhor aluguer. Desde que não se atendeu à necessidade de reajustamento,
o locador tem ação para exigi-lo.
Se a prorrogação amigável ou a renovação amigável foi no penúltimo semestre do último ano de contrato, ou
simultânea, ou posterior, entende-se que só se pode pedir a revisão passados os três anos do art. 31. Não assim
se foi em virtude de cláusula contratual, ou de pacto anterior ao penúltimo semestre do último ano do contrato
quando ainda não havia a pretensão do art. 8.0, b), nem a dos arta. 8.0, lO, e 26, exercível em lugar do direito
formativo modificativo à prorrogação, ou
de pretensão à prorrogação automática, ou em lugar do direito formativo à renovação, ou da pretensão à
renovação automática. Nenhuma cláusula ou pacto pode pré-elidir o direito à renovação judicial, se satisfeitos
os pressupostos dos arts. 1.~ e 29, ou 1.0, 2.0 e 3,0 do Decreto n. 24.150, nem os direitos que nascem ao
locador, em virtude dos arts. S.~, b), 26 e 31.
O Decreto n. 24.150 não fixou o prazo prescripcional da ação de revisão. Nem precisava fazê-lo, porque a
eficácia da sentença favorável é só a partir da citação do locador, tratando-se, como se trata, de pretensão que
acompanha o curso do tempo. Se, porém, ocorreu a prorrogação, ou a renovação por fôrça de cláusula, ou de
acôrdo, a eficácia é desde a data em que se prorrogou, ou renovou, e há de haver prazo para a propositura, que
se há de entender o preclusivo de seis meses, a contar da prorrogação ou renovação. Expirado êsse, o locador
somente tem a ação de revisão após três anos, e a ação não tem prazo especial de prescrição, nem de preclusao.
8.PROCESSO DA AÇÃO DE REVISÃO. O processo da ação de revisão é o mesmo que se estabelece para a
ação de renoração (Decreto n. 24.150, art. 31, § 2.0). 1. Na petição inicial, expõem-se (a) os fatos que levam à
conclusão de que a alteração do valor locativo do imóvel é de mais de vinte por cento e dá-se a prova disso;
alega-se e prova-se (lO que houve a renovação, ou que, em vez dela, em satisfação da pretensão renovatória, ou
para a pré-excluir, se prorrogou, novou ou prematuramente se renovou o contrato: alega-se e prova-se (c) o
exato cumprimento do contrato em curso, e alega-se e prova-se o ser cessionário, sucessor, ou sublocatário, se é
o caso; e apresenta-se (cl) a oferta. O art. 81, § 2.0, do Decreto n. 24.150, pela exigência, que há, no art. 5,0, a),
da prova, ab initio, dos pressupostos, tem como conseqúência haver-se de provar, com a petição, a variação
“além de vinte por cento”, a que se refere o art. 31. Se o réu é revel, ou não contesta, no prazo de dez dias, tem-
se por aceita a oferta do autor, que se homologa por sentença (Decreto n. 24.150, art. 31, § 2»; Código de
Processo Civil, art. 354). Se o réu contesta, segue a ação o curso ordinário (art. 354, parágrafo único). II. Na
contestação, o réu pode alegar (a) que não há direito, pretensão ou ação de revisão, ou que precluiram, (b) que a
petição inicial
é inepta, ou que não foi devidamente instruída, (c) que, em vez da variação, de mais de vinte por cento, ser
alegável pelo autor, o poderia ser pelo réu quanto à baixa (se o é, deve vir com reconvenção).
Não há exceção de melhor locação, ou de retomada na ação de revisão.
CAPÍTULO XII
1.PEDIDO DE DECLARAÇÃO NEGATIVA. A ação declaratória negativa pode ser pura ou precedida de
pedido de desconstituição, como se o locador pede a declaração de que não existe a relação jurídica de
renovação, mas, para isso, precisa de que se decrete, como questão prévia, a nulidade do contrato de locação, ou
seja anulado, ou resilido; e. g., se o locatário deixou de cumprir alguma das obrigações do contrato.
2.EFICÁCIA (FORÇA) DA SENTENÇA. A eficácia (fOrça) da sentença é a de coisa julgada material. Talvez
com a prejudicial constitutiva negativa.
1.PROBLEMAS QUE O ART. 26 no DECRETO N. 24.150 SUSCITA. A ação constitutiva positiva oferece os
mesmos problemas que a de renovação e depende do direito, da pretensão e da ação do locatário. O locador
pede a renovação, porque lhe parece existirem o direito, a pretensão e a ação do locatário. A sua petição é de
cumprimento do dever e obrigação de renovar, judicialmente, o contrato. No expor, lealmente, o que se passa,
pode êle pôr a alternação: ou que o juiz renove o contrato, se o locatário aceitar a renovação, porque o direito
formativo gerador pertence ao locatário, e não ao locador; ou que o juiz, se falta algum pressuposto, isto é, se os
arts. 1.0 e 2.0, ou 1.0, 2.0 e 3~O do Decreto n. 24.150 não incidiram por Insuficiência do suporte fáctico, ou se
o locatário não quer renovar, declare que não se pode constituir o nOvo contrato. (Nenhuma ação constitutiva
negativa para desfazer pressuposto tem, aqui, o locador. Na ação declarativa, de que antes se falou, é que pode
êle inserir, como questão prévia, a da decretação de nulidade, anulação, ou resilição do contrato de locação;
outrossim, na ação constitutiva positiva, para que o juiz julgue, antes, o pedido de desconstituíção. Se êle
prefere, com tempo para a propositura de alguma das ações do art. 26 do Decreto n. 24.150, obter a sentença
sObre a inexistência, nulidade, anulação, ou resilição de algum pressuposto ou da relação de locação, é outra
matéria. Então, sOmente em caso de sentença desfavorável precisaria aguardar a ação do locatário ou propor a
sua ação b), e), ou cl). Se favorável a sentença, teria defesa pré-constituída, devido à coisa julgada material ou à
fOrça específica da sentença constitutiva negativa.)
Na petição, o locador tem de postular: a) que existe locação predial, com prazo determinado de cinco anos, ou
mais;
b) que o locatário exerce o seu comércio, ou indústria, no prédio, há três anos ou mais (ou que diz exercê-lo há
três anos ou mais) ; e) que o locatário precisa dar as provas a que se refere o art. 5.o do Decreto n. 24.150 e
declarar se quer exercer o seu direito à renovação (se o tem). cl) Pode, se é o caso, alegar ser diminuto o aluguer
(arts. ~ 14, e 26.
3.CONTESTAÇÃO DO LOCATÁRIO. Na contestação, o locatário pode, liminarmente, declarar que não quer
exercer o direito à renovação; e o juiz homologa a declaração unilateral de vontade, que é renúncia, sObre a
qual não tem de ser ouvido o locador, salvo se, na petição, alegou existir pré-contrato, ou cláusula de direito à
renovação conferido ao locador, ou oferta extrajudicial que o locador aceitou e apenas quer judicializar a
aceitação e o ato renovativo. Se o locatário não renuncia liminarmente ao direito formativo gerador e, na
contestação, aceita a oferta do locador, o juiz homologa a aceitação, constituindo-se o nOvo contrato. Se o
locatário contra-oferece, pode o locador aceitar a contra-oferta, seguindo-se a homologação.
O art. 26 do Decreto n. 24.150 diz que o locador pode “propor a ação a que se refere a presente lei, para regular
o seu dever” de renovar, ou não, a locação, “sendo-lhe, em conseqUência, aplicáveis tOdas as disposições desta
lei que possam ser pertinentes ao seu procedimento”. Analisando-se o art. 5O do Decreto n. 24.150, logo se
percebe que não se pode cogitar de enantiomorfia do art. 50, a), 14, e), f) e g). SOmente o enunciado do art. 50,
cl), merece exame. Lá se diz que o locatário tem de dar com a petição a “indicação clara e precisa, no seu
próprio texto, ou em papel ou documento à parte, das condições oferecidas para a locação”. Pergunta-se: j. é o
locador, que propõe a ação constitutiva positiva, em que o elemento provocatório é grande, obrigado a fazer a
oferta, ou pode deixar que a faça, na contestação, o locatário, ficando-lhe a oportunidade do art. 294, II, do
Código de Processo Civil, para a aceitar, ou não? O locador não tem êsse dever processual, que a lei criou ao
locatário. O elemento provocativo da ação constitutiva passa à frente, sem que possamos reduzir tal ação do art.
26 do Decreto n. 24.150 à ação provocatória. A espécie, que o legislador brasileiro estabeleceu, é evidentemente
híbrida. Quanto ao ad. 8.0 do Decreto n. 24.150, na petição, ou na oportunidade do art. 294, II, do Código de
Processo Civil, o locador pode argUir: a) que o autor ou os autores não satisfazem os pressupostos dos arts. 1.0,
2.0, 30 ou 5O, tal como faria na ação de renovação, proposta pelo locatário; 1>) que a oferta, ou a contra-oferta
do locatário (se na petição fOra feita oferta) não atende ao valor locativo real do imóvel, devido à valorização
do local, apresentando, se oferta não fizera, contra-oferta; e) que tem oferta de terceiro, com os requisitos do
art. 8.0, e), e §§ 1.0 e 2.0; cl) que está obrigado a obras, por determinação de autoridades públicas, conforme o
art. 8.0, cl), e parágrafo único; e) que o prédio, de que precisa, vai ser usado por êle próprio; >9 que o seu
cônjuge, ascendente, ou descendente, tem necessidade do prédio, para nêle instalar comércio ou indústria que
exerce há mais de um ano (Decreto n. 24.150, art. 89, e), 2~a parte; Código de Processo Civil, art. 858). Na
espécie c), a ação constitutiva positiva transforma-se, por parte do locador, devido à impugnação da oferta do
locatário, ou da contra-oferta, e desde a oportunidade do art. 294, II, do Código de Processo Civil, em ação
constitutiva negativa do locador, em exercício do direito de exceção à melhor locação. Na espécie cl), a exceção
também se caracteriza, para obras, e a ação se transforma; porém, se já existia a determinação da autoridade, tal
exceção se tem de exercer na petição; sê-lo-ia na oportunidade do art. 294, II, do Código de Processo Civil, se
ocorresse depois, e pode ser apresentada, ainda sem essa oportunidade, antes da contestação, em requerimento,
de acOrdo com os arts. 157 e 181 do Código de Processo Civil.
1.Os ARTS. 26 E 8.~, “D”), no DECRETO N. 24.150 Se o locador recebeu determinação de autoridade pública
para demolição e reconstrução do prédio locado, ou sOmente para demolição, ou sOmente para obras, e essas
obras entram na classe de obras de que trata o art. 8.0, cl), do Decreto n. 24.150, nasceu-lhe exceção ao direito à
renovação, ou nascer-lhe-á no momento em que nasça ao locatário o direito à renovação. De ordinário, essas
determinações têm prazo. Se o prazo para cumprimento da determinação da autoridade pública não atinge o
penúltimo semestre do contrato, não pode o locador pretender que lhe nasça exceção contra pretensão que ainda
não nasceu. Menos ainda a ação constitutiva negativa, com fundamento nos arts. 26 e 8.0, cl), do Decreto n.
24.150. Se a determinação deu prazo que expira antes do penúltimo semestre do prazo contratual, locador e
locatários são legitimados passivos na ação de preceito cominatório que a União, o Estado-membro, o Distrito
Federal, o Território, ou o Município tenha de propor, com fundamento no art. 802, XI, b), do Código de
Processo Civil. Aí, ambos se defendem, alegando inconstitucionalidade, ou ilegalidade, ou ineficácia do ato da
autoridade pública e o mais que entenderem, de direito e de fato. A interdição ou a demolição não impede que,
satisfeitos os pressupostos dos arts. 1.0 e 2.0, ou 1.0, 2.0 e 89, do Decreto n. 24.150, o locatário peça a
renovação para depois da construção, em ação contra o locador, ou a declaração do seu direito à volta, ad instar
do que ocorreria se o locador houvesse pedido o prédio, na ação de renovação, proposta pelo locatario. Se o
prazo marcado pela autoridade pública atinge o penúltimo semestre do prazo contratual e o direito à renovação
já nasceu ao locatário, está o locador legitimado à exceção do art. 8.0, cl), do Decreto n. 24.150 e à ação
constitutiva negativa dos arts. 26 e 50, cO.
2.NATUREZA DA AÇÃO CONSTITUTIvA NEGATIVA. A ação constitutiva negativa para obras é contra a
eficácia do direito nascido do contrato. O contrato produziu o direito à renovação; não se pede a
desconstituYçáo dêsse direito, pede-se a desconstituíção da eficácia, durante as obras. A exceção, por fOrça do
art. 26, é tratada como ação, e apenas se adianta o locador à ação de renovação. Na petição, reconhece êle,
explícita ou implicitamente, o direito do locatário à renovação. A cognição judicial começa após isso; portanto,
nem o juiz é chamado a examinar o direito do locatário, nem se precisa da sua homologação a êsse negócio
jurídico de reconhecimento ou declaratório, que ficou para aquém da petição inicial, ou vem inserto na petição
inicial, fora e antes do petit um. O juiz tem de apreciar o que o locador pede: a retomada, para obras, que êle
tem de fazer, por determinação de autoridade pública. O locatário alega o que lhe parece, contra essa pretensão
do locador, tal como se tivesse de responder à contestação dêsse, na ação de renovação.
8.EXERCITABILIDADE DA AÇÃO PARA USO DE OUTREM. A ação constitutiva negativa, por direito de
retomada para cônjuge, ascendente, ou descendente, há de ser iniciada por petição em que explícita ou
implicitamente se reconheça o direito do locatário à renovação e se peça o afastamento da eficácia dêsse direito,
por encobrimento. O art. 26 do Decreto n. 24.150 fêz da exceção ação. O direito, encoberto em sua eficácia,
persiste, razão por que, se o cônjuge, que tem fundo de comércio, ou de indústria, há mais de um ano, não o
transportou para o prédio retomado, nos têrmos da sentença, se expôem locador e beneficiário, que interveio no
processo, a ação de indenização, se não se dá ao locatário, que o queira, a volta à posse do prédio.
1. Aia. 27 no DECRETO N. 24.150. Diz o art. 27 do Decreto n. 24.150: “O locador poderá promover, se lhe
convier, a execução dos julgados, para tornar líquidos os seus direitos e obrigações em relação ao inquilino”. A
redação é má, como quase sempre no texto de 1934. Após dar ao locador as ações do art. 26, o Decreto n.
24.150 atribui-lhe legitimação ad processum para os atos de cumprimento das sentenças favoráveis ao locatário.
8. DIREITO Á VOLTA. O locador pode promover os registros das sentenças e a liquidação das condenações,
bem como requerer que se marque dia e hora para a entrega do prédio ao locatário, em caso de direito à volta,
com fundamento no ad. 27, se foi previsto na sentença, ou no art. 26, se não foi previsto, ou por meio de
interpelação.
2. COMPETÊNCIA. O juiz da ação de renovação de contrato de locação é competente para a ação de despejo
(i.~ Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 26 de agOsto de 1946, 1?. dos 2’., 165, 165), se está
pendente aquela.
8.PRAZO DE SEIS MESES DO ART. 860 no CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Os seis meses, a que se
refere o art. 360 do Código de Processo Civil, funcionam como prazo de locação legal do prédio. Durante êle,
os deveres e obrigações do locatário são os mesmos que teve até terminação do prazo contratual. Se ocorre
causa de resilição, pode o locador promover a ação de resilição, ou a de despejo, em que aquela se contém. A
jurisprudência é assente (2~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 8 de agOsto de 1944, 12. E., 101, 810).
~sempre necessário advertir-se que o prazo do art. 860 do Código de Processo Civil é prazo que depende de se
tratar de locação para uso comercial ou industrial, embora tal uso não tenha havido. Supóe-se que o prédio seja
para uso comercial ou industrial, porque, se o não é, incide o direito comum, ou o direito emergencial, e não a
lez specialis, que é o Decreto n. 24.150. Se na sentença se decidiu que a locação não era para uso comercial ou
industrial, não há o prazo do art. 360.
Conforme já dissemos, a lei emergencial (Lei n. 1.800, de 28 de dezembro de 1950, art. 19) cogitou de mais: da
prorrogação dêsse prazo. Mas, para isso, também é preciso que a locação seja para fim comercial ou industrial
(verbis “locações de ímóveis destinados a fins comerciais ou industriais”).
4.AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. A ação de imissão de posse é imprópria para a entidade desapropriante
obter a posse do bem desapropriado. A sentença do art. 29 do Decreto-lei n. 8.365, de 21 de junho de 1941, é
que tem carga suficiente de eficácia mandamental e executiva para que se expeça mandado de imissão de posse,
necessàriamente contra o que sofreu a desapropriação. Se há possuidor imediato, tal posse não é obstáculo à
imissão de posse mediatamente. Se o possuidor imediato foi, também, réu na desapropriação, o mandado de
imissão é contra o possuidor mediato e contra
êle, pois perderam, pela sentença, a posse. A afirmativa de que a ação de imissão de posse é o “meio legal
apropriado” para o desapropriante pôr fora o locatário do imóvel desapropriado é absurdo, que às vêzes aparece
na jurisprudência (e. g., 8a Câmara ‘Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 18 de setembro de
1940). SOLmÔNIO LEITE (Desarmopriação por utilidade pública, 368) disse que a desapropriação é superior
à vontade do proprietário e põe têrmo a todos oa direitos reais e pessoais que terceiros exerçam sObre o imóveL
Faltou acrescentar: porque a desapropriação vai contra todos os direitos existentes sObre o imóvel, razão para
serem citados todos os titulares. A sentença em ação só entre o desapropriante e o proprietário é res inter alias
para o usufrutuário, o anticresista, o fideicomissário, o titular do direito de habitação, o locatário e o
sublocatário.
Título XXVI
FRETAMENTO
1.DIREITO GREGO. O legislador grego tinha de prestar atenção aos problemas do comércio marítimo e de
dar-lhes soluções acertadas. Muito cuidou êle da disciplina dos capitães de navios, inclusive no tocante ao rumo
das suas viagens (cf. DE MÓSTENES, C. Dionysod., § 50). As operações sObre mercadorias destinadas à
exportação ou à importação, operações no sp.nóptov, lugar de comércio marítimo, em que eram figurantes,
foram submetidas a COrtes intermunicipais, com alterações de regras jurídicas processuais. Percebe-se. certa
ligação entre o comércio em grosso e o armamento.
O fretamento era usado, pois nem sempre o dono do navio era o transportador (cf. B. BÚCRSENSCHÚTZ, Der
Besitz uM Erwerb im griechiseken Áuertum., 458; KARL FRIEDRICH HERRMANN, Privatalterthhimer, ga
ed., 428).
sOmente podiam fazer operações por via marítima. A atividade comercial era pré-delimitada, o que
correspondia a distinção precisa que os autores e. g., ARISTÓFANES (Plut., 1156) apontavam entre os ramos
de comércio. Daí só se preocuparem com o comércio em grosso, de certo modo inseparável da armação. O
comerciante podia ser proprietário do navio e com êle transportar as suas mercadorias. Mais freqUentemente, o
navio era de outrem, que se encarregava de transportes. O armador podia ser quem dirigia, pessoalmente, o
navio, ou confiar a alguém a direção. Havia também a locação do navio.
§ 4.569. DADOS HISTÓRICOS
Questão assaz discutida era e é a da exigência da escrita para as operações marítimas ligadas ao empório. Gira
em tôrno de passagem de DEMÓSTENES (C. Zenoth,., § 1), onde, na questão Dêmon-Zenótemis, se fala de
escrito e de lei que o exigia.
Afirmando-o, 1<. F. HERRMANN-T. TRALHEIM (Lehrbuek der grieohischen Reehtsaltertilmer, g~a ed., 107)
e M. H. E. METER
-O. E. SCHÓMANN (Der attische Process, nova ed., 679). Na legislação e na doutrina gregas, as ações não
dependiam da existência de escrito, a ponto de se dizer que para xupta sivat basta o acOrdo, o solus consensus.
O que parece é que, na ação de Zenótemis, faltava o escrito, que era de uso ordinário nos negócios jurídicos de
comércio marítimo (cf. A. W. HEFFTER, fie atheniiische Ge’richtsverfassung, 400).
Os tribunais marítimos e juizes marítimos, especiais, já existiam. Mas no século IV desapareceram. A
competência para as ações de negócios jurídicos do mar estava com os tesmótetas.
3.TEMPOS PÓS-ROMANOS. Têm-se atribuido ao domínio sarazeno dos séculos VII a X as origens do
contrato de fretamento, por ser o trabalho livre a regra. Mas verdade é que também Gregos e Romanos tiveram
o comércio marítimo com o trabalho livre e, se queremos exatidão, distinguiam do fretamento, senso estrito,
locação de coisa, o contrato de transporte. Ser escravo ou livre o trabalho não tem relevância para a
investigação das origens.
No século XI, há a Tabula Amalphitana, que regulou, principalmente, a colonna, sociedade de navios. Os
navegadores não sOmente tinham o serviço náutico como a empresa, com direitos e deveres de embarques. Os
armadores e guarnições eram a direção do navio mais se fazia em comum do que sob absolutismo do armador.
Em Pisa, por influxo do constitutum usus de 1161, voltou-se à chefia do armador. A guarnição era subordinada à
empresa que adquirira o navio, ou que apenas o locara. Aqui está ponto de história jurídica, que tem de ser
considerado (cf. RUDOLF WAGNER, Handbuch des Seerechts, 1, 64). Às vêzes, entre os salientes, dizia-se
qual a quantidade de mercadorias que correspondia a cada um, para o transporte.
Também em Veneza, no século XIII, armadores e guarnição são ligados: de um lado, estão a empresa armadora
e os interessados no transporte; do outro, a guarnição. O proprietário do navio, o patronus, recebia o frete. A
figura do capitão, dito, então, nauclerus, era de pouco relêvo no direito veneziano. Em vez de uma pessoa,
capitaneavam digamos, em termo de hoje quatro ou cinco pessoas.
Em Gênova, a guarnição ficava em relação jurídica de subordinação ao armador.
Nos séculos XIII e XIV, há o Consulado do Mar de Espanha, que correspondeu à grande importância do intenso
comércio marítimo. O contrato de transporte, como o de fretamento, passou a ser feito no livro do escrivão de
bordo, ou com a impressão digital ou da mão.
Os conceitos relativos aos armadores sofreram a influência das excepcionais circunstâncias que em dez séculos
ocorreram, até que no fim do século XVIII se esboçou o comércio marítimo quase identificado com os outros
ramos do comércio. Todavia, é preciso não esquecermos a grande verdade dos tempos sociais, que nos fêz ver
no mesmo século físico sertos nas mentalidades dos grupos sociais e nos hábitos, séculos e até milênios
diferentes (nosso Introdução à Sociologia Geral, 1926, 102-104, 159 s.). Tropeça-se na rua com gente que
corresponde à Idade Média, ou à antiguidade romana, ou a tribos primitivas. Os contratos concernentes a navios
não se forram a essas contingências.
transporta, e não a quem dá em locação o navio. A figura da locação de parte do navio, essa, havia de perturbar,
como perturbou, os juristas.
Para se evitarem as confusões, temos de considerar fretamento apenas as duas primeiras espécies (a locação do
navio, ou da aeronave, ou de outro veículo com ou sem equipagem). À locação de parte, que pode assumir
estrutura e natureza diferente, dedicamos lugar especial. Quanto ao contrato de transporte, não é ensejo aqui
para dêle cogitarmos. Trata-se de locatio operis.
Quem se vincula a transportar, de um pôrto a outro, bens móveis que enchem o navio, ainda que diga que o
outorgado pode encher o navio com o que entenda, não fretou o navio. Apenas assumiu o dever de receber os
bens móveis que ocupem todo o espaço transportativo (que não é todo o espaço do navio). Dá-se o mesmo com
a aeronave, ou qualquer outro veículo, por mais extenso que seja o que se destinou ao transporte
Quem freta um navio não impõe a quem afreta que transporte, ou, sequer, se sirva do navio, salvo cláusula
expressa.
O que importa é que existam o navio, a pessoa que freta,. a pessoa que alieta, e o frete.
Passemos a exame das regras jurídicas que se inserem no Código Comercial, arts. 566-574.
2.CODIGO COMERCIAL ARTS. 566-570. Lê-se no Código Comercial, art. 566: “O contrato de fretamento de
qualquer embarcação, quer seja na sua totalidade ou em parte, para uma ou mais viagens, quer seja à carga,
colheita ou prancha, o que tem lugar quando o capitão recebe carga de quantos se apresentam, deve provar-se
por escrito. No primeiro caso, o instrumento, que se chama carta-partida ou carta de fretamento, deve ser
assinado pelo fretador e afretador, e por quaisquer outras pessoas que intervenham no contrato, do qual se dará
a cada uma das partes um exemplar; e no segundo, o instrumento chama se conhecimento e basta ser assinado
pelo capitão e o carregador. Entende-se por fretador o que dá, e por afretador o que toma a embarcação a frete”.
No texto do art. 566 distingue-se do fretamento do total e do chamado, errôneamente fretamento de parte o
transporte, a que correspondem a carta-partida ou carta de fretamento e o conhecimento.
O art. 566 do Código Comercial dá margem à figura do contrato de locação do navio, porém sem a explicitude
que fôra de exigir-se. Alude ao “contrato de fretamento de qualquer embarcação”, em seu todo, ou em parte, o
que já põe à mostra a impropriedade de linguagem: quem transporta, com todo o navio, ou outra embarcação,
ou veículo, de modo nenhum f reta a embarcação. Logo após se refere ao “contrato de fretamento de qualquer
embarcação” quanto a espécies que nada têm com a locação da embarcação: “à carga, colheita ou prancha, o
que tem lugar quando o capitão recebe carga de quanto se apresentam”.
Em conseqUência, a carta-partida, conforme o Código Comercial, abrange a locação do navio e a locação de
parte, que não se pode separar da locação de obra, de jeito que, em vez de três instrumentos de contratos, só se
têm dois, a despeito de serem três as espécies.
A tratação dos negócios jurídicos navais em globo, sem as distinções necessárias, mostra que se não descia à
caracterização de cada figura, como se a referência à nave justificasse a mistura dos contratos. Ora, é
indispensável a classificação de cada um, com alusão à razão econômica de sua conclusão e dos seus
pressupostos jurídicos. Locar navio não é locar espaço no navio, nem contratar transporte de bens móveis élocar
navio.
Como qualquer outro bem inconsumível, o navio pode ser objeto de locação. Bem assim, a aeronave, o
caminhão, o ônibus, ou outro veículo. Onde o Código Comercial e as leis extravagantes não deram as regras
jurídicas sobre a locação dêsses meios de transporte, tem-se de buscar no Código Civil o que a reja.
Diz o Código Comercial, art. 567: “A carta-partida deve enunciar: 1. O nome do capitão e o do navio, o porte
dêste, a nação a que pertence, e o pôrto do seu registro <art. 460).
2.O nome do fretador e o do afretador, e seus respectivos domicílios; se o fretamento fôr por conta de terceiro
deverá também declarar-se o seu nome e domicílio. 3. A designação da viagem, se é redonda ou ao mês, para
uma ou mais viagens,e se estas são de ida e volta ou somente para ida, ou volta, e finalmente se a embarcação
se freta no todo ou em parte.
4. O gênero e quantidade da carga que o navio deve receber, designada por toneladas, números, pêso ou
volumes, e por conta de quem a mesma será conduzida para bordo, e dêste para terra. 5. O tempo da carga e
descarga, portos de escala quando o haja, as estadias e sobrestadias ou demoras, e a forma por que estas se hão
de vencer e contar. 6. O preço do frete, quanto há de pagar-se de primagem ou gratificação, e de estadias e
sobrestadias, e a forma por que estas se hão de vencer e contar. ‘7. Se há lugares reservados no navio, além dos
necessários para uso e acomodação do pessoal e material de serviço da embarcação. 8. Tôdas as mais
estipulações em que as partes se acordarem”.
Já ao tratar da carta-partida o Código Comercial caracteriza distinção entre contrato de fretamento e contrato de
transporte, pois, se, no art. 567-569, se atém àquela, é ao conhecimento que se reportam os arts. 575-589.
Diz o Código Comercial, art. 568: “As cartas de fretamento devem ser lançadas no Registro do Comércio,
dentro de quinze dias a contar da saida da embarcação nos lugares da residência dos Tribunais do Comércio, e
nos outros, dentro do prazo que êstes designarem (art. 31) “.
Não há tal exigência a respeito dos conhecimentos.
Estatui o Código Comercial, art. 569: “A carta de fretamento valerá como instrumento público tendo sido feita
por intervenção e com assinatura de algum corretor de navios, ou na falta de corretor por tabelião que porte por
fé ter sido passada na sua presença e de duas testemunhas com êle assinadas. A carta de fretamento que não fôr
autenticada por alguma das duas referidas formas, obrigará as próprias partes mas não dará direito contra
terceiro. As cartas de fretamento assinadas pelo capitão valem ainda que êste tenha excedido as faculdades das
suas instruções; salvo o direito dos donos do navio por perdas e danos contra êle pelos abusos que cometer”.
Não tem a mesma significação de instrumento probatório o conhecimento.
Está no art. 570 do Código Comercial: “Fretando-se o navio por inteiro, entende-se que fica somente reservada
a cáinara do capitão, os agasalhados da equipagem, e as acomodações necessárias para o material da
embarcação”. O fretamente pode ser do navio, com reserva de alguns espaços transportativos, como se o
fretador, que fretou o navio até o pôrto de Marselha, tem carga a bordo, que há de ser entregue em Gênova ou
em Nápoles. Mais: o afretador pode consentir em que haja, a bordo, camarote para alguma pessoa que o
fretador indica. Quando o art. 570 diz “entende-se que fica só-mente reservada... “, não pré-exclui alguma
restrição negocial.
Locação de navio, ou de qualquer outra embarcação, ou de aeronave, como de qualquer veículo (ônibus,
automóvel de carga ou de transporte de pessoas), somente pode ser locação de coisa, mesmo se se insere no
contrato alguma outra prestação, como a de ter de servir no automóvel o motorista do fretador. A concepção dos
direitos adquiridos dos empregados, que tenham contratos a prazo determinado, e a proteção dos empregados
segundo o direito de hoje tornam prâticamente improvável, salvo despedida com indenização enorme, o
contrato de fretamento sem a ressalva dos direitos dos que servem ao navio ou a outro meio de transporte que
tenha tripulação fixada. Nas empresas em que o revezamento é fácil, é habitual, em se tratando de pequenos
barcos ou de meios de transporte por terra.
A locação pode ser acompanhada da transferência do contrato ou dos contratos com o capitão, ou com o capitão
e a equipagem, ou com o pilôto, ou com o pilôto e outras pessoas do serviço da aeronave, ou com o motorista,
ou com o motorista e quem mais trabalhe no veículo.
A posse imediata do navio, ou da aeronave, ou do ônibus, ou de qualquer outro veículo, passa ao afretador, que
é locatário, como qualquer outro.
De modo nenhum se pode confundir tal locação com a locação de obra. Nessa, o locatário não recebe a posse
imediata. Possuidor imediato continua o armador, de quem necessâriamente dependem o capitão, o pilôto, o
motorista, como quem quer que trabalhe no navio, na aeronave, no ônibus, ou no veículo que é objeto da
prestação de transporte. As. ordens e instruções são dadas pelo armador, no que concerne ao uso, comercial ou
não, do meio de transporte. Há elemento distintivo na locação de obra, que afasta a invocabilidade da regra
jurídica de só ter o navio de sair se o carregamento está completo, o que está à base dos contratos de transporte
à carga, ou àcolheita.
No contrato de fretamento, há o fretador, que é o locador, e o afretador, que é o locatário. A locação é de coisa.
Pode ser o navio, a aeronave, o caminhão, o ônibus, o automóvel, ou outro carro para cargas ou passageiros, ou
cargas e passageiros.Tanto pode ser do veículo e suas pertenças, como do veículo e suas pertenças mais a
equipagem, com ou sem a transferência dos contratos com o capitão ou com ela. Em todo o caso, há a
interposição negocial do locatário, do afretador.
O locatário passa a ser explorador, ou possuidor imediato do carro, de jeito que ficam dependentes dêle o
capitão, a equipagem, o pilôto, o motorista e quaisquer auxiliares.
Se só se trata de transporte, mesmo se foi designado espaço no navio, salvo excepcional designação com o
fechamento pelo remetente ou a sua exclusiva guarda, o possuidor dos bens móveis que se transportam perde a
posse imediata, que passa ao explorador, e permanece com a posse própria, ou a imprópria, que era a sua (e. g.,
expedidor vendedor, com tradição mas responsabilidade até à entrega), mas mediata. Quem afreta e põe carga
no navio afretado continua com a posse que é a sua. Quem entrega para transporte deixa de ser possuidor
imediato, ou, se só era possuidor mediato, muda de grau, porque a pessoa que tinha a posse imediata se fêz
possuidor mediato. A mediatização é o que normalmente ocorre.
Tem-se dite que o comodato não importa, de regra, transferência da qualidade de armador ao comodatário, por
ser de breve duração (e. g., A. LEFÊBvRE D’OvIDIO e G. PESCATORE, Man’unle di Diritto della
Navigazione, 2a ed., 263). A resposta não pode ser para tôdas as espécies: se a leL que rege a armação não
permite que, sem a transferência da qualidade, se dêem o uso e a fruição, ou só o uso, a tradição, em
conseqúência do comodato, importa transferência da qualidade; se permite que se dê a transferência da
qualidade de explorador sem que se transfira a de armador, é isso o que se há de entender.
Por outro lado, não é de exigir-se, para que haja locação do navio, que se transfira a fruição. Loca-se navio
somente para uso, como se o que se tem por fito é a chegada a determinado pôrto de tropas ou de membros de
congresso. Desde que não se venderam passagens, tem-se de verificar, in casu, se houve locação do navio, ou
apenas transporte fora dos moldes usuais, em globo, o erradamente chamado fretamento de parte do navio ou
locação de parte do navio. De regra, o navio é para lucro de empresa, ou de alguém que o queira explorar;
porém há os navios para uso não comercial, ou para uso e fruição dentro de empresa ou sociedade (e. g., dentro
de clube).
1. Seria fonte de confusões chamar-se fretamento, contrato de fretamento, a) ao contrato entre o armador e o
capitão, ou os oficiais do navio, ou a tripulação, b) ao contrato de locação do navio, da aeronave ou de outro
veículo de transportes, e c) ao contrato de transporte de coisas. Aqui, só nos interessa b), que é contrato de
locação de coisa, e a coisa locada é o meio de transporte.
Sem precisão, seria impossível exposição científica.
Tomar em locação o navio é concluir contrato de locação de coisa. Não o é, evidentemente, entregar a bordo
mercadorias ou outros objetos para que sejam transportados; e o próprio contrato com indicação do
apartamento, do camarote, ou da cabina, com ou sem refeições, não se poderia identificar com a locação do
navio .
O fretamento pode ser do bem com a equipagem, ou sem ela. Sempre há transferência da posse imediata do
veículo, o que não se observa nos contrates de transporte, nos quais o que pode ocorrer, a mais, é dar o
possuidor imediato posse imediata (mediatizando a própria posse), ou simples tença, à pessoa ou às pessoas que
acompanhem a carga.
O fato de ser difícil encontrar-se empresa que somente seja fretadora, e não fretadora e transportadora, de modo
nenhum justifica o trato do contrato de fretamento e do contrato de transporte como espécies do mesmo gênero.
2. FRETAMENTO E TRANSPORTE. O contrato de fretamento não é contrato de transporte, mas sim contrato
entre quem tem o uso do navio, ou da aeronave, ou outro veículo, e quem quer afretar, ou subafretar o navio, ou
a aeronave, ou outro veículo, ou usá-lo para outro mister, como o passeio. Ou é contrato de locação de coisa,
locatio rei, ou é comodato. Às vêzes aparece a união de contratos, ou o contrato misto, nas suas diferentes
espécies (Tomo XL, § 4.362, 2).
Aqui, o que nos interessa é o contrato de tratamento, que o Código Comercial disciplinou nos arts. 566-574, a
que sobrevieram regras jurídicas especiais.
No art. 566 do Código Comercial aludiu-se ao fretamento, que é locação, e ao transporte, mas os arts. 567-574
somente cogitaram daquele contrato e os arts. 575-589 somente do transporte. O único elemento comum é o
navio, pois o objeto dos dois contratos é inconfundível. Em todo o caso, nos arts. 566 e 567, o Código
Comercial encambulhou com a locação do meio de transporte a locação de espaço, locação necessàriamente
mista, salvo se o fretador se fêz subordinado à direção do afretador. Não se pode deixar de levar em conta o
elemento de disciplina, de obediência por parte do capitão e da equipagem.
Na locação de navio, como na de aeronave, ou de qualquer veículo, o uso é o que se promete, ao passo que nos
contratos de transporte o que se presta é o serviço, com o elemento de espaço para o transporte. (No comodato
do navio ou do aeroplano, ou de outro veículo, as regras jurídicas são as do comodato, e não as da locação; dai
ser, em princípio, contrato real.)
Alguns juristas distinguem do contrato de fretamento, locação de coisa, o contrato de transporte, por ser
armador, naquele, o afretador, ao passo que, nesse, é o dono do veículo, ou quem tem o uso dêle. Se o
fretamento compreendesse o veículo equipado, com a transferência temporária dos contratos com o capitão ou o
chefe do veículo ou outro encarregado e com a equipagem (time charter), seria locação de coisa, embora com
elementos a mais (ALBERTO ASQIJINI, II Concetto di Trasporto, 69), ou locação de obra (ANTONIO
BRUNETTI, Diritto moritimo privato italiano, III, 1, 36 sj. Em verdade, quem transfere os contratos, em vez de
apenas transferir podêres, põe alguém em seu lugar. O contrato é de locação de coisa, com as particularidades
que a 2Cs determina,
A posse imediata mais caracteriza o contrato de fretamento, locação de coisa, do que a atribuição da posição
jurídica de armador ao afretador, muito embora seja a transferência da função mais freqúente. Se não houve a
transferência da posição jurídica de armador, ou do exercício dessa posição jurídica, o contrato é misto, de
locação de coisa e de locação de obra, talvez com outros elementos a mais.
] assaz relevante, na locação de navio, aeronave ou outro meio de transporte, a assunção, pelo afretador, da
posição jurídica de armador, ou por transferência, ou por cessão de direitos, durante o tempo do contrato. Tem
sido prejudicial à doutrina a discussão em tôrno do problema, como se existisse o dilema: transferência ou não
transferência da posição jurídica de armador; como se não houvesse a terceira espécie, que é a da transferência
do exercício da posição jurídica do armador. Os podêres do armador, êsses, são outorgáveis , sem que deixe êle
de ser armador.
Ao fretamento do navio corresponde a carta-partido,. Aos contratos de transportes, inclusive o imprôpriamente
chamado fretamento parcial (e. .q., transporte de certa quantidade a êsmo ou em globo, por preço redondo; ou
por pêso ou medida; ou à colheita ou à prancha, isto é, até que se complete o carregamento), corresponde o
conhecimento.
3. Uso E USO E FRUIÇÃO. Discute-se se a locação de meio de transporte é só de uso ou de uso e fruição (cf.
SERGIO FERRARINI, L’Impresa di navigazione, 1, n. 50; 1 Contratti di utilizzazione deita, nave e
delí’aeromobile, 23). O navio, o avião, o ônibus e os outros veículos, quando contratados para uso só, seriam
objeto de locação, e não de fretamento. O fretamento exigiria a destinação comercial, o emprêgo produtivo do
bem. Deixaria de ser fretamento a locação de veículo que fôsse para uso só, sem lucro. Tal opinião é de repelir-
se. A comercialídade do contrato de fretamento é dada pelo locador, e não pelo locatário. A locação de veículo
para fim comercial não faria, só por si, comercial o contrato, como a locação do prédio para uso comercial ou
industrial não faz comercial o contrato de locação de imóvel.
Por outro lado, cumpre observar-se que nem todos os contratos de locação de navios, de aeronaves, de ônibus e
de outros
§ 4.572. ESPÉCIES DE FRETAMENTO veículos, são contratos de locação de uso e de fruição, pois que há as
locações de navios esportivos, aeronaves esportivas e outros meios de transporte sem finalidade comercial ou
industrial.
No Código Comercial, o art. 484 frisa que à propriedade não se exige que o seu titular seja comerciante, mas
que o armador tenha as qualidades para ser comerciante. Quanto ao afretador, êsse, locatário para uso e fruIção,
ou somente para uso, pode ser comerciante e pode não no ser, ser comerciante e não afretar, in casu, para uso
comercial ou industrial, ou ainda não ser comerciante e afretar para uso comercial ou industrial, o que implica
para fruir.
Por onde se vê que a atividade de armação é tida, pelo Código Comercial, como própria para comerciante,
razão por que se diz que o armador precisa poder ser comerciante.
1. QUANTO AO OBJETO. O fretamento do navio compreende o navio inteiro, salvo a câmara do capitão, os
agasalhos da equipagem e as acomodações que sejam necessárias para o material da embarcação (Código
Comercial, art. 567, inciso 3; e 570: “Fretando-se o navio por inteiro, entende..se que fica somente reservada a
câmara do capitão, os agasalhados da equipagem e as acomodações necessárias para o material da
embarcação”). O fretamento só do navio, com ou sem as pertenças, inclui o capitão e a equipagem, com a
conseqúêncía da transferência, a têrmo, dos contratos, ou não. Há, pois, o fretamento com as pertenças; o
fretamento sem as pertenças; o fretamento com pertenças e equipagem. Aquêle primeiro contrato diz-se
fretamento da nave armada; o segundo, da nave nua; o terceiro, da nave armada e equipada. De qualquer modo,
o afretador passa a ser o armador, ou ter os podêres do armador. (A referência a “por inteiro” resultou do hábito
das legislações de misturar os contratos de fretamento e os de transporte.)
Quer compreenda, ou não, as pertenças e a equipagem, o contrato de fretamento é locação, e nunca se afastaram
disso a doutrina luso-brasileira e a brasileira. O contrato,
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mesmo quando se inclui a equipagem, com a conseqúente transferência dos contratos da equipagem, é de
locação de coisa. O afretador é locatário.
2. QUANTO AO TEMPO. O fretamento pode ser por viagem, ou por tempo determinado (e. g., por semana,
quinze dias ou por um mês). Se por tempo determinado, dentro dêle há de caber a viagem, ou hão de caber as
viagens. Se o fretamento foi por dia, ou por semana, ou por mês, o afretador usa o navio mediante o frete
mensal que se fixou no contrato. Não se leia o art. 567, inciso 3, do Código Comercial, quando se refere a mês,
como pré-excludente de qualquer outro modo de pagamento.
Quanto ao número de viagens, dentro do tempo, ou quanto ao tempo para cada viagem, é assunto para cláusula
especial.
A propósito, cumpre advertir-se que o próprio comodato de navio, aeronave, automóvel ou outro meio de
transporte pode implicar que ao comodatário se transfiram os direitos do locador, em relação aos que prestam
serviços, como se daria se se tratasse de locação. Se o comodatário não se fêz armador, por transferência da
posição jurídica, mas recebe podêres que lhe dão tal posição jurídica, como armador se trata durante o tempo do
comodato (cf. SERGIO FERRARINI, 1 Contratti di utilizzazione deila nave e dell’aeromobile, 37).
4.CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO VIACEIRO. O contrato de locação de espaço no navio ou no
avião, ou noutro veículo, é contrato misto, de locação de coisa e de transporte, com especialização do serviço,
o que faz a incidência de regras jurídicas especiais à qualidade do veículo, salvo se a extensão é tal que se haja
de considerar fretado parcialmente o navio, o que supõe comunhão das despesas de comando e de equipagem e,
pois, comunhão na armação e na exploração. Ai, a expressão “fretamento parcial” poderia ser admitida, o que
não se dá quando tal comunhão não se estabelece. Os conceitos de proprietário, armador e explorador não
devem ser confundidos com o de freguês de transporte, quer de pessoas quer de coisas.
Olocador assume o dever de custódia e o da chegada do navio, ou da aeronave, ao lugar que foi convencionado.
O nome que mais convém é o de locação de espaço viageiro. Não se confunde com êle o contrato de transporte
cora cadeira numerada, ou cabina numerada, nem, a fortiori, com o contrato de transporte de objetos frágeis,
que têm lugar especial. Aí, não se loca o espaço. O passageiro ou o objeto ocupa espaço porque tem de ser
transportado.
Na locação de espaço viageiro, há posse imediata da parte que se tomou em locação, e não do navio, ou da
aeronave, ou de outro veículo. O locador tem o dever de navegar, de custodiar, de aportar, isto é, de tocar no
pôrto marítimo, fluvial ou aeronáutico. Ou de parar em determinada estação. Algo há, portanto, que o separa da
figura do contrato de transporte.
O locatário da parte do navio, ou de outro meio de transporte, com serviço do armador, seja de cabinas,
banheiros e outras dependências, seja com a comida, está para o armador ou quem exerce a posição de armador,
como o hóspede para a casa de cômodos, ou o hotel, ou a pensão.
2.ESPÉCIES. O fretamento pode ser do meio de transporte armado e equipado, ou só armado, ou só equipado.
Quando o navio sofre avarias e perde pertenças, o fretamento sól
3.TEMPO DO FRETAMENTO. O fretamento do navio pode ser por viagem, por determinado tempo, por um
mês, ou tantos meses, ou por tempo determinável por algum advento -ou condição. Nada obsta a que o
afretador manifeste a vontade de que o fretamento seja, por exemplo, até a inauguração de pôrto em
determinada zona, ou enquanto não lhe chega navio-que adquiriu. Em qualquer das espécies acima referidas,
exceto a primeira, o afretador pode usar o navio, ou o outro meio de transporte, que êle locou, sem dizer qual a
viagem, ou quais as viagens, pôsto que se possa inserir no contrato alguma cláusula restritiva.
O aluguer pode ser pela viagem, ou por viagens, ou por tantos dias, semana, mês, ou trimestre, ou semestre, ou
ano.
será reputado explorador, até prova em contrário”. Dai querer-se que o registro não possa ser feito, ou não seja
exigido. Contra essa interpretação, têm-se argumentos decisivos: a) o art. 21, parágrafo único, do Decreto-lei n.
20.914, não foi explícito quanto ao registro dos contratos de locação de aeronaves, de jeito que se teria de
atender à analogia com a locação de navios (Código Comercial, art. 568), a propósito das cartas de fretamento,
que não se confundem com os conhecimentos; 6) com a locação da aeronave, necessàriamente se transfere a
posse imediata, que insere, como relação jurídica real, no sistema jurídico, a relação oriunda do poder fáctico;
c) quando o art. 129, parágrafo único, do Código Brasileiro do Ar (Decreto-lei n. 488), no Capítulo XI,
referente a abalroamentos e avarias, diz “caso o nome do explorador não conste do Registro Aeronáutico
Brasileiro”, prevê as espécies em que alguém, adquirente, usufrutuário, usuário, anticresista, ou locador, ou
mesmo esbulhador, esteja explorando a autonave, e não se pode tirar de regra jurídica que concerne à
responsabilidade por atos ilícitos elemento para se concluir a propósito de registro público; tanto mais quanto o
explorador poderia escapar à exigência do art. 22, no que tange com a nacionalidade; d) o Código Brasileiro do
Ar (Decreto-lei n. 488), posterior ao Decreto-lei n. 20.914, é explícito no art. 27: “Qualquer ato jurídico ou fato
que possa alterar a situação jurídica de uma aeronave será transcrito no Registro Aeronáutico Brasileiro e
averbado no certificado de matrícula respectivo”. Seria absurdo afirmar-se que a transmissão da posse, ato-fato
jurídico (Código Civil, art. 520, II; Tomo II, § 159, in fine), em virtude de contrato bilateral, como é a locação,
não altera a “situação jurídica da aeronave
As pequenas embarcações podem ser alugadas sem a exigência do contrato escrito de locação e, portanto, do
registro; não assim, as aeronaves.
Nos casos em que o contrato de locação pode ser oral em que a lei não faz pressuposto de existência ou de
validade a escrita, quiçá a escrita e o registro), pode o proprietário eu o armador-possuidor, se a exploração do
meio de transporte toca a outrem, pré-exigir a forma escrita, inclusive a escritura pública.
6. ARMAÇÃO. O armador dá ao navio o que é de mister para que sirva ao fim a que se destina, ou aos fins,
simultâneos ou alternativos, a que se destina (transporte, pesca, -passeio, reboque, vigilância). Já o direito
romano tinha figura a que se assemelha: a do exercito’r navis. Na L. 1, § 15, D., de executoria actione, 14, 1,
ULPIANO diz: “Exercitorem autem eum dicimus, ad quem obventiones et reditus omnes perveniunt, sive is
dominus navis sive a domino navem per aversionem conduxit vel ad tempus vel in perpetuum”. Chamamos
exercitor aquêle a quem pervêm (o verbo “pervir” é português antigo) tôdas as obvenções e todos os réditos,
seja êle dono da nave, ou tenha tomado em locação ao dono, a seu risco, a tempo ou em perpétuo. O “in
perpetuum” podia ser a locação a prazo indeterminado, ou qualquer direito de usufruto que houvesse sobre o
navio. GAIO (Inst., IV, § 71) aludiu à actio exerci-teria, quando o pai ou patrão prepunha o filho ou o escravo
como magister navis, ou mesmo se prepunha pessoa estranha. Exercitor chama-se a pessoa a quem pervinha o
lucro quotidiano. Na L. 2, 1., quod mim eo qul in aliena potesta-te est negoti-um gestum esse dicitur, 4, 7, está
escrito: “. . . exerciter appella tur is, ad quem cottidianus navis quaestus pertinet”.
No direito medieval, a confusão entre o dono e o armador chegou a ponto de não se cogitar, prôpriamente, da
propriedade naval. O patronus era dono e armador e, estando no navio, mais complexa ficava a sua figura. A
confusão veio até pouco. Mas é de notar-se que se foram precisando os conceitos e há retôrno feliz à exatidão
romana do exercitor <cf. FRANCESCO MARIA DORuNEDÕ, Figura e responsabilità dell’armatore, Studi in
onore di PIETRO DE FRANCISCI, II, 587 s.). No Código Comercial, o art. 484 frisa a diferença entre o
proprietário ou comparte e o armador: “Todos os cidadãos brasileiros podem adquirir e possuir embarcações
brasileiras, mas a sua armação e expedição só pode girar debaixo do nome e resnonsabilidade de um
proprietário ou comparte, armador ou caixa, que tenha as qualidades requeridas para ser comerciante <arts. 1.0
e 4O)”
Quando se lê em alguns escritores que o armador representa sempre a propriedade, percebe-se a falta de cultura
jurídica. Não se representa propriedade; nem o armador representa, sequer, o proprietario.
Se o armador recebe podêres de representação, representante é do proprietário, ou do usufrutuário, ou do
locador, que lhos outorgou.
Se armador é o proprietário, ou o usufrutuário, as duas figuras estão na mesma pessoa. Se o locatário se fêz
armador, também há duas figuras na mesma pessoa, pôsto que outrem seja o proprietário, ou uma pessoa o dono
e outra o usufrutuário. Assim, há o proprietário que não é armador e o armador que não é proprietário. Há o
proprietário-armador, como pode haver o usufrutuário-armador. Há o locatário-armador. flá o armador gerente
livre. Nenhum se confunde com o gerente, com o caixa, que se prevê nos arts. 491 e 492 do Código
-Comercial (art. 491: “Tôda a parceria ou sociedade de navio é administrada por um ou mais caixas, que
representa em juízo e fora dêle a todos os interessados, e os responsabiliza, salvas as restrições contidas no
instrumento oficial, ou nos podêres do seu mandato, competentemente registados (art. 10, n. 2)”; art. 492: “O
caixa deve ser nomeado dentre os compartes, salvo se todos convierem na nomeação de pessoa estranha à
parceria; em todos os casos é necessário que o caixa tenha as qualidades exigidas no art. 484”).
Têm de ser Brasileiros natos os proprietários, os armadores e os comandantes de navios (Constituição de 1946,
art. 155, parágrafo único).
7.EXPLORAÇÃO. Pôsto que o armador quase sempre explore o comércio de transporte, ou de pesca, pode não
ser o explorador. Assim, o explorador pode ser o proprietário-armador (ou o usufrutuário-armador), caso em
que três figuras se juntam na mesma pessoa, ou ser o armador que não é proprietário (excepcionalmente, o
proprietário que não é armador), ou ser pessoa que não é proprietário (nem usufrutuário), nem armador.
Deve-se evitar chamar armador-gerente ao caixa que não é armador, porque, se pessoa estranha, apenas tem
função de administração. O explorador pode ser caixa e pode não no ser.
O explorador não funciona para outrem, pois só explora para si, ou para os seus sócios, parceiros, ou
comuneiros.
A Constituição de 1946, art. 155, parágrafo único, não se referiu ao explorador, mas interpretação que os
excluisse da exigência constitucional seria absurda, por abrir portas a negócios jurídicos in fraudem jegis.
O que mais importa é que se evite a imprecisão e se afeiçoem os textos do Código Comercial à doutrina
vigente das sociedades e das parcerias.
2.PRESSUPOSTOS SUBJETIVOS QUANTO AO AFRETADOR. Quanto aos navios, já dissemos o que era de
mister, ao falarinos dos fretadores. Para tomar em locação a aeronave, é preciso que o locatário, afretador,
satisfaça os requisitos que se exigem aos proprietários (Código Brasileiro do Ar, Decreto-lei n. 483, de 8 de
junho de 1938, ari. 22: “Só poderão ser inscritos no Registro Aeronáutico Brasileiro as aeronaves privadas que
forem de propriedade exclusiva: a) de Brasileiro; b) de pessoa jurídica brasileirá, com sede no Brasil, com
gerência exclusivamente confiada a Brasileiros e um têrço, pelo menos, do capital social pertencente a
Brasileiro, aqui domiciliado”).
1.ENUMERAÇÃO DE DEVERES. O principal dever do fretador é o de que se fala no art. 590 do Código
Comercial:
“O fretador é obrigado a ter o navio lestes para receber a carga, e o afretador a efetuá-la no tempo marcado no
contrato”. Entenda-se, porém, para que o enunciado não destoe da figura do contrato de fretamento, locação de
coisas: o fretador tem o dever de dar a Posse imediata do navio, ou de outra embarcação, ou da aeronave, ou de
outro veículo, cujo uso foi objeto do contrato, ao afretador, que é locatário. O direito do afretador é direito
pessoal. Se o fretador não lhe dá a posse imediata no dia, ou no prazo, ou quando prometeu, foge ao
adimplemento. Se, devendo entregar o meio de transporte,. com tôdas as pertenças, não o fêz, houve
inadimplemento; se o afretador, que o recebeu, lhe revela a falta, houve adimplemento ruim.
O contrato de fretamento somente atribui direito pessoal ao uso do veículo, ou o uso e a fruição, conforme o seu
destino.
2. FRETAMENTO COM A ARMAÇÃO. Se o navio, ou outro meio de transporte, foi locado como objeto de
locação de coisa (fretamento de navio, fretamento de aeronave, ou outro), com a equipagem, passa ela a ser
sujeita ao locatário, afretador, que é, em sentido largo da palavra, o armador, o “explorador”,
o transportador, a que se refere a legislação aeronáutica. Se e de entender-se diferentemente o contrato, a
locação é mista. Ou ocorre a transferência da posição jurídica do locatário em relação ao comandante e à
equipagem, ao pilôto, ao motorista e demais empregados, ou apenas a cessão de direitos e assunção de dívidas
alheias, com a outorga de podêres. Não se pode, a priori, reduzir todas as espécies a uma só. O contrato de
trabalho tem aí função instrumental.
4. VíCIos Do DIREITO. O locador tem de assegurar ao locatário, durante o tempo do contrato, o uso pacífico
do meio de transporte (Código Civil, arts. 1.189, II, e 1.107; Tomo XL, ~§ 4.369, 2; 4.379 e 4.486).
5.FÔRÇA MAIOR E CASO FORTUITO. O fretador não responde pelo caso fortuito ou fôrça maior.
Estabelece o Código Comercial, no art. 572: “Se o interdito de comércio com o pôrto do destino do navio
acontece durante a sua viagem, e se por êste motivo o navio é obrigado a voltar com a carga, deve-se somente o
frete pela ida, ainda que o navio tivesse fretado por ida e volta”. Aí, não há resilição do contrato, nem
abatimento do preço. Desce-se à base do negócio jurídico e estabelece-se, em lei, precisamente, o direito ao
reajuste, e não só a pretensão ao reajuste. Se o afretador acha que melhor seria completar o tempo, ou as milhas
de viagem, com outra viagem, só lhe é possível exigi-lo se o destino do navio não era um so. Aliás, se o navio
não foi fretado para aquela viagem de ida e volta, embora essa coubesse no tempo, o art. 572 do Código
Comercial não incide. Não haveria a ratio legis do art. 572 se ainda pudesse o afretador empregar o navio em
alguma viagem que estivesse dentro do seu destino como a outra. “Como”, frisemos, econômicamente, a outra
viagem.
Se a viagem de que se trata no art. 572 do Código Comercial começou de fora, “ida” é, então, a vinda.
2.USO E DEVER. Se o locatário emprega o meio de transporte em uso diverso do ajustado, ou a que se
destina, incide o art. 1.193 do Código Civil.
O afretador pode usar o navio, ou a aeronave, ou o outro meio de transporte, que tomou em locação, para o uso
determinado no contrato, ou para o uso presumido, conforme a natureza do meio de transporte e as
circunstâncias (cf. Código Civil, art. 1.192, 1). A extensão do uso e da fruição é dada pelos têrmos do contrato,
ou, em caso de omissão no instrumento, pelos usos.
Se nada se disse, em contrário, no contrato, o meio de transporte é dado em locação com tôdas as pertenças e o
que é de mister a seu uso.
Se o meio de transporte já está com a equipagem, o locatário fica no lugar do locador, inclusive com a assunção
dos deveres perante a equipagem. O armador, ou, em geral, locador somente se libera dos deveres e obrigações
se houve transferência da posição jurídica de locador de serviços ou de trabalho, inclusive de armador.
3.RESTITUIÇÃO, FINDA A LOCAÇÃO. Extinta a locação, o afretador tem de entregar ao fretador o navio,
ou a aeronave, ou o meio de transporte de que se trata (cf. Código Civil, art. 1.192, IV; Código Comercial, art.
230). A entrega há. de ser de conformidade com o que consta do arrolamento ou inventariação, se houve. Se não
houve, tem-se de entender que o afretador recebeu o meio de transporte em bom estado, apto ao uso ou ao uso e
a fruição. Lê-se no art. 230 do Código Comercial: “O locatário é obrigado a entregar ao locador a coisa alugada,
findo o tempo da locação: se recusar a fazer a entrega, sendo requerida, pagará ao locador o aluguer que êste
arbitrar por tôda a demora, e responderá por qualquer danificação que a coisa alugada sofrer, ainda mesmo que
proceda de fôrça maior ou caso fortuito”.
1.FRETE OU PREÇO. Costuma-se falar de frete ou preço do fretamento. Trata-se do aluguer, que o afretador
há de prestar. Se aluguer não houvesse, tratar-se-ia de comodato. Se o caso é de subfretamento ou de
transferência do contrato, a título gratuito, falta a contraprestação ao contrato que fêz o afretador, e não ao que
fêz o fretador. É possível o dote de contrato de fretamento, ou de subfretamento, ou de transmissão de contrato
de fretamento. O que é preciso é que fretador e afretador satisfaçam os pressupostos legais, exigidos na especie.
2.OUTROS DIREITOS. O fretador, desde que tem dç entregar o meio de transporte que fretou,
necessâriamente se preparou para isso, o que lhe traz despesas e interrupção de negócios de transporte ou de
outro uso do bem fretado. Ao afretador cabe receber o que se lhe quer entregar, evitando, assim, a mora
accipiendi, com as suas conseqüências. A despeito de não receber, o afretador em mora tem de pagar o preço do
fretamento, o aluguer.
1.DIREITO CIVIL E DIREITO COMERCIAL. As regras jurídicas do Código Civil incidem. Assim, o contrato
de locação acaba: a) ao expirar-se o prazo; b) se houve distrâto ; e> se houve resolução ou resilicão do
contrato, ou rescisão por vício redibitório, O art. 1.195 do Código Civil incide, pois que se trata de locação de
bem móvel. Se, findo o prazo do contrato de fretamento, o afretador continua na posse do meio de transporte,
sem oposição do fretador, tem-se como prorrogação a locação pelo mesmo aluguer. Resta saber-se por que
tempo há a prorrogação do contrato de fretamento. No Código Civil, diz-se que a prorrogação é “sem prazo
determinado”. Mas, no direito comercial ou civil, tem-se de atender ao uso do meio
de transporte: se não houve oposição do fretador e o meio de transporte começou outra viagem, a prorrogação é,
pelo menos,por essa viagem. (Aliter, no direito italiano, no qual não setem como renovado é o têrmo que os
juristas italianos empregam, mas preferível é o conceito de prorrogação o contrato de fretamento, fugindo-se
assim ao Código Civil italia-no, art. 1.597. Cf. ANTONIO LEFEEVRE D’OVIDIO-GABRIELLE PES-
CATORE, Manuale di Diritto dela Navigazione, 2~a ed., 273.>
2.RESOLUÇÃO E RESILIÇÃO “Ex LECE”. Está no Código Comercial, art. 571: “Dissolve-se o contrato de
fretamento,sem que haja lugar a exigência alguma de parte a parte: 1. Sea saída da embarcação fôr impedida,
antes da partida, por fôrça maior sem limitação de tempo. 2. Sobrevindo, antes de principiada a viagem,
declaração de guerra,, ou interdito do comércio com o país para onde a embarcação é destinada em
conseqüência do qual o navio e a carga conjuntamente não sejam considerados como propriedade. 8. Proibição
de exportação de tôdas ou da maior parte das fazendas compreendidas na carta de fretamento do lugar donde a
embarcação deva partir, ou de importação no do seu destino. 4. Declaração de bloqueio do pôrto da carga ou do
seu destino, antes da partida do navio -
Os casos são de resolução ex lege, se ainda não foi entregue o meio de transporte que se fretou; de resilição ex
lege, se já se iniciara a posse e pois o uso. Ali, a eficácia é ex hino; aqui, ex niunc.
Todos os fatos enumerados no art. 571 do Código Comercial são notórios. ~ A resolução ou a resilição é
automática, por estar explícito no art. 571 (verbis “sem que haja lugar a exigência alguma de parte à parte”)?
Devemos afastar tal ilação. A parte final é concernente à indenização, e não àeficácia temporal da resolução ou
da resilição. O afretador tem de pedir a decretação da resolução ou da resilição, o que se há fazer conforme as
regras jurídicas estritas de competência judiciária.
Lê-se no Código Comercial, art. 571, última alínea: “Em todos os referidos casos as despesas da descarga serão
por conta do afretador ou carregadores”. O afretador tem de descarregar o navio, por sua conta ou dos
carregadores. Com isso e com suas conseqüências nada tem o fretador.
Diz o Código Comercial, art. 578: “Achando-se um navio fretado em lastro para outro pôrto onde deva
carregar, dissolve-se o contrato, se chegando a êste pôrto sobrevier algum dos impedimentos designados nos
arts. 571 e 572, sem que possa ter lugar indenização alguma por nenhuma das partes, quer o impedimento
venha só do navio, quer do navio e carga. Se, porém, o impedimento nascer da carga e não do navio, o afretador
será obrigado a pagar metade do frete ajustado”. O art. 578 também se refere a resilicão. Não é automática,
pôsto que ex lege.
8.ResíLíçÀo POR INFRAÇÃO CRAVE DE DEVER DE INFORMAÇÃo. Está no Código Comercial, art.
574: “Poderá igualmente rescindir-se o contrato de fretamento a requerimento
do afretador, se o capitão lhe tiver ocultado a verdadeira bandeira da embarcação; ficando êste pessoalmente
responsável ao mesmo afretador por tôdas as despesas da carga e descarga, e por perdas e danos, se o valor do
navio não chegar para satisfazer o prejuízo”. Não há, aí, rescisão, mas sim resitição. Trata-se de infração de
dever de informe, pois, ao fretar, tinha o fretador de dizer qual a nacionalidade do navio, e faltou, ex Ivypothesi,
à verdade. Mesmo se não houvesse o art. 574, tratar-se-ia de causa suficiente de resilição. A lei apenas a pês em
regra jurídica explícita.
2. RESTITUIÇÃO .~ restituição tem de ser conforme está exigida no contrato de fretamento, ou conforme os
usos e costumes a respeito do meio de transporte de que se trata.
Todo dano resultante de fato ocorrido durante a locação, ou no momento em que acaba a locação, há de ser
ressarcido. Se houve incêndio, o afretador tem de indenizar, salvo se alega e prova que não lhe é imputável a
êle, nem a pessoa dêle dependente, ou temporâriamente admitida no meio de transporte como empregado,
hóspede ou figurante de contrato de transporte. A espécie em que mais fâcilmente escapa à incidência dos
princípios sobre responsabilidade de locatário é aquela em que pode alegar e provar que o dano, inclusive se
proveio de incêndio, resultou de defeito da construção do navio.